Ezzel a cikkel az AKATO folytatja a leleplezésnek szentelt publikációs ciklust... Ezek a mítoszok (vagy hamis elméletek) az AKATO szakértői szerint katasztrofálisak Oroszország lakás- és kommunális szolgáltatásaira nézve, hozzájárulnak a társadalmi feszültség növekedéséhez, a fogyasztók és a szolgáltatók közötti "" kialakulásához. A ciklus cikkeit nem csak a lakásszektorban dolgozó szakembereknek, hanem elsősorban a lakás- és kommunális szolgáltatások (HUS) fogyasztóknak ajánljuk. A "Lakhatási és kommunális szolgáltatások mítoszai" ciklus cikkeinek teljes listája elérhető
**************************************************
Ez a cikk azt a mítoszt tárgyalja, amely a "lakóhelyiségek karbantartása" szolgáltatás költségeinek kiszámításának helytelen eljárásáról szól, nevezetesen: a lakás területének kiszámításakor való felhasználás elfogadhatatlanságáról.
Az Orosz Föderáció Lakáskódexének (az Orosz Föderáció Lakáskódexe) 158. cikke megállapítja:
«
».
A fenti normából arra a következtetésre jutunk, hogy a lakásfenntartási díj kiszámításakor a rubelben négyzetméterenként megállapított tarifát nem az ingatlanban lévő helyiségek területével kell megszorozni, hanem a fizető részesedésének területére a közös tulajdonban.
A logika egyértelmű - mivel a közös tulajdon fenntartásáról beszélünk, a költségek kifizetéséről a közös tulajdonban való részesedés arányában, akkor a tarifát meg kell szorozni ennek a nagyon közös tulajdonnak a területével.
Az elfogadott számítási módszer és a vizsgált elmélet által javasolt módszer közötti alapvető különbség megértéséhez egy példát adunk:
Vegyünk egy tipikus ötemeletes bérházat. Legyen az ingatlanban lévő helyiségek alapterülete 3000 négyzetméter, a lakások számát 60-ban feltételezzük, minden lakás területe 50 négyzetméter (összesen 60 X 50 = 3000). Az MKD közös helyiségeinek területe 450 méter. Legyen a lakásfenntartás díja 15 rubel négyzetméterenként.
Végezzük el a számítást az alkalmazott módszer szerint és a vizsgált elmélet szabályai szerint. Az érthetőség kedvéért a számítást a táblázatban mutatjuk be:
Amint az adott példából is látható, a vizsgált elmélet támogatóinak módszerével végzett számítás jóval alacsonyabb eredményt ad. Valójában ez a fő oka annak, hogy egy ilyen hamis elmélet támogatóinak száma jelentős mértékben növekszik.
A karbantartási díj lényegének megértéséhez nézzük meg a számítási eljárást.
Tehát először meg kell határozni a munkák és a karbantartási szolgáltatások listáját és gyakoriságát. Természetesen ez a lista nem lehet kevesebb, mint az általa jóváhagyott „Minimum lista”. PP RF 2013.03.04. N290... Most nem elemezzük részletesen a szolgáltatások összetételének kérdését, mivel a vélt hamis elmélet ezt nem érinti.
Továbbá a kialakított listán szereplő egyes munkák és szolgáltatások költségét becsüljük meg, összegezve a munkalista összköltségét. Itt kell megjegyezni, hogy a munkák listája egy évre szól. Ez az a kiszámított összeg, amely az irányítási szerződés alapján végzett munkák és szolgáltatások teljes költsége (ha egy házat kezelő szervezet kezel), vagy egy becsült költség (ha egy házat HOA kezel).
Miért fontos, hogy kifejezetten az évre fizessünk? Az a tény, hogy az év különböző időszakaiban különböző típusú munkákat lehet végezni. Például nyáron kimossák a fűtési rendszereket, lezárják a varratokat, télen leverik a jégcsapokat stb. Ezek különböző típusú munkák, és költségük is eltérő lesz, vagyis a költségek a különböző konkrét hónapokban eltérőek lesznek az év különböző időszakaiban. És a lakásfenntartás díjának legalább egy évig azonosnak kell lennie - Az LC RF 156. cikkének 7. része készletek: " A társasházban lévő lakás fenntartásáért fizetendő fizetés összegét egy időszakra állapítják megnem Kevésbéhogyanegy év».
Ezért először ki kell számítani az évre szükséges összeget, az éves befolyó összeget (és ez tartalmazza a vezetékek karbantartását, és a közös helyiségek karbantartását, valamint a telek karbantartását, valamint a bejáratok tisztítását, valamint a jégtelenítő anyagokkal való felszórását , és minden típusú közös ingatlan javítása stb. stb.) minden konkrét lakásból havi törlesztőrészletre kell váltani. Sőt úgy, hogy az év során a tulajdonosoknak kifizetésre bemutatott teljes összeg pontosan megegyezzen a számított éves becsléssel.
Jelenleg a következő módszert alkalmazzuk: az éves összeget elosztjuk 12-vel, így havi összeget kapunk. Az így kapott havi összeget elosztjuk az ingatlanban lévő helyiségek területével, így keletkezik a karbantartási díj.
A figyelembe vett pszeudoelmélet semmilyen módon nem vitatja ezt a tarifaszámítási eljárást, az elmélet hívei csak abban nem értenek egyet, hogy egy adott lakás karbantartási szolgáltatási költségének meghatározásához a megadott tarifát meg kell szorozni ennek területével. lakás.
Térjünk vissza példánkhoz, és mutassuk meg, honnan jött a havi 15 rubel négyzetméterenkénti tarifa.
Tehát a szolgáltatások és a karbantartási munkák teljes költségét évi 540 000 rubelre becsülik, havonta 540 000 / 12 = 45 000 rubel. A kapott havi szolgáltatási költséget elosztjuk a tulajdonban lévő helyiségek területével: 45000/3000 = 15. Ez pontosan ugyanaz a tarifa, 15 rubel négyzetméterenként havonta.
Emlékeztetünk arra, hogy a megadott számítási eljárást az elmélet hívei nem vitatják!
Most számoljuk ki, hogy mennyi pénzt kaphat egy közös tulajdon fenntartására szolgáltatásokat nyújtó szervezet a jelenleg használt számítási módszer és a vizsgált elmélet által javasolt módszer alapján:
|
Alkalmazott módszer |
Elméleti javasolt módszer |
|
|
1) Lakásfenntartási költség, havonta fizetendő egy lakás tulajdonosának: 2) A lakásfenntartás költsége, havonta fizetendő az összes MKD-beli lakás tulajdonosának: 3) A lakásfenntartás költsége, amelyet az összes MKD-beli lakás tulajdonosának kell fizetni az év során: |
Amint a fenti példából látható, a ház helyiségeinek tulajdonosai számára az évre bemutatott pénzeszközök összege a jelenleg elfogadott módszer szerint 540 ezer rubel, ami megfelel a szolgáltatások számított éves költségének. , de az elméletnek megfelelő számítás eredménye 81 ezer rubel, a szolgáltatások azonos éves becsült költsége mellett 540 ezer rubel. Ki fizesse ki a hiányzó 459 000 rubelt? Az elmélet szerzői erre a kérdésre nem adnak választ. Csak az a feltevés merül fel, hogy az elmélet hívei szerint a feltüntetett összeget a közös tulajdon fenntartására szolgáltatást nyújtó személynek kell megfizetnie. Ugyanakkor természetesen nem kell csökkennie sem a szolgáltatások minőségének, sem a számának.
