Az „Ingatlanértékelés” tudományág célja olyan magasan képzett szakemberek képzése, akik megfelelnek az orosz gazdaság és különösen az ingatlanpiac fejlődésének legújabb trendjeinek.
Az „Ingatlanértékelés” tudományág tanulásának célja, hogy a hallgatók elsajátítsák a szükséges elméleti ismereteket az ingatlanok lényegéről és az ingatlanpiac és az orosz gazdaság működésében betöltött szerepükről, valamint gyakorlati ismereteket szerezzenek az ingatlanok értékének meghatározásában. ingatlan piaci értéke.
Ezzel kapcsolatban a tankönyv fő célja, hogy a hallgatók - leendő közgazdász-értékbecslő - szisztematikus ismereteket adjon az ingatlantárgyakhoz és az ingatlanpiacon működő entitásokhoz (magán- és jogi személyekhez) kapcsolódó gazdasági folyamatokról, alapvető megközelítésekről és módszerekről ingatlantárgyak értékének meghatározása .
Oroszországban az utóbbi időben megnőtt az értékelési tevékenységek befolyása. Ez tekinthető Oroszország piacgazdasággal rendelkező országként való elismerésének tényének. Fejlett piaci mechanizmussal rendelkező gazdaság, amelyben minden gazdálkodó egység megérti mind a hatékony termelésirányításban, a fogyasztók árukkal való elégedettségében és a pénzügyi eredmények maximalizálásában betöltött szerepét, mind pedig magának a vállalatnak a szerepét egy adott iparág gazdaságában, egy adott régión belül. vagy az egész ország egészét.
A tökéletes piac kaotikus és rosszul kiszámítható. Ez azonban keveseket állít meg. Vannak, akik saját kockázatukra és kockázatukra, saját intuíciójukra vagy érzelmeikre támaszkodva próbálnak áruk vásárlására és eladására tranzakciókat kötni, míg mások némi tapasztalattal és elegendő információ birtokában belenézhetnek ebbe a mechanizmusba, és ma megpróbálják megjósolni a továbbiakat. ennek a tranzakciónak a piaci helyzetre gyakorolt hatását a jövőben, motiválva ezzel a piacot, hogy saját érdekei szerint tovább fejlessze mechanizmusát (tranzakcióit).
TARTALOM
Információk a szerzőkről 4
Bevezetés 5
1. témakör Ingatlan fogalma, besorolása, vizsgálata és leírása 7
1.1. Ingatlan koncepció 10
1.2. Az ingatlanok besorolása 12
1.3. Ingatlan műszaki vizsgálata 16
1.4. Az értékelő munkájának sajátosságai az értékelés tárgyának vizsgálatakor 18
1.5. Az értékelési objektum leírása a jelentés elkészítésekor 19
1.6. Információs támogatás ingatlanértékeléshez 24
Kérdések 29
2. témakör Az ingatlanpiac működésének sajátosságai 31
2.1. Az ingatlanpiac általános jellemzői és szerkezete 32
2.2. Az ingatlanpiaci elemzés céljai, keresleti és kínálati tényezők 35
2.3. Az ingatlanpiac kapacitásának meghatározása 38
2.4. Az ingatlanpiac és a tőkepiac fejlődésének közös jellemzői és különbségei 41
2.5. Kockázati szint az ingatlanpiacon 42
Kérdések 44
3. témakör Az ingatlanértékelési folyamat jellemzői a modern piacon 47
3.1. Költségfajták 48
3.2. Az ingatlanértékelés alapelvei 55
3.3. Az értékelés folyamata 65
3.4. Az ingatlanok befektetési vonzerejének felmérése 68
Kérdések 81
4. témakör Az ingatlanértékelés jogi vonatkozásai 83
4.1. Az ingatlan jogi fogalma 84
4.2. Az értékelési tevékenység szabályozása 101
4.3. Használt költségszabványok 114
Kérdések 116
5. témakör. Ingatlanértékelési megközelítések 119
5.1. Jövedelem megközelítés 121
5.2. Összehasonlító megközelítés 144
5.3. Költség megközelítőleg 152
5.4. Befektetési és jelzáloghitel-elemzés 165
5.5. A környezeti tényezők hatása az ingatlanértékelésre 168
5.6. Földértékelési módszerek 171
Kérdések 175
6. téma Ingatlan adózási célú értékelése 179
6.1. Információgyűjtés és megfigyelési táblázat készítése 186
6.2. Költségbecslési modell kiválasztása 190
Gyakorlati gyakorlatok 201
Tesztek 215
Szabályozó dokumentumok 227
1. Szövetségi törvény „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” 227
2. Kötelező értékelési előírások 244
3. Az Orosz Föderáció földtörvénykönyve 246
4. Módszertani ajánlások a telkek forgalmi értékének meghatározásához 290
5. Épületek élettartama és elhasználódása 297
6. Az értékbecslő magatartási (etikai) kódexe 302
A tanfolyam tárgyai 306
Alapfogalmak szószedete 307
Irodalomjegyzék 353
Töltse le ingyenesen az e-könyvet kényelmes formátumban, nézze meg és olvassa el:
Töltse le a könyvet Ingatlanértékelés, Ronova G.N., Osorgin A.N., 2008 - fileskachat.com, gyorsan és ingyenesen letölthető.
Letöltés pdf
Az alábbiakban megvásárolhatja ezt a könyvet a legjobb áron, kedvezménnyel, kiszállítással Oroszország egész területén.
1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. 1. és 2. rész. - M.: INFRA-M, Norma, 2013. - 689 p.
2. Az Orosz Föderáció földkódexe: 2004. október 15-i állapot / Orosz Föderáció. Törvények. - M.: Prospekt, 2013. - 615 p.
3. Ardemasov E.B. Gorbunov A.A., Pesotskaya E. Marketing az ingatlankezelésben. Szerk. Gorbunova A.A. - Szentpétervár: ISEP RAS, 2010. - 244 p.
4. Asaul A.N., Starinsky V.N. Ingatlanpiac - új társadalmi-gazdasági valóság - Szentpétervár: MAIES, 2011. - 495 p.
5. Balabanov I.G. Ingatlanügyletek Oroszországban. - M.: „Pénzügy és Statisztika”, 2010. - 332 p.
6. Balabanov I.G. Ingatlangazdaságtan. - Szentpétervár: Péter, 2012. - 205 p.
7. Budnikova T.B. Vállalkozási vagyon értékelése és adózása: Oktatási segédlet. - M.: INFRA-M, 2013. - 682 p.
8. Grinenko S.V. Ingatlangazdaságtan. Előadásjegyzet: - Taganrog: TRTU Kiadó, 2013. - 491 p.
9. Goremykin V.A. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv. - M.: "Marketing" Kiadói és Könyvkereskedési Központ, 2012. - 416 p.
10. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Ingatlan: jogok és ügyletek bejegyzése, jelzáloghitelezés konstrukciókban. - M.: Egység, 2011. - 316 p.
11. Granova I.V. Ingatlanértékelés. - Szentpétervár: Péter, 2012. - 361 p.
12. Ignatov L.L. Ingatlangazdaságtan. Oktatási és módszertani kézikönyv. - M.: MSTU kiadó im. N.E. Bauman, 2013. - 445 p.
13. Korostelev S.P. Az ingatlanértékelés elméletének és gyakorlatának alapjai Tankönyv. - M.: „Orosz üzleti irodalom”, 2011. - 326 p.
14. Kudrjavcev V.A., Kudrjavceva V.V. A jelzáloghitelezés megszervezésének alapjai. Oktatóanyag. - M.: „Felsőiskola”, 2010. - 209 p.
15. Mironova N.N., Shutkov S.A. Ingatlangazdaságtan. - Rostov n/a: Főnix; M.: Országos Gazdasági Intézet, 2013. - 622 p.
16. Ingatlanok piaci értékének felmérése. „Értékelési tevékenységek” sorozat: Oktatási és gyakorlati kézikönyv. - M.: „Delo”, 2010. - 183 p.
17. Ingatlanértékelés: Tankönyv / Szerk. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. - M.: „Pénzügy és Statisztika”, 2012. - 322 p.
18. Starinsky V.N., Asaul A.N., Kuskova T.A. Ingatlangazdaságtan tankönyv / Szerk. Krayukhina G.A. - Szentpétervár: SPbGIEA, 2010. - 611 p.
19. Simionov Yu.F., Domrachev L.B. Ingatlangazdaságtan. Tankönyv egyetemek számára. - Moszkva: ICC „MarT”; Rostov n/a: IC „MarT”, 2012. - 255 p.
20. Skvortsov O.Yu. Ingatlanügyletek nyilvántartása: jogi szabályozás és bírói és választottbírósági gyakorlat, „Business School”, „Intel-Sintez”, 2011. - 265 p.
21. Sycheva G.I., Kolbachev E.B., Sychev V.A. Egy vállalkozás (vállalkozás) értékének becslése. - Rostov-on-Don: Főnix, 2013. - 205 p.
22. Tarasevich E.I. Ingatlanértékelés - Szentpétervári Állami Egyetem. - Szentpétervár, 2011. - 366 p.
23. Ingatlanportfólió-kezelés: Tankönyv egyetemeknek (angol fordítás, szerkesztette: Belyaev S.G.). - M: „Jog és jog”, Egység, 2010. - 211 p.
