من أجل اعتبار الصفقة التي أبرمها الطرفان مع الشقة سارية ، يجب مراعاة بعض المتطلبات. إنها تتعلق بالمعاملات ومحتواها وحرية الإرادة لمن يبرمها. في حالة انتهاك أي متطلبات ، فهناك أسباب للطعن في مثل هذه المعاملات. سنخبرك بمزيد من التفصيل كيف يتم التعرف على عقد بيع وشراء الشقة على أنه غير صالح. .
هل يمكن إبطال اتفاقية بيع وشراء العقار؟ الصورة رقم 1
يتم إبرام أي معاملات من قبل أطرافها لتغيير موقفهم. يفترض شراء (بيع) السكن إنهاء حق شخص وظهور حقوق مالك آخر في شقة. لكي تكون هذه التغييرات قانونية وتؤدي إلى عواقب على أطراف المعاملة ، يجب أن تكون قانونية ومختصة قانونًا.
إذا وجدت ، بعد ارتكابها ، أي عيوب ، فهناك أسباب للاعتراف ببطلانها. هذا يعني أنه لا يمكن تغيير أطرافه ، ولا يمكن تطبيق أحكام الاتفاقية المبرمة من قبلهم.
ومع ذلك ، لا يمكن الطعن في جميع المعاملات التي أجراها الطرفان. في هذه الحالة ، لا يمكن للأطراف أن تسترشد بتقديرهم الخاص ، ولكن يجب عليهم اتباع القواعد التي وضعها المشرع. بحكم طبيعتها ، تنقسم هذه المعاملات إلى لاغية وباطلة. كل نوع له شروطه الخاصة ، وإجراءاته ، وفترة الطعن ، وتطبيق عواقب عدم صلاحيته.
أسباب إبطال عقد البيع. الصورة رقم 2
عند تقرير ما إذا كان من الممكن الاعتراض على معاملة معينة ، ينبغي للمرء الرجوع إلى أحكام الفصل 9 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تقدم الفقرة الثانية من هذا الفصل قائمة كاملة بجميع أسباب بطلان المعاملات. إنه مغلق ، ولا يمكنك إضافة أي شيء إليه كما تشاء.
يمكن الحديث عن بطلان الصفقة المبرمة في الحالات التالية:
إجراء للطعن في شروط عقد البيع. الصورة رقم 3
وفقًا للتفسيرات الواردة في القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يمكن الاعتراف بالمعاملات التي لا يمكن إلغاؤها إلا بقرار من المحكمة. إذا كان الشخص الذي أبرم اتفاقًا لبيع (شراء) شقة يمكنه التكهن فقط ، فهناك أسباب للطعن في ذلك.
ومع ذلك ، لإثبات هذه الحقيقة ، لا بد من الاستئناف إلى السلطة القضائية. حتى يدخل القرار الصادر عن المحكمة حيز التنفيذ ، سيتم الاعتراف بالعقد على أنه صحيح وصالح. قد تكون أسباب الطعن في المعاملات هي إبرامها من قبل شخص ذي قدرة قانونية محدودة ، يتراوح عمره بين 14 و 18 عامًا. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن الطعن فيها إذا كانت هناك شكوك حول الموافقة الطوعية والحرة والمستنيرة على تكليفها.
رأي محامٍ خبير:
تنعكس أي شروط للمعاملة التي يتم إجراؤها في اتفاقية الشراء والبيع المبرمة. تشمل هذه الشروط إجراءات الدفع أو نقل الملكية أو الرقم المسجل في الشقة. إذا لم يتم استيفاء أي شروط بعد إتمام الصفقة ، فعند الاتصال بالسلطات القضائية ، يمكن إلغاء هذه المعاملة.
يجب تقديم دليل على عدم الوفاء أو الوفاء غير العادل بالشروط إلى المحكمة. من الممكن ، وفقًا لشروط العقد ، أنه تم استلام جزء من الأموال قبل توقيع العقد ، وسيتم استلام الباقي بعد التسجيل في السجل المتنامي حتى تاريخ ما. لكن بعد انقضاء الوقت ، لم تتم التسوية النهائية. ولم يتم الاتفاق على التأجيل. في هذه الحالة ، هناك حقيقة عدم الوفاء بشروط العقد. الدليل في هذه الحالة سيكون إيصال استلام الجزء الأول من الدفعة وعدم وجود إيصال ثان.
إذا لم يتم نقل الكائن إلى المالك الجديد ، نتيجة لإبرام الصفقة ، فإن عدم وجود مستند قبول التحويل يمكن أن يصبح أيضًا سببًا للذهاب إلى المحكمة لإنهاء المعاملة. هناك حالات تشويه أو إخفاء لمعلومات عن مواطنين مسجلين. في لحظة غير متوقعة ، يجوز للمستأجر المسجل تقديم حقه في الإقامة. سيكون من الممكن كتابة مثل هذا المواطن بقرار من المحكمة ، إلى أن يدخل القرار حيز التنفيذ ، يحق لشخص خارجي أن يعيش في الشقة.
لمنع التقاضي ، من الأفضل التحقق بعناية من الشقة المشتراة. لن يكون من الصعب طلب معلومات حول الكائن الذي تم شراؤه بشكل مستقل من سلطة التسجيل. بعد أن دفعت 300 روبل. وبعد الانتظار لبضعة أيام ، يمكنك التأكد من أن لديك حقوقًا مسجلة ومعرفة ما إذا كانت الشقة مملوكة للبائع حقًا وما إذا كان قد تم فرض أي حجز على موضوع الصفقة.
