Приветствую, друзья! Сегодняшнюю статью для вас написал не я. Написала ее моя коллега, большой специалист в области градостроительной деятельности и архитектуры. Думаю, что она появится на блоге и ответит на ваши вопросы в комментариях.
Друзья, на блоге и дальше будут появляться ее статьи и статьи других специалистов. Так как я не могу раскрыть все тонкости градостроительной деятельности один, то постараюсь привлечь для этого на блог специалистов из разных направлений.
Так вот, представляю вам статью та тему: «Проект планировки территории и проект межевания территории»:
«Как правильно использовать такой важнейший ресурс как территория? Как обеспечить ее развитие в случае размещения на ней различных объектов? Эти и другие вопросы позволяет решить планировка территорий.
Основные положения о планировке территории приведены в главе 5 ГрК РФ.
Документация по планировке территории подразделяется на проекты планировки территории (далее – ППТ), проекты межевания территорий (далее – ПМТ) и градостроительны х планов земельных участков (далее – ГПЗУ).
Состав ППТ приводится в статье 42 ГрК РФ:
Подробно на содержании чертежей, схем и пояснительных записок останавливаться не буду, отмечу, что проект планировки территории состоит из основной утверждаемой части и материалов по ее обоснованию.
С примерами проектов планировки территории, подготовленных по инициативе муниципальных образований Чувашской Республики, Вы можете ознакомиться на сайте Минстроя Чувашии и на сайтах муниципальных образований.
Состав ПМТ приводится в статье 43 ГрК РФ:
Для увеличения нажмите на картинку
ПМТ разрабатывается на основе ППТ и может быть выполнен как в его составе, так и отдельно от него.
ГПЗУ может разрабатываться в составе ПМТ, но чаще всего готовится в виде отдельного документа, о котором пойдет речь в следующей статье.
Согласно части 8 статьи 45 ГрК РФ подготовка ППТ и ПМТ можетосуществляться непосредственно органами исполнительной власти или органами местного самоуправления либо иными лицами, которые могут быть привлечены ими на основании государственного или муниципального контракта:
Исключения прописаны в части 8.1, ими являются случаи, когда имеется договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории:
Подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.
Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления, изложены в статье 46 ГрК РФ.
Отмечу немаловажный факт – по таким проектам планировки и межевания территорий до их утвержденияобязательно проводятся публичные слушания .
Исключение составляют случаи, приведенные в части 5.1 статьи 46 ГрК РФ:
Процедура подготовки проектов планировки и проектов межевания территорий длительная и трудоемкая, ведь необходимо, чтобы документация была выполнена на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также, чтобы обязательно соблюдались требования технических и градостроительны х регламентов, нормативов градостроительно го проектирования.»
Скачать бесплатно:
P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать "Генератор исполнительной документации - Генератор-ИД" от сайта ispolnitelnaya.com . Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться!!!
1. Масштабные изменения в Градостроительном Кодексе РФ, вступившие в силу в 2018 г.
Новый Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 342 "Об изменениях Градостроительного кодекса РФ"
Основная часть поправок заработает с 1 января 2019 года. Какая часть поправок заработает после 1 июля 2019 и с 1 января 2022 года?
2. Нормативы градостроительного проектирования и документация по планировке территории по новому законодательству, изменения по N 373-ФЗ от 03.07.2016 г. и по N 507-ФЗ от 31.12.2017 г.:
3. Новые требования к проектам планировки и межевания территорий и ГПЗУ. Состав и содержание документации по планировке территории. Документы территориального планирования и ПЗЗ: их влияние на земельно-строительную деятельность - влияние на получение и использование, перевод и изменение вида разрешённого использования земельных участков, получение разрешений на строительство. Взаимосвязь состава и содержания ППТ, ПМТ, ГПЗУ с подготовкой проектной документации, процедурами получения разрешения на строительство и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию. Обязательная оценка соответствия объекта капитального строительства документам градостроительного зонирования и документацией по планировке территории.
4. Состав и содержание документации по планировке территории: проекты планировки территории (ППТ), проекты межевания территории (ПМТ), градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Общие требования к подготовке ППТ и ПМТ (ППМТ). Состав и содержание ППМТ, в том числе для размещения линейных объектов за границами населённых пунктов. ППМТ как документ-основание для кадастрового учёта земельных участков. Условия оформления ГПЗУ.
5. Реализация документов территориального планирования с учетом изменений в законодательстве: подготовка и утверждение документации по планировке территории; резервирование и изъятии земель для государственных/муниципальных нужд, перевод земель или земельных участков из одной категории в другую, создание объектов государственного или муниципального значения. Отраслевые требования к размещению объектов государственного и муниципального значения.
