Razvijajočo se delno gradnjo v novem gospodarstvu pogosto spremlja veliko število sodnih sporov v zvezi z ogoljufanimi lastniki lastniškega kapitala in neizpolnjevanjem pogodbenih pogojev s strani gradbenih podjetij. Žal prej v zakonodaji ni bilo urejenih pogodb o investicijskih dejavnostih in so sodni postopki temeljili na njihovi vsebini, sodišče je dvoumno ocenilo pravno podlago sklenjenih poslov. Zvezni zakon z dne 30.12.2004 N214-FZ "O sodelovanju pri skupni gradnji večstanovanjskih in drugih nepremičninskih stavb, spremembah nekaterih zakonov Ruske federacije" je delno rešil ta problem.
1. julija 2017 so začele veljati dodatne spremembe obstoječega zakona 214-FZ. Državni organi so sprejeli ukrepe, s katerimi so investitorjem zagotovili dodatna jamstva pred brezvestnimi gradbenimi podjetji.
Zdaj mora odobreni kapital gradbenih organizacij ustrezati največji površini objekta, na katerem je načrtovana gradnja. Na primer, razvijalec načrtuje gradnjo stavbe s površino 20 tisoč kvadratnih metrov. m., potem mora odobreni kapital vsebovati približno 40 milijonov rubljev. V nasprotnem primeru nima možnosti pridobiti mnenja o skladnosti predmeta. Organi, ki izdajajo takšne dokumente, strogo preverjajo navedena območja, prisotnost odobrenega kapitala, ki se v celoti vplača v odobreni kapital. V nasprotnem primeru podjetje izgubi osnovo za privabljanje denarja vlagateljev. Zgodi se, da razvijalec nima lastnega denarja, potem podpiše garancijo v osebi ene ali več pravnih oseb, ki imajo zahtevani znesek. V primerih, ko gradbeno podjetje zadeve ne dokonča, nadaljnje obveznosti do investitorjev izpolnijo poroki.
Od leta 2018 zakon predvideva oblikovanje spletne strani za enoten register razvijalcev na internetu. Tu se vsakemu zainteresiranemu poda informacije o trenutno delujočih gradbenih podjetjih in informacije o gradbenem projektu. To spletno mesto že deluje.
Gradbena organizacija, ki sklene DDU, je dolžna kupce obvestiti o porokih in o stanju poroštva. Rok poroštva naj bo dve leti daljši od roka dneva prenosa bivalnega prostora na investitorja pod sklenjenim zavodom za predšolsko vzgojo.
Če se gradbeno podjetje in porok med seboj odločita za predčasno odpoved pogodbe, sta dolžna lastnike obvestiti en mesec vnaprej.
Ta inovacija je dobro jamstvo za vlagatelje. Depozitni račun hrani gotovino do določenega trenutka oziroma do izpolnitve dogovorjenih obveznosti. Investitor jih bo prejel po podpisu prevzemnega lista bivalnega prostora z investitorjem. Ta račun odpre gradbeno podjetje, samodejno se zapre. Če gradnja ni končana, lastniki kapitala v banki prejmejo svoja sredstva nazaj brez sodnega postopka pri gradbenem podjetju.
Kupec lahko proda nedokončano stanovanje po pogodbi o odstopu pravic, nato pa se vse na enak način prenese na novega investitorja. Ko razvijalec izpolni vse obveznosti iz DDU, delničar nima pravne podlage, da bi enostransko zavrnil izvajanje te pogodbe. To sporno vprašanje se rešuje s sodnimi postopki.
Predsednik Ruske federacije je 29.7.2017 odobril zakon "O javni organizaciji, ki ščiti državljanske pravice - sodelovanje pri skupni gradnji v primeru insolventnosti investitorjev v stečaju." Zahvaljujoč tej sodbi so tistim, ki sodelujejo pri skupni gradnji, zagotovljena nova jamstva po pogodbi.
Posebej za investitorje je bil oblikovan odškodninski sklad, v katerega gradbena podjetja po ustaljenem postopku odštejejo 1,2 % zneskov sklenjenih poslov. Ta sredstva naj bi bila dana na razpolago vlagateljem. Od njih se odločajo, ali bodo porabljeni za dokončanje hiše ali za izplačilo odškodnine. Prvi meseci delovanja sklada so pokazali dobre rezultate, nakazila so bila izvedena od 118 gradbenih podjetij iz 46 regij države. Zakon o varstvu pravic lastnikov kapitala je jasno določil zahtevo za ta sistem, po uredbi naj bi začel delovati januarja 2018.
Državna duma je sprejela zakon o pridobivanju davčnih olajšav za skupno gradnjo. Temu ustreza:
Zakonodaja upa na učinkovito delovanje sklada, ki mora varovati pravne norme sodelujočih v skupni gradnji.
Spremembe davčnega zakonika predvidevajo zmanjšanje izgub gradbenih podjetij in izboljšanje razmer pri razvoju primarnih stanovanjskih trgov. V skladu z zakonodajo so danes gradbene organizacije v mejah vrtcev oproščene obdavčitve.
Kot je zapisano v zakonodaji v letu 2018, morajo gradbena podjetja delovati po načelu "en objekt - eno razvijalsko podjetje - eno gradbeno dovoljenje". Tudi velika gradbena podjetja morda ne bodo dobila dovoljenja za začetek gradnje celotnega območja. Kljub temu je v skladu z zakonom razvijalec določen omejen strošek:
Po novem zakonu o skupni gradnji so razvijalci navedeni v smeri porabe sredstev. Gradbena podjetja lahko porabijo 10 % zneska za gradnjo projekta.
Zakon določa pogoj za gradbene izkušnje podjetja. Približno tri leta bi se morala ukvarjati z gradnjo stanovanjskih stavb s skupno površino 10.000 kvadratnih metrov.
Gradbena podjetja morajo na spletni strani objaviti podatke o obveznostih in terjatvah vsako četrtletje. Potrebna je tudi naslednja dokumentacija:
Kadar gradbeno podjetje ne odpravi gradbenih težav pravočasno, ima investitor pravico do kazni v višini 1 % cene bivalne površine. V primeru, da se ugotovijo napake, ki onemogočajo bivanje v stanovanju, bo razvijalec nadomestil znesek v višini 1%, ki je potreben za odpravo pomanjkljivosti. To določa zakon o varstvu potrošnikov.
Prav tako zakon navaja, da je treba privabljena sredstva uporabiti pri gradnji določenih stanovanjskih prostorov. Delo gradbenih podjetij bodo spremljali preko bančnih organizacij. Zdaj vsa sredstva prehajajo prek enega posebej odprtega računa pri kreditni instituciji. Nemogoče je uporabiti sredstva lastnikov kapitala za financiranje hčerinskih družb ali drugih projektov.