24. Shcherbakova N.A. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv. - Rosztov - n/a: Főnix, 2012. - 422 p.
25. Ingatlangazdaságtan tankönyv / Szerk. Resina V.I. - M., „Delo”, 2010. - 288 p.
BEVEZETÉS
Az értékelési tevékenység információs alapot ad a gazdaságirányítási döntések meghozatalához, hozzájárul a gazdaság szerkezeti átalakulásához, a versenyképes piaci környezet kialakításához, a befektetési folyamatok aktiválásához. A független értékbecslés célja, hogy a társadalom minden tagja számára egyenlő jogokat biztosítson a tulajdonjogok és kötelezettségek méltányos értékelése révén. Az értékelési tevékenység fejlesztése szerves része a gazdaság reformjának és a jogállamiság megteremtésének általános folyamatának.
Az oroszországi ingatlanpiac fejlődésével megnőtt a kereslet az értékbecslő szakma iránt. Az értékbecslő fő feladata az értékbecsléshez kapcsolódik. A költség nagy jelentőséggel bír a vevő és az eladó számára az ésszerű tranzakciós ár meghatározásában.
Az állam továbbra is a legnagyobb tulajdonos az Orosz Föderációban. Az állami vagyon és a használati jogok értékének felmérése az állami vagyonnal való eredményes kezelés elengedhetetlen feltétele. A részben vagy egészben állami tulajdonú bírálati tárgyú ügyleteknél kötelező az értékelés.
A jogi személyek és magánszemélyek is érdekeltek az értékbecslési szolgáltatásokban a telek és épületek értékének megállapítása során bírósági viták során, ingatlanbiztosítási szerződés megkötésekor, valamint számos ingatlanügylet lebonyolítása során az értékbecslő véleménye nemcsak kívánatos, hanem szintén szigorúan kötelező.
A szakszerű értékelés segíti a különféle tranzakciók ésszerűbbé tételét, különös tekintettel az ingatlan adásvételére, bérbeadására. Elbírálás szükséges a válás során történő vagyonmegosztásnál, illetve a házassági szerződések megkötésénél is.
A fentiek alapján megállapíthatjuk, hogy a piacgazdaságban az értékbecslő szakma egyre keresettebb.
Az ingatlanügyletek gyakorlatában sokféle helyzet adódik az objektumok értékelésére. Sőt, minden helyzetnek megvannak a maga megközelítései, amelyek csak az adott helyzethez megfelelőek. A megközelítések helyes kiválasztásához meg kell határozni azokat a kritériumokat, amelyek megfelelnek az adott helyzetnek. Az ingatlanérték magas színvonalú felméréséhez elméleti ismeretek és gyakorlati ismeretek megszerzése szükséges az ingatlanok értékének gyakorlati példák segítségével történő meghatározásához.
Jelen tankönyv célja, hogy összefoglalja az ingatlanértékelés területén meglévő elméleti anyagot, és gyakorlati példákon keresztül bemutassa az elméleti módszerek alkalmazását az értékelési megközelítések keretein belül.
1. fejezet AZ INGATLANÉRTÉKELÉS ALAPVETŐ FOGALMAI
1.1. Ingatlan koncepció
Ingatlan –ezek a térben rögzített elhelyezkedésű fizikai tárgyak és minden, ami elválaszthatatlanul összefügg velük a föld felszíne alatt és felett, vagy minden, ami szolgáltatási cikk, valamint a tárgyak tulajdonjogából eredő jogok, érdekek és előnyök. . Fizikai tárgyak alatt elválaszthatatlanul összefüggő telkeket és az azokon elhelyezkedő épületeket értjük.
Az ingatlan, mint értékelési tárgy fogalmának és a Polgári Törvénykönyv (130. cikk) meghatározásának különbségeit a 2. ábra mutatja. 1.1.
Rizs. 1.1. Az ingatlan, mint értékelési tárgy fogalma és a Ptk
Alatt ingatlan egyrészt a vállalkozás egésze egy ingatlanegyüttes, másrészt egy földterület, amelynek szerves része lehet:
· ezen a telephelyen található épület (építmény) vagy épületcsoport (építmény), a telekhez kapcsolódó földalatti építmények;
· elszigetelt víztestek, évelő ültetvények;
· a telket és a rajta elhelyezkedő épületeket (építményeket) a tömb vagy város infrastrukturális létesítményeivel összekötő mérnöki építmények és hálózatok. Ez magában foglalja a mérnöki infrastruktúra objektumainak tulajdoni hányadát is, amelyeket egy tömb vagy város ingatlantulajdonosai közösen üzemeltetnek;
· helyhez kötött létesítmények a telek tereprendezéséhez;
· az ingatlanhoz kapcsolódó, de telekhatárán kívül elhelyezkedő gazdasági, közlekedési és mérnöki támogatás elemei;
· egyéb tárgyak, amelyek az ingatlan fent említett összetevőivel együtt felbonthatatlan szerkezeti vagy funkcionális egységet alkotnak.
1.2. Az ingatlan költsége és főbb típusai
Az ingatlanok szabad polgári forgalomban vannak, és különféle ügyletek tárgyát képezik, ami igényt teremt az értékbecslésre, pl. a különböző típusú ingatlanok pénzbeli egyenértékének meghatározásakor egy adott időpontban.
Az értékelés céljaitól, az ingatlanhoz fűződő, értékelt jogok teljességétől függően a különféle értéktípusok három fő csoportba sorolhatók (1.2. ábra):
· csereérték, mint a csereérték kifejezése;
· használati érték a használati érték kifejezéseként;
· speciális költségtípusok.
A felsorolt értéktípusok mindegyikének megvan a maga hatálya és korlátai.
Első csoport–érték cserébe –jellemezze az ingatlantárgy pénzre vagy más árura cserélhetőségét, tárgyilagos, és ingatlanügyletek alapjául szolgál a piacon: adásvétel, fedezet, ideértve a kölcsönt is, lízing, vállalkozás jegyzett tőkéjéhez való hozzájárulás, hamar.
Rizs. 1.2. Ingatlan értékcsoportok
Az érték cserében való megnyilvánulásának formái:
· piac;
· felszámolás;
· újrahasznosítás.
Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény szerint az értékelési tárgy piaci értéke azt a legvalószínűbb árat jelenti, amelyen ez az értékelési tárgy elidegeníthető a nyílt piacon versenykörnyezetben, amikor a felek az ügylet ésszerűen, minden szükséges információ birtokában jár el, és az ügyleti árak mértékében nem tükröznek rendkívüli körülményt, azaz amikor:
· az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles az értékelés tárgyát elidegeníteni, a másik fél pedig nem köteles a végrehajtást elfogadni; az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el;
· az értékelés tárgyát nyilvános ajánlat formájában mutatják be a nyílt piacnak;
· az ügylet ára méltányos ellenszolgáltatást jelent az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felekkel szemben semmilyen részről nem volt kényszer az ügylet végrehajtására;
· az értékelési tárgy kifizetését pénzben fejezik ki.
Az értékelési tevékenység alanyai számára kötelezően alkalmazandó értékelési standardok szerint az értékelési tárgy piaci értéke az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékelés tárgya a nyílt piacon, versenykörnyezetben elidegeníthető, amikor az ügyletben részt vevő felek. ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járjon el, és az ügyleti ár értéke alapján rendkívüli körülmény nem tükröződik.
A piaci érték meghatározása az ingatlan legjobb kihasználása alapján történik.
Az értékelési tárgy likvidációs értéke –az értékelt tárgy értéke abban az esetben, ha az értékelt tárgyat a hasonló tárgyakra szokásos expozíciós időtartamnál rövidebb időn belül kell elidegeníteni.
Más szóval a felszámolási érték–az az ár, amelyet az eladónak el kell fogadnia, ha korlátozott időn belül kénytelen eladni ingatlant, ami nem teszi lehetővé, hogy jelentős számú potenciális vevő megismerje az ingatlant és az eladási feltételeket.
Az értékelési tárgy selejtezési értéke –az értékelt tárgy költsége, amely megegyezik a benne foglalt anyagok piaci értékével, figyelembe véve az értékelt tárgy ártalmatlanítási költségeit.
Második csoport–használati költség –azokat az ingatlan hasznossága határozza meg egy bizonyos felhasználási mód mellett, és szubjektív jellegűek, tükrözve az ingatlan adott tulajdonos általi hasznosításának meglévő lehetőségeit, és nem kapcsolódnak az ingatlan adásvételéhez és egyéb piaci ügyletekhez.
Az ingatlan használati értékének felmérése a meglévő használati profil és azon pénzügyi-gazdasági paraméterek alapján történik, amelyek az ingatlan üzemeltetésének kezdeti időszakában megfigyelhetőek és a jövőben várhatóak.
A használati érték megnyilvánulásának formái:
· meglévő használat mellett;
· beruházás;
· adózási szempontból.
Az érintett ingatlan értéke meglévő használat mellett –az értékelt ingatlan értékét, amelyet a fennálló feltételek és a használati célja alapján határoznak meg.
Az értékelési tárgy befektetési értéke –egy értékelési objektum értéke, amelyet az adott személyre vonatkozó jövedelmezősége alapján határoznak meg adott befektetési célokra.
A befektetési érték számítása a diszkontált költségek és befektetői bevételek szubjektív megítélésén alapul egy ígéretes beruházási projektben az adott ingatlan használatából.
