الملكية المشتركة لديها الكثير من الميزات القانونية والتفاصيل الدقيقة. سنخبر في المقال كيف يمكنهم حرمان مالك الشقة من نصيبه وكيفية حماية أنفسهم من مخاطر تنفير الحصة.
في حالة الملكية المشتركة ، تنتمي الممتلكات إلى عدة أشخاص (ملاك مشتركين) ويتم تحديد حصة محددة في الملكية المشتركة لهذا العقار لكل منهم.
الفقرة 2 من الفن. 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي:
قد يكون العقار في ملكية مشتركة مع تحديد حصة كل من المالكين في حق الملكية (ملكية الأسهم).
حصة كل شريك في الملكية هي جزء من الحق الشخصي في الملكية ، معبراً عنه بالقيمة الحسابية. يتم تحديد حجم الحصة من خلال القواعد التشريعية أو بالاتفاق بين المالكين المشاركين. في حالة عدم وجود تعليمات واتفاقيات ، يعتبر الأشخاص أصحاب حصص متساوية.
التنازل عن السهم هو نقل الحقوق إليه إلى شخص آخر. يحق للشريك في الملكية ، بناءً على إرادته ، بيع حصته المملوكة له أو التبرع بها أو توريثها أو التصرف فيها بأي طريقة أخرى.
يحدد القانون إجراءً معينًا للتنازل عن السهم. إذا قرر مالك جزء من العقار المشترك بيعه ، فعليه أن يأخذ في الاعتبار الحق الشرائي للمالكين المشتركين في الشراء.
الفقرة 1 من الفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي:
عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة لشخص خارجي ، يكون للمشاركين الباقين في الملكية المشتركة حق وقائي لشراء السهم المباع بالسعر الذي بيعت به ، وبشروط أخرى متساوية ، باستثناء حالة البيع في مزاد علني ، وكذلك حالات بيع حصة في حق الملكية المشتركة لقطعة أرض من قبل مالك جزء من مبنى أو هيكل يقع على قطعة الأرض هذه أو من قبل المالك من المباني في المبنى أو الهيكل المذكور.
يلتزم البائع بإخطار المالكين المشاركين للبيع المخطط له كتابةً. قد يؤدي انتهاك إجراء التفويض إلى الاعتراف بأن المعاملة غير صالحة.
لا يجوز للمساهمين سحب الأسهم من بعضهم البعض. أي طرق للتأثير المعنوي أو الجسدي لبقاء الشريك في الملكية غير قانونية.
لا يجوز الحرمان من حق الملكية إلا في حالات استثنائية. هناك ثلاث طرق لحرمان المالك من نصيب في الشقة:
دعنا نفكر في كل طريقة بمزيد من التفصيل.
هذه طريقة سلمية لحل القضية. يجتمع المالكون المشاركون على "طاولة المفاوضات" ويحاولون الوصول إلى حل وسط.
على سبيل المثال ، يمكن أن يعرض الملاك المشتركون على مالك مرفوض أن يشتري حصته. بالاتفاق الطوعي ، القرار الذي تم اتخاذه يناسب الجميع.
الشرط الأساسي لسحب الحصة بموجب قرار محكمة هو دائمًا الإجراءات غير القانونية للمالك. قد تخدم الظروف التالية لبدء الإجراءات القانونية:
الانسحاب الإجباري ممكن فقط بقرار من المحكمة. وهذا يكفله القانون.
الفقرة 3 من الفن. 35 من دستور الاتحاد الروسي:
لا يجوز حرمان أي شخص من ممتلكاته إلا بحكم قضائي. لا يجوز نزع الملكية لحاجات الدولة إلا بشرط التعويض المسبق والمعادل.
إذا لم يوافق المالك على نقل الملكية طواعية ، ولم تكن هناك أسباب لإصدار قرار محكمة مناسب ، فهناك طريقة واحدة فقط للخروج - الشراء القسري لحصة غير مهمة.
لتنفيذ الاستحواذ الإجباري ، يجب استيفاء ثلاثة شروط في وقت واحد:
لا يهم ما إذا كان المالك يوافق على الاغتراب أم لا. إذا قررت المحكمة استيفاء جميع الشروط الثلاثة ، فسيتم استبعاد الحصة ، وسيتلقى المالك تعويضًا ماليًا.
ومن المثير للاهتمام أن مفهوم "الحصة الضئيلة" لم يتم تحديده بأي شكل من الأشكال بموجب القانون. ما مدى أهمية الحصة الحالية في حق الملكية المشتركة ، يقرر القاضي في كل قضية على حدة.
