A legtöbb esetben a föld kataszteri értékének (CV) kiszámítását erre szakosodott települési szervezetek végzik speciális módszerekkel. Egyes esetekben ez a költség egymástól függetlenül, megközelítő képletekkel becsülhető meg.
Gyakran előfordul, hogy a telek tulajdonosa vagy bérlője nem ért egyet a föld kataszteri értékével, különösen akkor, ha ez az érték a piaci értékhez képest jelentősen fel van duzzadva. Ez a helyzet felduzzadt földadókkal és megemelkedett bérleti díjakkal fenyeget. Ilyen esetekben a telek tulajdonosa forgalmi érték igénybevételét kérheti erre a telekre.
A telek CS értékelése bizonyos szabályok szerint történik. Ilyen szabályokat tartalmaz például a 2000. április 8-i 316. számú kormánydokumentum és annak további kiadásai.
E szabályokkal összhangban a földek KS-ét rendeltetésük és funkcionális használatuk határozza meg.
A kataszteri munkák során olyan értékelési övezeteket határoznak meg, amelyekben hasonló adottságú földrészletek találhatók. Az ilyen zónákra az átlagos (egység)költség kerül meghatározásra.
A termőföldek (ebbe nem tartoznak bele a kertészeti, nyaralók és zöldséges kertészetek) a „Módszertani Utasítások” (GKM 2010. szeptember 20-i 445. számú végzése) szerinti minősítése a 3. sz. szakasz:
A lakott területen elhelyezkedő telkek CS-jének felméréséhez speciális statisztikai modelleket kell kiépíteni (GKM 2007. február 15-i 39. sz. rendelet). Ezekbe a modellekbe a Gazdaságfejlesztési Minisztérium utasításai szerint a földértéktényezőkre vonatkozó adatokat kell bevinni.
A Rosreestr előírásainak megfelelően a telkek KS-jének kiszámítását legalább 5 évente, de leggyakrabban 3 év elteltével kell elvégezni.
A gyakorlatban a KS értékelését a Rosreestr részlegek utasításai alapján speciális értékelő szervezetek végzik. Minden értékelő szervezet használhatja a saját jól megalapozott módszereit, modelljeit és megközelítéseit a Föld CS értékelése során (FSO 4. sz. 9. pont). Általában minden szervezetnek megvan a saját módszertana a CS értékelésére.
Ennek eredményeként a különböző szervezetek által végzett földterület KS-értékei néha jelentősen eltérhetnek egymástól.
Ks=Pl? (Ki+Kl)?Kp, Ahol
Először is be kell jelentkeznie a Rosreestr webhely közszolgáltatási portáljára: https://rosreestr.ru/wps/portal/. Ezután egy kis 150-200 rubel díj ellenében. Az adatokat az Állami Vagyoni Bizottságtól vagy az Egységes Állami Nyilvántartástól szerezheti be.
Egy másik lehetőség a Tanácsadó portál használata: https://www.assessor.ru/notebook/zemelnyj_nalog/kadastrovaya_stoimost_zemli/. Ezen az erőforráson a telek kataszteri számának vagy címének megfelelő sorokban történő megadása után hozzáférést biztosít az Állami Vagyonbizottság és az Egységes Állami Nyilvántartás szakaszaihoz.
Miután bejelentkezik például az Állami Adóbizottságba, megjelennek a telekre vonatkozó referenciaadatok az interneten.
Ezek az adatok a következőket tartalmazzák:
Példa. A táblázat online információkat tartalmaz az SNT „Izobretatel” 119. számú telephelyéről a moszkvai régió Zaraszkij kerületében.
Így a következő következtetések vonhatók le. A telek kataszteri értékét a kormányhivatalok számítják ki. Ezt a költséget legalább 5 évente újra kell számítani. Önállóan is kiszámíthatja a KS-t, de csak nagy közelítéssel. A webhely CS-jével kapcsolatos pontos adatok megszerzésének legjobb módja a Rosreestr hatóságokkal való kapcsolatfelvétel vagy az internet használata.
2015-ben módosult a magánszemélyek vagyonadó-számítási rendje. Ezt a lakóépületek és lakások tulajdonosai fizetik be az ingatlan helye szerinti önkormányzat költségvetésébe. Olvasson többet arról, hogyan kell helyesen kiszámítani az adót a kataszteri érték alapján.
