تلزم اللوائح الحالية المالكين بالدفع مقابل المرافق المقدمة.
ينشأ هذا الحق من لحظة استلام العقار تحت تصرفه. يمكن أن يحدث هذا نتيجة معاملات ذات طبيعة مختلفة: الميراث والتبادل والتبرع. البيع والشراء هو واحد منهم. من الناحية العملية ، غالبًا ما تكون هناك حالات قد يكون فيها على المالك الذي يبيع المساكن متأخرات في مدفوعات خدمات المرافق: الغاز ، والمياه ، والكهرباء ، والتدفئة ، واستخدام النفايات المنزلية ، والإصلاحات الرئيسية ، والحفاظ على التردد والنظام في الأماكن العامة وفي المناطق المجاورة. منطقة. في مثل هذه الحالات ، تنشأ مشكلة توقيع اتفاقية بين شركة الإدارة والمالك الجديد.
يتم تحديد الالتزام بالدفع مقابل الخدمات المجتمعية من خلال قواعد قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، وتحديداً المادة 153. أيضًا ، تنعكس جميع القضايا المتعلقة بحساب الأموال وإيداعها في مرسوم الحكومة الروسية الاتحاد الصادر في 6 مايو 2011 رقم 354. يتعلق بإجراءات تقديم ودفع المبالغ المقدمة ، بما في ذلك عدد وأصحاب المساكن والإسكان والخدمات المجتمعية.
وفقًا للقواعد العامة ، ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المرافق من لحظة معينة.
وتشمل هذه:
أي أن كل هذه المواقف تنشأ من اللحظة التي يحصل فيها الشخص على حق العيش في الغرفة. ومع ذلك ، فإن ملكية العقارات لها خصائصها الخاصة. هذا يرجع إلى حقيقة أن الحقوق من هذا النوع يتم نقلها إلى المالك الجديد من لحظة إدخال المعلومات في سجل الدولة الموحد. أي أن تاريخ إبرام اتفاقية البيع والشراء في هذه الحالة لا يهم.
عندها فقط سيحصل المالك الجديد على حقوقه فقط من اللحظة التي يتم فيها إدخال البيانات ذات الصلة في سجل الحقوق الموحد للدولة وإلغاء المعلومات المتعلقة بالمالك السابق. من هذه اللحظة ، يلتزم المالك الجديد بالدفع مقابل المرافق.
يعد تكوين متأخرات الإيجار انتهاكًا لشروط الدفع لخدمات المرافق المقدمة. قد تكون الأسباب في هذه الحالة مختلفة. في أغلب الأحيان ، يحدث الانتهاك من خلال خطأ الدافع ، لأن الأخير يلغي نفسه ببساطة. ومع ذلك ، في الممارسة العملية ، هناك حالات يفقد فيها الشخص الفرصة لتحقيق المبلغ المطلوب. قد تكون أسباب ذلك مخالفة لشروط الحساب في مكان النشاط المهني ، أو فقدان الوظيفة ، أو مرض طويل ، أو إعالة كبار السن أو المعوقين أو القصر. هذه العوامل تجعل من الصعب الدفع في الوقت المحدد ، لأنها تنطوي على تكاليف إضافية.
يتم نقل الحقوق إلى مالك آخر على أساس صفقة بيع وشراء مكتملة.
ومع ذلك ، على عكس الميراث ، لا يتم نقل الالتزامات تجاه المالك الجديد بالكامل. سيتم دفع رسوم المرافق للمالك الجديد من لحظة تسجيل حقوقه في سجل الدولة الموحدة. أي أن التهم السابقة لا تهم في هذه الحالة. في الوقت نفسه ، قد يترتب على هذا الموقف بعض الصعوبات للمالك الجديد.
