Dikusar V.M. ، دكتوراه في القانون ، أستاذ في قسم علوم القانون المدني في الأكاديمية الروسية للدفاع وكتاب العدل.
Khrapova E.V. ، متقدم بطلب للأكاديمية الروسية للدفاع وكتاب العدل.
ينص دستور الاتحاد الروسي (المادة 34) على أن "لكل مواطن الحق في استخدام ممتلكاته بحرية من أجل تنظيم المشاريع والأنشطة الاقتصادية الأخرى التي لا يحظرها القانون". يتم تحديد التنظيم القانوني للعلاقات العامة فيما يتعلق بحيازة الأشياء المختلفة واستخدامها والتخلص منها إلى حد كبير من خلال الخصائص الطبيعية للأخيرة ، ويعتمد على الغرض الاقتصادي منها ، ويتم بناؤه مع مراعاة قيمتها والمصالح العامة وما إلى ذلك. في هذا الصدد ، ليس فقط من الناحية النظرية ، ولكن أيضا ذو أهمية عملية كبيرة هو التصنيف العلمي لمواضيع العلاقات المدنية. والغرض منه أن يكون بمثابة دليل في تحديد النظام القانوني لممتلكات معينة ، وتحديد نطاق ومحتوى حقوق والتزامات المشاركين في العلاقات المدنية.
وفقا للفن. 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يحق للمالك ، وفقًا لتقديره ، القيام بأي إجراءات فيما يتعلق بالممتلكات الخاصة به والتي لا تتعارض مع القانون والأفعال القانونية الأخرى ولا تنتهك الحقوق والقانونية المصالح المحمية للآخرين ، بما في ذلك نقل ممتلكاته إلى ملكية الآخرين ، ونقلها إليهم ، مع بقاء المالك ، الحق في امتلاك واستخدام الممتلكات والتصرف فيها ، ورهن الممتلكات وعبئتها بطرق أخرى ، والتصرف فيها بطريقة مختلفة طريق<1>... للمالك الحق حتى في تدمير الممتلكات ، إذا كان ذلك لا ينتهك قواعد القانون والأفعال القانونية الأخرى ، وكذلك حقوق الآخرين ومصالحهم. أحد الحقوق الجديدة للمالك في التشريع الروسي هو حقه في نقل الملكية إلى إدارة الثقة إلى شخص آخر - الوصي. وبالتالي ، فقد ثبت أن مالك العقار له الحق في تقرير المصير القانوني للشيء. أصبحت العقارات بشكل متزايد موضوع معاملة مدنية. مع إدراج العقارات في نظام دوران السوق ، بدأ استخدام معاملات الشراء والبيع والتبادل والتبرع والميراث والتعهد وغيرها على نطاق واسع.
<1>انظر: تعليق على القانون المدني للاتحاد الروسي ، الجزء الأول / إد. الأستاذ. أولئك. أبوفا و A. كابالكين. معهد الدولة والقانون التابع لأكاديمية العلوم الروسية. م: يورات عزدات ؛ القانون والقانون ، 2002 ص 32.
دخل مفهوم العقارات في تشريعات بلدنا مؤخرًا نسبيًا فيما يتعلق بإعادة العقارات ككائن كامل الحقوق المدنية في التداول المدني والاقتصادي. خلال الحقبة السوفيتية ، كانت العقارات في الغالب ملكًا للدولة وتم استبعادها بالكامل تقريبًا من التداول المدني. على سبيل المثال، القانون المدني لروسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية 1922<2>مع إلغاء الملكية الخاصة للأرض (المادة 21) ، ألغى تقسيم الممتلكات إلى منقولة وغير منقولة. في حالات نادرة ، سُمح بملكية المواطنين لأنواع معينة من العقارات (على سبيل المثال ، المباني السكنية)<3>.
<2>انظر: قارئ حول تاريخ الدولة المحلية والقانون: كتاب مدرسي. م: دار النشر بجامعة موسكو الحكومية ، 1994 م 36.
<3>انظر: Shirinskaya E.Yu. التنظيم المدني لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها في الاتحاد الروسي: Dis. ... كان. قانوني. علوم. م ، 2005 ص 8.
لم يقدم القانون المدني السوفيتي تعريفًا قانونيًا للعقارات. ومع ذلك ، تضمن القانون المدني لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية في عام 1964 القواعد التي تميز ملكية هذه الأشياء والمعاملات معها في مؤسسات قانونية منفصلة (الملكية الشخصية لمبنى سكني ، وعقد بيع وشراء مبنى سكني أو إقامة صيفية ، إمكانية توريث هذه الأشياء). أسس التشريع المدني لاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية والجمهوريات ، الذي تم تبنيه في عام 1991 في الموجة الأولى من الإصلاح ليس فقط القانون السوفيتي ، ولكن أيضًا الدولة ، احتوت بالفعل على تقسيم الممتلكات إلى منقولة وغير منقولة. تم تقديم تعريف كلاسيكي تمامًا للعقار. وكانت السمة الرئيسية هي الارتباط القوي بالأرض ، ولكن في الوقت نفسه ، ذُكر الضرر غير المتناسب الذي لحق بالغرض من الممتلكات أثناء التنقل (الفقرة 2 من المادة 4).
تشكل تقسيم الأشياء إلى منقولات وغير منقولة تاريخياً وكان مرتبطاً في الأصل بالقيمة الخاصة للأرض ، وهي المعاملات التي شكلت غالبية جميع المعاملات مع العقارات. لم يقدم القانون الروسي قبل الثورة ، ولا سيما قانون قوانين الإمبراطورية الروسية ، تعريفًا عامًا للعقارات والسمات المميزة للأشياء غير المنقولة ؛ تم التعرف على كائنات العقارات فقط من خلال إدراجها. ومع ذلك ، حاول الحضاريون ما قبل الثورة في كتاباتهم تحديد علامة تميز الأشياء المنقولة وغير المنقولة. مثل جي. Shershenevich ، كان الاختلاف النظري هو ما إذا كانت الأشياء قادرة على الحركة أم لا دون الإضرار بالجوهر وبدون تقليل القيمة.
تم فهم العقارات على أنها جزء من سطح الأرض وكل ما يرتبط بها بقوة بحيث لا يمكن قطع هذا الاتصال دون انتهاك مظهر الشيء والغرض منه. وشمل هذا ، أولاً وقبل كل شيء ، تلك الهياكل التي ثبت أساسها في الأرض ، بينما كانت المباني الموضوعة على الأرض تعتبر أشياء متحركة. على الرغم من ثبات المباني في الأرض ، فقد انتقلت إلى فئة الأشياء المنقولة في الحالات التي تهدف فيها الصفقة إلى الحصول على المادة التي تتكون منها ، دون قطعة أرض تحتها ، على سبيل المثال ، البيع للخردة.
وبالتالي ، تم تحديد مسألة قوة الهيكل واتصاله بالأرض اعتمادًا على ظروف محددة. كانت المباني تحت الأرض في القانون الروسي قبل الثورة تعتبر أيضًا عقارات. تم التعرف على الأشجار والفواكه والنباتات والمعادن والمعادن وغيرها من الأحافير على أنها عقارات ، طالما أنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالتربة ، ولا تعمل كأشياء مستقلة ، ولكن فقط كأجزاء من الأرض ، تخضع لمكانتها. تنتمي السفن البحرية والنهرية إلى الأشياء المنقولة. المباني التي أقيمت على أرض شخص آخر بموجب أي اتفاق مع مالك الموقع لم يتم الاعتراف بها كعقارات<4>.
<4>انظر: Shershenevich G.F. كتاب مدرسي للقانون المدني الروسي (نُشر عام 1907) / مقالة تمهيدية بقلم E.A. سوخانوف. م: شركة "سبارك" ، 1995.S 96-98.
لا يمكن تسمية تقسيم الأشياء غير المنقولة بطبيعتها إلى فئتين من قبل المشرع متسقًا.<5>... يجب تصنيف الغابات والمزارع المعمرة والمسطحات المائية المعزولة في نفس فئة الأرض ، بناءً على مبدأ الارتباط القوي بالأرض. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أيضًا تضمين المباني والهياكل والإنشاءات الجارية في هذه الفئة ، لأنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأرض. يشار بشكل معقول إلى معيار استحالة التنقل دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض في الأدبيات على أنه ثانوي.
<5>انظر: تعليق على القانون المدني للاتحاد الروسي ، الجزء الأول / إد. الأستاذ. أولئك. أبوفا و A. كابالكين. معهد الدولة والقانون التابع لأكاديمية العلوم الروسية. م: يورات عزدات ؛ القانون والقانون ، 2002 ص 33.
في هذه الحالة ، يمكن للمرء أن يفترض فقط أن المشرع ، عند تطوير هذه المقالة ، كان يضع في اعتباره ما يلي. تم تقسيم الأشياء غير المنقولة بطبيعتها إلى فئتين ، كل منهما تفي بمعيار الارتباط غير المنفصل بالأرض ، بشكل مصطنع من أجل تحديد الفئة الثانية على أنها تحتوي على ميزة إضافية أخرى - إمكانية حركتها بشكل غير متناسب. الضرر لغرضهم. لكن هذه العلامات (ارتباط قوي بالأرض ، استحالة التنقل دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض) ليست متأصلة في جميع كائنات العقارات<6>.
<6>انظر: المرجع نفسه. ص 34.
في الوقت نفسه ، يشير القانون إلى العقارات والأشياء التي في جوهرها والغرض منها منقولة - عقارات بحكم القانون (السفن الجوية والبحرية ، وسفن الملاحة الداخلية ، والأجسام الفضائية). يرجع الاعتراف القانوني بالممتلكات المحددة على أنها غير منقولة إلى حقيقة أنها باهظة الثمن ومهمة مدى الحياة ، كما أن تشغيلها في ظل ظروف محددة بدقة يتطلب سيطرة خاصة على تداولها في التداول المدني. لذلك ، بالنسبة لهذه الكائنات ، تم اختيار إجراء التسجيل ، والذي يتم توفيره للعقار ، ولكن هذا لا يؤدي تلقائيًا إلى التمديد الكامل لنظام العقارات المقابل لهم. وبالتالي ، فإن ربط كائن بالأرض (المعيار الرئيسي وفقًا للقانون المدني الحالي للاتحاد الروسي) هو من نواح كثيرة علامة رسمية قد تفقد أهميتها مع تطور التكنولوجيا.
نطاق مواضيع القانون المدني واسع للغاية ومتنوع. حسب الفن. 128 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تنقسم أشياء الحقوق المدنية إلى: الأشياء (التي تشمل ، على وجه الخصوص ، المال ، وقيم العملات ، والأوراق المالية) والحقوق في الأشياء ؛ الأشغال والخدمات. معلومة؛ نتائج النشاط الفكري ، بما في ذلك الحقوق الحصرية لها (الملكية الفكرية) ؛ البضائع غير الملموسة.
من بين مواضيع الحقوق المدنية ، هناك مكان خاص للأشياء ، والتي يتم تحديدها ، أولاً ، من خلال أكبر انتشار لها ، وثانيًا ، من خلال ظهور علاقات ملكية قانونية حول الأشياء.
الأشياء هي أشياء من الثقافة المادية والروحية ، أي منتجات العمل البشري ، والأشياء التي خلقتها الطبيعة نفسها ويستخدمها الناس في حياتهم - الأرض والمعادن والنباتات ، إلخ.
