وتجدر الإشارة على الفور إلى أن دائرة الأشخاص الذين يمكن أن يكونوا ضامنين يحددها البنك. في الوقت نفسه ، كقاعدة عامة ، يتم فرض نفس المتطلبات على الضامنين مثل المقترضين (على سبيل المثال ، إذا أصدر البنك قروضًا فقط لمواطني الاتحاد الروسي الذين تزيد أعمارهم عن 21 عامًا ، فيجب أن يكون ضامن القرض 21 عامًا على الأقل سنة وتحمل الجنسية الروسية). شكل اتفاق الضمان في 2018 الفن. 362 من القانون المدني للاتحاد الروسي يشير إلى أن اتفاقية الضمان مكتوبة:
ملحوظة! يترتب على عدم الامتثال للنموذج المكتوب بطلان اتفاقية الضمان.
مساوئ اتفاقية الضمان
كيف تحمي مصالحك عند إبرام اتفاقية ضمان؟ ماذا تريد أن تعرف قبل أن تصبح ضامنا؟
تاريخ نشر المقال: 02.12.2014 هذا العام ، في 1 يناير ، تم إدخال التعديلات على القانون الاتحادي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 N 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات لبعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي. على وجه الخصوص ، أدت هذه التغييرات إلى تشديد متطلبات إصدار البنوك للضمانات للمطورين. اتفاقية DDU واتفاقية الضمان ، المادة 15.1 من القانون الاتحادي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 N 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والعقارات الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" ، التي تحتوي على أحكام بشأن الضمان على البنوك وفاء المطورين لالتزاماتهم لأول مرة في هذا القانون في يوليو 2006.
5. يكون الضامنون المشاركون بموجب اتفاقية الضمان مسؤولين بالتضامن والتكافل أمام أحد المشاركين في البناء المشترك. 6. يلتزم المطور الذي أبرم اتفاق ضمان بإبلاغ الشخص الذي يعتزم إبرام اتفاق بشأن المشاركة في البناء المشترك ، وشروط الضمان ، بالإضافة إلى معلومات حول الضامن (الضامنون المتعاونون) قبل إبرام الاتفاق على المشاركة في البناء المشترك. 7.
يعد عدم امتثال الضامن (الضامنين) للمتطلبات المحددة في الجزء 3 من هذه المادة هو الأساس لرفض المطور من جانب واحد تنفيذ اتفاقية الضمان. 8. الإنهاء والإنهاء المبكر لاتفاقية الضمان ، بما في ذلك في حالة الرفض الأحادي للمطور للوفاء باتفاق الضمان ، المنصوص عليه في الجزء 7 من هذه المادة ، لا يعفي الضمان (الضامنون المتعاونون) من الالتزام للوفاء بالتزاماتهم بموجب اتفاقية الضمان التي حدثت قبل تاريخ الإنهاء أو اتفاقيات ضمان الإنهاء المبكر. 9. في حالة الإنهاء أو الإنهاء المبكر لاتفاقية الضمان قبل انتهاء صلاحيتها ، يلتزم الضامن والمطور بإخطار المشارك في البناء المشترك في موعد لا يتجاوز شهر واحد قبل تاريخ الإنهاء أو الإنهاء المبكر لاتفاقية الضمان.
مرسوم الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 12 يوليو 2012 رقم 42). وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه في وقت سابق في الممارسة القضائية والتحكيمية ، كانت هناك متطلبات مشتركة ومتعددة بشكل أساسي لاتفاقيات الضمان المبرمة بين المطورين والأشخاص الآخرين (لم يتم التوصل إليه في إطار القانون N 214-FZ) كوسيلة لضمان الالتزامات. وهكذا ، رفع أحد المشاركين في البناء المشترك دعوى قضائية ضد المطور وضامنه (LLC Suvarstroy) لتحصيل غرامات مشتركة ومنفردة عن انتهاك الموعد النهائي لنقل كائن من المشاركة المشتركة بموجب DDU ، بينما رفع المطور دعوى قضائية مع دعوى مضادة لاسترداد العقوبات من أحد المشاركين في البناء المشترك لانتهاك شروط الدفع لكائن البناء المشترك بموجب DDU استندت ادعاءات المساهم على قواعد الفن.
