تم النظر في عملية قبول الشقة من المطور: كيف ترى عيوب البناة وكيفية التعامل معها. ولكن حتى بعد تصحيح العيوب وتوقيع عقد النقل والقبول وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214 ، لا يزال لدى صاحب الأسهم ضمان لشقة في مبنى جديد من المطور خلال السنوات 3-5 الأولى. نؤكد - عند المساهم (DDU) ، لأنه في حالة المساعدة ، يتم تطبيق قواعد أخرى. والآن دعونا نلقي نظرة فاحصة على نوع الضمان الذي يقدمه المطور لمشتري شقة في مبنى جديد ونوع الضمان الذي يقدمه.
بادئ ذي بدء ، اسمحوا لي أن أذكرك أن الضمان من المطور من نوعين وشروط.
فترة الضمان للمعدات الهندسية والتكنولوجية المركبة في المبنى الجديد هي 3 سنوات. يشمل هذا القسم أنظمة الدعم الهندسي:
تنفس
المصاعد
تدفئة
إمدادات المياه والغاز والكهرباء
أنظمة هندسية أخرى ، حسب فئة المبنى الجديد (أو قسط)
يسري ضمان لمدة خمس سنوات على المبنى نفسه: سلامة الجدران ، وحالة الواجهة والهياكل الحاملة ، والنوافذ ذات الزجاج المزدوج ، والسقوف ، وما إلى ذلك.
يشار إلى ثلاثة وخمسة ، على التوالي ، لمناطق مختلفة كحد أدنى بموجب القانون. يجوز لشركات المقاولات زيادة فترة الضمان لأغراض ترويجية ، لكن لا يمكنها تقصيرها. بالإضافة إلى ذلك ، بغض النظر عن مدى رغبة المطور في التخلص من الإصلاح ، ونقل هذه المسؤوليات إلى شركة الإدارة (حتى لو كانت قسمه) ، فإن هذا لن يسمح بذلك. بالنسبة للمشككين ، نقرأ المادة 7 ، الفقرتين 5 و 5.1 من القانون (انظر لقطات الشاشة).
وبدون تحديد فترة الضمان ، تعتبر DDU غير صالحة (المادة 4 من نفس FZ-214).
أساس الضمان بموجب FZ-214 أي أن هناك ضمانًا دائمًا لمدة 3 و 5 سنوات إذا اشتريت شقة بموجب DDU. فكر الآن
كل ما سبق ينطبق على المبنى الجديد بالكامل. لكن في بعض الأحيان ، يحدث شراء شقة من المطور بعد وقت طويل من بدء التشغيل. لذا:
يبدأ العد التنازلي لفترة الضمان لشقة في مبنى جديد من اللحظة التي وضع فيها صاحب الأسهم توقيعه في شهادة القبول. أي أنه أخذ شقة من المطور.
حتى إذا تم تشغيل المنزل لفترة طويلة ، فإن الضمان الخاص بك هو الفترة المحددة في العقد الخاص بك ويتم أخذ الوقت في الاعتبار من لحظة قبول الكائن. وفقًا لذلك ، إذا اشتريت شقة في مجمع سكني تم تشغيله منذ أكثر من 5 سنوات ، فإن ضمانك هو خمس سنوات من تاريخ قبول شقتك.
ولكن هنا أيضًا توجد صعوبات. إذا تم العثور على عيوب وأعطال بعد القبول ، فمن الضروري التصرف بشكل صحيح. وهي: استدعاء ممثلي شركة الإدارة وإجراء مسح لأسباب الأعطال الهندسية أو العيوب في الإنهاء. إذا كان هذا نتيجة أعمال البناء ذات الجودة الرديئة ، إذن
إذا كانت هذه هي عواقب أنشطة الجيران أو نتيجة تصرفات شركة الخدمة (بدأوا التسخين وسمحوا بمطرقة مائية في النظام ، مما تسبب في انفجار الأنبوب ، وما إلى ذلك) ، فأنت بحاجة إلى وضع قانون وطلب تعويض الجناة. دائمًا ما تتسبب أنشطة الجوار (الإصلاحات) في حدوث صعوبات: لقد سكبوا الماء من الأعلى ، وغيروا نظام التدفئة في المنزل (وضعوا مشعات إضافية) ولا توجد حرارة ، وقاموا بتغيير السباكة وتسرب ، وما إلى ذلك.
إذا اكتشفت ذلك قبل انتهاء فترة الضمان للمباني السكنية التي تم تسليمها لك (وهي 5 سنوات أو أكثر) ، فقم بتقديم مطالبة إلى المطور ، باتباع الخوارزمية البسيطة المقترحة أدناه ، والتي ستتيح لك عدم إضاعة الوقت بشأن الإجراءات غير الضرورية والنزاعات الفارغة مع المنظمات المختلفة:
ما هي المدة التي يحق للمطور خلالها الوفاء بالتزاماته بموجب اتفاقية خدمة الضمان؟ فيما يتعلق بمدة فترات الضمان التي يوفرها المطور ، هناك العديد من الأحكام العامة المنصوص عليها في الفقرة 5 من المادة 7 من القانون الاتحادي رقم 214-FZ.
