Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki bazo znanja uporabljajo pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.
Objavljeno na http://www.allbest.ru/
Uvod
2. Katastrska ocena vrednosti kmetijskih zemljišč na primeru Bičurskega okrožja Republike Burjatije
3. Ukrepi za izboljšanje katastrskega evidentiranja in vrednotenja kmetijskih zemljišč
3.1 Problematika katastrskega evidentiranja in vrednotenja kmetijskih zemljišč
3.2 Načini izboljšanja katastrskega evidentiranja in vrednotenja kmetijskih zemljišč
Zaključek
Seznam uporabljenih virov
Aplikacije
katastrsko cenitev zemljiška vpis
Uvod
Med vsem realnim in potencialnim bogastvom, ki ga človek poseduje, ima zemlja osrednje mesto v vsakem sistemu družbene organizacije. Je posebne vrednosti za vse človeštvo, saj je edino prebivališče vseh ljudi in naravni dejavnik na katerem koli poslovnem področju, neposredno ali posredno vpleten v proizvodnjo vseh dobrin in koristi.
V tržnem okolju ima zemljišče večnamensko namembnost. Zemlja je ves planet, zibelka človeka, ki opravlja najpomembnejšo ekološko funkcijo. Zemlja je hkrati prst, zgornja plast našega planeta, in površinska oziroma prostorska podlaga, ki je predmet upravljanja in torej odraža gospodarske odnose. Družbena vloga zemlje je, da služi kot življenjski prostor in pogoj za življenje ljudi, in končno, zemljišče kot ozemlje države ali subjekta federacije določa politično funkcijo.
V sodobni Rusiji s poglabljanjem tržnih odnosov zemljišče postopoma postaja predmet blagovnega in gospodarskega prometa, ki zahteva ekonomsko vrednotenje. Od začetka gospodarskih reform v državi so se koncepti, kot so ocenjevanje, ocenjevalec, tržna vrednost, trdno uveljavili.
V Rusiji kot zgodovinsko agrarni državi je bilo vprašanje zasebne lastnine zemlje in njene vrednosti vedno eno temeljnih v življenju družbe in celotnega političnega in pravnega sistema.
Vrednotenje kmetijskih zemljišč v Rusiji ima precej dolgo zgodovino. Izvajanje in razvoj cenitvenih del je bil neposredno povezan z izdelavo zemljiškega katastra in je bil namenjen pridobivanju nekaterih povprečnih kazalnikov, ki označujejo (razkrivajo) razlike v kakovosti kmetijskih zemljišč.
Predmet raziskave diplomskega dela je katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč.
Predmet preučevanja kmetijskega zemljišča s katastrsko številko 03:03:000000:170, ki se nahaja v Republiki Burjatiji, okrožje Bichursky, s. Bičura, st. Sovetskaya, zemljišče LLP "Kolos".
Namen diplomske naloge je katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč na primeru Republike Burjatije. Za predmet je bil vzet LLP "Kolos", za objekt pa njegovo kmetijsko zemljišče.
V skladu s ciljem v diplomskem delu se rešujejo naslednje naloge:
1. Izvedite pregled stanja državnega katastrskega vrednotenja na zvezni ravni in na ravni subjektov Ruske federacije.
2. Izvedite pregled trenutnega stanja zemljiškega sklada Republike Belorusije in rezultatov državnega katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč v Republiki Belorusiji.
3. Določite katastrsko vrednost kmetijskega zemljišča na primeru zemljiških parcel Kolos LLP.
Raziskovalne metode - metodologija za katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč.
Informacijska osnova za pisanje diplomske naloge je bil pravni okvir Ruske federacije in Republike Burjatije, pa tudi dela avtorjev, kot so Antonov V.P., Demidova V.V., Varlamov A.A., Semenov V.A.
1. Teoretične osnove državnega katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč
1.1 Pojem kmetijskega zemljišča
Zemljiška zakonodaja se nanaša na kategorijo kmetijskih zemljišč, katerih glavni namen je njihova uporaba v kmetijski proizvodnji. To so zemljišča, namenjena za potrebe kmetijstva, tj. ki se trenutno že uporabljajo v kmetijstvu, in za te namene namenjena zemljišča (57. člen ZK).
Primernost zemljišč za njihovo uporabo v kmetijstvu se ugotavlja na podlagi podatkov državnega zemljiškega katastra (člen 26 zemljiškega zakonika) ali coniranja ozemlja za namestitev vrtnarskih, vrtnarskih neprofitnih združenj zveznega zakona št. 66- FZ z dne 15. aprila 1998 "O hortikulturnih, vrtnarskih in poletnih neprofitnih združenjih državljanov" (12. člen).
Kmetijska zemljišča delimo na dve glavni vrsti. Glavnina jih predstavljajo kmetijska zemljišča, t.j. zemljišče, ki se uporablja kot proizvodno sredstvo. Druga vrsta teh zemljišč so zemljišča, ki se uporabljajo kot teritorialna osnova za postavitev cest, industrijskih zgradb in drugih objektov, ki neposredno služijo potrebam kmetijstva.
Kmetijska zemljišča se glede na njihove naravne lastnosti in ekonomsko upravičenost uporabe za rastlinsko ali živinorejsko proizvodnjo delijo na naslednje vrste zemljišč: njive, senožeti, pašniki, zemljišča s trajnimi nasadi in praha. V okviru teh kmetijskih zemljišč se razlikujejo tudi produktivna zemljišča, ki so posebej pomembna za določeno regijo, vključno s poskusnimi polji (ploskvami) znanstvenoraziskovalnih ustanov in izobraževalnih ustanov. Seznam parcel takšnih zemljišč določa zakonodaja sestavnih subjektov Ruske federacije, Zemljiški zakonik Ruske federacije // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/.
Vsebino pravnega režima kmetijskih zemljišč določajo naslednje okoliščine. Glede na naravo kmetijske proizvodnje, tj. ima komercialni značaj ali se izvaja za osebno porabo, zemljišča kmečkih (kmečkih) kmetij, zemljišča kmetijskih gospodarskih organizacij in zemljišča, ki se uporabljajo za osebne pomožne parcele, vrtnarjenje, živinorejo, vrtnarjenje, košnjo sena in pašo.
V čl. 57. ZK določa seznam pravnih in fizičnih oseb ter namene, za katere se jim lahko zagotovijo kmetijska zemljišča. Torej, za vodenje kmečkega (kmetijskega) gospodarstva, osebnega pomožnega kmetijstva, vrtnarjenja, živinoreje, vrtnarjenja in za druge namene, povezane z vodenjem kmetijske proizvodnje, se lahko kmetijska zemljišča zagotovijo državljanom. Občanom, ki so se povezali v zadruge (po veljavni zakonodaji - nepridobitna društva), se lahko zagotovijo zemljišča za vrtnarjenje, živinorejo in vrtnarstvo.
Za kmetijsko proizvodnjo je zemljišče zagotovljeno kolektivnim kmetijam, državnim kmetijam, drugim kmetijskim državam, zadrugam, javnim podjetjem in organizacijam, skupnim kmetijskim podjetjem.
LC RF dovoljuje zagotavljanje kmetijskih zemljišč raziskovalnim, izobraževalnim in drugim kmetijskim ustanovam, podeželskim industrijskim in tehničnim šolam ter srednjim šolam za raziskovalne, izobraževalne namene, spodbujanje najboljših praks in neposredno za kmetijsko proizvodnjo. Zemljišča se lahko dodelijo nekmetijskim podjetjem, vključno s skupnimi podjetji, ustanovami in organizacijami ter verskimi organizacijami za vodenje pomožnega kmetijstva.
Kmetijska zemljišča se zagotovijo drugim organizacijam in osebam le v primerih, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije in subjekti Ruske federacije Zemljiški zakonik Ruske federacije // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/ .
Pravni režim kmetijskih zemljišč ima dve posebnosti: zagotavljanje rodovitnosti tal na zemljiščih, tj. varstvo kakovosti kmetijskih zemljišč in zagotavljanje varnosti količine teh zemljišč, preprečevanje zmanjševanja površine kmetijskih zemljišč.
Prva naloga je v veliki meri rešena z izvajanjem del na melioraciji in, če je potrebno, z njihovo ohranitvijo. Melioracija je korenita izboljšava zemljišč z izvedbo hidrotehničnih, kulturnih, kemičnih, protierozijskih, agrogozdarskih, agrotehničnih in drugih melioracijskih ukrepov. Postopek izvajanja melioracijskih del ureja Zvezni zakon z dne 10. januarja 1996 št. 4-FZ "O melioraciji"
Ohranjanje zemljišč ali njihova začasna izločitev iz gospodarskega prometa se izvaja za preprečevanje razvoja in odpravo procesov degradacije tal, obnovitev njihove rodovitnosti in sanacijo onesnaženih območij. Vrstni red ohranjanja zemljišč ureja Uredba Vlade Ruske federacije z dne 5. avgusta 1992 št. 555, ki je potrdila Uredbo o postopku ohranjanja degradiranih kmetijskih zemljišč in zemljišč, onesnaženih s strupenimi industrijskimi odpadki in radioaktivnimi snovmi. .
Pomembno vlogo pri reševanju problema zaščite kmetijskih zemljišč igra zvezni zakon z dne 16. julija 1998 št. 101-FZ "O državni ureditvi zagotavljanja rodovitnosti kmetijskih zemljišč". Zakon določa pravni pojem "rodovitnost kmetijskih zemljišč". To je sposobnost tal, da zadovoljujejo potrebe kmetijskih pridelkov po hranilih, zraku, vodi, toploti, biološkem in fizikalno-kemičnem okolju ter zagotavljajo pridelek kmetijskih pridelkov.
Za zagotovitev rodovitnosti kmetijskih zemljišč:
Za zagotovitev reprodukcije rodovitnosti kmetijskih zemljišč se razvijajo in izvajajo zvezni ciljni programi, pa tudi ustrezni regionalni ciljni programi;
Izvaja se obračunavanje kazalnikov rodovitnosti kmetijskih zemljišč in spremljanje rodovitnosti kmetijskih zemljišč;
Na področju zagotavljanja rodovitnosti kmetijskih zemljišč se razvijajo standardi, normativi, predpisi, pravilniki, predpisi;
Pripravljajo se načrti agrotehničnih, agrokemičnih, melioracijskih, fitosanitarnih in protierozijskih ukrepov;
Predvideni so ukrepi za sanacijo kmetijskih zemljišč, onesnaženih z radionuklidi, težkimi kovinami in drugimi škodljivimi snovmi;
Financirajo se ukrepi za zagotavljanje rodovitnosti kmetijskih zemljišč; raziskovalno delo na tem področju;
Zagotovljen je nadzor nad kakovostjo agrokemikalij in pesticidov, ki se uporabljajo za zagotavljanje rodovitnosti kmetijskih zemljišč, in nadzor nad varnim ravnanjem z njimi;
Izvaja se certificiranje tal;
Dejavnost agrokemičnih storitev ima dovoljenje;
Zagotavlja državni nadzor nad reprodukcijo rodovitnosti kmetijskih zemljišč;
Na tem področju nastajajo banke podatkov;
Upoštevane so referenčne parcele kmetijskih zemljišč.
Vlada Ruske federacije vsako leto predloži Zvezni skupščini Ruske federacije nacionalno poročilo o stanju rodovitnosti kmetijskih zemljišč ter o državni ureditvi in državni podpori na področju zagotavljanja rodovitnosti kmetijskih zemljišč Ustava Ruske federacije / / http://www.constitution.ru/.
Eno od pravnih sredstev za zagotavljanje rodovitnosti kmetijskih zemljišč je razvoj in izvajanje zveznih ciljnih programov za zagotavljanje rodovitnosti kmetijskih zemljišč in regionalnih ciljnih programov na tem območju. Takšne programe oblikuje vlada Ruske federacije in odobri na način, ki ga določa zakonodaja Ruske federacije. Na ravni sestavnih subjektov Ruske federacije se razvijejo in odobrijo regionalni ciljni programi za zagotavljanje rodovitnosti kmetijskih zemljišč na način, ki ga določajo zakoni in drugi regulativni pravni akti sestavnih subjektov Ruske federacije Zvezni zakon z dne 02.01. 2000 N 28-FZ "O državnem zemljiškem katastru" // http://www .rpn.ru/art.php?id_art=1236.
Odlok vlade Ruske federacije z dne 17. novembra 1992 št. 879 je odobril Državni celovit program za izboljšanje rodovitnosti tal v Rusiji. Program predvideva ukrepe za izboljšanje in ohranjanje rodovitnosti tal: varstvo tal pred erozijo; agrokemična oskrba; uporaba organskih gnojil in mineralnih gnojil; melioracija zemljišč; ukrepi za izboljšanje, obnovo prizadetih in onesnaženih zemljišč, vključno z melioracijo prizadetih zemljišč in ohranjanjem degradiranih in onesnaženih zemljišč. Program odraža vprašanja njegovega izvajanja, državnega nadzora nad izvajanjem državne podpore in ekonomski mehanizem za izvajanje ukrepov, organizacijsko in pravno podporo itd.
Ustrezni programi se sprejemajo tudi na regionalni ravni.
Izvaja se tudi državno normiranje rodovitnosti kmetijskih zemljišč, t.j. vzpostavitev standardov, normativov, normativov, pravilnikov, predpisov s področja zagotavljanja rodovitnosti kmetijskih zemljišč.
Problem ohranjanja in povečevanja rodovitnosti tal se v veliki meri rešuje na ravni upravljanja rabe in varstva tal. Tako se vzdržuje državna evidenca kazalnikov stanja rodovitnosti kmetijskih zemljišč, da se državnim organom Ruske federacije, državnim organom sestavnih subjektov Federacije, lokalnim oblastem, zainteresiranim državljanom in pravnim osebam zagotovijo informacije o stanje rodovitnosti teh zemljišč. Tovrstno obračunavanje vključuje zbiranje in posploševanje rezultatov talnih, agrokemičnih, fitosanitarnih in okoljsko-toksikoloških pregledov kmetijskih zemljišč. Postopek državnega obračunavanja kazalnikov stanja rodovitnosti kmetijskih zemljišč določi vlada Ruske federacije.
1.2 Državni katastrski vpis zemljišč
Državni zemljiški kataster je sistematiziran niz dokumentiranih podatkov, pridobljenih med katastrskim vpisom zemljiških parcel. Kot rezultat takšnega obračunavanja vsaka zemljiška parcela prejme takšne značilnosti, ki omogočajo nedvoumno razlikovanje od drugih zemljiških parcel in izvedbo njene kvalitativne in ekonomske ocene. Obračun zemljiških parcel spremlja dodelitev katastrske številke vsaki zemljiški parceli. Zemljišča, ki se nahajajo na ozemlju Ruske federacije, so predmet katastrskega vpisa, ne glede na obliko lastništva, predvideni namen in dovoljeno uporabo. Državna katastrska registracija zemljiških parcel, opravljena v skladu z ustaljenim postopkom na ozemlju Ruske federacije pred začetkom veljavnosti zakona o zemljiškem katastru, je pravno veljaven Zvezni zakon z dne 24. julija 2007 N 221-ФЗ “ O državnem katastru nepremičnin” // http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html.
Trenutek nastanka ali prenehanja obstoja zemljiške parcele kot predmeta katastrskega vpisa v ustreznih mejah je datum pravilnega vpisa v Enotni državni register zemljišč. Register je glavni dokument zemljiškega katastra. Vključuje informacije, kot so:
katastrske številke;
Lokacija (naslov);
Opis meja zemljiških parcel, njihovih posameznih delov;
Stvarne pravice in omejitve (bremena), vpisane po ustaljenem postopku;
Ekonomske značilnosti, vključno z zneskom plačila za zemljišče;
Kvalitativne značilnosti, vključno s kazalniki stanja rodovitnosti zemljišč za določene kategorije zemljišč;
Prisotnost nepremičninskih objektov, ki so tesno povezani z zemljišči.
Glavna dokumenta zemljiškega katastra sta poleg registra še katastrski spis in službeni katastrski načrt (načrt).
Katastrska zadeva je niz dokumentov, ki potrjujejo dejstvo o nastanku ali prenehanju obstoja zemljiške parcele kot predmeta katastrskega vpisa. Ti dokumenti so osnova za vnos podatkov v Enotni zemljiški register.
Katastrski načrt je načrt, na katerem so v grafični in besedilni obliki reproducirani podatki iz zemljiškega katastra.
Enotni državni register zemljišč in katastrske datoteke so predmet stalnega shranjevanja, njihov odvzem in uničenje ni dovoljeno. Glavni dokumenti državnega zemljiškega katastra so predmet zavarovanja.
Mnogi smo že videli, da je katastrska številka parcele sestavljena iz dolgega niza številk in pik. Kako je sestavljen in kaj pomeni? Katastrska razdelitev ozemlja Ruske federacije se izvaja z namenom dodelitve katastrskih številk. Enote takšne delitve so katastrski okoliši, katastrski okoliši, katastrske četrti. Katastrska številka zemljiške parcele je sestavljena iz številke katastrskega okraja, okraja, četrti in številke zemljiške parcele v katastrski četrti, ki sta med seboj ločeni z dvopičjem. Na primer 50:22:03:001.
