Объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Данное определение дано в ст. 15 ЖК РФ.

При этом оно не является единственным в законодательстве РФ. В п. 10 ст. 5 УПК РФ жилым помещением назван индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания.

В ст. 16 ЖК РФ выделяются следующие виды жилых помещений :

1) жилой дом, часть жилого дома – жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры – квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Обратим внимание на тот факт, что в указанной статье выделено такое жилое помещение, как комната . Кроме того, в ряде статей ЖК РФ определен правовой статус коммунальной квартиры, права собственников комнат в коммунальной квартире, а также названы иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. То есть в тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квартиры. Исходя из этого можно говорить о том, что коммунальная квартира также представляет собой жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности.

К предоставляемому гражданам для проживания жилому помещению предъявляются определенные требования. Ранее они содержались в ст. 40, 52 ЖК РСФСР. В действующем ЖК РФ данные нормы отсутствуют. Но при этом в постановлении СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР», которое было принято на основании ЖК РСФСР, но тем не менее не признано утратившим силу с прекращением его действия, установлено, что жилое помещение:

1) должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям;

2) предоставляется гражданам на одного человека в размере, установленном субъектом Федерации, и не может быть менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений;

3) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов;

4) предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств;

5) не подлежит заселению двумя и более семьями, если по своему размеру оно не обеспечивает установленных санитарных требований для проживания более одной семьи.

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 было утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В ч. 2 указанного документа содержатся требования, которым, в частности, должно отвечать жилое помещение:

1) жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;

2) несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

3) жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;

4) жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно– и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

5) инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами;

6) жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств и т.д.

В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения и пределы его использования . Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.

Но при этом введена новая норма, в соответствии с которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Для того чтобы указанные лица могли воспользоваться этим правом, должны соблюдаться следующие условия:

1) это не должно нарушать прав и законных интересов других граждан;

2) это не должно нарушать требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В качестве примера можно привести соответствующие права адвоката, учредившего адвокатский кабинет, содержащиеся в ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ»). Согласно ей адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

§ 2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация

В ст. 19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного фонда . Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. То есть в него включены жилые помещения независимо от форм собственности и целей использования (общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых и т.д.). Таким образом, в состав жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье, в зависимости от оснований классификации.

В зависимости от формы собственности на жилые помещения выделяют следующие категории:

1) частный жилищный фонд – это фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством). Он подразделяется на:

а) фонд, который находится в собственности граждан;

б) фонд, принадлежащий юридическим лицам, – он является построенным или приобретенным за их счет;

2) государственный жилищный фонд также классифицируется на два вида. Первый представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и второй – жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям). Это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Данные жилые помещения формируют жилищные фонды социального использования и специализированный жилищный фонд.

Второй вариант классификации основывается на целях использования жилищного фонда. В этом случае он подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – в него входят предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения. В социальный наем возможно предоставлять жилые помещения, которые входят в государственный и муниципальный жилищные фонды;

2) специализированный жилищный фонд – разделом 4 ЖК РФ предусмотрена возможность предоставления для проживания отдельным категориям граждан жилых помещений. Специализированный жилой фонд также формируется из государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

а) служебные жилые помещения;

б) жилые помещения в общежитиях;

в) жилые помещения маневренного фонда;

г) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

д) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

е) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

ж) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

з) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда (частные жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры в ЖСК с выплаченной стоимостью и т.д.). Собственниками выступают юридические или физические лица. Данный вид жилищного фонда используется гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – жилые помещения, которые входят в данную категорию, используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, могут быть предоставлены гражданам по иным договорам, а также различным лицам во владение и (или) в пользование.

§ 3. Учет жилищного фонда

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

В целях ускорения проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства и приведения в соответствие с законодательством РФ государственного учета жилищного фонда постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» было утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (далее – постановление Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда»).

Согласно ему основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:

1) технический (оперативный) учет – это основа государственного учета, он осуществляется независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. Указанные организации осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики;

2) официальный статистический учет – он осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных организациями технической инвентаризации, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом РФ по статистике по согласованию с Государственным комитетом РФ по жилищной и строительной политике. При этом важным является необходимость соответствия показателей технического учета жилищного фонда показателям официального статистического учета;

3) бухгалтерский учет – он производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.

Так как основу государственного учета составляет технический учет, необходимо обратить внимание на функции, которые выполняют организации, его осуществляющие, в частности БТИ:

а) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

б) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

в) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

г) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения в следующих случаях:

а) составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

б) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

в) исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;

г) ввод в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;

д) определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;

е) регистрация товариществ собственников жилья;

ж) присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.

Кроме постановления Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда», порядок государственного учета жилищного фонда регулируется также Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37.

Но в постановлении Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда» установлена основная задача государственного учета жилищного фонда в РФ. А Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях РФ. При этом требования данного нормативного акта обязательны для всех организаций технической инвентаризации.

§ 4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию общего имущества на следующих лиц :

1) согласно ст. 30 ЖК РФ – на собственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

2) в соответствии со ст. 43 ЖК РФ – на собственника комнаты в коммунальной квартире также возложено бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;

3) на основании ст. 65 ЖК РФ – на наймодателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность, в частности, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, определенные в ст. 67 ЖК РФ, касаются использования, обеспечения сохранности, поддержания надлежащего состояния, производства текущего ремонта непосредственно того жилого помещения, которое предоставлено ему для проживания. Обязанности, касающиеся содержания общего имущества указанными лицами, в ЖК РФ не предусмотрены.

Эксплуатация и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила и нормы технической эксплуатации).

Целями обслуживания и эксплуатации являются:

1) обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;

2) проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

3) обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Указанные лица обязаны:

1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;

2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда, а также использовать его без ущерба для других лиц;

3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии – предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

1) управление жилищным фондом:

а) организацию эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;

2) техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий предусматривает (согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации):

а) техническое обслуживание (содержание) , включая диспетчерское и аварийное, – представляет собой комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств;

б) осмотры – их целью является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений;

в) подготовка к сезонной эксплуатации – ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

Устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо– и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

Привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

Обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

г) текущий ремонт – это ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, он выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т.д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений по договорам социального найма производится на условиях и в порядке, определяемых договором и ЖК РФ.

Он включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Работы по текущему ремонту подразделяются на:

Планируемые – к ним относятся периодические осмотры и профилактический ремонт;

Непредвиденные – устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийных бедствий и аварий.

