Kolikšen je davek na prodajo stanovanjabo moral plačati državi? To vprašanje skrbi lastnike, ki nameravajo prodati svojo nepremičnino. Ali je davek od prodaje stanovanja odvisen od tega, koliko let je stanovanje v lasti ene osebe? Kakšen davek se plača od prodaje stanovanja v letih 2017 in 2018? Odgovori na ta vprašanja so v našem članku.
Kot tak ni davka na prodajo stanovanj – tak koncept ni zapisan v davčni zakonodaji. Toda pri prodaji stanovanja morate vedeti, da boste od prejetega zneska morali državi plačati dohodnino v višini 13%. Kakšen davek od prodaje stanovanja bo moral lastnik plačati, je odvisno od tega, koliko let ima to stanovanje v lasti.
OPOMBA! V skladu z davčno zakonodajo mora lastnik stanovanja državi plačati dohodnino od zneska, ki ga prejme po pogodbi, vendar se plačilo lahko zmanjša, če zavezanec izkoristi pravico do odbitka ali znižanja osnove, ali pa ga v celoti razveljavi, če je minimalna upošteva se obdobje lastništva nepremičnine.
Po prodaji stanovanja lahko nekdanji lastnik prejme od države davčno olajšavo za plačilo v primeru, da je lastnik prodanega doma manj kot 5 let. Največji znesek odbitka je 1 milijon rubljev. V primeru daljšega lastništva stanovanja se dohodnina od prodaje ne plača, zato pravica do odbitka ne nastane.
Pomembno: 5-letno obdobje lastništva stanovanja je določeno za transakcije, opravljene po 01.01.2016. Pri prodaji stanovanja pred tem datumom so osebe, ki so prodale stanovanje, ki je v lasti več kot 3 leta, oproščene plačila davka. Poleg tega se ohrani 3-letna odloga za stanovanja, pridobljena s privatizacijo, podedovana ali podarjena od družinskega člana ali bližnjega sorodnika, po pogodbi o vzdrževanju dosmrtnega preživljanja.
V skladu z davčno zakonodajo mora lastnik stanovanja državi plačati dohodnino v znesku, ki presega 1 milijon rubljev. in ki je določena v pogodbi o nakupu in prodaji stanovanja. To je navedeno v pod. 1 str. 2 art. 220 Davčnega zakonika Ruske federacije. Pri tem se upošteva transakcijska cena. Torej, če je plačilo za stanovanje ob prodaji določeno kot znesek, manjši od 70 % katastrske vrednosti stanovanja, se bo pri izračunu davka uporabil navedeni odstotek.
Tako lahko lastnik vrne sebi do 1 milijon rubljev. Pri prodaji stanovanja, na primer za 6.254.000 rubljev, bo treba dohodnino plačati od zneska 5.254.000 rubljev. Znesek davka na dohodek, ki ga je treba plačati, se izkaže za precej impresiven - 5.254.000 × 13% = 683.020 rubljev. Malo je ljudi, ki so se pripravljeni prostovoljno ločiti od takšnega zneska v korist države.
Isti odstavek pravi, da lahko lastnik stanovanja namesto davčne olajšave zmanjša znesek obdavčljivega dohodka od prodaje lastnega stanovanja za višino stroškov, ki jih ima za pridobitev tega dohodka. Takšni stroški vključujejo na primer storitve nepremičninske družbe, s katero je bila sklenjena uradna pogodba. To navaja dopis Ministrstva za finance z dne 04. 6. 2009 št. 03-04-05-01 / 434. V istem pismu piše, da če je bilo stanovanje kupljeno v nedokončani stavbi in brez dodelave (to je treba navesti v pogodbi), lahko stroški popravil zmanjšajo tudi obdavčljivi dohodek.
Stroški morajo biti nujno potrjeni z dokumenti (računi, čeki, pogodba z nepremičninsko družbo in drugo) in ekonomsko upravičeni, torej morajo biti neposredno povezani s prodajo stanovanja. Za jasnost lahko navedete primer:
Državljan I. je stanovanje prodal za 4.635.360 rubljev. Vendar pa lahko potrdi, da so stroški prodaje tega stanovanja znašali 2.895.254 rubljev. Tako bo moral lastnik plačati enak znesek
(4 635 360 - 2 895 254) × 13% = 226 214 rubljev.
Katero od teh 2 metod (pridobitev davčne olajšave ali zmanjšanje dohodka) bo uporabil sam lastnik. Priporočljivo je uporabiti drugo metodo, če stroški prodaje presegajo 1 milijon rubljev.
Če sta bili v enem letu prodani 2 stanovanji, kakšen davek od prodaje stanovanja naj v tem primeru plača lastnik? Ali je mogoče dobiti odbitek na enem, na drugi pa - zmanjšati stroške? Dopisi Ministrstva za finance z dne 12. 4. 2012 št. 03-04-05 / 7-563, z dne 05. 04. 2011 št. 03-04-05 / 9-219 in z dne 10. 2. 2010 št. 03-04-05 / 9-48 označujejo, da lahko to storite.
Če je stanovanje v skupni lasti, se znesek davčne olajšave zagotovi glede na deleže lastnikov v tem stanovanju. Če pa eden od solastnikov nastopa kot prodajalec, se mu odbitek zagotovi v celoti.
Ne pozabite, da mora prodajalec ob prodaji stanovanja, ki ga je imel v lasti manj kot 3 leta, davčnemu uradu predložiti izjavo v obliki 3-NDFL. Ali je treba davek plačati ali ne, ni pomembno. Če prodajalec ne predloži takšne izjave, potem to pomeni globo s strani davčnih organov. Če dohodninska napoved ni bila predložena pravočasno, potem v skladu s 1. odstavkom čl. 119 Davčnega zakonika Ruske federacije bo moral davčni zavezanec plačati globo v višini 5% zneska davka za vsak mesec zamude, vključno z nepopolnim. Vendar so bile določene omejitve - ne več kot 30% zneska, ki mora biti naveden v izjavi, in ne manj kot 1000 rubljev.
