هناك في بعض الأحيان قيود على التصرف في الثروة. قد يكون لديهم رهن عقاري. ربما الملكية المشتركة للممتلكات دون تحديد حصص فيها. لذلك ، على سبيل المثال ، هذا ينطبق على المكتسبة أثناء الزواج. لا يمكن للزوج / الزوجة التصرف في الممتلكات ما لم يوافق الزوج. كلاهما له حقوق التصرف في الممتلكات ، وكذلك المسؤوليات.
إذا نشأ موقف عندما يريد أحد المالكين بيع شقة أو منزل ، بينما يعارضه الآخرون ، فسيتعين عليك تخصيص حصتك من العقار من أجل الحصول على جميع حقوق التصرف فيه.
إذا كان العقار مملوكًا لعدة أشخاص ، يتحمل الملاك جميع نفقات صيانة العقار بالتساوي ودفع الضرائب. وهي مقسمة إلى أجزاء متساوية.
إذا كنا نتحدث عن تقسيم الممتلكات إلى أسهم ، فمن الصواب تخصيصها لكل مالك. بمعنى أنه يمكن لأي شخص أن يكون مالكًا لجزء فقط من الممتلكات الموروثة ، في عملية الخصخصة ، كقرار من المحكمة أو بعد صفقة شراء.
في هذه الحالة ، يتمتع بحقوق أكثر في الجزء الخاص به من الشقة أو المنزل ، ويمكنه بيعه بسرعة دون إذن من مالكي آخرين مع أجزاء أخرى من نفس العقار. من الأفضل تحذير المالكين الآخرين من التخطيط لعملية بيع ، حيث قد يرغب أحدهم في شرائها.
إذا كان الشخص يمتلك حصة معينة ، فإنه ملزم بدفع ضريبة تتناسب مع نصيبه.
عندما يكون مالك الشقة شخصًا واحدًا فقط ، فلا يُستبعد حق شخص ثالث في استخدامها. في هذه الحالة ، لا يكون للطرف الثالث الحق في العقارات ، بل فقط الحق في العيش فيه. قد تنشأ صعوبات أثناء البيع ، عندما يريد المالك الكامل بيعه ، ويستمر مواطن آخر في العيش فيه.
يمتلك كلا الزوجين ملكية مشتركة دون تخصيص أسهم ، عندما تم شراء الشقة بالزواج (حصص متساوية) أو تم شراء العقار وتسجيله لجميع أفراد الأسرة ، في حين لم يتم تخصيص أي أسهم. عند بيع مثل هذه الشقة ، يجب تقسيم العائدات إلى أجزاء متساوية. في الوقت نفسه ، هناك مستند واحد فقط يصلح مالكي العقار.
عندما يتم تخصيص الأجزاء في ملكية مشتركة ، يمكن أن تكون من نوعين: حقيقية أو مثالية. يُفهم الحقيقي على أنه جزء محدد في شقة أو منزل ، يتم تخصيصه لشخص معين. يمكن لهذا الأخير التخلص منه وفقًا لتقديره. على سبيل المثال ، غرفة مساحتها 20 مترًا مربعًا. م في شقة من أربع غرف بمساحة 92 مترًا مربعًا. م أو على سبيل المثال نصيب الزوج 25٪ وحصة الزوجة 75٪ من شقتهما المشتركة. يمكن تقسيمها ليس فقط بين الأقارب ، ولكن أيضًا بين الأشخاص الآخرين.
والحصة المثالية تُفهم على أنها حالة مجردة لا يمكن تمييزها فعليًا. على الورق ، يمكن إصلاح ذلك كنصف الممتلكات أو الثلث ، إلخ.
عندما يتم تخصيص أسهم حقيقية ، يمكن القيام بذلك في شقة بغرف منفصلة ، حيث يمكن تخصيص الغرف فقط ، حيث تم إصلاح المطبخ والممر والحمام كملكية مشتركة مشتركة.
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين مفهومي "الملكية المشتركة المشتركة" و "الملكية المشتركة" في أنه في الإصدار الأول ، لم يتم التمييز بين الأسهم ونسبها. دفع ضرائب الممتلكات والمصاريف على قدم المساواة للحفاظ على الممتلكات. عند شراء شقة ، يتم إنشاء حصص متساوية تلقائيًا ، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك أو عقد زواج. لا يُسمح ببيع جزء من الممتلكات ، لأن للزوجين في نفس الوقت الحق في التصرف في الدولة بأكملها ويمكنهما إجراء أي عمليات فقط مع الجزء الذي يخص كل منهما.
إن مفهوم "الملكية المشتركة" ينص بالضرورة على تقاسم الملكية بين الأقارب أو الأطراف الثالثة. في الواقع ، يمكن تقسيم الشقة أو المنزل فقط ، حيث توجد غرف منفصلة ، إلى أجزاء مختلفة ، أو يمكن تقسيمها بشكل تجريدي - سيتم الإشارة إلى نسبة المشاركة فقط على الورق. يتم دفع الضرائب وتكاليف صيانة الممتلكات في نفس الأجزاء التي يوجد بها قسم. يجوز بيع نصيب الفرد دون موافقة المالكين الآخرين ، ولكن بإشعارهم في المقام الأول ، لأن أحدهم قد يكون مهتماً بالحصول على هذه الحصة. يُسمح أيضًا بالتبرع بدورك عن طريق إصدار صك هدية أو تحويله بموجب وصية.
عليك أن تعرف أنه إذا تم تقسيم الممتلكات إلى أسهم بموجب عقد زواج ، فعندئذ إذا تم إعلان بطلانها بعد قرار من المحكمة أو بالاتفاق المتبادل بين الزوجين ، فسيتم تقسيمهما تلقائيًا بالتساوي بين الزوجين.
كان معظم مواطني بلدنا محظوظين بما يكفي لامتلاك ممتلكات معينة: السيارات والشقق والمنازل والبيوت والأثاث والأدوات المنزلية وأكثر من ذلك بكثير. عندما يتعلق الأمر بالحق في الملكية ، فعادة ما يعني ذلك قدرة المالك على فعل أي شيء بأشياءه. يمكنه بيعها أو التبرع بها أو استبدالها أو تغييرها أو إفسادها. غالبًا ما يتم اتخاذ هذا القرار من قبل مالك العنصر بمفرده (ما لم يتم تطبيق أي قيود منصوص عليها في التشريع).
ومع ذلك ، لا يمكن أن تكون هذه القاعدة عالمية ، حيث توجد استثناءات لها. إذا لم يكن العقار مملوكًا لشخص واحد ، ولكن لعدة أشخاص (ملكية مشتركة ومشتركة مشتركة) ، فعند إجراء العمليات بمشاركتها ، يلزم الحصول على موافقة جميع الأطراف المعنية.
الملكية المشتركة هي الممتلكات التي يملكها شخصان أو أكثر. غالبًا ما ينطبق هذا على العناصر والأشياء التي تم نقلها إلى أصحابها كإرث بموجب القانون.
عادة ما يشير الموصيون الذين صنعوا الوصية بوضوح إلى ورثة أشياء وأشياء معينة. ومع ذلك ، في حالة عدم وجود مثل هذا المستند ، تنتقل الملكية إلى الورثة وفقًا للإجراءات المحددة في التشريع. هناك تسلسل هرمي صارم يسمى قائمة الانتظار. كقاعدة عامة ، يوجد في كل من قوائم الانتظار هذه عدة ملاك جدد متساوون. يصبح كل منهم مشاركًا في الملكية المشتركة ، وينظم القانون المدني (CC) حقوقهم وفرصهم والتزاماتهم.
وفقًا للقانون المدني ، هناك ملكية مشتركة مشتركة ومشتركة. السمة المشتركة بينهما هي تقسيم الملكية بين عدة أشخاص ، لكن يمكن للمشاركين في النوع المشترك من علاقات الملكية تحديد حجم حصتهم ، وهذا مستحيل مع الملكية المشتركة.
في الوقت نفسه ، يعترف القانون بممتلكاتهم في الملكية المشتركة إذا تم توقيع عقد خاص أثناء الزواج. قد يحدد عقد الزواج قيمة نصيب كل من الزوجين. يمكنهم حتى اختيار التخلي عن إدارة الحسابات المشتركة تمامًا عن طريق اختيار إدارة حساب منفصلة.
وبنفس الطريقة ، يتفق الأشخاص المشاركون في اقتصاد الفلاحين (المزرعة) فيما بينهم على حجم الأسهم التي ستكون ملكًا لكل منهم. بمعنى آخر ، في مثل هذه الحالات نتحدث عن استبدال علاقات الملكية المشتركة بالمشاركة المشتركة. لا يمكن تنفيذ مثل هذه التلاعبات إلا بقرار إجماعي من الأطراف المعنية. التحول العكسي أمر مستحيل.
بالطبع ، لا يرتبط المشاركون في علاقات الملكية هذه دائمًا ببعضهم البعض. نتيجة لعملية البيع ، يمكن أن يصبح الغرباء تمامًا مالكين ، ولكن على أي حال ، يجب على كل منهم الاهتمام ببناء علاقات طبيعية مع بقية المشاركين. وهذا ما تمليه قواعد الأخلاق الحميدة والحس السليم الأولي: عاجلاً أم آجلاً ستكون هناك حاجة لمساعدتهم.