لذلك ، إذا ادعى المطور أنه سوف يفي بالتزاماته التعاقدية لاحقًا ، ولكن في نفس الوقت يطالب بقبول شقتك ، فلا تتردد في الرفض. سيساعدك هذا على تحقيق الإنفاذ في المحكمة للمطالبات ضد المطور بموجب الضمان.
إذا لم تنطبق المطالبة على أي من النقاط المذكورة أعلاه ، فسيتعين عليك الاتصال بالمطور. سيكون ضمان السقف من المطور عشر سنوات على الأقل ، ما لم ينص على خلاف ذلك في شروط صك التحويل.
بالإضافة إلى ذلك ، قد يتم النص على فترة الضمان في الوثائق الفنية ، والتي يتم نقلها من قبل المطور إلى شركة الإدارة فور تشغيل المنزل. ما هي المدة التي يفي فيها المطور بالتزامات الضمان؟ ضع في اعتبارك ما إذا كانت فترة الضمان القياسية يمكن تمديدها أو تخفيضها اعتمادًا على العناصر أو المكونات الفردية للمبنى السكني (على سبيل المثال ، مقدار الضمان للمصعد بعد تسليم شيء كامل التشطيب).
وفقًا للفقرة 5 من المادة 7 من القانون رقم 214-FZ ، فإن فترة الضمان القياسية للمباني السكنية المبنية بموجب اتفاقية مشاركة مشتركة هي خمس سنوات على الأقل.
المطور مسؤول مسؤولية كاملة عن الغرض الذي تم تكليفه به ، ويقاس ضمانه للمبنى السكني بخمس سنوات من تاريخ تشغيل المنزل. في اتفاقية البناء المشتركة ، عادةً ما يتم وصف إجراءات نقل الشقة بتفصيل كبير ، ويتم توفير معلومات حول ضمان الجودة - ضمان للمنزل من المطور.
عندما يتم نقل الشقة من المطور إلى المالك ، يتم وضع وثيقة قبول ونقل كائن البناء المشترك ، حيث يتم تحديد فترة الضمان للشقة. لكن المطور ، بقبول العمل من فناني الأداء ، يتلقى التزامات الضمان للعمل الذي يؤديه المقاول.
يعتبر ضمان مبنى سكني جديد نقطة مهمة ، لأن العيوب لا مفر منها ، سواء كان ذلك عاملاً بشريًا ، أو مواد ذات جودة رديئة ، أو نسبة إلزامية من العيوب التي قد تحدث خلال فترة الضمان بأكملها.
انتباه
كيف تقدم مطالبة بشكل صحيح؟ لقد اكتشفنا بالفعل ما هو الضمان لتغطية المباني الجديدة وإلى متى. لذلك ، لا تخف من تقديم شكوى إلى المطور ، حتى لو نشأت مطالبات الضمان بعد تسليم المنزل ، وقبول الشقة وغيرها من الإجراءات المتعلقة بملكيتك (نموذج التنزيل).
معلومات
يمكن تقديم المطالبات المكتشفة إلى مستأجر واحد واستخدام مطالبة جماعية. وبالمثل ، يمكنك التصرف في حالة رفع دعوى إلى المحكمة - على أي حال ، يمكن للقاضي ، إذا لزم الأمر ، الجمع بين عدة دعاوى في اعتبار واحد.
أول شيء تفعله بعد اكتشاف العيوب هو التقاطها في صورة أو مقطع فيديو. رفع دعوى مع المنشئ. في المطالبة ، تصف بالتفصيل أوجه القصور وطريقة اكتشافها ().
يُنصح بالرجوع إلى وثيقة تنظيمية تؤكد متطلباتك.
لذلك ، في غضون ثلاث سنوات ، يمكنك تقديم مطالبة للمطور لإزالة العيوب بموجب الضمان لمختلف الهياكل الهندسية وغيرها من المعدات التكنولوجية. تشير القائمة نفسها إلى نظام عام أو مكوناته:
يجب أن يكون مفهوما أن المطور ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ، هو المسؤول عن الأنظمة الداخلية. لذلك ، إذا كانت هناك ، على سبيل المثال ، مشاكل في أنابيب الغاز في الفناء ، فسيتعين عليك إثبات ارتباط المطور بهذا الأمر بشكل منفصل.
يجب أن تفهم أن المطور يمكنه الرجوع إلى القانون المدني ، والإجابة عليك وطلب المزيد من الوقت للتحقق من المعلومات - هذه عملية مناسبة ، حيث سيحتاج المطور إلى التحقق مما إذا كانت أوجه القصور المحددة تقع ضمن منطقته المسؤولية ، أو ما إذا كان هذا من اختصاص شركة الإدارة. إذا اتصلت أولاً بالقانون الجنائي - وهذا بالضبط ما يجب عليك فعله - وأرفقت رد القانون الجنائي بالمطالبة ، فلن تتاح للمطور مثل هذه الفرصة.
بعد أن بدأت في التفاعل مع المطور ، نوصيك بوضع قانون تحتاج فيه إلى الإشارة إلى جميع أوجه القصور في بناء مبنى سكني. إذا رفض المطور التوقيع عليه ، فلا بأس ، فقط قم بعمل نسختين ، وقّعهما وأرسل واحدة إلى المطور عن طريق البريد ، مع تذكر الاحتفاظ بالإيصال.
