Октября
2017
Первый квартал 2017 года на рынке коммерческой недвижимости прошел в ожидании хороших новостей и инвестиционных идей, но не до конца оправдал оптимистичные ожидания. По данным отдела исследований Cushman & Wakefield во втором квартале 2017 года ожидается незначительное укрепление ставок аренды, обусловленное не столько макроэкономикой и ростом деловой активности, сколько коррекцией после затяжного падения (пресловутый «отскок»). Сохранение стабильного курса рубля позволит постепенно вернуть доверие к рынку недвижимости. Сжатие экономики завершилось, произведена переоценка активов и корпорации и инвесторы активно ищут направления для развития.
Несмотря на то, что объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость демонстрирует хорошие показатели, большинство сделок на этом рынке основаны не на ставке капитализации, а на ожиданиях от будущего арендного потока. Аналитики Cushman & Wakefield полагают, что в 2017 году будет наблюдаться конвергенция ожиданий продавцов и покупателей, в связи с чем оставляем целевые ставки капитализации неизменными. C 2014 года доля России на восточноевропейском инвестиционном рынке заметно снизилась. Падение инвестиций в России компенсировалось значительным ростом в Польше и Чехии. Сегодня Польша заняла место регионального лидера в инвестициях в недвижимость. По итогам 2017 года инвестиции в коммерческую недвижимость в Восточной Европе могут достичь 20 млрд евро. Доля России в восточноевропейских инвестициях в коммерческую недвижимость составляет 25%. Однако очевидно, что именно российский рынок имеет наибольший потенциал роста. Несмотря на то, что значительного роста объемов в 2017 году не ожидается, значительно изменится структура инвестиций. На рынок постепенно будут возвращаться иностранные инвесторы, разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей уменьшится и ставка капитализации снова будет играть важную роль. Уже по итогам I квартала доля иностранных инвестиций составила почти 40%. И хотя ожидается, что по итогам 2017 года доля иностранных инвестиций снизится по сравнению с темпами I квартала, но эта доля всё равно будет ощутимо выше прошлогодних 6% и по расчетам составит около 4,2 млрд евро.
Несмотря на стабилизацию рынков коммерческой недвижимости, ставка капитализации все еще не является ориентиром для инвесторов. На рынке по-прежнему сохраняется разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей. На фоне низкой инвестиционной активности ставки капитализации сохраняют стабильность. Аналитики отдела исследований Cushman & Wakefield ожидают незначительного снижения ставок в 2017 году. Ставка капитализации пока остается виртуальным показателем, и большая часть сделок с объектами коммерческой недвижимости осуществляется исходя из соображений, отличных от ставки капитализации. По мере стабилизации арендных потоков и при условии сохранения стабильного курса валюты роль ставки капитализации будет возрастать.
Половина всего объёма инвестиций в объекты коммерческой недвижимости сосредоточена в пяти крупнейших сделках.
Первый квартал 2017 года принял эстафету 2016 года и продолжил его курс на выравнивание ситуации на рынке офисной недвижимости.
Из общего объема офисов в 16,2 млн кв.м в I квартале 2017 года свободными остаются около 2,4 млн кв.м, т.е. около 14,8% офисных площадей. Объём поглощения составил 589 000 кв.м. Объём нового офисного строительства за квартал составил всего 21 000 кв.м.
Отдел исследований Cushman & Wakefield зафиксировал в I квартале 2017 года один из самых больших квартальных объемов оборота офисных помещений. Общий объем сделок с офисными помещениями за первые три месяца 2017 года составил 589 000 кв. м. Больший объём за квартал наблюдался только во II квартале 2012 года. Всего же было заключено 1030 сделок новой аренды и покупки для собственного использования.
| Компания | Площадь (кв.м) |
Здание | Класс / субрынок |
| Россельхозбанк | 9200 | 1-й Красногвардейский пр.,д. 7 | «В+» / Даунтаун |
| Локо Банк | 4467 | Скайлайт | «A» / Центральный |
| Центральное Агентство
Переводов |
2700 | Империя | «A» / Даунтаун |
| Инград Недвижимость | 2253 | Эрмитаж Плаза | «A» / Центральный |
| Х5 | 2410 | РТС | «В-» / Окраины |
| Herbalife | 2079 | Ситидел | «A» / Центральный |
| Мегаполис | 1719 | Меркурий Сити | «A» / Даунтаун |
На контрасте с 2016 годом, когда примерно половина объема спроса была реализована через приобретения зданий целиком и блоков в бизнес-центрах, в начале 2017 года доля таких сделок составила порядка 10% всего объема. Объем поглощения в I квартале 2017 составил 195 000 кв.м, более, чем вдвое превысив показатель всего 2015 года (87 000 кв.м). И если в 2016 году наибольший объем поглощения пришелся на офисы класса «А», то 2017 год пока показывает обратную тенденцию – по итогам прошедшего квартала поглощение офисов в классе «В» в 2 раза больше, чем в классе «А».
Возобновление строительной активности пока откладывается. В I квартале 2017 года было введено в эксплуатацию всего 21 000 кв.м новых офисных площадей. Это рекордно низкий объем с начала двухтысячных годов, когда офисный рынок только начинал свое развитие. Однако, во втором квартале, а затем и в третьем эта цифра может существенно увеличиться, так как на это время запланирован ввод в эксплуатацию несколько крупных объектов. Сроки реализации офисных проектов значительно увеличились – у некоторых проектов задержка даты ввода в эксплуатацию отстает от первоначальной уже на полтора – два года. Новых проектов на рынке практически нет. Девелоперы готовы начинать строительство «бумажных» проектов только под конкретного потребителя. Ожидается, что по итогам 2017 года общий объем нового строительства составит 380 000 кв.м. Из них 240 000 кв.м. – это площадь двух башен в «Москва-Сити».
