Stanovanjski zakonik ureja podlage in pogoje za zagotavljanje stanovanjskih prostorov po pogodbi o socialnem najemu samo iz občinskega stanovanjskega sklada. S socialnim najemom se izvaja ustavna določba o pravici revnih državljanov do brezplačnega stanovanja ali za dostopno plačilo (3. del 40. člena Ustave Ruske federacije).
Pogoj za zagotovitev stanovanja po socialni najemni pogodbi občinskega stanovanjskega sklada je vključitev občana med revne z odločitvijo lokalne samouprave. Pri tem se upoštevata dve merili: dohodek, ki pripada posameznemu družinskemu članu, in vrednost obdavčljivega premoženja v lasti družinskih članov.
Pri določanju seznama vrst dohodkov, ki jih je treba evidentirati, se lokalne oblasti ravnajo po Odloku vlade Ruske federacije z dne 20. avgusta 2003 N 512 "O seznamu vrst dohodka, ki se upoštevajo pri izračunu povprečja na prebivalca". dohodek družine in dohodek občana, ki živi sam, da bi mu zagotovili državno socialno pomoč.« Obdavčljivo premoženje v lasti državljana prosilca in njegovih družinskih članov se določi na podlagi davčne zakonodaje.
Zagotavljanje bivalnih prostorov v hišah za socialno uporabo državnega stanovanjskega sklada je možno na podlagi posebnih zakonov, ki lahko določijo kategorije državljanov, razen revnih, ki potrebujejo javno stanovanje, pa tudi dodatne razloge za potrebo po socialnem stanovanju.
Stanovanjski zakonik določa štiri razloge, na podlagi katerih se lahko državljanom z nizkimi dohodki prizna, da potrebujejo stanovanje po socialni pogodbi o zaposlitvi. Prva je povezana s pomanjkanjem stanovanjskih prostorov, ki so zasedeni po družbeni pogodbi ali v lasti revnih. Posledično je prebivanje državljanov z nizkimi dohodki v stanovanjskih prostorih na podlagi podnajema, kot začasnih prebivalcev, v stanovanjskih prostorih specializiranega stanovanjskega fonda (domovi, pisarniški prostori, sredstva za begunce in notranje razseljene osebe itd.) ali pod pogodba o poslovnem najemu ali neodplačni uporabi daje pravico, da se šteje za potrebe. Drugi razlog je povezan z zagotavljanjem manjše skupne stanovanjske površine na družinskega člana od obračunskega normativa. Obračunsko normo določi vsaka lokalna uprava neodvisno in predstavlja velikost skupne površine stanovanja, na podlagi katere se določi potreba po stanovanjskih prostorih. Tretja podlaga za potrebo po stanovanju po socialni pogodbi o zaposlitvi je bivanje v sobi, ki ne ustreza zahtevam, določenim za stanovanjske prostore. Govorimo o sanitarno-epidemioloških, tehničnih, požarnih in drugih zahtevah. Četrtič - bivanje v stanovanju za bolnike s hudimi oblikami kroničnih bolezni, pri katerih je nemogoče živeti z njimi v istem stanovanju.
Registracijo državljanov, ki potrebujejo socialna stanovanja, opravi lokalna uprava v kraju stalnega prebivališča na podlagi osebnih izjav državljanov ali njihovih zakonitih zastopnikov. Stanovanjski zakonik izjemoma dovoljuje vodenje evidenc ne v kraju stalnega prebivališča državljanov. Seznam razlogov za zavrnitev registracije je v čl. 54 LCD in je izčrpen. Zakonik določa tudi izčrpen seznam razlogov za odjavo državljanov (56. člen). Zoper odločbo o zavrnitvi registracije in odjavi je možna pritožba na sodišču.
Stanovanjski prostori se registriranim državljanom zagotovijo le po načelu, kdor prvi pride, prvi melje. Prednostno zagotavljanje stanovanjskih prostorov je lahko rezervirano samo za tiste, ki so bili registrirani kot potrebni pred 1. marcem 2005 in so imeli pravico do takšnega zagotavljanja na podlagi razlogov, določenih v JK RSFSR iz leta 1983.
Izven vrsti je stanovanje po pogodbi o socialnem najemu zagotovljeno le trem kategorijam revnih državljanov, ki potrebujejo pomoč.
Prvič, to so osebe, ki živijo v bivalnih prostorih, ki so ustrezno priznani kot neprimerni za bivanje in niso predmet popravila ali rekonstrukcije. Za neprimerne se štejejo stanovanjske stavbe (stanovanjski prostori), ki so v zasilnem stanju, ter stanovanjski prostori, v katerih so ugotovljeni škodljivi vplivi okoljskih dejavnikov.
Drugič, to so sirote, otroci, ki so ostali brez starševskega varstva, pa tudi osebe iz vrst sirot in otrok, ki so ostali brez starševskega varstva * (78). Pravica do izvenzakonskega prejema stanovanja nastane zaradi dejstva, da se je končalo njihovo bivanje v izobraževalnih in drugih ustanovah, sirotišnicah družinskega tipa, rejniških družinah, prenehalo skrbništvo (skrbništvo), služba v oboroženih silah Ruske federacije. prenehala ali so bili odpuščeni iz zavodov za izvrševanje kazni zapora.
Tretjič, to so državljani s hudo obliko kronične bolezni.
Stanovanjske prostore po pogodbi o socialnem najemu se zagotavljajo z odločitvijo lokalne vlade (in ne na podlagi naloga, kot je določeno v JK RSFSR iz leta 1983).
Zagotovljeni stanovanjski prostor se mora nahajati znotraj meja istega naselja, njegova skupna površina, tj. površina stanovanjskih in pomožnih prostorov (razen lož, balkonov itd.) Ne sme biti manjša od stopnje rezervacij. Normo za zagotavljanje življenjskega prostora določi lokalna vlada in je odvisna od stopnje oskrbe z bivalnimi prostori v hišah sklada družbene rabe. Novi zakonik je dejansko zavrnil zagotavljanje dodatnega življenjskega prostora. Izjema od tega pravila je zlasti zagotavljanje stanovanjskih prostorov državljanom, ki trpijo zaradi ene od hudih oblik kroničnih bolezni (2. del 58. člena). Državljanom različnih spolov, razen zakoncev, je treba zagotoviti ločene sobe.
Pogodba o socialnem delu je v pravni literaturi označena kot potrošniška. Gre za pogodbo, po kateri se ena stranka - lastnik stanovanja državnega ali občinskega stanovanjskega sklada (v njunem imenu pooblaščeni državni organ ali organ lokalne samouprave) ali oseba, ki jo pooblasti lastnik (najemodajalec), zaveže, da prenese drugi stranki - državljanu (najemniku) stanovanje v lasti in uporabi za bivanje v njem pod določenimi pogoji (60. člen LCD). Podlaga za nastanek pravice do uporabe državnega in občinskega stanovanjskega prostora je pravna struktura - odločba o zagotovitvi stanovanja in pogodba o družbenem najemu stanovanja.
Samo državljan Ruske federacije kot posameznik lahko deluje kot delodajalec po socialni pogodbi o zaposlitvi, razen če mednarodna pogodba Ruske federacije ne določa drugače. Stanovanjski prostori se lahko zagotovijo pravnim osebam na podlagi najemne ali druge pogodbe. Stanovanjski prostori, zagotovljeni pravni osebi, se morajo uporabljati samo za bivanje državljanov (671. člen Civilnega zakonika).
Najemodajalec po pogodbi o socialnem najemu je pravna oseba - lastnik državnega (občinskega) stanovanjskega sklada ali pooblaščeni organi ali pooblaščene osebe, ki delujejo v njenem imenu (na primer družbe za upravljanje).
Družbena najemna pogodba stanovanja je brezčasna. To je eno najpomembnejših jamstev za uresničevanje ustavne pravice državljanov do stanovanja. Stabilnost teh odnosov se kaže tudi v tem, da imajo državljani, ki uporabljajo stanovanjske prostore na podlagi pogodbe o socialnem najemništvu, vendar so prenehali biti revni, pravico, da jih še naprej uporabljajo (3. del 60. člena LC).
Pogodba o socialnem delu se sklene v pisni obliki. Standardna pogodba za socialni najem stanovanj, odobrena. Odlok vlade Ruske federacije z dne 21. maja 2005 N 315 določa potrebo po podpisu pogodbe s strani strank, kar pomeni preprosto pisno obliko pogodbe, katere neupoštevanje ne razveljavi, ampak odvzame pravico do pogodbe. stranke imajo pravico (v primeru spora) sklicevati se na pričanje prič (162. člen civilnega zakonika).
Predmet (objekt) najemne pogodbe je stanovanje, ki je lahko stanovanjska stavba (enostanovanjska), stanovanje, del stanovanjske stavbe ali stanovanje, soba. Stanovanje mora izpolnjevati številne zahteve: 1) biti izolirano (kar pomeni ločen vhod); 2) biti nepremičnina (tj. biti v kapitalski hiši); 3) biti primeren za stalno prebivanje (tj. v skladu z veljavnimi sanitarnimi, tehničnimi in drugimi pravili in predpisi). Neizolirani stanovanjski prostori (prehodna soba v stanovanju, sestavljena iz sosednjih prostorov) in skupna lastnina stanovanjske hiše (podstrešja, kleti ipd.) ne morejo biti predmet socialne najemne pogodbe.
V skladu s pogodbo o socialnem najemu se stanovanje prenese na najemnika v posest in uporabo. Z bivalnim prostorom je dovoljeno razpolagati z menjavo, nadomeščanjem ipd. Dovoljena je uporaba življenjskega prostora za poklicne dejavnosti (medicinske, odvetniške itd.), Samostojne podjetniške dejavnosti, vendar le ob upoštevanju pravic in zakonitih interesov drugih državljanov, pa tudi brez kršitev sanitarnih in higienskih, okoljskih, požarnih pravil. varnostne in druge zahteve.
Kot izhaja iz čl. 64 ZK prenos lastninske pravice, pravice gospodarskega upravljanja ali pravice operativnega upravljanja na stanovanjski stavbi za družbeno rabo ne pomeni razveze pogodbe ali spremembe njenih pogojev, kot so rok njene veljavnosti, plačilo itd. . Ta določba je namenjena varovanju interesov najemnikov, uporablja se ob spremembi javnega lastnika stanovanjskega fonda in odraža načelo nespremenljivosti družbenonajemne pogodbe.
Pravice in obveznosti strank.
Najemnik se preseli v stanovanje, prosto pravic drugih oseb in primerno za bivanje. V takšni sobi je treba izvajati tekoča popravila, razen če je na voljo v novo naročeni hiši. Uporabnost stanovanja in njegove opreme se potrdi z aktom, ki ga podpišeta pogodbeni stranki (pododstavek "a", 4. odstavek Vzorčne pogodbe o najemu stanovanja). Značilnosti zagotovljenega stanovanja in njegove opreme so navedene v tehničnem potnem listu stanovanja.
Najemnik ima pravico v prostor, ki ga uporablja, vseliti druge državljane kot družinske člane (70. člen ZK). Hkrati je za vselitev otrok, zakonca, staršev najemnika potrebno pisno soglasje družinskih članov najemnika, ki že živijo v stanovanjskem prostoru, za vselitev drugih občanov pa tudi soglasje najemodajalca. . To pravilo je novost LCD in je namenjeno preprečevanju umetnega nastajanja potrebe po socialnih stanovanjih (51. člen LCD). Tako kot pri prejšnjem JK RSFSR tudi za selitev mladoletnih otrok k staršem ni potrebno niti soglasje družinskih članov najemnika niti soglasje najemodajalca. Priznanje statusa družinskega člana najemnika za vseljene osebe je odvisno od številnih pogojev. Zakonec, otroci in starši delodajalca ga pridobijo v zunajzakonski skupnosti z delodajalcem. Drugi državljani in vzdrževani invalidi so priznani kot družinski člani delodajalca, prvič, ko se kot taki vselijo, in drugič, ko vodijo skupno gospodinjstvo z delodajalcem. Druge osebe se lahko ob upoštevanju posebnih okoliščin priznajo kot družinski člani delodajalca pod enakimi pogoji v sodnem postopku.
Novi člani najemnikove družine, ki so se vselili v stanovanje, so vključeni v pogodbo o socialnem najemništvu, s čimer se spremenijo njeni pogoji glede plačila stanovanja, komunalnih storitev itd.
Stanovanjski zakonik izhaja iz načela enakosti pravic in obveznosti najemnika in njegovih družinskih članov, tj. sonajemniki, ki se delno ohrani, če občani prenehajo biti družinski člani najemnika (na primer ob razvezi), vendar živijo v tem stanovanjskem območju. Z namenom zagotavljanja varstva njihovih pravic je zakonik določil samostojno odgovornost nekdanjih delodajalčevih družinskih članov iz pogodbe o socialnem delu. To določbo zakonika je treba obravnavati kot priložnost za sklenitev samostojnega sporazuma med najemnikom in nekdanjim članom njegove družine, v skladu s katerim bodo obveznosti slednjega po družbeni pogodbi o zaposlitvi podrobneje opredeljene in seznanjene z najemnikom. najemodajalcu, da bi se seznanili s kom od stanovalcev in v kolikšnem obsegu so se zahteve nanašale na neizpolnjevanje ali nepravilno izpolnjevanje predmetnih obveznosti.
Podnajem stanovanjskih prostorov (čl. 76-79 LCD). Podnajem je pooblastilo najemnika za razpolaganje s stanovanjskim prostorom, ki ga zaseda na podlagi pogodbe o socialnem najemu. Za čas začasne odsotnosti najemnika in njegovih družinskih članov se lahko del ali vsi stanovanjski prostori oddajo v podnajem. Za oddajo stanovanjskega prostora v podnajem je potrebno pisno soglasje njegovih družinskih članov, ki živijo skupaj z najemnikom, ter soglasje najemodajalca.
Pri podnajemu stanovanja, ki se nahaja v skupnem stanovanju, je potrebno pridobiti tudi soglasje drugih najemnikov, lastnikov in njihovih družinskih članov, ki živijo v tem stanovanju. Podnajemna pogodba, sklenjena brez soglasja najemodajalca ali drugih pooblaščenih oseb, se lahko na sodišču razglasi za neveljavno.
Pri podnajemu stanovanja je treba upoštevati zahtevo Stanovanjskega zakonika o velikosti skupne površine stanovanja, ki bo padla na vsakega stanovalca. V posameznih stanovanjih ne more biti nižja od obračunske norme za vsakega prebivalca, v skupnih stanovanjih pa ne sme biti nižja od norme oskrbe. Drugi pogoj je odsotnost v bivalnih prostorih oseb s hudimi oblikami kroničnih bolezni.
Najemna pogodba mora biti v pisni obliki. Postopek, pogoji, pogoji plačila in višina plačila za podnajem stanovanjskih prostorov se določijo s sporazumom strank. Če čas trajanja pogodbe ni določen, se šteje, da je sklenjena za eno leto.
Podnajemnik ne pridobi samostojne pravice uporabe stanovanjskega prostora. Delodajalec za svoja dejanja odgovarja najemodajalcu.
Podnajemna pogodba preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena, ali s prenehanjem pogodbe o najemu stanovanja (na primer zaradi njegove zamenjave). Predčasna odpoved podnajemne pogodbe je možna sporazumno ali na enostransko zahtevo katere koli od njiju. O predčasni odpovedi podnajemne pogodbe, sklenjene brez navedbe roka, mora biti pogodbena stranka obveščena 3 mesece vnaprej. V primeru odpovedi (odpovedi) podnajemne pogodbe je podnajemnik dolžan izprazniti prostor. Neizpolnitev te obveznosti povzroči deložacijo podnajemnika in članov njegove družine v sodnem postopku brez zagotovitve drugega stanovanja.
