Pontosan 10 év telt el attól az emlékezetes pillanattól, amikor sikerült elmennem a bankba és kölcsönt kapnom egy lakásra. Ami a történteket illeti, persze túlzok, mert nem bántam meg, amit tettem, legalábbis egyelőre nem: nem volt lehetőségem közvetlenül lakást vásárolni. És így, 30 százalék előleg, és most a feleségemmel metszeteket akasztunk a saját lakásunk falára. Persze nem egészen a sajátod, mert még mindig fizetni kell érte: a kölcsönt és a kamatokat is - évi 11,5 (kb. ugyanebben az időben Litvániában egy barátom 3 százalékos hitelt vett fel, de Kalinyingrád , mint tudod, nem Litvánia ). Néha az emberek megkérdezik, mennyivel kell többet fizetni? Őszintén válaszolok, nem tudom. Több év. Nincs kedvem belemerülni ebbe az aritmetikába. Miért idegesítsd fel magad?
Szóval 2008 február. A gazdaság példátlan ütemben növekszik, a bérek követik a gazdaságot és szinte lépést tartanak, fiatal feleségemmel grandiózus terveket dolgozunk ki egy családi fészek létrehozására és fejlesztésére - egyszóval élj és légy boldog. Lakást választunk, bankba megyünk, jelzáloghitelt igényelünk.
A havi törlesztőrészlete körülbelül havi 33 ezer rubel lesz” – mosolyog a jelzálog-osztály munkatársa. - De ne essen kétségbe, a fizetés az évek múlásával csökkenni fog.
De nem esünk kétségbe – mik az éveink?! Ráadásul a gazdaság növekszik, a bérek pedig követik a gazdaságot. És nincs kétségünk afelől, hogy hamarosan fényes jövő vár ránk. Igaz, az összeg... Valahogy túl nagy. Előtte már kivettünk hitelre lakást, és más volt a fizetés: havi 8 ezer. De kicsi volt a lakás, elöl, nyugodtan akartam ülni, gyerekek voltak, ezért sürgősen változtatnom kellett mindent.
Nem volt időm észrevenni, hogy a havi törlesztőrészlet csökkenni kezdett, mert valami szörnyűség történt - a globális pénzügyi válság. Nos, valószínűleg emlékszel a Lehman Brothersre, a piaci összeomlásokra, mindenre. Néztem a híreket, és először felröhögtem: ti szerencsétlenek vagytok Európátokban és Amerikában, vagy ami nekünk Oroszországban van: a stabilitás és a jelzáloghitelek 11,5 százaléka egy, kettő, három. De az év végére felhők jöttek ránk. A munkahelyükön közölték, hogy már nem számíthatnak fizetésemelésre, a gazdaság már nem növekszik, inkább az ellenkezője. Röviden: a Lehman Brothers elérte a mi kis tartományi Kalinyingrádunkat. Mit tegyek? Csak egy lehetőség volt: húzza meg a öveket, és kezdjen el többet dolgozni. Mik az éveink? Sőt - itt egy meglepetés - a hiteligénylés után nem sokkal adókedvezményt is kaptunk: az első évben nyolcvanezret. Három hónapig nem kellett a kifizetéseken gondolkodni. Az évek során azonban ez az elvonás, helyesebben az összege gyakorlatilag megszűnt, de még így is szép tízezret kapni. Pénzt is.
Amikor már tombolt a válság, megszületett a gyermekünk. Ez a boldogság, érted, és még semmilyen jelzáloghitel vagy válság sem árnyékolhatná be. Csak meghúzták a nadrágszíjukat, és keményebben kezdtek dolgozni. Néhány évvel később pedig még nehezebbé vált, mert nagyon szerettük volna, hogy a fiunknak legyen egy nővére. De végül megjelent egy tesó, ami persze szintén nagyon jó, bár anyám kicsit kiakadt, amikor megtudta, hogy nem lány lesz, hanem megint fiú. Általánosságban elmondható, hogy két gyerek jobb, mint egy, főleg, hogy ebben a kíméletlen háborúban jelzáloghitelekkel a segítségünkre volt az állam: anyasági tőkét osztottak ki nekünk, és mi fedeztük a hitel egy részét. A havi fizetés meredeken – ötven százalékkal – csökkent. És nagyszerű volt!
De sajnos a boldogság rövid életű volt, mert addigra már egy újabb válság érlelődött az országban. Teljesen fel kellett adnom a fizetésemelésről szóló álmaimat. Milyen emelés, ha van ilyen az országban? A bankok szétrobbannak, a rubel átesett a tetőn, a devizahitelesek az öngyilkosság szélére kerültek... De jónak tartom, hogy nem euróban vettünk fel hitelt, pedig akkor, 2008-ban ez jövedelmezőbb volt. De úgy tűnik, a rubelhitelekkel is baj van. Egyik nap autóval mentem dolgozni, és egy nagyon érdekes műsort hallgattam a rádióban: azt mondták, hogy a pénzügyi problémák miatt a bankok emelhetik a már kiadott hitelek kamatait. Ha ez megtörténik, azt hiszem, ez az. Feleség szülési szabadságon, két gyerek...
De szerencsére a tét nem emelkedett, a válság akut szakasza véget ért, és lassanként kikerültünk ezekből a veszélyes vizekből. Most pedig 2018 van, tizedik évfordulónk tiszteletére készülünk felemelni a poharunkat, a jelzáloghitel részben törlesztett. Ráadásul akkor, nagyon régen, 10 évvel ezelőtt a bank nem hazudott nekünk: a havi törlesztőrészlet valójában ennyi idő alatt csökkent. Csökkent, csökkent, és mostanában - egyszer és... nem, nem tűnt el (ez nem történik meg), hanem újra nőtt. Természetesen nagyon kiakadtunk, és a bankba szaladtunk.
mit akartál? - mosolyog a hitelosztály munkatársa. - Az anyasági tőkealapok kiapadtak. Most újra teljes egészében fizet.
És rájöttünk, hogy korai még felemelni a poharunkat. Sőt, volt még egy szomorú hír: az anyatőke-alapból csak kamatot fizettek, a kölcsön törzse pedig gyakorlatilag változatlan maradt ezekben az években. A bank nagyon ravasz banknak bizonyult. Igazi bank!
