وباستبدال البيانات الحقيقية عن تكلفة المتر المربع من الشقق في مدينة نوفوسيبيرسك في كل ربع من عام 2006، يمكن ملاحظة أن هذه القيمة تقع ضمن حدود فترات الثقة التي تم إنشاؤها باستخدام النموذج. وفقا للخبراء، فإن النموذج الناتج يصف بشكل كاف الوضع الحالي في سوق العقارات. وتتوافق توقعات النمو في تكاليف الإسكان بحلول نهاية عام 2006 بالنسبة لأنواع معينة من الشقق مع البيانات الحقيقية، حيث أن نمو السوق المتوقع من قبل الخبراء هو 20-30٪. يواجه المثمن باستمرار مشكلة التنبؤ بتكلفة الشقق، وهذه المشكلة حادة بشكل خاص عند إجراء التقييمات لأغراض الإقراض. تعتمد صحة القرار على خبرة ومؤهلات المتخصص، وكذلك على جودة البيانات المجمعة في سوق الكائن الذي يتم تقييمه.
بعد الربط، يتم إرسال مجموعات الأسعار مرة أخرى إلى Gosstroy لمزيد من الموافقة. في الوقت الحالي، لم تكتمل بعد عملية تطوير إطار تنظيمي جديد.
يعد إجراء التقييم العقاري بناءً على الإطار التنظيمي الجديد مهمة معقدة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب معرفة ومهارات خاصة. لكي يدخل الإطار التنظيمي الجديد في ممارسة التقييم، من الضروري القيام بمجموعة من الأعمال لتطوير البرمجيات وأنظمة الحوسبة المتكيفة لحل المشكلات التطبيقية للتثمين العقاري.
في الآونة الأخيرة، بدأت المراكز الإقليمية لتسعير البناء في العمل بنشاط، وظهرت شركات متخصصة في تقديم خدمات المعلومات، على سبيل المثال، مركز NPF لتكنولوجيا المعلومات في البناء.
عند استخدام هذه المنشورات، من الضروري أن نتذكر أن معظم حساباتها تعتمد على الإطار التنظيمي لأوقات الاقتصاد المخطط، مفهرسًا بمعاملات أسعار معينة، وبالتالي، قد تحتوي نتائج التقييم النهائية على خطأ كبير للأسباب المذكورة أعلاه. عند استخدام مؤشرات معينة، من الضروري دراسة المتطلبات الأساسية لحسابها بعناية.
تم مؤخرًا نشر الدليل الإقليمي لتكاليف البناء (RCC-2006) وتم الإعلان عنه باعتباره الأول في البلاد الذي يتوقعه المثمنون. يحتوي على مؤشرات التكلفة حسب نوع أعمال البناء ومؤشرات التكلفة الإجمالية (UCI) و"معلومات لتقييم حجم الاستثمار المطلوب في النسخة السريعة".
في الواقع، يشير التعريف الأخير إلى التكلفة المقدرة لنظائرها من المباني والهياكل الحديثة.
على وجه الخصوص، يتزايد باستمرار الطلب على التقييم من أجل عكس الأصول في البيانات المالية وفقًا لمعايير المحاسبة الدولية أو مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا في الولايات المتحدة أو معايير المحاسبة الروسية؛ وتقييم قيمة الأصول غير الملموسة لتحديد مدى فعالية استراتيجيات التسويق والعلامة التجارية؛ التقييم لغرض إتمام معاملات الشراء والبيع وتأجير الأصول وعمليات الدمج والاستحواذ وغيرها من المعاملات لنقل حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى؛ التقييم لأغراض التأمين، أو إصدار أسهم إضافية أو إعادة شراء الأسهم أثناء خصخصة الشركات المملوكة للدولة؛ التقييم لغرض الإقراض المضمون بالملكية، وما إلى ذلك. وفقًا لنتائج دراسة أجرتها وكالة التصنيف Expert RA، كانت الخدمات الأكثر شعبية خلال العام ونصف العام الماضيين هي خدمات التقييم للعقارات والأعمال بشكل عام.
وكالة التعليم الفيدرالية جامعة موسكو الحكومية للخدمات الكلية: معهد الاقتصاد الإقليمي والإدارة البلدية القسم: مشروع دورة إدارة الدولة والبلديات. الموضوع: تحسين أساليب التقييم العقاري.
التخصص: إدارة العقارات البلدية. تم إكماله من قبل طالب من المجموعة GRDS 3-2 Shevchuk M.V. تم قبوله من قبل المعلم Dubovik M.V.
وبالتالي، ينبغي أن تصبح مجموعات RCC الأساس الأساسي لتقييم العقارات. ومع ذلك، هناك أيضًا عيوب كبيرة في هذه المجموعات.
السبب الرئيسي هو أنها لا توفر البيانات الأولية والافتراضات الأساسية للقيم التي تم الحصول عليها لتكلفة نظائرها. وبالتالي، ليس من الواضح تمامًا ما هو تكوين المعدات الذي تم أخذه بعين الاعتبار في الأرقام النهائية، وما الذي تم تضمينه في التكاليف الأخرى للمطور، وما إلى ذلك.
يمكن أن يؤدي العمل المشترك للمقدرين والمحللين والمثمنين في اتجاه تحسين نظام RSS إلى إنشاء قاعدة معلومات ضرورية جدًا للمثمنين العقاريين. الاتجاه الرئيسي لتطوير أنشطة التقييم هو تقييم القيمة السوقية للعقارات.
يصبح هذا ممكنًا نظرًا لحقيقة أنه يتم تجميع قاعدة بيانات في بلدنا حول القيمة السوقية الفعلية للعقارات.
حالات أخرى للتطبيق: - تحليل جدوى البناء الجديد، - تحديد الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض، - التجديد، - التفاوض على التكلفة النهائية، - المباني المؤسسية والأغراض الخاصة، - أغراض التأمين. — طريقة مقارنة السوق: تقييم القيمة السوقية للعقار بناءً على بيانات المعاملات الأخيرة مع أشياء مماثلة. من المفترض أن المستثمر أو المشتري العقلاني لن يدفع مقابل عقار معين أكثر من تكلفة شراء عقار آخر مماثل له نفس المنفعة. - طريقة الدخل: يتم تحديد قيمة العقار من خلال حجم ونوعية ومدة فترة استلام الفوائد التي من المتوقع أن يجلبها هذا الكائن في المستقبل.
انتباه
المنشأ · الأشياء الطبيعية (الطبيعية) · الأشياء الصناعية (المباني).2. الغرض · الأراضي الفارغة (للتنمية أو لأغراض أخرى) · المجمعات الطبيعية (الودائع) لاستغلالها · مباني للسكن. للمكاتب. للتجارة والخدمات مدفوعة الأجر. للصناعة. · أخرى.3.
المقياس · مساحات الأراضي · قطع الأراضي الفردية · مجمعات المباني والمنشآت · مبنى سكني متعدد الشقق · مبنى سكني من شقة واحدة (قصر، كوخ) · قسم (مدخل). · طابق في قسم. · شقة. · غرفة. · الكوخ الصيفي .· مجمع المباني الإدارية.· المبنى.· المباني أو أجزاء المباني (الأقسام، الطوابق).4. جاهزة للاستخدام · الأشياء الجاهزة. · تتطلب إعادة بناء أو إصلاحات كبيرة. · تتطلب استكمال البناء. 1.2 منهجية تقييم العقارات السكنية.
وبالتالي، يتم أخذ بنود التكلفة التالية بعين الاعتبار في مجموعات UPVS: · التكاليف المباشرة. · التكاليف العامة؛ · المدخرات المخططة (الربح)؛ · مصاريف الموقع العامة لتخصيص وتطوير موقع البناء. · تكلفة التصميم وأعمال المسح. · التكاليف المرتبطة بتنفيذ العمل في فصل الشتاء. · تكاليف الأجور الإضافية. · تكلفة الحفاظ على إدارة مؤسسة قائمة؛ · الخسائر الناجمة عن تصفية المباني والمنشآت المؤقتة. · تكاليف نقل العمال لمسافة تزيد عن 3 كم. في غياب وسائل النقل العام. · مصاريف صرف مكافآت للموظفين بسبب طبيعة العمل المتنقلة. يستخدم المثمنون ذوو الخبرة تطوراتهم الخاصة في حساباتهم بناءً على تعديلات نظائرها أو تقديرات موسعة.
في أعمال P. G. Grabovoy، S. P. Korostelev "تقييم الممتلكات، الجزء الأول.
وأكدت المؤشرات الإحصائية لهذا النموذج أهمية النتائج التي تم الحصول عليها. وبالتالي، فإن النموذج الناتج يعكس بشكل جيد للغاية اعتماد متوسط تكلفة الشقق على معاييرها في سوق الإسكان في مدينة نوفوسيبيرسك (دون مراعاة الخيارات المتطرفة).
تم وضع النماذج المعروضة موضع التنفيذ في الوكالات العقارية في مدينة نوفوسيبيرسك "زيلفوند" و"أمير - عقارات"، والتي لديها موظفين بدوام كامل يقومون بتقييم تكلفة الشقق المعروضة للبيع، فضلا عن العمل كضمان في اتفاقيات الإقراض. وتجدر الإشارة إلى أن الخبراء أعربوا عن تقديرهم الكبير لفعالية استخدامها. المشكلة الثانية المهمة التي يواجهها المثمنون هي التنبؤ بقيمة الشقة في المستقبل.
مقترحات لتحسين أساليب تقييم العقارات الاستنتاج قائمة الأدبيات والمصادر المستخدمة ملحق مقدمة من بين عناصر اقتصاد السوق، تحتل العقارات مكانًا خاصًا، والتي تعمل كوسيلة للإنتاج (الأرض، الإدارية، الصناعية، المستودعات، المباني والمباني التجارية وغيرها، بالإضافة إلى الهياكل الأخرى) وعنصر أو كائن استهلاكي (قطع الأراضي، المباني السكنية، الأكواخ، الشقق، الكراجات). العقارات هي أساس الوجود الشخصي للمواطنين وهي بمثابة أساس للنشاط الاقتصادي وتطوير المؤسسات والمنظمات بجميع أشكال الملكية.
في روسيا، هناك تكوين وتطوير نشط لسوق العقارات ويشارك عدد متزايد من المواطنين والشركات والمنظمات في المعاملات العقارية.
الأكاديمية الروسية للخدمة العامة
تحت رئاسة الاتحاد الروسي
المؤسسة التعليمية الحكومية الفيدرالية للتعليم المهني العالي
"الأكاديمية الشمالية الغربية للخدمة العامة"
في كالوغا
التمويل والائتمان
عمل التخرج
كالوغا
مقدمة
الفصل الأول. الأسس النظرية لتقييم القيمة السوقية للعقارات
1.1 تقييم العقارات: المفاهيم والمبادئ الأساسية للتقييم
1.2 طرق وأساليب تقييم قيمة العقارات
1.3 مشاكل تقييم الممتلكات
الفصل الثاني. تحديد القيمة السوقية للعقار
2.1 وصف موضوع التقييم
2.2 تحديد القيمة السوقية للعقارات ضمن منهج التكلفة
2.3 تحديد القيمة السوقية للعقارات في إطار نهج السوق
2.4 تحديد القيمة السوقية للعقارات في إطار نهج الدخل
3.1 تحديد القيمة النهائية للقيمة السوقية لكائن التقييم
خاتمة
فهرس
يتطلب انتقال بلدنا إلى اقتصاد السوق التطوير المتعمق لعدد من المجالات الجديدة للعلوم والممارسة، ولا سيما التقييم العقاري.
سوق العقارات هو أحد قطاعات اقتصاد السوق الوطني، وهو عبارة عن مجموعة من الأشياء العقارية، والكيانات الاقتصادية العاملة في السوق، وعمليات عمل السوق، أي. عمليات إنتاج (إنشاء) واستهلاك (استخدام) وتبادل العقارات وإدارة السوق، والآليات التي تضمن عمل السوق (البنية التحتية والبيئة القانونية للسوق).
يشمل سوق العقارات الآن الشقق والغرف السكنية ومباني المكاتب والمباني والمباني الصناعية والتجارية والبيوت والبيوت الريفية والمنازل الريفية مع قطع الأراضي. وينبغي أن تؤخذ في الاعتبار الخصائص الإقليمية لسوق العقارات.
في الإنتاج والممارسة الاقتصادية للكيانات الاقتصادية، تنشأ العديد من الحالات عندما يصبح من الضروري تقييم القيمة السوقية لممتلكات المؤسسة. لا تكتمل معاملة واحدة تتضمن شراء وبيع الممتلكات، أو الإقراض المضمون، أو التأمين، أو حل المنازعات على الملكية، أو الضرائب، وما إلى ذلك دون تقييم القيمة.
يعد تحديد القيمة السوقية للعقارات عملية معقدة وفريدة من نوعها، حيث يكاد يكون من المستحيل العثور على عقارين متطابقين تمامًا. حتى عندما يتم بناء المباني وفقًا لنفس التصميم القياسي، ولكنها تقع على قطع أرض مختلفة، فقد تختلف تكلفتها بشكل كبير.
ترجع أهمية موضوع الأطروحة إلى حقيقة أن هناك حاجة متزايدة اليوم لإجراء تقييم مختص وموضوعي لقيمة العقارات، ولم يتم تشكيل مؤسسة تقييم الممتلكات بشكل كامل بعد، ولا توجد معلومات قاعدة التقييم، والتدريب المهني للمثمنين في روسيا لم يصل بعد إلى المستوى العالمي.
الغرض من العمل هو تحديد القيمة السوقية للعقار وتبرير طرق زيادتها.
لتحقيق هذا الهدف، من الضروري حل المهام التالية:
1. استكشاف الأساس النظري لتقييم القيمة السوقية للعقارات.
2. وصف موضوع التقييم وبيئته؛
3. تبرير القيمة السوقية لموضوع التقييم بناءً على ثلاثة أساليب مقبولة بشكل عام؛
الهدف من الدراسة هو إجراء تحديد القيمة السوقية للعقار.
موضوع الدراسة هو مبررات القيمة السوقية للعقار ووضع توصيات لزيادتها.
من الناحية الهيكلية، يتكون العمل من مقدمة وثلاثة فصول وخاتمة وقائمة المراجع. يناقش الفصل الأول الأسس النظرية للتثمين العقاري، والفصل الثاني حساب القيمة السوقية للعقار، أما الفصل الثالث فيقوم بتنسيق نتائج التقييم ويحدد طرق زيادة القيمة السوقية للعقار.
الأساس النظري والمنهجي للبحث هو الطريقة الجدلية للمعرفة، وكذلك أعمال العلماء والأدب الدوري ومواد الإنترنت حول المشكلة قيد الدراسة. بالإضافة إلى ذلك، تم استخدام الأساليب التالية: الإحصائية الاقتصادية، والتحليلية، والحسابية البناءة، وكذلك طريقة المقارنة.
يتم إنشاء وبيع واكتساب السلع المختلفة (الأشياء والأشياء والممتلكات) لتلبية احتياجات معينة للدولة والكيانات القانونية والأفراد، وكذلك للحصول على فوائد من ملكيتها واستخدامها. وتعتمد قيمته، وبالتالي تكلفته، على قدرة عقار معين على تلبية الاحتياجات الحالية وعلى الفوائد التي ستجلبها ملكية هذا العقار في المستقبل.
جميع العمليات والمعاملات مع العقارات تتطلب معرفة قيمة العقار. في ظروف السوق، تعتمد قيمة العقارات على العوامل والاتجاهات والتغيرات في الاقتصاد والمجتمع ككل. تنشأ الحاجة إلى التثمين العقاري في الحالات التالية:
§ معاملات الشراء والبيع أو الإيجار.
§ تحويل الشركات إلى شركات وإعادة توزيع حصص الملكية؛
§ جذب مساهمين جدد وإصدار أسهم إضافية.
§ التقييم المساحي للأغراض الضريبية للعقارات: المباني والأراضي؛
§ التأمين على العقارات.
§ الإقراض المضمون بالعقارات.
§ مساهمة العقارات كمساهمة في رأس المال المصرح به للمؤسسات والمنظمات؛
§ تطوير المشاريع الاستثمارية وجذب المستثمرين.
§ تصفية العقارات.
§ تنفيذ حقوق الميراث، وحكم المحكمة، وحل النزاعات على الملكية؛
§ العمليات الأخرى المتعلقة بتنفيذ حقوق الملكية العقارية.
تشمل الأشياء غير المنقولة (العقارات، العقارات) قطع الأراضي، وقطع الأرض الجوفية، والمسطحات المائية المعزولة، وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي الأشياء التي يستحيل حركتها دون ضرر غير متناسب للغرض منها، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة المباني والهياكل. تشمل الممتلكات غير المنقولة أيضًا الطائرات والسفن البحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية الخاضعة لتسجيل الدولة. ويجوز للقانون أن يصنف الممتلكات الأخرى على أنها أموال غير منقولة.
في تقييم العقارات، تعتبر الأرض ذات قيمة، بينما تساهم التحسينات في القيمة.
العقارات في تداول مدني حر وهي موضوع معاملات مختلفة، مما يخلق الحاجة إلى تقييم قيمتها، أي. في تحديد المعادل النقدي لمختلف أنواع العقارات في وقت محدد.
في اقتصاد اليوم، هناك العديد من أنواع القيمة المختلفة. فهي ضرورية بسبب الاحتياجات والوظائف المختلفة. ويشمل ذلك أنواعًا مثل القيمة المقترضة، وقيمة التأمين، والقيمة السوقية المعقولة، والقيمة الدفترية، وقيمة الإيجار، وقيمة التصفية، وقيمة الاستثمار وغيرها الكثير. ومع ذلك، بشكل عام، يمكن تقسيم القيمة إلى فئتين: القيمة في التبادل والقيمة في الاستخدام.
القيمة في التبادل هي السعر الذي سيسود في سوق حرة ومفتوحة وتنافسية على أساس التوازن الذي تحدده عوامل العرض والطلب. وتسمى أحيانًا القيمة الموضوعية لأنها تحددها عوامل اقتصادية حقيقية.
القيمة الاستخدامية هي قيمة الملكية لمستخدم معين أو مجموعة من المستخدمين، أي. قيمة العقارات المستخدمة كجزء من مؤسسة تشغيلية (على سبيل المثال، العقارات المستخدمة من قبل المصنع).
من بين جميع أنواع القيمة، تعد القيمة السوقية هي الأكثر انتشارًا - وهي النوع الرئيسي من القيمة في ظروف السوق. عند تحديد القيمة السوقية، نفترض أن السوق كان موجودا في الماضي (العقارات قد بيعت بالفعل)، موجود في الحاضر (العقار خلق للبيع) وسيوجد في المستقبل، إذ لا الماضي ولا الحاضر للسوق يتناقض مع هذا.
بناءً على ما سبق، يمكننا أن نستنتج: ليس السوق نفسه فقط، ولكن أيضًا الأدوات التي يشكلها السوق، وأهمها التكلفة، لها طبيعة ثلاثية المكونات. ومن هذه المواقف يمكننا القول أن التكلفة:
في الواقع التكلفة، أي. السعر الأكثر احتمالا في سوق معينة؛
السوق حقًا، نظرًا لأن مساحة القيم السوقية، التي تشمل تكلفة شيء معين، تتشكل حصريًا تحت تأثير عوامل السوق الحرة والمفتوحة والتنافسية؛
إنه موضوعي حقًا، لأنه يعكس آراء جميع المشاركين الرئيسيين في السوق من الشركة المصنعة (البائع) والمشتري والمستثمر، وبالتالي استنفاد المصالح السوقية للأطراف.
يمكن استخلاص القيمة من الماضي بوضع أنفسنا مكان المشتري، ومن الحاضر بوضع أنفسنا في مكان البناء، ومن المستقبل إذا وضعنا أنفسنا مكان المستثمر. وهذا يؤدي إلى ثلاثة أساليب رئيسية لتقييم العقارات: نهج السوق والتكلفة والدخل.
وتتمثل المهمة الرئيسية في تحديد القيمة في التنبؤ بكمية ونوعية ومدة الفوائد المستقبلية من امتلاك العقار الذي يتم تقييمه وإعادة حساب هذه الفوائد إلى القيمة الحالية. يتم تحليل الممتلكات على أساس مبادئ التقييم.
وتنقسم مبادئ التقييم إلى أربع مجموعات:
1) المبادئ المبنية على تصورات المستخدم (مبادئ المنفعة والاستبدال والتوقع)؛
2) المبادئ الناشئة عن عملية استغلال العقارات (مبادئ المساهمة، والإنتاجية المتبقية، والإنتاجية الحدية، والتوازن، والحجم الاقتصادي، والتقسيم الاقتصادي).
3) المبادئ التي تحددها بيئة السوق (مبادئ البديل والتقلب والاعتماد والعرض والطلب والمنافسة والامتثال)؛
4) مبدأ الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية هو المبدأ الأساسي للتقييم. يجمع هذا المبدأ بين جميع المبادئ الأخرى وهو أساس أي تقييم عقاري.
أحد المتطلبات الأساسية لتقييم العقارات هو مراعاة خصوصيات عمل سوق العقارات، نظرًا لأن حالة سوق العقارات لها تأثير كبير على تدفقات الدخل ومستويات المخاطر وسعر البيع المحتمل للعقار العقاري. في نقطة معينة في المستقبل، أي. على البيانات الأساسية المستخدمة في التقييم باستخدام أساليب مدخل الدخل.
في تقييم العقارات، هناك ثلاثة أساليب مقبولة عمومًا لتحديد القيمة: التكلفة والسوق والدخل. كل نهج له أساليبه وتقنياته وإجراءاته المعمول بها. تم الكشف عن التشابه المفاهيمي في الأساليب المتبعة لتقييم كائنات الملكية المختلفة. في الوقت نفسه، يحدد نوع الكائن الذي يتم تقييمه ميزات أساليب محددة ناشئة عن مشاكل تقييم محددة متأصلة، كقاعدة عامة، في هذا النوع من الممتلكات فقط.
نهج فعال من حيث التكلفة
يعتمد نهج التكلفة لتقييم العقارات على مقارنة تكاليف إنشاء كائن عقاري مع تكلفة الأشياء المقدرة أو المماثلة. يعتمد النهج على دراسة قدرات المستثمر في شراء العقارات ويعتمد على مبدأ الاستبدال الذي ينص على أن المشتري، مع ممارسة الحيطة الواجبة، لن يدفع مقابل العقار أكثر من تكلفة الحصول على قطعة أرض البناء المناسبة وبناء كائن له نفس الغرض والجودة في الفترة المتوقعة دون تأخيرات كبيرة.
المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم في هذا النهج:
1. حساب تكلفة اقتناء أو استئجار الأراضي المجانية والمتاحة على المدى الطويل لغرض الاستخدام الأمثل لها؛
2. تقدير تكلفة استبدال المبنى المثمن. يعتمد حساب تكلفة الاستبدال على حساب تكاليف إعادة إنشاء الكائن المعني، بناءً على الأسعار الحالية وظروف التصنيع للأشياء المماثلة في تاريخ معين.
3. تحديد مقدار التآكل المادي والوظيفي والخارجي للممتلكات؛
4. تقدير حجم الربح التجاري (ربح المستثمر).
5. حساب القيمة النهائية للشيء المثمن عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للتآكل ثم زيادة القيمة الناتجة بمقدار تكلفة قطعة الأرض.
يعد نهج التكلفة هو الأكثر ملاءمة عند تقييم الأشياء التي تم تشغيلها مؤخرًا، فهو يؤدي إلى النتائج الأكثر إقناعًا في حالة التكلفة المبررة بشكل كافٍ لقطعة الأرض وعدم وجود تآكل متراكم كبير في التحسينات. يعتبر نهج التكلفة مشروعا عند تقدير تكلفة الأشياء المخططة، والأشياء ذات الأغراض الخاصة والممتلكات الأخرى، والتي نادرا ما يتم إبرام المعاملات الخاصة بها في السوق، ويمكن استخدامها في التقييم لأغراض التأمين. يتيح هذا النهج عند تقييم الأشياء الخاضعة لإعادة الإعمار تحديد ما إذا كان سيتم تعويض تكاليف البناء بزيادة في دخل التشغيل أو عائدات بيع العقارات. إن استخدام نهج التكلفة في هذه الحالة يتجنب مخاطر الاستثمار الرأسمالي الزائد.
كما يتم استخدام نهج التكلفة لأغراض فرض الضرائب على ممتلكات الكيانات القانونية والأفراد، عند الاستيلاء على العقارات، لتحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لقطعة أرض.
تحديد قيمة قطعة الأرض
وفقا للفن. 35 من القانون المدني للاتحاد الروسي، عندما يتم نقل ملكية مبنى أو هيكل أو هيكل يقع على قطعة أرض مملوكة لشخص آخر إلى شخص آخر، فإنه يكتسب الحق في استخدام الجزء المقابل من قطعة الأرض التي يشغلها المبنى، الهيكل والهيكل والضروري لاستخدامها بنفس الشروط وبنفس المبلغ مثل المالك السابق.
من بين جميع طرق تقييم الأراضي، تعد طريقة تحليل المبيعات المقارنة ذات أهمية حاسمة.
يتم احتساب تكلفة استبدال بناء العقار قيد التقييم بالأسعار الجارية باعتباره جديدًا (دون الأخذ في الاعتبار الاستهلاك المتراكم) وفيما يتعلق بتاريخ التقييم. أساس تحديد تكلفة الاستبدال هو حساب التكاليف المرتبطة ببناء المنشأة وتسليمها للعميل. اعتمادا على ترتيب حساب هذه التكاليف في تكلفة البناء، فمن المعتاد التمييز بين التكاليف المباشرة وغير المباشرة.
ترتبط التكاليف المباشرة ارتباطًا مباشرًا بالبناء (تكلفة المواد، وأجور عمال البناء، وتكلفة آلات وآليات البناء، وما إلى ذلك). التكاليف غير المباشرة هي تكاليف لا تتعلق مباشرة بالبناء (رسوم تصميم وتقدير المنظمات، وتكلفة الاستثمارات في الأراضي، وتكاليف التسويق والتأمين والإعلان، وما إلى ذلك). تعكس أرباح المطور تكاليف إدارة وتنظيم البناء والإشراف العام ومخاطر الأعمال المرتبطة بالتطوير. يتم تحديد ربح رجل الأعمال كجزء من الربح الناتج عن بيع الشيء. بغض النظر عن مقدار الفائدة والأساس المقابل (مكون قيمة العقار)، فإن مقدار الربح التجاري يظل ثابتًا.
المصدر الرئيسي للبيانات المقارنة حول تكلفة العقارات هو عقود البناء لبناء هياكل مماثلة لتلك التي يتم تقييمها. بالإضافة إلى ذلك، يحتفظ مثمنو التصميم عادةً بقواعد بياناتهم الخاصة بالأسعار الحالية للمنازل المصنعة ومباني المكاتب والشقق والفنادق ومباني البيع بالتجزئة والمباني الصناعية. يوجد حاليًا في روسيا نظام للمعايير ومستويات الأسعار التي تحددها مؤشرات الأسعار المقابلة.
تحت تأثير العوامل الطبيعية والوظيفية المختلفة، تفقد الأشياء المبنية خصائص أدائها ويتم تدميرها. بالإضافة إلى ذلك، تتأثر القيمة السوقية لأي شيء بالتأثيرات الاقتصادية الخارجية من البيئة المباشرة والتغيرات في بيئة السوق. وفي الوقت نفسه، يتم التمييز بين التآكل الجسدي (فقدان الصفات التشغيلية)، والشيخوخة الوظيفية (فقدان التوافق التكنولوجي والقيمة بسبب التقدم العلمي والتكنولوجي)، والتآكل الخارجي أو الاقتصادي (التغيرات في جاذبية المنتجات). كائن من حيث التغيرات في البيئة الخارجية والوضع الاقتصادي في المنطقة). معًا، تشكل هذه الأنواع من التآكل تآكلًا متراكمًا، والذي سيشكل الفرق بين تكلفة استبدال الكائن وتكلفة إعادة إنتاج (استبدال) الكائن ذي القيمة.
المصدر الأكثر اكتمالا وموثوقية للمعلومات حول الحالة الفنية للمبنى أو الهيكل هو المواد المأخوذة من المسح الطبيعي. يجب أن يكون الشرط الأول لإجراء مثل هذه المسوحات هو التحديد الدقيق للغرض الوظيفي للكائن الذي يتم تقييمه: الاستخدام للغرض المقصود منه أو مع تغيير في المعلمات التكنولوجية والوظيفية. في هذه الحالة، من الضروري عرض حدود التغيرات في الأحمال والتأثيرات على الهياكل الحاملة للمباني.
الشرط الثاني لإجراء البحث هو الحصول على معلومات كاملة حول المعلمات الطبيعية والمناخية والعوامل المحددة التي تؤثر على المنطقة التي يقع فيها الجسم وتغيراتها في عملية الأنشطة التي من صنع الإنسان.
نهج السوق
من المتطلبات الأساسية لتطبيق أساليب نهج السوق توافر المعلومات عن المعاملات مع كائنات عقارية مماثلة (قابلة للمقارنة في الغرض والحجم والموقع) والتي حدثت في ظل ظروف مماثلة (وقت المعاملة وشروط تمويل المعاملة) .
يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ أساسية لتقييم العقارات: العرض والطلب، والإحلال والمساهمة. واستنادًا إلى مبادئ التقييم العقاري هذه، يستخدم النهج القائم على السوق مجموعة من الأساليب الكمية والنوعية لعزل المقارنات وقياس التعديلات على بيانات السوق للعقارات القابلة للمقارنة لوضع نموذج لقيمة العقار الذي يتم تقييمه.
المبدأ الرئيسي في نهج السوق لتقييم العقارات هو مبدأ الاستبدال، الذي ينص على أن المشتري المحتمل لن يدفع ثمناً للعقار يتجاوز تكلفة الحصول على عقار مماثل، من وجهة نظره.
ترتبط الصعوبات الرئيسية في تطبيق أساليب نهج السوق بغموض سوق العقارات الروسي. وفي معظم الحالات، تكون الأسعار الفعلية للمعاملات العقارية غير معروفة. في هذا الصدد، عند إجراء التقييم، غالبا ما يتم استخدام أسعار العروض للأشياء المعروضة للبيع.
تحدد طريقة مقارنة المبيعات القيمة السوقية للعقار بناءً على تحليل المبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة المشابهة في الحجم والاستخدام للعقار المعني. تفترض طريقة تحديد القيمة هذه أن السوق سيحدد سعرًا للعقار الذي يتم تقييمه بنفس الطريقة المتبعة مع العقارات التنافسية المماثلة. ومن أجل تطبيق أسلوب مقارنة المبيعات، يستخدم الخبراء عددًا من مبادئ التقييم، بما في ذلك مبدأ الاستبدال.
ويتكون تطبيق أسلوب مقارنة المبيعات من تنفيذ الخطوات التالية بشكل متسلسل:
1. إجراء أبحاث تفصيلية للسوق من أجل الحصول على معلومات موثوقة حول جميع العوامل ذات الصلة بالأشياء ذات المنفعة المماثلة؛
2. تحديد وحدات المقارنة المناسبة وإجراء التحليل المقارن لكل وحدة.
3. مقارنة الأشياء محل التقييم مع أشياء مختارة للمقارنة من أجل تعديل أسعار بيعها أو استبعادها من قائمة الأشياء التي يتم مقارنتها.
4. جلب عدد من المؤشرات المعدلة لقيمة الأشياء المماثلة للقيمة السوقية للعقار الذي يتم تقييمه.
يمكن استخدام المكاتب العقارية والمصادر الحكومية وقواعد البيانات الخاصة والمنشورات وما إلى ذلك كمصادر للمعلومات حول المعاملات العقارية في السوق.
بعد اختيار وحدة المقارنة، من الضروري تحديد المؤشرات أو عناصر المقارنة الرئيسية، والتي يمكنك من خلالها نمذجة قيمة الكائن من خلال التعديلات اللازمة على أسعار الشراء والبيع للعقارات المماثلة.
في ممارسة التقييم، عند تحديد قيمة العقارات، يتم تحديد العناصر الرئيسية التالية للمقارنة: الحقوق المنقولة في العقارات، وشروط التسويات المالية عند شراء العقارات، وشروط البيع (نقاء المعاملة)، ووقت البيع، الغرض الوظيفي للكائن والموقع وسهولة الوصول إلى الطرق ومساحة الكائن والحالة الفنية ومستوى تشطيب المبنى.
هذه الطريقة هي الأكثر فعالية للأشياء المباعة بانتظام.
يتم استخدام الأساليب الكمية والنوعية لتحديد عناصر قياس التعديلات.
تشمل الأساليب الكمية ما يلي:
· تحليل المبيعات المقترنة (مقارنة عمليتي بيع مختلفتين لتحديد التعديل لعنصر مقارنة واحد)؛
· التحليل الإحصائي (تعتمد الطريقة على استخدام الإحصائيات الرياضية لإجراء تحليل الارتباط والانحدار).
· تحليل السوق الثانوية (تحدد هذه الطريقة مقدار التعديلات بناءً على بيانات لا تتعلق بشكل مباشر بموضوع التقييم أو موضوع المقارنة) وغيرها.
تشمل الأساليب النوعية ما يلي:
· تحليل التصنيف (المقارن) (الطريقة مشابهة لتحليل المبيعات المزدوجة، باستثناء أن التعديلات لا يتم التعبير عنها بالنسب المئوية أو المبالغ النقدية، ولكن في فئات المنطق الغامض)؛
· تحليل التوزيع (يتم توزيع المبيعات المقارنة بالترتيب التنازلي حسب الكفاية، ثم يتم تحديد مكان كائن التقييم في سلسلة المبيعات المقارنة).
منهجية الدخل
إن تحديد القيمة السوقية للعقارات باستخدام طريقة الدخل يعتمد على مبدأ التوقع. وفقًا لهذا المبدأ، يقوم المستثمر النموذجي، أي مشتري العقار، بشرائه تحسبًا لتلقي دخل مستقبلي من الاستخدام. وبالنظر إلى أن هناك علاقة مباشرة بين حجم الاستثمار والفوائد الناجمة عن الاستخدام التجاري للكائن الاستثماري، فإن قيمة العقار تعرف بأنها قيمة حقوق الحصول على الدخل الذي تدره، وبعبارة أخرى، قيمة العقار. يتم تعريف قيمة الكائن العقاري على أنها القيمة الحالية للدخل المستقبلي الناتج عن موضوع التقييم.
وميزة نهج الدخل مقارنة بنهج التكلفة والسوق هو أنه يعكس بشكل أوثق فكرة المستثمر عن العقارات كمصدر للدخل، أي أن جودة العقارات هذه تؤخذ بعين الاعتبار كعامل التسعير الرئيسي . والعيب الرئيسي لنهج الدخل هو أنه، على عكس النهجين الآخرين، يعتمد على بيانات التنبؤ.
المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم في هذا النهج:
1. وضع توقعات للدخل المستقبلي من تأجير المساحات المقدرة لفترة الملكية، وبناءً على البيانات التي تم الحصول عليها تحديد إجمالي الدخل المحتمل (PVI)، والذي يتم حسابه وفقًا للصيغة 1.1:
PVD = S * كا، (1.1)
S - مساحة للإيجار، متر مربع؛
Sa – معدل الإيجار لكل 1 متر مربع.
2. التحديد، بناءً على تحليل السوق، للخسائر الناجمة عن قلة استخدام المساحة وفي تحصيل الإيجار وحساب إجمالي الدخل الفعلي (DVI). كقاعدة عامة، لا تتاح للمالك على المدى الطويل الفرصة لتأجير 100٪ من مساحة المبنى باستمرار. تحدث خسائر الإيجار بسبب نقص إشغال العقار وعدم دفع الإيجار من قبل المستأجرين عديمي الضمير. تتميز درجة شغور العقار المدر للدخل بمعامل نقص الاستخدام، والذي يتم تحديده بنسبة مقدار المساحة غير المؤجرة إلى مقدار المساحة الإجمالية الخاضعة للإيجار.
يتم حساب إجمالي الدخل الفعلي (DVI) وفقًا للصيغة 1.2:
DVD = PVD * Kz * Ks، (1.2)
DVD الدخل الإجمالي الفعلي؛
PVD الدخل الإجمالي المحتمل.
عامل استغلال المساحة Kz؛
نسبة تحصيل الدفعات Kc
تجدر الإشارة إلى أنه من الضروري إضافة دخل آخر تم الحصول عليه من تشغيل المنشأة بالإضافة إلى مدفوعات الإيجار (على سبيل المثال، لاستخدام الخدمات الإضافية - مواقف السيارات، وما إلى ذلك) إلى قرص DVD المحسوب بالطريقة المذكورة أعلاه. .
3. حساب تكاليف تشغيل العقار قيد التقييم، والذي يعتمد على تحليل التكاليف الفعلية لصيانته و/أو التكاليف النموذجية في سوق معينة. يمكن أن تكون النفقات ثابتة بشكل مشروط (ضريبة الأملاك، أقساط التأمين، مدفوعات الأراضي)، ومتغيرة بشكل مشروط (المرافق، والإصلاحات الروتينية، وأجور موظفي الصيانة، وما إلى ذلك)، وتكاليف الاستبدال (تكاليف الاستبدال الدوري للمكونات الهيكلية البالية). عناصر).
وبالتالي، يتم طرح تكاليف التشغيل المقدرة من DV، والرقم الناتج هو صافي دخل التشغيل (NOI).
4. إعادة حساب صافي دخل التشغيل إلى القيمة الحالية للكائن.
طريقة الرسملة المباشرة هي طريقة لتحديد القيمة السوقية لكائن مدر للدخل، بناءً على التحويل المباشر للدخل الأكثر شيوعًا للسنة الأولى إلى قيمة عن طريق قسمته على معامل الرسملة الذي تم الحصول عليه بناءً على تحليل بيانات السوق على نسبة صافي الدخل إلى قيمة الأصول المماثلة للشيء المقيم والتي تم الحصول عليها بطريقة استخراج السوق. هذه النسخة الغربية الكلاسيكية من طريقة الرسملة المباشرة، والتي يتم فيها استخراج معامل الرسملة من معاملات السوق، من المستحيل عمليا تطبيقها في الظروف الروسية بسبب الصعوبات التي تواجه جمع المعلومات (في أغلب الأحيان، تكون شروط وأسعار المعاملات معلومات سرية ). وبناء على ذلك، من الضروري عمليا استخدام الأساليب الجبرية لبناء نسبة الرسملة، والتي تنص على تقييم منفصل لمعدل العائد على رأس المال ومعدل العائد.
تجدر الإشارة إلى أن طريقة الرسملة المباشرة تنطبق على تقييم الأصول القائمة التي لا تتطلب استثمارات رأسمالية كبيرة في الإصلاحات أو إعادة البناء في تاريخ التقييم.
ترتبط الصعوبات بعدد من المشاكل التي تنشأ عند تقييم الممتلكات (المناهج والأساليب) أو عدم صحة أو عدم تناسق القوانين واللوائح في هذا المجال. دعونا ننظر إلى هذه الأسئلة بمزيد من التفصيل.
المشكلة الأولى من حيث الحساب، وليس من حيث الغرض، هي اختيار الرسملة ومعدلات الخصم.
1. تكلفة القرض (تكلفة رأس المال) – للمؤسسات التي ليس لديها سلوك مستقل (لا يوجد سوق للأوراق المالية).
2. متوسط التكلفة الحدية للتمويل الخاص – للمؤسسات التي يتم تداول أسهمها في السوق.
3. على أساس متوسط ربحية الإنتاج للشركة أو الصناعة الخاصة بها.
4. متوسط التكاليف الحدية الحدية للمشاريع قيد الدراسة (للاستثمار).
5. معايير سداد القروض.
6. معايير التخطيط.
7. سعر الفائدة على القروض (مفهوم اقتصادي سياسي يرتبط بالدخل القومي (NI) والناتج القومي المحلي (GNP)).
8. ربحية الاستثمار البديل (مثلاً حساب وديعة في أحد البنوك).
9. الحد الأدنى للعائد الخالي من المخاطر من وجهة نظر المستثمر.
سعر الفائدة الحقيقي قصير الأجل، والذي يُعرف بأنه الفرق بين عائد سندات الخزانة ومؤشر أسعار المستهلك.
إن تعدد الطرق العملية لاختيار المعدل بنفس الأساس النظري يدل على أن طرق ومعايير اختياره غير مرضية. إن تحديد سعر الغرفة يقع خارج نظرية الإدارة المالية - في مجال علم النفس (فن وليس علم).
ومن أجل إجراء تقييم من قبل متخصصين مختلفين، يجب أن تعتمد قيمة سعر الفائدة المركبة بموجب القانون وأن تنعكس في المنهجية، كما كانت في وقته، وفقا للمعامل القياسي لكفاءة الاستثمارات الرأسمالية (الاستثمارات - كما هي). قل الآن). في البداية، كان معيار الكفاءة مختلفًا لكل صناعة، ثم تم اعتماد معيار واحد لجميع الصناعات. وينبغي التأكيد على أن معامل الكفاءة المعياري لعب نفس الدور (تحمل نفس العبء) مثل معدل الرسملة (معدل الكفاءة، معدل المقارنة، معدل توظيف الاستثمار).
وتتعلق المشكلة الثانية بالتقديرات النقطية لقيم الممتلكات. الوضع هو أن عشرة خبراء يعملون بشكل مستقل عن بعضهم البعض سيقدمون عشرة تقديرات مختلفة لقيمة نفس العقار (الممتلكات). ويرجع ذلك إلى إجراء الحساب واختيار المعاملات القياسية. الوضع يذكرنا بتصنيع جزء. على نفس الآلة، سيتم تصنيع أجزاء مختلفة بواسطة نفس العامل وفقًا لنفس الرسم. وهناك أسباب كثيرة لذلك، ولا يمكن استبعاد معظمها من حيث المبدأ. ولذلك، تم اعتماد نظام التفاوتات في أبعاد الأجزاء في الإنتاج. إذا كانت أبعاد الجزء المصنع ضمن التسامح فهو يعتبر مناسبا. تعد انحرافات وتشتت البيانات الأولية المستخدمة في العمليات الحسابية في جميع الأساليب والطرق، كنسبة مئوية من المتوسط، أكثر أهمية من التفاوتات في أبعاد الأجزاء.
إن المخرج من هذا الموقف (حل هذه المشكلة) هو استبدال التقدير النقطي لقيمة الخاصية بفاصل زمني واحد - من ناحية، ويجب إجراء الحساب العددي باستخدام الطرق الاحتمالية. يتضمن مفهوم التقدير في الرياضيات إجراء عملية حسابية تقريبية، في أغلب الأحيان على مستوى ترتيب الأعداد. على سبيل المثال، عند إجراء الحساب على قاعدة الشريحة، كان من الضروري تحديد عدد الأرقام في جزء صحيح من الرقم.
وتتعلق مشكلة أخرى باختيار عوامل الترجيح عند التوفيق بين حسابات قيمة الممتلكات التي يتم إجراؤها باستخدام الأساليب الثلاثة. يقبل كل مؤلف (خبير، مثمن) معاملات الترجيح (معاملات الأهمية لطريقة الحساب) حسب تقديره الخاص، ويمكن أن يكون الفرق بين التقديرات كبيرًا. أحد السبل للخروج من هذا الوضع هو اعتماد معامل الترجيح الذي يتم توزيعه بالتساوي على نطاق معين لكل طريقة (نهج) تقييم.
تنشأ المشكلة التالية أثناء التقييم المقارن (السوقي) لقيمة العقار، عندما يكون من الضروري إدخال عوامل التصحيح لإحضار الكائن المقدر ونظائره في السوق إلى شكل قابل للمقارنة. هناك أيضًا تعسف كبير هنا. وينطبق هذا بشكل خاص على معاملات التصحيح عند مقارنة المواقع الإقليمية للممتلكات التي يتم تقييمها وعدد من المواقع الأخرى.
واحدة من أصعب المشاكل هي موثوقية المعلومات. ينطبق هذا على كل من معلومات السوق حول سعر الطلب والبيع للقيمة المقدرة للعقار، والمعلومات المتعلقة بالمعايير عند حساب القيمة باستخدام الطريقة القياسية في نهج التكلفة. في السابق، كانت معاهد التصميم والتكنولوجيا في جميع قطاعات الاقتصاد الوطني تمتلك هذه المعلومات. هذه المعلومات إما مفقودة أو قديمة.
للقضاء على معظم المشاكل التي تنشأ في عملية تقييم قيمة الممتلكات، ينبغي إجراء جميع الحسابات على أساس فترات الاحتمالية. ونتيجة للحساب، سيتم عرض قيمة العقار في شكل توزيع مقطوع. وينبغي التوصية بتقدير التكلفة المتوسطة باعتباره سعر العرض للتكلفة. في هذه الحالة، تكون فرص البائع والمشتري هي نفسها: احتمال شراء المشتري بأقل من السعر المعروض يساوي احتمال بيع البائع أعلى من السعر المعروض.