لفهم القواعد القانونية التي تنظم علاقات الملكية للمشاركين في الملكية المشتركة بشكل أفضل ، يجدر الإشارة إلى مصدر القانون الحديث - الفقه الروماني القديم. تشير كتابات الرومان إلى أن كل مالك يمكنه التصرف في الحق المشترك في امتلاك كل شيء. وهذا يعني أنه لا يمتلك نصيباً محدداً من الممتلكات ، ولكنه يمتلك حصة من الحق في هذا الكائن أو الشيء. وبالتالي ، فإن الملكية المشتركة المشتركة هي حيازة الحق في التصرف بالممتلكات ، وليس الشيء نفسه.
التطبيق العملي للقاعدة الموصوفة أعلاه هو كما يلي: مالك الحصة الربع في حقوق الملكية المشتركة للممتلكات (على سبيل المثال ، شقة) ، مساحة 80 مترًا مربعًا . م ، لا يمكن أن يعتبر نفسه صاحب 20 مترا مربعا. م من هذا السكن. تحت تصرفه أحد الأسهم في الحق في الشقة بأكملها ، ولكن ليس الحق في ربع المساحة.
هناك شروط يمكن بموجبها أن يصبح المشارك في الملكية المشتركة هو المالك الوحيد للممتلكات ، وقد يتوفر له أيضًا إجراء لتأمين الحق في استخدام الجزء الخاص به.
يوفر القانون المدني للاتحاد الروسي لجميع المالكين الفرص التالية:
تفرض المشاركة في حق الملكية المشتركة على المالك التزامًا بتنسيق أفعاله المخطط لها مع جميع أصحاب الحقوق الآخرين. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه إذا لم يتمكن المشارك من العثور على لغة مشتركة مع واحد على الأقل من مالكي الحصة الآخرين (حتى الأصغر) ، فإن جميع الإجراءات التي يتخذها مع الكائن ستُعتبر غير قانونية.
ضع في اعتبارك حالة تكون فيها الملكية المشتركة لقطعة أرض بها عدة أشجار ملك لأربعة أشخاص. أحدهم مهتم باستخدام الشيء نفسه. آخرون لا يريدون مشاركتها أو العمل عليها ، اقتراحهم هو تأجير الأرض. للأسف ، مع هذا الشكل من الملكية ، لا يمكن أن يكون التصويت حلاً للقضية ، حيث يجب على جميع المشاركين دون استثناء الموافقة على النتيجة النهائية.
كيف يمكنك الوصول إلى قاسم مشترك؟
إذا تعذر الوصول إلى حل وسط ، يحق للمشارك في الملكية المشتركة اللجوء إلى المحكمة. وفقًا للقانون ، يمكن للمدعي أن يطلب (أو حتى يطالب) بمنحه الفرصة لامتلاك واستخدام جزء من المنطقة المشتركة (أو أي شيء آخر) يتناسب مع نصيبه.
إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فيجوز للمشاركين الآخرين الذين يمتلكون ويستخدمون العقار تعويض المدعي عن قيمة حصته.
لا يوجد قانون من هذا القبيل يمكن للمحكمة بموجبه إجبار أحد المشاركين على بيع الشيء المشترك أو الموافقة على تأجيره. ينص القانون المدني على إبرام مثل هذه العقود على أساس طوعي فقط. في الحالات القصوى ، يمكن لأي شخص بيع جزء من تلك الأجزاء التي يتم تقسيم الملكية المشتركة إليها. يمكن القيام بذلك دون الحصول على موافقة المشاركين الآخرين ، ولكن يجب احترام حق الشفعة.
تعتبر المشاركة في الملكية المشتركة المشتركة جزءًا من ممتلكات الشخص. يمنح هذا الدائنين الحق في المطالبة بسداد الدين على حساب قيمته. يسمح القانون بتطبيق هذه الإجراءات عند تحصيل الديون من المشاركين في الملكية المشتركة والمشتركة.
من خلال تحديد وتقييم السهم بالقوة (في حالة الملكية المشتركة) ، وكذلك بيعه ، يلتزم الدائنون بمراعاة المصالح القانونية للأطراف الأخرى. كما هو الحال مع البيع الطوعي ، يحق لمقدمي العطاءات أن يكونوا أول من يقدم العطاء. إذا لم يتم اتباع هذا الإجراء ، وقام شخص خارجي بشراء الحصة ، فقد يتم الطعن في المعاملة بعد المحاكمة.
وعلى ضوء ذلك يجوز للدائن أن يطلب من المدين بيع حصته لأحد المشتركين. في هذه الظروف ، يجب أن يتم بيع الممتلكات في ملكية مشتركة دون التقليل من قيمتها (والتي يمكن أن تكون مفيدة للمدين والمشتري). وهذا الشرط يهدف إلى حماية مصالح الدائن.
في حالة عدم إبداء أي من المشاركين الرغبة في شراء سهم آخر ، يجب سداد الدين ببيعه في مزاد علني. تم تصميم هذا الإجراء لحماية المدين من خفض السعر بشكل متعمد ، لأنه في عملية تقديم العطاءات لديه فرصة لتلقي الحد الأقصى للمبلغ.
ومن المثير للاهتمام أن الدائن لا يحق له شراء نصيب المدين لأنه قد ينتهك حقوق المشتركين الآخرين. عندما يتخلون عن مزاياهم ، يدخل شرط قانون تنظيم العطاءات حيز التنفيذ. يكون الإجراء الموصوف مناسبًا فقط في حالة مشاركة المدين في ممتلكات مشتركة. لا يمكن تطبيق هذا بأي حال من الأحوال على أولئك الذين يمتلكون حصة في الملكية المشتركة. في هذه الحالة ، يجوز للدائن أن يصر فقط على تخصيص جزء من المدين لتحصيل الدين منه بطرق أخرى.
كونه مالكًا لأي عقار ، فإن الشخص بطبيعة الحال يُظهر قلقه بشأن حالته وسلامته. إنه لا يتمتع بالحقوق والمزايا فحسب ، بل يتحمل أيضًا مسؤوليات معينة. على سبيل المثال ، يقع على كتفيه الاهتمام بصيانة الأشياء والأشياء ، فضلاً عن المخاطر المرتبطة بتلفها وموتها.
تشمل التكاليف الرئيسية ما يلي:
هذه الفروق الدقيقة ذات صلة أيضًا بالأشخاص الذين يمتلكون ممتلكات مشتركة أو مشتركة. الملكية المشتركة المشتركة هي نوع معين من الأصول ، لذلك يتم تقسيم مقدار المصروفات بين المالكين بما يتناسب مع حجم حصتهم. يجب على جميع المشاركين تحمل الالتزامات المالية ، بغض النظر عما إذا كانوا يستخدمون المرفق أم لا.
في الحالات التي لا يرغب فيها أحد المشاركين في دفع الجزء المتفق عليه من تكاليف صيانة المنشأة ، قد يلجأ الآخرون إلى فرض مبلغ نقدي.
ومع ذلك ، يجدر إجراء حجز بحيث لا يمكن للمشاركين اللجوء إلى دعوى قضائية إلا إذا كان المنزل في ملكية مشتركة مشتركة (أو شيء آخر) يمكن أن يتضرر بشكل خطير بسبب عدم دفع جزء من فواتير الخدمات أو الإصلاحات الإلزامية أو أعمال الترميم. لن يتم التعرف على تنجيد الغرف ذات الألواح باهظة الثمن كعمل ضروري ، وبالتالي ، ليس من المنطقي توقع تعويض عن تكلفتها.
إذا كنت ترغب في تعزيز أو تزيين العقار ، فسيكون من الأفضل الحصول على موافقة كتابية لمثل هذه الأحداث. ستؤكد الوثيقة القرار بالإجماع وستسمح لأولئك الذين نفذوا هذه الإجراءات بزيادة حصتهم بما يتناسب مع الاستثمارات.
مثل أي ملكية أخرى ، فإن الملكية المشتركة هي موضوع للإرث أو التبرع أو الشراء / البيع أو معاملات الإيجار. يحق للمشارك فقط أن يقرر ما يجب فعله بحصته.
ومع ذلك ، فإن القواعد هي قواعد ويجب اتباعها. لذلك ، إذا كنت ترغب في بيع حصة إلى شخص خارجي (ليس عضوًا في الملكية المشتركة) ، فإن البائع ملزم بكتابة وإرسال رسائل المعلومات إلى المالكين الآخرين. يجب أن تشير إلى حجم وقيمة الحصة المباعة ، بالإضافة إلى الشروط الأخرى. يمكن تسليم الخطاب شخصيًا مقابل التوقيع أو إرساله بالبريد.
في حالة عدم رغبة أي من المالكين المشاركين في الشراء ، يمكن بيع قطعة أرض ذات ملكية مشتركة مشتركة (عنصر أو عنصر آخر) إلى أي مشتر.
