Ha az ingatlan tulajdonosa egy személy, akkor a tulajdonlási, használati és selejtezési problémák általában nem merülnek fel. Az már más kérdés, ha több tulajdonos van. És jó, ha 2-re korlátozzák a számukat, de ha 3,5 vagy több ilyen tulajdonos van? Hasonló helyzetek adódhatnak közös tulajdon esetén is, amely lehet közös (részesedés meghatározása nélkül) vagy megosztott (meghatározó részesedéssel). Ez a fajta ingatlan sokféle helyzetben felmerülhet. Ez a házastársak vagyonának megosztása, valamint az öröklési részesedésekre vonatkozó egyszemélyes tulajdonjog megosztása, valamint a tulajdonos által a tulajdonjogból származó bármely rész adományozása vagy eladása stb. Az eredmény egy olyan helyzet, amikor egy ingatlannak több személy a tulajdonosa. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 246. cikkével összhangban a közös tulajdonban lévő ingatlanok elidegenítése az összes résztvevő megállapodásával történik. De a közös tulajdonban résztvevők mindegyikének megvannak a saját tervei az ingatlannal, mindenki az igényeinek megfelelően szeretné használni. Ilyen esetekben nagyon gyakran konfliktushelyzetek alakulnak ki, amelyek éppen azzal kapcsolatosak, hogy a tulajdonosok nem tudnak megegyezni abban, hogy pontosan hogyan használjanak egy lakást, házat, telket stb. Hogyan lehet megoldani az ilyen problémákat és elkerülni a szükségtelen konfliktusokat anélkül, hogy tulajdont veszítenél?
Az első dolog, amit a tulajdonostársaknak meg kell tenniük, hogy meghatározzák, hogyan fogják közösen használni az ingatlant. Más szóval, a közös tulajdon problémájának mindennapi oldalának megoldása. Mit jelent? Meg kell érteni, hogy mivel az ingatlan tulajdonjogában bármilyen részesedés tulajdonosa, nem Ön a négyzetméter vagy bármely helyiség megfelelő hányadának tulajdonosa. Ön egy jogrész tulajdonosa, vagyis egy bizonyos elvont érték. Például egy kétszobás lakásban a tulajdonostársak 1/2 részesedéssel rendelkeznek. De ez nem jelenti azt, hogy a tulajdonostársak mindegyike birtokol egy adott helyiséget vagy négyzetméterszámot. Lehetséges, hogy az egyik tulajdonos a helyiség felét szeretné használni. A közös tulajdon használatának rendjének meghatározása pedig az első lépés a probléma civilizált megoldása felé. A használati rend meghatározása a tulajdonostársak használati jogkörének egyértelmű lehatárolását jelenti. Tegyük fel, hogy megállapítható, hogy az egyik tulajdonos egy nagy szobát, a másik tulajdonos pedig két kisebb szobát használ egy háromszobás lakásban. Így lehetőség nyílik a közös tulajdonból adódó mindennapi problémák részleges megoldására. Hogyan határozható meg a közös tulajdon használatának eljárása? Ez vagy az ingatlan minden tulajdonostárs általi használatáról szóló megállapodás aláírásával, vagy bírósági úton történik. Bírósági eljáráshoz kell folyamodni abban az esetben, ha a megállapodás aláírásáról nem lehet békés megegyezésre jutni. Tárgyalás esetén a bíróság a felek véleményét és érdekeit figyelembe véve határozza meg, hogy a tulajdonostársak milyen sorrendben használják a közös tulajdont. Az ítélet a jogerőre lépést követően kötelező érvényű lesz a felekre nézve.
Abban az esetben, ha az együttélés mély konfliktusok vagy egyéb okok miatt lehetetlen, akkor el kell gondolkodni a tulajdonrész eladásán és az elköltözésen. Mi a legjobb módja ennek? Jobb, ha ezt megismételjük megegyezéssel, minden tulajdonostárssal együtt. Vagyis jobb nem külön-külön eladni a részvényeket, hanem az egész lakást eladni és a bevételt felosztani. Ennek oka, hogy a tulajdonosi részesedés illikvid termék, és nincs nagy kereslet az ingatlanpiacon. Ezt a körülményt a következő példa szemlélteti. Tegyük fel, hogy Ön 1/2 részesedéssel rendelkezik egy 1 000 000 rubel értékű lakás tulajdonában. De ez nem jelenti azt, hogy eladhatja ezt a részesedést a lakás költségének feléért, azaz 500 000 rubelért. Valószínűleg legfeljebb 300 000 rubelért fogja eladni a részesedését. Ha megegyezik a tulajdonostársakkal a részvények közös eladásáról, akkor 1 000 000 rubelért eladhatja a lakást, és egyenként 500 000 rubelt kaphat. Így az összes részvény egyidejű eladásának előnyei tagadhatatlanok. De semmiképpen sem minden esetben lehet rávenni egy másik tulajdonostársat, hogy egyidejűleg értékesítse részvényeit. Gyakran előfordul, hogy a második tulajdonos különböző okok miatt megtagadja az eladást. És ebben az esetben csak a részesedését kell eladnia. A tulajdonostársat nem lehet rákényszeríteni a részesedése eladására. Milyen finomságok léteznek, ha nem egy egész lakást adnak el, hanem a tulajdoni részesedést? Mindenekelőtt egy olyan jogintézmény meglétéről van szó, mint a tulajdonostárs részesedésének elővásárlási joga. Ez az intézmény a tulajdoni hányadát eladó tulajdonos kötelezettségét állapítja meg, hogy ezt a részt először más tulajdonostársnak ajánlja fel eladásra. És csak akkor, ha az utóbbi megtagadja a vásárlást (vagy egyáltalán nem válaszol), akkor a részvény eladható egy harmadik félnek. Ezenkívül a harmadik félnek történő eladási árnak meg kell egyeznie egy másik tulajdonostársnak szóló ajánlati árral. Ezek a törvény előírásai.