Azonban ezt is túléljük. Mik az éveink?
A jelzáloghitel legalizált pénzügyi rabszolgaság.
Csak a bankok érdekeltek a jelzáloghitel-piac fejlődésében. A jelzáloghitelezési szerződések hatalmas kamatokat írnak elő, amelyeket a modern valóságban egyre nehezebb fizetni. A kölcsön birtoklása munkában tartja az embert, és megtartja pozícióját. Nem mindenki tudja igénybe venni az állami támogatást, és a kormány a lakásépítési szektor szabályozása és az állampolgárok lakhatáshoz való alapvető jogának biztosítása helyett globális politikai projektekben vesz részt. A lakosság túlnyomó többsége ma a Szovjetunió idején épült házakban él. Az állam városrendezési politikáját gyökeresen meg kell változtatni.
Magas éves jelzálogkamatok a lakosság alacsony fizetőképessége mellett.
Csak a magas havi keresettel rendelkező állampolgárok engedhetik meg maguknak, hogy jelzálogot vegyenek fel egy lakásra. Elméletileg a dolgozó lakosság mindössze 28%-a vásárolhat egyszobás lakást jelzáloghitel mellett az elsődleges piacon. A másodlagos lakáspiacon még alacsonyabbak a számok - 13,2%.
Az európai országok évi 1-4%-os jelzáloghiteleket adnak ki. A folyamatosan fejlődő gazdaság, az állampolgárok magas fizetése és társadalombiztosítása mellett a lakosság bátran vesz fel hitelt 10-15 évre. Oroszországban a válság idején, 2016 elején az átlagos jelzáloghitelek 12,1%-ra csökkentek. A gazdasági válságjelenségek és a negatív makrogazdasági jelenségek váltják ki a lakosság jelzáloghitel-felvételi hajlandóságának okait. Ha elhagyja munkahelyét, a továbbiakban nem lehet havi járulékot fizetni.
Azt, hogy a lakosságnak nincs lehetősége a jelzáloghitel törlesztésére, a késedelmes fizetések számának növekedése bizonyítja. 2016. január 1-jén a lejárt jelzáloghitelek összege elérte a maximumot - a GDP 4,9%-át. Az év során a rubel jelzáloghitelek hátraléka 42 milliárddal (39%), 2016 eleje óta pedig 6,7%-kal nőtt.
Buktatók és rejtett költségek jelzáloghitel-szerződés megkötésekor.
A biztosítékok magas költsége és értékének jövőbeni ingadozása arra készteti a bankokat, hogy ingatlanbiztosítást írjanak elő a hitelfelvevőktől. Ez növeli a jelzáloghitelezés költségeit, csakúgy, mint a közjegyzői díjak. A szerződés apró betűs része további díjakat jelezhet: kölcsön kiadásáért, kérelem elbírálásáért, bankkártya kiállításáért, szervizeléséért. A bank megkövetelheti a hitelfelvevőtől, hogy biztosítsa életét, és fizesse ki az értékbecslő szolgáltatásait. A bankok rendkívül vonakodnak attól, hogy további részletfizetést biztosítsanak, ha a hitelfelvevő munkahelyet vált. Az intézmények még a kérelem feldolgozásáért is pénzt számítanak fel az ügyfelektől (a jelzáloghitel elutasítása esetén ez a kifizetés nem jár vissza). Egyes bankoknak sikerül olyan záradékot beépíteni a szerződésbe, amely szerint a pénzintézet egyoldalúan módosíthatja a hitel kamatát. A fedezeti ingatlant nem lehet eladni, egyes szervezetek még a lakás bérbeadását vagy az új lakás átalakítását sem tiltják meg, mert ez befolyásolhatja annak piaci értékét.
A jelzáloghitel melletti lakásvásárlás magas költsége és szigorú követelmények a hitelfelvevő számára.
A tárgyalások megkezdése előtt a bankok alaposan ellenőrzik a hitelfelvevő fizetőképességét. Be kell mutatni az elmúlt hónapok munkavégzési helyéről származó jövedelmet igazoló igazolást, katonai igazolványt (katonás korú fiatal férfiaknak), és meg kell jelölni a további bevételi forrásokat. Egyes intézményekhez pszichoneurológiai és kábítószer-kezelő szakrendelés igazolása, sőt iskolai bizonyítvány és oktatási intézmény elvégzését igazoló oklevél is szükséges. Nemcsak a jövedelmet veszik figyelembe, hanem a hitelfelvevő életkorát, hiteltörténetét és szolgálati idejét is.
A fizetések minden évében az ingatlanvásárlók a lakhatási költségek 60-200% -át túlfizetik. A túlfizetést nem fedezi sem az infláció, sem a lakás piaci értékének növekedése. Minél hosszabb a hitel törlesztési ideje és minél alacsonyabb a havi törlesztőrészlet (vagyis minél jobbak a feltételek a hitelfelvevő számára), annál többet fizet a vevő.
A kölcsön visszafizetéséig a tulajdonosnak a bank engedélye nélkül nincs joga lakással jogügyletet kötni. Ha a hitelfelvevő nem tudja fizetni a törlesztőrészleteket, nincs ideje fizetési halasztásra és a szerződés megújítására, akkor el kell veszítenie a fedezeti ingatlant - a lakást.
Pszichológiai nyomás, amely pénzügyi függőséget teremt a banktól.
Komoly lelki nyomást gyakorol a folyamatos havi fizetés és az az érzés, hogy késedelem esetén a bank elkobozhatja a lakást. Még a viszonylag kicsi, de rendszeres hozzájárulások is alááshatják a családi költségvetést. 15-20 év múlva már felnőtt a házaspár, közeleg a nyugdíja, a jelzáloghitel miatt nem nő a családi megtakarítás. Az élet minden „legjobb évében” a pár fizet a négyzetméteréért. Ráadásul senki sem mentes a betegségektől és az előre nem látható helyzetektől. A banknak bármilyen feltétellel meg kell kapnia a megállapodásban rögzített kifizetéseket, ami nemcsak anyagi, hanem lelki megterhelést is jelent a házastársak számára.