الميزة الأكثر أهمية للأشياء ، والتي بفضلها أصبحت أهدافًا للحقوق المدنية ، هي القدرة على تلبية احتياجات معينة للناس. الأشياء التي لا تحتوي على صفات مفيدة أو التي لم يكتشف الناس خصائصها المفيدة بعد ، وكذلك الأشياء التي يتعذر الوصول إليها في هذه المرحلة من تطور الحضارة الإنسانية (على سبيل المثال ، الأجسام الفضائية) ، ليست موضوعات لعلاقات القانون المدني . بعبارة أخرى ، لا يتم اكتساب حالة الأشياء إلا من خلال القيم المادية ، أي السلع المادية ، التي يدرك الناس خصائصها ويتقنونها.<7>.
<7>انظر: O. V. Slugin تحسين أساليب وأدوات التقييم الاقتصادي للعقار كأساس لإدارتها على المستوى البلدي: Dis. ... كان. اقتصادي. علوم. فلاديفوستوك ، 2002 S.45.
يجب التأكيد على أن الفهم القانوني للأشياء لا يتطابق مع الفكرة اليومية لها. من وجهة نظر التشريع الحالي ، الأشياء ليست فقط أدوات منزلية تقليدية ، ووسائل إنتاج ، وما إلى ذلك ، ولكنها أيضًا كائنات حية (على سبيل المثال ، الحيوانات البرية والداجنة) ، وأشياء مادية معقدة (على سبيل المثال ، المباني الصناعية والهياكل ، والسكك الحديدية ، وما إلى ذلك). ). وهكذا ، من خلال الأشياء ، يفهم علم القانون المدني قيم العالم المادي التي أعطتها الطبيعة وخلقها الإنسان ، بصفتها أهدافًا للحقوق المدنية.<8>.
<8>انظر: Dikusar V.M. القضايا الخلافية المتعلقة بنقل الحقوق على قطعة الأرض // نشرة ممارسة التوثيق. 2005. N 5.P.5-6.
الخصائص الاقتصادية والفيزيائية للأشياء ليست هي نفسها ، والتي تحدد مسبقًا الاختلافات في طبيعة العلاقات القانونية الناشئة عنها. عادة ما تسمى هذه الاختلافات بالنظام القانوني لشيء ما ، والذي يُفهم على أنه إجراء لاستخدامه يحدده القانون ، والأساليب المسموح بها وحدود التخلص منه.
ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على مفاهيم مثل "الشيء الرئيسي" و "الانتماء". شيء مخصص لخدمة شيء رئيسي آخر ومرتبط به من خلال غرض عام (الانتماء) ، يتبع مصير الشيء الرئيسي ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المادة 135 من القانون المدني للاتحاد الروسي). العنصر المنفصل هو دائمًا ملحق<9>مثل مفتاح القفل ، إطار الصورة ، علبة الكمان ، إلخ.
<9>غالبًا ما يتم تحديد مسألة ما إذا كان هذا العنصر ملحقًا في القانون ، المعيار ، العقد. في حالة عدم وجود مثل هذا القرار ، من الضروري الاسترشاد بعادات دوران الأعمال.
يعتمد تقسيم الأشياء إلى أشياء منقولة وغير منقولة ، والذي يعود تاريخه إلى القانون الروماني ، على الخصائص الطبيعية لأشياء الحقوق المدنية. كقاعدة عامة ، الأشياء الثابتة هي باستمرار في نفس المكان ، ولها خصائص فردية ولا يمكن الاستغناء عنها. هذا التقسيم ، الذي تبنته جميع الأنظمة القانونية في عصرنا تقريبًا ، تم رفضه بحزم من قبل العقيدة القانونية السوفيتية في أوائل العشرينات من القرن الماضي. بورجوازية وليس لها أي أهمية عملية في ظروف بلادنا ، حيث كانت الأرض وأحشاءها ومياهها وغاباتها ملكية حصرية للدولة. نتيجة لذلك ، حتى التسعينيات. في الإجراءات القانونية التنظيمية ، لم يحدث مصطلح "الممتلكات المنقولة وغير المنقولة" على الإطلاق<10>.
<10>لأول مرة بعد انقطاع طويل ، تمت استعادة التقسيم العام للأشياء إلى منقولة وغير منقولة بموجب قانون روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية "بشأن الملكية في جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية" وأساسيات التشريع المدني لعام 1991. ومع ذلك ، فقد كان فقط في القانون المدني قانون الاتحاد الروسي ، الذي يولي أهمية قصوى لهذا التقسيم ، أنه تلقى تجسيدًا كاملاً وكاملاً نسبيًا.
تشمل العقارات قطع الأراضي ، وقطع الأراضي الجوفية ، والمسطحات المائية المعزولة وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ، بما في ذلك الغابات ، والمزارع المعمرة ، والمباني ، والهياكل ، وما إلى ذلك. وبعبارة أخرى ، فإن السمة المميزة لمعظم الأشياء العقارية هي ارتباطها الذي لا ينفصل مع الأرض ، والتي بسببها عادة ما يكون لها قيمة متزايدة. خارج الاتصال بالأرض ، لا تعتبر الأشياء ذات الصلة ، على سبيل المثال ، الأشجار المزروعة في مشاتل خاصة للزراعة اللاحقة ، وهياكل تجميع مبنى سكني ، وما إلى ذلك ، أشياء غير منقولة.
بصرف النظر عن الأرض والأشياء المرتبطة بها ارتباطًا وثيقًا ، v. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي يشمل أيضًا السفن الجوية والبحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية (الأقمار الصناعية والسفن الفضائية والمحطات المدارية وما إلى ذلك) الخاضعة لتسجيل الدولة كممتلكات غير منقولة. هذه الأشياء ليست قادرة فقط على الحركة المكانية دون المساس بهدفها ، ولكنها أيضًا مصممة خصيصًا لهذا الغرض. يُعزى الاعتراف بها كعقارات ، وهو ما يميز التشريعات المدنية في العديد من البلدان ، إلى التكلفة العالية لهذه الأشياء والحاجة المرتبطة بها إلى زيادة موثوقية القواعد لدورانها المدني<11>.
<11>انظر ، على سبيل المثال: Dozortsev V.A. السمات الأساسية لحقوق الملكية في القانون المدني // القانون المدني لروسيا. مشاكل. نظرية. الممارسة: جمع في ذكرى S.A. خوخلوفا / أوتف. إد. أ. ماكوفسكي. مركز أبحاث القانون الخاص. موسكو: المركز الدولي للتنمية المالية والاقتصادية ، 1998 S. 232 - 233.
الغرض الخاص من العقارات هو مشروع كمجمع عقاري منفرد يستخدم لنشاط ريادة الأعمال (المادة 132 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يشمل هيكل المشروع كمجمع عقاري جميع أنواع العقارات المخصصة لأنشطتها ، بما في ذلك قطع الأراضي والمباني والهياكل والمعدات والمخزون والمواد الخام والمنتجات وحقوق المطالبة والديون وكذلك حقوق التخصيصات التي إضفاء الطابع الفردي على المؤسسة ومنتجاتها وعملها وخدماتها (اسم الشركة والعلامات التجارية وعلامات الخدمة) والحقوق الحصرية الأخرى ، ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك. أخيرًا ، يمكن أيضًا تصنيف الممتلكات الأخرى على أنها غير منقولة بموجب القانون.<12>.
<12>جميع الأشياء الأخرى التي ، وفقًا لتعليمات القانون المباشرة ، غير مصنفة كعقارات ، بما في ذلك النقود والأوراق المالية ، يتم الاعتراف بها كممتلكات منقولة.
تكشف المادة 136 من القانون المدني للاتحاد الروسي أن العائدات المتلقاة نتيجة لاستخدام الممتلكات (الفواكه ، المنتجات ، الدخل) تخص الشخص الذي يستخدم هذه الممتلكات على أساس قانوني ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك ، قوانين أو اتفاقية بشأن استخدام هذه الممتلكات (المادة 136 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يميز القانون: أ) "الثمار الطبيعية" - نسل الحيوانات ، ثمار أشجار الفاكهة ، وما إلى ذلك ، التي أنشأها الشيء نفسه ، والدخل الذي يجلبه الشيء إذا كان متداولًا مدنيًا ، على سبيل المثال ، الإيجار ، والفائدة المستلمة على سبيل القرض وما شابه ، وكذلك ب) المنتجات التي تم الحصول عليها نتيجة الاستخدام الهادف للأشياء في أنشطة الإنتاج<13>... في هذه الحالة ، فإن حكم القانون هذا هو نزعي. "قد ينص قانون أو قوانين معيارية أخرى أو اتفاق على أن الثمار والمنتجات والدخول لن تعود إلى ممتلكات المالك القانوني ، بل ملك شخص آخر. على سبيل المثال ، في المؤسسات الحكومية والبلدية الوحدوية ، فإن الثمار والمنتجات والدخل الدخل المستلم من استخدام الممتلكات هو ملك للدولة ويدخل في الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية لمؤسسة أو مؤسسة "<14>.
<13>انظر: Dikusar V.M. مشاكل التنظيم القانوني لحماية البيئة في الاتحاد الروسي // وقائع الأكاديمية الروسية للدعوة: المجلة العلمية والعملية. 2007. العدد 1 (6). ص 12 - 14.
<14>انظر: K.V. Dukashev النظام القانوني للعقار لغرض فرض الضرائب على الكيانات القانونية: ملخص المؤلف. ديس. ... كان. قانوني. علوم. م ، 2007 ص 88.
على العقارات ، وفقا للفقرة 1 من الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يشمل الأشياء ذات الأصل الطبيعي - قطع الأراضي وقطع الأرض تحت التربة والمسطحات المائية المعزولة.
قطعة الأرض هي أرض مفصولة على الأرض (عينية) عن أرض أخرى عن طريق الحدود. حتى عام 1990 ، كان العامل الحاسم في محتوى وتطوير تشريعات الأراضي هو وجود مؤسسة ملكية الدولة الحصرية للأرض. كانت نتيجة ذلك فرض حظر تام على التعاملات مع الأراضي. وقد تم الاعتراف بارتكاب مثل هذا الفعل قانونًا (بما في ذلك جنائيًا) كعمل يعاقب عليه القانون.
قطع الأرض التحتية. من الضروري هنا ملاحظة مبدأ الترابط والترابط بين الأنظمة القانونية بشأن استخدام الأرض وباطن الأرض ، والذي يتجلى في بندين رئيسيين. أولاً ، وفقًا لاتفاقية الاستخدام في جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية (المادة 52) ، يحق لأصحاب الأراضي وملاك الأراضي ومستخدمي الأراضي والمستأجرين داخل قطع أراضيهم ، دون إذن خاص ، بالطريقة المنصوص عليها استخدام المعادن الشائعة ، والجفت ، والمسطحات المائية ، المياه الجوفية العذبة. ثانيًا ، على النحو التالي من معايير نفس قانون العمل الخاص بجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية (المادة 83) ، يتم توفير قطع الأراضي لاستخدام التربة الجوفية فقط بعد تسجيل تخصيص التعدين ، والموافقة على مشروع استصلاح الأراضي و ترميم المناطق التي سبق العمل عليها. يجب أن يقال إن قوانين الموارد الطبيعية تحدد هذه الأشياء بشكل مختلف إلى حد ما فيما يتعلق بحقوق الملكية.<15>.