في حالة الإنهاء أو الإنهاء المبكر لاتفاقية الضمان قبل انتهاء صلاحيتها ، يلتزم الضامن والمطور بإخطار المشارك في البناء المشترك في موعد لا يتجاوز شهر واحد قبل تاريخ الإنهاء أو الإنهاء المبكر لاتفاقية الضمان. في حالة خرق الضامن للالتزام المذكور ، فإنه يتحمل المسؤولية المنصوص عليها في اتفاقية الضمان وفقًا للبند 1 من الجزء 4 من هذه المادة. 10. في حالة الإنهاء أو الإنهاء المبكر لاتفاقية الضمان قبل انتهاء صلاحيتها ، يلتزم المطور بإخطار الهيئة التنفيذية المفوضة بموضوع الاتحاد الروسي المحدد في الجزء 2 من المادة 23 من هذا القانون الاتحادي في غضون خمسة أيام عمل .
القانون N 214-FZ في الإصدار الجديد ، يمكن للضمان المصرفي فقط تأمين التزامات المطور لنقل المباني السكنية إلى المساهم (أي مطالبة غير نقدية). لدفع الخسائر المستحقة له كتعويض و ( أو) كعقوبة (غرامة ، عقوبات) من الأموال بسبب عدم الوفاء أو التأخير في الوفاء أو أي تنفيذ غير لائق للالتزام بنقل العقارات. بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا لصياغة المادة. 15.1 من القانون N 214-FZ ، يمكن لأي بنك أن يكون الضامن للمطور.
، ولكن نظرًا لحقيقة أنه لم يمر وقت طويل منذ دخول التعديلات على القانون N 214-FZ حيز التنفيذ ، في رأينا ، سيكون من الضروري مرة أخرى انتظار توضيحات من أعلى محكمة ، كما كان الحال في فبراير 2013. ثم دافعت محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي عن حقوق حاملي الأسهم ، مشيرة إلى أنه إذا فات صاحب الأسهم الموعد النهائي لتقديم مطالبة لإدراجها في سجل متطلبات نقل المباني السكنية لسبب وجيه ، فإن المحكمة لا يحرم من الحق في النظر في مسألة استعادتها ، لأن الغرض الرئيسي من اعتماد قواعد خاصة بشأن إفلاس المطورين هو ضمان حماية الأولوية لهذه الفئة من المستثمرين غير المحترفين (قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 27 فبراير 2013 N VAS-14452/12).<1 Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки. 2014.
القانون N 294-FZ يكمل المادة 201.5 § 7 من الفصل التاسع من القانون N 127-FZ "إفلاس المطورين" مع الفقرة 4 التي تنص على أنه بناءً على طلب وعلى نفقة البنك الذي أصدر ضمانًا للوفاء المناسب من قبل مطور الالتزامات بنقل المباني السكنية بموجب DDU ، يرسل مدير التحكيم أو المسجل مقتطفًا من سجل مطالبات الدائنين بشأن المبلغ والتكوين وترتيب تلبية مطالبات المشاركين في البناء. يخضع المواطنون المشاركون في البناء للوفاء بمتطلبات البنك الذي أصدر الضمان للوفاء الصحيح من قبل المطور بالتزامات نقل المباني السكنية بموجب DDU ، والتي تم تحويلها إليه نتيجة للوفاء بالالتزامات المضمونة بالضمان.
القانون N 214-FZ ، خطاب Rosreestr بتاريخ 14 فبراير 2014 N 14-ref / 01657-GE / 14) ليس سراً أن أعمال البناء ، وفقاً للبنوك ، غير شفافة وبالتالي عالية المخاطر. لهذا السبب ، من الصعب جدًا على المطور العادي ، خاصة في المرحلة الأولى من البناء (كما هو مطلوب بموجب القانون N 214-FZ) ، الحصول على ضمان مصرفي ، وهذا أيضًا لا يسهله الوضع المالي غير المستقر للكثيرين المطورين الروس. تحليل التغييرات في ضوء الأهمية الاجتماعية لحماية حقوق المواطنين المشاركين في البناء المشترك ومن أجل تصحيح الوضع المخيب للآمال بطريقة ما في سوق بناء المساكن المشتركة ، استكمل القانون N 294-FZ القانون N 214-FZ بالتغييرات في الفن .
فن. 12.1 ، 15.1 والفن. 15.2 ، التي دخلت حيز التنفيذ في 1 يناير 2014. وتجدر الإشارة على الفور إلى أنه وفقًا لـ Art.
