Az a befektető, aki a projektek elindításán gondolkodik, egyszerű kérdésekkel kezdi, amelyek megválaszolása fokozatosan tisztázza magának a befektetés várható megtérülésének képét. A beruházási projektek értékelésekor az első kérdés annak az időszaknak a meghatározásával kapcsolatos, amelyre a felmerült költségek megtérülnek. Más szóval, egy belső vagy külső befektető érdekelt a stratégiai kezdeményezésekből megfogalmazott vagy a piac által javasolt konkrét projektfeladatok megtérülési idejében. Azáltal, hogy a megtérülési időszakot figyelmének zónájába vezeti be, a döntéshozónak rendelkeznie kell annak kiszámítási módszerével, és a javasolt időfeltételek korlátait kell követnie.
A projekt megtérülési idejének meghatározására többféle módszer létezik, amelyek közül az első a legegyszerűbb. Ez a módszer a hagyományos statisztikai megközelítésekhez tartozik, amelyek meglehetősen régen merültek fel, és még mindig a józan ész logikáján alapulnak. A módszert "megtérülési időszak diszkontálás nélkül" nevezik, az angol nyelvű hagyományban a pay back (return, pay off) -ból származtatott rövidítés PP (payback period).
Ez a mutató egyszerű és érthető, mint a projekt végrehajtásához felhasznált pénzeszközök megtérülési ideje a befektetett beruházások eredményeként keletkezett bevételek miatt. A mutató hagyományosan két nagy részre osztja a beruházási projekt időtartamát: a befektetés megtérülési időszakára és a hatás elérésének időszakára. Így a megtérülési időszak az a minimális időtartam, amelyet a projekt kezdetétől számítanak, és amely a befektetett befektetési erőforrások visszatérítéséhez szükséges.
Amint a megtérülés megtörtént, a projekt szerves hatása jelentkezik, amely tovább fejlődik pozitív irányba, pénzügyi eredményt képezve, amelynek érdekében valójában a beruházási folyamatot is megkezdték. Az egyszerű módszerrel kiszámított megtérülési időszak nem veszi figyelembe a pénz és más alapok értékének időbeli dinamikájának feltételeit. Bizonyos helyzetekben ez a megközelítés teljesen helyes. Ez a módszer nem veszi figyelembe a diszkontálás hatását. Egyébként az 1999. február 25-i 39-FZ számú szövetségi törvényben "Az Orosz Föderációban végzett, befektetési tevékenységekről szóló formában" meghatározott definíció szerint a megtérülési idő egyszerű formában az figyelembe vett.
A megtérülési idő egyszerű formában történő kiszámítása a két lehetséges módszer egyikével végezhető el. Az első megközelítés azt javasolja, hogy a megtérülési időszakot a kezdeti befektetés értékben kifejezett volumene és a projekt végrehajtása során az átlagos éves pénzbeáramlás hányadosaként számítsák ki. Ennek a megközelítésnek elengedhetetlen feltétele, hogy a pénzbevételek évről évre megközelítőleg egyenlőek legyenek, akkor a számítás helyesnek bizonyul.
A második megközelítés a számításhoz a készpénzjövedelem egyenlegének halmozott halmozását használja a befektetett befektetések összegéhez képest. Ennek a módszernek az egyszerűség mellett számos más előnye is van:
A megtérülési időszak kiszámítása, figyelembe véve a diszkontrátát, célja annak a minimális időszaknak az azonosítása, amelyre az integrált gazdasági hatás vagy a nettó jelenérték (NPV vagy NPV) pozitívvá válik, és ezt követően megtartja a nem negatív értéket. A fent említett két időszakot egy fordulópont választja el, amelynél a halmozottan vagy eredményszemléletben számított NPV dinamikája megváltozik. Az alábbi egyenlőtlenségi képlet a megtérülési időt matematikai kifejezés legkisebb gyökeként számítja ki.
Alapvető egyenlőtlenség a befektetések megtérülési idejének kiszámításához
Ez az egyenlőtlenség kiszámítja a kompenzáció határidejét a bal és a jobb oldal összegzése során. Ezt a műveletet addig kell végrehajtani, amíg a jobb oldal összesen nem haladja meg a bal oldalt. A számítások során a diszkontráta elszámolása ésszerűen helyesebbnek tekinthető, és a megtérülési idő kiszámítása megbízhatóbb. A diszkontálási módszert alkalmazó megtérülési idő egy kicsit másképp számítható ki, ha a projektben levő kedvezményes beruházást (bal oldalon) kivonjuk a működési szakaszban kapott diszkontált nettó bevételekből (az egyenlőtlenség jobb oldala).