Če je stanovanje v lasti več kot 5 let, se premoženjski odbitek zagotovi za celotne stroške stanovanja (odstavek 1 2. člena 220. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). Se pravi, lastnik stanovanja državi ne plača ničesar.
Kot že rečeno, je malo ljudi, ki želijo državi plačati ogromen davek ob prodaji stanovanja, ki je v lasti manj kot 5 let (razen v primerih, za katere je določena 3-letna odloga). Da tega ne bi storila, sta imela prodajalec in kupec prej možnost skleniti pogodbo o prodaji stanovanja za manj kot 1 milijon rubljev. V tem primeru ni bilo treba plačati nobenega davka od prodaje stanovanja. A če so si davčni organi v preteklih letih zatiskali oči pred takšnimi sporazumi, so jih leta 2015 začeli pozorno spremljati. Namerno podcenjevanje stroškov stanovanja, da bi se izognili plačilu davkov, se lahko šteje za gospodarski kriminal.
Zato so davčni organi začeli sodelovati s policijo, da bi nevestne prodajalce in kupce privedli pred sodišče zaradi namernega neplačevanja davkov v korist države.
Kazenska odgovornost za neplačilo dohodnine nastane, če znesek neplačanega davka presega 900.000 rubljev. 3 zaporedna leta. V skladu s Kazenskim zakonikom je za takšno kaznivo dejanje lahko zagrožena ne le impresivna denarna kazen, ampak tudi resnična zaporna kazen.
Če je znesek neplačila manjši, potem obstaja davčna obveznost. V skladu z odstavkom 3 čl. 122 Davčnega zakonika Ruske federacije bo znesek globe enak 40% zneska neplačanega davka.
Tako morajo prodajalci stanovanj, ki jih imajo v lasti manj kot 5 let, razmišljati: ali je vredno tvegati in zavajati državo? Bolje je plačati davke v višini, ki jo določa zakonodaja.
Pred nekaj leti je davčna zakonodaja doživela bistvene spremembe, letos so začele veljati številne novosti. Koliko davka se plača pri prodaji stanovanja v letu 2019 in kako se je spremenil znesek, ki ne bo obdavčen, bomo obravnavali v tem članku.
Davčni obračun, izpolnjen v skladu z obrazcem 3-NDFL, potrjuje prejete dohodke od prodaje nepremičnine. Sestavi se najkasneje do 30. aprila naslednjega davčnega leta. Po njegovi obravnavi se državljanu pošlje potrdilo o plačilu davka z rokom do 15. Če obstajajo ugodnosti, jih mora državljan dokumentirati.
Če davčna napoved ni predložena pravočasno, lahko državljan prejme resno globo - najmanj 5% zapadlega zneska vsak mesec. Ob upoštevanju dejstva, da so davčna plačila za prodajo katerega koli nepremičninskega predmeta precej visoka, bodo globe znatne - od 1000 rubljev do 30% odmerjenega davka.
Dohodek, prejet po prodaji nepremičnine, bo obdavčen v višini 13 % celotnega dohodka. Vendar pa obstajajo številne možnosti za zmanjšanje plačila davka.
Novost velja za stanovanja, hiše in nepremičnine, ki so bile kupljene po 1. januarju 2016. Za vse prej zgrajene objekte se obdobje neobdavčene prodaje nadaljuje po treh letih lastništva.
Pravico do minimalnega 3-letnega lastništva nepremičnine za izogibanje davkom bodo še naprej imele osebe:
Če je rok za pridobitev stanovanja v lasti več kot pet let (več kot tri leta za izjeme), potem državljan ne le da ne more plačati davkov po prodaji stanovanja, ampak ima pravico, da svojih dohodkov ne prijavi.
Državljan, ki prodaja nepremičnino, ki je v lasti manj kot tri leta, lahko davčni napovedi priloži prvotno prodajno pogodbo stanovanja, potrdila in račune za pogodbe, projekte in nakupe za izboljšanje, popravilo in dodelavo kupljenega stanovanja. .
Primer 1. Moški je kupil stanovanje za 2,5 milijona, v njem opravil popravila za 700 tisočakov, kar so potrdili čeki in računi, leto pozneje pa je nepremičnino prodal za 4 milijone.
Znesek davka na prejeti dohodek bi bil 4.000.000 * 0,13 = 520.000 rubljev. Toda državljan ima v rokah začetno prodajno pogodbo in potrdila o nastalih stroških, zato bo znesek davka plačanega od prodaje nepremičnine drugačen (4.000.000-2.500.000-700.000) * 0,13 = 104.000 rubljev.
Primer 2. Dekle je kupilo stanovanje za 2,5 milijona in ga leto pozneje prodalo po nižji ceni - 2 milijona rubljev. Znesek davka, ki bi ga morala plačati na prejeti dobiček, je bil 2.000.000 * 0,13 = 260.000 rubljev. Toda državljan je obdržal prvotno pogodbo, tako da je bil njen davek (2.000.000-2.500.000) * 0,13 = -65.000 rubljev. Prejeti znesek je bil predznak minus, kar pomeni, da je lastnik nepremičnine v celoti oproščen obveznosti plačila davka.
Razlika je očitna, zato je vedno treba shraniti vse dokumente o nakupu stanovanja, še posebej, če je bilo kupljeno na hipotekarno posojilo, na katerega so se obračunale obresti in izdatki.
Podcenite stroške stanovanja umetno ne bo delovalo- zakonodaja jasno ureja, koliko davka se plača pri prodaji stanovanja.