في هذه الحالة، يكون لدى كل من البائع والمشتري معلومات كاملة حول أسعار البيع والشراء المحتملة واحتمال حدوثها. اعتمادًا على مدى إلحاح الصفقة المقترحة، يمكن للأطراف المقابلة اتخاذ قرارات مستنيرة: أن ينتظر المشتري ويبحث عن كائن استحواذ آخر، إذا كان الوقت هو الجوهر؛ بالنسبة للبائع - تخفيض سعر الطلب إذا كان هناك إلحاح في الصفقة.
هناك العديد من هذه الخيارات التي تظهر في السوق. بالنسبة للبائع والمشتري، قد يكون إلحاح البيع والشراء مختلفا.
في عام 2001، اعتمدت حكومة الاتحاد الروسي القرار رقم 519 بتاريخ 6 يوليو، الذي كلف وزارة علاقات الملكية في الاتحاد الروسي بمسؤولية "تطوير واعتماد التوصيات المنهجية لأنشطة التقييم". يجب أن يتم ذلك فيما يتعلق بأشياء التقييم المختلفة، وأنواع قيمة موضوع التقييم، وإجراء التقييم، وكذلك فحص تقارير التقييم. يتم تنفيذ العمل بالاتفاق مع السلطات التنفيذية الفيدرالية التي تنظم مجال النشاط ذي الصلة.
ومع ذلك، فإن الوزارة غير قادرة على تطوير منهجية لجميع الممتلكات العقارية (لجميع المناسبات)، ناهيك عن تطوير المواد التنظيمية.
ولذلك، على المستوى الإقليمي، اعتمادا على سوق العقارات الحالي، على أساس منهجية الصناعة العامة، تطوير أساليب إقليمية لمجموعات من الكائنات المتجانسة مع إنشاء الإطار التنظيمي اللازم. ومن ثم تأتي مهمة تنسيق وإقرار الأساليب المحلية على مستوى إدارة المنطقة أو المدينة أو المنطقة.
ينبغي تنظيم إجراءات التنسيق والموافقة على المواد المنهجية الإقليمية فيما يتعلق بمختلف الممتلكات العقارية من قبل وزارة علاقات الملكية في الاتحاد الروسي.
سيساعد ذلك في تقييم جميع أنواع القيم لأنواع مختلفة من الممتلكات بشكل أكثر منطقية، مما سيؤدي إلى القضاء على حالات سوء الفهم المختلفة، ويؤدي إلى مقارنة نتائج الحساب من قبل مختلف المثمنين وشركات التقييم، ويقلل من الدلالة شبه الجنائية في مجال أنشطة التقييم .
يوجد حاليًا طلب مستقر إلى حد ما على العقارات الجديدة في شكل مباني منفصلة، تتراوح أسعارها بين 330 دولارًا و3250 دولارًا للمتر المربع. بشكل عام، يتراوح العرض من 400 دولار للمتر المربع إلى 4500 دولار للمتر المربع. وفي الوقت نفسه، هناك اتجاه ملحوظ نحو زيادة طفيفة في الحد الأعلى لسعر الطرح.
ويفسر ذلك حقيقة أنه حتى وقت قريب أصبح الطلب المعسر مبررا ماليا.
ومن ناحية أخرى، فإن المباني المكتبية المرموقة ومساحات البيع بالتجزئة قد "وجدت" الآن أصحابها الدائمين نسبيًا. وبناء على ذلك، فإن أسعار المباني، على الرغم من أنها أقل شهرة، ولكنها لا تزال مخصصة للبيع، آخذة في الارتفاع. بالإضافة إلى ذلك، فإن التقلبات في أسعار العرض ليست مبررة دائمًا من وجهة نظر المنطق الاقتصادي.
العقار مملوك لشركة Aris LLC ويقع في منطقة لينينسكي في كالوغا.
ويتضمن المرفق مبنى إداري من الطوب مكون من ثلاثة طوابق مع مطعم بمساحة إجمالية قدرها 1,375.8 متر مربع.
يقع المرفق على أحد أطول الطرق السريعة في المدينة، وهو قريب نسبيًا من المركز التجاري والإداري في كالوغا. إمكانية الوصول إلى وسائل النقل جيدة.
وصف قطعة الأرض
شكل المؤامرةمستطيلي؛
مساحة الأرض 556.0 م2
حالة التربةتعتمد أساسات المبنى على التربة الرملية.
تضاريس المنطقة: تضاريس المنطقة هادئة.
توفير البنية التحتية:
ترتبط الاتصالات التالية بالمبنى السكني:
· إمدادات المياه؛
· الصرف الصحي.
· مزود الطاقة؛
· إمدادات الحرارة.
· تركيب الهاتف
قيود الاستخدام المحتملة وحقوق الارتفاق
الاستخدام المسموح به.تظهر ممارسة العمل في سوق العقارات أن تغيير الغرض الوظيفي للعقار لا يمكن تحقيقه إلا بالاتفاق مع الإدارة المحلية، وهو ما يؤكده مالك العقار الذي يتم تقييمه.
حقوق الارتفاق.من المفترض أن الموقع يخضع لحقوق الارتفاق النموذجية، مثل حقوق الطريق والمرافق، ولكن من المفترض ألا يتعارض أي حق ارتفاق حالي مع الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للموقع. لا يشتمل الموقع على المعالم الأثرية والأشياء الطبيعية الفريدة ودعامات خطوط الكهرباء ولافتات البوابة وما إلى ذلك، وبالتالي لا توجد قيود خاصة على بناء المباني المكتبية والسكنية.
وصف المبنى
يتكون المبنى من 3 طوابق وتم تشييده وفقًا لمعايير البناء الحديثة.
الجدول 1
العناصر الهيكلية للمبنى
| العنصر الهيكلي | صفة مميزة | الحالة الفنية |
| أسس | شريط خرساني | ممتاز |
|
والديكور الخارجي الخاص بهم |
الطوب الرملي الجيري الطوب التشطيب الأحمر، t = 0.5 |
ممتاز |
| أقسام | قالب طوب | ممتاز |
|
طوابق: العلية. انترفلور؛ فوق الطابق السفلي |
خرسانة مسلحة خرسانة مسلحة خرسانة مسلحة |
ممتاز |
| سَطح | مجموع | ممتاز |
| طوابق | الباركيه والبلاط والمشمع | ممتاز |
|
خشبي |
خشبية حديثة | ممتاز |
| الديكور الداخلي | يوروكلاس | ممتاز |
|
التمديدات الصحية والكهربائية: التدفئة · أنابيب المياه · الصرف الصحي · الإضاءة الكهربائية · هاتف · تنفس |
مركزي من غرفة المرجل استنزاف في المجاري المدينة الأسلاك المخفية طبيعي |
ممتاز |
| أعمال أخرى | منطقة عمياء | ممتاز |
في هذه الحالة، تم اختيار مبنى إداري من الطوب مكون من ثلاثة طوابق ككائن تناظري وفقًا لـSat. يو بي في اس رقم 33، الجدول. 4 (مؤشرات موسعة لتكلفة استبدال تشييد المباني السكنية والعامة والمجتمعية ومباني خدمة المستهلك. م: 1972) الجدول 52 باعتباره الأكثر ملاءمة من حيث خصائص التصميم لموضوع التقييم.
الجدول 2
تحليل مقارن للكائن الذي يتم تقييمه والكائن التناظري
(تحديد معامل التشابه)
| العناصر الهيكلية | كائن التناظرية | موضوع التقييم | درجة التشابه (معامل التشابه) | الثقل النوعي، العناصر % | |||
| كائن تناظري | موضوع التقييم | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. الأسس | كتل خرسانية مسلحة | كتل خرسانية مسلحة | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. الجدران والفواصل | قالب طوب | قالب طوب | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3 طوابق | خرسانة مسلحة | خرسانة مسلحة | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. الأرضيات | أسمنت | أسمنت | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. الفتحات | خشبية بسيطة | خشبية بسيطة | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. الديكور الداخلي | بسيط | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. التمديدات الصحية والكهربائية |
· تدفئة مركزية · أنابيب المياه · الصرف الصحي · تنفس · كهرباء/إنارة |
· تدفئة مركزية · أنابيب المياه · الصرف الصحي · تنفس · كهرباء/إنارة |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. السقف | لفة على ألواح خرسانية مسلحة | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. السلالم والمداخل | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. عمل بسيط | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| المجموع: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| معامل التصحيح | 0,86 | ||||||
تحديد تكلفة الاستبدال الكاملة لكائن التقييم.
بيانات الإدخال الأساسية:
· مجموعة رأس المال – I.؛
· حجم البناء: Vstr. = 4444 م3؛
· المساحة الإجمالية: S=1.375.8 م2؛
· مصادر البيانات المعيارية: SB UPVS رقم 4، جدول 52
صيغة الحساب الأساسية:
PVS = US1969 × Vstr. × I69-84 × I84-12/20/2007 × Kn، (3.1)
حيث PVS هي تكلفة الاستبدال الإجمالية للكائن، فرك.
تكلفة البناء في الولايات المتحدة لعام 1969 لكل وحدة من حجم البناء بأسعار عام 1969؛ US1969=24.9 ص/م3
صفحة V حجم البناء، متر مكعب م؛
مؤشر I69-84 لتحويل التكاليف من أسعار 1969 إلى أسعار 1984؛ للمباني السكنية والتجارية في المتوسط - 2.21؛
I84-12/20/2007 - مؤشر تحويل التكلفة من أسعار 1984 إلى الأسعار في تاريخ التقييم (20/12/2007) حسب المعلومات. قعد. بشأن التسعير والتسويات للعمل المنجز في البناء، كالوغا: ديسمبر 2007؛
K84-12/20/2007 = 61.07
عامل تصحيح Кn للفرق بين كائن التناظرية للتقييم. كن = 0.86
حساب تكلفة الاستبدال الكاملة للكائن:
PVA = 24.9 × 4444 × 2.21 × 61.07 × 0.86 = 12843755.88 فرك.
تقييم البلى (الضعف) للكائن
استنادًا إلى العمر الفعلي المتوقع للكائن (مجموعة رأس المال الأول)، فإن البلى المادي (انخفاض القيمة) اعتبارًا من تاريخ التقييم سيكون 5٪، أي. 642187.80 روبل روسي
نظرًا لأن المبنى جديد، فلا يوجد أي تآكل وظيفي (معنوي).
لم يتم تحديد الاستهلاك الاقتصادي (الخارجي): المباني من هذا النوع وهذه الحالة مطلوبة حاليًا في السوق، ولا يوجد سبب لافتراض أن هذا الوضع سيتغير بأي شكل كبير في المستقبل القريب.
تحديد ربح رجل الأعمال
ربح رجل الأعمال هو مستوى الدخل المحدد في السوق والذي يتوقع رجل الأعمال الحصول عليه كعلاوة مقابل استخدام رأس ماله المستثمر في البناء.
يمكن تحديد ربح رائد الأعمال (Ppr) من نسبة دخل رواد الأعمال Dpr وتكلفة البناء (خط S/b) مع مراعاة فترة البناء (Tstr.) باستخدام الصيغة:
وفقًا لمنظمات البناء في كالوغا، فإن تكلفة بناء 1 متر مربع. م مباني المكاتب الفردية للبناء التقليدي يبلغ متوسطها 10500 روبل. مع مراعاة التشطيب. يزيد التشطيب التقليدي للمباني من تكلفة البناء بنسبة 9-12٪. تزيد التشطيبات الفاخرة من تكلفة الوظائف الفردية بمقدار 1.38 مرة (Marshall & Swift Reference). فترة البناء حاليا عادة لا تتجاوز 2 سنة. تتراوح تكلفة الاستثمار في كالوغا في مساحات البيع بالتجزئة الواقعة داخل الجزء المركزي من المدينة بين 1200÷3500 دولار أمريكي للمتر المربع. م لحساباتنا سنقبل قيمة 1200 دولار أمريكي، أو 30936 روبل. وفي ظل هذه الظروف يكون ربح صاحب المشروع:
= 0.937 أي 97.3%.
الجدول 3
حساب القيمة النهائية لقيمة كائن التقييم
وبالتالي، فإن القيمة السوقية للعقار الذي تم الحصول عليه باستخدام نهج التكلفة هي 25982918.15 روبل، أو تقريب 25982918 روبل. (خمسة وعشرون مليوناً وتسعمائة واثنان وثمانون ألفاً وتسعمائة وثمانية عشر روبلاً) باستثناء ضريبة القيمة المضافة.
الجدول 4
خصائص كائنات المقارنة
| خصائص كائنات المقارنة | موضوع التقييم | الكائن رقم 1 | الكائن رقم 2 | الكائن رقم 3 | الكائن رقم 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| عنوان الكائن | كالوغا ش. سوفوروفا، 29 |
كالوغا، شارع تيليفيزنايا، 2 أ |
كالوغا، شارع. موسكوفسكايا، 237 |
كالوغا، شارع. ازاروفسكايا، 26 |
كالوغا، خروستالنايا، |
||||
| عام من البناء | 2002 | 1995، إعادة الإعمار 1998 | 2003 | 1971، إعادة الإعمار 2002 | 1988 | ||||
| المساحة الإجمالية (متر مربع) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| الغرض الرئيسي في الوضع الحالي | مباني المكاتب والمقاهي والمناطق الترفيهية | غرف المكاتب | مباني المكاتب، مناطق الترفيه | مباني المكاتب والمعارض | غرف المكاتب | ||||
| الموعد المبدئي | نفس | مبنى إداري | مبنى إداري | قاعدة بيانات الكتب | المبنى الإداري والإنتاجي | ||||
| الهياكل الضميمة الخارجية | قالب طوب | قالب طوب | قالب طوب | لوحة من الطوب مع إدراج كتلة الرغوة | ألواح خرسانية مسلحة | ||||
| موقع | فوق المتوسط | متوسط | متوسط | تحت المتوسط | تحت المتوسط | ||||
| قطعة أرض |
122971 م2 (مباني أخرى متاحة) |
تحت المبنى | تحت المبنى + منطقة المنحدر | ||||||
| إنهاء الجودة | فئة "ه" | فئة "يو" | فئة فاخرة | فئة فاخرة | فئة "ه" | ||||
| جودة مواقف السيارات والمركبات | على طول الشارع، خاص منظمة، بطول 20 مترا؛ ملعب في الفناء | وقوف السيارات على طول الشارع (20 م)؛ مواقف داخلية | مواقف منظمة (منطقة خاصة) | على طول الشارع، خاص منظمة بطول 20 مترًا ؛ مواقف داخلية | مواقف داخلية محدودة | ||||
| فترة المبيعات | –– | ديسمبر 2007 | أغسطس 2007 | فبراير 2007 | أكتوبر 2006 | ||||
| عدد الطوابق | 3 طوابق | 2 طوابق | 3 طوابق | 2 طوابق | 3 طوابق | ||||
| السعر 1 قدم مربع م من المساحة الإجمالية، فرك. فرك. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
تحديد (تبرير) التعديلات
1. التعديل لظروف السوق (تاريخ البيع)
وفي هذه الحالة فإن الطريقة الصحيحة هي استخدام طريقة البيع المقترنة. يتضمن تحديد الأشياء التي تختلف فقط في وقت البيع وتحديد مقدار التعديلات. لم نجد مثل هذه الأشياء، ولذلك تم تحديد مقدار التعديلات بناءً على بيانات معدلات التضخم الشهرية للفترات التي تهمنا باستخدام الصيغة:
حيث Mi هو متوسط معدل التضخم الشهري، كينفل. = 1.0072
صيغة الحساب: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072
100×كتسرمينفل 100
الجدول 5
2. الموقع.
تم تقييم موقع الكائنات المقارنة بناءً على تقييم الخبراء على المقياس: "ممتاز"، "ممتاز"، "جيد"، "فوق المتوسط"، "متوسط"، "أقل من المتوسط"، "مرضي"، "سيئ"، "سيئ جدا". وبذلك يتكون المقياس من 8 درجات. وكان كل تدرج يساوي 10٪.
الجدول 6
| موضوع التقييم | الكائن رقم 1 | الكائن رقم 2 | الكائن رقم 3 | الكائن رقم 4 | |
| موقع | فوق المتوسط | متوسط | متوسط | تحت المتوسط | تحت المتوسط |
| مقدار التعديلات،٪ | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. التكيف مع الاختلاف الجسدي.
والفرق الوحيد المهم بين كائنات المقارنة وكائن التقييم هو مادة الهياكل المرفقة في كائن المقارنة رقم 3 - الألواح الخرسانية المسلحة، بينما في كائن التقييم وكائنات المقارنة الأخرى تم استخدام الطوب لهذه الأغراض. نحن نقدر هذا الفارق بـ 6%
4. تعديل حالة الكائن
إن الحالة التي يوجد فيها المبيع لها تأثير مباشر على سعره. أسهل طريقة لمراعاة الفرق في عامل "الحالة" هي تعديل سعر البيع حسب تكلفة الإصلاحات التي يجب تنفيذها بحيث يصبح موضوع المقارنة متوافقًا مع حالة الكائن الذي يتم تقييمه.
وفي هذه الحالة، تم تقييم حالة الكائن من قبل خبراء بالدرجات التالية: "ممتاز"، "جيد"، "فوق المتوسط"، "متوسط"، "أقل من المتوسط"، "مرضي"، "سيء"، سيء جدًا ” مع سعر التدرج الواحد – 6%.
الجدول 7
5. تعديل جودة التشطيب
عند تقييم جودة التشطيب، تم أخذ ستة مستويات من الجودة بعين الاعتبار:
· أعلى مستويات الجودة – فئة فاخرة.
· زيادة الجودة - فئة "U"؛
· الجودة المتوسطة - الفئة "ج"؛
· جودة مرضية – فئة “E” (اقتصادية)
· جودة منخفضة المستوى - "N"؛
· سيء جدًا - "O".
سعر التخرج 5%
الجدول 8
6. تعديل مساحة الكائن.
في حالتنا، لدينا مساحة تتراوح من 297.3 م2 إلى 3806.0 م2. وفقًا لبحثنا، تؤدي زيادة المساحة بمقدار 1 م2 إلى انخفاض سعر 1 م2 بمقدار:
(Sob.av.Sob.ots) × ك، (3.3)
حيث: Sob.av. مساحة كائن المقارنة؛
منطقة Sob.ots لكائن التقييم؛
المعامل التجريبي K، K = 0.00533
صيغة الحساب:
الجدول 9
7. التكيف مع توافر الأراضي.
وجود قطعة أرض يعتبر ميزة لأنها من إمكانيات العقار. تظهر الأبحاث أنه في معظم الحالات، يتم تقييم وجود أو عدم وجود قطعة أرض للمباني المكتبية من قبل السوق في حدود 5٪ من قيمة العقار (بالإضافة إلى موقف السيارات).
8. التعديل حسب عدد الطوابق.
في حالتنا، نعتبر الأشياء التي يتراوح عدد طوابقها من 2 إلى 5. تظهر الأبحاث أن أكثر من 3 طوابق لا تعتبر ميزة. الوضع الحالي في سوق المساحات المكتبية يجعل المستثمرين والمستأجرين يفضلون استخدام المباني المكونة من 2 إلى 3 طوابق كمساحات مكتبية. من وجهة نظر القيمة السوقية (القيمة التبادلية)، وليس قيمة الاستثمار (قيد الاستخدام)، فإن تكلفة المتر المربع الواحد من المباني المكونة من أكثر من 3 طوابق أقل من تكلفة المتر المربع الواحد. مباني مكونة من 2÷3 طوابق. حتى 5÷6 طوابق، يكون تخفيض التكلفة هذا في حدود 3÷5%. بالنسبة للمباني المكونة من 9 11 طابقًا، تبلغ هذه القيمة 12÷15%.
9. تعديل مدى توفر وجودة مواقف السيارات.
يعتبر وجود مواقف السيارات في العقار بمثابة عامل تكلفة متزايد. في هذه الحالة، تم تقييم مدى توفر وجودة مواقف السيارات. تم أخذ جودة مواقف السيارات بعين الاعتبار في ثلاثة خيارات:
· وقوف السيارات في الهواء الطلق- على طول الشارع أمام واجهة المبنى يوجد مكان لوقوف السيارات على مسافة 50 مترًا؛ تم تقييم مواقف السيارات هذه بخبرة بنسبة 5% (متوسطة الجودة)؛
· مواقف منظمة –يوجد خارج الطريق منطقة أسفلت خاصة لوقوف السيارات - 10٪ (نوعية جيدة) ؛
· مواقف داخلية –مواقف السيارات خارج بوابات المؤسسة (المنطقة الداخلية) – 0% (سيء).
الجدول 10
التعديلات النهائية
| عناصر المقارنة | مبيعات قابلة للمقارنة | ||||
| موضوع التقييم | الكائن رقم 1 | الكائن رقم 2 | الكائن رقم 3 | الكائن رقم 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| سعر البيع، فرك./متر مربع. م | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| الحقوق المنقولة | ملكية كاملة | ملكية كاملة | ملكية كاملة | ملكية كاملة | ملكية كاملة |
| مبلغ التعديل | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| السعر المعدل | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| شروط التمويل | سوق | سوق | سوق | سوق | سوق |
| مبلغ التعديل | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| السعر بعد التعديل | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| شروط البيع | تجاري | تجاري | تجاري | تجاري | تجاري |
| تعديل شروط البيع | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| السعر بعد التعديل | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| ظروف السوق (تاريخ البيع) | ― | ديسمبر 2007 | فبراير 2007 | أكتوبر 2006 | |
| التكيف مع ظروف السوق | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| السعر بعد التعديل | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
الاستنتاج: تم إجراء أقل عدد من التعديلات لعنصر المقارنة رقم 3، وبالتالي فإن سعر كائن التقييم يؤخذ مساوياً للسعر المعدل لعنصر المقارنة رقم 3، أي. 32,205 روبل روسي للمتر المربع تقع القيمة التي تم العثور عليها في النطاق السعري من 18151 فرك/متر مربع إلى 45235 فرك/متر مربع. قيمة كائن التقييم، التي تم الحصول عليها عن طريق المقارنة المباشرة للمبيعات، ستكون: 32205 × 1375.8 = 44307639 روبل.
وبالتالي فإن قيمة العقار الموضوع هي 44307639 روبل. (أربعة وأربعون مليوناً وثلاثمائة وسبعة آلاف وستمائة وتسعة وثلاثون روبلاً) باستثناء ضريبة القيمة المضافة.
استخدم العمل أسلوب الرسملة المباشرة لتقييم قيمة العقار باعتباره جاهزًا للاستخدام. توفر هذه الطريقة تقديرًا دقيقًا إلى حد ما للقيمة الحالية للدخل المستقبلي في الحالة التي يكون فيها تدفق الدخل المتوقع مستقرًا أو لديه معدل نمو ثابت (انخفاض).
