كقاعدة عامة، من المستحيل شراء مبنى بدون قطعة أرض، لأن... يحظر القانون التصرف المنفصل للمبنى وقطعة الأرض عندما تكون كل من هذه العقارات مملوكة لشخص واحد (البند 4 من المادة 35 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي).
يحدد القانون المبدأ القانوني لوحدة مصير قطع الأراضي والأشياء المرتبطة بها ارتباطًا وثيقًا. وفقًا لهذا المبدأ، فإن جميع الأشياء المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بقطع الأراضي تتبع مصير قطع الأراضي، باستثناء الحالات التي تحددها القوانين الفيدرالية (الفقرة الفرعية 5، البند 1، المادة 1 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي).
البند 11 من قرار الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 24 مارس 2005 رقم 11).
الأساس المنطقي لهذا المنصب موضح أدناه في مواد "نظام المحامي"
كيفية حل مشكلة الحقوق في قطعة أرض عند بيع مبنى (هيكل)
أولا، حتى أثناء إبرام الصفقة، من المهم إقناع المشتري بأنه لن يواجه أي صعوبات في مواصلة تشغيل المبنى نفسه فحسب، بل أيضا قطعة الأرض التي يقع عليها. لا ينبغي أن يكون لدى المشتري أي أسئلة ولا ينبغي أن يكون لديه انطباع بأنه سيواجه صعوبات لا تصدق مرتبطة بإعادة تسجيل قطعة الأرض. وإلا فإنه قد يرفض شراء المبنى.
ثانياً، يفرض القانون على بائع المبنى عدداً من الالتزامات المتعلقة بحقوقه في قطعة الأرض. وإذا كان البناء والأرض التي تحته مملوكة لشخص واحد، فلا يجوز بيعهما إلا معًا، وإلا بطلت الصفقة. إذا كان بائع المبنى يستخدم الموقع على أساس الإيجار، فيجب عليه إخطار المؤجر بنقل الحقوق إلى المالك الجديد للمبنى.
حالة الأرض
عند بيع قطعة أرض، يلتزم البائع بتزويد المشتري بالمعلومات المتاحة حول أعباء قطعة الأرض والقيود المفروضة على استخدامها (البند 1 من المادة 37 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي).
في الحالات التي يتم فيها بيع المبنى فقط (نظرًا لأن بائع المبنى يمتلك الأرض الواقعة تحته بموجب عقد إيجار)، لا ينص القانون على مثل هذا الشرط الإلزامي. ومع ذلك، يجوز لمشتري المبنى أن يطلب هذه المعلومات كشرط لعملية البيع. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه من المهم للغاية بالنسبة لمشتري المبنى أن يكون على دراية باحتمالات الاستخدام الإضافي للأرض.
أسهل طريقة للبائع لتقديم هذه المعلومات هي تقديم مقتطف من سجل الدولة الموحد، والذي سيحتوي على معلومات حول وجود أو عدم وجود قيود وأعباء على قطعة الأرض.
كقاعدة عامة، يهتم مشتري المبنى بمعلومات حول:
قد يتبين أنه لا يوجد إدخال في سجل الدولة الموحد فيما يتعلق بالموقع نظرًا لعدم تنفيذ تسجيل الدولة للحق وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ " "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" (المشار إليه فيما بعد بقانون التسجيل). في هذه الحالة من المهم طمأنة المشتري والشرح له: السبب هو أن الحقوق في هذه الأرض نشأت قبل دخول قانون التسجيل حيز التنفيذ. ينص القانون على أن هذه الحقوق معترف بها على أنها صالحة قانونًا حتى في حالة عدم تسجيلها لدى الدولة. يتم تسجيل الدولة لهذه الحقوق بناءً على طلب أصحابها (البند 1، المادة 6 من قانون التسجيل).
في هذه الحالة، يتم تقديم المستندات المتعلقة بمعاملة الشراء والبيع والمستندات التي تثبت حقوق البائع لتسجيل الدولة في وقت واحد. وبناء على ذلك، يتم تنفيذ إجراءين للتسجيل على الأقل. أولاً، تسجيل الدولة لحق البائع الذي نشأ سابقًا (البند 2، المادة 6 من قانون التسجيل). المرحلة التالية هي تسجيل نقل الملكية (من البائع إلى المشتري)، وإذا لزم الأمر، يتم تسجيل اتفاقية البيع والشراء نفسها.
انتباه!عادة ما يتم استخدام المخطط الموصوف أعلاه في الممارسة العملية. ومع ذلك، يجوز لشركة Rosreestr، لسبب أو لآخر، رفض تسجيل البائع لحقوق الملكية المكتسبة مسبقًا.
على سبيل المثال، قد ترى Rosreestr أنه إلى جانب طلب تسجيل حق الملكية الذي نشأ سابقًا، لم يتم تقديم مستند يؤكد ظهور هذا الحق من البائع. في وقت لاحق، بالطبع، من الممكن في المحكمة إعلان قرار Rosreestr غير قانوني، لكن هذا سيستغرق بعض الوقت (قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في منطقة موسكو بتاريخ 22 مارس 2012 في القضية رقم A41-11608/11).
في حالة حدوث مثل هذا الرفض، لن تقوم Rosreestr بتسجيل نقل الملكية إلى المشتري.
إذا، بموجب شروط العقد، لا يتلقى البائع الدفع إلا بعد تسجيل حالة نقل الملكية، فإن رفض Rosreestr سيؤخر استلام الدفع لفترة طويلة.
بالإضافة إلى ذلك، قد تنبه المستندات العقارية غير الموثقة المشتري في البداية وتصبح موضوعًا للمساومة. قد يصر المشتري على تخفيض السعر، موضحا ذلك بزيادة مخاطره.
ولذلك، قد يكون من المستحسن أن يقوم البائع بالتسجيل المسبق للحق الموجود مسبقًا.
ويضع العديد من المشترين أنفسهم الشرط للبائع وهو أنه يجب عليه أولاً (قبل معاملة الشراء والبيع) التقدم إلى Rosreestr بطلب لتسجيل حق الملكية الذي نشأ مسبقًا والحصول على شهادة تثبت حقه.
