يبدو أن القانون المدني للاتحاد الروسي قد أنشأ قائمة مفتوحة لحقوق الملكية المحدودة ، على الرغم من أن وجهة النظر العقائدية المقبولة عمومًا هي مبدأ القائمة المغلقة لحقوق الملكية (numerus clausus). ومع ذلك ، فإن هذا المبدأ يعني فقط أن حقوق الملكية الجديدة لا يمكن "اختراعها" من قبل المشاركين في الدوران المدني ، ولكنه لا يعني على الإطلاق أن حقوق الملكية الجديدة لا يمكن أن يقدمها المشرع.
إن الحق في الحياة ، الذي سيتم مناقشته أدناه ، هو ، في رأينا ، نتاج شرّين. أولاً ، تشريع الخصخصة الذي تم تبنيه على عجل ، وبالتالي ، قانون الخصخصة غير المدروس ، ولا سيما قانون روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية المؤرخ 04.07.1991 N 1541-1 "بشأن خصخصة المساكن في الاتحاد الروسي". ثانيًا ، سمحت الممارسة القضائية ، لسبب غير معروف ، بمثل هذا الانتهاك الواضح للحق ، وهو الحق في الحياة مدى الحياة.
الجواب: المادة 19 من القانون الاتحادي "بشأن سن قانون الإسكان RF" تنص على أن تأثير أحكام الجزء 4 من الفن. لا ينطبق 31 من RF LC على أفراد الأسرة السابقين لمالك المسكن المخصخص ، بشرط أنه في وقت خصخصة هذا المسكن ، كان هؤلاء الأشخاص يتمتعون بحقوق متساوية في استخدام هذه الغرفة مع الشخص الذي خصخصتها ، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب القانون أو العقد.
من الجزء 2 من المادة 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يترتب على ذلك أن نقل ملكية منزل أو شقة سكنية إلى شخص آخر هو الأساس لإنهاء حق استخدام المباني السكنية من قبل أفراد الأسرة. المالك السابق ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.
وفقًا للمادة 2 من قانون الاتحاد الروسي "بشأن خصخصة المساكن في الاتحاد الروسي" ، يشغل المواطنون المباني السكنية في المساكن الحكومية أو البلدية ، بما في ذلك المساكن ، التي تخضع للإدارة الاقتصادية للمؤسسات أو الإدارة التشغيلية للمؤسسات (مخزون الإدارات) على أساس التوظيف الاجتماعي ، لها الحق بموافقة جميع أفراد الأسرة البالغين الذين يعيشون معًا ، وكذلك القصر الذين تتراوح أعمارهم بين 14 و 18 عامًا ، في الحصول على أماكن المعيشة هذه. خاصية.
موافقة الشخص الذي يعيش مع مالك المسكن شرط أساسي للخصخصة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه بعد الموافقة على خصخصة المسكن ، انطلق الشخص من حقيقة أن حق استخدام هذا المسكن له سيكون له طابع غير محدود ، وبالتالي ، يجب أن تؤخذ حقوقه في الاعتبار عندما تم نقل ملكية المسكن إلى شخص آخر ، لأن تفسيرًا مختلفًا ينتهك أحكام المادة 40 من دستور الاتحاد الروسي ، والتي تنص على حق كل فرد في السكن ولا يجوز حرمان أي شخص من منزله بشكل تعسفي.
وفقًا للجزء 1 من المادة 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تحتفظ قائمة الأشخاص ، وفقًا للقانون ، بالحق في استخدام المباني السكنية بعد شرائها من قبل المشتري ، مما يشير إلى حقوقهم في استخدام السكن. يُعد بيع المباني شرطًا أساسيًا في عقد بيع مبنى سكني أو شقة أو جزء من مبنى سكني أو شقة يعيش فيها هؤلاء الأشخاص.
ويترتب على هذه القاعدة أنه عند نفور المسكن ، يجب أن يشير العقد إلى حق الشخص الذي يعيش فيه في استخدام هذا المسكن ، وإلا لا يمكن إبرام العقد ، حيث لم يتم التوصل إلى اتفاق على جميع الشروط الأساسية. وبالتالي ، إذا كان أحد أفراد عائلة المالك السابق في وقت الخصخصة يتمتع بحقوق متساوية مع الشخص الذي حصل لاحقًا على المسكن المحدد ، لكنه رفض الخصخصة ، وأعطى الموافقة على الخصخصة إلى شخص آخر ، فعندئذ عندما يتم نقل ملكية المسكن يجوز طرد شخص آخر من هذا المسكن ، حيث يحق له استخدام هذا المسكن. في هذه الحالة ، من الضروري الانطلاق من حقيقة أن الحق في الاستخدام له طبيعة غير محدودة ".
مثل هذا الجدال غير المقنع والفن بعيد الاحتمال. 40 من دستور الاتحاد الروسي يظهر لنا انتهاكًا واضحًا للحق الذي ارتكبته المحكمة العليا. من المفهوم أن الممارسة تسعى جاهدة إلى اتباع النموذج العام لدولة سيادة القانون الاجتماعية ، حيث تكون حقوق وحريات الفرد غير قابلة للتغيير وأهم بكثير من الحقوق الاقتصادية ، ولا سيما الحق في الملكية. ومع ذلك ، يجب ألا ننسى أنه من خلال انتهاك حق الملكية ، فإننا بذلك ننتهك أيضًا حقوق الفرد غير القابلة للتصرف.
