التسعير في سوق العقارات الأساسي. توافر كائنات استثمارية بديلة. نهج التكلفة هو مجموعة من طرق التقييم القائمة على تحديد التكاليف المطلوبة لاستعادة أو استبدال كائن التقييم ، مع الأخذ في الاعتبار المتراكمة

عند تحليل عوامل التسعير في سوق العقارات (RN) ، من المعتاد تقسيمها إلى عوامل العرض والطلب ، الداخلية فيما يتعلق بـ RN والعوامل الخارجية ، مما يحفز نمو الأسعار ويمنعه ، بشكل مستقل ومترابط. في رأينا ، لا يتم إيلاء الاهتمام الكافي هنا لفصل العوامل اعتمادًا على عمق الفترة قيد الدراسة (في الفترات طويلة الأجل ، متوسطة الأجل ، قصيرة الأجل ، يمكن أن تعمل العوامل المختلفة) ، وفقًا للتسلسل الهرمي المستوى (شجرة العوامل) ، وفقًا لحالة السوق (في مراحل مختلفة من دورة السوق ، يمكن أن تعمل عوامل مختلفة في مراحل التطوير ، ويمكن أن تكون طبيعة عمل نفس العامل معاكسة).

خطاب في نادي المناقشة IUE 6.11.09

1. عوامل التسعير

تصنيف العوامل

عند تحليل عوامل التسعير في سوق العقارات (RN) ، من المعتاد تقسيمها إلى عوامل العرض والطلب ، الداخلية فيما يتعلق بـ RN والخارجية ، وتحفيز وتثبيط نمو الأسعار ، مستقلة ومترابطة.

هيكل نموذجي موسع لعوامل التسعير في سوق الإسكان

في رأينا ، لا يتم إيلاء الاهتمام الكافي هنا لفصل العوامل اعتمادًا على عمق الفترة قيد الدراسة (في الفترات طويلة الأجل ، متوسطة الأجل ، قصيرة الأجل ، يمكن أن تعمل العوامل المختلفة) ، وفقًا للتسلسل الهرمي المستوى (شجرة العوامل) ، وفقًا لحالة السوق (في مراحل مختلفة من دورة السوق ، يمكن أن تعمل عوامل مختلفة في مراحل التطوير ، ويمكن أن تكون طبيعة عمل نفس العامل معاكسة). في هذا الصدد ، من الضروري النظر في جميع علامات التصنيف المدرجة في الجدول.

علامات تصنيف عوامل التسعير على RN

في الجدول أدناه ، استنادًا إلى سنوات عديدة من البحث في سوق الإسكان في موسكو ، يتم تقديم تحليل ظاهري وقائمة بعوامل التسعير الحالية ، مما يشير إلى تصنيفها وفقًا لجميع المعايير المقدمة. علاوة على ذلك ، تُظهر المخططات الهيكل الهرمي للعوامل والسهام - تفاعلها.

من المهم أن نلاحظ أن التحليل الظاهري الهادف لعوامل التسعير ، بناءً على معرفة الخبراء بالسوق ، والدراسات النوعية والكمية لأنماط السوق ، والسمات التي تميز أسواق البلدان التي تمر اقتصاداتها بمرحلة انتقالية من اقتصادات السوق المتقدمة ، يجب أن تسبق أي محاولات في نمذجة السوق الرسمية. لا يمكن التعرف على النماذج الرياضية ، حتى أنها اجتازت بنجاح مرشحات التحليل الإحصائي لأهمية العوامل ، على أنها كافية إذا لم تعتمد على فرضية اقتصادية حول جوهر العمليات التي تحدث في السوق في مرحلة معينة ومرحلة تطوير.

عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتها

هيكل عوامل التسعير في سوق الإسكان وعلاقتها (تابع)

فقاعات أسعار المساكن

نظر نادي المناقشة في مسألة ما إذا كانت هناك فقاعات أسعار في سوق العقارات في روسيا وما إذا كانت سبب أزمة 2008-2009. سيتم الرد على هذا السؤال "نعم ، لا".

تشير دراسة عدد من الأعمال المكرسة للفقاعات الاقتصادية (والفقاعة في سوق الإسكان أحد أنواع هذه الفقاعات) إلى أنها تستند إلى الخطأ المتراكم في سلوك الوكلاء الاقتصاديين (المشترين أو البائعين) بالنسبة إلى القيمة الحقيقية للأصل. تبدأ الفقاعة في التكون عندما تنتهي المعاملات في السوق فيما يتعلق بموضوع الشراء والبيع بأسعار تتجاوز بشكل كبير قيمتها الحقيقية. فقاعة أسعار المساكن ظاهرة متعددة العوامل. على أي حال ، فإن السمة الرئيسية لها هي معدل النمو الفائق لأسعار المساكن لمعدل نمو الطلب الفعال للسكان كعلامات على نوع مؤشرات السوق المستخدمة:

معدلات نمو الأسعار في سوق الإسكان dP / P

معدلات نمو الدخل السكاني dI / I

مرونة سعر السكن للتغيرات في الدخل В = dP / dI x I / P

مدة الفترة T (قصيرة الأجل C - 1-3 أشهر ، متوسطة الأجل M - من 6-12 شهرًا إلى ثلاث سنوات) وطويلة الأجل L - 3 سنوات أو أكثر).

عند دراسة الوضع في أسواق الدول الغربية ، وديناميكيات الأسعار والدخول في سوق الإسكان في موسكو من يونيو 1990 إلى مارس 2009 ، تم تحديد 12 نوعًا من الأسواق ومفهوم فقاعات الأسعار من النوع الأول ("الحل") وتم تقديم النوع الثاني ("الانهيار").

وجد أنه في موسكو كانت هناك 4 فترات من تطوير السوق وفقًا لنوع الفقاعات من النوع الأول ولا شيء - وفقًا لنوع الفقاعات من النوع الثاني. فيما يلي مثالان على هذا النوع من السوق.

مثال على فقاعة أسعار من النوع الأول على المدى المتوسط

يُطلق على هذا النوع من الأسواق سوقًا متنامية ذات سخونة جزئية بسبب دعم الرهن العقاري. وقد تميزت بالمعايير التالية: T = 17 شهرًا ؛ ديسيبل / ف = 0.050 ؛ dI / I = 0.022 ؛ ب = 2.27. تشكلت فقاعة من النوع 1 في السوق بسبب حقيقة أن هذه المرحلة كانت جزءًا من ديناميكيات سوق نامية وندرة ، حيث تم ضمان ارتفاع ثابت في الأسعار يشبه الموجة مع النمو المستمر لدخل السكان.

مثال على فقاعة أسعار من النوع الأول على المدى الطويل

نمت أسعار المعروض من المساكن ودخل الفرد على المدى الطويل بوتيرة متسارعة ، بمتوسط ​​2.5٪ و 1.5٪ شهريًا على التوالي.