A kataszteri érték a ház becsült értéke, amelyet független értékbecslők számítanak ki. A kapott adatok bekerülnek az ingatlankataszterbe. Az átértékelésre legalább 3 évente, legfeljebb 5 évente egyszer kerül sor.
2015 óta Oroszországban megváltozott az ingatlanadók kiszámításának eljárása. Nem a készlet alapján kerül kiszámításra, hanem a piacihoz közeli készlet alapján. Minél drágábban értékelik az ingatlant, annál több adót kell fizetnie a tulajdonosnak. Vagyis a díj összege a piaci helyzettől függően gyakran változik.
Minden számítást a Szövetségi Adószolgálat végzi, majd értesítést küld az ingatlan tulajdonosának lakóhelyére. 2015 óta az objektum kataszteri (piaci) értéke alapján végeznek számításokat. Azoknak a szervezeteknek, amelyeknek nem volt idejük az objektumok becsült értékének jóváhagyására és a jogi aktus benyújtására 2015. december 31-ig, a díj összegét a leltári érték alapján kell kiszámítaniuk. Az új számítási rendszerre való teljes átállás 2020 előtt megtörténik.
Az adózás tárgyai:
A kataszteri értékű ingatlanadót az ingatlan tulajdonosa fizeti.
Az új kataszteri értéken alapuló adó kiszámítása a következő képlet alapján történik:
Nk = (Kataszteri érték - Levonás) x Részvény x Kamatláb.
A díj összege eltérő módon kerül kiszámításra:
Ni = Inven. Költség x részesedés x díj.
Azon tárgyak esetében, amelyeket a beszámolási időszakban értékesítettek vagy vásároltak, a számított adóösszeget speciális együtthatóval módosítják. Az ingatlan tulajdoni hányadának az év naptári hónapjaihoz viszonyított aránya határozza meg. Ha az adásvételi tranzakció április 15-én megtörtént, akkor az eladó esetében a díj kiszámításának alapja 4, a vevő esetében pedig 9.
Az adóteher csökkentése érdekében speciális, 4 évre kiterjesztett átmeneti számítási eljárást dolgoztak ki. Ebben az időszakban az adókulcsot speciális együtthatóval módosítják: 0,2 - az 1. évben; 0,4 - a 2. évben; 0,6 - a 3. évben; 0,8 - a 4. évben. Az átmeneti konstrukció csak akkor érvényes, ha a kataszteri értéken számított ingatlanadó meghaladja a leltári értéken számított utolsó beszedési összeget. Az alábbi táblázat példákat mutat be az ingatlanadó lakás formájában történő kiszámítására.
Kezdeti adatok | 1. példa | 2. példa |
Kataszteri érték, millió rubel. | ||
Terület, m | ||
Az adó összege 2014-ben, dörzsölje. | ||
Levonás (20 négyzetméter) | 2554028 (13000000 /101,8 x 20) | 2716468 (8000000 / 58,9 x 20) |
Adóalap, dörzsölje. | 10445972 (13000000 - 2554028) | 5283532 (8000000 - 2716468) |
Új adóösszeg | 15668 (10445972 x 0,15%) | 5283 (5283532 x 0,1%) |
Adóösszeg, dörzsölje. | 11005 ((15668 - 9840) x 0,2 + 9840)) |
Az adószámítási példák egyértelműen megmutatják, hogyan alkalmazzák a kedvezményt.
A költségvetésbe fizetendő adó összege közvetlenül függ az ingatlan becsült értékétől. Az alábbi táblázat az adókulcsokat mutatja.
Kataszteri érték (millió rubel) | |
Lakóépületek és épületek | |
Befejezetlen építési projektek | |
Egyéb tárgyak |
A társasházhoz tartozó ingatlan nem adóköteles.
Hogyan lehet megtudni egy ingatlan kataszteri értékét? Kérelmet nyújthat be a Szövetségi Állami Regisztrációs Szolgálathoz, vagy tekintse meg a Rosreestr hivatalos webhelyét az „Elektronikus szolgáltatások” részben.
Az adóalapot minden objektumra számítják ki, mínusz egy bizonyos mennyiségű terület költsége.
Van egy lista azokról a polgárokról, akik kataszteri érték alapján nem fizetnek adót. Ezek tartalmazzák:
A kedvezmény nem vonatkozik az üzleti tevékenységre használt tárgyakra és a magántulajdonban lévő lakásokra.