الجزء الرئيسي من التكاليف التي يتحملها كل مالك هو تكلفة دفع ثمن السكن. وهذا يشمل استخدام المياه والحرارة والغاز والكهرباء. كقاعدة عامة ، يجب على كل مالك دفع هذه التكاليف. أي أن التكاليف في هذه الحالة لا تتعلق بشقة معينة أو ملكية منزل ، بل تتعلق بالشخص نفسه. تنعكس هذه المعلومات في الحساب الشخصي لكل مالك. لذلك ، عندما يكون هناك نقل للحقوق إلى مالك جديد ، لا يتم تنفيذ تحويل الديون على فواتير الخدمات إلى المالك الجديد. أي أن المشتري لاحقًا ، بدءًا من تاريخ تسجيل حقوقه في USRR ، ملزم بدفع رسوم جديدة. سيتم سداد الديون السابقة من قبل البائع.
فيما يتعلق بتكاليف الإصلاحات الرئيسية ، يتم تحديد الإجراءات القانونية التنظيمية الحالية بشكل مختلف نوعًا ما. تم تحديد قواعد سداد تكاليف شركة الإدارة في مثل هذه الحالات في الجزء 3 من المادة 158 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
الالتزام بالمساهمة بأموال لإصلاح الممتلكات العامة في مبنى سكني ينطبق على جميع أصحاب المنازل دون استثناء. في حالة نقل الحقوق إلى مالك جديد ، يتم أيضًا نقل التزامات ديون المالك السابق إليه. لا تنطبق هذه القاعدة على سلطات الولاية أو البلدية التي نقلت ممتلكاتها إلى مالك جديد.
لتجنب المشاكل في المستقبل ، يحتاج المشتري إلى جمع أكبر قدر ممكن من المعلومات حول موضوع الصفقة. لا يقر القانون قائمة الإجراءات التي يمكن لأي شخص اتخاذها في مثل هذه الحالات. في الممارسة العملية ، ومع ذلك ، يمكنك استخدام طرق مختلفة. وتجدر الإشارة إلى أنه يجب جمع المعلومات ليس فقط عن الممتلكات المكتسبة ، ولكن أيضًا عن البائع نفسه.
هناك عدة طرق للحصول على معلومات حول موضوع الصفقة والبائع. بادئ ذي بدء ، يُسمح باتخاذ بعض الإجراءات المستقلة. وهي تتكون من حقيقة أن المشتري يمكنه التحقق بشكل مستقل من المعلومات المقدمة مع قراءات أجهزة القياس الفردية. إذا كان هناك تناقضات ، فيمكن استنتاج أنه لا يزال هناك دين.
في الوقت نفسه ، تنص القواعد الحالية المتعلقة بإبرام العقود على تقديم مستندات منفصلة من قبل أطراف الصفقة ، والتي ستؤكد مشروعية تنفيذها. لهذا السبب ، يحق للمشتري أن يطلب من البائع شهادة عدم وجود دين على فواتير الخدمات. من أجل تجنب التزوير المحتمل ، يمكن أن يكون كلا طرفي العقد حاضرين عند صدوره.
وتجدر الإشارة إلى أن تقديم الشهادة ليس التزامًا مطلقًا للبائع. ومع ذلك ، فإن الرفض قد يجعل من الصعب بيع العقارات أو حتى استبعادها.
إذا واجه المشتري وضعاً مشابهاً ، لكنه لا يزال ينوي شراء مسكن ، يمكنه الحصول على المعلومات بنفسه. في هذه الحالة ، يُسمح بتقديم استئناف شخصي أو عبر الإنترنت إلى EIRTs ، أو شركة الإدارة ، أو ILI ، أو المؤسسة التي توفر الموارد. هذا لا يتطلب الحصول على معلومات مفصلة. سيكون كافياً لمعرفة ما إذا كان هناك دين من حيث المبدأ. وتجدر الإشارة إلى أن هذا الخيار سيسبب بعض الصعوبات ، حيث قد ترفض السلطات المخولة تقديم المعلومات إلى شخص خارجي. في نفس الوقت ، يمكنك الاتصال بكاتب العدل ، الذي سيجري الاستفسارات اللازمة على أساس قابل للاسترداد.
هناك عدة طرق يمكنك استخدامها لحل مشكلة الديون الخاصة بك.