<15>وهكذا ، فإن قانون الاتحاد الروسي "على باطن الأرض" يعترف باطن التربة ككل كجزء من قشرة الأرض الواقعة أسفل طبقة التربة وقاع المسطحات المائية ، وتمتد إلى أعماق يمكن الوصول إليها من أجل الدراسة الجيولوجية والتطوير ، كجسم. من ممتلكات الدولة.
الأمعاء من الأشياء الطبيعية. الجزء المستهلك والمستهلك من باطن الأرض مورد طبيعي ، وفقًا لدستور الاتحاد الروسي (المادة 9) ، إلى جانب الموارد الطبيعية الأخرى ، يتم استخدامه وحمايته في الاتحاد الروسي كأساس للحياة والأنشطة من الشعوب التي تعيش في الإقليم المقابل. تشمل كائنات حقوق باطن الأرض صندوق الدولة تحت التربة لروسيا ومخططات باطن الأرض. يشكل صندوق الدولة للتربة الأرضية المناطق المستخدمة والأجزاء غير المستخدمة من باطن الأرض داخل حدود دولة الاتحاد الروسي (المادة 2 من قانون الاتحاد الروسي "على باطن الأرض"). يعتبر القانون قطع الأرض الموجودة على شكل تخصيص تعدين أو تخصيص جيولوجي أشياء يمكن توفيرها للاستخدام.<16>.
<16>انظر: Sklovsky K.I. الملكية في القانون المدني: دليل تعليمي وعملي. م: ديلو ، 1999 س 290.
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي (البند 1 من المادة 130) ، تشمل العقارات كل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض - الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل والأشياء الأخرى ، التي يتعذر نقلها دون تناسق. الضرر لغرضهم. تعتبر هذه الأشياء عقارات طالما أنها مرتبطة بالأرض. ينفصلون عنها ، يصبحون أشياءً متحركة.
تحتل الغابات ككائن عقاري مكانة مركزية في تكوين عناصر صندوق الغابات. وفقًا لدستور الاتحاد الروسي ، يمكن أن تكون الغابات مملوكة للدولة والبلدية والخاصة.
حسب الفن. 4 من قانون الغابات للاتحاد الروسي المؤرخ 4 ديسمبر 2006 N 200-FZ ، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2007 ، المشاركون في العلاقات الحرجية هم الاتحاد الروسي ، والكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، والبلديات ، والمواطنين و الكيانات القانونية. نيابة عن الاتحاد الروسي ، تشارك الكيانات المكونة له ، والتشكيلات البلدية ، وسلطات الدولة في الاتحاد الروسي ، وسلطات الدولة للكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، والسلطات المحلية ، على التوالي ، في العلاقات الحرجية في حدود سلطاتها التي حددتها الأعمال القانونية التنظيمية. يتم استخدام الغابات وحمايتها وحمايتها وتكاثرها على أساس مفهوم الغابة كنظام بيئي أو كمورد طبيعي. توجد الغابات على أراضي صندوق الغابات وأراضي الفئات الأخرى. يتم استخدام الغابات وحمايتها وحمايتها وتكاثرها وفقًا للغرض المحدد للأراضي التي تقع عليها هذه الغابات.
قطع الغابات داخل أراضي صندوق الغابات هي ملكية فدرالية. يتم تحديد أشكال ملكية قطع الغابات في تكوين الأراضي من الفئات الأخرى وفقًا لتشريعات الأراضي (المادة 8 من قانون الغابات في الاتحاد الروسي).
يصنف القانون المدني أيضًا المباني والهياكل على أنها عقارات - أي تلك التي ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض. في هذا الصدد ، من الضروري الكشف عن محتوى الفن. 552 و 553 و 652 و 653 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تم وضع قاعدة عامة مفادها أنه عند بيع المباني أو الهياكل أو العقارات الأخرى ، يتم نقل الحقوق المقابلة لقطعة الأرض إلى المشتري في وقت واحد مع نقل ملكية العقار.<17>.
ConsultantPlus: ملاحظة.
دراسة كتبها ن. كارلوفا ، ل. Mikheeva "الوصفة المقتناة وقواعد تطبيقها" مُدرجة في بنك المعلومات.
<17>انظر على سبيل المثال: Galinovskaya E.A. الوصف المقتني كأساس لاكتساب ملكية قطعة الأرض // تعليق على الممارسة القضائية. مشكلة 5. م ، 1999 ؛ Karlova NV ، Mikheeva L.Yu. الوصفة الاقتيادية وقواعد تطبيقها: دليل عملي. م: دار النشر "باليوتايب" ، 2002.
بصرف النظر عن الأرض والأشياء المرتبطة بها ارتباطًا وثيقًا ، v. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي يشمل أيضًا السفن الجوية والبحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية (الأقمار الصناعية والسفن الفضائية والمحطات المدارية وما إلى ذلك) الخاضعة لتسجيل الدولة كممتلكات غير منقولة. هذه الأشياء ليست قادرة فقط على الحركة المكانية دون المساس بهدفها ، ولكنها أيضًا مصممة خصيصًا لهذا الغرض.
قائمة الأشياء غير المنقولة ليست شاملة ، لأنه على النحو التالي من الفقرة 1 من الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن أيضًا أن تُنسب ممتلكات أخرى إلى أشياء غير منقولة. تعريف الممتلكات غير المنقولة على النحو المنصوص عليه في الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ينص على أن المشرع يعتبر مفاهيم "الأشياء غير المنقولة" و "الممتلكات غير المنقولة" و "العقارات" مرادفات. ومع ذلك ، يقدم بعض الخبراء تفسيرًا مختلفًا تمامًا لصياغة المشرع فيما يتعلق بالفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ويقترحون تصنيف العقارات وفقًا لمعيار مختلف ، على عكس تلك التي نوقشت أعلاه.
وفقًا لوجهة النظر التي صاغها الأستاذ ج. تشوبوكوف والعقارات والعقارات هي أنواع من العقارات. يشير إلى الأشياء العقارية التي أنشأها الإنسان ، والتي لها طبيعة الملكية ، والتي تحددها كمية العمل البشري ومقدار التكاليف المادية المستثمرة في إنشائها ، أي رأس المال. إنه يشير إلى كائنات الطبيعة العقارية التي تشكلت في سياق التطور الطبيعي للمادة ، أشياء ليس لها جوهر الملكية. إنها الأرض والأشياء والموارد الطبيعية الأخرى ، والتي يستحيل تنقلها بسبب أصلها الطبيعي (غير البشري) وموقعها. الفئة "عقارات" G.V. يقترح تشوبوكوف التصنيف حسب الكائن في الأرض ، والمياه ، والجبل ، إلخ.<18>.
<18>انظر: جي في تشوبوكوف. عقارات الأرض كفئة قانونية // قانون بيئي. 2002. N 3.P.12-13.
ومع ذلك ، يبدو أن هذا التصنيف للأشياء وفقًا لمعيار طبيعة أصلها لا يجد تطبيقًا عمليًا. أولاً ، يمكن نقل الأشياء الطبيعية مثل الغابات والمزارع المعمرة مع إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها وتكون أشياء يستثمر فيها العمل البشري. ثانيًا ، من وجهة نظر نظرية القانون المدني والتشريع المدني ، من الخطأ تطبيق مفهوم اقتصادي مثل طبيعة الملكية (الجوهر) في هذه الحالة على الأشياء غير المنقولة ، لأن الأشياء المذكورة في الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، هي الأشياء ، ووفقًا للفن. 128 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الأشياء هي أنواع من الممتلكات ، ولكن ليس العكس ، مثل G.V. تشوبوكوف.
إحدى القضايا التي لم يتم حلها هي إمكانية تصنيف الممتلكات على أنها عقارات ، والتي لا ترتبط ارتباطًا وثيقًا بقطعة أرض ، ومع ذلك ، سيكون من الصعب جدًا فصلها عن قطعة الأرض هذه (العقارات بحكم الغرض منها). يمكننا التحدث ، على وجه الخصوص ، عن التماثيل التي تزن عدة أطنان ، غير مثبتة على الأساس ، أو المباني المثبتة على سطح الأرض على كتل. في الولايات المتحدة الأمريكية<19>، فرنسا والمكسيك والبرازيل ، تعتبر هذه الأشياء ملحقات دائمة ، أي الممتلكات المنقولة ، والتي ، بسبب ارتباطها بالعقار أو الارتباط بالعقار ، يتم الاعتراف بها عند استخدام العقارات.<20>... وبالتالي ، فإن التجربة المحلية الأجنبية وما قبل الثورة فيما يتعلق بهذه الأشياء لم تؤخذ في الاعتبار عند تطوير القانون المدني الروسي للاتحاد الروسي.<21>.
<19>انظر: S.P. Grishaev. التنظيم القانوني للعقار // الدولة والقانون. 1999. N 3.P. 45.
<20>انظر: إم في أبراموفا حول مسألة مفهوم العقار // المحامي. 2002. N 4.S. 18.
<21>انظر: Kozyr O. مفهوم العقارات في القانون المدني الروسي. المعاملات العقارية // القانون. 1999. N 4.S. 11.
وتجدر الإشارة إلى أنه من الناحية النظرية والعملية لم يكن هناك نهج موحد لمسألة انتماء كائنات البناء غير المكتمل إلى العقارات. تحتوي اللوائح الفيدرالية والإقليمية على طرق لحل بعض المواقف المرتبطة بهذه الكائنات.
المرسوم الصادر عن رئيس الاتحاد الروسي بتاريخ 16.05.1997 N 485 "بشأن الضمانات لأصحاب العقارات في حيازة ملكية قطع الأراضي تحت هذه الأشياء"<22>نظمت إمكانية تسجيل ملكية كائنات قيد التنفيذ أثناء خصخصتها على أساس المستندات التي تؤكد الاستحواذ على كائن قيد الإنشاء المقابل ، والحق في استخدام قطعة أرض لإنشاء عقار غير منقولة ، ورخصة بناء ، بالإضافة إلى وصف لكائن قيد الإنشاء.
<22>انظر: SZ RF. 1997. ن 20. فن. 2240.
قدمت محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بعض التوضيحات فيما يتعلق بالعناصر قيد التنفيذ. البند 16 من قرار الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 1998 رقم 8 "بشأن بعض قضايا ممارسة حل النزاعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى"<23>تنص على أنه "بالمعنى المقصود في المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي والمادة 25 من قانون التسجيل ، يتم تصنيف كائنات البناء غير المكتملة التي لا تخضع لعقد بناء ساري المفعول على أنها عقارات. لذلك ، عند حلها النزاعات حول ملكية كائنات البناء غير المكتملة ، يجب أن تسترشد المحاكم بالقواعد التي تحكم العلاقة القانونية لملكية العقارات وإبرام المعاملات معها ، مع مراعاة المواصفات المحددة لظهور ملكية الكائنات قيد التنفيذ والتخلص منها "<24>... انعكس الموقف نفسه المتعلق بصحة عقد البناء في الفقرة 21 من الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 24 كانون الثاني / يناير 2000 ، رقم 51 "مراجعة ممارسة حل المنازعات قيد الإنشاء اتفافية"<25>.
<23>انظر: نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. 1998. N 10.
<24>انظر: Shirinskaya E.Yu. التنظيم المدني لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها في الاتحاد الروسي: Dis. ... كان. قانوني. علوم. م ، 2005 ص 47.
<25>انظر: نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. 2000. N 3.
وفقًا للمادة 16 من رسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 ، رقم 59 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بتطبيق القانون الاتحادي" بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها "، ملكية الكائن العقاري ، وليس البناء المكتمل ، يخضع للتسجيل فقط إذا لم يكن موضوع عقد بناء ساري المفعول ، وإذا لزم الأمر ، يقوم المالك بإجراء معاملة مع هذا الكائن.