Amikor az egyszeri befektetések költségeit teljes mértékben visszatérítik (a különbség nulla), a megfelelő időszak száma jelzi a megtérülési időszakot. Ez a módszer a tervezési időszakok (év, negyedév, hónap) részletességének megfelelő pontossággal rendelkezik. Természetesen minden befektető számára az éves szint kissé durva közelítésnek tűnik. Hogyan lehet kiszámítani a megtérülési időt a számítási időszak éves lépéseinek töredékeire? Ebből a célból speciális képletet használnak: mind az egyszerű változathoz, mind a kedvezményes módszerhez. Tekintsünk egy kis végpontok közötti számítási példát, amely alapján meg tudjuk határozni az indikátor összes lehetséges értékét.
Példa egy egyszerű megtérülési időszak kiszámítására és a diszkontálás figyelembevételére
Egy egyszerű megtérülési idő kiszámításának képlete
Példa egy beruházási projektre, amelyet eredetileg hosszú megtérülési időszakra terveztek. A példában szereplő diszkontráta évi 12%. A táblázatokból azt látjuk, hogy egyszerű számítással a kezdeti befektetésnek a projekt által generált halmozott pénzárammal való lefedése három év végén következik be. A diszkontált pénzáramokhoz igazítva legalább egy évvel előre tolódik. Hogyan lehet nagyobb pontossággal kiszámítani a megtérülést, láthatjuk a figyelmébe ajánlott képletekből.
A megtérülési idő kiszámításának képlete, figyelembe véve a diszkontálást
Mindkét esetben könnyen megállapítható a projekt időtartamának értéke a projekthatás (M) megjelenési időszakáig. A CF és DCF előjelváltozásokat bemutató táblázatokból jól látható. Továbbá, ha a képletekben szereplő értékeket helyettesítjük, az egyszerű megtérülési időszak pontos értékeit kapjuk 3,56 év alatt, és diszkontálva - 4,59.
A megtérülési időszak egységes módszertani és szabályozási megközelítés szempontjából meglehetősen nehezen értelmezhető. A szabály nagyon egyszerű: a befektető azt akarja, hogy a megtérülési időszak minimális legyen. És azt is mondhatjuk, hogy minél rövidebb, annál hatékonyabb a projekt. Mindazonáltal, mivel a kritérium nem tárja fel a helyzet alakulását a megállapított időszakon túli pénzügyi eredmények és bevételek tekintetében, a projekt hatékonyságának torz megítélésének kockázatát hordozhatja.
Azt mondanám, hogy a megtérülési idő minden bizonnyal fontos, különösen a gyors „blotter” becslés, a nagyszámú projekt-kezdeményezés szűrési rangsorolása szempontjából. Mindazonáltal ez inkább egy kiegészítő paraméter a beruházási projektek hatékonyságának értékeléséhez, amely más jelentős kritériumokkal együtt használható. És természetesen számításakor egyszerűen szükséges figyelembe venni a pénz árának időbeni különbségét a diszkontálási eljárásokon keresztül. Összefoglalva, összefoglaljuk a megtérülési időszak fő hátrányait, mint tervezési módszert.
Ebben a cikkben elemeztük a beruházási projektek gazdasági hatékonyságának értékelésének első mutatóját - a megtérülési időszakot. A befektetőnek, a projektmenedzsernek és a PM -nek, mint döntéshozóknak és irányítóknak szabványos matematikai eszközökből kell állniuk. Nyilvánvaló, hogy nélkülük nehéz sikereket elérni és előnyöket kapni a befektető számára a progresszív projekttevékenységekből.
Mindenesetre a projektmenedzser gondolkodásának automatikusan a fejében kell megfogalmaznia a megtérülés kérdését, még akkor is, ha a projektet olyan területeken hajtják végre, amelyek esetében a hatékonyság értékelési módszerei nem alkalmazhatók. Csak a közgazdaságtan még nem ért el sok kategóriát, de eljön az idő, és a tervezési problémák többségének saját értékelési eszközei lesznek. És mint mindig, jobb a legegyszerűbbel kezdeni - a visszatérítés feltételeivel.