يجب أن تدرك أن المالكين الجزئيين قد يتكهنون بشأن ما إذا كانوا سيشترون سهمًا أم لا خلال الفترات الزمنية التالية:
يمكن للمالكين الطعن في شرعية الصفقة في غضون ثلاثة أشهر بعد إتمامها. إذا كان لديهم أي شك ، فلا ينبغي أن يفوتوا هذا الموعد ، لأن المحكمة بعد ذلك لن تنظر في قضيتهم. يجب أن يدرك المالكون أنهم لن يكونوا قادرين على تحقيق الاعتراف بالمعاملة على أنها غير صالحة ، فقط نقل الملكية إلى أحد المشاركين هو ممكن.
خصوصية إجراء التبرع أو الوصية أو العطاء كتعهد هو أنه لا يلزم إخطار المشاركين الآخرين. في أي حال ، سيتم الاعتراف بهذه المعاملة على أنها قانونية وصالحة.
جميع القوانين والقواعد الموصوفة صالحة أيضًا في الحالة التي يكون فيها موضوع الملكية العامة المشتركة هو الأرض. صحيح أن العمليات مع هذه العقارات مرتبطة بمجموعة كاملة من الميزات المحددة.
بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى أن عدد أصحاب بعض المواقع يمكن أن يصل إلى عدة مئات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن العديد من الأراضي الزراعية قد تم تخصيصها عن قصد لتصبح ملكية مشتركة لعمال مزارع الدولة والمزارع الجماعية (بالفعل بعد تصفية المنظمات).
اليوم هناك اهتمام ثابت بمثل هذه المواقع. يستخدم بعضها في زراعة المنتجات ، بينما يستخدم البعض الآخر لبناء المنازل. لا توجد قيود على بيع وشراء الأراضي ، ومع ذلك ، هناك بعض القيود على إعادة بيع الأسهم لأطراف ثالثة (لتجنب سوء إدارة الموارد).
يتقدم المالكون ، عند التخطيط للبيع أو التبادل أو الإيجار ، بطلب إلى المشاركين الآخرين للسماح لهم بتخصيص حصصهم من الأرض في الملكية المشتركة المشتركة. ليس من الضروري الإشارة إلى الغرض من هذا الإجراء ، لأنه في الواقع يتعلق فقط بمالك الحصة. في أغلب الأحيان يصبح:
لتخصيص حصة ، مطلوب قرار من اجتماع المساهمين. يحددون المكان الذي سيتم تخصيص الأرض فيه ، ويضعونها على مخطط الموقع. ثم يأتي دور مسح الأراضي - وهو إجراء يقوم به مهندس مساحي على الأرض. الحصة المخصصة مسورة ، وتخصيص رقم مساحي جديد لها.
يلتزم المساهم بإبلاغ الجمهور بنيته تخصيص حصة وتنظيم اجتماع للمالكين. يمكنه استخدام أي قناة إعلامية محلية تناسبه (صحف ، راديو ، تلفزيون).
يوافق المساهمون المجتمعون على مسودة خطة الحدود ، ويضعون بروتوكولًا ويوقعون قانونًا بشأن الاتفاق على حدود الموقع الجديد. يتلقى مالك الحصة المخصصة مستندات أخرى من Rosreestr.
نتيجة للاستخدام المستقل للكائن المشترك من قبل جميع المالكين ، أو بيعه أو إيجاره ، يحصلون على دخل معين. بما أن الملكية شائعة ، فلا يمكن أن يكون المال مملوكًا لشخص واحد.
في الواقع ، لا ينظم القانون مسألة مقدار الدخل المستحق لكل مالك للحصة. إنهم يحلون هذه القضية فيما بينهم في عملية المفاوضات والمناقشة. تحدد الدولة فقط الإجراء الخاص بتوثيق قرار المشاركين في الملكية المشتركة بشأن توزيع دخلهم.
في كثير من الأحيان ، يتم تقسيم الأموال المستلمة بين مالكي العقار بما يتناسب مع حجم أسهمهم. يجب أن يأخذ هذا في الاعتبار الجهود التي بذلها كل منهم لتوليد الدخل. في كثير من الأحيان ، يمكن لمالك الحصة الصغيرة الذي أدى قدرًا كبيرًا من العمل (على سبيل المثال ، ضروري لزراعة قطعة أرض مشتركة أو بيعها أو تأجيرها) الاعتماد على جزء كبير من الأرباح.
يجب على المالكين إيلاء اهتمام خاص لكيفية توثيق الممتلكات المشتركة المباعة. لا يمكن أن يحتوي عقد البيع ببساطة على تعليمات لتحويل الأموال إلى أحد المالكين. بعد كل شيء ، هذا لا يسمح بالحساب الصحيح والموثوق للتخفيضات الضريبية.
الملاك ملزمون بصياغة اتفاق أو اتفاق إضافي يتوافق مع عقد البيع. بعد الإشارة في هذا المستند إلى جميع البيانات المتعلقة بتوزيع الأموال التي حصلوا عليها ، سيتصرفون وفقًا للقانون.
يواجه العديد من المشاركين في الملكية المشتركة ، الذين يواجهون الحاجة إلى إجراء أي عمليات مع الجزء الخاص بهم من الممتلكات ، صعوبات في الامتثال لجميع القواعد والقواعد التشريعية. هذا ليس مفاجئًا ، لأن الناس في الحياة اليومية لا يواجهون في كثير من الأحيان تشريعات الملكية ولا يمكنهم التنقل بسرعة في الفروق الدقيقة العديدة في أعمالهم.
أحيانًا ما يكون الوضع معقدًا بسبب العلاقات المتوترة بين المالكين أو عدم استعدادهم لتقديم تنازلات. للتأكد من أن جميع الإجراءات المتخذة قانونية وصحيحة ولا يمكن الطعن فيها ، فمن الأفضل الاتصال بمحام. تساعد المساعدة المؤهلة بشكل كبير في تسهيل وتسريع العديد من الإجراءات ، خاصة عندما يتعلق الأمر بالمحكمة ، عندما تكون هناك حاجة لحل نزاعات الملكية.
في حالة الملكية المشتركة ، لا يمكن التصرف في العقارات واستخدامها وحيازتها إلا بموافقة جميع أصحابها ، بغض النظر عن حجم حصة كل منهم.
في حالة عدم وجود مثل هذه الموافقة ، من المستحيل إعادة تطوير الشقة ، ولا يمكن بيعها ، وما إلى ذلك. بالطبع ، لا يحظر القانون بيع الأمتار المربعة الخاصة بهم ، ولكن في نفس الوقت ، فإن المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة سيفعلون ذلك. لها الحق في شرائها ، وإلا فقد تبطل الصفقة. يجب عليك إخطار جيرانك كتابيًا ببيع حصتك وتحديد السعر. تنطبق هذه القاعدة على ما يسمى بالمعاملات المدفوعة (شراء - بيع) ، يمكن للمالك التبرع بحصته دون موافقة الآخرين (معاملة غير مبررة).
في الحياة ، هناك أوقات يكون فيها بيع شقة لأحد المالكين أمرًا حيويًا ، والآخر لا يمنح موافقته بشكل أساسي. يمكن أن يكون عنادًا عاديًا أو أنانية أو حتى انتقامًا. سيتعين حل المشكلة في المحكمة. يمكنك شراء حصة بالقوة من أحد المالكين المشاركين ، أو الحصول على حصة عينية. ولكن هنا سيكون حجم الحصة المستردة ، وأهميتها بالنسبة للمالك ، والإمكانية الفنية للفصل في النوع أمرًا مهمًا.
غالبًا ما يخلط المواطنون بين مفهوم الأسهم في الملكية المشتركة والإجراء المتبع لاستخدام هذه الممتلكات.
على سبيل المثال ، يمتلك ثلاثة مالكين شقة من ثلاث غرف ، 1/3 لكل شخص. يشغل كل منهم غرفة واحدة ، معتقدين خطأً أن هذه الغرف هي بالضبط حصصهم في الملكية المشتركة المشتركة. في الواقع ليس كذلك. يمكن لكل من المالكين الثلاثة ، إذا رغبوا في ذلك ، امتلاك واستخدام أي من الغرف بنفس الحقوق التي يتمتع بها الملاك الآخرون. أود أن أضيف أنه مع الملكية المشتركة ، يكون الحق في جزء من الممتلكات ثابتًا دائمًا على الورق ، وهو ما لا يمكن قوله عن الملكية المشتركة. بالإضافة إلى ذلك ، منذ يونيو 2016 ، يتطلب بيع الأسهم توثيقًا.
في حالة الملكية المشتركة ، يمكن تسجيل العقار باسم أحد المالكين المشتركين ، ولكن وفقًا للقانون ، يتمتع الملاك الآخرون بنفس الحق في امتلاك العقار والتصرف فيه مثل مالك الملكية. ينص قانون الأسرة على الملكية المشتركة للأزواج في العقارات المكتسبة بشكل مشترك أثناء الزواج.
