Kényelmes és hatékony szolgáltatás egy nagyvállalat kis részlegének.
Cégünket egy bizonyos moszkvai cég vásárolta meg. A kedvező fekvés miatt szabad területet bérelünk. Számunkra nem ez a fő irány, és nem vagyunk teljes mértékben kompetensek a bérleti üzlet egyes aspektusaiban. Az új vezetés folyamatosan új, ismeretlen formában követelte a különböző jelentéseket. Egyes kérdések félreértése esetén a nagy időeltolódás nagyon kényelmetlen volt. Az ingatlankezelő rendszer használatának megkezdése után minden kérdés kézenfogva eltűnt. Csak a mérőket, a számokat és a dátumokat vesszük figyelembe. Az összes szükséges jelentést és csökkentést bármilyen dátumra moszkvai vezetőink automatikusan megkapják. A velünk szembeni követelések véget értek, és nem kell elmélyülnünk az ingatlanpiac üzleti folyamataiban. Köszönjük az egyedülálló szolgáltatást!
Karina Artemieva
Vlagyivosztok
Felhőszolgáltatás, a munka stabilitása, egyszerű kezelés és ellenőrzés.
Csaknem ötven ingatlanunk van. Az üzleti tevékenység tárgyak bérbeadásából áll, elsősorban háztartási szolgáltatások és üzletek számára. A munka évei alatt különféle dokumentumok, jóváhagyások, követelések, bíróságok, döntések és egyéb jelentések sokasága gyűlt össze. A megfelelő "papírdarab" megtalálása a megfelelő időben gyakran nem volt lehetséges. Az irányítási rendszert használva megfeledkeztünk arról az időről, mint rossz álomról. Széles körű üzlet áll most minden alkalmazott asztalán. Minden átlátható, nyitott és érthető a vezetőség számára. A modern technológiák és a megbízható felhőszolgáltatások lehetővé tették, hogy a drága szervereszközök frissítése nélkül magas színvonalú szolgáltatást kapjanak a nap 24 órájában, bárhol. Jelentősen csökkent az optimalizált munkát végző alkalmazottak száma. Megtanította, hogyan kell megfelelően vezetni egy vállalkozást. Köszönöm!
A modern kereskedelmi ingatlanpiac a megfelelően megtervezett koncepció mellett valós mechanizmust igényel a nagyon vagyonkezelés, bérleti menedzsment és a rendszer gyors reagálása az ingatlanpiac különböző változásaira.
Vagyonkezelési szakemberek sok különböző cég készíti el. Ez olyan egyszerű lehet, mint a vezetők, akik elvégezték a kereskedelmi vagyonkezelés tanfolyamait, és a kiemelkedő nyugati tanácsadó ingatlanügynökségek diplomái. Az illetékes vezetők fenntartásának költségei nagyon magasak egy szervezet számára, és drága idejüket különféle forgatótáblák, jelentések, grafikonok végtelen kitöltésére fordítják. Sőt, mindenki tudja azokat az eseteket, amikor a már elkészített jelentések tucatnyi lapját kell átdolgozni egy vagy másik egyszerű hiba felfedezése miatt, amelyet véletlenül elkövetett egy hétköznapi előadó a munkahelyen.
A szerződések pénzügyi ellenőrzése és ellenőrzése:
Ingatlan kezelése, ingatlan bérbeadása és fenntartása:
Gyors információ a rendelkezésre álló ingatlanokról:
A használat fő előnyeivagyonkezelő rendszerek:
Használja az eredménytvagyonkezelő rendszer:
A CAFM rendszer segíti a szervezet ingatlanjainak felhasználását, csökkenti a költségeket és profitot termel az épület életciklusának minden szakaszában. A rendszer használatának célja a létesítmények stratégiai és operatív irányításának támogatása: az adminisztratív, műszaki és infrastrukturális feladatokhoz kapcsolódó minden típusú tevékenység, amikor a létesítmény vagy épület működik.
A CAFM mint megoldástípus a 90-es években alakult ki. Világszerte több tucat gyártó szállítja őket a piacra. A legnagyobb vállalatok ezeket a rendszereket ingatlan-, mind lakossági, mind üzemeltetési célú ingatlankezelésre használják. Az elmúlt években a CAFM az Egyesült Államokban az IWMS (Integrated Workplace Management) új osztályává fejlődött, amely a nagyvállalati ügyfelek számára az információs rendszerek feladatainak globalizációjával társult.
Az orosz ingatlankezelési piac számára azonban a CAFM használata továbbra sem jellemző. A belföldi üzleti tevékenység gyakran az irodai szoftvereszközök (például az MS Excel) és az 1C rendszereken alapuló számviteli szoftverek haszonszerzésére korlátozódik.
Mindazonáltal manapság az összes szükséges előfeltétel megjelenik a professzionális rendszerek alkalmazásának gyakorlata megjelenése érdekében az oroszországi ingatlankezelés fő üzleti folyamatainak biztosítása érdekében. A gazdasági válság a költségkontrollra, az infrastruktúra és az erőforrások optimális felhasználására vonatkozó megnövekedett követelményekkel együtt szintén lendületet adhat a CAFM használatának megkezdéséhez.
Mint minden más iparágban, az információs rendszereket is akkor lehet a leghatékonyabban használni, ahol jelentős pénzforgalom van, nagy mennyiségű információt dolgoznak fel, és szükség van regisztrációra vagy az üzleti folyamatok támogatására.
Mindezek a jelek jól láthatók az ingatlankezelés területén. Elég azt mondani, hogy egyes becslések szerint a világ összes pénzügyi áramlásának 30% -a közvetlenül kapcsolódik a flotta ezen ágazatához.
A CAFM rendszerek következő potenciális ügyfelei azonosíthatók az ingatlankezelési piacon. Először is, nagyvállalkozások, ideértve a vállalati (operatív) ingatlankezelés (CRES / CREM) kormányzati osztályait is. Például bankok, biztosítótársaságok, ipar, energia. Ezután - a tulajdonosok, fejlesztők, befektetési társaságok a kereskedelmi ingatlanok területén. A szolgáltatásoknak, a menedzsmentnek, az FM-vállalatoknak is ilyen rendszereket kell bevezetniük. A hosszú távú fejlesztési stratégiával rendelkező, elkötelezett központi részlegekkel, szabályozásokkal rendelkező nagyvállalatok a nagy ügyfelekre koncentrálnak. És végül a vállalkozások a lakhatás és a kommunális szolgáltatások területén.