تأخذ المحاكم في الاعتبار مجموع العوامل الثلاثة - جزء صغير من الحصة ، واستحالة التخصيص العيني ، وعدم استخدام الممتلكات. إذا كانت إحدى النقاط على الأقل غير صحيحة ، فلن يتمكنوا من إجبار المالك على بيع السهم.
لضمان حصولك على قرار قضائي لصالحك ، يمكنك اللجوء إلى خدمات المحامين المحترفين. على الرغم من أن هذا غير مجدي في بعض الحالات ، لأن عدم جدوى تعهد المدعين أمر واضح.
ستأخذ المحكمة في الاعتبار ما إذا كانت الشقة تحتوي على غرفة مطابقة للقدم المربع تساوي حصة المالك. في حالة وجود مثل هذه الغرفة ، يكاد يكون من المستحيل تحقيق فدية إجبارية للمدعين.
النقطة الثانية هي أساس الحصول على حقوق ملكية السهم. إذا كان الأساس هو بيع وشراء تم تنفيذه وفقًا لجميع المتطلبات القانونية ، فمن غير المرجح أن يتم الاعتراف بالسهم على أنه غير مهم.
فارق بسيط ثالث هو الحاجة إلى استخدام الشقة. إذا لم يكن للمالك مسكن آخر غير حصة في الشقة ، فلن ترضي المحكمة مطالبات المدعين.
يفقد المالك حق الملكية في السهم فقط بعد نقل التعويض لصالحه وإعادة تسجيل حقوق الملكية في Rosreestr.
النص: Vyacheslav Bereznichenko Collage: تاتيانا فورونينا
في كثير من الأحيان لا يعيش مالك حصة صغيرة بشكل مهم في الشقة هناك ، ولكن لأسباب مختلفة يرفض التنازل عنها لمالك الأغلبية. إذا لم يكن من الممكن الموافقة ، يمكنك أن تحاول من خلال المحكمة إلزامه ببيع حصته.
يتم تنفيذ الاسترداد القسري للحصة في المحكمة على أساس الجزء 4 من الفن. 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي ينص على وجه الخصوص على ما يلي: "في الحالات التي تكون فيها حصة المالك غير مهمة ، لا يمكن حقًا تخصيصها وليس لديه مصلحة كبيرة في استخدام الملكية المشتركة ، يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقة هذا المالك ، إلزام باقي المشاركين في ملكية الأسهم بدفع تعويض له.
أصبح غريبا
إذا لم يكن لدى الشخص مستند يؤكد حق الملكية فقط ، وإن كان لـ "رقعة" صغيرة جدًا من الشقة ، ولكن تم تسجيله أيضًا ويعيش هناك ، ويدفع مقابل المرافق ، فحينئذٍ لا يكون هناك على الأرجح مسألة إكراه لبيع شارك. لكن غالبًا لا يعيش مالكو الأسهم الصغيرة في الشقة ، ولا يتم تسجيلهم هناك ، وعمومًا لا يظهرون اهتمامًا كبيرًا بهذه الممتلكات في الوقت الحالي (حتى يتم تلقي عرض شراء).
قد تكون الدوافع التي من أجلها لا يتنازلون عن حصتهم للمالك المشترك مختلفة. على سبيل المثال ، الشخص لديه مكان للعيش ، لكنه يخشى فقدان هذا المسكن. قد يكون سبب المخاوف طلاقًا وشيكًا ، أو نزاعًا مع الأقارب ، أو إنهاء عقد الإيجار ، وما إلى ذلك. لذلك يحتفظ لنفسه ، وإن كان قليلاً ، لكن نصيبه في الشقة. هناك أيضًا دوافع غير عادية ، كاذبة تتجاوز الفطرة السليمة - الاستياء والانتقام والأذى. في الواقع ، في معظم الحالات ، كان الملاك المشتركون ، قبل أن يصبحوا غرباء ، مرتبطين بعلاقات وثيقة. في أغلب الأحيان ، هؤلاء هم ورثة موصي واحد أو أزواج سابقين. أو ، على العكس من ذلك ، السبب هو اللامبالاة المطلقة ، عندما لا تكون هناك رغبة في "تحريك إصبع".
الممارسة القضائية بشأن إجراءات تطبيق قاعدة الجزء 4 من الفن. اتخذ القرار 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي المسار الذي يمكن فيه تلبية الدعوى رهنا بعدد من الشروط أو الحجج المقدمة من المدعين.
