مع نمو المشاكل المالية بين مواطني روسيا ، تلقى مجال الإقراض العقاري حياة جديدة. تجبر المنافسة البنوك على إصدار عروض مربحة ، وخفض أسعار الفائدة ، وتمديد شروط القرض. المقترضون الذين حصلوا على قرض خلال فترة ارتفاع أسعار الفائدة وجدوا أنفسهم في موقف صعب. بالنسبة لهم ، تم إنشاء خيار إعادة التمويل - إصدار قرض جديد بشروط أكثر ملاءمة لسداد الديون القديمة. اندفع الناس لترتيب الخدمة متناسين تكاليف إعادة تمويل الرهن العقاري. إذا لم يتم أخذ هذا الفارق الدقيق في الاعتبار ، فإن خطر تدهور الوضع المالي وتراكم المزيد من الديون مرتفع. تساعد المعلومات الواردة في المقالة على تجنب المشكلة.
تقدم العشرات من المؤسسات خدمات الإقراض. الغرض من التسجيل هو تقليل مبلغ الدين الأساسي وتغيير العملة وتمديد مدة العقد وتقليل مبلغ الدفعات الشهرية. من الممكن إعادة تمويل قرض إذا كان المقترض يفي بمتطلبات البنك ويقوم بتحويل مجموعة من الأوراق المالية. تختلف الفروق الدقيقة في تقديم الخدمات في المؤسسات الائتمانية ، لكن المبادئ العامة تظل كما هي.
متطلبات المقترض:
استبدال الرهون العقارية بقروض أخرىنفذت بعد دراسة مقترحات المؤسسات المالية. شروط إعادة التمويل في البنوك لها خصائصها الخاصة ، ولكن بشكل عام فإن "الصورة" هي كما يلي:
تتمثل الخطوة الأولى في ملء استبيان (طلب) على الموقع الإلكتروني لمؤسسة الائتمان المختارة. إذا اقترب العميل ، يقوم موظف البنك بالاتصال وتحديد الأوراق المطلوبة لإعادة التمويل. الحزمة القياسية تشمل:
حسب الملكية:
يجب على عميل البنك التأكد من عدم وجود غرامات أو ديون أو تأخيرات أو غرامات غير مدفوعة. إذا كان هناك أي منها ، فيجب سدادها قبل تقديم الطلب إلى دائن جديد.
تتم إعادة تمويل الرهن العقاري وفقًا للخوارزمية التالية:
يستغرق سداد قرض الرهن العقاري ما بين 5 إلى 30 عامًا ، لذا فإن خفض سعر الفائدة يحقق مدخرات للمقترض. ولكن عند اختيار خيار ما ، ينسى الكثيرون أمرًا إضافيًا التكاليف (المصاريف) عند إعادة تمويل الرهن العقاري.
المصاريف الرئيسية:
يجدر إبراز التكاليف الإضافية عند إعادة تمويل (إعادة تمويل) الرهن العقاري:
تتمثل مهمة المقترض في إصدار قرض بشروط أكثر ملاءمة. ولكن كيف تحدد ما إذا كانت إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك أمرًا منطقيًا؟ يجدر هنا إبراز المعايير التالية:
إعادة تمويل قرض الرهن العقاري ، مع مراعاة القواعد التي تمت مناقشتها أعلاه ، أمر مفيد. بمساعدتها ، من الممكن حل عدد من المشاكل:
يقدم سوق الإقراض العقاري مجموعة كبيرة من خيارات الإقراض. فكر في الأفضل:
كما يتم تقديم الرهن العقاري من قبل مؤسسات ائتمانية أخرى - VTB Bank of Moscow و Alfa-Bank و Raiffeisenbank وغيرها.
تقدم العديد من البنوك (إن لم يكن جميعها ، إذن معظمها) خدمة مثل إعادة تمويل قرض بشروط أكثر ملاءمة. سيكون هذا مثيرًا للاهتمام بشكل خاص لأولئك المقترضين الذين لديهم قروض بمبالغ كبيرة ، في حين أن التحسن الطفيف في أسعار الفائدة يمكن أن يوفر مدخرات جيدة بسبب الدفعة الأخيرة الزائدة على القرض. بادئ ذي بدء ، بالطبع ، هذا رهن عقاري ، يمكن أن يصل قيمته إلى عدة ملايين ويتم احتساب فترة السداد بالسنوات.
كانت فكرة جيدة ادخار بضع مئات الآلاف من خلال إعادة تمويل الرهن العقاري. ولكن هنا ، كما في أي مكان آخر ، توجد مزالق. ولن تمنحك هذه التقنية دائمًا نتيجة إيجابية. علاوة على ذلك ، يمكنك حتى أن تصبح سلبية. كيف؟ المزيد عن ذلك أدناه.
بالنسبة لأولئك الذين ليسوا في هذا الموضوع - كيف تعمل إعادة تمويل الرهن العقاري باختصار.
تتم إعادة تمويل القرض عندما تحصل على قرض إضافي من أحد البنوك بشروط أكثر ملاءمة ، ويتم سداد الدين القديم على حساب الأموال المستلمة.