Zdaj pa se pogovorimo o postopku vodenja katastrskega vpisa. Prehaja skozi spletno mesto. V ta namen zainteresirani imetniki zemljiških parcel ali osebe, ki jih pooblastijo imetniki pravic, vložijo vloge organom zemljiškega katastra, lastninske listine za zemljiške parcele in dokumente o geodetski meritvi zemljiških parcel.
Geodezija je delo pri določanju meja zemljiških parcel z določitvijo teh meja z mejnimi oznakami in določitvijo njihovih koordinat. Geodetska dela so precej zapletena, zato država zaupa izvedbo teh del le usposobljenim in posebej usposobljenim (s posebnim dokumentom) strokovnjakom in organizacijam - geodetom. Po geodetski pogodbi je geodet v skladu z veljavno zakonodajo dolžan:
1. Organizirajte delo za določitev lokacije meja na terenu. Skupaj s strokovnjakom na geodetski upravi se boste morali sestati z vsemi sosedi in ugotoviti, kje poteka meja med vašimi parcelami, urediti ustrezno uskladitev mej na terenu, o tem sestaviti akt, ki mora podpišete vi in vsi sosedje.
2. Utrdite meje parcele na terenu s postavitvijo mejnih znakov na obračališčih in vozliščih ter opravite geodetske meritve za določitev koordinat teh znakov.
3. Izdelati geodetsko mapo in pripraviti geodetsko listino (izpis iz geodetske mape) za oddajo v katastrski senat.
Zakon jasno določa, da morajo biti dokumenti, predloženi katastrskemu senatu, pravilno sestavljeni. Dokumenti, ki imajo izbrise ali dodatke, prečrtane besede ali druge popravke, ki v njih niso navedeni, dokumenti, izdelani s svinčnikom, pa tudi dokumenti z resnimi poškodbami, ki ne omogočajo nedvoumne razlage njihove vsebine, niso predmet sprejema. Dokumenti, ki ste jih predložili, morajo biti registrirani v katastrski komori: odtisnite žig in zapišite številko vpisa ter datum prejema dokumentov. Vpis overi s podpisom uslužbenec katastrske senice. Za sprejete dokumente morate prejeti potrdilo.
Državna katastrska registracija zemljiških parcel se izvede v enem mesecu od datuma vloge. Po opravljenih katastrskih delih morate pripraviti (ali poslati po pošti) izpisek iz zemljiškega katastra, ki se imenuje katastrski načrt zemljiške parcele. Pozorno preverite dokument, ki vam je bil izdan! Vsi izvodi izpisa, ki ste jih prejeli, morajo biti izpolnjeni popolnoma enako, vsi listi vsakega izvoda izpisa so oštevilčeni in overjeni s podpisom uradne osebe katastrskega senata, število izvodov načrta, ki vam ga pripravi mora ustrezati tistemu, ki ste ga navedli v prijavi. V vsakem primeru pa morate za predložitev pravosodnemu organu za nadaljnjo registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z njimi izdati vsaj dva izvoda.
V izvlečkih je treba izpolniti naslednje vrstice.
Katastrska številka zemljiške parcele. Vrstica vsebuje edinstveno oznako, ki je dodeljena samo vašemu spletnemu mestu.
Ime zemljiške parcele. Običajno zapisano kot "raba zemljišča". Če ste dobili del zemljišča pri hiši, ostalo pa zunaj stavbe, potem bo zabeležena "enotna raba zemljišča".
Lokacija. Praviloma je naveden položaj zemljišča v katastrski četrti ali podan drug splošno sprejet opis.
kvadrat. V liniji bo zapisana površina, izračunana med izmero in navedena v sklepu o uvedbi razjasnitev.
Če pa predloženi dokumenti ne vsebujejo podatkov, potrebnih za izvedbo katastrskega vpisa, ali če so ti podatki protislovni, se prosilci takoj pisno obvestijo o prekinitvi državne registracije. Takšna prekinitev lahko traja največ mesec dni. Če vlagatelj v določenem roku ne odpravi razlogov za prekinitev, se mu pošlje pisna zavrnitev državnega katastrskega vpisa.
Poleg tega je treba registracijo zavrniti, če:
Prijavo je vložila napačna oseba;
Predloženi dokumenti po obliki ali vsebini ne ustrezajo zahtevam zakona;
Pri izmeri zemljiških parcel, za katere je treba opraviti katastrski vpis, so bile kršene pravice sosednjih uporabnikov zemljišč;
Površina zemljiške parcele, v zvezi s katero je treba opraviti katastrsko registracijo, je manjša od najmanjše velikosti, določene v skladu z regulativnimi pravnimi akti.
Sklep o zavrnitvi v roku petih dni vlagatelj pošlje z obrazložitvijo zavrnitve. Zavrnitev je mogoče izpodbijati na sodišču.
Podatki državnega zemljiškega katastra so odprti, razen informacij z omejenim dostopom. To pomeni, da lahko vsak zainteresirani zaprosi za informacije pri zemljiškoknjižnih organih. Če želite to narediti, morate pristojnim organom oddati vlogo, v kateri navedete svoje podatke, obseg in naravo zahtevanih informacij, obliko posredovanja in način dostave. Vlogi se priloži potrdilo o plačilu storitev za posredovanje informacij. Prosilec ni dolžan utemeljiti potrebe po pridobitvi podatkov, ki jih zahteva. Informacije se posredujejo v obliki izvlečkov iz državnega zemljiškega katastra, v nekaterih primerih pa tudi v obliki kopij dokumentov, shranjenih v datoteki. Izpiski se izdelajo v obliki katastrskega načrta.
Informacije so določenemu krogu oseb posredovane brezplačno. Na primer imetniku pravice na zemljiški parceli ali osebam, ki jih on pooblasti, dedičem, ki imajo po zakonu ali oporoki pravico do dedovanja parcele imetnika pravice.
1.3 Metodologija katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč se izvaja po enotni metodologiji, da se zagotovi primerljivost rezultatov vrednotenja na ozemlju Ruske federacije.
Namen cenitve je ugotoviti katastrsko vrednost kmetijskega zemljišča za utemeljitev zemljiškega davka, zakupnine in drugih plačil pri prometu z zemljišči. Katastrska vrednost zemljiške parcele se določi tako, da se specifični kazalnik katastrske vrednosti zemljiške parcele pomnoži z njeno površino.
Predmet ocenjevanja so kmetijska zemljišča v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije, upravnih okrožij, lastništvo zemljišč (raba zemljišč) pravnih in fizičnih oseb.
Za namene državnega katastrskega vrednotenja so kmetijska zemljišča razdeljena v šest skupin glede na funkcionalni namen in značilnosti oblikovanja dohodka od najemnin.
I. skupina - kmetijska zemljišča;
Skupina II - zemljišča, ki jih zasedajo kmetijske ceste, dovozi, proge za živino, komunikacije, zaščitni pasovi, zgradbe, objekti in objekti, ki se uporabljajo za proizvodnjo, skladiščenje in primarno predelavo kmetijskih proizvodov, pa tudi motena zemljišča pod industrijskim razvojem skupnega minerali : glina, pesek, drobljen kamen itd.;
III skupina - zemljišča pod zaprtimi rezervoarji;
Skupina IV - zemljišča z drevesno in grmovno vegetacijo (razen zaščitnih pasov), močvirja, motena zemljišča;
V. skupina - zemljišča pod gozdovi, ki niso bila prenesena na zemljišča gozdnega sklada po zakonsko določenem postopku in so lastniki (uporabniki zemljišč) v lasti trajne (neomejene) ali neodplačne uporabe;
Skupina VI - zemljišča, primerna za pašnike severnih jelenov.
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč vključuje določitev posebnih kazalcev katastrske vrednosti vsake od šestih skupin zemljišč. Katastrska cenitev temelji na določitvi katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč.
Kmetijsko zemljišče je ozemlje, ki se sistematično uporablja za določene namene in ima posebne naravne in zgodovinske lastnosti. Med kmetijskimi zemljišči ločimo njive, trajne nasade, senožeti, pašnike in ledine.
Obdelovalna zemljišča so kmetijska zemljišča, ki se načrtno uporabljajo za pridelke, vključno s posevki trajnih trav, pa tudi za čisto praho.
Senožet je kmetijsko zemljišče, ki se načrtno uporablja za spravilo sena. Obstajajo močvirnate, poplavne in višinske senožeti.
Pašnik je kmetijsko zemljišče, ki se načrtno uporablja za pašo živali, ter zemljišče, primerno za pašo živine, ki se ne uporablja za košnjo sena in ni praha.
Ledina je zemljiška parcela, ki je bila prej uporabljena za obdelovalne površine in ni bila v uporabi več kot eno leto, vključno s praho.
Določitev posameznih kazalcev katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč poteka v dveh fazah.
Na prvi medregionalni stopnji se izvaja določitev posebnih kazalnikov katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije in razvoj osnovnih standardov za drugo stopnjo ocene.
Druga faza je določitev posebnih kazalnikov katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v mejah upravnih regij in zemljiških posesti.
Faza 1. Katastrska ocena kmetijskih zemljišč v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije
Prva medregionalna faza vrednotenja zemljišč se izvaja z namenom določitve povprečne katastrske vrednosti enega hektarja kmetijskih zemljišč v sestavnih subjektih Ruske federacije in razvoja osnovnih standardov za izvajanje katastrskega vrednotenja zemljišč v sestavnem subjektu Ruske federacije. Federacija.
Pri izvajanju katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč na ravni subjektov Ruske federacije se na hektar kmetijskih zemljišč določijo naslednji kazalniki:
· Ocenjena produktivnost (bruto proizvodnja v rubljih in centrih krmnih enot);
Ocenjeni stroški
· proizvodno ceno bruto proizvodnje in ocenjeni dohodek od najemnin;
· posebni kazalniki katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije.
Prva dva od zgornjih kazalnikov (ocenjena produktivnost in stroški) služita kot osnovni standard za katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč v subjektu Ruske federacije.
Faza 2. Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč v sestavni entiteti Ruske federacije
Katastrska ocena kmetijskih zemljišč v sestavi Ruske federacije se izvaja na podlagi osnovnih ocenjenih kazalnikov produktivnosti in stroškov, določenih na 1. stopnji državnega katastrskega vrednotenja zemljišč, kar zagotavlja primerljivost njegovih rezultatov v celotnem obdobju. Ruska federacija.
Ob prisotnosti naravne in gospodarske cone ozemlja subjekta Ruske federacije so osnovni ocenjeni kazalniki produktivnosti kmetijskih zemljišč in stroški njihove uporabe, izračunani v povprečju za subjekt Ruske federacije na 1. stopnji. državnega katastrskega vrednotenja, se razlikujejo po cenilnih površinah. Za te namene se za zemljišča določijo:
· Dejanska produktivnost 1 ha kmetijskih zemljišč temelji na pridelku glavnih poljščin in senožeti, izračunani pa so tudi dejanski stroški uporabe 1 ha kmetijskih zemljišč. Izračuni kazalnikov produktivnosti in stroškov za območja vrednotenja zemljišč se izvajajo v skladu z odstavkoma 2.1, 2.2 Metodologije za državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč na ravni sestavnih subjektov Ruske federacije;
Koeficienti diferenciacije osnovnih ocenjenih kazalnikov produktivnosti in stroškov, določenih za subjekt Ruske federacije na podlagi rezultatov prve stopnje državnega katastrskega vrednotenja, se izračunajo za zemljiško vrednotena območja tako, da se navedeni kazalniki produktivnosti pripišejo in stroški zemljiško ovrednotenih območij na podobne kazalnike, ki so se razvili za predmet Ruske federacije;
· osnovni ocenjeni kazalniki produktivnosti in stroškov za zemljiško vrednotena območja se določijo z množenjem podobnih osnovnih ocenjenih kazalcev, določenih za sestavni del Ruske federacije na prvi stopnji državnega katastrskega vrednotenja, s koeficienti diferenciacije produktivnosti in stroškov, izračunanih za zemljiško ovrednotena območja.
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč vključuje:
· določitev integralnih značilnosti predmetov ocenjevanja glede na rodovitnost tal, tehnološke lastnosti in lokacijo;
· določitev ocenjenega dohodka od najemnin in katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč predmetov cenitve.
Informacijska podlaga državnega katastrskega vrednotenja je:
· podatki raziskav tal, materiali IV. kroga in ocene zemljišč na kmetiji (materiali ocene tal in značilnosti tehnoloških lastnosti zemljišč);
kazalniki ocenjene produktivnosti kmetijskih zemljišč (razen pridelka krmnih enot in bruto pridelka), stroškov njihove uporabe, ocenjenih dohodkov od najemnin (diferencialnih in absolutnih) in katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč na ravni sestavnih delov države. Ruska federacija (rezultati 1. stopnje državnega katastrskega vrednotenja) in območja ocenjevanja zemljišč.
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč se izvaja v mejah kolektivnih kmetij in državnih kmetij, za katere je bil izveden IV krog vrednotenja zemljišč. Podatki o ocenjevanju zemljišč predmetov ocenjevanja so povzeti po upravnih okrožjih, okrožjih ocenjevanja zemljišč in subjektu Ruske federacije.
Specifični kazalnik katastrske vrednosti kmetijskega zemljišča zemljiške parcele se določi tako, da se ocenjeni dohodek od najemnine od 1 hektarja pomnoži z obdobjem njegove kapitalizacije, ki je enak 33 let.
Katastrska vrednost zemljiške parcele se določi tako, da se specifični kazalnik katastrske vrednosti zemljiške parcele pomnoži z njeno površino.
V nadaljevanju je predstavljeno zaporedje državnega katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč v drugi fazi.
1. Pripravljalna dela:
razvoj vsebine in programa dela;
· izdelava seznama in postavitve nekdanjih kmetij in objektov odmere zemljišč;
· zbiranje, analiza in priprava podatkov o začetnem obračunu zemljišč in primarnem vrednotenju zemljišč o predmetih vrednotenja zemljišč.
2. Priprava baze podatkov in izračun integralnih kazalnikov odmere zemljišč:
· izdelava klasifikatorja, kataloga in bonitorske lestvice tal;
· priprava eksplikacij in določitev integralnega kazalnika rodovitnosti tal predmeta ocenjevanja;
določitev integralnega kazalnika tehnoloških lastnosti predmetov ocenjevanja;
določitev integralnega kazalnika lokacije predmeta ocenjevanja.
3. Izračun kazalnikov vrednotenja kmetijskih zemljišč:
· določitev diferencialnih dohodkov od najemnin glede na rodovitnost, lego in tehnološke lastnosti;
določitev predvidenega dohodka od najemnin;
izračun katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč.
4. Registracija in odobritev gradiva državnega katastrskega vrednotenja zemljišč:
· registracija izračuna in besedilnega dela katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč v upravnih regijah in posploševanje gradiva državnega katastrskega vrednotenja zemljišč v upravnih regijah za regije vrednotenja zemljišč in predmet Ruske federacije kot celote;
· vpis grafičnega dela državnega katastrskega vrednotenja zemljišč.
Specifični kazalnik katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč, uvrščenih v drugo skupino, je enak specifičnemu kazalniku katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v mejah upravne regije, lastništvu zemljišč.
Specifični kazalnik katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč, uvrščenih v tretjo skupino, je enak specifičnemu kazalniku katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v mejah upravne regije.
Specifični kazalnik katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč, dodeljenih četrti skupini, je enak minimalnemu specifičnemu kazalniku katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v Ruski federaciji.
Specifični kazalnik katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč, uvrščenih v peto skupino, se izračuna kot zmnožek specifičnega kazalnika katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč predmeta ocenjevanja in koeficienta, ki odraža razmerje povprečnega specifičnega kazalnika katastrskega zemljišča. Vrednost zemljišč gozdnega sklada v sestavi Ruske federacije glede na povprečni specifični kazalnik katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v subjektu Ruske federacije.
Specifični kazalnik katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč, dodeljenih šesti skupini, je enak minimalnemu specifičnemu kazalniku katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v Ruski federaciji.
Tako se državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč izvaja, da se za vsako parcelo kmetijskega zemljišča pridobi nabor ocenjenih kazalnikov, potrebnih za reševanje načrtovalskih in ekonomskih nalog v gospodarstvu, organizacijo racionalne rabe zemljišč, razvoj projektov upravljanja zemljišč, za utemeljitev zemljiškega davka in druge z zakonom določene namene.
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč - niz upravnih in tehničnih ukrepov, katerih cilj je določitev katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v mejah upravno-teritorialnih enot na določen datum.
Predmet ocenjevanja so:
Rodovitnost kmetijskih zemljišč;
Tehnološke značilnosti lokacij;
Lokacija (oddaljenost) lokacij glede na prodajna mesta kmetijskih proizvodov in oskrbovalne baze z materialnimi in tehničnimi viri;
Ugotavljanje vrednosti katastrske vrednosti zemljiških parcel kot proizvodnega sredstva po ekonomskih kazalcih.
Indikatorji vrednotenja so:
1. Za oceno plodnosti:
Talno-ekološka kakovost zemljišč na podlagi pokrovnosti tal in prisotnosti dejavnikov, ki vplivajo na pridelek (kamnita, erodirana, fina kontura, topografija, obdelava, izpostavljenost pobočja, vsebnost karbonatov, solonetz, oglejenje itd.);
Dohodek od najemnin zaradi rodovitnosti tal.