يجب أن يكون مفهوما أنه وفقًا للمادة 7 من القانون الاتحادي 214 ، يحق لك أن تطلب: 1.
يتم تحديد منطقة مسؤولية المطور بدقة - وهي عيوب رأس المال. قد يكون رفض المنشئ تقديم ضمان راجعاً إلى الظروف التالية:
الأهمية! بعد تسليم المنزل ، تكون شركة الإدارة مسؤولة عن تشغيله.
في حالة حدوث انتهاك كبير لمتطلبات الجودة لعنصر البناء المشترك أو الفشل في القضاء على أوجه القصور المحددة خلال الفترة الزمنية المعقولة التي حددها مشارك البناء المشترك ، يحق لمشارك البناء المشترك رفض تنفيذ العقد من جانب واحد و مطالبة المطور بإعادة الأموال ودفع الفائدة وفقًا للجزء 2 من المادة 9 من هذا القانون الاتحادي. (بصيغته المعدلة بالقانون الاتحادي رقم 111-FZ بتاريخ 18 يوليو 2006) (انظر النص في الإصدار السابق) 4.
شروط اتفاقية إعفاء المطور من المسؤولية عن أوجه القصور في كائن البناء المشترك باطلة. 5. يتم تحديد فترة الضمان لشيء البناء المشترك ، باستثناء المعدات التكنولوجية والهندسية التي هي جزء من هذا الكائن من البناء المشترك ، بموجب الاتفاقية ولا يمكن أن تقل عن خمس سنوات.
على سبيل المثال ، ما هي مدة الضمان لبطارية الرادياتير التي يمكن ضبطها عند قبول شقة من مطور؟ إذا لم يتقدم المستأجرون بعد التوقيع على القانون لاستبدال الشبكات الهندسية وأنواع معينة من الاتصالات ، فسيتم تطبيق الضمان طوال فترة الخمس سنوات بأكملها. في الوقت نفسه ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه بعد نقل المبنى متعدد الشقق إلى شركة الإدارة ، ستكون شركة الإدارة مسؤولة عن الإصلاحات الحالية.
كيف يتم تقديم مطالبة للمطور بعد تسليم المنزل؟ نظرًا لأن مسؤولية المقاول بعد فترة الضمان لا يمكن أن تكون إلا عن الحالة المناسبة للهياكل الداعمة ومكونات المبنى ، يجب تقديم جميع المطالبات المتعلقة بحالة أماكن المعيشة أو الممتلكات العامة للمنزل قبل انتهاء صلاحية الخمسة - فترة العام. يتم احتساب هذه الفترة الزمنية من لحظة نقل الملكية إلى المالك.
كل منتج له فترة ضمان خاصة به ، والشقق في المباني الجديدة ليست استثناء. حتى بعد استلام المفاتيح العزيزة ، قد تجد أن المنزل أو مساحة المعيشة ليست جميلة كما كانت تبدو للوهلة الأولى.
تحدث الغالبية العظمى من النزاعات بين أصحاب الأسهم والمطورين في مرحلة نقل شقة منتهية في مبنى جديد إلى المشتري. في لحظة مشاهدة الشقة وتقييم جودتها ، يمكن أن تتجلى رغبة المطور في ملء الكائن بسرعة ، مع التوفير في زخرفة الشقق والأماكن العامة. في المباني الجديدة في سانت بطرسبرغ ، يتم العثور بانتظام على شقق بها عيوب ، وفي هذا الصدد ، يحتاج أصحاب الأسهم إلى معرفة حقوقهم في إصلاحات الضمان من المطور.
تعتمد رؤية العيوب على نوع النهاية. لذلك ، على سبيل المثال ، تظهر الجدران غير المستوية أو الشقوق في ذراع التسوية أو حتى العفن بالعين المجردة أثناء التشطيب الخشن ، بينما عند الانتهاء الكامل ، سيتم إخفاء العيوب نفسها خلف ورق الحائط ومشمع. لذلك ، فإن هاجس حفلة هووسورمينغ طغت عليه حقيقة أنه مقابل المال المدفوع ، يتلقى المشتري ، من خلال خطأ المطور ، منتجًا ذا جودة رديئة. لحسن الحظ ، لا يتم إنشاء ضمان الجودة من قبل شركات البناء ، ولكن من خلال تشريعات الاتحاد الروسي.
على الإطلاق ، فإن جميع الأعمال التي يقوم بها المطور لها معايير وضمانات الجودة. في روسيا ، يتم بناء مبانٍ جديدة وفقًا لـ GOST (معايير الدولة) و SNiPs (قوانين ولوائح البناء) ، والتي توضح أصغر خصائص أي مسكن قيد الإنشاء. لكن هذه المعايير والقواعد يتم انتهاكها أحيانًا أثناء البناء ، وكذلك أثناء أعمال الإصلاح والتشطيب التي يقوم بها المطور في شقة في مبنى جديد.
يمكن للمساهم الذي أصبح على دراية بمعايير التلمود والقواعد أن يكتشف بشكل مستقل في الفحص الأول جميع أوجه القصور التي حدثت أثناء بناء وإصلاح شقة في منزل جديد ، والأهم من ذلك ، تقديم مطالباتهم بكفاءة إلى المطور . الجدران المسدودة ، والنوافذ الواهية ، ونقص العزل المائي أو الاتصالات المعطلة ليست سوى بعض الأسباب العديدة لرفض التوقيع على شهادة القبول والمطالبة بإزالة العيوب.