На фоне минимального объема нового офисного строительства, значительный объем спроса на качественные офисы привел к сокращению доли вакансий. В течение I квартала 2017 года средний показатель уровня вакансий на офисном рынке снизился на 2,8 п.п. Незаполненность вводимых в эксплуатацию объектов не позволит показателю снижаться такими темпами и дальше. По итогам года уровень вакансий скорее всего окажется выше показателя первого квартала. Свободные качественные офисы разного метража и в разной степени готовности помещений в настоящее время есть практически во всех районах Москвы. Однако, при скудных объемах нового предложения эта ситуация может достаточно скоро измениться.
Средние ставки аренды офисов остаются стабильными. Доля заключенных рублевых договоров аренды в первом квартале 2017 года составила 97%.
Ожидаемый по итогам 2017 года рост оборота розничной торговли и доходов населения будет незначительным и не принесёт заметного оживления на рынок, но станет основанием для дальнейшего роста уверенности участников рынка торговой недвижимости. Снижающиеся объемы нового строительства обеспечат стабильность индикаторов рынка.
Доля свободных площадей в ТЦ Москвы – 11%. Прайм-индикатор* арендной ставки в Москве – 145 000 рублей. Прогнозируемый объём нового строительства торговых площадей в Москве в 2017 году составит 161 000 кв.м.
* Прайм-индикатор арендной ставки для ТЦ – базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100 кв.м на первом этаже лучших торговых центров города
На фоне снижения реальных доходов населения, рост доли расходов на товары и услуги говорит о завершении пересмотра потребительского поведения и «предельной» минимизации трат. Рост объема наличных средств и сокращение доли сбережений свидетельствуют о готовности населения тратить чуть больше, чем в прошлом году. Эти предпосылки, а также эффект низкой базы (оборот розничной торговли стремительно падал в течение двух лет) предполагают, что в 2017 году потребительский рынок начнёт восстанавливаться. Тем не менее, ни в этом году, ни в среднесрочной перспективе рынок не увидит ощутимого роста – рост реальных располагаемых доходов (0,2-0,8% ежегодно), так же, как и темпы восстановления экономики в целом не дают оснований для оптимизма. Базовые экономические сценарии разных источников различаются на десятые доли процентных пунктов и сходятся в едином мнении о восстановлении рынка медленными темпами. В 2017 году объем продаж прогнозируется на сравнимом уровне с предыдущим годом. Такими темпами объем розничного рынка вернется на уровень 2013 года не ранее 2025.
В Москве в конце 2016 года наметился поворот розничной торговли в сторону позитивной динамики. Текущие предпосылки позволяют ожидать, что в 2017 году показатель сохранит положительное значение. В других крупных городах РФ эта тенденция была еще более заметной в конце 2016 года. Выход динамики оборота общественного питания в положительные значения после восстановления розничных продаж в Москве ожидается предположительно к концу 2017 года – началу 2018.
В Москве и Московской области в I квартале 2017 года не было открыто ни одного торгового центра. Данная ситуация для рынка не уникальна. Так, в первых кварталах прошлого года и 2013 года также не было новых открытий. Открытие большинства проектов (около 90% всех торговых площадей в строящихся торговых объектах) ожидается во втором полугодии. Среди них один крупный проект – ТЦ «Вегас Кунцево» (GLA – 119 000 кв.м). На столичном рынке торговой недвижимости, также как и на региональных, заметны первые сигналы оздоровления – в первом квартале было начато строительство в составе ТПУ крупного торгового центра «Саларис» (GLA – 105 000 кв.м), расположенного в Новой Москве.
На рынке торговой недвижимости отмечаются первые признаки оживления – анонсируется начало строительства новых объектов.
| Город | Торговый центр* | Ввод в эксплуатацию | Торговая площадь (GLA, кв.м) |
| Москва | Ашан Пролетарский | II квартал | 23 667 |
| Москва | Вегас Кунцево | III квартал | 119 467 |
| Москва | Детская Галерея Якиманка (реконструкция) | III квартал | 4 000 |
| Москва | Галеон | IV квартал | 13 700 |
| Общая арендуемая площадь: Москва, 2017 | 160 831 | ||
| Видное | Видное Парк | II квартал | 70 000 |
| Мытищи | 4Daily | II квартал | 25 000 |
| Мытищи | ТРЦ в г. Мытищи | IV квартал | 144 000 |
| Пушкино | Пушкинский | IV квартал | 32 000 |
| Одинцово | Homeland | IV квартал | 19 000 |
|
Московская область, 2017 |
290 000 | ||
| Общая арендуемая площадь (заявленные планы девелоперов):
Москва + Московская область, 2017 |
450 834 | ||
* В таблице представлены основные торговые центры, планируемые к открытию до конца 2017 года
в Москве и Московской области
| Город | Торговый центр* | Ввод в эксплуатацию | Торговая площадь (GLA, кв.м) |
| Воронеж | Центр Галереи Чижова (фаза III) | I квартал | 60 000 |
| Новосибирск | Эдем | I квартал | 25 000 |
| Липецк | Ривьера | I квартал | 61 000 |
| Общая арендуемая площадь: регионы России, 2017 | 146 000 | ||
| Тольятти | Акварель | II квартал | 41 140 |
| Оренбург | Армада Капитал | III кв. | 67 358 |
| Ростов-на-Дону | Мегамаг (фаза II) | III квартал | 57 000 |
| Новосибирск | Европейский | III квартал | 45 000 |
| Курск | Европа (фаза II) | IV квартал | 107 000 |
| Красноярск | ТЦ на Северном шоссе (Солонцы) | IV квартал | 106 450 |
| Липецк | Европа (фаза II) | IV квартал | 45 300 |
| Оренбург | Армада (фаза III) | IV квартал | 44 660 |
| Общая арендуемая площадь (заявленные планы девелоперов):
регионы России, 2017 |
1 076 386 | ||
* В таблице представлены открытые в I квартале 2017 года и крупнейшие (GLA более 40 000 кв.м) торговые центры, планируемые к открытию до конца года в регионах России
Уровень свободных торговых площадей остается стабильным (около 11%) даже с учетом нового строительства. В 2017 году показатель будет оставаться на уровне 2016 года – 12%. Существующие торговые площади будут постепенно заполняться. На рынок выйдет несколько новых объектов, которые будут сдерживать снижение показателя.