اعتبارًا من 01/01/2017 ، دخلت التغييرات التي أدخلت على القانون الاتحادي رقم 304-FZ بتاريخ 07/03/2016 حيز التنفيذ. المطور ، من بين أمور أخرى ، مطلوب منه أن يكون لديه مبلغ معين من رأس المال المصرح به. إذا لم يكن لدى المطور المبلغ المطلوب من رأس المال المصرح به ، فإنه ملزم بإبرام اتفاقية ضمان ، وفقًا للمادة 15.3 من القانون. في هذا الصدد ، أثيرت عدة أسئلة ، أولاً ، ما هو الكيان القانوني الذي يحق له أن يكون ضامنًا (المؤسس فقط أو أي شخص آخر) ، وثانيًا ، بالإضافة إلى امتثال الضامن لمتطلبات البنود 2-8 ، الجزء 2 ، المادة 3 من القانون رقم 304-FZ ، إذا كان لديها مبلغ مناسب من رأس المال المصرح به. هل يمكن للفرد العمل كضامن؟
يمكن للضامن بموجب اتفاقية الضمان المبرمة وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 أن يكون فقط كيانًا قانونيًا مؤسسًا (مشاركًا) لكيان قانوني - مطور ويلبي المتطلبات المنصوص عليها في البنود . الجزء 2 من المادة 3 من القانون الاتحادي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ (المعدل بالقانون الاتحادي). متطلبات أخرى للكفيل ، بما في ذلك. بحجم رأس المال المصرح به ، غير مؤسس.
يتم إعطاء الأساس المنطقي لهذا الموقف أدناه في مواد نظام Glavbukh
المطورون: تغييرات مهمة في قانون البناء المشترك
« ما سيتم مناقشته:هناك العديد من الابتكارات في قانون البناء المشترك. من بينها آلية خاصة للتسويات مع أصحاب الأسهم - حسابات الضمان. سيكون للمطور مسؤوليات إضافية: تخصيص الأموال لصندوق جديد ، وزيادة رأس المال المصرح به ، والحفاظ على موقع ويب ، وما إلى ذلك. التفاصيل في المقال.
صندوق حماية حقوق المساهمين
في 4 يوليو 2016 ، دخل القانون رقم 214-FZ حيز التنفيذ. يوفر صندوقًا جديدًا لحماية إضافية لأصحاب الأسهم. سيتم تشكيلها من قبل المطورين. سيكونون ملزمين بخصم مبالغ معينة - لا تزيد عن 1 في المائة من تكلفة البناء المخطط لها. تتخذ حكومة الاتحاد الروسي قرار إنشاء الصندوق.
وثيقة
الحد الأدنى لرأس المال المصرح به
اعتبارًا من 1 يوليو 2017 ، يجب أن يكون رأس المال المصرح به للمطور في البناء المشترك هو الحد الأدنى على الأقل. تم تحديد الأحجام في المادة 3 من القانون رقم 214-FZ (انظر الجدول في الصفحة 72). إذا كان مبلغ رأس المال غير كاف اعتبارًا من 1 يوليو 2017 ، فيجب على المطور إبرام اتفاقيات ضمان مع منظمات أخرى.
يجب دفع رأس المال المصرح به بالكامل.
فيما يلي المتطلبات الإلزامية للمطور (تنطبق على الكائنات التي تم تسجيل اتفاقية المشاركة الأولى لها بعد 1 يناير 2017):
- ألا تكون في طور التصفية أو الإفلاس أو في حالة تعليق أنشطتها ؛
- ألا يكون مدرجًا في سجلات الموردين عديمي الضمير (المقاولين ، فناني الأداء) ، إلخ ؛
- ألا يكون لرئيس وكبير المحاسبين سوابق جنائية للجرائم الاقتصادية وحالات فقدان الأهلية ؛
- يجب ألا تتجاوز المتأخرات في الضرائب والرسوم والمدفوعات الإلزامية الأخرى عن العام السابق 25 في المائة من القيمة الدفترية للأصول.
المتطلبات الجديدة لرأس المال المصرح به للمطور
تغييرات أخرى
سأخبرك عن الشيء الرئيسي.
في المذكرة
موقع الكتروني
يلتزم المطور بالحفاظ على موقع على شبكة الإنترنت ووضع معلومات عنه وعن كل كائن مشاركة.
من بين المعلومات الإلزامية استنتاج حول امتثال المطور وإعلان المشروع للمتطلبات المحددة ، ومشروع اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك المستخدم ، وصور الكائنات قيد الإنشاء ، وما إلى ذلك. ().
- لا يسجل الحق في قطعة أرض ؛
- لن يحصل على رخصة بناء واستنتاج بشأن الامتثال لإعلان المشروع.
إعلان المشروع
توضيح متطلبات التصريح (). يجب أن يتم تحديد شكله من قبل الجهة المخولة. يلتزم المطور بوضع التصريح على موقعه على الإنترنت.