بأمر من القلب
أولاً ، يجب أن تكون حصة المدعى عليه ضئيلة (على سبيل المثال ، 1/16) ولا يمكن تخصيصها حقًا (أي أننا نتحدث ، على سبيل المثال ، عن شقة في المدينة بها مطبخ واحد وحمام وممر ومدخل واحد للشقة) ، لا يمكن تحديد أمر الاستخدام دون المساس بالمالكين الآخرين.
ثانيًا ، يجب ألا يكون للمدعى عليه مصلحة كبيرة في استخدام الممتلكات المشتركة (على سبيل المثال ، المدعى عليه لا يعيش في الشقة ، وليس مسجلاً في مكان الإقامة ، ولا يشارك في الإصلاح ودفع ثمن الشقة في بأي حال من الأحوال ، ليس لديه أشياء خاصة به في الشقة).
والشرط الثالث هو تضارب العلاقات بين المدعين الذين يعيشون في الشقة والمدعى عليه لا يعيش في نفس الشقة. ومع ذلك ، يبدو أن الحجة الأخيرة هي الأكثر هشاشة. لست متأكدا من أن الصراع يمكن أن يكون له أساس قانوني مستقل. من غير المرجح أن يكون العداء المتبادل بين المالكين المشتركين هو السبب الرئيسي لقرار فرض بيع السهم ، كما تقول آنا ماكسيموفا ، المديرة العامة للمركز الاستشاري للبناء المشترك والعقارات (KTSDSiN) ، - ولكن ، على الأقل ، يمكن أن يكون القشة الأخيرة في الموازين عند اتخاذ قرار المحكمة عندما يتم تقديم حجج أكثر إقناعًا بالفعل.
ومع ذلك ، لا يحدد القانون مفهوم "الحصة الضئيلة". يجوز للمحكمة أن تعتبر أن كلا من 1/16 و 1/5. وفي الوقت نفسه ، فإن القرار المتعلق بالدفع الإجباري للتعويض عن فقدان حقوق الملكية في كلتا الحالتين لن يعتمد فقط على العوامل الموضوعية ، ولكن أيضًا على التقييم الذاتي للوضع من قبل القاضي. هو (غالبًا) هو أيضًا شخص. يمكن أن يظهر التعاطف مع شخص ما ، ويمكن أن يغضب من سلوك شخص ما أو أسلوب حياته. وفقًا لقانون الإجراءات المدنية ، يتخذ القضاة الروس قراراتهم بناءً على قناعتهم الداخلية. (في هذا الصدد ، بالمناسبة ، من الرمزي أن تمثال ثيميس بالقرب من مبنى المحكمة العليا للاتحاد الروسي قد صنعه النحات بدون معصوب العينين ، على عكس العينات العتيقة الكلاسيكية).
كما يقرر القاضي وجود "مصلحة جوهرية" أو عدم وجودها. وكون الشخص لا يعيش في شقة لا يجبره على بيع حصته. على سبيل المثال ، يحتفظ المدعى عليه بأشياءه هناك. وهنا يؤدي القاضي وظيفته المباشرة ، ويحكم على نوع هذه الأشياء ، ولماذا من الضروري تخزينها في هذه المنطقة المتنازع عليها ، وليس في مكان آخر ، بما في ذلك مكان الإقامة الفعلي للمدعى عليه.
الابتزاز والابتزاز
في بعض الأحيان ، لا يمانع الشريك في التنازل عن حصته مقابل تعويض نقدي ، ولكنه يكسر السعر بشكل كبير. على سبيل المثال ، تبلغ تكلفة الشقة 5 ملايين روبل في السوق الثانوية. المالك الشريك ، وهو البائع أيضًا ، الذي يمتلك نصف الشقة ، يطلب مليوني روبل. يعتبر المشتري أن هذا المبلغ من التعويض مرتفع للغاية ، لأن ¼ لا يتجاوز 1.25 مليون روبل.
بموجب القانون ، يحق للمالكين الشريكين الشراء. يجب على البائع أن يعرض على جميع المالكين شراء حصته كتابةً مع بيان السعر. بعد شهر واحد من العرض ، يمكنه بالفعل بيعه لأطراف ثالثة.
بالطبع ، من غير المحتمل أن يكون هناك مشتر لبضعة أمتار مربعة حيث يكون العيش الكامل مستحيلًا ، حيث لا يتم تحديد ترتيب الاستخدام. تهتم الأسهم الصغيرة أحيانًا بالعناصر الإجرامية. يشترون حصة بهدف الحصول على كل شيء آخر لاحقًا. لكن على المجرمين العمل على حافة المخاطرة ، لذا فهم ليسوا مستعدين لاستثمار الكثير من المال في "مشروعهم" ، فهم يشترون الأسهم بسعر رخيص فقط.