قبل الشراء والبيع ، من الضروري ، مع البائع ، زيارة منظمات توريد الموارد وتوضيح ديون المرافق. زيارة مكتب الجوازات لحل مشكلة وجود المواطنين المسجلين في الشقة. الاتصال بمكتب الضرائب لحل مشكلة سداد ديون البائع. في كل حالة ، من الأفضل أن تأخذ على الفور وثيقة تؤكد عدم وجود مشاكل.
تحتاج أيضًا إلى الانتباه إلى وجود موافقة كاتب العدل للزوج ، إذا تم الحصول على الممتلكات في الزواج ، أو موافقة سلطات الوصاية على مالكي الأحداث.
في كل حالة قيد النظر ، في حالة عدم وجود مستند مناسب ، يمكن اعتبار اتفاقية الشراء والبيع غير صالحة.
نحن نتحدث عن ما يسمى برذائل الإرادة. على سبيل المثال ، إذا وقع شخص على أوراق تحت تأثير تهديدات خطيرة أو عنف ضده. ويشمل ذلك أيضًا المعاملات التي تتم تحت تأثير الوهم (المهم) والخداع والظروف الصعبة الأخرى وعدم القدرة على تقييم أفعالهم.
يجوز لأطراف الصفقة أنفسهم وغيرهم من الأشخاص المحددين بموجب القانون أن يصرحوا للمحكمة أن الاتفاقية المبرمة لاقتناء الشقة غير صالحة. والشرط الأساسي أن تنتهك حقوق هؤلاء الأشخاص بسجنها. يجب أن تستتبع مثل هذه المعاملة حدوث أي عواقب سلبية غير مواتية بالنسبة لهم.
إجراءات إعلان صفقة بيع وشراء العقارات باطلة وباطلة. الصورة رقم 4
تكمن المعاملات الباطلة من الباطل في حقيقة أنها غير صالحة في حد ذاتها. هذا يعني أنهم لا يحتاجون إلى الاعتراف بهم على أنهم غير مهمين ، فهم بالفعل غير مهمين بسبب انتهاك متطلبات القانون. ومع ذلك ، يمكنك تقديم التماس لتطبيق نتائجها أمام المحكمة.
اتضح أن البطلان ينطوي على مخالفات جسيمة للمتطلبات التي وضعها المشرع للمعاملات. تعتبر لاغية وباطلة إذا انتهكت القوانين المعتمدة والمعايير الأخلاقية والنظام القانوني القائم. مثل هذه الحالات ، على سبيل المثال ، تشمل عدم الامتثال لمتطلبات شكل المعاملة المبرمة.
لا يمكن أن تكون المعاملة التي يتم إبرامها بمشاركة الأشخاص العاجزين أو الذين تقل أعمارهم عن أربعة عشر عامًا صالحة. هذا يرجع إلى حقيقة أنه عند إجراء المعاملات ، يجب التعبير عن إرادة الشخص لهذا الإجراء بوضوح. يجب أن تكون حرة ، لكن يجب أن تفهم معنى ما تفعله.
بشكل منفصل ، يحدد القانون هذا الأساس لإبطال المعاملات على أنه صورية أو صورية. يحق لأطرافها إعلان تطبيق نتائج بطلان الصفقة. في الحالات التي ينص عليها القانون بشكل خاص ، تُمنح هذه الفرصة أيضًا لأشخاص آخرين. في حالات بطلان المعاملات ، يجوز للمحكمة أيضًا أن تطبق نتائجها من تلقاء نفسها. على سبيل المثال ، إذا كان ذلك مطلوبًا لحماية أي مصلحة عامة.
كيف تتعرف على صفقة البيع والشراء الوهمية أو الزائفة؟ الصورة رقم 5
تعتبر المعاملات أيضًا لاغية وباطلة بسبب صورتها الزائفة. في الواقع ، يشير كلا المفهومين ضمنًا إلى أن الصفقة الفعلية غير موجودة. فقط في حالة وجود صفقة وهمية ، لم تكن هناك نية على الإطلاق لإكمالها. وتحت المزيفة كانت هناك صفقة مختلفة تمامًا.
في الحالة الأولى ، في الواقع ، لا يوجد تغيير في حقوق المشاركين في المعاملة. المالك السابق ، على سبيل المثال ، يستمر في استخدام المسكن وإدارته والتخلص منه. غالبًا ما تهدف هذه المعاملات إلى تجنب أي ديون ، وليس سداد الديون.
في الحالة الثانية ، يغطي البيع والشراء بعض المعاملات الأخرى. غالبًا ما تكون هذه هدية لا تختلف في علامة الانتقام. في الواقع ، تحدث تغييرات في الوضع القانوني للأحزاب ، ولكن بشروط مختلفة تمامًا.
وصنف المشرع أيضًا المعاملات التي تتوافق مع هذا النوع من الاتفاقات على أنها معاملات صورية ، لكن لها شروطًا مختلفة. على سبيل المثال ، إذا تم بيع الشقة بالفعل مقابل أموال أخرى. قد يكون هذا بسبب الرغبة في تقليل العبء الضريبي الخاص بك.