تخضع الشقة في مبنى جديد ، مثل أي منتج ، للمادة رقم 29 من قانون الاتحاد الروسي "بشأن حماية حقوق المستهلك" ، والتي تنص على أن للمشتري الحق في المطالبة بالإزالة المجانية لأوجه القصور المحددة للمنتج أو تخفيض السعر أو سداد المصاريف. بالإضافة إلى ذلك ، يجوز للمشتري أن يرفض تمامًا الوفاء بالتزاماته بموجب العقد والمطالبة بالعودة الكاملة للخسائر إذا لم يتم الوفاء بمتطلباته.
تتمتع المباني الجديدة ، والشقق التي يتم بيعها بموجب عقود ينظمها القانون الاتحادي رقم 214 ، بضمان جودة لمدة خمس سنوات. يشمل ضمان الجودة الجدران والأسقف والأقبية والنوافذ ذات الزجاج المزدوج والمناطق العامة والشقق. بالنسبة للمعدات الهندسية والتكنولوجية وهي التهوية والمصاعد والتدفئة والسباكة والغاز والكهرباء ، فإن الضمان ساري المفعول لمدة ثلاث سنوات. من الأسهل بكثير التعرف على الزواج وتحقيق تصحيحه قبل التوقيع على شهادة القبول ، ولكن حتى بعد ذلك ، يكون المطور مسؤولاً عن جودة الكائن المُنشأ لنفس الثلاث أو الخمس سنوات.
تحمي الدولة بشكل صارم حق المواطنين في الجودة ، وبالتالي فإن DDU بدون فترة ضمان تعتبر غير صالحة. بفضل FZ-214 ، لا يحق للمطور نقل المسؤولية عن جودة المباني والمعدات المذكورة أعلاه إلى شركة الإدارة. على الرغم من أن الجهة المديرة تقبل المنزل رسميًا ، إلا أن الضمان ساري المفعول على أي حال ، ولهذا السبب ، ليس سكان الشقق في المبنى الجديد ، ولكن المطور ملزم بدفع ثمن الأنابيب المتفجرة فجأة أو التسريب. سقف.
تعتبر DDU و FZ-214 مقياسًا للعدالة في العلاقات بين المطور والمساهم. يحدث أن يتم تخصيص ما يسمى بـ "الوقت المعقول" ، المنصوص عليه في DDU ، لتصحيح أوجه القصور. وفقًا للقانون ، 30 يوم عمل أو 45 يومًا تقويميًا تعتبر معقولة. بعد الفحص الأولي للشقة في المبنى الجديد ، يعطي المساهم للمطور ورقة مع التعليقات وينتظر تصحيح العيوب. إذا رفض المطور وضع "البضائع" في حالة مناسبة ، أو تم العثور على نفس العيوب أثناء إعادة الفحص ، يجب على المساهم إعداد بيان معيب ، وكتابة مطالبة موجهة إلى المطور وأخذها جميعًا شخصيًا أو إرسالها عن طريق البريد المسجل لمكتب الشركة. وفقًا للقانون ، يُعرض على المساهم ثلاثة خيارات للتعويض عن الضرر: القضاء الحر على أوجه القصور في غضون فترة زمنية معقولة ، أو تخفيض تكلفة العقد بمقدار متناسب ، أو سداد النفقات لإزالة أوجه القصور.
قد يُعرض على بعض حاملي الأسهم توقيع عقد هنا والآن مقابل مفاتيح الشقة في مبنى جديد وخطاب الضمان ، والتعهد بإصلاح جميع العيوب لاحقًا. يحدث هذا عادةً إذا تم إصدار المفاتيح في وقت متأخر عن الموعد النهائي المحدد في العقد ، لأنه في كل يوم تأخير ، يحق لأصحاب الأسهم المطالبة بغرامة. عليك أن تفهم أنه بعد التوقيع على القانون ، من الصعب جدًا الحصول على شيء من البناة ، لأنه من وجهة نظر قانونية ، فإن شقة صاحب الأسهم تناسب.
بعد تشغيل المنزل وتوزيع المفاتيح ، وكذلك MOPs والمعدات المختلفة ، يمكنهم في النهاية إظهار جميع الأخطاء التي ارتكبت أثناء البناء. إذا تم العثور على عيوب وأعطال ، يجب على المقيمين الاتصال بممثل شركة الإدارة إلى الموقع ، وإذا قررت الشركة أن هناك حالة ضمان ، يتم إرسال مطالبة إلى مكتب المطور عن طريق البريد المسجل. إذا رفضت شركة الإدارة إصدار إصلاحات الضمان ، فقد حان الوقت لدعوة خبير مستقل أو الاتصال بـ Rospotrebnadzor. سيحتاج السكان إلى الحصول على نتيجة البناء والخبرة الفنية ، والتي تتراوح تكلفتها من 30 إلى 50 ألف روبل ، وتستغرق حوالي شهرين. لسوء الحظ ، بدون الفحص ، لن يكون من الممكن تحديد سبب العيب ، ولكن إذا كان من الممكن إثبات خطأ المطور ، فلن يطول الإصلاح. يقوم المطور دائمًا بتصحيح عيوبه ، ولا يرغب في رفع القضية إلى المحكمة.