ومع ذلك ، ليس من الضروري الانتظار حتى يبيع الشريك الحصة لأطراف ثالثة. من المنطقي أن تتصل بمحامٍ سيساعدك في رفع دعوى بكفاءة. توضح آنا ماكسيموفا: "إذا فهم القاضي أن الصراع بين الأطراف هو مالي حصريًا" ، فعندئذٍ ، على الأرجح ، سيتم تعيين فحص مستقل ، يتبع نتائجه قرار: البيع عند كذا وكذا سعر."
يجب ألا يغيب عن البال أن التقاضي ليس متعة رخيصة. إذا كان لهذا السبب فقط ، فمن المنطقي بذل كل جهد ممكن من أجل مجرد التفاوض السلمي ، متناسين لبعض الوقت كل أنواع المظالم.
عادت الكوليجيوم القضائي للقضايا المدنية للنظر مرة أخرى إلى محكمة مقاطعة فاسيليوستروفسكي في سانت بطرسبرغ في دعوى ماريا ألكسينكوفا ، المقيمة في جزيرة فاسيليفسكي ، ضد ميخائيل أليكسيف ، الذي اشترى حصة قدرها 1/3 في الشقة من سابقتها السابقة. الزوج بعد الطلاق منذ ما يقرب من ربع قرن. تمتلك المدعية وابنتها 2/3 في شقة من ثلاث غرف وهما في حالة حرب شقة مع المدعى عليه منذ أوائل التسعينيات. ألغت محكمة النقض قرار المحكمة المحلية ، التي رفضت مطالبة ألكسينكوفا بالاعتراف بحصة أليكسييف على أنها غير ذات أهمية وإنهاء ملكيته لها ، وفرضت على المدعي التزامًا بدفع تعويض مالي له.
وأثبتت المحكمة أن أليكسييف ، الذي يعيش مع أسرته في شقة أخرى ، يحافظ على غرفته في المسكن المتنازع عليه مقفلة ، ويحتفظ بممتلكاته الشخصية هناك. اشترى حصة من زوج أليكسينكوفا السابق في بداية التسعينيات ، ومنذ ذلك الحين كانت هناك مواجهة صعبة بين الجيران. في الوقت نفسه ، تعيش أليكسينكوفا وابنتها في شقة ، وهذا هو مسكنهم الوحيد ، ووفقًا للمدعى عليه ، فإنهم لا يسمحون له بالدخول إلى الشقة (وإذا فعل ذلك ، فلن يسمحوا له باستخدام السباكة ).
وفقًا للمحكمة ، حاولوا عدة مرات في إطار مخططات مختلفة التخلص من المتعايش غير المرغوب فيه ، لكنهم لم ينجحوا: من المستحيل ماديًا تخصيص 1/3 في شقة بمساحة 67 مترًا مربعًا دون التسبب في أضرار غير متناسبة إلى الملكية ، ورفض أليكسيف بيع الحصة لها. في هذه الأثناء ، يُعتبر الفداء القسري للمسكن حتى الآن مستحيلًا: لا يمكن دفع تعويض بدلاً من حصة عينية وفقًا للقانون إلا إذا كان هناك تعبير عن إرادة المالك.
في عام 2014 ، رفعت ألكسينكوفا دعوى قضائية للاعتراف بحصة أليكسييف على أنها غير ذات أهمية وإنهاء حقوق الملكية الخاصة به. تستند الدعوى إلى المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والتي تنص على ما يلي: يسمح بدفع تعويض لمشارك في ملكية مشتركة من قبل المالكين الآخرين بالتعويض بدلاً من تخصيص حصته العينية معموافقة. في الحالات التي تكون فيها حصة المالك ضئيلة ، لا يمكن تخصيصها حقًا وليس لديه مصلحة كبيرة في استخدام المشتركالملكية ، يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقة هذا المالك ، إلزام المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة بدفع تعويض له".
ومع ذلك ، حتى الآن ، انتهت جميع محاولات شراء حصة بالقوة في شقة من قبل المحكمة بالفشل: ألغت نفس المحكمة العليا جميع القرارات التي استوفت هذه المتطلبات. الآن المحكمة ، على العكس من ذلك ، ألغت الرفض وأعادت القضية لمحاكمة جديدة ، مما ألزم محكمة مقاطعة فاسيليوستروفسكي بتقييم حجة المدعي بعناية أكبر بأن المدعى عليه لديه مساكن أخرى ، ولا يعيش في الشقة المتنازع عليها ، ولا يوجد العلاقات الأسرية بين أطراف النزاع.