يجب ألا يغيب عن البال أن الصفقة المبرمة رسميًا هي فقط باطلة. يتم التعرف على العلاقات التي تحدث بالفعل على أنها صحيحة.
ماذا بعد إبطال صفقة البيع والشراء؟ صورة رقم 6
كما ذكر أعلاه ، لا تستلزم المعاملات غير الصالحة ظهور () أو تغيير أي من حقوق المشاركين فيها. ببساطة ، ليس لديهم أي عواقب قانونية مهمة عليهم. لا يمكن تطبيق أحكام هذه الاتفاقيات. في الوقت نفسه ، لا يحدث بطلان المعاملة منذ لحظة الاعتراف بها على هذا النحو ، ولكن من وقت إبرامها.
نظرًا لأن الصفقة لا تحمل عواقب قانونية ، إذا كانت غير صالحة ، يجب على الأطراف العودة إلى وضعهم السابق. عند الشراء والبيع ، من المفترض أن يتم تحويل المسكن إلى البائع ، والمال الذي يتم دفعه مقابل ذلك - إلى المشتري.
وبالتالي ، يتم تنفيذ الرد الثنائي المتوخى. هذا يعني أنه يجب على الطرفين إعادة كل ما تلقاه بموجب هذه المعاملة إلى بعضهما البعض. ومع ذلك ، في بعض الحالات ، يمكن فقط العودة في اتجاه واحد (الاسترداد). على سبيل المثال ، إذا تمت تصفية أحد المشاركين في الصفقة. أو عندما تصرف أحد الطرفين بسوء نية. كما يحمي القانون حقوق المشترين الحقيقيين.
لا يمكن سحب المساكن المشتراة منهم في جميع الحالات. يتم النظر في كل حالة من هذا القبيل على حدة من قبل المحكمة.
يجب أن تدرك أن الاعتراف ببطلان أي جزء من المعاملة لا يعني بطلانها ككل.
ما هي المدة التي يستغرقها استئناف شروط صفقة بيع وشراء العقارات؟ الصورة رقم 7
من المهم أن تضع في اعتبارك قانون التقادم عند تقديم أي التماس إلى المحاكم. إنها مهمة لمصير القضية المعروضة على المحكمة. يحدد المشرع فترات التقادم التالية لمثل هذه البيانات:
في هذه الحالة ، يجب أن تدرك أن مسار المصطلحات في الحالة الأولى يبدأ من اللحظة التي (كان ينبغي) على الشخص أن يعرف (علم) بوجود أسباب للبطلان. أو منذ اللحظة التي توقفت فيها التهديدات والعنف والظروف الصعبة الأخرى.
في الحالة الثانية ، يتم تنفيذ العد التنازلي من لحظة إبرام الصفقة نفسها لأطرافها. بالنسبة للأشخاص الآخرين ، يتم اعتباره أيضًا من الوقت الذي أصبح فيه الشخص على علم بذلك. من المهم أن تتذكر أن انتهاء صلاحية هذه الشروط لا يمثل عقبة أمام رفع دعوى في المحكمة.
أولاً ، يمكنك أن تطلب من المحكمة استعادتها.
ثانياً ، إنه لا يطبقها بشكل مستقل ، ولكن وفقًا للمدعى عليه فقط.
إذا لم يتقدم الطرف الآخر بطلب لقبوله ، فلا ينبغي للمحكمة الالتفات إليه.
إجراءات إنهاء اتفاقية بيع وشراء العقارات. الصورة رقم 8
إن بطلان المعاملات المكتملة ليس الطريقة الوحيدة لإنهائها. كما ينص التشريع على أسباب إنهائه. إنه يعني إنهاء جميع العلاقات بين أحزابها.
نظرًا لأن الصفقة تم إبرامها بالاتفاق المتبادل بين الطرفين ، فيجب أيضًا إنهاؤها. إذا قرر الأطراف ، لأي سبب من الأسباب ، رفض تنفيذ الصفقة المبرمة ، فإنهم يقومون بإعداد معاملة مقابلة. يجب أن يتم ذلك بنفس شكل العقد المنتهي نفسه.
ومع ذلك ، لا توجد دائمًا رغبة مشتركة لكلا الطرفين لإنهاء الاتفاقية الحالية. في هذه الحالات ، لا يمكنك إنهاؤها إلا إذا كانت هناك أسباب ينص عليها القانون (الاتفاق) من خلال المحكمة. الأسس العامة لحل القضاء منصوص عليها في المادة 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي:
مثل هذه الانتهاكات التي تسبب ضررًا جسيمًا للطرف المقابل يمكن اعتبارها جوهرية. في الوقت نفسه ، يُحرم بشكل كبير مما يمكنه الاعتماد عليه في التفاعل العادي لأطراف الصفقة.
هل يمكن إنهاء اتفاقية بيع وشراء العقارات من جانب واحد؟ الصورة رقم 9
ترد تفاصيل الأسباب التي يمكن على أساسها الإنهاء في الفصل المقابل من القانون المدني للاتحاد الروسي. يمكن تقسيمها بشكل مشروط إلى مجموعتين: للبائعين والمشترين. يُمنح البائعون فرصة الانسحاب من مثل هذه الاتفاقية في الحالات التالية:
بالنسبة للمشترين ، تم تحديد الأسباب التالية لإلغاء الصفقة:
في العقود ، يجوز للأطراف أنفسهم وضع شروط أخرى لإنهاء الشراء والبيع. والأمر أن هذه الشروط لا تتعارض مع أحكام القانون.