Začasni prebivalci (člen 80 LCD). Začasni prebivalci so lahko vsi državljani: sorodniki, znanci itd. Njihova poravnava formalno ne zahteva sklenitve posebne pogodbe in ne vključuje pobiranja plačila za nastanitev. Začasni stanovalci se lahko vselijo za največ 6 mesecev. Za njihovo ureditev je potrebno soglasje najemnikovih družinskih članov in predhodno obvestilo najemodajalca, kar dejansko pomeni potrebo po pridobitvi njegovega soglasja. Dejstvo je, da ima najemodajalec pravico prepovedati prebivanje začasnih prebivalcev, če je zaradi njihove vselitve skupna površina za vsako osebo, ki živi v ločenem stanovanju, manjša od obračunske norme, v skupnem stanovanju pa - manj kot normativ zagotavljanja.
Tako kot podnajemniki tudi začasni najemniki ne pridobijo samostojne pravice do uporabe prostorov, najemnik pa za svoja dejanja odgovarja najemodajalcu. Začasni najemniki so izseljeni s sodno odredbo, ne da bi jim zagotovili drugo stanovanje ob koncu obdobja bivanja, dogovorjenega z njimi, in zavrnitve izpraznitve stanovanja. Če čas bivanja ni dogovorjen, ima najemnik pravico zahtevati odhod najkasneje v 7 dneh po obvestilu o tem. Odpoved pogodbe o najemu socialnih stanovanjskih prostorov začasnim stanovalcem preneha pravica do prebivanja in povzroči tudi njihovo deložacijo.
Zamenjava stanovanjskih prostorov (čl. 72-75 LCD). Novi stanovanjski zakonik je bistveno spremenil ureditev te institucije. Trenutno stanovanjskih prostorov v hišah državnega in občinskega stanovanjskega sklada ni mogoče zamenjati za druge stanovanjske prostore zasebnega stanovanjskega sklada. Zamenjava stanovanja za družbeno rabo za stanovanjske prostore specializiranega stanovanjskega sklada in sklada za komercialno rabo ni mogoča. Tako je dovoljena zamenjava le tistih stanovanjskih prostorov, ki spadajo v stanovanjski sklad družbene rabe.
Zamenjava se izvede s pisnim soglasjem družinskih članov najemnika, vključno z začasno odsotnimi. Za zamenjavo stanovanjskih prostorov, v katerih živijo mladoletni, poslovno nesposobni ali poslovno nesposobni člani družine najemnika, je potrebno tudi soglasje organov skrbništva in skrbništva. Za zamenjavo stanovanjskih prostorov v različnih naseljih ni omejitev; število udeležencev menjave ni zakonsko omejeno.
Najemniki stanovanjskih prostorov družbenega sklada so obdržali pravico do prisilne menjave. To je možno, če se delodajalec in njegovi družinski člani niso dogovorili o zamenjavi. Posledično ima vsak sonajemnik življenjskega prostora pravico zahtevati njegovo zamenjavo na sodišču. Sovražni odnosi med družinskimi člani so lahko osnova za prisilno izmenjavo. Zato je namen prisilne menjave rešitev spora, ki je nastal med strankama. Stanovanjske razmere oseb, preseljenih na podlagi prisilne izmenjave, morajo na splošno ustrezati tistim, ki so jih imele pred preselitvijo.
Novi stanovanjski zakonik ne predvideva več "znotrajdružinskih" ali "sorodstvenih" zamenjav, pri katerih je namesto ene osebe, ki je prenehala biti družinski član najemnika, vseljena druga oseba kot član iste najemnikove družine. Menjava stanovanjskih prostorov ni dovoljena, če:
1) je zoper najemnika vložena tožba za odpoved ali spremembo pogodbe o socialnem najemu ali če je na sodišču sporna pravica do uporabe zamenjanega stanovanjskega prostora;
2) stanovanjski prostori, ki jih je treba zamenjati, so v skladu z ustaljenim postopkom priznani kot neprimerni za bivanje;
3) je bila sprejeta odločitev, da se hiša poruši ali preuredi za druge namene, tj. o prenosu stanovanjskih prostorov v nestanovanjske;
4) je bila sprejeta odločitev o prenovi hiše z rekonstrukcijo in (ali) prenovo stanovanjskih prostorov;
5) zaradi zamenjave se državljan, ki trpi za eno od hudih oblik kroničnih bolezni, preseli v skupno stanovanje (51. člen LC).
Menjava ni dovoljena niti v primeru, če skupna površina stanovanjskega prostora, v katerega se namerava zaradi zamenjave vseliti najemnik, pa tudi drugi člani njegove družine, poleg zakonca, otrok in staršev, je manjša od predhodno zasedene površine, zaradi česar bo mogoče tako družino postaviti na račun pomoči potrebnih.
Dogovor o zamenjavi med najemniki stanovanjskih prostorov je formaliziran z menjalno pogodbo. Prej sklenjena pogodba o socialnem najemu se šteje za odpovedano od trenutka prejema soglasja najemodajalca tega stanovanjskega prostora za zamenjavo. Soglasje najemodajalca k zamenjavi drugega stanovanja je podlaga za sklenitev nove socialne najemne pogodbe.
Zamenjava se lahko na sodišču razglasi za neveljavno zaradi kršitve zahtev stanovanjske in civilne zakonodaje (na primer zaradi priznanja zamenjave kot transakcije, opravljene pod vplivom zablode pomembnega pomena). ). Neveljavnost pogodbe o menjavi vodi do preselitve njenih strank v prej zasedene prostore, pa tudi do nadomestila za izgube s strani krivca, če je zamenjava razglašena za neveljavno zaradi nezakonitih dejanj te stranke.
Zamenjava bivalnih prostorov (81. člen LCD). Najemnik ima pravico zahtevati zamenjavo večjega stanovanja z manjšim. Predmet zamenjave so samo ločeni stanovanjski prostori v obliki stanovanja. Nadomeščanje je dovoljeno s soglasjem vseh družinskih članov delodajalca, tudi začasno odsotnih. Po dogovoru z najemnikom mu je lastnik dolžan zagotoviti drugo stanovanje v 3 mesecih od dneva vloge.
Drugi razlogi za zamenjavo so lahko določeni z zvezno zakonodajo in zakonodajo sestavnih subjektov Ruske federacije. Najpogosteje je dodaten razlog za zamenjavo bivalnega prostora prisotnost kakršnih koli bolezni pri najemniku, ki preprečujejo uporabo zasedenih prostorov.
Sprememba najemne pogodbe (čl. 82 ZK). Pogodba o socialnem delu se lahko spremeni na pobudo delodajalca in njegovih družinskih članov. Tako imajo državljani, združeni v eno družino in živijo v istem stanovanju po različnih pogodbah, pravico zahtevati sklenitev ene pogodbe z enim od njih za vse zasedene prostore. Najemodajalec nima pravice zavrniti združitve več pogodb, če tako namero izrazijo najemniki sami in njihovi družinski člani. Posledično se sklene ena pogodba o socialnem najemu, katere predmet bodo bivalni prostori dosedanjih pogodb.
Do spremembe najemne pogodbe pride tudi, ko prvotnega najemnika stanovanjskega prostora »zamenja« druga oseba izmed družinskih članov upokojenega najemnika (odhod v drugo stalno prebivališče, smrt ipd.). Za takšno »zamenjava« je potrebno soglasje preostalih družinskih članov upokojenega najemnika, pa tudi soglasje najemodajalca.
V nasprotju s stanovanjskim zakonikom RSFSR, ki je veljal prej, je zakonodajalec izključil možnost, da bi sposobni družinski član najemnika zahteval sklenitev ločene družbene pogodbe z njim v skladu z njegovim deležem življenjskega prostora, tj. del stanovanja. To je posledica želje po zakoniti zavrnitvi spreminjanja posameznih stanovanj v skupna.
Vsebovano v čl. 82. člena ZD razlogi za spremembo pogodbe o socialnem delu niso edini. Stanovanjsko pravno razmerje se lahko spremeni tudi zaradi zagotovitve najemnika in njegovih družinskih članov prostega stanovanja v skupnem stanovanju (59. člen ZK) in v drugih primerih.
Pravica do obnove in prenove stanovanjskih prostorov (členi 25-29 LCD). Rekonstrukcija je namestitev, zamenjava ali prenos inženirskih omrežij, sanitarne, električne ali druge opreme (na primer električni štedilniki namesto plinskih peči), ki zahtevajo tudi spremembe tehničnega potnega lista stanovanja (1. del 25. člena LCD). ). Prenova je sprememba konfiguracije stanovanja (naprava dodatnih prostorov v stanovanju, razširitev stanovanjskih prostorov zaradi pomožnih itd.), Ki zahtevajo spremembo tehničnega potnega lista stanovanja. Rekonstrukcija in prenova stanovanjskih prostorov se izvajata s soglasjem lokalne samouprave, vseh članov družine najemnika in zahtevata usklajevanje z organi za varstvo arhitekturnih, zgodovinskih in kulturnih spomenikov, če je stanovanjska stavba, v kateri se nahaja ta prostor, je spomenik arhitekture, zgodovine in kulture.
Zavrnitev dogovora o reorganizaciji in (ali) ponovnem razvoju je dovoljena le v treh primerih: 1) nepredložitev potrebnih dokumentov; 2) predložitev dokumentov napačnemu organu; 3) neskladnost projekta rekonstrukcije in (ali) prenove stanovanjskih prostorov z zahtevami zakonodaje. Zaključek del na rekonstrukciji in (ali) prenovi stanovanjskih prostorov se odraža v aktu komisije za sprejem, ki se pošlje ZTI.
Obrazec vloge za reorganizacijo in prenovo ter obrazec dokumenta, ki potrjuje sprejetje sklepa o odobritvi reorganizacije in (ali) prenove stanovanjskih prostorov, so bili odobreni z Uredbo Vlade Ruske federacije iz aprila 28, 2005 N 266.
Reorganizacija in (ali) prenova se lahko priznata kot nedovoljena, če ni odločitve lokalne vlade, pa tudi v primeru kršitve dogovorjenega projekta. Najemnik nedovoljeno preurejenega in (ali) preurejenega stanovanjskega prostora ga je dolžan vrniti v prejšnje stanje v razumnem roku in na način, ki ga določi organ lokalne samouprave. Ohranjanje stanovanjskih prostorov v prenovljeni ali prenovljeni obliki je možno na podlagi sodne odločbe in pod pogojem, da to ne krši pravic in interesov državljanov in ne ogroža njihovih življenj.
Stanovanjski zakonik najemniku in njegovim družinskim članom pridržuje pravico do stanovanja v primeru začasne odsotnosti (71. člen). To pomembno pooblastilo, povezano z ohranjanjem nespremenjenega statusa delodajalca, je potrdilo Sklep Ustavnega sodišča Ruske federacije z dne 23. junija 1995 v primeru preverjanja ustavnosti 1. dela in 8. člena 2. dela čl. . 60 ZhK RSFSR.
Trenutno se vsako trajanje odsotnosti osebe v stanovanjskem območju šteje za začasno in ne preneha njenih pravic in obveznosti iz družbene pogodbe o zaposlitvi. Najemodajalec je dolžan dokazati, da so najemnik, člani njegove družine odšli na stalno prebivališče drugam in se ne nameravajo vrniti.
Plačilo komunalnih storitev. Najpomembnejša dolžnost najemnika je plačilo stanovanja in komunalnih storitev. Plačilo za socialna stanovanja in komunalne storitve vključuje plačilo za: uporabo stanovanja (najemnina); vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov (plačilo storitev in dela pri upravljanju stanovanjske hiše, vzdrževanje in tekoča popravila skupne lastnine v stanovanjski hiši); za komunalne storitve. Za najemnike višino plačila za stanovanje določijo lokalne oblasti na podlagi skupne površine zasedenih prostorov, pa tudi njegove kakovosti in udobja ter lokacije hiše. Plačilo stanovanja in plačilo komunalnih storitev (oskrba s hladno in toplo vodo, kanalizacija, oskrba z električno energijo in plinom, ogrevanje) se najemodajalcu plačuje mesečno najpozneje do 10. dne v mesecu, ki sledi mesecu, ki je potekel. Zagotavljanje nekakovostnih javnih storitev pomeni znižanje višine pristojbin za te storitve. Znesek plačila za komunalne storitve se določi na podlagi odčitkov merilnih naprav. Če takšnih naprav ni, se določi na podlagi standardov za porabo komunalnih storitev, ki jih odobrijo lokalne oblasti. Določijo tudi tarife, po katerih se izračuna znesek plačila komunalnih storitev.
Stanovanjski zakonik prvič določa, da so državljani z nizkimi dohodki, ki živijo v stanovanjskih prostorih po pogodbah o socialnem najemu, oproščeni plačila pristojbin za uporabo stanovanjskih prostorov (9. del 156. člena). Če državljan preneha biti reven, je dolžan o tem obvestiti najemodajalca najpozneje v 10 dneh od datuma takšne spremembe za ponovni izračun (pododstavek "m", 4. odstavek Vzorčne pogodbe o socialnem najemu stanovanjskih prostorov) .
Tekoče popravilo stanovanjske stavbe; večja popravila (rekonstrukcija) hiše. Najemnik je dolžan stanovanjske prostore uporabljati za predvideni namen, zagotoviti njihovo varnost in izvajati tekoča popravila stanovanjskih prostorov. Seznam tekočih popravil, ki jih delodajalec opravi na lastne stroške, je v pododst. "e" točka 4 Vzorca pogodbe o najemu stanovanja. Izvedba večjih popravil je odgovornost najemodajalca. Posebej pomembna je pravica najemnika, da od najemodajalca zahteva pravočasno remont stanovanja, saj neupoštevanje rokov za takšna popravila povzroči uničenje ustreznih objektov.
Novost stanovanjskega zakonika je pravilo, ki najemniku omogoča, da v primeru neizvedbe večjih popravil v predpisanem roku zahteva znižanje plačila za uporabo stanovanjskih prostorov, pa tudi skupne lastnine stanovanja. stanovanjsko stavbo ali zahtevati povračilo stroškov, nastalih za odpravo pomanjkljivosti stanovanja in (ali) skupne lastnine hiše ali nadomestilo za izgube.
Izvedba velikega remonta ali rekonstrukcije hiše (88. člen LCD) ima lahko naslednje značilnosti. Če je v skladu z načrtom kapitalskih del ali rekonstrukcije predvideno, na primer, razširiti življenjski prostor na račun pomožnih prostorov itd., Potem takšno delo zahteva izselitev (ponovno naselitev) državljanov. Selitev je začasna, izvaja jo najemodajalec in je lahko prisilna, če najemnik in člani njegove družine nočejo zapustiti prostore. Preseljenim državljanom so na voljo stanovanjski prostori mobilnega sklada v višini najmanj 6 kvadratnih metrov. m bivalnega prostora na osebo (čl. 106 LCD). Hkrati se socialna najemna pogodba za popravljene stanovanjske prostore ne odpove, ampak začasno prekine. Po končanem remontu mora najemodajalec na lastne stroške preseliti najemnika v prenovljeno stanovanje.
Selitev občanov med remontom ni obvezna. Najemodajalec ima pravico (vendar ni dolžan) zagotoviti državljanom, katerih prostore je treba popraviti, druga stanovanja v skladu s pogodbo o socialnem najemu, tako da odpove najemno pogodbo za stanovanjske prostore, ki jih je treba popraviti. Zagotavljanje drugih bivalnih prostorov je dovoljeno s soglasjem najemnika in njegovih družinskih članov.
Zaradi velikega remonta ali rekonstrukcije prostorov se lahko njihova velikost poveča ali zmanjša. To torej vodi v nastanek presežka skupne površine za najemnika in njegove družinske člane ali, nasprotno, njihovo priznanje, da potrebujejo stanovanje. V takih primerih je najemodajalec dolžan najemniku in članom njegove družine zagotoviti drugo stanovanje po pogodbi o socialnem najemu pred začetkom večjih popravil ali rekonstrukcije.
Najemodajalec je dolžan sodelovati tudi pri pravilnem vzdrževanju in popravilu skupnega premoženja v stanovanjski hiši, nositi druge obveznosti, ki izhajajo iz navedene pogodbe in zahtev stanovanjske zakonodaje. V skladu s tem ima najemodajalec pravico od najemnika zahtevati, da izpolni vse obveznosti, ki so mu naložene.
Odgovornost najemnika in lastnika prostora. Krivi najemniki in člani njihovih družin nosijo upravno, civilno in stanovanjsko pravno odgovornost.