أبسطها هو الدفع المسبق للديون. يكمن جوهر هذا الخيار في حقيقة أن البائع ، قبل إتمام الصفقة ، يجعل الأموال المطلوبة على أساس طوعي. هذه الطريقة هي الأفضل لكل طرف. وتجدر الإشارة إلى أنه في هذه الحالة سيكون من الضروري مطالبة البائع بشهادة عدم وجود ديون.
يمكن الوفاء بالتزامات سداد النفقات حتى بعد إتمام المعاملة. يجب أن ينعكس هذا الشرط في نص عقد البيع أو يجب إبرام اتفاقية منفصلة. في هذه الحالة ، من الضروري تحديد تاريخ للوفاء بهذا الالتزام من قبل البائع. يمكن أن يتحمل المشتري الالتزام المذكور أيضًا. على الرغم من أن هذا نادر للغاية ، وحتى لو كان مبلغ الدين ضئيلًا.
كما يحق للمشتري حل هذه المشكلة بنفسه. يمكنه إبرام اتفاقية إعادة هيكلة الديون مع شركة الإدارة.
نادرا ما يستخدم هذا الخيار. إنها مناسبة في الحالات ، على سبيل المثال ، عندما يتوفى المالك السابق وليس له خلفاء قانونيون. يتخذ المشترون هذه الخطوة لتجنب التقاضي. على الرغم من أنه وفقًا للقواعد الحالية ، فإن المالك الجديد غير ملزم بالقيام بذلك ، ولكن إذا كان مبلغ الدين صغيرًا ، فغالبًا ما يسعى الشخص إلى حل المشكلة سلمياً.
إن شراء منزل ، كان مالكه السابق متأخراً في فواتير الخدمات العامة ، سيترتب عليه مشاكل معينة للمشتري. بادئ ذي بدء ، يتعلق هذا بمزيد من التفاعل مع شركة الإدارة أو منظمة توفير الموارد. من الناحية العملية ، غالبًا ما تتجنب هذه الحالات توقيع اتفاقية بشأن تقديم خدمات المرافق مع المالك الجديد ، حتى يتم سداد الدين بالكامل. وعلى الرغم من أن هذا يعد انتهاكًا لحقوق مالك العقار ، إلا أن هذه الوقائع تحدث.
قد يواجه مشتري العقارات التي يوجد عليها متأخرات في سداد مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية موقفًا تطالب فيه شركة الإدارة بسداد النفقات. في الممارسة العملية ، يتكون هذا من إرسال الرسائل الإخبارية والتحذيرات والإشعارات والمطالبات عن طريق البريد. أيضًا ، يمكن للمتخصصين في القانون الجنائي زيارة المالك الجديد لتسليم المستندات المحددة للتوقيع. في بعض الأحيان يتم تضمين الازدحام في إيصال الدفع دون علم المالك الجديد. هذه الإجراءات من جانب شركة الإدارة غير قانونية. في هذه الحالة ، من الضروري إرسال ردود مكتوبة على جميع الإخطارات المستلمة.
يمكن لمشتري المنزل حماية نفسه من الإجراءات غير القانونية لشركة الإدارة ليس فقط من خلال المراسلات. يحق لأي شخص تقديم طلب شخصي إلى رئيس قانون العقوبات وتسوية النزاع الذي نشأ أثناء المفاوضات. في الوقت نفسه ، يمكن تبرير موقفك برفض المالك السابق سداد الديون ، وتضليل المالك الجديد ، وكذلك رفض المالك القديم إبرام اتفاقيات أو إعطاء التزامات خطية لدفع ثمن السكن. والخدمات المجتمعية. وأيضًا يحق للشخص تقديم شكوى إلى هيئة إدارية عليا للقانون الجنائي أو جهة حكومية تمارس مهام الإشراف والرقابة في قطاع الإسكان والمرافق.