تحليل الإيرادات
يتم تقدير جميع إيرادات الممتلكات المقدرة على أساس إيجار المباني لأغراض وظيفية مختلفة. لقد أجرينا دراسة للسوق، والغرض منها هو تحديد أسعار الإيجار للمباني السكنية التي يمكن مقارنتها بالعقار قيد التقييم. تضمن هذا البحث مقابلات مع العديد من المالكين، ووكلاء التأجير والمطورين، وفحص أسعار العروض وشروط عقود الإيجار الحالية.
خلال الأعمال التحضيرية، وجد أنه، مع الأخذ في الاعتبار موقع الكائن وملفه الشخصي، يجب أن تؤخذ تكلفة الإيجار الشهري التالي للحساب: 1175 فرك/متر مربع.
تحليل التكلفة
نفقات التشغيل هي التكاليف المستمرة المرتبطة بامتلاك وتشغيل العقارات. وهي مقسمة إلى ثوابت - لا تعتمد قيمتها على درجة إشغال المبنى من قبل المستخدمين (ضرائب الأملاك، أقساط التأمين، إيجار الأراضي)، ومتغيرة - حسب درجة إشغال المبنى (دفع ثمن الكهرباء) ، الماء، الخ).
تشمل الضرائب العقارية: ضريبة الأراضي، وضريبة البناء. وبما أن قيمة الأرض لم يتم تنفيذها كجزء من هذا التقييم، فلا ينبغي تحديد مستوى الضرائب عليها.
ضريبة الأملاك هي 2% من القيمة الدفترية للعقار (القيمة الدفترية = التكلفة الأولية – الإهلاك).
بالنسبة للكائن الذي تم شراؤه حديثًا، فإن التكلفة الأولية تساوي سعر الشراء. بالنسبة للمبنى الذي تم تشييده حديثًا أو قيد الإنشاء، فإن التكلفة الأولية تساوي تكاليف البناء، والإهلاك هو 0. القيمة الدفترية للمبنى في تاريخ التقييم هي مجموع سعر الاستحواذ (أو القيمة الدفترية في وقت الاستحواذ) المبنى والتكاليف المتكبدة لإعادة الإعمار، باستثناء ضريبة القيمة المضافة. نحن نعتبر قيمة ضريبة الأملاك ثابتة، لأن بالنسبة لمبنى المجموعة الرأسمالية 1، يبلغ معدل الاستهلاك 1% سنويًا، ويمكن إهمال التغييرات في قيمة ضريبة الأملاك بأمان.
تصل دفعات التأمين إلى 0.3% من تكلفة استبدال المنتج النهائي، باستثناء ضريبة القيمة المضافة.
في هذه الحالة، يتم أخذ مبلغ فواتير الخدمات بنسبة 7٪ من إجمالي الدخل الفعلي (DVI).
يرجع إدراج تكاليف إدارة المرافق ضمن تكاليف التشغيل إلى خصوصية العقار كمصدر للدخل. إن امتلاك العقارات، على عكس امتلاك وديعة نقدية في أحد البنوك، يتطلب بذل جهود معينة لإدارة العقار. بغض النظر عما إذا كان العقار يدار من قبل المالك أو من قبل طرف ثالث، من خلال تضمين تكاليف الإدارة في التكلفة الإجمالية، فإننا ندرك أن جزءًا من إجمالي إيرادات الإيجار لا يتم إنشاؤه مباشرة من العقار نفسه، ولكن من خلال جهود مدير الملكية.
بالنسبة لهذا النوع من المرافق، تبلغ تكاليف الإدارة 2.2% من إجمالي الدخل الفعلي.
نظرًا لأن المبنى تم تشييده في عام 2002 ولا يتطلب الأمر إجراء إصلاحات كبيرة، فقد تم تحديد تكلفة الإصلاحات الحالية بنسبة 4% من إجمالي القيمة المضافة.
واستنادًا إلى البيانات الموثوقة المتوفرة حول تكلفة استبدال عناصر البناء قصيرة العمر التي لها خصائص مشابهة للكائن قيد التقييم، تم قبول قيمة 3.6% من قيمة EVD لحسابها.
تبلغ النفقات الأخرى عادةً 2٪ من نفقات التشغيل.
تحديد معدل الرسملة الإجمالي
تعكس نسبة الرسملة اعتماد قيمة الكائن على الدخل المتوقع من تشغيله. نظرًا لعدم وجود بيانات كافية عن مبيعات العناصر المماثلة، لا يمكن تحديد معدل الرسملة إلا من خلال طريقة الجمع، والتي بموجبها تكون قيمة معدل الرسملة مساوية للمجموع:
SK = NPb/r + R + L ± Sv.k.، حيث
SC - معدل الرسملة؛
معدل عائد NPb/r خالي من المخاطر؛
P - علاوة المخاطر المقابلة للاستثمار في هذا الأصل؛
L – قسط لانخفاض سيولة الكائن؛
سانت ك. معدل عائد رأس المال.
المعدل الخالي من المخاطر على الودائع لأجل بالعملة الأجنبية في البنوك من أعلى فئة هو 5-9٪ (نقبل 7٪).
علاوة المخاطر (R). تم تقييم احتمالية فقدان الممتلكات بناءً على معلومات حول عدد حالات فقدان الممتلكات في كالوغا، مع مراعاة البيانات المجمعة P = 4%.
علاوة المخاطر الإضافية هي 4٪.
يتم تحديد نسبة السيولة من خلال الوقت التقريبي لبيع العقارات من هذا النوع، والذي نقدره، مع الأخذ في الاعتبار الوضع الاقتصادي الحالي، بـ 0.4 سنة.
كن / سائل. = كبزريسك. × زمن البيع = 0.07 × 0.4 = 0.028 أو 2.8%
من المفترض أن تبلغ علاوة مخاطر إدارة الاستثمار 4.8%.
المكون الثاني من نسبة الرسملة الإجمالية - معدل استبدال رأس المال أو الزيادة / النقصان في قيمة الصندوق - يتم حسابه على أنه نسبة واحد إلى عدد السنوات المطلوبة لإرجاع رأس المال المستثمر.
الوقت اللازم لإعادة رأس المال وفقًا لحسابات المستثمر النموذجي هو 20 عامًا، وبناءً على ذلك فإن معدل استرداد رأس المال سيكون 5٪ (1/20).
حاليًا، ظروف السوق للمباني غير السكنية في كالوغا هي أنه بالنسبة للعقارات الجديدة نسبيًا ذات التآكل الطبيعي (الاستهلاك) غير المهم، لا يوجد سبب لافتراض انخفاض في قيمتها في المستقبل المنظور. بالإضافة إلى ذلك، تتأثر زيادة التكلفة بشكل كبير بالموقع المناسب للعقار بالقرب من وسط المدينة وطرق النقل الرئيسية. في هذه الحالة، تكون جاذبية الاستثمار لكائن التقييم واضحة، لذلك يتم أخذ العائد على معدل رأس المال بعلامة (-).
نسبة الرسملة الإجمالية هي:
R0 = 0.07 + 0.04 + 0.028 + 0.048 – 0.05 = 0.186
حساب قيمة كائن التقييم باستخدام طريقة الرسملة المباشرة لإيرادات الإيجار
لحساب إجمالي الدخل المحتمل (PVI)، يتم استخدام معدلات الإيجار الشهرية المتاحة سنويًا: 14100 روبل/متر مربع.
وبالتالي، فإن ضريبة الدخل من تأجير مناطق العقار الذي يتم تقييمه ستكون: 14100 × 1375.8 = 19398780 روبل؛
يتم حساب إجمالي الدخل الفعلي (EGI) مع الأخذ في الاعتبار الخسائر المحتملة الناجمة عن انخفاض مدفوعات الإيجار والخسائر في تحصيل الإيجار. بالنسبة للحسابات، القيمة المأخوذة هي 8%، ويتم تحديدها على أساس البيانات المتاحة من مصادر خارجية وملاحظاتنا الخاصة.
أظهرت الحسابات أن قيمة EVD لكائن التقييم هي:
19398780 × 0.92 = 17846877.6 روبل.
الجدول 11
تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم باستخدام طريقة الرسملة المباشرة للدخل
| الدخل الإجمالي الفعال (EGI) | 17846877.60 فرك. |
| نفقات التشغيل، | 3045391.19 روبل روسي |
| بما في ذلك | |
| ضريبة البناء | 291494.44 روبل روسي |
| · دفعات التأمين | 53897.45 روبل روسي |
| · المدفوعات الجماعية | 1,249,281.43 روبل روسي |
| · إدارة المرافق | 392631.31 روبل روسي |
| · الإصلاحات الحالية (4% من EVD) | 713875.10 فرك. |
| · مصاريف أخرى (2% من التكلفة التشغيلية) | 47115.76 روبل روسي |
| · احتياطي الاستبدال (3.6% من إجمالي حالات الإيبولا) | 642487.59 روبل روسي |
| صافي الدخل التشغيلي (NOI) قبل الضرائب | 14801486.41 فرك. |
| صافي الدخل التشغيلي (NOI) بما في ذلك ضريبة الدخل | 11249129.67 فرك. |
|
نسبة الرسملة الإجمالية (R0) |
0,19 |
| قيمة المبنى الذي يتم تقييمه هو | 60479191.77 فرك. |
وبالتالي، فإن القيمة السوقية للعقار الذي تم الحصول عليه باستخدام نهج الدخل هي 60479191.77 روبل، أو تقريب 60479192 روبل. (ستون مليوناً وأربعمائة وتسعة وسبعون ألفاً ومائة واثنان وتسعون روبلاً) باستثناء ضريبة القيمة المضافة.
ومن خلال تطبيق الأساليب المختلفة لتقييم العقارات، توصلنا إلى النتائج التالية:
الجدول 12
| النهج (الأساليب) | معامل الوزن | التكلفة، فرك. |
| نهج التكلفة (طريقة الوحدة المقارنة) | 0,35 | 25982918 |
| نهج السوق (طريقة مقارنة المبيعات المباشرة) | 0,25 | 44307639 |
| نهج الدخل (طريقة رسملة الدخل المباشر) | 0,4 | 60479192 |
| التكلفة الإجمالية | 1,00 | 44362607,85 |
يتم استخدام أسلوب الترجيح على أساس التكلفة بشكل أساسي لتقييم العناصر الفريدة من نوعها في نوعها والغرض منها، أو العناصر ذات التآكل القليل. ينتمي المبنى المثمن إلى فئة العقارات ذات المستوى المنخفض من التآكل، وبالتالي فإن حصة القيمة السوقية التي يتم الحصول عليها ضمن نهج التكلفة سيكون لها معامل مرتفع إلى حد ما يبلغ 0.35.
لا يمكن اعتبار البيانات التي يقوم عليها نهج السوق موثوقة تمامًا، وبالتالي يجب التعامل مع نتائج نهج السوق لتقييم قيمة كائن معين بحذر. وبناء على ذلك، يتم إعطاء نتيجة نهج السوق عامل ترجيح قدره 0.25.
تعكس قيمة العائد سلوك السوق للمستثمر النموذجي، وبالتالي يتم تعيين الحد الأقصى لعامل الترجيح لنتيجة هذا النهج وهو 0.40.
وبالتالي، في رأينا، فإن التوزيع التالي للمعاملات هو الأكثر موضوعية:
· نهج التكلفة – 0.35؛
· نهج السوق – 0.25؛
· نهج الدخل – 0.40.
مع الأخذ بعين الاعتبار معاملات الترجيح، القيمة السوقية للعقار موضوع البحث اعتبارا من 20 ديسمبر 2007. ما يقرب من 44362608 روبل. (أربعة وأربعون مليوناً وثلاثمائة واثنان وستون ألفاً وستمائة وثمانية روبل) باستثناء ضريبة القيمة المضافة.
يتم تحديد قيمة عقارات الشركة من خلال تدفقاتها النقدية المستقبلية المخصومة، ولا يتم إنشاء قيمة جديدة إلا عندما تحصل الشركات على عائد على رأس المال المستثمر يتجاوز تكلفة زيادة رأس المال. تعمل إدارة التكلفة على تعميق هذه المفاهيم، لأنه في نظام الإدارة هذا، يتم بناء الآلية الكاملة لاتخاذ القرارات الإستراتيجية والتشغيلية الكبرى عليها. تعني إدارة القيمة الراسخة بشكل صحيح أن جميع تطلعات الشركة وأساليبها التحليلية وتقنيات الإدارة تهدف إلى هدف مشترك واحد: مساعدة الشركة على تعظيم قيمتها العقارية من خلال استناد عملية اتخاذ القرار الإداري إلى محركات القيمة الرئيسية.
تختلف إدارة التكاليف بشكل أساسي عن أنظمة التخطيط المعتمدة في الستينيات. لقد توقفت عن أن تكون وظيفة حصرية لجهاز الإدارة وهي مصممة لتحسين عملية صنع القرار على جميع مستويات المنظمة. وهو يفترض بطبيعته أن أسلوب القيادة والسيطرة من أعلى إلى أسفل في عملية صنع القرار لا يؤدي إلى النتائج المرجوة، وخاصة في الشركات الكبيرة متعددة الصناعات. وهذا يعني أن مديري المستوى الأدنى بحاجة إلى تعلم كيفية استخدام مؤشرات التكلفة لاتخاذ قرارات أفضل. تتطلب إدارة القيمة إدارة الميزانية العمومية وكذلك بيان الدخل والحفاظ على توازن معقول بين أهداف العمل طويلة الأجل وقصيرة الأجل. إذا تم تنفيذ إدارة القيمة وإدارتها بشكل صحيح، فإن الشركة تجني فوائد هائلة. هذه الإدارة هي في الأساس عملية إعادة تنظيم مستمرة تهدف إلى تحقيق أقصى قيمة.
بالنسبة للعقار الذي يتم تقييمه، فإن إدارة التكلفة تعتمد على الاستخدام الأكثر كفاءة للمساحة المتاحة.
يحتوي المبنى الذي تم تقييمه على علية بمساحة إجمالية قدرها 328.2 مترًا مربعًا، والتي تُستخدم حاليًا جزئيًا كمنطقة تخزين للوازم المكتبية. فمن ناحية، فإن إجراء إعادة الإعمار المناسب سيجعل هذا المبنى سكنيًا. من ناحية أخرى، في الآونة الأخيرة، بسبب توسيع التعاون بين شركات كالوغا والشركات خارج المدينة والشركات الأجنبية، زاد الطلب على الخدمات الفندقية بشكل كبير. وفي هذا الصدد، يقترح إجراء إعادة بناء شاملة لمساحة العلية لتحويلها إلى علية سكنية، حيث من المخطط تنظيم فندق مكون من 14 غرفة مزدوجة فاخرة.
يتم عرض تكلفة تدابير إعادة بناء العلية في الجدول 13.
الجدول 13
تقدير التكلفة لإعادة بناء العلية
| № | اسم الأعمال | التكلفة، فرك. |
| 1 | الأعمال المدنية (التفكيك) | 406.211 |
| 2 | الأعمال المدنية (جديد) | 2.448.728 |
| 3 | إمدادات المياه الباردة والساخنة | 49.818 |
| 4 | التدفئة | 90.144 |
| 5 | معدات الصرف الصحي والسباكة | 31.738 |
| 6 | توريد وتهوية العادم وتكييف الهواء | 67.534 |
| 7 | معدات الطاقة الكهربائية والإضاءة الكهربائية | 422.402 |
| 8 | جهاز اتصال | 37.010 |
| 9 | الأمن والإنذار بالحريق | 114.531 |
| 10 | التدفئة والتهوية التلقائية | 7.638 |
| 11 | وسائل الراحة في الغرفة | 872.640 |
| المجموع | 4.548.394 | |
لتمويل هذه الأعمال يقترح استخدام القرض بالشروط التالية:
· مبلغ القرض – 5,250,000 روبل.
· سعر الفائدة – 14% سنوياً؛
· مدة القرض – سنة واحدة؛
· توفير الممتلكات الجاري تقييمها.
· شروط سداد القرض - السداد ربع السنوي للفائدة وأصل المبلغ على أقساط متساوية، أي. بسعر 1866506 روبل. في نهاية كل ربع.
كما ذكرنا سابقًا، سيتألف الفندق من 14 غرفة فاخرة مزدوجة. تتراوح تكلفة المعيشة في مثل هذه الغرفة في فنادق كالوغا من 1400 روبل. ما يصل إلى 2500 فرك. في اليوم. بالنسبة للحسابات، يتم أخذ قيمة 1600 روبل، حيث أن العقار الذي يتم تقييمه يقع بالقرب من وسط المدينة، ولكن في البداية لم يكن هذا المبنى مخصصًا لأعمال الفنادق، مما يخلق بعض الإزعاج للعملاء.
تم تحديد أفق الاستثمار لمدة عام واحد، حيث لا توجد أسباب موضوعية للاعتقاد بأن العقار الذي يتم تقييمه لن يتم بيعه بعد هذه الفترة.
يتم عرض التدفق النقدي في الجدول. 14.
الجدول 14
التدفق النقدي بالروبل.
| بند النفقات | الربع الأول | الربع الثاني | الربع الثالث | الربع الرابع | المجموع للسنة |
| إعادة الإعمار | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| خدمة القروض | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| نفقات التشغيل | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| ضريبة الدخل | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| المجموع | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| عنصر الدخل | الربع الأول | الربع الثاني | الربع الثالث | الربع الرابع | المجموع للسنة |
| فندق لرجال الأعمال | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| الاستهلاك | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| ائتمان | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| المجموع | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| توازن | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
المصدر الرئيسي للدخل هو الأعمال الفندقية. وفي الوقت نفسه، من المهم التأكيد على أنه مع زيادة الطلب على هذا النوع من الخدمة، لم يتم تحديد أسباب موضوعية لانخفاض نسبة إشغال الغرف.
لتحديد مدى زيادة القيمة السوقية الحالية للعقار الذي يتم تقييمه نتيجة للتدابير الموصى بها، فمن المستحسن استخدام نسبة الرسملة المستخدمة ضمن نهج الدخل. ويرجع ذلك إلى أن هذا المشروع هو مشروع استثماري، أي. تركز في المقام الأول على توليد الدخل.
وبالتالي، فإن الزيادة في القيمة السوقية الحالية للعقار المعني ستكون:
1,096,002 / 0.19 = 5,768,432 (فرك)
(خمسة ملايين وسبعمائة وثمانية وستون ألف وأربعمائة واثنان وثلاثون روبل) باستثناء ضريبة القيمة المضافة.
وكما يلي من أحكام المعايير، فإن "جميع الأساليب والإجراءات والتقنيات لقياس القيمة السوقية، إذا كانت مبنية على مؤشرات السوق وتم تطبيقها بشكل صحيح، تؤدي إلى نفس التعبير عن القيمة السوقية". علاوة على ذلك، فإن "أي طريقة تعتمد على معلومات السوق هي بطبيعتها مقارنة". وبالتالي، وفقًا للمعايير الحالية، فإن جودة المعلومات والتطبيق الصحيح للإجراءات فقط هي التي يمكن أن تكون بمثابة قيود على استخدام طريقة معينة.
يتناول الفصل الأول من العمل مفهوم العقارات، وأنواع القيم العقارية، والمناهج الأساسية، وطرق التقييم العقاري، بالإضافة إلى المشكلات المرتبطة بتبرير قيمة العقارات.
العقارات هي أشياء مادية ذات موقع ثابت في الفضاء وكل ما يرتبط بها ارتباطًا لا ينفصم سواء تحت سطح الأرض أو فوقه أو كل ما يكون عنصرًا خدميًا، وكذلك الحقوق والمصالح والمنافع الناشئة عن ملكية العقارات. شاء.
يُفهم العقار، أولاً، كمؤسسة ككل كمجمع عقاري، وثانيًا، كقطعة أرض، قد يكون جزء لا يتجزأ منها: مبنى (هيكل) أو مجموعة من المباني؛ المسطحات المائية المعزولة والمزارع المعمرة. الهياكل والشبكات الهندسية؛ الهياكل الثابتة المناظر الطبيعية للموقع. عناصر الدعم الاقتصادي والنقل والهندسي؛ كائنات أخرى.
يتم إجراء التقييم العقاري من منظور ثلاثة أساليب: مربحة ومكلفة ومقارنة. يتيح لك كل نهج التأكيد على خصائص معينة للكائن.
يتضمن كل نهج من الأساليب الثلاثة التي تم النظر فيها استخدام أساليبه المتأصلة عند تقييم:
طريقة الرسملة المباشرة للدخل.
طريقة مقارنة المبيعات
طريقة الوحدة المقارنة
وبالتالي، إذا انخفضت كفاءة استخدامها، فإن الأشياء العقارية قد تتغير غرضها. ويحدث هذا نتيجة لتدهور المباني والتحسينات الأخرى، ونتيجة للاتجاهات في سوق العقارات.
أما الفصل الثاني فيقيم العقار باستخدام ثلاثة أساليب للتقييم.
كل من الأساليب المستخدمة لها مزايا وعيوب.
يوفر النهج المقارن تقييمًا مباشرًا للقيمة السوقية، بناءً على إحصائيات سوق العقارات التجارية الحقيقية. عند معالجة البيانات، تم اتخاذ تدابير خاصة لحماية المُقرض من المبالغة في التقدير. ولذلك، يُعطى النهج المقارن الوزن الأكبر.
يتيح نهج التكلفة مراعاة ميزات التصميم والحالة المادية للعقار الذي يتم تقييمه بشكل أفضل. وفي الوقت نفسه، قاعدة المعلومات ليست مثالية. وتتعلق المشاكل الرئيسية بتقييم قيمة الأراضي. بالإضافة إلى ذلك، عند حساب تكلفة الاستبدال، يجب الاعتماد على متوسط مؤشرات التحويل إلى الأسعار الحالية، مما قد يؤدي إلى حدوث أخطاء.
يعتمد نهج الدخل على بيانات السوق ولا يحتوي على بعض عيوب نهج التكلفة. المصدر الرئيسي للخطأ في الطريقة هو عدم اليقين المرتبط باستخدام البيانات المتوقعة حول معدلات الدخل والنمو.
وفي الفصل الثالث من العمل تم تنسيق نتائج تقدير القيمة السوقية للعقار، وتبرير قيمته النهائية، وتقديم التوصيات بزيادتها.
وأظهرت الحسابات أن القيمة السوقية للعقار المعني اعتبارا من 20 ديسمبر 2007. ما يقرب من 44362608 روبل. (أربعة وأربعون مليوناً وثلاثمائة واثنان وستون ألفاً وستمائة وثمانية روبل) باستثناء ضريبة القيمة المضافة.