يُطلق على هذا النوع من الأسواق اسم سوق نادر ناشئ. وقد تميزت بالمعايير التالية: T = 99 شهرًا ؛ ديسيبل / ف = 0.025 ؛ dI / I = 0.015 ؛ ب = 1.61.

تعتبر فقاعة الأسعار من النوع الثاني نموذجية لنوع السوق "المتضخم" الذي تشكل في الولايات المتحدة الأمريكية في 2004-2007 (فائض الإقراض العقاري مع الرهون العقارية عالية المخاطر). في سوق متطور (مشبع) ، في سوق نامي في مرحلة الاستقرار ، في مرحلة تطور الأزمة ، لا تتشكل الفقاعات.

أهمية العلامات لأنواع مختلفة من سوق الإسكان

نماذج للتنبؤ بمعايير تطوير سوق الإسكان الروسي

اعتمادًا على أفق التنبؤ ، يمكن أن يكون التنبؤ المدى الطويل والمتوسط ​​والقصير.تعتمد القيمة المحددة للأفق المسموح به لكل نوع من أنواع التنبؤات هذه على المحتوى المادي (الاقتصادي) للمشكلة ، والوضع الاقتصادي العام ، وحالة قطاع معين من السوق ، وقد تتغير بشكل كبير. وبالتالي ، فإن توقعات الحكومة على المدى المتوسط ​​لتنمية الاقتصاد الروسي لها أفق قدره 3 سنوات. في الوقت الحالي ، في سوق العقارات في روسيا ، نعتبره قصير الأجل - توقع لمدة 1-3 أشهر ، متوسط ​​الأجل - لمدة عام أو ثلاثة ، طويل الأجل - لمدة ثلاث إلى خمس سنوات.

من المهم التأكيد على أنه بالنسبة لكل نوع من هذه الأنواع من التوقعات ، من الضروري دراسة قائمة مختلفة من العوامل التي تؤثر على التغيير في المؤشر قيد الدراسة (نصف فترة التغيير التي تكون قريبة من قيمة أفق التنبؤ ). على سبيل المثال:

إن الظاهرة المعروفة المتمثلة في مدفوعات شهر ديسمبر من متأخرات الأجور والمكافآت والمكافآت تنشر تأثيرها على سوق العقارات في غضون شهر إلى شهرين ؛

العوامل الموسمية لها تأثير ضئيل على نتائج الاتجاه السنوي ، وفي الوقت نفسه قد تكون مهمة للتنبؤ بالتغيرات في الأسعار ودوران السوق لمدة 3-4 أشهر ؛

معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي لها تأثير ضئيل على نمو الأسعار الشهري ، ولكنها مهمة للتنبؤات طويلة الأجل ؛

يعتبر مستوى أسعار الطاقة ومعدل تدفق رأس المال الخارج من الدولة مهمين لكل من التوقعات قصيرة الأجل (مع تأخر لمدة 2-3 أشهر) والتنبؤات متوسطة الأجل (من خلال النمو المتراكم في أسعار المنازل على مدار العام. الأشهر الماضية من العام).

وفقًا لدرجة إضفاء الطابع الرسمي على أساليب التنبؤ المستخدمة في سوق العقارات الروسي ، يمكن تقسيمها إلى تنبؤ خبير ، وتوقع إرشادي ، وتحليل "أساسي" ، ونمذجة إحصائية للانحدار ("التحليل الفني") ، ونمذجة متعددة المتغيرات (بما في ذلك النمذجة والتنبؤ على الشبكات العصبية). في الممارسة العملية ، يتم استخدام طرق مختلفة معًا ، في مجموعة أو بأخرى. ومع ذلك ، من الضروري التمييز بين تنبؤ الخبراء لاتجاهات السوق (الطريقة 1) ، التي يطلق عليها بشكل غير معقول التنبؤ (والتي ، نظرًا للمؤهلات العالية للخبير ، يمكن أن تكون دقيقة تمامًا) ، من التنبؤ السليم منهجيًا والمحسوب (الطرق 2 -5).

تصنيف التنبؤات حسب درجة إضفاء الطابع الرسمي على الأساليب

يظهر في الشكل مثال على استخدام نموذج الانحدار الإحصائي في فبراير 1995 للتنبؤ بديناميات أسعار المساكن في موسكو ، وسانت بطرسبرغ ، وإيكاترينبرج ، وتفير ، وريازان ، وبارناول. استند النموذج إلى فرضية أن الاقتصاد الروسي يمر بمرحلة انتقالية من التنظيم المركزي المخطط له إلى السوق ، وبالتالي فإن الانتظام الرئيسي لديناميكيات الأسعار في سوق الإسكان هو ارتفاعها إلى مستوى يتوافق مع الأسعار في "المدن المماثلة" . وفقًا لذلك ، لوصف انتقال نظام إلكتروني منظم ذاتيًا إلى حالة جديدة ، يكون نموذجًا لوجستيًا "لإقلاع الطائرة" بالشكل

الخامس(T) = A / (1 + exp (B - CT)) ،

أين الخامس- متوسط ​​سعر العرض (المتوسط ​​الشهري) 1 متر مربع. م من المساحة الإجمالية للكائن ؛

تي- الرقم التسلسلي للفترة (شهر) ؛

أ ، بو مع -معاملات ثابتة (معلمات النموذج).

يوضح الشكل أن التنبؤ المحسوب لديناميات الأسعار للفترة 1995-1998 قبل أزمة أغسطس يتوافق بشكل وثيق مع البيانات الفعلية.

تم تطبيق نموذج تنبؤ مماثل عند دراسة المراحل الأولية لسوق معاملات الرهن العقاري مع العقارات في موسكو وتم بناؤه في الربع الثالث من عام 2005 ، فقط ديناميات حجم معاملات الرهن العقاري للشركة كانت مؤشرًا نموذجيًا:

أين ر- العدد الترتيبي للربع.

تنبأ النموذج بشكل صحيح بانتقال ديناميات النمو في حجم معاملات الرهن العقاري إلى الاستقرار ، وتزامنت التوقعات الكمية لخمسة أرباع مع البيانات الفعلية.

في أكتوبر 2000 ، بعد عامين من بداية الأزمة ، للتنبؤ بديناميكيات الأسعار في موسكو للفترة 2001-2002. نموذج جديد من "خروج الطائرة من الغطس" بالشكل

V = B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 *تي+ ب 4) 2)).

حتى منتصف عام 2002 ، أعطى النموذج تنبؤات دقيقة للغاية.

في 2006-2008 ، بناءً على دراسة الدورات طويلة الأجل ومتوسطة الأجل لسوق الإسكان في موسكو والمدن الأخرى ، تم بناؤه على أساس طريقة التوسع غير التوافقي لاتجاه السعر ، النموذج على شكل نظام المعادلات التالي:

ص = ذ 1 + Δy 2 + Δy 3 + Δy 4 + …. + Δy n, (1)

ص 1 = أ 3 × 3 +أ 2 × 2 + أ 1 س + أ 0, (2)

Δ ص 2, (3)

Δ ذ 3 = , (4)

Δy 4 = , (5)

…………………………………… , ( ن)

أين ص- القيمة المتوقعة لمتوسط ​​سعر الوحدة السكنية المعروضة بالدولار للمتر المربع. م ؛

ذ 1 - معادلة الاتجاه الأساسي (التنبؤ طويل المدى) $ / sq. م ؛

Δy 2 – توقعات النمو متوسط ​​سعر الوحدة من المعروض من المساكن بالنسبة إلى الاتجاه الأساسي ، دولار / متر مربع. م ؛

Δy 3 - توقعات النمو متوسط ​​سعر الوحدة من المعروض من المساكن بالنسبة لاتجاه الدرجة الثانية ، دولار / متر مربع. م ؛

Δy 4 - توقعات النمو متوسط ​​سعر الوحدة لتوريد المساكن بالنسبة لاتجاه الترتيب الثالث ، دولار / متر مربع. م ؛

Δy n- توقعات النمو متوسط ​​سعر الوحدة لتوريد المساكن بالنسبة لاتجاه الترتيب قبل الأخير ، دولار / متر مربع. م ؛

أ، ب , ج , د مع المؤشرات - معاملات المعادلات (اتجاهات الطلبات المختلفة) التي تقارب البيانات الفعلية. محسوبة من البيانات الفعلية باستخدام طريقة المربعات الصغرى.

يُظهر تقريب اتجاه السعر لمدة 5-6 سنوات (على سبيل المثال ، بواسطة متعدد الحدود من الدرجة الثانية) أن سوق الإسكان في موسكو ، كما هو الحال في مدن روسيا الأخرى ، في بداية نصف فترة النمو (المزيد على وجه التحديد ، في الربع الأول من الفترة) من دورة "طويلة" من التقلبات ، تحمل المسؤولية عنها مجموعة من مؤشرات الاقتصاد الكلي لبلد ومدينة (منطقة). أطلقنا على هذه المعادلة اسم "الاتجاه الأساسي" واتخذناها كأساس للتنبؤ طويل المدى لديناميكيات الأسعار - النمو بمتوسط ​​معدل سنوي يتراوح بين 20-25٪.

في المستقبل (وفقًا لتقديراتنا لعام 2006 ، خارج 2010-2011) ، عندما يزداد حجم البناء وتوريد الشقق بشكل كبير ، وتبدأ معدلات النمو طويلة الأجل للأسعار في الانخفاض (سينتقل السوق إلى الثانية ربع الفترة) ، من المتوقع حدوث انخفاض في معدلات نمو الأسعار على المدى الطويل ، كما هو موضح تقليديًا في الشكل.

ولكن في سوق العقارات ، هناك عوامل داخلية أخرى تفرض تقلبات أسرع على الاتجاه الأساسي. على سبيل المثال ، المرتبطة بدورة البناء والاستثمار ، مع تطوير البنية التحتية لسوق بناء المساكن ، وسلوك المستهلك للمواطنين ، إلخ.

لم تتحقق هذه التقلبات في سوق الإسكان في تقلبات الأسعار ، ولكن في تقلبات المشتق الأول - معدل نمو الأسعار. أنها تشكل دورات "متوسطة" ، أسرع ، ودورات "قصيرة" ، وحتى أسرع. يمكن توقع مثل هذه الدورات بسهولة باستخدام نمذجة الانحدار أحادية الاتجاه.

يعطي التراكب العكسي ، تكامل التنبؤات ، التنبؤ النهائي لديناميكيات الأسعار - على المدى المتوسط ​​والطويل.

يوضح الرقم أنه حتى سبتمبر 2008 ، تم تحقيق التوقعات الخاصة بموسكو بدقة عالية. من بين 12 مدينة روسية تم حساب توقعات مماثلة لها ، تم الحصول على تقارب جيد لـ 8 مدن وغير مُرضٍ - لاثنتين.

منذ أكتوبر 2008 ، غيرت الأزمة المالية والاقتصادية العالمية اتجاه اتجاه الأسعار طويل الأجل في جميع مدن روسيا ، وتطلبت التوقعات التي تم تنفيذها سابقًا مراجعة.

في سبتمبر 2009 ، تم إجراء دراسة لسوق الإسكان في 10 مدن روسية ، ونتيجة لذلك تم التوصل إلى أن السوق على المدى الطويل يدخل مرحلة تباطؤ النمو وبداية التراجع ، و تم تطوير سيناريو التنبؤ لتطور الوضع.

تم حساب السيناريوهات باستخدام نموذج من أربعة عوامل لاعتماد أسعار المساكن على معايير الاقتصاد الكلي ، والتي تم تحديد قيمها في ديسمبر 2008 ويونيو وديسمبر 2009 و 2010 في خيارات مقبولة مختلفة:

ص = و (× 1 ، × 2 ، × 3 ، × 4),

أين x 1 – سعر برميل النفط.

x 2 – التضخم؛

x 3 – انخفاض قيمة الروبل مقابل الدولار ؛

x 4 – تدفق رأس المال.

تم الحصول على أربعة سيناريوهات لديناميات الأسعار ، ويبدو أن السيناريو رقم 2 (متشائم) هو الأكثر احتمالية.

ولكن بالفعل في ديسمبر 2008 ، تم التوصل إلى أن السيناريو رقم 3 (الأزمة) قيد التنفيذ بالفعل.

يظهر مقارنة التوقعات مع البيانات الفعلية في الشكل التالي.

وبالتالي ، فإن استخدام نماذج الانحدار الرياضية ، القائمة على فرضيات ذات مغزى حول الجوهر الاقتصادي للعمليات التي تجري في سوق الإسكان ، تجعل من الممكن الحصول على تنبؤات دقيقة إلى حد ما متوسطة الأجل. ومع ذلك ، لا يمكنهم التنبؤ بالتغيرات في اتجاهات الأسعار على المدى الطويل والانتقال إلى تطور الأزمة في السوق.

Sternik G.M. ، Sternik S.G. تحليل سوق الإسكان للمهنيين. - م: "اقتصاديات" 2009. - 601 ص.

جوسيف أ. فقاعات أسعار المساكن. - www.urban-planet.org ، 2008.

Sternik G.M. ، Sternik S.G. تصنيف أسواق العقارات بناءً على ميلها لتشكيل فقاعات الأسعار. - مجلة "Property Relations in the Russian Federation" العدد 8 (95) 2009 ، ص. 168-185.