في البند 7 من الرسالة الإعلامية الصادرة عن محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 13/11/1997 N 21 "مراجعة ممارسة حل النزاعات الناشئة بموجب عقود بيع وشراء العقارات"<26>يحتوي على إشارة إلى أن الكائن الذي لم يكتمل عن طريق البناء قد يكون موضوع اتفاقية بيع وشراء ، وتنشأ ملكيته من لحظة تسجيل الدولة. المعيار الذي تم بموجبه تصنيف موضوع البناء قيد التنفيذ كعقار ، قررت المحكمة أنه استحالة تحريك مثل هذا الكائن دون إلحاق ضرر غير متناسب به. وهكذا ، انطلقت محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي من حقيقة أن كائنات البناء قيد التنفيذ غير منقولة ولها تفاصيل معينة. في. يعتقد فيتريانسكي أن موقف السلطة القضائية هذا يتوافق مع طبيعة مشاريع البناء غير المكتملة.
<26>انظر: نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. 2001. N 4.
فيما يتعلق بأشياء البناء غير المكتمل ، لا يحدد التشريع بأي شكل من الأشكال في أي مرحلة من مراحل البناء كان هذا الكائن وكيف تؤثر درجة استعداده على نظامه القانوني (على سبيل المثال ، تم وضع الأساس فقط أو الجدران و تم بالفعل نصب السقف). لحل هذه المشكلة ، ينبغي للمرء ، على ما يبدو ، أن يسترشد بالتفسيرات المذكورة أعلاه لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، أي أن يأخذ في الاعتبار علامات مثل ارتباط لا ينفصم مع الأرض واستحالة تحريك شيء دون غير متناسب الضرر به.<27>.
<27>انظر: V.V. Vitryansky. اتفاقية بيع العقارات // نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. 1999. N 7-9.
في الأدبيات ، تم الاعتراف بأشياء البناء غير المكتمل على أنها عقارات P.V. كراشينينيكوف<28>، S.F. سافكين<29>، ا. جوماروف<30>... في الوقت نفسه ، اعتقدوا أن كائنات البناء قيد التنفيذ هي ممتلكات غير منقولة ويجب تطبيق القواعد المتعلقة بالنظام القانوني للممتلكات غير المنقولة حتى يتم تسجيل ملكية الدولة لأشياء البناء غير المكتمل.
<28>انظر: تقرير ب.ف. Krasheninnikov في ندوة الاجتماع "قضايا تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" // المحامي. 1998. N 6.
<29>انظر: S.F. Savkin. ممارسة التقاضي والتحكيم في المنازعات على حقوق الملكية // عالم القانون. 1998. رقم 3.
<30>انظر: Gumarov I. بعض ميزات الوضع القانوني لشيء غير مكتمل البناء // الاقتصاد والقانون. 1998. N 10.
على سبيل المثال، إي. وأشار Kindeeva إلى أنه من أجل الاعتراف بشيء من البناء غير المكتمل كممتلكات غير منقولة ، يجب أن تكون هناك ثلاثة شروط في وقت واحد: يجب أن يكون للكائن علاقة لا تنفصم مع الأرض ؛ يجب ألا يكون موضوع عقد بناء ساري المفعول ؛ يحتاج الشخص لعقد صفقة معه. "إن عدم وجود شرط واحد على الأقل من الشروط المذكورة لا يسمح بتطبيق النظام القانوني للعقار على كائن قيد الإنشاء".<31>.
<31>انظر: E.A. Kindeeva. تسجيل الدولة لحقوق كائنات البناء غير المكتمل // التنظيم القانوني لسوق العقارات. 2001. رقم 1 (6). ص 83.
الوضع الشائع هو عندما تمت الموافقة بالفعل على شهادة قبول المنشأة ، ولم يتم تقديم المستندات بعد إلى سلطة التسجيل. شهادة القبول تدل على اكتمال البناء ، وجاهزيتها للاستخدام بما يتوافق مع المشروع. تتمثل الصعوبة الرئيسية فيما يتعلق بالعناصر العقارية المنشأة حديثًا فيما يلي. تنشأ ملكية العقارات التي تم إنشاؤها حديثًا من لحظة تسجيل الدولة.
في هذا الصدد ، تثار أسئلة: من أي لحظة تعتبر الممتلكات غير المنقولة من وجهة النظر القانونية غير المنقولة؟ منذ تسجيل الحقوق عليه؟ ما هو الوضع القانوني للملكية دون وجود أي حقوق عليها؟ من ناحية ، يجب أن يكون للممتلكات مالك قانوني له حقوق معينة فيه ، ومن ناحية أخرى ، سيكون المنزل ككائن عقاري بالمعنى المادي منزلًا ، بغض النظر عما إذا كان له مالك أم لا .
اعتبارًا من 1 أبريل 2005 ، تخضع الاتفاقيات المتعلقة بالمشاركة المشتركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى لتسجيل الدولة وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 N 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك لـ المباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات في بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي ". كما ينظم هذا القانون حالات وإجراءات تسجيل ملكية أعيان البناء غير المكتمل.
يتيح لنا التحليل السابق للمشكلات القانونية المتعلقة بتخصيص كائنات فردية للعقار أن نستنتج أن الكائن العقاري الكلاسيكي الوحيد يمكن التعرف عليه على أنه قطعة أرض غير منقولة بطبيعتها. ليس كل غرض عقاري ، وهو كذلك وفقًا للتشريعات الروسية ، له سمات تعتبر ضرورية من الناحية الموضوعية وتميزه على أنه عقار.
العقارات ليست دائما هياكل رأسمالية. والمباني بشكل عام ليست بالضرورة عقارات. والممتلكات المنقولة لا يمكن أن تكون مجرد سيارة. ما هي أنواع العقارات الموجودة؟ لفهم مصطلحات الأعمال القانونية والتنظيمية بشكل كامل ، تحتاج إلى معرفة المعاني الحقيقية لمفاهيم كل من العقارات والمنقولة. يتم الكشف عن ميزات العقار من خلال العديد من الخصائص.
لا تقدم تشريعات الاتحاد الروسي تعريفا واضحا لمصطلحي الممتلكات المنقولة وغير المنقولة. وهذا ليس خطأ في النظام القانوني ، السبب مختلف: هذه المفاهيم يمكن أن تنتقل من واحدة إلى أخرى. في بعض الأحيان ، من أجل معرفة ما ينتمي إلى هذا النوع أو ذاك من الممتلكات ، تحتاج إلى مساعدة المحامين. الممتلكات المنقولة بموجب الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي - كل ما ليس من العقارات. هذا ، أولاً وقبل كل شيء ، هؤلاء هم:
في بعض الحالات ، قد يكون للحمام والجراج حالة الأشياء المنقولة. من وجهة نظر شركات التأمين ، يعتبر هذا المبنى من العقارات. وتشمل القائمة أيضًا الكمبيالات والأسهم في ريادة الأعمال. لكن في الأساس ، يرجع تعيين الأشياء المنقولة إلى حقيقة أن:
في القضايا المثيرة للجدل ، لا سيما في تقسيم الملكية ، نظرًا للخصائص الخاصة للشيء ، يمكن إعادة النظر في أي عنصر مدرج.
فيما يتعلق بالعقار ، فإن الصياغة الحالية أكثر دقة. كما أنها غامضة ، ولكنها أقل شيوعًا من تعريفات الممتلكات المنقولة. العقار حسب القانون المدني:
هذا هو ، أولاً وقبل كل شيء - كل ما لا ينفصل عن الأرض ولا يمكن نقله دون الإضرار بالشيء نفسه ، بحيث لا يمكن استخدامه بعد الآن. الأكواخ والشقق والسقائف والمنازل والمباني الملحقة والأراضي وحتى المسطحات المائية المشار إليها في العقارات ، وإن كانت ممتدة ، لا تحتاج إلى توضيح. لكن أحشاء الأرض والمعادن والمفاتيح الأرضية ، يتم تخصيصها قانونًا للدولة ويتم تصنيفها على أنها عقارات ؛ تم تصنيف شركات التعدين كمستأجرين تحت التربة.
المواطن العادي لا علاقة له بأي محاكم ، ولكن يمكن الحصول على مثل هذا الشيء من خلال الالتزامات والحقوق المدنية المختلفة - الميراث أو الفوز باليانصيب. تندرج السفن ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، ضمن أنواع العقارات حيث تحتوي تصميمها على أماكن مناسبة للإقامة الدائمة والمؤقتة - الكبائن والمقصورات وما إلى ذلك ويجب أن يكون لديها تسجيل رسمي.
هناك العديد من العقارات المختلفة التي قسم المشرعون مفهوم العقارات إلى فئات وأنواع. حتى تتمكن من إبراز الاختلافات بين الأشياء وإرساء العلاقة القانونية معهم. تنقسم أنواع العقارات إلى:
كل نوع له سماته الفريدة ؛ تختلف في الغرض والاستعداد للاستخدام ، من حيث مدة الخدمة. ويمكنهم حتى تحويل أحدهم إلى آخر - يمكن بناء الموقع وسيفقد معناه المستقل ، ويمكن تحويل السكن إلى متجر. يمكن تخصيص قطع الأراضي للبناء ، أو القيام بوظيفة مجمع طبيعي أو زراعة أو زراعة فرعية ، لتصبح أراضي محمية محمية من قبل الدولة.
المباني السكنية كمفهوم للعقار هي مباني ذات وسائل راحة يمكنك العيش فيها بشكل دائم أو مؤقت. يشمل هذا النوع الإسكان في الضواحي والحضرية والرفاهية والمعيار. لا يوجد تعريف محدد لسكن النخبة ، وعلى هذا النحو تعتبر غرفة ، كقاعدة عامة ، لها: موقع خاص ، وأمن ، وجماليات المبنى ، واتصالات إضافية ، وبنية تحتية ، ومساحة معيشة ، وما إلى ذلك.
يتم تعريف السكن النموذجي بشكل أكثر وضوحًا. هذه شقق صغيرة نسبيًا للطبقة الاجتماعية المتوسطة في المباني المبنية من الطوب واللوحات. السكن النموذجي عبارة عن مبنى ضخم ، والمنازل في المظهر والتخطيط مكررة لبعضها البعض. إنه غير مكلف نسبيًا وأكثر شيوعًا في المدن. الإسكان الحضري عبارة عن مباني شاهقة بشكل أساسي ، من بينها الدرجة الاقتصادية ودرجة رجال الأعمال.
البيوت والمنازل الخاصة والمنازل الريفية في المستوطنات المكررة هي مساكن في الضواحي. الاقتصاد والنخبة ، المبني فقط والطوارئ ، المقامة داخل المدينة ونقلها إلى الضواحي - يتم تمييزها بنفس الطريقة. العقارات التجارية - ما هو؟ الذي يستخدم لتوليد الدخل للمالكين من استخدامه. فئات هذه العقارات:
المسابح والموانئ الجوية والبحرية والنوادي المختلفة - كلها تنتمي إلى المجال الاجتماعي.
السؤال الأكثر إثارة للجدل هو متى يتم اعتبار العقارات المتنقلة على أنها عقارات. يقع في أنواع العقارات عندما يتوقف ويؤدي وظيفة منزل متنقل أو يتم تثبيته من قبل المالك على الأساس. في حالة وقوع حادث ، يتم التعرف على العقارات المتنقلة على أنها شيء متحرك يجب أن يتوافق مع معايير صيانة السيارة.
