ما هو العقار التجاري ولماذا يزداد الطلب عليه؟ كيف تشتري عقارات تجارية وما هي الضريبة الواجب دفعها في هذه الحالة؟ من أين يمكن الحصول على قرض عقاري للعقار التجاري؟
مرحبا أعزائي القراء من مجلة الأعمال الشعبية "HiterBober"! معك - دينيس كوديرين.
موضوع منشورنا اليوم هو شراء العقارات التجارية. ستكون المقالة مفيدة لكل من يريد شراء عقار غير سكني لاستخدامه في الأعمال التجارية ، وكذلك لأولئك المهتمين بالقضايا الاقتصادية والمالية الحالية.
سأحاول الإجابة على هذه الأسئلة وغيرها بشكل شامل وشامل قدر الإمكان.
هناك خياران لاستخدام العقارات. الأول هو العيش فيه ، والثاني هو كسب المال به. تحدثنا عن أماكن المعيشة بالتفصيل في الأعداد السابقة من مجلتنا. سنتحدث اليوم عن العقارات غير السكنية المستخدمة للأغراض التجارية.
- هذه هي الهياكل والمباني والمباني وقطع الأراضي المستخدمة في الأعمال التجارية.
تم تجهيز هذه الأشياء للمكاتب والأرضيات التجارية ومنافذ تقديم الطعام والفنادق والمراكز الصناعية. يكسب المالكون دخلاً باستخدام العقار بمفردهم أو عن طريق تأجيره. يمكنك أيضًا الاستثمار في العقارات التجارية بهدف التحسين وإعادة البيع لاحقًا.
تشمل العقارات التجارية أكشاك هوت دوج في محطة الحافلات والمجمعات الصناعية التي تمتد على مساحة عدة هكتارات. هذه الأشياء مملوكة للأفراد والشركات الصغيرة والشركات الدولية الكبرى.
تكون أنشطة شركة رسمية مستحيلة دون استخدام مكتب تجاري. حتى إذا كانت الشركة تعمل حصريًا عبر الإنترنت ، فيجب أن يكون لها عنوان قانوني بموجب القانون.
أي غرض ذي طبيعة تجارية هو ملك لشخص ما.
لذلك ، يمكن أن يكون المبنى أو المباني غير السكنية:
فحص الكائن ضروري لتحديد مزاياه وعيوبه. انتبه إلى المباني المجاورة ، وتوافر طرق الوصول المريحة ، وقرب تقاطعات النقل.
من المهم أيضًا تقييم عمر المبنى وجودته - حالة الاتصالات الهندسية والسباكة وإمدادات المياه والتدفئة. اكتشف أيضًا ما إذا كان المبنى مناسبًا لعملك.
أهم مرحلة في الصفقة. من الضروري التحقق من عقد شراء وبيع العقارات ، ومستندات ملكية أخرى ، وخطة مساحية ، وشهادات من BTI حول تكوين المبنى وخصائصه الهيكلية.
تأكد من عدم وجود مالكين آخرين للمباني غير البائع. من المهم أيضًا ألا يكون للمباني أي ديون مقابل المرافق والمدفوعات الأخرى.
يجب أن يتم تقييم المبنى وفحصه من قبل محترفين. في الوثيقة النهائية ، التي وضعها الخبراء ، تم إثبات تقييم الكائن بالتفصيل وتقديم التوصيات بشأن استخدامه.
يتم إبرام العقد مع مالك المبنى شخصياً. تم إعداد الوثيقة من قبل متخصصين. وهي تحدد شروط نقل الملكية إلى المالك الجديد ، وتوضح بوضوح الجوانب المالية للمعاملة.
يجب أن تكون البنود المتعلقة بمسؤولية الطرفين موجودة: ما هي العقوبات المقدمة للبائع والمشتري في حالة انتهاك شروط العقد.
يتم الدفع وفقًا لشروط عقد البيع. يقوم موظفو البنك بتنفيذ العملية بما يتفق بدقة مع هذه الوثيقة. يتفق الطرفان مقدمًا على كيفية تحويل الأموال - نقدًا أو عن طريق التحويل المصرفي أو بالتقسيط أو بالكامل دفعة واحدة.
بعد التوقيع على مستند الشراء والبيع من قبل أطراف الصفقة ، يجب نقل العقد إلى Rosreestr ، حيث يتم تسجيله وفقًا للتشريع الحالي. يقوم موظفو هذا الهيكل بإصدار شهادة ملكية للمشتري وتأكيد الشراء رسميًا.
المعاملات مع العقارات التجارية ليست أقل ، وربما أكثر خطورة ، من المعاملات مع المباني السكنية. في جميع مراحل المعاملة ، يُنصح بالتشاور مع محامين محترفين بشأن النقاط التي تسبب لك شكوكًا أو صعوبات. يمكن القيام بذلك عن طريق زيارة موقع الويب الخاص بشركة Pravoved.