وفقًا للقانون الروسي ، يمكن أن يكون الحق في استخدام المباني السكنية مدى الحياة ، وهذا يعني أنه لا يمكن إخلاء سبيل هذا الشخص أو إخلائه ، حتى عند إبرام اتفاقية بيع وشراء وتغيير مالك الشقة. تصف المقالة فئة الأشخاص الذين قد يكون لهم حق مدى الحياة في استخدام المسكن. تخيل أنك حصلت على الحق في استخدام شقة مدى الحياة في وسط موسكو عن طريق الإرادة ، أو أن مالك هذه الشقة سمح لك بالتسجيل فيها واستخدامها. لا تتسرع في الابتهاج - فالاستخدام لا يعني الملكية ، وبالإضافة إلى المشاكل المحلية المحتملة ، فقد تواجه العديد من المشكلات التي لم يتم حلها في التشريع الحالي.
تحلل المقالة الممارسة القضائية والمعايير التشريعية من أجل تحديد خصوصيات إجراء استخدام المباني السكنية ، والحقوق التي تم الحصول عليها بموجب رفض الوصية ، وعقد النفقة مدى الحياة مع التبعية والاتفاق مع مالك المبنى.
تحليل أكثر تفصيلاً لنطاق حقوق الاستخدام التي تم الحصول عليها عن طريق رفض الوصية ، حيث أن تحليل ممارسات إنفاذ القانون يظهر أن قضايا الميراث ، التي يكون موضوعها المرسل إليه ، ليست منتشرة في قطاع الإسكان ، على عكس علاقات الإيجار .
كما تعلمون ، وفقًا للمادة 1137 من القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي - القانون المدني للاتحاد الروسي) ، فإن جوهر الرفض الوصائي (مفوض) هو أن للموصي الحق في أن يعهد بإرادته إلى ورثة واحد أو أكثر بموجب وصية أو بموجب القانون (خلفائهم المباشرين) تنفيذ على حساب الميراث لأي التزام ذي طبيعة ملكية لصالح شخص أو أكثر (المرسل إليهم ، أو المندوبين) الذين يكتسبون الحق في المطالبة بالوفاء بهذا فرض.
قد يكون أحد الالتزامات ذات طبيعة الملكية هو منح الحق في استخدام المباني السكنية على قدم المساواة مع مالك هذا المبنى (المادة 33 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، المشار إليها فيما يلي باسم LC RF) . بمعنى آخر ، يجوز للموصي أن يفرض على الوريث ، الذي ، على سبيل المثال ، مبنى سكني ، تم نقل شقة ، الالتزام بتزويد طرف ثالث (المرسل إليه) طوال حياة هذا الشخص أو لفترة أخرى بالحق في استخدام هذا المبنى أو جزء معين منه.
يحتاج المشاركون في العلاقات القانونية الوراثية إلى معرفة وتذكر أنه يجب إثبات رفض الوصية في الوصية ، ويمكن استنفاد الوصية برفض الوصية (المادة 1137 من القانون المدني للاتحاد الروسي). هذا يعني انه إذا كانت الوصية غير صالحة ، فسيكون الإرث غير صالح تلقائيًا.
مثال من الممارسة القضائية.في 29 يونيو 2011 ، اتخذت محكمة مدينة إيفانتييفسك في منطقة موسكو قرارًا برفض المطالبة بإبطال الوصية من حيث التنازل الوصائي.
وأشارت المحكمة في قرارها إلى أنه بناءً على تحليل الوصية والأدلة المقدمة يمكن استنتاج أن الموصي مارس حقه وأصدر تنازلاً وصيًا.
مع الأخذ في الاعتبار أن القانون لا يحدد متطلبات شكل رفض الوصية ، وأن المتنازع عليه سيفي نفسه بجميع متطلبات الوصية ، لا تجد المحكمة أي سبب لإعلان بطلان الوصية.
يتيح لنا تحليل قواعد تشريعات الإسكان أن نستنتج أن هناك العديد من القضايا الإشكالية التي لم يتم توحيدها وتفسيرها بشكل صحيح في التشريع الحالي والتي تظهر باستمرار في الممارسة العملية أمام المشاركين في العلاقات القانونية ذات الصلة.
أحد هذه المواقف الشائعة هو عدم رغبة المالك الجديد (الوريث) في منح حق استخدام المسكن للمرسل إليه.
مثال من الممارسة القضائية.لذلك ، نظرت محكمة لينينسكي الجزئية لمدينة أومسك في 22.06.2010 في مطالبة غرام. فينوغرادوف إلى غرام. فينوغرادوفا عن الانتقال إلى المسكن.
وفقًا لما حددته المحكمة ، وفقًا لإرادة والدة المدعي ، تم تكليف المدعى عليه ، الذي تم نقل ملكية المسكن إليه ، بتزويد المدعي باستخدام الشقة مدى الحياة. في وقت الإجراءات ، غرام. لا تستطيع فينوجرادوف العيش في الشقة ، لأن المدعى عليها تمنع ذلك: لقد وضعت بابًا جديدًا ، وغيرت الأقفال ، ولم تعط المفاتيح ، رغم أنها لا تعيش في الشقة بنفسها.
بعد فحص الأدلة المقدمة ، خلصت المحكمة إلى أنه يجب تلبية مطالبات المدعي. وفقًا للوصية التي وضعها الموصي ، من الممتلكات العائدة لها ، فقد ورثت الشقة في حالة الوفاة إلى غرام. Vinogradova (المدعى عليه) ، وفرضت أيضًا التزامًا بتوفير الاستخدام المجاني مدى الحياة لـ gr. فينوغرادوف (ابنه ، المدعي) الشقة المحددة.
