_______________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________
именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны, и ___________________________________________________________________________ именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, заключили настоящее соглашение:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
1.1. Покупатель передал, а Продавец получил задаток в размере ____________ (_______________________________________________) рублей, в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи _______________________________________________________________________, по адресу: _______________________________________________, принадлежащей Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________________ (далее по тексту квартира / дом).
1.2.Сумма, оговоренная в п.1.1. настоящего соглашения, передается Покупателем Продавцу в счет оплаты за вышеуказанную квартиру общей суммой ____________________ рублей и включается в стоимость оплаты за квартиру Покупателем по договору купли-продажи с Продавцом. Полная стоимость квартиры, которая будет указана в договоре купли-продажи квартиры является _________________________________________________________________________________ рублей.
1.3. Стоимость Объекта недвижимостиоговоренная в п.1.2., может быть изменена только с обоюдного согласия Продавца и Покупателя.
1.4.Настоящее соглашение действует с «______» ______________2012 г. по « ________» ______________ 2012 г.
ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Покупатель _______________________________________________________________________________________
действующая за себя и своих несовершеннолетних детей:
_______________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________
обязан заключить договор купли-продажи по 1/3 доле каждый в праве общей долевой собственности на квартиру с Продавцом
_________________________________________________________________________________
в течении срока действия настоящего Соглашения.
2.2. В случае отказа Покупателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Продавцом (неисполнение действий по вине Покупателя), сумма задатка, оговоренная в п.1.1. настоящего Соглашения, остается у Продавца.
2.3. Продавец обязан после получения задатка, оговоренного в п.1.1 настоящего соглашения, не заключать договор купли-продажи квартиры или иных договоров отчуждения квартиры с иными лицами в течение срока действия настоящего Соглашения.
2.4. В случае отказа Продавца от заключения договора купли-продажи квартиры с Покупателем (неисполнение действия по вине Продавца), Продавец выплачивает Покупателю двойную сумму, оговоренную в п.1.1. настоящего Соглашения, в течении 10 рабочих дней с момента расторжения настоящего Соглашения.
2.5. Сторона ответственная за неисполнение настоящего Соглашения, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по настоящему Соглашению.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
3.2. Стороны действуют добровольно, являются полностью дееспособными, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, не находятся в ином состоянии, лишающем их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.
3.3. Стороны гарантируют, что они заключают настоящее Соглашение не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящее Соглашение не является для них кабальной сделкой.
Дело № 2-492/08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд города Омска
в составе председательствующего судьи…,
при секретаре…,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 20 июня 2008 года
гражданское дело по иску Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П. П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. к Т.В., В.Ф. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Н.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей П.П., 08.11.2001 г.р., С.Д.. 13.09.1994 г.р., а также П.А., Л.М. обратились с иском в Кировский районный суд г.Омска к Т.В., В.Ф. о признании незаключенным договора от 14.06.2006 г. купли-продажи квартиры № … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске, а также о признании недействительными записи регистрации права собственности, сделанные 14.07.2006 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указав в обоснование иска, что 14.06.2008 г. с ответчиками заключен договор купли-продажи указанной квартиры. При регистрации по месту жительства в спорной квартире им стало известно, что в квартире зарегистрированы Ю.М. и Н.М., вселенные в квартиру решением суда от 06.12.2005 г.. которое вступило в законную силу в мае 2006 г., а уже 14.06.2006 г., эта квартира была им продана ответчиками. То есть ответчики умышленно скрыли от них факт вселения указанных лиц и наличие у них бессрочного права пользования жилым помещением. Решением суда от 21.05.2007 г. истцам было отказано в выселении Ю.М. и Н.М. Считают, что при заключении сделки по вине ответчиков не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем его следует признать незаключенным. Кроме того, сделка была совершена под влиянием обмана со стороны ответчиков и может быть признана недействительной. Зная о правах Ю.М. и Н.М. на проживание в квартире, они бы не стали заключать сделку.