قبل إبرام اتفاقية مشاركة الأسهم الأولى ، يجب عليك إرسال نموذج الإعلان الإلكتروني المكتمل إلى الإدارة وانتظار الرد (سيتم تقديمه في غضون 30 يومًا). يمكن للمطور جذب الأموال من أصحاب الأسهم فقط بنتيجة إيجابية. وإلا ، فسيتعين عليك إرسال الإعلان مرة أخرى.
بشكل خطير
ستكون هناك متطلبات جديدة للمطور. فقط بعد الوفاء بها ، يحق للشركة جذب الأموال من أصحاب الأسهم
هل من الضروري الإشارة في الإقرار إلى أن المطور هو عضو في SRO؟ كقاعدة عامة ، يكتب المطورون في الإعلان أن العضوية في SRO للمطور لا ينص عليها القانون. ولكن إذا جمعت بين وظائف المطور والعميل الفني أو المقاول العام ، فيجب عليك الانضمام إلى SRO. هذا مطلوب من قبل قانون تخطيط المدينة. في هذه الحالة ، يجب أن يشير الإعلان إلى معلومات حول مجموعة الوظائف والعضوية في SRO.
حساب الضمان
ظهر مفهوم جديد لـ "حساب الضمان" (المادة ، القانون رقم 214-FZ). جوهرها هو أن المطور سيتلقى الأموال من صاحب الأسهم ليس بشكل مباشر ، ولكن من خلال البنك وفقًا للمخطط:
سيبدأ استخدام هذه الحسابات اعتبارًا من 1 يوليو 2017 في حالة قيام البنك بتزويد المطور بقرض مستهدف للبناء. يجب أن يكون للبنك الحق في فتح حسابات ضمان. ستكون الآلية على هذا النحو.
1. يقوم البنك بإصدار قرض بناء مستهدف للمطور بمبلغ كافٍ للبناء.
الشيك
ينشر البنك المركزي للاتحاد الروسي كل ثلاثة أشهر على موقعه الرسمي على الإنترنت معلومات حول قائمة البنوك التي لها الحق في العمل بحسابات الضمان
2. يقوم المطور بالإبلاغ عن استخدام حسابات الضمان في إقرار المشروع. وينص في اتفاقيات المشاركة في البناء المشترك التزام أصحاب الأسهم بإيداع أموال بقيمة سعر الاتفاقية في حسابات الضمان الخاصة بالبنك المقابل.
3. يقوم المساهم بتحويل الأموال إلى البنك لدفع ثمن الاتفاقية للمشاركة في البناء المشترك. يفتح البنك حساب ضمان منفصل لكل مساهم. إنه مصمم لتسجيل ومنع الأموال التي يتلقاها البنك من أحد المشاركين في البناء المشترك. تنطبق جميع الحقوق والالتزامات لكل من صاحب الحساب والبنك ، وكذلك السلطات التنظيمية ، على هذه الحسابات. يفرض البنك فائدة على الأموال الموجودة في حساب الضمان. لا يوجد أجر مدفوع للبنك على حساب الضمان.
4. يقوم البنك بتزويد المطور شهرياً بمعلومات عن فتح حسابات الضمان وصيانتها وإغلاقها. بما في ذلك إيداع الأموال من قبل أصحاب الأسهم في حسابات الضمان.
5. يقوم المطور بإبلاغ البنك عن جميع المنظمات المشاركة في البناء ، بما في ذلك موردي المواد (للتحكم في الاستخدام المقصود للأموال التي يصدرها البنك للبناء).
6. عندما يتم بناء المنزل ، يقوم البنك بإغلاق حسابات الضمان وتحويل الأموال منها إلى المطور لسداد قرض البناء. إذا قام المساهم بإنهاء اتفاقية المشاركة في البناء المشترك قبل أن يسلم المطور المنزل ، يقوم البنك بإغلاق الحساب وإعادة الأموال إلى المساهم.
وبالتالي ، سيكون البنك وسيطًا وضامنًا في التسويات بين صاحب الأسهم والمطور. سيتم الاحتفاظ بأموال حاملي الأسهم في البنك ، ولن يستلمها المطور حتى يتم تشغيل المنزل.
بهذه الطريقة ، سيكون المطور أيضًا قادرًا على جذب الأموال من أصحاب الأسهم فقط بعد أن يسجل اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك أو اتفاقية بشأن التنازل عن الحق في المطالبة بعنصر بناء مشترك.