سفيتلانا كوروتينا ، محامية "تشايكا وزملاؤها" التابعة لوكالة NCA
غالبًا ما يسمع المرء كيف يقول الزوجان لبعضهما البعض ، عند تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك: "هذا ملكي ، لأنه مسجل باسمي (شقق ، سيارات ، إلخ)". في الواقع ، مع الملكية المشتركة ، بغض النظر عمن تم تسجيل الملكية ، تعتبر كلها مملوكة لجميع المالكين بالتساوي. إذا رغبت في ذلك ، يمكن فصل الحصة عن الملكية المشتركة وهذا سيؤدي إلى ظهور الملكية المشتركة. أيضًا ، يمكن للزوجين إنشاء ملكية مشتركة ، على سبيل المثال ، عن طريق شراء شقة بحصص متساوية ، أو عن طريق الدخول في اتفاقية ما قبل الزواج.
في الممارسة القضائية ، مشاكل تقسيم الملكية المشتركة والمشتركة شائعة. إذا كان هناك ، كقاعدة عامة ، اثنان من المالكين حاضرين أثناء تقسيم ممتلكات الزوجين وكان من السهل على الطرفين الاتفاق ، ففي حالة وجود العديد من المالكين ، ليس من الممكن دائمًا حل المشكلة حتى في ملعب تنس. ينصح المحامون ، قبل الحصول على حصة في الحق في شقة أو منزل أو أي عقار آخر ، أن تفكر مليًا في كل شيء والتشاور مع المتخصصين.
تم إعداد المواد بمساعدة "تشايكا والزملاء" NCA
أخبرت غرفة المساحة كل شيء عن آليات تحديد القيمة المساحية للأرض وكيف يمكن الطعن فيها إذا لزم الأمر.
التوقيع الإلكتروني ضروري ليس فقط لرجال الأعمال والأشخاص الذين يعملون بكمية كبيرة من الوثائق. كيف تصبح صاحب توقيع الكتروني وما هي مميزاته؟
في عام 2017 ، يتم تسجيل ملكية الشقة وفقًا للقانون الجديد رقم 218-FZ "بشأن التسجيل الحكومي للعقار". هل تغيرت القواعد وما هي المستندات التي لم تعد هناك حاجة إليها؟
الشهادة رقم ФС77-43791 بتاريخ 7 فبراير 2011 الصادرة عن الخدمة الفيدرالية للإشراف على الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات والاتصالات الجماهيرية (Roskomnadzor)
ملكية مشتركة تنص القواعد التشريعية للاتحاد الروسي على الزوجين على قدم المساواة مع الزوجين. بالضبط في قانون ملكية مشتركةغالبًا ما يتم إضفاء الطابع الرسمي على شراء العقارات والممتلكات القيمة الأخرى. ما هو الفرق بين هذه الأوضاع ولماذا تكون الملكية المشتركة مفضلة في بعض الأحيان ، سنقول في مقالتنا.
نصيب مشترك وملكية مشتركة مشتركةلها نفس الطبيعة: كلاهما ينطوي على تعدد مالكي نفس غرض الملكية. علاوة على ذلك ، لكل منهم سماته المميزة الخاصة به.
تفسير القانون ملكية مشتركة القانون المدني للاتحاد الروسييتضمن التحديد المبدئي لحصص ملكية الممتلكات ، والتي يمكن أن تكون متساوية أو غير متساوية. يتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين في حدود حصصهما.
الأهمية! ما بين ملكية مشتركة وفرق ملكية مشتركةلا. وفقا للقانون المدني ، هذه المفاهيم متطابقة.
لا تعني الملكية المشتركة للزوجين تخصيص الأسهم ، ويتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين معًا ، على أساس مبدأ حسن النية.
بناءً على طلب الزوجين أو طرف ثالث معني ، يمكن تقسيم الممتلكات في ملكيتهما المشتركة. تتشكل الأسهم الناتجة عن هذا التقسيم الملكية المشتركة.
ملكية مشتركةيتشكل الزوجان عندما تكون ممتلكاتهما غير قانونية (تحددها قواعد تشريع الأسرة في الاتحاد الروسي) ، ولكن بموجب نظام تعاقدي. بإرادة الزوجين يحدث هذا:
في الحالة الأخيرة ، قد يخضع جزء من ممتلكات الزوجين لنظام قانوني ، بينما يخضع الجزء الآخر لنظام تعاقدي.
الأهمية! بالإضافة إلى الطوعي ملكية مشتركةهناك أيضا إلزامي ، والذي يحدث في أمر قضائي.
ما بين الملكية المشتركة وفرق الملكية المشتركةيتجلى إلى حد كبير فيما يتعلق بالعقارات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن ملكية العقارات ، إلى جانب الحقوق ، تحدد أيضًا التزامات لصيانة الممتلكات.
العامل الثاني الذي يلعب دورًا في حقيقة أن الزوجين يسعيان إلى تحديد أوضح لحصص ملكية العقارات هو قيمتها. سعر العقارات ، كقاعدة عامة ، مرتفع وبالتالي يؤثر بشكل كبير على مصالح الأطراف.
مع وضع هذا في الاعتبار ، يضع التشريع المدني لروسيا نظامًا خاصًا للتصرف في العقارات ، بعيدًا عن مبدأ حسن النية ، وهو افتراض الملكية المشتركة ويميزها عن الملكية المشتركة. نحن نتحدث عن شرط موافقة موثقة من الزوج الثاني على معاملة مع ملكية تشكل ملكية مشتركة. ومع ذلك ، فإن الانحراف عن مبدأ افتراض حسن النية لا يلغي علامات الملكية المشتركة الأخرى (واختلافها عن ملكية مشتركة) ، بما في ذلك المساواة بين الزوجين في التصرف في الممتلكات.
إنهاء نظام الملكية المشتركة والانتقال إلى ملكية مشتركةقد يحدث بسبب:
بالاتفاق المتبادل بين الزوجين ، يمكن تحديد الأسهم بما يتناسب مع مساهمتها في إنشاء (اكتساب) الممتلكات ، وبشكل غير متناسب. عند تحديد الأسهم ، تنطلق المحكمة في معظم الحالات على وجه التحديد من نسب مساهمة كل من الزوجين.
يؤدي تخصيص نصيب كل من الزوجين إلى حقيقة أنهما يكتسبان الحق في التصرف بشكل مستقل في حصتهما من الممتلكات والحصول عليها. حق ملكية مشتركة. في الوقت نفسه ، يجب أن نتذكر أن للزوج الثاني حق الأولوية في الحصول على حصة لا تخصه ، إذا قرر الزوج الثاني بيعها.
بالإضافة إلى ذلك ، سيؤدي تخصيص الحصة إلى تحديد المسؤوليات لصيانة الممتلكات. على وجه الخصوص ، وهذا ينطبق على دفع الضرائب على ملكية مشتركةوالتأمين على الممتلكات ، وكذلك المرافق والتشغيل والنفقات الأخرى.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى أنه إذا تم تحديد شروط ملكية الممتلكات المشتركة بموجب عقد زواج ، فعندئذ إذا تم إعلان بطلانها أو إنهائها (سواء بقرار من المحكمة أو بموافقة الزوجين) ، يعود الطرفان إلى النظام القانوني.
إذا تم تأسيس الملكية المشتركة بموجب اتفاقية فردية (على سبيل المثال ، شراء شقة) ، فبموجب قرار من الأطراف أو السلطات القضائية ، لا يمكن تغيير حجم الأسهم إلا ، ولكن لم يعد من الممكن إثبات الملكية المشتركة. الاحتمال الوحيد لعودة الأطراف إلى نظام الملكية المشتركة هو الطعن في المعاملة برمتها وإعلان بطلانها - ومع ذلك ، يجب أن يكون لدى الطرفين ظروف قاهرة للغاية.
المقالات لا تشكل نصيحة قانونية. أي توصيات هي رأي خاص للمؤلفين والخبراء المدعوين.
مرة واحدة في الأسبوع سوف نرسل لك بريدًا إلكترونيًا يحتوي على أكثر المقالات إثارة للاهتمام.
قطع أراضي للبيع - Moscow 356500 RUB.
قطع أراضي للبيع - Moscow 361122 RUB.
قطع أراضي للبيع - Moscow 481840 RUB.
قطع أراضي للبيع - Moscow 469680 RUB.
قطع أراضي للبيع - Moscow 419350 RUB.
قطع أراضي للبيع - Moscow 497500 RUB.
شقة للبيع - موسكو 20700000 روبل.
شقة للبيع - موسكو 6975318 RUB.
كوخ للبيع - موسكو 6515000 روبل.
شقة للبيع - Moscow 32389453 RUB.
من أكثر مفاهيم القانون المدني تعقيدًا الملكية المشتركة العامة ، التي تنص على الملكية المشتركة للعديد من الأشخاص للممتلكات المشتركة غير القابلة للتجزئة في أجزاء متساوية أو غير متساوية.
عادةً ما تعني هذه الممتلكات العقارات - منزل أو مساحة معيشة حضرية أو أرض. نظرًا لحقيقة أن العقارات هي رأس مال ملموس ثمين ، فإن قضايا ملكيتها من قبل العديد من الملاك غالبًا ما تتسبب في نزاعات لا يمكن التوفيق بينها وتجبر المالكين على تقديم طلب إلى المحكمة الروسية ، حيث سيتم النظر في حق الملكية المشتركة لأفراد الأسرة.