نوع جديد ، مثل مفهوم جديد ، في 2 يوليو 2013 في القانون الاتحادي رقم 143 ، كإضافة إلى الفن. 133.1 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ظهرت عبارة "مجمع عقاري واحد". هذه مجموعة من الهياكل والمباني والأشياء الخطية (السكك الحديدية أو خطوط نقل الحرارة) متحدة لغرض مشترك ، ترتبط ارتباطًا وثيقًا ببعضها البعض. إن إدراج مفهوم "مجمع عقاري واحد" في التشريع يرجع إلى حد كبير إلى تطوير البنية التحتية ، ولكنه ينطبق بالتساوي على جميع أنواع العقارات.
لا يمكن تقسيم مجمع عقاري واحد إلى قطاعات مختلفة. يتضمن التصنيف التفصيلي للكائنات العقارية مجمعًا عقاريًا واحدًا في قسم "المقياس". ينص القانون المدني (المادة 134) بشأن المعاملات وتسجيل كائن متكامل على أن الأشياء متعددة المكونات - "المعقدة" - يتم التعرف عليها ككائن متكامل ولا ينبغي تقسيمها إلى أجزاء.
التعريف النهائي للعقار ، بالإضافة إلى فئة أنواع العقارات ، يشمل تقسيمًا تفصيليًا إلى مجموعات وفقًا لبعض المعايير - تصنيف العقارات. لذلك ، من حيث الأصل ، يمكن أن تكون العقارات: طبيعية ، أو ناشئة نتيجة مظهر من مظاهر العناصر أو الظواهر الطبيعية ، ومصطنعة ، من صنع الإنسان. الكائنات التي تنتمي إلى المجموعة الثانية ، تنقسم بدورها إلى:
المقياس هو خاصية تكشف عن قدرة الهيكل على الانقسام إلى أجزاء أو الجمع بين عدة كائنات مستقلة:
وحدة المحاسبة في هذه الحالة هي غرفة غير قابلة للتجزئة في مبنى.
تعتمد وظيفة الكائن العقاري بشكل أساسي على مفاهيم المباني السكنية وغير السكنية. تم تصميم أماكن المعيشة ذات الطوابق السفلية غير السكنية بشكل منفصل. وهذا يشمل أيضًا: القطاع الخاص ، وبيوت التجارة الكبيرة ، والمكاتب والمرافق الثقافية والرياضية ، والمتنزهات ، والمدارس ، وساحات الجلوس ، وما إلى ذلك. ومن المتصور وظيفة المبنى المستقبلي حتى في مرحلة تطوير خطة البناء.
يفترض تصنيف العقارات حسب نوع الملكية في الاتحاد الروسي التقسيم إلى عقارات حكومية وبلدية ، وعقارات تجارية ومملوكة للقطاع الخاص. الأرض مملوكة للدولة ، ويمكن للسلطات البلدية التصرف فيها وإصدارها في عقد إيجار غير محدد المدة أو محدد المدة أو ملكية لأفراد أو شركات.
أي مكان له فئة عامة - الاستعداد للاستخدام. هذه مباني جاهزة للاستخدام أو مبانٍ قيد الإنشاء أو غير مكتملة لم تحصل بعد على حالة المباني الجاهزة (مشاريع البناء "المجمدة" منفصلة) ؛ تتطلب الإصلاح أو التجميل أو رأس المال أو إعادة الإعمار والطوارئ ، لا تخضع للترميم وتتطلب الهدم. لتحديد ما إذا كان كائن ما ينتمي إلى إحدى هذه الفئات ، فأنت بحاجة إلى استنتاج من اللجنة - إجراء استعداد للمباني للتشغيل.
لا يمكن للمالك تحديد درجة ملاءمة الأشياء والمباني بشكل مستقل. ستقوم غرفة المساحة ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، بتقييم المبنى المُدرج في سجل الدولة فقط. خلاف ذلك ، فإن المبنى غير المسجل والمشغل بالفعل هو موضوع بناء غير قانوني. يتم إصدار الرهن العقاري فقط لشراء العقارات. يمكن رهن العقارات وتأجيرها أو بيعها أو التبرع بها أو توريثها.
في هذا المقال نود أن نتحدث عن العقارات وأنواعها الرئيسية. بما في ذلك سنقدم تعريفات لمصطلحات مثل الممتلكات المنقولة والعقارات. سننظر أيضًا في مفهوم الملكية ونناقش أشكالها وأنواعها. نأمل أن تجد هذه المعلومات مفيدة.
في القواعد القانونية المختلفة ، اعتمادًا على نطاق التطبيق ، يمكن استخدام هذا المفهوم بمعان مختلفة. إنه جماعي وغير متجانس في تكوينه. يمكن اعتبار الملكية شيئًا منفصلاً أو كنوع من إجمالي قيم المواد (انظر المادة 133-135 من القانون المدني). بمعنى آخر ، يمكن أن يشمل هذا المصطلح حقوق الملكية (انظر 301 ، 303 من القانون المدني للاتحاد الروسي). في قانون الميراث ، لا يشمل مفهوم "الملكية" عناصر العالم المادي والحقوق فحسب ، بل يشمل أيضًا التزامات الموصي (انظر المادة 1112 من القانون المدني للاتحاد الروسي). حتى الآن ، لا يوجد فهم مشترك للملكية في الأدبيات القانونية. ومع ذلك ، فإن العديد من الباحثين ، بما في ذلك V.A.Lapach ، يدعمون التعريف الأكثر اتساعًا لهذا المصطلح. في رأيهم ، يجب أن يشمل أي منتجات من الطبيعة والنشاط البشري (بما في ذلك الفكري) ، والتي تتمتع بقيمة معينة وتتحول إلى سلعة ، وكذلك الحقوق والتزامات الملكية الناشئة عنها. تلخيص ما ورد أعلاه ، دعونا نلخص. الملكية هي الهدف الرئيسي للحقوق المدنية ، والتي تشمل الأشياء الملموسة (بما في ذلك الأوراق المالية والمال) ، ونتائج العمل الفكري والمزايا غير الملموسة الأخرى ، وكذلك حقوق الملكية والتزامات الملكية.
في العلاقات المدنية ، الشيء الأكثر شيوعًا هو الأشياء. يتم تصنيفها إلى نوعين رئيسيين - المنقولة وغير المنقولة. يمكن أن تتحرك الأصول المنقولة بسهولة مع أصحابها ، ويمكن أن تكون عامة أو محددة بشكل فردي ، وعادة ما تكون قابلة للاستبدال. في الفقرة 2 من الفن. يصف 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي أن فئة الممتلكات المنقولة لا تشمل أشياء مختلفة من العالم المادي فحسب ، بل تشمل أيضًا الأموال التي تحتوي على أوراق مالية. هذه الأخيرة هي وثائق خاصة تصادق على حقوق الملكية. لديهم متطلبات وشكل ثابت. في الفن. يصف 143 من القانون المدني للاتحاد الروسي أنواعًا مختلفة من الأوراق المالية ، بما في ذلك السندات الحكومية ، والكمبيالات ، والشيكات ، وشهادات الادخار والودائع ، وبوليصة الشحن ، والأسهم.
العقارات هي أشياء من العالم المادي توجد دائمًا في مكان واحد ، ولها اتصال وثيق بالأرض ، ولا يمكن الاستغناء عنها. في الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي يصف الأشياء التي يمكن أن ترتبط بالعقارات. قائمتهم هي كما يلي:
تكمل المادة 132 من القانون المدني للاتحاد الروسي هذه القائمة وتشير إليها نوعًا آخر من العقارات - مؤسسة تُفهم على أنها مجمع عقاري يستخدم لريادة الأعمال ويعمل كموضوع مستقل للبيع والشراء والمعاملات الأخرى. أيضا في الفن. 1 من القانون الاتحادي (بتاريخ 21 يوليو 1997) رقم 122-FZ ، المباني السكنية المخصصة لسكن المواطنين وتفي بجميع المتطلبات الصحية والتقنية والوقاية من الحرائق وغيرها من المتطلبات ، والمباني غير السكنية المخصصة للتجارة ، الاستخدام الإداري والمستودعات والصناعية.
في هذه المقالة ، نود أن نسلط الضوء على مصطلح آخر مهم في القانون المدني - "الملكية". في السياق القانوني ، يشير هذا إلى موقف الشخص من الشيء الذي يمتلكه تجاه نفسه ، ويعكس النطاق الكامل لحقوق الملكية. يشير مفهوم الملكية إلى أن موضوع العلاقات القانونية له عدة حقوق ، بما في ذلك الحق في الاستخدام (القدرة على استخدام شيء ما حسب الرغبة والحصول على دخل منه) ، والحيازة (أي الحيازة المادية للشيء) والتخلص منه ( القدرة على عرض السلعة واستبدالها وبيعها). الملكية المشتركة هي نوع خاص من العلاقات القانونية التي تنشأ عندما تكون حقوق استخدام نفس السلعة والتخلص منها وحيازتها من قبل عدة أشخاص (شخصان أو أكثر) في وقت واحد. في هذه الحالة ، تكون السلعة ملكية مشتركة ، ويمكن أن تتكون من أشياء غير قابلة للتجزئة وقابلة للقسمة أو مزيج منها. قد تنشأ عن أشياء غير قابلة للتجزئة في حالة وراثة العديد من الأشخاص بموجب القانون أو الإرادة. مثال على ذلك هو الحالة التي يحصل فيها أبناء الموصي المتوفى على مسكنه - منزل ريفي.
في الاتحاد الروسي ، هناك أشكال مختلفة من الملكية معترف بها ومحمية بموجب القانون ، بما في ذلك الدولة والبلدية والخاصة. في الفن. 212 من القانون المدني للاتحاد الروسي يعطي تصنيفها. (أي ، ممتلكات الدولة المنقولة وغير المنقولة) يتم تمثيلها بنوعين: الفيدرالية وممتلكات الرعايا - الجمهوريات ، المناطق ، المدن ، الأقاليم ، إلخ. تعمل الدولة كموضوع للعلاقات القانونية ، مثل أي مالك آخر ، مما يعني أن يحق له التصرف في المواد والمزايا وفقًا لتقديره الخاص - لإعطاء ، أو تأجير ، أو بيع ، إلخ. مثال على هذه الممتلكات يمكن أن يكون المصانع ، والمناجم ، والإنتاج الحربي ، وما إلى ذلك. تمارس RF وموضوعاتها حقوق الملكية من خلال سلطات الدولة أو بتعليمات خاصة من الرئيس والحكومة والهيئات التمثيلية.
الممتلكات البلدية هي شكل منفصل من الملكية موجود بالتوازي مع ممتلكات الدولة. تنتمي ممتلكات البلدية بموجب القانون إلى المستوطنات الريفية أو الحضرية أو البلديات الأخرى وتهدف إلى تلبية مصالح سكانها. وهي مقسمة إلى نوعين: الممتلكات ، التي يتم تخصيصها للمؤسسات والشركات البلدية ، والممتلكات التي لا يتم تخصيصها للمؤسسات والمؤسسات البلدية والتي تشكل الخزانة. تشمل قائمة الممتلكات البلدية المنظمات البلدية والطبيعية والبلدية والشركات والمصارف والأموال من خارج الميزانية والمباني السكنية والمساكن ، إلخ.