Spremembe so vplivale tudi na prestiž razvijalca. Prepovedano je opravljati vodenje oseb, ki so bile vpletene v gospodarska kazniva dejanja in imajo nepopravljivo obsodbo po tem členu.
fotografija: Aleksej Aleksandronok
Ali bo na primarnem trgu življenje po 1. juliju 2018 - trenutku, ko so začeli veljati najstrožji predpisi 214-FZ - skrbi vse. Razvijalci so prepričani, da je nemogoče delati v določenem okviru. Uradniki pozivajo, naj v celoti brez sredstev imetnikov lastniškega kapitala.
Inovacije v skupni gradnji so postale ena osrednjih tem razprav na okroglih mizah in konferencah o gradnji, ki so potekale med tečajem.
Stečaj za rubelj
Razvijalci že tretji mesec prebavljajo spremembe v 214-FZ, ki so sposobne močno graditi vesolje. Paket je tako obsežen, da pravniki še analizirajo posledice uporabe novih pravil v praksi. Njihove ocene so impresivne.
Tako Fjodor Tsurinov, podpredsednik za pravne zadeve skupine podjetij YIT, poudarja, da lahko številne norme vsakega razvijalca postavijo izven zakona in vodijo v propad projekta, in to iz povsem formalnih razlogov.
Ena od novih zahtev je popolna odsotnost kakršnega koli davčnega dolga od razvijalca: v celotnem obdobju gradnje hiše mora biti enak nič. Tudi če obstajajo zamude v višini enega rublja (na primer v primeru tehnične okvare v bazi podatkov UFS), se v skladu z novo črko zakona priznava, da razvijalec ne izpolnjuje zahtev zakon (člen 7 2. dela 3. člena 214-FZ).
Nadalje se bo situacija razvijala na naslednji način. Nadzorni organ (v Sankt Peterburgu - gradbeni odbor) je dolžan po novem zakonu obvestiti Rosreestr v enem delovnem dnevu. Ta oddelek bo samodejno prenehal z registracijo novih DDU in bo obvestil vse že registrirane imetnike kapitala, da je njihov razvijalec izgubil pravico do zbiranja sredstev. V tem primeru imajo imetniki lastniškega kapitala pravico prekiniti DDU in zahtevati svoj denar nazaj z obrestmi.
"Ali si lahko predstavljate reakcijo delničarja, ki prejme takšno obvestilo od samega Rosreestra? Takoj steče k razvijalcu, da vzame svoj denar. To pomeni samo eno: stečaj podjetja in propad projekta iz nič. Tukaj je le en primer, kako je bil ta zakon napisan, «pravi strokovnjak.
Vendar pa je nova različica razkrila tudi plus za razvijalca: število odvečnih zahtev za deklaracije projektov se je znatno zmanjšalo. Zdaj ni treba podrobno opisati vsakega stanovanja v bodoči hiši, inženirskih elementov in drugih položajev, ki so izjavo projekta spremenili v večstranski zvezek.
»Razvijalec ga bo lažje sestavil, potrošnik pa ga bo lahko razumel. Toda to je edini pozitiven trenutek, ki nam ga je uspelo najti v 218-FZ, «pravi Fedor Tsurinov.
Kaj bo popravljeno
Pred nami so glavne bitke za dolevko. Zakulisne razprave potekajo že dlje časa, prve formalne razprave o morebitnih prilagoditvah pa bodo sredi oktobra v okviru delovne skupine pri Svetu federacije. Spomnimo, da se je ministrstvo za gradbeništvo že strinjalo, da bo prisluhnilo gradbincem, vendar pa, medtem ko govorimo o tehničnih spremembah.
Glavna spletka prihajajočih razprav je, v kolikšni meri je zakonodajalec pripravljen slišati in deliti krik graditeljev
Kot ugotavlja predsednik sveta Medregionalnega združenja posebnih gradbenih organizacij, profesor RANEPA pri predsedniku Ruske federacije Mihail Viktorov, medtem ko so avtorji 218-FZ priznali zmoto le enega pravila - "en razvijalec - eno gradbeno dovoljenje«.
»To je zelo protislovna norma, saj je načeloma zakon usmerjen v določeno centralizacijo v gradbeništvu. Po 1. juliju malih in srednje velikih podjetij ne bo več na trgu: številni razvijalci v regijah zdaj pregledujejo svoje strategije do zaprtja svojih podjetij. Hkrati imajo velika tehnološka podjetja velika priložnost. Toda hkrati jih zakon prisili, da se razdelijo na desetine, če ne na stotine pravnih oseb, «pojasnjuje Mihail Viktorov.
Po njegovih besedah se bo sporno stanje popravilo glede elementov načrtovalske strukture. To pomeni, da se lahko enemu izvajalcu omogoči pridobitev več gradbenih dovoljenj, vsaj znotraj enega bloka, v okviru projekta načrtovanja ozemlja. To bo omogočilo tudi porabo denarja lastnikov kapitala za izgradnjo infrastrukture izven ene lokacije.
Za druge sporne določbe ni jasno. Čeprav številne finančne zahteve uničijo obstoječo strukturo stroškov razvijalca in jih znatno povečajo. Na primer, ni znano, kaj storiti s stroški nakupa zemljišča, geodetskih raziskav, projektiranja, inženiringa itd. - razvijalcem je bila odvzeta možnost nadomestila za ta dela na račun lastnikov lastniškega kapitala. Hkrati so stroški graditeljev v regijah za "pakiranje" mesta precej pomembni in se zelo razlikujejo. Po besedah Mihaila Viktorova kaliningradski razvijalci porabijo za te namene do 8-9% skupnih stroškov projekta, v moskovski regiji pa do 30%.
Številne omejitve udeležencev na trgu so v omamljanju. To je obveznost, da položite 10 % lastnih sredstev na bančni depozit. »Ni jasno, ali gre za enkratno izkazovanje finančnih zmožnosti in potem se denar lahko porabi za projekt, ali pa je ta depozit nezmanjšljiv. Natančnih pojasnil o tej zadevi še vedno ni, «pravi Mihail Viktorov.
Koliko garancije
Oleg Ostrovsky, namestnik predsednika komisije za nepremičnine Društva potrošnikov Sankt Peterburga in Leningradske regije, poudarja, da se poleg obstoječih upravljavcev na gradbenem trgu pojavljata še dva nova. Gre za banke, ki bodo spremljale ciljno porabo delniških sredstev, in odškodninski sklad, ki bo poleg širokih finančnih pooblastil lahko nadzoroval potek gradnje objektov in po potrebi financiral njihovo dokončanje. »To bo koristilo imetnikom kapitala. Odškodninski sklad je resnejša zaščita lastnikov kapitala kot zavarovanje civilne odgovornosti, «je prepričan.
