القرض العقاري- هذا هو أحد أشكال ضمان الملكية لالتزام المدين ، حيث يظل العقار في ملكية المدين ، ويكتسب الدائن ، إذا فشل الأخير في الوفاء بالتزامه ، الحق في الحصول على الترضية من خلال البيع. من هذا العقار.
تخضع أنشطة المؤسسات الائتمانية في سوق الرهن العقاري الروسي للقوانين التشريعية الحالية التي تحكم نظام الرهن العقاري. بدأ تشكيل الإطار القانوني للإقراض العقاري في روسيا في منتصف التسعينيات. القرن الماضي. حقوق المواطن في السكن وحماية الملكية الخاصة مكفولة في دستور الاتحاد الروسي(1993). تمثلت خطوة مهمة في تطوير تشريعات الرهن العقاري الروسية في اعتماد الجزأين الأول (1995) والثاني (1996) القانون المدني للاتحاد الروسي... يحدد القانون القواعد العامة لتأمين القروض المضمونة بالعقارات ؛ أحكام بشأن الملكية وحقوق الملكية الأخرى في أماكن أخرى ؛ أسباب الرهن على المباني السكنية المرهونة ، إلخ.
وفقًا لمتطلبات القانون المدني للاتحاد الروسي في 21 يونيو 1997 ، القانون الاتحادي رقم 122 "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" (ساري المفعول بصيغته المعدلة في 17 يونيو 2010)وهكذا ، تم إدخال نظام موحد لتسجيل العقارات والمعاملات معها ، وبدأ إنشاء بنك معلومات موحد داخل منطقة التسجيل.
تخضع المؤسسات الائتمانية التي تقدم قروض الرهن العقاري للتشريعات المصرفية. هو - هي القوانين الاتحادية "بشأن البنك المركزي" و "البنوك والأنشطة المصرفية".
ترتبط القوانين التالية ارتباطًا مباشرًا بالإقراض العقاري: "في أنشطة التقييم"(تثمين العقار عند قبوله تعهدًا) ، "في تاريخ الائتمان", "بشأن تعاونيات ادخار الإسكان", "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى"إلخ. أما بالنسبة لتشريعات الرهن العقاري الخاصة ، فهذه هي ، أولاً وقبل كل شيء ، القوانين الفيدرالية "بشأن الرهن العقاري" و "بشأن سندات الرهن العقاري".
الخامس القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)"بتاريخ 24 يونيو 1997 ، تعتبر الرهون العقارية وتعهدات الملكية مرادفة عمليًا ، أي مصطلح " الرهن العقاري"يستخدم كرهن عقاري ، ومصطلح" قرض الرهن "- كقرض يصدر بضمان.
يتم ضمان إدخال الأوراق المالية المدعومة برهن الأسهم في التداول الاقتصادي بموجب القانون الاتحادي رقم 152 بتاريخ 11 نوفمبر 2003 "على سندات الرهن العقاري"... ويحدد السندات المدعومة بالرهن العقاري وشهادات المشاركة في الرهن العقاري كأدوات رئيسية لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري.
بموجب اتفاقية الرهن العقاري ، يمكن رهن العقارات التالية: المباني والهياكل المباني السكنية والشقق وأجزاء المباني السكنية والشقق ؛ البيوت الصيفية ، منازل الحدائق ، المرائب والمباني الاستهلاكية الأخرى ؛ الطائرات والسفن وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية ؛ حقوق الملكية (المادة 5 من القانون الاتحادي بشأن الرهون العقارية).
يتم تقييم ضمانات الرهن العقاري بنفس الطريقة التي يتم بها تقييم أي عقار آخر. يتم استخدام طرق التقييم التالية: طريقة التكلفة وطريقة الدخل وطريقة المقارنة.
يجب ألا يتجاوز المبلغ الرئيسي للدين بموجب الالتزام المضمون بالرهن العقاري بموجب كل اتفاقية أو رهن عقاري 80 ٪ من القيمة السوقية للعقار موضوع الرهن العقاري الذي يحدده مثمن مستقل
إذا تم عرض الشقة الحالية للمقترض كضمان ، فسيتم دراسة ما يلي: تكوين المبنى والتخطيط والإجمالي ومنطقة المعيشة ؛ مدة العملية حالة الهياكل والجدران والأرضيات والسقوف ؛ حالة المرافق - التدفئة ، وإمدادات المياه ، والكهرباء ، والصرف الصحي ، وما إلى ذلك ؛ الحاجة إلى الإصلاح أو التحديث في الوقت الحالي أو في المستقبل. نتيجة لفحص هذه العوامل ، يتم تحديد قيمة الضمان المزعوم. يمكن أيضًا تقديم أنواع أخرى من العقارات كضمان ، على سبيل المثال ، قطعة أرض أو منزل صيفي. يقوم الخبراء بتقييم كل موضوع. إذا تم تقديم شقة قيد الإنشاء كضمان ، فسيتم دراسة وثائق التصميم والتقدير ، والأطر الزمنية للبناء ، وسمعة شركة التطوير والمقاول.
يمكن أن تكون اتفاقية الرهن العقاري مستقلة فيما يتعلق بالاتفاقية التي بموجبها ينشأ الالتزام المضمون برهن العقارات. قد يتضمن العقد الرئيسي أيضًا حكمًا مقابلًا بشأن الرهون العقارية كضمان. السمة المشتركة لجميع العقود المضمونة برهن عقاري هي أن المطالبة المضمونة يجب أن تكون ذات طبيعة نقدية. هذا يعني أن الرهن العقاري لا يمكن أن يؤمن التزامات لأداء العمل ، وتقديم الخدمات ، وما إلى ذلك.
عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري واتفاقية القرض ، يسترشد الطرفان بالأحكام الرئيسية المنصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي ، مع مراعاة خصوصيات سياسة الائتمان الخاصة بالبنك.
بموجب اتفاقية القرض ، يتعهد البنك بتوفير الأموال ، أي القرض ، بالمبلغ والشروط المنصوص عليها في العقد ، يتعهد المقترض بإعادة المبلغ المستلم في الوقت المحدد ودفع الفائدة عليه. في كل اتفاقية قرض ، بالإضافة إلى أقسام مثل بيانات الأطراف التي دخلت في الاتفاقية ، هناك أقسام تنظم حقوق والتزامات الأطراف:
- مبلغ القرض ومقدار الفائدة البنكية ؛
- إجراءات وشروط إصدار القرض ؛
- إجراءات وشروط سداد الفائدة ؛
- وصف وسعر الضمان المنصوص عليه في اتفاقية رهن منفصلة ؛
- مقدار الجزاءات التي دفعها الطرف المخالف لبنود العقد.
بالتزامن مع إبرام اتفاقية القرض ، يتم إبرام اتفاقية رهن (على رهن عقاري) ووضع رهن عقاري ، وكذلك عقد اتفاقية تأمين لصالح البنك. بدون هذه المستندات ، لا يمكن البدء في إصدار قرض الرهن العقاري.
اتفاقية الرهن العقاري هي اتفاقية رهن عقاري. في حالة استخدام الرهن العقاري لحل مشاكل الإسكان ، يكون موضوع الرهن عادة مبنى سكني أو شقة.
أطراف اتفاقية الرهن العقاري هم المرتهن (البنك الذي أصدر قرض الرهن العقاري) والمراهن (المقترض أو المقترضون المشتركون في قرض الرهن العقاري). يجب أن يكون الطرفان قادرين وقادرين قانونيًا ، أي يجب ألا يقل عمر المواطنين عن 18 عامًا ، ويجب ألا يكون لدى الكيانات القانونية قيود على نقل الملكية إلى الرهن العقاري ، المنصوص عليها في الوثائق التأسيسية.
يجب أن تشير اتفاقية الرهن العقاري بالضرورة إلى:
· موضوع الرهن.
· القيمة التقديرية لموضوع الرهن.
· طبيعة وحجم ومدة أداء الالتزام المضمون بالرهن العقاري.
· الحق (الملكية ، الإيجار ، إلخ) ، بموجبه تعود الملكية ، موضوع الرهن العقاري ، إلى الراهن ، وهيئة الدولة لتسجيل الحقوق على العقارات ، والتي سجلت هذا الحق من مديون.
يتم إبرام اتفاقية الرهن العقاري كتابيًا وتخضع لتسجيل الدولة في موقع العقار الذي يخضع للرهن العقاري. لا تخضع اتفاقية الرهن العقاري للتوثيق الإجباري ، ولكن للأطراف ، وفقًا لتقديرهم (أو بناءً على طلب بنك الرهن العقاري) ، الحق في القيام بذلك. تعتبر اتفاقية الرهن العقاري مبرمة وتدخل حيز التنفيذ من لحظة تسجيلها في الدولة. (الفصل 2 من القانون الاتحادي بشأن الرهون العقارية)
يمكن إبرام اتفاقية الرهن العقاري في النموذج الرهن العقاري، وهي ورقة مالية مسجلة ، تشهد بحق مالكها القانوني في الحصول على أداء للالتزامات النقدية المضمونة برهن عقاري ، دون تقديم دليل آخر على وجود هذه الالتزامات ، وحق الرهن على الممتلكات المرهونة برهن. تتمثل القيمة العملية للرهن العقاري في أنه يمكن أن يبسط بشكل كبير ويسرع معدل دوران العقارات. الأشخاص المسؤولون بموجب الرهن العقاري هم المدين بموجب الالتزام المضمون بالرهن العقاري (يفي بالمتطلبات النقدية) والمتعهد (يتعهد بالممتلكات التي تؤمن الرهن العقاري ؛ ويمكن أن يكون أيضًا المدين).
أصبح الرهن العقاري منتشرًا بين البنوك التي تقوم بالإقراض العقاري. البنك ، الذي يعمل في الإقراض العقاري ، يجعله شرطًا أساسيًا لإصدار قرض لسحب رهن عقاري. بعد تسجيل الدولة للملكية والرهن العقاري ، يصبح البنك هو المالك القانوني للرهن العقاري ، بينما يتم التصديق على حقوقه من خلال الرهن العقاري. بعد فترة معينة ، يجمع البنك ما يسمى بـ "تجمع" الرهون العقارية ويبيعها. هذا يسمح للبنك بجذب أموال إضافية للإصدار اللاحق للقروض. في هذه الحالة يتم تغيير المرتهن.
القرض العقاري يجب أن يحتوي 1) كلمة "رهن" ؛ 2) معلومات عن الرهن. 3) معلومات عن الأصل. المرتهن 4) معلومات حول اتفاقية القرض. 5) معلومات عن المدين إذا لم يكن راهنًا. 6) بيان مبلغ الالتزام و٪ ؛ 7) إشارة إلى تاريخ الاستحقاق ؛ 8) وصف للممتلكات. 9) القيمة النقدية للعقار ؛ 10) اسم الحق ، الذي بموجبه يكون العقار موضوع الرهن ، يعود إلى المرتهن ؛ 11) إشارة إلى أن الممتلكات مرهونة بالحق في الاستخدام مدى الحياة أو الإيجار أو عدمه ؛ 12) توقيع الدائن والمدين. 13) معلومات عن الدولة. تسجيل الرهن العقاري 14) تاريخ إصدار سند الرهن للمرتهن الأصلي.
قروض الرهن العقاري كبيرة جدًا => عند إصدار قروض الرهن العقاري ، يواجه البنك مسألة الحصول على المال => يجب على البنك جمع الأموال ، وإلا ستتغير H1 (نسبة رأس المال السهمي> = 10٪ للبنوك ذات رأس المال السهمي (رأس المال) بما لا يقل عن 180 مليون روبل ،> = 11٪ للبنوك التي لديها حقوق ملكية (رأس مال) أقل من 180 مليون روبل ، هذه هي نسبة رأس مال البنك إلى الأصول المرجحة بالمخاطر) ، مما قد يؤدي إلى إلغاء الترخيص => التوريق- تحويل الدين إلى أوراق مالية قابلة للتداول.
إن التوريق ليس فقط وسيلة لتحسين التدفقات المالية من الأصول المربحة ، ولكنه يفتح أيضًا فرصًا واسعة لإعادة تمويل الاستثمارات التي تم القيام بها سابقًا.
السندات المدعومة برهن عقاري- السند ، الوفاء بالالتزامات التي بموجبها مضمون برهن تغطية الرهن العقاري (يمكن أن يكون: اتفاقية قرض ، رهن عقاري ، نقدي ، أوراق مالية حكومية ، إلخ). يتم إصدار السندات المضمونة بالرهن العقاري وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن سوق الأوراق المالية" والقانون الفيدرالي "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري" ، ويتم تسجيل نشرة الإصدار لدى دائرة الأسواق المالية الفيدرالية أو البنك المركزي .
يمكن أن تقوم شركة KB أو وكلاء الرهن العقاري بإصدار السندات مع رواد الأعمال الفرديين.
1) البنك هو المصدر ويصدر أوراق مالية مقابل قروض مُصدرة.
يجب على مؤسسات الائتمان تلبية المتطلبات الأساسية للبنك المركزي ، وكذلك الامتثال لما يلي واجبالمعايير:
· الحد الأدنى لنسبة حجم القروض الممنوحة لأصحاب المشاريع الفردية والصناديق الخاصة بشركة CC (Capital) (10٪).
· الحد الأدنى لنسبة حجم الملكية الفكرية وحجم إصدار السندات مع الملكية الفكرية (100٪).
الحد الأقصى لنسبة التزامات KO إلى الدائنين الذين لديهم حق الأولوية في تلبية مطالبات حملة السندات مع رواد الأعمال الفرديين و CC (K) (50 ٪) ،
· معيار الكفاية SS (K) ؛
· معايير السيولة.
· حجم سعر الفائدة ومخاطر الصرف الأجنبي. (المادة 7 من القانون الاتحادي بشأن الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري)
2) قام البنك ببيع حقوقه إلى شخص آخر. الكيان القانوني الخاص هو وكيل الرهن العقاري ، يمكنه شراء مجموعات من المطالبات وإصدار الأوراق المالية لهم.
وكيل الرهن العقاري- مؤسسة تجارية متخصصة ، يكون موضوع نشاطها الحصري هو الحصول على مطالبات ائتمانات (قروض) مضمونة برهن عقاري و (أو) رهن عقاري ، والتي مُنحت الحق في إصدار سندات مع رواد الأعمال الأفراد. وكيل الرهن العقاري لا يمكن أن يكون لديه موظفين. يجب نقل صلاحيات الهيئة التنفيذية الوحيدة إلى منظمة تجارية. يجب تحويل الصيانة المحاسبية إلى منظمة متخصصة. لا يحق لوكلاء الرهن العقاري القيام بأنواع أخرى من النشاط التجاري.
في الوقت الحاضر ، أصبح الاقتصاد الروسي أكثر اندماجًا في العالم ، وهذا يتطلب تطوير واستخدام أدوات مالية جديدة تُستخدم في البلدان الصناعية الرائدة.
كقاعدة عامة ، يبدأ انتقال اقتصاد السوق من مرحلة الأزمة إلى مرحلة التعافي بإعادة تنشيط بناء المساكن. يتطلب قطاع الإسكان استثمارات طويلة الأجل ، والتي بدورها تعكس ثقة السكان والشركات في استقرار الدخل على المدى الطويل.
قرض الرهن العقاري هو قرض يقدمه البنك لعميل بضمان عقاري. لاستخدام القرض المقدم ، يجب على العميل دفع فائدة للبنك ، بالإضافة إلى إجراء عائد شهري للأموال المقترضة ضمن الإطار الزمني المحدد بموجب اتفاقية القرض. عادة ما يتم إصدار قرض الرهن العقاري لفترة طويلة.
وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" بتاريخ 23.07.1998 بصيغته المعدلة بواسطة بتاريخ 11.02.2002 ، يتم تقديم قرض الرهن العقاري من قبل البنوك في أراضي الاتحاد الروسي إلى الكيانات القانونية والأفراد لبناء (إعادة بناء) المساكن ، وترتيب قطع الأراضي ، وكذلك لشراء المساكن ، بشرط رهن العقارات.
نشأت الرهن العقاري كوسيلة للإقراض في منتصف القرن الثامن عشر. في بروسيا. كانت الأرض في ذلك الوقت هي الضمان الأكثر موثوقية والذي لا يمكن تدميره في سلسلة من الحروب المدمرة. بالنسبة إلى رأس المال المقدم ، تم إصدار المستندات التي تم فيها تحديد قطعة الأرض بدقة. في حالة التأخير في سداد الأموال على قرض ، يتم تحويل حيازة الأرض إلى ملكية صندوق ائتمان الأرض (الدولة) كتعويض عن الدين. أول اتحاد ائتماني ، تم إنشاؤه وفقًا للنموذج البروسي ، كان في عام 1790 منظمة الائتمان الفارس لإمارة لوكسمبورغ ، مما جعل من الممكن اتخاذ خطوة إلى الأمام في تطوير إعادة تمويل الرهن العقاري ، لأنه جعل ذلك ممكنًا (على عكس مؤسسات الرهن العقاري السابقة) لتسديد مدفوعات فورية بموجب عقود من صندوق خاص ...
ارتبطت المرحلة المهمة التالية في تطوير علاقات الرهن العقاري بتأسيس صندوق الائتمان الفرنسي (CFF) في عام 1852. سهلت هذه المؤسسة الحصول على قروض للزراعة. كان يقوم على فكرة مركزية الإقراض العقاري في جميع أنحاء فرنسا. لم يعد المستند الصادر يشير إلى الخاصية المحددة التي كانت مسؤولة عن تأمين معين. يمكن لصاحب ورقة الرهن الآن تقديم مطالبات مباشرة فقط ضد المصدر. ونتيجة لذلك ، تم إنشاء نظام جديد للإقراض العقاري ، وظهرت أول بنوك الرهن العقاري في أوروبا.
تم إنشاء أول بنك متخصص للرهن العقاري في عام 1831 في بلجيكا. في مطلع القرنين التاسع عشر والعشرين ، احتلت بنوك الرهن العقاري مكانة مهمة في السوق. كانت ثالث أكبر مجموعة من مؤسسات الإقراض بعد المدخرات والبنوك التجارية الخاصة.
ومع ذلك ، فإن الحرب العالمية الأولى والتضخم والأزمة الاقتصادية العالمية في الثلاثينيات. تسبب في أضرار جسيمة للإقراض العقاري. بعد فترة قصيرة من الانتعاش ، اندلعت الحرب العالمية الثانية ، وأعقبها إصلاح العملة عام 1948. بعد هذه الأحداث ، بدأ الإقراض العقاري تطوره الجديد ، ومن السمات المميزة له زيادة ملحوظة في شروط الإقراض.
حتى نهاية الستينيات. تم إصدار الرهون العقارية لمدة تزيد عن 30 عامًا ، وبناءً على ذلك تم تقديم قروض عقارية للمقترضين بسعر فائدة ثابت لمدة أطول. لكن الوضع الاقتصادي في العالم في أوائل السبعينيات أدى إلى انخفاض في طلب المشترين على كشوف الرهن العقاري طويلة الأجل. كان هناك اتجاه لتقليص الإطار الزمني في سوق رأس المال. نتيجة لذلك ، تحولت بنوك الرهن العقاري إلى الإقراض الذي يتم على أقساط في غضون 5-10 سنوات.
وبالتالي ، على الرغم من أي اختبارات ، أثبتت أوراق الرهن العقاري نفسها كوسيلة موثوقة لجذب رأس المال إلى سوق العقارات ، وأثبتت مرونتها وقدرتها على التكيف مع أي ظروف اقتصادية.
لضمان التنظيم القانوني الكامل لسوق الإقراض العقاري ، من الضروري إنشاء قوانين وغيرها من الإجراءات القانونية. يجب أن تنظم هذه القوانين الوضع القانوني للبنوك والموضوعات الأخرى لسوق الإقراض العقاري ، وإجراءات إصدار سندات الرهن العقاري وتداولها ، وما إلى ذلك. سيعتمد محتوى واتجاه هذه القوانين والأفعال القانونية على نموذج سوق الرهن العقاري الذي سيتم إنشاؤه بواسطتها.
في تاريخ تطور الرهن العقاري ، هناك نموذجان رئيسيان لسوق الإقراض العقاري.
كان النموذج الأول يسمى "ذو مستويين" ويستخدم في البلدان الأنجلو أمريكية. يتمثل جوهر النظام ذو المستويين في أن قروض الرهن العقاري الصادرة في سوق الرهن العقاري الأساسي (السوق التي يتم فيها توفير القروض المضمونة بالعقارات) يتم تخصيصها لوكالات تم إنشاؤها خصيصًا. حسب الظروف ، يحق لهذه الوكالات التصرف في قروض الرهن العقاري المستلمة على النحو التالي:
1) التنازل عنها لمستثمرين ثانويين ؛
2) تشكيل مجمعات من قروض الرهن العقاري الموحدة وبيعها إلى مستثمرين ثانويين مثل هذه المجمعات غير القابلة للتجزئة من الرهون العقارية أو حقوق المشاركة (الأسهم) في هذه المجمعات ؛
3) إصدار وطرح الأوراق المالية المضمونة بالرهن.
أصبح النموذج الثاني أحادي الطبقة لسوق الإقراض العقاري واسع الانتشار في أوروبا ويتألف من حقيقة أن البنك الذي أصدر قرض الرهن العقاري يعيد تمويل قروض الرهن بشكل مستقل عن طريق إصدار أوراق مالية من نوع السندات - كشوفات الرهن العقاري. ينظم إصدار كشوف الرهن وتداولها تشريعات خاصة ؛ تختلف هذه اللائحة عن لائحة إصدار السندات.
يقتصر نشاط مصدري سندات الرهن ، كقاعدة قانونية ، على إصدار قروض الرهن العقاري وغيرها من العمليات التي تتسم بدرجة منخفضة من المخاطر. لا يجوز لأي جهة إصدار أخرى ، باستثناء تلك المحددة في القانون ، إصدار أوراق مالية تسمى "ورقة الرهن". مخطط الإقراض التقليدي هو الإقراض من خلال البنك. يتم تنفيذ معظم برامج الرهن العقاري وفقًا لهذا المخطط. المشاركون في العلاقات بموجب هذا البرنامج هم المستثمر والبنك والبائع والمشتري (المخطط 2.29).
المستثمر هو مؤسسة مالية (شركة مالية ، صندوق). في برنامج الرهن العقاري ، تتمثل وظيفته في إيجاد الموارد في سوق الأوراق المالية الثانوية ثم استثمارها. يجب أن تصبح هذه الموارد "رخيصة" و "طويلة". يمكن أن تحدث طبيعة هذه الموارد في سوق الأوراق المالية الثانوية ، حيث يتم تشكيل المحافظ الاستثمارية للتأمين ، وشركات التقاعد ، أو من الصناديق المتخصصة التي تدعمها موارد الدولة. البنك هو مؤسسة ائتمانية ومالية متخصصة مرخصة من قبل البنك المركزي للاتحاد الروسي. في برنامج الرهن العقاري ، يلعب دور المشغل الذي يصدر الرهون العقارية لمشتري المنازل ، من ناحية ، ويبيع قروض الرهن العقاري للمشترين إلى مستثمر مالي ، من ناحية أخرى.
المشتري هو الموضوع الرئيسي لسوق الإقراض العقاري. إنه مستهلك للكتلة من السلع في سوق الإسكان ، ومشتري القروض في بنك الرهن العقاري ، وهو المصدر الرئيسي لطلب المستهلكين ، وبالتالي فهو يحدد آلية الإقراض العقاري بالكامل. كقاعدة عامة ، يستخدم المشتري أمواله الخاصة مع الأموال المقترضة عند الشراء. يحسب القرض من الأرباح الجارية لمدة 10 سنوات أو أكثر كقاعدة.
البائع هو مالك العقار. يمكن أن تقوم بهذا الدور شركة إنشاءات أو عقارات متخصصة في تجارة العقارات في السوق.
تخضع أنشطة بنوك الرهن لرقابة صارمة من قبل الدولة وسلطات الرقابة المصرفية.
في ممارسة العالم الحديث ، يتم استخدام الأنواع التالية من قروض الرهن العقاري على نطاق واسع:
قروض الرهن العقاري التقليدية بسعر فائدة ثابت وآجال استحقاق 30 سنة ؛
قروض الرهن العقاري ذات السداد السريع في غضون 15 عامًا ؛
قروض الرهن العقاري بمبالغ متزايدة من المدفوعات على حساب السداد ؛
قروض الرهن العقاري مع زيادة رأس المال ؛
قروض الرهن العقاري ذات معدل الفائدة المتغير ، مع "الدفع بالكرة" ، على مرحلتين.
رهن عقاري تقليدي مع آجال استحقاق 30 سنة
لا يتغير سعر الفائدة والمبلغ المدفوع ، وبعد 30 عامًا يتم سداده بالكامل. هذا هو قرض الرهن العقاري الأكثر شيوعًا ، وبسعر فائدة أقل من 10٪ ، يتلقى معظم المقترضين رهنًا عقاريًا تقليديًا مع آجال استحقاق 30 عامًا.
على سبيل المثال ، مع قرض رهن عقاري بقيمة 100000 دولار مع أجل استحقاق 30 عامًا بنسبة 8٪ ، يدفع المقترض 733.77 دولارًا شهريًا من أصل الدين والفائدة. جزء من الدفع هو سعر الفائدة. ما تبقى من الدفع يقلل من أصل الدين المستحق ، ويسدده بالكامل تدريجياً. القروض التي يتم سدادها تدريجيًا على المدى الطويل تسمى القروض طويلة الأجل.
مزايا. الميزة الرئيسية للرهن العقاري التقليدي بمعدل ثابت هو ضمان عدم زيادة المدفوعات الشهرية من أصل الدين والفائدة. سيبقى المبلغ المدفوع دون تغيير لمدة 30 عامًا.
سلبيات. إذا انخفضت أسعار الفائدة في السوق ، فلن ينخفض معها معدل فائدة الرهن العقاري التقليدي. من أجل الاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة ، سيتعين على المقترض إعادة التمويل ، والتي تكلف آلاف الدولارات. لذا فإن القرض ذو السعر الثابت سيف ذو حدين: جيد عندما ترتفع أسعار السوق ، ولكنه سيئ عندما تنخفض.
15 سنة استحقاق الرهن العقاري السريع
يكتسب الرهن العقاري لمدة 15 عامًا شعبية عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة حيث يسعى المستهلكون إلى إعادة تمويل قروضهم العقارية بقروض بنسبة 15 في المائة. هذا القرض هو تقريبًا نفس القرض التقليدي لمدة 30 عامًا ، باستثناء أن أقساطه الشهرية أعلى ويتم سداده في 15 عامًا.
مزايا. نظرًا لحقيقة أن المقرضين يسددون أموالهم في وقت أبكر من الرهون العقارية التقليدية ، فإنهم يتقاضون سعرًا أقل للقروض التي يتم سدادها على مدى 15 عامًا. يكون الفرق بين قرض لكل مقرض فرديًا ، ولكن إذا تم تقديم قروض ذات أجل استحقاق 30 عامًا بنسبة 8٪ ، فيمكن إصدار قرض بمدة استحقاق 15 عامًا بنسبة 7.75٪.
بما أن القرض يتم سداده في وقت مبكر ، فهو أقل عمليا ، وخلال استحقاق القرض ككل ، يدفع المقترض فائدة أقل - أكثر من 50٪.
سلبيات. الدفعة الشهرية أعلى بكثير (مع رهن عقاري بقيمة 100000 دولار ، ستكون الدفعات الشهرية 941.28 دولارًا ، أي 28٪ أكثر من قرض لمدة 30 عامًا). لهذا السبب ، يجب أن يكون لديك دخل سنوي أعلى حتى تتم الموافقة على القرض.
على الرغم من تقديم قروض لمدة 15 عامًا بكثافة ، يعتقد الكثيرون أن القروض لمدة 30 عامًا هي الأفضل. مع الرهون العقارية التقليدية ، يمكن للمقترض أن يسدد دفعات إضافية كلما رغب في تقليل مبلغ الدين المستحق. اعتمادًا على حجم وتكرار المدفوعات الإضافية ، يمكن سداد الديون بشكل أسرع بكثير مما كانت عليه في 30 عامًا. على سبيل المثال ، إذا قمت بسداد 13 دفعة سنويًا بدلاً من 12 ، فيمكنك سداد رهن عقاري لمدة 30 عامًا في حوالي 20 عامًا.
تصعيد الرهن العقاري
تم تصميم هذا الرهن العقاري ليكون ميسور التكلفة في السنوات الأولى أكثر من الرهن العقاري التقليدي. مدفوعاتها الشهرية منخفضة في البداية ، ثم تزداد بنسبة ثابتة كل عام لمدة خمس سنوات.
على سبيل المثال ، بالنسبة لقرض الرهن العقاري بقيمة 100000 دولار أمريكي مع دفعة تصاعدية بنسبة 8.75٪ ، فإن الدفعات الشهرية الأولية هي 593.45 دولارًا أمريكيًا ، مقارنة بـ 733.77 دولارًا أمريكيًا للرهن العقاري التقليدي. تزداد المدفوعات عليها بنسبة 7.5٪ كل عام حتى تصل إلى 851.97 دولارًا في العام السادس. من هذه اللحظة فصاعدًا ، يظل مقدار المدفوعات دون تغيير حتى تاريخ الاستحقاق.
في الوقت نفسه ، خلال السنوات الخمس الأولى ، زاد رصيد الدين زيادة طفيفة ، بينما هناك انخفاض مطرد في القرض التقليدي. يسمى هذا بالسداد السلبي ويحدث عندما تكون الدفعة الشهرية صغيرة جدًا لتغطية الفائدة المدفوعة للمقرض ، وبالتالي يرتفع المبلغ الذي يجب دفعه ليشمل الفائدة غير المدفوعة.
يبلغ رأس المال المستحق لسندات الرهن العقاري المتصاعدة ذروته عند 104،050 دولارًا أمريكيًا في العام الخامس قبل البدء في الانخفاض مرة أخرى.
مزايا. الميزة الرئيسية لسندات الرهن العقاري المتصاعدة هي القدرة على تحمل التكاليف. نظرًا لصغر حجم المدفوعات الأولية عليه ، يمكنك الحصول على قرض أكبر بدخل منخفض نسبيًا.
بمساعدة الرهن العقاري قيد النظر ، يمكن الحصول على قرض بمبلغ 100000 دولار مع دخل أقل بنسبة 20 ٪ من المطلوب. يعتبر هذا الرهن العقاري مثاليًا للمقترضين ، الذين يميل دخلهم إلى الزيادة بما يتماشى مع الزيادة في مدفوعات الرهن العقاري بسبب الترقيات وزيادة الرواتب.
سلبيات. أولاً ، يفرض المُقرض فائدة أعلى على مثل هذا الرهن العقاري. عادة ما يكون معدل الفائدة على الرهن العقاري المتصاعد أعلى بنسبة 0.75-1٪ من سعر الفائدة على الرهن العقاري التقليدي.
ثانيًا ، يطلب المقرضون عادةً دفعة أولى بنسبة 10٪ على الأقل مقابل 5٪ للرهن العقاري التقليدي.
زيادة الرهن العقاري (GEM)
GEM - المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري السريع ، هو رهن عقاري متصاعد يستمر في الزيادة حتى يتم سداد الدين. لم يتم تحديد المبلغ المدفوع عند مستوى ثابت.