Mint már említettük, a közös tulajdon nem csak megosztott, hanem közös, azaz részesedés meghatározása nélkül is történhet. Hasonló helyzet áll fenn a házastársak közös tulajdonában. A vagyonelidegenítésről szólnék néhány szót ebben az esetben. A házastársak ingatlanain az elidegenítés az ő hozzájárulásukkal történik. Ha az egyik házastárs a házastársak közös tulajdonában lévő lakást, házat, telket eladja (vagy más módon elidegeníti), akkor feltétlenül be kell mutatnia a második tulajdonostárs, azaz a házastárs közjegyzői jóváhagyását. . Sőt, az elmondottak a házastársaknak a házasság felbontása után történt cselekedeteire is vonatkoznak. Figyelembe kell venni, hogy a házastársak közös vagyonának állapota közös tulajdonra változhat a közösen szerzett vagyon megosztási eljárásának lefolytatásával. Ezt követően a közös tulajdon jellemzőire vonatkozó fentiek mind érvényesek erre az ingatlanra.
Ha bármilyen kérdése, problémája van az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatban, akkor telefonon bizalommal fordulhat ügyvédi irodánkhoz jogi segítségért.
2.1. AZ ÁLTALÁNOS MEGosztott TULAJDONJOG MEGHATÁROZÁSA
A közös tulajdon az egyes résztvevők részesedésének meghatározásával közös tulajdonban lévő vagyon, valamint a tulajdonostársnak az ingatlan használatából származó bevétel bizonyos hányadához való joga, valamint viselési kötelezettsége. a közös tulajdon fenntartási költségeinek bizonyos hányadát.
A töredéket törtként vagy százalékban fejezzük ki. (1) bekezdése szerint 245. §-a alapján a résztvevők részesedését egyenlőnek kell tekinteni, hacsak jogszabályból, megállapodásból vagy a közöttük kialakult kapcsolatok lényegéből más nem következik.
A részesedés nagysága különböző okok miatt változhat: a résztvevők összetételének változása, az ingatlan fejlesztése stb.
(3) bekezdése szerint 245. §-a értelmében a résztvevőnek joga van az ingatlan fejlesztése során a megállapított eljárási rendnek megfelelően részesedését a közös tulajdon értékének növekedésével arányosan növelni, ha a fejlesztés elválaszthatatlan, vagy jogot szerez. tulajdonrészének növelése nélkül elválasztható fejlesztésre.
Az Art. 247 GK A közös tulajdonjog gyakorlása valamennyi tulajdonos közös megegyezésével történik. Ha nincs megállapodás a közös tulajdon tulajdonjogáról vagy használatáról, minden résztvevőnek jogában áll a vitát bíróság előtt rendezni. Ha nincs megállapodás a közös vagyon elidegenítéséről, a vitát a bíróság nem tudja rendezni.
A tulajdonos jogosult a közös tulajdon egy részét a részesedése arányában birtokolni és használni, ha pedig ez nem lehetséges, a többi résztvevőtől megfelelő kártérítést követelni. A tulajdonostársnak a birtoklásra és használatra juttatott részesedéshez való joga valós, és megfelelő formázás esetén védve van az egyéb üzletrészek tulajdonosai általi behatolástól.
A tulajdonostársak mindegyike csak a közös tulajdonból származó részesedésével rendelkezik önállóan.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a közös tulajdon két típusát rögzíti: megosztott és közös (244. cikk, 2. cikk). A közös tulajdont megosztott tulajdonnak nevezzük, ha minden résztvevője egy bizonyos részesedéssel rendelkezik. A közös vagyonban annak résztvevőinek részesedése nincs előre meghatározva, csak a közös vagyon megosztásakor, illetve attól való elválasztásakor kerül rögzítésre. Ennek következtében a közös tulajdont gyakran nem tulajdonjognak nevezik.
A közös tulajdonban, végső soron a közös vagyon minden résztvevőjét - ha az megosztják vagy elválik - megilleti a részesedés joga. Minden tulajdonostárs részesedéssel rendelkezik az összes közös tulajdonban. Az egyes tulajdonostársak joga nem korlátozódik a közös dolog valamely meghatározott részére, hanem az egészre vonatkozik. Ennek a jognak mint tulajdonjognak a tárgya egy dolog. A közös tulajdon sajátossága, hogy több személy birtokolja ugyanazt az anyagi tárgyat.
A megosztott tulajdonjog bármilyen, törvényben vagy szerződésben megengedett okból keletkezhet. A törvény nem írja elő a bekövetkezésének okainak kimerítő felsorolását. A közös tulajdonban részt vevők egyetértésével, és ha ez nem valósul meg, akkor bírósági határozattal közös tulajdon létesíthető közös tulajdonukra: a közös tulajdon rendjéből a közös tulajdon rendjébe áthelyezhető vagyon. megosztott tulajdonjog.
A különböző tulajdonformákat és -típusokat képviselő közös tulajdonban résztvevők összetételét jogszabály nem korlátozza. Nemcsak állampolgárok megosztott tulajdona megengedett, hanem állampolgárok és jogi személyek, állampolgárok és állam, jogi személyek és állam, a polgári jog egyéb alanyai is, bármilyen kombinációban.
Közös vagyon létrehozása csak a törvényben közvetlenül meghatározott esetekben lehetséges. A közös tulajdon rendszeréről a közös tulajdon rezsimjére való áttérés ismét csak akkor lehetséges, ha azt a törvény lehetővé teszi. A közös tulajdoni viszonyok sokkal inkább személyes-bizalmas jellegűek, mint a közös tulajdoni viszonyok, ezért a közös tulajdonban résztvevők körét elkerülhetetlenül korlátozni kell.
A közös tulajdonban fontos a részesedés mennyiségi mérése. Ez szükséges a közös tulajdonból származó bevétel és az azzal kapcsolatos kiadások tulajdonostársak közötti megosztásához, annak megállapításához, hogy a tulajdonostárs mire tarthat igényt a közös vagyon megosztásakor, illetve attól való elválasztásakor. . Ráadásul a részesedés nagysága a közös tulajdon fennállása alatt folyamatosan változik. Növekedhet vagy csökkenhet a közös tulajdonban résztvevők összetételének változása, a közös tulajdon fejlesztése és számos egyéb körülmény miatt, amelyeket figyelembe kell venni.