ببساطة ، يقوم بنك طرف ثالث (بموافقتك) بإعادة شراء الديون من المؤسسة المالية التي أقرضتك. الآن أنت مطالب بسداد القرض منه ، ولكن بأسعار فائدة منخفضة. كان لديك قرض بنسبة 20٪ سنويًا ، وبعد إعادة التمويل سيكون 15٪. المدخرات السنوية - 5٪ من مبلغ الدين سنويا.
لنلقِ نظرة أولاً على الخيار المثالي.
إعادة تمويل الرهن العقاري مناسبة لأولئك الذين أخذوا هذا القرض لفترة طويلة ، بمعدلات عالية. لعدة سنوات ، انخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري بشكل مطرد. والآن يمكنك بسهولة العثور على نفس القرض بشروط أكثر ملاءمة.
عندما أخذت أنا وزوجتي شقتنا الأولى في قرض عقاري في عام 2009 ، كان معدل القرض 16٪ سنويًا. حصلنا على قرض عقاري لشقة ثانية في عام 2014 بمعدل 12٪.
أخذنا أول قرض لمدة 15 عامًا. وإذا تم دفعها حتى الآن ، فسيكون من المعقول إصدار واحدة جديدة ، بشروط مقبولة أكثر بالنسبة لنا. 4٪ مدخرات كل عام هي أموال كثيرة (يمكنك أن تجد مكانًا تنفقه على أشياء أكثر إثارة للاهتمام من منح المصرفيين).
دعونا نلقي نظرة على مثال حول مدى فائدة مثل هذه الخطوة للعائلات المثقلة بقرض عقاري.
يوجد رهن عقاري. رصيد القرض المستحق 2 مليون روبل لمدة 10 سنوات بنسبة 14٪ سنويا. في السيناريو الحالي ، ستكون المدفوعات الزائدة للبنك حوالي 1700 ألف روبل (وفقًا للبيانات).
هل تعتقد أن هذا كل شيء؟ بالطبع لا. هناك مأزق آخر يمكن أن تلحق به كل تعهداتك الجيدة الضرر بأموالك. اسمها هو خصم الضرائب.
كان هذا هو السبب الثاني لرفضنا إعادة إصدار القرض. إذا كنت لا تخطط لتلقي خصم ضريبي لشقة أو تلقيت بالفعل خصمًا ضريبيًا بالكامل ، فيمكنك تخطي هذه الفقرة بأمان. أو لديك شقة بقيمة 2 مليون روبل. إذا لم يكن كذلك ، فتابع القراءة للحصول على نصائحنا.
خصم ضريبة الأملاك هو فرصة لإعادة 13٪ من الأموال التي أنفقت على شراء المساكن والفائدة المدفوعة على القرض. لكن ليس أكثر من مليوني روبل (في الوقت الحالي). لا يمكن استخدام الخصم إلا مرة واحدة في العمر.
عند التقدم بطلب للحصول على خصم ضريبي ، أولاً وقبل كل شيء ، يتم إرجاع الفائدة على التكلفة الرئيسية للشقة إليك. عندما تتلقى كل الأموال المستحقة لك بالكامل ، يبدأ العائد على الفائدة المتراكمة.
عند إصدار قرض جديد لشقة وإغلاق الرهن العقاري السابق ، يُعتبر رسميًا أنك قد سددت القرض بالكامل. نتيجة لذلك ، لن تحصل على 13٪ يمكن إرجاعها من الفوائد المتراكمة على البنك في المستقبل.
اشتريت شقة مقابل 1.3 مليون. كان هناك 300 ألف من أموالهم الخاصة و 1،000،000 تم أخذها على حساب الائتمان لمدة 10 سنوات بنسبة 13 ٪ سنويًا. سيكون الدفعة الزائدة على القرض حوالي 800 ألف. لديك الحق في الحصول على 13 ٪ من تكلفة الشقة - 169 ألف روبل ومن الفائدة المدفوعة على القرض - 91 ألف (13 ٪ من 700 ألف). لا تنسى: 2 مليون دولار يمكنك الحصول على خصم ، الحد الأقصى للمبلغ 2 مليون - 1.3 مليون (تكلفة الشقة) = 700000. في المجموع ، يمكنك الحصول على 260 ألف روبل من الدولة.
لديك الفرصة لإعادة تمويل قرض في بنك آخر بنسبة 12 بالمائة. سيوفر لك الفرق بنسبة 1٪ على الفور توفيرًا قدره 10 آلاف في السنة الأولى. إلخ. التوفير النهائي سيكون حوالي 70 ألف. ولكن بعد ذلك ستفقد الحق في تلقي 95 ألفًا. النتيجة النهائية هي -25 ألف. وتكلفة التصميم الجديد.
بالطبع ، في الرهن العقاري القديم ، قمت بالفعل بدفع جزء من الأموال أكثر من اللازم في شكل فوائد متراكمة ويمكنك المطالبة بالحصول على 13٪ منها. لذلك ، قبل البدء في هذا الإجراء برمته لإعادة إصدار القرض ، عليك حساب كل شيء ووزنه. وكيف يمكن أن يتضح أن اللعبة لا تستحق كل هذا العناء في حين أن الظروف الأكثر ملاءمة للوهلة الأولى لن تمنحك المدخرات الكبيرة التي تعتمد عليها.