وفقًا لإيفان ريشيتنيكوف ، الشريك الإداري "" ، فإن تعريف VS مثير جدًا للاهتمام ومفيد للممارسة: "لقد كان من المستحيل ببساطة تقسيم الملكية المشتركة في روسيا حتى الآن ، فقد اشتعلت هذه النزاعات واحتُرعت لعقود ولم تتمكن من التخلص من على أرض الواقع. كانت هناك حاجة إلى آلية الفصل القسري ، بالطبع ، وحقيقة أنها بدأت في العمل جيدة. وبالمثل ، فإن آلية الاستبعاد من مجتمع أصحاب الملكية الخضراء ، الذي مات منذ فترة طويلة ، تم تشغيله مؤخرًا.
"أولاً ، لا يعني هذا التعريف أن محكمة فاسيليوستروفسكي ستلبي الآن هذا الادعاء بشكل مباشر ،" لا تتسرع المحامية إيرينا إيفانوفا في التوصل إلى استنتاجات. "وثانيًا ، هذا سلاح ذو حدين. فمن ناحية ، فإنه يجعل من الممكن لحل النزاعات ، من ناحية أخرى ، لا يمكنني ضمان عدم استخدام أصحاب العقارات السود هذا المخطط غدًا لشراء غرفة في شقة مشتركة وطرد مالكي جميع الغرف الأخرى بأمر من المحكمة ".
ومع ذلك ، حتى أصحاب العقارات البيض يرون أن هذه الآلية القانونية إيجابية للغاية. "عند إعادة توطين الشقق المجتمعية وشقق خروتشوف ، هناك مثل هذه الأسئلة المؤلمة عندما يكتب مالك الغرفة الأخيرة سعرًا غير واقعي أعلى بعشر مرات من سعر السوق ، وتسع عائلات أخرى ترغب في الذهاب إلى شققها الخاصة تعاني بسبب ذلك ،" يقول المالك. - أعتقد أن الآلية ستتطور وستتلقى جميع هذه القضايا تدريجيًا تقييمًا قضائيًا مناسبًا. لقد تم النص في القانون الإنجليزي منذ فترة طويلة على شراء 51 ٪ من العقار ، والحصول على الموافقة على مشروعك الاستثماري لتطوير هذا العقار في البلدية ، يمكنك أن تعرض على المالكين الآخرين سعر الاسترداد ، وإذا رفضهم الذهاب بجرأة إلى المحكمة لاسترداد الأسهم بالسعر الذي تحدده المحكمة.
يعتبر توزيع الشقق الجماعية من قضايا الساعة بشكل خاص بالنسبة لسانت بطرسبرغ. في المجموع ، هناك أكثر من 80 ألف شقة مشتركة في سانت بطرسبرغ ، يقع معظمها في المنطقة المركزية.
الاعتراف بالحصة على أنها غير ذات أهمية - ننشر هذه المعلومات بناءً على طلبات العمال العديدة! هناك بالتأكيد رأي بين الناس أن هذا ممكن ، وعلاوة على ذلك ، مربح للغاية. سنحاول تغطية هذا الموضوع بالكامل. الخطة هي:
الإطار التنظيمي؛
إجراء؛
الشروط اللازمة ؛
1. الإطار التنظيمي.
تقليديا ، يمكن تقسيم هذا القسم إلى قسمين: الإطار التشريعي والممارسة القضائية.
الأساس التشريعي هو ، أولاً وقبل كل شيء ، المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، بشأن تقسيم الملكية في الملكية المشتركة وتخصيص حصة منها. نعطيها بالكامل ، لكننا مهتمون فقط بالفقرة 4 من حكم القانون هذا.
1. يجوز تقسيم الممتلكات التي هي في ملكية مشتركة بين المشاركين فيها بالاتفاق بينهم.
2. يحق للمشارك في الملكية المشتركة المطالبة بفصل حصته عن الملكية المشتركة.
3. إذا فشل المشاركون في الملكية المشتركة في التوصل إلى اتفاق بشأن طريقة وشروط تقسيم الملكية المشتركة أو تقسيم حصة أحدهم ، يحق للمشارك في الملكية المشتركة أن يطالب المحكمة بأن تقسم الحصة عينية من الملكية المشتركة.