A közös vagyonban részt vevők részesedése egyenlőnek minősül, hacsak törvényből, megállapodásból vagy a közöttük kialakult kapcsolat lényegéből más nem következik. Valamennyi tulajdonostárs egyetértésével megállapítható a részesedésük meghatározásának és megváltoztatásának eljárása, attól függően, hogy mindegyikük milyen mértékben járul hozzá a közös tulajdon kialakításához és gyarapodásához. Ha a tulajdonostárs a közös ingatlanon fejlesztéseket végzett, akkor a fejlesztések sorsa és a tulajdonostárs tulajdoni hányadának nagyságára gyakorolt hatása attól függ, hogy egyrészt a fejlesztések során a megállapított eljárási rendet követték-e, ill. másodszor, hogy a fejlesztések elválaszthatatlanok-e vagy szétválaszthatók-e. Ha a fejlesztések elválaszthatatlanok, és azok elvégzésekor a kialakult eljárási rendet betartották, akkor a fejlesztést végrehajtó tulajdonostárs követelheti a tulajdonrészének a közös tulajdon értékének növekedésével arányos növelését. Ha az elválaszthatatlan fejlesztésekre vonatkozó eljárást nem követték, akkor a tulajdonostársnak nincs joga az üzletrésze növelését követelni. Ami a szétválasztható fejlesztéseket illeti, ha a tulajdonosok megállapodása másként nem rendelkezik, azok az elvégző tulajdonába kerülnek. Így az ilyen fejlesztések bevezetése, mivel szétválaszthatóak, önmagában nem jogosít fel az arány emelésének követelésére.
A közös tulajdonhoz való jog tartalmát a tulajdonostársak birtoklási, használati és rendelkezési jogköre alkotja. Minden tulajdonostársnak a közös tulajdon gyakorlása során, részesedése nagyságától függetlenül, egy szavazata van. A közös tulajdonhoz fűződő jog gyakorlásának valamennyi tulajdonostárs közös beleegyezésével kell történnie. Ha nem születik megegyezés, akkor a felmerült nézeteltérések következményeinek meghatározása attól függ, hogy azok a közös tulajdon birtoklási és használati jogkörének gyakorlására vagy a rendelkezési jogkörre vonatkoznak. Ha a tulajdonostársak nem állapodtak meg a közös tulajdon tulajdonjogában és használatában, akkor mindegyikük, legalább egyes számban maradva, bírósághoz fordulhat. Az osztás és szétválasztás alapjai és módszerei eltérőek. A megosztásra és a megosztásra a tulajdonostársak közös megegyezésével és bírósági határozattal is sor kerülhet. A közös vagyonból való részesedés kiutalására nemcsak a kiosztott tulajdonostárs, hanem a hitelezők is kérik az adós vagyonára történő letiltást. A megosztás és megosztás, ha azt jogszabály lehetővé teszi és aránytalan vagyoni kár nélkül lehetséges, természetbeni részesedés megosztásával történik. Ha a természetbeni részesedés kiutalása lehetetlen, a kiosztott tulajdonostárs pénzbeli vagy egyéb ellentételezésben részesül. A tulajdonostársak közötti elszámolásra akkor is sor kerül, ha a természetbeni vagyon nem osztható fel pontosan a tulajdonostársak tulajdoni hányadának megfelelően. A közös vagyon megosztásának és az abból való kiválásnak a tulajdonostársak tulajdonában lévő részesedések arányában kell megtörténnie.
A közös vagyon feletti rendelkezési jog gyakorlásához szükséges kölcsönös egyetértés elvével összhangban a tulajdonostársak többi része a résztulajdonosnak bármilyen kártérítést fizethet a természetbeni részesedés helyett csak beleegyezését. Ugyanakkor – ettől a szabálytól eltérően – kiköti, hogy amikor a tulajdonostárs részesedése csekély, jellegében nem különböztethető meg, és a tulajdonostársnak nem fűződik jelentős érdeke a közös tulajdon használatához, az a bíróság a hozzájárulása hiányában is kötelezheti a közös vagyon többi résztvevőjét, hogy fizessenek neki kártérítést. A tulajdonostól kapott kártérítéssel a tulajdonos elveszíti a közös tulajdonban való részesedés jogát (a Polgári Törvénykönyv 252. cikkének 4. és 5. pontja).
2.2. HASZNÁLATI TULAJDONSÁGRÓL ELÁLLÍTÁS
A közös tulajdon elidegenítési sorrendjének megválaszolásához mindenekelőtt meg kell ismerkedni a közös tulajdon fogalmával. Tehát, ha az ingatlan két vagy több személy tulajdonában van, akkor az őket közös tulajdon alapján illeti meg (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 244. cikke), míg az egyes tulajdonosok részesedése meghatározható (közös tulajdon), ill. nincs meghatározva (közös tulajdon).
A közös tulajdonban lévő vagyon elidegenítése annak valamennyi résztvevője egyetértésével történik. Vagyis a tulajdonos rendelkezhet az ingatlanban lévő részesedésével az alábbi szabály figyelembe vételével: a közös tulajdonban lévő részesedés kívülállónak történő eladásakor a közös tulajdonban lévő többi résztvevőt elővásárlási jog illeti meg az eladott részesedés azon áron történő megvásárlására. amelyre eladják, és más azonos feltételekkel, kivéve a nyilvános árveréseken történő értékesítés esetét (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke). Így az üzletrész eladója köteles a részesedése külső fél részére történő eladási szándékát írásban bejelenteni a közös tulajdonban lévő többi résztvevőnek, megjelölve az eladási árat és egyéb feltételeket. És csak abban az esetben, ha a közös tulajdonban lévő többi résztvevő megtagadja a tulajdoni részesedés megvásárlását (ingatlan esetében egy hónapon belül, ingó vagyon esetében tíz napon belül az értesítéstől számított 10 napon belül), az eladónak jogában áll eladni részesedését bárkinek. .
Ugyanakkor a közös tulajdonban részt vevő (az ingatlan részekre oszlik) elzálogosíthatja a közös tulajdonhoz fűződő jogát a többi tulajdonos hozzájárulása nélkül. A közös tulajdonból való részesedés kizárása esetén a fennmaradó tulajdonosok érdekei megmaradnak, így az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 255. cikke értelmében a többi tulajdonos fenntartja a tulajdon elővásárlási jogát. eladott részvény. És csak abban az esetben, ha a közös tulajdon többi résztvevője megtagadja az adós részesedésének megszerzését, a hitelezőnek joga van bíróságon követelni az adósnak a közös tulajdonból való részesedésének a letiltását azáltal, hogy ezt a részt egy áron értékesíti. nyilvános árverés.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 245. §-a szerint, ha a közös tulajdonban lévő résztvevők részesedése nem határozható meg a törvény alapján, és nem az összes résztvevő megállapodása alapján állapítják meg, a részesedések egyenlőnek minősülnek. A közös tulajdonban résztvevők megegyezéssel meghatározhatják, hogy részesedésük nagysága miként változik abban az esetben, ha mindegyikük hozzájárul az oktatáshoz és a közös tulajdon gyarapodásához.
A közös tulajdon azon résztvevője, aki saját költségén elválaszthatatlan fejlesztéseket végzett ezen az ingatlanon a közös tulajdon használatára vonatkozó megállapított eljárásnak megfelelően, jogosult a közös tulajdonhoz való jog részesedésének megfelelő növelésére.
A közös tulajdonban lévő szétválasztható fejlesztések, ha a közös tulajdonban résztvevők megállapodása eltérően nem rendelkezik, az azt végrehajtó résztvevő tulajdonába kerül.
A közös tulajdonban lévő vagyon elidegenítése annak valamennyi résztvevője egyetértésével történik. A közös vagyon minden résztvevője köteles részesedése arányában részt venni a közös tulajdon után járó adók, illetékek és egyéb befizetések megfizetésében, valamint a fenntartási és állagmegóvási költségekben.
A közös tulajdonban részt vevőnek azonban saját belátása szerint joga van a részesedését eladni, adományozni, hagyatékba adni, elzálogosítani vagy más módon elidegeníteni. Ha a megosztott tulajdon egyik résztvevője eladja részesedését egy kívülállónak, köteles tiszteletben tartani a többi résztvevő vásárlására vonatkozó elővásárlási jogot, értesítve őket a közelgő eladásról (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke).
Ha egy részvényt a vételi elővásárlási jog megsértésével adnak el, a részvénytulajdon bármely más résztvevője jogosult három hónapon belül bíróság előtt követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását.
Hogyan lehet közös tulajdonú lakást bérbe adni?
A tulajdonos csak az összes tulajdonostárs hozzájárulásával adhatja bérbe a tulajdonrészét, és csak akkor, ha ez a rész kiosztásra kerül, és egy elszigetelt helyiséget, azaz egy egész helyiséget képvisel. Ha a lakást jogi személynek adják át, akkor az csak állampolgárok tartózkodására használhatja a lakóteret.
Az anyag a Szövetségi Közjegyzői Kamara, az ügyvédi iroda jogásza közreműködésével készült"Leontiev és Társai"Tamaz Mstoyana, Konstantin Shishka, a GASIS Városfejlesztési Központ igazgatója, az Iroda vezetője"Novogireevóban" "Miel-Ingatlaniroda hálózat"Julia Antyasova, a Jogi Szolgálat vezető jogi tanácsadója"Inkom-Real Estate"Olga Kladkova.
Ha az egyik tulajdonos nem hajlandó fizetni a lakhatásért és a kommunális szolgáltatásokért, akkor mi lesz a többi tulajdonossal?
Ha nem jön létre megállapodás a tulajdonosok között, jogukban áll bírósághoz fordulni, amelynek meg kell határoznia a lakóhelyiségekért és a rezsiért való fizetési eljárást az egyes tulajdonosok tulajdoni hányadának arányában.
Milyen elv alapján fizetik a tulajdonostársak a havi rezsi számlákat - külön-külön vagy egyszerre?
A közös tulajdonban résztvevők részesedésük arányában kötelesek részt venni az adók, illetékek, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások kifizetésében. A bíróság által meghatározott módon határozhatják meg, hogy ki mennyit fizessen önállóan, és ha nem jön létre megállapodás.
Kényszeríthető-e az egyik tulajdonos a részesedése eladására?
Az egyik tulajdonostársat nem lehet rákényszeríteni, hogy a tulajdonrészét harmadik félnek adja el.
A részesedése utáni pénzbeli ellentételezés kötelező megfizetésének lehetősége bírósági határozattal megengedhető, ha az alábbi feltételek egyidejűleg fennállnak: a tulajdonostárs részesedése elenyésző, valóban nem osztható ki, a tulajdonostársnak nem fűződik jelentős érdeke a használathoz. a közös tulajdon. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 252. cikkének (4) bekezdése szerint ilyen esetekben a bíróság a tulajdonos beleegyezésének hiányában is kötelezheti a megosztott tulajdon többi résztvevőjét, hogy fizessenek neki kártérítést. Nagyon sok ilyen bírósági ügy van. Általános szabály, hogy a nagyobb részvény tulajdonosa kivásárol egy kisebbet. Ezt követően a bíróság előtt szakértői értékelést készítenek a részvény piaci értékéről.
Így ha például apró részvényekről beszélünk, mondjuk 1/100-ról, akkor a tulajdonostársa szó szerint néhány négyzetcentiméterrel rendelkezik, akkor bírósághoz fordulhat ennek a mikrorészvénynek a kivásárlására. És akkor a bíróság kötelezheti őt ennek a részvénynek az eladására.
Hogyan lehet eladni egy teljes lakást, ha közös tulajdonban van?
Az ilyen ügyletekhez kötelező közjegyzői nyomtatványt hoztak létre. Tegyük fel, hogy egy lakásnak három tulajdonostársa van, akik készek eladni az 1/3-át. Van egy harmadik fél is, aki szeretné megvásárolni az egész lakást. Az ügyletben részt vevő valamennyi félnek meg kell jelennie közjegyző előtt. Bekéri a tranzakcióhoz szükséges dokumentumokat, többek között az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból (USRN), megbizonyosodik arról, hogy minden tulajdonostárs hozzáértő, nincs-e akarathiba stb. Ha a részvénytulajdonosok egyidejűleg fordulnak a közjegyzőhöz, akkor ebben az esetben a jegyző nem kér olyan dokumentumokat, amelyek megerősítik a tulajdonostársak egymás felé történő bejelentését részvényeik eladási szándékáról. Ebben az esetben a lakás adásvételére vonatkozó szerződést minden tulajdonostárs kérésére egyetlen dokumentum formájában is meg lehet kötni. Ha a tulajdonostársak nem közösen, hanem eltérő időpontokban keresik fel a jegyzőt, a jegyző igazolást kér arról, hogy minden lakástulajdonost értesítettek arról, hogy a tulajdonostárs el kívánja adni a tulajdonrészét.
Adásvételi szerződés (DCT) megkötésekor az összes eladó - tulajdonostárs név szerint szerepel benne. Ha a körülmények megkívánják (például a tulajdonostársak egymás számára idegenek vagy konfliktusban állnak), akkor a monetáris politika előírja, hogy az üzletkötéskor mindegyikük mennyit kap. Ha a tulajdonostársak, például házastársak rendes kapcsolatban vannak, akkor az összegeket nem lehet előírni.
Kell-e közjegyzői igazolás az üzletrész eladására vonatkozó ügylethez?
A közös tulajdonban lévő lakásrészek elidegenítése bármilyen típusú ügylet (adás-adás, csere, adományozás) céljából közjegyzői igazolványhoz kötött. Erre azért van szükség, hogy elkerüljük a lakásrablások eseteit.
A jegyző elsősorban azt ellenőrzi, hogy a lakásban megmaradt tulajdonostársak vételi elővásárlási jogát betartották-e, amennyiben adásvételi ügyletről van szó.
A jegyző maga jelezheti a tulajdonostársnak, ha az üzletrész tulajdonosa valamilyen okból nem hajlandó személyesen megtenni. A Szövetségi Közjegyzői Kamara álláspontja szerint a legvitathatatlanabb az, hogy a postahivatalon keresztül ajánlott táviratban küldenek értesítést, azzal a kéréssel, hogy a posta a tulajdonostársnak küldött távirat másolatát adja át Önnek. Majd kiderül, hogy mikor és milyen tartalommal küldted el a táviratot. Ez annak bizonyítéka lesz, hogy értesítette a tulajdonostársakat részesedése eladási szándékáról.
Illetve a közjegyző ellenőrzi, hogy van-e más jelentkező a lakás "darabjára", cselekvőképes-e a tulajdonos, csődbe ment-e, érvényes-e az útlevele.
A tranzakció igazolásának díja az összeg 0,5% -a, de legfeljebb 20 ezer rubel.
Hogyan lehet új bérlőket regisztrálni egy lakásba, ha az közös tulajdonban van?
A lakásrész tulajdonosának joga van más tulajdonostársak beleegyezése nélkül is bejelentkezni, de ahhoz, hogy a tulajdonos harmadik felek részesedését bejegyeztesse egy lakásba, más közös tulajdonostársak beleegyezése szükséges, a tulajdonostársak kiskorú gyermekeinek nyilvántartásba vétele kivételével (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 20. cikke).
Hogyan vásárolhatja ki az egyik lakástulajdonos a részvényeit másoktól?
A lakás egyik tulajdonostársa kivásárolhatja más tulajdonosok részvényeit, ha megállapodást kötött velük, vagy bizonyos körülmények között kényszerkivásárlást is végezhet.
Tehát ha a tulajdonos részesedése a többi tulajdonostárs üzletrészeinek nagyságához viszonyítva jelentős (vagyis ez a legnagyobb részesedés mások részesedéséhez képest), akkor a bírósági eljárásban a tulajdonostárs az élettársak részesedését viszont jelentéktelennek ismeri el és kivásárolja. A visszaváltás csak akkor lehetséges, ha mindhárom feltétel egyidejűleg fennáll: a tulajdonostárs részesedése elenyésző, ez az arány nem igazán osztható ki, a tulajdonosnak nem fűződik jelentős érdeke a közös tulajdon használatához (Ptk. 252. §). Orosz Föderáció).
A kényszervisszaváltás kérdését főszabály szerint a bíróságok döntik el a természetbeni részesedés kiutalása ügyében. Ebben az esetben, hogy a részesedés jelentéktelen-e vagy sem, a bíróság minden konkrét esetben dönt az eset összes körülményének figyelembevételével. Például a bíróság figyelembe veheti a következő körülményeket: az ingatlan használatának szükségessége életkor, egészségi állapot, szakmai tevékenység, gyermekek jelenléte, más családtagok, beleértve a fogyatékkal élőket is, stb.
Ha a lakás egyik tulajdonosa el akarta adni a tulajdonrészét, akkor más tulajdonostársak megtilthatják?
Az üzletrész tulajdonosának joga van saját belátása szerint rendelkezni az üzletrésze felett, más tulajdonostársaknak nincs joga beleavatkozni. A törvény azonban meghatározza a részesedése tulajdonosa elidegenítésének néhány jellemzőjét. Például egy részvény eladásakor annak tulajdonosának először írásban kell javasolnia a részesedése más tulajdonosoknak való visszaváltását. A tulajdonosoknak egy hónapon belül meg kell állapodniuk a részvényvásárlásban, vagy vissza kell utasítaniuk. Ha a lakás tulajdonostársa nem válaszolt a lakás tulajdonrészének eladási ajánlatára, vagy megtagadta annak megvásárlását, akkor Önnek jogában áll eladni a lakásrészét bármely külső személynek az áron. és azokkal a feltételekkel, amelyeket a lakás tulajdonostársának írt levelében jelezte. ... Új vevő esetén az ár költsége nem lehet alacsonyabb, mint a tulajdonostársnak felajánlott ár.
Milyen feltételek mellett emelheti ki a természetbeni részvényeket?