Zakonik o upravnih prekrških določa zlasti odgovornost najemnika za škodo na stanovanjskih prostorih, opremi, nedovoljeno prenovo stanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah (člen 7.21). Najemodajalec, ki je kriv za kršitev pravil za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih stavb, je lahko tudi upravno odgovoren (člen 7.22 Zakonika o upravnih prekrških). Stanovanjsko-pravna odgovornost najemnikov socialnih stanovanj je izselitev najemnikov iz zasedenih prostorov v primeru njihovega krivdnega ravnanja.
Za kršitev obveznosti plačila stanovanjskih in komunalnih storitev je določena civilna odgovornost najemnika v obliki kazni (kazen). Znesek kazni je 1/300 obrestne mere refinanciranja CBR, veljavne v času plačila, od zneskov, ki niso bili plačani pravočasno, za vsak dan zamude, začenši od naslednjega dne po datumu zapadlosti do vključno dneva dejanskega plačila. . Povečanje velikosti kazni ni dovoljeno. Najemnik in najemodajalec lahko zahtevata povrnitev škode tudi v primeru kršitve njunih pravic.
Odpoved in odpoved socialno najemne pogodbe. Deložacija občanov (čl. 83-91 JK). Do odpovedi pogodbe pride zaradi prenehanja pravic in obveznosti njenih strank z medsebojnim izražanjem volje, volje ene stranke, pa tudi zaradi dogodka, ki ni odvisen od volje njegovih udeležencev. Odpoved pogodbe je eden od razlogov za njeno odpoved in je dovoljena na pobudo katere koli stranke.
Odpoved pogodbe o socialnem delu na pobudo delodajalca se lahko zgodi kadarkoli in iz katerega koli razloga. Pogojuje ga le eno - pridobitev soglasja družinskih članov najemnika za odhod, ki mora biti v izogib sporom pridobljeno v pisni obliki. V primeru odhoda delodajalca in njegovih družinskih članov v drug kraj stalnega prebivališča preneha socialna pogodba o zaposlitvi z dnem odhoda. Odhod v stalno prebivališče določajo le nameni delodajalca, ki se lahko potrdijo z različnimi dokazili - pridobitev drugega stanovanja po socialni najemni pogodbi, sklenitev pogodbe o zaposlitvi (razen nujne) v drugem kraju itd. . Pridobitev stanovanjskega prostora v last najemnika sama po sebi ne more biti podlaga za odpoved pogodbe o socialnem najemu s strani najemodajalca.
Na zahtevo katere koli stranke se lahko pogodba o socialnem najemu prekine na sodišču, če je stanovanje priznano kot neprimerno za bivanje.
Na pobudo najemodajalca se socialna najemna pogodba lahko odpove le na sodišču in zaradi krivdnega ravnanja najemnika. Stanovanjski zakonik določa pet razlogov za takšno odpoved:
1) neplačilo plačila stanovanja in (ali) komunalnih storitev s strani najemnika 6 ali več mesecev zapored;
2) uničenje ali poškodovanje stanovanja s strani najemnika ali drugih državljanov, za dejanja katerih je odgovoren;
3) sistematično kršenje pravic in zakonitih interesov sosedov, ki onemogoča skupno življenje v istem stanovanjskem območju; nezmožnost sobivanja otrok in staršev, ki jim je odvzeta roditeljska pravica, v istem bivalnem prostoru;
4) uporaba stanovanjskih prostorov za druge namene;
5) nedovoljena reorganizacija in (ali) preureditev, ki krši pravice in zakonite interese državljanov ali ogroža njihovo življenje ali zdravje, če sodišče zavrne ohranitev stanovanjskih prostorov v preurejeni (prenačrtovani) obliki. in ga najemnik noče vrniti v prejšnje stanje.
Neplačilo plačila za stanovanje in komunalne storitve kot podlaga za odpoved pogodbe o socialni zaposlitvi zahteva obvezno razjasnitev vzrokov za zamude pri plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev.
Uničenje ali poškodovanje (pokvarjenje) stanovanja nastane zaradi slabega gospodarjenja z njim. Lahko so posledica neukrepanja ali posledica namernega poškodovanja in uničenja stanovanja. Odpoved pogodbe na tej podlagi ni odvisna od tega, ali je bila oseba predhodno upravno odgovorna za ustrezen prekršek.
Odpoved pogodbe zaradi sistematičnega kršenja pravic in zakonitih interesov sosedov, ki onemogoča skupno bivanje v istem bivalnem prostoru (hiši ali stanovanju), dodatno zahteva dokaz ne le krivdnega ravnanja osebe, ampak tudi sistematičnosti (ponavljajoče se) njegove protipravne dejavnosti. Ta razlog je treba razlagati široko in ga uporabiti za primere kršitve pravic in zakonitih interesov katere koli osebe, vključno z družinskimi člani delodajalca. Nezmožnost sobivanja otrok in staršev, ki jim je odvzeta roditeljska pravica, v istem bivalnem prostoru je povezana s kršitvijo pravic in koristi otrok in dejansko sodi v ZK.
Uporaba stanovanjskih prostorov za druge namene, tj. postavitev pisarn, skladišč, industrijske proizvodnje v njem je prepovedana, saj se v tem primeru stanovanjski prostori dejansko spremenijo v nestanovanjske prostore, ne da bi jih prenesli v take, kar vodi do odpovedi družbene pogodbe z najemnikom.
Predpogoj za uporabo norm Stanovanjskega zakonika o odpovedi pogodbe o socialnem najemu na pobudo najemodajalca (z izjemo neplačevanja najemnine za stanovanje in komunalne storitve) je opozoriti najemnika in člane njegove družine. o potrebi po odpravi kršitev. Neupoštevanje ustreznih navodil najemodajalca je brezpogojna podlaga za odpoved pogodbe.
Nov razlog za odpoved pogodbe o socialnem najemu na zahtevo najemodajalca je nedovoljena preureditev (prenačrtovanje) stanovanja. Hkrati se lahko pogodba prekine le, če najemnik noče vrniti stanovanja v prejšnje stanje in če ni sodne odločbe o legalizaciji nedovoljene rekonstrukcije in (ali) prenove, ki krši pravice in interese državljanov. . Obveznost, da stanovanje v prihodnje spravi v prejšnje stanje, je na strani najemodajalca.
V primeru odpovedi najemne pogodbe na pobudo najemodajalca se najemnik in člani njegove družine izselijo iz zasedenih prostorov v sodnem postopku. Takšna izselitev je dovoljena tako brez zagotovitve drugih bivalnih prostorov (91. člen ZD), kot tudi z zagotovitvijo stanovanjskih prostorov slabše kakovosti (90. člen ZD).
Deložacija brez zagotovitve drugega stanovanja se izvede, če najemnik in njegovi družinski člani uporabljajo stanovanje za druge namene, sistematično kršijo pravice in zakonite interese sosedov ali slabo upravljajo stanovanje, kar dopušča njegovo uničenje. Osebe, ki jim je odvzeta roditeljska pravica, se izselijo na enak način, če je njihovo zunajzakonsko življenje z otroki, do katerih jim je odvzeta roditeljska pravica, nemogoče. V skladu s pravnim stališčem Ustavnega sodišča Ruske federacije se takšna izselitev ne more šteti za nasprotno Ustavi Ruske federacije, saj prepoveduje le samovoljni odvzem stanovanja (40. člen). Deložacija po sodnem postopku in na podlagi zveznega zakona ni samovoljna.
Izselitev z zagotovitvijo drugega stanovanja se izvede v zvezi z najemniki, ki so krivi za neplačilo najemnine za bivalne prostore in komunalnih storitev 6 ali več mesecev zapored. Stanovanjski prostori, ki so jim zagotovljeni, se morajo nahajati znotraj meja tega naselja, izpolnjevati uveljavljene zahteve, vendar je lahko manj udobno kot prej zasedeno, saj čl. 90 LCD neposredno zagotavlja zagotavljanje v tem primeru druge in ne druge udobne sobe. Izselitev v tem primeru se izvede v stanovanjski površini 6 kvadratnih metrov. m bivalne površine na osebo, tj. po normativu, ki velja za vselitev v hostel.
Stanovanjski zakonik določa tudi štiri razloge za izselitev z zagotovitvijo drugega udobnega bivalnega prostora, ki ni povezan s krivdo najemnika (85. člen):
1) rušenje hiše, v kateri je stanovanje;
2) prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske;
3) priznanje stanovanja kot neprimernega za bivanje;
4) večja popravila ali rekonstrukcija hiše, zaradi katere stanovanjskih prostorov ni mogoče ohraniti ali se bo njegova površina zmanjšala, zato se najemnik in člani njegove družine lahko priznajo kot osebe, ki potrebujejo stanovanjske prostore ali se bodo povečale, zaradi česar bo skupna površina zasedenih stanovanjskih prostorov znatno presegla stopnjo rezervacij.
Rušenje hiše kot samostojna podlaga za izselitev po 3. čl. 85 LCD se zgodi v primeru odvzema zemljiške parcele za državne ali občinske potrebe z odločbo ustreznega organa.
Prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske se izvede z odločitvijo lokalne vlade v primerih, ko hiše iz enega ali drugega razloga ni priporočljivo uporabljati kot stanovanjsko.
Neprimeren za bivanje v skladu s Pravilnikom o priznanju prostorov kot stanovanjskih prostorov, stanovanjskih prostorov, neprimernih za bivanje in stanovanjske stavbe kot zasilnih in predmet rušitve, odobren. z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 N 47 so priznane hiše, v katerih so bili ugotovljeni škodljivi učinki okoljskih dejavnikov, ki ne omogočajo zagotavljanja varnosti življenja in zdravja državljanov zaradi fizičnega poslabšanja zgradba, spremembe mikroklimatskih parametrov stanovanja itd.
Obveznost zagotavljanja drugega udobnega bivalnega prostora izseljenim državljanom v primeru, da je hiša priznana kot nujna ali predmet rušenja, je na strani najemodajalca ali lokalnih oblasti, če je rušenje hiše izvedeno zaradi umika zemljišče za državne in občinske potrebe.
Rekonstrukcija ali remont stanovanjske stavbe je podlaga za izselitev državljanov le v primerih, ko:
1) stanovanje sploh ne bo ohranjeno;
2) skupna površina stanovanja, v katerem živijo najemnik in člani njegove družine, se zmanjša na velikost obračunske norme, ki v skladu s čl. 51 LCD je podlaga za zagotovitev drugega stanovanja po pogodbi o socialnem najemu;
3) skupna površina stanovanja se bo povečala in njegova velikost na vsakega člana najemnikove družine bo znatno presegla stopnjo oskrbe.
Dobro počutje stanovanjskih prostorov, zagotovljenih ob izselitvi, pomeni, da se nahajajo v hiši kapitalskega tipa, morajo biti opremljene s komunalnimi pripomočki, ki ustrezajo pogojem danega naselja, se nahajajo znotraj njegovih upravnih meja in izpolnjujejo potrebne zahteve. sanitarne in tehnične zahteve.
Novost stanovanjskega zakonika je določilo, da morajo biti udobni bivalni prostori, zagotovljeni ob izselitvi, po skupni površini enaki prej naseljenim bivalnim prostorom. To pravilo je bilo uvedeno, da bi preprečili izboljšanje življenjskih razmer državljanov mimo splošne čakalne vrste tistih, ki potrebujejo pomoč. Ko so najemnik in člani njegove družine izseljeni, jim je treba zagotoviti stanovanje iz enakega števila sob. Če je bilo prej naseljeno stanovanje stanovanje, je treba najemniku zagotoviti stanovanje.
Spori v zvezi z izselitvijo in pridobitvijo drugih stanovanjskih prostorov se rešujejo na sodišču. V primerih deložacije je sodelovanje tožilca obvezno. Drugič, poleg tistih, ki jih navaja zakonik, lahko razloge za izselitev državljanov določajo le zvezni zakoni.
Podlaga za odpoved najemne pogodbe, ki ne zahteva izselitve, sta uničenje stanovanja in smrt najemnika, ki živi sam.
1. Po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo se ena stranka - oseba iz prvega odstavka člena 91.2 tega zakonika (najemodajalec) zaveže, da bo drugi stranki - državljanu iz prvega odstavka prenesla člena 91.3 tega zakonika (najemnik), stanovanjske prostore, predvidene v členu 91.5 tega zakonika, v posest in uporabo za bivanje v njem pod pogoji, ki jih določa ta zakonik.
2. V pogodbi o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno uporabo je treba navesti trajanje te pogodbe, znesek plačila za najem stanovanja, postopek za njegovo spremembo in pogoje za sklenitev pogodbe o najemu stanovanja stanovanjskega fonda za družbeno rabo za novo obdobje po izteku predhodno sklenjene pogodbe.
3. Pogodba o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo se sklene v pisni obliki.
4. Omejitev (obremenitev) lastninske pravice do stanovanja, ki izhaja iz pogodbe o najemu stanovanja sklada socialnih stanovanj, je predmet državne registracije na način, ki ga določa zvezni zakon z dne 13. julija 2015. N 218-ФЗ "O državni registraciji nepremičnin".
5. Pogodba o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo se sklene na podlagi odločitve najemodajalca o zagotovitvi stanovanja po tej pogodbi.
6. Vlada Ruske federacije odobri standardno pogodbo o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo.
2. člen 91. Najemodajalec po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo
1. Najemodajalec po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo je lahko:
1) organ državne oblasti, organ lokalne samouprave, pooblaščen za delovanje v imenu Ruske federacije, sestavnega subjekta Ruske federacije, občinske tvorbe kot lastnik stanovanja državnega ali občinskega stanovanjskega sklada ali od navedenega organa pooblaščena organizacija;
2) organizacija, ki je lastnik stanovanjskih prostorov zasebnega stanovanjskega sklada ali pooblaščena s strani lastnika takšnih stanovanjskih prostorov in izpolnjuje zahteve, ki jih je določila vlada Ruske federacije.
2. Najemodajalec po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo v eni najemni hiši za družbeno rabo je lahko le ena oseba.
3. Organizacija, ki jo pooblasti lastnik stanovanja, da deluje kot najemodajalec po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo, ne more prenesti na drugo osebo na podlagi sporazuma, pooblastila ali druge podlage pooblastila za sklenitev teh sporazumov.
4. Nadzor nad skladnostjo organizacije, ki jo pooblasti lastnik stanovanjskih prostorov, da deluje kot najemodajalec po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo, z obveznimi zahtevami, ki jih določa ta kodeks za sklenitev in izvajanje te pogodbe, izvaja ta lastnik. Navedeni nadzor se izvaja na način, ki ga določi lastnik stanovanjskega prostora ali po dogovoru tega lastnika z najemodajalcem stanovanjskega prostora.
3. člen 91. Najemnik po najemni pogodbi za stanovanjski sklad družbenih stanovanj
1. Stanovanjski prostori se lahko zagotovijo po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo državljanom, ki so na podlagi razlogov, določenih s tem zakonikom, priznani kot potreba po stanovanjskih prostorih, in državljanom, priznanim na podlagi razlogov, ki jih določa druga zvezna država. zakon, odlok predsednika Ruske federacije, zakon subjekta Ruske federacije ali akt predstavniškega organa lokalne samouprave, ki zahteva zagotovitev stanovanjskih prostorov po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada. za družbeno uporabo, če:
1) dohodek državljana in članov njegove družine, ki stalno prebivajo z njim, in vrednost njihovega premoženja, ki je predmet obdavčitve, ki ga določijo lokalne oblasti na način, določen z zakonom sestavnega subjekta Ruske federacije, ne presega najvišji znesek, določen v skladu z drugim delom tega člena;
2) državljan ni priznan in nima razloga, da bi bil priznan kot revna oseba v skladu s postopkom, ki ga določa zakonodaja ustreznega subjekta Ruske federacije.