Lastnik nepremičnine lahko v pogodbi navede katero koli vrednost, vendar je ni mogoče postaviti pod najnižjo ceno stanovanja. V primeru, da je bila vrednost odprodaje nepremičnine kljub temu podcenjena, ima davčna inšpekcija pravico izdati potrdilo o plačilu davka v višini 0,7 * katastrska vrednost nepremičnine.
Koeficient za izračun, ki velja v letu 2019, je 0,7, v letu 2019 se bo povečal in dosegel 1.
Še vedno obstaja neobdavčljivi znesek za prodajo stanovanja, v letu 2019 je tudi 1 milijon rubljev in se zagotovi enkrat na davčno obdobje. Se pravi, če državljan v enem letu proda dve ali več nepremičnin, se od cene enega od stanovanj odšteje 1 milijon. Če bi stanovanje prodal enkrat letno, bi od vrednosti vsakega nepremičninskega objekta odšteli znesek 1 milijon.
Novosti v letu 2019 glede davka na promet nepremičnin so namenjene zmanjšanju števila goljufivih nepremičninskih transakcij, odpravi velikega števila preprodaj stanovanj v kratkem času in boju proti umetnemu zaniževanju cen v kupoprodajni pogodbi. Državljani, ki spoštujejo zakon, bodo lahko izkoristili številne davčne ugodnosti ali (in enkrat letno).
Pri prodaji katere koli vrste nepremičnine, pa naj bo to lastno stanovanje, poletna hiša ali pisarna, ste dolžni pravočasno plačati davek od prodaje nepremičnine. Bistvo je, da denar, ki ga oseba prejme pri kupoprodajnem poslu, država šteje za enak dohodek kot pri prodaji katerega koli izdelka. In tako kot pri vseh drugih vrstah dohodka, odtegne davek na prodajo nepremičnine 3% izkupička. Vendar obstajajo izjeme od tega pravila, ko ljudje prodajajo svoja stanovanja in hiše brez plačila davkov. Odvisno od obdobja, v katerem je bil občan v lasti stanovanjskega prostora. V tej zadevi so še drugi zanimivi vidiki, zato si jih poglejmo podrobneje.
V zadnjih nekaj letih so se v zakonodaji nekoliko spremenila pravila za obračun davka na promet nepremičnin. Najprej to velja za posameznike. Glavni razlog je uvedba obvezne ocene katastrske vrednosti.
Recimo, da je bila nepremičnina pridobljena pred letom 2016, zadnji lastnik pa lahko uveljavlja lastništvo za obdobje do 3 let. Znesek davka od prodaje nepremičnine se izračuna na naslednji način:
Pomembno: če je bilo stanovanje ali hiša, ki ju je občan kupil pred letom 2016, ob prodaji v lasti ene osebe več kot 36 mesecev, ne bo treba niti prijaviti niti plačati davka od prodaje nepremičnine.
V tem primeru ne morete skrbeti in pozabiti na davke. Država meni, da ji nisi nič dolžan. Te podatke je mogoče enostavno preveriti glede na ustrezne podatke o nepremičnini v Združeni državi. register.
V algoritmu za izračun triletne dobe, ki določa obveznost plačila davka od prodaje nepremičnine, sta dve možnosti za izjeme. . Izračun obdobja lastništva se lahko šteje ne od trenutka, ko so podatki o stanovanjih vneseni v Rosreestr, ampak nekoliko prej v naslednjih okoliščinah:
Naslednji primer. Lastništvo nepremičnine je bilo vknjiženo po 1. januarju 2016. Kako so se spremenila pravila in kako je v tem primeru obdavčena prodaja nepremičnin?
Tu začnejo veljati pravila, predpisana v zakonodajnem aktu zveznega pomena pod številko 283-FZ, katere določbe spreminjajo člene prvega in drugega dela davčnega zakonika Ruske federacije.
V skladu s tem dokumentom, za določitev potrebe po plačilu davka na prodajo nepremičnin , obdobje lastništva se izračuna na enak način kot prej - od dneva vpisa v enotni državni register informacij. Sam izračun pa ne poteka samo po ceni stanovanja ali hiše, upošteva se tudi katastrska cena.
Bistveno se je podaljšala tudi lastniška doba, po kateri dohodkov od prodaje in nakupa nepremičnin ni treba prijavljati, s tem pa je treba plačati davke. Zdaj se to obdobje podaljša na 5 let.
Toda od teh pravil obstajajo izjeme. Pri prodaji nekaterih nepremičnin je državljan oproščen plačila dohodnine:
Prej so lastniki pogosto močno podcenili znesek posla glede na dokumente, da bi znižali davke po prodaji nepremičnine. Za odpravo te prakse je država uvedla davčno računovodstvo na podlagi katastrske vrednosti.
Kljub temu obstaja nekaj možnosti za zmanjšanje zneska plačil:
Odbitek je številka, za katero se lahko zniža davek na nepremičnine ob prodaji. Ta parameter se uporabi, če je nepremičnina prodana pod oceno zalog.
Na primer, po katastrskem potnem listu stanovanje stane 5 milijonov rubljev. Toda prodajna pogodba vsebuje številko 3 milijone rubljev. Pogosto je tako, tudi zaradi nihanj tržnih cen ali potrebe po nujni prodaji nepremičnine.
Prva stopnja optimizacije je indeksiranje za 0,7. Takšen izračun davka na promet nepremičnin se uporablja, če iz takšnih ali drugačnih razlogov prodate objekt pod katastrsko ceno. In tukaj ni pomembno, koliko je znesek v pogodbi manjši od ocenjenega. Če pomnožimo z 0,7, je največja možna koncesija države.
Ideja je preprosta: zaščita pred davčnimi utajami pri prodaji nepremičnin na eni strani in razumevanje, da je 20-30-odstotno znižanje vrednosti dejansko povsem možno in ne le na papirju.