A legtöbb ingatlanügyletet csökkentett áron bonyolítják le. A dokumentumok alapján 16 millió rubel piaci értékű lakásokat 1 millió rubelért adnak el. Kevés olyan ember van, aki hajlandó nagy összegű adót fizetni az államnak. A tárgy költségének csökkentése lehetővé tette a kitűzött cél elérését. Ennek az ördögi körnek a megtörésére 2014-ben módosították az adótörvényt. A magánszemélyek értékesített ingatlanjai után az új adót a szerződéses ár vagy a kataszteri érték közül a nagyobb alapján számítják ki, 0,7-es csökkentő tényezővel korrigálva. Ez az összeg megegyezik az ingatlan értékesítéséből származó bevétellel.
2015-ben az ingatlanokat 0,999 millió RUB alkuáron értékesítették. Az ingatlan kataszteri értéke 5,4 millió rubel, a korrigált értéke 3,78 millió rubel. Mivel a tranzakció 2015-ben megtörtént, a díjat a szerződéses ár alapján kell megfizetni. Nem mindegy, hogy milyen alapon szerezték meg az ingatlant.
Az ingatlanértékesítés kataszteri forgalmi adója a 2016 óta tulajdonba szerzett ingatlanokra vonatkozik. A tulajdonjog átruházásának alapja nem számít. Az adóalany ingatlant vásárolhat, öröklés útján vagy ajándékba kaphat, illetve építhet ingatlant. A visszaszámlálás az állami nyilvántartásba való felvétel napjától kezdődik. A 2016. 01. 01. előtt vásárolt tárgyakra a régi adószámítási eljárás érvényes.
A tulajdonos 2016-ban szerezte meg a lakás tulajdonjogát. Néhány hónappal később úgy döntött, hogy eladja. Az objektum becsült költsége 4,5 millió rubel, a korrigált érték 3,15 millió rubel.
1. lehetőség. A szerződés a tranzakciós árat 4,9 millió rubelben határozza meg. Mivel a szerződéses érték nagyobb, mint a kataszteri érték, az adó számításánál ez kerül elfogadásra.
2. lehetőség. A szerződés a tranzakciós árat 0,999 millió rubelben határozza meg. Ebben az esetben az ingatlanadót a kataszteri érték alapján kell kiszámítani, mivel az nagyobb, mint a szerződéses érték.
Ha az adózó az ingatlannak csak egy részét birtokolja, akkor a számítás a következő algoritmus szerint történik:
Ez az adózási gyakorlat az egész világon érvényes, de az európai országokban magasabb az adókulcs. Franciaországban az ingatlanadó a helyi költségvetés bevételeinek 50%-át teszi ki, az USA-ban - 70%, az Egyesült Királyságban - 100%. A korábbi adózási rendszer a bevételek legfeljebb 20%-át biztosította az orosz költségvetésnek.
A díj befizetéséről szóló bizonylatokat 2016. áprilistól novemberig küldjük ki a lakosoknak. Ennek hiányában az adózó köteles önállóan értesíteni a Szövetségi Adószolgálatot az objektum elérhetőségéről. A kérelemhez csatolni kell a tulajdonjogot igazoló dokumentumok másolatait, és a következő év december 31-ig be kell nyújtani a Szövetségi Adószolgálathoz. Például, ha egy lakást 2015-ben vásároltak, akkor a bejelentési határidő 2016. december 31. 2016. október 18-ig a befizetés összegéről szóló értesítéseket is elektronikusan küldték el a Szövetségi Adószolgálat honlapján található „Személyes számlára”.
Az ingatlanadót december 1-ig kell befizetni Oroszország minden régiójában. A határidők megsértése esetén a fizetőt a beszedési összeg 20%-ának megfelelő pénzbírsággal, valamint az Orosz Bank kamatláb 1/300-ának megfelelő kötbérrel sújtják. Tehát az értesítés elmulasztása nem jelent felmentést az adó elmulasztására.
A Szövetségi Adószolgálat webhelyén található szolgáltatáson keresztül kataszteri értéken is fizethet adót. Ehhez speciális űrlapon kell kitölteni az adatokat (teljes név, adóazonosító jel), feltüntetni az adó fajtáját, az ingatlan helyét és a befizetés összegét.
A szolgáltatás bankfiókban fizethető nyugtát generál. Kiválaszthatja a hitelintézetek egyikét közvetlenül a webhelyen is, és a bank webhelyére léphet befizetéshez.