6. Влияние ПЗЗ и их отсутствия на получение разрешений на строительство с учётом N 507-ФЗ от 31.12.2017 г. Обязательное наличие в ЕГРН сведений о границах территориальных зон. Первая практика, ошибки и сложности; Разделение полномочий по выдаче разрешений на строительство между различными органами власти; Передача полномочий между различными органами власти; Порядок обжалования отказа и выданного разрешения; Утверждение исчерпывающего перечня процедур в сфере жилищного строительства и объектов нежилого назначения - последствия и перспективы; Состав и содержание документов. Выдача разрешений на линейные объекты. Ошибки при выдаче разрешений и их последствия. Разрешение на строительство и допустимые случаи строительства без разрешения. Самовольные постройки: последствия создания, легализация, судебная практика. Критерии отнесения объекта недвижимости к самовольному строительству. Сохранение самовольных построек на примерах решений высших судов.
7. Влияние документов ТП и их отсутствия на размещение объектов государственного и муниципального значения. Критерии признания объектов имеющими государственное или муниципальное значение. Требования к отображению и описанию объектов государственного или муниципального значения в документах ТП. Включение земельных участков в границы населённых пунктов или исключение земельных из границ населённых пунктов при отсутствии муниципальных документов ТП. Согласование документов ТП муниципальных образований с вышестоящими органами.
8. Классификатор видов разрешённого использования земельных участков. Влияние ПЗЗ на изменение вида разрешённого использования объекта недвижимости и решение других вопросов застройки. Изменение вида разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков. Перевод земель из одной категории в другую. Порядок установления различных зон с особыми условиями использования территорий.
9. Правоприменительная практика Постановления Правительства РФ N 1300 редакция от 30 июня 2018 года, изменения и дополнения перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Разграничение понятий «линейные объекты» и «сети инженерно-технического обеспечения». Линейные объекты, инженерные сети, другие виды объектов, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, комментарии к спорным ситуациям, судебно-арбитражная практика.
10. Реформирование системы стандартов в области строительства. Подтверждение соответствия проектных решений требованиям документации по планировке территории, технических регламентов, сводов правил, стандартов, санитарных правил. Доказательные базы соответствия проектной документации и результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов для объектов капитального строительства. Нововведения в техническом регулировании градостроительной деятельности:
11. Экспертиза проектной документации: требования к материалам, направляемым на экспертизу: исходные данные, результаты инженерных изысканий, соответствие проектных решений требованиям документации по планировке территории. Первые результаты реформы, анализ практики, перспективы развития. Особенности прохождения экспертизы проектной документации в электронной форме. Разделение полномочий между федеральным центром и экспертизами субъектов Федерации. Форма и статус заключения государственной и негосударственной экспертизы, сроки проведения. Объекты, подлежащие обязательной государственной экспертизе. Проектная документация и результаты инженерных изысканий, не требующие проведения экспертизы. Судебный порядок обжалования отрицательного заключения. Повторная экспертиза. Ошибки экспертизы и последствия; Требования к сметной части проектной документации.
12. Новые формы технического плана и декларации об объекте недвижимости, а также требования к подготовке этих документов и составу содержащихся в них сведений, в соответствии с Приказом Минэкономразвития России №953. Требования к техническим планам зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. Требования к техническому плану построенного объекта для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
13. Ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию как заключительная форма обязательного подтверждения соответствия требованиям документов планирования и зонирования. Изменения в ст. 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» ГрК РФ. Возможность представления в электронной форме документов, необходимых для получения разрешения на ввод, изменение определения понятия «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», другие дополнения. Порядок ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. Состав исполнительной документации. Основные надзорные мероприятия по объектам, законченным строительством. Допустимые недостатки для получения заключения о соответствии. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, как основание регистрации объекта недвижимости.
14. Участники строительного процесса и разграничение их функций, нововведения. Статус Застройщика, Технического Заказчика, Инвестора, подрядчиков (Генподрядчика). Введение новых понятий в ГрК.
15. Ответственность за нарушения законодательства о градостроительной деятельности. Изменение круга ответственных лиц и усиление мер ответственности. Порядок возмещения вреда в строительстве, ст. 60 ГрК РФ.
16. Подведение итогов. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы.
Проект планировки территории;
Проект межевания территории:
Градостроительные планы земельных участков.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Подготовка документации по планировке территории может осуществляться как в отношении застроенных территорий, так и в отношении территорий, подлежащих застройке.