Javasold a tényedet
A jelzáloghitel az egyetlen lehetőség saját lakás vásárlására finanszírozás hiányában.
A kölcsönzött pénzeszközök lehetővé teszik, hogy néhány hónap elteltével új otthonba költözzön. Ezzel egyidejűleg az ingatlan leendő tulajdonosa anyagi helyzete és jövedelme alapján választja ki a hitelprogramot, a hitel törlesztési időszakát és a havi törlesztőrészletek mértékét. A bérlakás havi bérleti díja megközelítőleg az ingatlan értékének 0,5%-a; A hitel törlesztési időszakának lejárta után azonban a lakás a bérlő tulajdonába kerül, ami a jelzáloghitellel történő lakásvásárlás legfőbb előnye az azonos négyzetméterek bérlésével szemben. Ugyanakkor a bérleti díjak folyamatosan emelkednek, a jelzáloghitel-fizetések pedig fixek.
A kihelyezett jelzáloghitelek száma folyamatosan növekszik.
Az oroszok növekvő érdeklődése a jelzáloghitelek iránt azt jelzi, hogy jelenleg a jelzáloghitelezés az egyetlen reális lehetőség a lakásvásárlásra úgy, hogy a lakás költségének mindössze 10-50%-a van a kezében. A kapcsolat nélküli és gazdag szülők fiatal családok számára a kölcsönpénz az egyetlen lehetőség ingatlanvásárlásra. 2012-ben a lakásvásárlásra kiadott hitelek száma 691,7 ezer volt, 2013-ban ez a szám 825 ezerre nőtt. milliárd rubel. 2015-ben a rubel esése és az ingatlanok iránti kereslet csökkenése miatt 691,9 ezerre csökkent a kihelyezett hitelek száma, ez azonban a gazdaság válságának volt köszönhető.
Inflációs környezetben előnyös lakást vásárolni jelzáloghitellel.
Az ingatlanárak általában dollárhoz vannak kötve. A nemzeti valuta leértékelődése, havonta egyenlő jelzálogtörlesztés mellett, előnyös a vásárlók számára. A lakás piaci értékének változása nem befolyásolja a havi törlesztőrészletek összegét. Az ingatlanárak emelkedése hosszú távon jobb befektetéssé teszi a vásárlást, amint azt az alábbi ábra mutatja. A megtakarítások házakba és lakásokba való befektetése jövedelmező – mindig likvidek.
Lakásvásárláshoz nem kell kezeseket keresni.
Jelzáloghitellel történő ingatlanvásárláshoz nem kell kezest keresnie. Befolyásos ismeretségek hiányában a hitelfelvevő kezes keresése közben csalás áldozatává válhat. A kölcsönzött pénzeszközök visszafizetésének biztosítéka maga az ingatlan. Annak ellenére, hogy a lakás biztosítékként van biztosítva, a vevő lesz a négyzetméter jogos tulajdonosa. Itt regisztrálhatja magát és családját, végezhet javításokat, átalakításokat (ha a hitelező bank lehetővé teszi).
Nem ez az első év, amikor az oroszok olyan történeteket hallgatnak, amelyek a lakosság életszínvonalának javítását célzó építkezések szükségességéről szólnak. És ha a kényelem inkább ízlés dolga, akkor a megfizethetőség egy nagyon valós mutató, amely jelzi, hogy egy adott polgár megengedhet-e magának egy lakást. Itt zsákutca jön: a lakosság reáljövedelme nem nő, de valahol élniük kell. Úgy tűnik, a jelzáloghitelnek segítenie kell, legalábbis az elsődleges piacon, mert ott olcsóbb a lakhatás, de mint kiderült, nem mindenki számára elérhető magas kamattal, ami azt jelenti, hogy a túlfizetés után 20-30 év duplája, sőt háromszorosa lesz. Így néz ki egy lakás.
A jelzálogpiacot a jelek szerint csak az oroszok megértése menti meg, hogy csak így lehet saját lakást szerezni, és akkor az ingatlanpiac csak romlani fog, mert az árak már felfelé ívelnek. És hogyan kell élni, ha az emberek megházasodnak, elváltak, gyerekek születnek - akárhogy is nézed, bármilyen feltételt kibírsz, mert tető kell a fejed fölé. Ha ez a tető még csak feltárás stádiumban van is, csak egy év múlva készül el, és még később is be lehet költözni - még mindig szükség van rá.
Magabiztos lépések előre
Amint azt a lakáspiaci szereplők biztosítják, mára az elsődleges piacon a jelzáloghitelek a stabil fejlődés szakaszába léptek, és a jelzáloghitel-piac nap mint nap tele van érdekes banki ajánlatokkal. Maguk a fejlesztők is aktívak a piacon, ahol most mindegyikük, amikor egy új projektet eladásra bocsát ki, több banknál próbálja akkreditálni azt, hogy lehetőséget biztosítson a potenciális vásárlóknak jelzáloghitelhez.
És úgy tűnik, van némi eredménye. Viktor Basargin regionális fejlesztési miniszter szerint 2011 eleje óta az orosz bankok 74,226 ezer jelzáloghitelt bocsátottak ki összesen több mint 103,3 milliárd rubel értékben, ami mennyiségileg 1,8-szorosa a tavalyinak, finanszírozásban pedig 2,1-szerese. kötetek.
A Miel-Novostroiki cég jelzáloghitel-osztályának igazgatója, Kristina Khmel a jelzáloghitelezés volumenének növekedését azzal magyarázza, hogy eltörölték a meglévő lakások fedezetét képező további biztosítékokat, a hitel futamidejét 30 évre emelték, és csökkentették a hitelezési időt. a hitelfelvevők kérelmeinek feldolgozásának díja, valamint az a tény, hogy immár a 2-NDFL űrlapon és a banki űrlapon is megerősíthetik a bevételüket.
Ezenkívül hozzáteszi, hogy jelenleg az átlagos jelzáloghitelek kamata az elsődleges piacon 12,5%-ra csökkent a 2010-es 13,1%-hoz képest. Ezek az adatok is korrelálnak a Basargin rendelkezésére álló számokkal - a területfejlesztési miniszter június végén közölte, hogy a hitelek súlyozott átlagkamata 12,4%.