يستخدم هذا المورد محامين ومحامين مؤهلين في جميع فروع القانون. يمكنك طرح سؤالك مباشرة على الصفحة الرئيسية أو تحديد القسم المقابل لمنطقتك. سوف تتلقى الإجابة الأولى في غضون 15-20 دقيقة. إذا كانت المشكلة لا تتطلب دراسة متعمقة ، فستكون المساعدة مجانية.
بالتأكيد شاهدت لوحات إعلانية ضخمة بعروض جذابة من المطور في المرافق قيد الإنشاء. تنشر شركات التطوير هذه المعلومات بانتظام على مواقعها الإلكترونية الرسمية.
عادة ، يتم تنفيذ مثل هذه الإجراءات في مراحل معينة من تشييد المباني. إذا تمكنت من الاستفادة من هذه العروض ، يمكنك توفير 15 إلى 25٪.
في المرحلة الصفرية ، تكون تكلفة أي كائنات عقارية أرخص بنسبة 30-40٪. بالطبع ، في هذه الحالة ، يخاطر المشتري بمواجهة "بناء طويل الأجل" ، وإفلاس المطور وغير ذلك من ظروف القوة القاهرة.
كل ما تحتاجه هو الاقتراب بعناية من اختيار شركة البناء. اجمع كل المعلومات المتوفرة عن المطور. إذا كانت الشركة موجودة في السوق لأكثر من 10-15 عامًا وبنت عشرات الأشياء في جميع أنحاء المدينة ، فإن المخاطرة بالنسبة للمشتري تكون ضئيلة.
نقدم لمحة عامة عن البنوك التي تقدم قروض عقارية تجارية للأفراد ، بما في ذلك رواد الأعمال الأفراد.
أشهر بنك في روسيا يعمل مع عملاء من الأفراد والشركات. خبرة عمل كاملة للشركة 175 سنة. الاحتراف ، وجود عدد هائل من الفروع في جميع المدن والمناطق ، خدمة سريعة وعالية الجودة.
للمستخدمين الراغبين في شراء غرض تجاري بالائتمان ، تتوفر خدمة شراء المباني غير السكنية المملوكة للبنك.
أعلنت شركة "NDV-Real Estate" مؤخرًا أنه عند تأجير المباني ، فإن الاستثمارات في المكاتب تؤتي ثمارها 3 مرات أسرع من الشقق. اتفق خبراء سوق العقارات بشكل عام على أن المكاتب تؤتي ثمارها بشكل أسرع ، لكنهم لاحظوا أن الفرق في الاسترداد ليس مرتفعًا جدًا ، وأشاروا أيضًا إلى عدد من المزالق التي تعقد بشكل كبير الاستثمار في العقارات التجارية. تم إخباره بالتحقق
... عند تأجير المباني ، فإن الاستثمارات في المكاتب تؤتي ثمارها 3 مرات أسرع من الشقق ؛
من المربح لمن حصل على شقة كإرث أو كهدية أن يكسب المال عن طريق تأجير مسكن ، ولكن إذا كنا نتحدث عن شراء استثماري فمن الأفضل نسيان العقارات السكنية. الاستثمار في شقة سيؤتي ثماره لسنوات عديدة. مساحة المكتب هي مسألة أخرى.
للتوضيح قدم خبراء الشركة الحسابات التالية:
تبلغ التكلفة القياسية لـ "odnushka" العادي في منطقة سكنية (في سوق العقارات الثانوية) 5.5 - 6 ملايين روبل ، ومعدل الإيجار المناسب حوالي 27 ألف روبل. وبالتالي ، يمكن أن تمتد فترة الاسترداد للشقة إلى 19 عامًا.
قدمت Evgenia Borzova ، رئيس قسم العقارات التجارية في NDV-Real Estate ، عدة أمثلة توضيحية لمباني المكاتب. على سبيل المثال ، مكتب في دوروخوف بزنس بارك تبلغ مساحته 65 مترًا مربعًا. م وتكلفة 7.35 مليون روبل ، مع الأخذ في الاعتبار مؤشر سعر الإيجار ، ستؤتي ثمارها بالكامل في 6.5 سنوات (معدل الإيجار الحالي: 13.5 ألف روبل.مربع م / سنة). وإذا اشتريت مكتبًا في Atmosfera Business park (محطة مترو Mendeleevskaya) بمساحة 119.8 متر مربع روبل روسي متر مربع / سنويًا ، بما في ذلك الفهرسة). نفس القدر من الوقت - 7.5 سنوات - يؤتي ثماره مقابل العقارات الأكثر تكلفة: على سبيل المثال ، مساحة بيع بالتجزئة تبلغ 50 مليون روبل ومساحة 80 مترًا مربعًا. م ، وتقع بالقرب من محطة مترو نوفوكوسينو.