إن ارتفاع قروض حقوق الملكية متنوع للغاية. عادةً ما تكون مدفوعاتهم الشهرية للسنة الأولى مماثلة للرهن العقاري التقليدي لمدة 30 عامًا. تزيد قيمتها سنويا بنسبة ثابتة. مع قرض بقيمة 100،000 دولار أمريكي بنسبة 7.5٪ ، تكون أقساط السنة الأولى 716.41 دولار أمريكي ، وهي تزيد بنسبة 4٪ كل عام لتصل إلى 1،240.59 دولار أمريكي في العام 15 ، حتى يتم سداد القرض بالكامل.
مزايا. مثل الرهن العقاري لمدة 15 عامًا ، يتم سداد GEM بسرعة ولها معدل فائدة نموذجي بنسبة 0.25-0.50 ٪ أقل من الرهن العقاري التقليدي. بالإضافة إلى ذلك ، كما هو الحال مع قرض مدته 15 عامًا ، يدفع المقترض فائدة أقل على مدار تاريخ استحقاق القرض بالكامل.
على عكس الرهن العقاري لمدة 15 عامًا ، فإن الحصول على الموافقة على قرض GEM ليس أكثر صعوبة من الرهن العقاري التقليدي ، حيث أن مبلغ الدفعة الأولية للقرض الشهري منخفض. GEM مناسب تمامًا لأولئك الذين يزداد دخلهم والذين يخططون للتقاعد في غضون 15 عامًا.
سلبيات. في حالة ارتفاع الرهن العقاري ، تستمر المدفوعات في الارتفاع سواء ارتفع دخلك أم لا.
الرهون العقارية المتغيرة (ARM)
اكتسبت هذه الرهون العقارية شعبية في أوائل الثمانينيات ، عندما كانت أسعار الفائدة أعلى بكثير. قدم المقرضون الرهون العقارية بمعدل ثابت 15-16٪ ، وفضل أكثر من 60٪ من المقترضين ARM بأسعار فائدة تبدأ من 12-13٪. يكون ARM مفيدًا عندما تعتقد أن أسعار الفائدة ستنخفض إلى مستويات أقل بكثير من مستويات اليوم.
الفرق الواضح بين الرهن العقاري المتغير والرهن العقاري التقليدي بسعر ثابت هو أنه مع ARM ، يرتفع المعدل وينخفض سنويًا خلال فترة الاستحقاق.
الرهون العقارية ذات المعدل المتغير لها بعض الخصائص الأساسية وعدد من الخصائص الاختيارية.
الخصائص الأساسية:
فاصل تغيير المعدل
معدل الفائدة المبدئي. خصائص اختيارية:
تحديد معدل الفائدة طوال فترة الاستحقاق بأكملها ؛
التحديد الدوري لسعر الفائدة خلال فترة الاستحقاق بأكملها ؛
الحد من التغيير في الدفعة الشهرية ؛
قابلية التفاوض على الرهن العقاري بسعر ثابت.
الخصائص الأساسية
الفاصل الزمني لتغيير المعدل. يختلف سعر الفائدة على الرهون العقارية من نوع ARM على فترات زمنية ثابتة. وهذا ما يسمى معدل الفاصل. الرهون العقارية المختلفة لها فترات معدل مختلفة. تقوم معظم قروض ARM بتغيير أسعار الفائدة مرة واحدة في السنة ، لكن بعض الرهون العقارية تخضع للتغيير مرة في الشهر ، أو كل ستة أشهر ، أو كل ثلاث سنوات ، أو كل خمس سنوات.
في بعض الأحيان ، تستمر الفترة الأولى لتغيير السعر لفترة أطول أو أقصر من الفترات اللاحقة. على سبيل المثال ، قد لا يختلف معدل الفائدة على الرهن العقاري على الإطلاق في السنوات الثلاث الأولى ، ولكن بعد ذلك يتغير سنويًا.
معدل الفائدة المبدئي. الخاصية الأساسية لجميع الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة هي سعر الفائدة الأولي. هذا هو السعر الذي تدفعه حتى نهاية الفترة الأولى. يحدد سعر الفائدة الأولي أيضًا مبلغ الدفعة الشهرية الأولية ، والتي يستخدمها المُقرض عادةً للموافقة على القرض.
خصائص اختيارية
تحتوي معظم الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة على خيارات حماية تحد من المبلغ الذي يمكن أن يرتفع به معدل الفائدة والدفع الشهري. تسمى هذه الحماية الحدود القصوى وتحدد الحد الأقصى والأدنى لأسعار الفائدة التي سيتم تحصيلها منك خلال استحقاق القرض.
تحديد سعر الفائدة خلال فترة الاستحقاق. يتم التعبير عن حد المدة الكاملة في بعض الأحيان كنسبة مئوية من سعر الفائدة الأولي. على سبيل المثال ، "سقف بنسبة 5 في المائة لسعر الفائدة على فترة الاستحقاق" يعني إضافة 5 في المائة على سعر البداية.
سقف معدل الفائدة الدوري. النوع الثاني من هذا التحديد هو التحديد الدوري لسعر الفائدة. يضع حدودًا للمبلغ الذي يمكن أن يتغير به سعر الفائدة هذا من فترة عرض أسعار إلى أخرى.
يعتبر تحديد مبلغ الدفعة الشهرية هو النوع الثالث من القيود. يحد من المقدار الذي يمكن من خلاله تغيير الدفعة الشهرية من فاصل تعديل إلى آخر. يمكن أن تسبب ARM المقيدة ، مثل الرهون العقارية التقليدية ، سدادًا سلبيًا ، ولكن إذا تم تقييد الرهن العقاري المتغير طوال فترة الاستحقاق ، فسيكون السداد السلبي في حده الأدنى.
عادةً ما يكون لدى ARM حد أقصى لمبلغ رأس المال الشهري أو الحد الأقصى الدوري لسعر الفائدة ، ولكن ليس كليهما.
يوفر أي من هذه القيود للمقترض حماية جيدة ضد الزيادات الشديدة في الدفع الشهري.
يوفر الحد من السداد الشهري حماية أفضل من التغطية الدورية لسعر الفائدة ، ولكن بسبب السداد السلبي ، يتم دفع فائدة متزايدة لحماية أكثر موثوقية. على الرغم من ذلك ، إذا قدم المقرض رهنًا عقاريًا متغيرًا بدون قيود ، فيجب على المقترض توخي الحذر.
إذا كان العميل يبحث عن قرض طويل الأجل ، فمن الأفضل استخدام قرض عقاري بسعر فائدة ثابت أو ARM مع قيود.
الخاصية الرابعة التي يختارها المقترض ، والتي يمكن أن تعطي فائدة ملموسة ، هي قابلية تداول الرهن العقاري بسعر ثابت.
يمكن تحويل ARM مع هذه الخاصية وفقًا لتقدير المقترض إلى رهن عقاري بسعر ثابت دون إعادة التمويل. تختلف شروط قابلية التحويل لكل مقرض بشكل كبير. يمكن عكس بعض ARM مع هذه الخاصية في أي وقت ، والبعض الآخر فقط خلال السنوات الخمس الأولى ، والبعض الآخر فقط في نهاية الخمس سنوات.
من المحتمل ألا يكون للقرض ذي السعر الثابت الذي يمكنك تحويل قرضك إليه "سعر سوق" في ذلك الوقت.
يضيف معظم المقرضين علامة مميزة إلى السعر الثابت الحالي عند التداول ، مما يؤدي إلى تجاوز المعدل الثابت المعكوس لأسعار السوق. يشار إلى شروط التداول من قبل الدائن في الكمبيالة.
غالبًا ما يتقاضى المقرضون رسومًا مقدمة من نقطة واحدة للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، إما في البداية أو في وقت المكالمة أو في كلتا الحالتين. تستحق الممتلكات ذات قابلية التحويل الجيدة الرسوم الإضافية.
معظم الأشخاص الذين يختارون ARM ، في وقت ترتفع فيه معدلات الفائدة ، يختارون الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت.
مع الرهن العقاري بمعدل فائدة متغير ، يجب عليك الانتظار حتى تنخفض الأسعار ، ثم تحويل الرهن العقاري إلى قرض بسعر فائدة ثابت.
مزايا. الرهون العقارية ذات المعدل المتغير ترتفع وتنخفض في المعدل. إذا كانت المخاطر كبيرة وهناك احتمال ألا تقع في أي مكان ، فهذه ميزة. إذا كانت الأسعار منخفضة وهناك احتمال أن ترتفع ، فهذا عيب. لدى ARM خصائص جذابة أخرى ، ولكن يجب أن تكون توقعات معدل الفائدة هي العامل الرئيسي في تقرير ما إذا كنت ستحصل على قرض بسعر متغير أم لا.
إذا كان من الممكن أن تنشأ حالة تنخفض فيها أسعار الفائدة ، فيجب تفضيل ARM. خلاف ذلك ، يجب عليك اختيار قرض عقاري بسعر فائدة ثابت. إذا استقرت أسعار الفائدة أو انخفضت ، فإن ARM سيكون أقل تكلفة من الرهن العقاري طويل الأجل بسعر ثابت.
عادة ما يكون سعر الفائدة المبدئي في ARM أقل بنسبة 2-3٪ من المعدلات الثابتة التقليدية. عادةً ما تكون ARM في متناول الجميع في العامين الأولين ، ولا تحتاج إلى الحصول على نفس القدر من الدخل للتأهل للحصول على ARM كما هو الحال مع قرض تقليدي بسعر ثابت.
سلبيات. مع ARM ، يمكن أن يرتفع معدل الفائدة ومبلغ الدفعة الشهرية على الأرجح خلال تاريخ استحقاق القرض. على سبيل المثال ، قد يرتفع معدل الفائدة المبدئي البالغ 5٪ في السنة الأولى إلى 10٪ بحلول العام السادس. ستؤدي هذه الزيادة في أسعار الفائدة إلى زيادة بنسبة 65 في المائة في الدفعات الشهرية حتى مع وضع جميع الحدود القصوى الوقائية.
في أواخر الثمانينيات. على الصعيد العالمي ، تم تقديم ثلاثة خيارات جديدة لقروض الرهن العقاري السكنية: "قروض الكرة" و "مرحلتين" ARM و ARM 3/1 (و ARM 5/1 و 7/1 و 10/1).
تشترك جميع هذه القروض في شيء واحد: في السنوات القليلة الأولى ، يتم تثبيت المدفوعات وأسعار الفائدة. بعد فترة أولية مدتها ثلاث أو خمس أو سبع أو عشر سنوات ، تختلف أسعار الفائدة ومعدلات السداد بشكل مختلف لكل نوع من أنواع القروض.
مزايا. كل نوع من هذه الأنواع من القروض له في البداية معدل فائدة أقل ودفعة شهرية أقل من قرض بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا. معدل الفائدة على "السداد بالكرة" بعد 7 سنوات عادة ما يكون 0.5٪ أقل من المعدل المماثل لقرض لمدة 30 عامًا بسعر ثابت. وهذا يقلل بشكل كبير من مستوى متطلبات الأهلية ، كما يجعل سداد القروض في المتناول خلال السنوات القليلة الأولى الحرجة لسداد القرض. بالمقارنة مع الرهون العقارية التقليدية في ARM ، توفر هذه القروض فترة أولية أطول لمعدلات فائدة ثابتة ومدفوعات شهرية.
سلبيات. بعد نهاية الفترة الأولية لسعر الفائدة الثابت والدفع ، يصبح سعر الفائدة الجديد ومبلغ الدفع غير معروفين.
قروض سداد الكرة
يشبه قرض الكرة القرض التقليدي بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا ، ولكنه يتميز بميزة واحدة محددة. في نهاية مدة خمس سنوات أو سبع سنوات أو عشر سنوات (اعتمادًا على "شروط سداد الكرة") ، يكون القرض مستحق السداد وسداده. يتم سداد قرض الكرة كقرض تقليدي بسعر ثابت.
عند الاستحقاق ، يجب على المقترض سداد هذا المبلغ نقدًا أو إعادة تمويل القرض. تتطلب بعض القروض مع سداد الكرة ، ولكن ليس دائمًا ، من المُقرض إعادة تمويل القرض عند استحقاقه بأسعار الفائدة الحالية ، بشرط أن يفي المقترض بمعايير القرض الجديد. يجب على المقترض إعادة دفع تكاليف الإغلاق وتقديم جميع المعلومات عن الدخل والعمالة والديون وما إلى ذلك. عند اختيار قرض بسداد الكرة ، يجب عليك قراءة اتفاقية إقراض الرهن بعناية وفهم شروط إعادة التمويل. تحت أي ظروف يجب أن أختار قرضًا كرويًا بمدة استحقاق 30 عامًا بسعر فائدة ثابت؟
حتى إذا كان العميل واثقًا من أنه سيبيع المنزل أو يعيد تمويل القرض قبل استحقاق القرض بالكامل ، فيجب عليك اختيار قرض بسداد الكرة ، والذي بموجبه يلتزم المُقرض بإعادة تمويل القرض في حالة خطط المقترض ربما يتغير.
قروض على مرحلتين
هذه قروض هي رهن عقاري متغير السعر ، لكن معدلها يختلف مرة واحدة فقط على مدى فترة استحقاق تبلغ 30 عامًا. خلال السنوات السبع الأولى ، والتي تسمى فترة البدء ، يكون السعر ثابتًا في دينك. في نهاية الفترة الأولية ، يتم تعديل السعر كما هو الحال مع أي قرض بسعر متغير. يبقى هذا المعدل الجديد دون تغيير لمدة 23 أو 25 سنة المتبقية. في نهاية مدة 30 سنة ، يتم سداد القرض بالكامل.
تتمثل ميزة القرض المكون من مستويين في أنه ، كما هو الحال مع قرض الكرة ، يكون معدل الفائدة الأولي منخفضًا ، لكنه لا يتطلب إعادة تمويل القرض في نهاية فترة البداية ، وهو ما يجب عليك القيام به مع قرض الكرة . هذا يجعل القرض على مرحلتين أكثر استحسانًا من إعارة الكرة.
القروض ذات المرحلتين مناسبة لأولئك الذين يرغبون في الحصول على قرض بسعر ثابت ، لكنهم يفضلون السماح بدرجة معينة من المخاطرة في المستقبل من أجل الحصول على معدل فائدة أقل وأكثر قبولًا للدفعات الشهرية خلال الفترة الأولية.
3/1 قروض متغيرة السعر
قرض السعر المتغير 3/1 هو رهن عقاري ذو معدل متغير مع فترة تعديل أولية مدتها ثلاث سنوات. خلال السنوات الثلاث الأولى ، لم يتغير معدل ومبلغ الدفعة الشهرية. في نهاية فترة الثلاث سنوات وبعد ذلك سنويًا ، يختلف السعر والدفع الشهري ، تمامًا مثل الرهن العقاري المتغير. هناك أيضًا قروض ذات معدلات فائدة متغيرة مثل 5/1 و 7/1 و 10/1 بفترات تعديل أولية مدتها خمس وسبع وعشر سنوات على التوالي.
إذا كان معدل الفائدة على القرض ذي السعر الثابت مرتفعًا جدًا بحيث لا يتأهل للمبلغ المطلوب لقرض السداد الثابت للسنوات القليلة الأولى على الأقل ، فقد تكون قروض 3/1 أو 5/1 أو 7/1 جيدة كافية - متطلبات المقترض. سيكون لديهم معدل ابتدائي أقل من القروض ذات السعر الثابت ، مما يسهل تلبية المعايير ، وستظل مدفوعات هذه القروض على نفس المستوى لعدة سنوات.
برامج الإقراض العقاري الأخرى
بالإضافة إلى الرهون العقارية التقليدية لمدة 30 و 15 عامًا بمعدل ثابت ، ومعدل متغير ، ورهون عقارية كروية ، وما إلى ذلك. هناك برامج أخرى للإقراض العقاري أقل استخدامًا.