Rabszolgaság, de önkéntes
Ha azonban a jelzáloghitel-piacot a hitelfelvevő szemszögéből nézzük, a kép nem olyan rózsás. A Finexpertiza szakértői számításai szerint nálunk elméletileg jelzáloghitellel a munkaképes lakosság 13,2%-a vásárolhat legalább egyszobás lakást a másodlagos lakáspiacon, közel 28%-a pedig az elsődleges piacon.
Ráadásul a 2006 óta eltelt öt évben a teljes orosz lakosság kevesebb mint 1%-a vett fel jelzálogkölcsönt, vagyis nem is minden százada. Miért van ez így? A Fosborne Home szerint egyszerűen nincs bizalom abban, hogy ki tudják fizetni a bérleti díjat, hogy nem veszítik el bevételi forrásukat egy rendkívül jövedelmező állásból való elbocsátás miatt, hogy a globális válság nem ismétlődik meg stb. szakértők.
Andrej Vladykin, az NDV-Real Estate cég jelzálog- és hitelosztályának vezetője ugyanakkor felhívja a figyelmet, a jelzáloghitel-kamatok enyhe csökkenése ellenére sem mindenki engedheti meg magának, hogy évi 8-14 százalékot fizessen rubelben.
„Összehasonlítsuk például az európai kamatlábakkal - az Európai Unió polgárai számára évi 1-4% euróban, és ez stabilabb gazdasággal és előrevetített bevételekkel jár. Jelenleg Oroszország országkockázatai olyan nagyok, hogy még a nyugati tőkével rendelkező bankok nem tudnak a meglévőnél jóval alacsonyabb kamattal hitelt kiadni” – magyarázza Vladykin.
Mi késztet arra, hogy jelzáloghitelt vegyen fel? Artem, a RIA Novosti egyik alkalmazottja, aki a közelmúltban 15 éves lejáratú jelzálogkölcsönt vett fel, azt mondja, hogy sokkal elégedettebb lenne a jelzáloghitelezési mechanizmussal, ha alacsonyabbak lennének - legalább 7-9%-kal -, de „hová menjen? lakni valahol – akarom."
„És akkor csak rosszabb lesz: emelkedik az infláció, emelkednek mindennek (termékek, szolgáltatások, ingatlanok, olaj), az egy éve olcsóbb lakások most 1-1,5 millióval drágábbak A jelzáloghitelt sem szeretik, de ha saját otthont akarnak, akkor el kell viselniük” – jegyzi meg.
„A havi törlesztő körülbelül annyi volt, mint a lakásbérlés díja. Most már ötödik éve élek jelzáloghitellel” – teszi hozzá.
Emellett a blogger bizonyos haszonra is számít, ha jelzáloghitellel vásárol lakást.
„Úgy gondolom, hogy csökkennek a jelzáloghitelek, nő a kereslet a lakások iránt, és ennek megfelelően az árak is emelkednek, és a banki kamatveszteségemet a lakáspiac kompenzálja az első lakásommal négy év alatt , a piaci árak emelkedése meghaladta a hitelárak növekedését.
Vladykin is egyetért azzal, hogy a jelzáloghitel-kamat fokozatos csökkenésével az ingatlanok ára is emelkedik, a lakások drágulása pedig bőven kompenzálja az összes hiteltörlesztést.
„Gyakran vannak ügyfeleink, akik befektetési tevékenységüket azzal kezdik, hogy hitelből vásárolnak lakásokat az épülő lakáspiacon” – hoz példát a szakember.
Galavolomka felhasználó pedig elmondja, hogy az irodája fele (a másik fele gondolkodik és tervez) jelzáloghitelt vett fel, mert a 25 éves és idősebb fiataloknak „lehetőségük van adóssággödrök nélkül azonnal pénzt keresni és lakást venni, apukák, anyukák, szeretők, nincsenek szeretők (a megfelelő aláhúzással), és nem is várják el őket.”
„A jelzáloghitel önkéntes rabszolgaság, hosszú időre és magas költséggel, de a SAJÁD számára a jelzálog egy lehetőség, hogy úgy élj, ahogy akarsz, és jogod van saját szabályaidat és szabályzataidat kialakítani, mert a TE magadon vagy. saját területén – magyarázza.
A meduniza használó is egyetért azzal, hogy az egyszerű halandóknak nincs választásuk lakásvásárláskor, egyszerűen jelzáloghitelt kell felvenniük.
„Természetesen kifizetődőbb Bulgáriában lakást vásárolni, de nem mindenki kész elmenni, de hangsúlyozom, nincs más választás. Az egész világ meg van lepve a mi árfolyamainkon, és nem érti, hogyan bírjuk ezt” – hangsúlyozza meduniza.
Dolbodrev felhasználó azonban, egyetértve a jelzáloghitelezési feltételek méltánytalanságával, abban reménykedik, hogy az orosz jelzáloghitelek vadságát az infláció kiegyenlíti.
„Az egyetlen jó dolog a vad inflációnk, ami gyorsan felemészti az összeget, és remélem, felemészti a befizetésünk összegét, így három év múlva kevésbé lesz jelentős, de a fizetések, ill az árak sokkal magasabbak lesznek” – írja .
A válság előtti szinten
Kiderült, hogy a jelzáloghitelekhez való hozzáállás nem a legpozitívabb, de a kétségbeesés rákényszeríti az embereket, hogy elfogadják a bankok feltételeit. Mellesleg, Szergej Ljadov, a City-XXI Century cég sajtótitkárának statisztikái szerint a jelzáloghitel-tranzakciók aránya a moszkvai új épületekben lévő lakások vásárlására és eladására irányuló összes tranzakció között ma átlagosan 26%, illetve az egyes projektek esetében. elérheti a 35%-ot is.
A Khmel adatai szerint a jelzáloghitel-tranzakciók aránya az új épületek piacán a vásárlások teljes volumenéből 30-35% a turistaosztályú szegmensben, és nem haladja meg a 20%-ot az üzleti osztályban, ahol „nem jó hírű, magas jövedelmező ügyfelek mégis hajlandó kockázatot vállalni.” De ez a válság előtti szint – emlékszik vissza Natalja Alihanova, a Peresvet-Real Estate cég Tretyakovszkoje fiókjának vezetője: elmondása szerint a válság előtt Moszkvában a jelzáloghitel-vásárlások a tranzakciók 25-30%-át tették ki.