Na primer:
Izračun zneska davčnih olajšav za to možnost se izvede na naslednji način:
Druga možnost optimizacije je navedba vseh stroškov prodajalca, ki so spremljali transakcijo. Prikazane številke se odštejejo od skupne vrednosti nepremičnine. Vendar jih je treba nujno potrditi s čeki, potrdili in drugimi dokumenti.
Če prodajo stanovanja ali katere koli druge nepremičnine spremlja plačilo davka od dohodka, je treba na oddelek Zvezne davčne službe predložiti naslednji sklop dokumentov:
Da bi se izognili težavam in globam, morate natančno vedeti, koliko časa se plača davek od prodaje nepremičnin. Za državljane so glavni datumi določeni s členi davčnega zakonika Ruske federacije št. 228 in 299.
Tudi prodaja katerega koli poslovnega (nestanovanjskega) objekta – pisarne, stavbe ali objekta – je obdavčena z dohodnino.
Če je lastnik fizična oseba (navaden državljan ali samostojni podjetnik), bo davčna stopnja 13 % tržne ali katastrske vrednosti, ne glede na to, ali je bil prostor v uporabi za gospodarsko dejavnost ali je bil prazen.
Edina razlika med rabljenimi in neizkoriščenimi prostori: v primeru poslovanja ni mogoče uporabiti davčnih olajšav.
Kdaj vložiti izjavo, kako jo pravilno izračunati in kdaj plačati davke ter kako zmanjšati znesek plačil, je podrobno opisano zgoraj. Za fizično Vsa ta pravila so popolnoma enaka, ne glede na to, ali prodajate stanovanje, trgovino ali tovarniške prostore.
Za organizacije je znesek davka odvisen od več parametrov:
Pravne osebe lahko uveljavljajo pravico do znižanja davka na nepremičnine tudi z obračunavanjem stroškov, povezanih s prodajo.
Torej so poslovne nepremičnine popolnoma enak vir dohodka kot vse druge vrste nepremičnin. Ob izteku obračunskega obdobja so občani dolžni izpolniti in oddati izjavo do 30. aprila, nato pa morajo pristojbino plačati do 15. julija. Organizacije - v skladu z obdobji poročanja za pravne osebe.
Pri prodaji parcele z lastno nepremičnino bo moral lastnik plačati tudi dohodnino. Na splošno se višina dohodnine v opisani situaciji izračuna na enak način kot pri prodaji stanovanja ali poslovnega objekta. Obstaja pa tudi pomembna razlika. Hiša in zemljišče sta različni nepremičnini. Prodajne in nakupne transakcije na njih so formalizirane z različnimi pogodbami.
Posledično je davek od prodaje hiše z zemljiščem sestavljen iz dveh ločenih dajatev. Prvi se plača za nepremičnine, drugi za zemljišča. Vsa vprašanja v zvezi z določanjem in obračunavanjem davkov na prodajo novih hiš so predpisana v določbah člena 220 Davčnega zakonika Ruske federacije.
Za hišo kot nepremičnino veljajo popolnoma enaka pravila kot za prodajo stanovanja ali drugega objekta. Znesek davka od prodaje hiše se izračuna na podlagi katastrskega ali tržnega, vendar ne manj kot 70 % katastrskega.
Zemljiški davek se določi na podlagi katastrske vrednosti zemljišča. Če mesto, hiša ali kateri koli objekti na njem niso bili vključeni v zvezni register, morate to storiti sami, preden ga prodate. V tem primeru se nujno izvede ocena katastrske vrednosti.
V primeru prodaje koče ali dvorca se takšni incidenti praktično ne zgodijo, prodaja podeželskih hiš, zlasti v starih vrtnarskih združenjih, pa je zaradi tega dejavnika zapletena. Vendar se ne bojte. Pred prodajo preverite vse podatke na spletni strani Rosreestra in uredite dokumente pred sklenitvijo posla.
Osnovo, od katere se določi znesek davka od prodaje hiše, lahko vsak državljan zmanjša s pomočjo tako imenovanega premoženjskega odbitka. Največji znesek znižanja osnove za izračun davkov je 1 milijon rubljev.
Možnost največjega odbitka lahko uporabite naenkrat ali del tega. Za več prodaj je smiselno odbitek razdeliti na dele. Med letom se zneski seštevajo. Če je "zgornja meja" dosežena, se davek izračuna po standardnem postopku.
Naslednje leto se poročilo začne pri nič in odbitek se lahko ponovno uporabi.
Izračunajmo davek od prodaje hiše (opozorimo - brez parcele! Zemljišče se obravnava ločeno) za opisani primer:
(4.000.000 - 1.000.000) * 13% = 390 tisoč rubljev.
Če je bila transakcijska cena 1 milijon rubljev, potem se lahko zahvaljujoč uporabi odbitka popolnoma znebite plačila davka na prodajo hiše in zemljišča. Še vedno pa je treba izjavo oddati pravočasno (3-NDFL). V nasprotnem primeru je verjetnost kazni velika.
Pogosto načrti za izgradnjo poletne rezidence ali "družinskega dvorca" ne uspejo. Nekdo nujno potrebuje denar, nekdo je pravkar spremenil svoje načrte in prioritete. In potem pride nedokončan posel na nepremičninski trg.
Obstajata dve možnosti za obdelavo takšnih transakcij:
V prvem primeru prodajalec v prijavi navede samo zemljišče in plača davek od prodaje zemljišča. tiste. nedokončana za državo »ne obstaja«. V drugem se bo dodal še davek na prodajo hiše.
Zdi se, da je prva možnost bolj donosna, tudi če je hiša pripravljena več kot 90%. Toda tukaj je treba upoštevati tudi tržni dejavnik. Pri nakupu nedokončane stavbe brez registracije se vstop v Rosreestr, določitev katastrske vrednosti in druga birokratska vprašanja izkažejo za "glavobol" za kupca. Seveda bosta tako povpraševanje kot prodajna cena nižja.