وبالتالي ، فإن عرقلة استخدام المبنى في شكل استبدال الباب والأقفال وما إلى ذلك هي تصرفات غير قانونية للمدعى عليه.
لتبرير موقفهم من عدم الرغبة في غرس المورث في المبنى ، غالبًا ما يعلن الورثة أن مستلمي المستندات القانونية ليس لديهم مستندات قانونية. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن التشريعات التنظيمية الحالية ، لسوء الحظ ، صامتة بشأن مستندات الملكية التي يجب تقديمها إلى المرسل إليه لتسجيل الدولة لحق استخدام المباني السكنية ، وبشكل عام ، لتأكيد هذا الحق.
وفقًا للمادة 33 من RF LC ، يحق للشخص الذي يعيش في مسكن تم توفيره برفض الوصية أن يطلب تسجيل الدولة للحق في استخدام المسكن. وتجدر الإشارة إلى أن نفس الحق يعود إلى مستخدم المسكن على أساس عقد صيانة مدى الحياة مع أحد المعالين (المادة 34 من LC RF). في الوقت نفسه ، لا ينبغي أن يؤثر تسجيل العقد بموجب المادة 584 من القانون المدني للاتحاد الروسي على تسجيل الدولة لرهن حق الملكية المسجل.
وفقًا للتوصيات المنهجية بشأن أداء أنواع معينة من إجراءات التوثيق من قبل كتاب العدل في الاتحاد الروسي ، والتي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة العدل في الاتحاد الروسي بتاريخ 15/03/2000 رقم 91 ، إذا كان هناك أي عوائق فيما يتعلق بالنسبة للممتلكات الموروثة ، يشرح كاتب العدل ، عند إصدار شهادة الحق في الميراث ، للورثة العلاقات القانونية الناشئة في هذا الصدد (الفقرة 33).
وفقًا لأمر وزارة العدل في الاتحاد الروسي بتاريخ 10.04.2002 رقم 99 "بشأن الموافقة على استمارات التسجيل لتسجيل أعمال التوثيق ، وشهادات التوثيق ، ونقوش التصديق على المعاملات والوثائق المصدقة" بحضور رفض الوصية الذي يثقل الحقوق المصدق عليها بشهادة الحق في الميراث ، حقيقة الرهن تنعكس في فقرة إضافية من الشهادة من خلال العرض الأكثر دقة للقسم المقابل من نص الوصية.
يمكن أن يؤدي نقص المعلومات حول العبء إلى عواقب وخيمة.
يسري حق مطالبة المرسل إليه لمدة ثلاث سنوات من لحظة فتح الميراث (المادة 1137 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إذا لم يتم الإشارة إلى الرهن في الشهادة ، خاصةً عندما يتعلق موضوع الرفض بالعقار ، فسيكون الوريث قادرًا على التصرف فيه بحرية قبل انتهاء فترة الثلاث سنوات ولن يكون المرسل إليه قادرًا بالفعل لتلقي ما هو مستحق له بالإرادة ، لأن USRR لن يحتوي على معلومات حول الأعباء المتعلقة بعقار كائن معين.
وبالتالي ، فإن شهادة الحق في الميراث ، التي لا تصدر إلا للورثة ، هي وثيقة تؤكد الحق في استخدام مساحة المعيشة التي يوفرها الرفض الوصي. والمرسل إليه (المرخص له) ملزم بالحق في مطالبة الوريث بتوفير أماكن للاستخدام والتسجيل السليم لهذه الحقيقة.
تنص المادة 33 من LC RF على أن المرسل إليه يستخدم مساحة المعيشة على قدم المساواة مع المالك. في الوقت نفسه ، يستخدم الشخص الذي يعيش في مسكن على أساس اتفاقية صيانة مدى الحياة التابعة للمباني نفس شروط المرسل إليه ، ما لم تتضمن الاتفاقية خلاف ذلك (المادة 34 من LC RF).
في الأدبيات ، تم التعبير عن رأي مفاده أن الحق في استخدام المسكن مقيد بإمكانية العيش فيه. نحن لا نجرؤ على الموافقة على هذا البيان. يتمتع الشخص بوضع قانوني للإقامة في مسكن ، وله الحق في استخدام المسكن لأنشطة ريادة الأعمال المهنية أو الفردية ، ولكن مع القيود المنصوص عليها في المادة 17 من RF LC. في الوقت نفسه ، لا يجوز للمستخدم العيش في الغرفة ، مما لن يشكل عقبة أمام استخدامه الفعلي لجزءه من المنزل.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يحق لصاحب المبنى المطالبة بدفع مقابل الإقامة ، وكذلك لإثراء نفسه بأي طريقة أخرى ، وإنشاء أعباء مالية عند استخدام العناصر الهيكلية للمبنى: شرفة ، مخزن ، مطبخ ، حمام. في الوقت نفسه ، يكون المواطنون القادرين وذوي الأهلية القانونية المحدودة من قبل المحكمة مسؤولين بالتضامن والتكافل مع المالك عن الالتزامات الناشئة عن استخدام المباني ، بما في ذلك دفع فواتير الخدمات (متلقي الإيجار استثناء) .