قروض عقارية لمدة أسبوعين
يتم الدفع عليها كل أسبوعين (كل أسبوعين) ، وليس مرة واحدة في الشهر. يتم احتساب العائد بقسمة مبلغ الدفع الشهري على اثنين. نظرًا لحقيقة أن الدفعات تتم مرتين في الشهر ، يتم السداد لمدة أسبوع إضافي كل عام ، مما يؤدي إلى سداد مبلغ إجمالي القرض بشكل كبير. أيضًا ، مع رهن عقاري حقيقي لمدة أسبوعين ، يتم سداد القرض على أساس كل أسبوعين ، وبالتالي فإن تأثير جدول السداد هو في الواقع أكبر بكثير من إجراء دفعة إضافية بسيطة أسبوع واحد كل عام. تتطلب معظم قروض الرهن العقاري لمدة أسبوعين أن يتم خصم الدفعة لمدة أسبوعين من قبل المقرض مباشرة من الحساب المصرفي الجاري للمقترض. إذا لم يكن هناك أموال كافية في الحساب الجاري ، فسيتم تحويل الدين في ظل ظروف معينة إلى رهن عقاري تقليدي.
عكس الرهون العقارية
يتم تقديم هذه القروض لأصحاب المنازل المتقاعدين. أنها تنص على الحد الأدنى من المدفوعات لخدمة الديون أو لا شيء على الإطلاق حتى بيع الممتلكات أو وفاة المالك ، وكذلك طالما أن نسبة ديون الرهن العقاري لا تتجاوز المستوى المحدد. يمكن أن تكون الفترة الزمنية المقدرة هي العمر المتبقي المتوقع لمستخدم المالك أو الفترة المحددة في العقد. تم تصميم قروض الرهن العقاري العكسي بحيث يتم اقتراض صاحب المنزل على أساس شهري حتى تاريخ الاستحقاق.
يتم هنا وصف ممارسات الإقراض العقاري في أوروبا الغربية بمثل هذه التفاصيل من أجل تنشيط خيال القراء بهدف تطوير منتجات مصرفية جديدة.
في سياق عدم الاستقرار الاقتصادي الذي يميز الوضع الحالي في البلاد ، تظل العقارات المنطقة الجذابة الوحيدة للاستثمار.
خلال فترة الإصلاحات 1990-1998. شهد تمويل الإسكان تغييرات كبيرة. تغير هيكل المباني السكنية التي يجري تشغيلها بشكل جذري ، سواء من حيث الملكية أو مصادر التمويل. ازدادت حصة القطاع الخاص بشكل كبير ، ونتيجة لذلك لم تعد الدولة هي المساهم الرئيسي في هذا السوق. انخفضت حصة الإسكان المفوض في ملكية الدولة والبلديات بشكل كبير.
في ظل هذه الظروف ، أصبحت إحدى المهام الرئيسية تشكيل طلب فعال لشرائح مختلفة من السكان في سوق الإسكان.
ولكن ، كما تعلم ، يعد الإسكان منتجًا دائمًا مكلفًا وبالتالي لا يمكن شراؤه على حساب الدخل الحالي للمستهلكين. لذلك ، في معظم البلدان ، أصبح الشكل الرئيسي لحل مشكلة الإسكان للسكان والمجال الأساسي للنشاط الاقتصادي هو شراء المساكن بالائتمان. في الوقت نفسه ، تلعب الدولة دورًا تنظيميًا: فهي تخلق أساسًا قانونيًا ، وتضمن التفاعل الفعال لجميع المشاركين في عملية الإقراض السكني ، كما تقدم المساعدة في جذب الاستثمار الخاص في قطاع الإسكان.
لا تزال حالة النظام المالي الروسي صعبة للغاية. اضطرت العديد من البنوك التي نفذت برامج الرهن العقاري قبل الأزمة إلى التخلي عنها إما بسبب إغلاق البنك نفسه ، أو بسبب تقليص الإقراض العقاري. ويرجع ذلك على وجه التحديد إلى حقيقة أن مخاطر التخلف عن سداد القروض في تلك الظروف أصبحت مرتفعة للغاية ؛ كان من شبه المستحيل بيع المساكن المرهونة ، حيث انخفضت أسعارها بشكل حاد.
استند مفهوم الإقراض العقاري في نسخته الأصلية إلى النموذج الأمريكي ذي المستويين ، والذي يفترض: إصدار القروض من قبل البنوك المرخصة ؛ إنشاء وكالة الرهن العقاري ؛ إصدار الأوراق المالية المضمونة بالتزامات الرهن العقاري ؛ استرداد القروض تطوير المعايير والقواعد الملزمة لجميع المشاركين في هذا النظام.
ومع ذلك ، بحلول عام 2000 ، بدأ الوضع الاقتصادي في البلاد في الاستقرار ، وبدأ مستوى دخل السكان في النمو تدريجياً ، مما أعطى الحكومة سببًا للاهتمام مرة أخرى بإقراض الرهن العقاري.
يوجد حاليًا في الاتحاد الروسي العديد من الطرق التي يمكنك من خلالها الحصول على مساكن تدريجيًا ، ولكن لا يمكن تسمية هذه المخططات بمخططات الرهن العقاري ، نظرًا لأن معظمها إما غائب تقريبًا أو أن الرهن العقاري نفسه موجود في مهده. ومع ذلك ، فإن نماذج الرهن العقاري ذات طبيعة انتقالية مهمة وتتوافق مع المرحلة الحالية من تطور الاقتصاد الروسي. في المرحلة الحالية ، هم ضروريون ، لأنه بفضلهم ، أصبح سوق الإسكان أكثر نشاطًا وحضارة بشكل تدريجي ، وسيتعين عليهم في المستقبل أن يصبحوا نقاط انطلاق لتشكيل وتطوير نظام كامل للرهن العقاري الإقراض.
على الرغم من العدد الكبير من الاختلافات في هذه الأنظمة ، يمكن تصنيفها ويمكن تمييز أهمها ، ما يسمى شبه التدفق منها.
خصوصية النماذج الرئيسية للإقراض العقاري في سوق العقارات الروسي
يمكن تصنيف مخططات الإقراض العقاري الحالية وفقًا لمعايير مماثلة ويمكن تمييز النماذج الرئيسية:
1. النموذج الأول هو البناء المشترك وبيع المساكن بالتقسيط. هذا المخطط ، الذي طوره البناة ، جذاب ، لكن
محفوف بالمخاطر. كان الدافع وراء إنشائها عاملين موضوعيين - انخفاض عدد الأسر التي تسمح لها مدخراتها بشراء مساكن بدفع كامل التكلفة لمرة واحدة ، ونقص الإقراض المصرفي طويل الأجل.
بشكل عام ، في روسيا بموجب هذا المخطط ، يتم تقديم الأقساط في المتوسط بمبلغ 30-50 ٪ من تكلفة شراء المساكن. هذا النموذج جذاب للسكان (السكن أرخص في مرحلة البناء ، وفي الوقت نفسه ، يتم جذب الأموال "الحقيقية" بدلاً من البدائل). ومع ذلك ، فإن هذا المخطط مصحوب بعدد من المخاطر ، سواء كانت ذات طبيعة إجرامية (تم استخدامه بمهارة من قبل المحتالين) ، وطبيعية - تأخير البناء وعدم استكماله ، والتضخم.
2- تقدم البرامج الإقليمية هذا المخطط باستخدام أموال الميزانية.
ويجري تنظيم صندوق دعم بناء المساكن ، وهو الأساس المالي لبرنامج الإسكان الإقليمي. يحتوي هذا الصندوق على حصة كبيرة من أموال الميزانية. يتم إعطاء الأفضلية لتلك العائلات التي تبيع مساكنها الحالية للصندوق. العائدات في المتوسط 50-60٪ من سعر واحد جديد. يتم تغطية 20-25٪ من تكلفة السكن الجديد من خلال المدخرات ، ويتم توفير النسبة المتبقية 15-30٪ بالتقسيط.
في بعض المناطق ، يتم تسجيل السكان بمعدل أقل من سعر السوق. لا يهتم المستثمرون بمثل هذه الاستثمارات ، والاعتماد على إمكانيات الميزانيات المحلية مرتفع للغاية هنا (مثل هذا العبء ، بالنظر إلى عجزهم الحالي ، مرهق للغاية).
على سبيل المثال ، في منطقة سامارا ، يتم إنشاء نموذج للإقراض العقاري يستهدف السكان كمستثمرين. من المتوخى إضفاء الطابع الرسمي على التزامات المقترض في شكل رهون عقارية ، والتي ستكون البنوك قادرة على استبدالها في المستقبل بالتزامات شركة الانبعاثات المنشأة خصيصًا ، والتي تعمل على حساب الإدارة الإقليمية كوكيل لها.
في منطقة أورينبورغ ، من أجل تنفيذ برامج الإسكان الحكومية ، تم إنشاء مؤسسة أورينبورغ للإسكان العقاري ، والتي تقدم ، جنبًا إلى جنب مع Orenburg Mortgage Commercial Bank Rus ، قروضًا لبناء المساكن مع جذب مدخرات المواطنين والميزانية وخارج الميزانية الأموال ، وكذلك موارد الائتمان المصرفي.
كما تتطور الرهون العقارية في مناطق تتارستان وتشوفاشيا وبلغورود وروستوف ونوفوسيبيرسك.
3. يستخدم هذا النظام سندات الإسكان البلدية ذات أجل استحقاق 10 سنوات. القرض يجعل من الممكن تجميع 0.1 متر مربع. م بعد أن تراكمت الحزمة اللازمة من السندات ، يمكنك استبدالها بشقة.
4. بموجب هذا النموذج ، تقدم الشركات قروض الإسكان لموظفيها. نحن هنا نتحدث عن الشركات الكبيرة المزدهرة (مثل Norilsk Nickel ، Cherepovets Metallurgical Plant ، وما إلى ذلك) ، وتتبع سياسة اجتماعية وشخصية نشطة وتبدي اهتمامًا بالاحتفاظ بالموظفين القيمين. يحصل الموظفون على قرض من مؤسسة ، كقاعدة عامة ، بشروط تفضيلية لفترة طويلة (تصل إلى 10-15 سنة) بمبلغ 70-80 ٪ من تكلفة شراء المساكن ، ويدفعون 20-30 المتبقية ٪ من مدخراتهم.
5. في المؤسسات المرتبطة مباشرة بالبناء ، هناك خيار بيع المساكن بتكلفة البناء أو بدفع 20-40٪ فقط من تكلفة السكن المشتراة. ومع ذلك ، عادة ما ترتبط هذه السياسة التفضيلية بالتزامات إضافية للموظفين (فيما يتعلق بمدة العمل في المؤسسة ، وشروط أخرى بموجب عقود للمديرين المؤهلين تأهيلا عاليا).
أما بالنسبة لأشياء الإقراض ، الآن ، مع عودة الملكية الخاصة ، فإنها تُنسب إليها أكثر مما كانت عليه في الحقبة السوفيتية. ويرجع ذلك إلى وجود سوق إسكان متطور بما فيه الكفاية (أولي وثانوي) وحقيقة أن المساكن تُكتسب في ملكية المواطنين ويمكن أن تكون موضوع ضمانات للإقراض العقاري. تعود تجربة جذب موارد الائتمان طويلة الأجل من خلال إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، والتي كانت موجودة في روسيا قبل الثورة ، تدريجياً. على الرغم من أن تجربة الإقراض العقاري في روسيا ، بشكل عام ، لا تستخدم على نطاق واسع الآن. في الأساس ، يتجلى التوجه نحو الخبرة الأجنبية: فهم يحاولون تقديم عناصر مختلفة من النماذج الأمريكية والألمانية للإقراض العقاري.
ولكن حتى الآن ، على الرغم من الحاجة الملحة للإسكان والمستوى العالي لخصخصته ، مما يعزز الأساس للمعاملات العقارية ، فإن الإقراض العقاري يتطور ببطء.
من بين القيود الرئيسية:
ارتفاع تكلفة القروض مع ضعف قدرة السكان على سداد الديون ؛
قلة الثقة في المقترضين ، ونقص الخبرة في معاملات الرهن العقاري ؛
عدم الاتساق في قواعد استخدام المباني السكنية المرهونة كضمان للحصول على قرض ؛
النقص في الإطار القانوني ، إلخ.
وهكذا ، فإن القانون الاتحادي المؤرخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" (بصيغته المعدلة والمكملة اعتبارًا من 9 نوفمبر 2001 ، 11 فبراير 2002) ينص على أنه بعد الحجز على المسكن المرهون (الشقة) وبيع هذا العقار ، يلتزم الراهن وأفراد أسرته الذين يعيشون معه بإخلاء المبنى المشغول بناءً على طلب المالك في غضون شهر واحد. ومع ذلك ، فإن القانون المدني (المادة 292) يحافظ في مثل هذه الحالات على الحق في استخدام أماكن المعيشة لأفراد أسرة المالك السابق. وفي هذا الصدد ، يتم إنشاء صندوق إسكان متخصص في بعض المناطق - وهو صندوق إقامة مؤقت يستخدم لنقل المقترضين المعسرين عند طردهم من المسكن المرهون. في الوقت نفسه ، تنص البنوك في عقودها على أنه في حالة حبس الرهن على الشقة المرهونة ، يفقد المالك (المقترض) وأفراد أسرته الحق في استخدام الشقة المذكورة وفقًا لالتزامهم الموثق بالإفراج عنها. بفضل هذه الممارسة وإنشاء مخزون من مساكن إعادة التوطين ، يجب على المحكمة في حالات النزاع المناسبة أن تتخذ جانب البنك الدائن.
تباطأ تطور الإقراض العقاري بشكل كبير بسبب النقص الحاد في موارد الإقراض طويل الأجل. بسبب التهديد الحقيقي بفقدان السيولة ، تظهر البنوك ضبط النفس في القيام باستثمارات طويلة الأجل من خلال جذب الأموال قصيرة الأجل. لا يمكن للبنك أن يجتذب بشكل مستقل الموارد اللازمة للحصول على قرض عقاري لمدة 2 إلى 5 سنوات. في الوقت الحاضر ، يتم تقديم الائتمان لهذه الفترات فعليًا فقط على حساب موارد البنك الخاصة. لذلك ، بدون دعم الدولة لجزء الموارد من هذه المعاملات ، لن يكون حجم العرض للإقراض العقاري قادرًا على الاقتراب من حجم الطلب لفترة طويلة.
في الوقت الحالي ، وبمشاركة نشطة من بنك روسيا ، يتم تطوير آليات تسمح باستخدام أدوات الإقراض العقاري. وهكذا ، ينظر البنك المركزي للاتحاد الروسي في إمكانية إعادة خصم الرهون العقارية ؛ بعد هذه العملية ، ستنضج الظروف لإعادة إقراض البنوك التجارية ، أي تجديد رأس مالها العامل.
وفقًا للخبراء ، من الناحية الفنية ، يمكن لبنك روسيا البدء في تنفيذ هذا المخطط بعد ربع من لحظة اتخاذ القرار بشأن تنفيذه. بالإضافة إلى ذلك ، يستكشف CBR إمكانية العمل مع سندات الرهن العقاري طويلة الأجل.
إذا كانت إحدى المشكلات تتعلق بإلحاح وتكلفة الموارد التي يتم جذبها ، فإن المشكلة الأخرى - عدم وجود سوق ثانوي للرهن العقاري - تنشأ نتيجة لعدم استعداد التشريع المحلي لعملية الإقراض العقاري للإسكان.
يمكن أن تكون الضمانات العقارية شكلاً عالي السيولة من ضمان القرض. لكن اليوم لا يتم استخدامه في روسيا. لا تزال العديد من الجوانب الضريبية غير واضحة.