В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.
В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать пределы (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом.
Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов подходов к каждому образованному земельному участку.
Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обеспечению.
Основная часть проекта планировки территории включает в себя:
чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: а) красные линии; б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур; в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; г) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Состав и содержание проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, документов территориального планирования муниципального образования, устанавливаются Градостроительным кодексом Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.
Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:
а) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; б) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений и сооружений; в) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; г) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; д) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; е) границы территорий объектов культурного наследия; ж) границы зон с особыми условиями использования территорий;
з) границы зон действия публичных сервитутов;
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
(Об особенностях содержания состава градостроительного участка некоторых земельных участков см. Федеральный закон от 29.12.2004 № 191 ФЗ).
В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1. границы земельного участка; 2. границы зон действия публичных сервитутов; 3. минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4. информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном регламенте земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; 5. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); 6. информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 7. информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее – технические условия); 8. границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
Форма градостроительного плана устанавливается Правительством Российской Федерации.
Проект планировки территории (ППТ) - градостроительный документ, определяющий на определенной территории (квартал, микрорайон и т.д.) параметры уже существующих объектов капитального строительства и параметры объектов, которые могут быть размещены на рассматриваемой территории. ППТ содержит основные показатели, необходимые для определения инвестиционной привлекательности территории, - численность населения и возможные объекты нового строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового, транспортного и инженерного). Материалы ППТ утверждаются распорядительным документом Правительства Москвы и являются одним из необходимых документов для совершения реконструкции и нового строительства Объектов.
Разработка проекта планировки требуется для получения ГПЗУ при новом строительстве или при реконструкции объектов.
Типовой состав документации в проекте планировки территории:
1. Утверждаемая часть:
- чертеж планировки территории;
- положения.
2. Обосновывающая часть:
- пояснительная записка;
- схема расположения элемента планировочной структуры;
- схема организации улично-дорожной сети;
- схема границ зон с особыми условиями в М 1:2000;
- схема благоустройства в М 1:2000;
- схема вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
- схема размещения инженерных сетей и сооружений в М 1:2000;
- разбивочный чертеж красных линий;
- чертеж архитектурно - градостроительной концепции.
3. Типовые этапы согласования проекта планировки:
- предварительные согласования основных ТЭПов Объекта;
- проведение тендера на выбор генерального проектировщика на разработку архитектурной и градостроительной концепции;
- получение исходных данных для проектирования;
- разработка проекта технического задания;
- разработка презентационных материалов;
- распоряжение уполномоченного органа на разработку ППТ;
- разработка проекта планировки территории;
- рассмотрение документации по планировке территории на публичных слушаниях;
- утверждение проекта планировки территории субъектом РФ.
В состав проекта планировки территории могут входить проект межевания территории, проект ГПЗУ.
Какие же шаги необходимо предпренять правообладателю земельного участка, заинтересованному в капитализации развитии земельного участка? Необходима разработка проекта планировки территории. В результате появится ответ на вопрос, что в перспективе может быть построено на рассматриваемой земле, какого функционала и каком количестве.
Для примера рассмотрим условный арендуемый (или находящийся в собственности) земельный участок площадью 10 га с существующими капитальными Объектами производственно-складского и административного назначения, расположенный в районе Третьего транспортного кольца Москвы. Цифры рассмотрим условные, но эта ситуация достаточно распространена для большинства городских территорий и может рассматриваться как для одного земельного участка площадью 10 га, так и для нескольких участков площадью 1-3 гектара.
Этапность действий для последующей разработки ППТ следующая:
- проведение оценки возможностей использования территории (АИС-анализ);
- разработка эскиза Архитектурно-градостроительного решения (АГР);
- разработка обосновывающего материала градостроительного потенциала развития территории и расчет ее градостроительной емкости.
При этом должны быть учтены вопросы градостроительного окружения, наличия или отсутствия природоохранных зон и ограничения, обусловленные присутствием объектов исторического наследия, влиянием санитарно-защитных зон, а также транспортного обеспечения.
Предположим, что в результате предварительных проработок возникает концепция размещения административно-жилого квартала общей площадью новой застройки 200 тыс. кв.м, включающего в себя жилой массив, школу, детский сад, культурно-бытовой объект и бизнес-центр на 2500 рабочих мест. Материалы концепции должны быть представлены на согласование руководству Москомстройинвеста и Москомархитектуры, затем поступить для обсуждения и одобрения в рабочую группу ГЗК и на заседание ГЗК у Мэра города с вопросом: «о разработке материалов ППТ за счет средств инвестора».