مثال من الممارسة القضائية.المثير للاهتمام في هذا الصدد هو قرار محكمة مقاطعة Frunzensky في ساراتوف بتاريخ 08/19/2010 بشأن رفض تلبية المطالبات المتعلقة بالدعوى المضادة المقدمة من G.V. Bykov إلى مباني E.I. ، بشأن تحصيل التكاليف المتكبدة لدفع تكاليف المرافق.
ودعماً للمطالبة ، أشار Bykov G.V. إلى أنه منذ لحظة إبرام عقد الصيانة مدى الحياة مع المعالين ، دفع كامل فواتير الخدمات للشقة. ومع ذلك ، فإن المادة 22 من الاتفاقية تفرض عليه التكاليف فقط لدفع الضرائب على العقارات وإصلاح وتشغيل وصيانة الشقة والمنزل والأراضي المجاورة.
وجدت المحكمة أنه وفقًا للمادة 22 من العقد ، يتحمل دافع الإيجار ، GV Bykov ، التزامًا بدفع ضريبة العقارات ونفقات الإصلاح والتشغيل والصيانة للشقة. لم ينص العقد على التزام متلقي الإيجار ، EI Urazova ، بدفع تكاليف السكن والمرافق.
بالإضافة إلى ذلك ، أوضحت المحكمة أن تشغيل المسكن يشمل أيضًا الالتزام بالدفع مقابل المرافق والسكن (تم إبرام العقد أثناء عمل لجنة الإسكان في روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية). في هذا الصدد ، تعتقد المحكمة أنه في حالة فرض التزام على Urazova E.I. بالدفع مقابل المرافق وبصرف النظر عن الشقة لدافع الإيجار ، فإن المعنى القانوني لعقد النفقة مدى الحياة مع التبعية سيضيع. وبناءً على ذلك ، فإن الاتحاد الروسي ، كدولة قانونية واجتماعية ، ملزم بضمان الحماية الكافية للحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين الذين يمكن أن يصبح تلقي مدفوعات منتظمة بموجب هذه الاتفاقيات أحد المصادر الرئيسية لكسب الرزق. يفترض المبدأ العالمي للمساواة القانونية المنصوص عليه في المادة 19 من دستور الاتحاد الروسي (المساواة بين الجميع أمام القانون والمحاكم ، فضلاً عن المساواة) والمبدأ القانوني العام لليقين الرسمي للقانون ، المشروط به منطقياً ، أن القانون يجب أن يكون واضحًا ودقيقًا ولا لبس فيه.
وفقًا للجزء 1 من المادة 431 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، إذا كان المعنى الحرفي لشروط العقد غير واضح ، يتم تحديده من خلال المقارنة مع الشروط الأخرى ومعنى العقد ككل. إذا كانت القواعد المذكورة أعلاه لا تسمح بتحديد محتوى العقد ، فيجب التأكد من الإرادة المشتركة الفعلية للطرفين ، مع مراعاة الغرض من العقد. في هذه الحالة ، يتم أخذ جميع الظروف ذات الصلة في الاعتبار ، بما في ذلك المفاوضات التي تسبق العقد ، والمراسلات ، والممارسات الراسخة في العلاقة بين الطرفين ، والعادات التجارية ، والسلوك اللاحق للأطراف.
بموجب الفقرة 3 من المادة 30 من RF LC ، يتحمل المالك عبء صيانة المباني السكنية المتنازع عليها. ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من مالك المباني السكنية من لحظة ظهور ملكية المباني السكنية.
وبالتالي ، بناءً على طبيعة العلاقة بين الطرفين بشأن الدفع مقابل السكن والخدمات المجتمعية (دفع G.V. Bykov مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية بالكامل ، وإذا دفعت Urazova E. في جلسة الاستماع لم يتم الطعن فيها وتأكيدها من خلال مواد القضية) ، وكذلك أحكام العقد ، تستنتج المحكمة أن شروط استخدام أماكن المعيشة قد تم تحديدها من قبل الأطراف في شكل الطبيعة المجانية لل استخدام أماكن المعيشة في Urazova EI (بدون دفع مقابل الإقامة) ، وبالتالي ، فإن مطالب G.V. Bykov لاسترداد التكاليف المتكبدة لدفع تكاليف خدمات المرافق ، لإلزام E.I. في الواقع ، من جانب واحد بتغيير شروط عقد الصيانة مدى الحياة مع الاعتماد الذي يتعارض البند 1 من المادة 421 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والذي ينص على أن المواطنين أحرار في إبرام اتفاقية ويتم تحديد شروط الاتفاقية وفقًا لتقدير الأطراف ، ما لم ينص القانون على محتوى الشرط ذي الصلة أو غيرها من الإجراءات القانونية (الجزء 4 من هذه المقالة).
تم رفض استيفاء الطرفين للمتطلبات المذكورة. أيدت محكمة ساراتوف الإقليمية القرار (قرار من 21.09.2010).
وبالتالي ، يمكننا أن نستنتج ذلك لا يتعين على مستلمي المعاش دفع فواتير الخدمات العامة ، على عكس المستأجرين... في الوقت نفسه ، في الوصية ، بالإضافة إلى توفير أماكن للاستخدام من قبل طرف ثالث ، قد يكون الوريث ملزمًا أيضًا بالدفع مقابل المرافق.
إحدى القضايا الرئيسية في إجراءات استخدام المباني السكنية التي يوفرها الرفض الوصية أو اتفاقية الإيجار هي مسألة مصير حقوق المستخدمين في حالة إنهاء ملكية المباني السكنية أثناء استردادها بسبب الاستيلاء على قطعة أرض لاحتياجات الولاية والبلدية وفقًا للمادة 32 من LC RF.