Tekintsünk egy ilyen befektetési mutatót, mint a megtérülési időszak, annak módosításai, példái és számítási képletei.
A befektetés megtérülési ideje (angolPP,megtérülésidőszak) A befektetési projektbe, üzletbe vagy bármilyen más befektetésbe fektetett pénzeszközök megtérülésének minimális időtartama. A megtérülési időszak kulcsfontosságú mutató az üzleti terv, projekt és bármely más befektetési objektum befektetési vonzerejének értékeléséhez. Tekintsük a megtérülési időszak különböző mutatóit a gyakorlatban:
Ez a mutató lehetővé teszi a különböző projektek összehasonlítását egymással a tőkehozam hatékonyságának mértéke szerint.
IC ( Invest Főváros
CF i ( Készpénz Folyam
A pénzforgalom kiszámításához a következő képleteket kell használnia:
A ( Agyarlóság) - értékcsökkenés, egyfajta pénzforgalom, amely nem költség;
NP ( Háló Nyereség) A beruházási projekt nettó nyeresége.
 |
★ (Sharpe, Sortino, Trainor, Kalmar, Modilyanka béta, VaR arányok kiszámítása) + a mozgás előrejelzése |
Számítsuk ki a projektbe történő beruházások megtérülési idejét Excel segítségével. Ehhez meg kell határozni a kezdeti költségeket, amelyek példánkban 100 000 rubelt tettek ki, majd meg kell jósolni a jövőbeli pénzbevételeket (CF), és meg kell határozni, hogy a pénzforgalom mennyi idő alatt haladja meg a kezdeti beruházási költségeket . Az alábbi ábra a projekt megtérülési idejének számítását mutatja. A pénzáram halmozott alapon történő kiszámításának képlete a következő:
Halmozott pénzforgalom (CF)= C6 + D5
Példa a ROI kiszámítására Excelben
Az ötödik hónapban a készpénzbevételek összege megtéríti a kezdeti költségeket, így a megtérülési idő 5 hónap lesz.
Ennek a mutatónak a fő hátrányai a befektetések értékelésekor:
Kedvezményes megtérülési idő (angolDPP,KedvezményesVisszatérítésIdőszak) - a pénzeszközök visszatérésének időszaka, figyelembe véve a pénz időértékét (diszkontráta). A fő különbség a megtérülési időszak egyszerű képletéhez képest a pénzáramok diszkontálása és a jövőbeli pénzáramok aktuális időre való átvitele.
DPP ( Kedvezményes Visszatérítés Időszak) - kedvezményes befektetés megtérülési idő;
IC ( Invest Főváros) - a projekt kezdeti beruházási költségei;
CF ( KészpénzFolyam) - a beruházás által generált pénzforgalom;
r a diszkontráta;
n a projekt időtartama.
Vegyünk egy példát az üzleti terv kedvezményes ROI -jának becslésére. A kezdeti befektetés összege 100 000 RUB, a pénzforgalom havonta változik, és megjelenik a "C" oszlopban. A diszkontráta 10%volt. A diszkontált pénzáram kiszámításához a következő képletet fogjuk használni:
Kedvezményes cash flow= C7 / (1 + $ C $ 3) ^ A7
Pénzbevételek halmozott alapon= E7 + D8
Példa egy befektetés diszkontált megtérülési idejének kiszámítására Excelben
A projekt 5 hónap alatt térül meg, amelyben a készpénzbevételek 100 860 rubelt tesznek ki.
A megtérülési idő, figyelembe véve a maradványértéket (angolÓvadék-KiVisszatérítésIdőszak) - a pénzeszközök megtérülési időszakát jelenti, figyelembe véve a beruházási projektben létrehozott eszközök maradványértékét. Egy beruházási projekt megvalósításakor olyan eszközök jöhetnek létre, amelyek ennek eredményeként eladhatók (felszámolhatók), a projekt megtérülési ideje jelentősen csökken.
ahol:
IC ( Invest Főváros) - a projekt kezdeti beruházási költségei;
RV ( Maradványérték) - a projekt eszközeinek felszámolási értéke;
CF i ( Készpénz Folyam) - a projektből származó pénzforgalom az i. időszakban, amely a nettó nyereség és az értékcsökkenés összege.
A maradványérték növekedhet új eszközök létrehozása következtében, és csökkenhet az értékcsökkenés miatt.