Впоследствии истцы уточнили исковые требования в части обоснования заявленных требований и просили признать договор купли-продажи квартиры незаключенным ввиду нарушений ст. ст. 432 , ч.1 ст. 558 ГК РФ . Дополнительно указав, что в силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ ответчики обязаны возвратить им неосновательное обогащение и возместить убытки, составляющие разницу в рыночной стоимости жилого помещения, приобретенного 14.06.2006 г. и рыночной стоимости аналогичного жилого помещения на 12.03.2008 г., а также выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ . В связи с чем уточнили исковые требования и просили суд признать договор купли-продажи жилого помещения по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского д. 10 кв... незаключенным, взыскать с ответчиков в равных долях 1 350 000 руб. неосновательно приобретенных ответчиками по незаключенному договору купли - продажи жилого помещения, 1 282 242 руб. убытков, причиненных ответчиками и 241 387 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 143-144).
В судебном заседании Н.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей, дополнительно суду пояснила, что узнала о наличии зарегистрированных в квартире Ю.М. и ее дочери Н.М. когда получала документы о регистрации сделки. До этого Т.В., В.Ф. говорили ей о том, что у них есть два сына, которые отказались от приватизации квартиры. О том, что между ними и Ю.М. был спор в суде и о результатах рассмотрения этого спора они ей не говорили, пока она, узнав об их правах после совершения сделки, не позвонила ответчикам. Но они, а потом и юристы заверили ее, что она без проблем выпишет Ю.М. и ее дочь через суд. До совершения сделки она сама копию лицевого счета по квартире не видела, все документы собирала риэлторская фирма, проводившая сделку. В сентябре 2006 г. она встречалась с Г.А., с самого начала принимавшей участие в совершении сделки в интересах ответчиков, и она передала ей за август, сентябрь 2006 г. деньги за оплату коммунальных услуг за Ю.М. и ее дочь. О мирном разрешении вопроса с ответчиками договориться не удалось.
Представитель истца А.А. по устному ходатайству иск поддержал, дополнительно суду пояснил, что договор нельзя считать заключенным, т.к. стороны не достигли соглашения по всем существенным условием договора, а в спорном договоре не указаны лица, имеющие право бессрочного пользования квартирой Ю.М. и ее дочь. Незаключенная сделка не породила юридических последствий, кроме фактических. Под неосновательным обогащением они понимают 1 350 000 руб., которые получили ответчики при продаже квартиры, убытки составляют разницу между ценой квартиры, за которую она была продана и ее рыночной стоимостью в настоящее время. Проценты за пользование чужими денежными средствами взыскиваются, поскольку возможность их взыскания прямо предусмотрена статьей 1107 ГК РФ. Считает, что срок по требованиям о признании договора незаключенным составляет 3 года и он истцами не пропущен.
Истцы П.А., Л.М. в суд не явились, извещены надлежаще, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. ...)
Ответчики В.Ф., Т.В. в суд не явились, извещены надлежаще (л.д. 201, 202).
Представители ответчиков Г.А. и И.П. по доверенности (л.д. 179) против иска возражали, пояснив суду, что Н.В. знала при заключении договора и о копии лицевого счета и о том, кто прописан в приобретаемой ею квартире. Их фирма предлагала Н.В. выкупить квартиру по той же цене, что она ее приобрела, но она обратилась в суд. Они пытались урегулировать спор, т.к. ответчики готовы были предложить Ю.М. и ее дочери частный дом на условиях в нем проживания, но та отказалась. Договор считается заключенным с момента его регистрации в государственном органе и требования о признании его незаключенным не имеет смысла. Истцы узнали о регистрации в квартире Ю.М. и ее дочери в июле 2006 г., они все время говорят об обмане, и им ничего не препятствовало сразу же обратиться в суд, но они этого не сделала, т.е. пропустили годичный срок для обращения в суд о признании сделки недействительной.