مثال من الممارسة القضائية.يُعد قرار محكمة مدينة سالافات بجمهورية باشكورتوستان بتاريخ 16.07.2010 إرشاديًا. نظرت المحكمة في بيان مطالبة غرام. بودنيك إلى إدارة المنطقة الحضرية "مدينة سالافات" عند التسجيل كشخص بحاجة إلى تحسين ظروف المعيشة وتوفير السكن بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي.
في جلسة الاستماع وجد أن غرام. يعيش بودنيك في شقة غر. ش (فيما يلي - المالك) بناء على رفض الوصية. المالك نفسه لا يعيش في الشقة. فيما يتعلق بالاعتراف بالمنزل الذي توجد فيه الشقة ، طارئ وخاضع للهدم في إطار البرنامج الإقليمي ، تم تخصيص غرفة مريحة منفصلة للمالك - شقة من غرفتين ، حيث بدأ هو وعائلته في يعيش.
ومع ذلك ، يعتقد المدعي أن التعايش مع الغرباء أمر مستحيل. وفي هذا الصدد ، لجأت إلى الإدارة بتقديم طلب للتسجيل كشخص بحاجة إلى سكن وتوفير سكن للإيجار الاجتماعي.
بعد الاستماع إلى المشاركين في العملية ، وفحص مواد القضية ، رفضت المحكمة تلبية مطالبات gr. بودنيك ، مشيرا إلى ما يلي.
بموجب الجزء 7 من المادة 32 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، عند تحديد سعر استرداد المسكن ، فإنه يشمل القيمة السوقية للمسكن ، وكذلك جميع الخسائر التي لحقت بمالك المسكن بسبب مصادرته ، بما في ذلك الخسائر التي يتكبدها فيما يتعلق بتغيير مكان الإقامة ، والاستخدام المؤقت للمباني السكنية الأخرى قبل الحصول على ملكية مبنى سكني آخر ، والانتقال ، والبحث عن مكان سكني آخر للحصول على ملكيته ، وتسجيل ملكية مكان سكني آخر ، الإنهاء المبكر لالتزاماتها تجاه الأطراف الثالثة ، بما في ذلك الأرباح المفقودة.
ينص الجزء 8 من المادة 32 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي على أنه ، بالاتفاق مع مالك المبنى السكني ، يمكن تزويده بمباني سكنية أخرى بدلاً من المباني السكنية المصادرة ، مما يعوض قيمتها في سعر الاسترداد.
تم توفير الشقة للمالك مقابل مساحة المسكن المملوكة سابقًا على حساب سعر الاسترداد. واجب الوفاء برفض الوصية فيما يتعلق بضمان الإقامة مدى الحياة في المسكن المملوك منوط بالمالك. في ظل هذه الظروف ، من المستحيل أن تُفرض على إدارة المنطقة الحضرية التزامات بضمان حق الاستخدام عن طريق الرفض الوصي على أساس المادة 1137 من القانون المدني للاتحاد الروسي. أسباب انطلاق غرام. لا يوجد Budnik مسجلة كشخص بحاجة إلى سكن ولا يتوفر لها السكن اللاحق بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي.
وبالتالي ، مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن الغرض من إنشاء حقوق استخدام المسكن بحكم رفض الوصية أو بموجب عقد نفقة مدى الحياة مع أحد المعالين هو التأكد من أن مالك احتياجات هؤلاء الأشخاص في المسكن هو أو عندما يتم اتخاذ قرار المحكمة المناسب ، يجب تحديد مصير المستخدمين (متلقي الإيجار ، المورث) ، وفي هذا الصدد ، يتم فرض مسؤوليات معينة على مالك المسكن. يجب على صاحب المسكن وحده ضمان ممارسة حقوق المستخدمين من خلال التعويض المقدم له أو بطريقة أخرى ، على سبيل المثال ، عن طريق نقلهم إلى المسكن المقدم بالمقابل أو عن طريق توفير مسكن آخر للاستخدام.
مثال من الممارسة القضائية.أصدرت محكمة منطقة بالاختينسكي لإقليم كراسنويارسك في 08/02/2010 قرارًا بشأن مطالبة غرام. F. إلى غرام. على الاعتراف بفقده حق الانتفاع بالمسكن وحذفه من سجل التسجيل.
كما أقرته المحكمة ، ورث الموصي لابنته غرام. و ، حصة مبنى سكني وقطعة أرض مع شرط الإقامة مدى الحياة في المبنى السكني المحدد غرام. S. ، الذي كان لديه تسجيل دائم في عنوانه. ومع ذلك ، غرام. S. في الواقع لا يعيش في هذا العنوان ، وقد انتقل إلى مكان إقامة دائم في مكان آخر ومنذ فتح الميراث لم يمارس حق رفض الوصية.
بعد تقييم الأدلة في القضية ، رأت المحكمة أنه من الضروري تلبية مطالبات المدعي.
هذه قضية شائعة إلى حد ما ويتم اتخاذ القرار في مثل هذه القضايا في المحاكم على أساس الجزء 4 من المادة 1137 من القانون المدني للاتحاد الروسي: يفقد المرسل إليه الحق في استخدام المسكن إذا ، في غضون ثلاث سنوات من لحظة فتح الميراث لم يستعمل هذا الحق.