Az alábbi ábra a projekt megtérülési idejének számítását mutatja, a maradványérték figyelembevételével. Az Excel képlete meglehetősen egyszerű, és így néz ki:
Készpénzbevételek maradványértékkel= C6 + E5 + D6
Példa a megtérülési idő becslésére, figyelembe véve az Excel maradványértékét
Ennek eredményeként a megtérülési idő a maradványértéket figyelembe véve ~ 4 év lesz. Ezt az értékelési módszert akkor célszerű alkalmazni, ha a létrehozandó eszközök likviditása magas. Mint látható, a megtérülési idő kiszámításának ebben a változatában a diszkontráta is használható.
Összefoglaló
A megtérülési időszak a legfontosabb mutatója a projektek és vállalkozások befektetési elemzésének. Ez lehetővé teszi, hogy meghatározza egy adott projektbe való befektetés megvalósíthatóságát. A diszkontált pénzáramok és a maradvány eszközértékek használata lehetővé teszi a befektető számára, hogy pontosabban megbecsülje a tőke megtérülését. Ezen az arányon kívül más teljesítménymutatókon keresztül is szükség van elemzésre: nettó jelenérték (NPV), belső megtérülési ráta (IRR), jövedelmezőségi index (PI). A pontbecslés mellett elemezni kell a pénzáramok dinamikáját és azok egységességét.
A befektetések megtérülési ideje nagyon jelentős szerepet játszik. Befektető számára ez a paraméter az első lépcsőben van. Hogyan számítják ki a megtérülési időt? A számítási képlet pontos adatokat ad? Erről a cikk elolvasásával tudhat meg.
A megtérülési idő fontos mindazoknak, akik befektetni szeretnének a pénzükbe. Segítségével megbecsülheti, hogy a pénz mennyi idő után tér vissza a tulajdonoshoz, és "barátokat" hoz magával. Szóval honnan tudod a megtérülési időt? A képlet a következő: SOI = PP, míg a PP összegzi: PDS / (1 + BS) ^ NP, feltéve, hogy nagyobbak, mint a kezdeti befektetés értéke a nulla időszakban. Itt hogyan kell megfejteni? A SOI a befektetés megtérülési ideje. Jelenlegi értékekkel számolva. A vészhelyzet alatt az időszakok számát értjük. Mindegyikhez kiszámítják a saját értékét, amelyet ezután összesítenek. PDS - készpénzbeáramlás egy adott időszakra. A BC a korlát, más néven diszkontráta. NP - időszak száma. Így írják le a megtérülési időszakot. A képlet persze nem egyszerű. De az alábbiakban bemutatott példák és magyarázatok segítenek megérteni.
Tehát van egy eszközünk, amely lehetővé teszi, hogy megtudja a projekt megtérülési idejét. A képlet már megvan, de nem mindenki érti. Kezdetben az elméleti szemponttal szeretnék foglalkozni. A fent leírt adatok helyes alkalmazásával egy személy két csodálatos befektetési elemzési eszközre számíthat.
Kezdetnek tehát kiszámíthatja, hogy mennyi lesz a megtérülés a jelenlegi költségek mellett. Használható a befektetési költségek megtérüléséhez szükséges időtartamok meghatározására is. Attól függően, hogy milyen célokat tűz ki egy személyre vagy szervezetre, a számítások pontosságát is megadhatja. A megtérülési idő jobb megértése és megfontolása érdekében - példa a számításra.
A beruházás 1 150 000 rubel volt. Az első évben a bevétel 320 000 rubel formájában érkezett. A másodikban már 410 ezer rubelre nőtt. A harmadik évben 437 500 rubelt kerestünk. A negyedik nem volt túl sikeres, és meg kellett elégednie 382 000 rubellel. Ugyanakkor gátrátánk 9,2%. Igen, még nem vettük figyelembe, de minden bizonnyal megoldjuk. Tehát figyelembe vesszük:
Ha összegezzük a kapott értékeket, akkor nem nehéz belátni, hogy a beruházások csak a vállalkozás működésének negyedik évében térülnek meg. És csak akkor jövedelmet termelnek. Ha részletezzük, és a korlát helyett a négy év összege és a beruházás nagysága közötti különbséget tesszük, akkor 3,66 évet kapunk. Ezt követően a beruházás bevételt hoz. Remélem, ez világossá tette a projekt megtérülési idejét. A képlet már érthetőbb, és általában speciális célokra használható. A helyzet jobb megértéséhez azonban további ismeretekre van szükség.