Выполнение обоснования развития, его согласование и представление на ГЗК вряд ли может быть выполнено самостоятельно правообладателем территории, так как все это требует определенных градостроительных навыков. Тем более что в каждом конкретном случае развития той или иной территории предстоит решение конкретных сложных градостроительных вопросов.
В роли Технического заказчика по сопровождению разработки обосновывающего материала для выпуска и утверждения ППТ оптимальным исполнителем выступает коллектив компании «УКС «ЛАРЖ» .
После получения решения ГЗК о возможности выполнения ППТ за счет средств инвестора и определения границ разработки проекта планировки территории наши специалисты совместно с ответственным органом исполнительной власти Правительства Москвы подготовят техническое задание на выполнение материалов ППТ с указанием функционала застройки будущего квартала и ориентировочной цифрой будущих квадратных метров.
Непосредственно выполнение графических и расчетных материалов ППТ последует при участии института НИиПИ Генплана Москвы или ГУП ГлавАПУ в отношении разработки транспортной доступности будущего квартала и, возможно, специалистов в части застройки зон охраны памятников, если таковые попадают в территорию. Разработка материалов ППТ должна проводиться в тесном контакте с Префектурой административного округа, где впоследствии необходимо провести публичные слушания по материалам ППТ на территории района размещения.
После всех согласований готовые материалы ППТ утверждаются на заседании ГЗК с последующим выпуском распорядительного документа Правительства Москвы об утверждении ППТ. При наличии протокола Префектуры о положительных публичных слушаниях специалисты компании «УКС «ЛАРЖ» подготовят полный пакет документов правообладателя земельного участка, на основании которого Москомархитектура выпускает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ с функционалом и ТЭПы будущих объектов строительства в соответствии с материалами ППТ).
Отдельно необходимо отметить, что в тех случаях, когда на территории разработки ППТ расположены земельные участки и объекты недвижимости нескольких правообладателей, получение ГПЗУ будет значительно сложнее, так как ТЭП всей разработки должны быть поделены для каждого участника. В этой ситуации повышается роль Технического заказчика - разработчика обосновывающего материала застройки и материалов ППТ. Он должен еще на этапе разработки обоснования по возможности удовлетворить желания всех соседей. Проблема зачастую непростая, и решать ее приходится на всех этапах разработки ППТ. Ее позитивным итогом является получение всеми соседями ГПЗУ на свои земельные участки, удовлетворяющие общие представления о будущей застройке.
Согласно нормативам действующего российского законодательства (глава 6 ст.51 Градостроительного кодекса Р.Ф) осуществление работ по строительству и реконструкции объектов нельзя начинать до тех пор, пока застройщик не имеет на руках разрешения соответствующих органов по надзору.
Положение получило распространение на все линейные объекты местного, регионального и федерального значения. К ним можно отнести газо- и водопровод, электролинии, дороги и так далее.
В соответствии с изменениями, которые были внесены в кодекс по градостроению, для получения такого разрешения следует собрать и предоставить пакет необходимых документов, основным из которых является проект планировки и межевания территории (ППиМТ).
Проект планировки и межевания территории относится к особой категории документов по градостроению, которые разрабатываются с учетом проведения планируемых работ.
Межевание земельных участков под застройку, не нашедших своего отражения в земельном кадастре, имеет существенные отличия от межевания земли предназначенной для выдела.
Итак, при создании и разработке проекта планировки территории (ППТ) следует осуществить разметку земельного участка, где будут воспроизводиться строительные работы с учетом создания структуры на местности. С целью воплощения всех замыслов застройщика, в качестве главного основания составления проекта межевания, используются сведения из архитектурного и градостроительного планов.
В ППиМТ в обязательном порядке должны быть включены:
Составление ППиМТ считается необходимостью, основным предназначением которого является документальное утверждение территориальных границ, на которых запланировано воспроизведение реконструирования и непосредственно строительство линейных объектов.
Данная мера выступает в качестве гаранта, установленного в целях избежания необоснованных недоразумений и претензий с соседской стороны.
Разработка межевого плана по уточнению границ земельного участка , согласно градостроительному кодексу может производиться представителями местной власти по инициативе должностного или уполномоченного лица, который является заинтересованным в возведении новых объектов. Им может быть, как частное лицо, выступающее в качестве хозяина участка, так и один из органов власти.
Основополагающим условием считается наличие у застройщика таких официальных бумаг, как:
Давайте рассмотрим процесс подготовки проекта межевания территории детально. Итак, для этого нужно:
