A biztosítékok értékeléseés a zálogtárgy piaci értékének meghatározása lehetővé teszi a zálogtárgy értéke és a kölcsön összege közötti valós arány megállapítását, valamint segít megelőzni a tranzakcióban részt vevő felek közötti nézeteltéréseket, amelyek a zálogtárgy kizárásakor merülnek fel, és a hitelfelvevő kötelezettségeinek részleges teljesítése a zálog terhére. A jelzálogkölcsönök és más típusú hitelek fejlődésével olyan szolgáltatás, mint biztosíték értékelése. Ha hitelt kap, egy független a biztosíték értékelése szilárd és tisztességes jogalapot teremt a kölcsönadó és a hitelfelvevő közötti további kölcsönhatáshoz, és ma általában a bankok nem adnak ki kölcsönszerződéseket a zálogjog előzetes értékelési vizsgálata nélkül.
A zálogjog, mint a kötelezettségek teljesítésének biztosításának módja
A kötelezettségek teljesítésének leghatékonyabb módja a zálogjog, mivel a hitelező követelésének a zálog terhére történő kielégítése nem függ sem az adós, sem a kezes pénzügyi helyzetétől, ami lehetővé teszi a kötelezettség teljesítését. az adós kötelezettségei a hitelezővel szemben a zálogjog tárgyát képező vagyon terhére.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 334. cikke értelmében a zálogjog alapján a zálogjoggal biztosított kötelezettség szerinti hitelezőnek (a zálogjogosultnak) joga van, ha az adós nem teljesíti ezt a kötelezettségét, kielégítést kap az a zálogjog értéke, főként az ezen ingatlan tulajdonosa (a zálogjogosult) egyéb hitelezői számára, a törvényben meghatározott kivételekkel. A kizárás elsőbbségi szabálya megerősíti a zálog elsőbbségét a kötelezettségek biztosításának egyéb módszereivel szemben.
Annak érdekében, hogy a zálogjog valóban megfelelő és hatékony biztonsági módszer legyen, a következő fontos szempontokra kell figyelni, amikor egy adott ingatlant zálogtárgyként kezelünk.
1. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 335. cikke szerint a dolog zálogjogosultja lehet a tulajdonosa vagy az a személy, akinek gazdasági irányítási joga van rá, és a jog zálogjogosultja - az a személy, akinek a zálogjoga van. Ennek megfelelően a potenciális jelzálogkölcsön-kötelesnek a hitelezőnek igazolást kell benyújtania a biztosítékként felajánlott ingatlanhoz fűződő jogairól. Ilyen dokumentumok lehetnek: az ingatlan megszerzésének (a jogok átruházásának) alapján létrejött megállapodás, a vagyon tulajdonjogának az Art. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223., 224. cikke (elfogadó és átruházó aktus, számla, fuvarlevél, a szerződés feltételeitől függően egyéb tulajdonjogi okmány), vagy a jogok átruházása (előfordulása); állami nyilvántartásba vétel tárgyát képező tulajdon (jogok) esetében - a megfelelő nyilvántartási igazolás.
A gyakorlatban gyakran felmerül az a helyzet, amikor a zálogjogosult az évek során bekövetkezett veszteség miatt nem tudja biztosítani a vagyonszerzés alapjául szolgáló szerződést. Ebben az esetben az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 234. cikke a vényköteles vényről. E cikk szerint az a személy - állampolgár vagy jogi személy - aki nem az ingatlan tulajdonosa, de jóhiszeműen, nyíltan és folyamatosan tizenöt évig nyíltan és folyamatosan birtokolja saját ingatlant, vagy öt évig más vagyontárgyat. az ingatlan tulajdonjoga.
Cikk (4) bekezdésével összhangban Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 234. cikke a vényköteles periódus idején olyan személyek birtokában lévő dolgokkal kapcsolatban, akiknek birtokából az Art. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 301. és 302. cikke legkorábban a vonatkozó követelmények elévülési idejének lejártakor kezdődik.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénumának 1998. február 25-i állásfoglalásának N 8 17. pontjában szerepel, hogy a megszerzés elévülési ideje legkorábban az eladási követelés elévülési idejének lejártával kezdődik. tulajdonos vagy más tulajdonos.
Az ezekre a követelményekre alkalmazott elévülési idő három év (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 196. cikke), és az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 200. cikke attól a naptól kezd el áramlani, amikor az a személy, akinek jogát megsértették, megtudta vagy meg kellett volna tudnia a joga megsértését. Cikk (1) bekezdésének normái alapján. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 200. cikke nem határozza meg határozottan az elévülés kezdetének pillanatát, ez a kérdés értékelő és minden esetben meg kell oldani, figyelembe véve a sajátos körülményeket. Ráadásul ezeket a körülményeket általában csak a potenciális felperes ismeri, és az a személy, aki a vételkötelezettség szabályai alapján az ingatlan tulajdonosának tartja magát, nem rendelkezik információkkal arról, hogy a tulajdonos (egy másik tulajdonos) jogainak megsértése. Következésképpen az ingatlan tulajdonjogát igazoló dokumentumok tanulmányozásával lehetetlen feltétlenül megállapítani a tulajdonjognak a személytől való megszerzésének pillanatát a megszerzés elévülése miatt. Ugyanakkor, a fentiek figyelembevételével, a személy ingó vagyontárgyak tulajdonjogának megerősítése céljából abból kell kiindulni, hogy egy személynek, aki a vételkötelezettség szabályainak megfelelően vagyont követel, igazolnia kell az említett tulajdonjogát. ingatlan (általában ezek számviteli bizonylatok) legalább nyolc évig.
A bérleti jog zálogának elfogadása vagy más dologhoz fűződő egyéb jog elfogadása során emlékeztetni kell arra, hogy ez a zálogjog a tulajdonos vagy a gazdasági irányítás jogával rendelkező személy beleegyezése nélkül nem megengedett, ha ennek elidegenítése törvény vagy szerződés tiltja e személyek beleegyezése nélküli jogát.
2. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 336. cikke értelmében a zálogjog bármely tulajdon lehet, beleértve a dolgokat és a tulajdonjogokat (követeléseket), kivéve a forgalomból kivont vagyont, a követeléseket, amelyek elválaszthatatlanul kapcsolódnak a hitelező személyiségéhez, különösen , tartásdíj, élet- vagy egészségkárosodás megtérítése iránti igények, valamint egyéb jogok, amelyeknek más személyhez való hozzárendelését törvény tiltja. Bizonyos típusú vagyontárgyak, különösen az állampolgárok vagyonának zálogjogát, amelyet nem hajtanak végre, törvény tilthatja vagy korlátozhatja. Azok a tulajdonságtípusok, amelyek nem zárhatók ki, az Art. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 446. cikke. Az Orosz Föderáció kulturális jogszabályainak (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Tanácsa által 1992.10.9-én N 3612-1 által jóváhagyott) alapjainak 51. cikke előírja, hogy az állami és önkormányzati múzeumokban, művészeti galériákban, könyvtárakban tárolt kulturális értékek , levéltárakat és más állami szervezeteket nem lehet ígérni. Az Art. A "Jelzálogkölcsönről (ingatlan zálogjog)" szövetségi törvény 63. jelzálogkölcsön nem engedélyezett:
Állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telkek;
Olyan telekrész, amelynek területe kisebb, mint az Orosz Föderáció alkotó egységeinek szabályozási aktusai és a helyi önkormányzatok különböző célú és engedélyezett földterületekre vonatkozó szabályozási aktusai által megállapított minimális méret.
Az ingatlanok listáját, amelyek záloga korlátozott, az Orosz Föderáció elnökének 1992.02.22-i N 179. rendelete hagyja jóvá. A lista olyan vagyont tartalmaz, amelynek szabad eladása tilos. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 129. cikke szerint az ilyen vagyon csak a forgalom bizonyos résztvevőihez tartozhat, vagy a forgalomban való jelenlétét külön engedély engedélyezi. Tehát maga a meghatározott ingatlan záloga nem tilos, de a zálogjogosultnak nehézségei lehetnek az ilyen vagyon végrehajtásának kivetésével, mivel megszerzőinek köre korlátozott. Az Orosz Föderáció kormányának 1992. december 10-i N 959 rendeletével összhangban a meghatározott ingatlan (termékek) értékesítését azoknak a fogyasztóknak végzik, akiknek engedélyük van annak használatára az Orosz Föderációban, vagy az alábbiak alapján: kvóták.
Nézzük meg a fedezet bizonyos típusait, amelyek meglehetősen elterjedtek a banki gyakorlatban.
A kölcsön visszafizetési kötelezettségének teljesítése biztosítékaként biztosítékként elfogadják a jövőben a zálogjogosult számláján jóváírt pénzeszközökre vonatkozó tulajdonjogokat. Általános szabály, hogy az ilyen biztosítékokat akkor használják, ha az alap kifizetője egy jól ismert és pénzügyileg megbízható szervezet. Annak ellenére, hogy az ilyen típusú biztosítékokat elterjedten használják, emlékeztetni kell arra, hogy az a szerződés, amely alapján a meghatározott jogokat fedezetként elfogadják, érvénytelen az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. cikke, mivel az ellentmond az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 336. cikke. A pénzeszközökre vonatkozó jogok zálogjog alá eshetnek, amennyiben a bankszámla-szerződés szerinti jogok átruházhatók, és a számlaszerződés érvényességi ideje alatt a bankszámlaszerződés alapján a jogok részleges átruházása nem lehetséges. Így a tulajdonosi jogok záloga a számlán lévő pénzeszközök vonatkozásában csak azokra a jogokra vonatkozhat, amelyek a bankszámla-szerződés megszűnése után keletkeznek (a számlán lévő pénzeszközök egyenlegéhez viszonyítva). Ez az álláspont a követelések jogainak engedményezésének lehetőségével kapcsolatos választottbírósági gyakorlaton alapul a bankszámla-szerződés érvényességi ideje alatt (lásd például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnökségének 05/27 / N 494/97, 1997. április 29., N 1435/97, N 584/97.
A védjegy kizárólagos jogának zálogjogtulajdonosai biztosítékként kínálják fel a bankokat a kölcsön védjegyjogainak visszafizetésére vonatkozó kötelezettségeik teljesítésének biztosítékaként. Ugyanakkor az Orosz Föderáció 1992. szeptember 23-i N 3520-1. Sz. "Az áruk védjegyeiről, szolgáltatási védjegyeiről és eredetmegjelöléseiről" szóló törvény nem írja elő közvetlenül a védjegyre vonatkozó jogok zálogként történő átruházásának lehetőségét. Az Art. Művészet. Az említett törvény 25., 26. §-a szerint a védjegy kizárólagos jogának átruházása csak engedményezés formájában lehetséges, a védjegyhasználati jog átruházása pedig licencszerződés alapján lehetséges. A törvény nem írja elő a védjegy átruházásának egyéb formáit vagy a használat jogát. Így a védjegy kizárólagos jogainak vagy annak használatához való jog gyakorlásához az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 350. száma lehetetlen. Következésképpen lehetetlen elfogadni ezeket a jogokat fedezetként.
Elég gyakran az értékpapírok mellett, amelyek zálogjogának jellemzőit az alábbiakban tárgyaljuk, zálogként felajánlják a zálogjogosult részvénytársaság részvényeinek részvényeit.
Az 1998.02.08-i N 14-FZ "A korlátolt felelősségű társaságokról" szövetségi törvény (a továbbiakban: LLC-törvény) 22. cikke a társaság résztvevőjének jogot biztosít arra, hogy a részvényeinek egy részét (a részvény egy részét) zálogjogának alaptőkéjébe zálogba adja. a társaságot egy másik társaság résztvevőjének vagy harmadik félnek. Az LLC alaptőkéjében való részesedés harmadik félnek történő zálogosítása csak a társaság résztvevőinek közgyűlésének határozatával lehetséges, amelyet a társaság összes résztvevőjének szavazati többségével fogadnak el, amennyiben a résztvevők nagyobb számú szavazatát az ilyen döntés meghozatalára az LLC alapító okirata nem írja elő. Az LLC alaptőkéjében való részesedés nem vállalható, ha a társaság alapszabálya tiltja az ilyen ügyleteket. Így az LLC alaptőkéjében való részvény zálogként történő elfogadásának kérdésében történő döntést megelőznie kell egy LLC alapító okiratának jogi vizsgálatát a fenti rendelkezések megléte tekintetében.
Ellenőriznie kell a társaság tagjának befizetett részvényét is, amelyet elzálogosítottak, mivel az Art. Az LLC törvény 21. §-a értelmében a társaság résztvevőinek részvénye csak abban az részben lehet elidegeníteni, amelyben kifizetik. Ha nem teljesen kifizetett részvényt zálogoznak, akkor a zálogjog tárgyát az LLC résztvevőjének ténylegesen kifizetett részesedése alapján határozzák meg.
3. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 334. cikke értelmében zálogjog egy megállapodás alapján, valamint egy törvény alapján keletkezik az abban meghatározott körülmények bekövetkeztekor, ha a törvény melyik vagyonról rendelkezik és biztosítja a teljesítést amelynek kötelezettségét elismertnek tekintik.
A törvény alapján létrejött zálogjog előírja például az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 488. cikke: a hitelre eladott árukat a vevőnek történő átadásuk pillanatától a teljes kifizetésükig az eladó zálogosnak tekinti annak biztosítására, hogy a vevő teljesítse fizetési kötelezettségét az árukra, hacsak az adásvételi szerződés másként nem rendelkezik. Ezt a szabályt a zálogjog jogi vizsgálatának során kell követni. A biztosítékként felajánlott ingatlan megszerzésének alapját képező megállapodást elemezve figyelmet kell fordítani a megállapodásban előírt fizetési eljárásra. Ha az ingatlan zálogba adásának időpontjában a vevő (zálogjogosult) nem fizetett, vagyis a törvény értelmében van zálog, akkor ennek az ingatlannak a zálogkölcsön visszafizetésének záloga későbbi zálog lesz. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 342. cikke, ha a zálogjogot más követelések (későbbi zálogjog) biztosítása érdekében újabb zálogjognak vetik alá, a következő zálogjogosult követelései a korábbi zálogjogosultak követelései után ezen ingatlan értékéből teljesülnek . Tehát a vagyon későbbi zálogként történő elfogadásakor fel kell mérni a korábbi zálogjogosultak követeléseinek nagyságát és feltételeit, és össze kell kapcsolni azokat a zálogtárgy értékelésével, hogy a későbbi zálogjogosultnak elegendő pénze legyen a elzálogosított tétel.
A későbbi zálogjogok megengedettek, kivéve, ha azt korábbi zálogszerződések tiltják. Ennek a követelménynek a megsértése a későbbi zálogjog érvénytelen elismerését vonja maga után. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. cikke. A biztosíték ezen okból történő elvesztésének kockázatának csökkentése érdekében meg kell követelni, hogy a zálogjogosult olyan dokumentumokat nyújtson be, amelyek megerősítik a terhek hiányát, zálog formájában a zálogként felajánlott ingatlanra (kivonat a zálogkönyvből, egy kivonat az ingatlanok jogainak egységesített állami nyilvántartásából). Cikk (3) bekezdésével összhangban 342. §-a alapján a zálogjogosult köteles minden további zálogjogosultat tájékoztatni az ingatlan minden meglévő zálogáról, az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 339. cikke, és felelős a zálogkötelezetteknek e kötelezettség elmulasztása miatt okozott veszteségekért.
Cikk (5) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 488. cikke előírhatja, hogy a zálogosnak meg kell követelnie az ingatlan megszerzésének szerződésében azokat a feltételeket, amelyek a teljes fizetés pillanatáig az eladót nem zálogozzák el.
A törvény alapján attól a pillanattól kezdve, hogy a hitelfelvevő tulajdonjogát a megfelelő lakóházhoz vagy lakáshoz nyilvántartásba vették, egy lakóház vagy lakás jelzálog keletkezik, amelyet részben vagy egészben egy bank hiteleszközeinek felhasználásával szereznek be vagy építenek be. egyéb hitelintézet (a "Jelzálogkölcsönökről (ingatlan zálogjog)" szövetségi törvény 77. cikkének 1. pontja, módosítva, 2005. január 11-én lépett hatályba a 2004. december 30-i szövetségi törvény N 216-FZ).
4. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 339. cikke előírja a zálogszerződés írásbeli megkötésének követelményét, amely betartható egy dokumentum formájában elkészített írásbeli megállapodásban, valamint a a zálogszerződésben részt vevő felek közötti dokumentumok postai, távírói, teletípusos, telefonos, elektronikus vagy bármilyen más olyan kapcsolat útján, amely lehetővé teszi annak megbízható megállapítását, hogy a dokumentum a szerződő felektől származik. Annak érdekében, hogy a felek ilyen lehetőséget kapjanak, először meg kell állapodniuk a kommunikáció tervezett módjáról, a felek azonosításának módszereiről (postai cím, faxszám, e-mail cím stb.) És a dokumentumok cseréjére vonatkozó eljárásról ( feltételek, felhatalmazott személyek, a csatlakozási eljárás a fenti kommunikációs eszközökkel kötött megállapodás alapján). Ez a megállapodás egy dokumentum formájában elkészített szerződéssel valósítható meg. Jelzálogkölcsön-szerződés esetén Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 339. cikke előírja a kötelező nyilvántartásba vételt is a vonatkozó vagyonnal folytatott ügyletek nyilvántartásba vételéhez.
A biztosítékok értékelése
A Ptk. Nem ír elő követelményeket a zálogtárgy értékelésének meghatározására. Ugyanakkor a zálogjog tárgyát képező ingatlannak többféle becslése lehet: könyv szerinti érték, piaci érték, ár, amelyet az igazgatóság vagy a részvénytársaság zálogkötésről szóló közgyűlése tartalmaz. tranzakció, amely jelentős tranzakció vagy érdekelt fél tranzakciója ennek a részvénytársaságnak ... Felmerül a kérdés: ezek közül a becslések közül melyiket kellene a feleknek a zálogszerződésben feltüntetni, mint annak alapvető feltételét? A biztosíték értékelése a felek megállapodása alapján meghatározott értékelés, amely nem eshet egybe sem a piaccal, sem a könyv szerinti értékkel. Ugyanakkor a zálogtárgy ára (tranzakciós ár), amely szerepel a részvénytársaság igazgatóságának vagy közgyűlésének zálogügylet megkötéséről szóló határozatában, amely jelentős ügylet vagy érdekelt ügylet , a zálogszerződésben alapvető feltételként szerepelnie kell.