ما هو الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة؟ والثاني يقسم بوضوح أجزاء الملكية المشتركة بين الزوجين ، ويخصص جزءًا منها لكل منهما. في الوقت نفسه ، يتم إنشاء العلاقات التعاقدية بين الزوجين ويتم تحديد حقوق والتزامات المالكين بوضوح ، والتي بموجبها يتحمل كلاهما الجزء الخاص بهما من التزامات صيانة الممتلكات وصيانتها (على سبيل المثال ، تكاليف الإصلاح والدفع من فواتير المياه والكهرباء ، وما إلى ذلك)
ما هي الملكية المشتركة؟ على عكس الآخر ، فإن الملكية المشتركة هي ملكية مملوكة لكلا الزوجين دون تعريف واضح لجزء لكل منهما. هؤلاء. حقوق كل من الزوج والزوجة في الممتلكات التي يمتلكها كلاهما متساوية ، وتوزع جميع التزامات الطرفين المتعلقة بالنفقة والنفقات والتكاليف الأخرى بينهما باتفاق شفهي ، بحسب ما يسمى. مبدأ حسن النية. على الرغم من أن الاتفاق الشفهي قد يشمل أيضًا الملكية المشتركة (على سبيل المثال ، لتكاليف الإصلاح الطفيفة) ، فإن الأخير أكثر رسمية.
عادة ، تُعتبر الملكية المشتركة المكتسبة في الوقت الذي يكون فيه الزوجان بالفعل متزوجين رسميًا ملكية مشتركة تلقائيًا ، ويحصل كلا الزوجين على حقوق ملكية متساوية. في هذه الحالة ، من المستحيل بيع جزء من المنزل أو الشقة دون موافقة خطية من الزوج. بمعنى أن الفرق بين الشقة المشتركة والشقة يكمن في التعريف الرسمي للأجزاء بين المالكين المشاركين.
يُطلق على انتقال العقارات المشتركة إلى عقارات مشتركة اسم "تخصيص حصة" ، مما يؤدي تلقائيًا إلى تحديد حقوق والتزامات الطرفين للحفاظ على الممتلكات بين الزوجين. لممارسة حق الملكية المشتركة لعقار أو منزل أو قطعة أرض ، تحتاج إلى:
الحالة الأخيرة مرغوب فيها للأزواج الذين هم في ما يسمى. زواج مدني. إذا ساهم رجل وامرأة بأجزاء متساوية أو غير متكافئة من الأموال الشخصية عند شراء عقار يفترض أنهما يعيشان فيه معًا ، فمن المستحسن إبرام اتفاق يشير إلى الملكية النسبية للممتلكات من قبل كل من الزوجين. إذا لزم الأمر (في حالة انقطاع العلاقات ، بيع شقة) ، على أساس عقد ، سيكون للزوجين حق الملكية المشتركة وسيحصلون على نصيبهم من المال عند بيع العقارات .
ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي حق الملكية المشتركة ، والذي ينص على إجراء خاص للتصرف في الملكية المشتركة. في وقت انتقال العقار من حالة مشتركة إلى حالة مشتركة ، يتم توزيع تكاليف صيانتها بين الزوجين بشكل متناسب. على سبيل المثال ، إذا كان الزوجان يمتلكان حصصًا متساوية في شقة ، يتم توزيع الملكية المشتركة وفواتير الخدمات والضرائب في حالة بيع الممتلكات بينهما في أجزاء متساوية. إذا كان الزوج يمتلك 70٪ ، وكانت الزوجة تمتلك العقار المشترك بنسبة 30٪ ، فإن كل منهما يدفع نصيبه من المدفوعات بهذه النسبة.
من الناحية العملية ، غالبًا ما تنشأ الخلافات والنزاعات بين الأزواج أو الأقارب المطلقين - المالكين المشتركين للممتلكات ، حول موضوع الاستخدام المشترك للعقار. ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي هذه المشكلات ، في حالة وجود خلافات بين الطرفين ، يحق لأحدهم رفع دعوى قضائية والبدء في تحديد إجراءات استخدام الشقة ، وتحديد إجراءات استخدام الأرض أو شقة في العقد. في سياق حل النزاع ، يمكن للاتحاد ، ممثلاً بهيئة قضائية ، تخصيص غرفة منعزلة أو انتقالية لكل مالك مشارك لاستخدامها. إذا كانت إحدى الغرفتين أكبر من الأخرى ، فقد يُطلب من المالك المشترك الذي حصل على الغرفة الأكبر دفع مبلغ أكبر عند دفع فواتير الخدمات أو تحمل المزيد من النفقات للحفاظ على المنزل في ملكية مشتركة.
يجب أن يتم بيع شقة في ملكية مشتركة ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، على سبيل الأولوية لزوج آخر ، أو شريك في ملكية شقة أو منزل. أي أن الزوج أو الزوجة ، بعد أن قررا ممارسة حقهما في حصة ، يجب عليهما أولاً وقبل كل شيء عرض استرداده لزوجهما ، الذي يكون مالك الجزء الآخر من الملكية المشتركة. يتم تحديد الأولوية لصالح الزوج بناءً على حقيقة أن الملكية المشتركة - شقة أو منزل - هي ملكية غير قابلة للتجزئة ، وفي حالة عدم وجود اتفاق بين الطرفين ، سيكون من الصعب للغاية بيع العقار عن طريق بيع جزء منه إلى طرف ثالث. سيرغب المشتري النادر في شراء جزء من العقار ، لأن مشاركة العقارات مع أشخاص غير مألوفين أمر صعب. لممارسة حقك أنت بحاجة إلى حمام مشترك ومطبخ كبير وما إلى ذلك.
ولكن ، مع ذلك ، يحق لأي من المالكين المشاركين بيع الممتلكات المشتركة في شكل جزء يخصه. إذا كان المالك قد قرر بحزم بيع عقاره ، فعليه أن يخطر الشريك في الملكية بذلك ، ويعرض عليه شراء جزء منه ، مع الإشارة إلى الشروط المطلوبة للصفقة. إذا رفض الطرف الآخر الشراء أو كان غير نشط ، فيجب على البادئ بالبيع إخطار الطرف الآخر رسميًا بنيته عن طريق إرسال رسالة مكتوبة إليه مع المتطلبات الإلزامية لإشعار الاستلام. إذا لم يتخذ الشريك أي إجراء خلال شهر من تاريخ استلام الرسالة ، يحق للمالك بيع حصته إلى أطراف ثالثة.
تقدم الملكية المشتركة لقطعة الأرض للمالكين صعوبة أقل في تحقيقها ، ولكن في الواقع ، قد تختلف إجراءات تخصيص وبيع حصة من قطعة الأرض. إذا أراد أحد مالكي قطعة الأرض عزل حصته لغرض بيعها أو التصرف فيها حسب تقديره الخاص (إذا لم يكتف بإجراءات استخدام قطعة الأرض) ، فسيكون لديه للخضوع لعدد من الإجراءات القانونية والبيروقراطية ، بما في ذلك:
في الحالة الأولى ، من الممكن إبرام اتفاق بين المالكين لتخصيص حصة من قطعة الأرض ، حيث يتم تشكيل قطعة أرض جديدة ، يتم تحديد حجمها بنسبة متساوية مع جزء المشاركة السابقة- صاحب. بناءً على ذلك ، يكتسب الشريك السابق ، الذي تم التخصيص بمبادرته ، حقًا قانونيًا في ملكية قطعة الأرض المخصصة الجديدة. في الوقت نفسه ، يتم الاحتفاظ بالممتلكات المشتركة الأصلية ، قطعة الأرض ، بنفس شروط الملكية المشتركة من قبل المالكين الآخرين (الأطفال ، الإخوة والأخوات) ضمن الحدود المتغيرة. تتم إعادة توزيع الأسهم بعد تغيير حجم قطعة الأرض بين المالكين المتبقين بنفس النسب التي امتلكوا فيها قطعة الأرض قبل التخصيص. يتم أيضًا الحفاظ على الإجراءات المعمول بها لاستخدام الأرض.
ترتبط الملكية المشتركة للأرض عند تخصيص جزء من أجزاء الموقع بالتكاليف البيروقراطية. لإصدار تخصيص حصص ، من الضروري إجراء مسح الأراضي والإجراءات الأخرى المصرح بتنفيذها فقط من قبل موظفي دائرة الأراضي أو خطة المساحة أو BTI. بعد الانتهاء من إجراء التخصيص ، سيتعين إعادة تسجيل موقع جديد في السجل المساحي ، مما يستلزم العديد من التكاليف الإضافية.
نظرًا لحقيقة أن بيع الممتلكات ينطوي على العديد من الفروق الدقيقة ذات الطبيعة القانونية ، فإن العديد من الملاك المشتركين مهتمون بمسألة كيفية بيع الشقة. ينص قانون الضرائب على دفع 13٪ من عائدات بيع الكائن. لتجنب تجاوز التكلفة ، يمكنك وضع اتفاقية بيع وشراء مع كل من المالكين المشاركين ، أو إبرام صفقة مع مجموعة من الأشخاص من البائع في نفس الوقت ، ثم نقل الشقة أو المنزل المباع إلى الجديد مشتر.