عند تحليل الأنظمة المختلفة للإقراض العقاري في الدول الغربية ، يُطرح السؤال حول الفوائد المحددة التي يمكن الحصول عليها من نظام الرهن العقاري الناشئ في روسيا. بعد كل شيء ، الاختلافات بين الأنظمة القانونية والاقتصادية الروسية والغربية كبيرة للغاية. يبدو لنا أنه يجب أن نسترشد بالمبادئ العامة لبناء نظام لعلاقات الرهن العقاري في الخارج ، مع مراعاة الخصائص الوطنية للاقتصاد الروسي.
يسمح لنا تحليل الخبرة الأجنبية بتسمية المبادئ الأساسية التالية التي يمكن استخدامها في تشكيل نظام الإقراض العقاري في روسيا:
ضمان حماية مصالح الدائن والمدين في علاقات الرهن العقاري. للوفاء بهذا الشرط ، برامج حكومية خاصة ، إجراءات حبس الرهن على الممتلكات المرهونة ، التأمين ، إلخ ؛
تهيئة الظروف لتوافر قروض الرهن العقاري. يمكن أن يكون هذا تخصيص فئات معينة من السكان ووضع قواعد وقواعد تفضيلية لإصدار وسداد قرض الرهن العقاري ؛
خلق شروط خاصة في قطاع الائتمان للمنظمات المتخصصة في الرهن العقاري ؛
توفير حوافز ضريبية وأشكال مالية أكثر حرية للنشاط في أسواق الرهن العقاري والأوراق المالية ؛
ضمان سيطرة الدولة على أنشطة المنظمات العاملة في الإقراض العقاري. يجب ألا تنتهج الدولة سياسة ضريبية تفضيلية في هذا المجال فحسب ، بل يجب أن تكون أيضًا قادرة على السيطرة ؛
إنشاء نظام الإجراءات المعيارية للإقراض العقاري وإزالة التناقضات بينهما.
يجب أن تكون جميع القوانين واللوائح المتعلقة بالرهن العقاري متسقة مع بعضها البعض ، ولها غرض واحد وتمكين المقترض من شراء العقارات ، وتمكين المُقرض من تحقيق ربح.
وبالتالي ، يمكننا أن نستنتج أن التطور الكامل للإقراض العقاري في روسيا يعوقه عدد كبير من العوامل. وإلى أن لا يتم القضاء على هذه العوامل التي تعوق تطوير الرهون العقارية ، ستكون البنوك التجارية قادرة على استثمار أموال محدودة للغاية في إقراض الرهن العقاري.
يفجيني ماليار
#
قروض للأعمال
يتراوح المعدل السنوي للقروض التجارية بين 11.5٪ و 20٪. يكاد يكون من المستحيل الحصول على قرض بدون ضمان أو دفعة أولى.
تصفح المقال
تشكل العقارات عادة الجزء الأكثر قيمة من الأصول الثابتة للمؤسسة. وبناءً على ذلك ، يتطلب الحصول عليها تكاليف عالية ، وغالبًا ما يتطلب جذب الأموال المقترضة. يتحدث المقال عن كيفية الحصول على قرض لشراء العقارات التجارية في عام 2019.
الرهون العقارية التجارية ميسورة التكلفة للكيانات القانونية أكثر من الأفراد. هذا يرجع إلى تفاصيل ممارسة حساب العمولة: معدلات الفائدة للشركات ذات المسؤولية المحدودة أو أنواع أخرى من المؤسسات في البنوك عادة ما تكون أعلى.
يكمن السبب أيضًا في درجة السيولة. إذا افترضنا أن المقترض ، الذي ينوي شراء عقارات تجارية بأموال الائتمان ، فشل في سداد الدين ، فقد يواجه البنك مشاكل في بيع الضمان. المباني التي تهم أصحاب الأعمال لا يحتاجها دائمًا شخص آخر ، وسيتعين على المشترين البحث لفترة طويلة. بيع شقة عادية أسهل بكثير.
ومع ذلك ، يتم منح الأفراد أيضًا قرض رهن عقاري لشراء العقارات غير السكنية التي تنطوي على استخدام تجاري. صحيح ، لهذا يحتاجون إلى تلبية أحد المتطلبات:
بالإضافة إلى ذلك ، هناك شرطان آخران مطلوبان:
في الوقت نفسه ، ينبغي للمرء أن يأخذ في الاعتبار خصوصيات التشريع الروسي الذي يحكم عملية تقديم تعهد من قبل فرد في شكل عقارات تجارية. لا توجد آلية واحدة ، ويتم النظر في كل حالة من قبل البنك على أساس فردي.
على وجه الخصوص ، يتعين على أصحاب الأعمال الذين يتصرفون كأفراد أن يكون لديهم مجموعة من المستندات التي تؤكد ليس فقط الملاءة الشخصية ، ولكن أيضًا نجاح الشركات التي يقودونها.
شراء مساحة تجارية للكيانات القانونية. الأشخاص من خلال الإقراض العقاري أسهل من الناحية الفنية.
يتم تقديم شروط اقتراض أكثر صرامة للأفراد ، في ظل نفس الظروف:
يجب أيضًا الانتباه إلى القيود الحتمية التي يخضع لها الفرد عند شراء عقار تجاري برهن عقاري:
كل هذه العوامل تؤدي إلى حقيقة أن معظم الأفراد ، عند شراء العقارات التجارية ، يتجنبون الرهون العقارية ، وفي كثير من الأحيان يستخدمون إمكانيات القروض الاستهلاكية العادية.
يتعلق السؤال المنطقي الأول بتكلفة الاقتراض ، أي أسعار الفائدة السنوية للبنك. نظرًا لأن كل اتفاقية رهن عقاري فريدة من نوعها ، فمن المستحيل تقريبًا استنباط صيغة عالمية تصف شروط هذا النوع من الإقراض.
ولكن لا تزال هناك بيانات إحصائية يمكن من خلالها الحكم على متوسط قيم المؤشرات الرئيسية للبلد. ها هم:
في الوقت نفسه ، تفرض البنوك متطلبات قياسية على التسهيلات التي يتم إقراضها:
ينظم القانون الاتحادي 102-FZ إجراء تقديم ضمانات للحصول على قرض عقاري تجاري. يتم تحديد جميع النقاط الخارجة عن نطاق هذا القانون بشكل تعسفي من قبل المؤسسات المالية والائتمانية ، بما في ذلك:
يتضمن تسلسل الإجراءات المؤدية إلى إبرام اتفاقية الاقتراض بضمان العقار التجاري المشترى المراحل التالية:
لإبرام اتفاقية رهن عقاري مع شركة ذات مسؤولية محدودة ، يحتاج البنك إلى الحزمة التالية:
يجب على رائد الأعمال الفردي توفير:
بعد 15 يومًا من إبرام صفقة بيع وشراء العقارات ، يجب تسجيلها في Rosreestr. يخضع الإجراء لرسوم قدرها 4 آلاف روبل. لكيان قانوني و 1000 روبل. لأصحاب المشاريع الفردية.
تتمثل إحدى المزايا المهمة للرهن العقاري في تشابهه مع التأجير ، أي عقد الإيجار ، يصبح الأصل في نهايته ملكًا للدافع. ومع ذلك ، هناك فرق: في كثير من الأحيان ، يلزم دفع دفعة أولى تعادل خمس سعر العقار أو أكثر.
هذا الظرف يزعج العديد من مشتري الائتمان. تضطر الشركات الكبيرة إلى سحب الأموال من التداول ، في حين أن الشركات الصغيرة ورجال الأعمال الأفراد قد لا يكون لديهم مثل هذه الأموال على الإطلاق.
هناك العديد من البنوك في روسيا التي تقدم قروض الرهن العقاري دون دفعة أولى في إطار البرامج الحالية. تنص شروطها على مجموعة واسعة من معايير العقد:
لتسهيل السيطرة ، تقدم بعض البنوك قروض الرهن العقاري لاقتناء الأشياء الموجودة بالقرب من الناحية الجغرافية.
من أجل عدم إجراء دفعة أولية ، يحتاج عميل البنك في أغلب الأحيان إلى تلبية مجموعة المعايير التالية:
القاعدة العامة للإقراض هي الزيادة في سعر البيع المحتمل للممتلكات المرهونة على مبلغ القرض الصادر بالإضافة إلى الفائدة عليه. نظرًا لأن الممتلكات المشتراة نفسها غالبًا ما تعمل كضمان مادي ، فإن المطلب الطبيعي للمقرض هو توفير ضمانات إضافية للتعويض عن عدم وجود دفعة أولية.
المعلومات حول شروط مؤسسات الائتمان التي تقدم قروضًا عقارية بدون دفعة أولى غامضة إلى حد ما.
على سبيل المثال ، يبدو أن Sberbank و Transcapitalbank و Surgutneftegazbank و FC Otkritie وبعض الآخرين يقدمون برنامجًا مشابهًا ، لكنهم مستعدون لإقراض 70-80 ٪ فقط من القيمة المقدرة للكائن. بالإضافة إلى ضمان إلزامي.
يمكن لـ VTB أن تمنح قرضًا عقاريًا تجاريًا بالكامل مع 15 ٪ مقدمًا بنسبة 15 ٪ سنويًا مع تأخير يصل إلى ستة أشهر ، ولكن مع ضمان إضافي إلزامي. لا يزال الدافع هو نفسه - الرغبة في الأمان من عدم الدفع.
شروط الرهن العقاري في جميع البنوك ، كقاعدة عامة ، شائعة لأصحاب الشركات وأصحاب المشاريع الفردية. عند اختيار المقرض ، يجب على العميل نفسه تقييم جميع العروض واختيار أكثرها قبولًا.
في شكل معمم ، يتم تلخيص الخيارات الأكثر ربحية في الجدول.
| مصرف | المبلغ ، فرك. | الحد الأدنى لمعدل الفائدة السنوي ،٪ | الدفعة الأولى أو النسبة المئوية لتكلفة الكائن ،٪ | مصطلح ، أشهر |
| سبيربنك | 500 ألف - 600 مليون (للمؤسسات الزراعية من 150 ألف) | 11 | 25 (للمؤسسات الزراعية 20) | حتى 120 |
| VTB | ما يصل إلى 150 مليون | 10 | 15 | حتى 120 (10 سنوات) |
| روسيلخزبانك | ما يصل إلى 200 مليون | بشكل فردي | غير مطلوب | حتى 96 |
| بنك مطلق | من مليون إلى 16 مليون في موسكو وسانت بطرسبرغ. ما يصل إلى 9 ملايين في المناطق | 17,45 | يتم إصدار مبلغ 60٪ من قيمة الشيء (بدون ضمان) إذا كان هناك ضمان - 80٪ | حتى 60 |
| روسبانك | 1-100 مليون | 10.38 إلى 12.53٪ | بكفالة إضافية | 3 إلى 84 |
| أورالسيب | ما يصل إلى 100 مليون | 10 | بكفالة إضافية | حتى 120 |
| UniCredit | 500 ألف - 73 م | بشكل فردي | 20 | حتى 84 |
| بنك MTS | ما يصل إلى 80 مليون | 12,5 | 20 | حتى 60 |
| RNKB | ما يصل إلى 150 مليون | 13 | بشكل فردي | حتى 120 |
| انتيسا | 5-120 مليون | يطفو على السطح | اقرض حتى 80٪ من تكلفة الغرض | حتى 120 |
الرهن العقاري الأكثر ربحية للأعمال متاح للعملاء القادرين على إثبات ملاءة ديونهم بشكل مقنع ولديهم أكثر من عام من الخبرة في الأعمال.
توفر جميع البنوك تقريبًا على مواردها الإلكترونية للمستخدمين الفرصة لإجراء حساب تقريبي للرهن العقاري التجاري عبر الإنترنت ، باستخدام حاسبات برمجية. لا توفر هذه الأدوات الافتراضية صورة كاملة ودقيقة لشروط القرض ، والتي ، كقاعدة عامة ، يتم تأكيدها من خلال العرض لمناقشتها شخصيًا مع المدير.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن الآلات الحاسبة لها تركيز عام ولا تهدف إلى حساب معايير قرض الرهن العقاري التجاري. من أجل استخدامها ، يجب عليك إدخال سعر الفائدة بنفسك. كقاعدة عامة ، رجل الأعمال الذي لم يتقدم بعد إلى البنك لا يعرف ذلك بشكل موثوق. كما أنه لا يعرف حجم مختلف العمولات والرسوم الإضافية.
ومع ذلك ، من خلال الاسترشاد بالمؤشرات الموضحة أعلاه والمنشورة على المواقع المصرفية ، لا يزال بإمكانك "تقدير" شروط قرض الرهن العقاري تقريبًا باستخدام الآلة الحاسبة.
بعد إدخال جميع البيانات والنقر فوق الزر "حساب" ، سيحصل العميل المحتمل على فكرة تقريبية عن المبلغ الذي سيدفعه شهريًا حتى نهاية فترة الاعتماد ، وما سيكون إجمالي الدفعة الزائدة.
تبذل البنوك كل ما في وسعها لضمان أقصى قدر من توافر الرهون العقارية لشراء العقارات التجارية للأفراد والكيانات القانونية.
يمكن الحصول على قرض من هذا النوع من قبل ممثلي الكيانات التجارية الناجحة الذين يتمتعون بسمعة طيبة ولديهم قدرات مالية عالية.
من المستحيل الحصول على قرض رهن عقاري للقيمة الكاملة للعنصر الذي تم شراؤه دون دفع أولي أو تعهد أو ضمان. في أي حال ، سيضمن البنك سداد الأموال الصادرة بالإضافة إلى الفائدة المتراكمة. للقيام بذلك ، يمكنه التصرف بعدة طرق: طلب دفعة أولية ، أو تلقي ضمانات إضافية ، أو عدم دفع كامل المبلغ المطلوب للحصول على شيء.
اليوم ، تعد مسألة الحصول على شقة في ملكية واحدة من أهم القضايا لجميع سكان البلاد. وتجدر الإشارة على الفور إلى أن عملية الإقراض العقاري طويلة جدًا ومملة للغاية ، حيث يحتاج العميل إلى تقديم مجموعة كبيرة من المستندات إلى البنك. بعد تقديم المستندات ، يجب على العميل انتظار قرار من البنك بشأن إمكانية إصدار قرض.
للنظر في معاملة قرض المنزل ، يجب على المقترض المصرفي ملء استبيان يوضح بياناته الشخصية ، وتقديم شهادة الدخل ، والعمل. بناءً على حزمة المستندات المقدمة ، يقوم البنك بتنفيذ إجراءات الاكتتاب ، والتي تتضمن حساب مخاطر الائتمان ، والحد الائتماني ، بالإضافة إلى فحص العميل بحثًا عن أنواع الاحتيال. بعد حصوله على قرار إيجابي بشأن القرض ، يجب على المقترض اختيار العقار الذي يخطط لشرائه. كقاعدة عامة ، عند اختيار كائن عقاري ، يلجأ العميل إلى وكالات عقارية مختلفة لاختيار العقارات. تجدر الإشارة إلى أنه يمكن للعميل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في كل من سوق العقارات قيد الإنشاء ، أي شراء منزل بموجب القانون الاتحادي 214 ، وفي السوق الثانوية.
عملية تسجيل العقارات في السوق الأولية أسهل بكثير مما كانت عليه في السوق الثانوية. وبالتالي ، فإن المعلمة الرئيسية لشراء منزل في سوق العقارات قيد الإنشاء هي أن مطور المنزل يجب أن يكون معتمدًا من قبل البنك. مع الاستحواذ على العقارات في سوق العقارات الثانوية ، يصبح كل شيء أكثر تعقيدًا. يحتاج العميل إلى اختيار العقار ، وبعد ذلك يتم تقديم حزمة من المستندات على كائن القرض. يبذل البنك العناية القانونية الواجبة ليس فقط للممتلكات ، ولكن أيضًا للبائع نفسه. وبالتالي ، يتم فحص نقاء المعاملة.