A zálogtárgynak a megállapodásban részes felek általi értékelésének objektívnek kell lennie, és összhangban kell állnia a zálogjog könyv szerinti értékével vagy piaci értékével. A jelenlegi banki gyakorlatban a fedezet értékelését az ingatlan piaci értékének diszkontálásával határozzák meg. Úgy tűnik, hogy a zálogjog jelentős alábecsülésével azt mondhatjuk, hogy a felek nem értettek egyet a meghatározott értékelésben. Azt is szem előtt kell tartani, hogy a zálogjog értékelése nem lehet kevesebb, mint a záloggal biztosított kötelezettség összege, különben a zálog biztonsági jellege hiányzik (kivéve, ha a fő kötelezettség egy részét a a zálogjog, amelynek összege megegyezik a zálogtárgy értékelésével).
A vagyon fedezetként történő elfogadásakor emlékeznie kell az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 348. cikke, amely előírja, hogy a zálogtárgy kizárása megtagadható, ha a hitelfelvevő által biztosított biztosíték megsértése rendkívül jelentéktelen, és a zálogjogosult követelésének nagysága ennek következtében egyértelműen aránytalan az értékével. zálogjogának. Így a biztosíték értékének arányosnak kell lennie a biztosított kötelezettség összegével.
Ha ki akarja értékelni a fedezetet, akkor felveheti velünk a kapcsolatotElérhetőség ... Hívjon minket, mi segítünk! Nyereséges és kényelmes velünk dolgozni! Reméljük, hogy találkozunk ügyfeleink között!
1. cikkely Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) 340. cikke megállapítja, hogy a zálogtárgy értékét a felek megállapodása határozza meg, hacsak jogszabály másként nem rendelkezik. Ezt a feltételt azonban a törvény nem írja elengedhetetlennek. Ugyanakkor az Art. A jelzálogkölcsönökről (ingatlanok zálogjogáról szóló) 1998. július 16-i szövetségi törvény (a továbbiakban - a jelzálogkölcsönökről szóló szövetségi törvény) 9. cikke megállapította, hogy a jelzáloggal biztosított kötelezettség teljesítése.
Így a zálogjogviszonyban részes felek kötelesek megjelölni a zálogjog egyeztetett értékelését. Megállapíthatják az ilyen értékelést függetlenül, és kapcsolatba léphetnek egy értékelővel.
A zálogviszony résztvevői függetlenül határozzák meg az értékelést, megállapodva egymással, vagy kapcsolatba lépnek az értékbecslővel, és a feladatban feltüntetik, hogy milyen típusú értéket kell meghatározni.
A törvény nem határozza meg, hogy milyen szempontok alapján kell elvégezni az értékelést. A zálogtárgy értékének megegyezésének módját a törvény nem írja elő. A gyakorlatban a szerződésben a felek feltüntethetik a zálogjog értékét anélkül, hogy meghatároznák annak típusát, többféle értéket is feltüntethetnek. A biztosítéki ügyletek résztvevői a független értékbecslő jelentése alapján meghatározhatják a költségeket, vagy önállóan is megállapodhatnak, szakember bevonása nélkül, a hasonló ingatlanok átlagos piaci árai alapján.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2005. január 1-jei tájékoztató levelének 19. pontjában. A 90. sz. "A jelzálogkölcsön-megállapodással kapcsolatos jogviták választott bíróságok általi mérlegelésének felülvizsgálata" kijelenti, hogy ha a felek a jelzálogszerződésben több különböző értékelést jeleznek a jelzálog tárgyáról, akkor egy ilyen megállapodás nem tekinthető meg nem kötöttnek , ha meg lehet állapítani, hogy az értékelések közül melyikben állapodtak meg a felek a jelzálogszerződés lényeges feltételeként.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának fenti ajánlásának magyarázatában az egyik megfontolt eset körülményeit közöljük. Az eset körülményeiből következik, hogy a jelzálogkölcsön-megállapodásban a felek a jelzálog tárgyának három különböző értékelését jelölték meg: egy független értékbecslő következtetéseinek megfelelő értékelést, egy jelzálogkölcsön-értékelést és a hitelintézet dokumentumai szerinti értékelést. műszaki leltártestület.
Ugyanakkor a bíróság megállapította, hogy a jelzáloggal terhelt épület költségeit a műszaki leltártestület dokumentumai szerint a felek jelezték az Art. Az Orosz Föderáció 1991.12.09-i, az állami illetékről szóló 2005. december 9-i törvényének 4. cikke, amely a jelzálogkölcsön-megállapodás megkötésekor volt hatályban. A jelzálogjog tárgyának a felek által megbízott független értékbecslő általi értékelése, amelyet a felek a jelzálogkölcsön-megállapodásban megjelöltek, az "Oroszország Föderációs Értékbecslési Tevékenységéről" szóló szövetségi törvény 12. cikke alapján tanácsos volt számukra és nem volt kötelező.
A fenti körülményekből kiindulva a bíróság arra a következtetésre jutott, hogy éppen a jelzálog érték az a becsült érték a jelzáloggal terhelt épületre, amelyet a felek egymás közötti megegyezéssel adtak ennek a jelzálog tárgynak.
A Polgári Törvénykönyv 340. cikkének (1) és (2) bekezdésében, amelyet a Szövetségi törvény 2013.12.21. A 367-FZ sz. Kimondja, hogy ha a törvény másként nem rendelkezik, a biztosíték értékét a felek megállapodása határozza meg. A zálogjog tárgyának piaci értékében bekövetkezett változás a zálogszerződés megkötését vagy a zálog törvény szerinti megjelenését követően nem alapja a zálog megváltoztatásának vagy megszüntetésének, hacsak jogszabály vagy a megállapodás másként nem rendelkezik.
A "Jelzálogkölcsönről" szóló szövetségi törvény az ingatlanértékek két típusát említi: a biztosíték értékét (a 67. cikk (2) bekezdése kimondja, hogy "a jelzálogszerződés alapján elzálogosított földterület fedezetértékét a jelzálogkötelezett és a jelzálogos kölcsönös megállapodása határozza meg" ) és a piaci érték (a (3) bekezdésben a 9. cikk kimondja: "Olyan ingatlan zálogjogának esetében, amelyet nem építettek ki, és amely állami vagy önkormányzati tulajdonban van, ennek az ingatlannak a piaci értékét értékelik"). A törvényben sehol máshol nincs meghatározva, hogy milyen típusú ingatlanértéket kell meghatározni a szerződésben.
Az Art. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény 3. cikke szerint az értékelt tárgy piaci értékét annak a legvalószínűbb árnak határozzák meg, amelyen el lehet idegeníteni ezt az értékelési tárgyat a nyílt piacon versenykörnyezetben, amikor az a tranzakció ésszerűen, minden szükséges információ birtokában cselekszik, és a tranzakciós ár értéke nem tükröz rendkívüli körülményeket.