تنشأ الصعوبات الرئيسية في مثل هذه الحالات:
في هذه الحالات ، يمكن بيع مساحة المعيشة المشتركة لطرف ثالث ، متجاوزًا حق الشراء الوقائي ، ولكن في الواقع هذه الخطوة مصحوبة بمخاطرة كبيرة ، حيث قد يتم إعلان عدم صلاحية الصفقة.
ينظم التشريع الروسي للاتحاد الروسي عدة أشكال ممكنة للملكية: الملكية الفردية والمشتركة والمشتركة.
تشير شروط الملكية المشتركة والمشتركة في البداية إلى أن كائنات الملكية المعنية ، التي تنطبق عليها حقوق المالكين ، لها في نفس الوقت اثنان أو أكثر من أصحاب الحقوق.
يحتوي النظام القانوني لكل نوع من أنواع الملكية المشتركة المذكورة أعلاه على بعض الفروق الدقيقة والاختلافات التي يجب أن يأخذها أصحاب العقارات في الاعتبار.
يتمثل الاختلاف الأولي بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة في أنه في المتغير الأول ، يتم تعيين حصة محددة لكل مالك للعقار ، معبرًا عنها كنسبة مئوية ، وفي الحالة الثانية ، يتم تعيين قدر واضح من قيم الممتلكات التي تنتمي إلى كل صاحب حق لم يثبت.
الفروق الدقيقة القانونية الأخرى للملكية والتخلص من أنواع مختلفة من الممتلكات العامة تأتي من هذا الاختلاف.
وفقًا للتشريع ، تعتبر الملكية المشتركة لأي قيم ملكية مشتركة ، باستثناء الحالات التي ينص فيها المشرع على إمكانية تكوين ملكية مشتركة. وبناءً عليه ، لا يجوز تكوين الملكية المشتركة إلا في الحالات المنصوص عليها صراحةً في القانون المدني.
مصطلح "الملكية المشتركة" يعني مثل هذا الشكل الذي يكون لأصحاب الحقوق في الممتلكات حقوق مماثلة. كقاعدة عامة ، في العلاقات القانونية المدنية ، يتم تكوين الملكية المشتركة من قبل الزوجين فيما يتعلق بقيم الملكية التي حصلوا عليها أثناء الزواج.
يقرر المشرع أن أي ممتلكات يكتسبها الزوجان أثناء العلاقات الزوجية ، باستثناء بعض الحالات التي ينص عليها قانون الأسرة ، تصبح تلقائيًا مشتركة. في الوقت نفسه ، لا يهم على الإطلاق من تم الحصول على قيم الممتلكات على أساس مواردها المالية المحددة ، ومن تم تسجيلها.
كاستثناء ، يمكن للمرء تسمية الحالة عندما يكون للزوجين عقد زواج يحدد الوضع القانوني للممتلكات الزوجية بطريقة مختلفة مقارنة بالقواعد التشريعية العامة. بالإضافة إلى ذلك ، فإن القيم الموروثة أو التي يتلقاها أحد الزوجين كهدية ليست ملكية زوجية مشتركة.
بالإضافة إلى ذلك ، يحتفظ الزوجان دائمًا بالفرصة ، بالاتفاق المتبادل ، لجعل الممتلكات المكتسبة حديثًا ملكية مشتركة. للقيام بذلك ، يحتاجون مرة أخرى إلى إبرام عقد ، يتم على أساسه تخصيص الأسهم في العقار المقابل.
وتجدر الإشارة على الفور إلى أن الوضع القانوني للممتلكات الزوجية المشتركة يشير حصريًا إلى قيم الملكية المكتسبة من قبل المواطنين الذين هم في علاقات زوجية مسجلة ، وفقًا لمعايير التشريع الروسي الحالي. لا يمكن أن يكون لدى ما يسمى بأزواج القانون العام الذين يعيشون معًا دون تسجيل العلاقات الزوجية ملكية مشتركة. في هذه الحالة ، الملكية الفردية أو المشتركة ممكنة.
سننظر أيضًا في العديد من الفروق الدقيقة في النظام القانوني الذي يميز الشكل المشترك للملكية عن الملكية المشتركة:
تعتبر قيم الممتلكات ملكية مشتركة لعدة أشخاص مع تحديد حصة معينة في حقوق كل مالك سهم.
أصحاب الحقوق الذين يمتلكون أعيانًا على أساس حق الملكية المشتركة لهم الحق في التصرف بحرية في حصتهم دون تنسيق احتمالية إبعادها مع مالكي الأسهم الأخرى. في الحالة قيد النظر ، لا يوجد سوى فارق بسيط قانوني مهم: يتمتع أصحاب الحقوق في الأسهم المتبقية في كائن الملكية المشتركة ، وفقًا للقانون ، بفرصة الأولوية لشراء الحصة المستبعدة.
وفقًا لذلك ، إذا قرر أحد الزوجين (أو مالك سهم آخر) البيع في العقارات السكنية ، فيجب عليه أولاً عرض استردادها للزوج الثاني (أو مالكي الأسهم الآخرين).
وفقط بعد تلقي رفض مُنفَّذ حسب الأصول لاسترداد الحصة من جميع مالكي الأسهم الآخرين أو دون تلقي أي رد خلال الفترة التي ينظمها المشرع ، يحق للبائع المحتمل أن يطرح الجزء الخاص به من العقار للبيع لأطراف ثالثة.
يمكن أن تحدث في مواضيع مختلفة من القانون في مجموعة متنوعة من المواقف. لذلك ، يمكن تسجيل قيم الممتلكات في الملكية المشتركة لكل من الزوجين والأشخاص الآخرين المرتبطين أو غير المرتبطين.
عند التحدث مع الزوجين ، يحق لهم ، بالاتفاق المتبادل ، تسجيل قيم الملكية المشتركة ليس في الملكية المشتركة ، كما يحدث في معظم الحالات ، ولكن في الملكية المشتركة. للقيام بذلك ، سيحتاجون إلى وثائق تؤكد الحالة المشتركة للممتلكات المشتركة.
يعد عقد الزواج أحد أكثر الخيارات شيوعًا لمثل هذا التوثيق. يوصي الخبراء بأن يقوم الزوجان بإبرام عقد الزواج بمراعاة جميع بنوده وشروطه بعناية حتى لا توجد في المستقبل أي أسس قانونية لإعلان الاتفاقية باطلة وباطلة.
بالإضافة إلى الاتفاق الطوعي للزوجين ، توجد في الممارسة العملية إمكانية نقل الملكية المشتركة إلى ملكية مشتركة في سياق الإجراءات القانونية. لذلك ، مع مراعاة ظروف قضية معينة ، يمكن للقاضي إجراء تقسيم للقيم الزوجية وتحديد حجم الأسهم المستحقة للزوجين المطلقين. عند إجراء مثل هذا التقسيم المشترك ، يجوز للقاضي أن يأخذ في الاعتبار أي من الزوجين تكبد نفقات مالية كبيرة في الحصول على أشياء ملكية كانت ملكية مشتركة.
إذا تحدثنا عن الملكية المشتركة للزوجين ، فغالبًا ما يمتلك كل من الزوجين نصف (حصة معادلة) من الملكية المشتركة. لكن قد يتوصل الزوجان أيضًا إلى اتفاق متبادل بشأن النسب الأخرى لتوزيع حصصهما. في الحالة قيد النظر ، قد يمتلك المرء حصة في قيم الممتلكات ، على سبيل المثال ، بمبلغ 25 ٪ ، والثاني - 75 ٪.
تجدر الإشارة إلى أنه بدءًا من اللحظة التي يتم فيها نقل الملكية الزوجية المشتركة إلى ملكية مشتركة ، يجب على الزوجين دفع مدفوعات الضرائب والمرافق والمدفوعات الأخرى لأنفسهم ، بمبالغ تتناسب مع حصصهم.
من السمات الرئيسية الجديرة بالذكر:
قبل الانتقال إلى الاختلافات والملكية المشتركة ، نلاحظ السمات المشتركة بينهما. في كلتا الحالتين ، نحن نتحدث عن الملكية ، والتي تعني حقوق العديد من الأشخاص في نفس الوقت في شيء ما من الممتلكات ، على سبيل المثال ، العقارات السكنية.
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين أشكال الملكية قيد النظر في عدم وجود نسب محددة بوضوح لملكية موضوع الملكية في الملكية المشتركة ، والتي توجد مع المشاركة في رأس المال.
من هذه القاعدة الأساسية تتبع جميع الاختلافات الأخرى:
مرحبًا.
أستمر في تحليل رسائلك:
"مساء الخير. قل لي ، من فضلك ، ما هو الفرق الأساسي إذا أصدر الزوجان شقة بملكية مشتركة (50 إلى 50) أو بشكل مشترك؟
من ناحية هناك فرق ، من ناحية أخرى لا يوجد فرق.
ما هو الاختلاف الجوهري؟ ماذا تعني "الملكية التشاركية"؟
وهذا يعني أن الزوجين محددين بوضوح: لمن تعود هذه الحصة. (نصف الشقة ، الثاني - نصف الشقة: ليس من 49 إلى 51 ، وليس من 40 إلى 60 ، أي بالتساوي: من 50 إلى 50.
شيء آخر هو أن الأسهم حقيقية ، وهناك مثالية.
أي أن الأسهم المثالية هي تلك التي لا تتوافق مع مساحة أي غرفة ، ولكنها ، كما كانت ، "مقطوعة عن الحياة" ، أي الحصة المثالية لـ 50٪ من الشقة - يمكن أن يكون في غرفة واحدة أو في غرفة أخرى ، و (إذا كان شقة من ثلاث غرف) وفي الغرفة الثالثة ...
وأين بالضبط - لا أحد يعرف. حتى يتفق الزوجان (أو لا يتفق الزوجان السابقان): أي نوع ، ... كيف ، كيف نجعل هذه الأسهم المثالية حقيقية. أي أنه يجب على شخص ما في هذه الحالة أن يتخلى عن حقه في بعض عداداته ، وعلى العكس من ذلك ، يكتسب هذا الحق.
لكن عد إلى سؤالنا.
لذلك ، يصنع الزوجان شقة من 50 إلى 50 أو ملكية مشتركة.
ماذا تعني عبارة "الملكية المشتركة دون تحديد الأسهم"؟
هذا يعني أنني وزوجتي لا نعرف من يملك أي نصيب.
أي أننا نملك الشقة بشكل مشترك.
وهي تمتلك ، لنقل ، 1٪ ، و 99٪ بالنسبة لي ، أو العكس ، إنها تمتلك 99٪ ، وأنا أملك واحدًا في المائة ، أو على العكس: إنها تمتلك 50٪ وأنا 50٪ - لا يهم: نحن تملك الشقق بشكل مشترك. في حالة الطلاق ، تعتبر المحكمة ، كقاعدة عامة ، أن للزوجين ، عند شراء شقة ، حقوق متساوية في شراء هذه الشقة ، بمجرد تسجيلهما في ملكية مشتركة مشتركة. وكقاعدة عامة ، في 99 في المائة من الحالات ، تنتقل من الملكية المشتركة إلى الملكية المشتركة ، أي أنها تقسم الملكية إلى النصف.
لكن هذا "كقاعدة عامة" ، لأنه يحدث أحيانًا أنه بسبب التراكمات التي قام بها الشخص سابقًا ، والتي تم إجراؤها قبل زواجه ، فقد شكل الشخص نوعًا من
عرض النقود ، وكان الشخص قد "دخل بالفعل في شراء شقة" بهذا العرض النقدي الزائد.
أي ، لنفترض أن الزوج ساهم ، لنقل ، 200 ألف وأن الزوج ساهم بمليوني. وبهؤلاء المليونين ومئتي ألف اشتروا شقة.
في هذه الحالة ، إذا كان من الممكن إثبات وجود مثل هذا التوزيع للأموال عند شراء شقة ، يجوز للمحكمة أن تمنح حصة أكبر من الشقة لأحد الزوجين ، وحصة أصغر لشخص ما.
لكن ، كقاعدة ، كما قلت ، في 99 بالمائة من الحالات ، في حالة الطلاق ، تنتقل المحكمة من ملكية مشتركة إلى ملكية مشتركة ، من خلال تقسيم الملكية بوضوح إلى النصف: لديك نصف ، زوجتي العزيزة ، لدي نصف شقتنا المشتركة.
في هذه الحالة ، تنشأ المحكمة متى؟ عندما يكون هناك نوع من الخلاف ، عندما لا يتفق الناس مع شيء ما ولا يمكنهم الاتفاق على شيء بأنفسهم. إذا اتفق الناس على كل شيء ، إذن ، كقاعدة عامة ، ليست هناك حاجة للمحكمة. وفي هذه الحالة ، يمكن للزوجين الاتفاق على أنها ، على سبيل المثال ، تمتلك 0.1 شقة ، وأنا أملك 0.9.
يمكن؟
يمكن.
هل يمكننا توثيق اتفاقياتنا عن طريق اتفاقية تعريف الأسهم؟
تستطيع. وسيكون قانونيًا أيضًا.
هل يمكننا الذهاب إلى المحكمة بقرارنا هذا؟
يمكننا أن نجعل المحكمة تحدد قرارنا بشأن تقسيم الملكية المشتركة.
أي ما يحدث: من ناحية ، نحتاج إلى تقسيم الأسهم للمحكمة في حالة الطلاق ، ولكن هناك حالة أخرى قد نحتاج فيها إلى تقسيم الأسهم (على الأقل حدد أي سهم ينتمي إلى أي من الزوجين). هذه المنظمة ، هذه السلطة هي مفتشية الضرائب.
يرجى ملاحظة: تقسيم الشقة إلى أسهم (فعلية ومكتب الضرائب) هما شيئان مختلفان.
بمعنى ، إذا كان لدينا ، على سبيل المثال ، ممتلكات مع زوجتنا مسجلة في ملكية مشتركة دون تحديد الأسهم ، ثم من أجل تحديد من يملك ماذا (على سبيل المثال ، في حالة الطلاق) ، يجب علينا أولاً الانتقال من ملكية مشتركة إلى ملكية مشتركة .
أي ، لتقسيم حصصنا ، شقتنا بأكملها إلى أسهم.
ولكن عندما نتعامل مع مفتشية الضرائب ، فإننا نتفق نحن أنفسنا ، بالاتفاق مع الزوج ، على حصة الشقة التي سأعود إليها (للأغراض الضريبية وللحصول على خصم لهذه الشقة) ، وما نصيبها.
مثال بسيط: لنفترض أن شقة تكلف 3 ملايين روبل.
بصفتي مشترًا لشقة ، لدي خصم ضريبي قدره 2 مليون روبل.
والزوج ، على سبيل المثال ، يجلس في المنزل ، ويقوم بالأعمال المنزلية ، ولا يعمل.
هذا هو ، ماذا يحدث؟
أذهب إلى مفتشية الضرائب وأقول إنني وزوجتي قد وافقنا (لأغراض ضريبية) على تحديد حصصنا على النحو التالي: على سبيل المثال ، أنها تمتلك ثلث الشقة ، وأنا أملك ثلثي الشقة.
الشقة ، كما نتذكر ، تكلف 3 ملايين. أي ، اتضح أنني اشتريت حصة من شقة بقيمة 2 مليون ولدي 2 مليون - خصم ضريبي. أستخدم الخصم الضريبي ، في هذه الحالة ، بالكامل.
حسنا ماذا عن زوجتك؟
لا يمكن للزوجة استخدامه حتى الآن.
لماذا ا؟
لأن جلوسها في المنزل مع الأطفال ، ليس لديها دخل تدفع عليه الضرائب.
إذا تم تحديد حصصنا بوضوح (50٪ لها و 50٪ بالنسبة لي) ، ففي هذه الحالة ، لا يمكننا القدوم إلى مكتب الضرائب والقول: "دعونا نعيد حساب أسهمنا للأغراض الضريبية".
في هذه الحالة ، اتضح أن تكلفة الشقة 3 ملايين. نصيبي يساوي مليون ونصف (نصف الشقة) ، نصيبها أيضا يساوي مليون ونصف.
وعلى الرغم من أنني مؤهل للحصول على ائتمان ضريبي بقيمة 2 مليون دولار ، فإن هذا الائتمان الضريبي (الذي يمكنني استخدامه) لا يتجاوز قيمة العقار الذي اشتريته.
واشتريتُ نصيباً من شقة بقيمة مليون ونصف المليون على التوالي.
أي ، لأغراض ضريبية ، من الأكثر ربحية تسجيل شقة في ملكية مشتركة دون تحديد الأسهم.
علاوة على ذلك ، يمكنك التقدم بطلب لزوج واحد. الزوج الثاني ، في هذه الحالة ، لديه القليل من المخاطر.
لأن ما يحصل عليه الزوجان أثناء الزواج هو ملكية مشتركة. وإذا كانت الشقة مسجلة ، على سبيل المثال ، باسم الزوج ، ففي حالة الطلاق ، يمكن للزوجة دائمًا طلب "نصيب الأسد" من هذه الشقة.
(حسنًا ، تم شراء الشقة بالمال العام - وهذا يعني: "تعال ، عزيزي ، أعطني نصف الشقة. وسأحصل على نصيبي من الشقة.")
شكرا لاهتمامكم.
.
إذا كانت لديك أسئلة حول الرهون العقارية - اسأل. اشترك في قناة الفيديو لدينا. حسنًا ، ضع "أعجبني" إذا أعجبك الفيديو.
بالإضافة إلى المشاركة ، تتميز الملكية المشتركة بحقيقة أن نفس الملكية في هذه الحالة تنتمي في نفس الوقت وبشكل مشترك إلى عدة أشخاص. ولكن هناك اختلافات كبيرة بين الملكية المشتركة والمشتركة المشتركة - سواء من حيث محتوى سلطات المالكين أو من حيث أسس نشوء العلاقات على الملكية المشتركة.