إذا حكمنا من خلال الحسابات المذكورة أعلاه ، فقد تبين أن شراء العقارات التجارية مربح 3 مرات لأعمال الإيجار أكثر من العقارات السكنية. دعونا نرى ما يقوله المشاركون الآخرون في السوق حول هذا الموضوع.
الشريك الإداري لشركة DNA Realty Anton Belykhو ستانيسلاف تيتورينكو ، رئيس قسم الإيجارات في دلتا إستيتمن المعتقد أن الاستثمار في مكتب يؤتي ثماره 3 مرات ، و 1.5 - مرتين أسرع.
"الحقيقة هي أنه مع الشقق ، يمكن تقليل فترة الاسترداد بشكل كبير عن طريق بيع مبنى جديد تم شراؤه في مرحلة مبكرة من البناء مباشرة بعد تسليم المنزل إلى لجنة الدولة (كقاعدة عامة ، يكون من 2 إلى 3 سنوات مع عائدًا يتراوح بين 20 و 30٪ سنويًا) ، أوضح أنطون بيليك. - مع المساحات التجارية ، يكون الوضع أكثر تعقيدًا ، لأن الطلب عليها محدود ، لذلك قد يستغرق البيع وقتًا أطول ، ما لم نتحدث بالطبع عن أماكن ومساحات سائلة بشكل خاص. ولكن هذا إذا أخذنا في الاعتبار دورة الاستثمار في البناء. أما بالنسبة لأعمال الإيجار ، فهنا بالتأكيد تكون فترة الاسترداد لمباني البيع بالتجزئة والمكاتب أعلى ".
قال أنطون بيليك: "على سبيل المثال ، تتراوح فترة الاسترداد لشقة من غرفتين ما بين 14 إلى 16 عامًا ، في حين أن مساحة البيع بالتجزئة في موقع جيد هي 6-7 سنوات ، والمكتب الواحد هو 8-9 سنوات". أنا أتفق مع هذا و مديرة التطوير بشركة Miel-Commercial Real Estate Elena Mishinaمضيفًا أنه من الضروري التركيز على تجارة التجزئة في الشوارع من العقارات المخصصة للبيع بالتجزئة. "إذا كانت الشقة المستأجرة تجلب في المتوسط 4-5٪ سنويًا ويتم سدادها خلال 18 عامًا ، فإن أشياء البيع بالتجزئة السائلة تمنح 10٪ سنويًا مع فترة استرداد تتراوح من 9 إلى 11 عامًا."
رئيس قسم الاستشارات والتحليلات في Azbuka Zhilya Artem Rzhavskyكما أكد أن فترة الاسترداد للاستثمارات في العقارات التجارية الواقعة في الجزء الأوسط من موسكو ستكون أقصر منها في العقارات السكنية. ومع ذلك ، لاحظت أيضًا بعض الاستثناءات. وأوضح المتخصص: "هذا ليس نموذجيًا للمناطق السكنية في ضواحي موسكو". "فترة الاسترداد هنا هي نفسها تقريبًا."
في منطقة ميتينو السكنية مساحة تجارية تبلغ حوالي 38 مترًا مربعًا. م ، الواقع في الطابق الأول من مبنى سكني سيكلف حوالي 9.5 مليون روبل ، وسيحقق الإيجار حوالي 492 ألف روبل. في العام. في الوقت نفسه ، ستبلغ تكلفة شقة في نفس المنطقة في نفس المنطقة حوالي 6.8 مليون روبل ، وسيكون الإيجار 360 ألف روبل. في العام. وأوضح الأخصائي أن "فترة استرداد الاستثمارات في مبنى تجاري أو شقة في منطقة سكنية في موسكو ستكون هي نفسها تقريبًا - حوالي 19 عامًا" ، مشيرًا إلى أن بيان NDV صالح فقط للعقارات في وسط المدينة. مناطق العاصمة.
تم التعبير عن رأي مختلف قليلاً في إطار الاستطلاع. يعتقد النائب الأول للمدير العام لمجموعة شركات بايونير ألكسندر بوجودين أن ربحية المباني السكنية والمكاتب قابلة للمقارنة ، نظرًا لارتفاع معدلات الإيجار لمباني المكاتب ، فإن فترة استرداد السكن أقل اعتمادًا على الوضع الاقتصادي العام. وأوضح الخبير أن "معدلات إيجار المكاتب أكثر عرضة للانخفاض خلال فترات الركود الاقتصادي وانخفاض معدلات إشغال المكاتب". "في الوقت نفسه ، فإن تكلفة ساحة الإسكان ، إذا انخفضت ، ثم إلى حد أقل ، ومستوى الطلب ، حتى خلال سنوات الأزمة ، لا يزال مرتفعًا ، بالإضافة إلى أن سوق إيجار الشقق أكثر قابلية للفهم بالنسبة للقطاع الخاص المستثمرين. "
يضيف دينيس كولوكولنيكوف ، رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات RRG أيضًا: "هذا هو كل من مخاطر الحصول على أماكن غير سائلة في البداية ، وخطر التحديد غير الصحيح للغرض الأمثل ، والصعوبات في الأعمال الورقية ،" وأوضح متخصص. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الإدارة الحالية للعقارات التجارية أكثر صعوبة ، وعملية إيجاد المستأجرين أطول. بالإضافة إلى ذلك ، لا يكفي في كثير من الأحيان للمستأجرين الجدد إجراء إصلاحات تجميلية: على سبيل المثال ، من الضروري إجراء تغييرات معينة على التصميم ، مما يزيد أيضًا من تكلفة صيانة المبنى. لهذه الأسباب ، يقوم العديد من المستثمرين من القطاع الخاص بتعيين شركات إدارة أو البدء في إدارة العقارات بأنفسهم على أساس مهني ".