Po drugi strani pa, če gradnja še zdaleč ni dokončana, lahko kupec med zaključkom gradnje vnese v projekt nekaj opaznih sprememb. In potem bo registracija na podlagi projekta postala nepotreben strošek, saj bo moral kupec še vedno znova iti skozi te faze.
Na primestnih in poletnih kočah se pogosto nahajajo dodatna gospodarska poslopja - lope, garaže, kopeli itd. Če prodate celotno parcelo z vsemi predmeti skupaj, ne pozabite sestaviti ločene pogodbe za vsakega od teh objektov.
V zvezi z zadnjimi spremembami zakonodaje se vsaka zgradba in zgradba, vključno z gospodinjskimi ali drugimi pomožnimi stavbami, šteje za enake polnopravne nepremičnine, kot je hiša sama. Biti morajo tudi v registru, kjer se po ugotovitvi katastrske vrednosti vpiše katerikoli objekt.
Pomembno: vsak objekt in zemljišče sta registrirana posebej. In vsak ima svoj ločen prometni davek.
Ljudje se pogosto sprašujejo, zakaj država pri prodaji stanovanja zahteva davek. Navsezadnje se stanovanja pogosto prodajajo ne zato, ker želijo dobiti denar, ampak za izboljšanje življenjskih razmer ali ob selitvi.
Dejansko večina teh primerov spada v možnosti, ko davkov ni treba plačati:
Domneva se, da prodaja stanovanja, v katerem niso živeli niti 5 let, običajno ne poteka zaradi selitve, ampak zaradi dobička. Zato država zahteva davke.
Znesek davka na prodajo stanovanja, dokumenti, pogoji se ne razlikujejo od opisanih splošnih pravil:
Če se je stanovanje uporabljalo kot pisarna ali trgovina, se mu je status ob registraciji komercialne dejavnosti spremenil iz stanovanjske v poslovne nepremičnine. V tem primeru se davki na prodajo stanovanja plačajo v skladu s pravili za prodajo poslovnih objektov za posameznike oziroma organizacije.
Izpostaviti je treba tudi možnosti, značilnosti obdavčitve in na splošno možnost prodaje stanovanj, pri nakupu katerega materinskega kapitala je bil uporabljen, davke pri prodaji stanovanja v stavbi v gradnji. Ta vprašanja bomo podrobneje obravnavali v ločenih člankih. In če imate zdaj kakršna koli vprašanja, se obrnite na strokovnjake našega portala ..
Nazadnje posodobljeno marec 2019
Eno najbolj perečih vprašanj pri prodaji stanovanja (ali drugega stanovanja) je vprašanje, kako na podlagi zakonskih norm ne plačati ali znižati dohodnine od prodaje. V tem članku si bomo ogledali vse glavne načine, kako se lahko izognete ali zmanjšate davke.
Če je bilo stanovanje v vaši lasti dlje kot minimalno obdobje, ste ob prodaji popolnoma oproščeni plačila davka, pa tudi od potrebe po vložitvi izjave 3-NDFL (člen 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruska federacija, 4. člen 229. člena Davčnega zakonika Ruske federacije, dopis Ministrstva za finance Rusije z dne 14. januarja 2015 št. 03-04-05 / 146). Hkrati je minimalna doba lastništva odvisna od tega, kdaj ste nepremičnino kupili, pa tudi od tega, kako.
Če ste stanovanje kupili pred 1. januarjem 2016, potem bo ne glede na to, kako je bilo pridobljeno, minimalna življenjska doba tri leta.
Primer: Decembra 2015 Čehov A.P. kupil stanovanje po kupoprodajni pogodbi. Februarja 2019 je to stanovanje prodal. Ker je bilo stanovanje kupljeno pred 1. januarjem 2016 in je bilo v času prodaje več kot tri leta v lasti lastnika, A. P. Čehova. vam ni treba plačati 13-odstotnega davka na prodajo stanovanja, prav tako pa davčnemu uradu predložiti izjavo 3-NDFL.
Če ste stanovanje prejeli po 1. januarju 2016 kot dediščino / darilo od bližnjega sorodnika ali s privatizacijo, bo tudi minimalno obdobje lastništva predmeta tri leta. V vseh ostalih primerih je ob nakupu stanovanja po 1. januarju 2016 minimalna doba 5 let.
Primer: V začetku leta 2016 Simonov K.M. od staršev podedoval stanovanje v Moskvi. Omenjeno stanovanje namerava prodati konec leta 2019. Ker je stanovanje Simonov prejel po 1. januarju 2016 kot dediščino od ožjih sorodnikov in bo v času prodaje v nepremičnini več kot tri leta, mu od prodaje tega stanovanja ne bo treba plačati davka. .
Primer: V začetku leta 2016 je V. V. Serova kupil hišo po kupoprodajni pogodbi. Konec leta 2018 okoliščine silijo V. V. Serova. prodati to hišo. Ker je bila nepremičnina kupljena po 1. januarju 2016 po kupoprodajni pogodbi in bo ob prodaji v lasti Serove manj kot pet let, mora v letu 2019 oddati izjavo pri davčnem organu. 3-NDFL (do 30. aprila)in do 15.7.2019 plačati davek od dohodka od prodaje hiše.
Podrobneje je vprašanje določitve najnižje življenjske dobe obravnavano v naših člankih: Koliko potrebujete za lastništvo stanovanja, da ga prodate brez davka? in Od katerega trenutka se obdobje lastništva stanovanja šteje za prodajo? ...
V skladu s pododstavkom 2 2. člena 220. člena Davčnega zakonika Ruske federacije imate pravico zmanjšati dohodek od prodaje stanovanja za stroške, ki nastanejo pri nakupu stanovanja. To pomeni, da če ste stanovanje kupili (in ga niste prejeli v dar ali dediščino) in imate dokumente, ki potrjujejo stroške nakupa, morate plačati davek (13%) samo od razlike med prodajno in kupnino.