Az ingatlan fedezeti értékének jogszabályi meghatározása nincs. A polgári jog tudományában az utóbbi időben széles körben elterjedt az az álláspont, hogy a szabályozási aktusokban található „fedezetérték” kifejezést a piaci érték szinonimájának kell tekinteni, amelyet „ténylegesnek”, „tisztességesnek” stb.
Ez az álláspont azonban nem tűnik teljesen helyesnek. A jelenlegi szabályozás feltételei között és a fedezetérték fogalmának hiányában természetesen meg kell állapodni abban, hogy mivel a szövetségi értékelési szabványokban nincs fedezetérték, nincsenek utasítások a fedezetérték meghatározására, ezért nem tudjuk tekintse önálló értéktípusnak. Ugyanakkor a piaci érték általánosan elfogadott szinonimáival ellentétben a "fedezetérték" fogalmát pontosan azért használják, hogy hangsúlyozzák a zálogba adott ingatlan értékének különleges jellegét, szembeszálljanak annak piaci értékével. Elegendő előfeltétel van a biztosíték értékének mint értéktípus elkülönítésére. A törvénynek elsősorban a társadalom valós szükségleteiből kell származnia. A zálogviszonyok gyakorlata azt mutatja, hogy a zálogtárgy értékét, különösen ha ingatlant árverésen értékesítenek, nem szabad a piaci érték alapján meghatározni.
Tevékenységében a bankok aktívan működnek ezzel az ellentmondásos kifejezéssel. A biztosítékérték fogalmát az Orosz Föderáció Központi Bankjának 1997. június 30-i utasításából alakították ki. A jelenleg lejárt 62a. Sz. „Az esetleges hitelveszteségekre képzett tartalékképzési és felhasználási eljárásról”, amely már lejárt, ahol a fedezetértéket „az ügyfél azon kötelezettségeinek maximális összegeként határozzák meg, amelyet ez az ingatlan képes biztosítani, ez az összeg a biztosíték piaci értékének meghatározásával, levonva az értékesítés költségeit és a végrehajtás sebességének esetleges kedvezményeit ”. A banki gyakorlatot a legtöbb esetben ezek a kritériumok vezérlik a fedezetérték meghatározásához.
Gazdasági szükség van a biztosítékérték kifejezés meghatározására és használatára. A zálogjogosult bankok fedezetértéket használnak, annak ellenére, hogy jelenleg a törvény nem ismeri el önálló értéktípusként, és a szokásnak tulajdonítható.
Jelenleg a törvény nem ír elő külön utasításokat a biztosítékként elzálogosított vagyon értékelésére. Jelenleg azokban az esetekben, amikor az ingatlant a szerződésben kötelező zálogjog alapján kell értékelni, meg kell állapítani az ingatlan piaci értékét.
A bírói gyakorlat azt mutatja, hogy a zálogtárgy elzárásának értékelését az ingatlan piaci értéke alapján kell meghatározni. Ezt az álláspontot az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága tartja be. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnökségének 01.15-i tájékoztató levelének 6. bekezdésében. A 26. sz. „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének zálogjogra vonatkozó normáinak választott bíróságok általi alkalmazásával kapcsolatos viták elbírálási gyakorlatának áttekintése” megállapítja, hogy a zálogjogosult és a zálogjogosult közötti vita esetén a kezdeti eladás A zálogjog árát a bíróság az ingatlan piaci ára alapján állapítja meg. Annak ellenére, hogy az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége tájékoztató levelének ezen ajánlásait a "Jelzálogkölcsönről" szóló szövetségi törvény elfogadása előtt dolgozták ki, 16 év után jelenleg érvényben vannak.
Vita hiányában a bíróság kétségkívül feltünteti a szerződésben megállapított árat. Ez a helyzet közvetve azt jelzi, hogy a szerződésben szereplő árnak piaci árnak kell lennie. Valójában, ha a szerződés nem a piaci árat, hanem valamilyen más árat jelöl, és egyik fél sem tiltakozik az ingatlan ezen az áron történő értékesítése ellen, akkor a bíróságnak nem lesz oka az eredeti eladási ár önálló meghatározására.
2. cikk, Art. A Polgári Törvénykönyv 348. cikke, valamint a "Jelzálogkölcsönről" szóló szövetségi törvény 54.1. Cikkének 1. pontja megállapítja, hogy a zálogjog kizárása nem megengedett, ha az adós által biztosított biztosítéki kötelezettség megsértése jelentéktelen, és a zálogjogosult követelésének összege egyértelműen aránytalan a zálogjog értékével.
A jogsértés jelentéktelenségét akkor feltételezzük, ha a bíróság kizárásról szóló határozatának meghozatalakor a következő feltételek egyidejűleg teljesülnek: a teljesítetlen kötelezettség összege kevesebb, mint a jelzálogjog tárgyának értéke és az eladási időszak öt százaléka. a zálogjoggal biztosított kötelezettség teljesítésének késedelme kevesebb, mint három hónap (a "Jelzálogkölcsönökről szóló szövetségi törvény" 54.1 cikkelyének 1. szakasza). Az ingó vagyon zálogjogához al. 1. cikk 2. pontja Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 348. cikke kimondja, hogy a zálogjoggal biztosított kötelezettség megsértését jelentéktelennek kell tekinteni, és a zálogjogosult követelésének összege egyértelműen aránytalan a zálogjog értékével, ha a teljesítetlen kötelezettség összege kevesebb, mint a zálogtárgy értékének öt százaléka, és a zálogjoggal biztosított kötelezettség teljesítésének késedelmi ideje kevesebb, mint három hónap. A "Jelzálogkölcsönről" szóló szövetségi törvénnyel ellentétben az Orosz Föderáció Állami Bizottsága nem írja elő, hogy a szabály csak a kizárás bírósági eljárására vonatkozik.
Így a zálogtárgy értéke összekapcsolódik az adós által teljesítetlen kötelezettség összegével. A zálogtárgy elzárásának képessége az adósság összegének a zálogjog értékéhez viszonyított arányától, valamint a végrehajtás késedelmétől függ.
Ugyanakkor az Art. 348. Polgári Törvénykönyv és Art. 54.1. A "Jelzálogkölcsönökről" szóló szövetségi törvény nem tisztázza az elemzett kérdést, mivel azok nem elég konkrétak. A zálogszerződésben meghatározott érték jogi természetének bizonytalansága továbbra is fennáll. Egyelőre nem világos, hogy az adósság öt százalékát milyen értéken számolják. Hogyan fogják meghatározni ezt a költséget.