2. Za oceno tehnoloških lastnosti zemljišč:
Površina in konfiguracija parcel, dolžina kolotečine, specifični upor orodij, naklon, skalovitost parcele, oddaljenost njiv od gospodarskega središča; integralni kazalec tehnoloških lastnosti glede na optimalne pogoje;
Prihodki od najemnin zaradi tehnoloških lastnosti predmeta katastrskega vrednotenja.
3. Za oceno lokacije:
Razdalja ocenjenih zemljišč do prodajnih mest kmetijskih proizvodov in baz za oskrbo z materialnimi in tehničnimi viri ter enakovredna razdalja ob upoštevanju kakovosti cest, količine in razreda tovora;
Prihodki od najemnin zaradi lokacije objektov katastrskega vrednotenja do prodajnih mest kmetijskih pridelkov in oskrbovalnih baz za materialno-tehnična sredstva.
2. Katastrska cenitev kmetijskih zemljišč na primeru okrožja Bichchursky Republike Burjatije
2.1 Kratek opis Bičurskega okrožja Republike Burjatije
30. maja 1923 je bila ustanovljena Republika Burjatija, ki leži vzhodno od Bajkalskega jezera na jugu vzhodne Sibirije in je vključena v vzhodno sibirsko regijo. Njegova površina je 351,3 tisoč km2. Glavno mesto republike je mesto Ulan-Ude.
Burjatija na vzhodu meji na regijo Chita, na jugu - na Mongolijo, na zahodu - na regijo Irkutsk. S pomočjo veje Ulan-Ude - Naushki se povezuje s transsibirsko železnico. Skozenj poteka avtocesta državnega pomena M55 ter več cest republiškega pomena in drugih vrst cest. Na obali Bajkalskega jezera je veliko pristanišč, skozi katera poteka dostava materiala in tovora po vodi. Burjatija se nahaja v relativni bližini energetskih baz, prodajnih trgov, pa tudi industrijskih mest, kot so Irkutsk, Krasnojarsk, Čita, Ačinsk, Angarsk.
Burjatija se nahaja na ozemlju Transbaikalije. To je pretežno gorsko območje, le redke ravnice se nahajajo na 500-700 metrih nadmorske višine.
Republika Burjatija je glede na naravo reliefa razdeljena na Vzhodni Sayan, Selenginsko sredogorje, Vitimsko planoto in Bajkalsko gorsko regijo. V teh gorskih sistemih so široke medgorske kotline, včasih sestavljene iz gozdno-stepskih, stepskih in travniških območij - glavnih in najboljših kmetijskih zemljišč republike.
Burjatija je po svoji fizični in geografski legi daleč od Atlantskega oceana, številne visoke gorske verige pa jo izolirajo od Tihega in Indijskega oceana. Podnebje je ostro celinsko: poletja so topla in kratka, zime pa zmrznjene, z malo snega, brez vetra in precej dolge. V januarju povprečna temperatura doseže -24 ... -250С, julija se dvigne na -17 ... -180С. V večini kmetijskih območij republike v rečnih dolinah v povprečju pade do 250-300 mm padavin letno. V gorah pade 30-50 mm padavin letno. Med letom je na nekaterih večjih območjih kmetijstva temperatura +50C 150-160 dni. Burjatija se nahaja v območju permafrosta, kar ima precej močan vpliv na kmetijstvo.
Zemljiški viri republike
Ozemlje Burjatije je v večini primerov sestavljeno iz podzolnih tal. Stepska in gozdno-stepska območja republike (središče in jug), Tunkinskaya kotanja in dolina reke Barguzin so zasedena s temno sivimi gozdnimi, černozemnimi in kostanjevimi tlemi. Mokrišča in močvirja se nahajajo v medgorskih kotlinah na velikih ozemljih. V Burjatiji so razširjene tudi permafrostne kamnine. Skoraj celotno ozemlje republike je zasedeno s tajgo, le v središču in na jugu prevladuje gozdno-stepsko in stepsko rastlinstvo. Medgorske kotline zasedajo pašniki.
Burjatija je vodilna živinorejska regija, kjer prevladujeta govedoreja in ovčereja. Tudi industrija je dobro razvita. Proizvaja pralne stroje, avtodvigala, opremo in razne druge aparate. Večina proizvodnih podjetij je koncentrirana v glavnem mestu Burjatije - Ulan-Ude. Proizvede 50% celotne bruto proizvodnje republike. Najpomembnejši proizvodni panogi sta kovinarstvo in strojegradnja. Razvita je tudi industrija gradbenih materialov, živilska industrija in gradbeništvo. Republika Burjatija je presegla tudi v rudarski industriji - tovarna volfram-molibdena se nahaja v Zakamensku. In pred kratkim je bilo na ozemlju republike odkrito precej obetavno nahajališče zlata. Obrati, specializirani za strojništvo, se nahajajo predvsem v Ulan-Udeju. To so obrati za popravilo lokomotiv, letalstvo, ladjedelništvo, pa tudi obrati za proizvodnjo tehnoloških krmilnih naprav, električnih strojev in drugi.
Industrijska podjetja za proizvodnjo gradbenih materialov se nahajajo v Ulan-Ude (tovarna stekla) in Timlyuisk (tovarne azbestnega cementa in cementa). Pred kratkim so se jim pridružili Tataurovsky obrat gradbenih materialov in tovarne armiranobetonskih izdelkov in apneno-apnene opeke v Ulan-Udeju.
K razvoju republike pomembno prispevata tudi lesna in gozdarska industrija. Večina gozda se poseka na vzhodni obali Bajkalskega jezera v porečju reke Uda. Veliko surovega lesa se izvozi iz Burjatije v Kazahstan, Kuzbas in Srednjo Azijo. Na ozemlju republike deluje Selenginsky Tovarna celuloze in kartona. Žagan les se proizvaja široko.
Tudi živilska industrija je v razcvetu. V industriji prevladuje mesna industrija, ki jo predstavlja mesna tovarna Ulan-Ude. Tu se nahaja eden največjih sibirskih mlinov in mlekarna. Ribiška industrija je prav tako dobro razvita, vodilno podjetje v panogi je obrat za predelavo rib Ust-Barguzinsky. Bajkalsko jezero velja za glavno območje ribolova.
V Ulan-Udeju lahko industrijo izvajajo tovarna za končno obdelavo čevljev, tovarna finih tkanin in tovarna za primarno predelavo volne. V mestu Kyakhta deluje predilna in pletilna tovarna, v vasi Chikoy pa usnjarna.
Najbolj razvita panoga kmetijstva je živinoreja. Govedo, prašiči, konji in ptice so tukaj zelo razširjeni. Glavna pozornost je namenjena krznarstvu (nerne in srebrno-črne lisice) in trgovini s krznom (veverice, sobolj in pižmovke). Na ozemlju Republike Buryatia kmetijska zemljišča zavzemajo 9%. Kmetijstvo v regiji temelji predvsem na žitu. Najpogosteje sejejo oves, jaro pšenico in krmne rastline. Največja območja za setev žita so Dzhidinsky, Mukhorshibirsky in Bichursky.
Okrožje Bichursky se nahaja v južnem delu Burjatije. Vzhodni del okrožja meji na regijo Chita.
Območje se razprostira vzdolž medgorske depresije Bichursky v dolini srednjega toka Khilke. S severa je kotlina omejena s pobočji grebena Zagansky, z juga z ostrogi grebena Bichur na grebenu Malkhansky in z zahoda z dolino Chikoya. Medgorska kotlina Bichurskaya ima najvišjo točko - goro Kastrjuk (1656 m). Najvišja točka pogorja Zagansky je gora Mani (1380 m).
Okrožje Bichursky je bilo ustanovljeno 11. februarja 1935. 1. februarja 1963 je bilo okrožje Bichur združeno z okrožjem Mukhorshibir, 11. januarja 1965 pa je bilo ponovno ločeno v ločeno okrožje Bichur.
Okrožje vključuje 17 podeželskih naselij, ki združujejo 38 naselij:
1. Bilyutaiskoye, upravno središče - s. Bilutaj
2. Bichurskoe - str. Bičura
3. Verkhnemangirtuiskoye - z. Zgornji Mangirtui
4. Elanskoe - str. Yelan
5. Kiretskoe - y. Dunda Kiret
6. Kirovskoe - str. Bičura
7. Malokunaleyskoye - str. Mali Kunaley
8. Novosretenskoye - str. Novosretenka
9. Okino-Klyuchevskoye - str. Okino-Keys
10. Poselskoye - str. naselje
11. Potaninskoye - naselje Potanino
12. Srednje Kharlunskoye - y. Srednji Harlong
13. Topkinskoye - str. Kurišče
14. Uzkolugskoye - str. Boja
15. Khonkholoi - y. Khonholoy
16. Shanaginskoye - pri. Shanaga
17. Shibertuyskoye - y. Shibertuy
Naslednja ozemlja okrožja so pod zaščito: biosferni rezervat Uzkolugsky, smrekov gozd Shibertuysky, mineralni vrelci, ugasli vulkan, zgodovinski in arheološki spomeniki.
· Plazeči peski v okolici vasi Topka. Edinstven naravni pojav --- vsak predmet izgine v peščeni premikajoči se gmoti.
· Shibertuisky datsan - eden najstarejših budističnih datsanov, ki so ga obnovili lokalni prebivalci.
Lokalni zgodovinski muzej vasi Bichura
2.2 Analiza sistema katastrskega evidentiranja kmetijskih zemljišč
Postopek državne katastrske registracije nepremičnin je določen z zveznim zakonom z dne 24. julija 2007 št. 221-FZ "O državnem katastru nepremičnin" (v nadaljnjem besedilu - zvezni zakon).
Katastrski vpis se opravi v zvezi z nastankom ali nastankom nepremičnine, prenehanjem njenega obstoja ali spremembo lastnosti nepremičnine na podlagi vloge, vložene pri katastrskem organu, in dokumentov, ki se zahtevajo v v skladu z zveznim zakonom:
Za registracijo zemljiške parcele so potrebni naslednji dokumenti:
1) vloga katere koli osebe v obliki, ki jo odobri Ministrstvo za pravosodje Ruske federacije;
3) mejni načrt;
4) izvirnik ali notarsko overjena kopija dokumenta, ki potrjuje rešitev zemljiškega spora o usklajevanju lokacije meja (če mejni načrt ne vsebuje podatkov o usklajevanju lokacije meja zemljiške parcele) .
Za obračun sprememb na nepremičninah so potrebni naslednji dokumenti:
1) vloga lastnika ali osebe, ki ima zemljiško parcelo na podlagi pravice doživljenjske dedne posesti ali trajne (neomejene) uporabe;
2) osebni dokument (za predložitev);
3) izvirnik ali notarsko overjena kopija listine, ki določa ali potrjuje pravico prosilca do zemljišča (če kataster ne vsebuje podatkov o vpisani pravici te osebe);
4) mejni načrt;
5) izvirnik ali notarsko overjena kopija dokumenta, ki potrjuje rešitev zemljiškega spora o usklajevanju lokacije meja (če se spremeni lokacija meja zemljiške parcele in mejni načrt ne vsebuje podatkov o usklajevanju). o lokaciji meja zemljiške parcele);
6) izvirnik ali notarsko overjena kopija dokumenta, ki potrjuje, da zemljiška parcela pripada določeni kategoriji zemljišč (če je bila kategorija zemljišč spremenjena);
7) izvirnik ali notarsko overjena kopija dokumenta, ki potrjuje ugotovljeno dovoljeno rabo zemljišča (če je bila spremenjena vrsta dovoljene rabe zemljišča).
Za evidentiranje naslova imetnika avtorskih pravic so potrebni naslednji dokumenti:
1) vloga lastnika ali osebe, ki ima zemljiško parcelo v lasti pravice do trajne (neomejene) uporabe ali pravice doživljenjske dedne posesti;
2) izvirnik ali notarsko overjena kopija dokumenta, ki potrjuje ali potrjuje pravico vlagatelja do zemljišča (če kataster ne vsebuje podatkov o registrirani pravici te osebe);
3) osebni dokument (predložiti).
Za obračun dela nepremičnine so potrebni naslednji dokumenti:
1) vloga lastnika ali osebe, v korist katere je določena ali se ugotavlja omejitev (obremenitev) - najemnik, zastavni upnik, lastnik služnosti itd .;
2) osebni dokument (za predložitev);
3) izvirnik ali notarsko overjeno kopijo listine, ki ugotavlja ali potrjuje:
Lastninska pravica vlagatelja (če v katastru ni podatka o vknjiženi pravici te osebe), če se lastnik prijavi
- ugotovljena oziroma ugotovljena omejitev (obremenitev) stvarnih pravic v korist vlagatelja, če ne velja lastnik;
4) mejni načrt;
5) dokument, ki potrjuje pooblastila zastopnika vlagatelja (če vlogo vloži zastopnik vlagatelja).
Za pošiljanje dokumentov po pošti
Pošiljki s seznamom dokumentov je treba priložiti:
Opis priloge;
Obvestilo o dostavi.
Vlogo mora podpisati vlagatelj ali njegov zastopnik, katerega verodostojnost podpisa overi notar.
Dokumenti, ki potrjujejo pooblastilo zastopnika
1) notarsko overjeno pooblastilo;
2) nalog za imenovanje;
3) akt pooblaščenega državnega organa ali organa lokalne samouprave;
4) zapisnik skupščine, po katerem je zastopnik pooblaščen za vložitev vloge v imenu
Lastniki stanovanjske hiše
Lastniki zemljišč kmetijskih zemljišč (če njihovo število presega pet oseb);
Člani hortikulturnega, vrtnarskega ali dačnega neprofitnega društva.
Izjava o državni katastrski registraciji nepremičnine, registraciji dela nepremičnine ali odjavi nepremičnine se izvede v roku največ dvajset delovnih dni od dneva prejema katastrske registracije. organ ustrezne vloge za katastrsko registracijo in registracijo naslova imetnika pravice - v roku največ petih delovnih dni.
Katastrski vpis se opravi na lokaciji nepremičnine v katastrskem okraju, v katerem se nepremičnina nahaja.
2.3 Katastrska ocena kmetijskih zemljišč v okrožju Bičurski v Republiki Burjatiji
Zemljišča LLP "Kolos" se nahajajo v Republiki Burjatiji, okrožje Bichursky, s. Bičura, zemljišče s k.št. 03:03:000000:170.
Leto nastanka - 1992.
Število osebja - 199 ljudi.
Opis dejavnosti - Izdelki iz Kolos LLP. goveje meso; stročnice; krompir; zelenjava odprtega tla; mleko; govedo.
Katastrsko vrednotenje zemljišč je treba razumeti kot ugotavljanje njihove primerjalne proizvodne vrednosti v kmetijstvu. Za ugotavljanje proizvodne sposobnosti različno kakovostnih zemljišč in utemeljitev učinkovitosti njihove rabe se izvaja kvalitativna ocena (bonitacija) tal in ekonomsko vrednotenje zemljišč.
Z bonitorjem tal ugotavljamo relativno primernost (kakovost) zemljišč za pridelavo kmetijskih rastlin glede na njihovo naravno rodovitnost.
Ekonomska ocena njihove proizvodne zmogljivosti kot proizvodnega sredstva z uporabo naravnih in stroškovnih kazalnikov.
Stroški pridelave kmetijskih pridelkov so v veliki meri odvisni ne le od rodovitnosti tal, temveč tudi od tehnoloških lastnosti zemljišča in njegove lege. Zato katastrsko vrednotenje zemljišča kmetijskega podjetja vključuje:
...Pojem in sestava kmetijskih zemljišč. Vrstni red in značilnosti uporabe kmetijskih zemljišč. Značilnosti prometa s kmetijskimi zemljišči. Zvezni zakon o prometu kmetijskih zemljišč.
seminarska naloga, dodana 02.09.2007
Pravna ureditev zemljiškega trga v Ruski federaciji. Donosni, dragi in primerjalni pristopi k vrednotenju zemljišč. Značilnosti ocenjevanja kmetijskih zemljišč. Katastrska cenitev zemljišč za različne namene.
vadnica, dodana 01.08.2009
Pregled stanja državnega katastrskega vrednotenja na zvezni ravni in na ravni subjektov Ruske federacije. Vrednotenje reliefa in obrisov zemljišč. Katastrska vrednost kmetijskih zemljišč v regiji Kizlyar na primeru SPK "Mirny".
diplomsko delo, dodano 30.09.2011
Mehanizem delovanja zemljiškega trga v Ruski federaciji, zlasti oblikovanje cen in tržne vrednosti zemljiških parcel. Metodološki pristopi k ocenjevanju zemljišč. Vsebina in naloge ter načini ugotavljanja katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč.
diplomsko delo, dodano 02.03.2015
Pojem in bistvo kmetijskega zemljišča. Značilnosti in praktična izvedba njihovega prometa. Subjekti, ki izvajajo uporabo zemljišč, in njihova pooblastila. Sodno varstvo pravic državljanov pri dodelitvi zemljišč v naravi na račun zemljiških deležev.
diplomsko delo, dodano 24.04.2015
Pojem in splošne značilnosti pravnega režima kmetijskih zemljišč. Normativno-pravni akti, ki urejajo postopek uporabe zemljišč. Subjekti, ki izvajajo uporabo. Pravna ureditev. Oblike prometa.
povzetek, dodan 6.3.2008
Pravna ureditev kompleksa vprašanj racionalne rabe kmetijskih zemljišč. Načelo ciljne rabe prostora. Splošne pravice do uporabe zemljišč. Sankcije za kršitev zemljiške zakonodaje.
povzetek, dodan 24.7.2011
Metodologija za določitev tržne vrednosti zemljišč ali vrednosti pravice do zakupa kmetijskih zemljišč v Ukrajini. Bonitacija kot primerjalna ocena kakovosti tal po osnovnih lastnostih. Izračun normativne denarne vrednosti zemljišča.
seminarska naloga, dodana 09.05.2014
Uporaba in varstvo zgodovinskih in kulturnih zemljišč. Analiza stanja in rabe zemljišč zgodovinske, kulturne in rekreacijske namene. Upoštevanje metode državnega katastrskega vrednotenja zemljišč. Korekcijski koeficienti stroškov.
diplomsko delo, dodano 17.12.2017
Popis dežurnega katastrskega načrta in dodelitev številk. Računovodstvo zemljišč upravne regije. Teoretična ocena tal. Kazalniki in metodologija za izvedbo del ocenjevanja zemljišč. Državna katastrska ocena kmetijskih zemljišč.