2. Najvišji znesek dohodka državljana in članov njegove družine, ki stalno prebivajo z njim, in vrednost njihovega premoženja, ki je predmet obdavčitve, določene v 1. odstavku 1. dela tega člena, in vrednost njihovega premoženja, ki je predmet obdavčitve, določa lokalne samouprave na način, ki ga določa zakonodaja subjekta Ruske federacije, in ne sme preseči zneska, ki takemu državljanu in njegovim družinskim članom omogoča pridobitev stanovanjske nepremičnine na račun lastnih sredstev, posojila ali posojilo za nakup stanovanjske nepremičnine na območju ustrezne občine.
3. Stanovanjski prostori se ne dajejo po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za socialno uporabo tujim državljanom, osebam brez državljanstva, razen če mednarodna pogodba Ruske federacije ne določa drugače.
4. člen 91. Uporaba stanovanjskih prostorov po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe
Uporaba stanovanjskih prostorov po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo se izvaja v skladu s tem zakonikom in to pogodbo.
5. člen 91. Predmet pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo
Predmet pogodbe o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo je lahko stanovanje v najemni hiši za družbeno rabo, razen sob (dela stanovanja), ali stanovanjska hiša, ki je najemna hiša za družbena uporaba.
6. člen 91. Trajanje pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo
1. Pogodba o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo se sklene za obdobje najmanj enega leta, vendar ne več kot deset let.
2. Obdobje iz 1. dela tega člena se določi po izbiri najemnika po pogodbi o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno uporabo, razen če ni drugače določeno v 3. delu tega člena, 2. delu 91.9 člena ali v skladu z 2. odstavkom 3. dela člena 91.17 tega zakonika.
3. Najemna pogodba stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo se sklene za obdobje enega leta v času trajanja postopka za odvzem stanovanjskih prostorov v najemni hiši za družbeno rabo ali za stanovanjsko hišo, ki je najem hiše za družbeno rabo v skladu z Zveznim zakonom št. 102 z dne 16. julija 1998 -FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnin)".
7. člen 91. Pravice in obveznosti pogodbenih strank o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo
1. Stranki pogodbe o najemu stanovanjskega prostora stanovanjskega sklada za družbeno rabo imata pravice in obveznosti iz drugega odstavka 61. člena, 65. člena, 1., 3. in 5. odstavka 1. dela, 2. odst. 1-3, 5 in 6 3. dela, 4. del 67. člena, 70., 71. in 80. člena tega kodeksa ter nosijo tudi odgovornost, določeno v 66. in 68. členu tega kodeksa.
2. Vzdrževanje in tekoče popravilo stanovanja, zagotovljenega po pogodbi o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno uporabo, je odgovornost najemodajalca, razen če navedena pogodba ne določa drugače.
3. Prenos najemnika po pogodbi o najemu stanovanjskega sklada stanovanjskega sklada za družbeno rabo takšnih stanovanjskih prostorov ali njegovega dela v podnajem ali po pogodbi o neodplačni uporabi in zamenjava takšnih stanovanjskih prostorov ni dovoljena.
8. člen 91. Pravice in obveznosti družinskih članov najemnika stanovanjskih prostorov po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo
1. Družinski člani najemnika stanovanjskih prostorov po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za socialno uporabo vključujejo njegovega zakonca, otroke in starše najemnika, ki stalno prebivajo z najemnikom. Za družinske člane delodajalca se lahko priznajo drugi sorodniki, invalidni vzdrževani družinski člani in izjemoma drugi državljani, če jih delodajalec določi kot svoje družinske člane.
2. Družinski člani najemnika stanovanjskih prostorov po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo morajo biti navedeni v taki pogodbi in imajo pravice in obveznosti, določene v 2. in 4. delu 69. člena tega zakonika.
91.9 člen. Pravica najemnika do sklenitve pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe za novo obdobje
1. Po izteku pogodbe o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo ima najemnik pravico skleniti pogodbo o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo za novo obdobje. istega stanovanja, če najemnik izpolnjuje pogoje iz odstavka 1 dela 1 člena 91.3 tega zakonika ali v skladu s klavzulo 3 dela 3 člena 91.17 tega zakonika.
2. Najemnik, ki je po izteku pogodbe o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo prenehal izpolnjevati pogoje iz prvega odstavka tega člena, ima pravico skleniti pogodbo o najemu stanovanja. stanovanje stanovanjskega sklada za družbeno rabo za novo obdobje glede na isto stanovanje v odsotnosti drugih državljanov, ki imajo pravico do sklenitve tega sporazuma, ali prisotnosti drugih stanovanjskih prostorov, ki se tem državljanom lahko zagotovijo po pogodbah za najem stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo. Pogodba o najemu stanovanja socialnega stanovanjskega sklada je v tem primeru sklenjena za eno leto.
91.10. člen. Odpoved in odpoved pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo
1. Pogodba o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo se lahko kadar koli prekine s soglasjem strank.
2. Najemnik stanovanja po najemni pogodbi za stanovanje stanovanjskega sklada za družbeno rabo ima s soglasjem svojih družinskih članov, ki stalno prebivajo z njim, kadar koli pravico odpovedati to pogodbo tako, da o tem pisno obvesti najemodajalca. tri mesece pred datumom prenehanja navedene pogodbe.
3. Pogodba o najemu stanovanjskega sklada stanovanjskega sklada za družbeno rabo se lahko prekine na sodišču na zahtevo najemodajalca v primeru:
1) nepopolno in (ali) nepravočasno plačilo plačila za stanovanje in komunalne storitve več kot šestkrat v dvanajstih mesecih ali ima najemnik dolg za plačilo najema stanovanjskih in komunalnih storitev v znesku, ki presega tri povprečne mesečne zneske takega plačila za preteklih dvanajst mesecev. meseci;
2) prenos stanovanjskih prostorov ali njihovega dela na podlagi podnajemne pogodbe, pogodbe o neodplačni uporabi;
3) najemnik in (ali) člani njegove družine, ki stalno prebivajo z njim, imajo druge stanovanjske prostore na ozemlju iste občine (v subjektih Ruske federacije - mesta zveznega pomena Moskva, Sankt Peterburg in Sevastopol - na ozemlju istega subjekta Ruske federacije), ki jim je zagotovljena na podlagi pogodbe o socialnem najemu, pogodbe o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo, pogodbe o neodplačni uporabi ali na podlagi članstva v stanovanju, stanovanjsko- gradbena zadruga ali druga specializirana potrošniška zadruga ali v njihovi lasti, če velikost skupne površine takšnih bivalnih prostorov na določenega najemnika in njegove družinske člane presega stopnjo rezervacij, razen v primeru iz drugega odstavka 91.9. ta kodeks;
4) iz drugega ali tretjega odstavka ali četrtega odstavka četrtega odstavka 83. člena tega zakonika.
4. Pogodba o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo se prekine zaradi izgube (uničenja) stanovanjskih prostorov s smrtjo najemnika, ki živi sam.
5. Če med trajanjem pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov sklada socialnih stanovanj najemnik preneha izpolnjevati pogoje iz 1. dela 91.3 člena ali v skladu s 1. odstavkom 3. člena 91.17. Kodeksa, ta sprememba ni podlaga za predčasno odpoved te pogodbe, razen v primeru, določenem v 3. odstavku 3. odstavka tega člena.
6. V primeru odhoda najemnika in članov njegove družine v drug kraj stalnega prebivališča se pogodba o najemu stanovanjskega sklada stanovanjskega sklada za družbeno uporabo šteje za odpovedano z dnem odhoda.
91.11. člen. Ohranjanje pogodbe o najemu stanovanjskega sklada stanovanjskega sklada za družbeno rabo ob prenosu stanovanjske pravice, spremembi najemodajalca po pogodbi o najemu stanovanja za stanovanjski sklad za družbeno rabo
Prenos lastninske pravice na stanovanju, zasedenem po najemni pogodbi za stanovanje stanovanjskega sklada za družbeno rabo, pravica gospodarskega upravljanja v zvezi s takšnim stanovanjem, pravica do operativnega upravljanja takega stanovanja ali druga pravica, sprememba najemodajalcu po tej pogodbi ne pomeni odpovedi te pogodbe ali spremembe njenih pogojev.
12. člen 91. Izselitev državljanov iz stanovanja, zagotovljenega po najemni pogodbi za stanovanje stanovanjskega sklada za družbeno uporabo
Po prenehanju pogodbe o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno uporabo se najemnik in drugi državljani, ki živijo v stanovanju, na podlagi sodne odločbe izselijo iz stanovanja, ne da bi zagotovili drugo stanovanje.
Pred sprejetjem Civilnega zakonika Ruske federacije je najem stanovanjskih prostorov obstajal skupaj z drugo vrsto uporabe stanovanjskih prostorov nekoga drugega - najemnino. Razliko med najemom stanovanja in najemom stanovanja je določal zakon o osnovah stanovanjske politike in je bila v predvidenem namenu vsake od pogodb: najem stanovanja je bil namenjen potrošniški rabi, najem pa komercialni rabi. stanovanjski sklad. S sprejetjem civilnega zakonika Ruske federacije je najem dobil enako funkcijo kot najem s sodelovanjem državljanov kot najemnikov. Institut najema in institut najemnine nista bila omejena na noben stanovanjski fond glede na lastninsko obliko.
Od trenutka uvedbe drugega dela Civilnega zakonika Ruske federacije, to je od 1. marca 1996, je najem stanovanjskih prostorov s sodelovanjem državljanov kot najemnikov naknadno izključen iz sistema stanovanjskih pogodb kot dvojnik stanovanjskih pogodb. pogodba o najemu stanovanjskega prostora.
Pravna oseba lahko sodeluje v stanovanjskih najemnih razmerjih le kot najemodajalec. Podnajemna razmerja z državljanom so v tem primeru izključena.
Najem stanovanja urejajo norme pogl. 35 Civilnega zakonika Ruske federacije in norme stanovanjske zakonodaje (vključno z zakonodajo sestavnih subjektov Ruske federacije, saj je stanovanjska zakonodaja predmet skupne pristojnosti Ruske federacije in njenih sestavnih subjektov).
Avtor: najemna pogodba za stanovanje ena stranka - lastnik ali oseba, ki jo on pooblasti (najemodajalec), se zavezuje, da bo drugi stranki (najemniku) zagotovila stanovanjske prostore za plačilo za posest in uporabo za bivanje v njem (odstavek 1 člena 671 Civilnega zakonika Ruske federacije). zveza).
Najemna pogodba je sporazumno(delodajalec "dolžan zagotoviti"), nadomestilo("za plačilo") in medsebojno(saj imata obe stranki pravice in obveznosti). Ta določba velja za vse pogodbe o najemu stanovanja, ne glede na to, kdo je lastnik najetih stanovanjskih prostorov in kdo je njihov najemnik.
Zakonodajalec loči dve vrsti obravnavane pogodbe: pogodbo o najemu stanovanja v državnem in občinskem stanovanjskem skladu za družbeno rabo. (socialna najemna pogodba) in pogodbo o najemu stanovanjske nepremičnine v zasebnem stanovanjskem fondu. Ta vrsta pogodbe je v literaturi znana kot .
Čeprav na splošno Civilni zakonik Ruske federacije ločeno ureja komercialni in družbeni najem, vsebuje številna splošna pravila, ki veljajo za te pogodbe: 1. odstavek čl. 671 (opredelitev pogodbe); Umetnost. 674 (obrazec pogodbe); Umetnost. 675 (ohranitev pogodbe ob prenosu lastninske pravice na stanovanju); Umetnost. 678 (dolžnosti delodajalca); Umetnost. 680 (začasni prebivalci); Umetnost. 681 (popravilo najetih prostorov); str. 1, 2, 3 čl. 685 (podnajem). Druge norme Ch. 35 Civilnega zakonika Ruske federacije je lahko splošen (uporablja se za socialno pogodbo o zaposlitvi) le, če stanovanjska zakonodaja ne določa drugače.
672. člen je edini v civilnem zakoniku Ruske federacije, ki je neposredno posvečen samo družbeni pogodbi o zaposlitvi. Uvaja pojem "socialna najemna pogodba" in opredeljuje področje njene uporabe - državni in občinski stanovanjski sklad ter pravni status družinskih članov najemnika. V zvezi z vprašanji postopka sklenitve, razlogov in pogojev te pogodbe se Civilni zakonik Ruske federacije sklicuje na stanovanjsko zakonodajo, ki neposredno ureja to pogodbo.
Dodeljuje tudi Stanovanjski zakonik Ruske federacije kot neodvisen sporazum najemna pogodba za specializirano stanovanje.
V skladu s 1. delom čl. 672 Civilnega zakonika Ruske federacije v državnem in občinskem stanovanjskem skladu za socialno uporabo se stanovanjski prostori dajejo državljanom na podlagi pogodbe o socialnem najemu stanovanjskih prostorov. Z začetkom veljavnosti Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, pa tudi z odobritvijo vzorčnega sporazuma o socialnem najemu stanovanjskih prostorov, je ta sporazum našel svojo podrobno zakonodajno ureditev. Za določbe stanovanjske zakonodaje se subsidiarno uporabljajo norme civilnega zakonika Ruske federacije, razen če civilni zakonik Ruske federacije ne določa drugače. Tako so vprašanja socialnega najema stanovanjskih prostorov v celoti uredila norme stanovanjske in civilne zakonodaje.
Po pogodbi o socialnem najemu stanovanjskih prostorov se ena stranka - lastnik stanovanjskega prostora državnega ali občinskega stanovanjskega sklada ali oseba, ki jo on pooblasti (najemodajalec), zaveže, da bo na drugo stranko - državljana (najemnika) prenesla stanovanjske prostore za posest in uporabo za bivanje v njih pod pogoji, ki jih določa Civilni zakonik Ruske federacije (60. člen ZhK Ruske federacije).
Družbeno pogodbo lahko opišemo kot sporazumno(za sklenitev le-te zadostuje soglasje o bistvenih pogojih pogodbe, in sicer o predmetu (tj. stanovanjskih prostorih) in o najemniku), plačljivo, dvostransko, vzajemno.
Najemodajalec po pogodbi o socialnem najemu je lastnik stanovanjskih prostorov državnega stanovanjskega sklada ali občinskega stanovanjskega sklada. V imenu lastnika nastopa pooblaščeni državni organ ali pooblaščeni organ lokalne samouprave.
Kot delodajalec po družbeni pogodbi o zaposlitvi ne more delovati nobena oseba. Lahko so samo državljani Ruske federacije. V skladu s 5. odstavkom čl. 49 LCD. stanovanjski prostori po pogodbah o socialnem najemu niso na voljo tujim državljanom, osebam brez državljanstva, razen če mednarodna pogodba Ruske federacije ne določa drugače. Hkrati mora državljan spadati v kategorijo državljanov z nizkimi dohodki in biti v skladu z ustaljenim postopkom priznan kot potreben stanovanja in registriran.
Na strani delodajalca je lahko več oseb. Družinski člani so sonajemniki. Družinski člani najemnika stanovanja po pogodbi o socialnem najemu so njegov zakonec, ki živi skupaj z njim, ter otroci in starši tega najemnika. Drugi sorodniki, invalidni vzdrževani člani se priznajo za družinske člane najemnika po pogodbi o socialnem najemu, če jih najemnik priseli kot svoje družinske člane in z njim vodijo skupno gospodinjstvo. V izjemnih primerih se lahko druge osebe v sodnem postopku priznajo kot družinski člani najemnika stanovanjskih prostorov po pogodbi o socialnem najemu.
Družinski člani najemnika stanovanja po pogodbi o socialnem najemu imajo enake pravice in obveznosti kot najemnik. Poslovno sposobni družinski člani najemnika stanovanja po pogodbi o socialnem najemu odgovarjajo z najemnikom solidarno za obveznosti iz pogodbe o socialnem najemu.
Družinski člani najemnika stanovanja po najemni pogodbi morajo biti navedeni v najemni pogodbi stanovanja.
Na zahtevo delodajalca in njegovih družinskih članov se lahko sklene socialna pogodba o zaposlitvi z enim od družinskih članov. V primeru smrti najemnika ali njegovega odhoda iz stanovanja se pogodba sklene z enim od družinskih članov, ki živijo v stanovanju (odstavek 2 člena 672 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Predmet socialne najemnine je stanovanje (stanovanjska stavba, stanovanje, del stanovanjske stavbe ali stanovanje), ki je vključeno v državni ali občinski stanovanjski sklad. Bivalni prostori v skladu z 2. odstavkom čl. 15 LCD priznava izolirano sobo, ki je nepremičnina in je primerna za stalno prebivanje državljanov, to je, da izpolnjuje uveljavljena sanitarna in tehnična pravila in predpise, druge zahteve zakona.