كما ذكرت إيلينا كاربوفا ، رئيس قسم التسويق في مجموعة SEZAR ، أنه لا يمكن تجاهل حقيقة أن تكاليف إصلاح المباني السكنية وغير السكنية لا تضاهى. في الحالة الثانية ، تكون بترتيب أقل من حيث الحجم ، مما يسمح بتوفير كبير. ولكن في نفس الوقت ، من خلال تأجير شقة ، فإن أصحابها لديهم فرصة حقيقية لتجنب الضرائب. وأوضح الخبير "يمكنك تحديد مبلغ أقل في العقد". "لكن هذه الحيلة لن تنجح مع المكاتب ، وسيظل أصحاب العقارات مضطرين لدفع ضريبة الدخل."
على الرغم من أن النائب الأول لمدير شركة "Miel-Arenda" ماريا جوكوفا لفت الانتباه بشكل خاص إلى حقيقة أنه كلما زاد حجم الأموال المستثمرة في الإسكان ، انخفض عائد الإيجار.
"على الرغم من فترة الاسترداد الطويلة والربحية المنخفضة ، يعتبر الاستثمار في العقارات السكنية أكثر أشكال الاستثمار موثوقية" ، كما تلاحظ ماريا جوكوفا. - إيجار المساكن في العاصمة سيكون ذا صلة في المستقبل. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الدرجة الاقتصادية هي الجزء الأكثر طلبًا حيث يبحث المستأجرون عن شقة للإيجار. يشير هذا إلى أنه سيكون هناك دائمًا طلب على مساحة المعيشة هذه ، وسيحصل المالك دائمًا على دخل منها عندما يتم تحديد الإيجار المقابل للسوق ".
وهنا نأتي إلى السؤال الأهم: هل من المربح في ظل هذه الظروف أن يشتري مستثمرو القطاع الخاص مساكن تجارية من أجل تأجيرها؟
نعم ، إنها مربحة ، لكن هذا يتطلب أموالًا ومعرفة بالسوق أكثر بكثير من شراء معظم الشقق. وهذا يعني ، في الواقع ، أن هذه فئات مختلفة من المستثمرين - أولئك الذين يمكنهم تحمل تكلفة الاستثمار في العقارات التجارية ، وحتى بكفاءة ، وأولئك الذين لديهم أموال كافية لسكن آخر ، ولكن قد لا يكون هناك أي معرفة وخبرة بشأن السوق على الإطلاق.
وفق نائب الرئيس للعقارات التجارية في GVA Sawyer Elena Shevchuk، فإن الحد الأدنى من الاستثمارات الممكنة في شراء المباني غير السكنية في موسكو يحوم حول مليون دولار. هناك أيضًا إمكانية العثور على أماكن مقابل 300-500 ألف دولار ، لكن هذا سيستغرق الكثير من الوقت والجهد ، بالإضافة إلى معرفة ممتازة بالسوق.
مع هذه الأرقام ، ليس من المستغرب أن التيار الرئيسي للمستثمرين من القطاع الخاص في موسكو لا يزال يفكر في الاستثمار في الإسكان ، حيث من الواضح أن الحد الأدنى لحجم الاستثمار هنا أقل من القطاع التجاري. من حيث المبدأ ، يمكنك شراء شقة لائقة مقابل 200-250 ألف دولار ، وحتى أرخص في مرحلة مبكرة من البناء. على الرغم من أن الخبير يعتقد أن عائد الاستثمار للشقق في مناطق معينة قد يكون أعلى من العائد على المساحات التجارية ، فإن تكلفة هذا السكن ستكون أعلى في البداية.
ماريا لوكينا
النص: أندريه غريزنوف الصورة: أليكسي الكسندرونوك
على خلفية انخفاض ربحية الاستثمارات في الإسكان قيد الإنشاء ، يفكر المستثمرون من القطاع الخاص بشكل متزايد في إمكانية الحصول على عقارات تجارية في المباني السكنية الجديدة. كيف تبرر آمالهم؟
يجب على المستثمر الخاص الذي سبق أن استثمر في الإسكان قيد الإنشاء ، وقرر الآن استثمار هذه الأموال في العقارات التجارية ، أن يأخذ في الاعتبار الوضع الصعب في السوق. وعدد من المشاكل الأخرى المحتملة التي يمكن أن تحول الأرباح المتوقعة إلى خسائر.