Res je, še vedno obstaja veliko vprašanj in dvomov o novi strukturi, ki bo začela zbirati sredstva od razvijalcev skoraj od novembra. Oleg Britov, izvršni direktor Zveze gradbenih združenj in organizacij Sankt Peterburga, je prepričan, da fundacija ne more brez ustanovitve regionalnih podružnic. »Sklad ne bo mogel v celoti delati z enim tekočim računom v Moskvi. Poleg tega je treba ustvariti oddelke za zavarovanje - brez tega se tveganja vseh udeležencev sklada znatno povečajo, «pravi.
»Glede na dejstvo, da je v Rusiji registriranih 300 tisoč gradbenih podjetij, je uvedba mehanizma za zavarovalno zavarovanje - ocena tveganja - predraga. Po mojih napovedih bo prihodnje leto višina prispevkov v sklad določena na 3%. V najbolj pesimističnem scenariju strokovnjaki pravijo, da je številka 6-7%. To je že raven bančnih garancij, bančnega skrbništva, «pravi Alexander Artamonov, generalni direktor IC» Respect «.
Spomnimo, višina vložkov razvijalcev v sklad je bila doslej določena v višini 1,2 % cene posamezne delniške pogodbe. Oblasti obljubljajo, da bodo to stopnjo spremenile največ enkrat na leto.
V zakonu je tudi alternativni mehanizem.
»Deponirani računi so prihodnost primarnega trga v smislu progresivnosti in varnosti transakcij,« pravi Tatyana Khobotova, vodja centra za hipotekarna posojila v podružnici VTB 24 v Sankt Peterburgu.
Po njenih besedah bo denar lastnikov kapitala na depozitnih računih zaščiten tudi ob odvzemu dovoljenja banki. Zakonodajalci bodo že v letu 2018 predpisali, da se sredstva, položena na depozitnih računih, ob sanaciji banke v primeru njenega stečaja ne bodo vključevala v stečajno maso. In delničar bo lahko prejel svoj denar v celoti in ne 1,4 milijona rubljev. za zavarovanje DIA.
Vendar pa razvijalci še vedno zavračajo uporabo sheme deponiranja, kar pomeni popoln prehod projekta na izposojeni denar. Vladimir Gribkov, vodja projekta družbe Nord West Development, je predstavil izračune, kako se struktura financiranja istega investicijskega projekta spreminja po različnih shemah, tudi pri uporabi projektnega financiranja z uporabo depozitnih računov.
»Pri 15-odstotnem financiranju projekta se dobiček razvijalca zmanjša za desetkrat. In da bi dosegli enako donosnost projekta kot pri uporabi sredstev imetnikov lastniškega kapitala, bi morale biti obrestne mere posojila na ravni 4,5-4,7%. Ali pa morate dvigniti prodajno vrednost stanovanj za vsaj 15%, «pravi Vladimir Gribkov.
Nekateri strokovnjaki so prepričani, da bodo banke v novih pogojih lahko znatno razširile svojo prisotnost na gradbenem trgu, saj bo razvijalcem bolj donosno, da jih vključijo v svoje delničarje - v tem primeru bo financiranje projektov stalo nekajkrat ceneje.
Ali morda brez deleža?
Zanimivo je, da je bilo na zadnjem forumu veliko izjav o nevarnosti preliva.
"Vsako leto se spremenijo in dopolnijo 214-FZ. Toda ne morete neskončno izboljševati tistega, kar ne deluje od samega začetka. Prodaja stanovanja v stavbi v gradnji je nasmeh češirskega mačka, «pravi Sergej Maksimov, vodja oddelka za upravljanje nepremičnin na državni ekonomski univerzi v Sankt Peterburgu.
Odločeni so predvsem uradniki, ki se soočajo z nalogo, da v času krize zaustavijo naraščanje problematičnih objektov. Prvi namestnik predsednika odbora Državne dume za stanovanjsko politiko ter stanovanjske in komunalne storitve Alexander Sidyakin je dejal, da so te spremembe "težko pridobljene" - v državi je že 1200 zaskrbljujočih predmetov, kjer je 130 tisoč državljanov kupilo stanovanja.
In oblasti Leningradske regije v celoti predlagajo opustitev skupne gradnje. Viceguverner 47. regije Mihail Moskvin je ob odprtju vseruskega stanovanjskega kongresa pozval razvijalce, naj objavijo pogoje, pod katerimi bodo razvijalci lahko prodajali stanovanja samo v že pripravljenih hišah, ter potrebne podporne ukrepe iz oblasti Leningradske regije.
Očitno regionalni uradniki nikoli niso prejeli odgovora na to pritožbo. In pred dnevi smo dali pobudo za uvedbo v že otekle prilagoditve 214-FZ. Ob ukrepih za učinkovitejše reševanje problemov nedokončanih projektov (nova merila za problematične objekte, pospešen stečajni postopek, ki ga lahko sprožijo sami organi itd.) želijo uradniki trgu ponuditi novega upravljavca – že v obliki državne banke. Ti bodo morali ne le spremljati porabo sredstev lastnikov, temveč tudi v celoti nadzorovati potek gradnje.
Kot kaže praksa, bo 214-FZ vzdržal več kot eno korespondenco. Toda razvijalci so prepogosto začeli namigovati, da bi morda res bolje šli brez sredstev lastnikov kapitala.
Kaj je za naše bralce najpomembnejša želja v novem letu? Seveda bo dobro rešiti stanovanjski problem! Idealni pogoji za prodajo in nakup stanovanj na trgu so redki, a življenje ne čaka in nas danes sili k pomembnim odločitvam. Res je, da se prihodnje leto obeta ugodno za kupce. Vsekakor pa so nam pomembne strokovne napovedi o cenah, hipotekarni pogoji, gradbeni načrti in nova zakonodaja.
Ta članek je referenčno gradivo, vse informacije v njem so predstavljene samo v informativne namene in so zgolj informativne narave.
Na predvečer praznika se je "Portal o nepremičninskem spletnem mestu" obrnil na tržne strokovnjake z zahtevo, da razumno odgovorijo na vprašanje: "Zakaj je treba kupiti stanovanje leta 2018?" Strokovnjaki so izpostavili več pomembnih točk, ki bi jih morali poznati kupci nepremičnin.
Načeloma lahko kupce zlahka vodijo trenutni stroški na kvadratni meter. Spomnimo se, da je v Moskvi v povprečju nekje med 165-167 tisoč rubljev. Cene se že dolgo držijo približno na tej ravni, lahko bi rekli od pomladi. Očitno nas v prihodnjih mesecih cenovni šoki ne bodo čakali, tudi kljub prihajajočim marčevskim predsedniškim volitvam v Rusiji (običajno pred volitvami pride do porasta povpraševanja in nekaj »skoka« cen navzgor). Čeprav je seveda treba ta dogodek upoštevati.