قد يواجه المالك ضغوطًا أكثر خطورة من شركة الإدارة ، على سبيل المثال ، إغلاق الخدمات. في هذه الحالة ، سيكون من الصحيح التقدم إلى مكتب المدعي العام ، حيث توجد أدلة على جريمة. يمكن لأي شخص حل مشكلة استئناف تقديم الخدمات في المحكمة ، أو التحصيل من شركة الإدارة أو التعويض عن الضرر الناجم ، بما في ذلك المعنوي. يمكن للمالك السابق أيضًا أن يصبح مدعى عليه في دعوى الرجوع.
هناك طريقتان لتحصيل الديون من دافع.
الأول هو ما قبل المحاكمة. في هذه الحالة ، يتم إرسال خطاب إلى المدين يوضح مبلغ الدين ومدة سداده وكذلك العواقب القانونية التي ستحدث في حالة عدم الوفاء بالمتطلبات. لا يوفر هذا الخيار دفع التسويات السابقة فحسب ، بل يوفر أيضًا تراكم الغرامات عن كل يوم من أيام الانتهاك ، إذا لم يتم الوفاء بالالتزامات لأكثر من ثلاثين يومًا فعليًا. يتم إرفاق حساب بالمطالبة.
والثاني قضائي. في هذه الحالة ، يجب على البادئ تقديم طلب لإصدار أمر محكمة أو بيان مطالبة. إلى ذلك ، بالإضافة إلى الحساب ، يتم إرفاق نسخة من اتفاقية تقديم الخدمات ، والمطالبات المرسلة إلى المدين ، والردود الواردة ، وكذلك إيصال سداد واجب الدولة. وتجدر الإشارة إلى أنه يمكن لكل من شركة الإدارة ومشتري العقارات تحصيل الديون مقابل خدمات الإسكان والمرافق في المحكمة.
قررت الانتقال واشترت شقة. سارت الصفقة بسلاسة ، وحصلنا على شهادة في Rosreestr. دعنا نذهب إلى شركة الإدارة للتسجيل. ثم يخبرونك أنه لن يكون هناك تسجيل حتى تسدد الدين لدفع فواتير الخدمات ...
حالة مألوفة؟ للأسف ، نعم. ليس كل بائعي الشقق يتسمون بالضمير الحي ، وحتى الصفقة مع سمسار عقارات لا تعد ضمانًا بنسبة 100٪ بعدم وجود مشاكل في السكن الجديد. ما هي النصيحة التي يمكن إعطاؤها للمالك الجديد للشقة إذا كان يحاول دفع ديون المالك السابق له؟
في هذه الحالة ، يكون القانون إلى جانب المالك الجديد للشقة. تنص المادة 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي مباشرة على أن الالتزام بالدفع مقابل المرافق وصيانة السكن من مالك الشقة والغرفة والمساكن الأخرى ينشأ من لحظة الحصول على ملكية مساحة المعيشة هذه. من وجهة نظر قانونية ، يتم أخذ هذه اللحظة بعين الاعتبار تاريخ إصدار شهادة الملكية للمالك الجديد للشقة.وفقًا لذلك ، يجب سداد جميع ديون الإسكان والخدمات المجتمعية التي ظهرت قبل هذا التاريخ من قبل المالك السابق للشقة.
ومع ذلك ، هناك فارق بسيط مهم هنا: في بعض الأحيان لا يزال يتعين على المالك الجديد للشقة سداد ديون المالك القديم مقابل المرافق. يحدث هذا إذا نسيت تمامًا ، عند نقل شقة ، التحقق من قراءات أجهزة القياس وتسجيلها. في هذه الحالة ، من الصعب تحديد القراءات التي كانت على عدادات الماء أو الكهرباء وقت حصولك على الشقة. من الجيد أن يقوم المالك السابق ، في نفس الوقت ، على الأقل بإرسال شهادته بانتظام إلى شركة الإدارة. إذا لم يتم نقل الشهادة على الإطلاق ، أو إذا كان المالك القديم يقلل من شأنها بشكل منتظم ، فقد يزيد مبلغ الدين بشكل كبير.