Торговые объекты, открытые в кризисный период, продолжают заполнять свободные площади. Тем не менее, часть из этих ТЦ все еще не стабилизировали заполняемость и арендный поток. Ввиду возросшей конкуренции и текущей экономической ситуации наблюдается тенденция увеличения срока, необходимого для стабилизации торгового объекта. Если до 2014 года этот срок в среднем составлял 1-1,5 года, то сейчас даже после двух лет работы торговый центр может сохранять высокий уровень вакансии и продолжать поиск своей ниши на рынке в силу индивидуальных особенностей. Объекты, открытые в кризис с заметно высокой долей свободных площадей и проработавшие более двух лет, постепенно снижают уровень вакансий. Две трети таких объектов можно уже назвать стабилизированными (доля вакантных площадей в них в пределах 10%). Треть новых торговых центров находится в стадии поиска баланса уже более двух лет (вакансия пока выше 14%).
Как крупные, так и мелкие торговые операторы, продолжают объявлять о своих планах развития.
* Планируемое к открытию в 2017 году количество новых магазинов
Прайм-индикатор арендной ставки для торгового центра в Москве в I квартале 2017 года составлял 145 000 рублей за кв.м в год.
В этом году можно скорее всего увидеть отдельные точки роста, но не повсеместный рост оборотов всех категорий ритейлеров. Первых признаков восстановления спроса недостаточно для серьезных изменений в структуре коммерческих условий в целом по рынку. Потенциальным фактором роста арендного потока пока остаётся только вариант арендного платежа, привязанного к обороту розничной торговли. Наиболее востребованные на рынке объекты, торговые центры класса прайм, которые в 2015 году последними стали пересматривать коммерческие условия и давать льготы арендаторам, теперь первыми отреагируют на восстановление рынка. Ввиду более заметной сегментации рынка успешные проекты будут сохранять и увеличивать посещаемость и конвертацию, что станет основанием для пересмотра арендных платежей в сторону увеличения после завершения периодов временных скидок арендаторам. Но в 2017 году даже эта тенденция скорее всего не будет носить массового характера – рост среднего показателя по сегменту будет происходить лишь за счёт единичных объектов.
Первый квартал года на рынке складской недвижимости не принес неожиданностей. Активность арендаторов и девелоперов была низкой, что характерно для начала года. Ставки аренды и доля вакантных площадей не изменились. Потенциал роста будет реализован не раньше 2018 года. Сокращающиеся объемы ввода новых складских площадей частично компенсируют ограниченный спрос.
Прогнозируемый объём строительства складов до конца 2017 года составит в России 525 000 кв.м, в московском регионе – 481 000 кв.м. Объем заключенных сделок на складском рынке в I квартале 2017 года составил в России 193 000 кв. м, а в московском регионе 159 000 кв.м. Доля вакантных складских площадей в московском регионе около 10%.
Низкий уровень спроса на складские площади в московском регионе частично компенсируется снижающимися темпами строительства новых складов. Ставки аренды и доля вакантных складских помещений стабильны. Спрос на складские площади в регионах России находится на высоком уровне, темпы строительства растут. Улучшение ситуации в сегменте ритейла пока не повлияло на складской рынок. При этом стоит отметить рост интереса к складским площадям со стороны производственных компаний, продавцов и производителей товаров для дома. Не снижается спрос и со стороны розничных сетей. После высоких темпов нового строительства в 2014-2015 годах, в 2017 году темпы строительства заметно снизятся. В этом году в Московском регионе будет введено в эксплуатацию 460 000 кв. м качественных складских площадей, что на 40% меньше, чем в 2016 году. В 2017 году будет построено в два раза меньше, чем арендовано и куплено. Из-за традиционно слабой активности на складском рынке в первой половине года и низкого спроса ситуация на рынке в ближайшие полгода будет оставаться стабильной. Доля вакантных площадей на складском рынке и ставки аренды не изменятся. Однако, в конце года дисбаланс между низкими темпами строительства и восстанавливающимся спросом приведет к небольшому сокращению доли вакантных площадей и предпосылок к росту ставки аренды.
* Ставка без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС
В московском регионе наблюдается снижение темпов строительства складов и объема заключенных с ними сделок. Темпы строительства в 2017 году будут на 40% ниже показателей 2016 года. Будет построено около 500 000 качественных складских площадей. При этом за первый квартал года предложение увеличилось на 101 000 кв.м, что в два раза больше аналогичного показателя 2016 года. Объем заключенных со складами сделок аренды и покупки составил 171 000 кв.м, что ниже аналогичного показателя прошлого года почти в два раза. Размер средней сделки составил 9 000 кв.м. Большинство сделок со складами заключено с компаниями, занимающимися производством и продажей товаров для дома.
На складском рынке регионов России темпы строительства и объем заключенных сделок выросли. По прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield за год предложение увеличится на 541 000 кв.м, что на 30% больше аналогичного показателя прошлого года. В I квартале 2017 года в регионах РФ было построено 69 000 кв.м складских площадей, что на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Новые складские площади появились в Ленинградской области и Приморском крае. В I квартале 2017 года в регионах России было арендовано и куплено 196 000 кв.м складов, что в 2,5 раза больше аналогичного показателя прошлого года. Средний размер сделки составил около 10 000 кв.м. Большинство сделок, как и в московском регионе, заключено с компаниями сегмента розничной торговли.