بالإضافة إلى ذلك، من المنطقي أن نوضح للمشتري أن عدم وجود سجل حول قطعة الأرض في سجل الدولة الموحد يشير أيضًا إلى عدم وجود أي أعباء فيما يتعلق بهذه قطعة الأرض. وبخلاف ذلك، لكان من الممكن أن يتم إدخال قطعة الأرض في سجل الدولة الموحد في وقت إجراء الإدخال المتعلق بالأعباء المقابلة.
الحق في استخدام قطعة الأرض عند بيع المبنى
كقاعدة عامة، إذا كان المبنى وقطعة الأرض التابعة له مملوكة لأشخاص مختلفين، فيحق لمالك المبنى بيعه دون طلب موافقة مالك هذه الأرض، إذا كان ذلك لا يتعارض مع شروط الاستخدام لمثل هذه المؤامرة المنصوص عليها بموجب القانون أو الاتفاق (البند 2 من المادة 271، البند 3، المادة 552 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
عند بيع مبنى، يكتسب المشتري الحق في استخدام قطعة الأرض المقابلة بنفس الشروط التي استخدمها بموجبها بائع المبنى.
ماذا يجب على بائع البناء إذا كانت الأرض مؤجرة له؟
المسؤولية الوحيدة التي تقع على عاتق بائع المبنى هي إخطار المالك بالبيع. والحقيقة هي أنه في هذه الحالة تنطبق القاعدة العامة: يمكن لمستأجر قطعة الأرض نقل حق إيجاره إلى طرف ثالث (بما في ذلك مشتري المبنى) دون موافقة المؤجر، بشرط إخطاره (البند 5 من المادة 22 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي، البند 15 من قرار الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 24 مارس 2005 رقم 11 "بشأن بعض القضايا المتعلقة بتطبيق تشريعات الأراضي"؛ فيما يلي المشار إليه بالقرار رقم 11). يجب أن يتم إرسال الإخطار من قبل البائع (المستأجر)، ويجب أن يتم ذلك خلال فترة زمنية معقولة. وإذا لم يفعل البائع ذلك، يجوز للمؤجر أن يطالب بالتعويض عن الخسائر التي سببها (الفقرة 2، الفقرة 16 من القرار رقم 11).
ولا يشترط القانون في مثل هذه الحالة إعادة تسجيل عقد الإيجار للمالك الجديد للمبنى. ومع ذلك، فمن المنطقي أن يقوم بائع المبنى بإبرام اتفاقية مع مالك الموقع لإنهاء عقد الإيجار وتسجيل عدم وجود مطالبات فيه.
وأخيراً قد يحدث أن تنشأ حالة صراع بين مشتري المبنى ومالك الموقع ويحاول المشتري إشراك بائع المبنى في هذا الصراع. في مثل هذه الحالة، يجب على بائع المبنى أن يفهم أنه لا يمكن رفع أي مطالبات ضده بناءً على القانون. ويمكن نصح محامي مشتري المبنى بالرجوع في النزاع مع المؤجر إلى الفقرة 15 من القرار رقم 11. وينص على أنه منذ لحظة تسجيل حالة نقل ملكية المبنى، يكتسب المشتري الحق في استخدام ذلك الجزء من الموقع الضروري لاستخدام هذا المبنى. وفي هذه الحالة يجب الإشارة إلى إمكانية الإخطار في عقد الإيجار نفسه.
وبالتالي، بعد نقل ملكية المبنى، يتم نقل حقوق الإيجار تلقائيا. ينسحب البائع من التزامه بتأجير قطعة الأرض الموجودة أسفل المبنى. حتى لو لم يطلب المشتري إعادة تسجيل حق الإيجار، فإنه يعتبر أن اتفاقية الإيجار المبرمة مسبقًا لقطعة الأرض تستمر في تنظيم العلاقة الخاصة باستخدام قطعة الأرض من قبل المستأجر الجديد، أي المشتري المبنى (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 27 أكتوبر 2009 رقم 8611/09).
ماذا يجب على بائع البناء إذا كانت قطعة الأرض من حقه الانتفاع الدائم؟
إذا كان بائع المبنى مؤسسة حكومية (بلدية)، أو وكالة حكومية، أو وكالة حكومية أو هيئة حكومية محلية، فمن المرجح أن يكون للبائع الحق في الاستخدام الدائم (الدائم) للأرض الواقعة تحت المبنى. وفي بعض الحالات، قد يتبين أن البائع، وهو مؤسسة تجارية، استخدم الموقع بهذا الحق على وجه التحديد.
لا يفرض القانون أي التزامات محددة على بائع المبنى نظرًا لأنه يتمتع بالحق في الاستخدام الدائم (غير المحدد) لقطعة الأرض. في هذه الحالة، يحتاج مشتري المبنى (إذا كانت منظمة تجارية أو رجل أعمال فردي يتصرف على هذا النحو) إلى إعادة تسجيل هذا الحق - أي إضفاء الطابع الرسمي على حقه في قطعة أرض من خلال إبرام اتفاقية إيجار أو الحصول على ملكيتها في بالطريقة المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 3 من القانون الاتحادي المؤرخ 25 أكتوبر 2001 رقم 137-FZ "بشأن دخول قانون الأراضي في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ". ويرد هذا التوضيح في الفقرة 3 من البند 13 من القرار رقم 11.
مثال من الممارسة: استجابت المحكمة لمطالب المالك الجديد للمبنى وأعلنت عدم قانونية تقاعس السلطات الحكومية عن إعادة تسجيل المستندات الخاصة بقطعة الأرض
في عام 2003، شركة ذات مسؤولية محدودة "T." شراء مجمعات من ثلاثة مواقف للسيارات من مؤسسة وحدوية. تم تسجيل نقل الملكية في عام 2004. بعد ذلك، شركة ذات مسؤولية محدودة "T." ناشد مرارًا وتكرارًا الهيئة الحكومية المحلية بشأن مسألة إعادة تسجيل حق الاستخدام الدائم (الدائم) لقطعة أرض لحق الملكية وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 25 أكتوبر 2001 رقم 137-FZ "بشأن دخول قانون الأراضي في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ." إلا أنه لم يتم اتخاذ القرار بإعادة تسجيل قطعة الأرض كعقار أو رفض إعادة التسجيل، ولم يتم إرسال مسودة اتفاقية البيع والشراء إلى الشركة.