ستيرنيك ج. إم ، كوروبكوفا م. تأثير سوق الإسكان المتسارع على ديناميكيات معاملات الرهن العقاري في موسكو. - مجلة المشروعات القومية مارس 2007.

ستيرنيك ج. سوق الإسكان الروسي في عام 2001. التحليل والتنبؤ. - RGR ، ديسمبر 2001.

Sternik G.M. ، Pechenkina A.V. ما يحدث في سوق الإسكان في موسكو. نهج الاقتصاد الكلي (تقرير في المؤتمر التحليلي للمؤسسة الدولية للتنمية "سوق العقارات: الوضع ، الاتجاهات ، التوقعات" 30.08.2007). - www.realtymarket.ru ، أغسطس 2007.

ستيرنيك ج. الأسعار في سوق الإسكان في المدن الروسية في 1990-2006: تحليل وتوقعات. - مجموعة تحليلية من G.M. Sternik. –Www.realtymarket.ru ، يناير 2007.

ستيرنيك ج. سوق الإسكان في المدن الروسية عام 2008: التوقعات والواقع. - تقرير المؤتمر التحليلي لمنتدى إسكان سانت بطرسبرغ 1.10.08. - www.realtymarket.ru.

ستيرنيك ج. سوق الإسكان في المدن الروسية في ظل ظروف الأزمة. اتجاهات التنمية. - تقرير المؤتمر التحليلي لمنتدى إسكان سانت بطرسبرغ يوم 9.12.08. -

مقدمة 3
1. التسعير في سوق العقارات 5
2. العوامل المؤثرة على قيمة العقار. 7
3. مناهج تثمين العقارات 11
3.1. نهج الدخل للتقييم. 12
3.2 النهج المقارن للتقييم. أربعة عشرة
3.3 نهج مكلف للتقييم العقاري. 16
4. تحديد قيمة قطعة الأرض. 18
الاستنتاج 23
المراجع 24

مقدمة

السعر هو تعبير نقدي عن قيمة المنتج. ومع ذلك ، فإن السعر أكثر قدرة على الحركة من القيمة ، لأنه يعكس شروط تبادل السلع والعرض والطلب ، ودرجة التنظيم الحكومي ، وتوزيع القيمة بين الإنتاج والاستهلاك. وبالتالي ، فإن السعر هو مبلغ المال المدفوع مقابل وحدة من منتج معين معدة للبيع في الخارج.
يعمل كمؤشر اقتصادي لحالة السوق ، ودرجة المخاطرة والمنافسة ، كعامل يعكس تكوين الأرباح والضرائب. بمساعدة السعر ، يتم قياس القوة الشرائية للمال ، وينعكس مستوى معيشة السكان.
كونها أداة اقتصادية مهمة ، تعكس جميع العمليات التي تحدث في مجال الإنتاج والتبادل والتوزيع والاستهلاك ، فإن السعر يحدد إجمالي الدخل والربح والربحية وغيرها من مؤشرات المؤسسات. تعمل الأسعار كرافعة للسيطرة الاقتصادية والمنافسة.
أدى دخول الاتحاد الروسي إلى السوق خلال الفترة الانتقالية إلى زيادة قيمة الأسعار والتسعير في تنمية اقتصاد البلاد. من الواضح أن الأسعار والتسعير يلعبان دورًا رئيسيًا في آلية السوق ، ولكن يجب إدارتها بمهارة ، وتجنب ديناميكيات التسعير والسعر العفوي.
العقارات هي نوع خاص من المنتجات. المنتج الموجود في السوق العقاري هو قطعة أرض تنتمي إليها موارد طبيعية (تربة ، مياه ، موارد معدنية ونباتية) ، وكذلك الأبنية التي توجد عليها والمنشآت.
هناك بعض خصوصيات التسعير في سوق العقارات مقارنة بسوق الأصول المالية. أسعار سوق الأوراق المالية هي نتيجة مباشرة للاتفاقيات الأخيرة مع الأوراق المالية ، وخاصة الشركات. التسعير في سوق العقارات هو نتيجة البيع والمفاوضات الأخيرة بين المشاركين في الصفقة ، وبالتالي فإن التسعير في سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية منه في سوق العقارات ، كما أن تقلبات الأسعار أكثر تواتراً.
الحفاظ على الأموال التي يتم استثمارها. الأرض هي شيء من المستحيل عمليا تخفيض قيمته (إذا لم تأخذ في الاعتبار التدهور المحتمل لصفاتها) ، والمباني والهياكل هي هياكل دائمة ، ولكن ضمان الحفاظ على الأشياء العقارية قد يتطلب جهودًا إضافية (على سبيل المثال ، تأمين).
نظرًا لوجود عدد من الاختلافات عن الأصول المالية ، يمكن اعتبار العقارات جزءًا من المحفظة الاستثمارية الإجمالية ، مما يساعد على تقليل المخاطر الإجمالية ، وكأصل مستقل.
وبالتالي ، فإن شراء وبيع العقارات لا يقتصران على شراء وبيع البضائع ، بل هو حركة رأس المال ، أي القيمة التي تحقق ربحًا. في الوقت نفسه ، يمكن شراء العقارات كسلعة ضرورية للإنتاج أو الاستهلاك الشخصي.

1. التسعير في سوق العقارات

سوق العقارات هو آلية تحافظ وتنظم علاقات شراء وبيع وتأجير العقارات على أساس العرض والطلب.
في الممارسة المحلية الحديثة ، يمكن تمييز الأنواع التالية من أسواق العقارات:
- سوق العقارات السكنية.
- سوق العقارات التجارية أو المربحة التي تجلب الدخل لمالكها (المكاتب ، البيع بالتجزئة ، المباني الصناعية والمخازن) ؛
- سوق قطع الاراضي الذي وفقا للتشريعات ...

يتم تحديد سعر أي غرض عقاري ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن عقارًا ما أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات بشكل عام تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.

تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: المحلية والعالمية. تشمل العوامل المحلية الأسباب المعروفة للاختلاف في أسعار الكائنات المختلفة - وهي الموقع ونوع المبنى وحالة الكائن والملء والبيئة. مع الأخذ في الاعتبار تأثير العوامل المحلية في نظرية وممارسة التقييم يتم التعبير عنها في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأرضي أرخص بنسبة 15 ٪ من سعر الشقة. في المتوسط ​​، فإن تكلفة الشقة التي تحتوي على شرفة تبلغ حوالي 2 ٪ أكثر من نظيرتها ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة. بمعرفة درجة تأثير العوامل المحلية على السعر ، يمكن حل مشاكل تقييم كائن منفصل ، مع معرفة المستوى العام الحالي لأسعار العقارات. ومع ذلك ، فإن مراعاة العوامل المحلية لا تسمح بالتنبؤ بتطور السوق ككل والتنبؤ بنموه أو تراجعه. لحل مشاكل ديناميكيات السوق ، من الضروري الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي ، أولاً وقبل كل شيء ، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي ، ودرجة تطور الأعمال والإنتاج في مدينة معينة ، وحجم الصادرات والاستثمارات ، ومستوى دخل السكان. هذه العوامل هي التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو تقريبًا بنسب متساوية عبر جميع قطاعات السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوغراد ، ولكنها أقل من أسعارها في لندن أو باريس. فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى المحلية والعالمية له خاصية أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من خلال معلمات كائن معين ، ولكنها تعتمد بشكل ضعيف على الوقت. على سبيل المثال ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب في بعض الأحيان أكثر تكلفة من المنازل ذات الألواح المماثلة. لذلك كان ذلك قبل خمس إلى عشر سنوات ، وأكثر من ذلك ، من الواضح أنه سيكون كذلك في المستقبل. بالإضافة إلى السكن في الضواحي ، على الأرجح ، سيكون أرخص مما هو عليه في الوسط ، كما أن السكن بالقرب من المتنزه أغلى منه بالقرب من المنطقة الصناعية. كتقدير تقريبي أول ، يمكن اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا كان دورهم يخضع لتغييرات ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور امتلاك هاتف في شقة بسبب التطور السريع للاتصالات الخلوية ، فإن هذه العملية تستمر لسنوات ويمكن أن تتغير التغييرات الملموسة. يتم ملاحظتها فقط في 5-10 سنوات. على العكس من ذلك ، فإن العوامل العالمية لها خصائص معاكسة. تتغير بشكل أسرع بمرور الوقت ، وتستجيب للتغيرات في البيئة الاقتصادية والسياسية ، ومع ذلك ، فهي مشتركة في جميع الممتلكات. على سبيل المثال ، في بيئة اقتصادية مواتية ، تصبح أي عقار أغلى ثمناً بمقاييس تناسبية تقريبًا ، بينما تتعرض جميع قطاعات السوق في الأزمات لانخفاض مماثل. بالطبع ، نظرًا لأسباب إضافية ، مع الارتفاع العام للسوق ، قد ترتفع أسعار بعض فئات كائنات العقارات بشكل أسرع قليلاً ، والبعض الآخر - أبطأ قليلاً ، ولكن هذه تعديلات أكثر دقة إلى حد ما. تشكل الفلسفة الموصوفة أعلاه أساس منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات" IRN.RU. من السهل تمثيلها في شكل معادلة رمزية بسيطة (صيغ الحساب الحقيقي ، بالطبع ، أكثر تعقيدًا):

Ck (t ، pi) = G (t) + Lk (Pi).

في هذه الصيغة ، Ck (t ، pi) هو سعر كائن عقاري معين من النوع k ، والذي يتكون من G (t) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة لجميع الكائنات ، أي مستقلة عن k و pj و LkCpi ) - مساهمة العوامل المحلية للشيء k ، بغض النظر عن الوقت t. قيم pj هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن. نحن الآن على استعداد للانتقال إلى الفوائد العملية لهذا النهج. أولاً ، يحسن بشكل كبير حل مشاكل التقييم. عادة ، عند تقييم شقة معينة ، يتم استخدام النظائر الموجودة حاليًا في السوق ، على سبيل المثال ، في قواعد بيانات الشهر الماضي ، والتي يكون حجمها محدودًا. إذا كنت بحاجة إلى العثور على نظائرها ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين في مبنى مكون من 17 طابقًا في حي إزمايلوفو ، ليس بعيدًا عن محطة المترو ، وليس في الطابق الأرضي ، فقد لا توجد مثل هذه الشقق في الوقت الحالي على الإطلاق ، أو قد يكون هناك اثنان أو ثلاثة فقط. هذا يعني أن التقدير الناتج سيكون غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تعرض قيم متوسط ​​الأسعار لهذه الفئات الفرعية الضيقة من المساكن (على سبيل المثال ، نوع المنزل - الحي) ، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة ، نظرًا لعدم وجود إحصائيات كافية.

إن طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير تجعل من الممكن حساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات التقييم - بشكل أكثر دقة باستخدام الإحصائيات على مدى سنوات عديدة ، نظرًا لحقيقة أن هذه التعديلات تكاد تكون مستقلة عن الوقت. ومع ذلك ، فإن نظام التصنيف هذا يتطلب حسابات أولية جادة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي على موقع الويب irn.ru ، تم التخطيط لتنظيم خدمة تقييم مجانية للشقق باستخدام آلية الحوسبة الموصوفة أعلاه. سيسمح ذلك للجميع باستخدام التقنية الجديدة واختبارها عمليًا. النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي لا تعتمد على كائن معين وتصف ديناميكيات السوق ككل. يمكن حسابه بمعرفة مستوى السعر الحالي Ct ومجموعة من التعديلات L. تسمى هذه الوظيفة في مصطلحات المركز التحليلي IRN.RU مؤشر القيمة أو المعدل لكل متر مربع. الوظيفة G (t) ليست متوسط ​​السعر ، كما قد يبدو للوهلة الأولى ، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط ​​السعر. هذه الوظيفة هي مؤشر رياضي صحيح لديناميات سوق العقارات ككل ، تمامًا كما تظهر مؤشرات الأسهم ، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية ، الارتفاع أو الانخفاض العام في سوق الأسهم. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات ينخفض ​​أو ينمو في الوقت الحالي ، فإن أسعار الأشياء الفردية تتغير بشكل متزامن - في "حزمة" واحدة * ، ومؤشر القيمة هو مجرد مؤشر لاتجاه هذه "الحزمة".

المنهجية الجديدة لها عدد من المزايا الهامة الأخرى. يرجع الحساب المباشر لمتوسط ​​السعر إلى حساب متوسط ​​قيمة تكلفة العناصر للشهر الحالي (أو الأسبوع) ، ثم الشهر التالي ، وما إلى ذلك. ونتيجة لذلك ، يتم حساب كل قيمة جديدة لمتوسط ​​السعر على أساس قاعدة بيانات الفترة الجديدة وغير مرتبطة بأي شكل من الأشكال بقاعدة الفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزات إحصائية مميزة - مخطط مسنن لمتوسط ​​السعر ، والذي لا يسمح بإجراء أي تنبؤات. لا يعني "صعود" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني على الإطلاق بداية صعود أو هبوط السوق - إنه مجرد ضوضاء إحصائية.