Ilyin Victor, az informatika szakértője az ingatlankezelés, az épületautomatizálás területén
Az ingatlan-számviteli és -kezelési analitikai információs rendszert (NAMIB) (a továbbiakban: AIS NAMIB) az ingatlanok számviteli adatainak összegyűjtésére, feldolgozására és központosított tárolására, használatának hatékony ellenőrzésére rugalmas jelentési rendszerrel, valamint az ingatlanok automatizálására tervezték. az ingatlanállomány kezelésével, annak üzemeltetésével és építési projektjeivel kapcsolatos folyamatok.
Az AIS NAMIB megvalósításának eredményeként a következő célokat érjük el:
1. Az ingatlanobjektumok hitelesítő adatainak központosított, automatizált tárolásának létrehozása elhatárolt-egységesített hozzáférési rendszerrel.
2. Folyamatok automatizálása az ingatlan használatának nyomon követésére, tervezésére és hatékonyságának értékelésére.
3. Az ingatlanportfólió kezelésével kapcsolatos folyamatok automatizálása - funkcionális blokkok: "Elidegenedés", "Bérlés", "Üzemeltetés", "Javítás", "Személyzet és berendezések elhelyezése", "Feladatok meghatározása és végrehajtásuk figyelemmel kísérése a rendszer alapján Főbb teljesítménymutatók "," Beruházási projekt menedzsment "," Értékelés "," Statisztika "és" Pontozási rendszer ".
4. A tevékenységek hatékonyságának javítása a következők miatt:
Egyetlen eszköztár használata;
Az információfeldolgozás bonyolultságának csökkentése;
Az ingatlanportfolió optimalizálását célzó hatékony vezetői döntések meghozatalához szükséges információkat tartalmazó jelentések elkészítésének folyamatainak automatizálása;
A munkavállalói motivációs rendszer bevezetése az AIS NAMIB-ben, a központi teljesítménymutatók irányításának központosított telepítésével, amelynek elérése elindítja a jeles alkalmazottak jutalmazásának eljárását;
Az "emberi tényező" hatásának minimalizálása az ingatlanobjektumok elszámolásának megszervezésére;
Az ingatlanegyüttes használatának ellenőrzése a tulajdonos / tulajdonos érdekében.
1. Az AIS NAMIB egyetlen információforrás a szervezet összes strukturális részlegének alkalmazottai számára, akik részt vesznek az ingatlanok számviteli és kezelési folyamataiban, a regisztrált felhasználók állandó távoli hozzáférésének lehetőségével a tárolt adatokhoz.
2. Az AIS NAMIB intuitív grafikus felhasználói felülettel rendelkezik.
3. Az AIS NAMIB szoftver az "ügyfél-szerver" technológiára épül. A kiszolgálón végzett számítási műveletek minimalizálása és a hálózati forgalom csökkentése érdekében az AIS kliens szoftvert a "vastag kliens" elv szerint hajtják végre.
4. Kliens szoftver Az AIS NAMIB a Microsoft Windows család operációs rendszereinek környezetében működik.
5. Az AIS NAMIB képes gyorsan cserélni adatokat a szervezetben használt vagy megvalósított különféle automatizált információs rendszerekkel (például könyveléssel stb.).
Az "Ingatlan adatbázis-kezelő rendszer" blokk funkcionális képességei:
1. Az adatbázis lehetővé teszi az alábbiak tárolását:
Többféle nyilvántartás az ingatlan objektumokról (telkek, épületek / építmények / helyiségek).
Ingatlan tárgyak tulajdoni lapjának nyilvántartása. Az ilyen nyilvántartások egyértelmű kapcsolatban állnak azzal az objektum nyilvántartásával, amely vonatkozásában mérvadóak.
Az ingatlan objektummal kapcsolatos dokumentumok másolatai, mint például a "Műszaki útlevél", "Az épület állapotáról szóló KTF-tanúsítvány", "Explicitálás", "Alaprajzok" és mások, valamint a tárgy fényképei. A megadott dokumentumok és fényképek megtekintésére való áttérés közvetlenül az ingatlanobjektum regisztrációs űrlapján keresztül szerveződik. A megtekintéshez harmadik fél szoftverét használják.
Ingatlan tárgyak tulajdoni lapjának másolata. A megadott dokumentumok megtekintésére való áttérés közvetlenül a címjegyzék bejegyzési űrlapjából, valamint az ingatlanobjektum bejegyzési űrlapjából szerveződik, amelyhez viszonyítva ez a jogcím. A megtekintéshez harmadik fél szoftverét használják.
2. A felhasználóknak lehetőségük van új ingatlanobjektumok és tulajdoni dokumentumok felvételére az adatbázisba, a meglévő rekordok adatainak helyesbítésére, valamint a rekord „megjelölésére” törléshez (a DB rekord törlésének eljárását a az AIS NAMIB rendszergazdája).
3. Az ingatlanobjektum vagy a tulajdoni irat képernyőn megjelenő formanyomtatványai lehetővé teszik az adatbázisban tárolt összes adat megjelenítését a rekord típusának megfelelően.
4. Lehetőség van egy tulajdonságrekord vagy címdokumentum keresésére / kiválasztására a megadott kritériumok szerint. Az adatbázisban tárolt ingatlanobjektum vagy címdokumentum bármely jellemzője használható keresési / kiválasztási kritériumként.
5. Az AIS NAMIB biztosítja az adatbázisban tárolt információk exportálását .xls, .rtf, .xml, .html formátumú fájlokba.
6. Végrehajtott egy rendszert az adatbázisban meghatározott időtartamra tárolt információk biztonsági mentésére.
7. Az ingatlanobjektum "Cím" mezőjében az értéket az oroszországi címek hivatalos osztályozójának megfelelően állítják be. Az ingatlan helyének vizuális megjelenítése Oroszország elektronikus térképén is lehetséges.
8. Az értékek bevitele az adatbázis-rekordok kulcsmezőibe előre kitöltött könyvtárakból szerveződik. Ugyanakkor az ilyen referenciakönyvek értékeit csak az AIS NAMIB „helyi” rendszergazdái javíthatják ki.
9. Az adatbázis-bejegyzések egyes területein az értékek változásainak előzményeit időrendi sorrendben tárolják (például: "Teljes alapterület", "Az objektum szakértői becsült költsége" stb.).