A szabályok bizonytalansága hozzájárul a viták kialakulásához: a bíróságon lehetséges a vita arról, hogy egy adott helyzetben megengedett-e a vagyon kizárása. A felek különböző lehetőségeket kínálnak az öt százalék kiszámításához, a törvénynek a maguk javára történő értelmezéséhez: a szerződésben meghatározott érték öt, vagy a vita idején a piaci érték öt százalékához. Mint a gyakorlat azt mutatja, ez a költség jelentősen változhat.
Véleményünk szerint az Art. 348. Polgári Törvénykönyv és Art. A "Jelzálogkölcsönökről szóló szövetségi törvény" 54.1. Cikkét a zálogszerződésben meghatározott érték felhasználásával kell értelmezni. Ennek bizonyos okai vannak. Különösen a normák általános értelméből és a jogalkotó akaratából kell kiindulni. Meggyőződésünk, hogy ezeknek a normáknak nemcsak a bíróság, hanem a zálogos jogviszonyban részt vevő felek számára is működniük kell még a bírósághoz fordulás pillanata előtt. A törvény követelményei alapján a feleknek önállóan kell meghatározniuk, hogy a zálogjog tárgyát melyik ponton és milyen körülmények között bírósági úton zárhatják le. Vagyis a vizsgált normák feladata megakadályozni a bíróság előtti idő előtti fellebbezést az igények kielégítésének elutasításakor.
Az elemzés alapján szükségesnek tartjuk a fedezetérték független függvényének kiemelését: a fedezet értéke az adósság összegéhez viszonyítva kritérium a biztosíték tárgyára vonatkozó kizárás lehetőségének meghatározásához.
Figyelemre méltó, hogy az Art eredeti változata. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 348. cikke nem utalt a zálogtárgy értékének a fő kötelezettséggel kapcsolatos adósság összegének arányára. Ezért ezt az arányt csak a bíróságok határozták meg, és értékelő jellegű volt, amelynek kapcsán egyes esetekben a bíróságok meglehetősen váratlanul elutasították a keresetet.
A "fedezetérték" fogalmának használatának egyik célja meghatározni az adós hitelezővel szemben fennálló monetáris kötelezettségének maximális összegét, és azt a maximális összeget jelenti, amelyet bizonyos vagyon zálogjogával biztosítani lehet.
Ugyanakkor a „fedezetérték” kifejezést a „Jelzálogkölcsönről” szóló szövetségi törvény jelenleg csak a telekre vonatkozik. A "biztosítékérték" kifejezést az 1998.02.11-i moszkvai törvény 3. cikke "Az értékelési tevékenységről Moszkva városában" 3. cikke tartalmazta, amely szerint e törvény alkalmazásában az értékelési tevékenység a következő: jogi, gazdasági, szervezeti-technikai és más jellegű kapcsolatok összessége a piaci vagy más érték megállapításához (fedezet, felszámolás és egyéb) az értékelési tárgyakkal kapcsolatban. Ez a dokumentum 2002-ben érvénytelenné vált, Moszkva városának 2002. május 22-i, 28. sz. Törvényének elfogadásával kapcsolatban. A biztosíték értékét a törvény külön értéktípusként jelölte meg, a piaci és a likvidációs érték mellett.
Amint láthatja, a szabályozási jogi aktusok részben elismerik a biztosíték értékét egy meghatározott értéktípusként. A fedezetérték azonban jelenleg nem önálló értéktípus. Úgy gondoljuk, hogy ezt a hézagot, amely vitát és bizonytalanságot okoz az elzálogosított jogviszonyok szabályozásában, meg kell szüntetni. Ehhez véleményünk szerint a biztosítékértéknek valóban aktív értéktípusgá kell válnia, meg kell határozni a helyét a fedezetre vonatkozó szabályrendszerben, meg kell fogalmazni a fedezetérték fogalmát, meghatározni annak meghatározásának módszerét és változtass.
A biztosítékérték következő koncepcióját kínáljuk. Biztosítéki érték - a zálogtárgy értéke, amelyet a felek megállapodtak a zálogszerződésben, és meghatározta az adott tárgy zálogával biztosítható maximális pénzösszeget, valamint kritériumként szolgál a kizárás lehetőségének meghatározásához. a zálogtárgyon a főmegállapodás alapján tartozással összevetve, és leginkább azt a valószínű árat tükrözi, amelyen a zálogtárgy elidegeníthető nyilvános árverés útján történő értékesítéssel vagy a zálogkötelezett és a zálogjogosult által elfogadott más módon történő értékesítéssel.
A biztosíték értéke a piaci értéken alapul. Az Orosz Föderáció jelzálogjogra vonatkozó jogszabályai megállapították, hogy amikor a jelzáloggal terhelt ingatlanokat kizárják, a kezdeti eladási árat az ingatlan piaci értékének nyolcvan százalékával állapítják meg, amint azt az értékbecslő jelentése meghatározza (a Társaság 54. cikkének 2. részének (4) bekezdése Szövetségi törvény "A jelzálogkölcsönökről").
A bírósági és nem bírósági kizárási eljárás kezdeti eladási árának differenciált szabályozása, amely már régóta fennáll, az érték típusára való hivatkozás hiánya, a törvény által nem meghatározott kifejezések használata a hatékonyság csökkenéséhez vezet zálogjogi műveletek.
Sajnos a mai napig nem tettek lépéseket ebbe az irányba. A polgári törvénykönyvben végrehajtott változtatásokat a jelzálogkölcsön-kapcsolatok egyéb problémáinak szentelik. Nyilvánvalóan rengeteg törvényalkotási munkát kell elvégezni annak érdekében, hogy a kötelezettség teljesítésének garanciájaként stabilizálják az ígéretet.
A zálogviszonyok gyakorlata azt mutatja, hogy az érték kérdésére kell megfelelő figyelmet fordítani, a zálogjog értékének meghatározása területén a jogviszonyok egységes és logikus felépítésének kialakítása a zálogműveletek maximális hatékonyságának elérése érdekében .
1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (első rész), 1994. november 30., 51-FZ. Sz. // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai. - 1994.12.05. - 32. sz. - Art. 3301.