تستخدم منهجية حساب الوظيفة G (t) ، على العكس من ذلك ، قيم L المحسوبة على مجموعة البيانات لجميع السنوات الماضية ، ونتيجة لذلك يتم تحديد القيمة الجديدة لـ G (t) من قبل جميع قيم هذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى رسم بياني أكثر أو أقل سلاسة. ويسمح لك منحنى التكلفة السلس بملاحظة الاتجاهات الصاعدة أو الهابطة الجديدة بسرعة.

الميزة الواضحة للفلسفة الموصوفة هي الاعتماد الضعيف للنتائج على حجم العينة الحالية ، حيث يتم تحديد جميع مؤشرات السوق الحالية ، أولاً وقبل كل شيء ، من خلال البيانات لفترة طويلة الأجل ولا يتم تصحيحها إلا ببيانات جديدة. من المعلمات المميزة لعمل المحللين أن حجم العينة ببساطة يفقد معناه. حجم عينة الطريقة الموصوفة هو جميع الشقق التي تم بيعها أو بيعها - ملايين الخيارات.

من النتائج العملية المهمة لظهور دالة G (t) الصحيحة منطقيًا ارتباط سوق العقارات بمعايير الاقتصاد الكلي الأخرى. كما تعلم ، العقارات ليست سلعة للتبادل. كل الأشياء فريدة ومختلفة عن بعضها البعض. تعتبر الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي تعبر عن ديناميكيات هذا السوق ، نوعًا من "القاسم المشترك" الذي يسمح بمقارنة العقارات مع مجالات النشاط الأخرى. على سبيل المثال ، يمكن النظر إلى الوظيفة G (t) - مؤشر تكلفة السكن - على أنها المعدل لكل متر مربع - وهو نوع من التناظرية لمعدل العملات العالمية - الدولار أو اليورو. وبالتالي ، فإن الأيديولوجية الموصوفة هي خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات ومجالات الاقتصاد الأخرى.

ملامح عمل سوق العقارات. أسعار تخدم سوق العقارات.

طرق تحديد أسعار منتجات البناء. تكوين أسعار مجانية (قابلة للتفاوض).

تحديد معدل الإيجار للمباني والمباني المؤجرة.

1. ملامح عمل سوق العقارات. أسعار تخدم سوق العقارات.

في سوق العقارات ، الأشياء الصناعية ، البناء قيد التنفيذ ، المساكن المباعة ، المباني مؤجرة. هذا السوق جزء لا يتجزأ من الاقتصاد الوطني.

البنية التحتية لسوق العقارات - المناقصات والمزايدات والاستشارات وشركات العقارات والوكالات المتخصصة في تجارة العقارات.

ملامح تشكيل السوق العقاري:

سوق العقارات هو مجموعة من الأسواق الإقليمية والمحلية التي تختلف بشكل كبير عن بعضها البعض من حيث مستويات الأسعار ومستويات المخاطر وكفاءة الاستثمارات العقارية.

العقارات ثابتة ولا يمكن نقلها من مكان إلى آخر ؛ لذلك ، يتم نقل كائن العقار من البائع إلى المشتري عن طريق نقل الحقوق إليه.

شراء وبيع العقارات هو حركة رأس المال ، أي. القيمة التي تدر دخلاً ، منذ شراء المنزل أو الشقة ، إلخ. يمكن بيعها بسعر أعلى.

يتكون سوق العقارات من عدد من القطاعات المعزولة نسبيًا (المباني الصناعية ، المساكن ، المباني غير السكنية ، الأراضي ، إلخ). يتطور كل قسم من هذه القطاعات بشكل مستقل وله إطار تشريعي وتنظيمي خاص به.

بالنسبة للجزء الأكبر ، فإن حجم العقارات هو نتاج صناعة البناء.

يتكون سوق العقارات من مكونين:

السوق الرئيسي- هذا هو الوضع الاقتصادي عندما تدخل العقارات كسلعة إلى السوق لأول مرة. البائعون الرئيسيون هم الدولة التي تمثلها السلطات الجمهورية والمحلية وشركات البناء - موردي العقارات السكنية وغير السكنية ؛

سوق ثانوي،حيث تعمل العقارات كسلعة كانت مستخدمة في السابق وتنتمي إلى مالك معين - فرد أو كيان قانوني.

ميزات تسعير العقارات التي هي نتاج صناعة البناءيتم تحديدها مسبقًا من خلال تفاصيل العملية التكنولوجية في الصناعة والتنظيم الاقتصادي والقانوني لهذا السوق. وتشمل هذه:

مجموعة متنوعة من منتجات البناء (المباني والهياكل للأغراض الصناعية ، ومرافق الرعاية الصحية والتعليمية ، والإسكان ، وما إلى ذلك) ؛

الحجم ، أي الكائنات الفردية تكلف مليارات الروبلات ؛

التوحيد الإقليمي للأشياء - استخدامها في مكان الصنع ؛

إنتاج المنتجات وفقًا لمشروع فردي "تحت الطلب" ؛

اعتماد تكاليف البناء على الظروف الطبيعية والمناخية ؛

مدة طويلة لدورة الإنتاج (من عدة أشهر إلى عدة سنوات).

نظرًا لاستمرار بناء العديد من الأشياء لفترة طويلة ، فبالإضافة إلى تكلفة العقارات ، يتم تحديد الأسعار أيضًا لأنواع معينة من العمل ، والمرحلة ، والعناصر الهيكلية ، إلخ. في هذا الصدد ، يخدم سوق منتجات البناء أنواعًا مختلفة من الأسعار.

أنواع أسعار الأشياء العقارية.

التكلفة التقديرية لأعمال البناء والتركيب ، والتي تتكون من تكلفة إنشاء المباني والهياكل وتركيب المعدات.

التكلفة التقديرية لأعمال التشييد والتركيب ، والتي تشمل تكلفة شراء المعدات والتكاليف الرأسمالية الأخرى.

الأسعار التعاقدية لمنتجات البناء ، والتي يتم الاتفاق عليها بين العميل والمقاول وتستند إلى التكلفة المقدرة لأعمال البناء والتركيب والضرائب والخصومات الإلزامية.

أسعار العطاءات التعاقدية لمنتجات البناء ، والتي يتم تحديدها في سياق المنافسات الجارية (المناقصات).

أسعار التبادل والمزادات التي يتم تشكيلها في المبادلات العقارية أو أثناء المزادات لبيع المشاريع الإنشائية.

أسعار المساكن ، مع مراعاة صفاتها الاستهلاكية ، وكذلك البيوت ، والمرائب ، والبيوت الصيفية.

إيجار المباني السكنية وغير السكنية المؤجرة مع مراعاة القيمة المتبقية للمبنى والراحة وموقعه واستهلاكه ودفعات الأرض.

