A lakossági ingatlanok tőkésítési aránya per. Nagybetűs ráta

Három év gazdasági lassulás után, 2017 -ben a GDP először 2,1% -os pozitív növekedést mutat, ami a hivatalos előrejelzések szerint 2018 -ban is folytatódik. Az erősebb makrogazdasági mutatók, beleértve az irányadó kamatcsökkentést és a GDP növekedését, okot adnak a banki finanszírozási feltételek javulásának reményére és az építési tevékenység későbbi folytatására.

A moszkvai ingatlanbefektetési piacon 2017 -ben fontos esemény volt a tőkésítési arányok tömörítése, amelyre 2012 óta először került sor a kereskedelmi ingatlanok minden szegmensében.

Irodai ingatlan

Az alacsony üzembe helyezés és a stabil keresleti szint mellett 2017 -ben az üres helyek aránya tovább csökkent. Az üresedési ráta a 2016 végi 15,9% -ról 14,7% -ra csökkent a 2017 -es előzetes eredmények szerint.

A 2014 -ben alakult „bérlői” piac még mindig fennmaradt, azonban a 2017 -es fő trendek a piaci egyensúly lehetséges közelgő változásának első jeleit jelzik.

2018 -ban a legfontosabb makrogazdasági mutatókra vonatkozó kedvező előrejelzések és az üzleti aktivitás növekedése mellett az irodai ingatlanpiac fokozatos fellendülése várható. Az üresedési ráta továbbra is 13,5%-ra csökken. Az üresedések jelentősebb csökkenését korlátozza az üzembe helyezésre kerülő irodahelyiség, amelynek 2018 végére el kell érnie a 450 000 négyzetmétert.

A moszkvai irodák átlagos ajánlati árainak és bérleti díjainak szintjét 2017 végén az alábbi grafikon mutatja:

2017 végén a moszkvai irodai ingatlanok átlagos tőkésítési aránya 9,00–9,50%között mozog.

Kiskereskedelmi ingatlan

2017 végén a moszkvai üzlethelyiségek növekedése mintegy 223 000 négyzetmétert tesz ki, ami 47% -kal kevesebb, mint az előző év eredményei. Az építési volumen 2017 -ben a minimum lesz az elmúlt négy évben.

A kiváló minőségű üzlethelyiségek biztosításának általános mutatója 6,3% -kal nőtt - 1000 lakosra 487 négyzetméterre, míg 2016 -ban ez 458 volt.

A piac telítettsége egyenetlenül következik be: míg egyes kerületekben a céltartalék változatlan szinten marad vagy kismértékben csökken, addig a város más részein a mutató jelentősen nőtt. A mutató növekedését tekintve a nyugati kerület volt a vezető, ahol 2017 legnagyobb bevásárlóközpontjait - Vegas Kuntsevot (GLA - 113 000 négyzetméter) - állították üzembe.

2017 -ben 31 új nemzetközi márka jelent meg a piacon, és további öt darab bevezetését tervezik az év végéig. Így a kimenő évben az összes új márka száma eléri a 36 -ot, ami összehasonlítható a 2016 -os mutatóval, amikor 39 márka jelent meg a piacon. Legtöbbjük a ruházat és lábbeli (42%), valamint az illatszerek és kozmetikumok szegmensébe tartozik (az összes márka 14% -a).

Az élelmiszer -szegmens folyamatosan növekedett. 100 étterem és 50 kávézó nyílt Moszkvában. Ezzel párhuzamosan növekszik az élelmiszerpiaci formátum népszerűsége. 2017 -ben egy érdekes projekt "GastroFerma" nyílt meg Baumanskayán. A meghirdetett projektek közül érdemes megemlíteni a Lesnaya utcai villamosbolt rekonstrukciójának projektjét, amelynek helyén a „Depo” élelmiszerpiac névadó projektje lesz, összesen 17 400 négyzetméter területtel, valamint a Rozhdestvensky Boulevard központi piaca.

A moszkvai kiskereskedelmi létesítmények átlagos ajánlati árainak és bérleti díjainak szintjét 2017 végén az alábbi grafikon mutatja:

2017 végén a moszkvai lakossági ingatlanok átlagos tőkésítési aránya 9,25-9,75%között mozog.