2. Az Orosz Föderáció 1991. december 9-i törvénye, 2005-1. Sz. "Az állami vámról" // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai. - 1996.01.01. - 1. sz. - Művészet. tizenkilenc.
3. Moszkva városának 1998.02.11-i törvénye, 3. szám "Az értékelési tevékenységről Moszkva városában" // A moszkvai duma értesítője. - 5. szám (39. o.). - 1998.
4. Moszkva városának 2002. május 22-i törvénye, 28. sz. "Moszkva városának 1998. február 11-i törvényének érvénytelen elismeréséről" A Moszkva városában végzett értékelési tevékenységről szóló 3. sz. Törvény és a törvény módosításáról Moszkva városának 2001. február 21-én kelt 6. sz. "Moszkva város egyes törvényeinek az Orosz Föderáció költségvetési kódexével való összhangba hozásáról" // Moszkvai Városi Duma Vedomosti. - 6. szám (124. cikk). - 2002.07.17.
5. Az Orosz Föderáció Központi Bankjának 1997. június 30-i utasítása. 62a. Sz. "Az esetleges hitelveszteségekre képzett tartalék kialakításának és felhasználásának eljárásáról" // Az Orosz Bank jegyzéke. - 91-92. - 1997.12.31.
6. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnökségének 1998. január 15-i tájékoztató levele. 26. sz. "Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének zálogjogra vonatkozó normáinak választott bíróságok általi alkalmazásával kapcsolatos viták elbírálásának gyakorlata" // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Értesítője. - 3. szám - 1998.
7. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnökségének 2005. január 28-i, 90. sz. Tájékoztató levele "A jelzálogkölcsön-szerződéssel kapcsolatos viták választottbírósági mérlegelésének gyakorlatának áttekintése" // A Legfelsőbb Választottbíróság Értesítője az Orosz Föderáció. - 4. sz. - 2005.
8. 1998.07.16-i szövetségi törvény, 102-FZ "Jelzálogkölcsönről (ingatlan zálogjogáról)" // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai. - 1998.07.20. - 29. sz. - Art. 3400.
9. 1998.07.29-i 135-FZ számú szövetségi törvény "Az értékbecslési tevékenységről az Orosz Föderációban" // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai. - 1998.03.08. - 31. sz. - Art. 3813.
10. Szövetségi törvény, 2013. december 21, 367-FZ. Sz. "Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének első részének módosításáról és az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak (jogalkotási aktusok rendelkezéseinek) érvénytelenítéséről" // Az orosz összegyűjtött jogszabályok Szövetség. - 2013.12.23. – 51. sz. - Art. 6687.
11. Shevelev B. Van fedezetérték? // Számvitel és bankok. 2011. No. 10. P. 43 - 49.
Ez a cikk elolvasása körülbelül 7 percet vesz igénybe.
Korábban már válaszoltunk arra a kérdésre, hogy "Hogyan lehet hitelbiztosítékot szerezni?" - beszélt a biztosított hitelek megszerzésének eljárásáról, figyelembe vette a fedezet típusait és az adósságbehajtás szakaszait.
Ez a cikk a biztosíték értékével foglalkozik:
Élvezd az olvasást!
A biztosíték a hitelfelvevő által biztosított vagyon, amelyet a kölcsönadóval kötött ügylet feltételeinek teljesítésének garanciájaként használnak fel. Általában ingatlanokról, járművekről, elektronikáról, ékszerekről vagy egyéb ingatlanokról beszélünk, amelyeket hivatalosan a jelzálogkölcsön birtokosa birtokol. Ha a hitelfelvevő határozottan nem hajlandó visszafizetni az aktuális hitelt, a pénzintézetnek teljes joga van a biztosíték értékesítését felhasználni a lehetséges veszteségek megtérülése érdekében.
Biztosítékra vonatkozó követelmények:
Így a kölcsön akkor tekinthető biztosítottnak, ha az ügyfél által nyújtott biztosíték teljes mértékben megfelel a hitelező által előterjesztett követelményeknek.
Meg kell jegyezni, hogy egyes pénzügyi intézmények bonyolítják a hitelezési eljárást azzal, hogy további biztosítékokat követelnek a zálogjogosulttól. Ugyanakkor a biztosított ingatlan értéke nem haladhatja meg túlzottan a kölcsön nagyságát. A biztosíték piaci ára általában 20-30% -kal magasabb, mint a hitel összege. Ez elég a lejárt tartozások kifizetéséhez.
A biztosíték vagyonának szakértői értékelése magában foglalja az aktuális piaci érték kiszámítását, mert a hitelbiztosítás fogalma közvetlenül függ a hitelfelvevő által kínált biztosíték minőségétől. A teljes fedezet kielégíti a bank követelményeit a tranzakció pénzügyi vonatkozásai tekintetében.
A biztosíték piaci értékének:
A hitelezők általában a fedezet értékét a kölcsön összes költségének összegeként kezelik. A piaci ár meghatározásához alapos értékelést kell végezni a fedezett objektumokról. Ehhez olyan szakértőket vesznek fel, akik a hitelintézet munkatársai vagy független szakemberként nyújtják szolgáltatásaikat. Az értékbecslő cégeket mind a hitelező, mind a hitelfelvevő felveheti.
A biztosíték értékének meghatározására szolgáló módszerek:
Természetesen a legjobb megoldás a fedezet értékének a semmiből történő kiszámítása. Ebben az esetben a szakemberek figyelni fognak a fedezet értékét befolyásoló további tényezőkre. Például a fedezet biztosításának szakaszában a költségeket nem veszik figyelembe, ezért a becsült érték nem felel meg a valóságnak. A szakértőknek mérlegelniük kell a hitelezési folyamattal kapcsolatos esetleges költségeket. Az optimális költség a biztosíték költsége, amely teljes mértékben fedezi a hitel megszerzéséhez tervezett lehetséges költségeket, kamatfizetéseket és egyéb költségeket.
A nagy bankok általában csak olyan likvid tárgyakat vesznek fedezetül, amelyekre állandó igény mutatkozik. Vagyonról beszélünk, amelynek értékesítése nem okozhat különösebb nehézséget. Kötelező követelménynek számít a dokumentumok helyes elkészítése és kivitelezése is a hatályos jogszabályoknak megfelelően.
A hitelezők megpróbálják figyelembe venni a kamat mértékét és az ingatlan jelenlegi likviditási szintjét. Ezenkívül a kölcsön folyósítása előtt meg kell biztosítania a fedezetként biztosított tárgyakat. A kölcsönzött ingatlan teljes biztosítékként használható. Például az autókölcsönök és a jelzálogkölcsönök pontosan ezt a formát feltételezik a tranzakció garantálásához.