شراء المتجر! القانون لا يمانع
لطالما اجتذب الاستحواذ على المباني التجارية اهتمام المستثمرين. اللاعبون الكبار الذين يمتلكون مبالغ كبيرة من أموالهم الخاصة أو المقترضة لديهم فرصهم الخاصة هنا ، بالإضافة إلى المتداولين من القطاع الخاص الذين يتصرفون بمبلغ مماثل للمبلغ المطلوب لشراء شقة أو شقتين في مبنى جديد.
لا يوجد سوى ثلاثة مخططات استثمارية رئيسية للتجار من القطاع الخاص: شراء المباني المدمجة والملحقة لتأجيرها ؛ شراء شيء مماثل في مبنى جديد لإعادة بيعه في المرحلة النهائية أو في نهاية البناء ؛ الحصول على شيء لغرض تنظيم عملك الخاص ، كخيار - مع احتمال بيعه مرة أخرى.
لا توجد قيود على حيازة الفرد للمباني التجارية في التشريع. يمكن تأجير هذه الأشياء والتبرع بها وبيعها مجانًا. ومع ذلك ، إذا اختار المستثمر الخيار الأكثر شيوعًا - تأجير المباني - كآلية لتحقيق الربح ، فسيتعين عليه مراعاة العديد من الفروق الدقيقة. إنهم يميزون بشكل أساسي بين العمل بالممتلكات التجارية والتعامل مع الإسكان.
إحدى القضايا الخلافية هي ما إذا كان الفرد الذي يؤجر مساحة تجارية ينتهك قوانين العمل وما إذا كان المالك بحاجة إلى التسجيل كمالك وحيد. من ناحية أخرى ، لا يفرض التشريع متطلبات إلزامية هنا. من ناحية أخرى ، إذا تم تنفيذ عقد الإيجار بشكل منتظم أو لمدة تزيد عن سنة ضريبية واحدة ، فهناك خطر أن يتم الاعتراف به على أنه نشاط تجاري غير قانوني. نتيجة لذلك ، سيتم فرض عقوبة إدارية على المالك. ويبقى القرار النهائي بشأن هذه القضايا بيد المحاكم.
يجب أيضًا مراعاة العلاقة مع السلطات الضريبية. يلتزم مستأجر المبنى بدفع 13٪ من ضريبة الدخل الشخصي ، وإذا لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك ، فسيتم تخفيض الدخل الذي سيحصل عليه المالك بمقدار هذه الضريبة.
عند صياغة اتفاقية إيجار ، سيتعين عليك التفكير في عدد من المشاكل المحتملة الأخرى التي يمكن أن تحول الربح المتوقع إلى خسائر. لذلك ، بالنسبة لجميع الأضرار التي تلحق بأطراف ثالثة نتيجة لتشغيل المبنى ، يتحمل المالك المسؤولية المالية. وإذا قام المستأجر بإعادة تطوير غير قانونية ، وأغرق الجيران ، وأشعل حريقًا ، وما إلى ذلك ، ولم يتم تحديد مسؤوليته عن مثل هذه الحالات في العقد ، فسيتعين على مالك المنشأة تعويض جميع الأضرار.
كما ترى ، فإن تحقيق ربح من الاستثمارات في العقارات التجارية يتطلب معرفة وجهدًا أكثر بكثير مما هو عليه عند الاستثمار في الإسكان قيد الإنشاء ، والذي كان حتى وقت قريب شائعًا للغاية بين الملاك الخاصين.
كم هذا الجهد يؤتي ثماره؟
شارع "أزمة" التجزئة
لطالما كانت تجارة التجزئة في الشوارع واحدة من أكثر المجالات الواعدة لاستخدام الأشياء المدمجة والمرفقة.
الرئيس التنفيذي Knight Franks St. يعتقد بطرسبورغ نيكولاي باشكوف أن المستثمرين بمبالغ 5-10 مليون روبل. يمكن أن تولد طلبًا نشطًا إلى حد ما: "هناك عدد غير قليل من الأشخاص الذين احتفظوا بالمال بالعملة الأجنبية ، واليوم يفكرون في إمكانية تحويلها إلى أصل آخر ، وتحديد الربح". في رأيه ، سيكون هؤلاء المستثمرون مهتمين بالمباني المدمجة فقط والأشياء الصغيرة المنفصلة.
يوافق الرئيس التنفيذي لشركة Colliers International St. بطرسبورغ أندري كوساريف.
سؤال آخر هو إلى أي مدى يمثل الأشخاص الذين سبق لهم الاستثمار في الإسكان مستوى المنافسة الحالية في سوق البيع بالتجزئة في الشوارع.