Ugyanakkor, hozzáteszi Vladykin, vannak olyan objektumok, ahol a jelzáloghitel-vásárlások aránya eléri a 80%-ot, mivel a hitelajánlatok a lehető legelőnyösebbek az ügyfél számára.
„Ami a moszkvai régiót illeti, korábban a jelzáloghitel-vásárlások aránya elérte a 40-50% -ot, de most átlagosan 25-30% volt. Ezenkívül a régióban a lakások ára lényegesen alacsonyabb - a egy egyszobás lakás költsége egy új, gazdaságos és komfortos moszkvai épületben 5-6 millió rubeltől kezdődik, a közeli moszkvai régióban pedig 3-4 millió rubel, ami azt jelenti, hogy a vevők hitelteher nem annyira magas” – magyarázza Alikhanova.
Fiatalabb hitelfelvevők
Vladykin meglehetősen kockázatos állampolgároknak nevezi az elsődleges piacon a lakásvásárlókat, mert hat hónaptól egy évig kénytelenek várni az építkezés befejezése és a lakás tulajdonjogának bejegyzése előtt.
Ljadov elmondása szerint ma – másfél-két évvel ezelőttihez hasonlóan – a jelzáloghitelt igénybe vevő lakások fő vásárlói a felsőfokú végzettségű családosok.
„A jelzáloghitelesek életkorát tekintve az átlagos hitelfelvevő fiatalodása tapasztalható, mert az önrész csökkenése jelentős megtakarítások nélkül tette lehetővé a felvett forrásokat, emellett lehetőség nyílik a jelzáloghitel törlesztésére is a tőketartozás törlesztésére és az előlegre) az anyasági tőke felhasználására” – mutat rá Ljadov.
Khmel idézi a statisztikákat, amelyek szerint a jelzáloghitelesek többsége (59%) 26-35 éves vásárló, köztük a férfiak – 58%, a nők – 42%.
Az utóbbi időben a hitelfelvevők tevékenységi köre is megváltozott. Mostantól Ljadov állítja, a nagy kereskedelmi vállalatok és állami vállalatok felső vezetőit és alkalmazottait a kiskereskedők és a költségvetési szervezetek (egészségügy, oktatás, államigazgatás) alkalmazottai váltották fel.
Ami a preferenciákat illeti, folytatja Khmel, a két- és háromszobás lakások a legnagyobb kereslet a jelzáloghitelesek körében, ahol a kétszobás lakások aránya a jelzáloggal terhelt lakások teljes számában 38%, a háromszobásoké pedig 28%. A fennmaradó 34%-ban egy- és négyszobás lakások találhatók.
A bankok bővítik akciós ajánlataikat
Mint fentebb említettük, az új építési piacon jelenleg meglehetősen nagy a kínálat a különféle jelzáloghitel-programokból, mert a bankok és a fejlesztők is igyekeznek ezeket fejleszteni.
Amint azt Vladykin tisztázza, a legtöbb ingatlan esetében immár akár 50 évre is felvehető a kölcsön, a lakás összköltségének 20-30%-át kell befizetni. A potenciális hitelfelvevők kérései – osztja meg észrevételeit a szakember – némileg eltérőek: az ügyfelek 90%-a 10-15 év közötti futamidőt, 10%-os előleget részesít előnyben.
Alikhanova valós programokra hoz példákat. Például a Sberbankban elmondása szerint a „101010” programot kínálják a vásárlóknak, ahol az előleg 10%, a kamat 10%, az évek száma pedig 10.
„A VTB évi 8,45%-tól kínál jelzáloghitelt a vevőknek Maximális hitelméret: a lakás becsült értékének 80 százalékáig” – teszi hozzá a szakember.
A Fosborne Home szakértői viszont azt állítják, hogy most az egyik legvonzóbb ajánlat a Sberbank szeptemberig meghosszabbított „8-8-8” akciója, ahol a kölcsönt évi 8%-os kamattal, 8 évre adják ki, első befizetéssel. legalább 50%.
A fejlesztőknek saját speciális jelzáloghitel ajánlataik is vannak. Például, ahogy Irina Postovalova, a Don-Stroy Invest CJSC ingatlanértékesítési osztályának vezetője mondja, cégében a VTB 24-gyel közös program részeként minden objektumot a bank előzetesen akkreditált, nincs a kérelem elbírálásáért és a jelzáloghitel-kibocsátással kapcsolatos szolgáltatásokért jutalék, valamint az építési időszakra vonatkozó kiegészítő biztosíték igénye.
Ezenkívül a Don-Stroy lakásaira felvett jelzáloghitelek esetében a teljes hitelezési időszakra egységes kamat vonatkozik, a tulajdonjog bejegyzése előtti időszakra vonatkozó szokásos prémium nélkül. Ennek eredményeként ma a vállalat lakásainak körülbelül 15% -át jelzáloghitellel értékesítik, ami Postovalova szerint meglehetősen nagy arányt jelent az üzleti osztályú és magasabb szintű új épületeknél.
A Glavstroynak érdekes jelzáloghitel ajánlatai is vannak. Az OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost (a Glavstroy ingatlanügynöke) Tatyana Reshnyak vezérigazgatója megjegyzi, hogy a fejlesztő a közelmúltban megállapodást írt alá a Sberbankkal, amely szerint a cég egyik projektjéhez - Podolskie Prostori (Moszkva régió) - hiteleket nyújtanak fel. a lakás árának 85%-ára. A kamata 8%-tól van, a hitel 8-30 éves futamidőre vehető fel.
„A tőkerészesedési szerződés alapján a megvásárolt ingatlanra vonatkozó tulajdonjogokat fedezetként fogadják el, és jelzáloghitel igénylésekor a bank nem számít fel jutalékot, és nem ír elő követelményeket a hitelfelvevő kötelező élet- és egészségbiztosítására” – magyarázza Reshnyak. .
Egyébként, teszi hozzá a Glavmosstroy-ingatlan vezetője, a jelzáloghitelek újjáéledését ugyanaz a Podolsk Expanses projekt ítéli meg, ahol, miután számos bank akkreditált három épületet ebben a projektben 2010 decemberében, a jelzáloghitel-alapú tranzakciók aránya. 2011-ben a teljes értékesítés 50%-át érte el ezekben az épületekben.
A Renova-StroyGroupnál jelzáloghitel-programok is elérhetők. Mihail Semenov vezérigazgató szerint a fent említett program a Sberbank 8%-ával a Bogorodsky mikrokörzetben (Shchelkovo) működik, Aprelevkában és Losino-Petrovskyban pedig a Sberbank „To the Top Ten” promóciója keretében vásárolhat lakásokat a fejlesztőtől. . Emellett hozzáteszi, a cég az AHML katonai jelzálog- és anyasági tőkeprogramok keretében is dolgozik, és együttműködik az Otkritie Bank OJSC-vel.
„Amint azt cégünk elemzési adatai is mutatják, 2010-ben és 2011 első felében ingatlanjainkban a lakásvásárlók több mint fele bízik a jelzálogban” – összegzi Szemjonov.
És mégis, bár a jelzáloghitelekre számos lehetőség kínálkozik, egyelőre az derült ki, hogy a lakosság nem túl elégedett a banki hitelezés ezen szegmensének fejlődésével. Hiszen ha úgy gondolja, hogy jelzáloghitellel 20-25 évre a bank pénztárához köti magát, akkor a félelemtől elveszítheti az eszméletét. Mi van, ha öt év múlva újabb válság lesz? Mi van, ha ne adj isten, valami szerencsétlenség éri a családot? És akkor mit tegyünk a lakásainkkal, amelyeket mesés jelzáloghitel-feltételek mellett, borzasztó áron vettünk? Annyi orosz még mindig szívesebben húzódik meg kis lakásában, és nyugat felé néz, 1-4%-os jelzálogkamata és 30 ezer dollár egy villára. Egy dolog jó: a lakhatási megfizethetőség ilyen megközelítését tekintve államunknak van mire törekednie, és ez azt jelenti, hogy mindannyian szebb jövőre számíthatunk.
Ma egy szokatlan cikkünk van. Vlagyimir Abgaforov rovatvezetőnk úgy döntött, jelzáloghitelt vesz fel egy jól ismert banktól. De nem vállalta, mert nem tetszett neki a megállapodás, amit a hitelintézettel kellett megkötnie. Megkértük a jelzáloghitel-szakértőket, hogy pontról pontra kommentálják történetét. Nos, mindebből neked kell levonnod a következtetéseket. Mindenesetre jobb tanulni mások buktatóiból.
A jelzálog rabszolgaság. Az ötlet nem túl friss, és a cikk szerzője egyáltalán nem állítja, hogy a magáénak vallja. De figyeljünk erre: a „rabszolgaság” általában pusztán anyagi függőséget jelent, i.e. havonta igen jelentős összegeket kell fizetni a banknak 10-15-20 évig, vagy még tovább. Ám a közelmúltban maga magazinunk egyik rovatvezetője úgy döntött, hogy „jelzálogkölcsönt vesz fel”, és most kijelentheti: ott a rabszolgaság valóságos. Nemcsak pénzbeli, hanem mondjuk „természetes” is - az egész életed korlátozásokból és tilalmakból áll. Ne higgy nekem? Akkor tanulmányozzuk egy bank hitelszerződését - ez elég „átlagos” a piacon.
Az első, amire kíváncsi tekintetem megbotlott, az a biztosítás volt. Egy jelzáloghitel természetesen sok-sok évig tart. A biztosítási szerződést pedig csak egy évre kötik. Ez azt jelenti, hogy évente meg kell újítani. Mi történik, ha a hitelfelvevő megtagadja ezt, vagy egyszerűen elfelejti? Először is a bírság: egy bankban, amely (hála Istennek!) nem lett „enyém”, mérete 5000 rubel. De ez még nem minden. A biztosítási szerződés megújítási határideje után egy héttel a bank önállóan fizeti Ön helyett a „biztosítási díjat” a biztosítónak. De nem érdektelenül: 0,5%-os kötbér kezd felhalmozódni a kifizetett pénz után minden késedelem napjáért. Ez (ha valaki nem tud egyedül számolni) több mint 180% lesz évente... A bank eladhatja a jelzáloghitelét - ez teljes mértékben megfelel a törvényeknek és az üzleti élet hagyományainak. Mivel a jelzálogbiztosítási szerződés kedvezményezettje nem a hitelfelvevő, hanem a jelzálogjog tulajdonosa, ez utóbbi változása a biztosítás módosításának szükségességét jelenti. A kölcsönszerződésben van egy megfelelő kikötés: a kölcsönvevő köteles „a kölcsönadó értesítésének kézhezvételétől számított 10 napon belül a biztosítási szerződésben a kedvezményezett módosításának szükségességéről a jelzálogjog átruházása kapcsán teljesíteni. a meghatározott követelményt, új egyedüli jogosultként a jelzálogjog új tulajdonosát jelölve meg” . Most fordítsuk le oroszra. Ön például decemberben megújította a biztosítási szerződését – és biztos lehet benne, hogy jövő decemberig nem kell aggódnia. De valamikor júliusban a bank hirtelen eladta jelzáloghitelét (nincs szükség arra, hogy ezt az eseményt Önnel egyeztetje), és a postafiókjába érkezik egy értesítés „a kedvezményezett megváltoztatásának szükségességéről”. Mi van, a postaládáját néha felnyitják a huligánok, te pedig nyaraltál? A te problémáid...
A banki alkalmazottak emlékeztetik az ügyfelet, hogy ezt vagy azt kell tennie, vagy sem? Megújítani a szerződést, felkeresni a biztosítókat? Manapság rengeteg kommunikációs eszköz létezik. Hiszen valójában az ember elfelejthet valamit, aztán ez visszaüt rá – pénzbírságok, büntetések stb. Kiderült, hogy a hitelfelvevő ilyen hibái és késései előnyösek a bankoknak és a biztosítóknak...