ومع ذلك ، على خلاف ذلك ، عندما استخدم المندوب رفض الوصية ، في حد ذاته لفترة طويلة الغياب في مبنى سكني لا يترتب عليه فقدان الحق في استخدامه; يمكن تجديد الإقامة في أي وقتضمن صلاحية التنازل الوصية.
عند نقل ملكية المسكن ، يفقد أفراد عائلة المالك السابق حق استخدامه.
وهذه هي الميزة التي تضيف إلينا ( مشتر) صداع عند اكتشاف كل الشخصيات التي قد تكون لديها مثل هذه حقوق الاستخدام... لكن لا يزال يتعين علينا معرفة ذلك ، وسنكتشف الآن.
من الواضح أن لكل مالك جميع أنواع الحقوق في الشقة ، بما في ذلك الحقوق غير المشروطة الحق في الاستخداملها. لكن المفاجأة بالنسبة للمشتري هي أنه قد يكون هناك أشخاص آخرون - وليس مالكون - لديهم أيضًا ، وفقًا للقانون ، أي الحق في العيش فيه.
نحن ، بالطبع ، بحاجة إلى شقة خالية من حقوق الأشخاص غير المصرح لهم بالعيش فيها. ولهذا علينا على الأقل معرفة هؤلاء الأشخاص.
دعونا نعتبرها بالترتيب. سنكون مهتمين بالسؤال ، أي منهم يمكن أن ينقذ الحق في السكن في شقة بعد بيعها ، وكيف يمكننا التخلص من هذا الحق ( في بعض الحالات).
أصحاب الشقق غير المسجلين فيها يخسرون الحق في الاستخداممعا مع ملكيةعند بيع شقة.
يمكن للمالكين ، "المسجلين" في الشقة ، الاحتفاظ بالحق في العيش فيها فقط إذا تمت الإشارة إليها مباشرة ، والاتفاق مع المشتري ( وهو ما لا يحدث عادة في الممارسة العملية). في حالات أخرى ( أولئك. في معظم المعاملات) - البائع ، بعد إبعاد الشقة ، ملزم بإلغاء التسجيل ( الدفع) ، ويتم الإشارة إلى هذا الشرط بالضرورة في بند منفصل في العقد.
قد يكون أفراد عائلة المالك الحق في استخدام الشقةفقط إذا كانوا "مسجلين" هناك. إن وجود "تسجيل" هو الذي يؤكدهم حق الإقامةفي الشقة. وإخراجهم من الشقة ، بالتالي ، يحرمهم من هذا الحق. كقاعدة عامة ، أفراد عائلة المالك يجب تسجيل الخروج من الشقة عند البيع (يحدد القانون هذا الالتزام بالنسبة لهم). وإذا لم يفعلوا ذلك ، يمكن للمالك الجديد "طردهم" من الشقة عن طريق المحكمة.
لكن هناك فروق دقيقة هنا!
على سبيل المثال ، يتمتع أفراد عائلة المالك الذين تم تفريغهم مؤقتًا بفرصة استعادة "تسجيلهم" ( أولئك. استعادة حق الاستخدام) حتى بعد بيع الشقة ، إذا أثبتوا أمام المحكمة أن حقهم قد انتهك. مثل خرج مؤقتا يمكن أن تكون الشخصيات هي أولئك الذين خضعوا لعلاج طويل الأمد في المستشفى ، أو ذهبوا في رحلة عمل طويلة ، أو ذهبوا للخدمة في الجيش ، وذهبوا لقضاء عقوبة بقرار من المحكمة ، وما إلى ذلك.
صحيح ، منذ عام 2015 ، تم إلغاء التسجيل الإلزامي في مكان الإقامة للمجندين والسجناء. أي الآن ، حتى لو "غادروا في وجهتهم" ( منذ عام 2015) ، لا يزالون مسجلين في شقتهم ، و حق الإقامةلا تخسر فيه. وأولئك الذين أرسلوا "للقطع" قبل عام 2015 ، على التوالي ، شُطبوا من سجل التسجيل في مكان إقامتهم ، لكن يمكنهم استعادة حقهم في العيش في شقة عند عودتهم.
مسجل في الشقة الأطفال القصرتتطلب اهتماما متزايدا. سننظر في هذه الحالة بالتفصيل لاحقًا ، في الخطوة فتح في نافذة منبثقة. "> تعليمات - "شراء شقة مع القصر".
قائمة بجميع الأشخاص "المسجلين" ( مسجل في مكان الإقامة) في هذه الشقة ستظهر لنا وفي بعض المدن يتم استبدالها ( لمزيد من التفاصيل حول كل هذه الأوراق ، راجع الروابط الموجودة في المسرد).
يميز المعتادمقتطف من كتاب البيتو أرشيفية (موسع) بيان - تصريح.
بيان منتظميعطي معلومات عن جميع "المسجلين" في الشقة في الوقت الحالي.
مستخرج أرشيفيةيعطي معلومات عن جميع المستأجرين الذين سبق لهم "التسجيل" في هذه الشقة ، بما في ذلك المسجلين حاليًا.
يتم إصدار كلاهما في مكتب الجوازات التابع لإدارة المنزل المحلي ( مكتب الإسكان ، REU ، HOA ، إلخ.) ، أو في مركز الخدمات العامة "My Documents" في MFC. لكن يمكنهم الحصول عليهم أصحاب فقط شقق أو مستأجرين مسجلين فيها. لذلك ، نحتاج إلى طلب مثل هذه الورقة من البائع ، ولكن من الأفضل الذهاب وطلب إيصالها معه. إذا لم يكن هناك مثل هذا الاحتمال ، أو كان هناك شعور بأن البائع لا يوافق على شيء ما ، فيمكن للمشتري أن يطلب الحصول على مستخرج من كتاب الدارخدمات خاصة ( عنهم أدناه).