10. Lehetőség van az épületek / építmények / helyiségek részletes ismertetésének tárolására az adatbázisban, feltüntetve a helyiségben dolgozó személyzet számát, az egységet, amelyhez tartozik, a berendezés által elfoglalt területet, valamint a történelem megőrzését. a fenti explikációs adatok változásai (például átalakításkor, szervezeti és személyzeti tevékenységek elvégzése, berendezések korszerűsítése stb.). A legendás adatok közvetlenül az épület / szerkezet / helyiség nyilvántartási űrlapon érhetők el.
A "Jelentések" blokk működése:
1. Lehetőség van a felhasználó általi jelentések készítésére és mentésére, amelyek kialakításának kritériumai lehetnek az adatbázisban tárolt adatok, vagy az ingatlanobjektumok és a kapcsolódó dokumentumok jellemzői.
2. A jelentési űrlapok létrehozásakor a felhasználónak lehetősége van szűrőt alkalmazni a bennük megjelenített adatokra az általa meghatározott kritérium vagy kritériumcsoport szerint.
3. Bármely dátumra jelentéseket lehet készíteni, figyelembe véve az adatbázisban tárolt adatokban bekövetkezett változások előzményeit, vagy az ingatlanobjektumok és a kapcsolódó dokumentumok jellemzőit.
4. A felhasználó képes elmenteni az általa készített jelentéseket pdf, xlsx, xls, rtf, docx, htm, emf, tiff, png, jpg, gif és bmp fájlokban.
Az elidegenedési blokk működése:
1. Időrendi sorrendben lehet fenntartani és tárolni az ingatlanok elidegenítésére vonatkozó javaslatok történetét.
2. A blokk az iratforgalom és az ingatlanok elidegenítési ügyletének jóváhagyási rendszereit valósítja meg.
3. Lehetőség van jelentések készítésére, amelyek információkat tartalmaznak a javaslatokról és az azokról hozott döntésekről.
4. Megvalósult az információs és kereskedelmi platformoktól való elidegenítésre tervezett ingatlanobjektumok automatizált információ-importálási lehetősége az interneten.
A "Rent" blokk működése:
Bérleti szerződések nyilvántartása. Az ilyen nyilvántartások egyértelműen kapcsolódnak az objektum nyilvántartásaihoz, amelyek területeit bérbe adják vagy bérbe adják.
Bérleti szerződések másolatai. Ezen dokumentumok megtekintésére való áttérés közvetlenül a szerződés nyilvántartási űrlapjából, valamint az ingatlan objektum nyilvántartási űrlapjából szerveződik, amelynek területei bérbe vannak adva vagy bérbe adva. A megtekintéshez harmadik fél szoftverét használják.
Bérelhető ingatlanok részletes könyvelése azzal a lehetőséggel, hogy az alaprajzokon bérelhető területek jelenjenek meg;
Bérbeadók (bérlők, bérbeadók) részletes könyvelése;
Lízingviszonyok elszámolása (bérleti feltételek, bérleti díjak, bérleti viszonyok feltételei);
Minden objektum bérelt területének elszámolása megkötött szerződések alapján;
Számos objektum bérbeadása egy szerződés alapján;
Üres tárgyak automatikus kiválasztása az ezt követő szerződések megkötésével és az objektumok alaprajzain bérelhető területek megjelenítésével;
Bérleti tervezés (piaci tervezésen alapuló pénzügyi tervezés, szerződésbevételi költségvetések tervezése);
A pénzügyi tervek és a szerződéses kifizetések költségvetésének végrehajtása, a szerződéses bérleti díj piactól való eltérése és a megüresedett tárgy leállási ideje felett végzett ellenőrzés;
Emlékeztetők generálása a szerződés lejártáról, a kijelölt feladatok teljesítéséről, a fizetések késedelmes átvételéről és egyéb fontos eseményekről.
3. A blokk az iratáramlás és az ingatlanobjektumok bérleti szerződésének megállapodásait valósítja meg. A munkafolyamat-rendszer lehetővé teszi a bérleti szerződések, jogi aktusok és további megállapodások szövegeinek automatikus előállítását sablonok alapján.
4. Lehetőség van elemző jelentések készítésére:
A pénzügyi terv és a bérleti költségkeret teljesítése bérleti tárgyak, bérleti szerződések és bérlők számára;
A bérleti tevékenység hatékonyságának értékelése mind az ingatlanportfolió egészére, mind pedig egyetlen ingatlanra vonatkozóan;
Az ingatlan területeinek bérleti díjának adatainak diagramjainak megjelenítésével az időre való hivatkozással.
Az "Operation" blokk működése:
1. Az AIS NAMIB adatbázis lehetővé teszi az alábbiak tárolását:
Ingatlan tárgyak üzemeltetésével kapcsolatos szolgáltatások nyújtásáról szóló szerződések nyilvántartása. Ezek a nyilvántartások egyedülállóan kapcsolódnak azon ingatlanok nyilvántartásaihoz, amelyekre a szerződések vonatkoznak.
A meghatározott megállapodások másolatai. Az ezen dokumentumok megtekintésére való áttérést közvetlenül a szerződés-nyilvántartási űrlap, valamint az ingatlan-objektum-nyilvántartási űrlap szervezi, amelyhez a szerződés tartozik. A megtekintéshez harmadik fél szoftverét használják.
2. A blokk a következő funkciók automatizált végrehajtását valósítja meg:
A karbantartási munkák folyamatábrájának osztályozása;
Területek karbantartásával, valamint a helyiségek és a szomszédos területek takarításával kapcsolatos munkák tervezése;
A felhasznált kommunális erőforrások és erőforrás-megtakarítási intézkedések megtervezése;
Pénzügyi terv megalkotása a működéshez, mind az ingatlan portfólió egészére, mind egyetlen ingatlan objektumra vonatkozóan.
3. A blokk az ingatlan-objektumok üzemeltetésére vonatkozó dokumentumforgalom és a szerződések jóváhagyásának rendszereit valósítja meg. A dokumentumkezelő rendszer lehetőséget biztosít a működési megállapodások, törvények és kiegészítő megállapodások szövegének automatikus sablonok alapján történő létrehozására.
4. Elemzési jelentéseket lehet készíteni a működés hatékonyságának felmérésére mind az ingatlanportfolió egészére, mind egyetlen ingatlanobjektumra vonatkozóan.