| Проект | Шоссе | Регион | Расстояние от города (км) | Общая площадь (тыс. кв.м) | Ввод в эксплуатацию |
| FM Logisitc
Электроугли |
Горьковское | Москва | 29 | 50 | I квартал |
| Михайловская
слобода |
Новорязанское | Москва | 20 | 46,97 | II-III квартал |
| Технопарк Успенский | Горьковское | Москва | 44 | 48,23 | II квартал |
| ЛК Внуково-II | Киевское | Москва | 17 | 49,18 | IV квартал |
| Логопарк Сыньково | Симферопольское | Москва | 28 | 28,91 | II-III квартал |
| СК Октавиан | Токсовское | Санкт-Петербург | 18 | 18,11 | I квартал |
| Авиаполис
Янковский |
Владивосток-порт Восточный | Владивосток | 48 | 46,82 | I, III квартал |
| А Плюс Парк Казань | Мамадышский тракт | Казань | 3 | 58,31 | III-IV квартал |
| А Плюс Парк Пермь | Краснокамская объездная дорога | Пермь | 19 | 26,37 | II квартал |
На гостиничном рынке темпы ввода новых объектов в 2017 году выше, чем средний показатель за последние 10 лет. В 2017 году ожидается, что прирост номерного фонда современного стандарта будет на 10,2% выше, чем средний темп роста за последние 10 лет наблюдений (составивший 8,6%). Основной причиной подобного подъема, по мнению отдела исследований Cushman&Wakefield, являются отложенные сроки завершения гостиничных проектов, начатых ещё до кризиса. Подобный скачок в увеличении объемов введенных гостиничных номеров (21,2%) наблюдался в 2010 году, на фоне постепенного восстановления рынка от кризисных 2008-2009 годов.
Но результаты I квартала 2017 года не подтвердили уверенность отельеров о полном преодолении кризиса, которая сформировалась у них в конце 2016 года. Рост уровня загрузки отелей произошел в основном за счет сокращения средней цены на номер. Однако если сравнить результаты изменения доходности для рынка в целом с показателями I квартала предкризисного 2013 года, то положительная динамика видна достаточно явно. Эксперты прогнозируют ускорение роста во II квартале года, когда привычно фиксируется весенний пик бизнес-спроса, а в 2017 году на этот же период запланировано ещё и проведение четырех матчей Кубка конфедерации.
Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield
Международная консалтинговая компания CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2018 года. Мы предлагаем ознакомиться с мнением экспертов в части, касающейся Московского региона.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE
По предварительным итогам 2017 г. объем инвестиций в недвижимость России достигнет уровня 4,75 млрд долл. (или 280 млрд руб.), что сопоставимо с показателем прошлого года.
Инвестиции в недвижимость Московского региона по-прежнему доминируют в объеме инвестиций. Так, по итогам 2017 г. доля инвестиций в объекты Московского региона составила 80% против 73% в 2016 г. Увеличиваясь на протяжении 2 лет, доля сделок по покупке объектов недвижимости Санкт-Петербурга в 2017 г. достигла 16% (4% по итогам 2015 г. и 11% в 2016 г.).
Важным событием 2017 г. на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 г. По итогам 2017 г. средние ставки капитализации на премиальные объекты находятся в диапазоне 9,00-9,50% для объектов офисной недвижимости, 9,25-9,75% - для объектов торговой недвижимости и 11,75-12,25% - для объектов складской недвижимости.
В условиях благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей, повышения доступности финансирования, а также восстановления рынка недвижимости, мы ожидаем постепенный рост объема инвестиций до уровня 5,25 млрд долл. в 2018 г.
Офисы
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CB RE
По предварительным итогам 2017 г. на рынке офисной недвижимости можно говорить о стабильности основных показателей. Однако, несмотря на сопоставимые с 2016 г. значения, 2017 г. отметился изменением как структуры предложения, так и характера спроса.
Структура нового предложения. По предварительным итогам объем нового строительства в 2017 г. достигнет 344 тыс. кв. м, что лишь на 8% выше объема предыдущего г. В структуре введенных в эксплуатацию офисных площадей, в отличие от 2016 г., преобладают офисы класса А. Доля этого сегмента по предварительным итогам 2017 г. составит 87% против 22% в 2016 г.
Кроме того, на рынке сохраняется большой объем объектов, строительство которых анонсировано ранее или приостановлено и может быть возобновлено при более благоприятном состоянии рынка, либо по схеме build-to-suit под конкретного клиента. Объем строящихся объектов и проектов, которые потенциально могут быть реализованы при определенных условиях, в 2018-2019 гг. составляет 1,1 млн кв. м. Из них 40% (по оценке на текущую дату) могут быть достроены под клиента.
Доминирующий спрос на класс А и снижение вакансии в классе. Объем новых сделок по предварительным итогам 2017 г. достигнет уровня 1,1 млн кв. м, что сопоставимо с показателем предыдущего года. При этом, структура спроса также изменилась - доля сделок по покупке офисных площадей снизилась до уровня 14%, в то время как в 2016 г. составляла 36%. По предварительным итогам объем чистого поглощения превысит значения 2014 и 2015 гг. и достигнет уровня 2016 г. и будет преимущественно сформирован офисными площадями класса А.
На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 г. продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 г. до 14,7% по предварительным итогам 2017 г. Важно отметить, что наиболее динамичное снижение произошло на рынке офисов класса А (-2,6 п.п.).
Снижение активности гос. сектора. Примечательно, что в 2017 г. снизилась активность компаний государственного сектора. Если в 2016 г. объем новых сделок с гос. структурами достиг уровня 382 тыс. кв. м, то по предварительным итогам 2017 г. компании с государственным участием арендовали и приобрели под собственное использование порядка 165 тыс. кв. м. Активность компаний негосударственного сектора, напротив, возросла до уровня докризисных 2012-2013 гг.
Смена баланса арендатор-арендодатель. Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 г., по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 г. свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке. Так, на протяжении 2017 г. усиливался дефицит качественного офисного предложения крупных объемов (10 тыс. кв. м и более), особенно ощутимый в наиболее развитых деловых районах.
Прогноз на увеличение ставок аренды. Ставки аренды сохранялись на стабильном уровне в 2017 г. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А находится в диапазоне 18-30 тыс. руб./кв. м/год, а на офисы класса В - 12-21 тыс. руб./кв. м/год. По нашим прогнозам, в 2018 г. возможна коррекция диапазонов средних запрашиваемых ставок аренды в сторону постепенного увеличения - в сегменте класса А в пределах 5-10% и в сегменте класса В - на 2-3%. При этом, запрашиваемые ставки аренды на премиальные офисы в 2018 г. не изменятся и будут находится в диапазоне 750-850 долл./кв. м/год. Все ставки указаны без учета эксплуатационных расходов и НДС.