Primer: Babochkin B.B. kupil stanovanje leta 2016 za 3 milijone rubljev, leta 2018 pa ga je prodal za 4 milijone rubljev. V letu 2019 bo Babochkin moral plačati davek na razliko v ceni (4 milijone rubljev - 3 milijone rubljev = 1 milijon rubljev). V skladu s tem bo davek 1 milijon rubljev. x 13% = 130 tisoč rubljev.
Primer: Motylkov M.M. kupil stanovanje leta 2017 za 2 milijona rubljev, leta 2018 pa ga je prodal za 1,8 milijona rubljev. Ker so bili stroški prodajnega stanovanja nižji od nakupne cene, Motylkovu ni treba plačati davka. Vendar pa je v letu 2019 dolžan vložiti davčno napoved z dokumenti, ki potrjujejo njegove stroške pri nakupu stanovanja.
Če so bili dokumenti, ki potrjujejo stroške nakupa, izgubljeni, - ne razburjaj se. Vedno jih je mogoče obnoviti: zahtevajte kopije pogodbe v katastrski službi (kjer so bili registrirani), obnovite plačilne dokumente na banki.
Če ne morete zmanjšati obdavčljivega dohodka za stroške nakupa (na primer stanovanje je bilo podedovano) ali so bili vaši stroški nakupa manjši od 1 milijona rubljev, potem uporabite standardni odbitek za prodajo stanovanja / zemljišča v višini do 1 milijon .rub. (Člen 1, člen 2, člen 220 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Primer: Streločnikov S.S. podedoval stanovanje in se takoj odločil, da ga proda za 3 milijone rubljev. Stikalniki imajo pravico uporabiti standardni odbitek in zmanjšati obdavčljivi dohodek za 1 milijon rubljev. V skladu s tem bo moral plačati davek v višini (3 milijone rubljev - 1 milijon rubljev) x 13% = 260 tisoč rubljev.
Vendar pa je pomembno biti pozoren na več pomembnih točk, povezanih z uporabo standardnega odbitka:
Primer: Leta 2015 Žukov Zh.Zh. kupil sobo za 1,5 milijona rubljev. Leta 2016 ga je prodal za 2 milijona rubljev. Žukov Zh.Zh. mora izbrati, katero od vrst odbitka uporabiti:
- lahko zmanjša obdavčljivi dohodek za stroške nakupa stanovanja, to je za 1,5 milijona rubljev. Kot rezultat, bo plačal davek v višini 13% x (2 milijona rubljev - 1,5 milijona rubljev);
- lahko izkoristi standardni odbitek in zmanjša obdavčljivi dohodek za 1 milijon rubljev. Posledično bo plačal davek v višini 13 % x(2 milijona rubljev - 1 milijon rubljev). V tem primeru Zhukov Zh.Zh. bolj donosno je izkoristiti odbitek stroškov, saj je večji.
Primer: A. A. Chervyakov podedoval dve stanovanji in ju prodal za 2 milijona rubljev. vsak. Chervyakov ima pravico zmanjšati svoj letni obdavčljivi dohodek od prodaje stanovanj za 1 milijon rubljev, vendar nima pravice uporabiti odbitka 1 milijon rubljev. do vsakega od apartmajev. V skladu s tem je Chervyakov A.A. bo moral plačati davek v višini 390 tisoč rubljev Za eno stanovanje:13% x 2 milijona rubljev. in za drugo stanovanje ob upoštevanju davčne olajšave: 1 3 % x (2 milijona rubljev - 1 milijon rubljev).
Primer: Zakonca Ivanov sta prodala stanovanje, ki ga imata v skupni skupni lasti (½ za vsakega zakonca) za 1.500.000 rubljev (stanovanje je bilo v lasti manj kot tri leta). Pri izpolnjevanju deklaracij 3-NDFL sta se zakonca odločila uporabiti standardni odbitek za prodajo stanovanj. V skladu z rezultati izjave bo moral vsak od zakoncev plačati davek v višini: (750.000 rubljev (stroški deleža vsakega zakonca) - 500.000 rubljev (1/2 največjega zneska standardnega odbitka). )) x 13% = 32.500 rubljev.
Če ste v enem koledarskem letu prodali stanovanje, takoj kupili novo in hkrati pri nakupu stanovanja nikoli niste uporabili premoženjskega odbitka, imate pravico zmanjšati obdavčljivi dohodek od prodaje za znesek davčne olajšave od nakup te nepremičnine (dopis Ministrstva za finance z dne 11. 2. 2016 št. 03-04-05 / 7154). Podrobnejše informacije o odbitku ob nakupu stanovanja najdete v rubriki: Lastninski odbitek ob nakupu stanovanja/hiše/zemlja. Tukaj je treba le opozoriti, da je najvišji znesek davčne olajšave pri nakupu doma 2 milijona rubljev.
Primer: Bogomolov B.B. podedoval stanovanje, ga prodal za 4 milijone rubljev. in si kupil novo stanovanje za 5 milijonov rubljev. Bogomolov B.B. prej niso uživali odbitka za nakup stanovanja. Bogomolov ima pravico:
- zmanjšati obdavčljivi dohodek za znesek standardnega odbitka (1 milijon rubljev);
- zmanjšati obdavčljivi dohodek za znesek odbitka od nakupa novega stanovanja (2 milijona rubljev);
V skladu s tem B. B. Bogomolov bo moral plačati davek v višini: (4 milijone rubljev - 1 milijon rubljev - 2 milijona rubljev) x 13% = 130 tisoč rubljev.