Az ingatlan befektetési értéke egy adott befektető számára eltér a piaci értékétől a megtérülési ráta, a presztízs, az elhelyezkedési kilátások és a „lelki” hatás elérésének lehetőségének eltérő megítélése következtében. Kiszámításra kerül üres telkek fejlesztése, ingatlan bővítése és rekonstrukciója, a vállalkozások jegyzett tőkéjéhez való hozzájárulásként történő ingatlanépítés és egyéb esetekben.
Az értékelés tárgyának adózási célú értéke –az értékelési tárgynak az adóalap kiszámításához meghatározott és a szabályozási jogszabályok rendelkezései szerint számított értéke (beleértve a leltári értéket is).
Az átmeneti gazdaságú országokban ez az érték általában nem felel meg a piaci értéknek. Így az Orosz Föderációban a törvény előírja, hogy az adót a könyv szerinti érték alapján számítják ki, azaz az adót a könyv szerinti érték alapján számítják ki. a vállalkozások és szervezetek egyes mérlegtételeiben szereplő eszközök értéke.
Az adótörvény szerint a telkek adóztatása a föld kataszteri értéke vagy annak irányára alapján történik.
Harmadik költségcsoport –az értékelési tárgyak speciális értéktípusai.
A szervezetek által kötelezően alkalmazandó értékelési standardokkal összhangbanAz Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-án kelt 519. számú rendeletével jóváhagyott értékelési tevékenységek során az értékek különleges típusai különböztethetők meg:
Korlátozott piaccal rendelkező értékelési objektum értéke –annak az értékbecslési tárgynak az értéke, amelynek szabadpiaci értékesítése lehetetlen vagy többletköltséget igényel a piacon szabadon forgó áruk értékesítéséhez szükséges költségekhez képest.
Az értékelési objektum speciális értéke –érték, amelynek meghatározására az értékelési megállapodásban vagy jogszabályban meghatározott olyan feltételeket határoznak meg, amelyek nem szerepelnek az értékelési standardokban meghatározott piaci vagy egyéb érték fogalmában.
Az értékelési tárgy cseréjének költsége –az értékelés tárgyához hasonló tárgy létrehozásának költségeit, az értékelés időpontjában fennálló piaci árakon, figyelembe véve az értékelés tárgya értékcsökkenését.
Az értékelési tárgy sokszorosításának költsége –az értékelés időpontjában fennálló költségek piaci áron számított összege az értékelési objektummal azonos tárgy létrehozásához, azonos anyagok és technológiák felhasználásával, figyelembe véve az értékelési tárgy elhasználódását.
A pótlási költséget és az újratermelési költséget az ingatlanértékelés költségszemléletének részeként használják.
1.3. Az ingatlanértékelés alapvető megközelítései és alapelvei
Az értékelési folyamat elméleti alapja az értékelési elvek rendszere. A világgyakorlatban az értékelési elvek négy csoportját szokás megkülönböztetni(1.3. ábra):
1. csoport:a potenciális tulajdonos véleményén alapuló elvek;
2. csoport:a földre, épületekre és építményekre vonatkozó elvek;
3. csoport:a piaci környezet cselekvése által meghatározott elvek;
4. csoport:a legjobb és leghatékonyabb felhasználás elve.
Ezek az elvek összefüggenek egymással. Egy adott tulajdonság elemzése és értékelése során több elv is alkalmazható egyszerre. Egy alapelv nagyobb jelentőséget kaphat egy másik rovására, amit az adott helyzet határoz meg.
Rizs. 1.3. Az ingatlanértékelés alapelvei
A potenciális tulajdonos véleményén alapuló elvek.
A hasznosság elve azt jelenti, hogy minél jobban ki tudja elégíteni egy ingatlan a tulajdonos szükségleteit, annál magasabb a hasznossága és értéke.
Az ingatlannak csak akkor van értéke, ha valamely potenciális tulajdonos számára hasznos, és szükség lehet egy bizonyos gazdasági funkció megvalósításához, például ipari vállalkozás működtetéséhez vagy növénytermesztéshez. Az ingatlan hasznos lehet, mert valaki hajlandó bérleti díjat fizetni azért, hogy ideiglenesen birtokolja az ingatlant. Hasznosság–az ingatlan azon képessége, hogy adott helyen és időn belül kielégítse a használó igényeit. Jövedelemtermelő ingatlan esetén a használói igények kielégítése végső soron bevételi forrásként fejezhető ki.
A helyettesítés elve azt jelenti, hogy ha van bizonyos számú homogén (hasznossági vagy jövedelmezőségi) ingatlanobjektum, akkor a legnagyobb kereslet a legalacsonyabb árú objektumok iránt lesz.
A racionális vevő nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyit egy másik azonos hasznosságú ingatlanért felszámítanak. Ennek megfelelően ésszerűtlen lenne többet fizetni egy meglévő termékért, ha egy másik, hasonló hasznosságú cikk indokolatlan késedelem nélkül, alacsonyabb költséggel reprodukálható.
A helyettesítés elve kimondja, hogy egy ingatlan maximális értékét az a legalacsonyabb ár vagy érték határozza meg, amelyen más, azonos hasznosságú ingatlan vásárolható.
A várakozás elve Az határozza meg, hogy a potenciális tulajdonos milyen bevételre számít (figyelembe véve az átvétel összegét és idejét), vagy milyen előnyöket és szolgáltatásokat vár el az ingatlan használatából, beleértve a későbbi továbbértékesítésből származó bevételt is a jövedelemszemléletet, és jellemzi a potenciális felhasználó jövőbeli jövedelemre és jelenértékére vonatkozó nézőpontját.
A jövedelemtermelő eszközök értékét az eszköz használatából, valamint annak továbbértékesítéséből származó nettó bevétel határozza meg, amelyre a potenciális vevő számít. A befektető számára fontos a várható jövőbeni bevételi forrás mérete, minősége és időtartama. A bevételi várakozások azonban változhatnak. Például az emberek véleményét egy adott ingatlanról befolyásolhatja valami, például az a bejelentés, hogy a közelben új regionális repülőtér vagy autópálya épül.
A földre, épületekre és építményekre vonatkozó értékelési elvek.
Ezek az alapelvek a következők: maradék termelékenység, hozzájárulás, progresszió és regresszió (jövedelmek növekedése és csökkenése), egyensúly, gazdasági nagyság és gazdasági felosztás.
Maradék termelékenység.
A föld értéke a maradék termelékenységen alapul. Bármilyen típusú gazdasági tevékenységhez általában négy termelési tényező jelenléte szükséges. Minden tényezőt a tevékenységből származó nettó bevételből kell fizetni.
Mivel a föld fizikailag mozdíthatatlan, munkaerőt, tőkét és vállalkozói szellemet kell vonzani hozzá. Ez azt jelenti, hogy először ezt a három tényezőt kell kifizetni, majd a bevétel fennmaradó részét bérleti díjként kifizetik a föld tulajdonosának. A közgazdasági elmélet azt állítja, hogy a földnek csak akkor van "maradékértéke", és csak akkor van értéke, ha az összes többi termelési tényező kifizetése után marad maradék.
A maradék termelékenységet a földnek tulajdonított nettó jövedelemként mérik, miután a munkaerő, a tőke és a vállalkozás költségeit megfizették.
A maradék termelékenység azért fordulhat elő, mert a föld lehetővé teszi a felhasználó számára a bevétel maximalizálását, a költségek minimalizálását, a kényelmi igények kielégítését vagy a három kombinációját.
Hozzájárulás elveannak elemzését foglalja magában, hogy egy üzleti tárgy értéke vagy az abból származó nettó bevétel hogyan nő vagy csökken bármely további termelési tényező jelenléte vagy hiánya miatt.
Hozzájárulás –Ez az üzleti objektum értéknövekedésének mértéke bármely új tényező bevezetése következtében, és nem magának a tényezőnek a tényleges költségei. Egyes tényezők nagyobb mértékben növelik az ingatlan értékét, mint a hozzájuk kapcsolódó költségek, de vannak olyan tényezők, amelyek ténylegesen csökkentik az értéket. Például, ha újrafesti otthona külsejét, javíthatja annak megjelenését és vonzóbbá teheti. Ha azonban a festék színe nem felel meg a piaci szabványoknak, akkor csökkenhet a lakás értéke.
Ha figyelembe vesszük ennek az elvnek a dinamikai hatását egy bővülő objektumra vonatkozóan, akkor előfordulhat, hogy az egyes további hozzájárulások értéke nem felel meg a kérdéses komponens létrehozásának fajlagos költségeinek, mivel az ingatlan összköltsége nem mindig egyszerű. az egyes alkotóelemek költségeinek összege. Például egy mélygarázs telepítésének 100 000 dolláros költsége 250 000 dollárral növelheti egy többemeletes lakóépület költségét.
A hozzájárulás elvét gyakran használják a túlzott vagy hiányzó fejlesztések azonosítására a legjobb és leghatékonyabb felhasználási elemzésekben.
A progresszió és a regresszió elve vagy a jövedelmek növekedésének és csökkenésének elve kimondja, hogy az erőforrások hozzáadásával az alapvető termelési tényezőkhöz a nettó jövedelem egyre nagyobb ütemben növekszik, egészen addig a pontig, ahonnan az összjövedelem bár növekszik, de lelassul. Ez a lassulás addig tart, amíg az értéknövekedés kisebb lesz, mint a hozzáadott erőforrások költsége.