Danes je veliko stanovanjskih ponudb, izbira je pestra, prva polovica leta se obeta ugodna za kupce, ugotavlja: »Pred novim letom in v prvih mesecih po praznikih so lastniki sekundarnih stanovanj zvesti v pogajanja lahko pripeljejo do dobrih popustov. Poleg tega razvijalci ponujajo tudi bonuse in promocije." »Nepremičninski segment je poln ponudb s privlačno ceno na kvadratni meter. Razvijalci so zvesti, zato so za kupce zanimive promocije in posebne ponudbe ... Zdaj lahko sklenete donosen posel, «se strinja s kolegom Direktorica prodaje NDV-Nepremičnine Tatiana Podkidysheva.
"Prva polovica leta 2018 je najboljši čas za nakup doma - razpoložljivost visokokakovostnih projektov, konkurenca med razvijalci in bankami in posledično nizke (izhodiščne) cene stanovanj, novoletni in božični popusti razvijalcev" - podpira splošno mnenje.
Iztekajoče leto je postalo zelo pomembno za hipotekarna posojila: prvič v celotni "zgodovini opazovanja" - in naj spomnimo, bo ruska hipoteka leta 2018 dopolnila 20 let - obrestne mere posojil so dosegle najnižje obrestne mere - 9-10% letno.
»Zdaj in v začetku prihodnjega leta bodo najugodnejše ponudbe za hipotekarna posojila od nastanka nepremičninskega trga v Rusiji: preprosto z odločitvijo plačevati 15 tisoč na mesec hipotekarnega posojila iz svojega mesečnega proračuna, lahko preselite se v stanovanje za eno sobo več,« svetuje Nikolay Lavrov, vodja medregionalnega stanovanjskega programa »Selitev v Sankt Peterburg«, generalni direktor skupine podjetij »Nepremičnine v Sankt Peterburgu«.
Dobesedno vsi komentatorji, ki jih je anketira portal, osredotočajo pozornost potencialnih kupcev na cenovno ugodne hipoteke, pričakovati pa je, da se bodo obrestne mere še naprej zniževale, vsaj v to je usmerjena politika Centralne banke Ruske federacije. Ali moram počakati na to? Tržni strokovnjaki opozarjajo, da lahko danes od razvijalca dobite posojilo za stanovanje, ki vam je všeč, po subvencionirani obrestni meri pri 6-7% letno.
"In tiste stranke, ki so že kupile stanovanje na hipoteko, bodo podarile tudi darilo za 18. leto," obljublja Nikolaj Lavrov. "Svoja posojila boste lahko refinancirali po znižanih obrestnih merah, ki se pojavljajo zdaj, in zmanjšali plačila, ne da bi karkoli spremenili."
In še ena pomembna točka: v letu 2018 bo Centralna banka uvedla nova pravila, ki bodo zaostrila izdajanje posojil z nizkim pologom (LO). Zlasti se bodo zvišale obrestne mere za takšna posojila. To pomeni, da bodo najugodnejši pogoji ohranjeni za posojilojemalce, ki imajo znesek 20% ali več stroškov stanovanja. Lahko bodo računali na nadaljnje znižanje stopenj in na zvest odnos do sebe. Mnogi strokovnjaki menijo, da je ta odločitev pravilna – navsezadnje se hipoteke brez PV ali z nizko PV pogosto spremenijo v težko breme za posojilojemalce.
Prihodnje leto država nadaljuje socialne projekte za podporo družinam in začenja nove. Program materinskega kapitala (MSC) se bo podaljšal do leta 2021. Spomnimo se, da ga mladi starši pogosto uporabljajo kot predplačilo za hipoteko. Prav tako se lahko MSC uporabijo za odplačilo hipoteke, plačilo pogodbe o kapitalski udeležbi ali gradnjo hiše. Znesek MSK je 453 tisoč 26 rubljev. Poleg tega bo država subvencionirala hipoteke za družine, kjer se rodi drugi in tretji otrok. Posledično bo obrestna mera za družino 6% letno. No, če družino s prvorojencem skrbi problem stanovanja - najem hiše, varčevanje za prvi obrok ali že plačilo, potem jim bo v povprečju v dobro pomoč mesečni dodatek za prvorojenca v državi je približno 10,5 tisoč rubljev. Tak program ne bo veljal za vse, ampak le za tiste družine, kjer je povprečni dohodek na prebivalca nižji od poldruge plače delovno sposobnega prebivalstva. V Moskvi bi na primer tričlanska družina, ki zaprosi za ta plačila, morala prejeti manj kot 84,3 tisoč rubljev, dodatek pa je lahko približno 14 tisoč. Nikolaj Lavrov (Skupina podjetij za nepremičnine v Sankt Peterburgu) svetuje, da izkoristite ugodnosti, ki jih država daje zdaj, in leto 2018 imenuje "novo leto novih priložnosti na nepremičninskem trgu."
Če se prvi meseci leta obetajo mirni, se bodo od julija začela spreminjati pravila igre za razvijalce, kar ne more vplivati na trg v prihodnosti. »V letu 2018 bo še vedno ostala shema prodaje stanovanj po kapitalskih pogodbah, ki omogoča nakup stanovanj v zgodnji fazi gradnje s precejšnjim popustom. Toda v prihodnosti se bomo soočili z zelo resnimi spremembami na trgu skupne gradnje "- opozarja Aleksej Haritonov, direktor prodaje stanovanjske gradnje, poslovni segment Rusija, koncern YIT... Julija 2018 začnejo veljati novele 214. zakona o skupni gradnji, ki zaostrujejo zahteve za izvajalce glede minimalnega odobrenega kapitala, lastnih sredstev in bančnega nadzora nad posli v gradbeništvu. "In to lahko vodi do višjih cen," je dejal strokovnjak. - Dolgoročno v letu 2019 se pričakuje nadaljevanje gibanja cen, dejavnik rasti bo zavrnitev skupne gradnje in prehod na projektno financiranje. Bančne stopnje za projektno financiranje še niso določene, navedene so najbolj sporne številke. Vendar obstaja razumevanje, da se bodo stroški gradnje razvijalca povečali, vsaj za stroške, povezane s servisiranjem posojila in plačilom obresti. In seveda bo to vplivalo na cene, naša napoved je + 15% ".
No, do leta 2019 moramo še dočakati, oblasti pa še vedno obljubljajo, da bodo trg reformirali postopoma in se ne odpovedali »delnici« čez noč. In »2018 bo prehodno obdobje, ko bodo kupci lahko zelo donosno kupili stanovanje, sem prepričan Ekaterina Rumyantseva, predsednica upravnega odbora skupine Kalinka- ker je v interesu razvijalcev, da čim prej izvedejo projekte, začnejo graditi na predhodno pridobljenih parcelah, da sredstva ustvarjajo dohodek in vse to - da bi bili pravočasno pred uveljavitvijo sprememb 214. -FZ”. Strokovnjak predlaga, da večina razvijalcev predstavi nove projekte po privlačnih cenah, tako da bodo mnogi lahko opravili donosne nakupe. Generalna direktorica nepremičninske agencije Bon Ton Natalia Kuznetsova pričakuje tudi, da bodo na trg vstopile številne zanimive novogradnje: "To bo nedvomno vodilo v še večjo konkurenco med razvijalci in bo prispevalo k nastanku novih marketinških akcij, promocijskih ponudb, popustov."