مدير شارع Astera St. يشير Petersburg Lyudmila Reva إلى الميول المحزنة للغاية بالنسبة للمستثمرين المحتملين. "ينمو حجم العرض في سوق التجزئة في الشوارع بسرعة منذ الربع الرابع من عام 2014. نتلقى مكالمات كل يوم من المالكين ، الذين غادر منهم المستأجر ، ”يعلق الخبراء. في رأيها ، فإن معظم الملاك ليسوا مستعدين بعد للأمر المحتوم - يجب تخفيض معدلات الإيجار ، وبشكل كبير. وفقًا لتوقعات خبراء Astera ، ستنخفض الأسعار بحلول منتصف الصيف بنسبة 25-35 ٪.
لوحظت اتجاهات مماثلة في قطاعات الأعمال الأخرى التي كانت مهتمة تقليديًا بالمباني المدمجة والمرفقة: في صناعات التموين والخدمات.
إذا حكمنا من خلال العمليات العامة في الاقتصاد ، فإن هذه التوقعات تعكس اتجاهات نظامية موضوعية. وفقًا للتوقعات الأخيرة لوزارة التنمية الاقتصادية ، قد ينخفض حجم تجارة التجزئة بنسبة 8.2٪ هذا العام. وسيصبح هذا رقمًا قياسيًا محزنًا للانخفاض في مؤشرات التجزئة المحلية على مدار الـ 25 عامًا الماضية. هذا يعني أنه يمكن افتراض أن المنافسة بين المستأجرين ستزداد أكثر ، وأن عدد المباني الشاغرة سيزداد.
ألم يحن الوقت للمستأجر؟
ومع ذلك ، يلاحظ معظم الخبراء أن الانكماش الاقتصادي لا يقلل فقط من أهمية مخططات الاستثمار القديمة ، ولكنه يفتح أيضًا فرصًا جديدة. التي ، مع ذلك ، تتطلب مناهج جديدة.
أحد الشروط الرئيسية للاستثمارات في الأزمات هو الفهم الواضح لاحتياجات السوق الحالية ، بالإضافة إلى سرعة اتخاذ القرار.
وفقًا لأوليج جرومكوف ، مدير قسم الأبحاث والاستشارات العقارية الشرقية ، فإن قطاع البناء التجاري ، على عكس الشقق ، يتطلب نهجًا أكثر احترافًا للاستثمار والإدارة اللاحقة. تختلف متطلبات المباني لتنفيذ الأنشطة التجارية باختلاف فئات المستأجرين ، لذلك ، حتى في مرحلة الشراء ، من الضروري أن نفهم بوضوح من سيحتاج إلى هذا الكائن لاحقًا. "يوجد طلب على المبنى في الأماكن التي تشهد حركة مرور عالية ، ولكن إذا كان هناك تدفق بالفعل ، يكون السعر مرتفعًا ، مما يعني أن عائد الاستثمار أقل من المعدلات الحالية على الودائع. من الممكن الاستثمار الجيد في المباني غير السكنية في المباني الجديدة ، ولكن يجب أن تكون لديك خبرة للشراء في الوقت المناسب في المكان المناسب "، كما يقول الخبير.
أولئك الملاك الذين لا يريدون مغادرة السوق ، ولكن في نفس الوقت ليس لديهم الخبرة الكافية لاتخاذ قرارات فعالة في الظروف الجديدة ، سيتعين عليهم اللجوء إلى وسطاء محترفين. تقول ليودميلا ريفا: "يمكن توقع زيادة عدد عقود خدمات الوساطة في مجال تأجير العقارات التجارية في المستقبل القريب".
يتحول سوق المالك تدريجياً إلى سوق المستأجر ، والذي لم يوسع فقط بشكل كبير في اختيار الأشياء ، ولكن لديه أيضًا فرصة لتقليل معدل الإيجار المعلن من قبل المالك. علاوة على ذلك ، يجب أن يكون الملاك مستعدين لأشكال جديدة من حساب الإيجار - سيكون من الأنسب للمستأجرين دفع الحد الأدنى للمعدل ، وتعويض الخسائر المالية لمالك العقار بنسبة معينة من حجم التجارة.
جزء معين من مالكي المباني التجارية الذين حصلوا عليها لأغراض الاستثمار ، وقبل ذلك ، بعد فترة ، "نضج" لفتح أعمالهم التجارية الخاصة بهم. وفقًا للخبراء ، سيزداد عدد هؤلاء الأشخاص الآن. وعلى خلفية التحسين الصارم للتكلفة لكل من السكان والأعمال ، يمكن أن تتلقى الأشياء الموجودة في الأماكن غير المرموقة تقليديًا زيادة في الشعبية بين المستثمرين - مناطق النوم ، بما في ذلك تلك البعيدة عن محطات المترو.
أكثر أنواع استخدام هذه الأشياء انتشارًا ، وفقًا لتوقعات الخبراء ، ستكون تجارة البقالة في شريحة الأسعار المتوسطة والمنخفضة.