Jellemzően a földtulajdonosoknak kell válaszolniuk arra a kérdésre, hogy milyen intenzíven kell fejleszteni a tulajdonukban lévő földterületet. Például az X cégnek 0,3 hektár földje van. Az alábbiakban egy nyereségszámítás látható különböző sűrűségű épületekre:
|
Házak száma |
Házonkénti nyereség (dollárban) |
Teljes haszon (dollárban) |
|
10000 |
10000 |
|
|
15000 |
30000 |
|
|
12000 |
36000 |
|
|
4 |
10000 |
40000 |
|
8000 |
40000 |
|
|
6000 |
36000 |
|
|
4000 |
28000 |
Ha a cég egy házat épít, a nyeresége 10 000 dollár lesz. Mivel több ház épül ezen a területen, az egy házra jutó telek költsége csökken, de az egyes házak piaci ára csökken az épületsűrűség növekedésével a hozzá tartozó telek nagysága. Legfeljebb két ház építésekor a nyereség a „méretgazdaságosság” miatt egyre nagyobb ütemben nő. Ekkor, bár az egy házra jutó profit csökken, ahogy az épületsűrűség 4 vagy 5 házra nő, a fejlesztő összesített nyeresége nő. Amint azonban a cég felépítette hatodik otthonát, általános nyeresége csökkenni kezd.
Az egyensúly elve : bármilyen típusú földhasználat megfelel a különféle termelési tényezők optimális összegének, amelyek kombinációjával a földterület maximális értéke érhető el.
Ha túl kevés termelési tényezőt alkalmaznak a földre, akkor az alulfejlett. Ha túl sok van–túlterhelt az építkezéssel. Mindkét esetben a földet nem hatékonyan használják fel, és a maradék termelékenység elvének megfelelően az értéke csökken. Minden termelési tényezőnek megfelelő arányban kell lennie egymással, hogy a földből származó összjövedelem maximalizálódjon.
A fenti példában X vállalat felfedezte, hogy a maximális bevételt négy vagy öt ház felépítésével lehet elérni a telkén. A haszon mindkét esetben 40 000 dollár lenne. Ha azonban négy ház építése ugyanolyan hasznot hozna, de kisebb kockázattal, mint öt ház építése, akkor a kiegyenlítési elv azt diktálja, hogy négy ház biztosítaná az optimális sűrűséget. Négy házas telephely kialakítása esetén kisebb a kockázat, mivel kisebb az azonos mértékű nyereség eléréséhez szükséges tranzakciók száma.
Az egyensúly elve a régióra is érvényes. A magán- és a közszféra közötti egyensúly megteremtéséhez intelligens együttműködésre, valamint jó tervezésre és a területrendezési előírások átgondolt alkalmazására van szükség.
A gazdasági nagyság elve rendelkezik bizonyos mennyiségű föld meglétéről, amely az adott helyen a piaci feltételeknek megfelelő optimális mértékű földhasználat eléréséhez szükséges.
A telekalakítás optimális léptékét a piaci versenyfeltételek és a felhasználói igények határozzák meg. Egy jó helyen lévő, de potenciális használói számára túl kicsi vagy túl nagy telek értékét veszítheti a piacon. Például egy csomópont ideális hely lehet egy benzinkút számára. De ha túl kicsi, akkor hozzáférési problémák lépnek fel, és helyhiány lesz a karbantartáshoz és a tároláshoz. Ha túl nagy, akkor a többletterület nem hoz többletbevételt az üzemben. Gazdasági méret elve–Ez ugyanaz az egyensúlyi elv, bár más szemszögből nézzük.
A nagyságrend alkalmazásának példája egyetlen földrészlet értéknövekménye. Ez akkor fordul elő, amikor több kis telek egyetlen tömbbe kerül össze, amelynek költsége meghaladja a tömböt alkotó egyes parcellák költségeinek összegét. Képzelje el például, hogy egy fejlesztő megvásárolhatja az A tételt 15 000 dollárért és a B tételt–10 000 dollárért Ha ezt a két telket egyesítenék, az új földterület 33 000 dollárba kerülne, amint azt a következő számítások mutatják:
Egyetlen tömb ára 33 000 dollár
Mínusz: az A tétel költsége– 15000
Mínusz: a B tétel költsége– 10000
Növekményes érték 8000 dollár
Gazdasági méret–az adott helyen a piaci viszonyoknak megfelelő optimális mértékű földhasználat eléréséhez szükséges földterület.
Az ingatlanhasználat hatékonyságának növelésének lehetséges lehetőségeinek mérlegelésekor figyelembe kell venni az ingatlanelemek és a hozzájuk fűződő tulajdonjogok elkülönítésének elvét.
A gazdasági felosztás elve azt jelenti, hogy az ingatlan fizikai elemei és a hozzájuk fűződő vagyoni jogok feloszthatók és kombinálhatók oly módon, hogy az ingatlan maximális értéket érjenek el.
Az ingatlanok fizikai elemeinek és a hozzájuk kapcsolódó tulajdonjogok elkülönítésekor a következő lehetőségek lehetségesek:
· térfelosztás: a légtérre, a föld talajrétegére, a föld alatti térre altalajjal, a part menti sávok vízkészletére vonatkozó jogok megosztása, a földtömeg külön telkekre osztása, épület pincére, emeletekre, stb. ;
· felosztás a vagyoni értékű jogok típusai szerint: bérleti díj, korlátozott használat, jelzálogjog, hozzájárulás a vállalkozások alaptőkéjéhez, részvénykibocsátáshoz biztosíték kibocsátása;
· birtoklási vagy használati idő szerinti felosztás: rövid és hosszú távú haszonbérlet, állandó használat, élethosszig tartó tulajdonjog, gazdálkodási jog, operatív irányítás.
A piaci környezethez kapcsolódó értékelési elvek csoportja ide tartozik: függőség, megfelelés, kereslet és kínálat, verseny és változás.
A függőség elve kimondja, hogy egy adott ingatlan értékét befolyásolja, és maga is befolyásolja a fekvésének területén található egyéb tárgyak jellegét és értékét.
Az elhelyezkedés az egyik legfontosabb tényező, amely befolyásolja az ingatlan értékét. A helyszín minősége attól függ, hogy a helyszín fizikai jellemzői mennyire felelnek meg a terület földhasználati szokásainak, valamint a gazdasági környezethez való közelségétől. Ez a két jellemző együtt alkotja egy ingatlan helyzetét vagy gazdasági elhelyezkedését.
A helyzetet egy adott területhasználati lehetőség és a gazdasági környezet kölcsönhatása határozza meg legalább négy szinten. Ezt a négy szintet koncentrikus körök jelölik, amelyek a szomszédos területet, a közvetlen környezetet, a kereskedelmi területet és az egész régiót ábrázolják. A földhasználat bizonyos típusai, például a nagy feldolgozóipar esetében a függőség mértéke nemzeti vagy nemzetközi szinten létezhet.
Ha egy ingatlant környező földhasználati rendszerben vagy gazdasági környezetében változások következnek be, az értékét érintheti. Néhány példa a környező területhasználati rendszer változásaira: bevásárlóközpont építése a közelben, iskola építése vagy hulladéklerakó megnyitása. Ezek a változások pozitív és negatív hatással is lehetnek az ingatlan értékére. E hatás mértékét az új területhasználati lehetőség mértéke, valamint az innováció és a vizsgált ingatlan közötti összefüggések határozzák meg.
A kommunikációt a kiértékelt objektumtól az azt kiszolgáló objektumokhoz való hozzáférés költsége alapján mérik, bármilyen konkrét cél elérése érdekében. A kapcsolatok mérhetők időben, távolságban vagy pénzben. Ezen kapcsolatok némelyike nehezen mérhető. Például, ha egy helyszín festői kilátással rendelkezik, akkor ez a kapcsolat a festői kilátást nyújtó hely és egy másik oldal közötti értékkülönbségként értékelhető.- egy nélkül.
A levelezés elve meghatározza, hogy a telekalakítás által kínált építészeti stílus, felszereltség és szolgáltatások milyen mértékben felelnek meg a piac igényeinek és elvárásainak.
Az a projekt, amely nem felel meg a piaci normáknak, valószínűleg pénzügyileg megbukik. Egy kétszobás lakásokból álló projekt akkor szembesül a piacon, ha a bérleti díj megegyezik a háromszobás lakásokkal. Sőt, ez akkor is megtörténik, ha a kétszobás lakás területe megegyezik a háromszobás lakáséval. Ezért a kevésbé vonzó ingatlanok piaci értékesítéséhez szükség lehet a bérleti díjak csökkentésére.
Az ingatlanfejlesztési projekteknek összhangban kell lenniük az érintett terület földhasználati típusával. Ez nem jelenti azt, hogy minden házat ugyanabban az építészeti stílusban kell építeni. Az építészeti stílusoknak azonban meg kell felelniük a területhasználat típusának. Képzelje el, milyen következményekkel jár egy viktoriánus stílusú ház felépítése egy falusi stílusú otthonokkal teli környéken.
A megfelelés elvéhez kapcsolódnak a regresszió és a progresszió elvei. A regresszió akkor következik be, amikor egy földterület túlterhelődik a fejlesztéssel az adott piac körülményei között. Például, ha egy 175 000 dollárba kerülő ház olyan környéken épül, ahol más otthonok ára 70 000 és 80 000 dollár között van, akkor a drágább otthon piaci értéke nem tükrözi az építés valódi költségeit. Az eladási ár valószínűleg alacsonyabb lesz, mint az építési költségek. Előrehaladásra akkor kerül sor, ha a szomszédos ingatlanok magas értéke miatt az értékelt ingatlan ára megemelkedik. Például, ha egy bevásárlóövezetben több üzletet is felújítanak, a zónában lévő összes üzlet értéke növekedhet.