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč je niz tehničnih in upravnih ukrepov, ki so potrebni za določitev vrednosti parcele v mejah te formacije. Metoda vrednotenja temelji na razvrstitvi zemljišč po vrsti funkcionalne rabe in namembnosti. Izvaja se ob upoštevanju podatkov gozdnega, urbanističnega, vodnega, zemljiškega in drugih katastrov.
Katastrska vrednost - cena zemljiške parcele, določena na način, ki ga predpisuje zakon, na podlagi državnega katastrskega vrednotenja v skladu z metodološkimi navodili. Zlasti za kmetijska zemljišča metodologija navaja, da je katastrska vrednost usredstvena ocenjena dohodka od najemnine (formule, po katerih se izračuna in postopek, vsebuje metodologija).
Katastrska ocena zemljiških parcel je potrebna za oblikovanje enotnega katastra, njen razvoj pa je namenjen pridobivanju povprečnih kazalnikov, ki odražajo razlike v kakovosti kmetijskih zemljišč. Glavni namen katastrskega vrednotenja zemljišča je upravičiti zemljiški davek, najemnino in druga plačila.
Katastrska cenitev zemljiške parcele se izvaja po enotni metodologiji. To je potrebno za zagotovitev primerljivosti rezultatov ocenjevanja in poenotenja metodoloških pristopov za različne kategorije zemljišč. Če so predmet odmere območja zunaj meja mestnih in podeželskih naselij ter zemljišča gozdnega sklada, se v teh primerih uporabi kapitalizacija ocenjenega dohodka od najemnin. Predmet katastrskega vrednotenja so parcele v mejah zemljiških posesti pravnih in posameznikov, upravnih okrožij ali subjektov Ruske federacije. Katastrska vrednost je določena za naslednje kmetijske parcele:
Katastrska vrednost enega hektarja zemljišča se določi tako, da se dohodek od najemnin pomnoži z dobo kapitalizacije, ki je 33 let. Za določitev katastrske vrednosti zemljiške parcele je treba izvesti naslednje korake:
Država je določila tudi kazalnike katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v sestavnih subjektih Ruske federacije (glej tabelo). V Republiki Adigeji je katastrska vrednost 1 hektarja 23960 rubljev, na Krasnodarskem ozemlju - 43560, v regiji Tjumen - 7260.
Državna katastrska cenitev temelji na načelih enotnosti metodologije, stalnosti ažuriranja informacij in odprtosti postopka izvajanja dejavnosti. Njegove rezultate je mogoče izpodbijati na sodišču. To možnost urejata zvezna zakona "O državnem katastrskem vrednotenju" in "O vrednotenju v Ruski federaciji". Vlogo lahko oddate:
Izpodbijanje katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč poteka po postopku, ki ga določa zakon. Komisija lahko revidira rezultate odmere najpozneje v 35 dneh od dneva vpisa prejetih podatkov v državni kataster. Podatek o katastrski vrednosti lahko dobite v obliki potrdila o vrednosti nepremičnine brezplačno. Spor o spremembi katastrske vrednosti zemljiške parcele se lahko organizira iz naslednjih razlogov:
Za sprožitev spora o reviziji katastrske vrednosti je potrebno izpolniti ustrezno vlogo in jo predložiti oddelku Rosreestr za sestavni del Ruske federacije. V 7 delovnih dneh po vložitvi vloge je organ dolžan prosilcu posredovati svojo odločitev.
Vrednotenje zemljišč se deli na množično katastrsko vrednotenje zemljiških parcel in tržno vrednotenje posameznih parcel.
Zemljiškokatastrsko vrednotenje je množično vrednotenje, ki je niz upravnih in tehničnih ukrepov za določitev katastrske vrednosti zemljiških parcel znotraj meja upravno-teritorialne enote.
Namen cenitve je ugotoviti katastrsko vrednost kmetijskega zemljišča za utemeljitev zemljiškega davka, zakupnine in drugih plačil pri prometu z zemljišči. Katastrska vrednost zemljiške parcele se določi tako, da se specifični kazalnik katastrske vrednosti zemljiške parcele pomnoži z njeno površino.
Predmet ocenjevanja so kmetijska zemljišča v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije, upravnih okrožij, lastništvo zemljišč (raba zemljišč) pravnih in fizičnih oseb.
Prednostni cilj katastrskega vrednotenja je normativna in informacijska podpora državne ureditve zemljiških odnosov. Zato se katastrsko vrednotenje zemljišč izvaja kot državni dogodek. Ocenjevanje se izvaja na račun zveznega proračuna, proračunov sestavnih subjektov Ruske federacije in občin. Državnost katastrske cenitve zemljišč se potrjuje in določa s tem, da je sestavni del državnega katastra nepremičnin.
Organ, ki je sprejel odločitev o izvedbi državnega katastrskega vrednotenja, je naročnik dela za določitev katastrske vrednosti.
Katastrska ocena kmetijskih zemljišč se izvaja po enotni metodologiji, ki zagotavlja primerljivost rezultatov vrednotenja na celotnem ozemlju Ruske federacije.
Za objekte katastrskega vrednotenja se štejejo zemljišča kot del kmetijskih zemljišč, evidentirana v državnem katastru nepremičnin.
V skladu z odstavkom 11 Pravil za izvajanje državnega katastrskega vrednotenja zemljišč (odobrenega z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 8. aprila 2000 N 316), Smernice za državno katastrsko vrednotenje zemljišč ter potrebne regulativne in tehnične dokumente za izvedbo državnega katastrskega vrednotenja zemljišč se razvijajo in jih odobri Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije v soglasju z zainteresiranimi zveznimi izvršnimi organi.
Na Krasnodarskem ozemlju je bilo od leta 2000 opravljenih več faz dela na državnem katastrskem vrednotenju kmetijskih zemljišč. V letu 2005 je bila opravljena državna katastrska cenitev preostalih kmetijskih zemljišč.
V letu 2006 so v regiji potekala dela za posodobitev državnega katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč. Lahko rečemo, da se naslednja stopnja ocene imenuje aktualizacija, zaradi katere so se kazalniki katastrskega vrednotenja zemljišč znatno povečali.
Posledično je katastrska vrednost 1 hektarja kmetijskih zemljišč na Krasnodarskem ozemlju kot celoti znašala 83.556 rubljev. Na prejšnji stopnji ocene je znašal 43.560 rubljev.
Za moskovsko regijo je 68 540 rubljev / ha, za Leningrajsko regijo - 44 680 rubljev / ha.
Zemljišča okrožja Ust-Labinsk imajo visoko katastrsko vrednost - 125.315 rubljev na hektar, okrožje Gulkevichsky in okrožje Korenovsky - 119.743 in 124.321 rubljev. oz. Zemljišča Republike Adygea so ocenjena na 42.970 rubljev na hektar.
Rezultati katastrskega vrednotenja so bili odobreni z odlokom vodje uprave Krasnodarskega ozemlja z dne 30. novembra 2006 št. 1071 za vse predmete vrednotenja. Skupaj je bilo odmerjenih 140.788 zemljišč.
Novo fazo dela na katastrskem vrednotenju je treba izvesti v skladu z določbami zveznega zakona z dne 22. julija 2010 št. 167-FZ »O spremembah zveznega zakona »o ocenjevalni dejavnosti v Ruski federaciji« in nekaterimi Zakonodajni akti Ruske federacije" in Metodološke smernice za državno katastrsko oceno kmetijskih zemljišč, odobrene z odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj z dne 20. septembra 2010 št. 445.
Nova metodologija vzpostavlja povsem drugačen vrstni red dela. Glavne razlike v primerjavi s staro metodologijo so v tem, da se bo pri ocenjevanju rodnosti uporabljal standardni pridelek namesto dejanskega, optimalni kolobar bo upošteval dobiček iz poslovanja in vrsto drugih ekonomskih kazalnikov.
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč je treba izvesti za šest skupin zemljišč, dodeljenih glede na funkcionalni namen in značilnosti oblikovanja dohodka od najemnin v kmetijski proizvodnji:
1. Kmetijska zemljišča, primerna za njive, senožeti, pašniki, zasedena s praho na dan državnega katastrskega vrednotenja zemljišč, trajnih nasadov, kmetijskih cest, komunikacij, gozdnih nasadov, namenjenih zagotavljanju zaščite zemljišč pred vpliv negativnih (škodljivih) naravnih, antropogenih in tehnoloških pojavov ter vodnih teles, namenjenih opravljanju dejavnosti na kmetiji.
2. Kmetijska zemljišča, neprimerna za obdelovanje, vendar se uporabljajo za gojenje nekaterih vrst industrijskih rastlin, trajnih nasadov, jagodičja, čaja, grozdja, riža.
3. Kmetijska zemljišča, ki jih zasedajo stavbe, objekti, objekti, ki se uporabljajo za proizvodnjo, skladiščenje in primarno predelavo kmetijskih proizvodov.
4. Kmetijska zemljišča, ki jih zasedajo vodna telesa in se uporabljajo za poslovne dejavnosti.
5. Kmetijska zemljišča, na katerih se nahajajo gozdovi.
6. Druga kmetijska zemljišča, vključno z močvirji, motenimi zemljišči, zemljišči, ki jih zasedajo odlagališča, odlagališča, grape, peski, razen zemljišč.
Več kot 90% površine kmetijskih zemljišč zavzemajo zemljišča 1. skupine. Določitev posebnih kazalnikov katastrske vrednosti zemljišč takih zemljišč vključuje naslednje zaporedje dejanj:
določitev seznama sort tal in površine, ki jo zaseda vsaka od njih;
določitev glede na sorte tal seznama vseh kmetijskih pridelkov, ki jih je mogoče gojiti;
selekcija glede na sorte tal na podlagi seznama poljščin v kolobarju, njihovega kolobarja, števila njiv, ki jih posamezna poljščina zaseda, in skupnega števila njiv v kolobarju;
določitev v okviru sort tal standardnega pridelka posamezne poljščine iz seznama poljščin;
določitev tržne cene za vsako poljščino iz seznama poljščin;
izračun bruto dohodka na enoto površine za posamezno poljščino iz seznama poljščin kot zmnožek njenega standardnega pridelka in predvidene prodajne cene;
določitev stroškov na enoto površine za pridelavo in spravilo posamezne poljščine iz seznama poljščin;
izračun bruto dohodka na enoto površine za posamezen kolobar tako, da se seštejejo zmnožki specifičnega bruto dohodka poljščin v kolobarju in števila polj, ki jih zasedajo poljščine, rezultat pa se deli s skupnim številom polj v kolobarju;
izračun stroškov na enoto površine za posamezno kolobarjenje tako, da se seštejejo zmnožki stroškov na enoto za pridelavo poljščin v kolobarju in števila polj, ki jih zasedajo poljščine, ter se rezultat deli s skupnim številom polj v kolobarju ;
izračun v okviru talnih sort stroškov na enoto površine za ohranjanje rodovitnosti tal za posamezen kolobar;
izračun v okviru sort tal v sestavi zemljišča posebnega kazalnika zemljiške rente za posamezen kolobar se izvede tako, da se od vrednosti specifičnega bruto dohodka odšteje vrednost specifičnih stroškov za pridelavo, vrednost specifični stroški za ohranjanje rodovitnosti tal in dobiček osebe, ki opravlja podjetniško dejavnost v kmetijstvu;
določitev glede na sorte tal v sestavi zemljiške parcele največje vrednosti specifičnega kazalnika zemljiške rente iz posebnih kazalnikov zemljiške rente kolobarjev;
določitev vrednosti koeficienta kapitalizacije zemljiške rente;
izračun specifičnega kazalnika katastrske vrednosti vsake sorte tal v sestavi zemljiške parcele z deljenjem specifičnega kazalnika zemljiške rente sorte tal s koeficientom kapitalizacije;
izračun specifičnega kazalnika katastrske vrednosti zemljišča v sestavi zemljiške parcele kot tehtanega povprečja na površini sort tal posebnih kazalcev katastrske vrednosti sort tal.
Seznam sort tal, seznam poljščin, normativni pridelek vsake kmetijske kulture se določijo na podlagi podatkov o raziskavah tal in materialov agroklimatskega coniranja ozemlja subjekta Ruske federacije.
Območja sort tal v sestavi zemljiške parcele se določijo s korelacijo meja sort tal, narisanih na kartah tal, in meja zemljiških parcel v sestavi kmetijskih zemljišč, določenih na podlagi podatkov državnega zemljiškega katastra.
Predvidena prodajna cena posameznega kmetijskega pridelka se izračuna na podlagi analize povprečnih letnih tržnih prodajnih cen, ki so se oblikovale v obdobju treh do petih let pred letom začetka državnega katastrskega vrednotenja zemljišč.
Stroški na enoto pridelave in spravila kmetijskih pridelkov so določeni na podlagi tehnoloških kart in povprečnih letnih tržnih cen na podlagi analize povprečnih letnih tržnih cen.
Višino dobička podjetnika določi cenilec na podlagi statističnih podatkov o razdelitvi dobička med lastnikom kmetijskega zemljišča in podjetnikom po panogah v ustreznem subjektu Ruske federacije.
Koeficient kapitalizacije je določen na podlagi povprečnega tržnega razmerja zemljiške rente in tržne cene zemljišč v sestavi kmetijskih zemljišč. Če teh kazalnikov ni, se stopnja kapitalizacije določi s prilagoditvijo stopnje donosa do zapadlosti državnih vrednostnih papirjev Ruske federacije z zadnjim datumom zapadlosti glede na datum ocene tveganj. To vključuje tveganja, povezana z vlaganjem kapitala v pridobitev zemljišč v okviru kmetijskih zemljišč, vključno z naravnimi in podnebnimi, kmetijskimi in lokalnimi tveganji.
Navedena metodologija za izračun katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč je podobna izračunu tržne vrednosti po dohodkovni metodi. To nakazuje, da bodo rezultati katastrskega vrednotenja po novih smernicah blizu tržni vrednosti. Nova množično pridobljena katastrska vrednost se lahko uporabi za določitev vrednosti zemljiških parcel pri hipotekarnem kreditiranju.
Če upoštevamo, da se državno katastrsko cenitev financira iz državnega ali občinskega proračuna, potem je vloga za hipoteko zelo privlačna in ugodna tako za kreditojemalce kot za banke.
Katastrsko vrednost zemljiške parcele določijo državni organi z določeno frekvenco in z objektivnim upoštevanjem lastnosti, podobnih lastnostim in ciljni kategoriji. Danes je Rosreestr pooblaščen za obravnavanje katastrskih vprašanj, ki je odgovoren tudi za podatke o lastninskih pravicah. Zahvaljujoč uvedbi Enotnega državnega registra nepremičnin (EGRN) od januarja 2017 zdaj obdelava podatkov in zahtevkov državljanov traja veliko manj časa, vse razpoložljive pomembne informacije pa so zabeležene v eni sami bazi podatkov, ki je večinoma javno dostopna.
Kot je navedeno zgoraj, je osebna pritožba na Rosreestr ali Večnamenski center potrebna, če potrebujete podatke o katastrski vrednosti določenega mesta v obliki uradnega dokumenta, ki ima pravno veljavo. To ni tako hitro in priročno kot spletna zahteva, če pa morate na primer spor rešiti prek sodišča ali urediti delitev premoženja, boste morali najti čas in se prilagoditi delovnemu urniku institucije, ob upoštevanju odmora za kosilo. Da ne bi dolgo stali v vrsti, se je smiselno prijaviti v elektronsko čakalno vrsto na spletnem mestu Rosreestr, tako da pridete v pravo pisarno na določen dan ob določenem času s kuponom, ki ga je mogoče natisniti ali fotografirano v dobri kvaliteti (jasna slika).
Če vlogo oddate neposredno Rosreestru, se pogosto obravnava takoj, v skrajnih primerih do tri delovne dni. V večnamenskem centru to traja dva dni več, saj je zahteva preusmerjena na Rosreestr in nazaj, preden je prosilcu izdan odgovor.
Dokumenti, ki jih morate imeti s seboj, so osebni potni list (in kopija) ter potrdilo o plačilu državne dajatve. Vlogo lahko napišete na licu mesta. Hkrati ima vsak pravico v njem navesti, ali bo sam prišel po končni izvleček ali ga želi prejeti s priporočeno pošto.