Ipari és raktári ingatlan

A kereslet mozgatórugói az elmúlt évben egyformán a raktárterületek minden szegmense-fogyasztói voltak (kiskereskedők, forgalmazók, logisztikai szakemberek, valamint a feldolgozóipari vállalatok), ami a kereslet szisztematikus növekedéséről beszél. Külön érdemes megemlíteni az e-kereskedelmi szegmens vállalatainak aktivitását, amely visszatért a válság előtti 2012-2013-as szintre-252 000 négyzetméter raktárterületet béreltek és vásároltak az online kiskereskedők.

Az építési volumen 2017 -ben jelentősen csökkent. Az építőipari tevékenység csökkenése a spekulatív fejlődés minimalizálásának volt köszönhető. Az új ajánlat olyan projekteken alapul, amelyeket eredetileg az ügyfelek számára építettek, vagy a meglévő logisztikai parkok következő fázisai, amelyek megvalósítását az ügyfelek megjelenésével összefüggésben kezdték újra. Az új épületek 71% -át az üzembe helyezés előtt kötötték szerződéssel.

A piaci helyzet egyik fő változása az elmúlt évben az üres helyek növekedésének megszűnése volt. A szabad raktárak teljes mennyiségét 1,3 millió négyzetméterre rögzítették.

Egy másik érdekes tendencia a piacon az elmúlt évben a raktári ingatlanok minőségi fejlesztésének folytatása volt. A bérlők és vevők raktári követelményei a logisztikájuk fejlődésével változnak. A fejlesztők viszont nagy rugalmasságot mutatnak az ügyfelekkel való együttműködésben, termékeik aktív fejlesztésében és testreszabásában.

Az új évben további piaci növekedés várható, elsősorban a kereslet erősödése. A tranzakciók éves volumene várhatóan 1,2-1,3 millió négyzetméter lesz-a konjunkturális keresletnövekedés mellett számos végfelhasználó cég is van a piacon, amelyek a következő évre tervezik a logisztika bővítését. év. Az építési volumen a 2017 -es eredményekkel összehasonlítható szinten marad. Körülbelül 600-700 ezer négyzetméter kerüljön a piacra, az új tér nagy része a megrendelő számára épül. Az üresedési ráta fokozatos, 9,5% -os csökkenése várható. A bérleti díjak és az eladási árak valószínűleg a jelenlegi szinten maradnak.

A moszkvai ipari és raktári létesítmények átlagos ajánlati árainak és bérleti díjainak szintjét 2017 végén az alábbi grafikon mutatja:

2017 végén a moszkvai raktári ingatlanok átlagos tőkésítési aránya 11,75-12,25%között mozog.

következtetéseket

2017 végén minden piaci szegmens pozitív dinamikát mutatott. Így az új projektek üzembe helyezésének éves volumene meghaladta a 2016 -os mutatókat. Ugyanakkor az üresedések száma, bár jelentéktelenül, de folyamatosan csökken.

A moszkvai ingatlanok árainak és bérleti díjainak átlagos szintje 2017 végén egyértelműen tükröződik az alábbi képen.

A vezető nemzetközi ingatlan -tanácsadó cég, a CBRE által a raktári ingatlanpiacon végzett új felmérés szerint 2015 kulcsfontosságú év volt a raktári piac minden résztvevője számára a munkakörülmények radikális megváltozása szempontjából. A kereslet és kínálat közötti egyensúly megteremtette az érett piacokra jellemző üresedési rátát, ami az arányok jelentős csökkenéséhez vezetett, ami a hatékonyság kritériumával elvágta a nem szisztémás fejlesztőket. Ez elsősorban a spekulatív fejlődés volumenében tükröződik. Általában 686 ezer négyzetmétert hirdettek építés alatt 2016 -ra. m, amelynek fele ügyfelek számára készült.

Ajánlat

2015 -ben a teljes építési volumen 694 ezer négyzetmétert tett ki. m, ami 57% -kal kevesebb, mint 2014 -ben. A IV negyedben. 2015 -ben csak egy létesítményt (10.000 négyzetméter) helyeztek üzembe, amelyet a végfelhasználó számára építettek. 2014 -től eltérően a IV. 2015 -ben egyetlen spekulatív tárgyat sem vezettek be. A 2016 -os építés alatt 686 ezer négyzetméter. m, amelynek csak a fele áll a piac rendelkezésére. Például a Yuzhnye Vorota ipari parkban (100 000 négyzetméter M) található Leroy Merlin elosztóközpontokat és az Orudevo ipari parkban található Magnit (56 000 négyzetméter M) forgalomba helyezését hirdetik meg 2016 -ban.