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;

д) капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: подъезды, этажи и т.д. При его проведении следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Так как согласно ЖК РФ проведение капитального ремонта является обязанностью най-модателя жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст. 88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, именно наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

В целом система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.;

3) санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования (содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий);

б) уборка мест придомовой территории (площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий) должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами;

в) уход за зелеными насаждениями, озеленение – оно выполняется после очистки территории от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

Владельцы озелененных территорий обязаны: а) обеспечить сохранность насаждений;

б) в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники;

в) не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и т.д.;

г) новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий;

д) во всех случаях вырубку и пересадку деревьев и кустарников, производимых в процессе содержания и ремонта, осуществлять в соответствии с существующими требованиями данных правил и технологическим регламентом;

е) при наличии водоемов на озелененных территориях содержать их в чистоте и производить их капитальную очистку не менее одного раза в 10 лет.

Граждане обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.

Запрещается на придомовой территории производить мойку автомашин и иных транспортных средств, слив бензина и масел, регулировать сигналы, тормоза и двигатели.

Таким образом, эксплуатация, управление, техническое обслуживание жилых домов представляют собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функционального назначения. Эта система должна быть направлена на предупреждение их преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России*(94) . Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация*(95) .

Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:Раздел I. Сведения о принадлежности.Раздел II. Экспликация площади квартиры.Раздел III. Техническое описание квартир.Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).

Государственный учет жилого помещения имеет большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении.

Частный жилищный фонд

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:

1) фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.

Собственность рассматривается в нескольких смыслах. Как юридическая категория собственность - это принадлежность имущества определенным лицам, индивидам или коллективам, на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле). Как экономическая категория собственность - это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами, индивидуумами и коллективами предметов природы, естественных и созданных трудом (Большой юридический словарь/Под ред. А.Я. Сухарева, В.Е. Крутских. М., 2002. С. 217). Жилой дом - строение, не менее половины общей площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почтовый адрес (Собственность: Словарь-справочник/Под ред. М.В. Климовича и др. М., 1999. С. 152). Квартира - это отдельное помещение в жилом доме, используемое исключительно для проживания физических лиц (Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., 1996. С. 74).

Приватизация - это процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М., 2003. С. 214). Приватизация проводится посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности. Приватизация может иметь скрытый характер - когда осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями; может быть частичной - когда распродается, например, лишь определенная часть акций; может быть в форме денационализации - когда национализированное имущество передается в частную собственность прежних или иных владельцев. По содержанию приватизация близка к более широкому процессу разгосударствления, который включает в себя передачу государственного имущества в собственность органов местного самоуправления (Энциклопедия предпринимателя/Под ред. С.М. Синельникова. СПб., 1994. С. 118). Одна из форм приватизации - аренда имущества на определенный срок, с правом последующего выкупа частными лицами или компаниями. Кроме аренды используют следующие виды приватизации: распродажа посредством аукциона, денационализация, распродажа генеральной доли акций - контрольного пакета (Толковый словарь финансово-бухгалтерских терминов и понятий/Сост. Е.Д. Чацкис. Донецк, 1996. С. 79, 80). Приватизация различается по:

Масштабам;- сферам экономической деятельности;- видам собственности;- способам осуществления;

Формам проведения (продажа, раздача - полная или частичная; выкуп; передача);

Методам (аукцион, конкурсные торги, выкуп работниками предприятия или менеджером).

Государственный жилищный фонд

Государственный жилищный фонд включает в себя:

1) жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);

2) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.

Безусловно, собственность невозможно представить без того, чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как к своим, а прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, есть основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности, которое включает в себя полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Государственная собственность - это закрепление права контроля объектов над государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала*(96) .

Предприятия, именуемые государственными, либо целиком принадлежат государству, либо оно владеет контрольным пакетом акций (или, по меньшей мере, обладает солидным блокирующим меньшинством). Юридически их собственником выступают в федеративных государствах федеральные и земельные органы (как, например, земли в Германии или штаты в США, т.е. образования, похожие на субъекты федерации в России), а в унитарных государствах - центральные и региональные учреждения. Фирмы и учреждения (например, в сферах образования или здравоохранения), в которых государство участвует на уровне ниже блокирующего меньшинства, можно назвать смешанными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 216 ГК РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Естественно, получать такие права указанные лица могут только от собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, возникает вопрос: какому собственнику выгодно передавать свое имущество на таких условиях? Поскольку в дореформенный период (до 1990-х гг.) в России государство было собственником основной массы имущества, то при переходе к рыночным отношениям государство, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности (и для того, чтобы избежать социальных потрясений от скачкообразного перехода к рынку - в случае продажи (приватизации) большей части имущества в частную собственность), объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот "самостоятельных" юридических лиц - "предприятия" и "учреждения", закрепляя за ними свое имущество на определенном вещном праве. Это и стало важнейшей причиной появления наряду с другими вещными правами права хозяйственного ведения, правовой статус которого определен статьями 294, 295, 299 и 300 ГК РФ.

Право хозяйственного ведения имуществом - это особое ограниченное вещное право. В норме статьи 294 ГК РФ разъясняется сущность юридического статуса права хозяйственного ведения. Лицо, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель закрепил за лицом с правом хозяйственного ведения имуществом права, которые характерны для права собственника имущества (п. 1 ст. 209 ГК РФ), т.е. вещные права, которые, хотя и производны от права собственности, тем не менее не равнозначны правам собственника имущества: они имеют особый ограниченный правовой статус.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Субъектами данного права теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые собственниками учреждения, относящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы и назначая их руководителей. Собственник может реорганизовать или ликвидировать созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия. Составляющие право оперативного управления правомочия имеют целевой характер, обусловленный функциями, которые выполняет учреждение (или казенное предприятие). Собственник устанавливает таким юридическим лицам прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (в частности, в утвержденной им смете расходов учреждения). Он также определяет целевое назначение отдельных частей (видов) имущества, закрепленных за субъектами права оперативного управления, распределяя его (в учетных целях) по специальным фондам. При этом имущество, включая денежные средства, числящееся в одном фонде, по общему правилу не может быть использовано на цели, для которых создан другой фонд (при недостатке последнего). Объектом рассматриваемого права выступает имущественный комплекс - все виды имущества, закрепленного собственником за учреждением или приобретенного им в процессе участия в гражданских правоотношениях. При этом собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления без его согласия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст. 296 ГК РФ). Однако такое изъятие допускается лишь в этих трех предусмотренных законом случаях, а не по свободному усмотрению собственника. Столь "узкий" характер правомочий субъекта права оперативного управления обусловлен ограниченным характером его участия в имущественном (гражданском) обороте. Вместе с тем это обстоятельство не должно ухудшать положение его возможных кредиторов.