لتجنب سداد فواتير الخدمات للمالك القديم للشقة ، قم بعمل شهادة قبول للشقة من نسختين وقم بتوقيعها مع البائع. في القانون ، من الضروري ملاحظة قراءات العداد للمياه والتدفئة والكهرباء والغاز في التاريخ الفعلي لنقل الشقة.
للأسف ، شركات الإدارة ورؤساء مجلس النواب لا يعرفون دائمًا القانون جيدًا. من المفاهيم الخاطئة الشائعة جدًا عن المرافق العامة أن الدين لا يقع على عاتق المالك ، بل على الشقة نفسها. في الحقيقة، ليس هذا هو الحال. إذا انتقل المالك السابق دون دفع تكاليف المرافق ، فإن دينه لا يذهب إلى أي مكان ولا يذهب إلى المالك الجديد للشقة. في حالة عدم سداد الدين ، يمكن للقانون الجنائي دائمًا تحصيل دين مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية من المالك القديم في المحكمة - والتي ، بالمناسبة ، هي المسؤولية المباشرة للقانون الجنائي ، والتي يدفع المستأجرون المال مقابلها إليها. يجب ألا يعاني مالك الشقة الجديد حسن النية بأي شكل من الأشكال من "خطايا" المالك السابق.
في أغلب الأحيان ، في هذا الموقف غير السار ، تهدد شركة الإدارة:
كل هذا بالطبع غير قانوني.
سنناقش الوضع بشكل منفصل مع مدفوعات الإصلاح. في الجزء 3 من المادة 158 من قانون الإسكان ، يُقال إن الالتزام بدفع تكاليف الإصلاح في المبنى السكني يظهر على المالكين منذ اللحظة التي تنشأ فيها ملكية المبنى في المنزل. ومع ذلك ، في حالة نقل الملكية (على سبيل المثال ، عند بيع شقة) ، يتم نقل جميع التزامات المالك السابق للشقة بدفع تكلفة الإصلاح الشامل إلى المالك الجديد في نفس الوقت. أي ، ديون مدفوعات الإصلاح ، المتبقية من المالك السابق ، يجب أن يسددها المالك الجديد للشقة.
ينص القانون على استثناء لهذه القاعدة للشقق التي كانت مملوكة سابقًا للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات: سيتعين عليهم تغطية ديونهم على المساهمات لإصلاح أنفسهم حتى نقل الملكية إلى المالك الجديد.
يمكن لبعض شركات الإدارة المثابرة بشكل خاص أن تخلق مشاكل عند التسجيل في شقة جديدة ، ورفض قبول جوازات سفر المالك الجديد وأفراد أسرته. إذا قام موظفو الجوازات من قانون العقوبات بوضع إمكانية التسجيل بشرط سداد ديون المالك القديم للشقة ، تقدم بطلب للتسجيل في شقة جديدة مباشرة إلى المديرية الرئيسية للشؤون الداخلية بوزارة الداخلية. الاتحاد الروسي في مدينتك. يمكن تقديم طلب إلغاء التسجيل على العنوان القديم والتسجيل في عنوان جديد في نفس الوقت. من الملائم القيام بذلك من خلال موقع خدمات الدولة.
"الإسكان والخدمات المجتمعية: المحاسبة والضرائب" ، 2009 ، العدد 7
محاسبة ومراقبة حسابات القبض ، وتأثيرها على غير دافعين ، والتحصيل القضائي للديون - هذا هو الروتين الذي تتبعه منظمات الإدارة و HOAs. سننظر اليوم في الموقف الذي قام فيه المالك ، دون سداد الديون لمقاول الإسكان والخدمات المجتمعية ، ببيع مقره. هل يمكن تحصيل الديون من الملاك الجدد؟ كيف تقاضي المالك السابق؟
لسوء الحظ ، لا يدفع جميع المواطنين بحسن نية مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية المقدمة والعمل المنجز لصيانة وإصلاح الممتلكات العامة في مبنى سكني. تنطبق هذه المشكلة بالتساوي على شركات الإدارة ، و HOAs ، والتعاونيات السكنية. تُظهر ممارسة NP "Nizhny Novgorod Association of Home Owners 'Association" أنه حتى الدين الصغير للمالك لجمعية مالكي المنازل يستتبع خسائر كبيرة ، لأن الشراكة منظمة غير ربحية وغالبًا ما يكون مصدر الدخل الوحيد - دفع المالكين للمسكن. وفي الوقت نفسه ، بالنسبة للمنظمات الموردة للموارد ، لا يهم ما إذا كان المشتركون فيها منظمة تجارية ، ويطالبون قانونًا بمدفوعات بموجب اتفاقيات توريد الموارد ، فضلاً عن غرامة التأخير في السداد.
