A szövetségi értékelési szabvány jóváhagyásáról
"Kataszteri érték meghatározása (FSO-4)"
2010. október 22-i 508. sz
Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló, 2010. július 22-i 167-FZ szövetségi törvény, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusairól szóló szövetségi törvény módosításáról szóló 167-FZ. Orosz Föderáció, 2010, 30. szám, 3998. cikk) Megrendelem:
Hagyja jóvá a csatolt szövetségi értékelési szabványt "A kataszteri érték meghatározása (FSO 4.)".
SZÖVETSÉGI ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNY
"Ingatlantárgyak kataszteri értékének meghatározása (FSO-4)"
I. Általános rendelkezések
1. Az "Ingatlanobjektumok kataszteri értékének meghatározása (FSO 4.)" szövetségi értékelési szabvány (a továbbiakban - szövetségi értékelési szabvány) a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok "Az értékelés általános fogalmai, megközelítései" figyelembevételével került kidolgozásra. az értékeléshez és az értékelés követelményeihez (1. sz. FSO) "," Az értékelés célja és értéktípusai (2. sz. FSO) "," Az értékelő jelentés követelményei (3. sz. FSO) ", és követelményeket tartalmaz a ingatlan kataszteri értékének meghatározása.
2. Ez a szövetségi értékelési szabvány kötelező a kataszteri érték meghatározásához.
Az ingatlantárgyak kataszteri értékének meghatározásakor az értékbecslőnek további követelményeket és (vagy) eljárásokat kell követnie az e szövetségi értékelési szabvány által meghatározott értékelés elvégzésére vonatkozóan a szövetségi értékelési szabványok követelményeivel és (vagy) eljárásaival kapcsolatban.
3. Kataszteri érték alatt az ingatlantárgynak az állami kataszteri értékbecslés során megállapított, tömeges értékelési módszerekkel meghatározott forgalmi értékét, vagy ha a forgalmi érték tömeges értékelési módszerekkel nem állapítható meg, akkor a forgalmi értéket kell érteni. az értékbecslési tevékenységre vonatkozó jogszabályoknak megfelelően egy adott ingatlantárgyra egyedileg meghatározva.
4. A kataszteri értéket mind a szabadpiacon lévő ingatlanok, mind az olyan ingatlanok esetében határozzák meg, amelyek piaca korlátozott vagy hiányzik.
5. A kataszteri érték megállapításánál az értékbecslés tárgyát ingatlantárgyak képezik, amelyekről az értékbecslés időpontjában az állami ingatlankataszter tartalmaz információkat.
6. Jelen szövetségi értékelési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés az érték meghatározásának folyamata a hasonló jellemzőkkel rendelkező értékelési objektumok csoportosítása során, amelyen belül az értékelési megközelítéseken alapuló matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmaznak.
7. A kataszteri érték tömegértékelési módszerekkel történő meghatározása a következő tevékenységeket foglalja magában:
II. A kataszteri érték meghatározásának általános követelményei
8. Az értékbecslés tárgyát képező tárgyak kataszteri értékét az állami kataszteri értékelés céljára szolgáló ingatlanok jegyzékének kialakításának időpontjában állapítják meg.
9. A kataszteri érték meghatározásához alkalmazott megközelítések, módszerek, modellek kiválasztását értékbecslő végzi, és azt indokolni kell. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezéssel (modellek) és anélkül is történik.
10. A tömeges értékelési módszerek alkalmazásakor, ha az értékbecslő nem rendelkezik ilyen információval, az értékelési tárgyakra vonatkozó jogok és korlátozások (terhek) fajtái nem veszik figyelembe, kivéve a törvényben vagy más jogszabályban megállapított szolgalmi jogot. az Orosz Föderáció törvénye, az Orosz Föderációt alkotó jogalany szabályozási jogi aktusa, helyi önkormányzati szerv szabályozó jogi aktusa.
III. Információgyűjtés az árazási tényezők értékeiről
és piaci információk
11. Az értékelési modell felépítéséhez az értékbecslő elegendő és megbízható piaci információt gyűjt az ingatlantárgyakról.
Az értékelési modell felépítése során az értékbecslő a mindenkori piaci árak szintjének megfelelő árinformációkat használ.
12. Ha az értékelési modell felépítéséhez nem áll rendelkezésre elegendő piaci információ, akkor a piaci érték kerül megállapításra, amelyet egy adott ingatlanra egyedileg határoznak meg.
13. Az értékelési tárgyak értékét meghatározó árképzési tényezők értékeiről az értékbecslő gyűjt információkat.
14. Az értékbecslő a kataszteri érték megállapításakor az állami kataszteri értékbecslés adatalapjában, valamint az állami ingatlankataszterben, a földgazdálkodási dokumentációs adatalapban, a szervezetek rendelkezésére álló adatalapokban és adatbázisokban szereplő adatokat használja fel. és az Orosz Föderációt alkotó egység intézményei és az önkormányzatok. Más forrásból származó, bizonyító erejű információkat tartalmazó információk felhasználása megengedett.
15. Beépítetlen telekre vonatkozóan megállapított engedélyezett használati mód hiányában azt az engedélyezett használati módot fogadják el, amely a területrendezési és városrendezési szempontok figyelembevételével a legnagyobb forgalmi értéket biztosítja az ilyen telek számára.
Beépített telek esetében megállapított megengedett használat hiányában az e telken belül elhelyezkedő ingatlanok (épületek, építmények) rendeltetése alapján az engedélyezett használat típusát feltételezzük.
IV. Értékelési objektumok csoportosítása
16. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározásakor az állami kataszteri értékbecslés céljára a listán szereplő valamennyi értékelési tárgyat az értékelési tárgyak piacára vonatkozó információk elemzése, a kataszteri megalapozottság alapján minősítési objektumok csoportjaira osztják. értékbecslési modell, az árazási tényezők összetétele és az értékelési objektumok árazási tényezőinek értékére vonatkozó információk az értékelés egyes kutatási objektumai esetében. Az árazási tényezõk halmaza csak azokat a tényezõket tartalmazhatja, amelyek jelentõs hatással vannak az értékelt tárgyak értékére, megbízhatóan meghatározhatók és objektíven mérhetõk.
A csoportosítás végrehajtásához indokolt a mutatók, értékek vagy ezen mutatók értéktartományának kiválasztása az értékelési objektumok megfelelő csoportokhoz való hozzárendeléséhez.
A folyamatban lévő ingatlanok nem csoportosíthatók azokkal az ingatlanokkal, amelyek építése befejeződött.
17. Az értékbecslőnek minden egyes értékelési tárgycsoporthoz olyan értékelési modellt kell választania, amely az árazási tényezőkre vonatkozó információk alapján lehetővé teszi az ebbe a csoportba tartozó bármely értékelési tárgy kataszteri értékének kiszámítását.
V. Értékelési modellek felépítése
18. Értékelési modell felépítéséhez bármelyik értékelési megközelítés módszertana használható: költséges, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy annak indokolt megtagadását az értékbecslő végzi, az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elégségessége és megbízhatósága alapján.
19. Az értékelési modell kiválasztása a következő lépésekből áll:
20. Az értékbecslés tárgyának vételi és eladási ügyletek árairól és ajánlatairól elegendő és megbízható információ megléte esetén az értékbecslés tárgya kataszteri értékének számítása elsősorban összehasonlító megközelítés alapján történik.
Vi. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének számítási eljárása
21. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazásakor az értékelési tárgy kataszteri értékét úgy határozzák meg, hogy az adott értékelési tárgynak megfelelő árképzési tényezők értékét behelyettesítik az értékelési modellbe, amellyel az adott értékelési tárgy értékelhető.
22. Ha az értékelő egynél több megközelítést alkalmazott az értékeléshez, a megközelítések alkalmazásának eredményeit egyeztetni kell az értékelési tárgy értékének végső értékének meghatározása érdekében.
AZ OROSZ FÖDERÁCIÓ GAZDASÁGI FEJLESZTÉSI MINISZTÉRIUMA
RENDELÉS
A SZÖVETSÉGI SZABVÁNY JÓVÁHAGYÁSÁRÓL
BECSLÉSEK "A KATASZTRIÁLIS ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA ( FSO N 4)"
Változó dokumentumok listája
(a rendelettel módosított formában
Alapján 20. cikk 1998. július 29-i szövetségi törvény N 135-FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" (Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 1998, 31. sz., 3813. cikk; 2006, 31. sz., 3456. cikk; 2010, 30. sz., 3998. cikk) Megrendelem:
Hagyja jóvá a csatolt szövetségi alapértelmezett értékelés "Kataszteri érték meghatározása ( FSO N 4)".
A miniszter
E.S. NABIULLINA
Jóváhagyott
Az oroszországi gazdasági fejlesztési minisztérium rendelete alapján
SZÖVETSÉGI SZABVÁNY
ÉRTÉKELÉS „A TÁRGYAK KATASZTRII ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA
INGATLAN (FSON 4) "
Változó dokumentumok listája
(a rendelettel módosított formában Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériuma 2015.06.22-től N 388)
I. Általános rendelkezések
1. Szövetségi értékelési szabvány "Az ingatlan kataszteri értékének meghatározása ( FSO N 4) "(a továbbiakban: szövetségi értékelési szabvány) a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok figyelembevételével került kidolgozásra" Az értékelés általános fogalmai, az értékelés megközelítései és az értékelés elvégzésének követelményei(FSO N 1) "," Az értékelés célja és az értékek típusai(FSO N 2) "," Az értékelő jelentés követelményei(FSO N 3) "és tartalmazza az ingatlanok kataszteri értékének meghatározására vonatkozó követelményeket.