A megtérülést olyan mutatóként értjük, amelyek a befektetés jellemző idejének becsléseként működnek. Más szóval, hogy a bevételek milyen gyorsan térítik meg a költségeket. És egy kicsit a kedvezményes időszakról. Miért van? A diszkontált megtérülési időt arra használják, hogy hozzávetőleges becslést adjanak a projekt likviditásáról, és nagyjából becsüljék azt a kockázatot, amelynek a befektető ki van téve. Olyan gondolatokkal találkozhatunk, hogy jobb a belső megtérülési rátát használni. De ebben az esetben a beruházások megvalósíthatóságának összehasonlító elemzését továbbra is el kell végezni. Vagyis ez egy bonyolultabb ügy. És ha csak a megtérülési idő érdekel, akkor a cikkben közzétett képlet ideális erre. Ezenkívül a belső megtérülési arány nem teszi lehetővé a projekt jövedelmezőségének meghatározását, nem figyelnek a pénzáramlásra.
Ezenkívül a kedvezményes megtérülési időnek, amelynek képletét a cikk tartalmazza, számos olyan előnye is van, amelyek első pillantásra nem mindig láthatók. Ezt a megközelítést alkalmazzák például azokban az országokban, ahol instabil jogi, adó- és / vagy politikai rendszer van. Végül is alapvető tulajdonsága a pénzügyi kockázatok csökkentése. Neki köszönhetően meghatározhatja, hogy mennyire lesz stabil a beruházási kereslet.
Vegyünk egy gyors példát. Korlátozott mennyiségű olaj van a földön. Aktívan fogyasztják, ezért az ár emelkedni fog. Ezért van értelme fogadni rá. De csak ne áruljon olcsón, hanem tartsa meg saját készleteit a jobb időkig. Ha beruház egy projektbe, akkor az idővel egyre több pénzt hoz. Ugyanakkor van információs technológia. Ebben az esetben rendkívül gyors előrelépés tapasztalható mind hardverben, mind szoftverben. Egy bizonyos, meglehetősen rövid idő elteltével az információs termékekre már nincs kereslet, és támogatásuk megszűnik. Ezért itt magas megtérülésre van szükség.
A korábban tárgyalt képletben volt egy számunkra érthetetlen elem. Ez egy gátfogadás. A pénzáramok hatékonyságának felmérésére szolgál egy adott időszakban. Másképpen is mondhatjuk, hogy ez egy kamatláb, arra szolgál, hogy a jövőbeli áramlásokat a jelenérték egy értékébe számítsák át. Ennek megszerzéséhez a következő képletet használhatja: BS = 1 / (1 + ND) ^ (NP-1). Most foglalkozzunk mindezzel. Az ND a diszkontráta. Ez minden képlettel azonos lehet, vagy eltérő is lehet. Az NP-1 a becsült időszak és az öntés pillanata közötti intervallum, amelyet években fejeznek ki. Ez önmagában elég ahhoz, hogy megértsük, mi a megtérülési idő.
Ha a projektek értékelésekor a megtérülési időszak diszkontálásának kritériumát alkalmazzák, minden döntés meghozható bizonyos feltételek alapján. Azt:
A végső mutató kialakításának mechanizmusának mérlegelésekor figyelmet kell fordítani számos olyan pontra, amelyek csökkentik a felhasználási lehetőségeket a befektetési projektek hatékonyságának felmérésére kialakított rendszeren belül. Kezdetben meg kell jegyezni, hogy a számítások nem veszik figyelembe azt a nettó cash flow -t, amely a beruházási költségek megtérülési időszakának lejárta után alakul ki.
Meg kell jegyezni, hogy ha egy beruházási projektet veszünk figyelembe, amely hosszú élettartamú, nem pedig kicsi, akkor a nettó cash flow mennyiségileg lényegesen nagyobb. Ez utóbbi esetében hasonló és még gyorsabb megtérülési időszakra vonatkozik. Van még egy pont, amely csökkenti a megtérülési időszak becsült potenciálját. Minél hosszabb a projektciklus kezdete és a működési szakasz közötti időszak, annál hosszabb, annál nagyobb a megtérülési mutató. A harmadik jellemző a diszkontráta szintjének változásaiból adódó jelentős ingadozások jelenléte. Minél magasabb, annál jobban nő az értéke. Mindez működhet és fordítva.