دعنا ننتقل إلى الحالة التي نشأت فيها متأخرات سداد المباني السكنية قبل الحصول على ملكية المباني السكنية. بعبارة أخرى ، باع المالك السابق الشقة ، وتبرع بها ، وأبرم صفقة أخرى مع الشقة دون سداد الدين للمؤسسة الإدارية. أسهل طريقة للخروج ، والتي غالبًا ما تلجأ إليها المنظمات الإدارية ، هي مطالبة المالك الجديد بسداد الدين. عواطف هذا الأخير مفهومة تمامًا: إنه يشك فيما إذا كان يجب أن يدفع مقابل خدمات لم يستهلكها؟
للإجابة على هذا السؤال ، هناك خياران يجب مراعاتهما:
ليس سراً أن الموقف الأول أكثر شيوعًا. في حالة عدم وجود بند في الاتفاق بشأن نقل الشقة بشأن سداد متأخرات السكن والمدفوعات الجماعية من قبل المالك الجديد (المشتري ، الموهوب ، المساهم) ، فإن الأخير غير ملزم بدفع الدين الذي تم تشكيله من قبل دخوله في الملكية.
وفقا للفن. 210 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتحمل مالكها عبء الحفاظ على الممتلكات. حسب الفن. 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من مالك المباني السكنية منذ اللحظة التي ينشأ فيها حق الملكية. بموجب الفقرة 2 من الفن. 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تنشأ حقوق الملكية الخاضعة لتسجيل الدولة منذ لحظة تسجيل الحقوق المقابلة لها ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. تخضع حقوق العقارات (التي تنتمي إليها الشقة) لتسجيل الدولة (البند 1 من المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وبالتالي ، فإن الالتزام بالدفع مقابل السكن والخدمات المجتمعية المقدمة فيما يتعلق بالشقة المشتراة ينشأ بعد تسجيل نقل الملكية إلى المالك الجديد. حتى هذه اللحظة ، يتعين على المالك السابق للشقة دفع ثمن الخدمات.
إذا أرسلت منظمة الإدارة فاتورة إلى المالك الجديد لسداد ديون المالك السابق ، فقد يُنصح المالك القانوني بإبلاغ منظمة الإدارة عن نقل ملكية المسكن والمطالبة بالتوقف عن تقديم مطالبات السداد من الدين. يجب أن يكون هذا التطبيق مصحوبًا بنسخ من اتفاقية البيع والشراء وشهادة تسجيل الدولة للحقوق ، بالإضافة إلى قراءات العداد ، المعتمدة من قبل المنظمات ذات الصلة ، والمسجلة في وقت الاستحواذ على الشقة.
يحق لمنظمة الإدارة ، بدورها ، التقدم إلى المحكمة بدعوى ضد المالك السابق لتحصيل المتأخرات في المدفوعات الإلزامية (منظمة الإدارة - على أساس اتفاقية إدارة مبرمة مع المالك السابق ، أو أساس حقيقة استهلاك الخدمات ؛ تعاونية الإسكان و HOA - بسبب الالتزام ، المحدد في الميثاق والفقرة 8 من المادة 138 من LC RF ، كشخص ملزم بتمثيل المصالح المشروعة لأصحاب المباني في مبنى سكني ، بما في ذلك العلاقات مع أطراف ثالثة).