Муниципальный жилищный фонд. Жилищный фонд социального использования

Муниципальный жилищный фонд представляет собой фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно статье 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд. С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд лишь социального использования, который предназначен для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Согласно пункту 1 статьи 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма.

Договор социального найма жилого помещения - это разновидность договора найма жилого помещения, предусмотренного статьей 671 ГК РФ, согласно части 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенности договора социального найма состоят в следующем:

1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;

2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);

3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, ее субъекта или местного самоуправления;

4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;

5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;

6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и выполняют все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

8) договор социального найма носит бессрочный характер.

Специализированный жилищный фонд

В специализированный жилищный фонд входят служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях и домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения маневренного фонда, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты некоторых категорий граждан.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти и местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность Российской Федерации или ее субъекта либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или местного самоуправления. Служебный жилищный фонд формируется из жилищного фонда органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов и внутренних войск Министерства внутренних дел, а также из помещений, выделяемых органами исполнительной власти для сотрудников (военнослужащих), содержащихся за счет средств бюджетов всех уровней в соответствии с российским законодательством.

Обязанность предоставления служебного помещения, особенности их предоставления и освобождения предусматриваются федеральными законами и другими нормативными правовыми актами. Например, статья 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" гласит, что военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Служебные жилые помещения предоставляются в населенных пунктах, где располагаются воинские части, а если в них невозможно предоставить жилые помещения - в близлежащих населенных пунктах. Указанным военнослужащим, заключившим контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования), и совместно проживающим с ними членам их семей на первые пять лет несения военной службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития. При продолжении военной службы более указанных сроков им предоставляются жилые помещения на общих основаниях.

Порядок предоставления и правовой режим жилых помещений в общежитиях определяется Примерным положением об общежитиях, утвержденным постановлением СМ РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328; Типовым положением о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденным постановлением Госкомвуза России от 31 мая 1995 г. N 4; Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденным постановлением Правительства России от 25 мая 1994 г. N 522; Санитарными правилами устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утвержденными Главным государственным санитарным врачом СССР 1 ноября 1988 г. N 4719, и другими нормативными правовыми актами в части, не противоречащей Жилищному кодексу России.

Общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы, для проживания одиноких граждан и семей (преимущественно молодых).

Студенческое общежитие (студенческий городок) образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации предназначается для размещения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, стажеров, слушателей подготовительных отделений институтов и факультетов повышения квалификации и других форм послевузовского и дополнительного профессионального образования на период обучения.

В отдельных случаях учебные заведения вправе принять решение о размещении в общежитии студентов, постоянно проживающих в данной местности. Иностранные граждане, принятые на обучение в учебные заведения России по межгосударственным соглашениям (контрактам), размещаются в общежитии на общих основаниях с российскими учащимися, обучающимися в данном учебном заведении. Проживание в общежитии носит временный характер. Общежитие должно быть специально оборудовано для проживания. Не допускается использование для общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 156).

На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. Если наниматель и члены его семьи отказываются от переселения в это жилое помещение, наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Законодатель не предусматривает возможности переселения собственников жилых помещений дома, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции*(97) .

Индивидуальный жилищный фонд. Жилищный фонд коммерческого использования

Индивидуальный жилищный фонд принадлежит на праве собственности гражданам и юридическим лицам и не может использоваться для извлечения прибыли.

Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.

Для жилищного права важное значение имеет категория «жилое помещение». Долгое время в законодательстве отсутствовало понятие жилого помещения, что негативно сказывалось, в том числе и на судебной практике. Впервые с принятием нового ЖК РФ появилось легальное определение жилого помещения, которое одновременно названо объектом жилищных прав.

Итак, под жилым помещением ст. 15 ЖК РФ понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Анализ данного определения позволяет назвать следующие признаки жилого помещения:

во-первых, это недвижимое имущество;

во-вторых, это изолированное помещение;

в-третьих, это помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан.

Рассмотрим эти признаки более подробно.

Несмотря на то, что в тексте ст. 130 ГК РФ, определяющей понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других статей ГК РФ содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примера привести ст. 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке – прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Второй признак жилого помещения – его изолированность. «Изолированность» жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок).

Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав.

Рассматривая третий признак жилого помещения необходимо отметить, что пригодность определяется по правилам жилищного законодательства. То есть, жилое помещение должно быть пригодно для проживания по санитарным и техническим характеристикам. Жилые помещения будут отнесены к непригодным для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства. На сегодняшний день действует новое Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года, утвердившее Положение о порядке признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийными и подлежащими сносу. Вместе с тем сохраняет свою юридическую силу Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 года, которое официально отменено не было, а потому действует в части не противоречащей более позднему жилищному законодательству.

В качестве критериев, на основании которых помещение может быть признано непригодным для проживания, можно назвать:

1. наличие физического износа у каменных домов более 70%, а деревянных – более 65%;

2. расположение домов в пределах санитарно-защитных, пожароопасных и взрывоопасных зон промышленных предприятий;

3. высота помещения ниже 2,7 метра;

4. пол расположен ниже отметки поверхности двора или тротуара, прилегающих к помещению;

5. температура в помещении ниже 18 градусов;

6. влажность воздуха в жилом помещении выше 60%;

7. вход в жилое помещение осуществляется наружу и невозможно оборудовать теплый тамбур или теплую пристройку;

8. через комнату проходят канализационные трубы;

9. в комнате нет непосредственного освещения или окна выходят под арку или в крытую галерею.

10. в случае наличия в помещении вибрации и шума от механизмов, снизить уровень шума и вибрации при этом невозможно;

11. если в помещении нет отопительных приборов и оборудовать их невозможно.

Порядок признания помещения непригодным для проживания также достаточно подробно представлен в названных нормативно-правовых актах. Так, вопрос о признания помещений непригодными для проживания находится в компетенции межведомственной комиссии, создаваемой при органах местного самоуправления. В состав такой комиссии входят представители: санитарно-эпидемиологической службы, бюро технической инвентаризации, федеральной регистрационной службы, противопожарной службы, комитета по архитектуре, органов местного самоуправления. В состав комиссии могут входить и собственники жилых помещений, но только с правом совещательного голоса.

Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям включает:

прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;

определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;

работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;

составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным требованиям и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;

принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;

передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.

Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.

По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.

Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации.

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.