Meg kell érteni, hogy a diszkontráta kiegészítő mutató. Befektetési projektek kiválasztásánál használják. A gyakorlatban fontos, hogy jelezhet egy olyan időhorizontot, amely alatt a projekt különösen megbízhatónak minősíthető. Akkor azok az alapok, amelyekbe a beruházásokat végrehajtották, fokozatosan elavulnak. Hatékonyságuk csökken, egyre kevésbé versenyképesek.
Közeledünk a megtérülési időszakot tárgyaló cikk végéhez. Egy számítási példa segít a megszerzett tudás megszilárdításában. Tegyük fel, hogy 4.945 ezer rubel összegű beruházást hajtottak végre. A következő bevételeket kapjuk:
A korlát mértékét az előző feladatból vesszük, azaz 9,2%. És elkezdjük kiszámítani a projekt megtérülési arányát:
Elkezdjük számolni az értékeket. És ismét azt látjuk, hogy a beruházás négy év alatt megtérül. A számításokat végzők közül a legfigyelmesebbek észrevehetik, hogy itt a kifejezés is 3,66. Ezt követően a befektetések jövedelmet hoznak nekünk.
Tehát megadtuk a megtérülési időszak meghatározását. Céljainktól függően bizonyos pontok változhatnak. Mindegyiket figyelembe kell venni. Mindez biztosítja a matematikai készülékkel kapott adatok nagy pontosságát és megbízhatóságát.
A beruházási projekt megtérülési ideje- az az időtartam, amelyre az eredményszemléletű nettó jövedelem nulla lesz.
Felhívjuk figyelmét, nevezetesen nettó jövedelem, azaz bevétel mínusz kiadás. Az interneten sok helytelen definíciót találhat, például:
A megtérülési időszak az az időtartam, amely után a beruházás összege megegyezik a kapott jövedelem összegével. (*)
Többször meglehetősen hosszú levelezést folytattam a befektetési projekt számítási táblázatom vásárlóival, akik azt állították, hogy a megtérülési időt rosszul számították ki a táblázatban. Azzal érveltek, hogy a megtérülési időszak az, amikor a [befektetés] = [a jövedelem összege], és a (*) -hoz hasonló hanyag definíciókra hivatkoztak.
Ezt írja nekem az egyik asztalvásárló:
Vlagyimir, azt írod, hogy megtérülési idővel rendelkezel - ez annak a lépésnek a száma, amikor az eredményszemléletű cash flow pozitív lesz. Azok. amikor a projekt nyereséget termel. és azt mondom, hogy - ahogy nekem úgy tűnik - a megtérülési időszak abban a pillanatban jön, amikor a befektetés megtérülése megegyezik a kezdeti befektetéssel.
Nézzük, miért hibás a (*) definíció. Tekintsünk egy egyszerű befektetési projektet, amely lehetővé teszi, hogy fejben végezze el a számításokat.
style = "center">
Tegyük fel, hogy egy bizonyos X úr 1 millió rubel értékű autót vesz. hogy pénzt keressen taxiszolgáltatásokkal. Tegyük fel azt is, hogy amit X úr taxisofőrként keres, azt egy speciális borítékba helyezi. Hát persze, mínusz a taxival járó költségek: mínusz benzin, mínusz bírság stb. Amikor ez a boríték 1 millió rubelt halmoz fel. eljön a megtérülési idő.
Legyen a havi bevétel (bevétel) 100 ezer rubel. X úr havonta 100 ezer rubelt tesz egy speciális borítékba.
1 000 000: 100 000 = 10
A számítás azt mutatja, hogy 10 millió hónap alatt 1 millió gépel.
A beruházási projekt lépése (az időtartam, amely után az időközi összefoglaló elkészül) 1 hónap.
Pénzforgalmi táblázat.
1 000 000: 80 000 = 12.5
A számítás azt mutatja, hogy 12,5 hónap múlva 1 milliót gépelnek be.
Felhívjuk figyelmét, hogy ez nem változtatta meg a jövedelmet.
Pénzforgalmi táblázat
Felhívjuk figyelmét, hogy a bevétel ismét ugyanaz marad.