ومع ذلك، فإن تدابير إدارة التكلفة المقترحة تجعل من الممكن زيادة القيمة السوقية الحالية بمقدار 5768432 روبل. (خمسة ملايين وسبعمائة وثمانية وستون ألف وأربعمائة واثنان وثلاثون روبل) باستثناء ضريبة القيمة المضافة.
1. القانون المدني للاتحاد الروسي (الجزء الأول) بتاريخ 30 نوفمبر 1994 رقم 51-FZ (بصيغته المعدلة في 2 يوليو 2005 رقم 83-FZ)
2. القانون الاتحادي رقم 135-FZ المؤرخ 29 يوليو 1998 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (بصيغته المعدلة بالقوانين الفيدرالية رقم 178-FZ المؤرخ 21 ديسمبر 2001، رقم 31-FZ المؤرخ 21 مارس 2002) ، رقم 143 بتاريخ 14 نوفمبر 2002) -FZ، بتاريخ 10.01.2003 N 15-FZ، بتاريخ 27.02.2003 N 29-FZ، بتاريخ 22.08.2004 N 122-FZ، بتاريخ 05.01.2006 رقم 7-FZ، بتاريخ 27.07.2006 رقم 157-FZ)
3. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 06/07/2002 395 (بصيغته المعدلة بتاريخ 10/03/2002) "بشأن ترخيص أنشطة التقييم"
4. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 20 أغسطس 1999 932 "بشأن الهيئة المعتمدة لمراقبة تنفيذ أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"
5. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 6 يوليو 2001 519 "بشأن الموافقة على معايير التقييم"
6. مجموعات المؤشرات المتكاملة لتكلفة استبدال المباني والمنشآت
7. معايير التقييم الدولية. – م.: رو، 1995
9. تحليل وتقييم العقارات المدرة للدخل / د. فريدمان، ن. أوردواي. - م: ديلو، 1997
10. Valdaytsev S. V. تقييم الأعمال. - م: بروسبكت، 2006. - 355 ص.
11. جرانوفا I. V. التقييم العقاري. - سانت بطرسبرغ: بيتر، 2001. - 208 ص: مريض. – (سلسلة تعليمية)
12. Gribovsky S.V.، Medvedeva O.E.، Kasyanov P.V. دورة محاضرات حول تقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي. – م: أرمو، 2002. – 95 ص.
13. Grigorieva V. V. وآخرون تقييم الأشياء العقارية. - م: إنفرا، 2000. – 78 ص.
14. Gryaznova N. A. تقدير تكلفة المؤسسات القائمة (الشركات). - م: إنفرا-م، 2005
15. Esipov V. E.، Makhovikova G. A.، Terekhova V. V. تقييم الأعمال. - سانت بطرسبورغ: بيتر، 2006. – 457 ص.
16. كوروبكين يو I. التقييم العقاري. – فرع كالوغا SZAGS، كالوغا، 2005
17. Korostylev S. P. أساسيات نظرية وممارسة التقييم العقاري: كتاب مدرسي. - م: أدب الأعمال الروسي، 1998
18. تقييم الأعمال / إد. A. G. Gryaznova و M. A. Fedotova. – م: المالية والإحصاء، 2004
19. تقييم الأعمال: المشاكل والحلول / Prosvetova G.I. – RDL، 2006. – 192 ص.
20. التقييم العقاري: كتاب مدرسي / إد. اي جي. جريازنوفا، م.أ. فيدوتوفا. – م: المالية والإحصاء، 2005. – 496 ص: مريض.
21. التثمين العقاري: كتاب مدرسي. دليل للجامعات / إد. البروفيسور V. A. شفاندارا. – م: الوحدة-دانا، 2002. – 303 ص.
22. تقييم العقارات: الجوانب النظرية والعملية / إد. V. V. غريغورييفا. - م: إنفرا-م، 1997
23. تقييم القيمة السوقية للعقار: دليل تعليمي وعملي / إد. في إم روتجايزر. - م: ديلو، 1998
24. أنشطة التقييم في الاقتصاد. الكتاب المدرسي / إد. Dzhukhi V.M., Kireeva V.D. – M.: ICC "MarT"، 2003. 101 ص.
25. أنشطة التقييم Solovyov M. M. (تقييم العقارات): كتاب مدرسي. - م: المدرسة العليا للاقتصاد بالجامعة الحكومية 2002
26. Simionova N.، Simionov R. تقييم قيمة المؤسسة (الأعمال). – م: مارت، 2004. – 464 ص.
27. Tarasevich E. I. طرق تقييم العقارات. سانت بطرسبرغ، 1998. – 247 ص.
28. تيبمان إل.ن. التقييم العقاري. - م: الوحدة، 2006. – 463 ص.
29. إدارة الأراضي. الدليل التربوي والعملي / إد. د. دكتوراه. إل آي كوشكينا. – م: VSPP، 2004. – 520 ص.
30. Fedotova M. A. ما هي تكلفة العمل؟ طرق التقييم. – م.، دار النشر بيرسبيكتيفا، 2004
31. فريدمان ج.، أوردواي نيك. تحليل وتقييم العقارات المدرة للدخل. لكل. من الانجليزية – م: ديلو، 1997. – 480 ص.
32. Tsypkin Yu.A.، Tsukanov I. L. القوانين التشريعية والوثائق التنظيمية والمعايير لأنشطة التقييم: دليل تعليمي ومنهجي. – م: المالية والإحصاء، 2003. ص164.
33. Shcherbakov V. A.، Shcherbakova N. A. تقدير قيمة المؤسسة (الأعمال التجارية). – م: أوميغا-إل، 2006. – 286 ص.
34. اقتصاديات العقارات / إد. A. B. Krutik، M. A. Gorenburgov. - م: لان، 2001. - 297 ص.
35. اقتصاديات العقارات: كتاب مدرسي. - م: ديلو، 2000
36. Avdeev A.P. مشاكل تقييم الأشياء العقارية // قضايا التقييم. رقم 1. – 2001. – ص. 28-30
37. Akimova I.، Biktimirova N. نُهج جديدة لتوحيد تقييم العقارات في نظام التشريعات الحالية وممارسة إنفاذ القانون الحقيقية // القانون والاقتصاد. – 2005. – رقم 12. - مع. 18-21
38. Gribovsky S. التقييم الشامل للعقارات // الأعمال المالية. 2000. - رقم 4. - مع. 43-45
39. Gribovsky S. تقييم العقارات باستخدام نهج الدخل // مشاكل العقارات. 2000. المجلد. 2.
40. Gribovsky S. النماذج الاقتصادية والرياضية لتقييم العقارات // التمويل والائتمان. 2005. - رقم 3. - مع. 24-43
41. Grigorieva I. L. مشاكل تقييم الممتلكات // الأعمال المالية. – 2004. – رقم 1. - مع. 48-49
42. Zelensky Yu.V. حول مقارنة نتائج مناهج تقييم العقارات - مبدأ اتساق النماذج // أسئلة التقييم. 2005. - رقم 4.
43. Loginov M.P. حول مسألة تقييم العقارات في روسيا // EKO. – 2002. – رقم 9. - مع. 103-107
44. أوزيروف إ.س. ظاهرة سعر التوازن كأساس لبديهية نظرية التقييم // مشاكل العقارات. 2000. المجلد. 1. من 32 إلى 54.
45. أوزيروف إ.س. الاقتصاد وإدارة العقارات. سانت بطرسبرغ: مكس، 2003.
46. أوزيروف إ.س. حول مسألة التبرير واستخدام بديهية نظرية التقييم // مشاكل العقارات. 2004. المجلد. 1. من 3-5.
47. Patskalev A. F. تقييم قيمة قطع الأراضي // أسئلة التقييم. – 2006. – رقم 1.
48. الموقع الرسمي لـ SBRF htpp:/www.cbr.ru
49.http://www.cfin.ru
البند 1 المادة 30 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
اقتصاديات العقارات / إد. A. B. Krutik، M. A. Gorenburgov. - م: لان، 2001.، ص. 48-49
مقدمة
تعتبر العقارات من أهم موارد المؤسسات والمنظمات التي تتطلب إدارة فعالة - قطع الأراضي والمباني والهياكل والمباني.
العقارات، من ناحية، تخضع للضرائب، من ناحية أخرى، يمكن أن تحقق أرباحًا كبيرة بسبب استخدامها الفعال. بدون مبالغة، يمكننا أن نقول أن العقارات يمكن أن تساهم في ازدهار المؤسسة، وعلى العكس من ذلك، فإن استخدامها غير الفعال يؤدي إلى الانخفاض. وفي هذا الصدد، فإن تطوير نظام إدارة الممتلكات بما يلبي احتياجات الملاك للحصول على أقصى قدر من الدخل من الأصول التي يمتلكونها أو لتحقيق تأثير إيجابي آخر له أهمية خاصة. لتحقيق نتيجة إيجابية، من الضروري مراقبة استخدام العقارات باستمرار وإيجاد الطرق الأكثر فعالية لإدارتها.
تعد الإدارة الفعالة للممتلكات أمرًا ضروريًا لتطوير سوق العقارات والاقتصاد ككل. في اقتصاد السوق، تعد العقارات أحد الأصول التي تربط الموارد المالية الهائلة للمشاركين في علاقات السوق وطرق تحقيق النتائج المرجوة.
لاتخاذ قرارات بشأن الإدارة الفعالة للعقارات، يجب أن تعتمد المؤسسة على نظام مدروس لتسجيل واستخدام العقارات، استنادًا إلى معلومات موثوقة وسهلة الوصول إليها ومقدمة بطرق مختلفة.
تكمن أهمية موضوع البحث في حقيقة أن سوق العقارات الروسي لم يتشكل بعد بشكل كامل وليس لديه إطار تشريعي منظم بشكل صارم. سيسمح لك نظام إدارة الممتلكات الفعال بتلبية احتياجات السوق إلى أقصى حد، وزيادة إيرادات الميزانية، وزيادة السيولة والقيمة السوقية للعقارات.
الغرض من هذا العمل هو تقييم فعالية إدارة العقارات في مدينة قازان ووضع تدابير لتحسينها.
النظر في تصنيف أسواق العقارات؛
شرح الجوهر والدور الاقتصادي لإدارة الممتلكات؛
النظر في مؤشرات لتقييم فعالية إدارة الممتلكات؛
إجراء تقييم لفعالية إدارة العقارات السكنية والمكاتب؛
تقديم مقترحات لتحسين تقييم فعالية إدارة الممتلكات.
الهدف من الدراسة هو سوق العقارات في مدينة قازان.
موضوع الدراسة هو نظام لتقييم فعالية إدارة العقارات.
أساس كتابة هذا العمل هو الوثائق التشريعية والتنظيمية المعمول بها في أراضي الاتحاد الروسي، وكذلك الأدبيات الخاصة حول الموضوع قيد الدراسة، وعمل الاقتصاديين المحليين والأجانب المشاركين في دراسة قضايا تقييم الفعالية إدارة العقارات، وتشريعات الاتحاد الروسي، والكتب المدرسية والأدبيات لمؤلفين مثل A. Kharlamov.S.، وBuryak V.Yu.، وRaizberg B.A.، وGrinenko S.V.، بالإضافة إلى مواد من البحث الفعلي الذي أجري في كازان لعام 2013 -2014.
يتناول الفصل الأول النظرية والممارسة لتقييم فعالية إدارة الممتلكات. يقوم الفصل الثاني بتقييم وتحليل فعالية إدارة العقارات باستخدام مثال العقارات السكنية والمكتبية وصياغة مقترحات لتحسين تقييم فعالية إدارة العقارات.
1. الجوانب النظرية والمنهجية لتقييم كفاءة إدارة العقارات
1.1 تصنيف أسواق العقارات
هناك العديد من التعريفات لسوق العقارات. كل منهم، إلى حد ما، يعكس جوهر سوق العقارات، ومع ذلك، فإن بعضها لديه اختلافات مذهلة عن بعضها البعض. وفي هذه الأطروحة تم اختيار التعريفات الأبسط والأكثر فهماً والأكمل من وجهة نظر المؤلف.
سوق العقارات هو نظام من الترتيبات التنظيمية التي يتم من خلالها جمع المشترين والبائعين معًا لتحديد سعر محدد يمكن من خلاله تبادل سلعة معينة مثل العقارات.
يعد سوق العقارات مجالًا لاستثمار رأس المال في العقارات ونظام العلاقات الاقتصادية التي تنشأ أثناء المعاملات العقارية. تظهر هذه العلاقات بين المستثمرين عند شراء وبيع العقارات والرهون العقارية ووضع العقارات في الثقة والإيجار والتأجير.
السوق العقاري هو آلية يتم من خلالها ربط مصالح وحقوق المشترين والبائعين وتحديد أسعار العقارات.
ويمكن تمييز السوق العقاري ومستوى تطوره من خلال تطور الاقتصاد الوطني. في تطور سوق العقارات الروسي، من المعتاد التمييز بين المراحل العديدة التالية.
شهد سوق العقارات أول وأسرع فترة تطور له في أوائل التسعينيات. حدث افتتاح وتطوير المؤسسات بسبب حقيقة أن الطلب فاق العرض بكثير، ونتيجة لذلك، كان الدخل مرتفعًا جدًا. يمكن اعتبار نقطة البداية لهذه المرحلة هي الإذن بخصخصة الشقق، وبالتالي، أصبح لدى الناس الآن الفرصة لبيع وشراء الشقق بشكل مستقل. عندها ظهر عدد كبير من رجال الأعمال والأثرياء الذين أرادوا تحسين ظروفهم المعيشية بطريقة مكتشفة حديثًا. وهذا ليس من خلال انتظار الإسكان البلدي المجاني، وليس من خلال خطط التبادل المعقدة، ولكن ببساطة عن طريق الشراء المباشر للشقق، والتي تمت خصخصة عدد قليل نسبياً منها في ذلك الوقت. كان هناك عدد قليل من الأشخاص الذين يبيعون الشقق، ولكن كان هناك بالفعل ما يكفي من المشترين.
في المرحلة الثانية، يقوم القانون بإجراء تصحيحاته الخاصة للمشكلة، وهي ظهور اللوائح الأولى التي تنظم الأنشطة العقارية في روسيا. وتتميز هذه الفترة بتوفير فوائد كبيرة، والتي، مع الحفاظ على ظروف السوق الجيدة، مكنت من الحصول على دخل جيد وجذب رواد أعمال جدد إلى هذا القطاع من السوق. بدأت أسعار المساكن في الارتفاع، ولكن على النقيض من ذلك، أصبح بيع الشقق أكثر صعوبة، وأصبح المشترون أكثر انتقائية. وعلى وجه الخصوص، ظهرت عمليات البيع بالتقسيط وتقديم القروض المضمونة وانتشرت على نطاق واسع. بدأت بعض الشركات العمل بموجب عقود غير قياسية، مع الالتزام ببيع شقة العميل خلال فترة زمنية معينة.
وتتميز المرحلة الثالثة مرة أخرى بزيادة الطلب على العرض، وتشديد الإطار التشريعي، والمنافسة الشديدة في السوق، مما أدى معًا إلى انخفاض دخل البائعين. المؤسسات الصغيرة تتجه نحو الإفلاس، والمؤسسات المتوسطة وحتى الكبيرة على وشك الانهيار. بحلول بداية عام 1996، بدأ الانخفاض الطبيعي في أسعار الشقق. كان عدد الشقق المعروضة للبيع يتزايد، لكن عدد المشترين المحتملين، على العكس من ذلك، كان يتناقص.
منذ النصف الثاني من عام 1999، بدأت مرحلة جديدة في تطور سوق العقارات الروسية بعد أزمة أغسطس 1998 - مرحلة وقف انخفاض الأسعار وبداية الاستقرار وبعض التعافي. حدث هذا على خلفية التطور الإيجابي لمؤشرات الاقتصاد الكلي في البلاد، وعلى وجه الخصوص، معدلات التضخم المنخفضة (مقارنة بخريف عام 1998) والتخفيض السلس والمحدود لقيمة الروبل مقابل الدولار.
وبالتالي فإن السوق العقاري، كما يتبين من نظرية اقتصاديات السوق، هو سوق دوري، ولذلك مر بمرحلة تراجع، ووصل إلى الاستقرار، وكان من المتوقع حدوث ارتفاع جديد في المستقبل، بما في ذلك بعض الارتفاع في الأسعار.
تحتل العقارات مكانة مركزية في أي هيكل اجتماعي، حيث تؤدي في نفس الوقت وظيفتين مهمتين: وسيلة الإنتاج وعنصر الاستهلاك الشخصي للمعيشة والترفيه والترفيه الثقافي، وما إلى ذلك. يرتبط التنظيم الاقتصادي والقانوني من قبل الدولة لمختلف مجالات الحياة الاجتماعية والإنتاج المادي ارتباطًا وثيقًا بالعقارات، ومن هنا السمات التالية لسوق العقارات.
الجدول 1.1.1 مميزات سوق العقارات
|
صفة مميزة |
||
|
الموقع |
السكون المطلق ارتفاع سعر الاعتماد على الموقع |
|
|
نوع المنافسة |
غير كامل، احتكار القلة قلة عدد المشترين والبائعين تفرد كل كائن ضوابط الأسعار محدودة دخول السوق يتطلب رأس مال كبير |
|
|
مرونة العرض |
منخفض، مع زيادة الطلب والأسعار، يزيد العرض قليلاً يمكن أن يكون الطلب متغيرًا جدًا |
|
|
درجة الانفتاح |
المعاملات خاصة المعلومات العامة، غالبا ما تكون غير كاملة وغير دقيقة |
|
|
القدرة التنافسية للمنتج |
يتم تحديده إلى حد كبير من خلال البيئة الخارجية المحيطة وتأثير الحي خصوصية التفضيلات الفردية للمشترين |
|
|
شروط تقسيم المناطق |
تنظمها التشريعات المدنية وتشريعات الأراضي، مع مراعاة القوانين المتعلقة بالمياه والغابات والبيئة وغيرها من القوانين الخاصة زيادة الترابط بين الملكية الخاصة وغيرها من أشكال الملكية |
|
|
تسجيل المعاملات |
الصعوبات القانونية، القيود والشروط |
|
|
سعر |
يشمل تكلفة الشيء والحقوق المجاورة |
قد تختلف أسواق العقارات الإقليمية بشكل كبير عن بعضها البعض. ويرجع ذلك إلى العديد من الأسباب الذاتية، على سبيل المثال، الظروف الاقتصادية أو الطبيعية، فضلا عن الإطار القانوني الإقليمي، الذي تشكله الحكومات المحلية.
يتمتع سوق العقارات بهيكل متفرع ويمكن تقسيمه وفقًا لمعايير مختلفة، على سبيل المثال، وفقًا لتلك الواردة في الجدول 1.1.2.
الجدول 1.1.2 تصنيف أسواق العقارات
|
علامة التصنيف |
أنواع الأسواق |
|
|
نوع الكائن |
الأراضي والمباني والهياكل والمؤسسات والمباني والمزارع المعمرة والحقوق العينية والأشياء الأخرى |
|
|
جغرافي (إقليمي) |
محلية، مدينة، إقليمية، وطنية، عالمية |
|
|
الغرض الوظيفي |
المباني الصناعية والمباني السكنية وغير الصناعية والمباني |
|
|
درجة الاستعداد للتشغيل |
المرافق القائمة، البناء غير المكتمل، البناء الجديد |
|
|
نوع المشاركين |
البائعون والمشترون الأفراد، البائعون الوسطاء، البلديات، المنظمات التجارية |
|
|
نوع المعاملات |
البيع والشراء والإيجار والرهن العقاري وحقوق الملكية |
|
|
الانتماء الصناعي |
المنشآت الصناعية، المنشآت الزراعية، المباني العامة، وغيرها |
|
|
نوع الملكية |
مرافق الدولة والبلدية، خاصة |
|
|
طريقة الصفقة |
الابتدائية والثانوية، المنظمة وغير المنظمة، التبادل وخارج البورصة، التقليدية والمحوسبة |
وكما نرى من الجدول 1.1.2، هناك عدد لا بأس به من أنواع أسواق العقارات، والتي يعتمد تقسيمها على المعيار المطلوب.
على سبيل المثال، اعتمادًا على الهيكل، ينقسم سوق العقارات إلى:
سوق الإسكان؛
سوق العقارات التجارية؛
سوق الأراضي.
يمكن أيضًا تقسيم كل قطاع من قطاعات السوق إلى أسواق فرعية متخصصة. وهكذا يمكن تقسيم سوق العقارات الصناعية إلى أسواق للمؤسسات الصناعية، أو مباني معاهد البحوث، أو سوق الإسكان إلى إسكان أولي وثانوي، بتشطيب وبدون تشطيب، من الملاك ومن الدولة، وهكذا.
ويرتبط تمايز الأسواق العقارية أيضًا بالعديد من العوامل الاقتصادية والبيئية والاجتماعية والحكومية، وبشكل مباشر بالوظائف التي تؤديها:
تحديد أسعار متوازنة يتوافق عندها الطلب الفعال مع حجم المعروض من العقارات؛
الوظيفة التنظيمية، التي يتم من خلالها توزيع الموارد على القطاعات الاقتصادية، وتشكيل هيكلها الفعال، وإرضاء المصالح العامة؛
الوظيفة التجارية، والتي تتمثل في تنظيم حركة رأس المال وتحقيق الربح؛
وظيفة إعادة التنظيم، والتي يتم التعبير عنها في تطهير الاقتصاد من العناصر الضعيفة وغير التنافسية وغير الفعالة؛
وظيفة التحفيز، والتي تتمثل في تطوير المنافسة واستخدام الابتكارات العلمية والتقنية والإدارية لتحقيق الربح في إنشاء واستخدام العقارات؛
وظيفة اجتماعية تتجلى في زيادة نشاط السكان الذين يسعون إلى أن يصبحوا أصحاب الشقق، فضلا عن غيرها من رأس المال والأشياء المرموقة.
الخلاصة: العقارات هي المنتج الأكثر ديمومة بين جميع المنتجات الموجودة، حيث توفر الأمان للاستثمار، على الرغم من أن قيمتها يمكن أن ترتفع أو تنخفض بمرور الوقت، تحت تأثير عوامل مختلفة. وقد تلقى السوق العقاري دفعة من التطوير، بما يتوافق مع تطور الاقتصاد الوطني للبلاد. وهي مقسمة إلى شرائح بناءً على الغرض من العقار وجاذبيته لمختلف المشاركين في السوق. كما أن كل شريحة مستقلة تنقسم إلى العديد من الأسواق الفرعية، وبالتالي يصعب تحديد وتعميم أهم ميزات التصنيف، حيث أن كل مشارك في السوق لديه معاييره الخاصة الأكثر قبولًا لاختيار الشريحة التي يرغب في الدخول فيها. في علاقات السوق.