في المذكرة
عند إجراء المدفوعات من خلال حسابات الضمان ، سيحصل صاحب الفائدة على ضمان إضافي للاستخدام المقصود لأمواله ، حيث سيتحكم البنك في ذلك
سعر العقد
حدد المشرع كيفية تحديد سعر العقد (). يمكن للمطور اختيار إحدى الطرق التالية:
- إما بناءً على المساحة الإجمالية للمبنى - بدون شرفات ، أو لوجيا ، أو شرفات أرضية ، وما إلى ذلك ؛
- أو من منطقة معينة من المبنى - مع شرفات ولوجيا (مع معاملات متناقصة).
تعليمات
سيكون للمطور التزام واحد آخر: مع الكائن ، يجب عليه نقل تعليمات التشغيل () إلى المساهم. سيحتوي على المعلومات الضرورية والموثوقة حول قواعد وشروط استخدام الكائن ، وعمره التشغيلي ، بالإضافة إلى عناصر التشطيب وأنظمة الدعم الهندسي والعناصر الهيكلية.
اعتني بهذا - إنه في مصلحتك الفضلى. بعد كل شيء ، المطور هو المسؤول عن حالة الكائن خلال فترة الضمان. لكنه لن يكون مسؤولاً إذا قام المساهم بتشغيل المنشأة بما يخالف التعليمات.
الاستخدام المقصود للأموال
تم توسيع قائمة نفقات المطور التي يمكنه من أجلها إنفاق أموال صاحب الأسهم (). على وجه الخصوص ، سيتمكن المطور على نفقته من:
- دفع الفائدة على القروض المستهدفة لبناء مرافق مشتركة ؛
- بناء مرافق البنية التحتية الاجتماعية والنقل - رياض الأطفال والمدارس والعيادات والطرق والأرصفة ومسارات الدراجات ، إلخ. ولكن فقط تلك التي يكون لأصحاب الأسهم الحق في الملكية المشتركة لها أو التي سينقلها المطور مجانًا إلى ممتلكات الدولة أو البلدية. يجب على المطور الإشارة إلى هذه الأشياء في إعلان المشروع والنص في الاتفاقية على المشاركة في البناء المشترك. يأخذ المطور في الاعتبار التكاليف الخاصة بهم بشكل منفصل.
إنهاء الاتفاقية
هناك ابتكار مهم في الدفاع عن المطور.
إذا كان يفي بالتزاماته تجاه المساهم بضمير حي ويفي بالمتطلبات المنصوص عليها ، فلا يحق للمساهم الانسحاب من جانب واحد من العقد بمفرده. يمكنه إنهاء العقد فقط من خلال المحكمة ().
سيكون السجل الموحد للمطورين متاحًا للجمهور. وسوف تشمل فقط المطورين الذين تم التحقق منهم
سجل موحد للمطورين
سيتم تضمين المطورين الذين يستوفون المتطلبات المحددة في السجل الموحد للمطورين (). سيكون هذا المورد العام للجمهور.
لم ينقذ القانون رقم 214-FZ أصحاب الأسهم بالكامل من الخداع المحتمل من قبل مطوريهم ، لذلك ، منذ بداية عام 2014 ، تم إدخال تعديلات على هذا القانون حيز التنفيذ. لقد ألزموا المطورين بضمان مسؤوليتهم تجاه حاملي الأسهم المشاركين في بناء MKD بموجب اتفاقيات المشاركة في رأس المال (DDU). تم تقديم الالتزامات التالية:
إن التزام شركة البناء بنقل شقة في MKD أو غيرها من المباني إلى المساهم (إذا كان هناك تصريح واحد لبناء الكائن) مضمون برهن قطعة الأرض والشيء الذي يجري بناؤه ، وكذلك حسب اختياره بإحدى الطرق التالية:
ينص القانون رقم 214-FZ على أن ضمان البنك لالتزامات المطور بموجب DDU للمشاركين في البناء هو اتفاقية ضمان.
عند اختيار اتفاقية الضمان كإجراء لتأمين التزاماته ، يجب على المطور إخطار أصحاب الأسهم بهذا الشأن. يتم إصدار ضمان مصرفي قبل تسجيل حالة DDU في Rosreestr.
تنص اتفاقية الضمان على ما يلي:
يجب أن يفي البنك الذي أصدر هذا الضمان بمتطلبات معينة:
تعتبر طريقة الأمان هذه أكثر فائدة لأصحاب الأسهم ، لكن الخيار متروك للمطور. سيكون المطور قادرًا على الحصول على ضمان مصرفي بموجب 214-FZ إذا كان يفي بمتطلبات البنك الخاصة بالموثوقية ، كما يقدم ضمانًا من المؤسسين أو يصدر تعهدًا بمبلغ لا يقل عن 100 ٪ من مبلغ الضمان. في هذه الحالة يجب أن يكون الرهن سائلاً.
سوف تستغرق الشركة المطورة 2-3 أسابيع لإعداد اتفاقية الضمان. يمكننا تسريع استلام الضمان المصرفي بموجب 214-FZ إذا عهدت إلينا بهذا العمل.
من أجل حماية حقوق حاملي الأسهم في البناء المشترك للمساكن والمرافق الأخرى ، تم تعديل القانون رقم 214-FZ ليطلب من المطورين تقديم ضمانات للمشاركين في البناء لضمان الالتزامات بالتشغيل في الوقت المناسب للمنشأة. أحد أشكال تأمين التزامات المطورين بموجب 214-FZ هو الضمان المصرفي (الضمان).
ZAO Sberbank AST هي منصة تداول إلكترونية. للمشاركين في المشتريات العامة ، يقدم نظام AST التسجيل عبر الإنترنت للضمانات المصرفية بموجب FZ-44 و FZ-223 من البنوك الشريكة في غضون يومين مباشرة من خلال هذه المنصة ، بصفتها وسيط BG.
حاليًا ، يشير العملاء بشكل متزايد إلى وجود ضمان بنكي بموجب 223-FZ من المورد ضمن المتطلبات الإلزامية للمشاركين في المشتريات العامة.
اعتبارًا من 01/01/2017 ، دخلت التغييرات التي أدخلت على القانون الاتحادي رقم 304-FZ بتاريخ 07/03/2016 حيز التنفيذ. المطور ، من بين أمور أخرى ، مطلوب منه أن يكون لديه مبلغ معين من رأس المال المصرح به. إذا لم يكن لدى المطور المبلغ المطلوب من رأس المال المصرح به ، فإنه ملزم بإبرام اتفاقية ضمان ، وفقًا للمادة 15.3 من القانون. في هذا الصدد ، أثيرت عدة أسئلة ، أولاً ، ما هو الكيان القانوني الذي يحق له أن يكون ضامنًا (المؤسس فقط أو أي شخص آخر) ، وثانيًا ، بالإضافة إلى امتثال الضامن لمتطلبات البنود 2-8 ، الجزء 2 ، المادة 3 من القانون رقم 304-FZ ، إذا كان لديها مبلغ مناسب من رأس المال المصرح به. هل يمكن للفرد العمل كضامن؟
يمكن للضامن بموجب اتفاقية الضمان المبرمة وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 أن يكون فقط كيانًا قانونيًا مؤسسًا (مشاركًا) لكيان قانوني - مطور ويلبي المتطلبات المنصوص عليها في البنود . الجزء 2 من المادة 3 من القانون الاتحادي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ (المعدل بالقانون الاتحادي). متطلبات أخرى للكفيل ، بما في ذلك. بحجم رأس المال المصرح به ، غير مؤسس.
يتم إعطاء الأساس المنطقي لهذا الموقف أدناه في مواد نظام Glavbukh
المطورون: تغييرات مهمة في قانون البناء المشترك
« ما سيتم مناقشته:هناك العديد من الابتكارات في قانون البناء المشترك. من بينها آلية خاصة للتسويات مع أصحاب الأسهم - حسابات الضمان. سيكون للمطور مسؤوليات إضافية: تخصيص الأموال لصندوق جديد ، وزيادة رأس المال المصرح به ، والحفاظ على موقع ويب ، وما إلى ذلك. التفاصيل في المقال.
صندوق حماية حقوق المساهمين
في 4 يوليو 2016 ، دخل القانون رقم 214-FZ حيز التنفيذ. يوفر صندوقًا جديدًا لحماية إضافية لأصحاب الأسهم. سيتم تشكيلها من قبل المطورين. سيكونون ملزمين بخصم مبالغ معينة - لا تزيد عن 1 في المائة من تكلفة البناء المخطط لها. تتخذ حكومة الاتحاد الروسي قرار إنشاء الصندوق.
وثيقة
الحد الأدنى لرأس المال المصرح به
اعتبارًا من 1 يوليو 2017 ، يجب أن يكون رأس المال المصرح به للمطور في البناء المشترك هو الحد الأدنى على الأقل. تم تحديد الأحجام في المادة 3 من القانون رقم 214-FZ (انظر الجدول في الصفحة 72). إذا كان مبلغ رأس المال غير كاف اعتبارًا من 1 يوليو 2017 ، فيجب على المطور إبرام اتفاقيات ضمان مع منظمات أخرى.
يجب دفع رأس المال المصرح به بالكامل.