Hitrejša in udobnejša določitev katastrske vrednosti zemljiške parcele je mogoča zaradi dostopa do interneta. Najpogostejši način je uradna spletna stran Rosreestra, ki je na voljo vsak dan, kadar koli in ne glede na vašo lokacijo. Baza podatkov Rosreestra je vedno posodobljena, podatki pa se vanjo vnašajo izključno na podlagi predloženih dokumentov. Tam lahko izveste tudi imena zaposlenih, ki določajo katastrsko ceno.
Hitro in brezplačno lahko ugotovite katastrsko vrednost parcele tako, da v spodnji gradnik vnesete njen naslov ali katastrsko številko.
Kljub dejstvu, da se ta pripomoček uporablja za naročanje plačanega izvlečka iz USRN, lahko pred naročilom brezplačno ugotovite katastrsko vrednost predmeta.
Če katastrske številke ne poznate, lahko pred določitvijo katastrske vrednosti uporabite zdaj že priljubljen portal ktotam.pro in to številko brezplačno poiščete na naslovu nepremičnine.
Brezplačno je mogoče določiti tudi katastrsko vrednost zemljišča z javnim katastrskim načrtom, ki ga je enostavno najti s katerim koli iskalnikom v brskalniku. Javni zemljevid je priročen za uporabo, na njem je mogoče videti lokacijo določenih območij, njihove meje, osnovne značilnosti, vključno z oceno. Spletni zemljevid ponuja možnost odpiranja različnih satelitskih zemljevidov, vizualnega seznanjanja z lokacijo sosednjih objektov.
Za iskanje potrebujete katastrsko številko mesta ali spet naslov. Če iskanje ne vrne nobenega rezultata, preverite, ali je vse pravilno vneseno. Če ni nobenega dvoma o pravilnosti, vendar tudi ni rezultata, potem ozemlje ni registrirano pri državi.
Na splošno je po zaslugi javnega katastrskega načrta mogoče ugotoviti ne le stroške po katastru, temveč tudi natančno lokacijo zemljišča, ki ga zanima, njegov poštni naslov, lokacijo katastrske četrti z mejami, ciljno kategorijo in vrsto dovoljene uporabe mesta. Edina pomanjkljivost je, da se posodobljeni podatki v javni zemljevid ne vnesejo takoj, ampak čez nekaj časa, zato so lahko podatki prikazani napačno.
Vsak odgovorni lastnik nepremičnine mora preveriti pravilnost vnosa podatkov o svoji nepremičnini v Enotni državni register nepremičnin. Ker katastrska vrednost vpliva na višino davka in druge dejavnike, obstaja več glavnih situacij, ko je podatek o katastrski ceni relevanten:
Če se ne strinjate s katastrsko cenitvijo, če je bila po vašem mnenju precenjena in ste morali plačati nesorazmerno visok znesek davka, imate pravico vložiti zahtevo za revizijo cenitve pri komisiji pri teritorialni izpostavi Rosreestra in vložiti tudi tožbo na sodišče. Takšna vprašanja vzamejo veliko časa. Poleg tega boste morali pripraviti dokumente, ki potrjujejo pravilnost vašega stališča in podlago za zahtevke.
Dragi bralci!
Je hitro in brezplačno! Ali pa nas pokličite (24/7).
MINISTRSTVO ZA IZOBRAŽEVANJE IN ZNANOST RUSKE FEDERACIJE
Zvezna državna proračunska izobraževalna ustanova
visoka strokovna izobrazba
"KUBANSKA DRŽAVNA UNIVERZA"
(FGBOU VPO "KubGU")
Zavod za osnovno in srednje poklicno izobraževanje
ZAKLJUČNO KVALIFIKACIJSKO DELO
KATASTRA OCENA KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ
Delo je izvedel I.Yu. Sevostjanov
Krasnodar 2014
Uvod
Teoretična analiza vrednotenja kmetijskih zemljišč
1 Zemljiški trg v Ruski federaciji, značilnosti oblikovanja cen in tržne vrednosti zemljišč
2 Značilnosti kmetijskega zemljišča kot predmeta ocenjevanja
Ugotavljanje katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč
1 Metodološki pristopi k ocenjevanju vrednosti kmetijskih zemljišč
Zaključek
Uvod
Zemlja je osnova vseh procesov življenja družbe, ki potekajo na političnem, gospodarskem, socialnem, industrijskem, okoljskem in drugih področjih. V tem pogledu ima vrednost, pravilna kvalitativna ocena zemljišč pa je eden najpomembnejših pogojev za normalno delovanje in razvoj gospodarstva in družbe. Potrebo po rezultatih objektivne ocene zemljišč (zemljiških parcel) imajo tako državni kot občinski izvršilni organi, da bi učinkovito upravljali zemljiške vire in vodili racionalno zemljiško in davčno politiko, pa tudi zasebni subjekti zemljiškega prava pri oblikovanju različne vrste transakcij z zemljišči.
Reforma davčnega sistema Ruske federacije predvideva zlasti spremembo pristopov k obdavčitvi zemljiških parcel, odvisno od njihove katastrske vrednosti. Prehod na nova načela obdavčitve zemljišč zahteva katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč. Ustrezna plačila davkov bi morala z razvojem prometa z zemljišči postati resen vir oblikovanja lokalnega proračuna.
Trenutno je v Rusiji vzpostavljen in deluje večstopenjski sistem registrov. Ta sistem se nenehno spreminja zaradi sprememb v političnem življenju v Ruski federaciji. V teh razmerah je še posebej pomemben razvoj teoretičnih pristopov k katastrskemu vrednotenju kmetijskih zemljišč.
Vprašanja ocenjevanja vrednosti zemljišč za Rusijo so razmeroma nova, saj so bila zemljišča dolgo časa izključena iz sfere gospodarskih odnosov. Zato je akutno vprašanje razvoja ustreznega pristopa k analizi celotnega nabora razpoložljivih informacij, ki bi ga lahko uporabili v prihodnosti, ko se bo trg kmetijskih zemljišč razvijal.
V zvezi z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 25. avgusta 1999 št. 945 "O državnem katastrskem vrednotenju zemljišč" in "Pravilih za izvajanje državnega katastrskega vrednotenja zemljišč", odobrenih z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 8. aprila 2000 št. 316 na ozemlju Ruske federacije, kot tudi z odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije "O odobritvi zveznega standarda vrednotenja" Določitev katastrske vrednosti (FSO št. 4)" z dne oktobra 22, 2010 št. 508 se državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč izvaja za davčne in druge namene.
Namen zaključnega kvalifikacijskega dela je preučiti mehanizem za določitev katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč ter analizo katastrskega vrednotenja te kategorije zemljišč.
Cilj je določil oblikovanje naslednjih nalog:
?preučiti mehanizem delovanja zemljiškega trga in posebnosti oblikovanja cen zemljišč v Ruski federaciji;
?izpostaviti značilnosti kmetijskega zemljišča kot predmeta ocenjevanja;
?analizirati in sistematizirati obstoječe metodološke pristope k ocenjevanju vrednosti kmetijskih zemljišč;
?utemelji pomen katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč;
?opredeliti načine za izboljšanje sistema katastrskega vrednotenja zemljišč v Ruski federaciji.
Predmet študije je promet s kmetijskimi zemljišči v Ruski federaciji.
Predmet proučevanja so ekonomski odnosi, ki nastajajo v postopku ocenjevanja vrednosti kmetijskih zemljišč.
1. Teoretična analiza vrednotenja kmetijskih zemljišč
1.1Zemljiški trg v Ruski federaciji, značilnosti oblikovanja cen in tržna vrednost zemljiških parcel
Trg zemljišč je sestavni del naše države, pa tudi drugih razvitih držav. Oblikovanje zemljiškega trga je eden od rezultatov agrarne reforme, ki se je začela leta 1990. Rezultat agrarnih reform je zemljiška reforma. Praktična uporaba zemljiških odnosov je postala mogoča s prihodom zemljiškega zakonika, ki je glavni dokument, ki ureja zemljiški trg.
Prvič, zemljišče je brezplačno darilo narave, kar nam omogoča govoriti o iracionalnosti njegove vrednosti. Vendar je zemljišče predmet prodaje; povezanih z zakupi zemljišč.
Drugič, glede na določene naravne in podnebne razmere ter lokacijo zemljišč so slednje razdeljene na najboljše, povprečne in najslabše. Ta delitev temelji na naravni rodovitnosti tal, od katere je odvisna produktivnost zemlje. Lahko pa se izboljša z dodatnim vlaganjem dela in kapitala. Ta izboljšana rodovitnost tal se imenuje gospodarska. Povečanje ekonomske rodovitnosti tal je praktično možno na vsakem območju. Ima pa določene meje, povezane z znano zakonitostjo zmanjševanja rodovitnosti tal, ko ob ustaljeni tehnologiji obdelovanja zemlje vsaka naslednja enota stroškov daje vedno manj donosa.
Tretjič, zaradi fiksne površine zemljišč je za ponudbo zemljišč v družbenem merilu značilna popolna neelastičnost, čeprav je za posameznega uporabnika zemljišča situacija drugačna: ponudba zemljišč ima določeno elastičnost, saj uporabnik ima možnost povečati svojo razpoložljivo površino na račun konkurentov. Omejeno ponudbo zemljiških virov še povečuje fiksnost zemljišč v zasebni lasti. V tržnih razmerah lastniki zemljišč zelo neradi prodajajo svoja zemljišča, raje najamejo zemljišča v obliki zakupa, dobijo pravico do stabilnega dohodka, zato v določenem trenutku le majhen del zemljišč sklad proda, je to temeljna značilnost zemljiškega trga (slika 1).
Slika 1 - Značilnosti delovanja trga zemljišč
Zemlja je najpomembnejši vir, ki zavzema izključno mesto v življenju katere koli družbe.
Kljub raznolikosti zemljiških odnosov, transakcij z zemljišči (kupoprodajne transakcije, donacije, menjave, hipoteke) je zemljiški trg v Rusiji zelo šibek. Dva dejavnika mu preprečujeta, da bi razvil in okrepil svoj položaj:
)Prvič, skupni kopenski viri Rusije niso neomejeni.
)Drugič, najpomembnejše je, da država ostane glavni upravljavec zemlje.
Objekti zemljiškega trga so zemljišča in njihovi deli, subjekti pa pravne in fizične osebe. Glavni namen zemljiškega trga je prenos državnih in občinskih zemljiških parcel v zasebno last po sklenjenih poslih (slika 2). .
Slika 2 - Predmeti in subjekti zemljiškega trga
Običajno je trg zemljiških odnosov povsem upravičeno razdeliti ne le na kategorije zemljišč, ki so vključena v zemljiška razmerja (kmetijska zemljišča, zemljišča gozdnega in vodnega sklada, zemljišča posebej zavarovanih območij, zemljišča, namenjena urbanizmu, zemljišča naselij, rezervata). zemljišča in zemljišča, namenjena industriji, energetiki, prometu, komunikacijam itd.), pa tudi primarna in sekundarna.
Primarni trg razumemo kot celoten sklop transakcij v zvezi s privatizacijo (denacionalizacijo) zemljišč (slika 3).
Slika 3 - Vrste transakcij na primarnem trgu nepremičnin
Te transakcije vključujejo:
?odkup zemljišč pod industrijskimi, transportnimi, energetskimi podjetji, pa tudi privatizacija zemljišč, ki so v trajni uporabi kmetijskih podjetij (to je redka situacija, vendar res obstaja);
?prodaja zemljišč v državni lasti na dražbi;
Mena;
?neodplačni prenos nepremičnin (ko se zemljišče prenese iz zvezne lastnine v last subjektov federacije in občin);
Najemnina.
Z razvojem zemljiškega trga v Rusiji je zemljišče postalo blago, to pomeni, da se lahko vsako zemljišče prenese od enega lastnika do drugega, zato ima vsako zemljišče svojo lastno, ne fiksno ceno, ki jo lastnik lahko določi, ko prodaja zemljišča. Zemljišče ima kot vsak proizvod svojo potrošniško in tržno vrednost.
Uporabna vrednost je odraz vrednosti zemljišča za uporabnika.
Tržna vrednost je cena zemljišča, ki bo najverjetneje prodana na prostem trgu v konkurenčnem okolju.
Ena glavnih značilnosti zemlje kot blaga je, da je količina zemlje, ki je na voljo na trgu, naravno omejena. Pri tem ceno zemljišč določa predvsem povpraševanje. Povpraševanje po zemljiščih se praviloma oblikuje na podlagi ravni cen proizvodov, proizvedenih na zemljišču. Na primer, če cene žitnih pridelkov padejo, potem bo padlo tudi povpraševanje, ki izhaja iz teh cen, posledično pa bo padla tudi cena zemlje. Na obseg povpraševanja po zemljiščih vplivajo gospodarski, podnebni in drugi dejavniki.
Pri določanju cene zemljišč je treba upoštevati tudi absolutno neelastičnost njihove ponudbe. To pomeni, da bo vsak lastnik zemljišča, ki želi pridobiti največji dohodek od svoje lastnine, ponudil zemljišče za vsako ceno, sicer tvega, da bo v celoti izgubil najemnino.
J. Riccardo je iz absolutne neelastičnosti ponudbe zemljišč na trgu izpeljal naslednje posledice:
Ni res, da so cene pridelkov, pridelanih na zemlji (žito), visoke, saj lastniki zemljišč določajo visoke zakupnine. Tukaj je obratna povezava: cena zemlje je visoka, ker so visoke cene za proizvode, ki se na njej pridelajo.
Povečanje davkov na dohodek lastnikov zemljišč ne povzroči dviga cen hrane, ampak le zniža višino njihove najemnine.
Vrednost zemlje je v celoti določena z vrednostjo proizvodov, ki na njej pridelajo, in ne obratno.
Zemljišče je poseben objekt tržnih odnosov. Zemljiški trg postavlja zemljišče kot posebno vrednost z raznolikim naborom lastnosti, ki jih je treba učinkovito uporabljati. Zemljišča so razvrščena v kategorije glede na namembnost, kar omogoča diferenciran pristop k tržnemu poslovanju.
1.2Značilnosti kmetijskega zemljišča kot predmeta ocenjevanja
Procesi, ki potekajo v Ruski federaciji v tržnem gospodarstvu, so privedli do oživitve zasebne lastnine in svobode podjetništva, kar omogoča različnim subjektom na trgu lastništvo, razpolaganje in uporabo nepremičnin, različnih kategorij zemljišč (zlasti kmetijskih zemljišč) .
Eno glavnih vlog v tržnem gospodarstvu zavzema institut neodvisnega vrednotenja nepremičnin, ki omogoča ugotavljanje lastništva zemljišč.
Kmetijska zemljišča so edini prostor za razvoj človekovega kmetijstva in rastlinske pridelave. Rešitev prehranskega problema v državi je odvisna od stanja in rodovitnosti zemljišč, namenjenih proizvodnji in razvoju kmetijstva. Zakonodaja Ruske federacije, ki jo vodijo vrhovni organi, je zasnovana tako, da ščiti kmetijska zemljišča in spodbuja podjetnike, ki se ukvarjajo z razvojem in gojenjem podeželskih pridelkov, da skrbneje ravnajo s temi zemljišči in zasedejo več prostih zemljišč, namenjenih kmetijstvu, tako da zemljišča ne izgubijo plodne sposobnosti in ne propadejo.
V zadnjem času se proces oblikovanja zemljiškega trga vse bolj aktivno razvija, posebno mesto v tem procesu pa ima trend oblikovanja kmetijskih zemljišč. Družba je hitro ugotovila, da je zemljišče lahko ne le eden glavnih proizvodnih dejavnikov, ampak tudi eno najdonosnejših mest za vlaganje kapitala in ustvarjanje dobička, ki ga lahko primerjamo z naložbami v najbolj donosne finančne instrumente. Vendar pa je mogoče te naložbe kombinirati z velikim finančnim tveganjem, saj trg zemljišč na nekaterih območjih naše države ni posebej, ni preglednosti in objektivnosti tržnih informacij o stroških zemljišč.
Zaradi nefiksne vrednosti zemljišč je potrebno razviti teoretične pristope in smernice za zanesljivo ocenjevanje kmetijskih zemljišč.
Vrednotenje kmetijskih zemljišč je postalo še bolj pomembno zaradi uporabe njegovih podatkov:
o kupoprodaji kmetijskih zemljišč;
o kreditiranju z zavarovanjem kmetijskih zemljišč;
o škodi na kmetijskih zemljiščih;
o vnosu kmetijskih zemljišč v odobreni kapital;
dajanje kmetijskih zemljišč v bilanco podjetja;
katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč;
nakup ali prodaja podjetja, ki ima v lasti kmetijska zemljišča;
združitev ali prevzem podjetja, ki ima v lasti kmetijska zemljišča; -razvoj investicijskih projektov;
Vprašanja ocenjevanja vrednosti zemljišč za Rusijo so razmeroma nova, saj so bila zemljišča dolgo časa izključena iz sfere gospodarskih odnosov. Zato je akutno vprašanje razvoja pristopa, ki bi ustrezal stanju trga, pristopa k analizi celotnega nabora razpoložljivih informacij, ki bi ga lahko uporabili v prihodnosti, ko se bo trg kmetijskih zemljišč razvijal.