Zavar van a biztosítási szerződéssel kapcsolatos helyzetleírásban. Maga a szerződés a megfelelő kölcsönszerződés teljes érvényességi idejére jön létre, de a biztosítási díj fizetése évente történik. A bank és a biztosító, valamint a hitelfelvevő abban érdekelt, hogy a biztosítási feltételekben ne legyenek hiányosságok. Ezért nagy valószínűséggel magát a hitelfelvevőt fogja meglepni a bank és a biztosító alkalmazottainak kitartása és nemtörődömsége, akik elkezdik emlékeztetni Önt, hogy közelednek a biztosítási szerződés szerinti fizetési határidők (a figyelmeztetések általában 1 hónappal korábban kezdődnek ez a pillanat).
Választhat olyan bankot, amely nem ad ki jelzáloghitelt. Ha olyan bankot választ, amelynek jelzáloghitel-kibocsátásának feltétele a jelzálogjog bejegyzése, készüljön fel a bank feltételeire. És most a biztosítási szerződés újbóli kibocsátásáról és a „huligánok felnyitásáról”: a határidő attól a pillanattól kezdődik, amikor a hitelfelvevő megkapja a vonatkozó értesítést (a kölcsönszerződésben ez van írva: „10 (tíz) napon belül a HITELEZŐ kérésének beérkezésének napjától, ami azt jelenti, hogy a levél iktatott és átvételi elismervénnyel történik, és nem kerül semmilyen postafiókba A kölcsönadónak meg kell győződnie arról, hogy a levelet a kölcsönvevő megkapta körülbelül a 10 napos időszak, akkor ez egy teljesen normális időszak, amely alatt meg lehet találni a szükséges időt.
Szeretnék még néhány szót a jelzáloghitelnek szentelni. A „Kölcsönfelvevő vállalja” pontok között szerepel a következő: „A jelzálog elvesztése vagy megsérülése, valamint a jelzálogjog és a jelen Szerződés ütközése esetén készítse el és nyújtsa be a végrehajtó szervnek. új jelzálogjog bejegyzése 5 napon belül attól a naptól számított 5 napon belül, amikor a Hitelfelvevő megkapta a Hitelező megfelelő kérelmét " Itt ismét egy megjegyzésre van szükség. A jelzáloghitel olyan dokumentum, amelyet magának a banknak vagy annak a személynek a széfjében tárolnak, akinek eladta. Mindenesetre semmilyen körülmények között nem adják (mi van, ha megeszed, és a nagyobb garancia kedvéért azonnal lemosod tintával?!). Ennek megfelelően a „vesztés vagy kár” semmilyen körülmények között nem következhet be az Ön hibájából. De nem veszik fel veled a kapcsolatot: „Elnézést, itt egy kicsit elrontottunk, a vezetőnk cigaretta sodorása közben jelzálogkölcsönt vett fel erre; Kérjük, jöjjön be az Ön számára megfelelő időben, hogy kijavítsa a hibánkat." Természetesen kategorikusan gagyi lesz: „Öt napon belül!”
A kölcsönfelvevőnek a jelzáloglevél másodpéldányának kibocsátására vonatkozó értesítést ajánlott levélben küldenek neki átvételi elismervénnyel. Ha a hitelfelvevő kórházban van vagy a városon kívül van, akkor nem tud ilyen levelet kapni, és nem kell „késésről” beszélni. A jelzálogtörvény előírja, hogy a banknak és az adósnak a lehető leghamarabb el kell készítenie a jelzálogjog másodpéldányát, és be kell nyújtania azt a jogok állami nyilvántartását végző szervhez. A törvény nem tesz különbséget, hogy kinek a hibájából következett be a jelzáloghitel elvesztése.
A bank rendkívül érdekelt a jelzáloghitel másodpéldányának megszerzésében, és ha a hitelfelvevő nem él vissza a „lehető legrövidebb futamidő” fogalmával, akkor a bank mindig kompromisszumot keres. És nem szabad elfelejteni, hogy a hitelfelvevő már minden hónapban felkeresi a bankot a havi hiteltörlesztés miatt, így a jelzáloghitel-másolat aláírása nem feltétlenül „bonyolítja” a hitelfelvevő életét a következő fizetéskor .
Még egy csodálatos pont: „Énként, legkésőbb minden naptári év január 20-ig, és a Hitelező kérésére a megadott időszaknál gyakrabban is adjon tájékoztatást a Hitelezőnek pénzügyi helyzetéről és jövedelméről.” Ezt a „magánszemély előző naptári évre vonatkozó jövedelméről szóló 2-NDFL nyomtatványon igazolt igazolásként és/vagy az előző negyedévi adóbevallás másolataként ismerik el, amelyen az adóhivatal átvételi jelzése és/vagy egyéb jövedelmet igazoló dokumentumok.”
Mindenekelőtt természetesen némileg riasztó a „Kölcsönadó kérésére a meghatározott időszaknál gyakrabban” megfogalmazás. Ha a bank minden nap üldözni akar egy 2-NDFL tanúsítványért, akkor ehhez minden joga megvan. És hogy maguk a banki ügyintézők ezt nem „józan ész” megfontolásai alapján teszik meg – erre nem támaszkodnék különösebben, miután beszéltem az ott dolgozókkal. „Szorgalmassággal legyőzheti az értelmet” – mondta Kozma Prutkov. Több mint másfél évszázada íródott – de mennyire aktuális...
És a legfontosabb az, hogy még ha feltöröm is, nem tudom megérteni ennek a normának a gyakorlati értelmét. Ha hirtelen rosszabbodik az anyagi helyzetem, a bank úgyis megérti, mindenféle információ nélkül. Mert a havi kifizetések leállnak. És ha továbbra is tudok fizetni, miért kell a banknak 2-NDFL tanúsítvány?
Van egy másik pont is, ami nagyon megható. „Az adókat, illetékeket, közüzemi és egyéb kifizetéseket időben fizesse meg..., valamint legkésőbb 10 napon belül... adja át a Hitelezőnek az e kötelezettségének Hitelfelvevő általi megfelelő teljesítését igazoló dokumentumokat (nyugtákat) és információkat.” Ha ezt a kitételt szó szerint alkalmazzuk (és ha nem, miért veszi be a bank egyáltalán?!), akkor kiderül, hogy minden egyes lakásfizetés után bizonylással kell a bankba szaladni. Lehet, hogy az Ön egészségéért küzd – a fizikai inaktivitás megelőzése érdekében?