1.2 الجوهر والدور الاقتصادي لإدارة العقارات
العقارات هي ملكية (عقارات) يمكن تنظيم إدارتها على المستويات التالية:
إدارة الممتلكات الفيدرالية؛
إدارة العقارات في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي؛
إدارة الممتلكات البلدية؛
إدارة ممتلكات المؤسسات والمنظمات؛
إدارة الأشياء العقارية الفردية.
يتم تفسير مفهوم "إدارة العقارات" بمعنيين: واسع وضيق.
بالمعنى الواسع، تُفهم إدارة العقارات، كقاعدة عامة، على أنها نشاط ريادي لتنفيذ جميع الأعمال المتعلقة بتنفيذ أي صلاحيات لمالك العقار يسمح بها القانون المدني. على سبيل المثال، وفقًا لدورة حياة العقار، يُسمح للمالك بالحقوق التالية:
1. الخطة؛
2. التصميم؛
3. التصنيع (البناء، البناء)؛
4. الاستئناف؛
5. الاستهلاك (الخدمة)؛
6. الصيانة والتشغيل والإصلاح.
7. الإصلاحات الكبرى والتحديث وإعادة الإعمار والترميم؛
8. إعادة الاستخدام؛
9. إعادة التدوير.
يقرأ التفسير الضيق لإدارة الممتلكات على النحو التالي: "إدارة العقارات هي تنفيذ مجموعة من العمليات لتشغيل المباني والهياكل (المحافظة عليها في حالة صالحة للعمل، والإصلاحات، وتقديم الخدمات، وتحديد شروط تأجير المساحات، وتحصيل الإيجار ، وما إلى ذلك) لغرض الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات."
يشير مصطلح العقارات أيضًا إلى العقارات، أي أننا نتحدث عن إدارة الممتلكات، أي أن إدارة العقارات تشمل إدارة جميع الحقوق الناتجة عن العقارات. يتم تقديم الممتلكات الخاضعة للإدارة كوحدة من الخصائص القانونية والاقتصادية والمادية.
في رأينا، يترتب على ذلك أن الإدارة تهدف في المقام الأول إلى ضمان أقصى قدر من الكفاءة في استخدام العقارات بما يتوافق مع مصالح المالك.
إدارة العقارات هي نشاط في مجالها يرتبط بتحديد الأهداف وتحديد المهام لتخطيط وتنظيم وتنفيذ ومراقبة الاستخدام المفيد والفعال للعقار.
نحن نؤمن بأن الأنشطة الإدارية بجوهرها وطبيعتها متعددة الأوجه، حيث تنسق أهداف وغايات الملاك والمستخدمين وشركات الخدمات وكافة الجهات ذات العلاقة بالعقار بشكل أو بآخر.
في اقتصاد السوق، تتم إدارة العقارات وفقا لقانون العرض والطلب.
بالإضافة إلى ظروف السوق، فإن العوامل الملموسة في إدارة العقارات هي التشريعات المنظمة لها وأنشطة الهيئات والمؤسسات الرسمية المختلفة.
يمكن أن تكون إدارة الممتلكات داخلية أو خارجية:
الإدارة الداخلية للعقارات هي نشاط كيان سوق عقاري، تنظمه وثائقه التنظيمية الخاصة (القانون، الميثاق، اللوائح، القواعد، العقود، التعليمات، وما إلى ذلك).
إدارة العقارات الخارجية هي نشاط الجهات الحكومية الذي يهدف إلى إنشاء إطار تنظيمي ومراقبة امتثال جميع كيانات السوق العقارية للمعايير والقواعد المعمول بها.
يتم تنفيذ أنشطة إدارة العقارات في المقام الأول في الجوانب الثلاثة الأكثر أهمية - القانونية والاقتصادية والتقنية. يتمثل الجانب القانوني لإدارة العقارات في الاستخدام والتوزيع والجمع بين حقوق الملكية العقارية بشكل أكثر عقلانية.
يتم تحقيق الجانب الاقتصادي لإدارة العقارات من خلال إدارة الإيرادات والنفقات الناتجة أثناء تشغيل العقارات. بمعنى آخر، يحق للمدير أن يقوم بشكل كامل ومستقل، وفي إطار القانون، بمراقبة وتنظيم جانب الدخل والنفقات في ملكية العقارات، وكذلك استغلالها وفقًا لتقديره الخاص.
يتمثل الجانب الفني للإدارة في الحفاظ على كائن التحكم في حالة صالحة للعمل وفقًا لغرضه الوظيفي.
إدارة الممتلكات هي نهج متكامل لتحسين حالة العقار والحفاظ عليها، وتنظيم تطوره والتنبؤ به، وطريقة تشغيله وفقًا للغرض المقصود منه. يشمل مفهوم إدارة الممتلكات أيضًا، أولاً وقبل كل شيء، إجراءات مثل تأجير وإدارة مباني المكاتب، أي إدارة الممتلكات كوسيلة لجذب الاستثمار. ومن ناحية أخرى، يمكن النظر إلى إدارة الممتلكات كاستثمار في حد ذاته. وبناء على ما سبق فقد حددنا الأهداف التالية لإدارة السوق العقاري:
تنفيذ الحقوق الدستورية للمواطنين في العقارات والمسؤوليات المرتبطة بملكيتها؛
وضع نظام وشروط معينة لعمل المشاركين فيها في السوق؛
حماية المشاركين من عدم الأمانة والاحتيال والمنظمات الإجرامية والأفراد؛
ضمان حرية تسعير العقارات وفقاً للعرض والطلب.
تهيئة الظروف للاستثمار الذي يحفز نشاط ريادة الأعمال في قطاع الإنتاج؛
فرض ضرائب عادلة على العقارات والمشاركين في سوق العقارات.
ولتحقيق هذه الأهداف في رأينا لا بد من:
1. إنشاء سجل كامل لعقارات الدولة (الميزانية العمومية العقارية)، يحتوي على الخصائص الكمية والتكلفة والفنية والقانونية للأشياء العقارية؛
2. تحديد وتنسيق صلاحيات جميع سلطات الدولة المشاركة في عملية إدارة العقارات بشكل واضح؛
3. تشكيل كائنات الإدارة، باستثناء إمكانية التخلص من جزء واحد من الكائن دون الآخر في الحالات التي تشكل فيها كلاً واحدًا (كقاعدة عامة، هذه هي قطع الأراضي والمباني والهياكل الموجودة عليها)؛
4. التأكد من التطبيق غير المشروط لآلية التقييم السوقي عند استخدام العقارات.
5. تهيئة الظروف لجذب الاستثمار في القطاع العقاري للاقتصاد من خلال تعظيم مشاركة العقارات في التداول المدني؛
6. حل مشكلات استحواذ الدولة على العقارات، بما في ذلك من خلال تحديد الأهداف التي يتم تحقيقها من خلال استحواذ هذه الأشياء؛
7. استخدام آلية فعالة للإدارة العقارية لسداد نفقات إدارة العقارات (بما في ذلك المخزون والتثمين)، على غرار القانون المدني، حيث أن الدولة، عند استخدام عقاراتها، تشارك في التداول المدني على قدم المساواة مع ممتلكاتها. مشاركين آخرين؛
8. تغيير الآلية الحالية لبيع العقارات، حيث تسمح باقتناء العقارات بأسعار منخفضة.
9. وضع إجراء موحد لجميع الكيانات المكونة للاتحاد الروسي لاتخاذ القرارات بشأن استخدام العقارات الفيدرالية (في المقام الأول فيما يتعلق بالممتلكات المستأجرة)، مما يضمن سرعة اتخاذ القرار؛
10. توفير التدريب المهني لموظفي الخدمة المدنية الذين يديرون العقارات الاتحادية.
كائن الإدارة في مجال العقارات هو شيء غير منقول أو مجموعة من الأشياء غير المنقولة، ويعتبر شيئا واحدا من وجهة نظر تنظيم الإدارة الأكثر فعالية لها، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف الصيانة والإدارة.
لتلخيص ما سبق، يمكننا القول أن إدارة الممتلكات هي بالتأكيد عملية معقدة ومتعددة الأوجه، والتي تشمل العديد من العوامل والجوانب المختلفة. لا تحتوي آلية الإدارة على حقوق والتزامات مالك العقار فحسب، بل تخضع أيضًا للتدخل الحكومي، بما في ذلك تعزيز الإدارة من خلال الإطار التشريعي.
1.3 مؤشرات لتقييم فعالية إدارة العقارات
لتنفيذ إجراءات تقييم فعالية إدارة العقارات، يتم استخدام مختلف الأساليب والمؤشرات. من الناحية النظرية، لا توجد مؤشرات محددة بوضوح يمكن من خلالها تحديد درجة كفاءة إدارة الممتلكات، حيث أنه من الناحية العملية قد لا يكون أي مؤشر مختار فعالا بالنسبة لشركة واحدة، كما أن تجربة مؤسسة واحدة قد لا تنطبق على مشاريع أكبر. - التوزيع على نطاق واسع.
ومع ذلك، فإن النهج التقليدي لتقييم الأداء على أساس المؤشرات المالية يعتبر تقليديا. في الواقع، إذا كانت الشركة هي المالك، على سبيل المثال، مبنى إداري وتتكون أعمالها من تأجير المباني، فإن هذا النهج لن يكون صعبا، لأن جميع المعلومات اللازمة في متناول اليد، سواء كان ذلك من ناحية التكاليف الحفاظ على الموظفين والإصلاحات وبناء المعدات، والحفاظ على الاتصالات في حالة سليمة، ومن ناحية أخرى، يتم تحديد مبلغ المدفوعات المستلمة من المستأجرين بوضوح.
الجدول 1.3.1 تحليل المؤشرات الفنية والاقتصادية الرئيسية لمؤسسة NKF "التدقيق والتقييم"
|
المؤشرات |
الانحراف المطلق، ألف روبل |
معدل النمو، ٪ |
|||
|
صافي الإيرادات ألف روبل |
|||||
|
تكلفة الخدمات ألف روبل |
|||||
|
الربح الإجمالي ألف روبل |
|||||
|
المصاريف البيعية والإدارية ألف روبل |
|||||
|
الربح من المبيعات ألف روبل |
|||||
|
الربح قبل الضريبة ألف روبل |
|||||
|
صافي الربح ألف روبل |
|||||
|
متوسط التكلفة السنوية للأصول الثابتة ألف روبل |
|||||
|
متوسط عدد الموظفين، الناس |
|||||
|
إنتاجية العمل، ألف، فرك/شخص |
|||||
|
ربحية الإنتاج % |
3 نقاط مئوية |
||||
|
العائد على المبيعات، ٪ |
4 نقاط مئوية |
||||
|
فرك إنتاجية رأس المال لكل 1 فرك |
ولكن إذا كانت الشركة مالكًا كبيرًا للعقارات الصناعية، فإن المشكلة تنشأ في الحصول على المعلومات الكاملة المطلوبة لتقييم فعالية إدارة العقارات. لا تعكس البيانات المالية عوامل مثل:
الترويج لمنتج جديد في السوق؛
الفرص المحتملة للشركة؛
اهتمام الموظفين بنجاح الشركة؛
ولاء العملاء، الخ.
على الرغم من أن هذه المؤشرات غير المادية تنعكس وتحتل بحق مكانتها في تقييم فعالية إدارة العقارات.
من وجهة نظر اقتصادية، فإن المبدأ الأساسي المتمثل في "الكفاءة - نسبة النتائج إلى التكاليف" لا يسمح دائما بالتقييم الصحيح للكفاءة. ويرجع ذلك إلى عدة عوامل هذا:
ملامح عصر المعلومات، وهي سماته الأساسية - الدور والأهمية المتزايدة لموارد المعلومات والأصول غير الملموسة؛
تعقيد الحياة الاقتصادية - زيادة درجة انفتاحها، والعولمة، والمنافسة؛
التغيرات في محتوى النتائج والتكاليف، وبالتالي صعوبة تحديد قيمها؛
التطور السريع لنظام القيم، وبالتالي التغيير في نظام المؤشرات والخصائص والمؤشرات، والتي تعكس معًا فعالية الأنشطة.
بكالوريوس. ريزبيرج وفي يو. بورياك، بالنظر إلى قضايا الكفاءة فيما يتعلق بملكية الدولة، لاحظ أن "منهجية محددة لتقييم الكفاءة الاقتصادية والاجتماعية والوظيفية لإدارة فئة معينة، مجموعة من الممتلكات المملوكة للدولة، تختلف فيما يتعلق بطريقة تقييم الاستخدام تم تصميم المجمع العقاري ليجعل من الممكن تحديد مؤشرات الأداء من حيث القيمة والحجم. لكن هذه المؤشرات ليست عالمية بطبيعتها؛ فهي تعتمد إلى حد كبير على موضوع التقييم والغرض وطبيعة تطبيق هذا الهدف. ونتيجة لذلك، تم التوصل إلى الاستنتاج "ينبغي الاعتراف بأنه من المستحيل إنشاء منهجية عالمية واحدة لتقييم الفعالية".
باستثناء النهج التقليدي، من بين الأساليب الحديثة، تم تمييز نظام بطاقة الأداء المتوازن (BSS) الذي طوره R. Kaplan وD. Norton باعتباره الأكثر واعدة. وقد حددوا المكونات الأربعة الأكثر أهمية عند تقييم الكفاءة: الأنشطة المالية، والعلاقات مع المستهلكين، وتنظيم العمليات التجارية الداخلية، وتدريب وتطوير الموظفين. يتمثل جوهر BSC في تحقيق التوازن بين عدد المؤشرات الداخلية والخارجية والموضوعية والذاتية. ميزة أخرى لهذا النهج هو أن هذا النظام، وفقا للمؤلفين، مرن للغاية و "مبدع" فيما يتعلق بتنفيذه في أي إنتاج.
مع الأخذ في الاعتبار أحكام المفهوم العام والاستراتيجية التي تلتزم بها الشركة، والخبرة المتراكمة للدعم المنهجي لتقييم الكفاءة، يمكنها تحديد مؤشرات أداء محددة لتقييم إدارة العقارات بناءً على BSC (انظر الملحق 1).
إن التفاصيل الأكثر أهمية لإنشاء BSC هي، كما هو الحال في النهج التقليدي، نتيجتين ماليتين: خفض التكاليف وزيادة الدخل. وبناء على ذلك، يمكننا أن ندرج في BSC مثل هذه المؤشرات التي، مع مراعاة تحقيقها المستمر، تسمح لنا بتقييم الفعالية على أكمل وجه. يمكننا تقديم مثل هذه المؤشرات على أي مستوى داخل BSC.
استناداً إلى الملحق رقم 1، يمكننا التعرف على عدة مؤشرات لفعالية إدارة العقارات. وتشمل هذه المؤشرات كلاً من المكونات الأربعة على حدة. تمت مراجعة كافة المؤشرات وإبداء التعليقات عليها في الجداول أدناه.
الجدول 1.3.2 معايير فعالية إدارة العقارات (العنصر المالي)
الجدول 1.3.3 معايير فعالية إدارة العقارات (مكون العميل)
|
مبادرات استراتجية |
مؤشرات الأداء |
|
|
تقديم خدمات إضافية |
1. برنامج تحديد الطلب على الخدمات الإضافية ومدى أهميتها. |
|
|
2. تنظيم العمل التعاقدي بغرض تقديم خدمات إضافية. 3.وضع معايير لتقييم جودة الخدمات المقدمة |
||
|
تحسين خدمة العملاء |
1. الاحتفاظ بالعملاء الحاليين والتأكد من اهتمامهم بمواصلة التعاون. 2.وضع آلية للمعالجة السريعة والجودة العالية للمقترحات الواردة لمختلف المشاريع. |
|
|
تشكيل صورة "المواطن الشركة" |
1.برنامج التغطية الإعلامية للدور الاجتماعي للشركة (البرامج الاجتماعية، الضرائب المدفوعة، الخ) 2. برنامج يهدف إلى تنمية فهم الناس لأهمية أنشطة الشركة واهتمامهم بهذه الأنشطة. 3. القيام بالأنشطة التي تهدف إلى تحسين الوضع البيئي في مرافق الشركة |
الجدول 1.3.4 معايير فعالية إدارة العقارات (مكون العمليات التجارية)
|
مبادرات استراتجية |
مؤشرات الأداء |
|
|
التوجه في استخدام العقارات لمجموعة من مصالح الشركة والعملاء |
1. تقديم عرض مميز للعملاء. 2. إجراء الدراسات الاستقصائية لمعرفة التغييرات التي يرغب المتعاملون في إحداثها في أنشطة الشركة. 3. تحديد الخدمات والسلع "المباعة" للمستهلك النهائي. 4. برنامج مراقبة وتلبية طلب المستهلكين ورغباتهم. |
|
|
تحسين أنشطة الإدارة نفسها |
1. تغيير وتحسين الهيكل الداخلي للشركة. 2. برنامج التنمية الاجتماعية. 3. تحسين النماذج المحاسبية |
|
|
- تكثيف الانتفاع بالعقارات |
1. الإدخال النشط لتقنيات الادخار. 2. تحديد الأشياء العقارية القابلة للإصلاح. 3. تحديد التكاليف التي تتحملها الشركة لصيانة العقارات. 4. برنامج ترشيد تكاليف صيانة العقارات وتخفيضها |
|
|
الابتكارات في إدارة العقارات |
1. ضمان الاستخدام التشغيلي |
|
|
آراء حول الابتكارات الواعدة؛ 2.برنامج التطور السريع للابتكارات في القطاع العقاري وتحديد مدى فعاليتها وجدوى تنفيذها |
فيما يلي وصف لمعايير فعالية إدارة العقارات التي تشكل كتلة النمو والتعلم.
الجدول 1.3.5 معايير فعالية إدارة العقارات (التدريب والنمو)
|
مبادرات استراتجية |
مؤشرات الأداء |
|
|
تدريب الموظفين على تقنيات الإدارة الحديثة |
1. توافق مستوى معرفة الموظف مع العمل المنجز؛ 2. تحديد المعرفة والتخصصات التي ينبغي تدريب الموظفين عليها. 3. برنامج لمزيد من المراقبة لمستوى المعرفة لدى الموظفين |
|
|
الوصول إلى مصادر المعلومات |
1. إدخال التقنيات الجديدة. 2. إنشاء أماكن معلومات مرئية في الأقسام حول النتائج المحققة والمهام الجديدة |
|
|
تهيئة الظروف لنشاط الموظفين |
1. المشاركة الفعالة لكل موظف في أنشطة الشركة. 2. برنامج الحماية الاجتماعية للعمال |
|
|
نظام المكافآت لتحقيق الأهداف المحددة |
1. إثبات اعتماد المكافأة على نتائج الأداء. 2. تحديد مؤشرات الأداء للإدارات والأفراد العاملين 3. إعلام الفريق بإنجازات الزملاء. |
بمعنى آخر، وبتحليل الملحق رقم 1، في رأينا يمكننا القول أن نظام إدارة العقارات هو:
مدى تحقيق أهداف الشركة باستخدام مختلف الموارد المحدودة، بما في ذلك العقارات؛
مدى تحقيق أهداف إدارة الممتلكات كعملية تجارية بأقل تكلفة؛
قدرة نظام إدارة العقارات على تلبية الاحتياجات المتطورة للعقارات، مع مراعاة الاستخدام الرشيد والاقتصادي لها؛
إن قدرة الإدارة تؤثر على ضمان إعادة إنتاج العقارات الاستهلاكية بالجودة المطلوبة وبأقل تكلفة.
داخل الشركات الفردية، يتم تعيين السيطرة على تقييم فعالية إدارة الممتلكات بالخصائص التالية:
1. استدامة التوجه الاستراتيجي للعملية؛
2. رؤية واضحة للمستقبل.
3. تنويع القرارات الإدارية.
4. تأثير الإجراءات المترابطة.
5. الثبات وتنوع التغييرات.
6. القدرة على إدراك التقنيات المبتكرة.
من ناحية أخرى، في بلدنا، لا يتم تقريبًا اتباع المعايير والتوصيات الموضحة أعلاه في الجداول.
لذا، بتلخيص ما سبق، يمكننا القول أنه لا توجد مؤشرات مقبولة بشكل عام لتقييم كفاءة استخدام العقارات، ولكن هناك العديد من الأساليب المعممة لحل هذه المشكلة. يعتمد أحد الأساليب فقط على النتيجة المالية لنشاط مؤسسة أو منظمة أو شركة، بينما يتضمن الثاني عدة مراحل، يتم في كل منها اختيار معايير معينة لتقييم الكفاءة. من ناحية أخرى، يتمتع رئيس أي منظمة بالحرية النسبية في اتخاذ القرارات المتعلقة بتقييم الأداء ويمكنه أن يخلق لنفسه نظامًا معينًا من المؤشرات التي سيتم من خلالها توجيهه لتحقيق أهداف معينة للمؤسسة.
تقييم العقارات المكاتب السكنية
2. تحليل فعالية إدارة العقارات في قازان
2.1 تقييم فعالية إدارة العقارات السكنية
ولتقييم مدى فعالية إدارة العقارات السكنية، حدد المؤلف أهم المؤشرات والمعايير التالية في رأيه:
المساحة الإجمالية للمباني السكنية التي تم تشغيلها في عام 2014؛
أسعار العقارات السكنية؛
الديناميكيات المقدرة لأسعار البيع؛
تأثير العوامل الخارجية على العقارات السكنية
تميز النصف الأول من عام 2014 بأحداث مهمة في اقتصاد البلاد، والتي انعكست أيضًا في سوق الإسكان في جمهورية تتارستان: انخفاض قيمة الروبل، وفرض العقوبات من قبل الغرب، والعوامل الاجتماعية والديموغرافية، على من ناحية، ومجموعة كبيرة من العروض المقدمة من المطورين إلى جانب انخفاض معدلات الرهن العقاري، من ناحية أخرى.
وفي أعقاب الطلب المتزايد، قام المطورون ببناء المساكن بنشاط. وهكذا، في بداية شهر يوليو، تم تشغيل أكثر من 1.2 مليون متر مربع في تتارستان. م من المساكن -- ما يقرب من 51 ٪ من الهدف السنوي. بحلول نهاية الأشهر الستة، احتلت قازان المركز الأول بين مدن منطقة فولغا الفيدرالية من حيث حجم المساكن التي تم التكليف بها: في المجموع، تم تكليف أكثر من 508 ألف متر مربع. م.
في عام 2014، زادت النسبة المئوية لشراء الشقق في المباني الجديدة - يتم تنفيذ حوالي 40٪ من المعاملات في قازان باستخدام أموال الرهن العقاري. الرهن العقاري، كقاعدة عامة، يتم الحصول عليه على المدى الطويل، لذلك يختار المقترضون بشكل معقول السكن الجديد.