Общий прогноз. В 2018 г. на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности мы ожидаем постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 г. должен достигнуть порядка 450 тыс. кв. м. По нашим прогнозам, объем новых сделок по аренде и покупке офисных площадей незначительно превысит показатель 2017 г. и составит 1,1-1,2 млн кв. м, при этом чистое поглощение увеличится до 600 тыс. кв. м.
Склады
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости , CBRE
Стабилизация экономической ситуации создала предпосылки для усиления деловой активности на рынке складской недвижимости. Многие компании, ранее занимавшие выжидательную позицию, вернулись к реализации своих складских проектов.
Объём сделок по итогам г. должен превысить наши изначальные ожидания на 100 тыс. кв. м и составить порядка 1,1 млн кв. м, что на 10% превышает результаты 2016 г. В то же время спрос укрупняется - растёт объём сделки в среднем по рынку и продолжается активность в сегменте больших сделок (Wildberries заключили сделку ген подряда на 145 тыс. кв. м, РЦ «Утконос» купил здание общей площадью 68,7 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Север», X5 Retail Group арендовала built-to-suit здание в логистическом парке «Ориентир Запад 2» - 45 тыс. кв. м).
Драйверами спроса в прошедшем году в равной степени выступили все сегменты-потребители складских площадей (ритейлеры, дистрибьюторы, логисты, а также компании производственного сектора), что говорит о системности роста спроса. Отдельно стоит отметить активность компаний сегмента e-commerce, которая вернулась на докризисный уровень 2012-2013 гг. - 252 тыс. кв. м складских площадей было арендовано и куплено онлайн-ритейлерами.
Объёмы строительства в 2017 г. существенно сократились. Снижение строительной активности произошло за счёт минимизации спекулятивного девелопмента. Основу нового предложения составляют проекты, которые изначально строились под клиентов, либо очередные фазы существующих логистических парков, реализация которых возобновлялась в связи с появлением клиентов. 71% нового строительства было законтрактовано до ввода в эксплуатацию.
Одним из основных изменений в рыночной конъюнктуре в прошедшем году стало прекращение прироста вакантных площадей. Общий объём свободных складов зафиксировался на отметке 1,3 млн кв. м. В то же время в его структуре произошли существенные изменения: средняя площадь вакантного блока сократилась с 15,4 тыс. кв. м по состоянию на конец 2016 г. до 11,5 тыс. кв. м в настоящий момент. Избыток предложения, присутствующий на рынке, на сегодняшний день равномерно распределён по Московской области: на рынке больше нет огромных пустующих зданий.
Ставки аренды, продемонстрировавшие минимальные значения в конце 2016 г. и начале 2017 г., в I квартале увеличились до 3,5 тыс. руб. за кв. м, после чего стабилизировались на этом уровне, который сохраняется в течение всего 2017 г.
Ещё одной интересной тенденцией на рынке в прошедшем году стало продолжение качественного развития складской недвижимости. Требования к складским помещениям со стороны арендаторов и покупателей меняются с развитием их логистики. Девелоперы, в свою очередь, проявляют большую гибкость в работе с клиентами, активно улучшая и кастомизируя свой продукт.
В первую очередь это касается технологий строительства самих складских зданий. С одной стороны, на рынке присутствуют качественные стандартизированные склады в минимальной комплектации, которые предлагаются по довольно низким ценам и могут быть построены в сжатые сроки - от 6 месяцев. С другой стороны, продолжает развиваться и совершенствоваться сегмент built-to-suit зданий: мультитемпературные склады для продуктовых ритейлеров, узкие и вытянутые склады с большим количеством доков и парковочных мест для транспортных компаний и онлайн ритейлеров. Кроме того, девелоперы улучшают дополнительную инфраструктуру: в логистических парках появляются столовые, гостиницы, шаттлы для доставки персонала от ближайших ж/д станций.
В прошедшем году на рынке был анонсирован ряд новых крупных проектов ключевых системных девелоперов. Логистические парки запускаются на таком исторически дефицитном направлении, как Новорижское шоссе: логистический парк «Ориентир Запад» от девелопера «Ориентир» - общая площадь 400 тыс. кв. м; и проект «PNK Парк Новая Рига» от PNK Group общей площадью 300 тыс. кв. м. Также остаются востребованными новые площадки в интересных локациях на уже насыщенных складскими площадями направлениях Подмосковья: «PNK Парк Коледино» (52 тыс. кв. м) на Симферопольском шоссе, а также ещё два проекта от PNK Group на Новорязанском шоссе - «PNK Парк Жуковский» (500 тыс. кв. м) и «PNK Парк Софьино» (34 тыс. кв. м).
В новом году мы ожидаем дальнейший рост рынка, в первую очередь, укрепление спроса. г.овой объём сделок ожидается на уровне 1,2-1,3 млн кв. м - помимо конъюнктурного усиления спроса, на рынке также присутствует ряд компаний-конечных пользователей с планами по расширению логистики на следующий год. Объёмы строительства останутся на уровне, сопоставимом с результатами 2017 г. На рынок должно выйти около 600-700 тыс. кв. м, большая часть новых площадей будет строиться под клиента. Мы ожидаем постепенное сокращение доли вакантных помещений до 9,5%. Ставки аренды и цены продажи, скорее всего, будут сохраняться на текущем уровне.
Торговые помещения
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CB RE в Москве
По итогам 2017 г. прирост торговых площадей в Москве составит порядка 223 тыс. кв. м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Объёмы строительства 2017 г. станут минимальными за последние четыре года.
Средний уровень вакансии на 2017 г. составляет 10%, показатель незначительно снизился по сравнению с 2016 г. Несмотря на то, что уровень вакантности в целом высок, как правило, в каждом административном округе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%. В 2018 г. тренд на снижение вакансии продолжится: ожидается сокращения до 9%.