Miért van erre szükség? Hiszen az ember átment a hitelbizottságon, jóváhagyást kapott, mit kell még bizonyítani? Ha romlik az anyagi helyzete, akkor kiderül... És a rezsiszámlákkal kapcsolatban: ez komoly? Milyen célt követ a bank azzal, hogy arra kényszeríti az embert, hogy a fizetéseit átadja a banknak? Ennyire törődik a lakással, ami fedezete van? Hogyan viszonyulsz az ilyen igényekhez?
Igen, ez igaz. A bankok szerződéseikbe beépítik a hitelfelvevő pénzügyi helyzetének megerősítésére vonatkozó követelményeket, az Orosz Föderáció Központi Bankjának 254P „A hitelintézetek számára a hitelek, kölcsönök és hasonló tartozások esetleges veszteségeire vonatkozó tartalékképzési eljárásról” szóló rendeletével összhangban. ”
Minden hitelező bank önállóan határozza meg azon intézkedések listáját, amelyek véleménye szerint hozzájárulnak a nemteljesítés megelőzéséhez. De a „számlákkal szaladgálni” követelmény semmiképpen sem gyakorlat.
A pénzügyi monitoring a bank azon követelményeinek elnevezése, amelyek a hitelfelvevő fizetőképességének megerősítésére vonatkoznak. A riasztó „a Hitelező kérésére a meghatározott időszaknál gyakrabban” megfogalmazás mögött a bank azon vágya húzódik meg, hogy a szabályozási keretek változása esetén biztosítsa magát. Ma a meglévő hitelfelvevők pénzügyi nyomon követését legalább évente egyszer elvégzik. A bank azáltal, hogy a hitelszerződésben kiköti a hitelfelvevő fizetőképességének igazolására vonatkozó kötelezettségét, eleget tesz a hatályos jogszabályok előírásainak. Csakúgy, „dacból”, nincs szükség arra, hogy a bankárok további dokumentumokat kérjenek az ügyféltől.
A bank kategorikusan tiltakozik a jelzáloggal terhelt lakás bérbeadása ellen is. Ez van írva: „A Lakást ne adja bérbe, ne írjon be harmadik személyt (harmadik személy bejegyzéséhez ne adjon hozzájárulást), kivéve, ha a Kölcsönvevő házastársa, szülei és gyermekei a Lakásba vannak bejegyezve. .” És hogy a hitelfelvevő ne kételkedjen a bank szándékának komolyságában, az ő (a hitelfelvevő) kötelezettségeinek listája a következő kitételt tartalmazza: „A Hitelező kérésére, a Hitelező által meghatározott időpontban adja meg képviselőinek a lehetőséget a Lakás állapotának és karbantartási feltételeinek ellenőrzésére, valamint a Hitelező által kért, a Lakás állapotát és karbantartásának feltételeit tükröző dokumentumok benyújtására a Hitelezőnek legkésőbb 5 napon belül. a vonatkozó kérelem kézhezvételét.”
Már nem azt nézzük, hogy a lakás áttekintése „a Hitelező által megállapított időpontban” (és nem pl. „a felek által megbeszélt, mindkettőjük számára megfelelő időpontban” történik) - nyilvánvaló, hogy ennek a dokumentumnak a szerzői nem magyarázták el az anyjukkal, milyen alapvető udvariasság. Figyeljünk másra is: „bármilyen kért iratot” (ez is csodálatos megfogalmazás, ugye?) öt napon belül kell leadni. És mondjuk a kataszteri útlevelet (a „lakás állapotát tükröző okmányt is”) a KTF-hatóságok (a moszkvai körzettől függően) egy-két héten belül előállíthatják.
...De térjünk vissza magához a bérlethez. Miért tiltakoznak a bankok? Mint kiderült, nem arról van szó, hogy elvileg ellene vannak – de vannak speciális „bérleti” programjaik, amelyekben pár százalékkal magasabbak a hitelkamatok. Azok. A bankok számára úgy tűnik, hogy egy lakás bérbeadásával a hitelfelvevő őrült bevételre tesz szert a „pénzéből” – és ez a tény megfosztja a banki dolgozókat a békétől. Nagyon szeretném, ha megosztanád.
Hogy segítsek a bankároknak visszatérni az egészséges alváshoz és emésztéshez, elmondhatok néhány adatot – ezeket mindenki ismeri a piacon. Ma egy lakás bérlése Moszkvában körülbelül évi 5% -ot hoz. A jelzáloghitel kamata legalább 12%, és a különféle „felárak” (például biztosítás) eredményeként további 1-2% jár hozzá. „Valódi pénzben” ez így néz ki. Egy egyszobás lakás (5,5 millió rubel) vásárlásához milliónyi saját forrásra van szüksége, és a felvett kölcsön 20 év alatt 50-60 ezer kifizetést eredményez. És ez a lakás jól kiadható, ha 30 ezer rubelbe kerül, amelyből a bérlőnek bérleti díjat, adót kell fizetnie, és rendszeresen veszteségeket kell viselnie a kiköltözött bérlőktől, a mérnöki berendezések és gépek meghibásodása miatt. Ezek a „szuperjövedelmek”.
Miért nyúl a bank a lakást bérbe adó hitelfelvevő jövedelmébe? Végül is normális, ha addig adod ki a lakást, amíg ki nem fizeted a hiteledet. Sikeresek a bérleti programok? Egyetért valaki ezekkel a feltételekkel És a banki képviselők lakásban való megjelenésével kapcsolatban? Miért diktálja a bank a feltételeket – amikor a képviselői megjelennek „látogatni”? Hiszen az emberek dolgoznak! A hitel törlesztésére! Lehetséges egyeztetni az emberekkel a látogatás időpontját? Az okmányokról: a lakásra vonatkozó egyes dokumentumokat 5 napon belül nem lehet bemutatni. A KTF-tanúsítvány legalább egy héten belül elkészül. A bankok ezt nem tudják?