Pénzforgalmi táblázat
Saját vállalkozásának tervezésekor és elindításakor a legfontosabb, hogy helyesen számítsuk ki a jövedelmezőségét, hogy a befektetett pénz ne menjen csődbe. Saját vállalkozása fejlődését számos tényező és paraméter befolyásolja, amelyeket figyelembe kell venni, hogy az üzlet ne legyen veszteséges és katasztrofális. Az egyik fontos mutató a vállalkozás megtérülése, jövedelmezősége, vagyis az az időszak, amelyre a befektetett pénz megtérül és nyereséget hoz. Minél rövidebb a megtérülési idő, annál magasabb a vállalkozás és a vállalkozás jövedelmezősége.
A kezdő üzletemberek egyik fő problémája az új projekt beruházásainak megtérülése. Ez az egyik fő kritérium, amikor pozitív döntést hozunk egy vállalkozás létrehozásáról, annak érdekében, hogy tudjuk, meddig tart az üzleti tevékenységből származó nyereség csak a befektetéshez térjen vissza.
Itt két mutató fontos - ezek abszolút és relatív. Ez az abszolút eredmény, amelyet befektetésekből nyertek, és amelyet a nyereség növekedésével mérnek.
A megtérülési idő kiszámításának egyik módja az nem kedvezményes számítási módszer.
Nézzünk egy példát, hogy könnyebben megértsük a módszer lényegét. Például egy termék előállításához berendezést vásárol összesen 100 000 rubelért. Ehhez ki kell számolnia az előállított áruk költségét, ez magában foglalja a nyersanyagköltségeket, a gyártási költségeket, a berendezések értékcsökkenését. Tegyük fel, hogy egy egységnyi ár 100 rubel lesz, és hogy egy óra alatt készül el. Ez azt jelenti, hogy műszakonként 8 árut gyártanak. Ennek alapján ki lehet számítani, hogy mennyi időre lehet visszaadni azt a pénzt, amelyet a termelésbe fektettek be. A megtérülési időszak formula: A megtérülési időszak = a termelési berendezések költsége / az áruk költsége egy hónapra = 100 000 /800 * 25 = 5 hónap.
De ez egy nagyon egyszerű számítás, itt láthatja, hogy milyen elv és sorrend alapján kell kiszámítani.
Egy összetett és komoly projekt esetében figyelembe kell vennie az áruk előállításával és értékesítésével kapcsolatban felmerülő összes költséget, a kockázatokat, amelyek végső soron együttesen befolyásolják a befektetés megtérülését.
Annak a személynek, aki saját vállalkozást szeretne indítani, helyesen kell kiszámítania a projekt megtérülését és jövedelmezőségét. Ezt megteheti saját maga, és forduljon pénzügyi szakemberhez.
Figyelembe kell venni a piaci tényezőket, mekkora a termék iránti kereslet, milyen szakaszban lehetnek késések a termék értékesítésében vagy gyártásában. Sok információ van most, könyvekben és különböző oldalakon.
A bérleti üzlet az egyik legegyszerűbb és legmegbízhatóbb befektetési lehetőség.
Az is fontos, hogy itt nem szükséges a tulajdonos állandó jelenléte és bevonása magába a folyamatba. Ha helyesen választják ki a helyiségeket és a bérlőt, akkor a bérbeadás állandó és stabil jövedelmet eredményezhet. Ezenkívül az ilyen tevékenységek kombinálhatók más vállalkozásokkal.
Első pillantásra a bérleti vállalkozás jövedelmezőségének és megtérülésének felmérése nem lehet nehéz, össze kell hasonlítania a bérleti díjakat és költségeket, hogy megkapja a megtérülési időszakot, amely a bérleti üzletág fő mutatója.
A kereskedelmi ingatlanok átlagos megtérülési ideje 9-10 év. Már nehéz találni 7-8 éves megtérülési időt a bérlővel rendelkező kereskedelmi ingatlanokra.
Ugyanakkor az eladók, vevők és értékbecslők különböző módon számolhatják a megtérülési időt. Itt a különbség az lesz, hogy milyen mutatót tekintünk jövedelemnek a megtérülés kiszámításakor.