Igény

A tranzakciók aránya meghaladja a 30 ezer négyzetmétert. m (XXL-méret) elérte a közel 50%-ot: az év folyamán a vállalatok aktívan konszolidálták területüket, kihasználva a kedvező piaci feltételeket. Ez a folyamat még nem fejeződött be, és 2016 -ban is folytatódni fog.

A legfontosabb fogyasztók a kiskereskedelem, amely a teljes kereslet 51% -át halmozta fel. Így 2015-ben számos nagy üzlet zárult le a kiskereskedelmi szektor vállalatai által a raktárak bérbeadásával kapcsolatban: a Daughters-Sono társaság 42 203 négyzetméteres bérleti szerződése. m a moszkvai régióban található "Logopark Bykovo" raktárkomplexumban, és egy 35 765 négyzetméteres raktár közvetlen bérbeadása. m "OBI" cég egy modern raktárkomplexumban, A +osztályban, "Logopark Sever-2" a moszkvai régió Solnechnogorsk kerületében.

A geopolitikai helyzet ellenére a külföldi vállalatok részesedése a kereslet volumenében a szokásos, mintegy 30%-os szinten marad.

Keresleti struktúra üzleti szektor szerint, 2015, ezer négyzetméter m

Egy forrás:

Szabad területek

2015 végén az üresedés 1 millió négyzetméter szinten marad. m.

A negyedik negyedév végén az üres helyek összmennyisége 1,07 millió négyzetméter volt. m vagy a moszkvai régió kínálatának 11,2% -a. Az üres helyek arányának növekedése jelentéktelennek bizonyult, mindössze 0,27 százalékpontot tett ki.

Kereskedelmi feltételek

Az átlagos bérleti díj 2016 -ban a 4. negyedév végén marad. 2015 és 4200-4500 rubel / négyzetméter lesz. a fülem.

Az új épületek átlagos eladási ára 40-45 ezer rubel szinten marad.

A bérleti díj indexálását 2015 -ben rögzített alapmérettől határozták meg, és általában megegyeztek a rubel szerződések fogyasztói árindexével, de nem több, mint 10%.

Főbb piaci trendek 2016 -ban

A CBRE előrejelzései szerint a kereslet alapvető szerepet játszik a trendek alakításában 2016 -ban, és nemcsak abszolút volumene, hanem szerkezete is fontos tényező lesz a piacon.

A tranzakciók volumene 2016 -ban várhatóan 1 millió négyzetméter lesz. m, ebből körülbelül 400-500 ezer négyzetméter. m a piac növekedése okozza, a többi tranzakció a már elfoglalt raktártér optimalizálását jelenti.

A kiskereskedelem, mint a raktárterületek fő fogyasztója, folytatja a logisztikai platformok konszolidációjára irányuló tendenciát, mivel a nagy ügyletek megkötésének lehetősége még nem merült ki.

A fejlesztés már 2015 -ben szigorú követelményeknek találta magát a bérleti díjak jelenlegi szintje miatt. 2016 -ban a mozgalom tovább csökkenti a költségeket és javítja az építési hatékonyságot, ami csökkenti a spekulatív építkezések mennyiségét. Általánosságban elmondható, hogy 2016-ban az üzembe helyezés potenciális mennyisége 600-700 ezer négyzetméter. m.

Az üresedési ráta továbbra is zökkenőmentesen csökken, de aránya egész évben körülbelül 9-10% -os szinten marad.

Főbb piaci mutatók, raktári ingatlanok a moszkvai régióban

Egy forrás: kutatás és tanácsadás CBRE

Anton Alyabyev, a CBRE raktári és ipari helyiségeinek igazgatója Oroszországban, Hozzászólások:
„A 2015 -ös eredmények megerősítették az üzleti aktivitást a piacon, ami kétségtelenül pozitív jel. Az év folyamán a kereslet nagyon aktív volt, eredményei 1,2 millió négyzetméter szintjéhez hasonlíthatók a 2013-as mindenkori csúcshoz. m. A piac szempontjából ez a helyzet azt jelenti, hogy a válságok áthaladásában tapasztalattal rendelkező vállalkozás a jelenlegi helyzetben hozzáértően használja ki azokat a piaci lehetőségeket, amelyek megnyitták és konszolidálják a logisztikai eszközöket kényelmes kereskedelmi feltételek mellett. És ez a 2015 -ben kialakult tendencia folytatódik a folyó évben. Ennek eredményeképpen 2016 -ban legalább 1 millió négyzetméterre becsüljük a tranzakciók mennyiségét a moszkvai régióban. m ".