Sedanja metodološka osnova za vrednotenje zemljišč ne vsebuje izčrpnega odgovora na vprašanje, kako določiti tržno vrednost kmetijskih zemljišč. Glede na trenutno situacijo je danes treba razviti visokokakovosten, tržno usmerjen mehanizem za ocenjevanje zemljiških parcel, izboljšati njegovo organizacijsko in metodološko osnovo. To določa relevantnost tega dela.
V kontekstu oblikovanja zemljiškega trga, njegove nepreglednosti, nezadostne informiranosti o prodaji zemljišč, katastrsko (množično) vrednotenje kmetijskih zemljišč, ki je metoda za pridobivanje ocen kazalnikov tržne vrednosti homogene skupine kmetijskih zemljišč parcel, z uporabo tržnih informacij, pridobi največji pomen. Množično vrednotenje kmetijskih zemljišč v razmerah oblikovanja trga omogoča oblikovanje pristopa k analizi celotnega nabora razpoložljivih informacij, ki jih je mogoče v prihodnje uporabiti z dodelavo pri izvajanju posameznega ( enojna) ocena. Množično vrednotenje je osnova za obdavčitev zemljišč. Potreba po utemeljitvi in preizkusu teoretičnih in metodoloških osnov za ocenjevanje vrednosti kmetijskih, predvsem množičnih zemljišč, je določila izbiro in logiko študije, njen namen in nalogo.
2. Ugotavljanje katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč
2.1 Metodološki pristopi k vrednotenju kmetijskih zemljišč
V skladu s Smernicami za določanje tržne vrednosti zemljiških parcel, odobrenimi z odredbo Ministrstva za premoženje Rusije z dne 6. marca 2002 št. 568-R 5, je ocenjevalec pri izvajanju ocenjevanja v Ruski federaciji dolžan uporabljati (ali utemeljiti zavrnitev uporabe) metode, ki se uporabljajo v svetovni ocenjevalni praksi. Cenilec ima pravico, da v okviru vsakega od pristopov k ocenjevanju vrednosti samostojno določi posamezne metode ocenjevanja vrednosti. Hkrati se upošteva obseg in zanesljivost tržnih informacij, ki so na voljo za uporabo ene ali druge metode.
Pri izračunu stroškov kmetijskih zemljišč je običajno uporabiti tri glavne pristope (slika 4).
.Primerjalni pristop - odraža celotno vrednost dejavnikov, ki tvorijo določen trg (ponudba in povpraševanje, konkurenca, omejitve itd., prisotni na dan ocene).
Izhodiščni predpogoj za uporabo tržnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je obstoj razvitega trga nepremičnin. Ta metoda temelji na naslednjih načelih vrednotenja nepremičnin:
?načelo ponudbe in povpraševanja (obstaja razmerje med potrebo po nepremičnini in omejeno ponudbo le-te);
?substitucijsko načelo (obveščen, razumen kupec za nepremičnino ne bo plačal več, kot znaša nabavna (ponudbena) cena na istem trgu druge nepremičnine s podobno uporabnostjo).
Slika 4 - Metodološki pristopi k katastrskemu vrednotenju zemljišč.
V okviru primerjalnega pristopa se uporabljajo.
1. Metoda primerjave prodaje. Ta metoda temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavi nepremičnine, ki se ocenjuje, z analogi.
Bistvo tržnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je oblikovanje sklepa o tržni vrednosti predmeta na podlagi obdelave podatkov o cenah poslov (nakupa in prodaje ali najema) s predmeti, podobnimi (podobnim) predmetu vrednotenja. glede na nabor cenotvornih dejavnikov (predmetov primerjave). To pomeni, da pojem tržne vrednosti v bistvu sovpada s pojmom ravnotežne cene, ki se izkaže kot funkcija samo kvantitativnih značilnosti izčrpno popolnega nabora dejavnikov oblikovanja cen, ki določajo ponudbo in povpraševanje po predmetih primerjave.
Elementi in primerjalne enote. Število primerjalnih elementov je zelo veliko, število njihovih kombinacij je neskončno veliko, zato se je treba omejiti le na tiste objektivno nadzorovane dejavnike, ki najbolj pomembno vplivajo na transakcijske cene.
Pri preučevanju transakcijskega trga se kot dejavniki oblikovanja cen (predmeti primerjave) upoštevajo značilnosti potrošniških lastnosti samega predmeta in okolja njegovega delovanja. Pri primerjalni analizi transakcij se proučujejo le tisti dejavniki, v katerih se predmeti primerjave razlikujejo od predmetov ocenjevanja in med seboj. Med študijo se razkrije izčrpen nabor takšnih dejavnikov in sprememba vsakega dejavnika iz tega nabora se oceni v denarnih enotah.
Ker je skupno število cenovnih faktorjev za posamezno nepremičnino zelo veliko, se v procesu raziskave z analizo občutljivosti izločijo dejavniki, katerih sprememba zanemarljivo vpliva na spremembo transakcijske cene. Vendar pa je število dejavnikov, katerih vpliv je treba upoštevati, precejšnje. Zaradi poenostavitve postopkov analize so ostali dejavniki združeni, v tem primeru pa lahko omenjene skupine obravnavamo kot elemente primerjave. Tabela 1 vsebuje seznam takšnih skupin in primerjalne elemente iz teh skupin, priporočene za uporabo v analizi.
Obseg in omejitve metode. Metoda prodajne primerjave je uporabna samo za nepremičnine, za katere obstaja dovolj zanesljivih informacij o zadnjih prodajnih transakcijah. Praviloma ti objekti niso vir dohodka (podeželske hiše, vikende, stanovanja, manjši poslovni objekti). Pomemben omejitveni dejavnik pri metodi prodajne primerjave je zanesljivost informacij, saj je treba pri analizi upoštevati vsako razliko prodajnih pogojev primerljive nepremičnine od tipičnih tržnih razmer na dan vrednotenja.
Začetni pogoj za uporabo metode prodajne primerjave je razvit nepremičninski trg. Zaradi nezadostne razvitosti tega trga in dejstva, da je nepremičnina, ki se ocenjuje, specializirana ali ima izjemne ugodnosti ali obremenitve, ki ne odražajo splošnega stanja na trgu, je takšen pristop neustrezen.
Razmislite o glavnih fazah vrednotenja nepremičnin s primerjavo prodaje:
stopnja. Preučuje se stanje in trendi razvoja nepremičninskega trga, predvsem pa segmenta, ki mu ta objekt pripada. Identificirajo se nepremičninski objekti, ki so najbolj primerljivi z ocenjevano nepremičnino, predmetom, ki je bil relativno nedavno prodan.
stopnja. Zbrane in preverjene informacije o objektih analogij, analizirane zbrane informacije in vsak analog objekta primerjan z ocenjenim objektom.
stopnja. Za poudarjene razlike v vrednostnih lastnostih primerjanih objektov se prilagodijo prodajne cene primerljivih analogov.
stopnja. Usklajene cene analogov so dogovorjene, končna vrednost tržne vrednosti nepremičnine pa je izpeljana na podlagi primerjalnega pristopa.
Na prvi stopnji je potrebna segmentacija trga, tj. delitev trga na sektorje s podobnimi predmeti in predmeti.
Podobni objekti:
?glede na predvideno uporabo;
Po kakovosti
?o prenosljivih pravicah;
?po lokaciji;
?po telesnih lastnostih.
Podobni predmeti avtorja:
?po plačilni sposobnosti;
?možnosti financiranja;
?za naložbeno motivacijo.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu nepremičninskega trga, transakcije z njimi pa morajo potekati pod pogoji, značilnimi za ta segment:
?o vračilni dobi;
?o neodvisnosti subjektov posla;
?o naložbeni motivaciji.
2.Metoda izbire. Metoda se uporablja za določitev vrednosti zemljišča kot dela posameznega nepremičninskega objekta - zemljišča z izboljšavami, ki se nahajajo na njem. Zato se za oceno tržne vrednosti zazidanih zemljišč uporablja izračun tržne vrednosti zemljišča po metodi dodelitve. Glavni pogoj za uporabo te metode je skladnost med obstoječo rabo zemljišča in izboljšavami, ki se na njem nahajajo. V nasprotnem primeru lahko dobite negativno vrednost.
Glavna težava pri uporabi te metode je pravilna ocena stroškov izboljšav in upoštevanje načela najučinkovitejše rabe zemljišč. Običajno se stroški izboljšav izračunajo po stroškovnih metodah.
Za drugo možnost ocenjevanja uporaba metode vključuje naslednje zaporedje dejanj:
izbor nepremičninskih objektov z zemljišči, podobnimi ocenjevani lokaciji, z znanimi prodajnimi cenami;
ocena tržne vrednosti izboljšav za vsako od izbranih nepremičnin kot razlika med polno nadomestitveno ceno in akumulirano amortizacijo;
izračun tržnih vrednosti zemljišč, ki so del izbranih nepremičninskih objektov;
prilagoditev pridobljenih vrednosti zemljiških parcel vrednosti ocenjenega mesta;
izračun vrednosti ocenjene zemljiške parcele kot povprečje ali tehtano povprečje korigiranih cen.
Ta metoda določa tržno vrednost zemljišča kot razliko med tržno vrednostjo celotne nepremičnine, tj. zemljišča z izboljšavami in nadomestljivi stroški izboljšav, zmanjšani za njihovo amortizacijo. Zato se izračun tržne vrednosti zemljišča po metodi dodelitve uporablja za oceno tržne vrednosti pozidanih zemljišč (mišljeno samega zemljišča). Glavni pogoj za uporabo te metode je, da obstoječa raba zemljišča in izboljšave na njem ustrezajo njegovi najučinkovitejši rabi. V nasprotnem primeru lahko dobite negativno vrednost. Glavna težava pri uporabi te metode je pravilna ocena stroškov izboljšav in upoštevanje načela najučinkovitejše rabe zemljišč. Običajno se stroški izboljšav izračunajo po stroškovnih metodah.
Tako kot pri metodi distribucije, odvisno od metode obdelave primarnih informacij o prodaji analogov, obstajata vsaj dve možnosti za uporabo te metode.
Eden od njih je analiza, prilagoditev prodajnih cen izboljšanih (pozidanih) zemljišč in izračun končne vrednosti zemljišča ter nato izločanje želene vrednosti zemljišča tako, da se od končne vrednosti izboljšav odšteje tržna vrednost izboljšav. cena.
Pri drugi možnosti se najprej izračunajo stroški zemljišča za vsakega od razpoložljivih analogov, nato pa se rezultati analizirajo in popravijo, da se izračuna zahtevana cena zemljišča.
Torej za drugo možnost ocenjevanja uporaba metode vključuje naslednje zaporedje dejanj:
?izbor nepremičninskih objektov s podobnimi parcelami kot vrednoteni predmet, z znanimi prodajnimi cenami;
?ocena tržne vrednosti izboljšav za vsako od izbranih nepremičnin kot razlika med polno nadomestitveno ceno in akumulirano amortizacijo;
?izračun tržnih vrednosti zemljišč, ki so del izbranih nepremičninskih objektov;
?prilagoditev pridobljenih vrednosti zemljiških parcel vrednosti ocenjenega mesta;
?izračun vrednosti ocenjene zemljiške parcele kot povprečje ali tehtano povprečje popravljenih vrednosti zemljiških parcel.
3. Način razdeljevanja. Ta metoda temelji na ugotavljanju razmerja med vrednostjo zemljišča in vrednostjo na njem zgrajenih objektov. Metoda razdelitve temelji na ugotavljanju razmerja med vrednostjo zemljišča in vrednostjo na njem zgrajenih objektov. Prodajna cena nepremičnine je razdeljena na dva dela - na stroške stavb in na stroške zemljišča. Za vsako vrsto razvoja zemljišča v določeni regiji obstaja stabilno razmerje med stroški zemljišča in stroški zgradb. Če na območju ni dovolj prodaj nezazidanih zemljišč, je treba izbrati primerljivo območje z razpoložljivo prodajo tako pozidanih kot nezazidanih zemljišč. Po ugotovitvi značilnega razmerja med vrednostjo zemljišča in skupno vrednostjo nepremičnine (zemljiškega deleža) se le-ta prenese v analizo prodaj podobnih zemljišč na območju, kjer se izvaja ocenjevanje.
Ena od glavnih pomanjkljivosti te metode je precej zapleten postopek določanja deleža vrednosti zemljišča v skupni vrednosti nepremičnine, ta delež je lahko odvisen od različnih dejavnikov: vrste nepremičnine, lokacije lokacije, njene zgrajenosti. območje navzgor itd.
Metoda se uporablja za vrednotenje pozidanih zemljišč.
Pogoji za uporabo metode:
?razpoložljivost informacij o cenah transakcij s posameznimi nepremičninskimi predmeti, podobnimi posameznemu nepremičninskemu objektu, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo. V odsotnosti podatkov o transakcijskih cenah je dovoljena uporaba ponudbenih (povpraševalnih) cen; -
?razpoložljivost podatkov o najverjetnejšem deležu zemljišča v tržni vrednosti posamezne nepremičnine; -
?skladnost izboljšav zemljiške parcele z njeno najbolj učinkovito uporabo.
Metoda distribucije vključuje naslednje zaporedje dejanj:
?določitev elementov, po katerih se posamezen nepremičninski objekt, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo, primerja s predmeti - analogi;
?določitev za vsak primerjalni element narave in stopnje razlik vsakega analoga iz enega samega nepremičninskega objekta, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo;
?določitev za vsakega od primerjalnih elementov cenovnih prilagoditev analogov, ki ustrezajo naravi in stopnji razlik vsakega analoga od posameznega nepremičninskega objekta, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo;
?prilagoditev za vsakega od elementov primerjave cen vsakega analoga, izravnava njihove razlike od enega samega nepremičninskega objekta, ki vključuje ocenjeno zemljišče.
.Dohodkovni pristop - odraža položaj najverjetnejšega kupca (investitorja).
Bistvo dohodkovnega pristopa je oceniti sedanjo (današnjo) vrednost bodočih koristi, ki naj bi jih prineslo poslovanje in morebitna prodaja v prihodnosti nepremičnine, to je s kapitalizacijo dohodka.
Kapitalizacija dohodka je proces preračunavanja toka prihodnjih dohodkov v končno vrednost, ki je enaka vsoti njihovih trenutnih vrednosti. Te vrednosti upoštevajo:
?znesek prihodnjega dohodka;
?čas prejema dohodka;
?trajanje dohodka.
Določitev tržne vrednosti nepremičnine po dohodkovni metodi poteka v dveh fazah:
?napoved prihodnjega dohodka;
?kapitalizacijo prihodnjega dohodka v sedanjo vrednost.
Napovedovanje prihodnjih zaslužkov temelji na uporabi lastnikovih računovodskih izkazov:
?poenostavljeno ravnotežje;
?izkaz denarnih tokov (rekonstruirano poročilo cenilca za naloge ekonomske analize postavk prihodkov in odhodkov).
Rezultati napovedi so povzeti v proračunu prihodkov in odhodkov za poslovanje nepremičnine. Napovedni horizont izbere lastnik, vendar se najpogosteje uporabljajo pogoji lastništva objekta.
Dohodkovni pristop uporablja tri glavne metode.
.Metoda kapitalizacije zemljiške rente.
Ta metoda je našla svojo uporabo pri ocenjevanju pozidanih in nezazidanih zemljišč. Razviti so bili pogoji za uporabo te metode - možnost pridobivanja zemljiške rente od ocenjene zemljiške parcele.
Metoda vključuje naslednje zaporedje dejanj:
?izračun zemljiške najemnine, ki jo ustvari zemljiška parcela;
?določitev vrednosti ustreznega količnika kapitalizacije;
?izračun tržne vrednosti zemljiške parcele z kapitalizacijo zemljiške rente.
Rezidualna metoda za zemljišče.
Rezidualna metoda za zemljišča temelji na nabavni metodi in metodi kapitalizacije dohodka. Na splošno rezidualna metoda temelji na načelu preostale produktivnosti in LNEI ter vam omogoča, da določite vrednost različnih sestavin dohodkovne nepremičnine - fizičnih, pravnih in finančnih interesov. Bistvo metode je usredstvovanje čistega poslovnega dohodka, ki se nanaša na enega od tekmecev, ko so znani stroški ostalih komponent (obresti).
Pri uporabi rezidualne metode za zemljišča je treba poznati naslednje:
?stroški zgradb in objektov;
?neto poslovni prihodek, ki ga prinašajo zemljišča, zgradbe in strukture;
?kapitalizacijske koeficiente za zemljišča, zgradbe in objekte, medtem ko je treba zazidana zemljišča obravnavati in ovrednotiti kot pogojno prosta, ko so najučinkoviteje izkoriščena.
Način predvidene uporabe.
Metoda predvidene uporabe, tako kot metoda ostankov, temelji na načelu preostale produktivnosti. Bistvo metode je, da se v procesu njene uporabe modelira tok stroškov, povezanih z razvojem zemljišča, in prihodki, ki jih bo urejeno zemljišče ustvarilo. Razlika med temi prihodki in odhodki, ki predstavljajo dohodek, pripisan zemljišču (preostali dohodek), se zaporedno diskontira na datum vrednotenja, da se določi vrednost zemljiških pravic, ki se ocenjujejo. Ta metoda se imenuje tudi metoda diskontiranih denarnih tokov, metoda razvoja ozemlja in metoda razdelitve na odseke.