A Larisa Inchenkova, razvojna direktorica strokovnega biroja in prvega butika elitnih nepremičnin "MK-Elite" poudarja, da močna konkurenca spodbuja razvijalce, da iščejo nove rešitve za privlačnost izdelka: "tako da lahko vidite pravi kalejdoskop načrtovalskih rešitev, veliko privlačnih pogojev."
Generalna direktorica VSN Realty Yana Glazunova, ugotavlja, da kakovostni in premišljeni projekti ustvarjajo bistveno nov prostor za bivanje, zastarele postavitve pa bodo skupaj s porušenimi petnadstropnimi stavbami po programu prenove postale preteklost.
Maxim Kavaryants, podpredsednik za razvoj SDI Group poudarja, da lahko danes razvijalci ponujajo ne le dokončana stanovanja, ampak tudi opremljena.
Kot pravijo, vse je za vas!
Brez odlašanja lahko izberete stanovanje, saj je ponudb veliko. Kupcem, ki jih zanima množični segment (gospodarstvo in udobje), direktorica prodaje NDV-Nedvizhimost Tatyana Podkidysheva svetuje, naj si podrobneje ogledajo novogradnje v moskovski regiji: četrt, md. Stanovanjski kompleks Krasnogorskiy, Leningradskiy. Če govorimo o Moskvi, potem so to objekti, kot so Srebrni stanovanjski kompleks, stanovanjska stavba Duet, stanovanjski kompleks Gorod, stanovanjski kompleks "Nord".
Evgeny Bolshakov, komercialni direktor ONLY Business Class Apartments, Central Properties poroča, da je podjetje že zgradilo vseh osem stavb v četrtletju in prodalo 630 (67 %) stanovanj v njem. In pet mesecev novega leta 2018 bo pripravljal vsako od 930 SAMO stanovanj za hišno selitev - dokončal bo dodelavo in namestil kuhinjske komplete in gospodinjske aparate. »In junija bodo naše stranke prejele ključe in začele novo življenje v svojem novem domu. Kot vidite, ni ostalo toliko časa in stanovanj, da bi postali lastnik enega od njih - le 141 dni in 300 stanovanj. SAMO ne čaka! ”- Evgenij Bolšakov poziva kupce.
Generalna direktorica Big Realty Svetlana Lapshina ponuja nepremičnine za tiste, ki razmišljajo o prihodnosti svojih otrok: »Naše podjetje ima dva znanja - sposobnost, da za kupce organizira nakup poceni studiev, tudi v središču Moskve. Prodamo stanovanje, ki ga predhodno razdelimo na 4 garsonjere in tako pridobimo poceni stanovanje in odlično prvo stanovanje za otroka ali mlado družino. Našim strankam ponujamo tudi sodelovanje v evropskih programih – v Belgiji, Franciji, Nemčiji, da bi vsakemu, ki svoj študij ali delo povezuje s temi državami, zagotovili stanovanje.«
Priporoča tistim, ki si želijo kakovostno dvigniti kvaliteto življenja, nakup stanovanj v poslovnem in poslovnem + segmentu. Takšni projekti so pripravljeni ponuditi visok status, zanimiv koncept fasad, vhodnih avlov in sosednjega ozemlja, ekskluzivne možnosti za stanovanja. Zlasti "", ki se nahaja na Kutuzovskem prospektu, ima vse značilnosti segmenta poslovanja +. Zdaj obstaja posebna cena na kvadratni meter - od 193.000 rubljev in popusti na parkirna mesta.
Maria Kotova, vodja oddelka za stanovanjske nepremičnine, razvoj GORN vabi kupce v stanovanjski kompleks premium razreda "NESKUCHNY HOME & SPA". S hipoteko po rekordno nizki obrestni meri 6% na leto lahko kupite sanjsko stanovanje.
Dmitrij Lobov, komercialni direktor projekta Lifedeluxe.ru meni, da bodo kupci dragih nepremičnin imeli možnost izbire in barantanja, pri čemer se bodo z razvijalci pogovarjali o posebnih cenah in posebnih plačilnih pogojih.
Naši strokovnjaki ne le svetujejo nakupu stanovanj, ampak tudi bralcem zaželijo srečno novo leto.
torej Alexey Lopatin, direktor XLPartners Evaluation Projects, spominja, da je leto 2018 leto psa – plemenitega, prijaznega in najbolj zvestega človekovega prijatelja: »Če psa nimaš, je čas, da si ga nabaviš. Pustiti kužka v hišo pomeni napolniti domače vzdušje s toplino, ljubeznijo in prijaznostjo. In bolje je, če je to nova hiša ali stanovanje.
Generalni direktor LLC "" Igor Ponomarevželi, da bi med počitnicami imeli "ozračje prijaznosti, upanja na srečo in dobre spremembe - vse do selitve v novo stanovanje."
Direktorica prodaje NDV-Nepremičnine Tatiana Podkidysheva nam zaželela "harmonijo, družinsko srečo, dobro voljo, uresničitev vseh najglobljih želja in seveda njeno idealno stanovanje", in Generalna direktorica nepremičninske agencije Bon Ton Natalia Kuznetsova- "uspešni in donosni nakupi, zanesljivi partnerji, pravilne odločitve, uspeh v vseh podvigih in domače udobje!"
In zdaj obljubljeno presenečenje naših najbolj ustvarjalnih strokovnjakov - novoletne želje v verzih.
Irina Chernikova, direktorica službe za informiranje, oglaševanje in odnose z javnostmi v skupini SDI:
Naj bo to leto svetlo in svetlo.
Prinesel bo veliko novih idej!
In opazen projekt na trgu
Razveselili bomo vse Moskovčane.
Ima nenavadno obliko
Prefinjen, prefinjen okus.
Občudovanje do njih je običajno.
In lokacija ima tudi plus!
Na aveniji Vernadsky bo
Poslovni razred IFC raste.
Ko enkrat vidijo, nihče ne bo pozabil
Da, in ne bo mogel mimo.
Iz ekipe prvega butika elitnih nepremičnin "MK-Elite":
Elitno stanovanje v novem letu
Želimo vam! Ne pozabite,
Danes je pravi trenutek za nakup
Obvladajte, okrasite, zaljubite se - in živite!
Tukaj je najboljši trenutek za nakup:
Razvijalci z veseljem popuščajo
Boriti se samo za vas v tekmovalnem boju
(Kdo je prilagodljiv - pripravi se na srečno usodo).
Spet obseg možnosti raste ...
V sanjsko hišo vas pripeljemo v najkrajšem možnem času:
Raziščite morje vrhunske prodaje
Spodbuja ga 20 let izkušenj.
Na trgu že dolgo. Vaša skupina strokovnjakov.
Vsak problem rešujemo skupaj.