أسعار محددة لوحدة استهلاكية أو وحدة طاقة مستخدمة في الحسابات والتحليلات التقريبية (تكلفة 1 م 2 من المنطقة السكنية أو القابلة للاستخدام ، و 1 كم من خط نقل الطاقة ، ومقعد واحد في السينما ، وما إلى ذلك).

قسم "اقتصاديات المشاريع"
وتقنيات الأعمال في المجمع الصناعي الزراعي "

مقال
على التسعير

حول الموضوع:
"التسعير في سوق العقارات"

إجراء:
طلاب السنة الرابعة من مجموعتين
كلية الإقتصاد

التحقق:كبار المعلمين

ستافروبول ، 2010
المحتوىص.

مقدمة 3
1. العقارات موضوع تسعير 4

1.1 مفهوم العقارات. سوق العقارات في النظام الاقتصادي 4

1.2 طرق تحديد قيمة العقار .9

مقدمة
في أي هيكل اجتماعي ، تحتل العقارات مكانة خاصة في نظام العلاقات الاجتماعية ، حيث ترتبط حياة وأنشطة الناس في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم بطريقة أو بأخرى. الخصائص الفيزيائية الرئيسية للعقار كسلعة هي: التفرد والأصالة ؛ الثبات. مدة الإنشاء والمتانة.
لذلك ، فإن سوق العقارات يختلف اختلافًا جوهريًا عن الأسواق الأخرى. له خاصيتان على الأقل تميزانه عن الأسواق الأخرى: عدد محدود من السلع التي يمكن أن تلبي احتياجات المشترين ، وبالتالي ، عدد محدود من المشترين المحتملين للبائعين ؛ مستوى أعلى من التكاليف المرتبطة بالبحث عن المنتج المطلوب وظروف الصفقة. لذلك ، سيكون للتسعير في سوق العقارات خصائصه الخاصة. لذلك ، فإن دراسة هذا الموضوع من المقال ذات صلة أثناء تشكيل وتطوير سوق العقارات في روسيا.
الغرض من كتابة مقال هو دراسة إجراءات وطرق التسعير في سوق العقارات وتحليل العقارات في ستافروبول.

1. العقارات كموضوع تسعير

مفهوم العقارات. سوق العقارات في المجال الاقتصادي
النظام
وفقا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، الفن. 130"الأشياء غير المنقولة (العقارات ، العقارات) تشمل قطع الأراضي ، وقطع الأراضي الجوفية ، والمسطحات المائية المعزولة وكل ما له صلة وثيقة بالأرض ، أي الأشياء التي يتعذر نقلها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها ، بما في ذلك الغابات المزارع المعمرة والمباني والهياكل.
المؤسسة ككل كمجمع عقاري ، وطائرات وسفن بحرية خاضعة لتسجيل الدولة ، وسفن الملاحة الداخلية ، وسفن الملاحة النهرية والبحرية ، والأجسام الفضائية ، هي أيضًا مساوية للأشياء غير المنقولة. قد تشمل القوانين التشريعية ممتلكات أخرى كذلك ".
العقارات أصل مالي ، معاملات تتم في سوق العقارات ، أي في أحد قطاعات السوق المالي.
العقارات فئة مالية وهي شكل من أشكال الاستثمار الرأسمالي.
يمكن تمييز مجموعات الأصول المالية التالية كجزء من العقارات:

قطعة أرض
حضن؛
جسم مائي مغلق
الأحياء (منزل ، شقة ، غرفة) ؛
مباني غير سكنية
شركة؛
البناء والهيكل.
قطعة أرض لصندوق الغابة
الطائرات وسفن الملاحة البحرية والبرية والأجسام الفضائية الخاضعة للتسجيل.

رسم بياني 1. منحنيات دورات تطوير سوق العقارات والتنمية الاقتصادية
لا تتطابق منحنيات دورات تطور سوق العقارات وتطور الاقتصاد بمرور الوقت. عادة ما يتم تسجيل التراجع في سوق العقارات قبل أن يبدأ تدهور الاقتصاد بأكمله. إذا نمت ، تظل النسبة كما هي. يتم شرح أساس عمل هذه الآلية على النحو التالي. إن ارتفاع قيمة النقود وانخفاض عرض النقود في القطاع المالي يجبران المستهلكين على التخلي عن الاستثمارات طويلة الأجل في العقارات ، والتي بدورها تحدد مسبقًا انخفاضًا في الطلب في سوق العقارات. لا يمكن أن يتفاعل العرض العقاري بسرعة مع الظروف المتغيرة ، أي وقت معين يتجاوز الطلب. تبعا لذلك ، تنخفض أسعار العقارات ، وعقود البناء ، وما إلى ذلك. وبالتالي ، فإن عواقب هبوط الأسعار من سوق العقارات "تتحرك" إلى الأسواق الأخرى. أخيرًا ، عندما يصل سوق العقارات إلى أدنى نقطة في الدورة ، فإنه "يعيد البناء" - تتغير التكنولوجيا ، ويبدأ البناء في مناطق أخرى ، وما إلى ذلك. في وقت لاحق ، مع زيادة عرض النقود المتداولة وتحت تأثير عوامل أخرى ، يبدأ الطلب على العقارات في الزيادة وينعش السوق تدريجياً. في هذه المرحلة من الدورة ، يعمل سوق العقارات في الواقع كمحرك للنمو الاقتصادي.
وبالتالي ، يمكن وصف سوق العقارات بأنه مؤشر على حالة الاقتصاد: إذا تدهور الوضع في هذا السوق ، فقد ينخفض ​​الاقتصاد بأكمله ؛ إذا تحسن الوضع في سوق العقارات ، فيمكنك توقع انتعاش الاقتصاد بأكمله.
سوق العقارات هو مجال استثمار رأس المال في العقارات ونظام العلاقات الاقتصادية الناشئ عن المعاملات العقارية. تتجلى هذه العلاقات بين المستثمرين عند شراء وبيع العقارات ، والرهون العقارية ، وتأجير الأشياء العقارية في صندوق استئماني ، أو إيجار ، أو إيجار ، وما إلى ذلك.
شراء وبيع الأشياء العقارية ليس فقط شراء وبيع السلع الاستهلاكية ، ولكن حركة رأس المال ، أي الدخل المدرة للقيمة.
لذا فإن شراء قطعة أرض يعني استثمار الأموال في قطعة الأرض هذه ، والتي يمكن بعد ذلك بيعها بسعر أعلى والحصول على دخل من فرق الأسعار ، أو استخدامها للإنتاج الزراعي والحصول على دخل من هذا الإنتاج.
يمكن أيضًا بيع منزل أو شقة سكنية تم شراؤها بعد فترة بسعر أعلى أو تأجيرها للمستأجرين.
سيحقق رأس المال الذي يتم إنفاقه على الاستحواذ على مؤسسة دخلاً للمستثمر نتيجة لتشغيل هذه المؤسسة.
الاستثمار في العقارات هو سلاح موثوق به ضد التضخم. أسعار العقارات في تزايد مستمر ، وهذا سبب صفقات المضاربة العقارية ويساهم في تمركز الأرض في يد المالك ، وسحب قطع الأراضي من التداول الاقتصادي انتظاراً لارتفاع الأسعار.
من مميزات سوق العقارات ما يلي:

يتم تحديد مقدار الطلب على العقارات إلى حد كبير من خلال العوامل الجغرافية (موقع الكائن في المدينة ، المنطقة) والتاريخية (منازل فترات البناء المختلفة) ؛ حالة البنية التحتية في المنطقة الصغيرة للعقار (وجود طرق وصول وطرق ومترو وأنواع أخرى من طرق النقل ، والخدمات التجارية والاستهلاكية ، والحدائق العامة ، وأماكن الترفيه الجماعي الأخرى ، وما إلى ذلك) ؛
الطلب على العقارات غير قابل للاستبدال. وقد أدى هذا الوضع إلى زيادة كبيرة في العرض على الطلب في سوق العقارات.
يجب أن تمر جميع المعاملات في سوق العقارات تقريبًا من خلال تسجيل الدولة.
ترتبط الاستثمارات الرأسمالية في العقارات بثلاثة أنواع من التكاليف:

تكاليف صيانة الممتلكات في حالة وظيفية عادية (للإصلاحات والصيانة وما إلى ذلك) ؛
ضريبة الملكية العقارية السنوية ؛
الضرائب والرسوم على المعاملات العقارية.

1.2 طرق تحديد قيمة العقار
يتم استخدام ثلاث طرق لتحديد قيمة العقارات: التكلفة ، مقارنة المبيعات ، رسملة الدخل.
يمكن عادة تطبيق جميع الطرق الثلاثة. يتيح لك استخدام طريقة أو أكثر تقديم تقدير أكثر واقعية للتكلفة. وبالتالي ، قد لا تكون طريقة التكلفة قابلة للتطبيق عند تقييم العقارات للمباني القديمة التي تحتوي على استهلاك متراكم كبير بسبب الاستهلاك المادي والتقادم الخارجي ، وهو أمر يصعب تقييمه.
لا يمكن تطبيق طريقة مقارنة المبيعات على أنواع عالية التخصص من العقارات في حالة عدم وجود معلومات للمقارنة. نادرًا ما تُستخدم طريقة رسملة الدخل لتقييم أجزاء المنازل التي يشغلها مالكوها ، على الرغم من إمكانية استخدامها مع أدلة السوق. عادة ما تكون رسملة الدخل غير موثوقة في سوق الملكية التجارية أو الصناعية ، حيث يتقدم المالكون بالمزايدة على أسعار المستثمرين. لذلك ، حيثما أمكن ، يطبق المقيمون طريقتين على الأقل. تعمل التقديرات البديلة الناتجة كاختبار مفيد لبعضها البعض.
1. تعتمد طريقة التكلفة على المبدأ: لا يدفع المشتري عادة للممتلكات أكثر من تكلفة الحصول على (بناء) ممتلكات مماثلة ذات جودة مماثلة. لذلك ، فإن تقدير القيمة السوقية للعقار هو مجموع قيمة قطعة الأرض وتكلفة البناء في تاريخ التقييم. يعتمد هذا النهج على فهم أن المشاركين في السوق يربطون بين التكلفة والتكاليف.
تعتبر طريقة التكلفة مفيدة بشكل خاص في تقييم المباني والممتلكات الجديدة التي نادرًا ما يتم بيعها.
يظهر استخدام طريقة التكلفة لتحديد قيمة العقارات في الشكل 2.

يتمثل جوهر طريقة مقارنة المبيعات في تحديد السعر الذي سيدفعه المشتري مقابل العقارات ذات المنفعة المماثلة. في حالة عدم وجود مثل هذه العقارات في السوق ، لا يتم تطبيق طريقة مقارنة المبيعات.
2. تكون طريقة مقارنة المبيعات مفيدة عندما يتم بيع أو عرض عدد من العناصر المماثلة مؤخرًا للبيع في نفس قطاع السوق. باستخدام هذه الطريقة ، يحصل المثمن على انعكاس للقيمة عن طريق مقارنة العقار بممتلكات مماثلة ، تسمى "مبيعات المقارنة". يرى المثمن أن أسعار مبيعات العقارات هي الأكثر قابلية للمقارنة ، ويجب أن تظهر الحد الذي يمكن أن ينخفض ​​فيه انعكاس قيمة العقارات المقيمة. يوضح الشكل 3 استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتحديد قيمة العقارات.

شروط التمويل؛
شروط البيع؛
ظروف (حالة) السوق ؛
تحديد مستوى؛
الخصائص البدنية؛
الخصائص الاقتصادية؛
الاستخدام ؛
مكونات التكلفة غير الصالحة ؛
نقل الحقوق إلى العقارات ؛
حقوق الملكية للعقار.

نسبة الرسملة
أسعار الخصم.

حيث K هي القيمة الحالية (أي القيمة الحالية) ، روبل.
K t - الدخل المتوقع بنهاية العام t ، روبل.
ن - معدل الخصم (معدل العائد أو معدل الفائدة) ، كسور الوحدة.
يتم اشتقاق نسبة الرسملة إما مباشرة من مبيعات العقارات المماثلة كنسبة من الدخل السنوي إلى سعر البيع (الرسملة المباشرة) ، أو يتم حسابها على أساس المعدل المتكرر المتوقع للعائد على رأس المال والشروط المحددة للعائد على الاستثمار (الرسملة بالعائد).
يتم استخدام معدل الخصم لبناء نماذج التدفقات النقدية المخصومة. في نفس الوقت ، يتم جلب الدخل الدوري لكل سنة متوقعة ، وكذلك عائدات المبيعات الافتراضية ، إلى القيمة الحالية.
يتم حساب نموذج التدفق النقدي المخصوم وفقًا للصيغة:

تتطلب طريقة رسملة الدخل إجراء أبحاث سوقية مكثفة تستند إلى تحليل العرض والطلب الذي يوفر معلومات عن اتجاهات توقعات السوق.
تعتمد طبيعة استخدام طرق تقييم العقارات على مشكلة التقييم واختيار الأساليب وموثوقية التقديرات التي تم الحصول عليها. في جميع الطرق الثلاثة ، يتحقق المقيم من ثلاثة تقديرات منفصلة. تؤخذ الموثوقية النسبية وإمكانية تطبيق كل طريقة في الاعتبار عند الجمع بين مقاييس التكلفة.

تحليل سوق العقارات السكنية للفترة 2008-2009