A kereslet-kínálat elve azt jelenti, hogy az ingatlan ára a kereslet és kínálat kölcsönhatása következtében változik.
A tulajdonságnak akkor van értéke, ha van valamilyen felhasználó vagy felhasználócsoport számára használható. A költségeket azonban nem csak a hasznosság befolyásolja. Az ingatlannak is viszonylag szűkösnek kell lennie. Ajánlat–Ennyi ingatlan érhető el a piacon bizonyos áron. A kereslet azon potenciális vásárlók vágyán alapul, akik rendelkeznek a szükséges finanszírozási forrásokkal, hogy ingatlant vásároljanak.
Mivel az ingatlanpiacok tökéletlenek, a kereslet és kínálat nem mindig határozza meg azt az árat, amelyen a tulajdonosváltás megtörténik. A tárgyalási készség, a résztvevők száma és kifinomultsága, az érzelmek, a finanszírozás költsége és egyéb tényezők is szerepet játszanak az eladási árak kialakításában.
Hosszú távon a kereslet és kínálat viszonylag hatékony tényező az árváltozás irányának meghatározásában. Rövid időn belül azonban a keresleti és kínálati tényezők néha elvesztik hatékonyságukat az ingatlanpiacon. Piaci torzulások származhatnak a föld magántulajdonosok általi monopolisztikus irányításából. Ezen túlmenően a piacokat a kormányzati kontrollmechanizmusok is befolyásolják. Például az önkormányzatok visszafoghatják a piac növekedését vagy a bérleti díjak szintjét, vagy sok más módon módosíthatják a piaci mechanizmust.
Ha a piacon túlkínálat vagy kereslethiány van, akkor az árszínvonal és a bérleti díjak csökkennek. Rövid távon az ingatlankínálat viszonylag rugalmatlan. Ez azt jelenti, hogy a kínálat növelése hosszú távú tervezést igényel: hiába nőttek az árak, a kínálatot nem lehet nagyon gyorsan növelni. Nehéz az ingatlankínálat csökkentése is. Ha túl sok objektumot hoztak létre egy adott típusból, a terhelési szint hosszú ideig alacsony marad. Ez nagyszerű alkulehetőséget teremt a vadászok számára, mivel az árak alacsonyak maradnak, vagy akár csökkennek is.
Ellentétes árakra nehezedő nyomás akkor lép fel, ha nincs elegendő kínálat vagy nagy a kereslet. A kereslet általában ingadozóbb, mint a kínálat. Könnyebben reagál az árak változásaira. A pénzkínálat változásai, a kamatlábak, az érzelmi spekuláció megugrása, a félelem és egyéb tényezők bármikor befolyásolhatják a kereslet természetét.
Ha a kereslet és a kínálat egyensúlyban van, a piaci ár általában a termelés költségét (költségét) tükrözi. Ha a piaci árak magasabbak, mint az előállítási költség, akkor egyre több ingatlan épül az egyensúly eléréséig. Ha a piaci árak alacsonyabbak, az új építés lelassul vagy teljesen leáll, amíg a magasabb piaci árak miatt megnövekszik a kereslet.
A verseny elve. A megnövekedett verseny az ilyen típusú ingatlanok kínálatának növekedéséhez vezet a térségben. Ha a kereslet nem növekszik, akkor az összes ilyen típusú ingatlanból származó átlagos nettó bevétel csökken. Ha túl nagy a verseny, a nyereség a normális szint alá csökkenhet, vagy egyes esetekben teljesen eltűnhet.
Amikor a piaci nyereség meghaladja a termelési tényezők megtérítéséhez szükséges szintet, a piacon felerősödik a verseny, ami viszont a nettó jövedelem átlagos szintjének csökkenéséhez vezet.
Ez az elv fontos az elemző számára, aki megpróbálja megbecsülni a piaci kamatlábat meghaladó bevételfolyam értékét. Hacsak a többletnyereség nem hosszú távú lízingből vagy más okból származik, a bevételi forrást óvatosan kell szemlélni. Alapvetően az elemző két megközelítés közül választhat. Először is, a többletnyereség elválasztható a normál nyereségtől, és külön bevételi forrásként kezelhető.
A változás elve: Az ingatlan értéke általában nem marad állandó, hanem idővel változik.
A tárgyak fokozatosan elhasználódnak. Egyes üzletek nyitnak, mások–zárnak. A földhasználat jellege az állam és a magánszektor hatására változik. A pénzkínálat és a kamatlábak ingadoznak. A gazdasági feltételek új lehetőségeket nyitnak meg. A nemzetközi események befolyásolják az áruk árát. Az új technológia és a társadalmi viselkedés új keresletet teremt az ingatlanok iránt. A demográfiai fejlődés igényeket támaszt a különböző típusú lakások iránt. Változnak az emberi vágyak és ízlések. Az ingatlan környezete a növekedés, érettség, hanyatlás és megújulás fázisain megy keresztül. Mindezek és még sok más tényező megváltoztathatja egy adott helyen lévő ingatlan hasznosságát.
Az elemzőknek figyelemmel kell kísérniük azokat az eseményeket, amelyek valószínűleg hatással lesznek az ingatlanokra. A múltban fennálló állapotok nem feltétlenül maradnak fenn a jövőben. Az ingatlan jövőbeli bevételeinek megfelelő becsléséhez gondosan fel kell mérni a jövőbeli bevételekre és költségekre vonatkozó mögöttes feltételezéseket. Az események és körülmények állandó változása miatt az értékbecslők szakmai színvonalon zajlanak–készítsen értékelést egy meghatározott időpontra.
Az értékelési elvek negyedik csoportja (LNEI) azt jelenti, hogy a lehetséges ingatlanhasználati lehetőségek közül kiválasztják azt, amelyik fejlesztésekkel a legteljesebben megvalósítja a telek funkcionalitását. Ez a lehetőség az ingatlan értékének felmérésére szolgál.
Az értékbecslő korrekciót végez a kifizetések beszedésekor a veszteségekre, egy adott objektumra vonatkozó visszamenőleges információk elemzésével, és ennek a dinamikának későbbi előrejelzésével, és így meghatározhatja azt a lehetőséget, amely a lehető legnagyobb bevételt hozza a telekből, függetlenül attól, hogy a telek be van-e fejlesztve vagy sem. és milyen épületek találhatók rajta az értékelés időpontjában.
Az LNEI meghatározása szerint olyan ingatlanhasználat, amely:
a) törvényileg engedélyezett, i.e. megfelel a jogszabályi előírásoknak, beleértve az övezeti és környezetvédelmi előírásokat, a településrendezési korlátozásokat, a műemlékvédelmi követelményeket, a szomszédos területek parkosítását stb.;
b) fizikailag megvalósítható, pl. a telek mérete, alakja, közlekedési megközelíthetősége, a meglévő épületek lehetővé teszik a választott felhasználási lehetőség megvalósítását;
c) a befektetett tőke megtérülése szempontjából pénzügyileg indokolt, pl. a felhasználás a tőkeköltséget, a működési költségeket és a pénzügyi kötelezettségeket meghaladó bevételt biztosít;
D) az ingatlan legmagasabb értékét vagy jövedelmezőségét biztosítja.
Az LNEI-t két szakaszban tekintik: egyrészt egy telket szabadnak, másrészt egy telket, ahol meglévő fejlesztések vannak. Ha a telek épületmentes, akkor a jogi, városrendezési, környezetvédelmi és egyéb korlátozások, valamint a terület fejlesztési kilátásainak figyelembevételével kerül meghatározásra, hogy melyik létesítmény a leghatékonyabb építése.
Az LNEI idővel fejlődhet a piaci normák és a külső változások hatására. Ha a közelmúltban autópályát építettek a telek közelében, akkor annak legjobb felhasználása lehet benzinkút, gyorsétterem vagy autószerviz építése.
A gyakorlatban az LNEI-elv az a kezdeti előfeltétel, amelyen alapul az ingatlan meghatározott értékének kiválasztása és az értékére vonatkozó következtetés.
A mai oroszországi adminisztratív korlátozások és övezetek gyakran nem tükrözik a fejlődő ingatlanpiac követelményeit, ezért a földterület tényleges felhasználása fejlesztésekkel gyakran nem felel meg a legjobb megoldásnak.
A fenti ingatlanértékelési alapelvek mindegyike szorosan összefügg egymással, és az értékelt ingatlan típusától, sajátosságaitól, valamint az alkalmazott értékelési módszertől függően jelentős vagy kisegítő szerepet tölthet be.
Ezek az alapelvek jelentik az ingatlan értékbecslésének elméleti alapját. Ezek képezik az ingatlanértékelés három alapvető megközelítésének alapját– jövedelmező, összehasonlítható és költséges.
1.4. Az ingatlanértékelési folyamat főbb szakaszai
Az ingatlanértékelés magában foglalja az értékbecslő egymást követő műveleteinek rendszerét–az értékelési feladat felállításától az ingatlan pénzegységben kifejezett forgalmi értékének megállapításáról szóló írásos jegyzőkönyv átadásáig.
Az ingatlanértékelés szakaszai:
1. szakasz. Feladat kitűzése értékelésre.