A "Javítás" blokk működése:
1. Az AIS NAMIB adatbázis lehetővé teszi az alábbiak tárolását:
Ingatlan tárgyak javításával kapcsolatos szolgáltatások nyújtásáról szóló szerződések nyilvántartása. Az ilyen nyilvántartások egyértelmű kapcsolatban állnak a javítandó ingatlan nyilvántartásával.
A meghatározott megállapodások másolatai. Ezen dokumentumok megtekintésére való áttérés közvetlenül a szerződésbeírási űrlapból, valamint a javított ingatlanobjektum belépési űrlapjából szerveződik. A megtekintéshez harmadik féltől származó szoftvert használnak.
2. A blokk a következő funkciók automatizált végrehajtását valósítja meg:
Költségvetések és ingatlan-objektumok rekonstrukciójának megtervezése;
Költségvetések tervezése és ingatlanobjektumok nagyjavítási munkálatai;
Költségvetések és tervezett megelőző javítások és cserék tervezése;
Pénzügyi terv kidolgozása minden típusú javításra, mind az ingatlan portfólió egészére, mind egyetlen ingatlanra vonatkozóan.
3. A blokk az iratforgalom és az ingatlanobjektumok javításával kapcsolatos szerződések jóváhagyásának rendszereit valósítja meg. A munkafolyamat-rendszer lehetővé teszi a javítási megállapodások, aktusok és további megállapodások szövegeinek automatikus előállítását sablonok alapján.
4. Elemzési jelentéseket lehet készíteni az elvégzett javítások hatékonyságának értékelésére mind az ingatlanportfolió egészére, mind pedig egyetlen ingatlanra vonatkozóan.
A "Személyek és felszerelések elhelyezése" blokk funkcionális képességei:
1. Az AIS NAMIB adatbázis lehetőséget biztosít a szervezet elektronikus szervezeti és személyzeti struktúrájának tárolására.
2. A blokk a következő funkciók automatizált végrehajtását valósítja meg:
Személyzeti elhelyezés könyvelése;
Bútorok és kiegészítő berendezések elhelyezésének elszámolása;
Berendezéselhelyezés könyvelése;
Olyan helyiségek feltárása, amelyek feleslegesek a jelenlegi szervezeti állapot szempontjából;
Felesleges helyiségek használatának ellenőrzése;
A helyiségek engedély nélküli (nem rendeltetésszerű) használatának azonosítása;
A berendezés elhelyezésének optimalizálása;
A szervezeti egységek elhelyezésének optimalizálása;
A berendezések és az egységek mozgásának megtervezése mozgások, kicsinyítések és bővítések során.
3. Elemzési jelentéseket lehet készíteni:
A berendezés elhelyezésének hatékonyságának értékelése;
A személyzet elhelyezésének hatékonyságának értékelése az egyes osztályokon;
A helyiségek használatának hatékonyságának értékelése az ingatlanállomány csökkenése, a részlegek áthelyezése, valamint a szervezeti és személyzeti tevékenységek, valamint a berendezések korszerűsítésére irányuló intézkedések után;
Tervekkel a felszerelések és egységek mozgatásakor, leépítéskor és bővítéskor.
A "Feladatok beállítása és végrehajtásuk figyelése a fő teljesítménymutatók rendszere alapján" blokk funkcionális képességei
1. A blokk lehetőséget nyújt a kulcsfontosságú teljesítménymutatók (KPI) rendszerének meghatározására.
2. Lehetőség van a feladatok központosított beállítására, amelynek célja az előre meghatározott KPI elérése.
3. A blokk lehetőséget ad analitikai jelentések készítésére, amelyek tükrözik a kijelölt feladatok teljesítésének eredményeit, mind az ingatlan portfólió egészére, mind egyetlen ingatlan objektumra vonatkozóan.
A "Beruházási projekt menedzsment" blokk működése
1. A blokk lehetőséget nyújt forgatókönyvek készítésére a vezetői döntések meghozatalához a beruházási projektek végrehajtása során, az interaktív forgatókönyv-létrehozó varázsló segítségével.
2. Rendelkezik a projektek gazdasági hatékonyságának automatizált kiszámításáról a forgatókönyvbe ágyazott matematikai modell alapján, valamint az adatbázisban tárolt és / vagy közvetlenül a számítás előtt "manuálisan" bevitt információk alapján.
3. A blokk elemzési jelentések készítésének lehetőségét biztosítja a korábban leírt beruházási projektek gazdasági hatékonyságának felmérésére mind az ingatlanportfolió egészére, mind egyetlen ingatlanobjektumra vonatkozóan.
Az "Értékelés" blokk működése
1. A blokk lehetőséget nyújt forgatókönyvek készítésére az ingatlanobjektumok kifejezett értékeléséhez az interaktív forgatókönyv varázsló segítségével.
2. Az objektum költségeinek automatizált kiszámítását írja elő a szkriptbe ágyazott matematikai modell, valamint az adatbázisban tárolt és / vagy közvetlenül a számítás előtt "manuálisan" bevitt információk alapján.
3. A blokk lehetőséget nyújt a kifejezett értékelések eredményeit tartalmazó analitikai jelentések készítésére mind az ingatlanportfolió egészére, mind pedig egyetlen ingatlanobjektumra vonatkozóan.
A "Statisztika" blokk működése
1. A blokk lehetőséget biztosít külső forrásokból (internetes oldalról, fájlból) történő statisztikai adatok letöltésére, amelyek Oroszország régióinak ingatlanpiacait jellemzik.
2. Biztosítja a feltöltött adatok automatizált feldolgozását további funkcionális blokkokban történő további felhasználáshoz.
3. A blokk lehetővé teszi analitikai jelentések előállítását, amelyek előre betöltött és feldolgozott statisztikai adatokat tartalmaznak.
A "Pontozási rendszer" blokk funkcionális képességei
1. A blokk lehetővé teszi a pontozási rendszer paraméterrendszerének és azok súlyegyütthatóinak meghatározását.
2. Rendelkezik a paraméterek automatizált számításáról és feldolgozásáról a pontozási rendszerbe ágyazott matematikai modell alapján, amelynek eredménye ajánlás lesz egy adott vezetői döntés meghozatalára mind az ingatlan portfólió egészére, mind az egyetlen ingatlanra vonatkozóan.