Stranka je partner. Nianse so znane.
Lepo leto in dom!
Rap ekipe Kalinka Group:
Nakup stanovanja pred novim letom
Posebno darilo bo:
To je hkrati počitnice in kul naložba,
Kar bo izboljšalo vaš finančni položaj.
Vsi so veseli kupca v novem letu -
Lastniki popuščajo, razvijalci se postavljajo v vrsto
In ponujajo bonuse, dajejo popuste, -
To je resneje od prazničnih voščilnic!
Od novega leta se vse podraži,
Kdor kupi stanovanje konec decembra, dela prav!
Kupec z velikim proračunom!
Kupite Tsarev's Garden - ne bo vam žal!
Srečno novo leto! Okrogla!
Denis Popov, poslovodni partner Contact Real Estate:
Naj vam novo leto da
Več donosnih naložb!
Elitni trg bo prinesel
Vi kapitalski množenje.
Medtem ko se je volatilnost zmanjševala,
Pokazal je stabilnost
In nadaljevalo se bo
Za dopolnitev obsega projektov.
Hkrati cene, naše mnenje,
Postopno upadanje se bo nadaljevalo ...
Naj se vam sreča nasmehne
Obstaja sanjska lastnina!
Od razvijalca Troika RED:
Čestitke Trojki RED,
Nasvet za kupca:
V 18. letu
Ne zamudite prednosti.
Moraš kupiti stanovanje,
Medtem ko so cene pri nas prijateljske.
V letu domačega psa
Razvijalci so odprti.
In mi vam damo namig:
Cene bodo kot iz pravljice.
Popusti, akcije, obroki,
Kreditna plačila odložena.
Ne lebdimo v oblakih
Odpiramo jih januarja.
Nov stanovanjski kompleks v mestu Lyubertsy
Pod imenom "Oblaki".
Svetel kompleks - 6 hiš,
Nekaj let - in je pripravljen.
Kupci čakajo na začetek prodaje.
Ne zamudite hype!
Iz novinarskega centra VSN Realty:
Idealen čas za nakup stanovanja
V novem letu pride k nam:
Hipoteka je vse nižja, projekti pa cenovno ugodnejši,
Predsednik govori o družini.
18. leto bo vse pobralo motive,
Cene se bodo s sneženjem znižale.
VSN Realty čestita kolegom in strankam -
Naj stanovanje vstopi v vaše življenje!
Kljub gospodarskemu upadu obnavljanje stanovanjskega fonda v prestolnici poteka z enako intenzivnostjo kot v predkriznih časih. Nepremičnine so še naprej zanesljiv način za diverzifikacijo vašega naložbenega portfelja in ohranjanje finančnih sredstev. Sodobni arhitekturni projekti po kakovosti izvedbe in premišljenosti najmanjših detajlov bistveno presegajo starinski stanovanjski fond. Zato nove zgradbe v Moskvi leta 2018 pritegnejo pozornost kupcev, ki cenijo udobje na prvem mestu.
Danes gradbena podjetja postopoma opuščajo prej priljubljen razvoj polnila. Razlogov za spremembo prioritet je več. Prvič, postopno povečanje blaginje prebivalcev prestolnice je seveda povzročilo povečane zahteve po ravni udobja in kakovosti življenja.
Obdobje znosnih življenjskih razmer za prebivalce prestolnice je daleč zadaj. Drugič, ekonomska donosnost obsežnih projektov je veliko višja. Tretjič, danes podjetja ne težijo k prodaji blaga ali storitev, temveč k ustvarjanju blagovnih znamk ali, bolj preprosto, privlačnega življenjskega sloga. Sodobna gradbena podjetja niso osredotočena toliko na gradnjo stavb kot na izvajanje projektov, ki utelešajo določene ideje. In četrtič, dandanes pogosto ni lahko pridobiti dovoljenja za gradnjo nasipov. Najprej je to povezano s težavami ujemanja notranje opreme z okoliško arhitekturno pokrajino.
Poleg tega je nedavni razvoj v zvezi z Zakonom o prenovi stanovanj vladi poslal jasen signal o spremembi politike urbanega razvoja.
Tako je v zadnjih letih vse bolj priljubljen obsežni razvoj stanovanjskih območij, mikrookrožij in celih mest. V letu 2018 se gradbena podjetja ob upoštevanju najnovejših trendov še naprej premikajo v nakazano smer.
Po napovedih S&P bodo v letu 2018 cene stanovanj rasle počasneje od inflacije, zato naj bi se v absolutnem smislu cene stanovanj znižale. To stanje na nepremičninskem trgu je povezano z makroekonomsko dinamiko in podpisom odloka ruskega predsednika Vladimirja Putina "O ukrepih za zagotavljanje dostopnih in udobnih stanovanj državljanom Ruske federacije ter izboljšanje kakovosti stanovanjskih in komunalnih storitev." Zlasti je vlada prejela nalog za znižanje dejanskih stroškov stanovanj na 20 % s povečanjem deleža naročenih stanovanj v ekonomskem razredu. Poleg tega je Sberbank Rusije do konca februarja 2018 začela izdajati posojila po stopnji 11,5-13% na leto.
Analiza najnovejših arhitekturnih projektov nam omogoča, da opazimo priljubljenost naslednjih vrst stavb:
Obodne zgradbe v celoti ali delno obkrožajo obodni prostor in tvorijo notranji prostor ob upoštevanju zahtev glede osvetlitve in hitrosti prezračevanja.
Skupinski razvoj vključuje postavitev stavb v majhne skupine, ki so med seboj povezane s skupnim notranjim prostorom. V tem primeru se je mogoče izogniti monotonosti arhitekturne krajine. Vrstične zgradbe tvorijo urejene vrste stavb vzdolž ozkih odsekov.
Prosti in kombinirani tipi gradnje vam omogočajo uporabo različnih tehnik načrtovanja v omejenem prostoru ali potrebo po ohranitvi predhodno zgrajenih stavb.
Tako se pri gradnji novogradenj v letu 2018 uporablja široka paleta različnih načrtovalskih rešitev, kar bistveno poveča raznolikost ponudb na stanovanjskem trgu.
Arhitekturni projekti te vrste uporabljajo velike površine za izolacijo od zastarele stanovanjske infrastrukture in organizirajo notranji prostor v skladu z določenimi idejami.
Letališki kompleks Tushino se nahaja deset kilometrov severozahodno od središča mesta na bregovih reke Moskve. Projekt je namenjen strankam, za katere sta družina in zdrav življenjski slog postali glavni vrednoti. Ekološko čisto območje z razvito rekreacijsko infrastrukturo je priljubljeno med kupci zaradi prisotnosti fitnes centrov, SPA salonov, bazenov, športnih kompleksov in stadiona. Razvijalec trdi, da se zaključna dela izvajajo z uporabo najnovejših tehnologij za zagotavljanje mikroklime stavbe in ohranjanja toplote. Notranji prostor mesta je z zelenim masivom izoliran od prometnih avtocest. Cena stanovanj se začne pri 6,8 milijona rubljev.