Próbáljuk meg alkalmazni a javasolt elmélet módszerét, miközben megváltoztatjuk a karbantartási díj kiszámításának eljárását. Nevezetesen: a 45 000 rubel példában megállapított karbantartási szolgáltatások havi költsége nem a tulajdonban lévő helyiségek területével, hanem a közös helyiségek területével van osztva. Valójában, ha az elmélet azt javasolja, hogy a tarifát megszorozzák a közös tulajdonban lévő helyiségek területének részesedésével, akkor a tarifa kiszámításakor ésszerűnek tűnik pontosan a közös tulajdonban lévő helyiségek területét használni. Emlékezzünk vissza, hogy példánkban a lakások összterülete 3000 négyzetméter, a közös helyiségek területe pedig 450 négyzetméter. Az elmélet által javasolt módszerrel alkalmazható tarifa kiszámításához a számított 45 000 rubelt nem 3000 négyzetméterrel, hanem 450 négyzetméterrel osztjuk el: 45 000/450 = 100. karbantartási ráta 100 rubel lesz négyzetméterenként!
Most hasonlítsuk össze a két számítási módszert, figyelembe véve a karbantartási ráta kiszámításának eltérő megközelítését:
|
Alkalmazott módszer |
Elméleti javasolt módszer |
|
3000 négyzetméter (50 négyzetméter X 60 lakás) 45 000 / 3 000 = 15 rubel / négyzetméter havonta 6) Karbantartási költség lakásonként (50 négyzetméter terület): 15 X 50 = 750 rubel havonta 7) A lakástulajdonosoknak fizetendő teljes karbantartási költség a hónapban: 750 RUB X 60 apartman = 45 000 rubel 8) A lakástulajdonosoknak fizetendő teljes karbantartási költség évre: 45 000 RUB X 12 hónap = 540 000 rubel |
1) Az OI MKD karbantartási szolgáltatásainak költsége évente 540 000 rubel 2) Az OI MKD karbantartásával kapcsolatos szolgáltatások költsége havonta: 540 000 / 12 = 45 000 rubel 3) A tulajdonban lévő helyiségek összterülete: 4) A közös helyiségek területe 450 négyzetméter 5) Lakásfenntartási díj (rubel per négyzetméter havonta): 6) Az egyes lakások tulajdonosának részesedése a közös tulajdonban: 7) Az egyes lakások tulajdonosának részesedésének területe a közös tulajdonban: 8) Karbantartási költség lakásonként: 9) A lakástulajdonosoknak fizetendő teljes karbantartási költség a hónapban: 10) A lakástulajdonosoknak fizetendő teljes karbantartási költség évre: |
Mint látható, a számítások mindkét módszerre egybeestek! De a figyelembe vett elmélet módszere szerinti számítás eredménye csak akkor lesz helyes, ha a tarifát alkalmazzák nem 15 rubelt négyzetméterenként havonta, hanem 100-at!
Az elmélet hívei azonban egyáltalán nem értenek egyet azzal a ténnyel, hogy a tarifa kiszámításához a közös helyiségek területét kell használni - végül is érvelésük célja nem az igazság megtalálása, hanem a bizonyítás. hogy túl magas a lakásfenntartási díj! Az érvek pedig teljesen abszurdak lehetnek, a bizonyítékrendszer ellentmondhat a logikának, és a rendszer kiépítésének kiinduló adatai egyáltalán nem felelhetnek meg sem a jogszabályoknak, sem a józan észnek.
Mindazonáltal alternatív módszert alkalmazva a fenntartási ráta kiszámítására, miután a számítást a vizsgált elmélet által javasolt módszer szerint végezték el (egyébként a számítás bonyolultabb, mint a most használt - a hamis teoretikusok mindig összetett számításokat kínálnak minimalizálja a megértés lehetőségét!), Úgy tűnik, belátható, hogy egy ilyen módszernek létjogosultsága van - elvégre a végső számok egybeestek. Ez azonban valójában nem így van!
A legfontosabb érv a vizsgált elmélet ellen a mennyiségi mutató választásának ésszerűtlenségében rejlik. megosztani a területet közös tulajdonban!
Első pillantásra ésszerűnek tűnik, hogy ha közös tulajdonról beszélünk, akkor a számítást a közös tulajdon részét képező helyiségek területe alapján lehet elvégezni, kiszámítva a tulajdonosok részesedésének területét. adott lakások. Számos körülményt azonban figyelembe kell venni.
Az LC RF 36. cikkének 1. része készletek: " A társasházban lévő helyiségek tulajdonosai közös tulajdoni jogon birtokolják a társasházban lévő közös tulajdont, nevezetesen:
1) e házban olyan helyiségek, amelyek nem részei lakásoknak, és a házban egynél több helyiséget szolgálnak ki, beleértve a lakások közötti lépcsőket, lépcsőket, lifteket, lifteket és egyéb aknákat, folyosókat, műszaki padlókat, tetőtereket, pincéket, amelyben mérnöki kommunikáció, e házban több helyiséget kiszolgáló egyéb berendezések vannak (műszaki pincék);
2) a házban lévő egyéb olyan helyiségek, amelyek nem egyéni tulajdonosok, és amelyek az e házban lévő helyiségek tulajdonosainak szociális és háztartási szükségleteit szolgálják, ideértve a szabadidő szervezésére, kulturális fejlődésükre, a gyermekek kreativitására, testnevelésére és testnevelésére szolgáló helyiségeket is. sport és hasonló rendezvények;
3) e ház teherhordó és nem teherhordó szerkezeteit körülvevő tetők, a házban elhelyezett gépészeti, elektromos, egészségügyi-műszaki és egyéb berendezések a helyiségen kívül vagy belül, és egynél több helyiséget szolgálnak ki;
4) a telek, amelyen ez a ház található, tereprendezési és javítási elemekkel, valamint a ház karbantartására, üzemeltetésére és fejlesztésére szolgáló egyéb objektumokkal, amelyek a megadott telken találhatók. A lakóépület helyén található telek határait és méretét a földterületekre vonatkozó jogszabályok és a várostervezési jogszabályok előírásai szerint határozzák meg.».
Amint az az idézett normából kitűnik, a ház közös tulajdonába nem csak a közös helyiségek tartoznak, hanem egy telek, tetők, különféle szerkezetek, gépészeti, elektromos, egészségügyi és egyéb berendezések is. Vagyis a közös tulajdon nem mérhető egyes univerzális mértékegységekben! A helyiségek és a telek területe négyzetméterben, a csövek térfogata köbméterben, a műszaki eszközök (például izzók, kapcsolók) és a tárgyak, például a játszóterek elemei száma mérhető darab, a vezetékek hossza közönséges méterben, a számkötőelemek kilogrammban, stb. stb.
Az Orosz Föderáció kormányának 2006. augusztus 13-i N491 rendeletével jóváhagyott, a társasházak közös tulajdonának fenntartására vonatkozó szabályok továbbá meghatározzák:
« 2. A közös tulajdon szerkezete a következőket tartalmazza:
a) olyan társasházban lévő helyiségek, amelyek nem részei lakásoknak, és egynél több lakó- és (vagy) nem lakás céljára szolgáló helyiségek ebben a bérházban (a továbbiakban: közös helyiségek), beleértve a lakások közötti lépcsőket, lépcsőket , liftek, liftek és egyéb bányák, folyosók, kerekesszékek, tetőterek, műszaki padlók (beleértve a beépített garázsokat és a közúti közlekedésre szolgáló területeket, műhelyeket, a helyiségek tulajdonosainak költségén épített műszaki tetőtereket) és műszaki pincék, amelyek mérnöki kommunikációval rendelkeznek , egyébként több lakó- és (vagy) nem lakás céljára szolgáló helyiséget szolgál ki egy társasházban berendezés (beleértve a kazánházakat, kazánokat, liftegységeket és egyéb műszaki berendezéseket);
b) tetők;
c) társasház tartószerkezetei (beleértve az alapozást, teherhordó falakat, födémeket, erkély- és egyéb födémeket, teherhordó oszlopokat és egyéb befoglaló teherhordó szerkezeteket);
d) több lakó- és (vagy) nem lakás céljára szolgáló társasház nem teherhordó szerkezeteinek bekerítése (beleértve a közös helyiségek ablakait és ajtóit, korlátokat, mellvédeket és egyéb, nem teherhordó szerkezeteket);
e) bérházban a helyiségen kívül vagy azon belül elhelyezett gépészeti, elektromos, egészségügyi és egyéb berendezések, amelyek egynél több lakó- és (vagy) nem lakás céljára szolgáló helyiséget (lakást) szolgálnak ki;
f) a telket, amelyen a bérház található, és amelynek határait az állami kataszteri nyilvántartásból származó adatok alapján határozzák meg, tereprendezési és szépítési elemekkel;
g) társasház karbantartására, üzemeltetésére és fejlesztésére szolgáló egyéb létesítmények, ideértve a transzformátor alállomásokat, egy lakóház kiszolgálására szolgáló hőpontokat, kollektív parkolókat, garázsokat, gyermek- és sportpályákat, amelyek a telek határán belül helyezkednek el. a bérház található...
…
5. A közös ingatlan felépítése magában foglalja a hideg- és melegvízellátás házon belüli mérnöki rendszereit, amelyek felszállókból állnak, a felszállóktól a felszállóktól az elágazásokon elhelyezett első megszakítóig, a feltüntetett megszakítók, kollektív (közös ház) hideg- és melegvíz mérőberendezések, az első elzáró szabályozó csapok a lakáson belüli vezetékek kivezetéseinél a felszállókból, valamint az ezeken a hálózatokon található mechanikus, elektromos, egészségügyi és egyéb berendezések.
A közös ingatlan szerkezete egy házon belüli műszaki vízelvezető rendszert tartalmaz, amely csatornakivezetésekből, szerelvényekből (beleértve a kanyarokat, átmeneteket, elágazó csöveket, revíziókat, kereszteket, pólókat), felszállókból, dugaszokból, kipufogócsövekből, lefolyó tölcsérekből, tisztítókból, elágazásokból áll. a felszállóktól az első tompacsatlakozásokig, valamint az ebben a rendszerben található egyéb berendezések.
A közös ingatlan szerkezete magában foglal egy házon belüli gépészeti gázellátó rendszert, amely gázforrásból (folyékony szénhidrogéngáz felhasználása esetén) lefektetett gázvezetékekből, vagy ezeknek a gázvezetékeknek a gázelosztó hálózatra történő csatlakozási pontjából áll. lakáson belüli gázberendezés leágazásain (leágazásain) elhelyezett elzárószelep, cseppfolyósított szénhidrogén gázok tartálya és (vagy) csoportos palackberendezései, amelyek egy lakóház gázellátására szolgálnak, gázfelhasználó berendezés (kivéve a gázt) -lakáson belüli gázberendezés részét képező berendezések, gázvezetékek műszaki berendezései, ideértve a szabályozó és biztonsági szerelvényeket, a helyiségben lévő gázellenőrző rendszereket, a gyűjtő (közösházi) gázmérőket, valamint a gázmennyiséget rögzítő gázmérőket közszolgáltatások előállítása során használják fel.
6. A közös ingatlan felépítése magában foglalja a házon belüli fűtési rendszert, amely felszálló vezetékekből, fűtőelemekből, szabályozó- és elzárószelepekből, gyűjtő (közösházi) hőenergia-mérőkből, valamint ezeken a hálózatokon elhelyezett egyéb berendezésekből áll.
7. A közös ingatlan felépítése házon belüli áramellátó rendszert foglal magában, amely bemeneti szekrényekből, bemeneti elosztó berendezésekből, védelmi, vezérlő- és vezérlőberendezésekből, kollektív (közösházi) villamosenergia-mérőkből, padlólapokból és szekrényekből, világítástechnikai berendezésekből áll. közösségi helyiségek, villanyszerelés füstelvezető rendszerek, automata tűzjelző rendszerek a belső tűzoltó vízellátó rendszerhez, teher-, személy- és tűzoltóliftek, lakóépület bejárati ajtóinak automatikus reteszelései, hálózatok (kábelek) jelen Szabályzat 8. pontja szerint létesített külső határon az egyedi, általános (lakásos) villamosenergia-mérő készülékekre, valamint az e hálózatokon elhelyezett egyéb elektromos berendezésekre ...».
Tehát miért javasolják az elmélet hívei, hogy a tarifát pontosan megszorozzák a közös helyiségek tulajdoni hányadának területével? És miért nem például a bejárati korláton lévő tulajdoni hányad hosszára? De mi a helyzet például az ilyen bérházakkal, amelyekben csak két lakás található, és amelyekből közvetlenül az utcára kell kilépni? Az ilyen házaknak nem lehet közös helyiségük, de közös tulajdon rendelkezésre áll tető, teherhordó szerkezetek, föld stb. formájában. Négyzetméterről mit kell ilyenkor kiszámolni a fenntartási díjjal, a vizsgált elmélet alapján?
De az ingatlanban lévő helyiségek négyzetméterenkénti rubelben történő karbantartási díjának meghatározásának jelenleg elfogadott módszere teljesen összhangban van a jelenlegi jogszabályokkal.
».
Ha visszatérünk példánkhoz, akkor annak érdekében, hogy a ház helyiségeinek összes tulajdonosa számára fizetésre mutassák be a karbantartási szolgáltatások teljes költségét 45 000 rubel összegben, ezt az összeget el kell osztani a tulajdonosok között a részesedésük arányában. a közös tulajdon közös tulajdonát.
Egy adott, 50 négyzetméter alapterületű lakás tulajdonosának részesedése: 50/3000 = 1/60.
Vagyis ennek a lakásnak a tulajdonosa számára a közös tulajdon fenntartásának költsége 1/60 X 45 000 = 750 rubel.
Mivel a közös ingatlan tulajdoni hányada, és ennek megfelelően az ingatlan fenntartási költségének teljes befizetéséből való részesedés arányos a tulajdonos helyiségeinek területével, a fenntartási díj összege a tulajdonos területétől függően. ez a premisszák a következő képlet formájában írhatók fel:
P i =C.k.én,
ahol:
P i én-th helyiségek, rubel / hó;
C
k- arányossági együttható ( a méretet meg kell határozni);
S i- négyzet én-edik szoba, m 2.
Az arányossági együttható méretének meghatározásához a képletet a következő formában ábrázoljuk:
k = P i / (C. S i)
A mennyiségek méreteit a méretmeghatározó képletben ábrázoljuk k:
[ k] = (RUB / hó) / (m 2 RUB / hó) = 1 / m 2
Most számoljuk ki a számértéket k, példánk adatai alapján:
k = P i / (C. S i) = 750 / (45 000, 50) = 750/2 250 000 = 1/3000
Így az arányossági együttható az ingatlanban lévő helyiségek teljes területének reciproka: k = 1/3000 m -2... Mivel az érték (C. K)év közben nem változik, és az MKD telephelyeinek minden tulajdonosára azonos, jelöljük T:
T =C.k
Példánkra:
T =C.k = 45 000. 1/3000 = 15
A lakásfenntartás díja 15 rubel négyzetméterenként. Vagyis a lakásfenntartás díja egy olyan érték, amely megegyezik a karbantartási szolgáltatások költségeinek a tulajdonolt helyiségek teljes területével való osztásának hányadosával.
Írjuk át a tulajdonosnak bemutatott képletet a lakásfenntartási kifizetés összegének kiszámításához én-th helyiségek a tarifa használatával T:
P i = C. k. S i = T. én,
ahol:
P i- a tulajdonos által fizetett lakásfenntartási összeg összege én-th helyiségek, rubel / hó;
C- a lakásfenntartásért fizetett fizetés összege a lakóházak összes tulajdonosától, rubel / hó;
k- arányossági együttható, 1 / m 2;
S i- négyzet én-edik szoba, m 2;
T- tarifa a lakásfenntartásért, dörzsölje. / (m 2 hónap).
Amint az a fenti képletből látható, a tulajdonos számára a lakásfenntartási szolgáltatásokért fizetendő összeg kiszámításához én- ezt a helyiséget, ennek a helyiségnek a területét használják, de nem a közös helyiségek területét. És a lakásfenntartás díját pontosan meg kell szorozni a tulajdonos tulajdonában lévő helyiségek területével.
Az LC RF 158. cikke kimondja: „ 158. cikk. Társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak költségei
(1) A társasházban lévő helyiség tulajdonosa köteles viselni a hozzá tartozó helyiségek fenntartásának költségeit, valamint a társasházi közös tulajdon fenntartásának költségeiben részt venni a lakóhelyi jogból való részesedése arányában. ennek az ingatlannak a közös tulajdonát a lakóhelyiség fenntartási díjának kifizetésével, nagyobb javítási hozzájárulások teljesítésével».
Az LC RF 37. cikkének 1. része kimondja: „ Az ebben az épületben lévő helyiségek tulajdonosának egy társasházban lévő közös tulajdon közös tulajdonában való részesedés arányos a meghatározott helyiség teljes területének nagyságával.».
A fenti két normából az következik, hogy a közös tulajdon fenntartásáért fizetendő összeg, amelyet egy adott helyiség tulajdonosának fizetnek, arányos ennek a tulajdonosnak a közös tulajdon közös tulajdonában való részesedésével. Ebben az esetben a meghatározott részesedés arányos a megadott tulajdonos tulajdonában lévő helyiségek nagyságával. Ennélfogva, a fenntartási díj mértéke a tulajdonos tulajdonában lévő helyiség területével arányos... Az arány aránya pedig csak a fenntartási arány.
A hamis elmélet hívei azzal érvelnek, hogy a fenti következtetés egyáltalán nem logikus, és a jogszabály nem tartalmaz közvetlen utalást arra, hogy a fenntartási díjak összegét a tulajdonos tulajdonában lévő helyiségek területe alapján számítják ki. Cáfolja az önkormányzati szerv által a társasház kezelését végző gazdálkodó szervezet kiválasztására kiírt nyílt pályázat lefolytatásának szabályzata (2) bekezdés 4. pontjában foglalt ilyen véleményt. PP RF 2006.02.06. N75:
« "a lakóhelyiségek karbantartásáért és javításáért fizetett fizetés összege" - olyan kifizetés, amely magában foglalja a lakóépület kezelésével kapcsolatos munkákért és szolgáltatásokért, a társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonának karbantartásáért, jelenlegi és nagyjavításáért végzett munkáért és javításért fizetett összeget. , 1 négyzetméterre beállítva. méter összesen élettér...
»
Semmi sem támasztja alá azt az elméletet, miszerint a lakásfenntartási költségeket, amelyeket egy társasház helyiségeinek tulajdonosai fizetnek, a közös tulajdon részét képező helyiségek területe alapján kell kiszámítani, de , éppen ellenkezőleg, cáfolják az ebben a cikkben szereplő érvek.
A hamisnak vélt elmélet vonzereje a lakhatási és kommunális szolgáltatások fogyasztói számára ugyanabban a posztulátumban rejlik, amely a legtöbb lakhatási és kommunális szolgáltatások mítoszában rejlik: „ A fogyasztóknak többet kell fizetniük, mint amennyit kellene". Ez a szlogen járul hozzá a cikkben megcáfolt elmélet híveinek növekedéséhez.
A társasházban lévő közös ingatlan karbantartásáért és javításáért fizetendő fizetés összegének kiszámítása mindig releváns a helyiségek tulajdonosai számára, mivel az alapkezelő társaságok (a továbbiakban: "Egyesült Királyság") gyakran használnak illegális mechanizmusokat a tulajdonosok kifizetésének növelésére. A Büntető Törvénykönyv ilyen magatartását gyakran maguk a tulajdonosok támogatják, mind jogaik tudatlansága miatt, mind pedig saját passzív és közömbös magatartásuk miatt a társasház vezetésében (a továbbiakban: MKD).
Az RF LC 154. cikkének 2. részével összhangban a lakóépületek tulajdonosának lakóhelyiségekért és közművekért fizetett fizetés magában foglalja többek között a bérházban lévő közös ingatlan karbantartásának és folyó javításának díját. .
Az RF LC 156. cikkének 7. része alapján meghatározzák az olyan társasházban lévő lakás fenntartásáért fizetendő kifizetés összegét, amelyben nem jött létre lakástulajdonosok társulása, lakásszövetkezet vagy más szakosodott fogyasztói szövetkezet. a ház helyiségeinek tulajdonosainak közgyűlésén. A társasház lakóhelyiségének fenntartásáért fizetendő összeget a Büntető Törvénykönyv javaslatainak figyelembevételével határozzák meg, és legalább egy éves időtartamra határozzák meg.
Az Orosz Föderáció Fegyveres Erők Plénumának 2017. június 27-i 22. számú határozatának 17. pontjában a bíróság a fent említett jogi normákra való hivatkozással arra a következtetésre jutott, hogy A Btk.-nak nincs joga egyoldalúan megváltoztatni a lakásfenntartási díj összegének megállapítására vonatkozó eljárást, és a kezelési szerződésben meghatározott összeget meghaladó összegű díjat felszámítani..
A Btk. egyes részei megpróbálják megkerülni a tilalmat, beleértve a közgyűlésen jóváhagyott kezelési megállapodásban azt a feltételt, hogy a közös tulajdon fenntartási és javítási díját az inflációs indexszel emeljék anélkül, hogy közgyűlést tartanának. lakástulajdonosokat, hogy mérlegeljék a fizetés emelésének kérdését. Ebben az esetben azonban az illeték önálló indexálásával a Btk. a hatályos jogszabályokat sérti. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosnak minden oka megvan rá.
A lakóhelyiségek karbantartásának és javításának kifizetését kizárólag a lakóhelyiségek tulajdonosai állapítják meg. Az RF LC 45. cikke értelmében a lakóhelyiségek tulajdonosai kötelesek évente közgyűlést tartani. Az éves ülések egyik kiemelt kérdése a bérház fenntartási és javítási díjának meghatározása, amelyet a Btk. javaslatai alapján állapítanak meg. Következésképpen a tulajdonosok önállóan döntenek arról, hogy elfogadják-e az ajánlatot vagy sem.
Az RF LC 158. cikkének 4. része azt jelzi, hogy ha egy bérházban lévő helyiségek tulajdonosai a közgyűlésükön nem döntöttek a lakóhelyiség fenntartásáért fizetendő összeg megállapításáról, ezt az összeget a helyi önkormányzat állapítja meg.
Az elmúlt évek bírói gyakorlata ebben a kérdésben is egységes. Lásd például: Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2016. június 24-i határozata, 304-KG16-8003, a tizenkilencedik választottbíróság fellebbviteli bíróságának 2017. július 20-i határozata. А36-12388 / 2016. sz. ügyben, A Központi Kerületi Választottbíróság 2017. január 19-i határozata a А14-7959 / 2016. sz. ügyben, a Penza régió BT 2016. szeptember 23-i határozata. А49-10434 / 2016 sz., A Volga-vidéki Választottbíróság 2014.06.26-i határozata az А12-21615/2013. A bíróságok arra a következtetésre jutottak, hogy a Btk. nem jogosult a kezelési szerződésben előírt karbantartási és folyó javítási díjak indexálásával e díjak összegét közgyűlés tartása nélkül módosítani.
Így, figyelembe véve a fennálló bírói gyakorlatot és a fenti normákat, az MKD közös tulajdonának javítási és karbantartási díjának megállapításának/módosításának egyetlen legális módja az, ha a helyiségek tulajdonosai megfelelő határozatot fogadnak el. a közgyűlésen. Ha a tulajdonosok nem hoznak ilyen döntést, akkor az önkormányzat hagyja jóvá a befizetés mértékét.
A fentiek alapján a Btk.-nak nincs joga saját kezdeményezésére a társasház közös tulajdonának karbantartási és javítási díjának összegét a tulajdonosi közgyűlés megfelelő határozata nélkül módosítani. az MKD helyiségeiben, még akkor is, ha a megállapodás és/vagy a közgyűlési jegyzőkönyv ezt lehetővé teszi.
A havonta fizetendő nyugták közül kevesen teszik fel maguknak a kérdést, hogy mit is jelent a "bérház karbantartása és folyó javítása" fogalma.
A munkát a teljes üzemidő alatt rendszeresen el kell végezni. Minden bérlőnek joga van tájékozódni arról, hogy mit fizet havonta, és megkövetelheti a munka megfelelő elvégzését.
Közös ingatlan átvizsgálása. Ezt a helyiségek tulajdonosai és a felelős személyek végzik annak érdekében, hogy időben észleljék az ingatlan állapotában tapasztalható következetlenségeket.
Általános házi elektromos hálózatok és elektromos berendezések teljes körű előkészítése.
A közös helyiségek fenntartása a bennük lévő bizonyos hőmérsékleti és páratartalom-mutatók normái szerint.
Helyiségek és közös helyiségek takarítása és egészségügyi takarítása.
Rendkívüli higanytartalmú lámpák gyűjtő- és felhalmozási helyek szervezése, további átadása speciális szervezeteknek.
Tűzvédelmi intézkedések megtétele.
Nagy- és aktuális javítások, szezonális felkészítés a közös ingatlan üzemeltetésére, karbantartására.
Energiahatékonysággal, energiatakarékossággal kapcsolatos tevékenységek végzése.
Az Orosz Föderáció Gosstroy 170. számú, 2003. szeptember 27-i "" rendeletéhez kapcsolódó külön 4. számú melléklet kimondja, hogy a ház karbantartásával kapcsolatos munkák listájának tartalmaznia kell a műszaki ellenőrzések és a műszaki ellenőrzések elvégzésével kapcsolatos munkákat. helyiségek és házak elemeinek elkerülése:
Víz- és csatornarendszer kisebb meghibásodásainak elhárítása (szeleptömítések cseréje, duguláselhárítás, vízvezetékek rögzítése, vízkő lerakódások tisztítása stb.)
Melegvíz-ellátó és fűtési rendszerek kisebb üzemzavarainak elhárítása (csapok beállítása, tömítések tömítése, csővezeték és készülékek szivárgásának megszüntetése; levegőgyűjtő iszapgyűjtők szétszerelése, ellenőrzése, tisztítása stb.).
Elektromos készülékek kisebb meghibásodásának elhárítása (aljzatok, kapcsolók javítása, cseréje, üzemen kívüli izzók cseréje stb.).
A szennyvízelvezető burkolatok alkalmasságának ellenőrzése, az égéstermék-elvezető csatornákban működő huzat megléte.
Tűzhelyek és kályhák kisebb javítása.
Fém tetőfedő elemek terítése.
Az elektromos kábelek földelésének megfelelőségének ellenőrzése.
A tűzoltó berendezések és tűzoltó rendszer ellenőrzése.
Térd és tölcsérek, lefolyócsövek erősítése.
Öntözőrendszerek konzerválása és javítása.
Sport- és játszótereken elhelyezett eszközök javítása.
Üzemeltetésükkel kapcsolatos előkészítő munkák a helyiségekben az őszi-téli időszakban:
Nyílászárók szigetelése ablakok, erkélyek, bejárati ajtók, padlásfödémek, csőrendszerek, kazánrendszerek.
Az ablakok és redőnyök teljesítményének ellenőrzése.
Fűtési rendszerek javítása, szabályozása.
Füstcsatornák szigetelése, tisztítása.
Nyílászáró üvegek cseréje.
Az öntözőrendszer megőrzése.
A szellőzőnyílások működésének ellenőrzése a ház alagsorában.
Oszlopok és kültéri daruk javítása, szigetelése.
Ajtócsukó kínálat.
Ajtók szigetelése, javítása.
Járdák, utak és gyepek tisztítása, mosása vagy öntözése.
Pázsit nyírása, lombsöprés, virágágyások, játszóterek, sportpályák szépítése.
Hóeltakarítás és seprés.
Jégtelenítő reagensekkel meglocsolás.
Hópadok kialakítása a közöttük szükséges hézagokkal.
Előtetők és tetők tisztítása, hó, jégcsapok és jég eltávolítása erkélyekről, loggiákról, párkányokról.
Hulladékgyűjtés és elszállítás.
A jelenlegi javításokkal kapcsolatos munkák hozzávetőleges listáját az Orosz Föderáció Gosstroy rendeletének 2003. szeptember 27-i 170. számú, „A lakásállomány műszaki üzemeltetésére vonatkozó szabályok és normák jóváhagyásáról szóló rendeletének 7. számú melléklete tartalmazza. ".
Javítandó tárgyak:
A ház alapja. Ezek a kisebb deformációk kijavítására, a sérült alapszakaszok helyreállítására és megerősítésére irányuló munkálatok.
Az épület falai és homlokzata. Ide tartozik a hézagok tömítése, az építészeti elemek tömítése és helyreállítása, a homlokzati részek javítása és festése.
Átfedés. A javítási munka egyes töredékek részleges cseréje, a kialakult varratok és repedések lezárása, festése és ragasztása.
Tető. Fa szarufarendszerek elemeinek megerősítése, tetőszerkezetek hibaelhárítása, lefolyócsövek cseréje, vízszigetelés, szellőzés, szigetelés javítása.
Ablakok és ajtók. Egyedi műszeralkatrészek, tömések rekonstrukciója, cseréje.
Interroom válaszfalak. Tartalmazza az egyes alkatrészek cseréjét, lezárását és megerősítését.
Erkélyek lépcsőkkel, előtetők a pincék, lépcsőházak bejáratánál. Egyedi töredékek pótlása, restaurálása.
Padló. A töredékek helyreállítására általános munka folyik.
Belső dekoráció. Elsősorban padlók, födémek, falak felületkezelésének helyreállítása egyedi elemekkel a bejárati és műszaki helyiségekben, valamint a közös mellékhelyiségekben.
Fűtés. Fűtési rendszerek, beleértve az otthoni kazánokat is, cseréjéből és működésének helyreállításából áll.
Víz és csatorna, melegvíz ellátás. Háztartási csatorna- és vízellátó rendszerek cseréje, javítása, beleértve a melegvízellátást és a szivattyúkat is.
Elektromos ellátó rendszerek és elektromos készülékek. A ház elektromos ellátásának cseréje, szerelése, helyreállítása, kivéve a házon belüli használatra szolgáló készülékeket, készülékeket, elektromos tűzhelyeket.
Szellőztető rendszer. A ház szellőző hálózatainak működőképességének helyreállítása, beleértve a ventilátorokat és a kapcsolódó elektromos hajtásokat.
Szemetes csúszdák. Szellőztető és öblítő berendezések, szelepfedelek, készülékek működésének helyreállítása.
Speciális általános épületirányzatú műszaki berendezések (tűzoltó rendszerek, általános épületmérő készülékek, liftek, ivóvízellátást biztosító szivattyúegységek stb.). Speciális eszközök elemeinek cseréje, helyreállítása. A tulajdonossal vagy a lakásállományt kiszolgáló szervezettel kötött munkaszerződés alapján végzik.
Külső fejlesztés. Ezek javítási és helyreállítási jellegű munkák. Ezek közé tartozik a sérült járdák, utak, autóbeállók, kerítések vak területeinek, hulladéktárolók óljainak eltávolítása. Tartalmazza a közmű- és sportpályákhoz, rekreációs helyekhez kapcsolódó különféle berendezések javítását.
Ha a szolgáltató nem végzi el a megadott, a karbantartási és javítási munkálatokat a ház körül, úgy minden fogyasztónak joga van panasszal élni az Állami Lakásfelügyeletnél.
2017. január 1-től az általános lakásigényű rezsi (ODN) fizetési költségei a rezsi kategóriából átkerülnek a lakhatásba.
Az Orosz Föderáció Lakáskódexében végrehajtott változások szerint 2017. január 1-től a lakóhelyiségek karbantartásának és folyó javításának kifizetése magában foglalja a következőket:
forró víz,
hideg víz
szennyvízelvezetés,
bérház közös tulajdonának fenntartása során fogyasztott villamos energia.
A rezsi mennyiségének kifizetését az ONE-ra vonatkozó rezsinorma korlátozza, amelyet lakóépület-kategóriánként határoznak meg.
Ha a tulajdonosoknak további kívánságaik vannak a közös tulajdon jelenlegi karbantartásával és javításával kapcsolatos munkák végrehajtására, például a bejáratok tereprendezésére és a növények további gondozására vagy videó megfigyelés felszerelésére, a lakástársaságnak jogában áll megtagadni a tulajdonosok kérését. . A szolgáltató szervezet nem köteles olyan tevékenységeket végrehajtani, amelyek nem szerepelnek a lakások javításával és karbantartásával kapcsolatos munkák listáján. A bérlők azonban tarthatnak értekezletet, ahol meghívják az alapkezelő társaság képviselőit, hogy kötelezzék el magukat bizonyos tevékenységek mellett, és azokat szabályszerűen hajtsák végre, ami külön díjfizetést igényel.
Ha a bérlők többsége támogatja ezt az elképzelést, akkor felajánlhatják a menedzsment szervezetnek egy további megállapodás megkötését, amely tartalmazza az együttműködés speciális feltételeit és a fizetés mértékét. Ha a tulajdonosoknak a házban való letelepedés pillanatától kezdve további kívánságaik vannak, amelyeket a közgyűlésen megvitattak a házgazdálkodás módjának kiválasztásakor, a tulajdonosok és a lakástársaság közötti megállapodásban ezek a feltételek kezdetben jóváhagyhatók.
A társasházban lévő lakóhelyiségek karbantartására és folyó javítására vonatkozó kifizetés összegét az irányító szervezet javaslatainak figyelembevételével határozzák meg, és legalább 1 éves időtartamra jóváhagyják.
Egy adott lakóépület munkáinak és szolgáltatásainak listájára vonatkozó javaslatok elkészítésekor a lakásszervezetnek ki kell számítania a munka becsült költségét, amely meghatározza a ház lakóhelyiségének javítására és karbantartására vonatkozó fizetés összegét. Ezt megerősíti az Orosz Föderáció kormánya által 2006. augusztus 13-án kelt, 491. sz., a társasházak közös tulajdonának fenntartására vonatkozó szabályok 35. bekezdése. Ezen határozat elfogadásával kapcsolatban a Kiadták az Orosz Föderáció Regionális Fejlesztési Minisztériumának 2006. október 12-i kiadását is, amelyet Ön is megismerhet.
2017 óta a bizonylaton szereplő karbantartási és javítási összeg kiszámítása:
Mérték- a helyi közigazgatás által jóváhagyott lakásfenntartási és -javítási díj;
négyzetméter- a lakás területe;
N- a helyi önkormányzat által megállapított normatív erőforrás felhasználás;
Smop- közös helyiségek területe;
Stot- a lakó- és nem lakáscélú helyiségek teljes területe;
(N * Smop * Sq / Stotal)- EGY.
Nézzünk egy példát
A lakás összterülete 51 nm. egy kilencemeletes lakóépület második emeletén található, minden kényelemmel, lifttel és szemétcsatornával a moszkvai régióban. A ház karbantartásának és javításának díja 23,60 rubel. Az általános házigényekre vonatkozó szabványokat állapítottak meg:
melegvíz 0,0124 köbméter;
hideg víz 0,0220 köbméter;
villamos energia 1,54 kW / h.
A közös helyiségek alapterülete 6000 nm. A ház teljes területe 18.000 nm.
Kapunk:
A karbantartási és javítási szolgáltatások kiszámítása a nyugtákban általában olyan szoftverrel történik, amely figyelembe veszi a lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatának összes vonatkozó előírását.
Az RF LC 158. cikke szerint a helyiségek tulajdonosai kötelesek fizetni a társasházban lévő közös tulajdon fenntartásának és javításának költségeit.
Lehetőség van egyes szolgáltatások visszautasítására. Ebben az esetben az elutasítást meg kell állapodni a Büntető Törvénykönyv vagy a HOA képviselőivel, ami közgyűlési döntéssel történik. A legegyszerűbb módja a külön bejárattal kapcsolatos szolgáltatások visszautasítása. Például a lépcsőház takarítása önállóan is megoldható, ha a bejárat lakói egyetértenek ezzel, és nem fizetnek ezekért a szolgáltatásokért. A lakossági szavazáson ebben a témában a Lakás- és Közműoldal személyes fiókjain vehetnek részt a lakosok (
A lakóhelyiségek karbantartásáért és javításáért fizetendő, a Büntető Törvénykönyv által kiszámított összeg gyakran jelentősen eltér az önkormányzat által elfogadott tarifától.
Ennek magyarázata az MKD jelenlegi állapota, amely az önkormányzati tarifában az átlagolás miatt nem kerül figyelembevételre. Az alapkezelő társaságoknak ugyanakkor a helyi hatóságok által meghatározott szintre kell csökkenteniük a díjakat, mert a fogyasztók nem akarnak túlfizetni.
A Regionális Fejlesztési Minisztériumban ezt a gyakorlatot helytelennek tartják. A minisztérium képviselői szerint a Btk.-nak és a vállalkozóknak meg kell tagadniuk, hogy a lakástulajdonosoknak ugyanazt a fenntartási és javítási díjat szabjanak ki, mint amit a helyi hatóságok a bérlőkre szabtak. Ha a munkaadók tarifáját alábecsülik, akkor annak átruházása a tulajdonosokra az ugyanazon a településen dolgozó UO és HOA által az üzleti egységek intézkedéseinek összehangolásának jeleiről beszél.
Megmutatjuk, hogyan szedhet be legálisan további kifizetéseket. A cikk tartalmazza a leggyakoribb helyzeteket, amikor minden tulajdonos fizetésre kötelezhető, illetve a fizetést jogszerűvé tevő dokumentumokat.
A helyiségek minden tulajdonosa köteles fizetni a munkáért és a szolgáltatásokért, amelyek nélkül lehetetlen a társasházban lévő közös tulajdon megfelelő karbantartását biztosítani. Az ilyen munkákat és szolgáltatásokat kötelezőnek nevezzük. Többletköltség csak további munkákért és szolgáltatásokért számolható fel. De tény, hogy a kötelező munkák és szolgáltatások listája házról házra változhat.
A leírt helyzeteket az Állami Lakásfelügyelőségnek érdemes tanulmányoznia, mivel képesek a versenyt megakadályozni, korlátozni vagy megszüntetni. A helyi hatóságok nem tűrhetik el az ilyen akciókat vagy megállapodásokat. Ha ilyen esetet észlelnek, azt jelenteni kell a régióban működő monopóliumellenes hatóságnak.
Hasonló jogsértések történnek, amikor a helyi hatóságok alacsonyabb tarifákat állapítanak meg az önkormányzati igazgatási intézmények számára. Ez a versenyt is korlátozza vagy megszünteti, és az ilyen szervezeteket is előnyös helyzetbe hozza.
A Regionális Fejlesztési Minisztérium közzétett levelében ismét megjegyezte, hogy a Btk.-nak és a Lakástulajdonosok Egyesületének önállóan kell kiszámítania a lakásszolgáltatás díjait, nem pedig az önkormányzat által javasoltakat. Ellenkező esetben a szabályozó hatóságok a monopóliumellenes jogszabályok megsértését láthatják itt.
Az ebből az alapkezelő társaságok számára levonható következtetés egyértelműen levonható - a lakóhelyiségek karbantartására és javítására vonatkozó fizetés meghatározásakor azokat a tarifákat kell használnia, amelyek gazdaságilag indokoltak. Nem kell az önkormányzati tarifákra koncentrálni.
„A 20___. évi lakásfenntartási és -javítási kifizetés összegének jóváhagyása.
1. Új fizetés a tartalomért.
2. Új fizetés a javításért.
3. Szemétszállítás új díja.
4. Új díjak az otthonkezelési szolgáltatásokért."
Az ülés előtt az MB szavazólapokat oszt ki minden helyiségtulajdonos között. Távolmaradó szavazás esetén a tulajdonosok a kitöltött íveket átadják a megjelölt helyre. Általában ez az alapkezelő társaság irodája, de amikor a HOA működik, a dokumentumokat a felelős alkalmazott lakásában lehet fogadni.
A közleményben fel kell tüntetni a következőket:
A kitöltött szavazólapot a helyiség tulajdonosa vagy képviselője az ülésen erre meghatározott napokon a megjelölt helyre eljuttatja.
A szavazás eredményének összegzése. A jogos döntés meghozatalához szükséges, hogy a szavazáson a tulajdonosok több mint fele részt vegyen. A tulajdonosok szavazatai az általuk birtokolt közös vagyon hányadától függenek. Ez a részesedés arányos a szavazó személy tulajdonában lévő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség területével.
A lakásfenntartási és -javítási díj új összegéről, valamint az ott foglaltakról szóló döntés meghozatalához a tulajdonosok többségének megszerzése szükséges. A szavazás eredménye alapján jegyzőkönyv készül, amely a szavazólapokkal együtt az archívumba kerül (ha van).
Az ülés kezdeményezőjének ezután 10 napja van, hogy minden tulajdonost értesítsen a döntésről. Ennek érdekében a közgyűlés által kifejezetten erre a célra meghatározott, nyilvánosan hozzáférhető helyeken értesítéseket küldenek ki, vagy információkat helyeznek el.
A közgyűlésen hozott döntés minden tulajdonosra nézve kötelező érvényűnek minősül, még akkor is, ha nem vett részt a szavazásban. Több esetben nem lesz kötelező:
Ha a tulajdonos úgy ítéli meg, hogy a határozat jogellenes, akkor azt bíróságon megtámadhatja. Az ilyen viták esetében elévülési idő van – ez hat hónap.