إذا كان الفصل بين الحصة العينية غير مسموح به بموجب القانون أو كان مستحيلًا دون إلحاق ضرر غير متناسب بالممتلكات المشتركة ، يحق للمالك المنفصل أن يدفع له قيمة حصته من قبل مشاركين آخرين في الملكية المشتركة.
4. يتم إلغاء التناسب بين الممتلكات المخصصة عينيًا لمشارك في الملكية المشتركة على أساس هذه المادة وحصته في حق الملكية عن طريق دفع مبلغ مناسب من المال أو أي تعويض آخر.
يُسمح بدفع تعويض لمشارك في ملكية مشتركة من قبل مالكي آخرين بدلاً من تخصيص حصته العينية بموافقته. في الحالات التي تكون فيها حصة المالك ضئيلة ، ولا يمكن تخصيصها حقًا ، وليس لديه مصلحة كبيرة في استخدام الممتلكات المشتركة ، يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقة هذا المالك ، إلزام المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة لدفع تعويضات له.
5. مع استلام التعويض وفقا لهذه المادة ، يفقد المالك حق المشاركة في الملكية المشتركة.
ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن الممارسة القضائية تلعب دورًا مهيمنًا في هذه المسألة. وهذا ما تؤكده حقيقة أنه لم تكن هناك حتى الآن حالات جماعية للاعتراف بعدم الأهمية وما تلاها من شراء للأسهم في الممارسة القضائية. حدثت الحالة الأولى ، المعروفة على المستوى الفيدرالي ، وهي حالة دفع تعويضات قسرية لحصة ثانوية في ربيع عام 2012. ومع ذلك ، فإن هذه القضية لها تحفظات قانونية خطيرة إلى حد ما ، لذا فإن التطبيق الشامل لمثل هذا القياس يبدو لنا أمرًا صعبًا للغاية.
يتم نشر حكم المحكمة العليا في هذه القضية في قسم الأخبار.
2. الإجراء.
هذه العملية ستكون ، بالطبع ، قضائية ومدنية ، بالإضافة إلى أنها ستكون طويلة جدًا وغير واعدة. أولاً ، تحتاج إلى تقديم شكوى إلى محكمة المقاطعة في موقع العقار. سيكون موضوع المطالبة هو الاعتراف بالحق ، وهو أساس المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي. سننشر قريبًا النص المناسب لبيان الدعوى في قسم الممارسات القضائية.
3. الشروط اللازمة لربح القضية.
استنادًا إلى حكم المحكمة العليا للاتحاد الروسي ، الذي أكد بشكل خاص على حقيقة أنه عند السماح بالحق في شراء حصة غير مهمة في المحكمة ، فإن المشرع ينطلق فقط من حصرية مثل هذه الحالات ، قد لا يكون هذا القرار دائمًا من قبل المحكمة ، ولكن فقط في ظل ظروف محددة. بعد أن قمنا بتحليل السابقة القضائية بعناية ، قمنا بإيجاز هذه الظروف لك.
وهكذا ، ستقرر المحكمة لصالحك إذا:
من المستحيل تخصيص غرفة منعزلة لـ Sodalchik ، بالنظر إلى حجم نصيبه.
من المستحيل تخصيص جزء من الملكية المشتركة للمساهم بما يتناسب مع حصته.
المزارع المشارك لم ينتقل إلى الشقة المتنازع عليها.
أما بقية أفراد عائلة سودولشيكي فهم غرباء عنه.
عند إبرام العقد ، علم Sodolschik بالوضع الحالي حول الشقة.
لم يستخدم Sodolschik السابق هذه الشقة.
ولم يطلب المزارع قبل رفع دعوى ضده لاسترداد نصيب شقة ولم ينازع هذا الموقف في أي مكان.
وبالتالي ، من الواضح أنه من الصعب للغاية في الممارسة استخدام قرار المحكمة عن طريق القياس. على سبيل المثال ، تمكنت Sodolshchik من رفع دعوى قضائية للانتقال إليها ، قبل رفع دعوى قضائية ضده للاعتراف بأن الحصة غير ذات أهمية ، والآن يخرج البند رقم 7 من القائمة. أو ، على سبيل المثال ، استخدم Sodolschik السابق الشقة لبعض الوقت ، والآن ناقص النقطة رقم 6. أو ، على سبيل المثال ، لا يعترف Sodolschik في المحكمة بأنه كان على علم بالوضع مع الشقة ، ثم ناقص النقطة رقم 5 .استرداد نصيب ضئيل من قريب قريب كذلك لن يعمل ، النقطة رقم 4 في هذه الحالة. ناهيك ، إذا كان من الممكن تخصيص غرفة معزولة بما يتناسب مع جزء من الحصة (1/2 في قطعة kopeck ، 1/3 في شقة من ثلاث غرف ، يختفي 1/4 في شقة من أربع غرف على الفور ) ، ثم تسقط النقطة الأكثر أهمية رقم 1.