عند اتخاذ قرار بإنهاء الصفقة من جانب واحد ، من المهم أن تتذكر الحاجة أولاً إلى إرسال الطلب ذي الصلة إلى الطرف المقابل.
إذا لم يتم تلقي أي رد خلال الفترة الزمنية المحددة فيه ، أو إذا رفض الإنهاء ، فيمكنك الذهاب إلى المحكمة بهذا المطلب. يجب فحص الامتثال لهذا الإجراء من قبل المحكمة. في حالة عدم وجود تأكيد على الامتثال ، يجوز للمحكمة أن ترفض قبول الطلب.
كيف تحمي معاملة البيع والشراء من الإبطال؟ صورة رقم 10
بالنسبة للأطراف التي دخلت في معاملة ، خاصة بعد ذلك ، فإن إنهاءها أو بطلانها اللاحق أمر غير مرغوب فيه. تخيل لو باع شخص شقته ثم أبرم صفقة لشراء شقة جديدة. وإذا ثبت بطلانه ، فقد يُترك فعلاً بلا مسكن. لذلك ، قبل الدخول في مثل هذه المعاملات ، يجب عليك التحقق بعناية من كل شيء.
من المهم للمشترين دراسة جميع المستندات الخاصة بئر السكن الذي تم شراؤه. يجب أن يكون للبائع الحق في تنفيرها. بالإضافة إلى ذلك ، عليك أن تصدق ما إذا كان هناك أي أعباء على الشقة وما إذا كان قد تم الحصول على موافقة الزوج على صفقة مع ملكية مشتركة (إن وجدت).
من المهم بنفس القدر ألا تنتهك المعاملة التي يتم إجراؤها مصالح الأشخاص دون سن الرشد. من المستحسن أيضًا أن يتحقق البائعون من قدرة الطرف المقابل على إكمال مثل هذه المعاملة. يجب على جميع المشاركين في أي معاملة مستقبلية التعبير عن الإرادة الحرة لإبرامها ، وأن يتمتعوا بالصلاحيات المناسبة.
النقطة المهمة التالية هي التكوين والتصميم الصحيحين. يجب أن تتضمن عهودًا أساسية ، وألا تتضمن أحكامًا تتعارض مع القانون. يجب على الأطراف النظر بعناية في الأحكام الواردة في نص الوثيقة.
بالإضافة إلى ذلك ، من المهم إعداده بشكل صحيح ، والمتابعة بإجراءات التسجيل. من المهم أن تتذكر أن شراء (بيع) أي عقار لا يمكن كتابته إلا ويتطلب تسجيلًا لاحقًا مع Rosreestr. يجب أن يتم تنفيذ الصفقة التي يبرمها الطرفان من قبل الأطراف وفقًا لشروطها. خلاف ذلك ، سيكون هناك كل سبب لإنهائه.
سيكون من الأفضل تكليف محام ذي خبرة بإعداد العقد وتنفيذه. أو ، على الأقل ، أظهر له المسودة التي تم ضبطها للمعاهدة المستقبلية. لأن الأشخاص البعيدين عن الفقه قد لا يلاحظون أي فروق دقيقة مهمة.
الفروق الدقيقة في إبطال عقد بيع العقار. الصورة رقم 11
ليس من السهل فهم قضايا بطلان الأشخاص عند شراء الشقق. يحتوي هذا الإجراء على العديد من الفروق الدقيقة والخواص. إذا كانت لديك أي شكوك حول صحة المعاملة ، فمن الأفضل طلب مشورة أحد المتخصصين. سيكون قادرًا ليس فقط على تأكيد (تبديد) الشكوك الموجودة ، ولكن أيضًا للمساعدة في إعداد الوثائق اللازمة للطعن.
ومع ذلك ، حتى مع دراسة مستقلة لأحكام القانون المتعلقة بالبطلان ، يمكن للمرء أن يرى أسباب الاعتراف به على هذا النحو. الشيء الرئيسي هو تحديد الأساس المناسب بشكل صحيح وتحديد طلبك بشكل صحيح. ومع ذلك ، فمن المستحسن أن تكون يقظًا في مرحلة إبرام المعاملات. نظرًا لأن إنهاءها أو إبطالها اللاحق ليس إجراءً سهلاً.
إذا كانت هناك أسباب معينة ، يجوز إنهاء أي اتفاقية شراء أو الطعن فيها. لذلك ، من المهم إبرامها في الامتثال الكامل للمتطلبات القانونية.
من المهم بنفس القدر أن يكون أطراف الصفقة أشخاصًا مفوضين للقيام بذلك. وإلا ، فسيتعين عليك مواجهة إجراء معقد وغالبًا ما يكون طويلاً لتحدي (إنهاء) المعاملات.
يمكنك معرفة المزيد حول ميزات التعرف على عقود المبيعات على أنها غير صالحة من خلال مشاهدة الفيديو:
اكتب سؤالاً لمحامي الإسكان في النموذج أدناهأنظر أيضا هواتف للاستشارة
06 سبتمبر 2017 80تنشأ المواقف عندما يدرك أحد الطرفين ، بعد إبرام العقد ، أنه لن يمانع في إلغاء الصفقة وإعادة كل شيء إلى مكانه.