После изучения представленных документов, и при необходимости осмотра жилого помещения комиссия принимает одно из следующих решений:

а/ о пригодности жилого помещения для проживания;

б/ о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствии с установленными требованиями и после их завершения – о продолжении процедуры оценки;

в/ о непригодности жилого помещения для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Правовыми последствиями признания жилого помещения непригодным для проживания является в большинстве случаев выселение из этого помещения. Так, в частности, само Постановление 2006 года говорит, что в случае признания жилого помещения непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан. Однако такая позиция законодателя находит полное и адекватное решение только в том случае, если речь идет о жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. Так, ст. 85 ЖК РФ впервые в отечественной истории прямо закрепила, что в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания, то граждане выселяются из них с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Применительно же к ситуации, когда жилое помещение находится на праве собственности, обнаружить последствия признания таких помещений непригодными для проживания можно только путем систематического толкования норм гражданского и жилищного законодательства.

В первую очередь необходимо обратить внимание на нормы ст. 211 и ст. 210 ГК РФ, где однозначно говориться о том, что именно собственник жилого помещения несет бремя содержания своего имущества, так и риск его случайной гибели. Анализ этих норм позволяет утверждать, что если помещение признано непригодным для проживания, то все негативные последствия такого решения должен нести его собственник и, соответственно, обязанности кого-либо по предоставлению собственнику другого жилого помещения в законодательстве не содержится. Анализируемая норма выглядит достаточно жестко, но вместе с тем, думается, абсолютно полностью корреспондирует общим тенденциям развития гражданского и жилищного законодательства. Собственник должен понимать всю ответственность, которая возлагается на него в связи с его статусом собственника жилья и должен предпринимать все возможные меры, связанные с обеспечением сохранности его жилища. Помимо этого, данные нормы стимулируют применение диспозитивно сформулированной нормы о страховании жилого помещения (ст. 21 ЖК РФ).

Вместе с тем, в законодательстве содержатся нормы, так или иначе защищающие собственника, чье жилое помещение признано непригодным. Так, видится возможным применение в этой ситуации п. 2 ст. 57 ЖК РФ, в котором указано, что гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат вне очереди предоставляются жилые помещения по договорам социального найма. И хотя данная норма структурно расположена в разделе, посвященном договору социального найма, думается, что ее применение к собственникам жилых помещений также возможно. Такой вывод можно сделать из буквального толкования указанной статьи, где прямо говорится, что любые граждане (а не только наниматели по договору социального найма) в этой ситуации могут претендовать на предоставление им жилья вне очереди в данном случае.

Кроме того, в случае, если аварийным признан весь многоквартирный дом, в котором проживают, в том числе и собственники жилья, то применению подлежит п. 10 ст. 32 ЖК РФ, в котором указано, что в этом случае собственники в разумные срок должны снести свой многоквартирный дом, а если они этого не сделают, то земельный участок, на котором расположен их дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, а соответственно, подлежит изъятию и каждое жилое помещение в этом доме.

Правила статьи 32 ЖК РФ могут быть применены и в том случае, если орган государственной власти или местного самоуправления сам примет решение об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, признанное непригодным для проживания, для собственных нужд. Такое решение было бы крайне выгодно для собственника, поскольку в этом случае он бы имел право претендовать на получение выкупной цены или другого жилого помещения. Однако необходимо заметить, что в данном случае принятие такого решения (решения об изъятии) является правом, а не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Впервые ЖК РФ сформулировал и легальные определения видов жилых помещений, а также систематизировал их. Так, согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся :

Жилой дом, часть жилого дома;

Квартира, часть квартиры;

Комната.

Ст. 5 одного из первых проектов Жилищного кодекса предлагала включить в число жилых помещений, также иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленные законодательством субъектов РФ. Однако подобного предложения ЖК РФ не воспринял.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Указанные легальные определения вызывают достаточно большие споры в юридической литературе. В первую очередь они касаются вопросов о соотношении понятий комнаты и части квартиры, а также комнаты и части дома. Неоднозначно оцениваются и сами законодательные дефиниции. Например, как соотносятся такие понятия как структурно обособленное и изолированное помещение. Вместе с тем, впервые появившиеся легальные определения видов жилого помещения следует признать шагом вперед по сравнению с ранее действовавшим законодательством.

1. Понятие жилищного фонда. Классификация жилищных фондов

Понятие жилищного фонда, в отличие от понятия жилого помещения, всегда существовало в законодательстве.

ЖК РСФСР в ст. 4 давал определение жилищного фонда, как всех жилых домов и жилых помещений в других строениях, расположенных на территории РФ. Ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» определяла жилищный фонд, как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы и т. д.), квартиры, служебные жилые помещения, иные помещения в жилых строениях, пригодные для проживания. Все эти определения в большей степени были даны через перечисление разновидностей фондов. По этому же пути пошел и новый Жилищный кодекс, который в ст. 19 закрепил, что жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Доктринальное определение жилищного фонда выглядит следующим образом. Жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Попытки классифицировать жилищный фонд предпринимались в большинстве актов, регулирующих жилищные отношения. Классификация, используемая в действующем ЖК РФ, восприняла теоретические разработки по данному вопросу и представлена следующим образом.

По формам собственности жилищный фонд делится на:

Частный;

Государственный;

Муниципальный.

Частный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Ранее Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривал еще одну разновидность фондов – жилищный фонд общественных организаций. Но, так как закон был принят 24 декабря 1992 года, а новый ГК РФ в 1995 году отнес общественные организации к юридическим лицам, то надобность в выделении такого фонда отпадает. Такой же точки зрения придерживается сегодня и новый Жилищный кодекс, который не упоминает жилищного фонда общественных организаций.

Основаниями возникновения права частной собственности на жилые помещения являются:

1. жилищное строительство;

2. приобретение жилья на основании гражданско-правовых договоров (мены, купли-продажи, дарения, ренты);

3. уплата в полном объеме паевого взноса за квартиру членом ЖК или ЖСК;

4. приобретательная давность;

5. наследование жилых помещений;

Указанные основания приобретения права собственности на жилые помещения касаются как граждан, так и юридических лиц. Единственное, на что нужно обратить внимание, что гражданин может стать наследником жилого помещения, как по закону, так и по завещанию, тогда как юридическое лицо может стать собственником жилья только при наследовании по завещанию.

Следующее основание для возникновения права собственности на жилое помещение касается только граждан.

6. Приватизация жилых помещений; нельзя отрицать того факта, что указанное основание для возникновения права собственности у граждан на жилое помещение сформировала основную массу собственников на сегодняшний день и позволила создать огромный рынок жилья. Механизм осуществления приватизации жилых помещений будет предметом рассмотрения отдельного раздела курса «Жилищное право».

Еще одним основанием для возникновения права частной собственности на жилое помещение в отношении юридических лиц можно назвать следующее:

7. Реорганизация юридического лица и переход жилья его правопреемнику.