Az ingatlanadó kataszteri érték alapján történő meghatározása a befizetések növekedését vonja maga után. Az ingatlan értékelése gyakran még a piaci árnál is magasabb. Az ügyvédek javasolják a bírósághoz fordulást és a szakértői értékelés megtámadását. Az új adószámítási szabályokat leginkább a luxuslakások tulajdonosai szenvedik meg, akik ingatlant örököltek.
Kataszteri értéken alapuló adó egy 65 négyzetméteres háromszobás „Sztálin” lakásra. m 2020-ra 50 ezer rubelre emelkedik. A szakértői értékelés a válság előtt készült. Ezért ma már az ingatlanok piaci értékét is meghaladja. Ez különösen szembetűnő Moszkvától eltérő régiókban. Az értékelést az adóalap növelésében érdekelt kormányzati szervek végezték el. Nem meglepő, hogy csak 2015-ben 7,6 ezren akartak megtámadni. A bíróság döntése alapján az elbírálást 40-70%-kal csökkentették.
Az adatok állami nyilvántartásba vételétől számított öt év áll rendelkezésre a költségek megtámadására. Az első lépés az, hogy kérelmet írjon a Rosreestr területi osztályának bizottságához. A bejelentés oka lehet:
A kérelem elbírálására egy hónap áll rendelkezésre. Ha elutasítják, bírósághoz kell fordulni. Először a keresetlevelet kell készítenie, és meg kell jelölnie egy konkrét követelményt: az ingatlan forgalmi értékét megállapítani, vagy megbízhatatlan adatok feltárása miatt megváltoztatni a kataszteri értékelést. A bíróság mindenesetre nem veszi figyelembe a bizottság döntését.
Ha a kataszteri érték ennek ellenére lefelé módosul, akkor az újraszámítást a kérelem elbírálásának évének január 1-jétől kell elvégezni, de legkorábban az utolsó elbírálás időpontjáig. Célszerű továbbá a hatóságokat önállóan tájékoztatni a bíróság vagy a bizottság döntéséről, és az igazoló dokumentumokat benyújtani. Másik kérdés…
A fővárosi régióban a kataszteri érték alapú ingatlanadót most a következő arányban számítják ki: a telek értékének 0,3%-a, a helyiség értékének 0,1-0,3%-a. A bírósághoz fordulás előtt meg kell győződnie arról, hogy a díj összege valóban túl magas.
Hogyan lehet megtudni egy ingatlan kataszteri értékét? Az első lépés a Szövetségi Kataszteri Kamarával való kapcsolatfelvétel, bizonyítvány és útlevél beszerzése. Ugyanakkor szakembertől kell rendelni a piaci érték meghatározásához. A dokumentumhoz csatolni kell az SRO pozitív következtetését, amely kijelenti, hogy a benyújtott jelentés megfelel a jogszabályoknak. Ha a kataszteri szám szerinti kataszteri érték legalább 30%-kal magasabb, akkor bírósághoz fordulhat.
Az alperes a Szövetségi Kataszteri Kamara legyen. A pályázathoz csatolni kell az értékbecslő jelentését és az SRO következtetését. A legnehezebb dolog a kérelmező jogainak megsértésének bizonyítása. Ez lehet az áthárított adó összegének különbsége.
Ha a számítások eltérése 30%-nál kisebb, akkor az ár megállapításához igazságügyi orvosszakértői vizsgálat kerül kijelölésre. Ezért előre meg kell határoznia az eljárás részeként felajánlható cégek körét. Pozitív döntés esetén lehetőség nyílik a kérelem benyújtásának és elbírálásának évére vonatkozó díj összegének csökkentésére.
A kataszteri útlevél bizonyítványa - 600 rubel.
Értékbecslő - minimum 80 ezer rubel.
Az SRO következtetése - 20 ezer rubel.
Törvényszéki vizsgálat - 80 ezer rubel.
Ügyvédi szolgáltatások - legalább 70 ezer rubel.
Állami illeték - 6,5 ezer rubel. (beleértve a szállítási költségeket is).
A költségek teljes összege legalább 257 ezer rubel.
A bíróságon keresztül átháríthatja ezeket a költségeket az alperesre, de először magának kell elköltenie a pénzt. Vagyis érdemes csökkenteni a kataszteri értéket, ha megközelíti a 45 millió rubelt. és nagy valószínűséggel 2-szer túlbecsülik. Ebben az esetben a folyamat néhány éven belül megtérül.