للقيام بذلك ، مالك الممتلكات المتنازع عليها يجب عليك الاتصال بالمحكمة المحلية في موقع الشقةمع بيان المطالبة. كيفية تقديم مطالبة بشكل صحيح موضحة أدناه.
إذا أصبحت ضحية لمحتالين ، فعليك في نفس الوقت تقديم إفادة للشرطة والمطالبة بفتح قضية جنائية.
يجب أن تحتوي المطالبة على المعلومات التالية:
إذا اشتريت شقة وقمت برفع دعوى قضائية ، إذن يمكنك المطالبة بسداد نفقاتك من البائع.
عادة ما يتحمل المشتري إعداد العقد والتكاليف الأخرى. وإذا كان البائع مذنباً بالاعتراف بأن المعاملة غير صالحة ، فمن المنطقي أن يدفع ما أنفقته.
يتم إرفاق جميع المستندات التي تؤكد شرعية مطالباتك بالمطالبة.
عندما تكتب بيانًا وتجمع أدلة وثائقية لكلماتك ، يمكنك الذهاب إلى المحكمة. إذا كان لديك عمل صعب وتعتقد أنه لا يمكنك القيام به بنفسك ، اتصل بالمحامين.
سيساعد الاختصاصي المعين في جمع المستندات وصياغة المطالبة وسيمثلك في المحكمة.
تذكر أن المدعى عليه سيذهب أيضًا إلى المحكمة. وبالتأكيد ليس خالي الوفاض. لذلك ، فكر مع محاميك في ما يمكنك معارضة أقواله ووثائقه.
شهادات الشهودعلى سبيل المثال ، إذا كانت صحيحة ، فسيأخذها القاضي كحجة إضافية لاتخاذ قرار لصالحك.
مدى سرعة مرور المحكمة وما إذا كانت جلسة واحدة ستكون كافية لإبطال عقد بيع شقة أو ما إذا كانت هناك حاجة إلى ما يلي يعتمد على الحالة المحددة. الأمر متروك للقاضي ليقرر.
في الفيديو ، يشرح المحامي كيف يمكن ، وفقًا لمعايير التشريع الحالي ، الطعن في أي أثر للعقار.
يخبرنا كيفية التصرف للطعن في العقد الذي تم بموجبه نقل ملكية العقارات ، وكيف يمكن إثبات بطلان الصفقة في المحكمة.
يمكن لأي مواطن في الاتحاد الروسي الطعن في بيع وشراء شقة ضمن قانون التقادم المعمول به والأسس القانونية.
إن حيازة شقة نتيجة لصفقة بيع وشراء ليست فقط معاملة تجارية ، بل هي أيضًا إجراء قانوني يمكن الطعن فيه في ظل ظروف معينة منصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي. يجب أن يكون بائع الشقة والمشتري على دراية جيدة بالظروف التي قد تؤدي إلى إنهاء الصفقة ، وكذلك إلى الطعن في المحكمة.
تعتبر صفقة البيع والشراء مكتملة بعد توقيع الأطراف على الاتفاقية ، وإجراء التسويات المتبادلة ، وإعادة تسجيل العقار (الشقة) ، أو بالأحرى تسجيل نقل الملكية من المالك السابق إلى المالك الجديد في سجل الدولة الموحدة الحقوق. تأكيد التسجيل هو مستخرج من USRR ، بدلاً من شهادة الملكية الصادرة مسبقًا.
إذا تم التسجيل بالفعل ، فلا يمكن إجراء العملية العكسية إلا من خلال المحكمة. ومع ذلك ، يجب ألا يتأخر الطرف الراغب في رفض البيع والشراء في اتخاذ مثل هذا القرار ، لأن هذا النوع من الحالات ينطبق فترة التقادمحسب الظروف المختلفة:
لا تكفي الرغبة في الطعن في الصفقة وحدها ، لأنه من خلال التوقيع على المستند ، تكون قد أكدت نيتك الراسخة في الحصول على هذه الشقة في ملكية. جميع الأسس التي يحق للمحكمة على أساسها الاعتراف ببيع وشراء شقة على أنها غير صالحة منصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي:
يجب ألا ننسى ذلك يجب أن توافق جميع الأطراف الثالثة المعنية على الشراء والبيع... ومن بين هؤلاء الأشخاص الأزواج والأبناء القصر. لا يمكنك بيع شقة اشتراها الزوجان خلال سنوات الزواج ، حتى لو انفصلا ، إذا لم يوافق الزوج السابق على موافقته الموثقة. من المستحيل أيضًا بيع شقة تم تسجيل قاصر فيها ، إذا لم تتم الموافقة على المعاملة من قبل سلطات الوصاية والوصاية.
يعرف محامونا الجواب على سؤالك
أو عن طريق الهاتف:
من الضروري تأكيد الأسباب التي يستند إليها المدعي لإبطال شراء وبيع الشقة. مستندات:
عندما يكون هناك سبب للاعتراض على بيع وشراء شقة ، يكون لديك جميع المستندات في متناول اليد ، ويجب عليك ، دون تأخير ، الذهاب إلى المحكمة مع بيان الدعوى. يحق للمحكمة فقط الاعتراف بالعقد على أنه غير صحيح ، لذلك من المهم جدًا عدم تفويت الموعد النهائي الذي حدده القانون والاستعداد للعملية في الوقت المناسب.