A közös tulajdon résztvevőjének jogában áll követelni a részesedésének a közös tulajdonból való elkülönítését (a Polgári Törvénykönyv 252. cikke). Például egy lakóépületben a természetbeni részesedés kiosztása csak akkor megengedett, ha a ház többi részétől teljesen elkülönített lakóteret lehet megszervezni, azaz fehérített bejárattal és független kommunikációval. A természetbeni részesedés kiutalása a tulajdonostársak megegyezésével és bírósági úton is lehetséges, ha megállapodás nem született.
Fontos figyelembe venni, hogy tilos a természetbeni kiosztás, ha annak megvalósítása nem lehetséges a közös tulajdonban lévő vagyontárgyak aránytalan károsodása nélkül (például az ingatlan rendeltetésszerű használatának hiánya, műszaki állapotának jelentős romlása). állapot vagy az anyagi érték csökkenése). Ha a részesedés természetbeni kiosztása lehetetlen, akkor a bíróságnak a feltörekvő tulajdonos kérelmére jogában áll a közös tulajdon többi résztvevőjét pénzbeli ellentételezésre kötelezni. Az ilyen kompenzáció megszerzése után a tulajdonos elveszíti a részesedéséhez való jogot.
Lakásunkban vagy házunkban élni, ezt kívánni és arra törekedni - mindez nálunk a norma, a dolgok természetes rendje. Ritkán emlékszik valaki arra, hogy egészen a közelmúltig mindannyian csak munkaadók voltunk. És bár a lakást a szovjet időkben sajátjának tekintették, valójában nem így volt.
A lakások magántulajdonának fogalma csak 1990-ben tért vissza az orosz állampolgárok életébe - a Szovjetunióban és az RSFSR-ben a tulajdonra vonatkozó törvények elfogadása óta. 1991 óta pedig a magántulajdon aránya a lakásállományban a privatizáció megindulásának köszönhetően rohamosan növekedni kezdett. Ezt megelőzően minden lakóingatlan az állam tulajdonában volt. A lakások magántulajdonának megjelenése jogszabályi változtatásokat és a lakásviszonyok szabályozási mechanizmusainak kialakítását tette szükségessé.
A magántulajdon a tulajdon egyik formája, vagyis egy adott személy abszolút, törvényileg védett joga meghatározott tulajdonhoz.
A lakáscélú magántulajdon a lakásszektorban olyan ingatlannak minősül, amely állampolgárok és jogi személyek tulajdonában van. Az orosz törvények szerint az ingatlanok magántulajdonának mérete, értéke és mennyisége nincs korlátozva, azt a sérthetetlenség joga biztosítja, és kötelező regisztrációhoz kötött a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálat Hivatalánál.
A magántulajdon lehet egyéni (egy személy tulajdonában lévő) és közös. Közös tulajdon akkor keletkezik, ha egy osztatlan lakást két vagy több személy veszi át. A volt állami és önkormányzati lakások nagy része a benne lakó polgárok közös tulajdonában van; gyakran több személy örökli a lakásokat; elterjedtek a közös lakásvásárlás esetei.
Az Orosz Föderáció polgárainak joguk van lakást magántulajdonba vásárolni:
A lakás adásvételét adásvételi szerződéssel kell biztosítani. Az ingatlan adásvételi szerződése értelmében az eladó vállalja, hogy azt a vevő tulajdonába adja át. Az ingatlan adásvételi szerződés megkötésének formája csak írásos. A szerződést a felek írják alá, és az állami nyilvántartásba vételhez kötött, amely időponttól kezdve a szerződés hatálybalépésének minősül. Az ingatlan adásvételi szerződésben rögzíteni kell az adásvételi tárgy árát.
Az ingatlan adásvételi szerződésben olyan adatokat kell feltüntetni, amelyek lehetővé teszik a szerződés alapján a vevőnek átadandó ingatlan határozott megállapítását. Ilyen adat hiányában a szerződésben úgy kell tekinteni, hogy az átruházásra kerülő ingatlan állapotában a felek nem állapodtak meg, a megfelelő szerződés pedig meg nem kötöttnek minősül.
Az ingatlan eladó általi átruházása és vevő általi átvétele átadási okirat (általában átadási okirat) kíséri, amelyet a felek írnak alá. Ha az ingatlan a vevő általi átvételkor nem felel meg az adásvételi szerződésben foglaltaknak, az eladót terheli a felelősség a szerződés nem megfelelő teljesítéséért.
A privatizáció a tulajdon államtalanításának folyamata. A lakásprivatizáció az állami és önkormányzati lakásállományban található lakóépületek állampolgárok számára történő ingyenes átadását jelenti (Az Orosz Föderáció "Privatizációról szóló ..." törvényének I. szakasza). Minden állampolgárnak joga van egy alkalommal tulajdonjogot szerezni az állami és önkormányzati lakásállományban lévő lakóhelyiségek privatizációja sorrendjében szociális használatra.
Kivételt képeznek a kiskorúak, akik a lakott lakás privatizációja során lettek tulajdonosai. Ez a polgári kategória fenntartja a jogot az állami és önkormányzati lakásállomány házaiban található lakóhelyiségek egyszeri ingyenes privatizálására, miután elérik a nagykorúságot.
A privatizáció során a lakóhelyiség a közöttük létrejött megállapodás szerint nem mindenki, hanem a benne lakók egy részének tulajdonába kerülhet. A privatizált lakóépület vagy lakás tulajdonosait saját belátásuk szerint birtokolhatják, használhatják és elidegeníthetik: eladhatják, hagyhatják, bérbe adhatják, egyéb, jogszabályba nem ütköző ügyleteket köthetnek.
A privatizáció végrehajtásának 4 fő formája van:
Az Orosz Föderációban a lakások ingyenes privatizációja 1991-ben kezdődött és 2013. március 1-jén ér véget.
A közös tulajdon közös tulajdon, részvények meghatározása nélkül. A közös tulajdon meglétét a résztvevők közötti szoros személyes kapcsolatok magyarázzák. Meg kell jegyezni, hogy egy lakás közös tulajdona csak különleges esetekben keletkezik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 244. cikke) - a privatizáció során és a házastársak lakásvásárlásakor. Más esetekben a közös tulajdon csak megosztható.