بعد الانتهاء بنجاح من جميع الإجراءات المذكورة أعلاه ، يدخل العميل في معاملة لتسجيل وإصدار قرض.
مخططات إصدار قروض السكن.
بعد اختيار كائن عقاري ، يتصل العميل بفرع البنك لتحديد المعلمات النهائية للمعاملة.
تشمل هذه المعلمات:
تشمل المخططات الرئيسية لإصدار قرض الرهن العقاري ما يلي:
كما تظهر الممارسة ، فإن المخطط الأكثر شيوعًا هو إصدار حقوق الملكية قبل تسجيل الدولة. يعني هذا النظام أن العميل يوقع على مستندات الائتمان ، والتي تشمل: اتفاقية قرض ، وشهادة قبول ، واتفاقية شراء وبيع ، ورهن عقاري. بعد التوقيع على جميع المستندات ، يذهب العميل لتسجيل الرهن واتفاقية الشراء. يتم إصدار إيصال للعميل من جهة التسجيل بقبول المستندات للتسجيل. بناءً على هذا الإيصال ، يتم إصدار قرض الرهن العقاري. وتتمثل ميزة نظام القرض هذا في أن العميل لا يحتاج إلى الانتظار لمدة أسبوعين تقريبًا أثناء تسجيل العقد. من المهم ملاحظة أنه لا تعمل جميع البنوك في إطار مخطط الإقراض هذا. كقاعدة عامة ، تعمل البنوك الكبيرة وفقًا لهذا المخطط.
عمل الدورة
في تخصص "العمليات المصرفية"
حول الموضوع: "تنظيم الإقراض العقاري في البنوك التجارية"
الفصل الأول: تسجيل آلية الإقراض العقاري في روسيا .... ..... ..... ..... ..... ..... ..... ..... ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
1.1 جوهر ومفهوم الإقراض العقاري. المتطلبات الأساسية لبدء تنفيذ نظام الإقراض العقاري والمشتركين فيه. أدوات الإقراض العقاري ………………………………………… .. …… ..4
1.2 تاريخ الرهن العقاري في روسيا. دور وكالة الإقراض العقاري …… .. ………………………… .. ………………………………… ...… .... 8
1.3 مميزات الرهون العقارية لمختلف أنواع العقارات ... ... ... ... ... ... 12
الفصل الثاني: تحليل تنفيذ برنامج الرهن العقاري في بنك الادخار في الاتحاد الروسي. ……………… ..15
2.1. قروض الإسكان من سبيربنك في الاتحاد الروسي ………………………………………………… .15
2.2. قرض الرهن العقاري …………………………………………………………………… .17
2.2.1. شروط الاعتماد ………………………………………… ... ……………… .18
2.2.2. أسعار الفائدة بالروبل ………………… .. …………………………… ...… .20
2.2.3 أسعار الفائدة بالدولار الأمريكي واليورو ……………………… .. ………… .22
2.2.4. متطلبات المقترضين ……………………… .. ………………………… ...… 23
2.2.5 المستندات المطلوبة للنظر في طلب القرض ..... …………… .. 24
2.2.6 الحصول على قرض وخدمته ………………………………………… .24
2.2.7. برنامج الأسرة الشابة ……………………………………………………… .26
2.2.8 خيارات القرض الإضافية ...........................................................................................................................
خاتمة …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 30
قائمة الأدب المستعمل …………………………………………………… ... 31
الملحق …………………………………………………………………………………………… 32
مقدمة.
لم يتم تزويد سوق الإسكان في بلدنا بالائتمان والآليات المالية المناسبة التي من شأنها أن تدعم الطلب الفعال للسكان وتمكن السكان من شراء المساكن على نطاق واسع. إذا كانت الطريقة الوحيدة لتحسين الظروف المعيشية في وقت سابق هي الحصول على سكن عام ، فإن هذه المشكلة اليوم يتم حلها بشكل أساسي من قبل السكان من خلال شراء أو بناء المساكن على حساب مدخراتهم الخاصة. ركزت موارد الميزانية المحدودة اهتمام الدولة على حل مشاكل الإسكان لبعض الفئات من السكان. لم يكن معظم السكان قادرين على تحسين ظروفهم المعيشية بسبب نقص المدخرات اللازمة وإمكانية تجميعها.
إن إنشاء نظام إقراض طويل الأجل للمواطنين بغرض شراء المساكن سيزيد من طلبهم الفعال ويجعل شراء المساكن في متناول معظم السكان. يوفر العلاقة بين الموارد النقدية للسكان والبنوك وشركات التمويل والتشييد ومؤسسات صناعة البناء ، وتوجيه الأموال إلى القطاع الحقيقي للاقتصاد.
في الوقت الحالي ، يعتبر الرهن العقاري مفهومًا جديدًا نسبيًا ، على الرغم من حقيقة أن روسيا لديها بالفعل الكثير من الخبرة في استخدام الإقراض العقاري قبل بداية القرن العشرين. لذلك ، فإن معظم الناس ليس لديهم فكرة عامة عن الإقراض العقاري. في هذا الصدد ، فإن الغرض من هذا العمل هو الكشف عن جوهر الإقراض العقاري للإسكان ، وكذلك أنواع أخرى من العقارات ؛ دراسة تاريخ تكوين الرهون العقارية في روسيا ؛ دراسة مفصلة لآلية عمل الإقراض العقاري في إطار برنامج الرهن العقاري في موسكو في بنك الادخار في الاتحاد الروسي ؛ وكذلك تحسين الإطار التشريعي والقانوني للإقراض العقاري.
يعد الاستخدام الواسع النطاق للائتمان شرطًا أساسيًا للتشغيل العادي لاقتصاد أي دولة وهو مستحيل بدون حماية جدية لمصالح الدائن. يمكن حماية هذه المصالح بشكل أكثر فعالية من خلال استخدام الأطراف للضمانات العقارية (الرهن العقاري) ، حيث:
العقارات قليلة نسبيًا عرضة لخطر الموت أو الاختفاء المفاجئ ، ويمكن التحقق من وجودها بسهولة ؛
للعقار قدرة دوران معقدة (مرتبطة بالحاجة إلى تسجيل المعاملات معها مع سلطات الدولة) ، مما يسمح للمقرض بالتحكم بسهولة أو حتى منع نقله ؛
تميل قيمة العقارات إلى الزيادة باستمرار ، مما يمنح المقرض ضمانات السداد الكامل للديون ؛
تعتبر القيمة العالية للعقار ومخاطر خسارته حافزًا قويًا يدفع المدين إلى الوفاء بالتزاماته بدقة وفي الوقت المناسب.
القرض العقاريهو تقديم قرض بضمان العقارات.
تشمل العقارات ، التي تخضع لالتزام الرهن العقاري ، قطع الأراضي ، وقطع الأراضي الجوفية ، والمسطحات المائية المعزولة ، والغابات ، والمزارع المعمرة ، والمباني ، والهياكل ، وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ، أي. الأشياء التي يتعذر تحريكها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها. 1
لا يتم قبول قطع الأراضي المحمية بشكل خاص ، وممتلكات البلدية والدولة ، وكذلك الممتلكات التي تم إعلان بطلان حقيقة الخصخصة فيما يتعلق بها ، كضمان.
لكن إقراض الرهن العقاري للإسكان هو الأكثر أهمية. الإسكان في اقتصاد السوق هو المؤشر الأكثر تمثيلا للنمو ، ويعكس ديناميكيات التنمية في مختلف قطاعات الاقتصاد وثقة السكان في مستقبلهم ، في مستقبل البلد ككل.
في الوقت الحاضر ، تم إنشاء جميع المتطلبات الأساسية في الدولة ، على المستويين الاتحادي والإقليمي ، لبدء تنفيذ نظام الإقراض العقاري:
تمت خصخصة 55٪ من المساكن ، أي حوالي 1 مليار متر مربع من المساكن بقيمة إجمالية لا تقل عن 300 مليار دولار ، وتخلق الأساس لسوق الإسكان الثانوي الناشئ ؛
تم اعتماد القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" والقانون الاتحادي "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي بشأن الرهون العقارية (تعهدات العقارات)" ، مما وضع الأساس القانوني لعمل الرهن العقاري نظام الإقراض
بدأت اللجنة الفيدرالية لسوق الأوراق المالية ، بمشاركة نظام الدولة في روسيا ، العمل على تطوير معايير إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري طويل الأجل ؛
تم إضفاء الطابع الرسمي على نشاط جميع الموضوعات المهنية في سوق الرهن العقاري (التقييم ، العقارات ، شركات التأمين). 2
في إقراض الرهن العقاري ، يتم تقديم القروض على المدى الطويل ، مما يؤدي إلى تمديد سداد القرض بمرور الوقت ، وبالتالي تقليل مبلغ الدفعات الشهرية. في الوقت نفسه ، يتم استخدام المسكن الذي تم شراؤه كضمان للقرض (ضمان) ، وفي حالة عدم سداد القرض ، يتم الاستيلاء على العقار من قبل البنك وبيعه من أجل سداد القرض بالكامل.
المشاركون الرئيسيون في الإقراض العقاري:
المقترضين- الأفراد والكيانات القانونية الذين تقدموا بطلب للحصول على قرض رهن عقاري ، مؤهل من قبل المُقرض على أنه موثوق به وذو قدرة مالية كافية ، وبناءً على ذلك ، حصلوا على قرض رهن عقاري ، وقدموا طواعية ممتلكاتهم الحالية أو مساكنهم المشتراة مع القرض كضمان وقادرون على ذلك دفع مدفوعات مسبقة عند شراء المساكن ؛
الدائنين- البنوك ومؤسسات الائتمان المالي الأخرى التي تقدم قروض الرهن العقاري للمقترضين بناءً على تقييم أهليتهم الائتمانية وتضطلع بخدمة لاحقة لقروض الرهن العقاري هذه ؛
باعة المنزل- الأفراد والكيانات القانونية الذين يبيعون مساكنهم الخاصة أو مساكن تابعة لأفراد وكيانات اعتبارية أخرى نيابة عنهم ؛
المنظمات العقارية- بائعو المنازل المرخص لهم الذين يبيعون المساكن نيابة عن مشاركين آخرين في السوق من مساكنهم الخاصة ، وكذلك يشاركون في تنظيم وإجراء المناقصات لبيع المساكن ، والتي تخضع للعقوبة ؛
شركات التأمين- شركات التأمين المرخصة التي تقدم التأمين على السكن المرهون والتأمين على الحياة والعجز للمقترض وتأمين المسؤولية المدنية للمشاركين في سوق الرهن العقاري ؛
وكالات التقييم- شركات التأمين المرخصة التي تقوم بإجراء تقييم مهني مستقل للمباني السكنية الخاضعة للرهن العقاري ؛
مشغلي سوق الرهن العقاري الثانوي- الكيانات القانونية التي تعيد شراء قروض الرهن العقاري من الدائنين الأساسيين وتصدر الأوراق المالية على أساسها ؛
المستثمرين- الكيانات القانونية والأفراد الذين يشترون الأوراق المالية لمشغلي سوق الرهن العقاري الثانوي (المستثمرون المؤسسيون بشكل أساسي - صناديق التقاعد وشركات التأمين) ؛
حكومة- ينظم أسواق الرهن العقاري الأولية والثانوية ، ويقدم ضمانات للمستثمرين على الأوراق المالية ، ويشارك في إدارة مشغلي سوق الرهن العقاري الثانوي.
السوق الرئيسييتم تحديده من خلال تفاعل المقترض والبنك ، وأدواته هي في الواقع قروض رهن عقاري. سلسلة بنك - وسيط - مستثمريشكل المحتوى سوق الرهن العقاري الثانوي ،أدوات منها أوراق مالية بضمان قروض الرهن العقاري.
أدوات الإقراض العقاري
في نظام إجراءات إنشاء وتطوير الإقراض العقاري للإسكان في البنك ، يتم إعطاء مكان مهم للأساس المنطقي لاختيار أدوات الإقراض العقاري.
تُفهم أدوات الإقراض العقاري على أنها آلية لحساب مدفوعات المقترض على قرض ، بما في ذلك طرق سداد الدين الرئيسي ودفع الفائدة على القرض. تحدد أدوات الإقراض العقاري شكل تنظيم التدفق النقدي لقرض عقاري طويل الأجل.
أدوات الإقراض العقاري مصممة للتوفيق بين مصالح المقرض والمقترض من خلال:
التأكد من ربحية أنشطة الرهن العقاري وسداد أموال الدائن وحماية أمواله من التضخم.
الحد من مخاطر الإقراض العقاري.
ضمان شروط الائتمان التي بموجبها يصبح القرض متاحًا للمقترض.
يتم تحديد اختيار أداة الإقراض من خلال عدد من العوامل ، من بينها
والتي يمكن تسميتها بما يلي:
الوضع في الاقتصاد (معدل التضخم ، دخل السكان ، السياسة النقدية الحكومية ، إلخ) ؛
مصادر وسعر الأموال التي تم جذبها لإصدار قروض الرهن العقاري ؛
الحاجة إلى ضمان البساطة وسهولة الوصول لفهم تسويات القروض.
يعتبر الرهن العقاري في الظروف الحديثة مفهومًا جديدًا نسبيًا ، على الرغم من أن التاريخ الاقتصادي لروسيا لديه خبرة كبيرة إلى حد ما في الإقراض العقاري.
كان الإقراض العقاري هو النوع الأول من الإقراض في روسيا وحصل على اسم "الرهن العقاري".
في القرنين الثالث عشر والرابع عشر. نشأ الرهن العقاري بالتزامن مع الحق في الملكية الخاصة للأرض ، لكنه ظل موجودًا فعليًا لفترة طويلة دون تسجيل تشريعي. الرهن العقاري يتلقى الموافقة التنظيمية في وقت لاحق.
كان الاختلاف بين الرهون العقارية الروسية والأجنبية متأصلاً في هيكل الدولة نفسه. مع التطور الشامل لمؤسسة الرهن العقاري ، ساعدت الدولة الإقطاعية طبقتها الرئيسية - ملاك الأراضي.
في عام 1754 ، تم إنشاء مؤسسات الائتمان الحكومية: مكاتب سانت بطرسبرغ وموسكو لبنك الدولة للنبلاء تحت مجلس الشيوخ ومكتب مجلس الشيوخ ، للتجار - في ميناء سانت بطرسبرغ تحت المجلس التجاري. أقرضت البنوك النبلاء والتجار على أمن التركات. في عام 1786 أعيد تنظيمهم في بنك قرض الدولة.
في 1 يناير 1835 ، تم تقديم قانون القوانين المدنية (بواسطة M.M. Speransky) في روسيا ، حيث خضع حق التعهد لتنظيم مفصل. يكون الرهن على النحو التالي:
مع الدولة (الرهن العقاري للدولة) ؛
بين الأفراد (الرهن العقاري الخاص) ؛
للحصول على قروض من مؤسسات الائتمان (الرهن المصرفي).
في عام 1842 ، بدأ افتتاح أول بنوك الادخار في سانت بطرسبرغ وموسكو. في عام 1849 ، تم اتخاذ قرارات لإعادة تنظيم مؤسسات الائتمان فيما يتعلق بالتحضير لإصلاح القنانة في روسيا. تم تصفية جميع مؤسسات الائتمان الحكومية الحالية ، وتم تطوير مشروع لترتيب بنوك zemstvo.
في الوقت نفسه ، بدأت مؤسسات الائتمان الخاصة تتشكل في روسيا. لذلك ، في عام 1861 ، تم تشكيل أول منظمة خاصة للائتمان طويل الأجل - جمعية مدينة سانت بطرسبرغ الائتمانية.
في عام 1869 ، تم تشكيل أول بنك خاص للرهن العقاري على أساس المسؤولية المتبادلة للمقترضين ، وفي عام 1871. في خاركوف - أول بنك أرضي مشترك أصدر قروضًا بضمان العقارات الحضرية والريفية.
فيما يتعلق بالوضع الصعب للفلاحين (لم يحصلوا على أفضل الأرض) في عام 1882 ، تم تشكيل بنك الأراضي الفلاحين لإصدار قروض للفلاحين في
شراء الأرض. تم إصدار قروض لمدة 24.5 و 34.5 سنة. اقتصر المبلغ الإجمالي للقروض على 5 ملايين روبل. في العام. تم إصدار قروض بمبلغ 70٪ من سعر الشراء وكلفة الفلاحين 7.5 - 8.5٪ في السنة 3.
في عام 1885 ، تم افتتاح بنك نوبل (الرهن العقاري البحت) لمساعدة النبلاء على أساس قرض خيري (بنسبة 5 ٪ فقط سنويًا) - لمدة 48 عامًا و 8 أشهر و 36 عامًا. في الوقت نفسه ، تم فرض رسوم إضافية على الخدمات المصرفية وفوائد التأمين.
في مطلع القرن ، ظهرت شراكات الادخار والقروض والائتمان ، والمدخرات العامة الريفية ، و volost و stanitsa ، وبنوك القروض وسندات الخزانة zemstvo ، والتي تلقت مساعدة هائلة من الدولة. ثم يتم دمج شراكات الائتمان في اتحادات ائتمانية.
بحلول عام 1914 ، كانت روسيا قد أحرزت تقدمًا كبيرًا في مجال قروض الرهن العقاري. كان هناك نظام ائتماني ومصرفي متطور للإقراض طويل الأجل ، والذي حظي بدعم تشريعي جيد وكان منظمًا ببراعة. تضمن النظام الائتماني والمصرفي: مؤسسات الائتمان الحكومية والإقليمية والمدنية والمحلية والعامة والخاصة. هي تتضمن:
بنك الأراضي النبيلة
بنك أرض الفلاحين؛
جمعيات ائتمان المدينة والبنوك العامة للمدينة ؛
بنوك zemstvo
جمعية ائتمان الأرض المتبادل ؛
شراكات الادخار والقروض ؛
قرض شراكة ، إلخ.
بحلول عام 1917 ، كان هناك: 21 بنكًا للأراضي ، ومصرف الفلاحين العقاري التابع للدولة ، وبنك نوبل ، والإدارة الخاصة لبنك نوبل بنك التابع للدولة ، و 18 بنكًا خاصًا.
لسوء الحظ ، انتهى التطور السريع للإقراض العقاري في روسيا هناك. بعد الثورة ، تم تصفية الملكية الخاصة وتوقف وجود بنوك الرهن العقاري. بعد أكثر من 70 عامًا فقط ، بدأت الرهون العقارية في روسيا تنتعش من جديد.
دور وكالة الإقراض العقاري
في روسيا اليوم ، تطوير الإقراض العقاري
يحدث بطريقتين. الأول هو التنفيذ المركزي للمخططات
الرهون العقارية من قبل الدولة. الاتجاه الثاني في تطوير الإقراض العقاري هو تطوير وتنفيذ نماذج مختلفة في مناطق الاتحاد الروسي.
تعتبر وكالة الإقراض العقاري للإسكان العنصر المركزي في نظام الإقراض العقاري الجاري إنشاؤه.
الوظائف الرئيسية للوكالة هي:
1) تعريف معايير وقواعد الإقراض العقاري:
تطوير ووضع معايير وقواعد للإقراض العقاري ؛
تقييم جودة قروض الرهن العقاري التي تشتريها الوكالة ؛
فحص أدوات الإقراض العقاري المختلفة ؛
العمل الجاري مع البنوك بشأن القضايا المنهجية
الإقراض العقاري؛ تحليل أنشطة البنوك التي تبيع القروض ؛
2) القيام بعمليات في السوق الثانوية لقروض الرهن العقاري:
شراء قروض الرهن العقاري ؛ إصدار وبيع الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري ؛ دفع الدخل للمستثمرين على الأوراق المالية المضمونة بقروض الرهن العقاري ؛
3) تقديم المساعدة الفنية وتدريب المتخصصين في مجال الرهن العقاري
الإقراض:
تقديم المساعدة الفنية للمقرضين في مجال تنظيم الإقراض العقاري. تطوير الجوانب الاقتصادية والقانونية للإقراض العقاري ؛ عقد الندوات والدورات التدريبية. تقديم المشورة ؛ تقديم المساعدة الفنية والتدريبية لمشتري الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري.
أهم مهمة للوكالة ، العمل كمواطن
المعهد في السوق الثانوية لقروض الرهن العقاري هو توفير
سيولة البنوك التجارية الروسية التي تقدم قروضًا سكنية طويلة الأجل للسكان عن طريق شراء هذه القروض من البنوك مقابل
الأموال التي تم جمعها من مستثمرين من القطاع الخاص. سيتم جذب هذه الأموال على أساس البيع للمستثمرين من القطاع الخاص للأوراق المالية الصادرة عن الوكالة بضمان حكومة الاتحاد الروسي. مضمون
يمكن أن تصبح الأوراق المالية الحكومية أداة جذابة ل
وسيوفر إطلاق سراحهم تدفقًا مستمرًا للموارد من خارج الميزانية إلى قطاع الإسكان في الاقتصاد.
الإقراض العقاري في الصناعة.
تعاني العديد من المؤسسات من نقص حاد في رأس المال العامل ، لا سيما النقد المجاني ، والذي بدونه يستحيل إعادة بناء الإنتاج وتحديثه ، والحصول على المواد الخام والمواد ، وزيادة مستوى القدرة التنافسية للمنتجات.
التعهد بالمشروع نادر جدًا في الممارسة الروسية الحديثة. هذا يرجع أولاً وقبل كل شيء إلى عدم وجود آلية فعالة لتقييم هذه الممتلكات ، والصعوبات في تنفيذها ، والمدة والتكلفة العالية لتكاليف معالجة العقد ، وعدد كبير من المستندات الضرورية ، وما إلى ذلك بالنسبة للمقترض في هذه الحالة ، مطلوب استشارات من المحامين ذوي الخبرة لأن خطر فقدان مجمع الممتلكات بالكامل للمشروع مرتفع للغاية.
عادة ، يشمل المجمع العقاري للمؤسسة ، عند الرهن ، جميع الأصول الملموسة وغير الملموسة ، بما في ذلك: المباني ، والهياكل ، والمعدات ، والمخزون ، والمواد الخام ، والمنتجات النهائية ، وحقوق المطالبة ، والحقوق الحصرية ، وما إلى ذلك.
يجب أن يصل الالتزام المضمون برهن المشروع إلى نصف قيمة المجمع العقاري للمشروع على الأقل مع استحقاق سنة واحدة على الأقل بعد إبرام الاتفاقية المقابلة. عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري لمؤسسة ما ، يولي البنك عادة اهتمامًا كبيرًا ليس فقط لتقييم ممتلكات الشركة الخاصة ، ولكن أيضًا ديونها (خاصة بالنسبة للميزانية). ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المشتري الذي يستحوذ على مؤسسة في مزاد علني يكتسب الكل في نفس الوقت المسؤولياتصاحب المشروع. عند التعهد بمرافق الإنتاج الفردية لمؤسسة عاملة ، يلزم إجراء تقييم شامل لإمكانيات تنفيذها بمعزل عن مجمع اقتصادي واحد. للنظر في إمكانية تقديم قرض بضمان مؤسسة ، يحتاج البنك أولاً وقبل كل شيء ، دراسة جدوى لاستخدام القرض وسداده.يتضمن طلب الحصول على قرض رهن عقاري مضمون من قبل المؤسسة أيضًا الميزانية العمومية للشركة وجدول إيصالات الدخل والمدفوعات الإلزامية والمستندات الأخرى بناءً على طلب المقرض. تولي إدارة الائتمان بالبنك اهتمامًا خاصًا بالتناقضات في الخطة المالية لإيرادات الشركة ومصروفاتها لفترة الاعتماد ، مقارنة بالخطط المماثلة للفترات السابقة ، وتتحقق من توفر القاعدة الإنتاجية والفنية اللازمة لتنفيذ هذه الخطة (لـ على سبيل المثال ، الإنتاج - مناطق الإنتاج والتخزين ، المعدات ، موارد العمالة ، إلخ).
يمكن تحديد قيمة الضمان للرهن العقاري بعدة طرق:
على أساس القيمة الدفترية للمجمع العقاري.
تنعكس ممتلكات المتعهدين من الكيانات القانونية بالقيمة المتبقية في الميزانية العمومية للمنظمة. مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن الأصول الثابتة للمؤسسة تخضع لإعادة التقييم الدوري لجعل قيمتها تتماشى مع سعر السوق في وقت إعادة التقييم ، يمكن افتراض أن القيمة المتبقية تعكس بشكل واقعي سعر الأصول الثابتة من الضمان.
مبني على في ختام شركة تقييم مستقلة ،التي يجب أن تكون مرخصة كمثمن. مما لا شك فيه أن مثل هذا التقييم أكثر موثوقية ، حيث يتم إجراؤه بواسطة مثمنين محترفين على أساس الأساليب الخاصة المثبتة لتقييم الممتلكات. العيب الرئيسي لهذه الطريقة هو أن مثل هذا التقييم يتم دون مراعاة التغيرات المحتملة في القيمة السوقية للممتلكات المرهونة ، على الرغم من أنها تعكس القيمة الحقيقية للممتلكات في وقت التقييم. بالإضافة إلى ذلك ، يتحمل المقترض تكاليف التقييم وهي كبيرة جدًا.
يتم تقييم الممتلكات من قبل البنك نفسه... في الوقت نفسه ، يتم أخذ الحالة الفعلية والمستقبلية لظروف السوق حسب نوع العقار والبيانات المرجعية على مستوى السعر في الاعتبار. ميزة مثل هذا التقييم هي أنه مجاني للمقترض ، ومع ذلك ، فهو شاق للغاية بالنسبة للبنك.
مميزات الرهون العقارية لقطع الأراضي والمباني والمنشآت.
إذا نصت اتفاقية الرهن على خلاف ذلك ، فعند رهن قطعة أرض ، يمتد حق الرهن أيضًا إلى مبنى أو هيكل المرتهن الموجود أو الجاري تشييده على قطعة الأرض. 4
لكن رهن المباني (الهياكل) مسموح به مع رهن عقاري متزامن للأرض، التي تقع عليها ، أو جزء من قطعة الأرض هذه ، كافية للتزويد الوظيفي للمبنى (الهيكل) الذي تم التعهد به. 5
الفصل 2 . التحليلات تنفيذ برنامج الرهن العقاري في بنك الادخار في الاتحاد الروسي.
2.1. قروض الإسكان من سبيربنك في الاتحاد الروسي
|
برنامج الإقراض |
وصف قصير |
رسم مبدئي |
المعدل بالروبل ،٪ |
أسعار العملات *،٪ |
مصطلح الائتمان |
||
|
القرض العقاري |
قرض لشراء أو بناء أو إعادة بناء أو إصلاح عنصر عقاري بضمان كائن عقاري مضاف |
||||||
|
الرهن العقاري + |
قرض لشراء وبناء كائن عقاري مبني أو قيد الإنشاء بمشاركة صناديق الائتمان الخاصة بالبنك ، بضمان كائن عقاري مضاف. |
||||||
|
معيار الرهن العقاري |
قرض لشراء أو بناء مسكن (شقة أو مبنى سكني) مضمون بقرض أو مسكن آخر. |
من 20٪ من 0٪ في حالة تسجيل مباني سكنية أخرى كضمان |
|||||
|
للعقار |
قرض لشراء أو بناء كائن عقاري مقابل ضمانات مختلفة يوافق عليها البنك ، باستثناء رهن العقار المودع. |
||||||
|
إعادة تمويل القرض السكني |
قرض لسداد قرض تم الحصول عليه من بنك آخر لشراء أو بناء شقة أو مبنى سكني. |
||||||
2.2. القرض العقاري
الحصول على قرض أصبح أسهل. الآن يمكنك تأكيد دخلك في شكل 2-NDFL وفي شكل بنك!
لا توجد عمولات على القرض ؛
مجموعة واسعة من أغراض الإقراض والضمانات ؛
النهج الفردي للنظر في طلب القرض ؛
إمكانية جذب المقترضين المشاركين ؛
شروط الإقراض الميسرة للأسر الشابة.
2.2.1. شروط الائتمان
|
عملة القرض |
روبل روسي / دولار أمريكي / يورو |
|
مبلغ الائتمان |
يجب ألا تتجاوز القيم الأدنى: للحصول على قروض لشراء وبناء العقارات 85٪ من القيمة التعاقدية للعقار المعار ؛ 100٪ من القيمة المقدرة للعقار المعار المحدد في تقرير الخبرة ؛ على القروض لغرض إعادة الإعمار وإصلاح (تشطيب) الكائن العقاري 85٪ من التكلفة التعاقدية لأعمال إعادة بناء وإصلاح (تشطيب) الكائن العقاري ؛ 85٪ من القيمة المقدرة للعقار المحددة في تقرير الخبرة. |
|
مصطلح الائتمان |
ما يصل إلى 30 عامًا - على قروض لشراء العقارات وتشييدها ؛ تصل إلى 10 سنوات - على قروض لإعادة إعمار وإصلاح (تشطيب) الكائن العقاري. |
|
رسوم صرف القرض |
غائب. |
|
ضمان القرض |
رهن العقارات المكتسبة ، ضمانات أخرى (إذا لزم الأمر). بالنسبة للقروض لغرض البناء الفردي لشيء عقاري ، من الضروري تسجيل رهن قطعة أرض أو تعهد بالحق في استئجار قطعة أرض. يقدم المقترض / المقترضون المشتركون أشكالًا أخرى من الضمان للفترة التي تسبق تعهد كائن العقار المضاف إليه. في الوقت نفسه ، بالنسبة للقروض المقدمة لغرض المشاركة في البناء المشترك لشيء عقاري ، في هذه الفترة ، يلزم رهن كائن عقاري آخر (باستثناء الحالات التي يتم فيها تحديد إجراء اختيار كائن عقاري من قبل البنك). في حالات أخرى ، لا يلزم تسجيل رهن الملكية لهذه الفترة. ويرد وصف تفصيلي للضمان الذي يقبله البنك في قسم "هام". |
|
تأمين |
تأمين إلزامي للممتلكات المرهونة ضد مخاطر الفقد / التلف والأضرار لصالح البنك طوال مدة اتفاقية القرض |
2.2.2 أسعار الفائدة بالروبل
|
مصطلح الائتمان |
أولي |
شروط عامة |
|||||||||
|
قبل تسجيل الرهن |
بعد تسجيل الرهن |
قبل تسجيل الرهن |
بعد تسجيل الرهن |
||||||||
|
حتى 10 سنوات (ضمناً) |
15 إلى 30٪ |
||||||||||
|
30 إلى 50٪ |
|||||||||||
|
15 إلى 30٪ |
|||||||||||
|
30 إلى 50٪ |
|||||||||||
|
15 إلى 30٪ |
|||||||||||
|
30 إلى 50٪ |
|||||||||||
2.2.3 أسعار الفائدة بالدولار الأمريكي واليورو
|
مصطلح الائتمان |
أولي |
شروط عامة |
شروط حصول العملاء على رواتبهم في حساب مفتوح لدى البنك 1 |
||||||||
|
قبل تسجيل الرهن |
بعد تسجيل الرهن |
قبل تسجيل الرهن |
بعد تسجيل الرهن |
||||||||
|
حتى 10 سنوات (ضمناً) |
15 إلى 30٪ |
||||||||||
|
30 إلى 50٪ |
|||||||||||
|
من 10 إلى 20 عامًا (شامل) |
15 إلى 30٪ |
||||||||||
|
30 إلى 50٪ |
|||||||||||
|
من 20 إلى 30 عامًا (شامل) |
15 إلى 30٪ |
||||||||||
|
30 إلى 50٪ |
|||||||||||
2.2.4 متطلبات للمقترضين
|
المواطنة |
|
|
العمر وقت القرض |
21 سنة على الأقل |
|
العمر وقت سداد القرض بموجب الاتفاقية |
75 عامًا (بدفعات متباينة) ؛ 55 سنة - للنساء ؛ 60 سنة - للرجال (مع دفع أقساط سنوية). |
|
خبرة في العمل |
ما لا يقل عن 6 أشهر في مكان العمل الحالي. |
|
جذب المقترضين المشاركين |
يمكن للأفراد الذين لا يزيد عددهم عن 3 أشخاص العمل كمقترضين مشاركين للحصول على قرض ، ويؤخذ دخله في الاعتبار عند حساب الحد الأقصى لمبلغ القرض. يعتبر الزوجان من المقترضين المشتركين دون أن يفشلوا في حالة تسجيل الملكية الدائنة في ملكيتهم المشتركة (بغض النظر عن عدم قدرة أحدهم على الوفاء بالالتزامات المالية). |
2.2.5 المستندات المطلوبة للنظر في طلب القرض
استمارة الطلب
المقترض / المقترض المشارك (الضامن) ، جواز سفر الرهن ؛
المستندات التي تؤكد الوضع المالي للمقترض / المقترض المشارك (للعملاء الذين لا يتلقون أجورًا في حساب مفتوح لدى البنك) ؛
وثائق على الضمان المقدم (التعهد) ؛
المستندات الخاصة بالعقار المراد تقييده (يمكن تقديمها في غضون 3 أشهر من تاريخ تقديم نموذج الطلب إلى البنك).