Az irányító szervezetek a helyi hatóságok által megállapított vagy a házban lévő helyiségek tulajdonosai által jóváhagyott fizetési összeget a lakás fenntartására használhatják fel.
Ismertesse meg, milyen következményekkel járhat az irányító szervezet, ha nem számolta el a bérház, mint egyedi objektum lakásfenntartási díját.
Az Orosz Föderáció Lakáskódexe megváltoztatta a lakásállomány kezelésének és karbantartásának elképzelését - bevonta a bérházban lévő helyiségek tulajdonosait ezekbe a folyamatokba. A jogszabály szorosan összekapcsolta a tulajdonost és az irányító szervezetet.
A helyiségek tulajdonosait kötelezték arra, hogy a közgyűlésen hagyják jóvá a társasház közös tulajdonának karbantartásával és javításával kapcsolatos szolgáltatások és munkák listáját, azok biztosításának és megvalósításának feltételeit, valamint a finanszírozás mértékét (17. pont). az RF 2006.08.13-i N 491 határozat).
Az irányító szervezetek javaslatokat tesznek a tulajdonosoknak a szolgáltatások és munkák listájára, mennyiségére és minőségére vonatkozóan (az RF LC 156. cikkének 7. része, az RF PP N 491 31. cikke). Ezeknek a javaslatoknak figyelembe kell venniük a közös ingatlan összetételét, tervezési jellemzőit, fizikai elhasználódásának mértékét és műszaki állapotát.
Elsődleges a kezelő szervezet javaslata, másodlagos a helyiségek tulajdonosainak közgyűlésének megtartása és a szükséges feltételek elfogadása a kezelő szervezettől kapott információk alapján.
Nem ritka, hogy az irányító szervezetek egy bérházban lévő helyiségek tulajdonosaihoz fordulnak a lakásfenntartási díj összegére vonatkozó javaslattal, az önkormányzati kifizetés átlagos nagyságára vagy a kifizetés összegére összpontosítva. a házat, amelynek egyes tulajdonságai és jellemzői hasonlóak az illetékességük alá tartozó bérházhoz.
Ugyanakkor az irányító szervezet nem rendelkezik információval az egyes társasházak közös tulajdonának karbantartásához és javításához kapcsolódó munkák és szolgáltatások költségeiről.
Ezt követően az ilyen IH nem tud teljes körű jelentést készíteni a tulajdonosoknak arról, hogy az elvégzett munka és a nyújtott szolgáltatások megfelelnek-e az egyes ilyen jellegű munkák és szolgáltatások jóváhagyott költségének.
Az ilyen irányító szervezetek az RF PP N 491-ben meghatározott esetekben nem tudják újraszámítani a lakásfenntartási díjakat: nem megfelelő minőségű szolgáltatások nyújtása vagy a megállapított időtartamot meghaladó megszakítások esetén. Hogyan működik a GZI ebben az esetben?
Képzelje el a helyzetet: N városában a GZHN osztálya állampolgári fellebbezést vizsgált meg azzal kapcsolatban, hogy az irányító szervezet bizonyos típusú munkákat és szolgáltatásokat nem végzett el. Az UO védekezésében tájékoztatást adott a társasház közös tulajdonának karbantartásával és javításával kapcsolatos munkák listájáról, megjelölve a gyakoriságot és az éves mennyiséget.
A GZHN Osztály elemezte az MKD kezelési megállapodásának ezt a mellékletét, és megállapította, hogy az nem tartalmaz információt az egyes konkrét munkák és szolgáltatások költségének összegéről.
Mivel az MKD kezelési szerződésben előírt munkáknak és szolgáltatásoknak nem volt értéke, az IH nem tudta újraszámítani a lakóhelyiség fenntartási díját - csökkenteni annak összegét azon napok számával arányosan, amelyek során a szolgáltatásra vonatkozó követelményeket megsértették. . Ez pedig közvetlen törvénysértés.
A GZhN testülete utasítást adott ki az irányító szervezetnek a jogsértések megszüntetésére. Ezen túlmenően az IH-nak be kellett nyújtania a közös tulajdon karbantartásával és javításával kapcsolatos munkák és szolgáltatások jegyzékét jóváhagyásra az MKD helyiségeinek tulajdonosi közgyűlése elé. Egy ilyen listát a 2013. 05. 15. 416. számú RF határozattal, a 290. számú RF határozattal összhangban kell elkészíteni.
A gazdaságilag indokolt munkaköltségek, a közös tulajdon karbantartási és javítási szolgáltatásai számításainak rendelkezésre állása segít megvédeni az irányító szervezeteket a fenti negatív következményektől. Az átláthatóság és az információkhoz való hozzáférés a polgárok számára bizalmi kapcsolatot teremt a szolgáltatók és a fogyasztók között.
A számítások elkészítése minden lakóépülethez időigényes folyamat, amely időt igényel, amivel a menedzsment szervezetek gyakorlatilag nem rendelkeznek. Mindazonáltal az egyes bérházak egyedi megközelítésére vonatkozó jogszabályok előírásai léteznek, és végrehajtásra is vonatkoznak (az RF LC 154. cikkének 2. része, 156. cikkének 1. része, 162. cikk 2. és 3. része).
A társasházban lévő közös ingatlanok karbantartási és jelenlegi javítási költségeinek kiszámításához szükséges kulcsfontosságú adatok a ház műszaki dokumentációjában találhatók. Minél részletesebb ez az információ, annál részletesebb a számítás.
A modern MKD-k különböznek a több évtizeddel ezelőtt épült házaktól. Most a ház építése és belső dekorációja során új technológiákat és anyagokat használnak. Például a modern házakban, beleértve a közös helyiségeket is, fából készült ablakok helyett műanyag ablakokat szerelnek be.
Az anyag- és munkaerőköltségek meghatározásakor az irányító szervezet azzal szembesülhet, hogy a bekövetkezett változásokat figyelembe vevő munkaidő- és anyagköltségekre vonatkozó információ hiányzik.
Lehetőség van az elvégzett munkák és a karbantartáshoz és a folyó javításokhoz nyújtott szolgáltatások költségét egységnyi munkára és szolgáltatásra, vagy a teljes mennyiségre vonatkozóan kialakítani. Ebben az esetben figyelembe kell venni a közvetlen és közvetett költségeket, „lefektetni” a profitot.
A közvetett költségeket általános működési költségeknek is nevezik. Ezek alatt egy bérház kezelésével kapcsolatos költségeket értjük. Például ez a bér:
Az általános üzemeltetési költségek külön megkülönböztethetők a társasház-üzemeltetési szolgáltatás költségeként.
A szervezet költségeinek kialakításakor figyelembe kell venni az alkalmazandó adózási rendszert. A kormányzó szervezetek egy része jelenleg az „egyszerűsített” rendszerben működik. Egyszerűsített adózási rendszer esetén a beszállítóktól és vállalkozóktól származó áruk, munkák, szolgáltatások beszerzésével kapcsolatos költségek a meghatározott szállítók és vállalkozók által felszámított ÁFA-val együtt kerülnek elszámolásra.