1.1. Az értékelés célja.
12 . Az érték típusa meghatározva.
1.3. Felmért tulajdonjog megállapítása.
1.4. Az értékelés dátuma.
2. szakasz. Terv és szerződés készítése az értékeléshez.
2.1. Értékelési munkarend.
2.2. Információs források.
2.3. Az értékelési módszerek kiválasztása.
2.4. Az értékelés elvégzésének költségei.
2.5. Pénzjutalom az értékelés elvégzéséért.
2.6. Értékelési megállapodás készítése.
3. szakasz. Információgyűjtés és -elemzés.
3.1. A létesítmény és a környék átvizsgálása.
3.2. Az ingatlan jogi leírása.
3.3. Fizikai jellemzők és elhelyezkedés.
3.4. Gazdasági információk.
3.5. Az összegyűjtött információk pontosságának ellenőrzése.
3.6. Információ elemzése és feldolgozása.
4. szakasz. A legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzése.
4.1. A telek elemzése feltételesen szabadnak minősül.
4.2. A földterület elemzése fejlesztésekkel.
5. szakasz. Egy ingatlan becsült értékének kiszámítása három megközelítés alapján.
5.1. Jövedelemszemléletű értékelés.
5.2. Összehasonlító megközelítésen alapuló értékelés.
5.3. Költségbecslés költség megközelítés alapján.
6. szakasz. A kapott eredmények összehangolása és az ingatlan végleges értékének levezetése.
6.1. A beérkezett adatok ellenőrzése a költség értékéről.
6.2. A felhasznált információk teljességétől és megbízhatóságától függő feltételezések és korlátozó feltételek.
6.3. A költség végső értékének levezetése.
7. szakasz. Értékelő jelentés készítése.
Feladat kitűzése értékelésre.
Az értékelési feladat felállítása az a kezdeti szakasz, amelyben meghatározzák és megfogalmazzák az értékelési feladat alapvető paramétereit. A probléma egyértelmű megfogalmazása szükséges az értékelési feladat jellegének, az értékelési módszerek megválasztásának és a jelentésben megjelenő eredmények értelmezésének teljes és egyértelmű értelmezéséhez. Az értékelési feladat legfontosabb összetevői a következők:
· az ingatlan azonosítása;
· az értékelendő tulajdonjogok azonosítása;
· az értékelési eredmények célja (alkalmazási köre);
· a költség típusának kiválasztása és meghatározása;
· az értékelés időpontjának pontosítása;
· az értékelés terjedelmének leírása;
· egyéb korlátozások tisztázása.
Tulajdon azonosítás tartalmazza az olyan jellemzők leírását, mint a cím, a teljes jogi leírás, az ingatlan pontos elhelyezkedése és határai.
Az ingatlan azonosítása annak pontos jogi leírása, amelyet az ügyfél által megadott információk alapján kell összeállítani. A szükséges információk a földmérési adatok állami nyilvántartásából szerezhetők be a helyi és állami jogszabályoknak megfelelően.
A megfelelő jogszabályi leírásnak figyelembe kell vennie a földrészletek felmérésének és leírásának sajátos regionális rendszerét, amely a határaik leírásából, az állami felmérési rendszerből, valamint a parcellák és tömbök leírásának és feltérképezésének eljárási rendjéből áll.
Az értékelendő tulajdonjogok azonosítása. Az ingatlanértékelés sajátossága az az integrált megközelítés, amely egyszerre tekinti az ingatlant egy valóban létező fizikai tárgynak, valamint a magánszemélyek vagy jogi személyek azon jogainak összességeként, amelyekkel az ingatlannal, illetve a földhasználattal kapcsolatban fennállhatnak vagy követelhetnek. telkek és épületek.
Az elbírálás tárgya olyan ingatlan lehet, amely a vagyoni jogok szétválása vagy megosztása miatt teljes vagy részleges vagyoni joggal rendelkezik. Az ingatlan piaci értékének meghatározásakor az értékbecslő figyelembe veszi a tulajdonjogi korlátozásokat, például a lízinget, a szolgalmi jogot, a zálogjogot, a tulajdonjogot, valamint a légi vagy földterületi jogokat.
Az értékelési eredmények köre vagy célja –Ez egy gazdasági eljárás, amelyet a megrendelő az értékbecslő által kapott értékeredmény alapján utólag hajt végre.
Az ingatlanértékelés során meghatározzák:
· vételi és eladási árak;
· biztosíték összege hitelezéshez;
· adóalapok;
· a bérleti szerződés feltételei;
· a tulajdonjogok elidegenítésének méltányos kártalanításának alapjai;
· biztosítási szerződés alapjait.
Az optimális értékelési eljárás kiválasztásához szükséges az eredményül kapott értékelési eredmény utólagos felhasználásának megismerése–a szükséges információk összegyűjtésétől és elemzésétől a leghatékonyabb értékelési módszerek és elvek alkalmazásáig az eredmények harmonizálására. Ha az ügyfél nem ad tájékoztatást az értékelő jelentés eredményeinek felhasználási köréről, az értékbecslő saját kezdeményezésére köteles megbeszélni vele ezt a kérdést, és gondoskodni arról, hogy az ügyfél megfelelően megértse a problémát. Ez az eljárás megóvja az értékelőt az esetleges félreértésektől és a munka újbóli elvégzésének szükségességétől.
A költség típusának kiválasztása és meghatározása. Az értékelés célja az ingatlanok értékének meghatározása, amely a jelenlegi nemzetközi és orosz értékelési standardoknak megfelelően különböző formákban nyilvánul meg. Az értékelési objektum értékének típusát számos tényező határozza meg, beleértve a hozzá kapcsolódó értékelendő tulajdonjogokat, az értékelési eredmények alkalmazási körét vagy célját, valamint az értékelési feladat mennyiségét.
A jelenlegi orosz értékelési szabványoknak megfelelően a következő értéktípusok használhatók:
· piaci ár;
· az értékbecslés tárgyának korlátozott piaci értéke;
· csereköltség;
· reprodukciós költség;
· meglévő használat költségei;
· adózási célú érték;
· beruházási költség;
· felszámolási érték;
· mentőérték;
· különleges Ár.
Az értékbecslési megbízásban fel kell tüntetni az értékbecslő által a megrendelővel és harmadik személyekkel, a jelentés felhasználóival egyetértésben kiválasztott értéktípust. Ezen túlmenően az értékelő jelentésben írásban szükséges megadni a meghatározott érték definícióját (megszövegezését), amely nem mond ellent az értékelésben elfogadott szabványoknak.
Egy adott értékelési objektum értékelése során alkalmazott érték típusa az univerzális értékelési modell keretein belül befolyásolja az egyes szakaszok tartalmát. A költség típusa határozza meg az értékelési célú információk összetételét, gyűjtését, elkészítését és elemzését. Az ingatlanértékelés megközelítéseinek és módszereinek megválasztása a meghatározandó érték típusától függ; például a biztosítási érték meghatározásakor nem célszerű jövedelemszemléletű módszereket alkalmazni. A költség típusa határozza meg a végső értékelési eredmények megegyezésének logikáját és érvényességét.
Az értékelés időpontjának pontosítása. Több okból is szükséges az értékelés elvégzésének időpontjának pontosítása, és így az értékelés eredménye hatékony lesz. Bármilyen típusú meghatározott érték eleve piaci érték, hiszen az építési termékek egy adott pillanatban érvényes árában még az újratermelés és pótlás költségeit is kalkulálják, hiszen folyamatosan változnak az infláció, a verseny, a fogyasztói preferenciák változása stb. hatására. .
Az elbírálás során számos árazási tényezőt kell figyelembe venni, amelyek összetétele, prioritása és befolyásának mértéke instabil. A piaci érték azt tükrözi, hogy a piaci szereplők hogyan vélekednek piaci viszonyairól. A piaci helyzet folyamatos változása miatt a piaci érték egy adott időpontban gyűjtött információk, egy adott időpontban gyűjtött piaci adatok elemzésén alapul. A piaci erők egyensúlyának változása jelentős hatással van az értékelés eredményére és az ebből eredő értékre.
Az értékelési gyakorlatban használt értékelés dátumát három típus képviseli:
· áram;
· visszatekintő;
· jövő.
Az esetek túlnyomó többségében az elbírálás időpontja–ez az értékelési feladat meghatározásának és az értékelő munka elvégzésének időpontjához közeli időpont. Bizonyos esetekben azonban szükségessé válik a piaci érték származtatása a múltban vagy a jövőben.
A visszamenőleges (múltbeli) forgalmi érték becslése szükséges az örökösödési adózáshoz (elhalálozás időpontja), a jövedelemadó kiszámításához (a vásárlás időpontja), a biztosítási kártérítéshez (a biztosítási esemény időpontja), a jogi lépésekhez (a kár időpontja) stb. A visszamenőleges piaci információk elérhetősége lehetővé teszi az értékbecslő számára, hogy objektíven és ésszerűen végezzen el minden szükséges számítást.
A jövőbeli időpontra vonatkozó értékelést olyan ingatlanok esetében lehet elvégezni, amelyek építés alatt állnak, tervezés alatt állnak vagy döntés születik az építés megvalósíthatóságáról. Az ebben az esetben az értékbecslési munka időpontja és az ingatlan tervezett kapacitásának elérése, a becsült pénzforgalmat biztosító piaci szegmens meghódítása közötti időkülönbség megköveteli az építkezés befejezésének időpontjában érvényes piaci érték meghatározását. .