دعنا نلخص جميع المعلومات في خوارزمية معينة تسمح لنا بفهم ما إذا كان الأمر يستحق الحصول على قرض جديد. للقيام بذلك ، تحتاج إلى إجراء حسابات بسيطة ومقارنة البيانات واستخلاص النتائج. تحتاج إلى معرفة القيم التالية:
مع خصم ضريبي أصعب قليلاً ، لكن ليس كثيرًا.
المال يحب الحساب. ومن الأفضل قضاء بضع دقائق في الحسابات لتقييم احتمالات إعادة إصدار الرهن العقاري الحالي بدلاً من إضاعة الوقت والمال والأعصاب وينتهي الأمر بنتيجة صفرية أو سلبية.
أضيف في 10/12/2017
حول التخفيضات الضريبية لإعادة تمويل الرهن العقاري.
هناك مادة في القانون:
البند 1 ، الفن. 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي: "يحق لدافع الضرائب الحصول على الخصومات التالية من ضريبة الأملاك ،
4) خصم ضريبة الأملاك في مبلغ النفقات التي يتكبدها دافع الضرائب بالفعل لسداد الفائدة على القروض المستهدفة (الاعتمادات) التي تم إنفاقها بالفعل على البناء الجديد أو الاستحواذ في أراضي الاتحاد الروسي على مبنى سكني أو شقة أو غرفة أو حصة (حصص) فيها ، وحيازة قطع الأراضي أو الأسهم (الأسهم) فيها المخصصة لبناء المساكن الفردية ، وقطع الأراضي أو الأسهم (الأسهم) فيها ، والتي تكون فيها المباني السكنية المشتراة أو المشاركة (الأسهم) فيها موجود ، وكذلك لسداد الفائدة على القروض المستلمة من البنوك لغرض إعادة تمويل قروض (قيد الإقراض) للبناء الجديد أو الاستحواذ على مبنى سكني أو شقة أو غرفة أو حصة في أراضي الاتحاد الروسي (حصص) فيها ، حيازة قطع الأراضي أو المشاركة (الأسهم) فيها المخصصة لبناء المساكن الفردية ، وقطع الأراضي أو الأسهم (الأسهم) فيها ، والتي تقع عليها المباني السكنية التي تم الاستحواذ عليها أو حصة (ق) فيها ".
إذا كان الأمر بسيطًا ، فيمكنك الحصول على خصم ضريبي لجميع النفقات المتكبدة (بما في ذلك إعادة التمويل) للشقة.
الشرط الأكثر أهمية! يجب تحديد الغرض من القرض في الاتفاقية الجديدة - إعادة تمويل (إعادة تمويل) الرهن العقاري. ثم لا ينبغي أن يكون هناك أي مشاكل. سيقبل مكتب الضرائب الإقرارات وسيرجع 13٪ من الفائدة المدفوعة على القرض الجديد.
قبل التقدم بطلب لإعادة التمويل ، تأكد من مراجعة البنك الجديد لما سيتم توضيحه في الاتفاقية الجديدة. إذا كانت هناك صياغة مختلفة ، فقد تكون هناك مشاكل مع الضريبة.
ومع ذلك ، إذا كانت الصياغة غير صحيحة وتم بالفعل استلام قرض جديد ، فإننا نأخذ شهادة من البنك لغرض القرض المستلم ونحملها إلى مصلحة الضرائب. قد يكون هناك بعض الإزعاج فيما يتعلق بالبيروقراطية. ومع ذلك ، يجب أن تؤخذ الشفرة حرفيا. وأي انحراف عن نص القانون يعتبر سلبيا من قبل السلطات الضريبية.
بالنسبة للبعض ، يكفي توفير مثل هذه المستندات (شهادات من البنك). ينظر الآخرون إلى كل شيء بعدائية ولا يريدون سداد قرض جديد.
من الأفضل توضيح كل التفاصيل بالتفتيش في مكان الإقامة مقدمًا.
الغرض من إعادة تمويل القرض مفهوم: خفض سعر الفائدة أو ، بطريقة أخرى ، تحسين شروط الإقراض.
ولكن ماذا يوجد للبنك إعادة تمويل القرض?
إصدار قرض جديد.
لكي يصدر البنك قرضًا ، تحتاج إلى تقييم ملاءة المقترض ، أليس كذلك؟
علاوة على ذلك ، فإن حقيقة أن البنك الدائن السابق قد قام بالفعل بتقييم ملاءة المقترض ، وكذلك حقيقة أن المقترض يسدد قرضه بانتظام وفي الوقت المحدد ، لا يعد مؤشرًا للبنك الدائن الجديد.
أي أن البنك يتحقق من المقترض المحتمل كما لو أن المقترض قد تقدم للتو بطلب للحصول على قرض. لا يتم احتساب السجل الائتماني الإيجابي في بنك آخر: فهو لا يلغي الشيك من قبل بنك دائن جديد.
يجب أيضًا فحص العقارات موضوع الضمان.
حقيقة أن البنك الدائن السابق قد تحقق بالفعل من هذا العقار ومنح قرضًا مقابله ، لا يعني شيئًا للبنك الدائن الجديد: سيتحقق منه على أي حال.
ووفقًا لنتائج الشيك ، قد يرفض البنك المقرض الجديد إصدار قرض.