2.2.6 الحصول على قرض وخدمته
يمكن تقديم القروض لمواطني الاتحاد الروسي في فروع Sberbank of Russia في موسكو إذا تم استيفاء أي من الشروط التالية:
تم تسجيل المقترض في موسكو أو منطقة موسكو ؛
يقع العقار المعتمد في موسكو أو منطقة موسكو ؛
المؤسسة - صاحب العمل للمقترض أو المقترض المشترك هو عميل للبنك ويقع في موسكو أو منطقة موسكو (خاضعة لتسجيل الرهن العقاري على العقار بموجب القانون).
|
فترة النظر في طلب القرض |
من 5 أيام عمل من تاريخ تقديم حزمة كاملة من المستندات. |
|
إجراءات منح القرض |
للحصول على قروض لشراء شيء عقاري - في وقت واحد ؛ للحصول على قروض لبناء وإعادة إعمار وإصلاح (تشطيب) الكائن العقاري - في وقت واحد أو في أجزاء ، اعتمادًا على إجراءات دفع تكلفة الكائن العقاري (العمل المنجز). |
|
إجراءات سداد القرض |
الأقساط (متساوية) أو مدفوعات متباينة. |
|
شروط السداد المبكر |
لمدفوعات الأقساط السنوية: يتم تنفيذه بدون عمولات وربما في موعد لا يتجاوز 3 أشهر من التاريخ التالي لتاريخ القرض - بشرط ألا يقل جزء من القرض الذي يتعين سداده مبكرًا عن 15000 (خمسة عشر ألف) روبل. بدفعات متباينة: يتم تنفيذه دون قيود في أي فترة من استخدام القرض. |
|
المدفوعات المؤجلة |
من الممكن تأجيل المدفوعات لسداد الدين الرئيسي لفترة بناء أو إعادة بناء الكائن العقاري - لمدة لا تزيد عن سنتين. |
|
غرامة التأخير في سداد القرض |
ضعف معدل الفائدة بموجب اتفاقية القرض من مبلغ الدفعة المتأخرة عن فترة التأخير ، بما في ذلك تاريخ سداد الدين المتأخر |
2.2.7. برنامج الأسرة الشابة
برنامج "Young Family" هو شروط قرض خاصة لشراء أو بناء شقة أو مبنى سكني:
رسم مبدئي:
من 10٪ من قيمة العقار - لعائلة لديها طفل / أطفال ؛
من 15٪ من قيمة العقار - لعائلة بلا أطفال.
فرصة الاستفادة من التأجيل لسداد الدين الرئيسي عند ولادة الطفل خلال فترة سريان اتفاقية القرض (ليس أكثر من حتى يبلغ الطفل سن الثالثة) ؛
القدرة على مراعاة دخل والدي المقترض / المقترضين عند تحديد مبلغ القرض.
"الأسرة الشابة" - الأسرة التي لم يبلغ فيها أحد الزوجين على الأقل سن 35 أو أسرة غير مكتملة (أسرة مع أحد الوالدين وطفل / أطفال) ، لم يبلغ فيها الوالد سن 35 .
2.2.8 خيارات قرض إضافية
استخدام إجمالي الأصول
إجمالي الأصول - العقارات والمركبات والأوراق المالية المملوكة لك ولزوجك.
يجب ألا تقل القيمة المقدرة للأصول الإجمالية عن 25 مليون روبل.
يمكن أخذ إجمالي الأصول في الاعتبار عند الحصول على قرض لغرض الحصول على شقة أو قطعة أرض أو مبنى سكني فردي ، مع:
يتم تقديم القرض دون الحاجة إلى تأكيد ملاءمتك ؛
يجب ألا يتجاوز مبلغ القرض 50٪ من القيمة المقدرة من إجمالي الأصول و 65٪ من قيمة شراء العقار في نفس الوقت.
استخدام الخزائن الفردية للبنك
إذا كنت تستخدم الخزائن الفردية لـ Sberbank of Russia للتسويات المتعلقة بصفقة بيع وشراء عند الحصول على قرض رهن عقاري لاقتناء كائن عقاري ، فلن تحتاج إلى توفير ضمان آخر للقرض للفترة حتى رهن القرض العقاري. تم إصدار كائن عقاري مقيد.
يتم تحويل الأموال إلى بائع العقار بعد تسجيل اتفاقية البيع والشراء ونقل ملكية العقار إلى المشتري ، وكذلك بعد تسجيل الدولة لرهن العقار. التركة موضوع بحكم القانون لصالح البنك.
من الممكن أيضًا تقديم قرض للتسويات في إطار المعاملات (البديلة) ذات الصلة لبيع وشراء كائنات العقارات (حتى 4 معاملات في السلسلة).
استخدام رأس مال الأمومة
رأس مال الأمومة (الأسرة) هو شكل من أشكال دعم الدولة المقدم للعائلات عند ولادة أو تبني طفل ثانٍ أو طفل لاحق ، والذي يمكن استخدامه لسداد قرض المنزل كليًا أو جزئيًا المستلم من سبيربنك في روسيا.
التخفيضات الضريبية
تنطبق الخصومات الضريبية على مقدار الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري المستهدف. مبلغ الاستقطاع 13٪ من إجمالي الفوائد المدفوعة.
تمت زيادة حجم الخصم الضريبي على العقارات المقدم لشراء شقة أو مبنى سكني أو غرفة (أو حصة) من مليون إلى مليوني روبل 3. وبالتالي ، عند شراء شقة الآن ، يمكنك استرداد مبلغ الضريبة بمبلغ يصل إلى 260.000 روبل.
الترويج "العشرة الأوائل!" في 29 يوليو 2010 ، أطلق سبيربنك الروسي "العشرة الأوائل!" لإقراض الرهن العقاري للأفراد الذين يشترون مساكن في منشآت قيد الإنشاء (مشيدة) بمشاركة أموال قروض البنك.
يتم الإقراض بموجب برنامج الرهن العقاري + الائتمان وفقًا للشروط الخاصة التالية:
تم تحديد سعر الفائدة بنسبة 10٪ سنويًا بالروبل ؛
حجم الدفعة الأولى - 10٪ على الأقل ؛
مدة القرض - تصل إلى 10 سنوات (شاملة) ؛
يتم وضع شروط الإقراض الخاصة بموجب البرنامج للعملاء الذين تقدموا بطلبات للحصول على "أفضل عشرة!" حتى 31.12.10 جم
استنتاج.
تتمثل إحدى المهام الرئيسية للبنوك في اقتصاد السوق في تحويل مدخرات السكان إلى استثمارات في القطاع الحقيقي للاقتصاد. تتيح الرهون العقارية تعبئة جزء كبير من مدخرات السكان وأموال المستثمرين ، وتوجيهها إلى أهم قطاعات الاقتصاد ، ولا سيما تلك المرتبطة ببناء المساكن. تُظهر التجربة الأجنبية وتجربة المناطق الروسية حيث يتطور الإقراض العقاري أن إقراض الرهن العقاري له على الأقل تأثير مضاعف أربعة أضعاف ، أي يتضمن كل روبل من القرض في نهاية المطاف ما لا يقل عن أربعة روبلات من أموال السكان في معدل الدوران الاقتصادي. لذلك ، بفضل الرهن العقاري ، من الممكن استخدام موارد مالية ضخمة يتم تخزينها في أيدي السكان في شكل عملات أجنبية نقدًا والتي يمكن مقارنة أحجامها بميزانية الدولة للدولة. في الوقت نفسه ، سيساعد الرهن العقاري في استعادة الثقة في البنوك الحكومية والتجارية ، حيث يحتفظ المواطنون الذين يتلقون قروضًا من البنك ، كقاعدة عامة ، الودائع والحسابات الجارية فيه. الإقراض العقاري هو الآلية التي تضمن العلاقة بين الموارد النقدية للسكان والبنوك ومؤسسات صناعة البناء ، وتوجيه الأموال إلى القطاع الحقيقي للاقتصاد.
إن ضخ مبالغ كبيرة من الأموال من خارج الميزانية في شراء وبناء المساكن يمكن أن يعطي دفعة "ثانية" لمجمع البناء في البلاد. يمكن أن يؤدي النمو السريع في بناء المساكن الرخيصة إلى التوسع في إنتاج مواد البناء المحلية ، وتطوير تقنيات بناء جديدة ، ومشاريع معمارية ، وتطوير العديد من القطاعات ذات الصلة باقتصاد البلاد.
في الظروف الحديثة ، عندما يتم اتخاذ تدابير لتحقيق الاستقرار في الاقتصاد وإصلاح المجال الائتماني والمالي ، أصبح تشكيل نظام الإقراض العقاري أحد الاتجاهات ذات الأولوية لسياسة الدولة وتنمية المجتمع.
فهرس:
قانون الاتحاد الروسي بتاريخ 29/05/92 رقم 2872-1 "On Pledge" (بقدر ما لا يتعارض مع القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛
القانون الاتحادي 30.12.2019 رقم 216-FZ "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي للرهن العقاري (رهن العقارات)" ؛
القانون المدني للاتحاد الروسي ؛
قرار حكومة موسكو بتاريخ 11.08.98. رقم 625 "حول مفهوم تطوير الإقراض العقاري في موسكو" ؛
Basin A. "الإقراض العقاري هو أهم أداة لحل مشكلة الإسكان في روسيا" // قانون الإسكان ، 2000 ، رقم 2 ؛
بوجدانوف س. "الجوانب القانونية للإقراض العقاري" // التنمية الاقتصادية لروسيا ، 2003 ، المجلد 4 ، العدد 1 ؛
Urchukova J. "قرض الرهن العقاري في روسيا" // Auditor، 2000، No. 11؛
Kalambet A.P. ، Memetova D.O. "رهن العقارات (الرهن العقاري) كوسيلة لتأمين قرض" // Money and Credit، 2000، No. 9 ؛
Kalyanina L. "والآن الرهن العقاري: برنامج موسكو للقروض السكنية" // Expert، 2000، No. 30؛
كيسلمان ج. "إقراض الرهن العقاري للإسكان: الحالة والآفاق" // النقود والائتمان ، 2000 ، رقم 9 ؛
Pavlodskiy E. "تعهد العقارات" // الاقتصاد والقانون ، 2000 ، رقم 4 ؛
Pechatnikova S.M. "الاتجاهات والآفاق الرئيسية لإنشاء آلية للإقراض العقاري في روسيا" // الإدارة في روسيا والخارج ، 2000 ، رقم 1 ؛
Sinko V.، Chernousov E. "الرهن العقاري في مجال الصناعة" // The Economist، 2000، No. 8؛
الموقع الرسمي لسبيربنك في شبكة الإنترنت الدولية http://www.sbrf.ru
15 ... الموقع الرسمي للبنك المركزي للاتحاد الروسي http://www.cbr.ru
تطبيق
البنك المركزي للاتحاد الروسي: ارتفع حجم ديون الرهن العقاري في سبتمبر بنسبة 1.29٪ ، إلى 1.069 تريليون روبل.
تقع الحصة الأكبر من المدفوعات المتأخرة على قروض الرهن العقاري على المتأخرات على مدى 180 يومًا - 5.81 ٪ من إجمالي حجم ديون الرهن العقاري ، أو 62.144 مليار روبل. صرح بذلك Prime-TASS بالإشارة إلى المواد الإحصائية للبنك المركزي للاتحاد الروسي اعتبارًا من 1 أكتوبر.
حصة المدفوعات المتأخرة من 1 إلى 30 يومًا كبيرة تقريبًا - 5.23 ٪ ، أو 55.94 مليار روبل. وبلغت نسبة التأخيرات من 31 إلى 90 يومًا من الحجم الإجمالي 1.98٪ ، أو 21.178 مليارًا ، من 91 إلى 180 يومًا - 1.31٪ ، 14.012 مليارًا ، وبلغ نصيب المدفوعات غير المتأخرة 85.67٪ ، أو 916.332 مليارًا. سبتمبر بالنسبة لشهر أغسطس بنسبة 0.07 نقطة مئوية ، في حين ارتفع إجمالي المعروض النقدي بنسبة 1.2٪ ، إلى 916.332 مليار.
ارتفع المبلغ الإجمالي للديون على قروض الرهن العقاري في سبتمبر مقارنة بأغسطس بنسبة 1.29 ٪ ، إلى 1.069 تريليون روبل.
ارتفع حجم الديون المتأخرة للأفراد للمؤسسات المصرفية في سبتمبر على قروض الرهن العقاري بالروبل بنسبة 2.44 ٪ مقارنة بالشهر السابق ، إلى 25.022 مليار روبل.
ارتفع المبلغ الإجمالي للقروض غير المسددة بنسبة 1.76٪ إلى 884.205 مليار روبل.
ارتفع حجم القروض الممنوحة بنسبة 18.29٪ إلى 222.992 مليار روبل.
ظل المتوسط المرجح لسعر الفائدة على قروض الرهن العقاري الصادرة منذ بداية العام عند مستوى الشهر السابق - 13.4٪ ؛ على القروض الصادرة خلال الشهر بنسبة 1 نقطة مئوية إلى 13.2٪.
ارتفع حجم الديون المتأخرة للأفراد للمؤسسات المصرفية على قروض الإسكان بالعملات الأجنبية للرهن العقاري في سبتمبر بنسبة 2.1٪ إلى 17.629 مليار روبل مقارنة بالشهر السابق.
والشركات العقارية ... السندات. هناك نوعان من أنظمة الرهن العقاري الإقراضفي الاتحاد الروسي الدورات الدراسية >> المصرفية
تطوير الرهن العقاري الإقراض…………………… .22 2.2 الجديد في الرهن العقاريالبرامج تجاري البنوكوآفاق تطوير الرهن العقاري في روسيا …………………………………………………… .28 3. منظمة الرهن العقاري الإقراضفي JSC مصرف ...
وعلماء أجانب في قضايا منظمةأنشطة تجاري البنوك، إدارة المخاطر المصرفية والتسويق ... بطريقة الادخار و الرهن العقاري البنوك... ولكن العديد من تجاري البنوك، خاصة في المناطق الإقراضعملاء من القطاع الخاص ...