من كل ما سبق ، يتضح أن جزءًا ضئيلًا تمامًا من الأسهم الصغيرة في حق الملكية المشتركة يقع تحت سيف القانون. لا يوجد أي معنى على الإطلاق في مثل هذه السابقة القضائية. إن الحدود التي اقترحت المحكمة العليا على المواطنين الدخول فيها من أجل شراء حصص صغيرة من الشقق ضيقة تمامًا ، وفي رأينا واهية للغاية. يمكن كسرها ليس فقط من قبل محام مختص إلى حد ما ، ولكن حتى من قبل المدعى عليه - سودولشيك نفسه ، دون اللجوء إلى خدمات المتخصصين ، ولكن ببساطة من خلال قراءة نصيحتنا.
نعم وكل هذا هراء صريح مقارنة بما يلي.
4. الفائدة.
وبسبب ما ، في الواقع ، كل هذه الجلبة؟ دعنا نلتقط آلة حاسبة ونستخدم عقولنا.
بالنسبة لأولئك الذين لم يذهبوا على الفور إلى قسم الأخبار لقراءة حكم المحكمة العليا ، فإننا نذكر أن المحكمة تصرفت بإنصاف في مجال آخر. لذلك ، عند تحديد مبلغ استرداد حصة غير مهمة ، أخذت المحكمة في الاعتبار القيمة السوقية للمسكن بأكمله ، التي تحددها فحص التقييم ، وليس القيمة السوقية للسهم نفسه (يجب أن توافق على أن هذا هو فرق واضح). هذا هو جوهر التعريف!
تأمل في مثال.
شقة من 4 غرف بمساحة 80 مترًا مربعًا في كيس نوم في موسكو تكلف ، نسبيًا ، 8 ملايين روبل ، لذلك ستمنح المحكمة الفدية:
لم يعد من الممكن استرداد 1/4 بسبب عدم الأهمية ، لأن يمكنك تخصيص غرفة معزولة. إذا كانت الغرف متجاورة ، مقابل 2 مليون روبل. شراء من فضلك))))
1/5 نصيبه مقابل 1.6 مليون روبل. خذ بجرأة)))
1/6 نصيبه مقابل 1/3 مليون روبل. فداء لا تخطئ)))
1/8 حصة منه مقابل 1 مليون روبل ، الحصول على الملكية)))
مثل هذا التوافق يصب في مصلحة مالك الحصة الصغيرة فقط ، لأنه لن يبيعها من السوق مقابل مثل هذه الأموال في حياته. على سبيل المثال ، 1/4 في شقة من 4 غرف مع غرف مجاورة ، لا يزال بإمكانك التنقل وفقًا للوضع ، مقابل 800 ألف روبل ، وأي شيء أقل من 100 إلى 200 ألف روبل فقط. قيد التسجيل. إذن ، هناك فائدة مباشرة للأشياء الصغيرة للاستسلام ، إذا جاز التعبير ، في أيدي العدالة!
مثال آخر.
تبلغ تكلفة الشقة المكونة من غرفة واحدة في منطقة سكنية في موسكو ما معدله 5 ملايين روبل. لذلك ستعرض المحكمة شراء 1/3 مقابل 2 مليون روبل ، 1/4 مقابل 1.25 مليون روبل ، 1/5 مقابل مليون روبل ، 1/10 مقابل 500 ألف روبل. إلخ. على الرغم من أن Sodolschiki ، في الواقع ، لهذا النوع من المال ، لن تكون قادرة على بيع أسهمها من السوق.
والآن قم بتقدير تكلفة الشقة في المنطقة الإدارية المركزية والمبلغ الذي يتعين عليك دفعه بما يتناسب مع الحصة. إذا كانت الشقة تكلف 20-30 مليون روبل ، فكيف؟ مقابل 1/10 ، سيتعين عليك دفع 2-3 مليون روبل طوعًا. على التوالى. لا تعكر! ومع ذلك ، بالنسبة لوسط موسكو ، سيظل أرخص من الاتصال بغزاة الشقق. سوف يستغرقون أكثر.