3. A blokk lehetőséget nyújt elemzési jelentések készítésére, amelyek tükrözik a pontozási számítások eredményeit, mind az ingatlanportfolió egészére, mind egyetlen ingatlanobjektumra vonatkozóan.
Építésmenedzsment
1. Új építésű létesítmények kezelése.
2. A személyzet elhelyezésének elemzése.
Projektek
Rostelecom "
Automatizálták a könyvelést, és létrehozták az ingatlanok és jogi dokumentumok központosított elektronikus nyilvántartását az OJSC Rostelecom számára, amely az egyik legnagyobb telekommunikációs vállalatként az Orosz Föderáció teljes területén földrajzilag elosztott vállalati ingatlan portfólióval rendelkezik. körülbelül 9,3 millió négyzetméter teljes területtel. m (~ 23 ezer tárgy) és 32,2 millió négyzetméter. m (~ 3,2 ezer hektár) föld (~ 15,5 ezer darab).
A modern kereskedelmi ingatlanpiac a megfelelően megtervezett koncepció mellett valós mechanizmust igényel az ingatlanvezetés végrehajtásának, a bérleti menedzsmentnek és a rendszer gyors reagálásának az ingatlanpiac különböző változásaira.
Emberi tényező. A vagyonkezelő rendszer csak az engedélyezett felhasználók számára teszi lehetővé a változtatásokat. Például: a titkár csak az adósságokkal és a szabad helyekkel kapcsolatos jelentéseket tekintheti meg.
Szövetségi ingatlankezelés;
- az Orosz Föderáció alkotó egységeinek ingatlankezelése;
- önkormányzati ingatlanok kezelése;
- vállalkozások és szervezetek ingatlanok kezelése;
- egyedi ingatlan objektumok kezelése. Az "ingatlankezelés" fogalma tág és szűk értelemben is értelmezhető.
Tág értelemben az ingatlankezelés olyan vállalkozói tevékenység, amely az Orosz Föderáció polgári jogszabályai által megengedett, az ingatlan tulajdonosának bármely jogkörének végrehajtásával kapcsolatos munkák teljes körét végzi, beleértve az életciklust is ingatlan:
Koncepció;
- tervezés;
- gyártás (felállítás, felépítés);
- forgalom (vétel, eladás, bérlet, stb.);
- felhasználás (szolgáltatás);
- karbantartás, üzemeltetés, javítás;
- nagyjavítás, korszerűsítés, rekonstrukció és helyreállítás;
- újraprofilozás;
- ártalmatlanítás.
Az ingatlankezelés egy másik, szűkebb értelmezését az Ingatlan magyarázó szótára tartalmazza: "Az ingatlankezelés az épületek és építmények üzemeltetésére szolgáló műveletsorozat megvalósítása (üzemképes karbantartás, javítás, szolgáltatásnyújtás, a kiszolgáló személyzet irányítása, a felhasználók (bérlők) feltételeinek megteremtése, a helyiségek bérbeadásának, a bérleti díjak beszedésének feltételeinek meghatározása az ingatlan leghatékonyabb felhasználása érdekében a tulajdonos érdekében.
Az ingatlan itt (az angol jogi területen) ingatlant jelent, és vagyonkezelésről beszélünk. Ez hangsúlyozza, hogy az ingatlankezelés magában foglalja az ingatlanjogok kezelését. A kezelt vagyont a jogi, gazdasági és fizikai jellemzők egységének tekintik.
Ebből a definícióból következik, hogy a menedzsment célja az ingatlanok maximális hatékonyságának biztosítása a tulajdonos érdekeinek megfelelően.
Ugyanakkor az ingatlankezelési tevékenységeket három szempontból - jogi, gazdasági és műszaki szempontból - végzik.
Az ingatlankezelés jogi szempontja az ingatlanjogok legracionálisabb felhasználása, elosztása és kombinálása.
Az ingatlankezelés gazdasági aspektusát az ingatlan üzemeltetése során keletkező bevételek és kiadások kezelésével valósítják meg.
Az irányítás technikai szempontja abban áll, hogy a vezérlő objektumot működőképes állapotban tartják funkcionális céljának megfelelően.
Az ingatlankezelés integrált megközelítés az objektum állapotának javításához és fenntartásához, a fejlesztés megszervezéséhez és előrejelzéséhez. Az ingatlankezelés mindenekelőtt olyan intézkedéseket feltételez, mint az irodaházak bérbeadása és kezelése, az ingatlan kezelése befektetésként.
Ha nyugaton az ingatlankezelés rendkívül jövedelmező üzlet, akkor Oroszországban csak az 1990-es évek elején kezdtek beszélni az ingatlankezelési szolgáltatásokról, amikor igény volt első osztályú irodákra. Ma az üzleti központok tulajdonosai felkérnek egy alapkezelő társaságot, hogy működjön fővállalkozóként, amely szükség esetén más vállalatokat is bevon a munka végrehajtásába.
A modern orosz körülmények között a menedzserek munkáját nem szabályozza a szövetségi törvény, és nem tartozik engedélyek alá, ezért az ingatlankezelési rendszer az Orosz Föderáció Ingatlankezelőinek Országos Szövetsége ( jelenleg - az Ingatlankezelők Interregionális Szövetsége) és az Ingatlanvezetők Szakmai Etikai Kódexe.
Az ingatlankezelés egy technológiai vagy funkcionális szempontból kapcsolódó ingatlan komplexet reprezentáló kezelési objektum kialakításával valósul meg, beleértve a telket, épületeket, építményeket és azok részeit stb.
Az ingatlanpiac kezelésének fő céljai:
Az állampolgárok ingatlanhoz fűződő alkotmányos jogainak és a tulajdonjogával kapcsolatos kötelezettségek végrehajtása;
- bizonyos rend és feltételek meghatározása a piaci munkához az összes résztvevő számára;
- a résztvevők védelme a rosszhiszeműség, a csalás, a bűnszervezetek és az egyének ellen;
- az ingatlanok ingyenes árazásának biztosítása a kínálattal és a kereslettel összhangban;
- a beruházási feltételek megteremtése, amelyek ösztönzik a vállalkozói tevékenységet a termelési szférában;
- az ökológiai környezet javítása, a gazdasági növekedés elérése, a munkanélküliség csökkentése, a lakhatási probléma és egyéb társadalmi célok megoldása;
- az ingatlanok és az ingatlanpiac szereplőinek igazságos megadóztatása;
- kedvező feltételek megteremtése a lakhatási probléma megoldásához az országban és a régiókban.
Az ingatlanpiac kezelésének alapelvei nagyban függenek az ország politikai és gazdasági viszonyaitól, ugyanakkor figyelembe kell venniük az uralkodó világélményt.
A fent megfogalmazott célok elérése a következő irányítási elvek alkalmazásával lehetséges:
Eljárások szétválasztása - különféle megközelítések alkalmazása a különféle típusú ingatlanok - lakó- és nem lakóhelyiségek, földterületek, erdei telkek és egyéb tárgyak - közötti kapcsolatok szabályozásában;
- az információk nyitottsága az ingatlanpiac összes résztvevőjéről és tárgyáról az üzleti döntések meghozatalához;
- a szabályalkotás nyilvánossága - törvénytervezetek és egyéb normatív aktusok nyilvános megvitatása;
- a hatáskörök megosztása a szabályozó szervek között;
- az ingatlanokra vonatkozó jogszabályok által megállapított szabályok és eljárások egyszerűsége és egyértelműsége;
- az orosz ingatlanpiac-menedzsment rendszerének folytonosságának betartása, amelynek saját története és hagyományai vannak, figyelembe véve a különféle ingatlanok tulajdonjogainak szabályozásában szerzett világélményt; alkalmazkodása a hazai viszonyokhoz.
Az ingatlanok állami szabályozása: közvetlen beavatkozással (közvetlen adminisztratív ellenőrzés) történik, ideértve: az ingatlanok üzemeltetését szabályozó törvények, rendeletek, szabályok, utasítások és rendeletek megalkotását; felelősségi mechanizmus bevezetése a szabályozási követelmények megsértése esetén, ingatlanügyletekkel történő tranzakciók során; az összes piaci entitás betartott normák és szabályok betartásának ellenőrzése; ingatlan tárgyakhoz fűződő jogok és azokkal folytatott tranzakciók nyilvántartása; vállalkozási tevékenység engedélyezése az ingatlan területén:
Közvetett befolyás révén (a gazdálkodás gazdasági módszerei, ingatlanok), ideértve az ingatlanok adózását és juttatások nyújtását; állami célzott programok végrehajtása; amortizációs ráta megállapítása; a lakhatás és a kommunális szolgáltatások reformja; lakhatási igazolások kiadása és forgalmazása;
- átfogó földhasználati és privatizációs kérdések megoldása, mérnöki infrastruktúra fejlesztése stb.
A nyilvános befolyásolás a társadalom széles rétegeinek, köztük az ingatlanpiac szakmai résztvevőinek a reakciója az ingatlanokkal folytatott bizonyos tranzakciókra, amely a szabályozások, rendeletek stb. Alapjául szolgál.
Bizonyos ingatlanok kezelése, amelyeket a tulajdonos meghatározott üzleti tevékenységek lebonyolításához és a profit maximalizálásához használ.
A szövetség alanyainak ingatlanrendszereinek kezelése: önkormányzati ingatlanok, földforrások; erdőalap; ingatlanok a lakásszektorban; nem lakóingatlanok.
Az egyes objektumok, vállalkozások és egyéb ingatlan komplexumok kezelése magában foglalja azok átadását az operatív menedzsmentbe és a gazdasági irányításba, a vagyonkezelésbe, a különféle formában történő bérbe adást stb.
Az ingatlankezelési rendszer az objektum-alapú kezelés elvén alapszik, amely az ingatlan objektum-alapú differenciálásában (kialakításában) áll; tárgyak osztályozása és egységes nyilvántartása; a tulajdonjogok tárgyi nyilvántartásba vételéről és ingatlanértékelésről; figyelembe véve az ingatlankezelés ágazati sajátosságait és az ingatlanpolitika összehangolását.
Az ingatlankezelési szolgáltatásokat nem nyújtják olyan objektumokkal kapcsolatban, amelyek a jogok állami nyilvántartásba vételéről szóló törvény értelmében nem tartoznak nyilvántartásba.
Az "ingatlankezelő" szakmára csak olyan társadalomban van kereslet, ahol van magántulajdon, és világosan megértik azt a tényt, hogy a jelenlegi jövedelmezőség biztosítása és az ingatlan tőkeértékének növelése érdekében képzett vezetésre van szükség. A szakmai menedzser nemcsak a tulajdonos akaratát tudja teljesíteni, hanem tanácsadóként is tevékenykedhet, különféle lehetőségeket kínálhat az ingatlan használatára.
A vezető egyértelműen megfogalmazott célok alapján üzleti tervet dolgoz ki egy adott létesítmény számára. A benne foglalt ajánlásoknak számos lehetősége lehet a fejlesztésre. Ezeket úgy kell leírni, hogy kívánt esetben a tulajdonos maga választhassa meg az opciót.
Vagyonkezelők:
Reklámkampányt folytat a kezelt objektumról, ajánlatok kiküldése, újságok, a potenciális ügyfeleknek terjesztett magazinok és személyes kapcsolatok használata;
- szabályozza a tulajdonosok kapcsolatait a bérlőkkel és az állami szervekkel;
- pénzügyi kimutatások vezetése;
- válasszon professzionális kiszolgáló személyzetet;
- az ingatlan biztosítását végezni;
- elvégzi a műszaki és üzemeltetési ellenőrzést és átvételt;
- kössön minden szükséges szerződést a létesítmények műszaki állapotának kezelésére, egyidejűleg gyakoroljon ellenőrzést azok végrehajtása felett stb.
A kezeléshez előnyben részesített ingatlanobjektumoknak a nagy (3-5 ezer m-től kezdődő) irodai, adminisztratív, raktári, kiskereskedelmi, ipari helyiségeket tekintik, függetlenül a tulajdonosi formától és a foglalkoztatás mértékétől. A menedzsment legjobb megoldása több különböző irányú épület jelenléte.
A professzionális alapkezelő társaság szolgáltatásait általában a nagy (mind a tulajdonban lévő, mind a hosszú lejáratú) ingatlanok tulajdonosai veszik igénybe, akik nyilvánvaló kényelmetlenséget tapasztalnak épületeik és területeik eredménytelen vagy nem hatékony használata miatt. Köztük lehetnek tervező, kutató és kereskedelmi szervezetek, rendelkezésükre állnak az állami önkormányzati szervektől hosszú távra bérbe adott vagy privatizált ingatlanok, amelyek területei a tulajdonos mai igényeinek megfelelően túlzottan nagyok.
Az állam továbbra is az ingatlanok legnagyobb tulajdonosa, de az állami vagyon kezelése továbbra is az állami egységes vállalkozások kiváltsága, bár a szakmai vezetők tőkeértékük növekedésével "kivonhatnák" ezekből az ingatlanobjektumokból a jövedelmet.
Az ingatlanobjektumok kezelésével kapcsolatos szolgáltatások köre a következőket tartalmazza:
A fogyasztó céljainak meghatározása az ingatlan birtoklásakor;
- tanácsadás a tulajdonosnak az ingatlanpiac állapotáról és elemzéséről az objektumra vonatkozó jogok megállapításakor annak érdekében, hogy az objektum megfeleljen a tulajdonos igényeinek;
- az ingatlan kezelésbe vétele;
- a tárgy fizikai, jogi és gazdasági szakértelme;
- a létesítmény további használatának lehetőségeinek elemzése és a létesítmény használatának legjobb lehetőségének kiválasztása, figyelembe véve a fogyasztó igényeit;
- objektumkezelési program kidolgozása és végrehajtása időszakos kiigazításokkal;
- a tulajdonos érdekeinek képviselete harmadik felek előtt az ügyvezetésbe átadott objektummal kapcsolatos kérdésekben;
- a tárgy életének biztosításában részt vevő alanyok kölcsönös elszámolásának eljárásának megszervezése és fenntartása;
- rendszeres jelentéstétel a tulajdonosoknak a menedzsmentprogram végrehajtásának előrehaladásáról.
Az ingatlanobjektumok, mint a vállalkozási tevékenység bizalmi kezelése hazánkban még nem terjedt el. Jobban ismert az a gyakorlat, amikor a részvénycsomagok szövetségi tulajdonjogát bizalomra ruházzák át. Mindazonáltal a vagyonkezelés vagyonkezelésének koncepcióját bevezették az Orosz Föderáció jogszabályaiba (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 209. cikkének 4. része, 53. fejezete), mint az idegen vagyon kezelésének önálló jogi formáját.
A bizalomkezelés tárgyai (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1013. cikke) a következők lehetnek: vállalkozások és egyéb vagyonegyüttesek; különálló ingatlanokkal kapcsolatos tárgyak; értékpapír; értékpapírokkal igazolt jogok; kizárólagos jogok és egyéb tulajdon.
1) közvetlen beavatkozással, azaz adminisztratív módon;
2) közvetett hatás vagy gazdaságirányítási módszerek.
A közvetlen adminisztráció a következőket tartalmazza:
Az ingatlanpiac működését szabályozó szabályozási keret (törvények, rendeletek, utasítások stb.) Létrehozása a központban és a régiókban;
- engedélyeztetés, nyilvántartásba vétel, jogosultságok megadása az állami és önkormányzati vagyontárgyakkal kapcsolatos ügyletek megkötésére;
- az ingatlanpiacon a különféle típusú tevékenységek tartalmára és minőségére vonatkozó kötelező követelmények meghatározása;
- a piaci normák és szabályok valamennyi piaci szereplő általi betartásának ellenőrzése;
- tilalmak és szankciók bevezetése a szabályozási követelményektől való eltérés esetén az ingatlanokkal folytatott ügyletek során;
- bármely állami ingatlan állami tulajdonba vétele nyilvános szükségletre.
Az ingatlanpiac kezelésének gazdasági módszereit a következők segítségével hajtják végre:
Ingatlanadóztatási rendszerek;
- az Orosz Föderáció Központi Bankjának diszkont politikája;
- lakhatási igazolások kiadása és forgalmazása;
- állami célzott programok megvalósítása;
- értékcsökkenési politika;
- külgazdasági tevékenység stb.
Az ingatlanobjektumok kezelése különböző kormányzati ágak (törvényhozó, végrehajtó, igazságszolgáltatási) között oszlik meg, amelyek tevékenységüket függetlennek tekintik.
A Szövetségi Közgyűlés kiadja az ingatlanpiacot szabályozó törvényeket. Az elnök olyan rendeleteket ad ki, amelyek nem ütköznek az alkalmazandó törvényekkel. A kormány rendeleteket, minisztériumokat és minisztériumokat ad ki - rendeleteket, utasításokat és utasításokat, amelyek konkrét eljárásokat és szabályokat határoznak meg az ingatlanok kezelésére.
Az Orosz Föderáció képviseleti hatóságai (Állami Duma, Föderációs Tanács) és alanyai felhatalmazást kapnak arra, hogy jogi aktusokat fogadjanak el az ingatlan kezelésével és az ellenőrzési funkciók gyakorlásával kapcsolatban.
Az Állami Vagyonügyi Minisztérium feladatait és feladatait az Orosz Föderáció területén és külföldön lévő szövetségi vagyon tárgyainak kezelésével és az előírt módon történő ártalmatlanításával bízzák meg; Az Orosz Föderáció jogszabályain alapuló állami és önkormányzati vállalkozások privatizációjának állami politikájának végrehajtása, ideértve a privatizált vállalkozások alá tartozó telkeket stb.
Az önkormányzatok a vagyonkezelésben is részt vesznek. Például az erdészeti kapcsolatok szabályozásának területén a járási igazgatás hatáskörébe tartozik: az erdőalap elszámolása, a fakivágási alap jóváhagyott határának elosztása az erdőhasználók részéről; az erdők tűztől, betegségektől stb. való védelmét szolgáló intézkedések végrehajtásának megszervezése
A nem lakóépületek és építmények kezelésében van egy szabály: az ingatlanok elidegenítésére vonatkozó döntéseket a megfelelő tulajdonos hozza meg az előírt módon - magánszemély vagy jogi személy, az Orosz Föderáció hatóságai, a Szövetség és önkormányzatok.
A végrehajtó hatóságok hatásköre a tulajdonviszonyok szabályozására:
Ingatlan objektumok kezelése és ártalmatlanítása, rekonstrukciója, helyreállítása és építése, a szükséges beruházások megtalálása;
- a város tulajdonában lévő ingatlanok bérbeadása; a bérleti díj megállapítása;
- a város területének zónázása;
- a város földkataszterének összeállítása és karbantartása stb.