فيما يلي المتطلبات الإلزامية للمطور (تنطبق على الكائنات التي تم تسجيل اتفاقية المشاركة الأولى لها بعد 1 يناير 2017):
- ألا تكون في طور التصفية أو الإفلاس أو في حالة تعليق أنشطتها ؛
- ألا يكون مدرجًا في سجلات الموردين عديمي الضمير (المقاولين ، فناني الأداء) ، إلخ ؛
- ألا يكون لرئيس وكبير المحاسبين سوابق جنائية للجرائم الاقتصادية وحالات فقدان الأهلية ؛
- يجب ألا تتجاوز المتأخرات في الضرائب والرسوم والمدفوعات الإلزامية الأخرى عن العام السابق 25 في المائة من القيمة الدفترية للأصول.
المتطلبات الجديدة لرأس المال المصرح به للمطور
تغييرات أخرى
سأخبرك عن الشيء الرئيسي.
في المذكرة
موقع الكتروني
يلتزم المطور بالحفاظ على موقع على شبكة الإنترنت ووضع معلومات عنه وعن كل كائن مشاركة.
من بين المعلومات الإلزامية استنتاج حول امتثال المطور وإعلان المشروع للمتطلبات المحددة ، ومشروع اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك المستخدم ، وصور الكائنات قيد الإنشاء ، وما إلى ذلك. ().
- لا يسجل الحق في قطعة أرض ؛
- لن يحصل على رخصة بناء واستنتاج بشأن الامتثال لإعلان المشروع.
إعلان المشروع
توضيح متطلبات التصريح (). يجب أن يتم تحديد شكله من قبل الجهة المخولة. يلتزم المطور بوضع التصريح على موقعه على الإنترنت.
قبل إبرام اتفاقية مشاركة الأسهم الأولى ، يجب عليك إرسال نموذج الإعلان الإلكتروني المكتمل إلى الإدارة وانتظار الرد (سيتم تقديمه في غضون 30 يومًا). يمكن للمطور جذب الأموال من أصحاب الأسهم فقط بنتيجة إيجابية. وإلا ، فسيتعين عليك إرسال الإعلان مرة أخرى.
بشكل خطير
ستكون هناك متطلبات جديدة للمطور. فقط بعد الوفاء بها ، يحق للشركة جذب الأموال من أصحاب الأسهم
هل من الضروري الإشارة في الإقرار إلى أن المطور هو عضو في SRO؟ كقاعدة عامة ، يكتب المطورون في الإعلان أن العضوية في SRO للمطور لا ينص عليها القانون. ولكن إذا جمعت بين وظائف المطور والعميل الفني أو المقاول العام ، فيجب عليك الانضمام إلى SRO. هذا مطلوب من قبل قانون تخطيط المدينة. في هذه الحالة ، يجب أن يشير الإعلان إلى معلومات حول مجموعة الوظائف والعضوية في SRO.
حساب الضمان
ظهر مفهوم جديد لـ "حساب الضمان" (المادة ، القانون رقم 214-FZ). جوهرها هو أن المطور سيتلقى الأموال من صاحب الأسهم ليس بشكل مباشر ، ولكن من خلال البنك وفقًا للمخطط:
سيبدأ استخدام هذه الحسابات اعتبارًا من 1 يوليو 2017 في حالة قيام البنك بتزويد المطور بقرض مستهدف للبناء. يجب أن يكون للبنك الحق في فتح حسابات ضمان. ستكون الآلية على هذا النحو.
1. يقوم البنك بإصدار قرض بناء مستهدف للمطور بمبلغ كافٍ للبناء.
الشيك
ينشر البنك المركزي للاتحاد الروسي كل ثلاثة أشهر على موقعه الرسمي على الإنترنت معلومات حول قائمة البنوك التي لها الحق في العمل بحسابات الضمان
2. يقوم المطور بالإبلاغ عن استخدام حسابات الضمان في إقرار المشروع. وينص في اتفاقيات المشاركة في البناء المشترك التزام أصحاب الأسهم بإيداع أموال بقيمة سعر الاتفاقية في حسابات الضمان الخاصة بالبنك المقابل.
3. يقوم المساهم بتحويل الأموال إلى البنك لدفع ثمن الاتفاقية للمشاركة في البناء المشترك. يفتح البنك حساب ضمان منفصل لكل مساهم. إنه مصمم لتسجيل ومنع الأموال التي يتلقاها البنك من أحد المشاركين في البناء المشترك. تنطبق جميع الحقوق والالتزامات لكل من صاحب الحساب والبنك ، وكذلك السلطات التنظيمية ، على هذه الحسابات. يفرض البنك فائدة على الأموال الموجودة في حساب الضمان. لا يوجد أجر مدفوع للبنك على حساب الضمان.