قرار المحكمة ، الذي تم اعتماده لصالح المدعي ، هو المستند الذي يسترشد به في USRR من الممكن إجراء إدخال على الاعتراف بمعاملة تم إكمالها سابقًا باعتبارها غير صالحة وإلغاء نقل الملكية. نتيجة لذلك ، ستصبح الشقة مرة أخرى ملكًا للبائع. حتى يتم اتخاذ قرار من المحكمة ويتم إجراء إدخال مماثل في USRR ، ستكون الشقة مملوكة للمدعي ، وبالتالي تقع جميع المخاطر والمسؤوليات المتعلقة بصيانتها على عاتقه.
من الضروري تقديم بيان مطالبة إلى المدينة أو المحكمة المحلية على عنوان الشقة. في ظروف خاصة ، يمكن تقديم مطالبة في مكان إقامة البائع أو المدعى عليه. وفي حالة الاحتيال ، بالتوازي مع بيان الدعوى ، ستحتاج إلى تقديم طلب إلى وكالات إنفاذ القانون.
من الأفضل صياغة نص البيان بمساعدة محام متمرس لتجنب خطر رفض الدعوى أو القرار لصالح المدعى عليه. يجب أن يحتوي المستند على المعلومات التالية:
أهم شيء هو صياغة الادعاء بشكل صحيح. في أغلب الأحيان ، يرغب المدعون في إعادة كل شيء إلى حالته الأصلية ، أي الشقة إلى المدعى عليه ، والمال للمدعي ، لكن المتطلبات قد تكون مختلفة. في حالة فوز المدعي بالقضية ، يحق له أن يطالب المدعى عليه بتعويض جميع التكاليف التي تكبدها أثناء الإجراءات (بما في ذلك الدفع مقابل خدمات محام ، واجب الدولة). يجب إرفاق نسخ من جميع المستندات المذكورة في المطالبة.
يجب أن تذهب إلى المحكمة بمفردك عندما تكون متأكدًا تمامًا من أنك على صواب ، وأن لديك جميع المستندات اللازمة في متناول اليد ، وأنت مقتنع بأنه يمكنك الدفاع عن حقوقك في قاعة المحكمة. خلاف ذلك ، من الأفضل نقل عبء الإجراءات على عاتق المحامي.
لا يشمل التحضير للعملية فقط جمع المستندات التي تؤكد صحة المدعي. من الضروري التفكير في الإجراءات المضادة للمدعى عليه ، وإذا أمكن ، توفير استجابة مناسبة. لذلك ، إذا لم يوافق المدعى عليه على قرار محكمة لم يكن في صالحه ، فيحق له الاستئناف أمام سلطة أعلى باستئناف. إلى أن تبدأ المحكمة العليا ، لن يتم إلغاء الصفقة أو إبطالها.
ستكون نتيجة النظر في جميع ظروف القضية قرارًا يجب استلامه بين يديك في غضون الوقت المحدد. باستخدام هذا المستند ، يجب عليك الاتصال بغرفة التسجيل لإجراء التغييرات المناسبة على USRR. إذا تضمن قرار المحكمة أمرًا باسترداد المدعى عليه أي مبالغ لصالح المدعي ، فبالإضافة إلى قرار المحكمة ، يحصلون على أمر تنفيذي. وفقًا لهذه الورقة ، يتلقى المدعي الأموال من المدعى عليه بشكل مستقل ، وفي المواقف المتنازع عليها يقوم بتحويلها إلى خدمة Bailiffs.
جلبت بداية خريف 2013 العديد من التغييرات على التشريعات الروسية. أثرت التغييرات أيضًا على مسألة الاعتراف بأن معاملة الشراء والبيع غير صالحة. وينعكس هذا في القانون المدني في المادة 166.
نتيجة للتعديلات التي أدخلت على التشريع ، تغيرت بعض الشروط للاعتراف بالمعاملات على أنها غير صالحة ، كما تغير عدد من القيود على المعاملات الصعبة.
يمكن الطعن في هذه المعاملات في المحاكم العليا.
غالبًا ما يتم إبطال المعاملات.
المعاملات من هذا النوع غير صالحة في الواقع ، أي أن المحكمة لا يمكنها إلا أن تذكر أن مثل هذه المعاملة غير صالحة ، ولا تحدد لها حالة إبطال.
إذا كان القصد ثنائيًا ، فإن جميع الممتلكات والأموال المستلمة نتيجة لمثل هذه الصفقة تخضع للمصادرة.
لكن ليس كل شيء بهذه البساطة. يمكن التعرف على معاملة باطلة على أنها صالحة في بعض الحالات. وأكثرها شيوعًا في الممارسة القضائية هو الاعتراف بمعاملة مع قاصر أو شخص عاجز صالحة إذا تم تنفيذها لصالح قاصر أو شخص غير كفء.
تغيرت عدة نقاط تتعلق بالمعاملات العقارية في الإصدار الجديد من القانون المدني.
1. سوء النية.نظرًا لأن ممارسة الطعن في المعاملات غير الصحيحة لأسباب رسمية كانت شائعة جدًا ، أي أن الأطراف المقابلة عديمة الضمير حاولوا التهرب من المسؤولية عن حقيقة أنهم أدوا واجباتهم بشكل غير لائق أو لم يؤدوا على الإطلاق ، فقد تم إجراء بعض التعديلات على القانون.