Közös közös tulajdon esetén a résztvevők részesedéssel rendelkeznek, de nagyságuk a közös tulajdonban nincs meghatározva, egyenlőnek ismerik el. Ez a házastársak közös pénzeszközökkel házasságban megszerzett lakásának minősül, ha a házassági szerződésben nincs erre vonatkozó egyéb utalás (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 256. cikke). A vagyon megosztása vagy öröklése esetén részesedést kell kiosztani. Ha valamelyik tulajdonos el akarja adni, eladományozni vagy elcserélni a közös tulajdon részét, a lakás töredéktulajdonba kerül.
A közös tulajdonban lévő vagyon elidegenítése (és/vagy a részesedések meghatározása) az összes résztvevő beleegyezésével történik (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 253. cikke). Ha a tulajdonosok megfelelő döntést hoznak (vagy ha nem születik megegyezés - bírósági határozattal), ezeknek a személyeknek a közös tulajdona létesülhet a közös ingatlanon.
Az üzletrész kiutalását követően a tulajdonost megilleti a részvényei feletti rendelkezési jog, ugyanakkor figyelembe kell vennie más tulajdonosok érdekeit - az elővásárlási jogukat (erről később).
Ha a közös tulajdonból természetbeni részesedés kiutalása lehetetlen (például egyszobás lakásban), a feltörekvő tulajdonosnak joga van részesedése értékének kifizetését kérni (a hozzájárulásával vagy bíróság által). határozat) a megosztott tulajdon más résztvevői pénzösszeg vagy egyéb kompenzáció formájában (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikke).
A megosztott tulajdon azt jelenti, hogy a tulajdonosok mindegyike előre meghatározott tulajdonrésszel rendelkezik. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 245. cikke szerint a megosztott tulajdonban lévő összes résztvevő egyetértésével megállapítható a részesedések meghatározására és megváltoztatására vonatkozó eljárás, attól függően, hogy mindegyikük hozzájárul az oktatáshoz és a közös tulajdon növeléséhez.
A közös tulajdonú lakóterek birtokba vétele és használata minden tulajdonostárs egyetértésével történik. Ilyen megállapodás hiányában ezeket a bíróság állapítja meg. A felek megállapodása esetén lehetőség van a lakóhelyiségek elkülönített használatára, függetlenül attól, hogy mekkora részesedésük van a közös tulajdonban.
A részvények ideálisak és valódiak. A valós részesedés egy adott objektumnak felel meg. Kiosztása megköveteli a műszaki képességet nemcsak lakó, hanem nem lakás céljára is, valamint külön bejárat kialakítására. Ezért magánházban valós részesedés kiosztása lehetséges, társasházi lakásban azonban nem. A gyakorlatban a részvényeket ideális feltételekkel határozzák meg. Nem kapcsolódik egyetlen szobához vagy a lakás egy részéhez sem.
A valós és az ideális részvények közötti eltérés miatt gyakran lehetetlen a részvények kiosztása a valóságban. Ebben a tekintetben sok nehézség merül fel - hogyan kell elosztani az ilyen ingatlanokból származó jövedelmet, hogyan kell elosztani a részvényeket az örökség átvételekor stb.
Abban az esetben, ha a tulajdonrészét valakinek adományozza, annak tulajdonosa nem köteles ehhez a közös tulajdonban lévő többi résztvevő hozzájárulását beszerezni.
Ha az ingatlanban lévő részesedést annak egyik résztvevője értékesíti, a közös tulajdonban lévő többi résztvevőt elővásárlási jog illeti meg az eladási áron és feltételekkel (kivéve a nyilvános árverés). Az üzletrész értékesítésének szándékáról és feltételeiről az üzletrész eladója köteles a részvénytulajdonban lévő többi résztvevőt írásban tájékoztatni. A vásárlás vagy részesedés megszerzésének törlését egy hónapon belül be kell fejezni. Ha a tulajdonos a tulajdonrészét eladja valamelyik tulajdonostársnak, a többieket nem köteles értesíteni.
A vásárlási elővásárlási jog megsértése esetén a megosztott tulajdon bármely résztvevője három hónapon belül jogosult bíróság előtt követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását rá (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke). Ha a bíróság a lakóingatlan adásvételi szerződésének a közös tulajdon valamelyik résztvevője általi érvénytelenítésével kapcsolatos vitát tárgyal, a bíróságnak meg kell vizsgálnia, hogy az eladó és a többi tulajdonos is betartotta-e az elővásárlási jogot. ennek az ingatlannak.
A jogsértők gyakran nem az üzletrész eladói, hanem az ingatlanban lévő egyéb részesedések tulajdonosai. Igyekeznek különféle nehézségeket okozni az eladónak, az ingatlanrész értékesítése pedig gondot okoz. Annak érdekében, hogy ne kapjanak eladási értesítést, a többi résztvevő nem nyitja ki az ajtókat, nem bújik el, nem gyújt fel postaládákat. Ebben az esetben veheti igénybe a közjegyző segítségét. Különleges helyzet áll elő, ha az egyik tulajdonos gyermek. Ebben az esetben az értesítést a szüleinek küldik el. Néha a gyámhatóság beleegyezését kell kérni.
A házastársak vagyona közösnek minősül, ha azt a házasság során közös vagyonból szerezték. Ennek megfelelően, ha az egyik házastárs olyan lakást privatizál, amelyben a másik házastárs nincs bejegyezve, az ilyen ingatlant nem ismerik el közösen megszerzettnek, mivel ingyenesen szerezték meg.
Ha az egyik házastárs harmadik személytől szerez ingatlant, a másik házastárs is megszerzi az adott lakás tulajdonjogát. Ebben az esetben az első házastárs tulajdonjogának keletkezésének alapja a megkötött adásvételi szerződés (csere). A második házastárs esetében ez az alap a házastársaknak a házasságban szerzett vagyonra vonatkozó közös tulajdonáról szóló törvény megjelölése (a családtörvény 34. cikkének 1. szakasza).