3-е лицо Ю.М., действующая за себя и в интересах несовершеннолетней Н.М., суду пояснила, что не знала о совершенной сделке, т.к. в квартире фактически не жила после судебного решения, поскольку Т.В. устраивала скандалы, выгоняла ее, тем самым препятствую проживанию ей и ее дочери. Узнала о том, что квартира продана и попыталась вселиться, в иске о ее выселении истцам было отказано, сейчас предоставлена с ее согласия отсрочка исполнения решения суда, т.к. она понимает, что у истцов большая семья, фактически ей и дочери жить в квартире негде, но у нее тоже нет иного жилья, сейчас она снимает квартиру в Амурском поселке, дочку возит в садик на Левый берег по месту регистрации.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства в их совокупности, судом установлены следующие обстоятельства.
Решением суда от 06.12.2005 г., вступившим в законную силу 01.03.2006 г., по иску В.Ф., Т.В. к Ю.М. о выселении Ю.М. отказано (л.д. 20-22).
14 июня 2006 г. между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры № … по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского д. 10. (л.д. 7-9).
Право долевой собственности истцов на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 11-15).
Решением Кировского районного суда г. Омска от 21 мая 2007 г. в удовлетворении исковых требований Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей П.П., 08.11.2001 г.р., С.Д., 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. о выселении Ю.М. и несовершеннолетней Н.М. отказано, за ними признано право пользования спорной квартирой, куда они и были вселены названным решением суда (л.д. 18-19).
По правилам ч.1 ст. 425 , ч.1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.
Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно пунктам 6, 7 договора купли-продажи спорного жилого помещения от 14.06.2006г. Продавцы гарантируют, что указанная квартира свободна от проживания третьих лиц, которые имеют право пользования ею на основании договоров найма, аренды и что в указанном объекте недвижимости отсутствуют лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.
Вместе с тем, в указанном договоре на момент его заключения были зарегистрированы Ю.М. и ее дочь Н.М., в выселении Ю.М. решением суда от 06.12.2005 г., вступившим в законную силу 01.03.2006 г., В.Ф., Т.В. было отказано (л.д. 20-22), ее дочь была зарегистрирована по месту жительства матери с 07.03.3006 г. (л.д. 10). То есть на момент совершения сделки ответчики знали о праве пользования данным жилым помещением третьих лиц, однако не указали их в договоре о продаже квартиры.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования истцов о признании сделки от 14.06.2006 г. купли-продажи квартиры №… в доме 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске незаключенной.
При этом суд критически относится к доводам представителей ответчиков о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, поскольку по требованиям о признании сделки незаключенной подлежит применению общий срок исковой давности, составляющий три года (ст. 196 ГК РФ ). Доводы представителей ответчика, что в данном случае следует применять специальный срок исковой давности, установленный в 1 год для оспоримых сделок (ст. 181 ГК РФ ) несостоятельны, т.к. истцом не заявлялись требования о признании сделки недействительной, изначально ставился вопрос о признании договора незаключенным (л.д. 3-6) и впоследствии уточнялись основания заявленного иска (л.д. 114-116).
Согласно названному договору стоимость квартиры составляла 1 350 000 руб. (п.З). Сделка исполнена полностью.
Одновременно суд считает обоснованными требования истцов о взыскании убытков виде удорожания цен на жилье, поскольку не может не учитывать процесс инфляции в стране.
Согласно данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области (справка от 06.03.2008 г. № 21-59/296, л.д. 119) индексы цен на вторичном рынке жилья квартир улучшенной планировки в г. Омске (на конец квартала, в процентах к концу предыдущего квартала) составляет: ...
Одновременно согласно справке Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области № 21-59 44 от 18.01.2008 г. средняя цена 1 кв.м. квартир улучшенной планировки на вторичном рынке жилья г. Омска в четвертом квартале 2007 г. соответствовала 38 920 руб. (л.д. 65-67). Общая площадь спорной квартиры составляет 65,5 кв.м., т.е. ее стоимость по состоянию на 4 квартал 2007 г. составляла бы 2 549 260 руб.