Az eladó általában felveszi az év bérleti díját, és elosztja az eladási árat ezzel az összeggel. Ha egy 220 négyzetméter alapterületű szobát értékesítenek, amelyet havi 1000 rubelért bérelnek havi 22 millió rubelért, akkor a számítás a következő lesz. Egy hónap alatt a jövedelem 200 ezer rubel, és egy év alatt 2 millió 400 ezer rubel, akkor a megtérülés 20 millió / 2,4 millió, 3 év lesz. És amikor ilyen ingatlant értékesítenek, ezt az időszakot kell feltüntetni.
Az is előfordul, hogy a bérlővel hosszú távú bérleti szerződést kötnek, és minden évben 7,5%-os indexálás történik. Ebben az esetben a bérleti díjat minden évre kiszámítják, figyelembe véve az indexálást, mindent összegeznek. Vagyis a megtérülési idő itt rövidebb lesz.
A vásárlók kicsit másképp közelítik meg a számítást, a hangsúly a készpénzbevételeken van, úgymond nettó jövedelem mínusz minden költség.
A költségek 6% -os jövedelemadót, biztonsági költségeket, takarítást, bérleti díjat vagy bizonyos közüzemek fizetését tartalmazzák. Minél nagyobb és nagyobb a tárgy, annál több költséget visel a tulajdonos.
200 négyzetméteres területtel lehetséges, hogy az összes fenntartási költséget a bérlő állja, a többi pedig jelentéktelen.
Továbbá, ha a vevő egyéni vállalkozó, egyszerűsített adórendszerrel, akkor 6%-os adója lesz. És a nyereség és a megtérülés kiszámítása figyelembe veszi a 144 ezer rubel adóösszeget. Két év nettó jövedelme 2256 ezer rubel, és a megtérülési idő 8,9 év lesz. Ezért a futamidőt 9 évre kerekítve a vevő úgy dönt, hogy ez meglehetősen hosszú táv, a különbség a bejelentett 7 évhez képest jelentős.
A bérleti üzlet nagyobb objektumai, például egy bevásárlóközpont esetében, amelynek területe körülbelül 4000 vagy 20 000 négyzetméter lesz, a vevő számításai szerint a megtérülési idő még ennél is hosszabb, akár 12 év is lehet.
Az ingatlan objektum vonzóbbá válik a jó elhelyezkedés, emeletek száma, jó állapot, presztízs, megfelelő bérleti díj és négyzetméterár, valamint a jogi csalás hiánya miatt.
De a fő kritérium pontosan a megtérülés, és ha magasabb, mint az az időszak, amelyre a vevő kész, akkor ezt az objektumot nem veszik figyelembe.
Az értékbecslők általában elemzik az ilyen helyiségek bérleti díjait, és bizonyos kiigazításokkal meghatározzák, hogy egy adott objektum esetében mekkora a bérleti díj piaci szintje. Ugyanakkor nem veszik figyelembe a már megkötött ingatlanbérleti szerződéseket, és ez nem befolyásolja az értékelést.
Az értékbecslők elemzik a webhelyek hirdetéseit, és így meghatározzák a piaci bérleti díjat. Itt fontos az értékelő tapasztalata és szakmaisága, a bérleti díjat befolyásoló fontos tényezők ismerete, hogy ne tévesszen el az értékelésben.
A közleményekben pedig egy tárgy ára nem feltétlenül felel meg a piaci árnak, de túlértékelt, és emiatt hat hónapja nem mondtak le.
Az értékelőket az értékelés összehasonlító megközelítésén alapulva nemcsak a jövedelmi megközelítés, hanem az ingatlanok és négyzetméterük értékének kiszámítása is vezérli. Nem veszi figyelembe a bérlő jelenlétét, bérleti jövedelmet. A teljes költséget pedig a bérleti díjhoz kapcsolódó számítások és a mérő költsége közötti átlagként határozzák meg.
Itt az átlagolási mechanizmus játszik szerepet, és ennek eredményeként az értékelők csak a vevők és az eladók száma között kapnak értéket.
A tranzakció minden résztvevője becslést készít céljai alapján.
Az eladó célja, hogy a tárgyat magasabb áron, és a lehető leghamarabb értékesítse, így nem figyel a költségekre.
A vevő számára fontosabb, hogy jó jövedelmezőséggel térítse meg a beruházást, és a vevő figyelembe veszi a nettó jövedelmet.
Az értékelőket általában nem érdekli, hogy mi fog történni az objektummal, a lényeg az, hogy értékelési jelentést készítsenek vizsgálatra.