وهي مصنفة كممتلكات للأفراد والكيانات القانونية. الأول هو الشكل الذي تكون فيه نتائج الإنتاج والأموال ملكًا للأفراد. قد تتضمن الملكية الخاصة للفرد أي ملكية ، باستثناء تلك التي يستثنيها القانون من حق الملكية الخاصة ، والتي لا تكون قيمتها وكميتها محدودة (باستثناء بعض الحالات الثابتة). يمكن للكيانات القانونية التي تعمل كموضوعات لحقوق الملكية أن تكون أي منظمات تجارية وغير تجارية - جمعيات ، ومؤسسات خيرية ، وشراكات تجارية ، وتعاونيات استهلاكية ، ونقابات ، وما إلى ذلك. الاستثناءات هي مؤسسات حكومية وبلدية ومؤسسات يمولها المالك. ممتلكات المنظمة هي أي ممتلكات منقولة وغير منقولة تستخدمها أي مؤسسة تجارية أو غير تجارية في إنتاجها أو في أنشطتها الأخرى. يمكن أن تكون هذه المعدات والأراضي والأموال والمباني والمواد الخام والمنتجات ، وما إلى ذلك. في الاتحاد الروسي ، يتم التعرف على الممتلكات المنقولة وغير المنقولة لمنظمة ما كموضوع للضرائب. في هذه الحالة ، يتم احتساب القاعدة الضريبية على أنها متوسط القيمة السنوية للأصول المادية وتحمل وفقًا للبيانات المحاسبية للمؤسسة. في نهاية فترة ضريبية تساوي سنة تقويمية واحدة ، يجب تقديم إقرار الملكية من كل منظمة.
لذا أجبنا في هذا المقال على سؤال: "هل ملكية؟" وحدد مفاهيم مهمة مثل "الملكية" و "الملكية المشتركة". تحدثوا واكتشفوا كيف يختلف المنقول عن الشيء الثابت. بالإضافة إلى ذلك ، تحدثنا عن أشكال الملكية الموجودة في الاتحاد الروسي وفحصنا الفرق بين ممتلكات الدولة والملكية البلدية ، وكذلك الملكية الخاصة للأفراد والكيانات القانونية.
تشمل الأشياء غير المنقولة (البند 1 من المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي):
القائمة ليست مغلقة ، قد تتضمن العقارات أيضًا أشياء أخرى لها علامات مقابلة.
تسرد الأدبيات القانونية علامات العقارات مثل:
في الفقرة 1 من الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي يحتوي على عبارة "استحالة تحريك الأشياء دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها". ويمكن أن يُعزى ذلك أيضًا إلى علامات العقار ، رغم وجود خلاف بين الفقهاء حول هذا البيان.
على سبيل المثال ، يجادل الأستاذ إي. أ. سوخانوف بأن العقارات هي فئة قانونية وليست فئة مادية. نظرًا لأن التكنولوجيا الحديثة ستكون قادرة على نقل أي شيء تقريبًا ، بما في ذلك الأرض نفسها ، لكن المبنى غير المصرح به الذي لا يحتوي على تسجيل رسمي لا يمكن أن يكون موضوعًا للعلاقات القانونية المدنية بحكم الفن. 222 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
الصياغة الثانية هي علامة على العقارات من الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي هو ارتباطه الذي لا ينفصم بالأرض. لاحظ أن هذا الاتصال يعني ماديًا وقانونيًا.
لذلك ، في الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي يحتوي على مفهوم وأنواع العقارات. يمكن تصنيف الأخير على النحو التالي:
في القانون الأجنبي ، يختلف مفهوم العقارات إلى حد ما عن المفهوم المحلي.
لذلك ، في ألمانيا (بلد من نفس العائلة القانونية مثل روسيا) ، تشمل العقارات:
لا تعتبر الشقق والمنازل وما إلى ذلك عقارات في القانون الألماني.
قطعة الأرض هي الأولى في قائمة الأشياء العقارية ، وربما الأهم من بين جميع الأشياء الأخرى المدرجة. البند 3 من الفن. 6 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي.
يتم إنشاء النظام القانوني للأرض (محتوى حقوق قطعة الأرض) اعتمادًا على:
يمكن تخصيص مادة منفصلة لخصائص قطعة الأرض ككائن ، نظرًا لأنها متنوعة للغاية ولا يتم إنشاؤها بواسطة RF LC فحسب ، بل أيضًا من خلال قوانين اتحادية خاصة (على سبيل المثال ، القوانين "بشأن معدل دوران المنتجات الزراعية الأرض "بتاريخ 07.24.2002 رقم 101-FZ ،" في الموانئ البحرية في الاتحاد الروسي ... "بتاريخ 08.11.2007 رقم 261-FZ) ، وكذلك القوانين الإقليمية.
في الحانة. 3 ص 1 من الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي يحتوي على عبارة "تشمل العقارات المباني السكنية وغير السكنية ...".
ما هي مساحة المعيشة ، يمكنك معرفة ذلك من الجزء 2 من الفن. 15 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي: هذه غرفة معزولة مناسبة للإقامة الدائمة.
يتم تحديد مدى ملاءمة الإقامة الدائمة ، كما هو موضح في نفس المعيار ، من خلال الامتثال للمعايير الصحية والتقنية والمتطلبات القانونية الأخرى.
ما يمكن أن يكون مسكنًا (المادة 16 من LC RF):
لا يوجد تعريف قانوني لمفهوم "المباني غير السكنية" ، ولكن من الواضح أن هذا هو عكس المباني السكنية - غير مناسب للإقامة الدائمة ، وليس مبنى سكني ، وليس شقة أو غرفة.
النظر بشكل منفصل في مثل هذه الخاصية كمؤسسة.
يستخدم مفهوم "المشروع" في التشريع الحالي كموضوع للقانون المدني وككائن:
كمجمع عقاري ، تعتبر المؤسسة عقارات.
يمكن أن تكون المؤسسة موضوع أي معاملات سواء في شكل مجمع عقاري كامل أو من جانبها.
لا يجوز لمؤسسة ما أن تمتلك عقارات بطبيعتها ، ولكن لها حقوق والتزامات وأشياء أخرى غير ملموسة فقط. لكنها ستظل تعتبر عقارات بموجب تعليمات القانون المباشرة.
تم تضمين مفهوم عمارات في القانون "بشأن الشراكات ..." المؤرخ 15.06.1996 رقم 72-FZ. كان يُفهم على أنه مجمع عقاري واحد ، يتضمن قطعة أرض ومبنى قائم عليها ، وبعض أجزاء منها مملوكة لمواطنين (منظمات ، إلخ) ، والملكية المشتركة هي ملكية مشتركة.
لقد فقد هذا القانون قوته ، ولا يحتوي قانون الإسكان الحالي للاتحاد الروسي على مفهوم عمارات.
ومع ذلك ، في الممارسة القضائية ، يستمر استخدام مصطلح "عمارات" الآن ، بنفس المعنى الوارد في القانون المنتهي الصلاحية رقم 72-FZ ، - مجمع واحد من العقارات (انظر ، على سبيل المثال ، قرار محكمة المدينة الملكية لمنطقة موسكو بتاريخ 20.12.2017 في القضية رقم 2-3428/2017).
المفهوم الجديد نسبيًا الذي ظهر في القانون المدني للاتحاد الروسي هو مجمع عقاري موحد (UNC). هذه مجموعة من المباني والهياكل والأشياء الأخرى ، متحدة لغرض واحد ومترابطة ماديًا (تقنيًا).
الامثله تشمل:
يعتبر الجمع بين كل هذه الأشياء وحدة واحدة من العقارات (المادة 133.1 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
قد توجد أجزاء من اللجنة الوطنية الأوروبية الآسيوية على قطع أراضي مختلفة ، ولا يمكن أن يكون هذا سببًا لرفض FTS تسجيل العقارات (البند 39 من PPVS للاتحاد الروسي بتاريخ 06/23/2015 رقم 25).
أحكام الفن. 133 من القانون المدني للاتحاد الروسي - القواعد المتعلقة بالأشياء غير القابلة للتجزئة. لذلك ، فإن الأجزاء المكونة لها ليست كائنات عقارية مستقلة (البند 1 من المراجعة رقم 4 ، التي تمت الموافقة عليها من قبل هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي في 20.12.2016) ، ولا يمكن أن تكون موضوعًا مستقلاً للعلاقات القانونية المدنية حتى القانون أو تحدد المحكمة إمكانية فصلها عن الجزء التأسيسي (البند 3 من المادة 133 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
من سمات النظام القانوني للأشياء غير المنقولة تسجيلها الإلزامي للدولة.
يتم تحديد إجراء مثل هذا التسجيل لنوع معين أو على الفور لمجموعة من الكائنات العقارية.
على سبيل المثال ، وفقًا للجزء 6 من الفن. 1 من قانون "تسجيل الدولة ..." بتاريخ 13 يوليو 2015 برقم 218-FZ ، يخضع تسجيل الدولة للملكية وحقوق الملكية الأخرى للعقارات ، فضلاً عن المعاملات معها. ينظم هذا القانون العلاقات المتعلقة بالعقار بطبيعتها (هذا ، استدعاء ، قطع أرض ، مباني ، مواقف سيارات ، إلخ).
مثال آخر هو الجزء 3 من الفن. 1 من قانون "تسجيل الدولة ..." المؤرخ في 14 مارس 2009 برقم 31-FZ ، والذي بموجبه يكون الدليل الوحيد على وجود الحق في طائرة هو وجود تسجيل الدولة للحقوق فيها. ينطبق هذا القانون فقط على الطائرات ، والطائرات المدنية بدون طيار ، وكذلك على السفن الحكومية المستخدمة في التجارة.
وبالتالي ، فإن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات هو عنصر إلزامي. في غيابه ، تتوقف العقارات عن كونها عقارات.
يمكن اعتبار العقارات ليس فقط كموضوع للحقوق المدنية ، ولكن أيضًا كوحدة اقتصادية ، سلعة. في هذه الحالة تتميز بما يلي:
سيولة العقارات منخفضة ، لأن المعاملات معها أكثر تعقيدًا وتستغرق وقتًا أطول من الأشياء المنقولة.
يتم تقديم تعريف العقارات ومميزاتها بإيجاز في الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تم الكشف عنها بالتفصيل في الأدبيات القانونية. لا يوجد لدى الفقهاء رأي لا لبس فيه حول ما يمكن أن يعزى إلى العقارات وما هي الممتلكات الملازمة لها.
بالإضافة إلى الأنواع العامة للعقارات ، حدد المشرع أنواعًا محددة تجمع بين عدة أشياء في واحد - مؤسسة ولجنة وطنية أوروبية آسيوية. يمكنك أن تقرأ عن كيفية إجراء المعاملات العقارية في المقالات
قررنا التحدث عن الملكية ، وقبل كل شيء ، عن أنواعها ومعايير إسنادها إلى نوع معين. من الناحية العملية ، لا يتم دائمًا الفصل بين مفهومي "العقارات" و "الممتلكات المنقولة". وفي الوقت نفسه ، هناك فرق كبير يجب فهمه وأخذه في الاعتبار.
يتم تحديد الوضع القانوني للعقار في أكثر أشكاله عمومية في قواعد الجزء الأول من القانون المدني. في الوقت نفسه ، يتم تغطية القضايا المتعلقة بدورانها وتسجيل الدولة في عدد كبير من الوثائق التنظيمية الأخرى.