وتشير المادة 166 ، ولا سيما الفقرة 5 من القانون المدني ، إلى أن إعلان البطلان يفقد معناه القانوني. لكن يجب إثبات سوء نية مقدم الطلب. هذا ينطبق على كل من المطالبات المضادة والمطالبات المباشرة.
2. عدم الموافقة.إذا كان يجب ، وفقًا للقانون ، الحصول على موافقة طرف ثالث أو وكالة حكومية ، فسيتم اعتبار المعاملة غير صالحة بدونها. ستكون هذه المعاملة غير الصالحة بحالة باطلة.
ومع ذلك ، لا يتم الطعن في الموافقة إذا كانت المعاملة لاغية وباطلة. إذا كانت الحالة التي يكون فيها من الضروري الحصول على موافقة طرف ثالث ، وفقًا للقانون ، تندرج تحت حالة الباطل ، فلن يحتاج الطرف الثالث إلى الطعن في المعاملة في المحكمة ، لأنها باطلة.
تغيير اللقب في حالة الطلاق في حالة الطلاق في مكتب التسجيل ، يمكن الإشارة إلى اللقب المطلوب على الفور في طلب الطلاق. يمكن للمرأة الاحتفاظ بلقب زوجها أو العودة ...
حاليًا ، تحتل عمليات شراء وبيع العقارات مناصب رئيسية في تصنيف الشعبية. أهداف المعاملات هي الشقق والمنازل والمكاتب ومناطق الإنتاج وقطع الأراضي. مزيد من راحة البال للمالكين الجدد أو السابقين للعنصر وثقتهم بأن اتفاقية الشراء والبيع لن يتم الطعن فيها وإبطالها ، مما يستلزم العودة إلى الحالة الأصلية ، يعتمد على صحة واكتمال الأعمال الورقية لهذه العمليات.
ولكن إذا لم يكن من الصعب إعادة الشقة نفسها والعقارات الأخرى ، فعندئذٍ ، كقاعدة عامة ، يتعين عليك الكفاح من أجل استرداد الأموال. إذا كنت ترغب في تقليل المخاطر الناشئة عن شراء وبيع العقارات ، فيجب أن تكون على دراية بالعواقب غير السارة المحتملة والطرق القانونية لمنعها.
أخطر مشكلة من وجهة نظر ممارسات المحكمة التي يمكن أن يواجهها مشتري العقارات هي إبطال الصفقة بقرار من المحكمة. بناءً على هذا القرار ، يحق للمالك السابق للعقار إجراء تغييرات على السجل ، وإلغاء المشتري بصفته المالك ، والتصرف في العقار كما يشاء.
يمكن النظر في القضايا المتعلقة بالاعتراف باتفاقية البيع والشراء على أنها لم يتم إبرامها في كل من المحكمة العامة والتحكيم ، وكذلك القضايا المتعلقة بتحصيل الديون الائتمانية. حسب الفن. 30 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تُعقد جلسات المحكمة في المكان الذي توجد فيه الشقة (المنزل ، الأرض). الشخص الذي قدم الدعوى ملزم بجمع قاعدة الأدلة بشكل مستقل ، ولكن إذا لم يتمكن من الحصول على بعض البيانات التي يعرف عنها ، فيمكن للمحكمة ، بناءً على المادة 56 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، أن تطلبها رسميًا . بالنسبة للمعاملات العقارية ، فإن الشروط التالية هي الأهم:
بدون استيفاء هذه المتطلبات ، لا يكون للصفقة قوة قانونية ولا يترتب عليها عواقب قانونية.
يتم تقسيم جميع المعاملات غير الصالحة أو التي يمكن التعرف عليها على هذا النحو إلى لاغية وباطلة. وفقًا للإيضاحات المحددة في القانون ، تصبح المعاملات الملغية غير منتهية بعد أن تعترف بها المحكمة على هذا النحو ، وتصبح المعاملات غير المهمة كذلك في وقت إبرامها (المادة 166 من القانون المدني للاتحاد الروسي) وتنفذ لا تعتمد على قرار المحكمة.
تنعكس جميع القواعد الأساسية التي تجعل من الممكن التعرف على المعاملات المبرمة على أنها غير صالحة في الجزء 1 من القانون المدني للاتحاد الروسي. ترتبط عواقب العقود غير المبرمة فقط ببطلانها. يستلزم إبطال أي جزء من الاتفاقية الاعتراف ببقية أجزائه على أنها نفسها. لذلك ، يمكن أن تظهر مخططات غير قانونية مختلفة في شكل مستندات مزورة ، وإبرام اتفاق من قبل شخص ليس لديه صلاحيات أو يتجاوزها. كل هذه العوامل والعديد من العوامل الأخرى يمكن أن تكون سببًا لإبطال عقد البيع.
النصيحة:من الطرق الجيدة لحماية نفسك من مثل هذا الموقف وتقليل المخاطر المالية إبرام اتفاقية تأمين OSAGO للممتلكات المكتسبة ، والتنبؤ بمخاطر إبطال الصفقة والقيام بذلك في وقت واحد مع إبرام الاتفاقية.
كما ذكرنا سابقًا ، يمكن إعلان أن المعاملة لاغية وباطلة بدون محكمة ، ولكن يُسمح بممارسة المحكمة بشأن بطلان من هذا النوع إذا كان من المستحيل الحصول على تعويض بطريقة أخرى.