Общий показатель обеспеченности качественными торговыми площадями вырос на 6,3% - до 487 кв. м / 1 тыс. жителей, против 458 в 2016 г. Насыщение рынка происходит неравномерно: тогда как в отдельных округах обеспеченность остаётся на прежнем уровне или незначительно снижается, в других частях города показатель существенно вырос. Лидером по росту показателя стал Западный округ, где был введён в эксплуатацию крупнейшие ТЦ 2017 г. - «Vegas Кунцево» (GLA - 113 тыс. кв. м).
Среди крупнейших новых московских центров 2017 г. также стоит отметить: ТЦ «Видное Парк» (27 тыс. кв. м) и 4Daily (25 тыс. кв. м).
В 2018 г. на Московском рынке ожидается рост показателя ввода новых торговых площадей. Порядка 281 тыс. кв. м новых торговых площадей должно выйти на рынок, что на 26% больше строительства в текущем году. При этом некоторые объекты 2018 г. были изначально заявлены к вводу в 2017 г., но впоследствии сроки были перенесены. Среди крупнейших новых центров 2018 г.: «Остров Мечты» (105 тыс. кв. м GLA), «Каширская Плаза» (72 тыс. кв. м GLA).
В 2017 г. на рынок вышел 31 новый международный бренд, а еще около пяти планируют выход до конца года. Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 36, что сопоставимо с показателем 2016 г., когда на рынке появилось 39 брендов. Основное их масса относится к сегменту одежды и обуви (42%), а также парфюмерии и косметики (14% всех брендов).
Одним из основных трендов уходящего г. стал рост популярности внутригородских торговых центров в зонах доступности общественного транспорта.
Продолжил устойчивый рост сегмент еды. В Москве открылось 100 ресторанов и 50 кафе. В то же время растёт популярность формата фуд-маркетов. В 2017 г. открылся интересный проект «ГастроFerma» на Бауманской. Из анонсированных проектов стоит отметить проект реконструкции трамвайного депо на Лесной улице, на месте которого будет располагаться одноимённый проект фуд-маркета «Депо» общей площадью 17,4 тыс. кв. м, а также Центральный рынок на Рождественском бульваре.
Гостиницы
Татьяна Белова, заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE
По итогам 2017 г. туристический поток в Москву, по предварительным оценкам, составит 17,9 млн человек, что всего на 2,3% больше показателя 2016 г. 2018 г. ожидается более активным, по прогнозам Департамента спорта и туризма города Москвы, туристический поток должен вырасти до 21 млн человек, из которых ожидаемый поток туристов на Чемпионат мира по футболу составит порядка 1 млн человек.
Рост туристического потока обусловлен увеличением количества туристов, путешествующих внутри страны, а также увеличением количества туристов из стран Юго-Восточной Азии.
С точки зрения операционных показателей гостиничный рынок Москвы демонстрирует постепенный рост, рост доходности на номер (RevPAR) по итогам года составит, по нашим прогнозам, от 2 до 7% в зависимости от сегмента.
В 2018 г. рынок продолжит постепенный рост, небольшой всплеск будет связан с проведением Чемпионата мира по футболу, но в целом по году он будет сопоставим с 2017 г.
С начала 2017 г. в Москве открылось 8 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом 1 799 номеров. Открывшийся «Park Inn Измайлово» на 109 номеров - результат ребрендинга уже существующей гостиницы, остальные гостиницы представляют собой новое строительство. Открытия произошли практически во всех сегментах (кроме люксового сегмента) - от Upper Upscale (Hyatt Regency Petrovsky Park) до бюджетного сегмента (Ibis Budget Panfilovskaya).
На 2018 г. в Москве и Московской области анонсировано 8 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом 2 308 номеров, в регионах заявлено к открытию 11 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом 1 802 номера. Основная часть заявленных проектов - это отложенные проекты, которые планировались к открытию в текущем году.
В январе 2017 г. в аренду предлагалось 2538 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 472 тыс. кв.м. Объем предложения по количеству снизился на 8%, а по общей площади - на 6%.
Средняя арендная ставка за месяц выросла на 1% и составила 18 327 руб./кв.м/год. Курс доллара в декабре уменьшился на 4%, поэтому в долларовом эквиваленте ставка снизилась на 3% и составила 307$/кв.м/год. За год, с января 2016 года рублевые ставки снизились на 5%, а долларовые - на 28%.
Тот факт, что ставки в рублях в январе практически не изменились, а за год снизились, свидетельствует о том, что негативные тенденции на рынке коммерческой недвижимости пока преобладают.
Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (13%).
В январе 2017 г. на рынке экспонировалось 550 объектов общей площадью 190 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов уменьшилось на 7%, а их общая площадь - на 10%.
Из указанных объектов в центре экспонировалось 60 объектов общей площадью 12 тыс. кв. м, что ниже показателей декабря на 3% по количеству и на 18% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц сократилась на 7% и составила 59 327 руб./кв.м/год, при этом по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц, ставки практически не изменились. Снижение ставок было обусловлено, в частности, уходом с рынка ряда дорогих объектов на ул.Арбат (96 кв.м, 100 000 руб./кв.м/год и 200 кв.м, 114 000 руб./кв.м/год), на ул.Гашека (190 кв.м, 116 844 руб./кв.м/год) и на Хоромном туп. (140 кв.м, 220 000 руб./кв.м/год).
Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в январе 2017 г. снизилось на 8%, а их общая площадь - на 10%. Объем предложения составил 490 объектов общей площадью 178 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц выросла на 1% и составила 28 177 руб./кв.м/год.
Судя по тому, что ставки по объектам в центре за год выросли, а за месяц снизились, можно говорить о ценовой коррекции, в то время, как по объектам за пределами центра ставки более стабильны.
В январе 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству уменьшился на 7%, а по общей площади - на 8% и составил 1 521 объект общей площадью 730 тыс. кв. м.
За месяц количество офисных объектов в центре не изменилось, а их общая площадь снизилась на 21%. Средняя арендная ставка выросла на 2% и составила 26 101 руб./кв.м/год, в частности, за счет выхода на рынок дорогого объекта на Спиридоновской ул. (105 кв.м, 68 568 руб./кв.м/год). Доля дорогих объектов со ставками выше 30 000 руб./кв.м/год за месяц выросла с 24 до 26%.
Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству уменьшился на 8%, а по общей площади - на 6%. Средняя ставка выросла на 2% и составила 15 490 руб./кв.м/год, при этом доля дорогих объектов со ставками выше 15 000 руб./кв.м/год выросла с 40 до 42%.
Судя по динамике ставок, различия в спросе на объекты в центре и за его пределами не существенны, при этом, судя по снижению ставок за год, спрос остается низким.
По итогам первых девяти месяцев 2017 года общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг $2,05 млрд, что на 35% ниже показателя января - сентября 2016 года, рассказывают эксперты Colliers International. Однако стоит отметить рост объема сделок с объектами, приобретаемыми с целью получения дохода. Если за первые три квартала 2016 года на их долю пришлось всего 35% от общего объема, или $1,23 млрд, то по итогам трех кварталов текущего года доля инвестиционных сделок достигла 85%, или $1,74 млрд.
В III квартале 2017 года общий объем инвестиций составил $330 млн, что значительно уступает итогам аналогичного периода прошлого года, когда суммарный объем инвестиций был равен $1,03 млрд. Снижение обусловлено низкой активностью инвесторов в третьем квартале и соответственно низким количеством крупных закрытых сделок по сравнению с III кварталом прошлого года.
В 2017 году рынок инвестиций коммерческой недвижимости характеризуется возросшим числом классических инвестиционных сделок.
Доля иностранных инвесторов в общем объеме транзакций остается самой высокой с 2014 года - 23%, или $478 млн, что является позитивным сигналом для рынка в целом, несмотря на уход с рынка некоторых европейских инвесторов в последние два года.
Средний размер сделки за первые девять месяцев 2017 года составил $44,6 млн.
Позитивные сигналы в экономике, в частности, снижение ставки рефинансирования приведут к удешевлению банковского финансирования, которое отразится на ставках капитализации, прогнозируют в Colliers International.
Ставки капитализации остаются стабильными, однако обладают потенциалом для снижения.
За первые три квартала 2017 года торговый сегмент заметно увеличил свою долю в общем объеме транзакций - с 10% в 2016 до 40% в I-III кварталах 2017.
В абсолютных числах сумма привлеченных инвестиций увеличилась в два раза, до $825 млн, что стало наибольшим показателем для торгового сегмента с 2013 года.
Среди сделок III квартала 2017 года можно отметить приобретение ТЦ «Карнавал» Сбербанком, а также ТЦ «Город» в Московской области краудфандинговой компанией AKTIVO. В настоящий момент ведутся переговоры о покупке портфеля торговой недвижимости компании Immofinanz, а также ТК «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.
Доля офисного сегмента, напротив, скорректировалась в меньшую сторону. Однако стоит заметить, что прошлогодний объем был преимущественно сформирован объектами, купленными конечными пользователями. Объем таких сделок в I-III кварталах 2016 года достиг $2,27 млрд, что составило 78% всех инвестиций в офисы. В текущем году ситуация выглядит иначе - только $217 млн, или 34%, пришлось на офисные центры, приобретенные компаниями под собственное размещение.
Эксперты Colliers International наблюдают возросший интерес к активам торговой недвижимости на рынке.
В складском сегменте количество инвестиционного предложения сократилось, с чем связано и снижение активности инвесторов. Сделки по приобретению складских комплексов происходили преимущественно по схеме built-to-suit с целью обеспечения компаниями собственных нужд. Специалисты Colliers International считают, что, при появлении в экспозиции качественных складских комплексов с низким уровнем вакантности и долгосрочными договорами аренды, инвестиционная активность в секторе может быть увеличена.
Активы в Санкт-Петербурге продолжают привлекать внимание инвесторов. За январь - сентябрь 2017 года доля Петербурга в общем объеме транзакций достигла наибольшего значения за последние шесть лет - 23% ($480 млн). Крупнейшими проданными активами в Петербурге с начала года стали ТРК «Лето» и портфель фонда Northern Horizon Capital. На Московский регион традиционно пришлась большая часть инвестиций - 72% всего объема сделок, или $1,46 млрд. Оставшиеся 5% ($108 млн) сформировали активы, расположенные в регионах.
По оценкам Colliers International, офисный и торговый сегменты в 2017 году будут лидирующими по объему привлеченных инвестиций. Интерес для вложений представляют как отдельные активы, так и портфели проектов.
Активными игроками среди зарубежных инвесторов остаются компании и фонды, уже присутствующие на российском рынке, у которых сформирована стратегия развития в России.
В Colliers International ожидают, что к концу года будет закрыт ряд крупных сделок суммарным объемом около $2 млрд. Таким образом, итоговый объем инвестиций в 2017 году составит порядка $4 млрд.
Обзор подготовлен экспертами Colliers International
Анализ рынка коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года
Данный анализ рынка был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru/ , https://rosreestr.ru/ и др.
По данным Росреестра (https://rosreestr.ru/) в первом полугодии 2017 года в Москве было зарегистрировано около 600 договоров купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Самая дорогая сделка была зарегистрирована в марте 2017 года: было реализовано нежилое помещение общей площадью 13 404,6 м² в Даниловском районе Южного административного округа города Москвы, сумма сделки составила 1 700 000 000 рублей / 126 822,14 рубля за квадратный метр. Минимальная сумма зарегистрированной сделки была зафиксирована в феврале 2017 года и составила 275 000 рублей / 8 487,65 рублей за квадратный метр: было реализовано нежилое здание общей площадью 32,4 м² в районе Вешняки Восточного административного округа города Москвы.
Анализ рынка коммерческой недвижимости города Москвы говорит о том, что в столице отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различных классов и назначения. На конец первого полугодия 2017 года в городе предложено к реализации более 50 000 объектов офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.
Больше всего предлагается к реализации офисных объектов - 72%, на втором месте торговая недвижимость - 21%, далее следует производственно-складская недвижимость - 7%.