في هذه الحالة ، لا يتم إرجاع الأموال التي أنفقها المقترض للنظر في طلب القرض إلى المقترض من قبل البنك. (ما لم تنص قواعد البنك بالطبع على مثل هذه العمولة).
أيضًا ، لن يقوم أحد بإعادة تكلفة التقييم العقاري للمقترض: تم إجراء التقييم ، وقام المثمن بالعمل ، ويجب أن يتم الدفع له ، بغض النظر عما إذا كان البنك يمنح قرضًا أم لا.
أي عند إعادة تمويل القرض ، يكون للمقترض خطر أنه سيقدم مستندات للبنك ، وسيتم رفض منحه قرضًا: لم يعطوه قرضًا ، وكان عليه أن يدفع المال ... أوه ، إنه لعار!
لكنني سأقوم على الفور بالحجز الذي عادة ما يتكلف تقييم الشقة ما بين 4-5 آلاف روبل ، وعمولة البنك للنظر في طلب القرض هي حوالي 1000 - 2500 روبل (ولم يتم أخذها من قبل جميع البنوك). لذلك ، فإن الخسائر المالية للمقترض ، في حالة رفض البنك إصدار قرض ، ليست كبيرة جدًا. صحيح أنها يمكن أن تكون أكثر عندما يتعلق الأمر بإعادة تمويل قرض مضمون بمبنى سكني ، لأن تقييم المنزل أغلى من تقييم الشقة.
ولكن لنفترض أن القرض للمقترض جاهز للإصدار.
وبالتالي ، فإن إعادة تمويل القرض ينطوي على تكاليف معينة للمقترض.
لذلك ، عندما تحسب ما إذا كان من المربح لك إعادة تمويل قرض أم لا ، لا يكفي حساب الفرق بالنسبة المئوية فقط ، بل تحتاج أيضًا إلى حساب جميع التكاليف العامة التي تنشأ أثناء إعادة التمويل.
هل تتذكر كيف بدأنا موضوع إعادة التمويل؟
من حقيقة أننا قررنا تخفيض سعر الفائدة على القرض وأننا لجأنا إلى بنك آخر لأن "بنكنا" رفض خفض سعر الفائدة.
الآن نحن نعرف ذلك إعادة تمويل القرضفي بنك جديد ، سيتطلب تكاليف إضافية.
كيف يكون ، لخفض سعر الفائدة ، وإضافية. لتجنب المصاريف؟
أكشف سرا قليلا:
لماذا يحدث هذا؟
عندما أتيت إلى البنك الذي تتعامل معه من قبل وتقول: "قلل سعر الفائدة الخاص بي ، وإلا فهو أقل بالنسبة للمنافسين" ، لم ير البنك جدية نواياك. علاوة على ذلك ، فإن العبارة التالية: "المنافسون أرخص" لا تعني أن "المنافسون أرخص لك فقط!"
يمكنك الرجوع إلى المنافسين لفترة طويلة دون القيام بأي شيء لإعادة تمويل قرضك.
عند وصولك إلى قرار لجنة الائتمان في بنك آخر ، فحينئذٍ:
- أولاً ، من الواضح أن نواياك في إعادة تمويل القرض خطيرة للغاية ؛
- ثانيًا ، من الواضح أن نواياك ممكنة تمامًا ؛
- ثالثًا ، ليس من المربح للبنك أن يخسر عميلًا وقد يكون من المربح أكثر للبنك خفض سعر الفائدة لهذا المقترض (خاصة مع ملاحظة أن بنكًا آخر يمكنه منح قرض لمقترضه بشروط أفضل).
إذا قمت بذلك ، فقد تتمكن من خفض معدل الفائدة وتجنب التكاليف الإضافية المرتبطة بإعادة التمويل.
إذا فشلت في الاتفاق مع "البنك الذي تتعامل معه" ، فلا بأس: بعد كل شيء ، قررت إعادة تمويل القرض على أي حال.
هل أصبحت مدفوعات القرض الشهرية عبئًا على ميزانية الأسرة؟ ضع في اعتبارك إعادة تمويل رهنك العقاري مع بنك آخر: ستتمكن أفضل عروض 2019 من تقليل المدفوعات الزائدة على القرض. قمنا بتجميع أفضل عشرة من هذه البرامج.
يرتبط تحويل الرهن العقاري من بنك إلى آخر بالحاجة إلى تنفيذ عدد من الإجراءات المهمة من الناحية القانونية.
مزايا الإجراء:
سلبيات:
من المفيد الشروع في إجراء إعادة التمويل إذا:
إعادة التمويل ، التي بموجب شروطها سيكون تخفيض سعر الفائدة أقل من 1٪ ، ليست مربحة.
لكي تكون إعادة التمويل منطقية ، تحتاج إلى دراسة تصنيف المقرضين المحتملين ، والمراجعات المتعلقة بهم ، بالإضافة إلى البرنامج المقترح:
بالإضافة إلى مساوئ إعادة الإقراض المذكورة أعلاه ، من الضروري مراعاة الفروق الدقيقة مثل رأس مال الأمومة وخصم الضرائب. الغرض من هذا النوع من الإقراض ليس شراء مساكن ، مما يعني أنه قد تنشأ مشاكل مع PFR و IFTS.