Гражданин может использовать жилое помещение для личного проживания и проживание членов своей семьи . Несколько слов хотелось бы сейчас уделить данной категории граждан и разобрать их правовой статус.

Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся две категории граждан:

а/ дети, родители, супруг собственника, если они совместно проживают с собственником;

б/ иные лица, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Таким образом, в отличие от ранее действовавшего законодательства члены семьи собственника не могут требовать придание себе такого статуса в судебном порядке. Фактически член семьи собственника (кроме самых близких людей, отнесенных к первой категории) может считаться таковым только до момента признания его самим собственником.

С принятием ЖК РФ статус членов семьи собственника сильно изменился. Сохранив характер вещного права, статус члена семьи собственника, тем не менее, потерял достаточно весомый признак такого права – право следования. С 1 марта 2005 года при смене собственника жилого помещения член семьи собственника не сохраняет право проживания в жилом помещении. Исключение из этого правила только одно: если лицо участвовало в приватизации, но отказалось от своей доли, т.е. не стало участником долевой собственности. Такие лица сохраняют право проживания в жилом помещении даже при смене собственника.

Оценивать данное нововведение можно, как обычно, с двух сторон. Безусловно, интересы членов семьи после такого изменения законодательства, защищаются в меньшей степени, чем раньше. С другой стороны, интересы собственника теперь защищены в значительно большей степени, чем это было до соответствующих изменений в законодательстве.

Кроме того, законодатель, уменьшив объем прав членов семьи собственника, параллельно увеличил гарантии для бывших членов семьи собственника. Бывший член семьи собственника – это лицо, прекратившее с ним семейные отношения. Остается до конца нерешенным вопрос о возможности признания бывшим членом семьи того, кто длительное время не живет с собственником. В течение двух лет судебная практика отвечала на этот вопрос утвердительно применительно к детям собственника. Если ребенок уезжал из жилого помещения собственника – то он становился бывшим членом семьи. В ноябре 2007 годы высшие судебные инстанции изменили свой подход и разъяснили, что в этом случае ребенок не может стать бывшим членом семьи собственника и его интересы должны защищаться. Вместе с тем открытым остается вопрос о других членах семьи (например, родителях, супругах, брак с которыми не расторгнут), которые, безусловно, сохраняют статус родственников с точки зрения семейного права, но длительное время не проживают с собственником. Думается, что данные лица должны признаваться бывшими членами семьи собственника жилого помещения.

По общему правилу бывший член семьи собственника жилого помещения проживать в жилом помещении не вправе. Однако, вышеуказанные гарантии позволяют ему защитить свои интересы при определенных условиях. Эти гарантии выражаются в следующем :

а/ бывший член семьи собственника может остаться проживать в жилом помещении по соглашению с собственником (фактически речь идет о заключении между ними или договора коммерческого найма или договора безвозмездного пользования имуществом);

б/ бывший член семьи собственника может сохранить право проживания в жилом помещении на основании решения суда на любой срок, определенный таким решением суда. При этом нужно, чтобы у бывшего члена семьи не было возможности приобрести жилое помещение или осуществить право пользования жилым помещением по иным основаниям;

г/ бывший член семьи вправе потребовать от суда принятия решения об обеспечении его жилым помещением за счет собственника, если собственник жилого помещения исполняет по отношению к бывшему члену семьи алиментные обязательства. При этом, учитываются как материальные возможности самого собственника, так и жилищные условия бывшего члена семьи и его возможности решить жилищную проблему самостоятельно.

Особенностью права собственности юридических лиц на жилое помещение является то, что они могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании различных договоров (например, коммерческого найма или ссуды). В отличие от граждан, которые могут использовать его для личного проживания или проживания членов семьи, либо сдавать его для проживания другим лицам на основании договоров. Согласно ст. 288 ГК РФ, а также ст. 17 ЖК РФ, размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Как уже отмечалось, процедура смены статуса жилого помещения раньше в действующем законодательстве не предусматривалась. ЖК РФ впервые подробно урегулировал этот вопрос. На сегодняшний день для осуществления перевода помещения из жилого в нежилое необходимо соблюдение пяти условий перевода, необходимо предоставить пять документов, и существуют четыре основания отказа в переводе помещения из жилого в нежилое.

Пять условий перевода :

1. помещение должно располагаться на первом этаже многоквартирного дома. Возможен перевод помещения, располагаемого и выше первого этажа, но при условии, что помещение, располагаемое непосредственно под ним уже является нежилым;

2. необходимо оборудование отдельного входа;

3. помещение не должно использоваться в качестве места постоянного проживания;

4. помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;

5. нельзя переводить в нежилое часть жилого помещения.

Пять документов , которые необходимо представить для осуществления перевода:

1. заявление;

2. технический паспорт жилого помещения;

3. правоустанавливающий документ на жилое помещение;

4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5. в необходимых случаях подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения. Предоставлять такой проект теоретически нет необходимости, если мы говорим о переводе в нежилое помещение жилого дома, где не нужно оборудовать отдельный вход, а также производить иные действия, подпадающие под признаки переоборудования жилого помещения.

Согласно редакции ЖК РФ, право требовать предоставления других документов у органов местного самоуправления отсутствует. Так, например, не требуется сегодня для осуществления перевода согласовывать свои действия с соседями по квартире, а также не предусмотрено необходимости получения согласия членов семьи собственника жилого помещения для осуществления перевода.

Основаниями отказа в согласовании перевода помещения из жилого в нежилое можно назвать:

1. несоблюдение названных пяти условий перевода;

2. непредставления пяти указанных документов;

3. несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства;

4. предоставление документов в ненадлежащий орган.

Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 года утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Согласно данному документу возможно принятие таких решений:

а/ перевести (как без предварительных условий, так и при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация));

б/ отказать в переводе по только что названным основаниям.

Государственный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности. Государственный жилищный фонд можно подразделить на две основные группы согласно закону:

Жилые помещения, находящиеся в собственности Российской Федерации;

Жилые помещения, находящиеся в собственности субъектов РФ.

Муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования.

Необходимо отметить, что ЖК РФ принципиально по другому относится к содержанию данных видов жилищного фонда, а именно государственного и муниципального. При самом обыкновенном сравнении этих понятий с ранее действовавшим законодательством, сразу обращает на себя внимание, что новое законодательство отказалось от отнесения к этим фондам жилых помещений, принадлежащих на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Таким образом, государственные и муниципальные предприятия, казенные предприятия и государственные учреждения теперь не могут быть обладателями ограниченных вещных прав на жилые помещения.