В соответствии с отчетом № 33-08 ООО «Экспертно-оценочного агентства «Ледон» от 30.01.2008 г. об оценке рыночной стоимости квартиры расположенной по вышеуказанному адресу стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 29.01.2008 г. округленно составляет 2 830 000 руб. (л.д. 23-63).
Исходя из изложенного, с учетом ст. 15 ГК РФ , указанного выше удорожания цен на жилье и требований истцов, суд также удовлетворяет требования истцов о взыскании с ответчиков 1 282 242 руб.
Вместе с тем, суд не находит оснований для признания обоснованными доводов представителя истца о наличии неосновательного обогащения и взыскании с них на основании этого процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку из буквального толкования ст. 1102 ГК РФ следует, что обязанность по возврату неосновательного обогащения возникает у лица, которое без установленных законом оснований, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество за счет другого лица. Тогда как денежные средства получены ответчиками в результате договора, на законных на тот момент, основаниях. Более того, сами истцы все это время пользовались приобретенной ими квартирой.
В связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований истцов в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
С учетом положений ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию госпошлина в размере 17 261 руб. 21 коп..
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Иск Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П.П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. к Т.В., В.Ф. удовлетворить частично.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского в г. Омске, д. 10 кв…, от 14.06.2006 г., заключенный между Т.В., В.Ф. и Н.В., П.П., 08.11.2001 г.р., в лице законного представителя (матери) Н.В., Л.М., С.Д., 13.09.1994 г.р. в лице законного представителя (матери) Н.В., П.А., признать незаключеным.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от 14 июля 2006 г. № 55-55-01/073/2006-847 о праве долевой собственности на квартиру … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омск С.Д. (14 доли), П.П. (14 доли), Н.В. (1/6 доли), П.А. (1/6 доли), Л.М. (1/6 доли).
Восстановить Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве долевой собственности В.Ф. (1/2 доли), Т.В. (1/2 доли) на квартиру № … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске.
Взыскать в пользу Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П.П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. с Т.В., В.Ф. солидарно 1 350 000 рублей (стоимость квартиры), 1 282 242 руб. (стоимость удоражания цен на жилье), всего 2 632 242 (два миллиона шестьсот тридцать две тысячи двести срок два) руб. 00 коп.
Взыскать в пользу Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П.П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. с Т.В., В.Ф. государственную пошлину в размере 17 261 руб. 21 коп., по 8 630 руб. 60 коп. с каждого. В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский районный суд г. Омска в течение 10 дней.
См. по данному делу документы:
Истцы обратились в суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры
Решением суда договор купли-продажи квартиры признан незаключенным
Кассационной инстанцией принят отказ от иска , ввиду того, что стороны, все же, договорились, производство по делу прекращено.
Внимание! С 29.12.2015 г. изменились правила выделения супружеской доли из общей совместной собственности. Такое соглашение или договор между супругами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (как вариант брачного договора). Поэтому, если кредит был оформлен на одного из супругов либо в общую совместную собственность (без определения долей), то вам обязательно потребуется нотариус. А потом, получив соответствующие доли, вы можете подарить детям нужную часть.
То есть, вначале надо определить доли супругов. Потом заключить договор дарения, в котором Даритель дарит часть из своей доли каждому из детей, а Одаряемые (дети, в лице второго родителя) принимают эти доли в дар.
Вероятно, есть и иные варианты. Но надо знать исходное положение дел и отношений (один ли папа или разные у детей, на кого и как первоначально было оформлено право собственности). Соглашение о выделении долей супругам и детям простой письменной формы оставлю пока как есть, возможно, кому-то пригодятся идеи и отдельные формулировки.
В остальном, читайте выше.
____________________________
Если вам была полезна эта статья и образец договора, нажмите «Мне нравится » внизу или дайте на нас ссылочку в соц.сетях или блоге. Вам не трудно, а нам очень приятно. Спасибо!