يمنحنا هذا "التأمين" ميزة في حالة حدوث نزاع قانوني مع أولئك الذين لا يريدون مغادرة الشقة بعد الصفقة. ثم يتم تسريحهم جبراً بقرار من المحكمة. ونفس الشيء التزام مكتوب من "الجهات الخارجية" ( بالإضافة إلى الشروط الأخرى للصفقة ، حسب الاتفاقية) ، ستكون حجة ثقيلة في المحكمة.
إعادة التأمين. يجادل بعض المحامين ذوي الخبرة في الممارسة القضائية أنه حتى مع هؤلاء الأشخاص ( ليس أصحاب)، أي خرجوا من الشقة قبل بيعها ، فمن المستحسن أن تأخذ إفادة مكتوبة بأنهم لا يعترضون على هذه المعاملة ... قد يبدو هذا مجنونًا ( لأنهم لم يعد لديهم أي حقوق في الشقة) ، ولكن نفس المحامين قدموا أمثلة عندما استعاد المستأجرون الذين تم تسريحهم قبل بيع شقة حقهم في العيش هناك من خلال المحكمة.
بغض النظر عن "التسجيل" ، حقوق استخدام الشقةقد يكون لديهم أشخاص معهم المالك ( بائع) انتهى عقد الإيجار أو اتفاقية الاستخدام غير المبرر ... في الحقيقة هو كذلك عبء، والتي قد لا تنعكس في أي منهما سند ملكيةولا في مقتطف من كتاب البيت... في الواقع ، يحق للبائع بيع شقة بهذا عبء، ولكنها ملزمة بإخطار المشتري بذلك ، مع الإشارة إلى ذلك كبند منفصل في اتفاقية بيع وشراء شقة (DCT).
في هذه الحالة ، نحتاج إلى مطالبة البائع بإنهاء هذه الاتفاقية مع المستخدم ( صاحب العمل) شقق سكنية.
بالمناسبة ، ما زلت بحاجة إلى وضع الفكرة التالية في ذهنك - الصياغة الصحيحة تقلل من مخاطر المطالبات المحتملة "الأطراف الثالثة"، بما في ذلك. يدعي الحق في استخدام الشقة.
في الظروف Dkpيوصى بتدوين التزام البائع بإخطار المشتري بكل شيء المستخدمين شقق التزام حذف من محاسبة التسجيل جميع المستأجرين "مسجلين" هناك ، ونقل الشقة خالية من حقوق "الأطراف الثالثة" .
بالإضافة إلى Dkpيمكنك إدخال التزام البائع ، في حالة وجود مطالبات من الجانب "الأطراف الثالثة"حلها بشكل مستقل وعلى نفقتك الخاصة ( أو تعويض التكاليف القانونية للمشتري).
من المهم أن يتم توضيح بنود العقد هذه بشكل صحيح وأن يكون لها تفسير لا لبس فيه.
صياغة التزامات البائع هذه بشكل صحيح في Dkpسوف يساعد .
حافز عملي آخر للبائع "لإخلاء الشقة بشكل قانوني" بعد الصفقة هو حافز خاص شرط استلام الأموال عند الحساب. يستلم البائع المبلغ الكامل للشقة فقط عند إزالة جميع المستأجرين منها محاسبة التسجيل.
شطب جميع المستأجرين من التسجيل ( قبل الصفقة أو بعدها) دعوة أصحاب العقارات "الإعفاء القانوني" شقق سكنية. بالطبع ، يتم تبسيط الموقف إلى حد كبير إذا كانت الشقة بالفعل في وقت المعاملة "مجاني قانونيًا".
لذلك ، اكتشفنا من ، إلى جانب المالك ، له الحق في استخدام الشقة والعيش فيها ، ودرس المستخرج من كتاب المنزل ، وأعد قراءة مستند العنوان مرة أخرى ، واتخذ الإجراءات اللازمة لإزالة جميع المستأجرين من التسجيل. تسجيل. أخذنا نفسا عميقا ومضينا قدما.
شقة للإيجار أو الاستخدام غير المبرر نظرًا للتشابه غير المشروط في معاملات الإيجار والاستخدام المجاني للشقة ، غالبًا ما يتم الخلط بينهما. ومع ذلك ، على الرغم من العديد من أوجه التشابه ، فإن العلاقات القانونية التي تنظمها تختلف في كثير من النواحي عن بعضها البعض. في هذا الصدد ، لتجنب الالتباس ، يُنصح بمقارنة تصميمات هذه المعاملات والنظر بمزيد من التفصيل في أوجه التشابه والاختلاف بينهما. اتفاقية قرض الشقة ، مثل اتفاقية الإيجار ، هي نوع من المعاملات الخاصة بنقل العقارات للاستخدام (الإيجار) ، ومع ذلك ، فإن عقد الإيجار ينطوي على استلام أجر مقابل ذلك ، في حين أن القرض يعني توفير السكن مجانًا.
الاستخدام الدائم لقطعة الأرض عن طريق الميراث وفقًا للقانون ، لا يمكن توريث هذا الحق ، ولكن هناك استثناءان مهمان:
استخدام مجاني محدد المدة لقطع الأراضي يعني الاستخدام المجاني للأرض.