Основаниями возникновения права государственной и муниципальной собственности на жилые помещения являются:

1. жилищное строительство;

2. приобретение жилья на основании гражданско-правовых договоров (купли-продажи, мены, дарения);

3. наследование жилых помещений (государство может наследовать в порядке выморочного наследства, а также муниципалитет и РФ могут быть наследниками по завещанию);

4. ликвидация юридических лиц;

5. реквизиция;

6. конфискация.

Существует еще одна классификация жилищного фонда. В зависимости от использования жилищный фонд можно разделить на 4 группы:

1. социальный,

2. индивидуальный;

3. коммерческий;

4. специализированный.

Социальный жилищный фонд формируется из жилых помещений, право на которые возникает по договору социального найма жилого помещения. Данный фонд существует в пределах государственного и муниципального жилищного фонда.

Второй вид жилищного фонда - индивидуальный , состоит из жилых помещений, принадлежащих гражданам и используемых ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическим лицам и используемый ими для проживания граждан на указанных условиях пользования (например, гражданин проживает в жилом помещении ЖК до полной выплаты паевого взноса). Раньше в законодательстве устанавливались серьезные ограничения по размерам индивидуального фонда. Эти ограничения были отменены ст. 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», где было установлено, что частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размеру и стоимости.

Жилые помещения, которые используется собственниками для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду.

Жилые помещения, которые предоставляются органами местного самоуправления или органами государственной власти для проживания отдельных категорий граждан в виде общежитий, служебных помещений и др. в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд .

Для более полного раскрытия данной темы и при подготовке к семинарскому занятию нужно также обратить внимание на такие вопросы: на дискуссии в юридической литературе о понятии жилого помещения, в частности споры о необходимости указания такого признака, как предназначенность; на соотношение различных видов жилого помещения (части квартиры, части дома, комнаты); об оценке в литературе упрощения процедуры перевода помещения из жилого в нежилое.

Основная литература к теме:

1. Грудцына, Л. Ю. Жилищное право России: учебник; под ред. Н. М. Коршунова. М., 2005.

2. Грудцына, Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации; под общ. ред. Н. М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо, 2005. – 384 с.

3. Данилов, Е. П. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: КНОРУС, 2005. – 288 с.

4. Кириченко, О. В. Жилищный фонд коммерческого использования // Современное право. 2007. № 10.

5. Крашенинников, П. В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации – М.: «Статут», 2005. – 317 с.

6. Свердлык, Г. А. Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда // Жилищное право. 2007. № 8.

Жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд (ст. 4 ЖК РСФСР). Понятие «жилищный фонд» более объемно раскрывается в Законе РФ от «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. «Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов), квартиры, служебные жилые помещения»2. Этим же Законом введено понятие «недвижимость в жилищной сфере», означающее недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах этого имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Законодатель этим под- " Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991.JM952. Ст. 1865. 2 Российская газета. 1993. 23 янв. 10 11 черкивает ее значение как особого объекта права собственности, предполагающего наличие целого комплекса составных частей и требующего специального правового режима в условиях рыночной экономики. ,Отсюда по своему содержанию «недвижимость в жилищной сфере» шире понятия «жилищный фонд». В жилищный фонд не включаются нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Это означает, что они не могут использоваться для проживания граждан. В принципе, недопустимо их переоборудование в жилье. Жилые дома и жилые помещения могут принадлежать государству, объединениям, кооперативным, общественным организациям, гражданам. Структура (или виды) жилищного фонда определяется действующими законодательными актами РФ по-разному. Т_ак, ст. 5 Жилищного кодекса РСФСР выделяет: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) общественный жилищный фонд (дома колхозов, других кооперативных организаций, профсоюзных, иных общественных организаций); 3) фонд жилищно-строительных кооперативов; 4) индивидуальный жилищный фонд". Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 7) указывает пять видов фондов: 1) частный, 2) государственный, 3) муниципальный, 4) общественный, 5) коллективный. По Гражданскому же кодексу РФ (по форме собственности) можно выделить такие фонды, как частный, государственный, муниципальный. Очевидно, что классификация фондов, предусмотренная в вышеупомянутом Законе «Об основах федеральной жилищной политики», противоречит ГК РФ (часть первая введена в действие с 1 января 1995 г.). Такое противоречие преодолимо, если общественные, коллективные жилищные фонды отнести к частной собственности. 1 В юридической литературе отмечается, что границы жилищного фонда являются границами действия жилищного законодательства (Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР «Жилищное законодательство (комментарий)». С. 21). 12 По мнению П.В. Крашенинникова, жилищный фонд можно различать по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности (частный, муниципальный, государственный) и в зависимости от использования (жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными и муниципальными организациями; жилье, принадлежащее гражданам, используемое для извлечения прибыли)1. ЖК РСФСР в ст. 6, 43, 68 предусматривает ряд особенностей правового режима ведомственного жилья. Как часть государственного жилищного фонда, оно может находиться на балансе предприятия, учреждения, являющихся государственными юридическими лицами (федеральная, государственная собственность). Муниципальный жилищный фонд состоит из фонда, находящегося в собственности района, города, входящих в ~нйх административно-территориальных образований, а также ведомственного фонда муниципальных предприятий. Из содержания ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» следует, что в составе муниципального может находиться ведомственный фонд, который был передан в эксплуатацию жилищным организациям местных Советов в порядке, установленном ранее действующим законодательством. Жилые помещения из этого фонда предоставляются гражданам с учетом требований ст. 45 ЖК РСФСР (о праве предприятия на повторное заселение жилья, переданного исполкому местного Совета). Если жилой фонд предприятия, ранее переданный в эксплуатацию жилищно-коммунальному хозяйству местного Совета, стал муниципальной собственностью, то администрация района, города вправе распоряжаться этим фондом. Однако такое требование закона на практике не соблюдается; допускаются ошибки в разграничении ведомственного фонда и муниципальной собственности. К. обратился в суд с иском к супругам С. о выселении из квартиры, сославшись на то, что жилая площадь выделена его семье на основании ордера, однако ответчики вселились в квартиру и отказались ее освободить. По объяснениям 1 Крашенинников П.В. Вступительная статья к Жилищному кодексу РФ: Офиц. текст на 15 июля 1996 г. - М., 1996. С. IX. 13 ответчиков, жилая площадь предоставлена им предприятием в порядке реализации права на повторное заселение квартиры после освобождения ее работником предприятия. Решением Грязовецкого районного суда Вологодской области (оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Вологодского областного суда, постановлением президиума Вологодского областного суда) в иске отказано. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений по тем мотивам, что собственником жилого помещения является администрация города, которая вправе им распоряжаться по своему усмотрению. Предприятие, на котором работает С., права повторного заселения не имеет, поскольку норма ст. 45 ЖК РСФСР противоречит Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», установившему право собственника по распоряжению жильем. При передаче предприятием жилых помещений в 1988 г. на баланс жилищно-коммунального хозяйства городского Совета право повторного заселения не оговаривалось, и поэтому таким правом предприятие в настоящее время не располагает. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям. Как видно из дела, жилой дом, в котором находится спорная квартира, принят в эксплуатацию в 1980 г., находился на балансе ПМК-809 (впоследствии АОЗТ «Зодчий») и относился к ведомственному фонду. Квартира была заселена работником предприятия. В 1988 г. дом передан на баланс жилищно-коммунального хозяйства. В 1994 г. в связи со смертью прежнего жильца АОЗТ «Зодчий» приняло решение о передаче освободившейся квартиры семье С. и та в квартиру вселилась. Принимая решение по спору, суд исходил из того, что право повторного заселения, предусмотренное ст. 45 ЖК РСФСР, сохраняется за АОЗТ «Зодчий» независимо от того, что жилой дом стал муниципальной собственностью. При передаче дома на баланс городского Совета ПМК-809 являлось государственным предприятием и изменение формы собственности в связи с преобразованием в акционерное общество «Зодчий», по мнению суда, не означает, что названное право им утрачено. Суд счел, что предусмотренное 14 в ст. 45 ЖК РСФСР право предприятия на повторное заселение жилья, переданного им исполнительному комитету местного Совета, не противоречит Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики». С таким выводом суда согласиться нельзя. В соответствии со ст. 6 названного Закона собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог (в целом и по частям), продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются законодательство, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Таким образом, в Федеральном законе определено, что собственник жилья, в том числе находящегося в муниципальной собственности, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Если жилой фонд предприятия, ранее переданный в эксплуатацию жилищно-коммунальному хозяйству местного Совета, стал муниципальной собственностью, то администрация города может распорядиться этим фондом. Право повторного заселения жилых помещений, переданных исполнительным комитетам местных Советов, предусмотренное в ст. 45 ЖК РСФСР, предприятием утрачивается, на что и обращено внимание в протесте прокурора. Право предприятия на повторное заселение утрачивается, если жилой дом, находящийся на балансе организаций жилищно-коммунального хозяйства местного Совета, передан в муниципальную собственность в установленном законом порядке. В деле нет данных о том, что жилой дом, по поводу которого возник спор, стал собственностью города в порядке, определенном законом, и суд не исследовал обстоятельств, связанных с изменением отношений собственности, хотя они имеют существенное значение. Так, в ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что муниципальный жилищный фонд состоит из фонда, являющегося собственностью района, города, а также ведомственного фонда, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Из содержания этой нормы следует, что в составе муниципального 15 может находиться ведомственный фонд, который был передан в эксплуатацию жилищным организациям местных Советов в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Жилые помещения в этом фонде предоставляются гражданам с учетом требований ст. 45 ЖК РСФСР о" праве предприятия на повторное заселение жилья, переданного исполкому местного Совета, поскольку муниципальной собственностью они не являются. В деле имеется постановление администрации Вологодской области от 7 декабря 1993 г. «О передаче ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность», где главам администрации городов и районов области предложено в срок до 1 января 1994 г. представить в комитет по управлению имуществом области графики очередности приема в муниципальную собственность ведомственного жилищного фонда. Данное постановление принято в связи с приватизацией государственных предприятий и на основании Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий». Как видно из содержания этого Указа, жилищный фонд исключен из состава объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, подлежащих приватизации. Вопросы передачи жилищного фонда в муниципальную собственность регулируются в пп. 2, 5 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» в приложении № 3 к данному постановлению1. В этих нормах, в частности, определено, что объекты государственной собственности (жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) дру- 1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992. № 3. С. 89. гим юридическим лицам), независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Передача этих объектов в муниципальную собственность оформляется в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. Для разрешения спора, связанного с правом повторного заселения жилья, суду важно выяснить вопросы относительно соблюдения порядка передачи жилищного фонда в муниципальную собственность. Существенные для дела обстоятельства судом не исследованы, и допущена ошибка в применении норм материального права, поэтому принятые постановления подлежат отмене1. В состав частного жилищного фонда входят жилые помещения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Выделенные Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» общественнъю и коллективные фонды теперь входят, как отмечалось^ в частный жилищный фонд. Последний включает жилые дома и жилые помещения колхозов, других кооперативов, профсоюзов, иных общественных организаций, жилищно-строительных кооперативов, индивидуальных собственников. Вышеупомянутый Закон РФ в ст. 12 выделяет понятие «жилищный фондЗ социального использования» как совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них2. Исходя из смысла ст. 671-688 ГК РФ, предусматривающих в основном коммерческий наем^можно было бы выделить (по характеру использования жилья) понятия: договора социального использования; договора коммерческого найма. 1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995. № 11. С. 2. В научной литературе иногда указывают на наличие маневренного жи- ищного фонда (жилые помещения, предназначенные для временного про- вания) и жилищного фонда для беженцев и вынужденных переселенцев. частности, см.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные Рава (пользование и собственность), комментарий, разъяснения. - М.: юРист, 1997. С. 79-84. 16 17 Действующее законодательство предусматривает возможность изменения правового режима жилищных фондов, перехода жилья из одного ведомства в другое, в ведение организаций и граждан. В этих условиях довольно актуальны защита жилищных прав граждан-нанимателей, обеспечение стабильности жилищных правоотношений в связи с изменением правового режима фондов и правопреемством после реорганизации юридических лиц. К. обратился в суд с требованием обязать АООТ «Сила» предоставить его семье отдельную благоустроенную квартиру. В 1984 г. после окончания института он был направлен работать инженером на опытный машиностроительный завод как молодой специалист. В апреле 1984 г. ему предоставили койко-место в общежитии и поставили на учет по месту работы для улучшения жилищных условий. В 1990 г. К. был уволен с работы по п. 1 ст. 33 КЗоТ РСФСР (ликвидация организации, сокращение штатов), после чего правопреемник приватизированного завода АООТ «Сила» отказался предоставить семье К. благоустроенное жилое помещение, сославшись на то, что статус молодого специалиста К. утратил по истечении трех лет с момента государственного распределения, а поскольку весь ведомственный жилищный фонд завода был передан на баланс местной администрации, АООТ «Сила» не отвечает по обязательствам опытного машиностроительного завода. Кроме того, выделение К. места в общежитии ответчик считает надлежащим исполнением обязательства предоставить ему жилье как молодому специалисту. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в кассационном порядке, в иске К. было отказано. Суд согласился с доводами ответчика против заявленных истцом требований. По протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ судебные постановления отменены, как вынесенные с нарушением норм материального права. В соответствии с п. 3 ст. 37 ЖК РСФСР гражданам, окончившим вузы и направленным в порядке распределения в другую местность, и членам их семей жилое помещение вне очереди предоставляется предприятиями, учреждениями, организациями, а в случаях, предусмотренных законодательством, -- органами исполнительной власти. Проживание истца в общежитии суд должен был рассматривать как временное - до обеспечения его семьи постоянным жилым помещением, а окончание 3-летнего срока работы молодого специалиста не прекращает этого обязательства. Не может быть признана основанием для прекращения обязательств предоставить жилье и реорганизация государственного предприятия в акционерное общество, так как в соответствии со ст. 20 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» приватизированные предприятия, в том числе и акционерные общества, отвечают по обязательствам, вытекающим из трудовых отношений. Передача ведомственного жилищного фонда АООТ «Сила» на баланс местной администрации сама по себе не подтверждает вывод суда об отсутствии у ответчика возможности исполнить жилищные обязательства. Было установлено, что АООТ «Сила» ведет собственное жилищное строительство и, в частности, готовило к заселению сданный в эксплуатацию (после капитального ремонта) жилой дом". По особому правовому режиму использования следует выделить служебные жилые помещения и общежития (так называемые фонды специального назначения, ст. 7 ЖК РСФСР). Порядок пользования ими предусмотрен в ст. 101 - 110 ЖК РСФСР. Действующее законодательство различает жилые дома и жилые здания (помещения). К жилым зданиям (помещениям) следует отнести дома для престарелых, пансионаты, гостиницы, санатории и т.п. Проживание в них, как правило, является временным; предоставляются они в целях социального обслуживания ряда категорий граждан. Порядок вселения и условия проживания в них предусматриваются постановлениями Правительства РФ, ведомственным нормативным актом2. Жилые здания (помещения), в принципе, не относятся к жилому фонду, и возникающие в связи с проживанием в них отношения не охватываются жилищным законодательством. 1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996. № 2. С. 7. В частности, постановление Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. «Об ут-еРЖдении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ, 1997. № 18. Ст. 2153). 18 19 Как обоснованно отмечает В.Н. Литовкин, «из состава жилищного фонда давно уже исключены гостиницы вообще. Включать же гостиницы-приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения для оказания социальной помощи, тем более необоснованно, поскольку эти здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом»1. В жилищный фонд не должны включаться самовольно построенные дома, бараки2, садовые домики (без коммунальных удобств для постоянного проживания), железнодорожные «вагончики», служебные сторожевые «будки» и т.п. При выселении граждан, проживающих в этих помещениях, нельзя руководствоваться статьями ЖК РСФСР, нормами ГК РФ, регулирующими наем жилого помещения. Допустимо использование общих положений договора аренды (имущественного найма). Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся с соблюдением прав и законных интересов землевладельцев и землепользователей. Жилищный кодекс РСФСР выделяет: исключение из жилого фонда жилых домов и жилых помещений (ст. 8), перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые (ст. 9). Периодически в сроки, устанавливаемые Правительством РФ, производится обследование жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Следует различать организацию государственного учета жилищного фонда, которая ведется по единой системе на всей территории РФ3. Основной задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов. 1 Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право, 2000. № 1. С. 6. 2 Бараком следует считать жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санузлом, рассчитанное на срок службы не более 20 лет. J Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в РФ» (Российская газета, 1997. 22 окт.). Учет строений и жилых помещений производится бюро технической инвентаризации (БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда. Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, хранятся в БТИ, а также в органах системы Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. По смыслу ст. 9 ЖК РСФСР, перевод пригодных для проживания площадей в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Лишь в исключительных случаях такой перевод возможен по решению высших исполнительных органов - субъектов Российской Федерации. Заметим: такое предписание закона на практике не соблюдается. Случаи перевода жилых помещений в нежилые довольно распространены. Несмотря на требования об особом характере перевода, на ограничения, многочисленные согласования (с органами архитектуры; газовыми, канализационными службами, с телефонными станциями и т.п.), в ряде крупных городов приобретает характер обычного перевод первых этажей жилых домов в офисы, нотариальные конторы, магазины, юридические консультации, адвокатские фирмы.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома ( , гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам. Согласно части 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: - - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; - - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; - - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами-собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами-собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; - - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во или в пользование. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). В соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Согласно части 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ*(50). Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Учету в подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный ч. 5 ст. 19 ЖК РФ, содержит в себе: Раздел I. Сведения о принадлежности Раздел II. площади квартиры Раздел III. Техническое описание квартиры. Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3. инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 года N 37)). Государственный учет жилого помещения имеет важное практическое значение. В том случае, если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности, нормы о проживании, вселении, выселении и др.