Ozemlje kompleksa zavzema 0,14 kvadratnih metrov. km in se nahaja na nasipu Shelepihinskaya. Skupna površina stanovanjskih prostorov v mestu je 63,5 ha. Razpon cen stanovanj je v razponu od 8 do 49 milijonov rubljev. Strankam je na voljo 9 stavb od 19 do 37 nadstropij. V prvi vrsti mesto pritegne pozornost družinskih ljudi, saj se tu gradijo predšolske in šolske ustanove. Za ljubitelje športa so na voljo prostori za športna igrišča, drsališča in kolesarske steze. Restavracije, kavarne in bari v bližini bodo prihranili čas pri potovanju.
Posebnosti kompleksa so resnost in lakoničnost fasad stavb, pa tudi zastekljeni balkoni. Mesto ima prometno in socialno infrastrukturo, ki v celoti ustreza potrebam prebivalcev. Bližina avtocest Minsk in Borovskoye vam omogoča uporabo katere koli vrste prevoza. Tri kilometre od stanovanjskega kompleksa Vnukovo je primestna železniška proga. V hoje od kompleksa je gozd in Pykhtinsky ribnik. Prijetno presenečenje za potencialne kupce bo prisotnost bližnjih zgodovinsko pomembnih spomenikov - cerkve Elije preroka in starega posestva Baranovo-Akatovo. Med pomanjkljivostmi Vnukova so preobremenjenost prometnih avtocest, odsotnost velikih nakupovalnih centrov in oddaljenost od središča Moskve.
Med novogradnjami v Moskvi, katerih začetek prodaje je predviden za leto 2018, so najpogostejša stanovanja v stanovanjskih območjih. Za stanovanjski kompleks je veliko lažje najti primerno ozemlje kot za celotno mesto. Poleg tega izvedba tovrstnih projektov zahteva bistveno manj naložb in zahtevnosti del, povezanih z razvojem blagovne znamke.
Stanovanjski kompleks je dobil ime po nekdanji tovarni ZIL, na ozemlju katere bo velik park in kompleks stavb s stanovanji od 34 do 136 kvadratnih metrov. Predvidena je izgradnja poslovnih centrov in kulturnih ustanov v bližini vrtcev in šol. Načrtovanje stanovanj so izvedli svetovno priznani arhitekti, tako da cena posameznih stanovanj doseže 900 tisoč dolarjev. Bližina nabrežja še poveča udobje stanovalcev stanovanjskega kompleksa.
Kompleks je sestavljen iz treh monolitnih zgradb, ki se nahajajo v moskovskem okrožju Presnensky na križišču ulic Presnensky Val in Khodynskaya. Območje je znano po dobro razviti socialni infrastrukturi in bližini Vrtnega obroča. Nedaleč od kompleksa se nahaja hipodrom, živalski vrt in parki. Stroški stanovanj v stanovanjskem kompleksu od 42 do 85 kvadratnih metrov. je v razponu od 8 do 22 milijonov rubljev.
V letu 2018 je načrtovana zagon nove stavbe v severnem delu mesta Lyubertsy. Pozornosti kupcev je predstavljenih 16 stavb z višino 17 nadstropij. Apartmaji v zgornjih nadstropjih so opremljeni s panoramskimi okni. V vhodih so območja za invalidske vozičke in strežaj. Objekti bodo zgrajeni iz okolju prijaznih in varnih materialov, ki so odporni na agresivne snovi in dolgo časa ohranjajo prvotni videz.
Kompleksna vrsta razvoja ustvarja udoben prostor znotraj dvorišč. V bližnji prihodnosti je načrtovana postavitev parka s površino 60 hektarjev in izgradnja vse potrebne rekreacijske infrastrukture, vključno s telovadnicami, bazeni, športnimi kompleksi in rekreacijskimi območji. Prebivalci imajo že zdaj možnost obiskati park s površino 17 hektarjev s potmi in kraji za rekreacijo. Kompleks bo opremljen z razvito prometno infrastrukturo in se nahaja le tri kilometre od moskovske obvoznice. Najbližja podzemna postaja je dostopna z avtobusom v 5 minutah.
Stanovanjski kompleks se nahaja na ozemlju reorganizirane industrijske cone "Graivoronovo". Monolitne zgradbe razreda udobja bodo imele višino do 44 nadstropij. Načrti vključujejo vzpostavitev parkovnega območja, rekreacijskih površin za mlade, pa tudi razvoj socialne infrastrukture. Najbližja podzemna postaja je oddaljena nekaj več kot en kilometer. Poleg tega bo v bližini postaja moskovske obvoznice. Posebnost stanovanjskega kompleksa Sereda je izvedba projektantskih del španskih arhitektov, ki bodo zagotovila resnično izvirno zasnovo notranjosti in zunanjosti stavb. Stroški stanovanja se gibljejo od 4,5 do 12,5 milijona rubljev.
Tukaj je daleč od popolnega seznama novih stavb v Moskvi, katerih delna ali popolna dostava je načrtovana za leto 2018. Aktivno zadolževanje tujih izkušenj pri gradbenih delih v zadnjih letih pozitivno vpliva na kakovost novogradenj. Podatki v pregledih in sporočilih za javnost gradbenih podjetij potrjujejo, da leto 2018 ne bo izjema.
Minister za gradbeništvo in stanovanjsko komunalno dejavnost Mihail Men je v sredo novinarjem povedal predsednikove napotke za pripravo možnosti prehoda z bančno podporo iz lastniške gradnje na projektno financiranje. O konkretnih datumih ni govoril.
O tem, da je treba opustiti souporabo gradnje, je minister govoril že poleti. »Seveda bi si morali prizadevati, da bi se nekega dne oddaljili od skupne gradnje, šli na bančno podporo, a to ni danes ali jutri, medtem ko je naša naloga čim bolj zaščititi ljudi, ki sodelujejo pri skupni gradnji,« je dejal Men.
Razvijalci še vedno večinoma uporabljajo posojila za izvedbo svojih projektov, komentirajo udeleženci na trgu. Toda sredstva lastnikov kapitala so zanje veliko cenejša.
»Vprašanje tukaj ne gre za sam mehanizem financiranja projektov, ampak za velikost obrestne mere, po kateri banke posojajo razvijalcem. Bančna sredstva za razvijalce so danes veliko dražji vir od denarja lastnikov kapitala, «pravi Pavel Poselenov, generalni direktor razvojnega podjetja Ingrad.
Na trgu obstajajo igralci, ki gradijo stanovanja, ne da bi pritegnili bančno financiranje, vendar so v manjšini, pravi Dmitrij Sobolev, finančni direktor razvojne skupine City-XXI stoletje. To so bodisi največja podjetja, bodisi podjetja, povezana z bančnimi ali vladnimi strukturami, bodisi podjetja, ki skrbno izračunajo višino kreditne obremenitve in gradijo predvsem z lastnimi sredstvi.