تشير بيانات "روسريستر" الخاصة بجمهورية تتارستان إلى أنه خلال الأشهر الستة من عام 2014، تم تسجيل 45.3 ألف عقد في الجمهورية، وهو ما يزيد بنسبة 11٪ عن نفس الفترة من العام الماضي. منها 65% عبارة عن مساكن، و22% قطع أراضي، و13% مباني غير سكنية.
كما أدى الطلب المتزايد إلى تحفيز الأسعار في السوق: ففي النصف الأول من العام، ارتفعت أسعار العقارات في المدينة بشكل أسرع من المعتاد (في حدود 6-8٪ في الأشهر الستة الأولى في السوق الأولية).
وفقًا لـ "خادم العقارات في قازان وجمهورية تتارستان"، بلغ متوسط تكلفة المتر المربع بحلول يوليو 2014 67.5 ألف روبل في سوق الإسكان الثانوي، و50.7 ألف روبل في سوق الإسكان الأساسي، ولا سيما في السوق الحالية. الوضع في سوق العقارات في قازان، المطورون الرائدون هم "Unistroy"، "YIT Kazan"، "Ak Bars Real Estate"، "Tatstroyinvest"، ويطرحون الأسعار التالية لعقاراتهم:
الجدول 2.1.1 تحليل مقارن لمشاريع الإسكان في قازان للنصف الثاني من عام 2014
|
مطور |
موعد التسليم |
منطقة الشقة |
السعر مليون روبل |
||
|
مجمع سكني "إميرالد سيتي" (منطقة بريفولجسكي) |
"يونيستروي" |
النصف الأول من عام 2014 |
|||
|
المجمع السكني "سوفريمينيك" (منطقة نوفو سافينوفسكي) |
"ييت كازان" |
الربع الرابع 2014 |
|||
|
مجمع سكني "سفيتلايا دولينا" (منطقة سوفيتسكي) |
"آك بارز العقارية" |
الربع الرابع 2014 |
|||
|
مجمع سكني "Raduzhny" (منطقة كيروفسكي) |
"تاتسترويينفيست" |
الربع الثالث 2014 |
تتأثر تكلفة الشقق، كقاعدة عامة، بالموقع: ما يسمى بشقة Khrushchev في منطقة Vakhitovsky ستكون أكثر تكلفة بكثير من نفس الشقة في منطقة Aviastroitelny أو Kirovsky. بالإضافة إلى ذلك، تتأثر التكلفة بالحالة العامة للشقة وعدد الطوابق والمواد التي تم بناء المنزل منها. وفي المناطق النائية من المدينة، يمكن أن تظل مباني وفنادق ستالين خاملة لعدة أشهر في انتظار مشتريها.
شقق خروتشوف من غرفة واحدة بمساحة 32 متر مربع. تبلغ تكلفة م في قازان اليوم من 1.9 مليون إلى 2.25 مليون روبل ، لينينغراد (34 مترًا مربعًا) - من 2.2 إلى 2.8 مليون ، مشروع "odnushka" في موسكو (30 مترًا مربعًا) - من 2.15 إلى 2.35 مليون.
يقدر منزل خروتشوف المكون من غرفتين (43 مترًا مربعًا) بـ 2.2-2.7 مليون روبل، ومنزل لينينغراد (51 مترًا مربعًا) - من 3 إلى 3.5 مليون، ومشروع موسكو - من 2.4 إلى 3 ملايين. أسعار الشقق في الغرف هي كما يلي: خروتشوفكا (56 مترًا مربعًا) - 2.7-3.3 مليون روبل، لينينغرادكا (65 مترًا مربعًا) - 3.4-3.8 مليون روبل.
وتجدر الإشارة أيضًا إلى مخزون المساكن في الجمهورية في نهاية عام 2014. بلغ عدد الشقق 1,618 ألف شقة (بما في ذلك المنازل المملوكة للمواطنين)، منها 1,130.9 ألف شقة (69.9%) تقع في مباني سكنية. متوسط مساحة الشقة الواحدة هو 56.5 متر مربع من المساحة الإجمالية. والأغلبية الساحقة من إجمالي المساكن مملوكة للقطاع الخاص.
كان السوق السكني في عام 2014 يتطور بنشاط في قطاع شراء المساكن بمساعدة الرهن العقاري. وكان نحو نصف التصرفات العقارية المسجلة في قطاع الإقراض العقاري، وهو ما أعطى زخماً للتطوير المكثف لفرع الإنشاءات السكنية، وهو الأمر الذي لم يغفل بعض المطورين عن الاستفادة منه.
للتنبؤ بتطور السوق السكنية في قازان لعام 2015، دعونا ننظر في ديناميكيات أسعار استئجار وشراء المساكن.
الجدول 2.1.2 ديناميات أسعار استئجار شقة من غرفة واحدة في قازان 2011-2014
استناداً إلى الجداول أعلاه، قام المؤلف بتجميع ثلاث توقعات لتطور السوق السكنية: متفائلة ومعتدلة ومتشائمة. واستندت التوقعات المتفائلة إلى حقيقة مفادها أن تضخم الإيجارات سيكون مشابهاً لتضخم أسعار المستهلكين، المتوقع أن يصل إلى 10% في عام 2015. وعلى هذا الأساس نفترض أن مستوى النمو في تكلفة استئجار الشقق سيكون عند مستوى 10% سنوياً.
التوقعات المعتدلة هي متوسط مستوى النمو بين التوقعات المتفائلة والمتشائمة، والتي من خلالها ستنخفض تكلفة استئجار وشراء شقة في عام 2015 بنسبة 10٪ سنويًا.
وترتكز هذه التوقعات المتشائمة على منطق مفاده أنه إذا أخذنا في الاعتبار أزمة 2008-2009، حيث حدثت عمليات مماثلة (عامل تكلفة المال وتأثيرها على أسعار العقارات السكنية، فضلا عن سقوط روبل)، انخفضت تكلفة استئجار وشراء شقة بنسبة 30٪.
الجدول 2.1.4 توقعات معتدلة لاستئجار وشراء شقة باستخدام الإقراض العقاري في قازان لعام 2015
|
التوقعات(-10%) |
التوقعات(-10%) |
وتشير التوقعات المعتدلة إلى أن استئجار وشراء شقة باستخدام الإقراض العقاري سينخفض بمعدل 10% عن العام السابق.
الجدول 2.1.5 توقعات متفائلة لاستئجار وشراء شقة باستخدام الإقراض العقاري في قازان لعام 2015
|
فرك./كيلوواط م. |
روب/متر مربع |
|||||
|
التوقعات (+10%) |
التوقعات (+10%) |
وتفترض التوقعات المتفائلة زيادة بنسبة 10% في الإيجارات والرهون العقارية، مع الأخذ بعين الاعتبار التضخم.
الجدول 2.1.6 توقعات متشائمة لاستئجار وشراء شقة باستخدام الإقراض العقاري في قازان لعام 2015
|
التوقعات (-30%) |
التوقعات (-30%) |
ووفقاً لتوقعات متشائمة، من المتوقع أن ينخفض الإيجار والإقراض العقاري بنسبة 30% في العام المقبل.
بناءً على التوقعات والجداول التي تم تجميعها، بالإضافة إلى ديناميكيات سعر الشراء وديناميكيات سعر الإيجار، يمكننا القول أن الأسعار في سوق المساكن المستأجرة العام المقبل ستكون غير مستقرة للغاية ومن المفترض أن تختلف من 12700 ألف روبل إلى 15600 ألف روبل، وفي سوق الشراء باستخدام قروض الرهن العقاري من 45000 ألف روبل. ما يصل إلى 70576 ألف روبل.
وفقا للمؤلف، ينبغي اعتبار السيناريو الأكثر احتمالا لتطوير الأحداث توقعات متشائمة، لأنه من التحليل المقارن أعلاه يتضح أن الأسعار في سوق الإسكان غير مستقرة للغاية للأسباب التالية:
1.) تأثير العقوبات المفروضة من الدول الغربية؛
دخلت العقوبات الغربية حيز التنفيذ في وقت كانت فيه روسيا تشهد أعلى وتيرة وحجم لبناء المساكن، وأكبر عدد من قروض الرهن العقاري التي يحصل عليها الأفراد، وأسعار الفائدة الأقل تحملاً عليهم.
ويمكن تقسيم تداعيات العقوبات على سوق العقارات إلى فئتين: ما حدث وما كان متوقعا.
ومن بين ما حدث تجدر الإشارة إلى:
1. يقوم المستثمرون الأجانب بتأجيل تنفيذ مشاريع التنمية في روسيا (في مختلف قطاعات السوق) حتى يتم حل الوضع في أوكرانيا.
2. تقوم البنوك بتحليل مشاريع التنمية الجديدة الواردة بعناية أكبر.
3. العقارات كأصل (خاصة العقارات السكنية – الشقق في السوقين الأولية والثانوية) زادت من جاذبيتها للمستثمرين من القطاع الخاص.
وفيما يتعلق بالتبعات المتوقعة للعقوبات على السوق العقاري، يمكن القول بما يلي:
1. من المتوقع أن تقوم البنوك بزيادة أسعار الفائدة على القروض الاستهلاكية وقروض الرهن العقاري بسبب ارتفاع تكلفة الأموال في السوق. في الوقت نفسه، يمكن لعدد من البنوك الحد بشكل مستقل من نشاط مقترضي الرهن العقاري من خلال تحديد أسعار فائدة مرتفعة بشكل مصطنع.
2. قد يؤدي انخفاض حجم تمويل مشاريع التنمية الاستثمارية من قبل البنوك إلى انخفاض حجم البناء الجديد في عام 2015.
3. قد يفقد سوق الإسكان المستأجر جمهوراً يتكون من الأجانب الذين يعملون في روسيا بموجب عقد أو في شركات غربية، والذين قد ينخفض نشاطهم بشكل كبير خلال فترة العقوبات. (سيلاحظ المؤلف أيضًا أنه في الوقت نفسه، يمكن أن تحدث عمليات معاكسة في سوق الإسكان المستأجر: إذا انخفضت قيمة العقارات، فسيتعين على البنوك زيادة أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري. وهذا سوف يقلل بشكل كبير من القوة الشرائية المواطنين، الأمر الذي سيؤدي إلى زيادة في عدد المستأجرين).
4. من المرجح أن تستمر أكبر البنوك الروسية في إقراض مشاريع التنمية التي هي في المرحلة النشطة / النهائية من الاستعداد للبناء.
2.) تأثير عامل العملة؛
المقاربة الأولى: تأثير سعر الصرف على سوق السكن.
أحد العناصر المهمة في العلاقات الاقتصادية المتعلقة بشراء المساكن هو سعر الصرف. يؤثر سعر الصرف على المؤشرات المختلفة التي تربط المشترين والبائعين في سوق الإسكان. سعر الصرف هو نسبة وحدتين نقديتين في سوق الصرف الأجنبي، والتي تتشكل اعتمادًا على العرض والطلب على عملة معينة، بالإضافة إلى عدد من العوامل الأخرى.
اعتمادًا على العلاقة بين العرض والطلب على عملة معينة، يتم تحديد سعر الصرف في أغلب الأحيان، ولهذا السبب لا يمكن أن يكون قيمة ثابتة، نظرًا لأن العرض والطلب في سوق الصرف الأجنبي يتغيران باستمرار.
المقاربة الثانية: تأثير أسعار السكن على العملة الوطنية.
هناك علاقة مباشرة بين سعر العقارات وسعر صرف العملة الوطنية، فعندما تنخفض قيمة العقارات، ينخفض سعر صرف العملة الوطنية أيضا. ويرجع هذا الاعتماد إلى حقيقة أن انخفاض تكاليف السكن، كقاعدة عامة، يشير إلى عمليات غير مواتية في الاقتصاد - زيادة في معدل البطالة، وانخفاض القوة الشرائية للسكان. كل هذا يؤدي إلى انخفاض الطلب على العقارات.
وبناء على ما سبق، في الظروف الحالية التي يمر بها سوق العقارات، فإن النهج الأول سوف ينعكس بشكل أكبر. والثاني هو على الأرجح مع التنمية الاقتصادية المستقرة.
3.) تأثير العوامل الاجتماعية والديموغرافية.
من المقبول عمومًا أنه لا يمكن التحكم في تكوين الاحتياجات في السوق. إلا أن الاحتياجات تنشأ وتتغير وفق أنماط معينة، جزء مهم منها هو عقلية السكان وأسلوب حياتهم وأسلوب حياتهم. ومن بين هذه العوامل، سنتناول بمزيد من التفصيل أهم العوامل التالية في رأي المؤلف:
1. لعدد سكان المستوطنات تأثير كبير على هيكل الاستهلاك، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى ارتفاع مستوى الدخل في المستوطنات الكبيرة.
2. يتأثر سلوك المستهلك أيضًا بالمعايير الظرفية. وتشمل هذه الأنشطة حاليًا أعمال الدولة الرامية إلى تحفيز تطوير بناء المساكن من خلال زيادة توافر البرامج الاجتماعية المختلفة، على وجه الخصوص:
رأس مال الأمومة (البرنامج صالح حتى عام 2016 ضمناً)؛
الرهن العقاري العسكري.
الرهن العقاري الاجتماعي؛
الرهن العقاري في إطار برنامج "العائلة الشابة" وما إلى ذلك.
3. في صيف عام 2014، أجرت الدولة تغييرات على قواعد الإقراض العقاري. في 25 يوليو، دخل القانون رقم 169-FZ "بشأن تعديلات المادتين 31 و61 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" حيز التنفيذ. تتضمن التغييرات في القانون نقطتين مهمتين. أولاً: ستتمكن البنوك من تأمين مخاطرها المالية في حال احتاجت إلى حبس الرهن وتبين أن قيمته أقل من مبلغ الدين. والثاني هو أن وجود مثل هذا التأمين (سواء من البنك أو من المقترض) يحرر المقترض من الدفعات اللاحقة على القرض. ويحدث نفس الشيء في حالة إفلاس شركة التأمين التي أصدرت هذا التأمين.
بتلخيص ما سبق، نعتقد أنه يمكننا القول إن فرض العقوبات سيكون له بالتأكيد تأثير سلبي على جميع مجالات الاقتصاد الروسي. وفيما يتعلق بسوق الإسكان، تجدر الإشارة إلى أنه بسبب العقوبات، تتزايد معدلات الإقراض العقاري وسيفقد هذا القطاع من السوق السكني عددًا كبيرًا من المستهلكين. ولكن على خلفية هذا، فإن سوق الإيجار، على العكس من ذلك، قادر على زيادة مساحة التوزيع. وبالتالي، فإن هذا الجزء من السكان الذي خطط سابقًا لشراء مسكن برهن عقاري، قد يتخلى عن هذه الفكرة لصالح آلية الإيجار، أي. سيكون استئجار المساكن بأسعار مستقرة نسبيًا أكثر ربحية (سعر الإيجار المتوقع من 10000 إلى 15600 روبل / شهر، اعتمادًا على طبيعة التوقعات) بدلاً من الحصول على رهن عقاري في ظروف عدم استقرار العملة (على سبيل المثال، بتاريخ 24 مارس 2015، كانت نسبة الدولار إلى الروبل 1/58، 28، وفي 14/03/2015 كانت 1/61.32)
الآن هناك ارتفاع حاد في سوق الإسكان بأكمله ككل، ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه بسبب ارتفاع سعر صرف الدولار، يحاول الناس بيع أموالهم في العقارات، ولكن هذا الاتجاه لا يمكن أن يكون طويلا- مصطلح واعد، لأن يضطر المستهلكون إلى اتخاذ مثل هذه الإجراءات بسبب التوتر المستمر فيما يتعلق بأسعار الصرف، مما قد يؤدي في النهاية إلى التضخم أو، علاوة على ذلك، إلى انهيار النظام النقدي الروسي.
العامل الاجتماعي الديموغرافي، بطبيعة الحال، ليس له تأثير كبير على سوق العقارات، مثل عامل العملة، على سبيل المثال، ولكن بدونها لا يمكن لسوق الإسكان، من حيث المبدأ، أن يوجد على هذا النحو، حيث أن السرعة والحجم من البناء والرهن العقاري والإيجار وما إلى ذلك. يتم تحديدها بدقة على أساس تحليل مختلف العوامل غير الاقتصادية بشكل رئيسي. معدل المواليد وحجم السكان ومتوسط \u200b\u200bدخل الفرد وعدد الأسر الشابة والمؤشرات الاجتماعية الأخرى - يتم تجميع الأفكار الأكثر عمومية حول سوق العقارات وإمكانات التنمية في البلاد.
بشكل عام، سوق العقارات السكنية عبارة عن مزيج من العديد من العوامل الاقتصادية وغير الاقتصادية التي توفر، سواء منفردة أو مجتمعة، نظرة ثاقبة للوضع الاقتصادي في قطاع معين من السوق.
وتعكس التوقعات الثلاثة التي قدمها المؤلف الجوهر الاقتصادي لتأثير العوامل المختلفة على آليات شراء المساكن. في ظروف الوضع الاقتصادي غير المستقر في البلاد، من المستحيل التحدث بثقة تامة عن فعالية أو عدم فعالية إدارة العقارات، ولكن، كما تظهر الدراسات، فإن شريحة سوق العقارات - سوق المباني السكنية - لا تزال قائمة الأكثر أهمية فيما يتعلق بالعناصر الأخرى للاقتصاد، وبسبب الأموال المجمعة، يمكنها المناورة بسلاسة نسبيًا بين البيئة الخارجية المتغيرة.
2.2 تقييم كفاءة إدارة الممتلكات المكتبية
في سوق العقارات التجارية، وبالتحديد في قطاع العقارات المكتبية، في رأينا، تشكلت ثلاثة قطاعات مركزة:
القطاع الأول يضم المكاتب المرموقة المطابقة للمعايير الدولية للمباني الإدارية. من هنا يمكننا أن نستنتج أن الإيجار في مثل هذه المباني غالبًا ما يكون مرتفعًا جدًا. يصبح هذا هو السبب الرئيسي وراء استئجار بعض رجال الأعمال الروس مكاتب من الدرجة الأولى في الخارج بأسعار معقولة.
في القطاع الثاني، قمنا بتضمين المكاتب التي تقع في مباني جيدة التشطيب ومجهزة، ومؤخرًا أصبحت ممارسة شراء شقق كبيرة مع تجديد لاحق عالي الجودة شائعة. هنا، تكون مدفوعات الإيجار مقبولة تمامًا للشركات العاملة بنجاح. هناك طلب قوي ومستمر في هذا القطاع.
حددنا القطاع الثالث على أنه مباني في مباني المباني غير السكنية التابعة للبلديات والإدارات والمؤسسات الحكومية (المؤسسات العلمية بشكل رئيسي) والمؤسسات التعاونية والخاصة. هذه هي المباني دون التشطيب والإصلاح، وغيرها من الخدمات ذات الصلة. معدلات الإيجار هنا، كقاعدة عامة، ليست مرتفعة على الإطلاق.
في رأينا، تؤدي حرية ريادة الأعمال إلى إنشاء المزيد والمزيد من هياكل الأعمال الجديدة، والتي، أولا وقبل كل شيء، ستحتاج إلى أماكن للعمل، مما يعني أن سوق المساحات المكتبية يحمل أكثر من آفاق جيدة للتنمية.
أرز. 2.2.1 الارتباط بين فئات المراكز التجارية في قازان في نهاية عام 2014
يشتمل سوق العقارات المكتبية في كازان على مراكز أعمال عالية الجودة من الفئات الثلاث: A وB وC. ويبلغ المعروض في المدينة من العقارات المكتبية عالية الجودة في نهاية عام 2014 183 مترًا مربعًا. م لكل 1000 نسمة.
تتشابه المكاتب التي تنتمي إلى الفئة ب في معظم خصائصها مع مباني الفئة أ، ومع ذلك، فهي ليست مرموقة، ولها موقع أقل ملاءمة، ولا تحتوي على مجموعة واسعة من الخدمات مثل مكاتب الفئة أ. تظهر الممارسة أن المكاتب من الفئة الأعلى يتم تصنيفها أحيانًا على أنها فئة ب. يحدث هذا، على سبيل المثال، بعد عدة سنوات من الاستخدام المكثف. يلعب عامل معايير الجودة أيضًا دورًا مهمًا هنا. إن التقنيات في ديناميكيات مستمرة، لذا فإن ما كان يبدو في السابق "متطورًا" أصبح "جديدًا" تدريجيًا.
يبلغ إجمالي المعروض من المساحات المكتبية في مدينة قازان أكثر من 410 ألف متر مربع. منها حوالي 210 ألف متر مربع. م يشير إلى عرض الجودة.
وكما هو صحيح، يظل الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة مستقرًا في المدن الكبرى. الغالبية العظمى من مراكز الأعمال من الفئة "أ" في قازان لديها ما يقرب من 100٪ إشغال، وهي مراكز الأعمال مثل: "مركز الأعمال سوفار بلازا"، "كورستون"، "أيديا بزنس بارك". تتمتع كائنات الفئة "ب" أيضًا بمعدل إشغال مرتفع إلى حد ما، حيث يتراوح من 85٪ إلى 90٪. عند الحديث عن الطلب على المباني المكتبية، تجدر الإشارة إلى حقيقة أنه في الآونة الأخيرة كان هناك ميل للنشاط التجاري للتحول إلى محيط قازان. يتأثر هذا كثيرًا بعوامل مثل: عدم كفاية إمكانية الوصول إلى وسائل النقل (الاختناقات المرورية)، أو نقص أماكن وقوف السيارات أو دفعها.
مفهوم العقارات البلدية. أساسيات عمل سوق العقارات. الاتجاهات الرئيسية لمعلوماتية عملية إدارة العقارات. المعلومات المستخدمة لإدارة الممتلكات. نظام معلومات التسجيل العقاري.
الملخص، تمت إضافته في 30/10/2010
المشاكل الحديثة لإدارة الممتلكات البلدية في الاتحاد الروسي. الإطار المؤسسي لإدارة العقارات البلدية. تحليل الممارسة الحالية في أورسك. القضايا التنظيمية لترسيم حدود العقارات البلدية وفقا لأغراض النشاط.
أطروحة، أضيفت في 18/11/2013
جوهر ووظائف وأساليب ومستويات إدارة العقارات. تحليل سوق العقارات بالتجزئة في سامراء. وصف موجز لمركز التسوق MegaCity وسياسة الإيجار الخاصة به. تحليل نظام الإدارة لتطوير العقارات التجارية في المؤسسة.