من المهم أن تنص اتفاقية إعادة التمويل بوضوح على أن الأموال ستستخدم على وجه التحديد لسداد الرهن العقاري.
خلاف ذلك ، تحتاج إلى تزويد المؤسسة ذات الصلة بشهادة من البنك حول الغرض من القرض المستلم.
لا يجب أن تخاف من أن الدائن الأساسي سيرفض نقل حق الرهن: يفترض مخطط تنفيذ الإجراء أولاً أنه يتم إجراء تسوية كاملة مع المرتهن الأصلي ، ونتيجة لذلك سيكون ملزمًا بإزالة الرهن .
يتم إعادة تمويل الرهن العقاري بالترتيب التالي:
في الحالات التي يتم فيها الاستحواذ على العقارات دون استخدام الأموال المستلمة بموجب اتفاقية إعادة التمويل ، يطلب الدائن الثانوي عدم وجود رهن على مثل هذا الكائن لصالح أطراف ثالثة ، بحيث لا يكون قيد الاعتقال.
إذا تم استخدام رأس المال الأم لسداد القرض ، فأنت بحاجة إلى الحصول على موافقة سلطات الوصاية لتغيير المرتهن.
يحق لأي بنك رفض إعادة التمويل. الأسباب المحتملة للرفض:
يتم تحديد تطبيق معايير معينة لتقييم الطلب من قبل كل دائن على حدة. في حالة الرفض ، يجب عليك ببساطة الاتصال بمنظمة أخرى.
لا يلزم دفع دفعة مقدمة لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري. يتم أخذها في الاعتبار بشكل افتراضي كحصة من تكلفة السكن ، مساوية للفرق بين القيمة المقدرة للعقار وأقصى جزء ممكن من سعره الذي يحدده البنك.
إعادة تمويل اتفاقية الرهن العقاري في البنك الخاص بك غير ممكن. ومع ذلك ، يمكنك التقدم بطلب لإعادة هيكلة القرض ، والتي تنطوي على تأخير في سداد المبلغ الأساسي للدين ، أو لتخفيض معدل الفائدة. وهذه التصرفات من حق الدائن لا بواجبه.
يجوز إعادة تمويل الرهن العسكري في الحالات الآتية:
عند اتخاذ قرار بشأن قبول الرهن العسكري لإعادة التمويل ، سيتعين عليك الخضوع لإجراءات مماثلة للإجراء المقدم للمدنيين. سيتم التحقق من هوية الجندي مرة أخرى ، وستكون هناك حاجة أيضًا إلى إعادة تقييم الممتلكات.
بعض البنوك ، مثل سبيربنك ، سترفض أولئك الذين أصدروا إعادة هيكلة مرة واحدة على الأقل. سيتم بالتأكيد تحديد حقيقة تغيير شروط العقد وفقًا لـ BKI.
وبفضل نفس القاعدة ، سيثبتون أيضًا أنه بمجرد إعادة تمويل الرهن العقاري بالفعل. إعادة التمويل المتكررة ممكنة ، ولكن لا تعمل جميع البنوك مع مثل هذه الاتفاقيات.
الميزة الرئيسية لاقتراح سبيربنك هي إمكانية ، عند التقدم بطلب لإعادة تمويل الرهن العقاري ، للجمع في اتفاقية واحدة عدة قروض مقدمة من كل من سبيربنك ومنافسيه ، بما في ذلك قروض السيارات والقروض الاستهلاكية وديون بطاقات الائتمان ، مع اقتراض مبلغ إضافي في نفس الوقت بسعر معدل فائدة معتدل.
يُسمح بإعادة تمويل رهن عقاري واحد وما يصل إلى 5 أنواع أخرى من القروض.
تتم إعادة تمويل قروض الرهن العقاري للبنوك الأخرى بالشروط التالية:
سبيربنك على استعداد لتقديم مبلغ لا يزيد عن:
تنطبق الحدود التالية في نفس الوقت:
سبيربنك جاهز للعمل مع العملاء الذين يستوفون المتطلبات التالية:
يفرض سبيربنك المتطلبات التالية على اتفاقيات إعادة التمويل:
عند التقدم بطلب لإعادة التمويل ، فإنهم يقدمون في البداية:
المستندات التالية مطلوبة للعقار:
ليست هناك حاجة إلى معلومات حول مبلغ الديون المعاد تمويلها. سيتلقى سبيربنك هذه البيانات من BKI. إذا كانت قاعدة البيانات المحددة لا تحتوي على المعلومات الضرورية ، فسيلزم إحضار شهادة. تم إصداره من قبل المقرض الأساسي.
بشكل عام ، فإن إجراء إعادة التمويل في سبيربنك مطابق للإجراء المقبول عمومًا الموصوف أعلاه:
يستغرق الأمر ما يصل إلى 8-10 أيام عمل لدراسة وثائق التعهد.
مزايا:
لا توجد عمولات لإعادة التمويل وإصدار الأموال وصياغة الاتفاقية.
سلبيات:
تقبل VTB إعادة تمويل قروض الرهن العقاري المستلمة لشراء مساكن منتهية وتحت الإنشاء. إذا كنا نتحدث عن DDU ، فسيعمل البنك فقط مع الكائنات المعتمدة.