شركة ذات مسؤولية محدودة "T." رفعت دعوى قضائية لإعلان عدم قانونية التقاعس وتزويد المدعي بملكية قطعة الأرض.
يحظر القانون التصرف المنفصل للمبنى وقطعة الأرض عندما ينتمي كل من هذه العقارات إلى شخص واحد (البند 4 من المادة 35 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي).
"لذلك، فإن المعاملات التي تهدف فيها إرادة الأطراف إلى نقل ملكية مبنى أو هيكل أو هيكل دون قطعة أرض مقابلة أو نقل ملكية قطعة أرض دون أشياء عقارية موجودة عليها، إذا كانت قطعة الأرض والأشياء الموجودة عليها عليها بحكم ملكيتها لشخص واحد فهي باطلة” (البند 11 من القرار رقم 11).
لا تنطبق هذه القاعدة إلا إذا:
هذه الاستثناءات محددة في الفقرة 4 *
عند بيع حصة في ملكية مبنى (هيكل) أو التصرف في جزء منه، يلتزم البائع أيضاً ببيع حصة في ملكية قطعة الأرض التي يقع عليها البناء (الهيكل). تم تحديد هذا الالتزام في الفقرة 4 من المادة 35 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي.
ويجب على بائع المبنى أن يأخذ هذه القاعدة بعين الاعتبار في مرحلة مناقشة شروط الصفقة. حتى لو وافق المشتري نفسه على شراء المبنى فقط دون الأرض الواقعة تحته (لأنه غير مستعد لدفع ثمن الأرض أيضًا)، فستظل هذه الصفقة باطلة. لن يتمكن الطرفان من تسجيل نقل الملكية، مما يعني أن البائع لن يتمكن من تلقي الدفع (أو سيتعين إعادة هذه الدفعة إلى المشتري الفاشل).
مثال من الممارسة: تم رفض تسجيل نقل ملكية المبنى لأن الطرفين لم يقدما مستندات بشأن نقل ملكية قطعة الأرض، التي تعود ملكيتها للبائع، مثل المبنى. اعترفت المحكمة بأن تصرفات Rosreestra قانونية *
قدمت المؤسسة البلدية (البائع) والشركة (المشتري) إلى Rosreestr طلبًا ومجموعة من المستندات لتسجيل الدولة لنقل الحقوق وملكية مبنى غير سكني. وفي الوقت نفسه، لم يقدم الطرفان المستندات إلى Rosreestr لتسجيل الدولة لنقل الحقوق إلى قطعة الأرض الواقعة تحت المبنى المكتسب. رفضت Rosreestr تسجيل الاتفاقية ونقل الملكية، لأن المتقدمين انتهكوا متطلبات الفقرة 4 من المادة 35 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي.
طعن الطرفان في الرفض أمام المحكمة، لكن المحكمة اعترفت بقرار روزريستر باعتباره قانونيًا، موضحة:
"ينص البند 4 من المادة 35 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي على أن نقل ملكية مبنى أو هيكل أو هيكل يقع على قطعة أرض ويعود ملكيته لشخص واحد يتم تنفيذه مع قطعة الأرض.
وبموجب الفقرة 1 من المادة 13 من قانون التسجيل، يتضمن تسجيل الدولة الفحص القانوني للوثائق والتحقق من شرعية المعاملة.
هل يمكن بيع منزل دون بيع الأرض التي يقع عليها؟ يوجد في قانون الأراضي في الاتحاد الروسي قواعد قانونية محددة بوضوح تجيب على هذا السؤال.
غالبًا ما يُطرح السؤال عما إذا كان من الممكن إضفاء الطابع الرسمي على بيع المنزل دون بيع الأرض التي يقع عليها. وفقًا لقانون الأراضي في الاتحاد الروسي، تتم المعاملات مع العقارات في شكل مباني تقع على قطعة أرض مع قطعة الأرض في حالة وجود مالك واحد للمبنى. القواعد القانونية الموضوعة على أساس القانون الاتحادي هي أن الأرض والمبنى عليها مرتبطان ببعضهما البعض.
يشمل مفهوم العقارات الممتلكات المرتبطة مباشرة بالأرض. عندما تباع الأرض، يباع المنزل أيضا. والعكس صحيح – إذا أصبح المبنى ملكاً لشخص آخر، فإن نفس المصير يصيب قطعة الأرض التي تحته.
وفي الحالات التي يتم فيها بيع جزء من المبنى، يتم في نفس الوقت نقل حصة متناسبة من قطعة الأرض. عند إبرام عقد شراء منزل، يجب أن تؤخذ مسألة الأرض بعين الاعتبار. إذا لم ينص العقد على نقل ملكية الأرض مع البناء، اعتبر باطلا.
وتنص الفقرة 4 من المادة 35 من القانون على استثناءات من القاعدة العامة. أي أن المنزل والأرض لا يصبحان متكاملين ولا يتم بيعهما معًا:
لتسجيل بيع منزل مع الأرض، عليك إعداد المستندات التالية:
يوجد اليوم العديد من الشركات الوسيطة التي ستتولى ترتيب بيع أو شراء العقارات للعملاء مقابل رسوم مناسبة جدًا. لتوفير الوقت والجهد، يمكنك استخدام خدمات أحدهم. إذا كنت ترغب في ذلك، يمكنك إكمال المعاملة بنفسك. لتنفيذ العملية بنجاح، يوصى بالتصرف وفقًا لتعليمات بسيطة تتكون من عدة خطوات متتالية.
أولاً،تحتاج إلى معرفة ما إذا كانت أوراق المنزل المتبقية من المالك السابق تحتوي أيضًا على مستندات خاصة بالأرض. إذا لم يتم العثور عليهم فجأة، فأنت بحاجة إلى كتابة طلب إلى السلطات الإدارية المحلية لنقل قطعة الأرض إلى ملكية أو الحصول عليها للإيجار.