Primer: Komarov K.K. kupil stanovanje leta 2016 za 3 milijone rubljev. Leta 2018 ga je prodal za 4 milijone rubljev. in kupil hišo za 6 milijonov rubljev. Prej Komarov pri nakupu doma ni uporabljal odbitka. V skladu s tem je Komarov K.K. mogoče:
- zmanjšati obdavčljivi dohodek pri prodaji stanovanja za stroške pri nakupu;
- uporabite odbitek davka na nepremičnine pri nakupu hiše (največ - 2 milijona rubljev);
Kot rezultat, Komarov K.K. bo v celoti pokril svoj davek in imel bo 1 milijon rubljev. preostanek odbitka (130 tisoč rubljev za vračilo) od nakupa hiše, ki ga lahko uporabi, če ima druge dohodke (na primer od delodajalca).
Če je bilo novo stanovanje kupljeno po 1. januarju 2014 v skupno last, potem ima vsak od lastnikov pravico do odbitka od premoženja v znesku, ki ne presega 2 milijonov rubljev. na osebo (zahvaljujoč temu lahko zakonca pogosto izkoristita skupni odbitek 4 milijone rubljev).
Primer: Leta 2018 Zhuravleva A.A. in Zhuravleva V.A. prodal stanovanje za 5 milijonov rubljev. Stanovanje je bilo podedovano in je bilo manj kot tri leta v njihovi skupni lasti (po 1/2). Istega leta so kupili novo stanovanje za 6 milijonov rubljev. tudi v skupni lasti (po 1/2). Pri izračunu davka bodo lahko uporabili standardni davčni odbitek za prodajo 1 milijon rubljev. za celoten stanovanjski objekt, pa tudi izkoristite odbitek od premoženja pri nakupu novega stanovanja za 2 milijona rubljev. na osebo. Tako morajo Žuravljevi do 30. aprila 2019 predložiti izjave 3-NDFL, v katerih odražajo znesek prodaje in vse veljavne davčne olajšave. Ne bo jim treba plačati davka, saj bo v celoti pokrit z odbitki (5 milijonov rubljev / 2 lastnika - 500 tisoč rubljev standardni odbitek - 2 milijona rubljev odbitek lastnine = 0 rubljev).
Kot smo že omenili v tem članku, v skladu z odst. 3 str. 2 art. 220 Davčnega zakonika Ruske federacije v primeru prodaje premoženja v skupni skupni lasti se znesek odbitka razdeli med solastnike glede na njihove deleže.
Primer: Ivanova sta leta 2016 privatizirala stanovanje v skupno last (1/2 za vsakega zakonca). Leta 2018 je par stanovanje prodal za 1,5 milijona rubljev. (posel je bil formaliziran v enotni kupoprodajni pogodbi). Ker zakonca nista imela stroškov nakupa, sta se odločila izkoristiti standardni odbitek za prodajo stanovanja. V skladu z rezultati izjave bo moral vsak od zakoncev plačati davek v višini: (750.000 rubljev (stroški deleža vsakega zakonca) - 500.000 rubljev (1/2 največjega zneska standardnega odbitka). )) x 13% = 32.500 rubljev.
Če pa zakonca v enaki situaciji prodata svoje deleže ne po eni pogodbi (kot en predmet), ampak po različnih pogodbah, bo lahko vsak od njih izkoristil odbitek v višini 1 milijona rubljev. (Pisma Ministrstva za finance Rusije z dne 13. 5. 2015 N 03-04-05 / 27395, z dne 27. 6. 2013 N 03-04-05 / 24491, z dne 30. 5. 2013 N 03-04-05 / 27395, dopis z dne 30. 5. 2013 Zvezna davčna služba Rusije z dne 25.7.2013 N ED-4-3 / [email protected])
Primer: Situacija je podobna prejšnjemu primeru, vendar sta zakonca prodala svoje deleže po ločenih prodajnih in kupoprodajnih pogodbah. V skladu s tem lahko vsak od zakoncev uporabi odbitek do 1 milijona rubljev. in v celoti krije obdavčljivi dohodek. Če bo transakcija formalizirana na ta način, zakoncem ne bo treba plačati dohodnine.
Leta 2003 je Ivanov P.S. kupil stanovanje. Leta 2018 ga je prodal.
Znesek dohodnine:
Ivanov P.S. ni treba plačati davka, ker davčno oproščeni dohodek od prodaje stanovanja, ki je bil v lasti dlje kot minimalno obdobje (v tem primeru je minimalna doba lastništva hiše za neobdavčeno prodajo 3 leta).
Ivanov P.S. NI treba predložiti izjave, ker je imel stanovanje v lasti več kot minimalno obdobje.
Pogoji nakupa in prodaje:
A.K. Morozov leta 2016 je kupil stanovanje za 2,5 milijona rubljev. Leta 2018 ga je prodal za enak znesek.
Znesek dohodnine:
A.K. Morozov mu ni treba plačati davka, saj je upravičen do »odbitka stroškov« (od prodajne cene se odštejejo stroški nakupa) in bo posledično njegov obdavčljivi dohodek enak nič.
Potreba po vložitvi izjave:
A.K. Morozov mora do 30. 4. 2019 oddati prijavo na davčni urad v kraju stalnega prebivališča, saj je imel stanovanje v lasti manj kot 5 let. Izjavi bo treba priložiti dokumente, ki potrjujejo stroške nakupa stanovanja (pogodba, plačilni dokumenti).
Pogoji nakupa in prodaje:
Savelyeva O.N. leta 2016 je kupila stanovanje za 3 milijone rubljev. Leta 2018 ga je prodala za 3,5 milijona rubljev.
Znesek dohodnine:
Ker Savelyeva O.N. dokumenti, ki potrjujejo nakup stanovanja, so ohranjeni, ima pravico zmanjšati obdavčljivi dohodek od prodaje za znesek nakupa stanovanja. V skladu s tem bo znesek plačljivega davka: (3.500.000 - 3.000.000) * 13% = 65.000 rubljev.