ومع ذلك ، فإن الجزء الأكبر من سكان العاصمة لا يعيشون في الوسط ، ولكن في الأحياء ، حيث يكون سعر المتر المربع أرخص بكثير. من الحسابات البسيطة ، يصبح من الواضح أنه من أجل الاسترداد الإجباري للشقق السكنية ذات الشريحة المتوسطة والرخيصة من المساكن ، من المنطقي إحضار حصص مجهرية تمامًا ، مثل 1/30 أو أقل ، والتي يتم بيعها مبدئيًا من السوق للتسجيل.
ومن هنا الاستنتاج: أردنا الأفضل ، لكن اتضح كما هو الحال دائمًا!
الآن ، بمعرفة قواعد الفداء القضائي ، فإن قواعد Sodolschikov الذين ما زالوا يعتقدون حقًا في شراء أسهم صغيرة مقابل لا شيء تقريبًا ستخنق زملائهم الذين يعانون بقوة أكبر ، لأنهم يعرفون أنه من المربح أكثر شراء حصة صغيرة من السوق ، مقابل لا شيء عمليًا ، وعدم الدفع عن طريق المحكمة بأموال حقيقية من القيمة السوقية للشقة بأكملها بما يتناسب مع الحصة المستردة.
النص: Vyacheslav Bereznichenko Collage: تاتيانا فورونينا
يجوز لمالك الحصة الأكبر في الشقة ، بقرار من المحكمة ، دفع تعويض لمالك الشق الأصغر ، حتى ولو كان ضد إرادته. لفترة طويلة ، كان هذا مستحيلًا ، لكن المحكمة العليا لروسيا أنشأت سابقة.
في عام 2012 ، اتخذت المحكمة العليا ، بالنظر في نزاع العديد من أصحاب شقة واحدة ، قرارًا ثوريًا. كان لكل منهم أسهم في العقارات المشتركة. بعد النظر في جميع الحجج وقرارات المحكمة السابقة ، قررت المحكمة العليا: يمكن حماية حقوق مالك الحصة الأكبر من خلال الدفع الإجباري للتعويض النقدي. في الوقت نفسه ، يفقد أصحاب الحصة الأصغر حقهم في ذلك.
الإرث الثقيل للخصخصة
"يُلغى عدم تناسب الممتلكات العينية المخصصة لمشارك في الملكية المشتركة على أساس هذه المادة إلى نصيبه في حق الملكية بدفع مبلغ مناسب من المال أو أي تعويض آخر.
يُسمح بدفع تعويض لمشارك في ملكية مشتركة من قبل مالكي آخرين بدلاً من تخصيص حصته العينية بموافقته. في الحالات التي تكون فيها حصة المالك ضئيلة ، ولا يمكن تخصيصها حقًا وليس له مصلحة كبيرة في استخدام الممتلكات المشتركة ، يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقة هذا المالك ، إلزام المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة لدفع تعويضات له.
مدير قسم التسوية بوكالة العقارات العقاريةأركادي ليونوف:
- "إذا كان للشقة العديد من الملاك ، فلا يمكنهم تقسيمها بشكل مستقل ، وفي نفس الوقت يمتلك كل فرد عقارات سكنية أخرى في ملكيته ، فمن المناسب تمامًا التحدث عن بيع أسهم صغيرة لمالك كبير. شيء آخر هو إذا كان هذا الكائن هو مكان الإقامة الوحيد للمالك "الصغير". ثم ، بالطبع ، سيكون غير عادل ".
محامي ممارسة العقارات والاستثمار في Kachkin & Partnersصوفيا سوكولوفا:
"مع هذا النهج ، هناك مخاطرة كبيرة للغاية بأن يتم ابتزاز أصحاب الأسهم الصغيرة في الشقق الجماعية من قبل المحاكم. مثل ، إذا كنت لا تريد رد الجميل بطريقة جيدة ، فسنذهب إلى المحكمة. لذلك ، في رأينا ، على الرغم من أن القرار الموصوف للمحكمة العليا يجب أن يكون بمثابة دليل في حل القضايا في قضايا مماثلة ، يجب على المحاكم أن تنظر بعناية في كل قضية ، على أساس المبادئ الدستورية ".
مدير عام "المركز الاستشاري للتشييد والعقار المشترك"آنا ماكسيموفا:
- "هذا قرار ثوري للمحكمة العليا خلافا لكل الممارسات السابقة. ومع ذلك ، لا أعتقد أن جميع المحاكم ستتخذ الآن مثل هذه القرارات دون استثناء. كل شيء سيعتمد على كل حالة محددة ".