Metoda se lahko uporablja pri vrednotenju katere koli zemljiške parcele, ki ima možnost razvoja (razvoja) - takoj ali v bližnji prihodnosti. Metoda se najpogosteje uporablja za nepozidana zemljišča. Vendar ga je mogoče uporabiti tudi za dodelitev zemljiške komponente iz skupnih stroškov že zgrajene zemljiške parcele, če je razvoj najučinkovitejša vrsta rabe zemljišča.
Uporaba metode izhaja iz dejstva, da razvoj katere koli lokacije poteka v dveh fazah: gradnja in izvedba. Od tu se predvidevajo stroški, povezani z gradnjo objekta, in prihodki od njegove prodaje ali oddaje v najem.
Uporaba metode vključuje naslednje zaporedje dejanj:
) analiza najučinkovitejše možnosti razvoja in donosne uporabe zazidanega zemljišča;
) priprava ocen, utemeljitev časovnega okvira in časovnega načrta za gradnjo izbrane možnosti razvoja za zemljiško parcelo;
) napoved dohodka od uporabe zazidanega zemljišča;
) izračun stroškov, potrebnih za prejem dohodka od uporabe zazidanega zemljišča;
) ocena stroškov zemljišča z diskontiranjem vseh denarnih tokov, povezanih z izvedbo projekta, za najučinkovitejšo uporabo zemljišča.
Za oceno sedanje vrednosti prihodnjih prihodkov in odhodkov je treba uporabiti diskontne stopnje, pridobljene na podlagi analize stopenj donosnosti kapitala alternativnih naložb glede na stopnjo tveganja.
Vir dohodka je lahko najem zgradb, objektov in objektov, ki so predvideni na zemljišču, ali njihova prodaja po zaključku gradnje v sprejemljivem roku po tržnih cenah. Ocena dohodkovne strani projekta pri možnosti oddajanja nepremičnine v najem mora vsebovati oceno stroškov prodaje nepremičnine ob koncu obdobja lastništva.
Pri izračunu stroškov zemljišč po tej metodi je mogoče uporabiti različne matematične modele za modeliranje toka prihodkov in odhodkov, katerih izbira je odvisna od ciljev ocenjevanja, vrste prihodkov in odhodkov ter razpoložljivih informacij. .
Z metodo namenske rabe se lahko oceni investicijska vrednost zemljišča, to je vrednost, pri kateri dobiček od nakupa zemljišča doseže obrestno mero, ki jo določi investitor, ali vrednost, ki izpolnjuje zahteve investitorja po donosu. določenega projekta. Ena izmed možnosti uporabe metode namenske rabe za vrednotenje zemljišč (neprostih zemljišč) je metoda razčlenjevanja parcel, če se za najučinkovitejšo rabo zemljišča šteje njihova ureditev in kasnejša prodaja. Ta metoda se uporablja tudi za določanje vrednosti ozemlja pri izvajanju različnih možnosti za njegov razvoj v smislu zagotavljanja javnih interesov in ohranjanja naravnega okolja in je ena glavnih pri ugotavljanju učinkovitosti projektov, namenjenih ohranjanju naravnih virov. in okolje.
.Stroškovni pristop. Eden glavnih pristopov, ki se uporablja pri katastrskem vrednotenju zemljišč. Stroškovni pristop - niz metod za ocenjevanje vrednosti nepremičnine, ki temelji na določitvi stroškov, potrebnih za obnovo ali zamenjavo nepremičnine, ob upoštevanju njene amortizacije. Stroškovni pristop temelji na načelu substitucije, ki predpostavlja, da razumen kupec za nepremičnino ne bi plačal več, kot znašajo stroški gradnje nepremičnine, ki je po uporabnosti podobna nepremičnini, ki se vrednoti.
Po stroškovnem pristopu je skupna vrednost nepremičnine (Cob) določena kot vsota stroškov zemljišča (Suz) in nadomestitvenih stroškov (stroški zamenjave ali reprodukcije) nepremičnine (Cvs) minus akumulirana amortizacija (Cs):
Uporaba stroškovnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin je sestavljena iz naslednjih korakov:
1faza - ocena tržne vrednosti zemljišča;
2stopnja - ocena nadomestitvene vrednosti (stroška nadomestitve) ocenjevanega objekta, vključno z oceno višine podjetniškega dobička;
3faza - izračun ugotovljenih vrst obrabe;
4ta p je izračun končne vrednosti predmeta vrednotenja s prilagoditvijo nadomestitvenih stroškov za amortizacijo, čemur sledi povečanje nastale vrednosti za stroške zemljišča.
Določitev vrednosti zemljišča, ki je del nepremičnine, vrednotene po nabavni metodi, temelji na predpostavki njegove najboljše in najučinkovitejše rabe kot nezazidanega. Stroškovni pristop odraža pogled na nastanek predmeta ocenjevanja z vidika nastalih stroškov. Stroškovni pristop praktično ni uporaben za samooceno zemljišč. Pristop vključuje določitev kumulativne ocene stroškov mesta z njegovim izboljšanjem (zgradbe, pripomočki).
Rusija ima ogromne zemljiške vire in uspešno reševanje problemov na področju zemljiškopravnih odnosov, ustvarjanje predpogojev za zagotavljanje gospodarske rasti ob različnih oblikah lastništva, pa tudi nadaljnji razvoj pravne podpore za zemljišča. upravljanje. Po čl. 65 zemljiškega zakonika Ruske federacije je uporaba zemljišč v Ruski federaciji plačana, zato je ocena zemljišč in določitev razumne pristojbine za to ena glavnih nalog upravljanja zemljišč. Enako pomemben cilj ocenjevanja vrednosti zemljiških parcel je oblikovanje davčne osnove. Za davčne in druge namene, določene z zakonom, se opravi državna katastrska cenitev.
Državno katastrsko cenitev razumemo kot niz dejanj, ki vključujejo odločitev o izvedbi državne katastrske cenitve, oblikovanje seznama predmetov vrednotenja, izbiro izvajalca del, določitev katastrske vrednosti in pripravo poročilo o ugotovitvi katastrske vrednosti ter potrditev rezultatov ugotovitve katastrske vrednosti. Vpis v državni kataster nepremičnin in seznanitev zavezancev.
Državno katastrsko vrednotenje je niz pravnih, upravnih in tehničnih ukrepov, namenjenih ugotavljanju katastrske vrednosti.
Trenutno sistem državnega katastrskega vrednotenja zemljišč temelji na prisotnosti oblikovane metodološke osnove, ki zagotavlja postopek njegovega izvajanja. Takšna metodološka osnova so metode državnega katastrskega vrednotenja zemljišč vseh kategorij, odobrene z ukazi Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije, in tehnične smernice, ki so praktične smernice za uporabo teh metod. Vse metode državnega katastrskega vrednotenja zemljišč temeljijo na pristopih in metodah ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin.
Predmeti državnega katastrskega vrednotenja so zemljišča vseh kategorij zemljišč, od leta 2011 pa se v 12 sestavnih subjektih Ruske federacije izvajajo dela za določitev katastrske vrednosti projektov kapitalske gradnje. Področje uporabe rezultatov državnega katastrskega vrednotenja je precej široko. Prvič, katastrska vrednost zemljiške parcele je eno od meril za oblikovanje zemljiškega davka. Po čl. 391 Davčnega zakonika Ruske federacije je davčna osnova zemljiške parcele opredeljena kot njena katastrska vrednost. Poleg tega se katastrska vrednost uporablja za izračun zakupnine za državna in občinska zemljišča, za določitev odkupne cene zemljišč in izhodiščne cene pri draženju, za ugotavljanje davčnega potenciala občin za kasnejšo določitev višine subvencij in subvencije.
Državno katastrsko vrednotenje zemljišč temelji na razvrstitvi zemljišč po namenu in vrsti funkcionalne rabe ter se izvaja ob upoštevanju podatkov zemljiškega, urbanističnega, gozdarskega, vodnega in drugih katastrov. Za različne kategorije zemljišč in vrste dovoljene rabe zemljišč se uporabljajo različne metode vrednotenja, odvisno od dejavnikov, ki vplivajo na njihovo vrednotenje. V splošnem gre za metode množičnega vrednotenja, ki temeljijo na sistemu množičnega vrednotenja in vključujejo metodo tržnih primerjav ter dohodkovno in stroškovno metodo. Tako se na primer državno katastrsko vrednotenje zemljišč v mestnih in podeželskih naseljih, vrtnarskih, vrtnarskih in dacha združenjih izvaja na podlagi statistične analize tržnih cen in drugih informacij o nepremičninah. Doslej je državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč temeljilo na kapitalizaciji dohodkov od najemnin.
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč se izvaja po ustaljenem sistemu, da se zagotovijo enotni kazalniki primerljivosti katastrskega vrednotenja po vsej Ruski federaciji.
Glavni namen ocenjevanja kmetijskih zemljišč je določiti katastrsko vrednost vseh zemljišč na ozemlju Ruske federacije, da se ta zemljišča obdavčijo z davki, najemninami in drugimi plačili pri transakcijah prodaje zemljišč.
Predmet te ocene so kmetijska zemljišča v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije, upravnih okrožij, lastništvo zemljišč (raba zemljišč) pravnih in fizičnih oseb. Značilnosti ocenjevanja zemljišč.
Pri oceni tržne vrednosti kmetijskih zemljišč z metodo kapitalizacije zemljiške rente in primerjalno metodo je treba upoštevati naravne agronomske lastnosti zemljišč ter vpliv antropogenih virov onesnaževanja. Glavne agronomske lastnosti vključujejo:
kakovostne lastnosti plasti
kvalitativne značilnosti lokacije kmetijskih zemljišč (relief, vlaga, mikroklima).
Z odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije št. 445 z dne 20. septembra 2010 so bile sprejete glavne točke za državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč. Za namene državnega katastrskega vrednotenja so kmetijska zemljišča glede na funkcionalni namen in značilnosti oblikovanja dohodka od najemnin razdeljena v šest skupin (slika 5).
Slika 5 - Skupine kmetijskih zemljišč
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč zajema določitev posebnih kazalcev katastrske vrednosti vsake od šestih skupin zemljišč. Katastrska cenitev temelji na ugotovitvi katastrske vrednosti kmetijskega zemljišča. Kmetijsko zemljišče je območje, ki se redno uporablja za več posebnih namenov in ima posebne naravne in zgodovinske lastnosti.
Odlok je določil, da je katastrska vrednost zemljiških parcel, ki so v razdelitvi kmetijskih zemljišč, od 1. januarja istega leta, ko je bila opravljena državna katastrska ocena kmetijskih zemljišč na ozemlju sestavnega subjekta Ruske federacije.
Ugotavljanje katastrske vrednosti zemljiških parcel, ki so vključene v parcelacijo kmetijskih zemljišč, se izvede na naslednji način. Določi se seznam zemljiških parcel kot del kmetijskih zemljišč. Ta seznam zemljiških parcel kot del kmetijskih zemljišč določi teritorialni oddelek zveznega izvršnega organa, ki opravlja naloge zagotavljanja storitev na področju državnega katastrskega vrednotenja zemljišč za sestavnega subjekta Ruske federacije od 1. istega leta, ko je bilo izvedeno državno katastrsko vrednotenje zemljišč kmetijske namene. Predloženi seznam mora vključevati podatke o vseh zemljiških parcelah, ki se nahajajo na ocenjenem ozemlju, ni dovoljeno priznati odsotnosti računovodskih značilnosti zemljiških parcel, vključenih v seznam, in prisotnosti nasprotujočih si podatkov.
Katastrska cenitev kmetijskega zemljišča je potrebna za utemeljitev zemljiškega davka, najemnine in drugih z zakonom določenih namenov.
Predmet ocenjevanja so kmetijska zemljišča v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije, upravnih okrožij, lastništvo zemljišč (raba zemljišč) pravnih in fizičnih oseb.
Kmetijsko zemljišče je ozemlje, ki se sistematično uporablja za določene namene in ima posebne naravne in zgodovinske lastnosti. Med kmetijskimi zemljišči ločimo njive, trajne nasade, senožeti, pašnike in ledine.
Obdelovalno zemljišče je kmetijsko zemljišče, ki se načrtno uporablja za poljščine, vključno s posevki trajnih trav in čisto praho.
Senožet - kmetijsko zemljišče, ki se načrtno uporablja za spravilo sena. Obstajajo močvirnate, poplavne in višinske senožeti.
Pašnik - kmetijsko zemljišče, ki se načrtno uporablja za pašo živali, ter zemljišče, primerno za pašo živine, ki se ne uporablja za košnjo sena in ni praha.
Praha - zemljišče, ki se je prej uporabljalo za obdelovalne površine in se ni uporabljalo več kot eno leto, vključno z praho.
Na sliki 6 so prikazane faze katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč.
Slika 6 - Faze katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč
Na prvi medregionalni stopnji so teritorialnim organom sestavnih subjektov Ruske federacije predstavljene katastrske vrednosti 1 hektarja kmetijskih zemljišč in osnovni standardi (ocenjena produktivnost in stroški) za oceno znotraj sestavnih subjektov Ruske federacije. . Na prvi medregionalni stopnji ocenjevanja kmetijskih zemljišč so bili določeni naslednji osnovni kazalniki: ocenjena produktivnost, ocenjeni stroški, bruto pridelovalna cena, ocenjeni dohodek od najemnin in katastrska vrednost.
Druga stopnja je katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč v sestavnih subjektih Ruske federacije po upravnih okrožjih in zemljiščih. Nujni pogoj za drugo stopnjo državnega katastrskega vrednotenja zemljišč je skladnost tehtane povprečne katastrske vrednosti vseh kmetijskih zemljišč z vrednostjo, dobljeno kot rezultat prve stopnje. Druga stopnja katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč v sestavnih subjektih Ruske federacije se izvaja na podlagi osnovnih ocenjenih kazalnikov produktivnosti in stroškov, določenih na prvi stopnji, ki zagotavljajo primerljivost rezultatov vrednotenja na celotnem ozemlju. Ruske federacije. Zaporedje državnega katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč v drugi fazi (slika 10).
Ob prisotnosti naravne in gospodarske cone ozemlja sestavnega subjekta Ruske federacije so osnovni ocenjeni kazalniki produktivnosti kmetijskih zemljišč in stroški njihove uporabe, izračunani v povprečju za sestavni del Ruske federacije na prvi stopnji katastrske cenitve, se razlikujejo po cenilnih površinah. Začetne informacije za izvedbo dela so podatki raziskav tal, materiali IV. Vsaka upravna regija v postopku IV. kroga cenitvenih del je bila dodeljena določeni coni. Območja vrednotenja so bila oblikovana na podlagi homogenosti tipov tal, tehnologij pridelave pridelkov, podnebnih razmer in stopnje gospodarskega razvoja ozemlja (slika 7).
Slika 7 - Informacijska podlaga državne katastrske cenitve
Pri katastrskem vrednotenju kmetijskih zemljišč se izračunajo integralni kazalniki rodovitnosti tal, tehnoloških lastnosti in lege, da se na njihovi podlagi določi ocenjeni dohodek od najemnin in katastrska vrednost kmetijskih zemljišč.
Integralni kazalec rodovitnosti tal je bonitetna ocena (skupna ocena tal), s katero se izračuna bruto pridelek in stroški predmeta ocenjevanja.
Tehnološke lastnosti kmetijskih zemljišč predmetov ocenjevanja se izračunajo ob upoštevanju energetske intenzivnosti tal, reliefa, kamnitosti, konture, oddaljenosti polj od gospodarskega središča. Fizične vrednosti tehnoloških lastnosti za določen predmet ocenjevanja se pretvorijo v točke in koeficiente na posebnih lestvicah. Na podlagi lestvic za ocenjevanje posameznih tehnoloških lastnosti in odvisnosti stroškov od njih se izračuna posplošeni kazalnik - indeks tehnoloških lastnosti predmetov ocenjevanja.
Za lokacijo predmeta ocenjevanja je značilen kazalnik enakovredne razdalje, ki se določi ob upoštevanju oddaljenosti od prodajnih mest kmetijskih proizvodov in oskrbovalnih baz materialnih in tehničnih virov ter prometnih pogojev prevoza tovora.
Ocenjeni dohodek od najemnine od 1 hektarja kmetijskega zemljišča je sestavljen iz dveh delov - diferencialnega in absolutnega dohodka od najemnine. Diferencialni dohodek od najemnin upošteva rodovitnost tal, njihove tehnološke lastnosti in lokacijo ocenjevanega predmeta. Če je ta dohodek negativen, se predpostavlja, da je enak nič. Vrednost absolutnega dohodka od najemnin je bila ugotovljena na prvi medregionalni stopnji.
Katastrska vrednost 1 hektarja kmetijskega zemljišča za predmet ocenjevanja v subjektu Ruske federacije se določi tako, da se ocenjeni dohodek od najemnine pomnoži z obdobjem njegove kapitalizacije, ki je 33 let.
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč se izvaja v mejah kolektivnih kmetij in državnih kmetij, za katere je bil izveden IV krog vrednotenja zemljišč. Podatki o ocenjevanju zemljišč predmetov ocenjevanja so povzeti po upravnih okrožjih, okrožjih ocenjevanja zemljišč in subjektu Ruske federacije.
Metodologija ugotavljanja katastrske vrednosti kmetijskega zemljišča je prikazana na sliki 8. Katastrska vrednost zemljiške parcele se določi tako, da se specifični kazalnik katastrske vrednosti zemljiške parcele pomnoži z njeno površino.