2. Ez a szövetségi értékelési szabvány kötelező a kataszteri érték meghatározásához.
Az ingatlan kataszteri értékének meghatározásakor becsüs további követelményeknek és (vagy) eljárásoknak kell vezérelniük a jelen szövetségi értékelési szabvány által meghatározott értékelés elvégzésére vonatkozóan a szövetségi értékelési szabványok követelményeivel és (vagy) eljárásaival kapcsolatban.
3. Az ingatlan kataszteri értékét az Orosz Föderáció jogszabályai által meghatározott célokra, beleértve az adózást is, piaci információk és az ingatlan használatának gazdasági jellemzőivel kapcsolatos egyéb információk alapján határozzák meg. ingatlan tárgy, a tulajdonjogon kívüli tulajdonjogok figyelembevétele nélkül.
(a rendelettel módosított 3. pont Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériuma 2015.06.22-től N 388)
4. A kataszteri értéket mind a szabadpiacon lévő ingatlanok, mind az olyan ingatlanok esetében határozzák meg, amelyek piaca korlátozott vagy hiányzik.
5. A kataszteri érték megállapításánál az értékbecslés tárgyát ingatlantárgyak képezik, amelyekről az értékbecslés időpontjában az állami ingatlankataszter tartalmaz információkat.
6. Jelen szövetségi értékelési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés az érték meghatározásának folyamata a hasonló jellemzőkkel rendelkező értékelési objektumok csoportosítása során, amelyen belül az értékelési megközelítéseken alapuló matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmaznak.
7. A kataszteri érték tömegértékelési módszerekkel történő meghatározása a következő lépéseket tartalmazza:
kataszteri értékbecslési szerződés megkötése, beleértve az értékbecslési megbízást az értékelendő ingatlanok jegyzékével;
információk gyűjtése és elemzése az értékelési objektumok piacáról, valamint a kataszteri érték meghatározásához használt modell típusának megválasztásának indoklása;
az értékelési tárgyak árazási tényezőinek meghatározása;
információgyűjtés az értékelési tárgyak árképzési tényezőinek értékeiről;
az értékelési tárgyak csoportosítása;
piaci információk gyűjtése;
értékelési modell felépítése;
az értékelési modell minőségének elemzése;
a kataszteri érték kiszámítása;
az értékelési tárgyak kataszteri értékének megállapításáról szóló jegyzőkönyv készítése.
II. A kataszteri érték meghatározásának általános követelményei
8. Az értékbecslés tárgyát képező tárgyak kataszteri értékét az állami kataszteri értékelés céljára szolgáló ingatlanok jegyzékének kialakításának időpontjában állapítják meg.
9. A kataszteri érték meghatározásához alkalmazott megközelítések, módszerek, modellek kiválasztását értékbecslő végzi, és azt indokolni kell. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezéssel (modellek) és (vagy) anélkül történik.
10. Kataszteri értékbecslés az ingatlantárgyra vonatkozó korlátozások (terhelések) figyelembe vétele nélkül hajtják végre, kivéve az ingatlannal kapcsolatban a használat szabályozásával kapcsolatos közjogi érdekből megállapított korlátozásokat (terheléseket) (ideértve, zónázás l) területek, a kulturális örökségi objektumok állami védelme, a környezetvédelem, a lakosság biztonságának biztosítása vagy az Orosz Föderáció.
(a rendelettel módosított 10. pont Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériuma 2015.06.22-től N 388)
III. Információgyűjtés az árazási tényezők értékeiről
és piaci információk
11. Értékelési modell felépítése becsüs elegendő és megbízható piaci információt gyűjt az ingatlanobjektumokról.
Értékelési modell felépítésénél becsüs az uralkodó piaci árak szintjének megfelelő árinformációkat használ.
12. Ha nem áll rendelkezésre elegendő piaci információ az értékelési modell felépítéséhez, fokozat forgalmi érték, egyedileg meghatározott ingatlanra.
13. Az értékelési tárgyak értékét meghatározó árképzési tényezők értékeiről az értékbecslő gyűjt információkat.
14. A kataszteri érték megállapításakor becsüs az állami kataszteri értékbecslés adatalapjában, valamint az állami ingatlankataszterben, a földgazdálkodási dokumentációs adatalapban szereplő adatokat használja fel, alapok az Orosz Föderációt alkotó szervezet és az önkormányzatok szervezetei és intézményei rendelkezésére álló adatok és adatbázisok. Más forrásból származó, bizonyító erejű információkat tartalmazó információk felhasználása megengedett.