إعادة التمويل من VTB هي الشروط التالية:
VTB لها شروط خاصة لأصحاب الأعمال.
للنظر في مسألة إعادة تمويل الرهن العقاري في VTB24 ، يجب عليك تقديم:
الرجال في سن التجنيد (18-27 سنة) يقدمون بطاقة هوية عسكرية. لا يشترط الموافقة على إعادة تمويل البنك الذي أصدر الرهن.
في VTB ، تكون إجراءات إعادة التمويل كما يلي:
مزايا:
سلبيات:
يمكن إعادة الإقراض في Raiffeisenbank فيما يتعلق باتفاقيات الرهن العقاري المبرمة لشراء المساكن الجاهزة وقيد الإنشاء. قائمة المستندات الخاصة بالممتلكات وللمقترض ، بشكل عام ، تتوافق مع ما يطلبه سبيربنك.
من الممكن إعادة تمويل القرض الممنوح لأغراض المستهلك. الشرط الأساسي لمثل هذه الصفقة هو نقل ضمان الممتلكات.
تتم إعادة التمويل في Raiffeisenbank وفقًا للشروط التالية:
متطلبات العميل:
مزايا:
سلبيات:
Unicreditbank مستعد لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري الصادرة في أراضي الاتحاد الروسي. الاستثناءات هي قروض من البنوك في سيفاستوبول وجمهورية القرم.
يجب على الراغبين في إعادة تمويل الرهن الأصلي الذي أخذوه لشراء المنزل الريفي دفع دفعة أولى 50٪ كحد أدنى. لهؤلاء العملاء ، 13,25% سنويًا أو 12.75٪ إذا كان المرفق قيد الإنشاء.
سينخفض سعر الفائدة بنسبة 0.25٪ لحاملي بطاقات الراتب Unicredit ويزيد بنسبة:
موافقة مقرض الرهن العقاري الحالي على الصفقة غير مطلوبة.
إذا كان موضوع الضمان شقة منتهية ، فسيكون المعدل 10.2٪ ، وإذا كان قيد الإنشاء - 10.25٪. عند تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض ، لا يتم أخذ أكثر من 80٪ من القيمة المقدرة للكائن المحدد في الاعتبار.
مزايا:
سلبيات:
يمكن للمقترضين بدء إجراء لتقليل الفائدة السنوية على القرض. تعتمد تكلفة الخدمة على مدى رغبة العميل في تقليل النسبة المئوية. يتم الدفع مرة واحدة. تقليل بنسبة:
مزايا إعادة التمويل في DeltaCredit:
سلبيات:
قرار Absolut Bank بشأن الإقراض ساري المفعول 4 اشهر.
ما المثير للاهتمام حول إعادة التمويل في Absolut Bank:
سلبيات:
Alfa-Bank جاهز لإعادة تمويل معاملات الرهن العقاري إذا كان قرضه لا يتجاوز 85٪ من تكلفة المنزل. ألا يتجاوز المبلغ رصيد الدين على القرض الأصلي. لتقييم إمكانية تنفيذ معاملة مقبلة ، سيطلب المصرفيون من المقترض:
يتخذ البنك قرارًا بشأن إعادة التمويل في غضون ثلاثة أيام.
شروط إعادة التمويل:
مزايا إجراء إعادة التمويل في Alfa-Bank:
سلبيات:
إعادة تمويل الرهن العقاري في Rosselkhozbank هو:
مزايا:
سلبيات:
في Tinkoff Bank ، يتم تنفيذ إجراء إعادة التمويل عن بُعد ، من خلال البنوك الشريكة. ما عليك سوى زيارة مكتب البنك مرة واحدة عند التوقيع على وثائق القرض. معدل الفائدة - من 8٪.
مزايا:
سلبيات:
يمكن إعادة تمويل اتفاقية الرهن العقاري في AHML بالشروط التالية:
مزايا:
سلبيات:
أفضل البنوك لإعادة تمويل الرهن العقاري ، وأهم 3 بنوك هي:
الحد الأدنى لمعدل إعادة تمويل الرهن العقاري هو 8٪. يتم تقديمه من قبل Tinkoff Bank. عروض البنوك الأخرى تستحق الاهتمام أيضًا:
ومع ذلك ، هناك العديد من العوامل التي تؤثر على التكلفة النهائية للقرض. يمكن الحصول على أفضل معدلات إعادة تمويل الرهن العقاري من البنوك التي تحول الأجور إلى البطاقات.
تعلن البنوك الآن بنشاط عن العديد من برامج الإقراض ؛ خلال الشهرين الماضيين ، ظهرت العديد من هذه المقترحات في السوق مرة واحدة. يبدو أن أولئك الذين حصلوا على رهن عقاري عالي الفائدة في عام 2015 لديهم فرصة حقيقية لتقليل المدفوعات. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، فهي بعيدة كل البعد عن أن تكون مفتوحة للجميع ، وإعادة تمويل نفسها لها عيوبها الخاصة ، والتي يجب أن يكون المقترض على دراية بها مقدمًا.
يجب أن يفكر المقترض في إعادة التمويل إذا كان سعر القرض الحالي أعلى بنسبة 2 إلى 3 في المائة مما يقدمه البنك حاليًا. تبدأ معدلات إعادة التمويل في السوق اليوم من 10.5 إلى 10.75 بالمائة سنويًا. أولئك الذين حصلوا على قرض في بداية الأزمة بنسبة 15 في المائة ، بعد إعادة التمويل ، سيتمكنون من توفير أكثر من ثلاثة آلاف روبل على المدفوعات كل شهر. من الأفضل التعامل مع إعادة التمويل في السنوات الأولى من خدمة الرهن العقاري ، عندما تتكون الدفعة الشهرية بشكل أساسي من الفائدة على القرض.
في الوقت نفسه ، لدى البنوك حدود زمنية تكون بعدها جاهزة لإعادة تمويل المقترض. قبل إغراء المقترض لنفسها ، تحتاج مؤسسة الائتمان إلى فهم أن عميل بنك آخر هو مقترض منضبط وسداد مدفوعات القرض بعناية. لذلك ، لإعادة التمويل في Absolut Bank ، يجب أن تمر سنة على الأقل من لحظة استلام القرض الأول ، VTB 24 Bank جاهز لإعادة تمويل عملاء البنوك الأخرى بالفعل بعد ستة أشهر من إصدار الرهن العقاري الأول. إذا تم سداد نصف القرض بحلول هذا الوقت ، فقد فات الأوان للتفكير في إعادة التمويل: من خلال إعادة التمويل ، لن تكسب أي شيء ، وستتحمل فقط تكاليف الحصول على قرض جديد.
لن تتعهد معظم البنوك بإعادة تمويل القرض إذا تم استخدام أموال رأس المال الخاصة بالأمومة في الأصل لسداد الرهن العقاري. والحقيقة أنه في هذه الحالة ، تلتزم الأسرة ، بعد السداد الكامل للرهن العقاري ، بمنح الأطفال حصة في العقار. عند الانتقال إلى بنك آخر ، يجب أن تفي بهذا الالتزام ، ولكن ليست كل مؤسسات الائتمان مستعدة لتخصيص أسهم في شقة مرهونة للأطفال. بشكل أساسي ، توافق البنوك العاملة وفقًا لمعايير AHML على مثل هذا الشرط. تم تخفيض الدائرة الصغيرة بالفعل للبنوك التي تعيد تمويل القروض للعائلات التي لديها رأس مال للأمومة بشكل كبير.
من خلال إعادة التمويل ، يتلقى العميل ، في الواقع ، قرضًا جديدًا ، لذلك سيواجه نفس النفقات كما هو الحال عند التقدم بطلب للحصول على الرهن العقاري الأول. هذه هي تكاليف التقييم (من ألفين إلى ثلاثة آلاف روبل ، اعتمادًا على البنك) ، والتأمين على الحياة والتأمين الصحي (0.2-1 في المائة من مبلغ القرض) ، بالإضافة إلى أن عددًا من البنوك يتطلب وثائق فنية ، وإذا لم يكن هناك الخطة الفنية ، يجب أن يتم طلبها من BTI. ستحتاج أيضًا إلى دفع مقابل استخراج من USRN (400 روبل ، تطلب بعض البنوك ذلك بنفسها) ودفع رسوم الدولة في Rosreestr لتسجيل اتفاقية (ألف روبل). بالإضافة إلى ذلك ، من أجل إزالة العبء بشكل أسرع ، يتقاضى عدد من البنوك عمولة قدرها خمسة آلاف روبل. في المتوسط ، تبلغ التكلفة الإجمالية لإعادة تمويل الرهن العقاري 10-15 ألف روبل.
يمكن أن ينصحك مستشارو الرهن العقاري بكيفية تقليل التكاليف المرتبطة بإعادة الإقراض. تقول تاتيانا شولوخوفا ، مستشارة الرهن العقاري في وكالة KIAN العقارية: "يحتاج المقترض إلى اختيار شركة تأمين بكفاءة" ، "لكل بنك العديد من شركات التأمين المعتمدة ، والمعاملات التي يستخدمونها عند حساب التأمين على الحياة ، على سبيل المثال ، مختلفة. باختيار شركة ذات معدل تأمين أدنى ، يمكنك خفض تكاليف التأمين بمقدار النصف ".
بالإضافة إلى ذلك ، سيخبرك سماسرة الرهن العقاري عن البنك الذي تتقدم إليه في حالة مقترض معين. والحقيقة هي أن متطلبات المقترض في البنك حيث يتقدم العميل بطلب إعادة الإقراض قد تختلف عن تلك التي يطلبها المقرض الحالي. يقترب بنك آخر من تقييم دخل المقترضين بناءً على سياسته الخاصة.
أول شيء يتعين على المقترض القيام به هو جمع المستندات للحصول على قرض عقاري. قائمتهم تختلف تبعا للبنك. تتضمن الحزمة القياسية لوثائق إعادة التمويل مستندات ملكية لشقة (عقد بيع ، تبرع ، تبادل ، تحويل شقة إلى ملكية ، شهادة ميراث ، شهادة من جمعية الإسكان التعاوني) ، مقتطف من دفتر المنزل ، شرح (مستند يحتوي على وصف للشقة ، يسرد فيه عدد الغرف ومساحتها) ، وشهادة عدم وجود متأخرات في فواتير الخدمات للشقة وتقرير عن تقييم الكائن ، من قبل شخص مستقل المثمن.