يتجلى الاختلاف في محتوى السلطات في حقيقة أن المشاركين في الملكية المشتركة لهم نصيب في الحق في الملكية المشتركة ، بينما يفرض المشاركون في الملكية المشتركة حقوقًا متساوية على الملكية المشتركة ككل ، لكن لا أحد منهم لديه المشاركة في الحق في نفس الممتلكات. يتم تخصيص الأسهم المقابلة أخيرًا فقط عند تقسيمها أو تخصيصها. ولكن ، أولاً ، يتم تخصيص حصة حقيقية في الممتلكات ، وليس في ملكيتها ، وثانيًا ، نتيجة للتقسيم أو التقسيم ، يتم إنهاء العلاقات على الملكية المشتركة إما كليًا أو لمشارك معين. طالما أن الملكية المشتركة موجودة ، فإنها لا تعرف الأسهم. السمة القانونية الرئيسية للملكية المشتركة هي أنها غير مشتركة.
يتم حيازة واستخدام والتخلص من الممتلكات في الملكية المشتركة من قبل جميع المشاركين فيها. يمتلكون ويستخدمون الملكية المشتركة بشكل مشترك ، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاق بينهم. عند إجراء صفقة بشأن التخلص من الممتلكات المشتركة ، يلزم الحصول على موافقة إلزامية من المالكين المشاركين. إن بيان القانون بالحيازة والاستخدام "معًا" ، والتخلص "بالموافقة" له أهمية كبيرة. نظرًا لحقيقة أن المشاركين في الملكية المشتركة يشكلون عائلة أو مجتمع عمل عائلي له أهداف ومصالح مشتركة ، لم يتم إبرام الاتفاقات بينهم ، ولكن قد يتم ذلك. التصرف "بموافقة جميع المشاركين" يعني وجود اتفاق أو يفترض أن يكون كذلك.
يجوز لكل من المشاركين في الملكية المشتركة إبرام معاملات بشأن التخلص من الممتلكات المشتركة ، ما لم يترتب على خلاف ذلك اتفاق جميع المشاركين. على سبيل المثال ، لا يمكن منح هذا الحق إلا لأحد المشاركين ، حيث يصدر له الآخرون توكيلًا رسميًا.
إذا كان أحد المشاركين في الملكية المشتركة عاجزًا أو قادرًا جزئيًا أو جزئيًا ، فعند إجراء المعاملات بمشاركته ، من أجل حماية حقوقه ومصالحه ، يجب مراعاة المتطلبات الخاصة التي ينص عليها القانون. لذلك ، بالنسبة للمعاملات المتعلقة بالمساكن المخصخصة التي يعيش فيها القصر (بغض النظر عما إذا كانوا مالكين أو مشاركين أو أفراد عائلة المالكين ، بما في ذلك السابقون) ، والذين لهم الحق في استخدام هذه المباني السكنية ، إذن مسبق من سلطات الوصاية والوصاية مطلوبة. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على المباني السكنية التي لا يعيش فيها القاصر ، إذا كان لديه وقت الخصخصة حقوق متساوية في هذا المبنى مع المالك.
إذا أجرى أحد المشاركين في الملكية المشتركة صفقة بشأن التصرف في الملكية المشتركة في حالة عدم وجود الصلاحيات اللازمة ، عندئذٍ بناءً على طلب المشاركين الآخرين ، لا يجوز إعلان بطلانها إلا إذا ثبت أن الطرف الآخر في كانت المعاملة على علم بها أو من الواضح أنه كان ينبغي أن تكون على علم بها. هذه الصفقة لاغية ، حيث يقع عبء الإثبات على عاتق الطرف الذي يطلب اعتبار المعاملة باطلة.
يتم تطبيق النظام القانوني للملكية المشتركة طالما أن القانون المدني أو القوانين الأخرى لا تنص على خلاف ذلك لأنواع معينة من الملكية المشتركة. لذلك ، فإن تطوير الأحكام المنصوص عليها في الفقرة 3 من الفن. 253 من القانون المدني للاتحاد الروسي والمستنسخة أساسًا في الفقرتين 2 و 3 من الفن. 35 من RF IC ، ينص على أنه لكي يقوم أحد الزوجين بإجراء معاملة بشأن التصرف في العقارات والمعاملة التي تتطلب التوثيق و (أو) التسجيل بالطريقة المنصوص عليها في القانون ، من الضروري الحصول على موافقة موثقة من الزوج الآخر. في حالة عدم وجود مثل هذه الموافقة ، يحق للزوج الآخر أن يطلب في المحكمة الاعتراف بالمعاملة على أنها غير صالحة في غضون عام من اليوم الذي علم فيه أو كان يجب أن يكون على علم بإبرام هذه المعاملة.
تنشأ الملكية المشتركة للزوجين فقط عند التسجيل. إن الحياة الأسرية الفعلية ، حتى وإن كانت طويلة ، ولكن بدون تسجيل الزواج بشكل صحيح ، لا تنشئ ملكية مشتركة للممتلكات. في مثل هذه الحالات ، قد تنشأ ملكية مشتركة لأشخاص اكتسبوا ، عن طريق العمل أو الوسائل المشتركة ، نوعًا من الممتلكات. سيتم تنظيم علاقات الملكية في هذه الحالات فقط من خلال القانون المدني.
يتم الاعتراف بالأشياء المنقولة وغير المنقولة التي يتم الحصول عليها على حساب الدخل المشترك للزوجين كممتلكات مشتركة. تصبح هذه الأشياء ملكية مشتركة منذ اللحظة التي يتم فيها نقلها إلى أحد الزوجين. وبالتالي ، عندما يكتسب أحد الزوجين ممتلكات من طرف ثالث ، يكتسب الزوج الآخر أيضًا ملكية هذا الشيء.
وينتمي أيضا الحق في الملكية المشتركة للزوجين إلى الزوج الذي كان يعمل ، خلال فترة الزواج ، في التدبير المنزلي أو رعاية الأطفال أو ، لأسباب وجيهة أخرى ، لم يكن لديه دخل مستقل. الأسباب الصحيحة الأخرى تشمل المرض والخدمة العسكرية وظروف أخرى.
كل الممتلكات التي تغسل قبل الزواج، وكذلك وردت عن طريق الميراث أو بموجب اتفاقية تبرع أو غيرها المعاملات غير المبررة، و اغراض شخصية، باستثناء المجوهرات والكماليات ، هي ملك لكل من الزوجين. من ناحية أخرى ، يمكن تصنيف ممتلكات كل من الزوجين كممتلكات مشتركة إذا تم ، أثناء الزواج ، إجراء استثمارات في الممتلكات المذكورة على حساب الممتلكات المشتركة للزوج الآخر ، مما أدى إلى زيادة كبيرة في قيمة منشأه. ومع ذلك ، لا تنطبق هذه القاعدة إلا عندما لا ينص العقد بين الزوجين على خلاف ذلك (الفصلين 7 و 8 من RF IC).
يتم حل مسألة حبس الرهن على الممتلكات المشتركة للزوجين اعتمادًا على ما إذا كان أحد الزوجين فقط أو كلاهما طرفًا في الالتزام. إذا كنا نتحدث عن التزام أحد الزوجين ، فيمكن فرض التنفيذ فقط على الممتلكات الموجودة في ملكيته المنفصلة ، وكذلك على حصته في الملكية المشتركة. ولكن إذا كان من الممكن الاعتراف بالزوجين كطرفين في الالتزام ، فيمكن عندئذ جباية الاسترداد على كل من الممتلكات الموجودة في ملكية منفصلة لكل منهما ، وعلى الممتلكات المشتركة (الفصل 9 من RF IC).
الملكية المشتركة لأعضاء اقتصاد فلاحي (مزرعة). وفقًا للتشريع الحالي ، تُصنف ملكية اقتصاد الفلاحين (المزرعة) على أنها الملكية المشتركة.ومع ذلك ، فإن هذه القاعدة انتقائية: في الاتفاق بين أعضاء الاقتصاد ، قد يتم إنشاء نظام مختلف لملكية ممتلكات الاقتصاد.
لا يحدد القانون المدني للاتحاد الروسي من يمكنه أن يكون عضوًا في اقتصاد الفلاحين.
في الفقرة 2 من الفن. يحدد 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي نوع الملكية المملوكة بشكل مشترك لاقتصاد الفلاحين. لكن الصياغات المقدمة هنا تثير أيضًا عددًا من الأسئلة. ماذا تعني عبارة "أرض ممنوحة لهذه المزرعة" مثلاً؟ وفقًا للتشريع السابق ، تم توفير قطعة الأرض ، على الرغم من مراعاة عدد أفراد المزرعة ، ولكن مع مراعاة رأسها ، تم إعداد قانون حكومي بشأن الأرض (شهادة) ، وما إلى ذلك. جمعية ولكن تم تسجيلها كممتلكات للرأس؟ من المحتمل أن مثل هذا التفسير مقبول من حيث المبدأ ، خاصة بالنسبة لمزارع الفلاحين التي أنشأها المزارعون الجماعيون السابقون وعمال مزارع الدولة ، أي الأشخاص الذين دخلوا المزرعة بحصصهم من الأرض. التشريع السابق ، في رأينا ، حرم هؤلاء الأشخاص بشكل غير معقول من حقوقهم في الأرض عندما دخلوا اقتصاد الفلاحين. إذا اعترفنا بهم كمشاركين في الملكية المشتركة (أو المشتركة) للأرض ، فعندئذٍ ستتم استعادة العدالة.