15. Beépítetlen telekre vonatkozóan megállapított engedélyezett használati mód hiányában azt az engedélyezett használati módot fogadják el, amely a területrendezési és városrendezési szempontok figyelembevételével a legnagyobb forgalmi értéket biztosítja az ilyen telek számára.
Beépített telek esetében megállapított megengedett használat hiányában az e telken belül elhelyezkedő ingatlanok (épületek, építmények) rendeltetése alapján az engedélyezett használat típusát feltételezzük.
IV. Értékelési objektumok csoportosítása
16. A kataszteri érték tömegértékelési módszerekkel történő meghatározásakor mindenértékelés tárgyai az állami kataszteri értékbecslés lefolytatása céljából a listán szereplő értékelési objektumok csoportjaira vannak osztva az értékelési tárgyak piacával kapcsolatos információk elemzése, a kataszteri értékbecslési modell megalapozottsága, az árazási tényezők összetétele, valamint a kataszteri értékbecslésre vonatkozó információk alapján. az értékelési objektumok árazási tényezőinek értékei az egyes vizsgált értékelési objektumok típusaihoz. Az árazási tényezõk halmaza csak azokat a tényezõket tartalmazhatja, amelyek jelentõs hatással vannak az értékelt tárgyak értékére, megbízhatóan meghatározhatók és objektíven mérhetõk.
A csoportosítás végrehajtásához indokolt a mutatók, értékek vagy ezen mutatók értéktartományának kiválasztása az értékelési objektumok megfelelő csoportokhoz való hozzárendeléséhez.
Azok az ingatlantárgyak, amelyek építése nem fejeződött be, nem sorolhatók egy csoportba azokkal az ingatlanokkal, amelyek építése befejeződött.
17. Az értékbecslőnek minden egyes értékelési tárgycsoporthoz olyan értékelési modellt kell választania, amely az árazási tényezőkre vonatkozó információk alapján lehetővé teszi az ebbe a csoportba tartozó bármely értékelési tárgy kataszteri értékének kiszámítását.
V. Értékelési modellek felépítése
18. Értékelési modell felépítéséhez bármelyik értékelési megközelítés módszertana használható: költséges, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy annak indokolt megtagadását az értékbecslő az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elégségessége és megbízhatósága alapján végzi el.
19. Az értékelési modell kiválasztása a következő lépésekből áll:
az értékelési modellek szerkezetének megválasztása (a kataszteri érték és az árazási tényezők közötti kommunikáció formái);
az értékelési modell végső típusának kiválasztása, többek között a felhasznált információk megbízhatóságának és az értékelési modellek pontosságának elemzése alapján.
20. Ha elegendő és megbízható információ áll rendelkezésre arrólár x értékbecslési tárgyak adásvételére vonatkozó ügyletek és ajánlatok, az értékbecslési tárgy kataszteri értékének számítása elsősorban összehasonlító megközelítés alapján történik.
Vi. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének számítási eljárása
21. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazásakor az értékbecslés tárgyának kataszteri értékét úgy határozzuk meg, hogy az értékbecslő által választott értékelési modellbe behelyettesítjük az adott értékelési tárgynak megfelelő árképzési tényezők értékeit.
22. Ha az értékelő egynél több megközelítést alkalmazott az értékeléshez, a megközelítések alkalmazásának eredményeit egyeztetni kell az értékelési tárgy értékének végső értékének meghatározása érdekében.
Ha az értékelési tárgy különböző megközelítésekkel kapott kataszteri értékének számítási eredményeiben jelentős eltérés mutatkozik, becsüs elemeznie kell az ebből eredő eltérés okait.
Indokolni kell az értékbecslő által választott egyeztetési módot, valamint mindazt, amit az értékbecslő az ítélet eredményének, a feltételezéseknek és a felhasznált információk egyeztetésének végrehajtása során tett. Ha használják, hogy megállapodjanak a mérlegelési eljárásban becsüs indokolnia kell a használt súlyok megválasztását.
23. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének megállapításának eredményei alapján a kataszteri érték megállapításáról jegyzőkönyv készül.
A fogalom értelmezései "Kataszteri érték" jelenleg nagyon sok van - ezt mind az ügyvédek, mind a bírák adják, akiktől bizonyos normatív aktusok értelmezését kérik.
Az ebben a fogalomban tapasztalható ellentmondások megszüntetése érdekében a jogalkotó saját definíciót adott, amelyet most kötelezőnek tekintenek az alkalmazáshoz.