يمكنهم أيضًا الرفض في حالة أنه من المفترض أن يتم تأجير أو بيع قطع الأراضي التي تقدم طلبًا لها فقط. سيتم إعلامك بهذا في أسباب الرفض. يجوز إنهاء أسباب إنهاء حق الانتفاع الدائم بقطعة الأرض إذا:
يمكن أن تكون أسباب الرفض الطوعي تغييرًا في الظروف التي بموجبها انتقل الموقع إلى الملكية (الميراث ، وأشكال أخرى من الاغتراب) ، وعدم رغبة المالك في التعامل معها ، أو عدم القدرة على تنفيذ الأنشطة لأسباب موضوعية مختلفة.
دخل مثال Citizen K في اتفاقية مع ابن أخيه D من أجل الاستخدام المجاني غير المحدود للشقة ، والذي بموجبه قام بتحويلها إلى استخدام D ، وتعهد بدوره بإجراء إصلاحات كبيرة هناك ودفع مدفوعات المرافق بانتظام. بعد مرور بعض الوقت ، توفي K ، ورثت الشقة ابنه M ، الذي ، وفقًا للفقرة 2 من الفن. 700 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تم نقل حقوق المقرض. على الرغم من حقيقة أن D أجرى إصلاحات كبيرة في الشقة وأدى جميع الالتزامات الأخرى التي أخذها ، M ، مسترشدًا بـ cl.
1 ملعقة كبيرة. 699 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، حذر D من رفضه لاتفاقية القرض ، فيما يتعلق بضرورة مغادرة الأخير المسكن في غضون شهر. كان من الممكن تجنب مثل هذا التطور في الأحداث إذا تم إبرام العقد في البداية مع الإشارة إلى فترة صلاحيته.
يسمح القانون المدني للاتحاد الروسي للمستأجر ، بموافقة المالك ، بتأجير جزء من الشقة أو كلها لشخص آخر ، لتلقي دفعة معينة من هذا الأخير.
خاتمة إن اتفاقية الاستخدام المجاني للسكن هي أداة قانونية مناسبة لتنظيم العلاقات القانونية فقط التي تستبعد توفير الدفع مقابل استخدام الشقة. في مثل هذه الحالات ، يفترض الحماية الكاملة لحقوق الملكية لكلا طرفي الصفقة - مقابل الاستخدام المجاني للسكن ، يتعهد المقترض بالحفاظ عليه في حالة جيدة وإجراء إصلاحاته ودفع فواتير الخدمات ، وهو أمر عادل تمامًا. .
ينص هذا القسم على مسؤولية الأطراف عن انتهاك شروط الاتفاقية ، وإجراءات تعويض الخسائر المتكبدة ، ومقدار الغرامات والغرامات والتعويضات ، وإجراءات وشروط دفعها من قبل الأطراف ، إلخ.
حقوق والتزامات الأطراف بموجب اتفاقية الاستخدام المجاني (القرض) للشقة. يتم تحديد حقوق والتزامات الأطراف في اتفاقية قرض الشقة من قبل الأطراف بشكل مستقل ، ومع ذلك ، يجب أن تستند إلى الأحكام المنصوص عليها في الفصل 36 من القانون المدني. لذلك ، وفقًا للفن.
انتباه
يؤدي انتهاك هذا المطلب إلى جعل المعاملة صورية ، أي أنها تغطي عقد إيجار أو معاملة إيجار ، مما يؤدي إلى بطلانها (المادة 170 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يمنح حق الاستخدام المجاني للمقترض الفرصة لاستخدام العقار فقط لغرض متفق عليه مسبقًا أو لغرض مقصود. تجاهل هذه القاعدة يترتب عليه الحرمان من حق الانتفاع بالشقة والتعويض عن الخسائر التي تكبدها المالك.
مطلوب نموذج مكتوب إذا كان أحد طرفي العقد كيانًا قانونيًا ، وإذا كان طرفا العقد مواطنين ، فعندئذ في الحالات التي تكون فيها تكلفة العنصر عشرة أضعاف الحد الأدنى القانوني للأجور على الأقل. قد يكون موضوع العقد قطعة أرض ، أو كائن طبيعي آخر معزول ، أو مؤسسة ومجمع عقارات آخر ، أو مبنى ، أو هيكل ، أو معدات ، أو مركبة ، أو أشياء أخرى لا تفقد خصائصها الطبيعية في عملية الاستخدام (غير قابلة للاستهلاك) أشياء). يحدد القانون أنواع الممتلكات ، التي لا يُسمح بنقلها للاستخدام المؤقت أو يُحدد.
بالإضافة إلى الموضوع ، فإن الشرط الأساسي للعقد هو مدته - محددة أو غير محددة. الحق في نقل الأشياء إلى B.p. تمتلك المالك والأشخاص الآخرين المصرح لهم بموجب القانون أو المالك.
بالنسبة للإقامة مدى الحياة ، يكفي دفع جزء من الحصة والاحتفاظ بالوثائق التي تؤكد هذه الحقيقة.
بالإضافة إلى ذلك ، هناك خطر حدوث أضرار عرضية للأراضي والممتلكات. يقع اللوم على المستخدم إذا:
إنهاء الاتفاقية ، الإنهاء المبكر للاتفاقية للاستخدام المجاني لقطعة الأرض إذا لم تحدد الاتفاقية فترة سريانها ، يحق للأطراف إنهاء الاتفاقية بمبادرتهم الخاصة ، وإخطار المشارك الآخر قبل شهر واحد على الأقل مسبقًا .