Amikor szakembereket von be a biztosítékok értékelésébe, a pénzügyi intézmények általában egy teljes jelentés fogadását tervezik, amely feltünteti a fedezet konkrét paramétereit, és igazolja az értékére vonatkozó adatokat. A hitelezőnek csak szakértői következtetésekre van szüksége. Ha az értékelt ár nem egyezik meg a tranzakció paramétereivel, a pénzügyi intézmény elutasítja a finanszírozást. A potenciális hitelfelvevőnek más biztosítékot kell keresnie, vagy csökkentenie kell a pénzügyi kedvét a hitel méretének és a hitelezés időtartamának csökkentésével.
A biztosíték értékelésének szakaszai:
Az értékbecslési tevékenységekre vonatkozóan további követelményeket terjesztenek elő a biztosíték típusától függően. A szakértő köteles alaposan tanulmányozni a hitelfelvevő által nyújtott teljes dokumentumcsomagot, valamint magát a fedezetet is. Ha ingatlanról, elektronikáról vagy járművekről van szó, felmérik az ingatlan műszaki állapotát. Néha késztermékeket és különféle nyersanyagokat használnak fedezetként, ezért a hitelfelvevőnek további jogot kell szereznie azon helyiségek használatának jogára, amelyekben az ilyen tárgyakat tárolják. Így a zálogjog értékbecslése a dokumentumok ellenőrzését is magában foglalja.
A hitelezők megpróbálják a legmegfelelőbb követelményeket előterjeszteni a biztosítékokra, ezért az értékbecslők munkájuk során gyakran a pénzügyi intézmények kéréseiből indulnak ki. Az értékelés általában fél órától több hétig tart, a fedezet típusától függően. Ha bármilyen probléma merül fel az ilyen munka elvégzésének szakaszában, a hitelfelvevő megtagadhatja a további együttműködést a hitelezővel.
Az értékelési szakasz után a felek folytatják a szerződés megkötését. Egy ilyen dokumentum szerint a hitelfelvevő ingó vagy ingatlan vagyont ad át egy másik félnek (a hitelezőnek) annak érdekében, hogy garantálja a kutya visszatérését. A fedezetfolyamat lehetővé teszi a jobb hitelezési feltételek elérését. A tranzakciót önként garantáló hitelfelvevő hosszú lejáratú kölcsönökre pályázhat.
A szerződés meghatározza:
Az ügylet garanciájaként használt dolog a hitelfelvevő tulajdonát képezi. A hitelező csak akkor szerez hozzáférést a biztosítékhoz, ha az ügyfél megsérti a megállapodást. A hitelfelvevőnek tilos a kölcsönszerződés lejártáig eladni vagy átadni a zálogtárgyat.
A kényszerített követelés-behajtási eljárás csak abban az esetben következik be, ha az ügyfél szándékosan megszegi az ügylet feltételeit. Először a biztosítékot lefoglalja, majd a hitelező árverésre bocsátja. A kapott összeget, amely megfelel az ingatlan becsült értékének, vagy meghaladja ezt a mutatót, felhasználják az adósság kifizetésére. Az ingatlan értékesítéséből és a kölcsön visszafizetéséből származó bevételek fennmaradó részét visszafizetik a hitelfelvevőnek.
Gyakran kérdezik, hogy mit gondolok a bankok jelzálog-ingatlanjairól: nyereséges - nem jövedelmező, veszélyes - nem veszélyes ... Ma megválaszoljuk kérdéseit, és több mint 50 linket is közzéteszünk a bankok titkos részlegeihez, ahol megtalálja ezt az ingatlant.
Miért titkos? Mivel a legtöbb bank öregszik, hogy ne hirdesse túlságosan ezeket az oldalakat. Különböző okokból. Valaki nem akarja nyilvánosan kijelenteni, hogy sok mulasztója van, valaki csak lusta ...
Azok a vásárlók, akik átvészelik a tarka fájlokat, táblázatokat és adatbázisokat, érdekes tárgyakkal jutalmazzák érdekes áron.
Általánosságban elmondható, hogy főként az Ön számára teljesítettünk egy bravúrt, rengeteg banki oldalt végigjártunk, megtaláltuk a megfelelőt, és ma nyilvánosan közzétesszük őket. Kívánt Ossza meg ezt az információt a barátokkal - talán így gyorsabbak megtalálja álmaik lakását!
Tehát egyelőre válaszolok a kérdésekre:
Ha a piaci értéktől 50% -os kedvezménnyel vásárol, akkor csalódást okozhatok neked - az ilyen opciók általában nem lépnek be a nyílt piacra, hanem "önmaguktól" térnek el. Minden, amivel egy hétköznapi vevő foglalkozhat, legfeljebb 10-15% (ha szerencséje van).
De. Mint mindig a szemináriumokon mondom, ha a piaci árnál alacsonyabb áron sikerült ingatlant vásárolni, akkor már feketében van. Ha a piac tovább süllyed, akkor pénzveszteség nélkül egyszerűen közelebb kerül az új jelhez. Ha a jövőben az ingatlanpiac stabilizálódik, vagy akár minimális növekedésbe is megy, akkor már keresett.
Kimenet : ha sikerül olcsóbban megtalálni és megvásárolni az ingatlant, mint a piac, akkor az nyereséges.
Szinte az összes banki jelzáloggal fedezett ingatlan az, amelyet egykor jóváhagytak jelzálogkölcsönre. És itt nem lesznek őszintén csaló lehetőségek. Más kérdés, hogy a bankok általában nem mélyednek el mélyebben az ingatlan történetében, ezt a biztosítótársaság lelkiismeretére bízzák. Mi jön ki ebből - időről időre láthatja a média, amikor a lakást elveszik a vevőtől.
Sőt, a bankok fedezett ingatlanjai heterogének - lehetnek tárgyak a bank mérlegében, vagy lehetnek olyanok, amelyek még mindig a hitelfelvevők tulajdonában vannak.
Kimenet : még mindig ellenőriznie kell.
Egyébként, ha segítségre van szüksége és a vásárlás jogi támogatása mint ingatlan- figyelni .
Itt jutunk el a legfontosabb dologhoz - a titkos és félig titkos oldalak listájához jelzáloggal terhelt ingatlanokkal.