V skladu s pogodbo o socialnem najemu je treba državljanom zagotoviti stanovanjske prostore v kraju njihovega stalnega prebivališča (znotraj meja ustreznega naselja) s skupno površino na osebo, ki ni manjša od stopnje oskrbe (odstavek 5, člen 57 LC RF). . Normativ za zagotavljanje stanovanjskega prostora po pogodbi o socialnem najemu je najmanjša velikost površine stanovanjskih prostorov, na podlagi katere se določi velikost skupne površine stanovanjskih prostorov, zagotovljenih po pogodbi o socialnem najemu. je določena. Stopnjo zagotavljanja določi lokalna uprava, odvisno od stopnje oskrbe s stanovanjskimi prostori, zagotovljenimi na podlagi socialnih najemnih pogodb v ustrezni občini, in drugih dejavnikov.
Samostojni predmet socialnega najema ne more biti neizoliran stanovanjski prostor, prostor za pomožno rabo, pa tudi skupna lastnina v stanovanjski hiši. Pod neizoliranimi bivalnimi prostori je treba razumeti predvsem prostore v stanovanjih in stanovanjskih stavbah, ki so povezani s skupnim vhodom ipd., ter dele prostorov. Za pomožne prostore (tj. pomožne prostore – v terminologiji nekdanje stanovanjske zakonodaje) se tradicionalno štejejo kuhinje, hodniki, kopalnice in drugi prostori, ki imajo pomožni namen.
Izraz ni bistveni pogoj pogodbe o socialnem najemu stanovanjskih prostorov, saj se po tej pogodbi stanovanjski prostori dajejo državljanom v neomejeno uporabo.
Honorar po socialni pogodbi o zaposlitvi vključuje:
Pravice in obveznosti strank. Lastnik stanovanjske prostore po pogodbi o socialnem najemu v skladu z 2. odstavkom čl. 65 LCD je dolžan:
Ta seznam ni izčrpen. Najemodajalec nosi tudi druge obveznosti, ki jih določata stanovanjska zakonodaja in pogodba o socialnem najemu stanovanjskih prostorov. Tako Vzorčna pogodba o socialnem najemu določa tudi druge obveznosti, na primer obveznost zagotavljanja najemnika in njegovih družinskih članov na način, ki ga določa Stanovanjski zakonik Ruske federacije, za čas večjih popravil ali rekonstrukcije stanovanja. hiša (kadar popravila ali rekonstrukcije ni mogoče izvesti brez izselitve najemnika) stanovanjski prostor manevrski sklad, ki izpolnjuje sanitarne in tehnične zahteve.
Lastnik stanovanja po pogodbi o socialnem najemu ima pravico zahtevati pravočasno plačilo za stanovanje in komunalne storitve. Če najemnik in člani njegove družine, ki živijo skupaj z njim več kot šest mesecev, brez utemeljenega razloga ne plačajo plačila stanovanja in komunalnih storitev, jih je mogoče sodno izseliti z zagotovitvijo drugega stanovanja po pogodbi o socialnem najemu, katerih velikost ustreza velikosti stanovanja, prostorov, ki so namenjeni namestitvi državljanov v hostlu.
Pravico na sodišču zahtevati izselitev najemnika in družinskih članov, ki živijo skupaj z njim, ima najemodajalec tudi takrat, ko ti: prvič, uporabljajo stanovanjske prostore za druge namene, sistematično kršijo pravice in zakonite interese sosedov ali slabo upravljajo s stanovanjskimi prostori. , kar omogoča njegovo uničenje; drugič, te kršitve povzročijo uničenje stanovanja; in tretjič, ne odstranijo jih v razumnem roku, ki ga določi najemodajalec. V tem primeru se deložacija izvede brez zagotovitve drugega bivališča.
Državljane, ki jim je odvzeta roditeljska pravica, je mogoče izseliti tudi iz stanovanjskih prostorov brez zagotovitve drugih stanovanjskih prostorov, če sodišče prizna skupno bivanje teh državljanov z otroki, do katerih so jim odvzete roditeljske pravice, nemogoče.
Obveznosti najemnika stanovanjskih prostorov so zapisane v Civilnem zakoniku Ruske federacije in Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije. Bistvenih razlik ni opaziti. V skladu s 3. odstavkom čl. 67 LCD delodajalec stanovanja po pogodbi o socialnem najemu je dolžan:
Poleg navedenih nosi delodajalec tudi druge obveznosti, ki jih določajo zvezni zakoni in pogodba o socialnem delu. Na primer, standardna pogodba o socialnem najemu določa obveznost najemnika, da v skladu z zakonom sprejme od najemodajalca v roku, ki ne presega 10 dni od datuma podpisa pogodbe, vseljivo stanovanje, v katerem so bila opravljena tekoča popravila. , razen v primerih, ko je stanovanje zagotovljeno v na novo uvedenem stanovanjskem fondu.
Najemnik stanovanjskih prostorov po pogodbi o socialnem najemu v skladu s 1. odstavkom čl. 67 Zh Ruski federaciji ima pravico na predpisan način:
Poleg teh ima lahko delodajalec druge pravice, ki jih določajo zvezni zakoni in družbena pogodba o zaposlitvi. Na primer, v skladu z 2. odstavkom čl. 66 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije v primeru neizpolnjevanja ali nepravilne izpolnitve najemodajalca stanovanjskih prostorov po pogodbi o socialnem najemu obveznosti pravočasnega remonta najetih stanovanjskih prostorov, skupne lastnine v stanovanjski hiši in naprav, ki se nahajajo v stanovanjskih prostorov in namenjenih opravljanju javnih služb, ima najemnik po svoji izbiri pravico zahtevati znižanje plačila za uporabo zasedenih stanovanjskih prostorov, skupnega premoženja v stanovanjski hiši ali povračilo svojih stroškov za odpravo. pomanjkljivosti v stanovanjskih prostorih in (ali) skupni lastnini v stanovanjski hiši ali nadomestilo za izgube, ki so nastale zaradi nepravilnega izvajanja ali neizpolnjevanja določenih obveznosti najemodajalca. Poleg tega standardna pogodba o socialnem najemu določa številne druge pravice najemnika, na primer pravico do ohranitve stanovanjskih pravic v primeru začasne odsotnosti njega in njegovih družinskih članov.
Obrazec pogodbe. LC RF (člen 63) določa preprosto pisanje socialna najemna pogodba, ki mora biti sklenjena s sestavo listine, ki jo podpišeta obe strani. Vendar se sklenitev takega sporazuma ne bo več izvajala na podlagi naloga, temveč na podlagi odločbe lokalne samouprave o zagotavljanju stanovanj v stanovanjskem skladu za družbeno rabo (57. člen ZK). ).
Odpoved pogodbe o socialnem delu. Pogodba o socialnem delu lahko preneha le z odpovedjo. Po dogovoru strank se lahko kadar koli prekine. Najemnik ima s pisnim soglasjem skupaj z njim živečih družinskih članov pravico kadar koli odpovedati pogodbo o socialnem delu. V primeru, da najemnik in člani njegove družine odidejo v drug kraj stalnega prebivališča, se pogodba o socialnem najemu stanovanjskih prostorov šteje za odpovedano z dnem odhoda. Odpoved pogodbe o socialnem najemu na zahtevo najemodajalca je dovoljena le na sodišču in na podlagi razlogov, določenih v četrtem odstavku čl. 83 ZhK RF. Pogodba o socialnem najemu stanovanja preneha tudi v zvezi z izgubo (uničenjem) stanovanja, s smrtjo najemnika, ki je živel sam. Za dodatno stabilnost razmerij iz socialnega najema je uvedeno pravilo, po katerem se socialna najemna pogodba ne spreminja ali odpoveduje niti v primeru spremembe lastnika stanovanja, ki je njen predmet. . Poleg tega določena pogodba ostane nespremenjena tudi, če pravica do gospodarskega upravljanja ali pravica do operativnega upravljanja takega stanovanja preide na drugo osebo (64. člen LC Ruske federacije).
Spremembe stanovanjskega zakonika, uvedene z zveznim zakonom št. 217-FZ z dne 21. julija 2014, so omogočile državljanom, ki se ne štejejo za revne, vendar nimajo sredstev za nakup stanovanja v lastno lastnino, bivalni prostori v najetih hišah. Najemna hiša je stavba, katere ali vsi prostori v kateri so v lasti ene osebe in kateri ali vsi prostori v kateri so namenjeni dajanju državljanom v posest in uporabo (1. del 91.16. člena ZK). Takšne hiše so lahko ne le v javni, ampak tudi v zasebni lasti (3. del 19. člena, 1. del 2. odstavka 91. 2. člena ZK), po namenu uporabe pa spadajo v stanovanjski sklad. družbene uporabe. Za ustanovitev, delovanje najemniške hiše za družbeno rabo, ki je v javni ali zasebni lasti, se lahko zagotovi državna, občinska in (ali) druga podpora (1., 2. del 91. člena in ZK) pod pogoji in na način, določen v tem členu.
Glede na namen uporabe so stanovanjski prostori v najetih hišah lahko dve vrsti: stanovanjski prostori za družbeno rabo, zagotovljeni po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo in pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov; in stanovanjske prostore v najetih hišah za komercialno uporabo, zagotovljenih po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov (2. del 96. člena ™ LCD).
Zakonodajalec ne dovoljuje sklepanja drugih vrst pogodb v najemnih stanovanjih, tako kot ne dovoljuje najema sob (delov stanovanj) v najemnih stanovanjih (3. del 96. 16. člena ZKD).
Ruski državljani, ki morajo izboljšati svoje življenjske razmere, ki niso revni, vendar jim dohodek ne omogoča nakupa stanovanja po tržnih cenah (tudi s pomočjo ugodnih posojil), lahko zaprosijo za sklenitev pogodbe za najem stanovanja. stanovanj za socialni stanovanjski fond.
Določitev podlage in postopka za zagotavljanje stanovanjskih prostorov po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo je v pristojnosti državnih organov Ruske federacije (odstavek 6, 1, člen 12 LC). ).
Obvezna faza za zagotavljanje stanovanjskih prostorov v najetih hišah po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno uporabo (v nadaljnjem besedilu: nekomercialna najemna pogodba) je registracija državljanov, ki potrebujejo izboljšano stanovanjske razmere (1. del 91 3. člena ZK).
Postopek obračunavanja državljanov, ki morajo zagotoviti stanovanjske prostore po nekomercialnih najemnih pogodbah, določajo predpisi državnih organov sestavnih subjektov Ruske federacije (4. del člena 91 13 LCD).
Hkrati ima najemodajalec pravico prenehati sprejemati vloge, če je njihovo število doseglo število stanovanjskih prostorov, ki so na voljo najemodajalcu, tj. medtem ko so ali bodo zgrajeni v bližnji prihodnosti. To je pravilo, ki ga določa 3. del čl. 91 14 ZhK je predvideno, da se ne ustvari nova čakalna vrsta za stanovanja po nekomercialnih najemnih pogodbah. Registracija državljanov, ki morajo zagotoviti stanovanjske prostore za nekomercialni najem, je možna na podlagi razlogov, ki jih določajo LCD in drugi predpisi (1. del 9. člena D 3 LCD). Hkrati je predpogoj za vpis v stanovanjsko knjigo, da dohodek državljana in skupaj z njim živečih družinskih članov ter vrednost njihovega premoženja, ki je predmet obdavčitve, ne smejo presegati zneska, ki ga omogoča tak državljan in takšna družina. člani za pridobitev stanovanjske nepremičnine na lastne stroške, kredit ali posojilo za nakup stanovanjskih prostorov na območju ustrezne občine.
Podlage za sprejem v registracijo stanovanja trenutno opredeljuje 2. čl. 51 LCD. Očitno bi bilo treba pri nekomercialnem najemanju povišati kriterije nekaterih podlag za vpis v stanovanjsko knjigo. Registracija državljanov za sklenitev pogodbe o nekomercialnem najemu stanovanjskih prostorov se izvede na podlagi vloge državljana s prilogo potrebnih dokumentov, ki potrjujejo pogoje in razloge za sprejem v registracijo stanovanja. Praviloma se dokumenti predložijo v kraju stalnega prebivališča državljana, v primerih, ki jih določajo zakoni sestavnih subjektov Ruske federacije, pa se lahko predložijo zunaj kraja stalnega prebivališča. Najemodajalec ima pravico zavrniti sprejem vloge na podlagi razlogov, določenih v 1. delu čl. 91 14 LCD; takšno zavrnitev je mogoče izpodbijati na sodišču.
Praviloma se stanovanjski prostori po pogodbah o nekomercialnem najemu zagotavljajo po prednostnem vrstnem redu glede na čas registracije. Izven vrsti se stanovanjski prostori zagotovijo državljanom, ki živijo v stanovanjskih prostorih, ki so priznani kot neprimerni za bivanje in jih ni mogoče popraviti in obnoviti; kot tudi državljani s hudimi oblikami kroničnih bolezni (2. del 57. člena ZK; 2. del 91.15. člena ZK).
Za sklenitev pogodbe o nekomercialnem najemu mora državljan najemodajalcu predložiti odločbo o registraciji in dokument, ki potrjuje dohodek, ki ne omogoča nakupa nestanovanjskih prostorov. Najemodajalec mora imeti listino, ki potrjuje namen uporabe stavbe kot najema gospa družbene rabe.
Stanovanjske prostore, zagotovljene po pogodbi, glede na skupno površino na osebo določi lokalna vlada. Odvisno bo od števila ljudi, ki želijo skleniti nekomercialno najemno pogodbo, in števila najemnih hiš, zgrajenih na določenem območju, vendar ne manj kot stopnja rezervacij ob upoštevanju čl. 58 LCD, tj. treba je upoštevati interese državljanov v smislu preprečevanja vstopa v en prostor državljanom različnih spolov, razen zakoncev. Če pa se dogovorijo, je takšna uvedba možna. Državljan se lahko strinja z zagotavljanjem stanovanja s skupno površino, manjšo od norme za zagotavljanje (kar mora navesti v vlogi), vendar zagotovljeno stanovanje ne sme biti manjše od obračunskega (3. del 91.15. člena LCD) .
Pogodba o najemu stanovanja stanovanjskega sklada za družbeno rabo se sklene na podlagi odločitve najemodajalca o zagotovitvi stanovanja po tej pogodbi (5. del 91.1. člena ZK).
Koncept pogodbe je opredeljen kot sporazum, po katerem se najemodajalec zavezuje, da bo drugi stranki (najemniku) prenesel stanovanjske prostore v posest in uporabo za bivanje v njem (1. del 91. člena LC).
Bistveni pogoji pogodbe so predmet, cena, rok. Predmet pogodbe je lahko le ločeno stanovanje ali hiša.
Pogodba je lahko kratkoročna (najmanj 1 leto) ali dolgoročna (ne več kot 10 let).
Najemnik ima pravico, da jo podaljša za novo obdobje, če še naprej potrebuje stanovanje in njegovi dohodki ne omogočajo nakupa stanovanja (hiše).
Skupaj z najemnikom imajo pravico do uporabe prostorov člani njegove družine. Sem sodijo iste osebe kot po družbeni pogodbi o zaposlitvi: zakonec delodajalca, njegovi otroci, starši, vendar pod pogojem, da stalno (za razliko od 69. člena KZ) živijo skupaj z delodajalcem. Za družinske člane delodajalca se lahko priznajo drugi sorodniki, invalidni vzdrževani družinski člani in izjemoma drugi državljani, če jih delodajalec določi kot svoje družinske člane. Vodenje skupnega gospodinjstva z delodajalcem (kot po socialni pogodbi) ni potrebno. Družinski člani morajo biti navedeni v pogodbi; imajo enake pravice in enake obveznosti kot delodajalec.