Savelyeva O.N. mora oddati izjavo na davčni urad na kraju registracije do 30.4.2019 .
Izjavi bo treba priložiti dokumente, ki potrjujejo stroške nakupa stanovanja (pogodba, plačilni dokumenti).
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2017 je Pavlov I.R. podedoval stanovanje in ga leto pozneje prodal za 1,8 milijona rubljev.
Znesek dohodnine:
Pavlov I.R. lahko uporabite standardni odbitek za prodajo stanovanja (največja velikost je 1 milijon rubljev), zato bo znesek davka: (1.800.000 - 1.000.000) * 13% = 104.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Pavlov I.R. mora oddati izjavo na davčni urad v kraju stalnega prebivališča do 30.4.2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2016 sta brata Loginov A.P. in Loginov K.P. po dedku podedoval stanovanje in ga vpisal v skupno last (po 1/2). Leta 2018 so to stanovanje prodali za 1,5 milijona rubljev (vsak je svoj delež prodal za 750 tisoč rubljev).
Znesek dohodnine:
V primeru skupnega lastništva se standardni davčni odbitek (1 milijon rubljev) razdeli med lastnike v skladu z njihovimi deleži. Zato bo v tem primeru znesek davka na prodajo stanovanja za vsakega od bratov:
(750.000 - 1.000.000 x ½) x 13% = 32.500 rubljev.
Potreba po vložitvi izjave:
In Loginov A.P., in Loginov K.P. mora oddati napovedi na davčni inšpektorat v kraju stalnega prebivališča do 30.4.2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2016 sta zakonca Zhuravlevovih privatizirala stanovanje in ga formalizirala v skupno skupno last. Leta 2018 so to stanovanje prodali za 3 milijone rubljev.
Znesek dohodnine:
V primeru skupnega lastništva lahko zakonca prerazporedita standardno davčno olajšavo za prodajo stanovanja (1 milijon rubljev) v poljubnih deležih. V tem primeru so ga Žuravljevi razdelili enako (500.000 rubljev vsak). V skladu s tem bo znesek davka na prodajo stanovanja za vsakega od zakoncev:
(3.000.000 x ½ - 1.000.000 x ½) x 13% = 130.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Oba zakonca Zhuravlevovih morata predložiti izjave davčnim inšpektoratom na kraju registracije do 30. aprila 2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2017 Ivanova L.D. in Sokolov M.A. pridobil stanovanje v vrednosti 4 milijone rubljev v skupno skupno lastnino (vsaka delnica - ½). Leta 2018 so to stanovanje prodali za 4,2 milijona rubljev.
Znesek dohodnine:
Ker so lastniki ohranili plačilne dokumente, ki potrjujejo nakup, bo moral vsak od njih plačati davek v višini:
(4.200.000 - 4.000.000) x 1/2 x 13% = 13.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Ivanova L.D. in Sokolov M.A. mora oddati napovedi na davčni inšpektorat v kraju stalnega prebivališča do 30.4.2019. Izjavi bodo morali priložiti dokumente, ki potrjujejo stroške nakupa stanovanja (pogodba, plačilni dokumenti).
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2016 Morozov N.M. in Morozova I.M. podedovala sta stanovanje, ki sta ga vpisala v souporabniško last (po ½ deleža za vsakega). Leta 2018 Morozov N.M. in Morozova I.M. prodali svoje delnice po ceni 1,2 milijona rubljev (strošek vsake delnice). Hkrati sta bila nakup in prodaja delnic formalizirana v ločenih pogodbah.
Znesek dohodnine:
Ker Morozov N.M. in Morozova I.M. prodali svoje delnice po ločenih prodajnih in nakupnih pogodbah, vsak od njih lahko prejme standardni odbitek v višini 1 milijon rubljev. V skladu s tem bo moral vsak od njih plačati davek v višini: (1.200.000 - 1.000.000) x 13% = 26.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Morozov N.M. in Morozova I.M. bodo morali davčne napovedi oddati na kraju registracije/registracije do 30.4.2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2016 Spiridonov O.N. podedoval stanovanje in ga leta 2018 prodal za 4 milijone rubljev. Istega leta je kupil še eno stanovanje v vrednosti 5 milijonov rubljev.
Znesek dohodnine:
Spiridonov O.N. nikoli prej pri nakupu stanovanja ni uporabljal odbitka za nepremičnino. Ker leta 2018 ni samo prodal starega stanovanja, ampak je tudi pridobil novo, lahko Spiridonov dohodek, ki ga je prejel zaradi prodaje starega stanovanja, zmanjša za znesek premoženjskega odbitka, ki mu pripada ob nakupu novega v znesek 2.000.000 rubljev.
Spiridonov lahko izkoristi tudi standardni odbitek za prodajo stanovanj (1 milijon rubljev)
Posledično je Spiridonov O.N. bo moral plačati davek v višini:
(4.000.000 - 1.000.000 - 2.000.000) x 13% = 130.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Spiridonov O.N. bo moral oddati izjavo pri davčnem organu na kraju registracije/registracije do 30.4.2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Skvortsov K.K. leta 2018 podedoval stanovanje. Istega leta je prodal stanovanja za 2 milijona rubljev. Katastrska vrednost stanovanja je 5 milijonov rubljev.
Znesek dohodnine:
Za davčne namene bo prihodek od prodaje 70% od 5 milijonov rubljev. V tem primeru lahko Skvortsov uporabi standardni odbitek (1 milijon rubljev). Znesek davka na prodajo stanovanja bo:
(70% x 5.000.000 - 1.000.000) x 13% = 325.000 rubljev.
Potreba po vložitvi izjave:
Skvortsov K.K. mora oddati izjavo na davčni urad v kraju stalnega prebivališča do 30.4.2019.