4. يقوم البنك بتزويد المطور شهرياً بمعلومات عن فتح حسابات الضمان وصيانتها وإغلاقها. بما في ذلك إيداع الأموال من قبل أصحاب الأسهم في حسابات الضمان.
5. يقوم المطور بإبلاغ البنك عن جميع المنظمات المشاركة في البناء ، بما في ذلك موردي المواد (للتحكم في الاستخدام المقصود للأموال التي يصدرها البنك للبناء).
6. عندما يتم بناء المنزل ، يقوم البنك بإغلاق حسابات الضمان وتحويل الأموال منها إلى المطور لسداد قرض البناء. إذا قام المساهم بإنهاء اتفاقية المشاركة في البناء المشترك قبل أن يسلم المطور المنزل ، يقوم البنك بإغلاق الحساب وإعادة الأموال إلى المساهم.
وبالتالي ، سيكون البنك وسيطًا وضامنًا في التسويات بين صاحب الأسهم والمطور. سيتم الاحتفاظ بأموال حاملي الأسهم في البنك ، ولن يستلمها المطور حتى يتم تشغيل المنزل.
بهذه الطريقة ، سيكون المطور أيضًا قادرًا على جذب الأموال من أصحاب الأسهم فقط بعد أن يسجل اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك أو اتفاقية بشأن التنازل عن الحق في المطالبة بعنصر بناء مشترك.
في المذكرة
عند إجراء المدفوعات من خلال حسابات الضمان ، سيحصل صاحب الفائدة على ضمان إضافي للاستخدام المقصود لأمواله ، حيث سيتحكم البنك في ذلك
سعر العقد
حدد المشرع كيفية تحديد سعر العقد (). يمكن للمطور اختيار إحدى الطرق التالية:
- إما بناءً على المساحة الإجمالية للمبنى - بدون شرفات ، أو لوجيا ، أو شرفات أرضية ، وما إلى ذلك ؛
- أو من منطقة معينة من المبنى - مع شرفات ولوجيا (مع معاملات متناقصة).
تعليمات
سيكون للمطور التزام واحد آخر: مع الكائن ، يجب عليه نقل تعليمات التشغيل () إلى المساهم. سيحتوي على المعلومات الضرورية والموثوقة حول قواعد وشروط استخدام الكائن ، وعمره التشغيلي ، بالإضافة إلى عناصر التشطيب وأنظمة الدعم الهندسي والعناصر الهيكلية.
اعتني بهذا - إنه في مصلحتك الفضلى. بعد كل شيء ، المطور هو المسؤول عن حالة الكائن خلال فترة الضمان. لكنه لن يكون مسؤولاً إذا قام المساهم بتشغيل المنشأة بما يخالف التعليمات.
الاستخدام المقصود للأموال
تم توسيع قائمة نفقات المطور التي يمكنه من أجلها إنفاق أموال صاحب الأسهم (). على وجه الخصوص ، سيتمكن المطور على نفقته من:
- دفع الفائدة على القروض المستهدفة لبناء مرافق مشتركة ؛
- بناء مرافق البنية التحتية الاجتماعية والنقل - رياض الأطفال والمدارس والعيادات والطرق والأرصفة ومسارات الدراجات ، إلخ. ولكن فقط تلك التي يكون لأصحاب الأسهم الحق في الملكية المشتركة لها أو التي سينقلها المطور مجانًا إلى ممتلكات الدولة أو البلدية. يجب على المطور الإشارة إلى هذه الأشياء في إعلان المشروع والنص في الاتفاقية على المشاركة في البناء المشترك. يأخذ المطور في الاعتبار التكاليف الخاصة بهم بشكل منفصل.
إنهاء الاتفاقية
هناك ابتكار مهم في الدفاع عن المطور.
إذا كان يفي بالتزاماته تجاه المساهم بضمير حي ويفي بالمتطلبات المنصوص عليها ، فلا يحق للمساهم الانسحاب من جانب واحد من العقد بمفرده. يمكنه إنهاء العقد فقط من خلال المحكمة ().
سيكون السجل الموحد للمطورين متاحًا للجمهور. وسوف تشمل فقط المطورين الذين تم التحقق منهم
سجل موحد للمطورين
سيتم تضمين المطورين الذين يستوفون المتطلبات المحددة في السجل الموحد للمطورين (). سيكون هذا المورد العام للجمهور.