Мы консультируем здесь мы бесплатно, но если вы желаете поблагодарить нас за потраченное время и полезные советы, можете помочь нам хоть немного в оплате моб. связи (тел. сайта). Все-таки, чтобы ответить на все ваши сложные вопросы, только для того, чтобы просто написать требуется время, а уж про подумать и посоветовать уже и не говорим))) Всем спасибо!
Город Екатеринбург Свердловской области
Пятнадцатое февраля одна тысяча девятьсот девяносто девятого года
Мы, Полыхаева Ольга Владимировна, действующая за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Полыхаеву Анну Николаевну, 1991 года рождения (1 июля), проживающая в Астраханской области, Черноярском районе, поселке Каменный Яр, с одной стороны, и Минкина Ольга Владимировна, действующая за себя и своего несовершеннолетнего сына Минкина Кирилла Сергеевича, 1989 года рождения (29 ноября), проживающая в городе Екатеринбурге, по улице Серова, в доме N 32, кв. 126, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:
1. Полыхаева Ольга Владимировна, Полыхаева Анна Николаевна меняют квартиру под номером 44, находящуюся в доме 39, по улице Черепанова, в городе Екатеринбурге, состоящую из двух комнат полезной площадью 48,50 кв. м, жилой площадью 29,00 кв. м, на две комнаты, находящиеся в квартире под номером 126, в доме 32, по улице Серова, в городе Екатеринбурге, жилой площадью 23,70 кв. м, принадлежащие Минкиной Ольге Владимировне, Минкину Кириллу Сергеевичу.
2. Полыхаевой О.В., Полыхаевой А.Н. меняемая квартира принадлежит на праве долевой собственности на основании договора передачи квартиры в собственность, заключенного с городским Советом народных депутатов 9 декабря 1992 года, справки БТИ от 27 января 1995 года за номером 6134, и оценивается сторонами в 445950 (четыреста сорок пять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей.
Минкиной О.В., Минкину К.С. меняемые комнаты принадлежат на праве совместной собственности на основании договора передачи комнат в коммунальной квартире в собственность, заключенного с Администрацией города Екатеринбурга 18 января 1995 года, справки БТИ от 26 января 1995 года за номером 6632, и оцениваются сторонами в 469412 (четыреста шестьдесят девять тысяч четыреста двенадцать) рублей.
Инвентаризационная оценка обмениваемых помещений составляет ту же сумму.
3. Передача жилых помещений и их принятие осуществляются по подписываемым сторонами передаточным актам.
4. До совершения настоящего договора обмениваемые жилые помещения никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят.
6. Расходы по договору стороны оплачивают в равных долях.
7. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один хранится у нотариуса, второй и третий экземпляры выдаются сторонам.
8. В результате обмена:
право собственности на квартиру 44 в доме 39 по улице Черепанова в городе Екатеринбурге приобретают Минкина Ольга Владимировна, Минкин Кирилл Сергеевич в равных долях;
право собственности на две комнаты в квартире 126 в доме 32 по улице Серова в городе Екатеринбурге приобретают Полыхаева Ольга Владимировна, Полыхаева Анна Николаевна в равных долях.
Действующая за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Полыхаеву А.Н., 1991 г.р. (01.07).
______________________________________________________________
Действующая за себя и своего несовершеннолетнего сына Минкина К.С., 1989 г.р. (29.11).
______________________________________________________________
15 февраля 1999 года настоящий договор удостоверен мной __________, нотариусом города Екатеринбурга Свердловской области. Текст договора прочитан нотариусом вслух.
Договор подписан в моем присутствии. Личности подписавших его установлены, их дееспособность, принадлежность обмениваемых жилых помещений Полыхаевой Ольге Владимировне, Полыхаевой Анне Николаевне, Минкиной Ольге Владимировне, Минкину Кириллу Сергеевичу, полномочия родителей проверены. Договор подлежит государственной регистрации в органах государственной регистрации Свердловской области.
Зарегистрирован в реестре за N _______________
Взыскано по тарифу ___________________________
Нотариус _____________________________________