للذهاب إلى المحكمة ، يجب عليك إعداد بيان بالمطالبة ، وإرفاق إيصال لدفع واجب الدولة والمستندات التي تؤكد أساس ومبلغ التحصيل.
يتم حساب حجم رسوم الدولة وفقًا للفقرات. 1 ص 1 من الفن. 333.19 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ويعتمد على سعر المطالبة. لذلك ، عند تحصيل الديون ، التي لا يتجاوز مبلغها 10000 روبل. ، يتم احتساب رسوم الدولة بنسبة 4 ٪ من تكلفة المطالبة ، ولكن ليس أقل من 200 روبل. إذا كانت تكلفة المطالبة في حدود 1001 إلى 50000 روبل ، فإن واجب الدولة سيكون 400 روبل. بالإضافة إلى 3٪ من المبلغ المستحق بما يزيد عن 10000 روبل. يتم تقديم بيان الدعوى إلى القاضي بسعر مطالبة يصل إلى 100000 روبل ، أي أكثر من 100000 روبل. - إلى محكمة المقاطعة.
في جلسة الاستماع ، سيحتاج المدعي (منظمة الإدارة ، HOA ، تعاونية الإسكان) إلى تأكيد الحقائق التالية.
أولاً ، مقدار الدين الناتج. لهذا ، يجب وضع حساب مفصل لمبلغ الدين ، مع مراعاة التعريفات الحالية وقراءات أجهزة القياس.
ثانياً ، حجم التعريفة للصيانة والإصلاح. على عكس التعريفات الجمركية للمرافق (التي تحددها الهيئة التنظيمية) ، يتم تحديد مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح الممتلكات العامة لمبنى سكني من قبل مالكي المباني في هذا المنزل أو أعضاء HOA ، إذا كان المنزل تدار من قبل HOA (البنود 7 ، 8 ، المادة 156 من RF LC). وفقط إذا لم يقرر أصحاب المباني في مبنى سكني في اجتماعهم العام تحديد مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح المباني السكنية ، يتم تحديد هذا المبلغ من قبل الحكومة المحلية. وبالتالي ، فإن بروتوكول الاجتماع العام لأصحاب المباني السكنية أو الاجتماع العام لأعضاء HOA مطلوب.
ثالثا: وجود او عدم وجود اتفاق مع المالك. تذكر أنه إذا كان المنزل مُدارًا من قبل HOA ، فإنه ملزم بإبرام اتفاقية لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني وتوفير المرافق مع مالك ليس عضوًا في HOA ، واتفاقية بشأن توفير المرافق مع كل عضو في HOA. عند خدمة منزل من قبل شركة إدارة ، يلزم عقد إدارة ؛ في حالة عدم وجود مثل هذه الاتفاقية ، سيتعين على شركة الإدارة إثبات حقيقة أداء العمل وتقديم الخدمات من خلال تقديم أنواع مختلفة من أعمال العمل المنجزة ، عقود تقديم الخدمات ، إلخ.<1>.
<1>راجع مقال "إذا لم يكن لدى مؤسسة الإدارة اتفاقية مع مالك المباني غير السكنية" ، العدد 3 ، 2009.
يجب ألا ننسى التأكيد الإلزامي لسلطة ممثل المنظمة. يمكن أن يكون هذا بروتوكولًا بشأن انتخاب رئيس تعاونيات الإسكان وجمعيات مالكي المنازل أو توكيلًا رسميًا من المنظمة الإدارية.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن فترة التقادم لمطالبات تحصيل الديون ولكن المدفوعات الإجبارية والدفع مقابل الخدمات المقدمة هي ثلاث سنوات (المادة 196 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وتجدر الإشارة إلى أن منظمة الإدارة ليس لديها أي طرق قانونية للتأثير على إبرام صفقة مع مبنى سكني في ظل وجود متأخرات في الدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، نظرًا لأن العلاقات المتعلقة بالبيع (أو أي شكل آخر من أشكال الاغتراب) من الشقة تنشأ بين المالك والمقتني ، والعلاقات المتعلقة بالديون - بين المالك والمنظمة الإدارية.