A díjat azok a személyek fizetik, akik állandó vagy élethosszig tartó hasznosítású földterülettel rendelkeznek. Az adó összegét a következő algoritmussal számítjuk ki:
Zn = Ks x UD x St x Kv, ahol:
Nézzünk egy példát. Tegyük fel, hogy egy állampolgárnak van egy telke a fővárosban, amelynek kataszteri értéke 2400 ezer rubel. Az ilyen objektumra 0,3%-os adókulcs biztosított. A fizetendő díj összege: 2400 x 0,3: 100 = 7,2 ezer rubel.
Tételezzük fel, hogy az adóalany az év mindössze 3 hónapja birtokolta az ingatlant. Ekkor a díj összegét másképp számítják ki:
2400 x 0,3/100 x (3: 12) = 1,8 ezer rubel.
A költségvetésbe fizetendő díj összegét a Szövetségi Adószolgálat számítja ki. A lakóhelyükön tartózkodó személyek értesítést kapnak a díj összegéről és befizetésének időpontjáról. Ha az adózó nem kapta meg az értesítést, köteles önállóan értesíteni a Szövetségi Adószolgálatot a telek rendelkezésre állásáról, és benyújtani a tulajdonjogra vonatkozó dokumentumokat.
Hazánkban már több éve tervezi a kormány az egységes ingatlanadó bevezetését, amely a telek és telekadó helyébe lép. Ennek eredményeként mindenhol zajlik az ingatlanok tömeges kataszteri értékelése. Ezt az értékelést kormányzati szervek végzik, és a piaci értéken alapul.
Röviden, ez az ár az ingatlanhoz tartozó telek értékeléséből és magának a lakóhelyiségnek az árából áll. Ha egy moszkvai lakásról beszélünk, akkor természetesen a földet nem veszik figyelembe.
Az ilyen értékelési eljárást a BTI szakemberei végzik. Elvégzik az összes szükséges manipulációt, döntést hoznak és a beérkezett adatokat elküldik a kataszteri alapba. Ezek az adatok 5 évente frissíthetők. Ezért a beépített érték semmilyen esetben sem fog folyamatosan növekedni.
Ezt a folyamatot csak a legobjektívebb tényezők figyelembevételével hajtják végre. Vagyis ez az értékelés figyelembe veszi:
Ház típusa (panel, monolit, stb.)
Lakás dekoráció
A helyzete
Ez azonban nem veszi figyelembe a piaci ingadozásokat, az ingatlankeresletet és -kínálatot. Ennek eredményeként a kataszteri érték középpontjában áll, de nem az.
Ma Moszkvában már számos példa van arra, amikor egy lakás kataszteri árát félmillió rubelben határozták meg. Ugyanakkor 5-6-szor drágábban adták el. De ez a tény inkább plusz, mint mínusz a háztulajdonos számára. Hiszen az új kataszteri adó a lakóterület árának 0,1%-a. És minél magasabb ez az ár, annál magasabb az ilyen gyűjtés szintje.
Megjegyzendő, hogy az állam a közelmúltig a maradványérték alapján értékelte a lakásokat. Akkor a lakásoknak hivatalos ára volt, ami rendkívül jelentéktelen volt. Ennek eredményeként az ingatlanadó túl alacsony volt. És pontosan ez vezetett a reformokhoz ezen a területen.
Mivel az ingatlan kataszteri értéke egy telek ára, amely hozzáadódik a rajta található összes épület árához, lehetetlen a telek felmérése nélkül megtenni.
Ha a földterület, amelyen egy magánház található, egy kerthez vagy nyaralóházhoz tartozik, akkor annak értékelését statisztikai adatok alapján végzik el. Ehhez egyszerűen elemezze a piacot az elmúlt hónapokban.
De ha a földterület mezőgazdasági vagy az erdőalaphoz tartozik, akkor a jövedelmezőségét már kiszámítják. A szakértők számításokat végeznek azzal kapcsolatban, hogyan és milyen hasznot lehet ebből a földből nyerni. Ezen adatok alapján alakul ki a végső ár.
Az ingatlan kataszteri értékének fogalma a különböző tárgyak pénzbeli értékének kiszámítására vonatkozik. Ez lehet bármilyen épület vagy földterület. Nézzük meg közelebbről, hogyan számítják ki ezt a méretet.