ثانيًا،تحتاج إلى الحصول على قطعة الأرض:
تنص النسخة الأخيرة من التشريع على إمكانية الحصول على جواز سفر مساحي إذا كانت مساحة الأرض صغيرة.
ثالث،يجب عليك معرفة حجم قطعة الأرض المتضمنة في إدارة المبنى. إذا كانت مساحة الأرض غير كافية للمبنى الذي يتم بيعه، فستكون هناك حاجة إلى لائحة لحل هذه المشكلة. بعد كل شيء، وفقا لقواعد القانون، يمتلك صاحب المبنى كل من الأرض الموجودة تحت المنزل والمنطقة القريبة منه.
ينظم قانون الأراضي في الاتحاد الروسي بوضوح القواعد والمتطلبات المتعلقة بمسألة ما إذا كان من الممكن بيع منزل أو مبنى آخر دون بيع المنطقة التي يقع عليها هذا الكائن. وتنص المادة 35 على أن أي مباني تقع على قطعة أرض لا تخضع للتصرف بشكل مشترك إلا إذا كانت ملكية كلا العقارين مملوكة لنفس المالك.
وبناء على ما سبق، يمكننا أن نستنتج أنه من المستحيل بيع منزل بدون أرض، بعد أن امتلكت كلا هذين الشيءين. تظهر دائمًا معًا في المعاملات، على الرغم من أن المنطقة والمبنى عبارة عن أصول مختلفة تحتوي على أرقام مساحية شخصية وقائمة ملكية ومستندات أخرى. لا يهم الفئة التي ينتمي إليها العقار أو ما إذا كان البناء قد اكتمل. أي أنه لا يجوز بيع ولا شراء بناء وحده إذا كانت الأرض الواقعة تحته مملوكة لشخص آخر. هذا شرط إلزامي، إذا تم انتهاكه، فسيتم اعتبار المعاملة باطلة.
ومع ذلك، فإن بيع منزل بدون أرض، إلى حد ما، ليس مستحيلا.
القراء الأعزاء!
تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فريدة من نوعها. إذا كنت تريد معرفة كيفية حل مشكلتك الخاصة، فيرجى الاتصال بنموذج المستشار عبر الإنترنت الموجود على اليمين →
إنه سريع ومجاني!أو اتصل بنا عبر الهاتف (24/7):
وبما أنه بموجب القانون لا يمكن بيع مبنى بدون قطعة أرض، ولا يمكن بيع أرض بدون بناء قائم عليها، فإن هذه القاعدة تستمر ما دامت هذه العقارات موجودة. يصبح المنزل المباع أو أي مبنى آخر دائمًا ملكًا للمالك الجديد، بالإضافة إلى مساحة متناسبة من الأرض. على الرغم من أنه عند بيع هذه الأشياء يتم إبرام عقدين في وقت واحد، إلا أن الأرض مذكورة دائمًا في عقد بيع وشراء المبنى. إذا لم تذكر المستندات قطعة الأرض في أي مكان، فهذا سبب وجيه لإلغاء الصفقة والتصرف في العقار.
على الرغم من ذلك، تنص الفقرة الرابعة من المادة 35 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي على بعض الاستثناءات من النقل غير القابل للتصرف للأرض مع المبنى:
وبناء على ذلك، يمكننا القول أن بيع مبنى سكني أو أي مبنى آخر ليس من الضروري أن يشمل المنطقة بأكملها. يحق للمالك الحالي عزل ذلك الجزء من الأرض الذي يقع عليه المبنى. يشير هذا الخيار إلى أنه سيكون من الضروري أولاً إضفاء الطابع الرسمي على تقسيم المنطقة إلى كيانين عقاريين منفصلين، وسيتم تخصيص رقم مساحي جديد لكل منهما.
لبيع منزل بدون قطعة أرض أو بجزء منها بعد تقسيم المنطقة، عليك إعداد قائمة المستندات المطلوبة للمعاملة، وهي:
جنبا إلى جنب مع هذا وقائمة مماثلة من الأوراق للموقع، يتم تقديم الوثائق إلى سلطة التسجيل. بمجرد إصدار شهادة الملكية للمشتري، يفقد البائع حقوقه في هذا العقار بالكامل. حتى هذه اللحظة، يمكنك إلغاء الصفقة بأقل الخسائر. بعد ذلك - فقط من خلال المحكمة، وهي عملية مكلفة وتستغرق وقتًا طويلاً وليست ناجحة دائمًا.
من المهم التأكد من صياغة عقد البيع بشكل صحيح. للقيام بذلك، فمن المنطقي الاتصال بمحامي من ذوي الخبرة. بالإضافة إلى ذلك، من أجل الأمن الشخصي، يُنصح بتوثيق الوثيقة.
يوجد اليوم العديد من المنظمات الخاصة التي تقدم خدماتها لبيع العقارات، وهي متخصصة حتى في أصعب الحالات. بدون خبرة شخصية في مثل هذه المعاملات، يُنصح بالاتصال بهؤلاء الوسطاء، وتحليل سمعتهم بعناية والتحقق من ترخيص الدولة للأنشطة التي يقدمونها.
نظرا لأن بيع مبنى بدون أرض هو إجراء مع بعض الفروق الدقيقة، فأنت بحاجة إلى معرفة تسلسله وميزاته.
| تسلسل التصميم | ملحوظات |
|---|---|
| تحديد مدى توفر وثائق الملكية للأرض | إذا لم تكن متوفرة، يجب أن يتم إصدارها على وجه السرعة. |
| استلام الأوراق في الموقع | جواز السفر والخطة المساحية والوثائق الفنية. التوثيق المساحي غير مطلوب فقط عندما تكون مساحة الإقليم صغيرة. |
| تحديد مساحة الأرض المخصصة للمبنى | يجب إجراء القياسات بمساعدة المتخصصين المناسبين الذين سيصدرون نتيجة رسمية. |
| استدعاء المتخصصين لأعمال الحفر | إجراء مسح الأراضي ووضع خطة إقليمية ومسح طبوغرافي لكل كائن على حدة |
القراء الأعزاء!