A CBRE -ről:
CBRE Group, Inc. (NYSE: CBG), amelynek székhelye Los Angeles, a Fortune 500 és az S&P 500, és a világ legnagyobb kereskedelmi ingatlancége (a 2014 -es éves forgalom alapján). A vállalat több mint 70 000 alkalmazottat foglalkoztat több mint 400 irodában (a kapcsolt vállalkozások kivételével), és szolgáltatásokat nyújt ingatlantulajdonosoknak, befektetőknek és bérlőknek szerte a világon. A CBRE stratégiafejlesztési, értékesítési és bérleti szolgáltatásokat kínál ügyfeleinek; ingatlan- és projektmenedzsment; hitel vonzása; Értékelési szolgáltatások; fejlesztési szolgáltatások; befektetési menedzsment; piackutatási és tanácsadási szolgáltatások. Részletesebb információkért látogasson el webhelyeinkre: www.cbre.ru és www.rentnow.ru

Forrás - CBRE Sajtószolgálat

Az ingatlanértékelés Oroszországban régóta létezik, és a nyugati tudósok által kidolgozott módszertanát sikeresen tesztelték az orosz gazdasági körülmények között. Az ingatlanértékelési rendszer egyik leggyengébb eleme ennek a folyamatnak az információs támogatása. Tehát, ha a lakóingatlanok (lakások) értékelésekor ezzel gyakorlatilag nincs probléma, mivel nagyszámú időszakos és szakkiadvány jelenik meg, amelyekben a lakóingatlan -piac elemzésének eredményei, a jelenlegi helyzet és a fejlesztési tendenciákat folyamatosan publikálják, majd a nem lakóingatlanok értékelésekor a helyzet némileg más: analitikai információk nagyon korlátozott mennyiségben a nyilvánosság számára, viszonylag kis számú összehasonlítható ingatlan, különösen azokon a helyeken, ahol a piac fejletlen, ami megnehezíti a megfelelő elemzések, számítások stb. Ez pedig befolyásolja az ingatlanértékelési rendszerben létező bizonyos megközelítések és módszerek alkalmazásának lehetőségét. Véleményünk szerint az egyik ilyen módszer a bruttó bérleti díj módszer (bruttó bérleti multiplikátoros módszer), amelynek eredményei az értékelési gyakorlatban viszonylag pontosak az ingatlanok egyéb értékelési módszereivel összehasonlítva. A bruttó bérleti szorzó meghatározására vonatkozó elvek alkalmazása korrelál az ingatlanok tőkésítési arányának kiszámításának elveivel.

Ebben a kiadványban rövid elemzést készítettünk ezekről a definíciókról, egymáshoz való viszonyukról, valamint a gyakorlatban történő alkalmazásukról. Elemzési információkat tanulmányoztunk a Novoszibirszkben lévő kereskedelmi ingatlanpiac szegmenseiről a retrospektív időszakban és a vizsgálat időpontjában.

Alapvető definíciók

Nagybetűs ráta(tőkésítési arány) - olyan mutató, amely leírja az eszköz piaci értékének és az év nettó jövedelmének arányát. Az ingatlanértékelésnél ezt a mutatót a következőképpen kell kiszámítani: évi nettó nyereség / ingatlanérték. A kapitalizációs ráta megmutatja a befektetőnek, hogy hány százalékos jövedelmet kap egy adott eszköz megvásárlásával.

Bruttó bérleti díj szorzója (GRM) Ez a mutató az ingatlan eladási árának és bruttó jövedelmének arányát tükrözi. A bruttó bérleti szorzót azoknál az ingatlanoknál használják, amelyeknél megbízhatóan meg lehet becsülni akár a potenciális (GVR), akár a tényleges bruttó jövedelmet (GVD).