Pravice in obveznosti strank po pogodbi določa ZK (poglavje 8 - socialni najem stanovanjskih prostorov), z nekaterimi izjemami, ki so povezane z značilnostmi nekomercialne najemne pogodbe: njen namen, nujnost itd. , najemnik nima pravice zamenjati zasedenega stanovanjskega prostora za drugega, nima pravice oddajati vseh in dela stanovanjskih prostorov v podnajem ali brezplačno uporabo, ni pa mu prepovedano vseliti začasne stanovalce (91. 7. člen). LC).
Najemnik je dolžan pravočasno plačati stanovanjske in komunalne storitve. Ta obveznost zanj nastane od trenutka sklenitve pogodbe (klavzula 1 1 del 2 člen 153 LCD), struktura plačil za stanovanja in komunalne storitve vključuje:
V pogodbi je lahko določeno, da lahko najemnik plača vse komunalne storitve ne najemodajalcu, temveč organizacijam za oskrbo z viri (člen 4, 1, člen 155 LCD).
Znesek plačila za komunalne storitve se določi na podlagi odčitkov merilnih naprav in, če jih ni, na podlagi standardov za porabo komunalnih storitev, ki jih odobrijo lokalne oblasti na način, ki ga določi vlada Ruske federacije (1. del člena 157 LCD).
Najemnina za namestitev v najemniških hišah vključuje:
Najemodajalec ima pravico spremeniti višino najemnine, vendar največ enkrat na tri leta po podpisu pogodbe. Hkrati se lahko pristojbina letno indeksira na način, določen v 5. delu čl. 156 1 ZhK, očitno o tem vnaprej obvestite delodajalca.
Neposlovna najemna pogodba za določen čas s pravico do podaljšanja. Lahko se prekine kadarkoli sporazumno s prenehanjem vseh pravic in obveznosti iz te pogodbe. Možno je prekiniti pogodbo po volji delodajalca, vendar je tukaj potrebno:
Najemna pogodba se lahko odpove tudi na pobudo najemodajalca, vendar le na sodišču, saj le tak sklep omogoča najglobljo in celovito preučitev okoliščin primera. Deložacija se izvede brez zagotavljanja druge namestitve in samo v primerih, ki jih določa LCD (3. del 91.10. člena, 91.12. člen).
Izselitev na pobudo najemodajalca je možna, če najemnik ne plača celotnega ali nepravočasnega plačila za stanovanje in komunalne storitve, prenese stanovanje v podnajem ali neodplačno uporabo stanovanja; najemniku je na tem območju zagotovljeno stanovanje v višini, ki presega stopnjo zagotavljanja, razen če ni drugih prosilcev za stanovanjske prostore, ki jih zaseda v najeti hiši, ali so v najeti hiši drugi stanovanjski prostori; če najemnik uniči ali poškoduje stanovanje ali sistematično krši pravice in zakonite koristi sosedov, kar onemogoča skupno življenje (91.-10. člen).
Možna je prekinitev pogodbe v najemniški hiši zaradi dogodkov, kot je smrt najemnika, ki živi sam; izguba (uničenje) stanovanja. S smrtjo delodajalca pogodba preneha, saj se subjekt upokoji. Uničenje stanovanja (na primer zaradi naravne nesreče) prekine pogodbo tudi zaradi uničenja njegovega predmeta. V obeh primerih se pogodba prekine brez odpovedi. V primeru odhoda delodajalca in njegovih družinskih članov v drugo stalno prebivališče se šteje, da je pogodba prenehala z dnem odhoda.
Tako je s pojavom najetih hiš za državljane z nizko stopnjo dohodka mogoče najeti stanovanja od javnega lastnika po ugodnejši ceni. Po ocenah poznavalcev bo vsaj za tretjino nižja od tržne cene. In najemodajalec (javni lastnik) je bolj zanesljiv kot pogodbena stranka. Torej je lahko najemnik pri sklenitvi nekomercialne najemne pogodbe prepričan, da pogodba ne bo prekinjena pred rokom, ker se je pojavil bolj donosen prosilec za komercialna stanovanja. Zakon tega ne dovoljuje.
100 r bonus za prvo naročilo
Izberite vrsto dela Diplomsko delo Seminarsko delo Izvleček Magistrsko delo Poročilo o praksi Članek Poročilo Pregled Testno delo Monografija Reševanje problemov Poslovni načrt Odgovori na vprašanja Ustvarjalno delo Esej Risanje Sestavki Prevod Predstavitve Tipkanje Drugo Povečanje unikatnosti besedila Kandidatsko delo Laboratorijsko delo Pomoč na- linija
Vprašajte za ceno
Stanovanjski zakonik ureja podlage in pogoje za zagotavljanje stanovanjskih prostorov po pogodbi o socialnem najemu samo iz občinskega stanovanjskega sklada. S socialnim najemom se izvaja ustavna določba o pravici revnih državljanov do brezplačnega stanovanja ali za dostopno plačilo (3. del 40. člena Ustave Ruske federacije).
Pogoj za zagotovitev stanovanja po socialni najemni pogodbi občinskega stanovanjskega sklada je vključitev občana med revne z odločitvijo lokalne samouprave. Pri tem se upoštevata dve merili: dohodek, ki pripada posameznemu družinskemu članu, in vrednost obdavčljivega premoženja v lasti družinskih članov.
Pri določanju seznama vrst dohodkov, ki jih je treba evidentirati, se lokalne oblasti ravnajo po Odloku vlade Ruske federacije z dne 20. avgusta 2003 N 512 "O seznamu vrst dohodka, ki se upoštevajo pri izračunu povprečja na prebivalca". dohodek družine in dohodek občana, ki živi sam, da bi mu zagotovili državno socialno pomoč.« Obdavčljivo premoženje v lasti državljana prosilca in njegovih družinskih članov se določi na podlagi davčne zakonodaje.
Zagotavljanje bivalnih prostorov v hišah za socialno uporabo državnega stanovanjskega sklada je možno na podlagi posebnih zakonov, ki lahko določijo kategorije državljanov, razen revnih, ki potrebujejo javno stanovanje, pa tudi dodatne razloge za potrebo po socialnem stanovanju.
Stanovanjski zakonik določa štiri razloge, na podlagi katerih se lahko državljanom z nizkimi dohodki prizna, da potrebujejo stanovanje po socialni pogodbi o zaposlitvi. Prva je povezana s pomanjkanjem stanovanjskih prostorov, ki so zasedeni po družbeni pogodbi ali v lasti revnih. Posledično je prebivanje državljanov z nizkimi dohodki v stanovanjskih prostorih na podlagi podnajema, kot začasnih prebivalcev, v stanovanjskih prostorih specializiranega stanovanjskega fonda (domovi, pisarniški prostori, sredstva za begunce in notranje razseljene osebe itd.) ali pod pogodba o poslovnem najemu ali neodplačni uporabi daje pravico, da se šteje za potrebe. Drugi razlog je povezan z zagotavljanjem manjše skupne stanovanjske površine na družinskega člana od obračunskega normativa. Obračunsko normo določi vsaka lokalna uprava neodvisno in predstavlja velikost skupne površine stanovanja, na podlagi katere se določi potreba po stanovanjskih prostorih. Tretja podlaga za potrebo po stanovanju po socialni pogodbi o zaposlitvi je bivanje v sobi, ki ne ustreza zahtevam, določenim za stanovanjske prostore. Govorimo o sanitarno-epidemioloških, tehničnih, požarnih in drugih zahtevah. Četrtič - bivanje v stanovanju za bolnike s hudimi oblikami kroničnih bolezni, pri katerih je nemogoče živeti z njimi v istem stanovanju.
Registracijo državljanov, ki potrebujejo socialna stanovanja, opravi lokalna uprava v kraju stalnega prebivališča na podlagi osebnih izjav državljanov ali njihovih zakonitih zastopnikov. Stanovanjski zakonik izjemoma dovoljuje vodenje evidenc ne v kraju stalnega prebivališča državljanov. Seznam razlogov za zavrnitev registracije je v čl. 54 LCD in je izčrpen. Zakonik določa tudi izčrpen seznam razlogov za odjavo državljanov (56. člen). Zoper odločbo o zavrnitvi registracije in odjavi je možna pritožba na sodišču.
Stanovanjski prostori se registriranim državljanom zagotovijo le po načelu, kdor prvi pride, prvi melje. Prednostno zagotavljanje stanovanjskih prostorov je lahko rezervirano samo za tiste, ki so bili registrirani kot potrebni pred 1. marcem 2005 in so imeli pravico do takšnega zagotavljanja na podlagi razlogov, določenih v JK RSFSR iz leta 1983.
Izven vrsti je stanovanje po pogodbi o socialnem najemu zagotovljeno le trem kategorijam revnih državljanov, ki potrebujejo pomoč.
Prvič, to so osebe, ki živijo v bivalnih prostorih, ki so ustrezno priznani kot neprimerni za bivanje in niso predmet popravila ali rekonstrukcije. Za neprimerne se štejejo stanovanjske stavbe (stanovanjski prostori), ki so v zasilnem stanju, ter stanovanjski prostori, v katerih so ugotovljeni škodljivi vplivi okoljskih dejavnikov.
Drugič, to so sirote, otroci, ki so ostali brez starševskega varstva, pa tudi osebe iz vrst sirot in otrok, ki so ostali brez starševskega varstva * (78). Pravica do izvenzakonskega prejema stanovanja nastane zaradi dejstva, da se je končalo njihovo bivanje v izobraževalnih in drugih ustanovah, sirotišnicah družinskega tipa, rejniških družinah, prenehalo skrbništvo (skrbništvo), služba v oboroženih silah Ruske federacije. prenehala ali so bili odpuščeni iz zavodov za izvrševanje kazni zapora.
Tretjič, to so državljani s hudo obliko kronične bolezni.
Stanovanjske prostore po pogodbi o socialnem najemu se zagotavljajo z odločitvijo lokalne vlade (in ne na podlagi naloga, kot je določeno v JK RSFSR iz leta 1983).
Zagotovljeni stanovanjski prostor se mora nahajati znotraj meja istega naselja, njegova skupna površina, tj. površina stanovanjskih in pomožnih prostorov (razen lož, balkonov itd.) Ne sme biti manjša od stopnje rezervacij. Normo za zagotavljanje življenjskega prostora določi lokalna vlada in je odvisna od stopnje oskrbe z bivalnimi prostori v hišah sklada družbene rabe. Novi zakonik je dejansko zavrnil zagotavljanje dodatnega življenjskega prostora. Izjema od tega pravila je zlasti zagotavljanje stanovanjskih prostorov državljanom, ki trpijo zaradi ene od hudih oblik kroničnih bolezni (2. del 58. člena). Državljanom različnih spolov, razen zakoncev, je treba zagotoviti ločene sobe.
Pogodba o socialnem delu je v pravni literaturi označena kot potrošniška. Gre za pogodbo, po kateri se ena stranka - lastnik stanovanja državnega ali občinskega stanovanjskega sklada (v njunem imenu pooblaščeni državni organ ali organ lokalne samouprave) ali oseba, ki jo pooblasti lastnik (najemodajalec), zaveže, da prenese drugi stranki - državljanu (najemniku) stanovanje v lasti in uporabi za bivanje v njem pod določenimi pogoji (60. člen LCD). Podlaga za nastanek pravice do uporabe državnega in občinskega stanovanjskega prostora je pravna struktura - odločba o zagotovitvi stanovanja in pogodba o družbenem najemu stanovanja.
Samo državljan Ruske federacije kot posameznik lahko deluje kot delodajalec po socialni pogodbi o zaposlitvi, razen če mednarodna pogodba Ruske federacije ne določa drugače. Stanovanjski prostori se lahko zagotovijo pravnim osebam na podlagi najemne ali druge pogodbe. Stanovanjski prostori, zagotovljeni pravni osebi, se morajo uporabljati samo za bivanje državljanov (671. člen Civilnega zakonika).
Najemodajalec po pogodbi o socialnem najemu je pravna oseba - lastnik državnega (občinskega) stanovanjskega sklada ali pooblaščeni organi ali pooblaščene osebe, ki delujejo v njenem imenu (na primer družbe za upravljanje).
Družbena najemna pogodba stanovanja je brezčasna. To je eno najpomembnejših jamstev za uresničevanje ustavne pravice državljanov do stanovanja. Stabilnost teh odnosov se kaže tudi v tem, da imajo državljani, ki uporabljajo stanovanjske prostore na podlagi pogodbe o socialnem najemništvu, vendar so prenehali biti revni, pravico, da jih še naprej uporabljajo (3. del 60. člena LC).
Pogodba o socialnem delu se sklene v pisni obliki. Standardna pogodba za socialni najem stanovanj, odobrena. Odlok vlade Ruske federacije z dne 21. maja 2005 N 315 določa potrebo po podpisu pogodbe s strani strank, kar pomeni preprosto pisno obliko pogodbe, katere neupoštevanje ne razveljavi, ampak odvzame pravico do pogodbe. stranke imajo pravico (v primeru spora) sklicevati se na pričanje prič (162. člen civilnega zakonika).
Predmet (objekt) najemne pogodbe je stanovanje, ki je lahko stanovanjska stavba (enostanovanjska), stanovanje, del stanovanjske stavbe ali stanovanje, soba. Stanovanje mora izpolnjevati številne zahteve: 1) biti izolirano (kar pomeni ločen vhod); 2) biti nepremičnina (tj. biti v kapitalski hiši); 3) biti primeren za stalno prebivanje (tj. v skladu z veljavnimi sanitarnimi, tehničnimi in drugimi pravili in predpisi). Neizolirani stanovanjski prostori (prehodna soba v stanovanju, sestavljena iz sosednjih prostorov) in skupna lastnina stanovanjske hiše (podstrešja, kleti ipd.) ne morejo biti predmet socialne najemne pogodbe.
V skladu s pogodbo o socialnem najemu se stanovanje prenese na najemnika v posest in uporabo. Z bivalnim prostorom je dovoljeno razpolagati z menjavo, nadomeščanjem ipd. Dovoljena je uporaba življenjskega prostora za poklicne dejavnosti (medicinske, odvetniške itd.), Samostojne podjetniške dejavnosti, vendar le ob upoštevanju pravic in zakonitih interesov drugih državljanov, pa tudi brez kršitev sanitarnih in higienskih, okoljskih, požarnih pravil. varnostne in druge zahteve.
Kot izhaja iz čl. 64 ZK prenos lastninske pravice, pravice gospodarskega upravljanja ali pravice operativnega upravljanja na stanovanjski stavbi za družbeno rabo ne pomeni razveze pogodbe ali spremembe njenih pogojev, kot so rok njene veljavnosti, plačilo itd. . Ta določba je namenjena varovanju interesov najemnikov, uporablja se ob spremembi javnega lastnika stanovanjskega fonda in odraža načelo nespremenljivosti družbenonajemne pogodbe.
Pravice in obveznosti strank.
Najemnik se preseli v stanovanje, prosto pravic drugih oseb in primerno za bivanje. V takšni sobi je treba izvajati tekoča popravila, razen če je na voljo v novo naročeni hiši. Uporabnost stanovanja in njegove opreme se potrdi z aktom, ki ga podpišeta pogodbeni stranki (pododstavek "a", 4. odstavek Vzorčne pogodbe o najemu stanovanja). Značilnosti zagotovljenega stanovanja in njegove opreme so navedene v tehničnem potnem listu stanovanja.
Najemnik ima pravico v prostor, ki ga uporablja, vseliti druge državljane kot družinske člane (70. člen ZK). Hkrati je za vselitev otrok, zakonca, staršev najemnika potrebno pisno soglasje družinskih članov najemnika, ki že živijo v stanovanjskem prostoru, za vselitev drugih občanov pa tudi soglasje najemodajalca. . To pravilo je novost LCD in je namenjeno preprečevanju umetnega nastajanja potrebe po socialnih stanovanjih (51. člen LCD). Tako kot pri prejšnjem JK RSFSR tudi za selitev mladoletnih otrok k staršem ni potrebno niti soglasje družinskih članov najemnika niti soglasje najemodajalca. Priznanje statusa družinskega člana najemnika za vseljene osebe je odvisno od številnih pogojev. Zakonec, otroci in starši delodajalca ga pridobijo v zunajzakonski skupnosti z delodajalcem. Drugi državljani in vzdrževani invalidi so priznani kot družinski člani delodajalca, prvič, ko se kot taki vselijo, in drugič, ko vodijo skupno gospodinjstvo z delodajalcem. Druge osebe se lahko ob upoštevanju posebnih okoliščin priznajo kot družinski člani delodajalca pod enakimi pogoji v sodnem postopku.