تمت إضافة الدورة التدريبية في 18/10/2011
المفاهيم الأساسية لسوق العقارات وتقسيمها. تخطيط ومحاسبة تكاليف تشغيل الممتلكات. تحليل البيئة التسويقية لشركة Diol LLC. التطبيق العملي لتقنيات إدارة العقارات، وتحسين الأشكال والأساليب.
تمت إضافة الدورة التدريبية في 22/07/2011
جوهر ومفهوم وأنواع رئيسية من إدارة مشاريع التطوير العقاري. مفهوم المشروع التطويري والملامح الرئيسية لإدارة العقارات التجارية. دراسة الجدوى المالية والاقتصادية للمشروع. تحليل سوق العقارات بالتجزئة.
تمت إضافة الدورة التدريبية في 25/03/2011
معايير تقييم الفعالية. أسلوب التصنيف في التخطيط وتقييم الأداء. مجموعة شاملة من المعايير لفعالية نظام الإدارة. مؤشرات الأداء. تحسين كفاءة نظام إدارة الإنتاج.
الملخص، أضيف في 05/08/2002
مفهوم تقييم فعالية الإدارة. عوامل تقييم فعالية الإدارة. معايير ومؤشرات فعالية الإدارة. التقييم الاقتصادي للفعالية. مؤشرات الكفاءة الاقتصادية. تحسين كفاءة الإدارة.
الملخص، تمت إضافته في 26/07/2008
مفاهيم ومبادئ بناء نظام الإدارة وطرق تقييم فعاليته. وصف موجز للصناعة والمؤسسات وتحليل SWOT لشركة Quinta LLC. تقييم فعالية نظام الإدارة الحالي، وتطوير أساليب تحسينه.
أطروحة، أضيفت في 06/04/2011
الجوانب النظرية ومكان تقييم الأداء في نظام إدارة شؤون الموظفين. النهج الأساسية لشهادة الموظفين. تحليل نظام تقييم موظفي المؤسسة ومقترحات لتحسينه باستخدام مثال Rosvestalko Trading House LLC.
تمت إضافة الدورة التدريبية في 18/03/2011
النظم الإدارية في المنظمات الخدمية. نظام إدارة شؤون الموظفين في المنظمة. مؤشرات لتقييم فعالية نظام إدارة شؤون الموظفين في المنظمة. الخصائص العامة للمنظمة واستراتيجية التطوير. تقييم فعالية الأنشطة.
تقييم العقارات السكنية
وبشكل عام، فقد خصص الفصل الأول بشكل كبير للأسس النظرية والفئات الأساسية المرتبطة بالتثمين العقاري.
يعرض الفصل الثاني من العمل نتائج تقييم العقار من منظور ثلاثة مناهج لتحديد القيمة السوقية: التقييم من وجهة نظر التكاليف (منهج التكلفة)، التقييم عن طريق المقارنة المباشرة للمبيعات (منهج مقارن)، التقييم من وجهة نظر وجهة نظر الدخل المتوقع أو الفعلي (نهج الدخل).
وعند مقارنة نتائج التقييم تبين أن جميع الأساليب تعطي نتائج مختلفة. دعونا نفكر في الاتجاهات الرئيسية لتحسين الأساليب المقدمة لتقييم العقارات.
في ممارسات التقييم الحديثة، غالبًا ما يتم استخدام تقنية حساب تكلفة الاستبدال باستخدام مجموعات UPVS. بدأ استخدام هذه المجموعات في عام 1997، عندما لم تكن هناك معلومات سوقية عن العقارات، وكان استخدام هذه المجموعات هو الطريقة الوحيدة لتحديد "القيمة السوقية"، وذلك بشكل أساسي لأغراض إعادة تقييم الأصول الثابتة. في العقد الماضي كانت هناك تغييرات كبيرة في دعم المعلومات لسوق العقارات وتقدير الأعمال. تحولت لجنة البناء الحكومية في الاتحاد الروسي إلى تقدير جديد للتكلفة والإطار التنظيمي. بموجب مرسوم Gosstroy من روسيا رقم 16 بتاريخ 8 أبريل 2002 "بشأن التدابير الرامية إلى استكمال الانتقال إلى قاعدة تقديرية ومعيارية جديدة للتسعير في البناء"، الوثائق التنظيمية لاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية Gosstroy، التي تم وضعها على مستوى الأسعار المنصوص عليها تم إلغاء القواعد التقديرية والمعيارية لعام 1991 اعتبارًا من 01.01.2003 و 1984. لاستبدالها، تم تقديم معايير تقدير عناصر الولاية (GESN) وأسعار الوحدات الفيدرالية (FER). وافقت لجنة البناء الحكومية في روسيا على ما يلي ووضعه موضع التنفيذ:
· GESNr-2001 "معايير التقديرات الأولية للدولة لأعمال الإصلاح والبناء" ؛
· GESN-2001 "معايير تقديرات الدولة لأعمال البناء العامة" ؛
GESNm-2001 "معايير التقدير الأولي لتركيب المعدات"
تم تصميم شبكات GESN لتحديد التكوين والحاجة إلى الموارد اللازمة لتنفيذ أعمال البناء في المواقع، ووضع التقديرات باستخدام طريقة الموارد، وكذلك للمدفوعات مقابل العمل المنجز وشطب المواد.
تقوم شركة Gosstroy الروسية بتطوير أسعار الوحدات الفيدرالية (FER، وFERr، وFERm) لمنطقة موسكو فقط. بعد ذلك، يتم نقل الأسعار الخاصة بمنطقة موسكو بواسطة Gosstroy إلى المراكز الإقليمية لتسعير البناء لربط الأسعار بالظروف الإقليمية. بعد الربط، يتم إرسال مجموعات الأسعار مرة أخرى إلى Gosstroy لمزيد من الموافقة. في الوقت الحالي، لم تكتمل بعد عملية تطوير إطار تنظيمي جديد. يعد إجراء التقييم العقاري بناءً على الإطار التنظيمي الجديد مهمة معقدة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب معرفة ومهارات خاصة. لكي يدخل الإطار التنظيمي الجديد في ممارسة التقييم، من الضروري القيام بمجموعة من الأعمال لتطوير البرمجيات وأنظمة الحوسبة المتكيفة لحل المشكلات التطبيقية للتثمين العقاري.
في الآونة الأخيرة، بدأت المراكز الإقليمية لتسعير البناء في العمل بنشاط، وظهرت شركات متخصصة في تقديم خدمات المعلومات، على سبيل المثال، مركز NPF لتكنولوجيا المعلومات في البناء.
ولا يزال المثمنون العقاريون فقط يستخدمون مجموعات قديمة من السبعينيات من القرن الماضي، وفي الوقت نفسه، يستخدمونها لتبرير "القيمة السوقية" للأشياء. لقد فهم المثمنون ذوو الخبرة منذ فترة طويلة عيوب استخدام مجموعات UPVS، المرتبطة في المقام الأول بقائمة التكاليف المدرجة في أسعار الوحدات، ومتوسط الفهرسة، وعدم الامتثال للتقنيات، ونسبة نطاق العمل، وما إلى ذلك.
وبالتالي، يتم أخذ عناصر التكلفة التالية بعين الاعتبار في مجموعات UPVS:
· التكاليف المباشرة؛
· التكاليف العامة؛
· المدخرات المخططة (الربح)؛
· مصاريف الموقع العامة لتخصيص وتطوير موقع البناء.
· تكلفة التصميم وأعمال المسح.
· التكاليف المرتبطة بتنفيذ العمل في فصل الشتاء.
· تكاليف الأجور الإضافية.
· تكلفة الحفاظ على إدارة مؤسسة قائمة؛
· الخسائر الناجمة عن تصفية المباني والمنشآت المؤقتة.
· تكاليف نقل العمال لمسافة تزيد عن 3 كم. في غياب وسائل النقل العام.
· مصاريف صرف مكافآت للموظفين بسبب طبيعة العمل المتنقلة.
يستخدم المثمنون ذوو الخبرة تطوراتهم الخاصة في حساباتهم بناءً على تعديلات نظائرها أو تقديرات موسعة.
في عمل P.G. Grabovoy، S.P. Korostelev "تقييم الممتلكات، الجزء الأول. تقييم العقارات"، باستخدام مثال محدد، يظهر أن نتائج حساب تكلفة استبدال العقارات السكنية باستخدام منهجية UPVS تختلف بشكل كبير، عدة مرات ، من مؤشرات السوق.
ومع ذلك، في معظم التقارير التي استعرضها مجلس الخبراء التابع لجمعية المثمنين الروسية، لا يزال تقييم القيمة السوقية للعقارات يعتمد على UPVS التي عفا عليها الزمن. علاوة على ذلك، من أجل تقريب نتائج هذه الحسابات بطريقة أو بأخرى من مؤشرات السوق، يتم إدخال معامل متزايد معين فيها، وهو ما يسمى "ربح رائد الأعمال". يتم اعتماده بشكل تعسفي تمامًا، لأنه في الظروف الحديثة لا يمكن إزالة هذا المؤشر من السوق. وتجدر الإشارة هنا بشكل خاص إلى أنه وفقًا لمعيار IVS 2003، فإن "تطبيق القيمة السوقية يتطلب تطوير استنتاج التقييم على أساس بيانات السوق فقط". عند تطبيق UPVS، يحدد المثمن بوضوح القيمة غير السوقية، والتي يجب أن تنعكس في التقرير.
في روسيا لا توجد حتى الآن قاعدة معلومات موثوقة حول المؤشرات الأساسية المجمعة لتكاليف البناء، والتي تكون متاحة للمثمنين الغربيين (على سبيل المثال WESSEXS، LAXTONS، R.S.MEANS).
حاليًا، قاعدة المعلومات الرئيسية المعترف بها لتقييم العقارات هي تطوير شركة Co-Invest LLC. تنشر هذه الشركة ربع سنوية نشرة "مؤشرات الأسعار في البناء"، بالإضافة إلى سلسلة "دليل المثمن": "المباني الصناعية"، "المباني السكنية"، "مجموعات تعادلات القوة الشرائية للعملات في أسواق البناء الوطنية"، "دليل تكلفة استبدال المباني والهياكل في مستوى الأسعار الحالي" وما إلى ذلك.
عند استخدام هذه المنشورات، من الضروري أن نتذكر أن معظم حساباتها تعتمد على الإطار التنظيمي لأوقات الاقتصاد المخطط، مفهرسًا بمعاملات أسعار معينة، وبالتالي، قد تحتوي نتائج التقييم النهائية على خطأ كبير للأسباب المذكورة أعلاه. عند استخدام مؤشرات معينة، من الضروري دراسة المتطلبات الأساسية لحسابها بعناية.
تم مؤخرًا نشر الدليل الإقليمي لتكاليف البناء (RCC-2006) وتم الإعلان عنه باعتباره الأول في البلاد الذي يتوقعه المثمنون. فهو يوفر مؤشرات التكلفة حسب نوع أعمال البناء ومؤشرات التكلفة الإجمالية (UCI) و"معلومات لتقييم حجم الاستثمار المطلوب في الإصدار السريع". في الواقع، يشير التعريف الأخير إلى التكلفة المقدرة لنظائرها من المباني والهياكل الحديثة. يحتوي الجزء الثالث من RSS على "الأجسام التناظرية ذات المؤشرات الفنية والاقتصادية للعناصر الهيكلية، والأجسام التناظرية ذات المؤشرات الفنية والاقتصادية للكائن ككل وجدول موجز للمؤشرات الفنية والاقتصادية الموصى بها لتحديد تكلفة المباني السكنية والاجتماعية - الأشياء الثقافية." يتم تحديد مؤشرات التكلفة بالأسعار اعتبارًا من 01/01/2006 لمنطقة موسكو. ويتضمن الدليل مؤشرات التكلفة لـ 18 نوعا من المباني السكنية الحديثة و27 نوعا من العقارات غير السكنية. في RSS-2007، تم توسيع قائمة الكائنات هذه بشكل كبير.
يؤدي نشر نظام RSS إلى خلق الظروف الملائمة لاستخدامه في إجراءات تقييم العقارات والأعمال. إذا كان من الممكن في تقييم العقارات استخدام الجزء الثاني من الكتاب المرجعي "المؤشرات المجمعة للقيمة"، فمن الممكن في نهج التكلفة لتقييم الأعمال استخدام الجزء الثالث "الأشياء المماثلة للمباني والهياكل".
وبالتالي، ينبغي أن تصبح مجموعات RCC الأساس الأساسي لتقييم العقارات. ومع ذلك، هناك أيضًا عيوب كبيرة في هذه المجموعات. السبب الرئيسي هو أنها لا توفر البيانات الأولية والافتراضات الأساسية للقيم التي تم الحصول عليها لتكلفة نظائرها. وبالتالي، ليس من الواضح تمامًا ما هو تكوين المعدات الذي تم أخذه بعين الاعتبار في الأرقام النهائية، وما الذي تم تضمينه في التكاليف الأخرى للمطور، وما إلى ذلك. يمكن أن يؤدي العمل المشترك للمقدرين والمحللين والمثمنين في اتجاه تحسين نظام RSS إلى إنشاء قاعدة معلومات ضرورية جدًا للمثمنين العقاريين.
الاتجاه الرئيسي لتطوير أنشطة التقييم هو تقييم القيمة السوقية للعقارات. يصبح هذا ممكنًا نظرًا لحقيقة أنه يتم تجميع قاعدة بيانات في بلدنا حول القيمة السوقية الفعلية للعقارات.
من أجل تبسيط عملية تقييم العقارات السكنية، يمكن لوكالات التقييم استخدام نموذج الانحدار لتكلفة الشقة، والذي يسمح لك بحساب تكلفة العقار السكني اعتمادًا على عدد من معلماته.
ويرد مثال لبناء مثل هذا النموذج في مجلة العقارات لشهر ديسمبر 2005. تم بناء النموذج وفقًا لقوائم أسعار العديد من الشركات العقارية التي تبيع مساكن ذات خصائص استهلاكية مختلفة في مناطق مختلفة من مدينة نوفوسيبيرسك. للتحليل، تم جمع المعلومات عن 450 شقة (150 خيارًا لكل نوع من الشقق - غرفة واحدة، غرفتان، ثلاث غرف) وفقًا للمعايير التالية:
تكلفة الشقة،
المنطقة التي يقع فيها السكن،
نوع الملكية:
الإسكان العام،
السكن الذي تم شراؤه بموجب اتفاقية الخصخصة
السكن الذي تم شراؤه بموجب اتفاقية الشراء والبيع،
* مواد البناء الذي تقع فيه الشقة :
لوحة، الطوب، متراصة،
*نوع المنزل:
نخبة،
تحسين التخطيط
عادي
الحجم الكامل،
- "خروتشوفكا"
عدد طوابق المنزل،
الطابق الذي تقع عليه الشقة،
المساحة الإجمالية للشقة،
منطقة المعيشة في الشقة،
منطقة المطبخ،
وجود شرفة أو لوجيا،
وجود الهاتف.
دعونا نفكر بالتفصيل في إجراءات بناء النموذج باستخدام مثال الشقق المكونة من غرفة واحدة.
في المرحلة الأولى من بناء النموذج، تم تحليل مصفوفة معاملات الارتباط من أجل تحديد المعلمات التي كانت تعتمد بشكل كبير على بعضها البعض. كانت المهمة الرئيسية هي اختيار العوامل التي لن يتجاوز معامل الارتباط فيها 0.8. وبناء على نتائج التحليل، تم إنشاء مصفوفة معاملات الارتباط، والتي تأخذ في الاعتبار 6 عوامل، أي نصف تلك التي تم جمعها في البداية بالضبط، حيث أن العوامل المتبقية لم تستوف الشرط المفروض على معامل الارتباط.
وبناءً على البيانات التي تم جمعها حول العوامل المختارة، تم بناء نموذج الانحدار التالي:
ج = -10.12 + 9.24 الإجمالي + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +
65*x4+ 64.48*x5 (3.1)
أو بشكل عام:
C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
يتم استخدام الترميز التالي في المعادلة المقدمة:
ج - سعر الشقة بمعايير ثابتة محددة أدناه،
Stotal - المساحة الإجمالية للشقة،
x1 هو متغير وهمي يميز المنطقة التي تقع فيها الشقة،
x2 هو متغير وهمي يميز مادة المبنى الذي تقع فيه الشقة؛
x3 هو متغير يحدد عدد طوابق المبنى الذي تقع فيه الشقة التي يتم تقييمها؛
x4 هو متغير وهمي يميز الأرضية التي تقع عليها الشقة؛
x5 هو متغير وهمي يميز وجود الهاتف في الشقة.
وأكدت المؤشرات الإحصائية لهذا النموذج أهمية النتائج التي تم الحصول عليها.
وبالتالي، فإن النموذج الناتج يعكس بشكل جيد للغاية اعتماد متوسط تكلفة الشقق على معاييرها في سوق الإسكان في مدينة نوفوسيبيرسك (دون مراعاة الخيارات المتطرفة).
تم وضع النماذج المعروضة موضع التنفيذ في الوكالات العقارية في مدينة نوفوسيبيرسك "زيلفوند" و"أمير - عقارات"، والتي لديها موظفين بدوام كامل يقومون بتقييم تكلفة الشقق المعروضة للبيع، فضلا عن العمل كضمان في اتفاقيات الإقراض. وتجدر الإشارة إلى أن الخبراء أعربوا عن تقديرهم الكبير لفعالية استخدامها.
المشكلة الثانية المهمة التي يواجهها المثمنون هي التنبؤ بقيمة الشقة في المستقبل. تصبح هذه المشكلة ذات أهمية خاصة عند تقييم تكلفة الشقة لأغراض الرهن العقاري، حيث أن بيع الشقة سيحدث في المستقبل، ومن المهم تحديد معدل نمو تكلفة الشقة خلال فترة اتفاقية القرض .
تم أخذ البيانات الأولية لبناء نموذج لديناميات الأسعار في سوق الإسكان الثانوي من المجلات العقارية لأرباع السنوات المقابلة. في كل عام، تم جمع معلومات عن 240 شقة - 80 لكل نوع من الشقق (غرفة واحدة، غرفتين، ثلاث غرف). . الغرض الرئيسي من بناء النموذج هو تحديد نموذج التغيرات في أسعار العقارات في السوق الثانوية.
يتم عرض هيكل البيانات المجمعة عن الشقق في الشكل. 2.1، 2.2، 2.3.
أرز. 2.1. هيكل الشقق التي تم أخذها بعين الاعتبار عند بناء النموذج حسب نوع السكن
أرز. 2.2. هيكل الشقق التي تم أخذها بعين الاعتبار عند بناء النموذج حسب نوع السكن
أرز. 2.3. هيكل الشقق التي يتم أخذها في الاعتبار عند بناء النموذج حسب نوع مواد البناء
يميز التحليل الزمني للظواهر الاقتصادية بين أنواع مختلفة من التطورات.
1. النزعة أو الميل أو الحركة طويلة المدى. لا يوجد تعريف صارم للاتجاه، بل يتم تحديده بشكل حدسي. الاتجاه يتوافق مع تغير بطيء يحدث في اتجاه معين ويستمر على مدى فترة طويلة من الزمن.
2. الدورة، مكون قصير المدى - حركة شبه دورية سريعة، يوجد فيها مرحلة متزايدة ومرحلة متناقصة.
3. المكون الموسمي - التغييرات التي تحدث بانتظام، بدلاً من الدورة.
4. التقلبات والتأثيرات العشوائية - حركة عشوائية ذات تردد عالٍ نسبيًا ولها طابع ثابت إلى حد ما.
تمثل بعض السلاسل الإحصائية في شكلها النقي نوعًا أو آخر من التطور، ولكن معظمها عبارة عن مزيج من جميع المكونات أو مكونات فردية.
من الناحية النظرية، سلسلة ديناميكيات الأسعار هي مزيج من الاتجاه والمكون الموسمي والتقلبات العشوائية. في المرحلة الحالية من تطور سوق العقارات، تعطل المكون الموسمي لسعر الشقة، وذلك بسبب ارتفاع معدلات نمو الأسعار والجاذبية الاستثمارية للسوق المعني. ولهذا السبب تم إيلاء اهتمام خاص لتحديد الاتجاه في السلسلة الزمنية قيد النظر.
واستنادا إلى هذه السلسلة من ديناميكيات أسعار الشقق، تم بناء النموذج التالي.
كثيرة الحدود من الدرجة الثانية:
يوي = أ + بت2، (3.3)
حيث أنا نوع الشقة،
ر - الفترة الزمنية.
تجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للمعايير المستخدمة في الإحصائيات، يجب أن يكون معامل الارتباط قريبًا من 1 (يتجاوز 0.7)، ويجب أن يكون معامل الأهمية F أقل من 0.03 (بالنسبة لمعلمات النموذج المحددة).
لذا فإن النماذج الناتجة تعكس بشكل جيد ديناميكيات الأسعار في سوق الإسكان الثانوي لمدينة نوفوسيبيرسك.
وفقا للنموذج الناتج، كان ينبغي أن تكون الزيادة في تكلفة الشقق المكونة من غرفة واحدة 22.0٪ في عام 2006، وكانت الزيادة الفعلية في التكلفة 24.3٪.
ووفقا لهذا النموذج، فإن الزيادة في تكلفة شقة من غرفتين في مدينة نوفوسيبيرسك في عام 2006 كان ينبغي أن تكون 21.7٪، ولكن في الواقع كان معدل النمو 21.6٪.
وفقا للنموذج المقدم، كان ينبغي أن تكون الزيادة في تكلفة شقة من ثلاث غرف في مدينة نوفوسيبيرسك في عام 2006 21.5٪، ولكن في الواقع كان معدل النمو 31.0٪.
وباستبدال البيانات الحقيقية عن تكلفة المتر المربع من الشقق في مدينة نوفوسيبيرسك في كل ربع من عام 2006، يمكن ملاحظة أن هذه القيمة تقع ضمن حدود فترات الثقة التي تم إنشاؤها باستخدام النموذج.
وفقا للخبراء، فإن النموذج الناتج يصف بشكل كاف الوضع الحالي في سوق العقارات. وتتوافق توقعات النمو في تكاليف الإسكان بحلول نهاية عام 2006 بالنسبة لأنواع معينة من الشقق مع البيانات الحقيقية، حيث أن نمو السوق المتوقع من قبل الخبراء هو 20-30٪.
يواجه المثمن باستمرار مشكلة التنبؤ بتكلفة الشقق، وهذه المشكلة حادة بشكل خاص عند إجراء التقييمات لأغراض الإقراض. تعتمد صحة القرار على خبرة ومؤهلات المتخصص، وكذلك على جودة البيانات المجمعة في سوق الكائن الذي يتم تقييمه. سيساعد استخدام النماذج الإحصائية المقترحة في عمل المتخصصين على تحسين دقة التوقعات، فضلاً عن جودة تقييم العقارات السكنية.