По количеству предложений лидирует Центральный административный округ (ЦАО), на втором месте Южный и Северный административные округа (ЮАО и САО), на третьем - Западный, Юго-Западный и Северо-восточный административные округа (ЗАО, ЮЗАО и СВАО), далее следуют Восточный и Юго-Восточный административные округа (ВАО и ЮВАО), Северо-Западный административный округ (СЗАО), Новомосковский административный округ (НАО), последнее место разделили Зеленоградский и Троицкий административные округа (ЗелАО и ТАО).
Распределение совокупного предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости города Москвы по типу недвижимости, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:
Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости г. Москвы по типу недвижимости
Больше всего к продаже предлагается офисных объектов - 49%, на втором месте торговая недвижимость - 48%, далее следует производственно-складская недвижимость - 3%.
Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости города Москвы по типу недвижимости, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:
.png)
Рисунок 2. Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости г. Москвы по типу недвижимости
Абсолютное большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляет офисная недвижимость - 77%, на втором месте торговая недвижимость - 15%, далее следует производственно-складская недвижимость - 8%.
По количеству предложений лидирует Центральный административный округ (ЦАО), на втором месте - Южный административный округ (ЮАО), на третьем - Северный и Северо-Восточный административные округа (САО и СВАО), далее следуют Юго-Восточный, Западный, Восточный и Юго-Западный административные округа (ЮВАО, ЗАО, ВАО и ЮЗАО), Северо-Западный административный округ (СЗАО), Новомосковский административный округ (НАО), последнее место разделили Зеленоградский и Троицкий административные округа (ЗелАО и ТАО).
Для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа рынка коммерческой недвижимости, город Москва был разделен на 24 зоны. В основу разделения легли крупные транспортные артерии города, такие как: Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, проспект Мира, Кутузовский проспект, Павловская улица, Николоямская улица, Московская кольцевая автомобильная дорога и Московское малое кольцо (трасса А107, «первая бетонка»).
Наибольшая средняя стоимость 1 м² офисной недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 394 784 рубля, наименьшая в ЗелАО - 91 326 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована на участке от проспекта Мира до Кутузовского проспекта (от СК до ТТК) и составила 24 191 рубль в год, наименьшая в СВАО (за МКАД) - 10 460 рублей в год.
Наибольшая средняя стоимость 1 м² торговой недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 655 000 рублей, наименьшая в САО (за МКАД) - 91 095 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 57 239 рублей в год, наименьшая в СВАО (за МКАД) - 15 600 рублей в год.
Наибольшая средняя стоимость 1 м² производственно-складской недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЮЗАО (от ТТК до МКАД) - 145 051 рубль, наименьшая в ВАО (за МКАД) - 28 036 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 14 223 рубля в год, наименьшая в САО (за МКАД) - 4 140 рублей в год.
Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по всем зонам, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
.png)
Таблица 1. Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года
Минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по всем зонам, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
.png)
Таблица 2. Минимальные (min ) и максимальные (max ) стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года
* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо; МКАД - Московская кольцевая автомобильная дорога; ММК (А107) - Московское малое кольцо (трасса А107).
Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по классам объектов (классы А и В), на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
Таблица 3. Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по классам объектов на конец первого полугодия 2017 года
* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо; МКАД - Московская кольцевая автомобильная дорога; ММК (А107) - Московское малое кольцо (трасса А107).
Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте офисной недвижимости была зафиксирована в ЮВАО (от ТТК до МКАД) и составила 36 344 рубля, максимальная стоимость была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 2 105 263 рубля. Минимальная ставка за 1 м² офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована сразу в двух зонах: на участке от Павловской улицы до Николоямской улицы (от СК до ТТК) и в ЮВАО (от ТТК до МКАД), и составила 1 000 рублей в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 144 000 рублей в год.
Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте торговой недвижимости была зафиксирована в ВАО (за МКАД) и составила 33 058 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 3 206 349 рублей. Минимальная ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в ЮВАО (за МКАД) и составила 1 164 рубля в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована на участке от Павловской улицы до Николоямской улицы (от СК до ТТК) и составила 405 000 рублей в год.
Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте производственно-складской недвижимости была зафиксирована в ЮВАО (от ТТК до МКАД) и составила 8 165 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована в ЗАО (от ТТК до МКАД) и составила 145 985 рублей. Минимальная и максимальная ставки за 1 м² производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, были зафиксированы в ЮВАО (за МКАД) и составили 970 и 42 840 рублей в год, соответственно.
Москва - крупный культурный центр Европы и мира, в городе сосредоточено более трети исторических объектов страны, многие из которых занесены в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Тысячелетняя история Москвы сохранилась и в ее архитектуре - в городе расположены объекты культурного наследия с федеральным, региональным и выявленным охранным статусом, многие из которых предлагаются к реализации в качестве объектов коммерческой недвижимости.
Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:
Рисунок 3. Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов культурного наследия коммерческого назначения г. Москвы по охранному статусу
Больше всего к продаже предлагается выявленных объектов культурного наследия - 45%, на втором месте региональные объекты культурного наследия - 38%, далее следуют федеральные объекты культурного наследия - 17%.
Большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляют региональные объекты культурного наследия - 45%, на втором месте выявленные объекты культурного наследия - 40%, далее следуют федеральные объекты культурного наследия - 15%.
Большинство предлагаемых к реализации объектов культурного наследия расположено в пределах Третьего транспортного кольца, поэтому для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа рынка объектов культурного наследия коммерческого назначения, город Москва был разделен на 2 зоны: ЦАО (внутри СК) и участок между СК и ТТК. За пределами Третьего транспортного кольца предложений по реализации объектов культурного наследия коммерческого назначения не обнаружено.
Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
Таблица 4. Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы на конец первого полугодия 2017 года
Средние стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
Таблица 5. Средние стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу на конец первого полугодия 2017 года
* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо.
Наибольшая средняя стоимость 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 458 060 рублей за федеральный объект культурного наследия, наименьшая на участке между СК и ТТК - 248 472 рубля за региональный объект культурного наследия. Наибольшая средняя ставка за 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения, предлагаемых в аренду, была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 30 927 рублей в год за федеральный объект культурного наследия, наименьшая на участке между СК и ТТК - 16 200 рублей в год за федеральный объект культурного наследия.