وفقًا للفقرة 4 من التعليمات الخاصة بإجراءات تسجيل الدولة لعقود البيع ونقل ملكية المباني السكنية<2>لتسجيل حالة اتفاقية البيع وفقًا للفن. فن. يتم تقديم 16 و 17 من القانون الاتحادي الصادر في 21.07.1997 N 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها":
كما ترى ، لا يتطلب تسجيل الدولة لنقل الملكية مستندًا يؤكد عدم وجود متأخرات في السداد مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، والتي قد تكون شهادة من منظمة الإدارة حول عدم وجود متأخرات.
وفي الوقت نفسه ، في رأينا ، الطلب من مشتري الشقة إلى المالك لتقديم مثل هذه الشهادة هو أكثر من منطقي (من أجل تجنب المفاجآت في المستقبل). بالإضافة إلى الشهادة ، يمكنك أن تطلب من المالك تقديم إيصالات الدفع الأخيرة للخدمات ذات الصلة. وإذا كان هناك دين لا يمكن للمالك سداده قبل بيع المسكن ، فمن الممكن سداد الدين لشركة الإدارة من قبل المالك الجديد ، مع انخفاض مقابل في سعر العقد المدفوع للنقل. للشقة (البيع ، المشاركة في رأس المال في البناء).
تعد الاتفاقات الخاصة بنقل ملكية شقة بشرط فرض التزام على المشتري بدفع ديون البائع أقل شيوعًا. قد تبدو الصياغة على النحو التالي: "اتفق الطرفان على أن البائع ينقل الشقة من قبل البائع إلى المشتري المثقل بمتأخرات السداد عن المباني السكنية بمبلغ XXX روبل. وينتقل التزام دفع هذا الدين إلى المشتري من لحظة تسجيل الدولة لملكية الشقة ".
في حالة وجود مثل هذا الشرط ، يتم تحويل الديون. بحكم الفن. 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن يتم نقل المدين لديونه إلى شخص آخر كتابيًا (يتم استيفاء الشرط إذا كان هناك شرط مدروس في العقد أو إذا تم وضع اتفاقية إضافية) و مسموح فقط بموافقة الدائن. بمعنى آخر ، لا يكفي تضمين شرط في العقد ؛ من الضروري الحصول على موافقة خطية من المنظمة الإدارية لنقل الدين من المالك السابق إلى مشتري المسكن.
وفقًا لذلك ، يتم تقديم جميع متطلبات الدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية المتفق عليها من قبل البائع والمشتري ومنظمة الإدارة إلى المالك الجديد.
ماجستير بورجين
مستشار قانوني
NP "جمعية نيجني نوفغورود لرابطات مالكي المنازل"
مشكلة
مرحبًا ، فيما يتعلق بالتغييرات العديدة في التشريع ، أطلب منك أن تشرح أو تقترح ما يلي.
اشتريت شقة ، وهناك ظهر دين الإصلاح والإيجار. لقد كتبت للإصلاح أنه كان هناك دين أمامنا ، لكنهم أشاروا إلى مقال يجب أن ندفعه كمالكين جدد.
والسؤال هو: هل يجب سداد الدين كله وفق القانون الآن أم إصلاحه فقط ، وعلى المالك السابق دفع باقي الدين؟ كيف يجب ان نكون. يساعد. عدم الرغبة في سداد ديون الآخرين ، لا يزال سعر الشقة كبيرًا إلى حد ما.
تطالب جمعية أصحاب المنازل بدفع متأخرات خدمات المرافق من مالك المنزل الجديد. هل هذا قانوني؟
هل أحتاج إلى دفع فاتورة مرافق صادرة عن شقتي ولكن باسم المالك السابق فيها؟
أصحاب الشقق السابقون يرفضون سداد ديون الإسكان والخدمات المجتمعية. ما العمل؟ http://taktaktak.org/problem/8054
تطلب المرافق سداد ديون المالك السابق