يشير القانون المدني إلى العقارات:
يرجى ملاحظة: منذ عام 2006 ، تم استبعاد المسطحات المائية المعزولة والغابات والمزارع المعمرة من القائمة أعلاه.
تشمل الأشياء المنقولة النقود والأوراق المالية ، وكذلك جميع الأشياء الأخرى التي لا يصنفها القانون على أنها عقارات (أسهم ، ودائع ، وأسهم في رأس المال ، ومواد متحف ومجموعات ، وما إلى ذلك).
في بعض الأحيان ، يكون التشريع المدني للدول الفردية مختلفًا لدرجة أنه في بلد ما ، يتم الاعتراف بممتلكات معينة على أنها غير منقولة ، بينما في بلد آخر يتم الاعتراف بالممتلكات نفسها على أنها منقولة. كما نص المشرع على هذا الفارق الدقيق: تنص المادة 1205 من القانون المدني على أن "ملكية الممتلكات للأشياء غير المنقولة أو المنقولة يحددها قانون البلد الذي توجد فيه هذه الممتلكات". إذا كانت الممتلكات المنقولة في حالة عبور (على سبيل المثال ، يتم نقلها في سيارة) ، يتم تحديد ظهور وانتهاء الحق فيها ، كقاعدة عامة ، من خلال قوانين البلد الذي تم إرسال هذه الممتلكات منه.
يمكن أن يؤثر نوع الممتلكات (المنقولة / غير المنقولة) التي تدخل الأطراف في صفقة بشأنها بشكل مباشر على العقد المدني المقابل الذي يضفي عليها طابعًا رسميًا. في هذه الحالة ، عادة ما تفصل سيادة القانون بوضوح كيفية التصرف في موقف مع العقارات ، وكيف - مع الممتلكات المنقولة. وهنا بعض الأمثلة.
على سبيل المثال ، قد يعتمد شكل اتفاقية التبرع على نوع العقار. وبالتالي ، تخضع اتفاقية التبرع العقاري دائمًا لتسجيل الدولة ، ويمكن التبرع بالممتلكات المنقولة شفهيًا. ولكن هناك استثناءان عند طلب نموذج مكتوب ، وإن كان ذلك بدون تسجيل من الدولة (البند 2 من المادة 574 من القانون المدني للاتحاد الروسي):
دعونا نتذكر أن التبرع بين المنظمات التجارية محظور (المادة 575 من القانون المدني للاتحاد الروسي). استثناء هو الهدايا المعتادة ، أي قيمة لا تزيد عن 3000 روبل.
في المقابل ، لا يمكن أن يكون موضوع عقد الإيجار إلا ممتلكات منقولة (البند 1 من المادة 626 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
اعتمادًا على نوع الممتلكات ، يتم تحديد فترات مختلفة يكون خلالها للمشاركين في الملكية المشتركة الحق في ممارسة حقهم في الشراء الوقائي. هذه هي الشروط: للعقار - في غضون شهر ، بالنسبة للمنقول - في غضون 10 أيام من تاريخ الإخطار (البند 2 من المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
انه مهم
العقارات ليست سوى غرفة سكنية معزولة مناسبة للإقامة الدائمة للمواطنين ، أي أنها تلبي القواعد واللوائح الصحية والفنية المعمول بها والمتطلبات القانونية الأخرى (البند 2 ، المادة 15 من RF LC).
تنص المادة 130 من القانون المدني على أحد المعايير الرئيسية لتصنيف الممتلكات على أنها غير منقولة - ارتباط قوي (مادي في المقام الأول) بالأرض. جوهرها هو كما يلي: إذا كان من الممكن نقل شيء من مكان إلى آخر دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منه ، فيتم الاعتراف به كممتلكات منقولة. في هذه الحالة ، لا يوجد اتصال قوي بالأرض.
السؤال في العنوان ليس تعجبًا فارغًا. في الممارسة القضائية ، يمكنك أن تجد الكثير من الخلافات عندما يحاول الأفراد أو المنظمات إثبات أن الشيء الذي ينتمي إليهم (ملحق ، مرآب ، سياج ، مبنى ، اتصالات ، إلخ) هو بالضبط عقار. في الواقع ، إذا اعترفت المحكمة بالأشياء المشيدة كممتلكات منقولة ، فإن عواقب مثل هذا القرار ستؤدي بالتأكيد إلى تكاليف مالية كبيرة. علاوة على ذلك ، من المستحيل تسجيل الحقوق في هذه الممتلكات ، وإذا تم تسجيلها بالفعل ، فإن المحكمة تبطل التسجيل. نظرًا لأن الممتلكات منقولة ، فهذا يعني أنه من الأسهل كثيرًا اتخاذ قرار بشأن هدمها أو نقلها. وفي الوقت نفسه ، ينبغي ألا يغيب عن البال أنه لا يمكن الاعتراف إلا بالممتلكات غير المنقولة كبناء غير مصرح به (البند 1 من المادة 222 من القانون المدني للاتحاد الروسي). فيما يلي مثالان من الممارسة القضائية: متشابه ، لكن عواقب مختلفة.
مثال 1
أساس الجناح التجاري هو الشريط ، ألواح الجدران خفيفة الوزن من النوع "الساندويتش". وبالتالي ، لا توجد دلائل على وجود عقارات. لا توجد أسباب لتسجيل ملكية الجناح التجاري والاعتراف به كمبنى غير مصرح به (قرار FAS لمنطقة فولغو فياتكا بتاريخ 20 أبريل 2009 في القضية رقم A38-1050 / 2008-15-87).
مثال 2
وفقًا لصحيفة البيانات الفنية ، فإن الجناح التجاري عبارة عن مبنى ذو أساس عمودي خرساني وله جدران على شكل ألواح ثلاثية الطبقات من نوع الساندويتش ، وقواطع مصنوعة من ألواح مسبقة الصنع ، وسقف حديدي مائل واحد ، وأرضيات خشبية مغطاة اللوح الليفي ، المشمع ، فتحات النوافذ المعدنية والبلاستيكية. المبنى مزود بتدفئة مركزية ومياه جارية وصرف صحي. وبالتالي ، فإن الجناح متصل بشدة بالأرض. التحرك دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض أمر مستحيل. في هذا الصدد ، يعد المبنى ملكية غير منقولة ، ويتم الاعتراف به على أنه بناء غير مصرح به ويخضع للهدم (قرار FAS لمنطقة الشرق الأقصى بتاريخ 10 أغسطس 2010 رقم F03-5467 / 2010 في القضية رقم A04- 8600/2009).
ضع في اعتبارك: من أجل تصنيف شيء ما كعقار ، بالإضافة إلى الارتباط القوي بالأرض ، من الضروري أن يتم إنشاؤه بالطريقة المحددة كعقار مع استلام التصاريح اللازمة وبما يتوافق مع المعايير الحضرية. قواعد ولوائح التخطيط. وبالتالي ، فإن الارتباط القوي بالأرض ليس سوى واحدة من العلامات التي يمكن من خلالها أن يُنسب الشيء إلى العقارات. هنا يمكنك إضافة ، على سبيل المثال ، معيار أساسي آخر - وجود اتصالات ثابتة متصلة.
لا يمكن أن يشير وجود مؤسسة بشكل لا لبس فيه إلى الطبيعة غير المنقولة للممتلكات. يمكن العثور على موقف مماثل في قرارات محاكم التحكيم. لذلك ، في قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 18 نوفمبر 2008 رقم F04-7013 / 2008 (15948-A46-9) في القضية رقم أساس تصنيف هذا الجناح كعقار.
في الوقت نفسه ، يحتوي قانون تخطيط المدن على مفهوم "كائن البناء الرأسمالي" (البند 10 ، المادة 1). هذا مبنى ، هيكل ، هيكل ، أشياء ، لم يكتمل بناؤها (كائنات البناء غير المكتمل) ، باستثناء المباني المؤقتة والأكشاك والسقائف وغيرها من الهياكل المماثلة. لاحظ أن هذا المفهوم لا يتطابق مع مفهوم "العقارات" ، على الرغم من أنه لا يقتصر أيضًا على معيار الارتباط القوي بالأرض.
لا تنس أنه عاجلاً أم آجلاً ، سيتم استكمال الجزء الثاني من قانون الضرائب بفصل عن ضريبة العقارات ، والذي سيحل محل ضريبة الأملاك وضريبة الأراضي. في هذا الصدد ، ستصبح مسألة الاعتراف بمختلف المباني كممتلكات منقولة أو غير منقولة أكثر حدة.
لمعلوماتك
لكي يبرم أحد الزوجين صفقة للتخلص من العقارات المشتركة (بيع ، تبادل ، تبرع ، إلخ) ، من الضروري الحصول على موافقة موثقة من الزوج الآخر (البند 3 من المادة 35 من قانون العمل). قانون الاتحاد الروسي). لا تنطبق هذه القاعدة على الممتلكات المنقولة.
يستند النظام القانوني للممتلكات غير المنقولة إلى الحاجة إلى ضمان الاستقرار الخاص للحقوق في هذه الممتلكات ووضع إجراءات خاصة للتصرف فيها. لذلك ، تخضع الملكية وحقوق الملكية الأخرى للعقارات لتسجيل الدولة في سجل الدولة الموحد للحقوق (USRR) ، والذي تحتفظ به شركة Rosreestr. من الناحية العملية ، يكفي اتخاذ الخطوة الأولى - التقدم للتسجيل.
يُعد تسجيل الدولة للحقوق العقارية شرطًا أساسيًا لإضفاء الشرعية على الحقوق فيها. علاوة على ذلك: لا ينشأ حق ملكية العقار الجديد إلا من لحظة هذا التسجيل. هذا المبدأ منصوص عليه في المادة 219 من القانون المدني.
القانون الاتحادي رقم 122-FZ المؤرخ 21 يوليو 1997 "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" هو الوثيقة التنظيمية الرئيسية التي تحدد القواعد والإجراءات العامة لتسجيل الدولة. يجب معالجة هذا القانون إذا كان من الضروري إجراء تسجيل رسمي للأنواع التالية من العقارات والحقوق فيها:
- الشركات كمجمع عقاري ومعاملات معها ؛
- حقوق الهندسة المائية وغيرها من الهياكل الموجودة على المسطحات المائية ؛
- الحقوق في قطع الأراضي التي تم تشكيلها في سياق التقسيم أو الاندماج أو إعادة توزيع قطع الأراضي أو التخصيص من قطع الأراضي ؛
- الحقوق في العقارات والمعاملات معها في المباني السكنية ؛
- حقوق الملكية المشتركة للعقار ؛
- حقوق الملكية للعقار المُنشأ ؛
- اتفاقيات المشاركة في البناء المشترك وحقوق المشاركين في البناء المشترك لأشياء البناء المشتركة ؛
- حقوق ملكية المواطن لقطعة أرض مخصصة لإدارة شركة فرعية أو كوخ صيفي أو زراعة شاحنات أو بستنة أو مرآب فردي أو بناء مساكن فردية ؛
- حقوق ملكية بعض الأشياء التي تم إنشاؤها أو إنشاؤها ؛
- حقوق ملكية المواطن لكائن بناء مسكن فردي ؛
- إيجار العقارات ؛
- حقوق الارتفاق (حق الانتفاع المحدود بأرض شخص آخر) ؛
- حقوق الملكية الثابتة بقرار من محكمة أو تحكيم أو محكمة تحكيم ؛
- الرهون العقارية.
- أي حقوق على الممتلكات غير المنقولة المتعلقة بالتصرف فيها بموجب شروط الوصاية أو الوصاية ؛
- حقوق ملكية قطعة الأرض عند تحديد ملكية الدولة للأرض ؛
- انتهاء ملكية قطعة الأرض بسبب التنازل عن ملكيتها.
التنظيم القانوني لتسجيل الدولة للعقارات لا يقتصر على القانون المحدد. على سبيل المثال ، فيما يتعلق بالطائرات ، يوجد قانون اتحادي منفصل رقم 31-FZ بتاريخ 14 مارس 2009 "بشأن تسجيل الدولة لحقوق الطائرات والمعاملات معها". تم تخصيص فصل منفصل في القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" لقضايا تسجيل الدولة.
يتم تنظيم إجراءات تسجيل الدولة للطائرات والسفن البحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية من خلال العديد من الرموز (قانون الجو ، وقانون الشحن التجاري ، وقانون النقل عبر الممرات المائية الداخلية) ، فضلاً عن القوانين والأوامر الإدارية الأخرى.
وبالتالي ، لا يخضع تسجيل الدولة لملكية العقارات فحسب ، بل يخضع أيضًا لحقوق أخرى (الإدارة الاقتصادية ، والإدارة التشغيلية ، والملكية الموروثة مدى الحياة ، والاستخدام الدائم ، والرهن العقاري ، والإيجار ، وما إلى ذلك) ، فضلاً عن القيود المفروضة على هذه الحقوق. الحقوق (حقوق الارتفاق) وحدوثها وانتقالها وإنهائها.
انتباه
تنطبق قواعد البناء غير المصرح به (المادة 222 من القانون المدني للاتحاد الروسي) حصريًا على الأشياء التي تلبي خصائص العقارات.
يجب التمييز بين تسجيل أنواع معينة من هذه الممتلكات وبين تسجيل الدولة للعقار والحقوق المتعلقة بها. في هذه الحالة ، نحن نتحدث عن المحاسبة الفنية لمخزون الإسكان (BTI) ، وكذلك المحاسبة لمشاريع البناء الرأسمالية الأخرى والممتلكات الفيدرالية بشكل منفصل وفقًا للوائح المتعلقة بمحاسبة الممتلكات الفيدرالية (المعتمدة من قبل حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 16 يوليو 2007 رقم 447).
كقاعدة عامة ، ليس من الضروري تسجيل الحقوق على الأشياء المنقولة. ومع ذلك ، ينص القانون على حالات خاصة. على سبيل المثال ، الأسلحة.
وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 13 ديسمبر / كانون الأول 1996 رقم 150-FZ "بشأن الأسلحة" ، فإن السلاح الذي تم الحصول عليه يخضع للتسجيل لدى هيئة الشؤون الداخلية في غضون أسبوعين من تاريخ الحصول عليه. عند تسجيل سلاح ، يتم إصدار تصريح للكيانات القانونية ذات المهام القانونية الخاصة لتخزين واستخدام هذه الأسلحة لمدة ثلاث سنوات على أساس الوثائق التي تؤكد مشروعية حيازة الأسلحة.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى أن الكيانات القانونية ذات المهام القانونية الخاصة هي الشركات والمنظمات التي يعهد إليها القانون بمهام تتعلق باستخدام واستخدام أسلحة الخدمة.
لن يكون من غير الضروري وضع علامة "i" فيما يتعلق بالمركبات. يعتقد الكثير من الناس أن السيارة هي عقارات. هذا ليس صحيحا. جميع المركبات قابلة للحركة (باستثناء الطائرات والسفن وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية). تنص المادة 3 من المادة 15 من القانون الاتحادي الصادر في 10 ديسمبر 1995 رقم 196-FZ "بشأن السلامة على الطرق": يتم قبول المركبات للمشاركة في حركة المرور على الطرق من خلال تسجيل المركبات في شرطة المرور وإصدار المستندات ذات الصلة (التسجيل الشهادات وعلامات التسجيل وما إلى ذلك). ينطبق هذا أيضًا على السيارات والدراجات النارية والمقطورات وما إلى ذلك.
انتباه
ينشأ حق ملكية المباني والهياكل والعقارات الأخرى المنشأة حديثًا الخاضعة لتسجيل الدولة منذ لحظة هذا التسجيل (المادة 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وهي - منذ اللحظة التي تم فيها إجراء الإدخال المقابل في USRR.
في ممارسة التحكيم ، يمكنك العثور على عدد غير قليل من الأمثلة المتعلقة بتحديد حالة ملكية منافذ البيع بالتجزئة. اعتمادًا على ما إذا كان جناح التسوق ملكية حقيقية أو منقولة ، فإنه يتبع التزام أو استحالة تسجيل الدولة للحقوق فيه وعقود التخلص منه ككل أو أجزاء فردية (على سبيل المثال ، الإيجار).
وهكذا ، بموجب حكم محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 5 أغسطس 2010 برقم VAS-9213/10 في القضية رقم A40-98414 / 09-3-780 ، خلص القضاة إلى أن الأجنحة التجارية المتنازع عليها لا لديهم علامات على العقارات. في هذا الصدد ، لا تخضع المعلومات المتعلقة بالحقوق في هذه المباني (الملكية والملكية المشتركة) والمعاملات معها (الشراء والبيع) للقيد في سجل الدولة الموحد. ثبت أن قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى قد تم توفيرها بأمر من المحافظ لوضع وتشغيل جناح تجاري مصنوع من الهياكل الجاهزة ، وليس لبناء مبنى كبير. في الواقع ، أقيمت المباني دون الحصول على تصريح لبناء العقارات ، في غياب إرادة صاحب قطعة الأرض (المحافظة) ، الذي وفرها لبناء وتشغيل مجمع التسوق الجاهز. لم يتم قبول تشغيل الجناح كعنصر عقاري.
انه مهم
لا يمكن أن يكون كائن البناء غير المكتمل مبنى فحسب ، بل هيكلًا أو هيكلًا أيضًا. لا يميز المصطلح القانوني المحدد ميزات تصميم كائن العقار والأهداف الوظيفية لإنشائه ، ولكن عملية الإنشاء نفسها وانعكاس هذه العملية مرحلة بمرحلة في خصائص الكائن الذي تم إنشاؤه.
في كثير من الأحيان ، تنشأ الخلافات حول من يملك كائن البنية التحتية وما إذا كانت هناك حاجة لتسجيل الدولة للحق في ذلك (خلاف ذلك ، يكون العقد كافيًا ، على سبيل المثال ، الشراء والبيع مع إجراء قبول ونقل). كقاعدة عامة ، نحن نتحدث عن التدفئة والمياه والغاز ومحطات المحولات وما إلى ذلك.
مثال توضيحي هو قرار FAS لمنطقة Volgo-Vyatka بتاريخ 30 نوفمبر 2009 في القضية رقم А43-18877 / 2007-12-531. كان على المحكمين إثبات وجود ملكية الشركة لشبكات التدفئة المتنازع عليها وضرورة تسجيل الدولة للحق فيها. لقد درسوا ، على وجه الخصوص ، النتيجة التي توصل إليها متخصص من مكتب معماري واستنتاج خبير بناء من غرفة التجارة والصناعة في الاتحاد الروسي. استنتاج المحكمين هو كما يلي: شبكات التدفئة ليس لها اتصال قوي وغير قابل للفصل مع الأرض ويمكن تفكيكها ونقلها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها. يمكن تفكيك ونقل وتركيب شبكات التدفئة هذه على قطعة أرض أخرى. في الوقت نفسه ، تكون تكلفة هذه الأعمال أقل من تكلفة إنشاء شبكات تدفئة جديدة بخصائص تقنية مماثلة. وهكذا ، صنف القضاة الممتلكات المتنازع عليها على أنها منقولة.
في كثير من الحالات ، يتم التعرف أيضًا على المرآب كممتلكات منقولة. على سبيل المثال ، بموجب حكم محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 30 مارس 2010 برقم VAS-3709/10 في القضية رقم A64-3043 / 09 ، تم الاعتراف بأن مرآبًا يتكون من أساس من الطوب والمعدن الجدران الخارجية والداخلية وسقف معدني وما شابه ذلك ليس من العقارات. وبالتالي ، فإن الحق في ذلك معترف به ليس لمالك قطعة الأرض ، ولكن للمؤسسة التي تمتلك قطعة الأرض على أساس حق الاستخدام الدائم (غير المحدود).
علاوة على ذلك: في قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الوسطى بتاريخ 21 ديسمبر 2009 رقم F10-5586 / 09 في القضية رقم A64-3043 / 09 ، تم توضيح استحالة نقل المرآب المحدد دون حدوث أضرار غير متناسبة لغرضه لم يثبت. وهكذا ، لخص المحكمون المرآب المذكور تحت مفهوم "البناء المؤقت" واعترفوا به كممتلكات منقولة. وهذا على الرغم من حقيقة أن مقدم الطلب قدم الحجج التالية: المرآب عبارة عن هيكل رأسمالي ، اجتاز جردًا تقنيًا ، ومسجلًا لدى المؤسسة الحكومية الموحدة للمخزون الفني (GUPTI) ، فقد تم تخصيص عنوان له. بالإضافة إلى ذلك ، تؤكد شهادة GUPTI أن المرآب من العقارات.
وفقًا للفقرة 1 من المادة 256 من قانون الضرائب ، تُستخدم الملكية القابلة للاستهلاك لغرض حساب ضريبة الدخل ، ونتائج النشاط الفكري والأشياء الأخرى للملكية الفكرية التي يملكها دافع الضرائب (ما لم ينص على خلاف ذلك). من قبله لتوليد الدخل والتكلفة التي يتم سدادها عن طريق الاستهلاك. الممتلكات القابلة للاستهلاك هي الممتلكات التي يبلغ عمرها الإنتاجي أكثر من 12 شهرًا وبتكلفة أولية تزيد عن 20000 روبل.
يحدد البند 11 من المادة 258 من قانون الضرائب: الأصول الثابتة ، الحقوق التي تخضع لتسجيل الدولة وفقًا للقانون ، لا يمكن إدراجها في مجموعة الإهلاك المقابلة إلا بعد الحقيقة الموثقة لتقديم المستندات للتسجيل لدى العدالة السلطات (Rosreestr) لإدخال المعلومات ذات الصلة في USRR ...
فيما يتعلق بما ورد أعلاه ، من المهم للغاية تحديد ما إذا كان العقار ينتمي إلى العقارات أم لا. إذا كانت في الواقع ("بحكم القانون") غير منقولة ، وكان مالكها مخطئًا بطريقة أو بأخرى واعتبر هذه الممتلكات منقولة ، فإن مخاطر العواقب الضريبية السلبية تكون عالية حتماً. الحقيقة هي أنه من المستحيل تضمين في تكوين النفقات عند حساب ضريبة الدخل مبلغ الاستهلاك المتراكم على الممتلكات (إذا كانت غير منقولة) دون تقديم مستندات لتسجيل الدولة في USRR. في هذه الحالة ، أثناء التدقيق الضريبي ، يكون لدى المفتشين كل الأسباب لفرض ضريبة دخل إضافية (ضريبة واحدة بموجب النظام الضريبي المبسط) والغرامات والغرامات.
كما ترى ، يحتاج المحاسب والمحامي أحيانًا إلى العمل معًا وتنسيق إجراءات بعضهما البعض. خاصة إذا كانت مرتبطة باستخدام الممتلكات من قبل الشركة ، والتي قد لا تكون هي التي "صدرت" من أجلها.
بلكوفيتس ، خبير قانوني بارز