Az értékelő munka körének leírása. Az értékelő munka körét az értékelő határozza meg, hogy meghatározza a felhasznált adatok összetételét, az információs támogatást, a külső szakértők bevonásának szükségességét, az információk megbízhatóságának ellenőrzésére szolgáló módszereket, valamint a köztes és segédanyagok felvételének teljességét. információk a zárójelentésben.
Az értékelés terjedelmének megfogalmazása segíti a harmadik felek érdekeinek védelmét, akik az értékelés eredményei alapján döntenek. Az értékelőnek nem csak azt kell egyértelműen megfogalmaznia, hogy mit vár el, hanem azt is, hogy mit nem, konkrét indoklással, különösen, ha csak korlátozott mennyiségű információ állt rendelkezésre.
Az értékelő munka terjedelme és a jelentés részletezettsége az értékelési feladat jelentőségétől, valamint a megrendelővel kötött megállapodástól függ. Ez a szakasz lehetővé teszi a munkaerőköltségek teljes összegének meghatározását, az információs támogatás pénzbeli költségeit, amelyek végső soron befolyásolják az értékelési munka költségeit. Az értékelő felelős azért, hogy a megfogalmazott értékelő munkakör megfeleljen a tényleges eredményeknek.
Egyéb korlátozások tisztázása. Az Értékelési Alapítvány által kiadott Egységes Szakmai Értékelési Standardok (118PAP) különbséget tesz a teljes és a korlátozott értékelések között. A korlátozott értékelést az egységes szabványok „Korlátozott eljárásokra vonatkozó nyilatkozata” szerint végezzük. Ebben az esetben általában korlátozott mennyiségű információ kerül felhasználásra. Ilyen értékbecslésre példa a kizárólag összehasonlító alapon végzett ingatlanértékelés, valamint a múltbeli értékelési adatok frissítése céljából végzett értékelés.
Azonban még a teljes körű értékelés is tartalmazhat számos korlátozó feltételt, amelyet az értékelési feladatban kell megfogalmazni, olyan paraméterekkel együtt, mint az ingatlan azonosítása, a tulajdonjog, az értékelés időpontja, az értékelési eredmények alkalmazási köre és az érték típusa. A korlátozó feltételeknek a jelentésbe való beillesztése nemcsak az értékbecslő védelmét teszi lehetővé az esetleges jövőbeni kárigényekkel szemben, hanem azt is, hogy a vevőt és a jelentés többi felhasználóját azonnal tájékoztassák. Például egy korlátozó feltétel tartalmazhat egy záradékot a nem kellően megbízható forrásból történő információszerzésről, vagy az ingatlan műszaki vizsgálatának lehetetlenségéről.
Az értékelési feladat kitűzése után szerződés készül.
Információgyűjtés és előzetes adatelemzés.
A szükséges információk összetétele, mennyisége, feldolgozásának és elemzésének menete, a bevont értékbecslők száma, ideértve a bevont szakembereket, valamint az adatfeldolgozás időigénye függ a megbízott feladattól, az értékelendő ingatlan típusától, ill. a választott értékelési módszereket.
Ennek a szakasznak a hatékonysága az előzetes szervezési munka alaposságától függ, amely megköveteli a szükséges adatok, információforrások jellegének és mennyiségének meghatározását, valamint munkaterv összeállítását, amely különösen nagy ingatlantárgyak felméréséhez szükséges.
Az objektum típusától és a munka terjedelmétől függően az értékelést egy értékelő vagy szakértői csoport is elvégezheti. Az értékbecslő munkaterve a jövőbeni értékelő jelentés felépítésével és az egyes szakaszok elvégzéséhez szükséges idővel összhangban kerül felépítésre.
Az értékelt ingatlan piaci értékének meghatározásához a szükséges információkat számos szempont szerint osztályozzák.
A vizsgált objektumra vonatkozóan az információs tömb külső és belső adatokra oszlik.
Az információ jellegétől függően megkülönböztetünk általános és speciális adatokat, valamint a versenyképes keresletre és kínálatra vonatkozó információkat. Összes információ tükrözik az ingatlanpiac helyzetét befolyásoló társadalmi, gazdasági, politikai és környezeti tényezők dinamikáját. A figyelembe vett információ típusának figyelembe kell vennie a regionális szinten bekövetkező változásokat és az ingatlanpiac azon szegmensét, amelyhez a vizsgált ingatlan tartozik.
Különleges adatok tartalmazzák az ingatlan jogi, fizikai, földrajzi és gazdasági jellemzőit. Az ilyen típusú információkat az értékelendő, összehasonlítható tárgyakról és ingatlanokról kell gyűjteni.
Tájékoztatás a versenyképes keresletről és kínálatról lehetővé teszi, hogy felmérje a vizsgált ingatlan versenyképességét az Ön piaci szegmensében. Az ajánlattal kapcsolatos információk lehetővé teszik a versenyképes ingatlanok meglévő állományának értékelését, figyelembe véve annak terheltségét, új építkezésekkel és rekonstrukciókkal történő bővítésének kilátásait, valamint a piaci kapacitással kapcsolatos információkat. A keresleti adatoknak tükrözniük kell a potenciális ingatlantulajdonosok és -használók gazdasági lehetőségeit.
Az értékelési folyamatban felhasznált információknak kellően teljesnek, reprezentatívnak és megbízhatónak kell lenniük. Segítenie kell az értékbecslőt a legfontosabb árazási tényezők meghatározásában, a gazdaság egészének és különösen az ingatlanpiac helyzetének elemzésében, beleértve a területi és szegmentális szempontokat is. Az értékbecslőnek meg kell értenie a vizsgált ingatlan fizikai tulajdonságait és környezetét, valamint adatokat kell gyűjtenie a gazdasági és értékelési számításokhoz. Az értékelés különböző szakaszaiban összegyűjtött és felhasznált információk jellemzőit megfelelően tükrözni kell a jelentésben.
A legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzése.
Az ingatlan legjobb és leghatékonyabb felhasználásának elemzésére kerül sor annak érdekében, hogy megfelelően felmérjék a vizsgált ingatlan meglévő hasznosítási lehetőségét, és javaslatokat dolgozzanak ki annak optimális felhasználására a lehetséges maximális költség meghatározása érdekében.
Az ingatlan leghatékonyabb felhasználásának koncepciója az értékelemzés kulcsa. A leghatékonyabb felhasználási módnak azt tekintjük, amely négy kritériumnak megfelel: jogilag elfogadhatóság vagy engedély, fizikai megvalósíthatóság, anyagi biztonság és a tárgy maximális értéke.
A telek leghatékonyabb felhasználásának meghatározásához az értékelő két sémát használ, amelyek szerint a telket beépítetlennek (feltételesen üresnek) tekinti, és elemzi a meglévő épületekkel való használatának leghatékonyabb lehetőségét.
A beépítetlen telek leghatékonyabb felhasználásának elemzése magában foglalja a jelenlegi rendeltetés fenntartását, új létesítmény építését, a telek átépítését (megosztását vagy összevonását), valamint az eladást.
A leghatékonyabb földhasználat a meglévő épületekkel az ingatlan rendeltetésének megőrzési lehetőségeinek összehasonlítása a felmérés időpontjában, a helyreállítást, bővítést és újrahasznosítást, teljes (részleges) bontást biztosító rekonstrukciós tervek, valamint ezek kombinációja. ezeket a lehetőségeket.
A pénzügyi megvalósíthatósági teszthez meg kell becsülni minden egyes figyelembe vett használati eset megvalósításának költségeit. Az alternatív felhasználások értékének maximalizálásának értékelése olyan változók elemzésén alapul, mint a földérték, az adott használat kockázatának megfelelő megtérülési ráta és az ingatlan aktivált összköltsége.
Az ingatlanok optimális felhasználására vonatkozó következtetéseket a jelentés megfelelő részében kell tükrözni. Az értékbecslőnek ésszerűen meg kell fogalmaznia a leghatékonyabb felhasználási esetet, és azt számításokkal kell alátámasztania az ingatlanok újrahasznosításához, a piac fejlesztéséhez szükséges időre, valamint meg kell jelölnie a befektetési folyamat résztvevőit: befektetőket, potenciális tulajdonosokat, felhasználókat, hitelezőket stb.
Az ingatlanértékeléshez elfogadható megközelítések és módszerek kiválasztása és alkalmazása.
Az ingatlanértékelés általában három fő megközelítés szerint történik:
· költség megközelítés;
· összehasonlító megközelítés;
· jövedelmi megközelítés.
Költséghatékony megközelítés abból a feltételezésből indul ki, hogy egy körültekintő befektető nem fizet többet az ingatlanokért, mint amennyibe egy hasonló telek vásárlása és hasonló fogyasztói ingatlanokkal rendelkező épület építése kerülne.
Összehasonlító megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet egy termékért, mint amennyit a szabad piacon megvásárolhatna egy hasonló hasznosságú termékért. Az érték meghatározása a közelmúltban lezajlott, hasonló tárgyú adásvételi tranzakciók adatain alapul.
Jövedelem megközelítésazon a feltevésen alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet az ingatlanért, mint amennyit az érintett ingatlan a jövőben befektetési kockázattal korrigált nettó bevételben termel. Ebben az esetben egy tárgy értékét az határozza meg, hogy képes-e a jövőben bevételt termelni. Az ingatlan által generált pénzáramok, beleértve a visszaállítás költségét is, átválthatók az aktuális összértékre.
Mindegyik értékelési megközelítés számos módszert tartalmaz. Értékbecslő az érték típusától, az értékelt ingatlan jellemzőitől, az értékelendő ingatlanra és hasonló ingatlanokra vonatkozó információktól, stb. mindegyik megközelítésen belül kiválaszt egy vagy több értékelési módszert. Az értékelési módszerek megválasztását indokolni kell, és az értékelő jelentésben ismertetni kell.
Az előzetes értékelési eredmények összehangolása és a végső érték levezetése.
A különböző megközelítések és módszerek alapján elért eredmények összehangolása az utolsó lépés a vizsgált ingatlan értékének meghatározásában. Az értékelés ezen szakaszában mindenekelőtt ellenőrizni kell a kapott eredményeket, hogy azonosítani lehessen azokat a matematikai és logikai hibákat, amelyek növelik az eltérés mértékét a bevétel, a költség és az összehasonlító megközelítések eredményei között.
Az ellenőrzött eredmények egyeztetésének menetét az értékelési feladat tartalma, az alkalmazott megközelítések és értékelési módszerek, a felhasznált információk teljessége és megbízhatósága, valamint az alkalmazott módszerek előnyeinek és hátrányainak azonosítása határozza meg.
Az egyes eredmények hierarchiájának meghatározó kritériumai a potenciális eladó vagy vevő tényleges szándékait tükröző képesség, az elemzés alapjául szolgáló információk minősége, az egyes módszerek és megközelítések azon képessége, hogy figyelembe vegyék a piaci ingadozásokat és a konkrét az objektum árazási jellemzői, például elhelyezkedés, méret, potenciális jövedelmezőség.
A fentiek figyelembevételével az értékelő elfogadja a különböző megközelítések alkalmazása alapján kapott köztes eredmények súlyozási együtthatóit. Az egyes megközelítések súlyértéke szakértői és matematikai módszerekkel is kiszámítható.
Az értékbecslő a jelentés elkészítésekor köteles ismertetni az értékértékeltérés okait, valamint az eljárást megindokolni.
Értékelő jelentés készítése.
Az értékelés utolsó szakaszában az írásban elkészített értékelő jelentést átadják a megrendelőnek, amely okirati bizonyítéka az értékbecslő feladatainak megfelelő ellátásának. Az értékelő jelentésnek részletes formája van.
Az összefoglaló jelentés korlátozott információkat tartalmaz az értékelési megbízásról, a tulajdonságról, az alkalmazott módszerekről és a kapott eredményről, és lehetővé teszi az ügyfél számára, hogy megértse az értékbecslő értékre vonatkozó következtetései mögött meghúzódó tevékenységeket.
A kibővített nyomtatvány részletesen és érvelve rögzíti az értékelési feladatot, jellemzi a kiválasztott és indokolt információkat, megindokolja az alkalmazott értékelési módszereket és az elvégzett számításokat, valamint meghatározza a végső költségeredményt, amelyet egyetlen értékkel vagy tartománnyal ábrázolnak.
A jelentésben feltüntetett érték az értékbecslő szubjektív véleménye a javasolt ügylet legvalószínűbb pénzbeli egyenértékéről, a szükséges információk tanulmányozása és elemzése, számítások alapján, valamint tapasztalatától és képzettségétől függően.
Az Orosz Föderációban hatályos „Értékelési tevékenységekről szóló törvény” 11. cikke általános követelményeket állapít meg a jelentés tartalmára és formátumára vonatkozóan. Az információk, indoklások, definíciók és számítások bemutatásának stílusa nem engedheti meg a félreérthető értelmezést.
Az írásban elkészített és az ügyfélnek kellő időben átadott értékelő jegyzőkönyv bizonyítja, hogy az értékbecslő megfelelően teljesítette a szerződésben rábízott feladatait. A jelentést az értékbecslő személyesen írja alá és pecsétjével hitelesíti.
A jelentésben fel kell tüntetni az értékelés időpontját, az alkalmazott értékelési standardokat, az értékelési objektum értékelésének céljait és célkitűzéseit, valamint olyan egyéb információkat, amelyek biztosítják a jelentésben szereplő értékelési eredmények teljes és egyértelmű értelmezését. Ha például nem a piaci értéket határozzák meg, hanem más típusú értékeket, akkor a jelentésben fel kell tüntetni az értékelési szempontokat és az eltérés okait. A jelentés elkészítésekor a következő pontokat kell feltüntetni:
· a jelentés elkészítésének dátuma és sorszáma;
· az értékbecslő által az értékelési tárgy értékelésének alapja;
· az értékbecslő jogi címe;
· információ az értékbecslési tevékenység végzésére neki kiadott engedélyről;
· az értékelés tárgyának és könyv szerinti értékének pontos leírása;
· a jogi személy adatai;
· értékelési standardok a megfelelő értéktípus meghatározásához;
· az értékelés során felhasznált adatok listája, megjelölve azok beérkezésének forrását,
· az értékelés során megfogalmazott feltételezések;
· az önköltség és annak végleges értékének meghatározásának sorrendje;
· a kapott eredmény alkalmazásának korlátozásai és korlátai;
· az értékelési tárgy értékének meghatározásának dátuma;
· az értékbecslő által használt, az értékelés tárgyának mennyiségi és minőségi jellemzőit megállapító dokumentumok listája.
Az értékelési tevékenységek alanyai által kötelezően alkalmazandó értékelési szabványok, amelyeket az Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-i 519. számú rendelete hagyott jóvá.
Az értékelési tevékenységek alanyai által kötelezően alkalmazandó értékelési szabványok, amelyeket az Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-i 519. számú rendelete hagyott jóvá.
Friedman J., Ordway Nick. Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése, értékelése. M.: Delo, 1997.
A tankönyv megértheti az ingatlanpiac, mint az üzleti tevékenység legfontosabb területe működésének elméletét és gyakorlatát, rendszerezett információkat tartalmaz a magánszemélyek és jogi személyek ingatlanjaival kapcsolatos gazdasági folyamatokról, az ingatlanpiac működéséről. ingatlanpiac, és az ingatlankezelés módszerei, amelyek biztosítják e tevékenységi terület hatékonyságát. Lefedi az ingatlanokkal kapcsolatos főbb tevékenységi területeket. A tankönyv tárgyalja az ingatlan fogalmát, lényegét, jellemzőit, besorolását; az ingatlanpiac lényege, funkciói és főbb jellemzői; az ingatlanpiac főbb tevékenységei és azok jogszabályi szabályozása; különböző ingatlanobjektumok értékelési módszerei; vagyonkezelés alapelvei modern körülmények között.
A tankönyvet a közgazdasági egyetemek hallgatóinak, végzős hallgatóinak és oktatóinak, gazdasági egyetemi hallgatóknak, közgazdászoknak, menedzsereknek és más érdeklődőknek szánjuk.
1. AZ INGATLANGAZDASÁGTAN ALAPVETŐ FOGALMAI ÉS DEFINÍCIÓI
1.1. Az ingatlan fogalma, lényege és főbb jellemzői
1.2. Az ingatlan jogalapja.
1.2.1. Tulajdonjog
1.2.2. Az ingatlannal végzett műveletek (tranzakciók) típusai
1.2.3. Ingatlannal végzett műveletek (tranzakciók) állami nyilvántartásba vétele
3. INGATLANÉRTÉKELÉS
3.1. Az ingatlanértékek fajtái
3.2. Az ingatlanértékelés alapelvei.
3.3. Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők.
3.4. Ingatlanértékelési technológia.
3.5. Az ingatlanértékelés megközelítései.
3.5.1. Összehasonlító (piaci) megközelítés
3.5.2. Költséghatékony megközelítés
3.5.3. Jövedelem megközelítés
3.6. Az értékelési objektum végső értékének meghatározása
3.6.1. Az értékelési eredmények összehangolása
3.6.2. Strukturálás hierarchia szerint
4. INGATLANHITEL.
4.1. A jelzáloghitelezés megjelenése és fejlődése
4.1.1. Jelzáloghitel-fejlesztés Oroszországban
4.1.2. Jelzáloghitel, mint a kötelezettségek biztosításának módja
4.1.3. A jelzáloghitelezés jellemzői
4.1.4. A jelzálog-tőkepiac jellemzői
4.2. A jelzáloghitelezés főbb szakaszai
4.3. Az ingatlan jelzáloghitelezés módjai
Kölcsön növekvő törlesztőrészletekkel
Kanadai borulás
4.4. A speciális célú ingatlanhitelezés fajtái
4.4.1. Új építés finanszírozásának módjai
4.4.2. Az épülő lakások finanszírozásának módjai
4.4.3. A területfejlesztési projektek finanszírozásának módjai
4.4.4. Ingatlan finanszírozás részlet értékesítéssel
5. A FÖLDHASZNÁLAT GAZDASÁGTANI
5.1. A földhasználat jellemzői
5.1.1. A föld mint természeti erőforrás
5.1.2. A föld mint gazdasági kategória
5.1.3. A földgazdálkodás, mint a gazdaságilag indokolt területhasználat megteremtésének eszköze
5.1.4. Az állami földkataszter, mint az ingatlantárgyak működésének gazdasági és jogrendszere
5.1.5. Földvédelem. Környezetvédelmi földhasználati korlátozások