عند إتمام صفقة لشراء عقار تجاري ، فإن المشتري ، بالإضافة إلى الحاجة إلى إعداد عدد كبير من المستندات ، يتلقى أيضًا مخاطر إضافية مرتبطة بملكية هذا العقار. كيف ترتب صفقة حتى لا تضطر إلى دفع مبالغ ضخمة من الضرائب للميزانية في حالة البيع ، وتجنب التقاضي مع المستأجرين ، وببساطة لا تصبح ضحية للاستيلاء على المغير؟
يترك التشريع الحالي فرصًا كافية لتأمين نفسك ضد المواقف غير السارة المرتبطة بشراء وبيع العقارات التجارية. اعتمادًا على الغرض من الحصول على كائن ، يمكن للمشتري إصدار:
يعتمد الاختيار على عدة عوامل:
العامل الرئيسي الذي يجب أخذه في الاعتبار عند إبرام صفقة هو السوق والقيمة المساحية للممتلكات ، معدل الضريبة العقارية المحدد في منطقة معينة لهذا النوع من الممتلكات.
عند اختيار الوضع القانوني للشخص الذي يعمل كمشتري ، من الضروري مراعاة أن الفرد ، حتى لو تم تسجيل رجل أعمال فردي ، هو المسؤول عن شؤون الملكية مع جميع الأصول الموجودة في ملكيته.
إذا تم اتخاذ قرار بشراء كائن نيابة عن كيان قانوني ، فمن المستحسن أن يكون المالك هو المؤسس الوحيد وله الحق في تنفيذ جميع العمليات اللازمة مع ممتلكات المؤسسة. الشكل القانوني المثالي هو شركة ذات مسؤولية محدودة.
يعد تسجيل العقارات التجارية في ملكية الفرد مفيدًا إذا لم يتم التخطيط لبيع الكائن في المستقبل القريب. اعتبارًا من عام 2016 ، سيُطلب من جميع المالكين دفع 13 ٪ من قيمة العقار المباع إذا كانت مدة الحيازة لا تتجاوز 5 سنوات. كما تخضع للضريبة الدخل الذي يحصل عليه المواطن من عمليات تأجير ممتلكاته الخاصة.
المشكلة الرئيسية هي أن أساس الحساب هو القيمة المساحية للكائن. المعدل مرتفع للغاية ، ويمكن أن يتجاوز مبلغ الدخل من إعادة بيع الممتلكات.
التسجيل بدون مشاركة كيان قانوني له ما يبرره ، إذا لم تكن هناك حاجة لإصدار وديعة للشقة أو المكتب الذي تم شراؤه.
عيوب تسجيل العقارات التجارية للفرد:
هناك العديد من الخيارات لإدارة العقارات التي ستساعدك على توفير الضرائب. يمكنك تأجير الكائن لشركتك الخاصة (على سبيل المثال ، LLC) مع الإبرام اللاحق لاتفاقيات الإيجار من الباطن مع المستأجرين. في هذه الحالة ، سيتم فرض الضريبة على مبلغ الإيجار الشهري المحدد في العقد.
يتيح تسجيل رائد الأعمال الفردي تقليل العبء الضريبي بشكل كبير عند دفع ضريبة الدخل وعند دفع ضريبة العقارات أو ضريبة الدخل الشخصي في حالة البيع. الشيء الوحيد الذي يستحق الاهتمام به هو توثيق استخدام الكائن كمصدر دخل لرجل الأعمال الفردي.
إذا تم تأجير العقارات لأصحاب المشاريع الفردية بنظام مبسط ، فإن مبلغ الضريبة هو 6٪. بالمقارنة مع 13٪ ضريبة شخصية - المدخرات واضحة. من الضروري إثبات بشكل موثق أن العقار يستخدم لنشاط ريادي من أجل تجنب دفع ضريبة العقارات. يوفر النظام المبسط دفع ضريبة واحدة فقط.
يمكن لرائد الأعمال الفردي أيضًا الاعتماد على الحصول على قرض مربح عند تسجيل تعهد بالعقار التجاري. تعتبر شروط الرهن العقاري التجاري أكثر فائدة من القروض للأفراد.
يكون تسجيل ملكية كيان قانوني أكثر ربحية إذا كانت الشركة قائمة على نظام مبسط. يقلل من مخاطر فقدان جزء من الممتلكات نتيجة النزاعات العائلية ، وتقسيم الممتلكات ، والتقاضي بشأن التزامات الديون.
المؤسس مسؤول عن جميع مطالبات الدائنين فقط ضمن الجزء الخاص به من رأس المال المصرح به. إذا كنت تخطط لبيع ممتلكات على مدار العام ، فإن أفضل خيار هو إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة بنظام ضرائب مشترك. في هذه الحالة ، سيكون أساس دفع ضريبة الدخل في حده الأدنى ، لأن بنود الإنفاق ستشمل كلاً من تكلفة الممتلكات المكتسبة وتكلفة إصلاح المبنى وصيانته ، والتي قد تتجاوز الدخل من بيع هذا العنصر.