من سمات المعاملة المتنازع عليها أنه يجب إعلان بطلانها في المحكمة.
يجب إثبات كل سبب من أسباب تصنيف اتفاقية بيع وشراء الشقة على أنها غير صالحة في المحكمة بدعم من المستندات ذات الصلة وشهادة الشهود والصور ومقاطع الفيديو والتسجيلات الصوتية وآراء الخبراء كدليل.
للأطراف الحق في الطعن في قرارات الجهات القضائية. ينطبق الرد على المعاهدات التي أعلن بطلانها. يجب على كل طرف من أطراف العقد إعادة كل ما حصل عليه نتيجة للمعاملة. إذا كان الموضوع لا يمكنه القيام بذلك في شكل مادي (إعادة الشقة) ، فوفقًا للفن. 167 يجب أن يعوض عن قيمة الممتلكات من الناحية النقدية.
النصيحة:ينصح المتخصصون العاملون في قطاع العقارات عملائهم بشدة بمراجعة البائع قبل إجراء أي معاملة ، أي من جانبه ، كقاعدة عامة ، يتم رفع الدعاوى المتعلقة بالأهلية القانونية والعقلانية والعوامل المماثلة.
لكي تعترف ممارسة المحكمة بأن اتفاقية البيع والشراء لم يتم إبرامها ، يجب على المدعي إرسال طلبه إلى المحكمة. المعاملات المتنازع عليها إلزامية في ظل هذا الشرط. يمكن للمدعي أن يكون طرفًا مباشرًا في العقد وأطرافًا ثالثة ، إذا تم انتهاك حقوقهم نتيجة لتنفيذ اتفاقية البيع والشراء.
أيضًا ، يمكن أن يكون المتقدمون مواطنين عاديين قرروا حماية حقوق ومصالح أحد الأطراف. على سبيل المثال ، يمكن لأقارب البائع أو المشتري تقديم بيان الدعوى ، إذا أعلنت المحكمة رسميًا أن الطرف المباشر في العقد غير كفء. يجب أن يحتوي التطبيق على المعلومات التالية:
نادرًا ما يتم حساب الضرر المعنوي في مثل هذه الدعاوى ، على عكس الممارسة القضائية في القضايا المدنية.
تظهر مراجعة الممارسة أن عملية الاعتراف بعقد بيع شقة ، أو أن العقارات الأخرى غير صالحة ، معقدة نوعًا ما. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه يجب على المدعي إثبات أسباب تصنيف المعاملة على أنها غير منتهية وتقديم أدلة قوية. للتعامل مع جمع الأدلة ، يجب أن يكون المدعي على دراية جيدة بالتشريعات ، وأن يكون قادرًا على إعداد جميع الأوراق المقدمة إلى المحكمة بشكل صحيح.
غالبًا ما تكون هناك حالات ، بالإضافة إلى الأدلة ، تكون آراء الخبراء مطلوبة ، على سبيل المثال ، إذا تم العثور على أوجه قصور في الشقة لا تسمح بحياة مريحة وطبيعية ، والتي كانت مخفية عند إبرام العقد ولم تكن كذلك. المشار إليها فيه.
تُظهر الممارسة القضائية أن الفترة التي يمكن فيها الطعن في العقد تعتمد على الأسباب التي من أجلها تعتبر العملية غير صالحة: بطلان العقد أو بطلانه. يمكن رفع الدعاوى إلى المحكمة بشأن المعاملات المتنازع عليها في غضون عام واحد بعد توقيع اتفاقية بيع وشراء شقة. بالنسبة للمعاملات الباطلة ، يمكن الاعتراف بالعقد على أنه لم يتم إبرامه في غضون 3 سنوات بعد إبرامها.
أيضًا ، يمكن للأشخاص الذين لا يتصرفون بشكل مباشر كأطراف في العقد تقديم مطالبة للاعتراف بالعقد على أنه لم يتم إبرامه في غضون 3 سنوات بعد أن أصبح معروفًا ببطلانه. كما تسمح الممارسة القضائية باستعادة قانون التقادم الفائت عند تقديم التماس إلى المحكمة.
تظهر مراجعة الممارسة القضائية أن النتيجة الرئيسية لتصنيف اتفاقية البيع والشراء على أنها غير مبرمة هي العودة إلى الوضع السابق ، أي كل ما حصل عليه الطرفان نتيجة البيع والشراء من الناحية المادية أو ما يعادله من الناحية النقدية. إذا لم تكن هناك عادة صعوبات في العودة إلى ملكية الشقة ، على الأقل وفقًا للمستندات ، نظرًا لأن التغييرات في السجل على تغيير المالك تتم تلقائيًا بعد تقديم قرار المحكمة ، فقد تنشأ صعوبات مع العودة الأموال. إذا لم يكن هناك عودة طوعية ، فسيتعين على الطرف في الاتفاقية أن يبدأ إجراءات التنفيذ ، وسيستغرق ذلك بعض الوقت.
إذا كانت هناك انتهاكات للقانون أثناء إبرام الصفقة ، فيمكن سحب النية غير العادلة التي تم الحصول عليها نتيجة الاعتراف بالعقد على أنها قيم غير مبرمة من الطرف المذنب وإرسالها إلى إيرادات الدولة.