Novi člani najemnikove družine, ki so se vselili v stanovanje, so vključeni v pogodbo o socialnem najemništvu, s čimer se spremenijo njeni pogoji glede plačila stanovanja, komunalnih storitev itd.
Stanovanjski zakonik izhaja iz načela enakosti pravic in obveznosti najemnika in njegovih družinskih članov, tj. sonajemniki, ki se delno ohrani, če občani prenehajo biti družinski člani najemnika (na primer ob razvezi), vendar živijo v tem stanovanjskem območju. Z namenom zagotavljanja varstva njihovih pravic je zakonik določil samostojno odgovornost nekdanjih delodajalčevih družinskih članov iz pogodbe o socialnem delu. To določbo zakonika je treba obravnavati kot priložnost za sklenitev samostojnega sporazuma med najemnikom in nekdanjim članom njegove družine, v skladu s katerim bodo obveznosti slednjega po družbeni pogodbi o zaposlitvi podrobneje opredeljene in seznanjene z najemnikom. najemodajalcu, da bi se seznanili s kom od stanovalcev in v kolikšnem obsegu so se zahteve nanašale na neizpolnjevanje ali nepravilno izpolnjevanje predmetnih obveznosti.
Podnajem stanovanjskih prostorov (čl. 76-79 LCD). Podnajem je pooblastilo najemnika za razpolaganje s stanovanjskim prostorom, ki ga zaseda na podlagi pogodbe o socialnem najemu. Za čas začasne odsotnosti najemnika in njegovih družinskih članov se lahko del ali vsi stanovanjski prostori oddajo v podnajem. Za oddajo stanovanjskega prostora v podnajem je potrebno pisno soglasje njegovih družinskih članov, ki živijo skupaj z najemnikom, ter soglasje najemodajalca.
Pri podnajemu stanovanja, ki se nahaja v skupnem stanovanju, je potrebno pridobiti tudi soglasje drugih najemnikov, lastnikov in njihovih družinskih članov, ki živijo v tem stanovanju. Podnajemna pogodba, sklenjena brez soglasja najemodajalca ali drugih pooblaščenih oseb, se lahko na sodišču razglasi za neveljavno.
Pri podnajemu stanovanja je treba upoštevati zahtevo Stanovanjskega zakonika o velikosti skupne površine stanovanja, ki bo padla na vsakega stanovalca. V posameznih stanovanjih ne more biti nižja od obračunske norme za vsakega prebivalca, v skupnih stanovanjih pa ne sme biti nižja od norme oskrbe. Drugi pogoj je odsotnost v bivalnih prostorih oseb s hudimi oblikami kroničnih bolezni.
Najemna pogodba mora biti v pisni obliki. Postopek, pogoji, pogoji plačila in višina plačila za podnajem stanovanjskih prostorov se določijo s sporazumom strank. Če čas trajanja pogodbe ni določen, se šteje, da je sklenjena za eno leto.
Podnajemnik ne pridobi samostojne pravice uporabe stanovanjskega prostora. Delodajalec za svoja dejanja odgovarja najemodajalcu.
Podnajemna pogodba preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena, ali s prenehanjem pogodbe o najemu stanovanja (na primer zaradi njegove zamenjave). Predčasna odpoved podnajemne pogodbe je možna sporazumno ali na enostransko zahtevo katere koli od njiju. O predčasni odpovedi podnajemne pogodbe, sklenjene brez navedbe roka, mora biti pogodbena stranka obveščena 3 mesece vnaprej. V primeru odpovedi (odpovedi) podnajemne pogodbe je podnajemnik dolžan izprazniti prostor. Neizpolnitev te obveznosti povzroči deložacijo podnajemnika in članov njegove družine v sodnem postopku brez zagotovitve drugega stanovanja.
Začasni prebivalci (člen 80 LCD). Začasni prebivalci so lahko vsi državljani: sorodniki, znanci itd. Njihova poravnava formalno ne zahteva sklenitve posebne pogodbe in ne vključuje pobiranja plačila za nastanitev. Začasni stanovalci se lahko vselijo za največ 6 mesecev. Za njihovo ureditev je potrebno soglasje najemnikovih družinskih članov in predhodno obvestilo najemodajalca, kar dejansko pomeni potrebo po pridobitvi njegovega soglasja. Dejstvo je, da ima najemodajalec pravico prepovedati prebivanje začasnih prebivalcev, če je zaradi njihove vselitve skupna površina za vsako osebo, ki živi v ločenem stanovanju, manjša od obračunske norme, v skupnem stanovanju pa - manj kot normativ zagotavljanja.
Tako kot podnajemniki tudi začasni najemniki ne pridobijo samostojne pravice do uporabe prostorov, najemnik pa za svoja dejanja odgovarja najemodajalcu. Začasni najemniki so izseljeni s sodno odredbo, ne da bi jim zagotovili drugo stanovanje ob koncu obdobja bivanja, dogovorjenega z njimi, in zavrnitve izpraznitve stanovanja. Če čas bivanja ni dogovorjen, ima najemnik pravico zahtevati odhod najkasneje v 7 dneh po obvestilu o tem. Odpoved pogodbe o najemu socialnih stanovanjskih prostorov začasnim stanovalcem preneha pravica do prebivanja in povzroči tudi njihovo deložacijo.
Zamenjava stanovanjskih prostorov (čl. 72-75 LCD). Novi stanovanjski zakonik je bistveno spremenil ureditev te institucije. Trenutno stanovanjskih prostorov v hišah državnega in občinskega stanovanjskega sklada ni mogoče zamenjati za druge stanovanjske prostore zasebnega stanovanjskega sklada. Zamenjava stanovanja za družbeno rabo za stanovanjske prostore specializiranega stanovanjskega sklada in sklada za komercialno rabo ni mogoča. Tako je dovoljena zamenjava le tistih stanovanjskih prostorov, ki spadajo v stanovanjski sklad družbene rabe.
Zamenjava se izvede s pisnim soglasjem družinskih članov najemnika, vključno z začasno odsotnimi. Za zamenjavo stanovanjskih prostorov, v katerih živijo mladoletni, poslovno nesposobni ali poslovno nesposobni člani družine najemnika, je potrebno tudi soglasje organov skrbništva in skrbništva. Za zamenjavo stanovanjskih prostorov v različnih naseljih ni omejitev; število udeležencev menjave ni zakonsko omejeno.
Najemniki stanovanjskih prostorov družbenega sklada so obdržali pravico do prisilne menjave. To je možno, če se delodajalec in njegovi družinski člani niso dogovorili o zamenjavi. Posledično ima vsak sonajemnik življenjskega prostora pravico zahtevati njegovo zamenjavo na sodišču. Sovražni odnosi med družinskimi člani so lahko osnova za prisilno izmenjavo. Zato je namen prisilne menjave rešitev spora, ki je nastal med strankama. Stanovanjske razmere oseb, preseljenih na podlagi prisilne izmenjave, morajo na splošno ustrezati tistim, ki so jih imele pred preselitvijo.
Novi stanovanjski zakonik ne predvideva več "znotrajdružinskih" ali "sorodstvenih" zamenjav, pri katerih je namesto ene osebe, ki je prenehala biti družinski član najemnika, vseljena druga oseba kot član iste najemnikove družine. Menjava stanovanjskih prostorov ni dovoljena, če:
1) je zoper najemnika vložena tožba za odpoved ali spremembo pogodbe o socialnem najemu ali če je na sodišču sporna pravica do uporabe zamenjanega stanovanjskega prostora;
2) stanovanjski prostori, ki jih je treba zamenjati, so v skladu z ustaljenim postopkom priznani kot neprimerni za bivanje;
3) je bila sprejeta odločitev, da se hiša poruši ali preuredi za druge namene, tj. o prenosu stanovanjskih prostorov v nestanovanjske;
4) je bila sprejeta odločitev o prenovi hiše z rekonstrukcijo in (ali) prenovo stanovanjskih prostorov;
5) zaradi zamenjave se državljan, ki trpi za eno od hudih oblik kroničnih bolezni, preseli v skupno stanovanje (51. člen LC).
Menjava ni dovoljena niti v primeru, če skupna površina stanovanjskega prostora, v katerega se namerava zaradi zamenjave vseliti najemnik, pa tudi drugi člani njegove družine, poleg zakonca, otrok in staršev, je manjša od predhodno zasedene površine, zaradi česar bo mogoče tako družino postaviti na račun pomoči potrebnih.
Dogovor o zamenjavi med najemniki stanovanjskih prostorov je formaliziran z menjalno pogodbo. Prej sklenjena pogodba o socialnem najemu se šteje za odpovedano od trenutka prejema soglasja najemodajalca tega stanovanjskega prostora za zamenjavo. Soglasje najemodajalca k zamenjavi drugega stanovanja je podlaga za sklenitev nove socialne najemne pogodbe.
Zamenjava se lahko na sodišču razglasi za neveljavno zaradi kršitve zahtev stanovanjske in civilne zakonodaje (na primer zaradi priznanja zamenjave kot transakcije, opravljene pod vplivom zablode pomembnega pomena). ). Neveljavnost pogodbe o menjavi vodi do preselitve njenih strank v prej zasedene prostore, pa tudi do nadomestila za izgube s strani krivca, če je zamenjava razglašena za neveljavno zaradi nezakonitih dejanj te stranke.
Zamenjava bivalnih prostorov (81. člen LCD). Najemnik ima pravico zahtevati zamenjavo večjega stanovanja z manjšim. Predmet zamenjave so samo ločeni stanovanjski prostori v obliki stanovanja. Nadomeščanje je dovoljeno s soglasjem vseh družinskih članov delodajalca, tudi začasno odsotnih. Po dogovoru z najemnikom mu je lastnik dolžan zagotoviti drugo stanovanje v 3 mesecih od dneva vloge.
Drugi razlogi za zamenjavo so lahko določeni z zvezno zakonodajo in zakonodajo sestavnih subjektov Ruske federacije. Najpogosteje je dodaten razlog za zamenjavo bivalnega prostora prisotnost kakršnih koli bolezni pri najemniku, ki preprečujejo uporabo zasedenih prostorov.
Sprememba najemne pogodbe (čl. 82 ZK). Pogodba o socialnem delu se lahko spremeni na pobudo delodajalca in njegovih družinskih članov. Tako imajo državljani, združeni v eno družino in živijo v istem stanovanju po različnih pogodbah, pravico zahtevati sklenitev ene pogodbe z enim od njih za vse zasedene prostore. Najemodajalec nima pravice zavrniti združitve več pogodb, če tako namero izrazijo najemniki sami in njihovi družinski člani. Posledično se sklene ena pogodba o socialnem najemu, katere predmet bodo bivalni prostori dosedanjih pogodb.
Do spremembe najemne pogodbe pride tudi, ko prvotnega najemnika stanovanjskega prostora »zamenja« druga oseba izmed družinskih članov upokojenega najemnika (odhod v drugo stalno prebivališče, smrt ipd.). Za takšno »zamenjava« je potrebno soglasje preostalih družinskih članov upokojenega najemnika, pa tudi soglasje najemodajalca.
V nasprotju s stanovanjskim zakonikom RSFSR, ki je veljal prej, je zakonodajalec izključil možnost, da bi sposobni družinski član najemnika zahteval sklenitev ločene družbene pogodbe z njim v skladu z njegovim deležem življenjskega prostora, tj. del stanovanja. To je posledica želje po zakoniti zavrnitvi spreminjanja posameznih stanovanj v skupna.
Pravica do obnove in prenove stanovanjskih prostorov (členi 25-29 LCD). Rekonstrukcija je namestitev, zamenjava ali prenos inženirskih omrežij, sanitarne, električne ali druge opreme (na primer električni štedilniki namesto plinskih peči), ki zahtevajo tudi spremembe tehničnega potnega lista stanovanja (1. del 25. člena LCD). ). Prenova je sprememba konfiguracije stanovanja (naprava dodatnih prostorov v stanovanju, razširitev stanovanjskih prostorov zaradi pomožnih itd.), Ki zahtevajo spremembo tehničnega potnega lista stanovanja. Rekonstrukcija in prenova stanovanjskih prostorov se izvajata s soglasjem lokalne samouprave, vseh članov družine najemnika in zahtevata usklajevanje z organi za varstvo arhitekturnih, zgodovinskih in kulturnih spomenikov, če je stanovanjska stavba, v kateri se nahaja ta prostor, je spomenik arhitekture, zgodovine in kulture.
Zavrnitev dogovora o reorganizaciji in (ali) ponovnem razvoju je dovoljena le v treh primerih: 1) nepredložitev potrebnih dokumentov; 2) predložitev dokumentov napačnemu organu; 3) neskladnost projekta rekonstrukcije in (ali) prenove stanovanjskih prostorov z zahtevami zakonodaje. Zaključek del na rekonstrukciji in (ali) prenovi stanovanjskih prostorov se odraža v aktu komisije za sprejem, ki se pošlje ZTI.
Obrazec vloge za reorganizacijo in prenovo ter obrazec dokumenta, ki potrjuje sprejetje sklepa o odobritvi reorganizacije in (ali) prenove stanovanjskih prostorov, so bili odobreni z Uredbo Vlade Ruske federacije iz aprila 28, 2005 N 266.
Reorganizacija in (ali) prenova se lahko priznata kot nedovoljena, če ni odločitve lokalne vlade, pa tudi v primeru kršitve dogovorjenega projekta. Najemnik nedovoljeno preurejenega in (ali) preurejenega stanovanjskega prostora ga je dolžan vrniti v prejšnje stanje v razumnem roku in na način, ki ga določi organ lokalne samouprave. Ohranjanje stanovanjskih prostorov v prenovljeni ali prenovljeni obliki je možno na podlagi sodne odločbe in pod pogojem, da to ne krši pravic in interesov državljanov in ne ogroža njihovih življenj.
Stanovanjski zakonik najemniku in njegovim družinskim članom pridržuje pravico do stanovanja v primeru začasne odsotnosti (71. člen). To pomembno pooblastilo, povezano z ohranjanjem nespremenjenega statusa delodajalca, je potrdilo Sklep Ustavnega sodišča Ruske federacije z dne 23. junija 1995 v primeru preverjanja ustavnosti 1. dela in 8. člena 2. dela čl. . 60 ZhK RSFSR.
Trenutno se vsako trajanje odsotnosti osebe v stanovanjskem območju šteje za začasno in ne preneha njenih pravic in obveznosti iz družbene pogodbe o zaposlitvi. Najemodajalec je dolžan dokazati, da so najemnik, člani njegove družine odšli na stalno prebivališče drugam in se ne nameravajo vrniti.
Plačilo komunalnih storitev. Najpomembnejša dolžnost najemnika je plačilo stanovanja in komunalnih storitev. Plačilo za socialna stanovanja in komunalne storitve vključuje plačilo za: uporabo stanovanja (najemnina); vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov (plačilo storitev in dela pri upravljanju stanovanjske hiše, vzdrževanje in tekoča popravila skupne lastnine v stanovanjski hiši); za komunalne storitve. Za najemnike višino plačila za stanovanje določijo lokalne oblasti na podlagi skupne površine zasedenih prostorov, pa tudi njegove kakovosti in udobja ter lokacije hiše. Plačilo stanovanja in plačilo komunalnih storitev (oskrba s hladno in toplo vodo, kanalizacija, oskrba z električno energijo in plinom, ogrevanje) se najemodajalcu plačuje mesečno najpozneje do 10. dne v mesecu, ki sledi mesecu, ki je potekel. Zagotavljanje nekakovostnih javnih storitev pomeni znižanje višine pristojbin za te storitve. Znesek plačila za komunalne storitve se določi na podlagi odčitkov merilnih naprav. Če takšnih naprav ni, se določi na podlagi standardov za porabo komunalnih storitev, ki jih odobrijo lokalne oblasti. Določijo tudi tarife, po katerih se izračuna znesek plačila komunalnih storitev.