A bruttó bérleti multiplikátor módszer azon a feltételezésen alapul, hogy közvetlen kapcsolat van az ingatlan piaci értéke és az ingatlan bérbeadásából származó lehetséges bérleti jövedelem között. Ezért egy ingatlan objektum értékének becslésére szolgál, ha a bérleti díjat, amellyel ezt az objektumot bérbe lehet adni, kezdeti adatnak nevezzük. A szorzó lehetővé teszi az inverz probléma megoldását is: Határozza meg a szükséges bérleti díjat az ingatlan ismert értéke alapján. Az értékelési technika szempontjából ez a módszer közel áll a közvetlen tőkésítési módszerhez. Ennek azonban megvannak a maga sajátosságai. A bruttó bérleti többszörös nem egy adott ingatlan egyedi jellemzője. Nem veszi figyelembe az értékelt ingatlan sajátosságait, nevezetesen a hátralévő élettartamot, az ingatlanra jellemző működési költségek szintjét, a bérleti díjak növekedésével kapcsolatos piaci várakozásokat, az ügylet pénzügyi feltételeit stb. egy ingatlan piaci értéke, amely jellemző az adott objektumosztályra vagy pontosabban egy adott piaci szegmensre. Ezért a bruttó bérleti szorzó csak durva módszerként használható az ingatlan értékeléséhez, közel a tömeges értékelés módszereihez. Ez az alapvető különbség e szorzó és a nagybetűs arány között, amely két hasonló objektum esetében jelentősen eltérhet, ha ezek az objektumok például eltérnek a hátralévő élettartamban. Meg kell jegyezni, hogy a bruttó bérleti díjak multiplikátorával ellentétben a tőkésítési arány egyértelmű gazdasági jelentéssel bír. Ez jellemzi a végső megtérülési rátát és az adott ingatlanra jellemző tőkekövetelési módszert. Ezért kiszámítható az alternatív befektetési lehetőségek jövedelmezőségének elemzése alapján, figyelembe véve a becsült ingatlan értékének várható növekedését vagy csökkenését az előrejelzési időszakban.

Manapság számos képlet létezik a bruttó bérleti többszörös és a kapitalizációs arány kiszámítására. Különböző képletek alkalmazása esetén az ismert BPM arányok tartománya eltérő lehet.

Általános képletek a BPM és a kapitalizációs arány kiszámításához

Tekintsük az első formulát, amelyet a tankönyvből vett Rutgeiser V.M. "Az ingatlanok piaci értékének értékelése". A számításhoz összeállítják az értékelt objektummal összehasonlítható, nemrégiben értékesített és lízingelt ingatlanok listáját. Mivel orosz körülmények között az ilyen adatok nem állnak szabadon rendelkezésre az értékelőktől, meglehetősen megbízható, hogy felhasználhatja a javaslatok adatait. Az analóg tárgyak összehasonlítását az értékelt objektummal általában a funkcionális céljuknak megfelelően végzik, mivel más tényezőket (dekoráció, elhelyezkedés stb.) Már figyelembe vesznek az eladási ár és a bérleti díj értékeiben. Az összehasonlítható ingatlanok listájának összeállítása után a bruttó bérleti szorzót (GRM) a következő képlet alapján számítják ki:

A.V. Dotsenko "A válság idején az ingatlanértékelés során alkalmazott tőkésítési diszkontráta kiszámítása" című tudományos cikkében úgy véli, hogy a BPM értékének kiszámításakor az ingatlanpiac megfelelő szegmensének bérleti díja és költségei átlagos piaci értékei használt. A BPM meghatározásának kiszámított függősége a következő:

A szorzó meghatározásának közvetlen módszere szerint L.A. Leifer cikkében "A bruttó bérleti szorzó meghatározása" történelmi "adatok alapján" a BPM -et a következő képlet alapján kell kiszámítani:

A közvetlen meghatározási módszer abban az esetben alkalmazható, amikor az érdeklődésre számot tartó objektumok osztályához elegendő számú objektumot lehet kiválasztani, amelyekre vonatkozóan egyidejűleg rendelkezésre állnak az eladásra és bérbeadásra vonatkozó ajánlatok adatai. Ilyen adatok általában megtalálhatók a fejlett piaci szegmenshez tartozó ingatlanokról, például irodákról vagy kiskereskedelmi helyiségekről a nagyvárosokban, ahol az értékesítési és bérleti piac kellően fejlett ( a matematikai statisztikákból ismert, hogy egy ilyen becslés a legjobb a lineáris elfogulatlan becslések osztályában).

Szintén Leifer L.A. saját módszert javasolta a tőkésítési ráta kiszámítására, a BPM értékén alapuló számítást. A javasolt módszertan szerint a számítás a variációsorokon (rendezett mintákon) alapul. Az első minta az eladási árakból, a második a bérleti díjakból alakul ki. A mintákat ezután rangsorolják, és párokat képeznek a BPM kiszámításához. A párok kialakítása azon a feltételezésen alapul, hogy a hasonló fogyasztói tulajdonságokkal rendelkező tárgyak megközelítőleg ugyanazokat a helyeket foglalják el, mint a bérleti díjak elrendelésénél. E feltételezés alapján feltételezhetjük, hogy az eladási ár és a bérleti díj képzett értékpárjai azonosak, vagy legalábbis közel állnak az objektumok alapvető fogyasztói jellemzői szempontjából.

De általában a tőkésítési arány kiszámításához az alapképletet használják (N.E.Simionova, R.Yu.Simionov tankönyve "Üzleti értékelés: elmélet és gyakorlat"), így néz ki:

Az (1) és (4) képlet átalakításával levezetheti a BPM és SC függőségének képletét, amely így néz ki:

,

Továbbá átalakítással az (5) képlet így nézhet ki:

A BPM és a CK közötti kapcsolat táblázata a Novoszibirszkben lévő kereskedelmi ingatlanpiacon a 2016 -os adatok szerint

Az elemzési információk alapján „Monitoring. Ajánlatok a Novoszibirszk "RID Analytics" kereskedelmi ingatlanpiacán, 2016 végén összeállítva és M. Zhivaeva cikkének "Az értékelési tevékenységek során használt jelentős paraméterek értékeinek szakértői becsléseinek eredményei" alapján a második negyedévben 2016 -ban a "Működési költségek értéke százalékban a tényleges bruttó jövedelemből (DVD)" részben összefoglaló táblázatot készítettünk az SK és a BPM tartományának összefüggéseiről, egymástól és egyéb tényezőktől függően. A számításokat az (1) és (6) képlet segítségével végeztük:

A Novoszibirszkben található kiskereskedelmi ingatlanok tőkésítési arányának elemzése a nyilvános információk alapján 2009 és 2016 között.

Az e témában végzett kutatásunk eredményeként tanulmányoztuk a rendelkezésre álló elemzési információkat, és bemutattuk a novoszibirszki lakossági ingatlan szegmens kapitalizációs rátáinak tartományát a retrospektív időszakban.

Főigazgató, az 1. kategória értékelője Arsenchuk Evgeniya Sergeevna

A moszkvai irodapiac lett az első Európában az alacsony befektetési aktivitást és magas kockázatokat jelző mutató tekintetében

A 2015 második negyedévének eredményei szerint Moszkva a prémium irodai ingatlanok tőkésítési arányát tekintve Európában az első helyen állt - derül ki a Knight Frank nemzetközi tanácsadó cég tanulmányából, amely a világ legnagyobb városainak ingatlanpiacának helyzetéről szól. (Global Cities Report 2016). Ez a szám Oroszország fővárosában az A osztályú irodák esetében évi 10-10,5% volt. A B osztályú ingatlanok esetében a tőkésítési ráta még magasabb - 11,5-12%. Összehasonlításképpen: a tavalyi harmadik negyedévben a tőkésítési arány (cap rate) az A osztályú moszkvai irodáknál 9,25-9,75%volt. A társaság anyaga megjegyzi, hogy a felső korlát ebben a szegmensben a tavalyi év második fele óta folyamatosan nő.

A Knight Frank orosz hivatala szerint a mai napig változatlanok a felső korlát mutatói (10-10,5% az A osztálynál és 11,5-12% a B osztálynál). A Cushman & Wakefield szerint magasabb tőkésítési arány jelenleg csak Kijevben (13,5%) van az európai városokban, ahol a politikai kockázatokat magasabbra értékelik, mint Oroszországban.

Ezt a tendenciát más tanácsadó cégek is megerősítik. „A szükséges megtérülési ráta magas mutatója (nem tévesztendő össze az ingatlanok jelenlegi tulajdonosainak tényleges jövedelmezőségével) azt mutatja, hogy a befektetők a piacunkat meglehetősen kockázatosnak tekintik az európai piacokkal kapcsolatban. Ennek oka a nehéz gazdasági helyzet és a geopolitikai kockázatok ” - mondja Valentin Gavrilov, a CBRE piackutatási igazgatója.

Eközben a moszkvai objektumok tulajdonosainak jelenlegi jövedelmezősége Valentin Gavrilov szerint csökken. Ennek fő oka a magas üresedési arány. "Ha Moszkva központi üzleti negyedében, ahol prémium irodák találhatók, ez a probléma kevésbé akut, és az A osztály üresedési aránya mindössze 12,7%, akkor a város átlaga 17,6%" - mondja a CBRE elemzője.

Közben Európában az ellenkező tendencia figyelhető meg. Az európai irodai ingatlanok súlyozott átlag tőkésítési rátája megközelítette a 4,9%-ot, ami 2007 harmadik negyedéve óta a legalacsonyabb. „A befektetési tevékenység dinamikus növekedése az európai irodai ingatlanpiacon a kereskedelmi ingatlanok aktiválási arányának csökkenéséhez vezetett a kulcsfontosságú és perifériás piacokon” - mondja Knight Frank.

A prémium irodai ingatlanok kapitalizációs rátái az európai városokban, 2015. második negyedév

Forrás: Knight Frank Research

A moszkvai prémium irodapiac felső korlátjának növekedése jelzi a szegmens alacsony befektetési aktivitását, magas kockázatokat, alacsony keresletet és nagy mennyiségű üres helyet. Összehasonlításképpen: a 2000 -es évek végi válság idején (2008 negyedik negyedévétől 2009 második negyedévéig) Moszkvában Knight Frank szerint az A osztályú irodák piacának történetében a maximális tőkésítési arányt rögzítették - 12%. És 2007 -ben - az irodapiac befektetési és építési fellendülése során, nagyszámú orosz és nemzetközi befektetési alap jelenléte miatt, amelyek nagy igényt támasztottak a kiváló minőségű eszközök iránt - a felső korlát a legalacsonyabb történelmi szinten volt - 8 %.

A szakértők azonban emlékeztetnek arra, hogy a magas kapitalizációs rátával rendelkező piacot hagyományosan jó időszaknak tekintik az úgynevezett agresszív befektetők számára, akik hajlandók kockázatot vállalni, és válság idején csökkentett áron vásárolnak tárgyakat. És miután a piac stabilizálódott, értékesítse őket magasabb árért, vagy kapjon magas bérleti díjat. „A prémium irodai ingatlanpiac Moszkvában jó potenciállal rendelkezik az eszközárak növekedéséhez. Azt hiszem, legalább 40-50% a következő három évben "- mondja Valentin Gavrilov. Most elmondta, hogy a piac ciklikusan alacsony bérleti díjakat tapasztal. „De a GDP esetleges stabilizációja már 2016 elején jó feltételeket teremt az irodapiac stabilizációjához” - teszi hozzá. Valentin Gavrilov szerint az orosz befektetők, valamint a Közel -Kelet, Kína, az Egyesült Államok és a Cseh Köztársaság számos vállalata most valódi érdeklődést tanúsít a főváros irodai ingatlanjai iránt.

A legnagyobb befektetési ügyletek a moszkvai high-end irodák szegmensében 2015-ben

CBRE adatok

Mikhail Mindlin, a Cushman & Wakefield partnere és irodai ingatlanosztályának vezetője az RBC Real Estate-nek elmondta az ázsiai és közel-keleti befektetők jó minőségű kereskedelmi ingatlanok iránti kérelmeinek számának növekedését. „Nagy valószínűséggel megjósolhatjuk, hogy 2016-2017-ben meglehetősen sok olyan ügyletet láthatunk, amelyek az ázsiai és a közel-keleti tőke vonzásával járnak, ami felváltja a nyugati befektetéseket. Emellett nagy az érdeklődés a hazai játékosok részéről ” - jegyzi meg.

Pozitív tényező, hogy a moszkvai prémium irodaingatlanok felső korlátja már kiszámítható. „Az idei év elején rendkívül nehéz volt kiszámítani az A osztályú irodák hozamát a piaci bizonytalanság miatt, mára azonban némileg javult a helyzet. Ez elsősorban az irodabérleti piac relatív stabilizálódásának köszönhető ” - mondja Alan Baloev, a Knight Frank pénzügyi piacok és befektetések osztályának igazgatója.

Vlagyimir Mironov