A földkapcsolatok állami szabályozásának két típusa van:
1) az állam, mint szuverén szabályozása, amelynek területe fölött minden ország felett fennáll, függetlenül a tulajdonjog formájától. A hatalom és az alárendeltség módszereit alkalmazzák, amelyeket jogszabályok és más normatív aktusok fejeznek ki, amelyek kötelezőek a föld minden tulajdonosára és felhasználójára (például adózás, környezetvédelem, földkataszter fenntartása stb.);
2) gazdasági szabályozás. Az állami szervek gazdasági egységként működnek - földterületeket biztosítanak az állampolgároknak és szervezeteknek, nyilvántartást vezetnek a földterületekről, bérbe adnak stb.
A földviszonyok állami szabályozása általános és ágazati (tanszéki). Az általános állami szabályozást általános és különleges hatáskörrel rendelkező állami szervek hajtják végre, amelyek tevékenységei a föld minden kategóriájára és a földviszonyok minden alanyára vonatkoznak. Az ágazati (tanszéki) szabályozást minisztériumok, bizottságok, szövetségi szolgálatok hajtják végre. Cselekedeteik azokra az alárendelt vállalkozásokra és szervezetekre vonatkoznak, amelyek földjével rendelkeznek tulajdonjog és használat céljából.
A telepen történő gazdálkodást a földtulajdonosok, a bérlők és a földhasználók maguk végzik. Figyelembe véve a lakosság érdekeit, megoldják az önkormányzati vagyon tulajdonjogának, használatának és elidegenítésének kérdését, meghatározzák a területek fejlesztésének programjait, földterületeket biztosítanak és visszavonnak, állami ellenőrzést gyakorolnak a földhasználat és -védelem felett, valamint földterületet szerveznek vezetői munka.
A szövetségi államhatalmi szervek hatásköre a szárazföldi kapcsolatok szabályozására:
Az Orosz Föderáció földtörvénykönyvének és a földviszonyokra vonatkozó egyéb szövetségi törvények elfogadása;
- a földfizetés egységes elveinek meghatározása; a telkekhez és a hozzájuk szilárdan kapcsolódó egyéb ingatlanokhoz fűződő jogok nyilvántartására vonatkozó eljárás kialakítása;
- a földgazdálkodás megszervezésére, az állami földkataszter fenntartására és a földfelügyeletre, a földhasználat és -védelem állami ellenőrzésének megszervezésére és gyakorlására vonatkozó eljárás jóváhagyása;
- az Orosz Föderáció több alkotó egységének részét képező különlegesen védett területek határainak meghatározása, valamint a kis népek és etnikai csoportok lakóhelye és gazdasági tevékenysége, az illetékes állami hatóságokkal és helyi hatóságokkal egyetértésben;
- szövetségi tulajdonban lévő telkek ártalmatlanítása (lefoglalása és rendelkezésre bocsátása);
- földvásárlás szövetségi célokra;
- az Orosz Föderáció alkotó egységeinek fejlesztése az állami hatóságokkal együtt, valamint a földek ésszerű felhasználására, a talaj termékenységének növelésére, a földi erőforrások védelmére és más környezeti intézkedésekre vonatkozó szövetségi programok jóváhagyása.
Az Orosz Föderáció alkotó szerveinek állami hatóságainak joghatósága a szárazföldi kapcsolatok szabályozására a következőket tartalmazza:
Törvények és egyéb szabályozási jogi aktusok elfogadása az Orosz Föderáció alkotó szerveiről az Orosz Föderáció alkotmányával, a földtörvénykönyvvel és más szövetségi törvényekkel összhangban;
- a földhasználatra vonatkozó speciális jogi szabályozással rendelkező területek meghatározása, határaik meghatározása és megváltoztatása;
- a telkek maximális méretének meghatározása;
- a földterület kifizetésének méretének és eljárásának meghatározása, valamint központosításuk eljárásának meghatározása az Orosz Föderáció jogalkotási aktusainak megfelelően;
- az Orosz Föderáció alkotó egységei állami tulajdonban lévő földjeinek ártalmatlanítására, valamint a telek kijelölt rendeltetésének megváltoztatására vonatkozó eljárás jóváhagyása;
- a köztársasági, regionális, regionális, kerületi alárendeltségű városok és falvak, városok jóváhagyása;
- az Orosz Föderáció törvényeivel összhangban, a helyi viszonyokat figyelembe véve, a földhasználat és -védelem, a földgazdálkodás állami ellenőrzésének rendjének jóváhagyása;
- kiváltságok megállapítása a földterület-kifizetések beszedésére a szövetségi törvényekkel összhangban;
- az állami telekkönyv karbantartásának, a földgazdálkodásnak és a földfelügyeletnek az Orosz Föderáció jogszabályai által megállapított eljárással összhangban történő megszervezése;
- a földhasználat és -védelem állami ellenőrzésének megszervezése;
- az Orosz Föderáció alkotó egységei tulajdonában lévő telkek elidegenítése (lefoglalása és rendelkezésre bocsátása);
- a föld rendeltetésének megváltozása;
- döntések meghozatala a föld kivonásáról (visszaváltásáról) az Orosz Föderáció alattvalóinak állami szükségleteihez.
A földforrásokkal és földgazdálkodással foglalkozó szövetségi testület és helyi szervezete a törvénynek megfelelően:
Javaslatok kidolgozása az állami és önkormányzati tulajdonban lévő földek kezelésére;
- függessze fel a földterületek lefoglalásával és rendelkezésre bocsátásával kapcsolatos jogellenes határozatok végrehajtását az illetékes hatóságok (közigazgatás, bíróság, választott bíróság) mérlegeléséig;
- közigazgatási felelősségre vonja az Orosz Föderáció földjogi törvényeinek megsértésében bűnös személyeket;
- a megállapított eljárásnak megfelelően engedélyeket (engedélyeket) ad ki a földmérés és egyéb, a földforrások tanulmányozásához és felhasználásához kapcsolódó tervezési és felmérési munkák elvégzéséhez;
- elemezni a földpiac állapotát;
- javaslatokat terjeszt elő a föld szokásos árának kiszámítási eljárására, a földadó mértékének és a földtörvények megsértése esetén kiszabott büntetések megállapításának eljárására;
- az állami földkataszter megszervezése és fenntartása.