يعد امتلاك عقار تجاري طريقة رائعة لإضافة قدر كبير من رأس المال العامل إلى الشركة. الفائدة على القروض للشركات مع ضمان أقل بكثير من القروض الاستهلاكية.
خطة التقسيط للعقار التجاري ممكنة إذا تم شراء الكائن من المطور. عند الشراء ، من الضروري سداد معظم التكلفة (أكثر من 50٪) في الدفعة الأولى ، وبقية مبلغ الشركة - يقدم بائعو العقارات خطة تقسيط. مدة هذه العقود لا تتجاوز 3 سنوات.
الميزة الرئيسية هي انخفاض معدل الفائدة ، أو الغياب التام لها عند إبرام عقد لفترة قصيرة (6 - 12 شهرًا) ومبلغ كبير مقدمًا. بالإضافة إلى ذلك ، سيوفر المشتري تكاليف الضمان وتقييم الممتلكات والتأمين.
العيب الكبير هو عدم ملكية المشتري حتى السداد الكامل لقيمة الكائن. تبقى الملكية مع المقرض.
يمكن فقط لرجل أعمال فردي أو كيان قانوني الحصول على قرض لشراء العقارات التجارية. ولكن إذا كان من الضروري إصدار قرض مضمون بالعقار الحالي ، فيمكن للمالك ، فردًا ، أن يعمل أيضًا كراهن.
فوائد الإقراض:
تتمتع الكيانات القانونية بفرصة إضافية لزيادة تكاليفها من خلال تضمينها في تكوينها جميع المدفوعات المتعلقة بالحصول على قرض وخدمته: دفع التقييم ، وتسجيل التعهد ، ومقدار الفائدة وتكلفة التأمين.
يُنصح بإعادة تسجيل عقار سكني في العقارات التجارية إذا كان للعقار خصائص سكنية أخرى مماثلة. يمكن استخدام خاصية واحدة فقط من نوع معين للإعفاء أو الإعفاء من ضريبة الأملاك.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن تأجير شقة مأخوذة من مخزون المساكن بأقل سعر لرجل أعمال فردي أو كيان قانوني. في هذه الحالة ، سيتم تخفيض مبلغ الضريبة بشكل كبير. فيما يتعلق بضمان العقارات التجارية ، يمكنك الحصول على قرض غير مكلف عن طريق تسجيل شقة كضمان.
عند إعادة تسجيل العقارات في فئة تجارية ، من الضروري ، بالتزامن مع الإجراء ، تسجيل رائد أعمال فردي أو فتح شركة ذات مسؤولية محدودة على نظام مبسط. للحصول على إذن بنقل عقار إلى الدرجة التجارية ، من الضروري ألا يكون الشيء محل رهن ، ويجب إزالة جميع الأعباء. قد تستغرق عملية الموافقة ما يصل إلى 45 يومًا. إعادة التسجيل اللاحقة تستمر من شهر إلى شهرين.
الاستثمارات العقارية التجارية لها عتبة دخول عالية. حتى الاستثمار في مبنى قيد الإنشاء سيكون مكلفًا للغاية. ولكن يتم توفير آفاق مثل هذا الاستثمار من خلال:
ومع ذلك ، يمكنك دائمًا بدء هذا العمل عن طريق تأجير العناصر وتأجيرها من الباطن.
أين يتجه مستثمر خاص في مجال الاستثمار في العقارات التجارية؟
أهم شيء هو موقع الكائن.
تفاصيل حول الأسئلة ذات الصلة في ملاحظتنا :.
نصيحة: أولاً وقبل كل شيء ، قم بشراء صحيفة بها إعلانات في مدينتك وافتح القسم المناسب على. دراسة العرض والطلب والنظر في الأسعار. تجول في مناطق المباني الجديدة. غالبًا هنا يمكنك استئجار مبانٍ في الطوابق الأرضية من المطورين أو شركات الإدارة. يقوم بعض رواد الأعمال ببناء أعمالهم على حقيقة أنهم يؤجرون على الفور جميع المباني المتاحة في المنزل ، ثم يؤجرونها إلى المتاجر والمراكز الطبية وما إلى ذلك.
هل يمكن البدء في الاستثمار في العقارات التجارية بعد؟
لهذا المبلغ ، يمكنك شراء واحدة مستعملة. kiosk ، خذ الإذن لتثبيته في مكان عام ، وقم بتأجيره.
هل هو أكثر ربحية من استئجار شقة؟
في معظم الحالات ، نعم.
، حوالي 150 ألف روبل ، ما الذي يمكن اعتباره؟
من الواضح أن هذا المبلغ لا يكفي ، ربما يجب أن تفكر في قرض أو تعاون مع مستثمرين آخرين.