لا يغطي الضمان بعض الأضرار أو العيوب. يشمل ذلك تدفق المياه من خلال خطأ الجيران ، أو اختراق الأنابيب من خلال خطأ المصلحين الهواة ، أو تعطل المصعد بسبب تجاوز القدرة الاستيعابية ، أو كسر نافذة من قبل مثيري الشغب. من الصعب بشكل خاص إثبات أن عيبًا في شقة في مبنى جديد نشأ بسبب خطأ المطور ، إذا كان المالك قد أجرى بالفعل إصلاحات - فيمكن حتى للفحص أن يتخذ قرارًا ليس لصالح المستأجر.
في النهاية ، من الأفضل استخدام حقك في إصلاحات الضمان عند اكتشاف عيوب خطيرة حقًا ، ولا تزال العيوب الطفيفة أسرع وأسهل في الإصلاح بنفسك.
يعتبر ضمان المطور للمبنى السكني معيارًا ينعكس في اتفاقية المشاركة في رأس المال ويجب أن يأخذها صاحب الأسهم في الاعتبار في عملية حماية مصالحه. كقاعدة عامة ، يؤدي وجود عيوب إنشائية إلى تدهور نوعية الحياة ويسبب العديد من المشاكل لصاحب الشقة. تتحمل شركة البناء المسؤولية الكاملة عن العقارات المنقولة لمدة 5 سنوات من تاريخ تسليمها إلى حملة الأسهم.
تشير اتفاقية DDU إلى معلومات حول قبول الشقة ونقلها ، بالإضافة إلى التزامات الضمان الخاصة بشركة البناء. في وقت قبول السكن ، يتم وضع قانون نقل ، يشير توقيعه إلى رضا المالك عن جودة الشقة. يشير نفس المستند إلى فترة صلاحية الضمان بعد نقل الكائن إلى المالك الجديد.
حقوق المساهم محمية بالوثائق التالية:
أثناء التشغيل ، يمكن لمالك الشقة تحديد العيوب أو العيوب الواضحة - الأضرار التي لحقت بالسقف ، ووجود تشققات في السقف ، وظهور العفن ، وغيرها. في وقت القبول ، ليس من الممكن دائمًا اكتشاف "الأخطاء الفادحة" الموجودة ، ولكن ظهرت في المستقبل. هناك العديد من الأسباب التي تسمح لك بالاتصال بالمطور.
حجم التزامات الضمان فيما يتعلق بالشقة موصوف في القانون الاتحادي رقم 214 (المادة 7). من المهم أن يتوافق الكائن المنقول مع شروط اتفاقية DDU واللوائح الحالية في مجال التخطيط الحضري والمعايير الفنية. المطور هو المسؤول عن جودة وسلامة الشقة.
يتم تحديد فترة الضمان في القانون الاتحادي رقم 214 ، ولكن يحق للأطراف في DDU تحديد فترة أطول (على النحو المتفق عليه). عند إعداد عقد القبول والتحويل ، يتلقى صاحب حقوق الملكية شقة للاستخدام. هذا يعني أن جميع عناصره مشمولة بضمان عام - حتى 3 سنوات. لا تعمل القاعدة إذا قام المالك ، بعد القبول ، باستبدال مكونات معينة بشكل مستقل (على سبيل المثال ، مشعات التدفئة).
ينقسم التزام المطور بالضمان إلى نوعين:
ينص القانون الاتحادي رقم 214 (المادة 8) على أن صاحب الأسهم يجب أن يطلب من شركة البناء التوقيع على قانون يؤكد عدم امتثال الكائن المنقول لمتطلبات نفس القانون الاتحادي رقم 214 (الجزء الأول والجزء السابع). يحق لمستلم الشقة عدم التوقيع على عقد النقل إذا تم الكشف عن عيوب. إذا وعد المطور بتصحيح أوجه القصور "بمرور الوقت" ، فلا يمكن الاتفاق على ذلك. في حالة رفض الوفاء بالتزامات الضمان ، يبقى المساهم أمام المحكمة.
تكمن الصعوبة الرئيسية في تحديد ما يغطيه الضمان والنقاط التي يكون المطور مسؤولاً عنها. تنص الوثيقة على أن شركة البناء مسؤولة عن عيوب رأس المال. بعد تشغيل المرفق ، يتم نقل سلطة الحفاظ على الحالة الداخلية للمنشأة إلى شركة الإدارة. هي مسؤولة عن:
كما ترى ، فإن لدى شركة الإدارة أيضًا عددًا من الالتزامات. كل ما لم يتم تضمينه في هذه القائمة هو مسؤولية المطور.
من المقبول عمومًا أن الحد الأقصى للضمان لشيء البناء الذي يتم تشغيله هو 5 سنوات. ولكنه ليس كذلك. هذه الفترة مناسبة لهياكل المنزل المشترك. بالنسبة لحالة السقف هنا تكون فترة الضمان أطول - 10 سنوات. بالنسبة للمعدات والشبكات الهندسية (كما هو مذكور أعلاه) ، تكون فترة الضمان 3 سنوات.
في حالة وجود عيوب ، إذا كانت هناك مطالبة وموافقة من المطور لإزالة أوجه القصور ، يتم إعطاء "وقت معقول" لحل المشكلة (لم يتم تحديده بوضوح في التشريع). كقاعدة عامة ، يتم اتخاذ القرار على أساس فردي ويعتمد على مدى تعقيد الخلل. وقت التخلص من المتوسط هو من 7 إلى 30 يومًا. لتحديد فترة الإصلاح الدقيقة ، يقوم الخبراء بتحليل نفس الخدمات في السوق واستنباط متوسط القيمة.
إن معرفة ما يغطيه ضمان المطور في مبنى سكني ، وكذلك شروط التزامات شركة البناء ، يتيح لك حماية مصالحك. إذا تم انتهاكها ، فإن الأمر يستحق رفع دعوى. هذا حقيقي حتى لو تم الكشف عن العيب بعد نقل الكائن وتوقيع الفعل.
يمكن تقديم المطالبات من قبل شخص واحد فقط أو بشكل جماعي. يمكن اتباع نفس المبدأ عند ملء بيان الدعوى والحماية اللاحقة للمصالح في سلطة قضائية. إذا تم رفع الدعاوى بشكل فردي ، يحق للقاضي دمجها في قضية واحدة.
أول ما يجب فعله في حالة وجود عيوب هو تصويرها أو تصويرها بالفيديو. بعد ذلك ، يتم إعداد مطالبة توضح بالتفصيل أوجه القصور المحددة للعنصر المنقول ، وكذلك طريقة تحديدها. في عملية التوضيح ، من المهم الرجوع إلى المستندات التنظيمية التي تؤكد المتطلبات.
ماذا يعني ذلك؟ على سبيل المثال ، تم قبول الشقة في الصيف ، لكن درجة الحرارة فيها منخفضة جدًا في الشتاء. في مثل هذه الحالة ، يجدر العثور على مرسوم حكومي في منطقتك بخصوص معايير درجة الحرارة في الشقق والرجوع إلى هذه الوثيقة.
يتم تسليم المطالبة إلى المطور بعدة طرق - شخصيًا في يد المندوب أو عن طريق البريد مع قائمة بالوثائق التي سيتم نقلها. يشترط الحصول على نسخة ثانية حيث يجب أن تكون هناك علامة على نقل المطالبة إلى شركة البناء توضح التاريخ والتوقيع.
يجب أن يصدر الجواب في غضون عشرة أيام. من أجل عدم تأخير المطور للإجابة ، يجب أن تشير المطالبة إلى فقرة من قانون حماية المستهلك ، حيث يتم الإشارة إلى مثل هذه القاعدة. قد تشير شركة البناء إلى القانون المدني (القانون المدني للاتحاد الروسي) وتتطلب مزيدًا من الوقت للتحقق من المعلومات المقدمة. هذا أمر منطقي ، لأنه يجب على المطور التأكد من أن هذه النواقص هي مجال مسؤوليته ، وليس مشاكل شركة الإدارة.
لاستبعاد مثل هذا السيناريو ، يجدر الاتصال بقانون العقوبات وإرسال رد إلى هذه المنظمة مع المطالبة. في عملية التفاعل مع المطور ، يلزم وضع قانون يتم فيه تسجيل جميع أوجه القصور في الشقة أو المباني الأخرى للمنشأة متعددة الشقق. إذا رفضت شركة البناء التوقيع على الوثيقة ، فلا تيأس. يشترط عمل نسختين وتوقيعهما وإرسالهما للمطور. تأكد من الاحتفاظ بالإيصال ، والذي سيكون مطلوبًا أثناء الإجراءات في المحكمة.
وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214 ، يجوز للمساهم أن يطلب:
بعد تقديم مطالبة ، عليك الانتظار حتى يتم التخلص من أوجه القصور. إذا رفض المطور القيام بذلك ، فيجدر بك الاتصال بالسلطة القضائية. بالإضافة إلى جعل العقار في الشكل المناسب ، يجب على شركة البناء أيضًا دفع غرامة إذا كان هناك تأخير في نقل الكائن إلى المساهم. لكن قواعد المطالبة بعقوبة بموجب القانون الاتحادي رقم 214 بسبب التأخر في تسليم شيء ما لا ينبغي الخلط بينها وبين القواعد المنصوص عليها في قانون حماية حقوق المستهلك ، والتي تنطوي على عقوبة لعدم الوفاء بالتزامات الضمان.
ينص القانون على أن للمستهلك الحق في المطالبة بالتعويضات إذا لم يتم الانتهاء من العمل في غضون 45 يومًا من تاريخ تقديم المطالبة. يتم احتساب الغرامة عن كل يوم تأخير ، ويتم حسابها مع مراعاة تكلفة الخدمة. كقاعدة ، يتم أخذ 3٪ من التكلفة الإجمالية ، ثم يتم ضرب الرقم الناتج في 1/300 من معدل إعادة التمويل. قد تكون الخبرة مطلوبة لحماية المصالح (غالبًا ما تشارك المنظمات المستقلة).
في حالة فوز المحكمة ، يتلقى مالك الشقة أموال المطالبة. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تعويضه عن تكاليف الخبراء وتكاليف المحكمة الأخرى. يصبح الوضع أكثر تعقيدًا إذا تم إعلان إفلاس المطور. هنا يجدر بنا أن نأخذ في الاعتبار عند النظر في المطالبة. إذا كان المبنى قد تم نقله بالفعل إلى الملكية ، فمن الجدير الاتصال بصندوق تعويض SRO. خلافًا لذلك ، سيتعين عليك تسجيل الكائن كممتلكات ، أو البحث عن طرق لإكمال البناء ، أو إنشاء تعاونية إسكان ، أو الذهاب بطرق أخرى.
يجب على كل شخص يشتري عقارات في مبنى جديد أن يعرف التزامات الضمان الخاصة بالمطور بعد تسليم المنزل. يتيح لك توفر هذه المعلومات تجنب المشاكل في المستقبل والحصول على سكن جيد يتوافق مع العقد واللوائح الفنية واللوائح الحالية.
تؤكد الممارسة القضائية أن مشتري المساكن في المباني السكنية لديهم جميع "الروافع" الضرورية. لديهم الحق في المطالبة بالوفاء بالالتزامات من قبل شركة البناء ، وعدد القضايا التي ربحناها يتيح لنا التحدث عن فعالية مثل هذه الإجراءات. المهم أن تكون هادئًا ، لتثبت براءتك بوعي القضية ووفقًا للقانون. أدناه سننظر في نوع الضمان الذي يقدمه المطور ، وما يجب القيام به لحماية الحقوق.
ينص القانون الاتحادي رقم 214 على أن المطور ملزم بنقل السكن الجيد للعميل الذي يفي بشروط DDU واللوائح الحالية بالإضافة إلى الوثائق الأخرى - التقنية والتصميم والتخطيط الحضري. يؤدي انتهاك هذه المتطلبات والانحراف عن شروط العقد إلى تدهور جودة الكائن النهائي وظهور عدد من أوجه القصور في الشقة الجاهزة. نتيجة لذلك ، قد يُعلن أن السكن غير صالح للاستخدام ، ويحق للمساهم (مشتري العقار) أن يطلب من المطور:
في حالة حدوث انتهاكات جسيمة في عملية البناء وسوء جودة البناء ، وكذلك في حالة التخلص من العيوب المكتشفة في الوقت المناسب ، يحق للمساهم رفض الوفاء بالعقد ومطالبة شركة البناء بإعادة الأموال المدفوعة ، بما في ذلك مع الاهتمام. في ظل هذه الظروف ، فإن الشروط التي تنص على إزالة مسؤولية المطور عن أوجه القصور المحددة غير صالحة.
بعد استلام العقار ، غالبًا ما يكون المشتري في حالة من النشوة ولا يلاحظ على الفور أوجه القصور. بالإضافة إلى ذلك ، هناك مثل هذه العيوب التي تظهر فقط بعد بضعة أشهر من تشغيل السكن المبني حديثًا. بموجب القانون ، للمشتري 5 سنوات - فترة التزام المطور بالضمان بعد تسليم المبنى الجديد. إذا رفضت شركة البناء خلال هذه الفترة الامتثال لمتطلبات مشتري العقارات ، يحتفظ صاحب المصلحة بالحق في اللجوء إلى المحكمة.
في الممارسة القضائية ، هناك العديد من الحالات التي تمكن فيها مشتري السكن "المعيب" من إثبات القضية. في الوقت نفسه ، يجب أن يبدأ العد التنازلي لفترة الخمس سنوات من اليوم الذي تم فيه نقل الكائن إلى عملية المساهم. بموجب القانون ، لا يغطي الضمان المبنى فحسب ، بل يشمل أيضًا سقفه وأرضياته وتشطيباته وعناصر أخرى من المبنى. ينطبق هذا على جميع أنواع المباني السكنية والمباني الخاصة.
بشكل منفصل ، يتم تقديم ضمان للمعدات التكنولوجية والهندسية ، وهو صالح لمدة ثلاث سنوات. يبدأ العد التنازلي لهذه الفترة من يوم وضع التوقيع في سند التحويل. من الجدير بالذكر أن شركة إنشاءات تشارك في تجميع DDU ، لذلك قد "يسقط" القسم الخاص بالتزامات الضمان عن طريق الخطأ. لكن لا تقلق. حتى في حالة عدم وجود مثل هذا الشرط ، يتحمل المطور المسؤولية الكاملة ، لأن فترة الضمان الخاصة بالالتزام منصوص عليها في القانون الاتحادي. يجب أن تمتثل شركة البناء للتشريعات الحالية ، والمعلومات الواردة في العقد تكرر فقط الحقائق المعروفة وتكشف عن ميزات التعاون.
هناك رأي مفاده أنه يمكن تقليل فترة الضمان أو تمديدها لبعض عناصر المبنى الجديد - المصعد وعناصر أخرى. من القانون الاتحادي رقم 214 المذكور أعلاه (الفقرة 5 ، المادة 7) ، يترتب على ذلك أن الضمان لمبنى سكني مبني بموجب اتفاقية مشاركة مشتركة هو 5 سنوات أو أكثر.
في العقد ، يمكن تمديد فترة الضمان لعناصر معينة من الهيكل. على سبيل المثال ، بالنسبة إلى طبقات السقف و interpanel ، يجب أن تكون فترة الضمان أعلى - من 10 سنوات. يشير العديد من المطورين في روسيا إلى هذه الفترة في العقد مع حاملي الأسهم.