Жилищная энциклопедия. - М.: Гарант . Л. Ю. Грудцына . 2008 .

Смотреть что такое "Жилищный фонд" в других словарях:

жилищный фонд - жилищный фонд, жилые дома и жилые помещения в других строениях. К 1917 площадь жилищного фонда в Петрограде составляла около 25 млн. м2. В первые дни после Октябрьской революции в Петрограде созданы Центральная исполнительная коллегия по жилищным … Энциклопедический справочник «Санкт-Петербург»

Жилищный фонд - по законодательству РФ совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности: жилые и специализированные дома; квартиры; служебные жилые помещения; + иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Синонимы: Жилой… … Финансовый словарь

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов,… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Жилищный фонд - жилые дома и жилые помещения в других строениях. К 1917 площадь Ж. ф. в Петрограде составляла около 25 млн. м2. В первые дни после Октябрьской революции в Петрограде созданы Центральная исполнительная коллегия по жилищным делам и Комитет по … Санкт-Петербург (энциклопедия)

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и … Юридический словарь

жилищный фонд - — [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] Тематики энергетика в целом EN housing … Справочник технического переводчика

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Жилищный фонд - (англ. available housing) в РФ совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома… … Энциклопедия права

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов,… … Юридическая энциклопедия

Жилищный фонд - 1. Жилищный фонд совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации... Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188 ФЗ (ред. от 29.06.2012) … Официальная терминология

Книги

• Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального обр Купить за 536 грн (только Украина)
• Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального образования , В. М. Калинин, С. Н. Попельнюхов, В. Н. Семенов, К. П. Грабовый, Е. А. Солнцев, Д. А. Капырин. По большей части жилищный фонд Российской Федерации был приватизирован в начале 90-х гг. прошлого столетия. В последующие 20 лет текущий и капитальный ремонты жилых квартир и инфраструктуры…