Stanovanjski zakonik prvič določa, da so državljani z nizkimi dohodki, ki živijo v stanovanjskih prostorih po pogodbah o socialnem najemu, oproščeni plačila pristojbin za uporabo stanovanjskih prostorov (9. del 156. člena). Če državljan preneha biti reven, je dolžan o tem obvestiti najemodajalca najpozneje v 10 dneh od datuma takšne spremembe za ponovni izračun (pododstavek "m", 4. odstavek Vzorčne pogodbe o socialnem najemu stanovanjskih prostorov) .
Tekoče popravilo stanovanjske stavbe; večja popravila (rekonstrukcija) hiše. Najemnik je dolžan stanovanjske prostore uporabljati za predvideni namen, zagotoviti njihovo varnost in izvajati tekoča popravila stanovanjskih prostorov. Seznam tekočih popravil, ki jih delodajalec opravi na lastne stroške, je v pododst. "e" točka 4 Vzorca pogodbe o najemu stanovanja. Izvedba večjih popravil je odgovornost najemodajalca. Posebej pomembna je pravica najemnika, da od najemodajalca zahteva pravočasno remont stanovanja, saj neupoštevanje rokov za takšna popravila povzroči uničenje ustreznih objektov.
Novost stanovanjskega zakonika je pravilo, ki najemniku omogoča, da v primeru neizvedbe večjih popravil v predpisanem roku zahteva znižanje plačila za uporabo stanovanjskih prostorov, pa tudi skupne lastnine stanovanja. stanovanjsko stavbo ali zahtevati povračilo stroškov, nastalih za odpravo pomanjkljivosti stanovanja in (ali) skupne lastnine hiše ali nadomestilo za izgube.
Izvedba velikega remonta ali rekonstrukcije hiše (88. člen LCD) ima lahko naslednje značilnosti. Če je v skladu z načrtom kapitalskih del ali rekonstrukcije predvideno, na primer, razširiti življenjski prostor na račun pomožnih prostorov itd., Potem takšno delo zahteva izselitev (ponovno naselitev) državljanov. Selitev je začasna, izvaja jo najemodajalec in je lahko prisilna, če najemnik in člani njegove družine nočejo zapustiti prostore. Preseljenim državljanom so na voljo stanovanjski prostori mobilnega sklada v višini najmanj 6 kvadratnih metrov. m bivalnega prostora na osebo (čl. 106 LCD). Hkrati se socialna najemna pogodba za popravljene stanovanjske prostore ne odpove, ampak začasno prekine. Po končanem remontu mora najemodajalec na lastne stroške preseliti najemnika v prenovljeno stanovanje.
Selitev občanov med remontom ni obvezna. Najemodajalec ima pravico (vendar ni dolžan) zagotoviti državljanom, katerih prostore je treba popraviti, druga stanovanja v skladu s pogodbo o socialnem najemu, tako da odpove najemno pogodbo za stanovanjske prostore, ki jih je treba popraviti. Zagotavljanje drugih bivalnih prostorov je dovoljeno s soglasjem najemnika in njegovih družinskih članov.
Zaradi velikega remonta ali rekonstrukcije prostorov se lahko njihova velikost poveča ali zmanjša. To torej vodi v nastanek presežka skupne površine za najemnika in njegove družinske člane ali, nasprotno, njihovo priznanje, da potrebujejo stanovanje. V takih primerih je najemodajalec dolžan najemniku in članom njegove družine zagotoviti drugo stanovanje po pogodbi o socialnem najemu pred začetkom večjih popravil ali rekonstrukcije.
Najemodajalec je dolžan sodelovati tudi pri pravilnem vzdrževanju in popravilu skupnega premoženja v stanovanjski hiši, nositi druge obveznosti, ki izhajajo iz navedene pogodbe in zahtev stanovanjske zakonodaje. V skladu s tem ima najemodajalec pravico od najemnika zahtevati, da izpolni vse obveznosti, ki so mu naložene.
Odgovornost najemnika in lastnika prostora. Krivi najemniki in člani njihovih družin nosijo upravno, civilno in stanovanjsko pravno odgovornost.
Zakonik o upravnih prekrških določa zlasti odgovornost najemnika za škodo na stanovanjskih prostorih, opremi, nedovoljeno prenovo stanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah (člen 7.21). Najemodajalec, ki je kriv za kršitev pravil za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih stavb, je lahko tudi upravno odgovoren (člen 7.22 Zakonika o upravnih prekrških). Stanovanjsko-pravna odgovornost najemnikov socialnih stanovanj je izselitev najemnikov iz zasedenih prostorov v primeru njihovega krivdnega ravnanja.
Za kršitev obveznosti plačila stanovanjskih in komunalnih storitev je določena civilna odgovornost najemnika v obliki kazni (kazen). Znesek kazni je 1/300 obrestne mere refinanciranja CBR, veljavne v času plačila, od zneskov, ki niso bili plačani pravočasno, za vsak dan zamude, začenši od naslednjega dne po datumu zapadlosti do vključno dneva dejanskega plačila. . Povečanje velikosti kazni ni dovoljeno. Najemnik in najemodajalec lahko zahtevata povrnitev škode tudi v primeru kršitve njunih pravic.
Odpoved in odpoved socialno najemne pogodbe. Deložacija občanov (čl. 83-91 JK). Do odpovedi pogodbe pride zaradi prenehanja pravic in obveznosti njenih strank z medsebojnim izražanjem volje, volje ene stranke, pa tudi zaradi dogodka, ki ni odvisen od volje njegovih udeležencev. Odpoved pogodbe je eden od razlogov za njeno odpoved in je dovoljena na pobudo katere koli stranke.
Odpoved pogodbe o socialnem delu na pobudo delodajalca se lahko zgodi kadarkoli in iz katerega koli razloga. Pogojuje ga le eno - pridobitev soglasja družinskih članov najemnika za odhod, ki mora biti v izogib sporom pridobljeno v pisni obliki. V primeru odhoda delodajalca in njegovih družinskih članov v drug kraj stalnega prebivališča preneha socialna pogodba o zaposlitvi z dnem odhoda. Odhod v stalno prebivališče določajo le nameni delodajalca, ki se lahko potrdijo z različnimi dokazili - pridobitev drugega stanovanja po socialni najemni pogodbi, sklenitev pogodbe o zaposlitvi (razen nujne) v drugem kraju itd. . Pridobitev stanovanjskega prostora v last najemnika sama po sebi ne more biti podlaga za odpoved pogodbe o socialnem najemu s strani najemodajalca.
Na zahtevo katere koli stranke se lahko pogodba o socialnem najemu prekine na sodišču, če je stanovanje priznano kot neprimerno za bivanje.
Na pobudo najemodajalca se socialna najemna pogodba lahko odpove le na sodišču in zaradi krivdnega ravnanja najemnika. Stanovanjski zakonik določa pet razlogov za takšno odpoved:
1) neplačilo plačila stanovanja in (ali) komunalnih storitev s strani najemnika 6 ali več mesecev zapored;
2) uničenje ali poškodovanje stanovanja s strani najemnika ali drugih državljanov, za dejanja katerih je odgovoren;
3) sistematično kršenje pravic in zakonitih interesov sosedov, ki onemogoča skupno življenje v istem stanovanjskem območju; nezmožnost sobivanja otrok in staršev, ki jim je odvzeta roditeljska pravica, v istem bivalnem prostoru;
4) uporaba stanovanjskih prostorov za druge namene;
5) nedovoljena reorganizacija in (ali) preureditev, ki krši pravice in zakonite interese državljanov ali ogroža njihovo življenje ali zdravje, če sodišče zavrne ohranitev stanovanjskih prostorov v preurejeni (prenačrtovani) obliki. in ga najemnik noče vrniti v prejšnje stanje.
Neplačilo plačila za stanovanje in komunalne storitve kot podlaga za odpoved pogodbe o socialni zaposlitvi zahteva obvezno razjasnitev vzrokov za zamude pri plačilu stanovanjskih in komunalnih storitev.
Uničenje ali poškodovanje (pokvarjenje) stanovanja nastane zaradi slabega gospodarjenja z njim. Lahko so posledica neukrepanja ali posledica namernega poškodovanja in uničenja stanovanja. Odpoved pogodbe na tej podlagi ni odvisna od tega, ali je bila oseba predhodno upravno odgovorna za ustrezen prekršek.
Odpoved pogodbe zaradi sistematičnega kršenja pravic in zakonitih interesov sosedov, ki onemogoča skupno bivanje v istem bivalnem prostoru (hiši ali stanovanju), dodatno zahteva dokaz ne le krivdnega ravnanja osebe, ampak tudi sistematičnosti (ponavljajoče se) njegove protipravne dejavnosti. Ta razlog je treba razlagati široko in ga uporabiti za primere kršitve pravic in zakonitih interesov katere koli osebe, vključno z družinskimi člani delodajalca. Nezmožnost sobivanja otrok in staršev, ki jim je odvzeta roditeljska pravica, v istem bivalnem prostoru je povezana s kršitvijo pravic in koristi otrok in dejansko sodi v ZK.
Uporaba stanovanjskih prostorov za druge namene, tj. postavitev pisarn, skladišč, industrijske proizvodnje v njem je prepovedana, saj se v tem primeru stanovanjski prostori dejansko spremenijo v nestanovanjske prostore, ne da bi jih prenesli v take, kar vodi do odpovedi družbene pogodbe z najemnikom.
Predpogoj za uporabo norm Stanovanjskega zakonika o odpovedi pogodbe o socialnem najemu na pobudo najemodajalca (z izjemo neplačevanja najemnine za stanovanje in komunalne storitve) je opozoriti najemnika in člane njegove družine. o potrebi po odpravi kršitev. Neupoštevanje ustreznih navodil najemodajalca je brezpogojna podlaga za odpoved pogodbe.
Nov razlog za odpoved pogodbe o socialnem najemu na zahtevo najemodajalca je nedovoljena preureditev (prenačrtovanje) stanovanja. Hkrati se lahko pogodba prekine le, če najemnik noče vrniti stanovanja v prejšnje stanje in če ni sodne odločbe o legalizaciji nedovoljene rekonstrukcije in (ali) prenove, ki krši pravice in interese državljanov. . Obveznost, da stanovanje v prihodnje spravi v prejšnje stanje, je na strani najemodajalca.
V primeru odpovedi najemne pogodbe na pobudo najemodajalca se najemnik in člani njegove družine izselijo iz zasedenih prostorov v sodnem postopku. Takšna izselitev je dovoljena tako brez zagotovitve drugih bivalnih prostorov (91. člen ZD), kot tudi z zagotovitvijo stanovanjskih prostorov slabše kakovosti (90. člen ZD).
Deložacija brez zagotovitve drugega stanovanja se izvede, če najemnik in njegovi družinski člani uporabljajo stanovanje za druge namene, sistematično kršijo pravice in zakonite interese sosedov ali slabo upravljajo stanovanje, kar dopušča njegovo uničenje. Osebe, ki jim je odvzeta roditeljska pravica, se izselijo na enak način, če je njihovo zunajzakonsko življenje z otroki, do katerih jim je odvzeta roditeljska pravica, nemogoče. V skladu s pravnim stališčem Ustavnega sodišča Ruske federacije se takšna izselitev ne more šteti za nasprotno Ustavi Ruske federacije, saj prepoveduje le samovoljni odvzem stanovanja (40. člen). Deložacija po sodnem postopku in na podlagi zveznega zakona ni samovoljna.
Izselitev z zagotovitvijo drugega stanovanja se izvede v zvezi z najemniki, ki so krivi za neplačilo najemnine za bivalne prostore in komunalnih storitev 6 ali več mesecev zapored. Stanovanjski prostori, ki so jim zagotovljeni, se morajo nahajati znotraj meja tega naselja, izpolnjevati uveljavljene zahteve, vendar je lahko manj udobno kot prej zasedeno, saj čl. 90 LCD neposredno zagotavlja zagotavljanje v tem primeru druge in ne druge udobne sobe. Izselitev v tem primeru se izvede v stanovanjski površini 6 kvadratnih metrov. m bivalne površine na osebo, tj. po normativu, ki velja za vselitev v hostel.
Stanovanjski zakonik določa tudi štiri razloge za izselitev z zagotovitvijo drugega udobnega bivalnega prostora, ki ni povezan s krivdo najemnika (85. člen):
1) rušenje hiše, v kateri je stanovanje;
2) prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske;
3) priznanje stanovanja kot neprimernega za bivanje;
4) večja popravila ali rekonstrukcija hiše, zaradi katere stanovanjskih prostorov ni mogoče ohraniti ali se bo njegova površina zmanjšala, zato se najemnik in člani njegove družine lahko priznajo kot osebe, ki potrebujejo stanovanjske prostore ali se bodo povečale, zaradi česar bo skupna površina zasedenih stanovanjskih prostorov znatno presegla stopnjo rezervacij.
Rušenje hiše kot samostojna podlaga za izselitev po 3. čl. 85 LCD se zgodi v primeru odvzema zemljiške parcele za državne ali občinske potrebe z odločbo ustreznega organa.
Prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske se izvede z odločitvijo lokalne vlade v primerih, ko hiše iz enega ali drugega razloga ni priporočljivo uporabljati kot stanovanjsko.
Neprimeren za bivanje v skladu s Pravilnikom o priznanju prostorov kot stanovanjskih prostorov, stanovanjskih prostorov, neprimernih za bivanje in stanovanjske stavbe kot zasilnih in predmet rušitve, odobren. z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 N 47 so priznane hiše, v katerih so bili ugotovljeni škodljivi učinki okoljskih dejavnikov, ki ne omogočajo zagotavljanja varnosti življenja in zdravja državljanov zaradi fizičnega poslabšanja zgradba, spremembe mikroklimatskih parametrov stanovanja itd.
Obveznost zagotavljanja drugega udobnega bivalnega prostora izseljenim državljanom v primeru, da je hiša priznana kot nujna ali predmet rušenja, je na strani najemodajalca ali lokalnih oblasti, če je rušenje hiše izvedeno zaradi umika zemljišče za državne in občinske potrebe.
Rekonstrukcija ali remont stanovanjske stavbe je podlaga za izselitev državljanov le v primerih, ko:
1) stanovanje sploh ne bo ohranjeno;
2) skupna površina stanovanja, v katerem živijo najemnik in člani njegove družine, se zmanjša na velikost obračunske norme, ki v skladu s čl. 51 LCD je podlaga za zagotovitev drugega stanovanja po pogodbi o socialnem najemu;
3) skupna površina stanovanja se bo povečala in njegova velikost na vsakega člana najemnikove družine bo znatno presegla stopnjo oskrbe.
Dobro počutje stanovanjskih prostorov, zagotovljenih ob izselitvi, pomeni, da se nahajajo v hiši kapitalskega tipa, morajo biti opremljene s komunalnimi pripomočki, ki ustrezajo pogojem danega naselja, se nahajajo znotraj njegovih upravnih meja in izpolnjujejo potrebne zahteve. sanitarne in tehnične zahteve.
Novost stanovanjskega zakonika je določilo, da morajo biti udobni bivalni prostori, zagotovljeni ob izselitvi, po skupni površini enaki prej naseljenim bivalnim prostorom. To pravilo je bilo uvedeno, da bi preprečili izboljšanje življenjskih razmer državljanov mimo splošne čakalne vrste tistih, ki potrebujejo pomoč. Ko so najemnik in člani njegove družine izseljeni, jim je treba zagotoviti stanovanje iz enakega števila sob. Če je bilo prej naseljeno stanovanje stanovanje, je treba najemniku zagotoviti stanovanje.
Spori v zvezi z izselitvijo in pridobitvijo drugih stanovanjskih prostorov se rešujejo na sodišču. V primerih deložacije je sodelovanje tožilca obvezno. Drugič, poleg tistih, ki jih navaja zakonik, lahko razloge za izselitev državljanov določajo le zvezni zakoni.
Podlaga za odpoved najemne pogodbe, ki ne zahteva izselitve, sta uničenje stanovanja in smrt najemnika, ki živi sam.