A kataszteri érték a Rosreestr adatbázis tanulmányozásával és a kataszteri értékelést ellenőrző Alap adatainak megismerésével tudható meg. A szükséges információk a kataszteri útlevélben vagy annak kivonatában találhatók. Ebben az esetben figyelembe kell venni a bizonylat elbírálásának és kiállításának időpontját, valamint az adatfrissítések gyakoriságát.
Az ingatlan értékére tekintettel a bérlőknek megfelelő bérleti díjat kell fizetniük. Ráadásul ettől függ az ingatlan visszaváltási értéke. Lízingelt ingatlan megvásárlásakor az állam által megállapított és a vonatkozó dokumentumokban meghatározott összeget kell fizetnie.
Mielőtt azonban megtudná az ingatlan kataszteri értékét, el kell döntenie, hogy pontosan mire van szüksége. Lehet, hogy:
Az igazolás az aktuális összeget tartalmazza. Ebből adót számítanak ki a kiválasztott időszakra. Ez az információ mindenki számára elérhető lesz. Csak a kataszteri számot és az ingatlan-nyilvántartási címet kell tudni. Ezeket az adatokat egyszerűen be kell írni a Rosreestr webhely keresőjébe.
Ami a kataszteri kivonatot és az útlevelet illeti, azokat csak az állami illeték befizetése után állítják ki. Minden szükséges információ megadható papíron vagy online. Az alábbiaknak van joguk ilyen információkhoz:
Szükség esetén online konzultációt kérhet szakértőktől a weboldalon.
A kataszteri érték nagysága matematikai érték. Ezért szigorú szabályok szerint számítják ki. Felvételük a Rosreestr. A szabályok szerint az ingatlan átértékelést ötévente egyszer kell elvégezni. Ez idő alatt az ingatlanárak változhatnak. És a környező infrastruktúra sem áll meg. A számítási folyamat a következő adatokat veszi figyelembe:
Az összes szükséges paraméter megadása után az ingatlan kataszteri értékét matematikai számítással számítják ki. Felhívjuk figyelmét, hogy ez az érték csak hozzávetőleges. A piaci értéktől nagymértékben eltérhet. És mindez azért, mert néhány egyéni jellemzőt nem vesznek figyelembe. Például az épület architektúrája, a helyiség elrendezése stb.
Sajnos még nem alakult ki egyértelmű számítási eljárás.
Minden, a Rosreestr-rel kötött szerződés alapján értékelésben részt vevő szervezet a maga módján végzi az ingatlanértékelést.
Vagyis nem alakult ki egységes számítási módszertan. A Rosreestr csak azokat az összetevőket hagyta jóvá, amelyekhez minden adat generálódik. Sőt, minden szervezet a saját módszertana szerint értelmezi ezeket. Ezért a számbeli különbség meglehetősen nagy.
A kataszteri érték megkérdőjelezésének két módja van:
A tulajdonosok ilyen módszerekhez folyamodhatnak, ha hibás adatokat adnak meg a dokumentumokban. Például négy szoba helyett ötöt írtak. A tulajdonosoknak jogában áll megtámadni a határozatot abban az esetben is, ha a négyzetméterek számát hibásan tüntetik fel, vagy ha az adólevonás mértékét felduzzasztják.
Most pedig értsük meg, hogyan működnek az értékbecslők. Az értékelési jogot kapott szervezetnek szigorúan be kell tartania az értékbecslő tevékenységére vonatkozó jogszabályokat. Az aktuális ingatlanpiaci árakat is figyelembe kell venni.
Az értékbecslőknek figyelembe kell venniük az ingatlan elhelyezkedését, elhelyezkedését, infrastruktúrát, az utak közelségét, a közeli bolt, gyógyszertár, iskola meglétét stb. Figyelembe veszik az ingatlan rendeltetését és a külső falak készítéséhez használt anyagot is. Ezek a tényezők lehetővé teszik a munkavállaló számára, hogy megfelelő következtetésekre jusson.
Az értékbecslők az ingatlanokat hasonlóság alapján csoportokra osztják. Minden csoportnak saját értékelési formulája van. E képlet alapján további számításokat végeznek.
Az értékbecslők minden egyes csoportra meghatározzák egy négyzetméter kataszteri értékét rubelben. Megszorozzák a számot az ingatlan teljes területével, és megkapják a végső érték eredményét.
Ingatlan tárgyak.
Mi a kataszteri érték?