بالإضافة إلى ذلك ، لإعادة التمويل ، ستحتاج إلى مستندات صادرة عن البنك الدائن: اتفاقية قرض ، وشهادة من البنك بشأن التاريخ الائتماني ، وشهادة عدم التأخر في السداد ، ورصيد الدين على القرض الأول.
لإعادة التمويل ، سيحتاج المقترض إلى الحصول على موافقة البنك - المُقرض الحالي لإعادة التمويل ، ولكن حتى إذا رفض البنك إصداره ، فمن الممكن إعادة تمويل القرض بدونه. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، بالنسبة للفترة التي لم يفرض فيها البنك الجديد رهنًا على الشقة ، سيكون سعر القرض للمقترض أعلى بنسبة واحد إلى اثنين في المائة. يتم تخفيضه تلقائيًا بمجرد أن يصدر بنك جديد رهنًا عقاريًا على الكائن.
بعد جمع مجموعة المستندات بالكامل ، يقدم المقترض طلبًا معياريًا للحصول على قرض عقاري للبنك. شرط مهم: لا يمكن إعادة تمويل قرض إلا إذا كان مبلغه لا يتجاوز 85 في المائة من قيمة العقار (80 في المائة في بعض البنوك) ، وقد تنشأ صعوبات هنا.
"إذا تم شراء شقة قبل عامين ، عندما كانت أسعار السوق أعلى ، مقابل مليوني روبل ، وتبلغ تكلفتها اليوم 1.6 مليون روبل ، وحصل المقترض على قرض بقيمة 1.6 مليون روبل ، فسيوافق البنك على إصدار قرض مقابل 80 فقط. في المائة من قيمتها السوقية اليوم. بعد ذلك ، سيضطر المقترض إما إلى رفض إعادة التمويل أو إيداع مبلغ إضافي بحيث يكون القرض 80 في المائة من سعر العنصر "، تشرح أناستاسيا بوغدانوفا ، مستشارة الرهن العقاري في أكاديمية العلوم" كيان ".
في نفس الوقت ، تسمح لك برامج إعادة التمويل باقتراض مبلغ أكبر من القرض الأصلي. إذا كان دين المقترض للبنك - الدائن الأساسي هو 70 في المائة من تكلفة الشقة ، فسيُسمح له بتلقي 10 في المائة إضافية من التكلفة ، والتي يمكنه استخدامها وفقًا لتقديره الخاص. على سبيل المثال ، للإنفاق على تجديد الشقة.
بموجب القانون ، يحق للمشتري أن يعود لنفسه مرة واحدة في العمر في شكل خصم ضريبي جزء من المبلغ الذي يتم إنفاقه على شراء شقة وجزء من الفائدة على القرض المستهدف المأخوذ لشراء منزل.
تقول أولجا بوتوفا ، مستشارة الضرائب ، مديرة شركة التعهيد: "عند إعادة تمويل قرض الرهن العقاري ، لا يفقد المقترض الحق في خصم ضريبي ، حيث يتم إصدار قرض جديد لسداد الرهن العقاري الأول". - من المهم للغاية الإشارة إلى الغرض المقصود - إعادة تمويل (إعادة تمويل) الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يرتبط توفير هذين القرضين بشراء نفس العقار. لتأكيد استيفاء هذه الشروط ، سيحتاج مكتب الضرائب إلى تقديم نسخة من اتفاقية القرض الأصلية ونسخة من اتفاقية القرض الجديدة بشأن الإقراض مع البنك الثاني. هذا ضروري حتى تتمكن السلطات الضريبية من تتبع التغييرات ".
ولكن في حالة قيام المقترض ، عند إعادة التمويل ، بدمج عدة قروض استهلاكية في قرض واحد مع رهن عقاري ، فقد لا يحصل على الخصم الضريبي بالكامل. توضح أولغا بوتوفا: "من المهم هنا الانتباه إلى الغرض من القرض في اتفاقية القرض الجديدة". - يتم توفير الخصم الضريبي فقط لذلك الجزء من الفائدة التي سيتم استحقاقها على مبلغ قرض الرهن العقاري. لذلك ، عند تعيين قرض جديد ، يجب تخصيص مبالغ والغرض من القروض السابقة المدرجة في اتفاقية إعادة التمويل.
يجدر إعادة تمويل الرهن العقاري إذا كان الفرق في المعدل بين القرض الحالي وما يقدمه البنك هو واحد ونصف إلى اثنين بالمائة على الأقل. على سبيل المثال ، تم الحصول على قرض بمبلغ 2.35 مليون روبل في مارس 2014 لمدة 15 عامًا ، وكان المعدل عليه في ذلك الوقت 12.5 بالمائة ، وكان الدفعة الشهرية 29 ألف روبل. بعد إعادة تمويل المبلغ الأساسي البالغ 2.135 مليون روبل للفترة المتبقية من 13 عامًا بمعدل 10.75 في المائة ، تم تخفيض الدفع إلى 26.5 ألف روبل ، وستبلغ المدخرات في الفائدة طوال الفترة 360 ألف روبل.