Danes le četrtina razvijalcev gradi na lastne stroške po podatkih skupine podjetij Granel. Dodajajo tudi, da lahko popoln prehod na projektno financiranje pripelje do tega, da lahko na regionalni ravni trg zapusti do 90 % razvijalcev.
"Stroški gradnje v regijah znašajo približno 25 tisoč rubljev. na kvadratni m Prodaja v povprečju - 35 tisoč rubljev. na kvadratni m. Ti pogoji so finančno obremenjujoči za regije in poslovanje postane nedonosno, «pravi v podjetju.
Če upoštevamo spremembe zakona o skupni gradnji, bodo na trgu ostala le finančno stabilna podjetja, ki ne bodo imela koristi le od razvoja, saj se donosnost tega posla vsako leto vse bolj znižuje, dodaja Andrej Cvet, Direktor razvoja skupine Granel ...
Govorimo o spremembah zakona o skupni gradnji, ki bo začela veljati 1.7.2018. Nalagajo prepoved pridobivanja več gradbenih dovoljenj hkrati, zavezujejo generalnega izvajalca, tehničnega naročnika in izvajalca k odprtju računa pri isti banki in medsebojno obračunavanje na depozitnih računih.
"Potem ko se za razvijalce uporabijo stroge zahteve, lahko govorimo o drugih prilagoditvah - spremenila se bo struktura razvojnega trga, s katerega bodo zapustili mali igralci, ki so" pretežki "z novimi pravili igre. Hkrati, če je mogoče napovedati spremembo strukture industrije in konsolidacijo podjetij, je prezgodaj govoriti o zmanjšanju obsega ponudbe, «je dejal Roman Rodiontsev. Vodja odnosov s ključnimi partnerji Est-a-Tet.
Spomnimo se, da so bile lani zahteve za minimalni znesek odobrenega kapitala za razvijalce, ki privabljajo sredstva prebivalstva, zaostrene. Znesek odobrenega kapitala se izračuna individualno za vsakega razvijalca, odvisno od največje površine vseh objektov skupne gradnje.
Najmanjša velikost je 2,5 milijona rubljev, z načrti za izgradnjo 1,5 tisoč kvadratnih metrov. Hkrati, če bo razvijalec zgradil 500 tisoč kvadratnih metrov s sredstvi državljanov, mora biti njegov odobreni kapital najmanj 1,5 milijarde rubljev.
Poleg tega je letos poleti predsednik podpisal zakon o Skladu za varstvo pravic delničarjev (Odškodninski sklad), ki določa enotno prispevno stopnjo za razvijalce - 1,2 % cene vsake pogodbe z delničarjem. Hkrati mora biti velikost lastnih sredstev razvijalca za projekt, ki je načrtovan za izvedbo, najmanj 10% njegovih stroškov v celotnem obdobju gradnje.
Če se bo uresničila nova pobuda predsednika, se shema pravzaprav skoraj ne bo spremenila, saj banka financira gradnjo, je opozoril Sobolev. Vendar se obdobje uporabe bančnega denarja spreminja.
"Banka bo posojala denar za daljše obdobje - tako imenovani" dolg denar ". Za prejem sredstev od kupcev bodo morali razvijalci najprej zgraditi objekt. Pravzaprav govorimo o prodaji stanovanj po isti shemi, po kateri se zdaj prodajajo sekundarna stanovanja, «je dejal strokovnjak.
Prepričan je, da lahko pričakujemo zmanjšanje števila podjetij in nadaljnjo monopolizacijo trga. V tem primeru sta zvišanje stroškov na kvadratni meter in zvišanje cen stanovanj zaradi zmanjšanja konkurence neizogibno.
Tudi drugi udeleženci na trgu so prepričani, da se bodo stroški stanovanj dvignili. Projektno financiranje je dodeljeno v višini 13-20% letno, kar ob upoštevanju trajanja projektov daje od 20% do 60% preplačila posojila. Ti zneski bodo nedvomno vplivali na ceno kvadratnega metra, ki bo postala precej dražja kot zdaj, pravi Maria Litinetskaya, poslovodna partnerica skupine Metrium.
»Da bi financiranje projektov delovalo, mora biti posojilo poceni in dolgoročno, a v Rusiji danes akutno primanjkuje prav takšnih naložb. In v razmerah visokih stroškov kapitala se potreba po pospeševanju njegovega vračila povečuje, zato je nerentabilno, da se niti razvijalci niti banke ne vključijo v dolge in drage projekte, «je prepričana.
Po njenih besedah sta makroekonomska stabilnost in predvidljivost izjemno pomembni za dolgoročne naložbe, predvsem na deviznem trgu. Danes tudi ne obstaja, pomanjkanje zagotovil, da se devalvacija iz leta 2014 ne bo ponovila, pa je glavna ovira pri izvajanju projektnega financiranja.
S polnim projektnim financiranjem ni treba prodajati stanovanj pod predšolsko vzgojno institucijo, zato se bodo na trgu pojavljale le na novo naročene novogradnje. Seveda bodo dražji od tistih, ki se prodajajo v fazi izkopavanja.
»V sedanji fazi prehoda na projektno financiranje ne bi smeli dojemati kot obet v bližnji prihodnosti. Na trg bomo vplivali šele, ko bomo videli konkretne korake za ustvarjanje pogojev za razvoj te sheme financiranja gradnje. Zdaj uspešno sobiva s privabljanjem sredstev imetnikov lastniškega kapitala in po mojem mnenju se stanje v naslednjih 5-10 letih ne bo spremenilo, «je dejal strokovnjak.
Tudi Pavel Poselyonov meni, da v kratkem ne bo mogoče popolnoma preiti na projektno financiranje, govorimo lahko o petih letih ali več.
Medtem je problem ogoljufanih lastnikov lastniškega kapitala v Rusiji pereč. Predsednik jo je v svojih izjavah večkrat nagovoril. Regije so danes ministrstvu za gradbeništvo posredovale načrte za reševanje težav skoraj 40 tisoč prevaranih državljanov.
Toda po mnenju številnih poslancev je problem veliko večji in govorimo o 150 tisoč ljudeh, ki so vložili v gradnjo hiš in niso prejeli stanovanj.
Mikhail Men govori o pomanjkanju ustreznega nadzora nad souporabo gradnje v regijah. Ugotavlja tudi, da se načrtuje vzpostavitev enotnega postopka za izvajanje nadzora na področju skupne gradnje v vseh sestavnih subjektih države in pooblastila nadzora zaupati organom državnega nadzora nad gradnjo sestavnih subjektov Ruske federacije.
»S tem bo zagotovljen sočasni nadzor časovne in kakovostne gradnje ter nadzor nad ciljno porabo sredstev lastnikov kapitala,« je v gradivu resorja povedal minister.