Ezt a meghatározást az FSO 4. sz. rögzíti, és rögzíti az ingatlan kataszteri értékének értelmezését tömeges értékelés egyes épületek, helyiségek vagy telkek azonos jellemzői alapján történő csoportosítás módszerével.
Az eljárás csak azokkal az objektumokkal kapcsolatban hajtható végre, amelyekről a végrehajtás időpontjában a Rosreestr területi és szövetségi bázisán található információ.
Ugyanakkor nemcsak a tárgyak az ún. „Nyílt piac” (azaz olyanok, amelyek nyitottak a hozzáférésre, és jogok átruházásával szabadon költözhetnek egyik tulajdonostól a másikhoz), de egy „zárt” szegmens is (például a tulajdonában lévő épületek vagy telkek). Védelmi Minisztérium vagy Belügyminisztérium).
A kataszteri értékről cikkünkben olvashat.
Milyen szabályok szabályozzák az eljárást? Mivel az eljárás az a folyamat meglehetősen bonyolult, azt a különféle szinteken elfogadott rendeletek egész sora szabályozza – a szövetségi törvényektől a minisztériumi rendeletekig.
Ez is magában foglalja öt szabvány, ahol rögzítették az értékképzési intézkedések végrehajtásának követelményeit.
A főbb előírásokhoz, amelyeknek megfelelően végre kell hajtani értékelő tevékenység, viszonyul:
Ez a rendeletlista nem teljes, hiszen a mai napig azt végzik a változás figyelembe véve az elavult és újak bevezetését benne, valamint a rendszeres miatt feltöltés osztályon belüli aktusok és utasítások azoknak a szervezeteknek, amelyek a megkötött kormányzati szerződések alapján intézkedéseket hajtanak végre az Orosz Föderációban található ingatlantárgyalap értékének meghatározására.
Az FSO 4. sz. nemcsak azt szabályozza, hogy pontosan hogyan kell értelmezni a fogalmat, hanem azt is, hogy milyen sorrendben kell végrehajtani teljes mértékben be kell tartania az illetékes értékelés során.
Ki határozza meg a költségeket? Ezt az értékelő szervezetek határozzák meg.
Meghatározási eljárás abszolút minden értékelő szervezet számára kötelező az általuk használt technológiától függetlenül:
Mindezen intézkedések végrehajtása után a kész jelentést elküldik az ügyfélnek (amelynek szerepében a Rosreestr területi szervei) a kapott információk részletes ellenőrzése és a meglévő nyilvántartásba történő változtatások későbbi bevezetése.
Amint fentebb említettük, az értékelést elvégzik minden abszolút ingatlan tárgyra, függetlenül attól, hogy jelen vannak-e a nyílt piacon, vagy a forgalmuk piaca zárt vagy korlátozott.
Az eljárást azért kell elvégezni a tulajdon minden formája ingatlan (legyen az önkormányzati, szövetségi vagy magántulajdon).
NAK NEK fő oldalak amelyeket elemezni kell az értékükkel kapcsolatos információk megszerzése érdekében:
Hogyan lehet megtudni egy épület kataszteri értékét vagy, valamint hogyan lehet megtudni egy lakóépületből, vagy olvassa el honlapunkon. Tájékozódjon a nem lakáscélú kereskedelmi terület költségeiről is.
Az FSO 4. sz. felsorolja azokat a kötelező követelményeket, amelyeket szigorúan be kell tartani, függetlenül attól, hogy melyik értékelő szervezet hajtja végre a kapott megbízást. Ezek a követelmények a következők:
Ez a követelménylista kötelező, hiszen csak ennek betartása mellett van esély megbízható információk megszerzésére.
Után generált jelentés bizonyos tárgyakat átvittek a Rosreestr testébe, annak színpadára szakvélemény az abban tükröződő információk megbízhatóságának megállapítása érdekében.
Erre azért van szükség, hogy elkerüljük a kapott eredmények esetleges hibáit, mivel ismételt eljárást kell végrehajtani legkorábban öt év múlva, és az adatok bekerülnek a megfelelő nyilvántartásokba.
Az értékelő szervezetek tevékenysége során megszerzett összes információ bekerül, ahol kiegészítő alapinformációként szerepel a meglévő objektumokról.
Abban az esetben, ha olyan épületeket vagy telkeket értékeltek, amelyeket korábban nem vettek fel a nyilvántartásba, azokról tájékoztatás speciális ellenőrzés alá tartozik a rájuk vonatkozó információk későbbi képződésével.
Az ingatlanobjektumokról az állami ingatlankataszterből, valamint a fő GKN-ről honlapunkon tájékozódhat.
Az ingatlanobjektumok kataszteri értékét a bemutatott tényezők meglehetősen összetett elemzési módszere határozza meg.
Az ilyen információk létrehozásával kapcsolatos tevékenységet részletesen a Szövetségi Értékelési Szabványok (legrészletesebben - az FSO 4. sz.) szabályozzák, amely tükrözi mind az ilyen tevékenységek végrehajtásának kulcsfontosságú követelményeit, mind pedig annak részletes eljárását. végrehajtás.
Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló, 2010. július 22-i 167-FZ szövetségi törvény, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusairól szóló szövetségi törvény módosításáról szóló 167-FZ. Orosz Föderáció, 2010, 30. szám, 3998. cikk) Megrendelem:
Hagyja jóvá a csatolt szövetségi értékelési szabványt "A kataszteri érték meghatározása (FSO 4.)".
I. Általános rendelkezések
1. Az "Ingatlanobjektumok kataszteri értékének meghatározása (FSO 4.)" szövetségi értékelési szabvány (a továbbiakban - szövetségi értékelési szabvány) a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok "Az értékelés általános fogalmai, megközelítései" figyelembevételével került kidolgozásra. az értékeléshez és az értékelés követelményeihez (1. sz. FSO) "," Az értékelés célja és értéktípusai (2. sz. FSO) "," Az értékelő jelentés követelményei (3. sz. FSO) ", és követelményeket tartalmaz a ingatlan kataszteri értékének meghatározása.
2. Ez a szövetségi értékelési szabvány kötelező a kataszteri érték meghatározásához.
Az ingatlantárgyak kataszteri értékének meghatározásakor az értékbecslőnek további követelményeket és (vagy) eljárásokat kell követnie az e szövetségi értékelési szabvány által meghatározott értékelés elvégzésére vonatkozóan a szövetségi értékelési szabványok követelményeivel és (vagy) eljárásaival kapcsolatban.
3. Kataszteri érték alatt az ingatlantárgynak az állami kataszteri értékbecslés során megállapított, tömeges értékelési módszerekkel meghatározott forgalmi értékét, vagy ha a forgalmi érték tömeges értékelési módszerekkel nem állapítható meg, akkor a forgalmi értéket kell érteni. az értékbecslési tevékenységre vonatkozó jogszabályoknak megfelelően egy adott ingatlantárgyra egyedileg meghatározva.
4. A kataszteri értéket mind a szabadpiacon lévő ingatlanok, mind az olyan ingatlanok esetében határozzák meg, amelyek piaca korlátozott vagy hiányzik.
5. A kataszteri érték megállapításánál az értékbecslés tárgyát ingatlantárgyak képezik, amelyekről az értékbecslés időpontjában az állami ingatlankataszter tartalmaz információkat.
6. Jelen szövetségi értékelési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés az érték meghatározásának folyamata a hasonló jellemzőkkel rendelkező értékelési objektumok csoportosítása során, amelyen belül az értékelési megközelítéseken alapuló matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmaznak.
7. A kataszteri érték tömegértékelési módszerekkel történő meghatározása a következő tevékenységeket foglalja magában:
II. A kataszteri érték meghatározásának általános követelményei
8. Az értékbecslés tárgyát képező tárgyak kataszteri értékét az állami kataszteri értékelés céljára szolgáló ingatlanok jegyzékének kialakításának időpontjában állapítják meg.
9. A kataszteri érték meghatározásához alkalmazott megközelítések, módszerek, modellek kiválasztását értékbecslő végzi, és azt indokolni kell. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezéssel (modellek) és anélkül is történik.
10. A tömeges értékelési módszerek alkalmazásakor, ha az értékbecslő nem rendelkezik ilyen információval, az értékelési tárgyakra vonatkozó jogok és korlátozások (terhek) fajtái nem veszik figyelembe, kivéve a törvényben vagy más jogszabályban megállapított szolgalmi jogot. az Orosz Föderáció törvénye, az Orosz Föderációt alkotó jogalany szabályozási jogi aktusa, helyi önkormányzati szerv szabályozó jogi aktusa.
III. Információgyűjtés az árazási tényezők értékeiről
és piaci információk
11. Az értékelési modell felépítéséhez az értékbecslő elegendő és megbízható piaci információt gyűjt az ingatlantárgyakról.
Az értékelési modell felépítése során az értékbecslő a mindenkori piaci árak szintjének megfelelő árinformációkat használ.
12. Ha az értékelési modell felépítéséhez nem áll rendelkezésre elegendő piaci információ, akkor a piaci érték kerül megállapításra, amelyet egy adott ingatlanra egyedileg határoznak meg.
13. Az értékelési tárgyak értékét meghatározó árképzési tényezők értékeiről az értékbecslő gyűjt információkat.
14. Az értékbecslő a kataszteri érték megállapításakor az állami kataszteri értékbecslés adatalapjában, valamint az állami ingatlankataszterben, a földgazdálkodási dokumentációs adatalapban, a szervezetek rendelkezésére álló adatalapokban és adatbázisokban szereplő adatokat használja fel. és az Orosz Föderációt alkotó egység intézményei és az önkormányzatok. Más forrásból származó, bizonyító erejű információkat tartalmazó információk felhasználása megengedett.
15. Beépítetlen telekre vonatkozóan megállapított engedélyezett használati mód hiányában azt az engedélyezett használati módot fogadják el, amely a területrendezési és városrendezési szempontok figyelembevételével a legnagyobb forgalmi értéket biztosítja az ilyen telek számára.
Beépített telek esetében megállapított megengedett használat hiányában az e telken belül elhelyezkedő ingatlanok (épületek, építmények) rendeltetése alapján az engedélyezett használat típusát feltételezzük.
IV. Értékelési objektumok csoportosítása
16. A kataszteri érték tömeges értékelési módszerekkel történő meghatározásakor az állami kataszteri értékbecslés céljára a listán szereplő valamennyi értékelési tárgyat az értékelési tárgyak piacára vonatkozó információk elemzése, a kataszteri megalapozottság alapján minősítési objektumok csoportjaira osztják. értékbecslési modell, az árazási tényezők összetétele és az értékelési objektumok árazási tényezőinek értékére vonatkozó információk az értékelés egyes kutatási objektumai esetében. Az árazási tényezõk halmaza csak azokat a tényezõket tartalmazhatja, amelyek jelentõs hatással vannak az értékelt tárgyak értékére, megbízhatóan meghatározhatók és objektíven mérhetõk.
A csoportosítás végrehajtásához indokolt a mutatók, értékek vagy ezen mutatók értéktartományának kiválasztása az értékelési objektumok megfelelő csoportokhoz való hozzárendeléséhez.
Ingatlantárgyak, amelyek építése folyamatban van, nem rendelhető csoportokhoz objektumokkal együtt ingatlan, melynek kivitelezése befejeződött.
17. Az értékbecslőnek minden egyes értékelési tárgycsoporthoz olyan értékelési modellt kell választania, amely az árazási tényezőkre vonatkozó információk alapján lehetővé teszi az ebbe a csoportba tartozó bármely értékelési tárgy kataszteri értékének kiszámítását.
V. Értékelési modellek felépítése
18. Értékelési modell felépítéséhez bármelyik értékelési megközelítés módszertana használható: költséges, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy annak indokolt megtagadását az értékbecslő végzi, az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elégségessége és megbízhatósága alapján.
19. Az értékelési modell kiválasztása a következő lépésekből áll:
20. Az értékbecslés tárgyának vételi és eladási ügyletek árairól és ajánlatairól elegendő és megbízható információ megléte esetén az értékbecslés tárgya kataszteri értékének számítása elsősorban összehasonlító megközelítés alapján történik.
Vi. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének számítási eljárása
21. A tömeges értékelés módszereinek alkalmazásakor az értékelési tárgy kataszteri értékét úgy határozzák meg, hogy az adott értékelési tárgynak megfelelő árképzési tényezők értékét behelyettesítik az értékelési modellbe, amellyel az adott értékelési tárgy értékelhető.
22. Ha az értékelő egynél több megközelítést alkalmazott az értékeléshez, a megközelítések alkalmazásának eredményeit egyeztetni kell az értékelési tárgy értékének végső értékének meghatározása érdekében.
Az értékbecslőnek az értékbecslőnek elemeznie kell az ebből eredő eltérés okait, ha az értékelési tárgy kataszteri értékének számítási eredményeiben jelentős eltérés mutatkozik, eltérő megközelítéssel.
Indokolni kell az értékbecslő által választott egyeztetési módot, valamint mindazt, amit az értékbecslő az ítélet eredményének, a feltételezéseknek és a felhasznált információk egyeztetésének végrehajtása során tett. Ha a mérlegelési eljárás megegyezésére használják, az értékelőnek indokolnia kell a használt súlyok kiválasztását.
23. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének megállapításának eredményei alapján a kataszteri érték megállapításáról jegyzőkönyv készül.
24. A kataszteri érték megállapításáról szóló jegyzőkönyvet legkésőbb a kataszteri értékbecslésre vonatkozó szerződés megkötésétől számított hét hónapon belül kell elkészíteni.
9. A kataszteri érték meghatározásához alkalmazott megközelítések, módszerek, modellek kiválasztását értékbecslő végzi, és azt indokolni kell. Az értékelési tárgyak kataszteri értékének meghatározása számítógépes modellezéssel (modellek) és (vagy) anélkül történik.
"Az ICNO-NP" OPEO elnökének beszéde "Palochkin E.L. a tárgyi eszközök egy csoportja piaci értékének meghatározására irányuló megállapodás megkötésére irányuló nyílt egylépcsős pályázat megszervezésének kérdéséről, hogy a jelenlegi orosz számviteli standardok követelményeivel összhangban elkészített pénzügyi kimutatásokban tükröződjön (csere) ).
kérdés 5.1. ó" Módszertani ajánlások a szövetségi repülőtéri ingatlanok piaci értékének és a használatuk bérleti díjának felmérésére ", amelyet az Orosz Föderáció kormánya alá tartozó Pénzügyi Egyetem végzett.
14. Az értékbecslő a kataszteri érték megállapításakor az állami kataszteri értékbecslés adatalapjában, valamint az állami ingatlankataszterben, a földgazdálkodási dokumentációs adatalapban, a szervezetek rendelkezésére álló adatalapokban és adatbázisokban szereplő adatokat használja fel. és az Orosz Föderációt alkotó egység intézményei és az önkormányzatok. Más forrásból származó, bizonyító erejű információkat tartalmazó információk felhasználása megengedett.
15. Beépítetlen telekre vonatkozóan megállapított engedélyezett használati mód hiányában azt az engedélyezett használati módot fogadják el, amely a területrendezési és városrendezési szempontok figyelembevételével a legnagyobb forgalmi értéket biztosítja az ilyen telek számára.
Ez a rendeletlista nem teljes, hiszen a mai napig azt végzik a változás figyelembe véve az elavult és újak bevezetését benne, valamint a rendszeres miatt feltöltés osztályon belüli aktusok és utasítások azoknak a szervezeteknek, amelyek a megkötött kormányzati szerződések alapján intézkedéseket hajtanak végre az Orosz Föderációban található ingatlantárgyalap értékének meghatározására.
6. Jelen szövetségi értékelési szabvány alkalmazásában a tömeges ingatlanértékelés az érték meghatározásának folyamata a hasonló jellemzőkkel rendelkező értékelési objektumok csoportosítása során, amelyen belül az értékelési megközelítéseken alapuló matematikai és egyéb értékmodellezési módszereket alkalmaznak.
18. Értékelési modell felépítéséhez bármelyik értékelési megközelítés módszertana használható: költséges, összehasonlító és nyereséges. A megközelítés megválasztását vagy annak indokolt megtagadását az értékbecslő végzi, az engedélyezett felhasználás vagy cél típusának jellemzői, valamint a rendelkezésre álló piaci információk elégségessége és megbízhatósága alapján.
1. Szövetségi értékelési szabvány "A kataszteri érték meghatározása
ingatlanobjektumok (FSO No. 4) "(a továbbiakban - a Szövetségi Értékelési Szabvány) a nemzetközi értékelési szabványok és a szövetségi értékelési szabványok figyelembevételével került kidolgozásra" Az értékelés általános fogalmai, az értékelés megközelítései és az értékelési követelmények (FSO 1.) " ," Az értékbecslés célja és típusértéke (FSO 2.) "," Az értékbecslési jelentés követelményei (FSO 3. sz.) "és tartalmazza az ingatlan kataszteri értékének meghatározására vonatkozó követelményeket.
A 135. számú szövetségi törvény 9. cikke előírja, hogy a folyamat elindításának alapja a megrendelő és az értékelést végző személy között létrejött szerződés lehet. Ármegállapodás köthető olyan jogi vagy civil személlyel, aki munkaszerződést kötött az ügyféllel.
A kataszteri árat a Kataszteri és Térképészeti Szolgálat számítja ki, amely 5 évente egyszer felülvizsgálja. De lehetségesek a gyakoribb átértékelés lehetőségei, amelyek lakáseladási helyzetekben merülnek fel, és ennek pontosabb értékének megállapítására van szükség.
Mindezek a tényezők semmilyen módon nem befolyásolják a készletérték nagyságát, általában a piaci érték magasabb.
Így kiemelten fontos az ingatlanpiaci állami szabályozási mechanizmusok komplex, kiegyensúlyozott fejlesztése, amely egyszerre támogatja az intenzív piaci átalakulásokat és az ingatlanok állami tulajdonos általi hatékony kezelését.
Objektumok A menedzsment nem csupán a különböző célú egyedi épületek (lakó, iroda, ipari, raktár) és a vállalkozások tulajdoni formáinak összessége, hanem a hozzájuk tartozó rendszerek is - a teljes lakásállomány (önkormányzati, lakásszövetkezeti, minisztériumi, magán) az ország vagy régió, földalap, erdőalap stb.