Ez a koncepció jellemzi az árat, hogy az állam jelölte ki egy adott lakásra vagy házra.
Ez az érték feltételes és rögzített kizárólag a Rosreestr dokumentumokban(mivel annak meghatározását ez a szervezet végzi).
Sajnos, annak ellenére, hogy 2012-ben módosították az érték számítási mechanizmusát, az ár a mai napig meglehetősen jelentős.
Az ingatlanok korábban alkalmazott készletárához képest azonban a KS ma közelebb áll a valós állapotokhoz.
A piaci és a kataszteri értékek közötti különbség elsősorban abból adódik, hogy kiszámításra került tömeges értékelés révén ebbe az osztályba tartozó meglévő lakások, épületek vagy telkek.
Ebben az esetben egyéni elemzést nem végeznek. Jelenleg azonban az Alkotmánybíróság alapján történik a bemutatott ingatlanok adóteherének minden számítása.
Mivel a KS egy matematikai mennyiség, számítása megtörténik bizonyos szabályok szerint.
Ezeket a szabályokat a Rosreestr belső szabályzata hagyja jóvá, amely szerint az átértékelést el kell végezni ötévente.
Ez annak a ténynek köszönhető, hogy egy ilyen időszak alatt egy adott tárgy átlagos ára változhat, hogyan változhat az oldal körüli infrastruktúra. Amit általában figyelembe vesznek ennek az összegnek a kiszámításakor:
Az összes megadott paraméter kiértékelése után, matematikai számítási módszer meghatározott ingatlantárgyak értéke alakul ki.
Ez az érték azonban hozzávetőlegesés gyakran elég komolyan eltér a piaci ártól, mivel nem veszi figyelembe az egyéni jellemzőket (például annak az épületnek az építészetét, amelyben a lakás található, vagy az otthon belső elrendezését).
Sajnos még nem határozták meg azt az eljárást, amellyel minden számítást el kell végezni - eddig minden értékelő szervezet, amely a Rosreestr osztályaival kötött állami szerződés alapján kataszteri értékelést végez, minden tárgyat másként kezelni.
Azaz egységes számítási módszertan még nem alakult ki. A Rosreestr által jóváhagyott értékelési szabályzat csak felsorolja azokat a komponenseket, amelyek alapján adatokat kell generálni.
Azonban minden szervezetnek megvan a saját módszertana ezek értelmezésére. Ez az oka annak, hogy az eddig elvégzett tevékenységek eredményei alapján kapott szám különbsége elég nagy.
Ha azonban nem lehet pontosan ilyen módon információt szerezni, akkor felmerül a vágy, hogy mindent saját maga számoljon ki.
Azonnal ki kell kötni, hogy a számítás elég bonyolult eljárás, amelynek eredménye nem feltétlenül felel meg a valóságnak (például hiba történt a kezdeti együtthatóban, amelyből a számítás készült, vagy az érdeklődési terület területét rosszul számították ki).
A legelterjedtebb számítási lehetőség egy adott régióra létrehozott ingatlan egy négyzetméterének specifikus KS mutatóján alapul.
Kiszámításához vesszük adókulcs a régióra alapított földterületen vagy ingatlanon, és szorozva 200-zal. A kapott értéket meg kell szorozni A térreérdeklődésre számot tartó terület vagy lakás (ház). Ez az összeg egy adott ingatlan kataszteri értékének minősül.
Független számítás elvégzésekor azonban emlékeznie kell arra, hogy a fent említettek szerint hiba lehet benne, amely miatt a későbbi számítások, például az adó összege, helytelennek bizonyulhat.
Ezért a jó minőségű és megbízható információk megszerzéséhez szükség van lépjen kapcsolatba a szakosodott egységekkel akik hivatalosan részt vesznek az ingatlanok értékének meghatározásában.
Az ingatlantárgyak KS hozzávetőleges érték a piaci árhoz képest, mivel nem veszi figyelembe a lakás vagy a telek egyedi jellemzőit, bár a területi elhelyezkedés az egyik kulcsfontosságú szempontértékelés lefolytatása során.
Jelenleg nincs egységes módszertan ennek az értéknek a kiszámítására, de van egy lista a kulcsfontosságú szempontokról, amelyeket elemezni kell.
Ez az oka annak, hogy ez elegendő Ezt az értéket nehéz egyedül kiszámítani– ez tele van hibákkal és a teljes összeg helytelen értelmezésével.