بالنسبة للمعدات الهندسية والتكنولوجية ، يجب أن يكون الحد الأدنى للضمان بموجب القانون من 3 سنوات أو أكثر. تشمل هذه الفئة المصاعد ومحطات الإمداد الفرعية وغرف الغلايات وأجهزة التدفئة والتهوية وأنظمة أخرى.
قبل تشييد مبنى متعدد الطوابق ، يتم اختيار المقاولين الذين يضمنون الوفاء بالالتزامات طوال الفترة الكاملة المحددة في القانون الاتحادي. إذا لم يتم استيفاء الشرط ، يضطر المطور لتحمل المسؤولية.
يجب إيلاء اهتمام خاص لمسألة ضمان للعناصر داخل شقة أو منزل. على سبيل المثال ، ما هي مدة الضمان لبطارية الرادياتير؟ تنطبق هنا أيضًا فترة 5 سنوات المذكورة أعلاه. ولكن يجدر النظر في أنه في حالة نقل الكائن إلى شركة الإدارة ، ستكون هي المسؤولة عن الإصلاح (إذا لزم الأمر).
إذا اكتشف المساهم أثناء العملية عيبًا في البناء ، يحق للمشتري الاتصال بالمطور والمطالبة بإزالة العيب. للقيام بذلك ، يجب عليك تقديم مطالبة كتابيًا وبيان المواعيد النهائية للإلغاء. يتم إرسال المستند بالبريد المسجل مع قائمة بالداخل وإشعار إلزامي. إذا لم يستجب المطور للمطالبة خلال الفترة المحددة بموجب القانون ، يحق لمقدم الطلب اللجوء إلى المحكمة.
بالتفصيل ، خوارزمية الإجراءات لتحديد العيوب في مبنى جديد هي كما يلي:
التوصيات التي تمت مناقشتها أعلاه هي طريقة رائعة لجعل المطور يفي بالتزاماته بموجب القانون. يمكن تقديم المطالبات خلال فترة الضمان بأكملها. يبدأ العد التنازلي من اليوم الذي تم فيه توقيع أوراق نقل الشقة.
يتم تشغيل المعدات التكنولوجية لمبنى سكني من قبل شركة إدارة. تقع على عاتقها مسؤولية إصلاح هذه الممتلكات وصيانتها. إذا تم انتهاك متطلبات اللوائح الحالية أثناء الإصلاح أو إجراءات أخرى ، فإن شركة الإدارة هي التي يمكن أن تتحمل المسؤولية عن العيوب.
في حالة إفلاس المطور ، يطرح السؤال حول منفذ التزامات الضمان. إذا حدث هذا قبل بدء تشغيل الكائن ، فسيتعين على مشتري المنازل تسجيل الحق في كائن غير مكتمل. في الوقت نفسه ، ستستمر شركة إنشاءات أخرى في تشييد المبنى الجديد. يجب أن يحدد الأخير فترة ضمان.
إذا أفلس المطور فور تسليم الكائن إلى رصيد شركة الإدارة ، فيجب تلبية المطالبات على حساب أموال تعويض SRO. إذا قام شخص ما بتعيين مقاول أثناء بناء منزل خاص ، يتم أيضًا إنشاء ضمان للعمل المنجز مع إمكانية تقديم مطالبات الجودة. بالنسبة للمنزل الخاص ، يجب أن تكون فترة الضمان سنة على الأقل ، وبالنسبة لبعض أنواع العمل - حتى 5 سنوات.
ينص قانون حماية حقوق المستهلك على أنه يجب تقديم الرد على المطالبة في غضون 10 أيام ، لكن القانون المدني للاتحاد الروسي يحدد فترة مختلفة - تصل إلى 30 يومًا. لتجنب حالات التعارض ، يجب أن تشير المطالبة إلى وقت الاستجابة الموصى به للاستئناف.
يرجى ملاحظة أن طبيعة المطالبة تمت دراستها بعناية من قبل المطور لتحديد ما إذا كان العيب يقع ضمن مسؤولية شركة الإدارة. انتقل إلى القانون الجنائي من أجل الحصول على إجابة ممثليها بين يديك مع التأكيد على أن أوجه القصور المحددة هي خطأ المطور. في مثل هذه الحالة ، من الأسهل إثبات صحتها.
يحدد القانون الاتحادي المذكور أعلاه بوضوح مجال مسؤولية المطور. كقاعدة عامة ، نحن نتحدث عن عيوب ذات طبيعة رأسمالية. إذا رفضت شركة البناء الوفاء بالتزاماتها ، فيمكنها تفسير تصرفاتها بأحد الأسباب التالية:
كما لوحظ ، بعد تشغيل الكائن ، تكون شركة الإدارة مسؤولة. إذا لم تستجب شركة الإدارة لأي من النقاط ، فيجب عليك الاتصال بالمطور. هو الذي يجب أن يزيل العيوب الموجودة بناءً على طلب العميل.
فترة الضمان للتغطية من المقاول هي 10 سنوات أو أكثر ، ما لم تنعكس شروط أخرى في شهادة القبول. أيضًا ، قد يتم النص على الضمان في المستندات الفنية التي يتم نقلها من قبل مطور شركة الإدارة بعد تشغيل المبنى.