إنه سريع ومجاني!أو اتصل بنا عبر الهاتف (24/7).
يوجد على قطعة الأرض العديد من العقارات (قاعدة الإنتاج) المملوكة لشخص واحد. يريد المشتري شراء العقار واحدًا تلو الآخر، أي ليس دفعة واحدة. لكن المعضلة هي أنه لا يمكن بيع مبنى غير سكني بدون قطعة أرض. هل لا يزال من الممكن بيع أحد المباني دون تقسيم الأرض؟
وفقًا للممارسة القضائية المعمول بها، فإن المعاملات التي بموجبها يتم نقل المبنى (الهيكل والهيكل) دون قطعة أرض مقابلة أو قطعة أرض بدون أشياء عقارية موجودة عليها، إذا كانت قطعة الأرض والأشياء الموجودة عليها تنتمي إلى حق الملكية لشخص واحد، باطلة (قرار محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 24 مارس 2005).
نوصي بالنظر في إمكانية بيع المباني كأجزاء من مجمع عقاري واحد - مؤسسة (تشمل جميع الأشياء المباعة)، وفي هذه الحالة، يحق للبائع، إلى جانب المبنى، نقل حصة في ملكية العقار قطعة الأرض (الموافقة لحصة البناء في المجمع العقاري بأكمله).
يتم تنظيم مسألة نقل الحقوق في قطعة أرض عند التصرف في العقارات الموجودة عليها بموجب أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي وقانون الأراضي للاتحاد الروسي.
"11. بموجب نقل ملكية مبنى أو هيكل أو هيكل يقع على قطعة أرض ويعود ملكيته لشخص واحد، باستثناء الحالات المحددة فيه، يتم تنفيذه مع قطعة الأرض. لا يجوز التصرف في قطعة أرض ليس عليها بناء أو هيكل أو هيكل، إذا كانت مملوكة لشخص واحد*.
لذلك، فإن المعاملات التي تهدف فيها إرادة الأطراف إلى نقل ملكية مبنى أو هيكل أو هيكل دون قطعة أرض مقابلة أو نقل ملكية قطعة أرض دون أشياء عقارية موجودة عليها، إذا كانت قطعة الأرض والأشياء الموجودة عليها أنها مملوكة لشخص واحد بحق الملكية، فهي باطلة*.
يجب تطبيق نفس الإجراء الخاص بالتصرف في قطع الأراضي المملوكة لشخص واحد والأشياء العقارية الموجودة عليها في حالة إنهاء الحق في الأرض في حالة الاستيلاء، ومصادرة المبنى، والهيكل، والهيكل، وحبس الرهن العقار المذكور لالتزامات صاحبه (
الرئيسية / العقارات / حقوق ملكية قطعة أرض عند بيع العقارات الواقعة عليها
تنص المادة 552 من القانون المدني على مبدأ العلاقة التي لا تنفصم بين قطعة الأرض والعقار الموجود عليها (البند 1). ويترتب على هذا القاعدة القانونية أنه بموجب عقد بيع مبنى أو هيكل أو عقارات أخرى، يقوم المشتري، بالتزامن مع نقل ملكية هذه العقارات، بنقل الحقوق في قطعة الأرض التي تشغلها هذه العقارات والضرورية لاستخدامه.
ويمكن التعليق على القاعدة السابقة بما يلي: العقار يتبع مصير قطعة الأرض، وعندما يتم بيعها يجب حل مسألة حق المشتري في قطعة الأرض.
تحدد الفقرتان 2 و 3 من المادة 552 من القانون المدني قواعد البيع في الحالات التالية:
في الحالة الأولى، ووفقاً للفقرة 2 من المادة 552 من القانون المدني، تنتقل ملكية قطعة الأرض التي يشغلها العقار المباع والضرورية لاستخدامه إلى المشتري، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. انتبهوا للشرط الأخير سنعود إليه لاحقا.
في الحالة الثانية، وفقًا للفقرة 3 من المادة 552 من القانون المدني، يكتسب مشتري العقارات الحق في استخدام (على سبيل المثال، استئجار) قطعة الأرض المقابلة، كما يفعل بائع العقارات. وهذا يعني أنه إذا حصل المشتري على ملكية مبنى على قطعة أرض استأجرها بائع المبنى، فإن حق استئجار قطعة الأرض ينتقل إلى المشتري بالمبلغ وبالشروط التي كان لدى بائع المبنى.
بالنسبة للقارئ اليقظ، فإن أحكام القانون المدني المذكورة أعلاه ستثير العديد من الأسئلة: ماذا تعني عبارة "تشغلها هذه العقارات"، "ضرورية لاستخدامها"، وما إلى ذلك؟ كيف نفهم نقل ملكية قطعة أرض تشغلها العقارات؟ هل سيتم تشكيل قطعة أرض جديدة (ثانية) في هذه الحالة، متجاوزة الإجراء الشاق للتسجيل المساحي للدولة؟ وهذه ليست قائمة كاملة بالأسئلة المحتملة.
دعنا نحاول الإجابة على بعض الأسئلة المحتملة على الأقل.
في البداية، دعونا ننتقل إلى الفقرة 3 من المادة 129 من القانون المدني، والتي بموجبها يمكن التصرف في الأرض (بيعها أو نقلها كهبة، وما إلى ذلك) أو نقلها من شخص إلى آخر بطرق أخرى إلى الحد الذي تداولها مسموح به بموجب قوانين الأراضي. من المعروف أن القانون الرئيسي للأرض هو قانون الأراضي في الاتحاد الروسي. يترتب على الفقرة 3 من المادة 3 من قانون الأراضي أن "علاقات الملكية المتعلقة بملكية واستخدام قطع الأراضي والتصرف فيها، وكذلك المعاملات معها، ينظمها التشريع المدني، ما لم ينص تشريع الأراضي والغابات والمياه على خلاف ذلك ...، قوانين اتحادية خاصة."
ويترتب على ما سبق أنه في حالة وجود تعارض (تناقض) بين قواعد القانون المدني وقانون الأراضي في العلاقات القانونية المماثلة، فإن قواعد قانون الأراضي لها الأولوية على قواعد القانون المدني، مما يعني أن قواعد قانون الأراضي يجب أن تطبق.
الآن دعونا نرى كيف يُقترح التصرف في الحالات التي وصفناها في بداية الصفحة، وفقًا لقواعد قانون الأراضي. وهل يحتوي الكود على هذه القواعد؟ ففي نهاية المطاف، هناك بند في الفقرة 2 من المادة 552 من القانون المدني: "... ما لم ينص القانون على خلاف ذلك".
وترد هذه القواعد في التعليمات البرمجية. وبالتالي، وفقًا للفقرة 4 من المادة 35 من قانون الأراضي (الفقرة 1)، يتم نقل ملكية (نقل الملكية) لمبنى أو هيكل أو هيكل يقع على قطعة أرض ويعود ملكيته لشخص واحد مع قطعة الأرض .
وعلى النقيض من الفقرة 2 من المادة 552 من القانون المدني، فإن الفقرة 4 من المادة 35 من القانون المدني لا تحتوي على أي ذكر لقطعة الأرض المشغولة بالعقارات والضرورية لاستخدامها. يفرض هذا المعيار القانوني على البائع نقل ملكية قطعة الأرض بأكملها إلى المشتري، وليس جزءًا منها.
يحتوي قانون الأراضي على تعريف قانوني لقطعة الأرض، والتي تُفهم على أنها جزء من سطح الأرض، ويتم تحديد حدودها وفقًا للقوانين الفيدرالية (المادة 11.1 من قانون الأراضي)، وقطع الأراضي التي خضعت فقط يمكن أن يكون التسجيل المساحي للدولة موضوعًا للشراء والبيع (البند 1، المادة 37 من قانون الأراضي).
يمكن صياغة قاعدة البند 4 من المادة 35 من قانون الأراضي (الفقرة 1) باللغة العامية على النحو التالي: "إذا كنت ترغب في بيع منزل، فيجب عليك بيع (نقل الملكية) كامل قطعة الأرض التي يقع عليها المنزل يقع جنبا إلى جنب مع المنزل." والفقرة 5 من الفقرة 4 من المادة 35 من قانون الأراضي تحتوي على قاعدة أخرى. إذا قمت بإعادة صياغتها، فسيبدو الأمر كما يلي: "هل تريد بيع قطعة أرض؟- ملزم ببيع المباني والمنشآت القائمة عليه مع قطعة الأرض.المعاملات التي تنتهك هذه القواعد باطلة (باطلة) لأنها مخالفة للقانون (المادة 168 من القانون المدني).
وبالتالي، إذا واجهت موقفًا عند الشراء أو البيع، حيث يكون للمبنى وقطعة الأرض نفس المالك، عند إجراء معاملة مع هذه الأشياء، يجب عليك الاسترشاد بالقواعد المنصوص عليها في تشريعات الأراضي.
تنص المادة 35 من القانون المدني على الحالة التي يكون فيها المبنى والأرض التي يتم بيعها لها عدة ملاك (ملكية مشتركة). وفي هذه الحالة، فإن بيع حصة في ملكية المبنى يترتب عليه بيع حصة في ملكية الأرض. ويجب أن يتناسب حجم هذه الحصة مع حصة ملكية المبنى.
الآن دعونا نفكر في موقف لا يكون فيه بائع العقار هو مالك الأرض التي يقع عليها. وفقًا لقواعد القانون المدني (البند 3 من المادة 552 من القانون المدني)، في هذه الحالة، يكتسب مشتري العقارات الحق في استخدام (على سبيل المثال، استئجار) قطعة الأرض المقابلة كبائع للعقارات.
إن قانون الأراضي (الفقرة 1 من المادة 35)، بعد تعريف قطعة الأرض الواردة فيه، يستنسخ هذه القاعدة، في رأينا، بشكل أكثر صحة. ينص البند 1 من المادة 35 من قانون الأراضي على أن البائع لا يكتسب الحق في استخدام قطعة الأرض المقابلة، ولكن الحق في استخدام الجزء المقابل من قطعة الأرض التي يشغلها مبنى وهيكل وهيكل وضروري لاستخدامها بنفس الشروط وبنفس الحجم مثل المالك السابق.
يستلزم التصرف في حصة في ملكية مبنى أو هيكل أو هيكل على قطعة أرض مملوكة لعدة أشخاص التصرف في حصة في ملكية قطعة أرض يتناسب حجمها مع حصة ملكية الأرض بناء، هيكل، هيكل.
سؤال:أرغب في الحصول على ملكية مبنى متهدم (مستودع سابق) للترميم اللاحق وتنظيم الإنتاج الصغير. المالك الحالي لم يسجل ملكية الأرض. من فضلك قل لي كيف أتجنب البيروقراطية غير الضرورية وعدم الوقوع في مشكلة عند إجراء المعاملة.
شكرا لكم مقدما.
إجابة:
إن الحصول على ملكية العقارات دون الحصول على الحق في قطعة الأرض الموجودة أسفلها هو وضع شائع، وينظمه القانون بالتفصيل.
بعد أن أصبحت مالكًا لمستودع يقع على قطعة أرض مملوكة لشخص آخر، يحق لك الاستخدام الدائم لجزء قطعة الأرض الموجود أسفل هذا المبنى. تنطبق هذه القاعدة إذا لم تثبت خلاف ذلك في اتفاقية مع مالك الأرض (البند 1، المادة 271 من القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 35 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي).
يجب إيلاء اهتمام خاص للحقوق (إن وجدت) التي يتمتع بها بائع المستودع في قطعة الأرض هذه. وهذا أمر مهم لأنك ستحصل على الحق في استخدام الجزء المقابل من قطعة الأرض بنفس الشروط وبنفس القدر مثل المالك السابق للعقار.
إذا كان مالك الأرض التي يقع عليها مستودعك يرغب في بيع أرضه أو رهنها ونحو ذلك، فإن ذلك لن يؤثر على ملكيتك للعقار، لأن إنهاء أو تغيير ملكية قطعة أرض ليس أساسًا لإنهاء أو تغيير حق استخدام هذه قطعة الأرض المملوكة لمالك العقار (البند 2 من المادة 271 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
أنت، بصفتك المالك الشرعي لمبنى المستودع، على الرغم من وقوعه على أرض شخص آخر، يحق لك امتلاك هذا المستودع واستخدامه والتصرف فيه وفقًا لتقديرك الخاص، بما في ذلك استعادته، إلى الحد الذي لا يؤدي فيه ذلك إلى لا تتعارض مع شروط استخدام الموقع المقررة بموجب القانون أو الاتفاقية. لذلك، يجب معرفة حالة هذه الأرض ومالكها ووجود أي قيود على الاستخدام قبل شراء المستودع. وقد تكون قطعة الأرض مخصصة للزراعة أو لاحتياجات دفاعية أو ما إلى ذلك، مما قد يجعل من المستحيل بناء أي مستودعات صناعية على الإطلاق.
علاوة على ذلك، قد يتم فرض محظورات على الأرض في شكل اعتقالات، ويمكن تأجيرها ثم تأجيرها. يعد الحصول على معلومات كاملة عن الأرض أمرًا إلزاميًا قبل إبرام اتفاقية شراء وبيع العقارات.
إن الاستحواذ على العقارات على قطعة أرض يعني أيضًا الحصول على حق الشفعة في شراء أو استئجار قطعة أرض تحتها على أشخاص آخرين، وإذا كانت الأرض في ملكية الدولة أو البلدية، فإن الحق الحصري لخصخصتها (البند 3 من المادة 35 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي).
يوجد حظر تشريعي (البند 4 من المادة 35 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي) على بيع مبنى بدون أرض تحته، إذا كانا ينتميان إلى نفس الشخص. وبالتالي، لديك الحق في شراء مستودع بدون أرض حتى يقوم المالك الحالي للمبنى بإضفاء الطابع الرسمي على حقوق الأرض. وبعد ذلك، لن يكون من الممكن بيع المبنى إلا بالتزامن مع بيع الأرض. انتبه إلى ما إذا كان المالك الحالي للمستودع قد بدأ في تسجيل حقوق الأرض وفي أي مرحلة يتم هذا التسجيل.
في اتفاقية إضفاء الطابع الرسمي على نقل ملكية المستودع، يلزم الإشارة إلى المصير القانوني لقطعة الأرض التابعة لها. خلاف ذلك، سيتم تعليق تسجيل الدولة لحقوق الملكية الخاصة بك.
سيتم تحديد مساحة قطعة الأرض التي يشغلها المستودع والضرورية لاستخدامه وفقًا للفقرة 3 من الفن. 33 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي، أي وفقًا لنوع النشاط المحدد في المستودع ومع قواعد استخدام الأراضي وتطويرها وإدارة الأراضي والتخطيط الحضري ووثائق التصميم المعتمدة لهذا الموقع.
وبالتالي، لا توجد مخاطر كبيرة عند تسجيل ملكية المستودع بشكل صحيح دون تسجيل الحقوق في قطعة أرض. ومع ذلك، يجب أن تكون لديك معلومات حول حالة الأرض (ربما تكون محدودة أو مستبعدة تمامًا من التداول، أو قيد الاعتقال، أو مصنفة على أنها أرض زراعية، وما إلى ذلك).
انتبه إلى ما إذا كان المالك الحالي للمستودع قد بدأ في تسجيل حقوق الأرض وفي أي مرحلة يتم هذا التسجيل، لأنه هناك حظر قانوني على بيع مبنى دون الأرض الموجودة تحته إذا كانت مملوكة لنفس الشخص.
في العقد، يعد الإشارة إلى المصير القانوني لقطعة الأرض بموجبه مطلبًا حتميًا لسلطات التسجيل.
المحامي الرئيسي لشركة PRESIDENT CONSULT LLC Z. Brusova
اختر موضوعا اخر
عقد البيع
قطعة أرض بدون مباني
_______ ____ ____________ 201_ز.
غرام. RF ______________________________________________، والمشار إليه فيما يلي باسم "البائع"، من ناحية، و
غرام. من ناحية أخرى، أبرم RF _____________________________________________، والمشار إليه فيما يلي باسم "المشتري"، هذه الاتفاقية على النحو التالي:
1. موضوع الاتفاقية
1.1. وفقًا لهذه الاتفاقية، ينقل البائع الملكية إلى المشتري، ويتعهد المشتري بقبول ودفع الثمن المتفق عليه في هذه الاتفاقية، العقارات التالية، والمشار إليها فيما يلي باسم "العقار":
قطعة أرض برقم مساحي _______________________ بمساحة ________ متر مربع. م.، تقع في _____________________________________، فئة الأرض - _______________________________________، الاستخدام المسموح _________________.
1.2.
العقار ملك للبائع بحق الملكية على أساس المستندات التالية: (اذكر المستندات التأسيسية المحددة في شهادة المتبرع بكافة التفاصيل).
— _______________________________________________________;
— _________________________________________________________;
يتم إثبات حق البائع في العقار من خلال شهادة تسجيل الدولة للحقوق بتاريخ ____________. السلسلة ______ رقم______________، بالإضافة إلى سجل القيد رقم _________________________.
1.3. عند النقطة المحددة في البند 1.1. الاتفاقية لا تحتوي قطعة الأرض على أي أشياء عقارية مملوكة للبائع. (إذا أظهر جواز السفر المساحي لقطعة أرض وجود منزل هناك، فقد يرفضون التسجيل)، لأنه يحظر التغريب المنفصل للمنزل والأرض. ربما لا يزال الأمر يستحق تسجيل المنزل حسب الإقرار قبل التسجيل، ثم التبرع بالمنزل والأرض؟)
1.4. يضمن البائع أن حالة قطعة الأرض مناسبة لاستخدامها وفقًا للغرض المقصود منها والاستخدام المسموح به.
2. السعر وإجراءات الدفع
2.1. سعر عقد العقار هو ____ (______) روبل.
2.2. قام المشتري بتحويل المبلغ النقدي المدفوع مقابل العقار واستلمه البائع. وثيقة تحويل الأموال هي هذه الاتفاقية (ملاحظة* هذا البند من الاتفاقية مناسب فقط إذا كان أطراف الاتفاقية مواطنين. يُحظر الدفع النقدي بين المنظمات بمبالغ تزيد عن 100000 روبل. إذا كان هناك نظام دفع مختلف، يجب تغيير هذا الشرط).
3. تسجيل الدولة
3.1. تدخل هذه الاتفاقية حيز التنفيذ وتعتبر مبرمة منذ لحظة التوقيع عليها من قبل الطرفين.
3.2. يتم توزيع التكاليف المرتبطة بتسجيل الدولة لحقوق ملكية المشتري بين الطرفين وفقًا للتشريعات الحالية.
3.3.
بحلول وقت توقيع الاتفاقية، يكون البائع قد نقل الملكية إلى المشتري، وتم فحصها وقبولها من قبل المشتري، وليس لدى المشتري أي مطالبات. وثيقة نقل الملكية هي هذه الاتفاقية. لا يقوم الطرفان بوضع فعل القبول والنقل. (إذا كان هناك نظام مختلف لنقل الملكية فيجب تغيير هذه الفقرة)
4. الشروط الخاصة
4.1. يضمن البائع أنه قبل التوقيع على هذه الاتفاقية، لم يتم بيع العقار لأي شخص، ولم يتم تقديمه كهدية، ولم يتم رهنه، ولم تكن مثقلة بحقوق أطراف ثالثة، ولم يكن محل نزاع أو قيد الاعتقال (الحظر).
4.2. يؤكد طرفا الاتفاقية أنهم غير محرومين من الأهلية القانونية، وليسوا تحت الوصاية أو الوصاية، ولا يعانون من أمراض تمنعهم من فهم جوهر الاتفاقية، وأنه لا توجد ظروف تفرض تنفيذ هذه الاتفاقية .
5. أحكام ختامية
5.1. تم تحرير الاتفاقية من ثلاث نسخ لها قوة قانونية متساوية، يحتفظ البائع بواحدة منها، والثانية لدى المشتري، والثالثة - الهيئة التي تقوم بتسجيل الدولة لحقوق الملكية العقارية.
عناوين وبيانات الأطراف:
بائع:
مشتر:
الاسم الكامل _____________________________________، تاريخ الميلاد ______________________، مكان الميلاد ____________، مسجل على العنوان: __________، جواز السفر __________ رقم _______________، صدر (متى) ______ من __________________________________________.
توقيعات الأطراف:
البائع: ____________________________________
مشتر: __________________________________________________
حول خدماتي القانونية وخدمات زملائي في مجال قانون الأراضي، انظر هنا
تم نشر الإدخال من قبل المؤلف تاتيانا سكفورتسوفا في فئة نماذج العقود، برنامج تعليمي قانوني مع العلامات: شكل اتفاقية لشراء وبيع قطعة أرض، اتفاقية شراء وبيع قطعة أرض، اتفاقية قياسية لـ شراء وبيع قطعة أرض، نموذج اتفاقية شراء وبيع قطعة أرض.
الاستشارات ←
مرحبًا! باعتني الإدارة مبنى غير سكني بدون أرض عن طريق المزاد، حيث لم تكن الأرض محددة وقت المزاد. بعد ذلك قامت الإدارة بترسيم الأرض وعرضت عليّ شرائها. أخبرني هل تم بيع المبنى بدون أرض "في الهواء" لي بشكل قانوني.
مرحبًا! شكرا لتواصلك مع مركز حماية الحقوق.
وفقا للفن. 273 من القانون المدني للاتحاد الروسي، عندما يتم نقل ملكية مبنى أو هيكل مملوك لمالك قطعة الأرض التي يقع عليها، فإن ملكية قطعة الأرض التي يشغلها المبنى أو الهيكل والضرورية يتم نقل استخدامه إلى مستحوذ المبنى أو الهيكل.
بموجب الفن. 271 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يحق لمالك المبنى أو الهيكل أو العقارات الأخرى الواقعة على قطعة أرض مملوكة لشخص آخر استخدام قطعة الأرض التي قدمها هذا الشخص لهذا العقار.
تنص المادة 35 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي على أنه عندما يتم نقل ملكية مبنى أو هيكل يقع على قطعة أرض مملوكة لشخص آخر إلى شخص آخر، فإنه يكتسب الحق في استخدام الجزء المقابل من قطعة الأرض التي يشغلها المبنى، الهيكلية والضرورية لاستخدامها، بنفس الشروط وبنفس المقدار مثل مالكها السابق. لا يجوز التصرف في قطعة أرض بدون مبنى أو هيكل يقع عليها إذا كانت مملوكة لنفس الشخص.
وهكذا ينص التشريع على إمكانية التصرف في المبنى دون التصرف في الأرض، لكنه يحظر العكس.
وفقا للفن. 37 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي، لا يمكن أن يكون موضوع الشراء والبيع إلا قطع الأراضي التي خضعت للتسجيل المساحي للدولة.
يشير عدم وجود خطة حدودية، وبالتالي غياب التسجيل المساحي، إلى أن قطعة الأرض هذه لا تحتوي على خصائص محددة بشكل فردي ولا يمكن أن تكون موضوعًا للتداول المدني.
وفيما يتعلق بما ورد أعلاه، فإن ملكية قطعة الأرض وإمكانية إجراء المعاملات المتعلقة بقطعة الأرض لم تنشأ إلا بعد تسجيلها في السجل المساحي.
حاليا، وفقا للفن. 39.3، 39.20 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي، لديك الحق الحصري، دون إجراء مناقصة، للحصول على قطعة أرض للملكية أو الإيجار بصفتك مالك المباني والهياكل الموجودة على قطعة الأرض هذه.