A szövetkezeti lakás megszerzésekor a házastársak közös tulajdonjogot kapnak, ha a lakásra vonatkozó részesedési hozzájárulást a közös vagyonuk terhére teljes egészében megfizetik. A közös tulajdonhoz való jog a házastársak számára keletkezik, függetlenül attól, hogy ki tagja a ZhK-nak (ZhKK), valamint a köztük fennálló házasság további felbontása.
Bármely házastársnak a házasság előtt szerzett vagyona az ő személyes tulajdona. Ugyanez vonatkozik a házasság során öröklés útján vagy ajándékba kapott vagyonra is. Az egyik házastárs kötelezettségeinek behajtása csak a saját vagyonára és a közös vagyonból való részesedésére irányulhat (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 256. cikke).
A közös tulajdonba szerzett lakás megosztása mind a házasság fennállása alatt, mind a felbomlást követő három éven belül elvégezhető. A bíróság végrehajthatja az egyik házastárs, valamint a hitelezői kérelmére. A vagyonmegosztás válás nélkül is végrehajtható. Ennek okai nagyon különbözőek lehetnek - öröklés, személyes tartozások megfizetése, pazarlás, családi kapcsolatok tényleges megszűnése.
A közös tulajdonban való részesedés meghatározását és a vagyonmegosztást a házastársak önállóan végzik. Ha nem tudnak ilyen döntést hozni, az ügyet a bíróság elé utalják. Ebben az esetben a bíróság határozza meg, hogy melyik vagyontárgyat kell átruházni az egyes házastársakra. A házastársak részesedése egyenlőnek minősül, hacsak a házastársak közötti megállapodás eltérően nem rendelkezik. A bíróság azonban eltérhet a részvények egyenlőségének elvétől. Az okok lehetnek kiskorú gyermekek érdekei, valamint olyan esetek, amikor az egyik házastárs a közös tulajdont a család érdekeinek sérelmére költötte el.
És feltételezi, hogy a tulajdonosnak akadálytalan jogai vannak javak , használat és parancsokat a tulajdonuk ( ebben az esetben - egy lakás). Feltéve, hogy a tulajdonos cselekedetei nem sértik a törvényt és mások jogait.
Az, hogy valakinek van lakástulajdon elektronikus nyilvántartás, és ennek megerősítése a nyilvántartásból készült kivonat vagy papír.
Tovább tulajdonjog kiszabható, amely megtiltja a lakás tulajdonosát, hogy ingatlanával bizonyos cselekményeket tegyen. Különösen, terhelés egy .
A lakás elhelyezhető ingatlan mind egy személy, mind ingatlan számos ember.
Ha egy tulajdonsággal minden többé-kevésbé világos - Egyedi, akkor több személy tulajdonával is lehetnek lehetőségek: lehet közös ízület vagy teljes részesedés(Új lapon nyílik meg. "> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 244. cikke).
Az ingatlan típusa-ban meghatározott Tulajdoni lap lakásra, valamint c. Tól től lakástulajdon típusa tulajdonosainak jogai és lehetőségei ennek a lakásnak a sorrendjétől függenek.
Ez az eset áll fenn, ha a lakás kizárólag egy személy tulajdonában van. Ő is parancsol neki. -ben szerepel Tulajdoni lap vagy be USRN nyilatkozat a lakásba.
Igaz, ez nem zárja ki más jogok jelenlétét ( például,) nál nél ( családtagjai például). Az ilyen karakterek nem tulajdonhoz kötődnek, és nem befolyásolják az ingatlanok elidegenítését, hanem valójában terhet hoznak létre ( tartózkodási joguk formájában) lakáseladáskor.
Ez az az eset, amikor egy lakás egyidejűleg kettő vagy több személy tulajdonában van, és az ő tulajdoni hányaduk az köztulajdon nincsenek meghatározva, és egyenlőnek tekintendők, más szóval ez - közös tulajdon részvények meghatározása nélkül.
Ezután az összes tulajdonos szerepel Tulajdonjogok / Nyilatkozatok USRN egy lakásba, és ugyanazokkal a jogokkal rendelkeznek birtoklása , használat és diszpozíció ez a lakás (Új lapon nyílik meg. "> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 253. cikke).
Egy lakás eladásakor annak minden tulajdonosa együtt, egy tulajdonosként, egyetlen félként jár el, és az eladásból befolyt pénzt is egyenlő arányban kell felosztani egymás között.
Cím szám alatti lakásra közös részvénytulajdon kiadott ( pontosabban 2016 júliusáig adták ki) minden tulajdonosnak külön. Ez a tulajdonos szerepel az elején Cím... Másik oldalán Cím a többi résztvevő feltüntetve megosztott tulajdonjog (a jogban való részesedésük feltüntetésével).
Jogosultsági igazolás minta (megosztott tulajdon):
Bármilyen típusú lakástulajdon esetén felmerülhet ( privatizáció, öröklés, vásárlás stb.), ha a vásárláskor a lakást részekre osztották ( ideális vagy valódi), és „részenként” tulajdonba került.
Például a család megteheti, és a szerződésben is jelezheti, hogy a lakást egyenlő arányban vásárolják meg a férj, a feleség és a gyermek számára.
Ebből is keletkezhet közös közös tulajdon- a tulajdonosok külön közjegyzői megállapodása, házastársak közötti házassági szerződés, vagy bírósági határozat alapján.
Részvénytulajdonos ( ideális és valós egyaránt) v közös lakástulajdon saját belátása szerint rendelkezhet vele: eladhat, adományozhat, hagyatékul stb. (Új lapon nyílik meg. "> Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 246. cikke.) De eladás esetén ezt a részesedést a többi tulajdonosnak figyelembe kell vennie ( a fennmaradó részvények tulajdonosai).
"AZ INGATLANOZÓ TITKAI":
A lakás adásvétel megszervezésének menetét lásd az interaktív térképen. Megnyílik egy felugró ablakban. "> ÚTMUTATÓ LÉPÉSRE LÉPÉSRE (felugró ablakban nyílik meg).