Za kmetijska zemljišča, primerna za njive, senožeti, pašnike, ki jih na dan državnega katastrskega vrednotenja zemljišč zasedajo prahe (trajnice, kmetijske ceste, komunikacije, gozdni nasadi, namenjeni zaščiti zemljišč pred negativnimi (škodljivimi) vplivi) naravni, antropogeni in umetni pojavi ter vodna telesa), namenjeni zagotavljanju dejavnosti na kmetiji, določitev posebnih kazalnikov katastrske vrednosti zemljišča določa potrebno zaporedje dejanj:
Slika 8 - Zaporedje državnega katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč v drugi fazi
) sestavljanje seznama sort tal in površine, ki jo zaseda vsaka od njih.
) sestavljanje seznama vseh poljščin, ki jih je mogoče gojiti, v profilu sort tal.
) izbor sort tal v profilu na podlagi seznama poljščin sprejemljivih kolobarjev, označenih z naborom poljščin, njihovim kolobarjenjem, številom polj, ki jih zaseda vsak posevek, in skupnim številom polj kolobarjenja;
) določitev v profilu sort tal standardnega pridelka vsake poljščine iz seznama poljščin;
) določitev tržne cene za vsak pridelek iz nabora pridelkov;
) izračun bruto dohodka na enoto površine za vsako poljščino iz obsega poljščin kot zmnožek njenega standardnega pridelka in predvidene prodajne cene proizvoda.
) ugotovitev stroškov na enoto površine za pridelavo in spravilo posameznega pridelka iz sestave in sortimenta pridelkov;
) izračun bruto dohodka na enoto površine za posamezen kolobar tako, da se seštejejo zmnožki specifičnega bruto dohodka poljščin v kolobarju in števila polj, ki jih zasedajo poljščine, ter rezultat deli s skupnim številom polj v kolobarju;
) izračun stroškov na enoto površine za posamezno kolobarjenje tako, da se seštejejo zmnožki stroškov na enoto pridelave poljščin v kolobarju in števila polj, ki jih zasedajo poljščine, ter se rezultat deli s skupnim številom polj v kolobarju;
) izračun v profilu talnih sort stroškov na enoto površine za ohranjanje rodovitnosti tal za posamezen kolobar;
) izračun v okviru sort tal v sestavi zemljišča posebnega kazalnika zemljiške rente za posamezen kolobar se izvede tako, da se od vrednosti specifičnega bruto dohodka odšteje vrednost specifičnih stroškov za pridelavo, vrednost specifičnih stroškov za ohranjanje rodovitnosti tal in dobička osebe, ki opravlja podjetniško dejavnost v kmetijstvu;
) določitev v profilu sort tal v sestavi zemljiške parcele največje vrednosti specifičnega kazalnika zemljiške rente iz specifičnih kazalnikov zemljiške rente kolobarjenja;
) določitev vrednosti koeficienta kapitalizacije zemljiške rente;
) izračun specifičnega kazalnika katastrske vrednosti vsake sorte tal v sestavi zemljiške parcele z deljenjem specifičnega kazalnika zemljiške rente sorte tal s koeficientom kapitalizacije;
) izračun posebnega kazalnika katastrske vrednosti zemljišča v sestavi zemljiške parcele kot tehtanega povprečja na območju sort tal posebnih kazalcev katastrske vrednosti sort tal.
Katastrska cenitev kmetijskih zemljišč je sestavljena iz dveh glavnih faz:
1.Katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč na ozemlju Ruske federacije Prva faza katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč se izvaja z namenom določitve katastrske vrednosti enega hektarja kmetijskih zemljišč na ozemlju sestavnih subjektov Ruske federacije. in se razvije določeno zaporedje katastrskega vrednotenja.
Pri izvajanju katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč na ravni subjektov Ruske federacije se na hektar kmetijskih zemljišč določijo naslednji kazalniki:
.ocenjena produktivnost;
.stroški vrednotenja;
.proizvodna cena bruto proizvodnje in ocenjeni dohodek od najemnin;
.posebni kazalniki katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije.
Ocenjena produktivnost in stroški vrednotenja so osnovni standardi za katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč v subjektu Ruske federacije.
Državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije. Katastrska ocena kmetijskih zemljišč v sestavi Ruske federacije se izvaja na podlagi osnovnih kazalnikov za ocenjevanje produktivnosti in stroškov, določenih na 1. stopnji državnega katastrskega vrednotenja zemljišč, kar zagotavlja primerljivost njegovih rezultatov po vsem svetu. Ruska federacija. Za te namene se za zemljišča določijo:
?izračunana je dejanska produktivnost 1 ha kmetijskega zemljišča glede na pridelek glavnih kmetijskih rastlin in senožeti ter dejanski stroški uporabe 1 ha kmetijskega zemljišča. Izračuni kazalnikov produktivnosti in stroškov za območja ocenjevanja zemljišč se izvajajo v skladu s klavzulo 2.1,
?metode državnega katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč na ravni subjektov Ruske federacije;
?koeficienti diferenciacije osnovnih ocenjenih kazalnikov produktivnosti in stroškov, določenih za subjekt Ruske federacije na podlagi rezultatov prve stopnje državnega katastrskega vrednotenja, se izračunajo za zemljiško ovrednotena območja tako, da se navedeni kazalniki produktivnosti pripišejo in stroški za zemljiško ovrednotena območja na podobne kazalnike, ki so se razvili za predmet Ruske federacije;
?Osnovni ocenjeni kazalniki produktivnosti in stroškov za zemljiško ovrednotena območja se določijo z množenjem podobnih osnovnih ocenjenih kazalcev, določenih za sestavni del Ruske federacije na prvi stopnji državnega katastrskega vrednotenja, s koeficienti diferenciacije stroškovne produktivnosti, izračunanimi za zemljišča. cenjena območja.
Območja sort tal, ki so del zemljiške parcele, se določijo z razmerjem meja sort tal, določenih na podlagi zemljevidov tal, in meja zemljišč, ki so vključena v sestavo kmetijskih zemljišč. , določeno na podlagi podatkov državnega zemljiškega katastra.
Stroški na enoto pridelave in spravila kmetijskih pridelkov so izračunani na podlagi tehnoloških kart in povprečnih letnih tržnih cen.
Višino dobička podjetnika določi cenilec na podlagi statističnih podatkov o razdelitvi dobička med lastnikom kmetijskega zemljišča in podjetnikom po panogah v ustreznem subjektu Ruske federacije.
Koeficient kapitalizacije je izračunan na podlagi povprečnega tržnega razmerja med zemljiško najemnino in tržno ceno zemljišč v sestavi kmetijskih zemljišč.
Za kmetijska zemljišča, ki niso primerna za obdelovanje, ampak se uporabljajo za gojenje določenih vrst industrijskih rastlin (trajnih nasadov, jagodičevja, čajevca), se specifični kazalniki katastrske vrednosti zemljišč upoštevajo enaki specifičnim kazalcem tržne vrednosti le-teh. zemljišča, določena v skladu z zakonodajo Ruske federacije o ocenjevalni dejavnosti.
Za kmetijska zemljišča, ki jih zasedajo stavbe, objekti, objekti, ki se uporabljajo za proizvodnjo, skladiščenje in primarno predelavo kmetijskih proizvodov, določitev posebnih kazalnikov katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč določa naslednje zaporedje ukrepov:
Združevanje zemljiških parcel, v mejah katerih se nahajajo ta zemljišča;
Določitev referenčne zemljiške parcele znotraj posamezne skupine;
Določitev tržne vrednosti zemljišča kot dela referenčnega zemljišča;
Izračun specifičnih kazalnikov katastrske vrednosti teh zemljišč.
Izračun referenčne parcele vključuje v vsaki skupini podčrtano zemljišče, ki ima značilnosti v profilu stroškovnih faktorjev, ki so v modalnem intervalu. Za kmetijska zemljišča, na katerih se nahajajo gozdovi, se določijo posebni kazalniki katastrske vrednosti zemljišča v višini povprečne vrednosti specifičnega kazalnika za sestavni del Ruske federacije.
Državno katastrsko vrednotenje se izvaja v skladu z zveznim zakonom z dne 29. julija 1998 št. 135-FZ "O vrednotenju v Ruski federaciji". Zakon o cenilnih dejavnostih določa naslednji postopek za izvedbo državne katastrske cenitve (slika 9).
Državno katastrsko vrednotenje zemljišč izvaja Urad Zvezne službe za državno registracijo, kataster in kartografijo, njegovi teritorialni organi ter podjetja in organizacije v njihovi pristojnosti. Poleg tega se lahko v tako ocenjevanje vključijo osebe, ki imajo potrdilo o kvalifikaciji katastrskega inženirja ali so cenilci in so člani ene od samoregulativnih organizacij.
Državno katastrsko vrednotenje zemljišč se izvaja z namenom ugotovitve katastrske vrednosti zemljiških parcel, ki imajo drugačno namembnost.
Pri določanju katastrske vrednosti nepremičninskih predmetov mora ocenjevalec upoštevati dodatne zahteve in (ali) postopke za ocenjevanje, ki jih določa Zvezni standard vrednotenja št. 4 "Določanje katastrske vrednosti nepremičninskih predmetov".
Slika 9 - Shema državnega katastrskega vrednotenja
Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena v postopku državnega katastrskega vrednotenja, ugotovljena z metodami množičnega vrednotenja, če pa tržne vrednosti z metodami množičnega vrednotenja ni mogoče določiti, tržna vrednost, določena posamično. za določeno nepremičnino v skladu z zakonodajo o ocenjevalni dejavnosti.
Zvezni zakon št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 "O vrednotenju v Ruski federaciji", Odlok vlade Ruske federacije z dne 25. avgusta 1999 št. 945 "O državnem katastrskem vrednotenju zemljišč", v skladu z Pravila za izvajanje državnega katastrskega vrednotenja zemljišč, odobrena z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 8. aprila 2000 št. 316, je Oddelek za zemljiške in lastninske odnose Krasnodarskega ozemlja izdal Odredbo »O odobritvi rezultatov določanja katastrska vrednost zemljiških parcel iz zemljišč naselij na Krasnodarskem ozemlju« z dne 22. novembra 2011, št. 1756. Po tem ukazu so bili odobreni:
?rezultati določanja katastrske vrednosti zemljiških parcel iz zemljišč naselij na Krasnodarskem ozemlju;
?povprečne vrednosti posebnih kazalnikov katastrske vrednosti zemljišč v okviru katastrskih četrti kot del vrst dovoljene rabe zemljišč v naseljih Krasnodarskega ozemlja;
?povprečna raven katastrske vrednosti zemljišč v naseljih v okviru občinskih okrožij (urbanih okrožij) Krasnodarskega ozemlja. Povprečna raven katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč na Krasnodarskem ozemlju je prikazana v tabeli 1.
Tabela 1 - Povprečna raven katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč v okviru občinskih okrožij (urbanih okrožij) Krasnodarskega ozemlja
Št. Ime občinskega okrožja (mestni okraj) Kmetijsko zemljišče 1 m2/ rub. ,7211Калининский район7,1512Каневской район9,9013Кореновский район12,4814Красноармейский район8,4715Крыловский район7,8216Крымский район5,9317Курганинский район11,6618Кущевский район7,49 7120Ленинградский район102421Мостовский район1,6022Новокубанский район10,3523Новопокравский район8,4224Отрадненский район4,7025Павловский район8,6726Приморско-Ахтарский район10,8127Северский District 5.5028 Seversky District 7.5929 Staromisky District 7.2830 Tbilisi District 12.0431 Temryuksky District 7.7432 Timashevsky District 12.0633 Tikhoretsky District 9.4234 Tuapse District 10.4035 Uspensky District 6.1236 Ust- Okrožje Labinsky 12.7037 Okrožje Shcherbinovsky 1 Mesto Arvipa 7.6838 Mesto-Kurma 3 р10,6640 Letovišče Gelendžik 7,1441 Gorjači Ključ 3,6042 Krasnodar 11,5043 Novorosijsk 1,6444 Letovišče Soči 6,97
3 Izboljšanje kakovosti ocene katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč
Od 1. januarja 2013 je na ozemlju Ruske federacije delovalo več kot 24.000 občin (MO).
1. odstavek 52. člena zveznega zakona z dne 6. oktobra 2003 št. 131-FZ "O splošnih načelih organizacije lokalne samouprave v Ruski federaciji" jasno določa pravico vsake občine do lastnega proračuna. Območni proračun je oblika oblikovanja in porabe sredstev za naslednje proračunsko leto, namenjena izpolnjevanju obveznosti izdatkov ustrezne občine.
Zaradi sprememb proračunske in davčne zakonodaje v zadnjih treh letih sta med lokalnimi davki, ki na lastne stroške tvorijo finančno osnovo lokalnih proračunov, ostala le dva davka: zemljiški davek in davek na premoženje fizičnih oseb. Vendar pa, kot kažejo tuje izkušnje, finančne varnosti občin ne določa število lokalnih davkov, temveč stopnja njihovega ekonomskega pomena in, kar je najpomembneje, vezava na davčno osnovo, ki odraža rezultate gospodarske dejavnosti v državi. območje občine. Toda v trenutnih ruskih razmerah sedanja pravna ureditev in praksa proračunskega procesa na lokalni ravni praktično nimata zgoraj navedenega zavezujočega in se tako oddaljujeta od nalog spodbujanja dejavnosti lokalnih oblasti pri gospodarskem razvoju ozemelj in , na tej podlagi okrepiti svoj prihodkovni, predvsem davčni potencial.
Prihodki od davka na zemljišča in davka na premoženje, vezani na lokalne proračune v višini 100 %, dejansko zagotavljajo precej manj sredstev od pričakovanih in ne pokrivajo pomembnega dela obveznosti porabe. V skladu s pogl. 31 "Davek na zemljišče" se izračun davka na zemljišče izvede na podlagi katastrske vrednosti zemljiških parcel. Zaradi zakonodajne neurejenosti pravnih norm za uporabo množilnih koeficientov pri stopnjah davka na zemljišča pa se je stopnja pobranosti tega davka zmanjšala.
Priporočila za ocenjevanje. Vrednotenje kmetijskih zemljišč ne sme biti v nasprotju s temeljnimi načeli vrednotenja po tržni vrednosti. Podlaga za oceno vrednosti kmetijskega zemljišča je dogovor med cenilcem in naročnikom.
Pogodba mora vsebovati:
podlage za sklenitev pogodbe
vrsto obsega vrednotenja
vrsto ugotovljene vrednosti
denarna nagrada za oceno previdnosti
informacije o zavarovanju civilne odgovornosti s strani cenilca.
Rezultati ocenjevanja morajo biti predstavljeni v obliki pisnega ocenjevalnega poročila. Poročilo mora vsebovati:
?datum sestave in serijska številka poročila;
?razlogi za oceno;
?pravni naslov in podatki o cenilcu;
?natančen opis predmeta cenitve, podrobnosti, knjigovodska vrednost predmeta;
?standardi ocenjevanja;
?zaporedje ugotavljanja vrednosti predmeta ocenjevanja in njegove končne vrednosti;
?datum določitve vrednosti predmeta cenitve;
?seznam dokumentov, ki jih uporablja ocenjevalec in ki določajo kvantitativne in kvalitativne značilnosti predmetov ocenjevanja
Zaključek
V diplomskem delu smo celovito obravnavali vrednotenje kmetijskih zemljišč kot vrsto dejavnosti v obliki mehanizma ocenjevanja vrednosti kmetijskih zemljišč, pri čemer razumemo skupek predmetov, ciljev, načel, pristopov, metod, postopkov, vrst. , orodja in institucije vrednotenja, rezultat interakcije katerih je objektivno in strokovno mnenje o vrednosti zemljišča.
Ocena vrednosti kmetijskih zemljišč naj temelji na načelih ocenjevanja vrednosti, ki odražajo smer, trende v obnašanju gospodarskih subjektov v tržnem okolju.
V prispevku je prikazano, da je pri ocenjevanju tržne vrednosti kmetijskih zemljišč mogoče uporabiti metodo prodajne primerjave in distribucijsko metodo, ki temelji na primerjalnem pristopu, metodo alokacije, ki temelji na primerjalnem in stroškovnem pristopu, kapitalizacijo zemljiške rente metodo in metodo predvidene porabe, ki temelji na dohodkovnem pristopu, ter rezidualno metodo, poleg dohodkovne na podlagi stroškovnega pristopa. Študija prednosti in slabosti posamezne metode je pokazala, da je najboljša metoda za ocenjevanje vrednosti kmetijskih zemljišč metoda prodajne primerjave. Vendar pa je njegova uporaba težavna zaradi nerazvitosti tega trga v Ruski federaciji. Učinkovitejša uporaba primerjalnega pristopa bo v regijah z razvitim prometom kmetijskih zemljišč (v območju tradicionalnega aktivnega kmetovanja, v bližini večjih naselij itd.).
Stroškovni pristop, kljub relativni enostavnosti in navidezni možnosti široke uporabe, vsebuje temeljno protislovje v zvezi z večino kmetijskih zemljišč – boljše kot so naravne lastnosti zemljišča, nižja je ocena v skladu s stroškovnim konceptom, manjša je ocena stroškovnega koncepta, večja je razlika med kmetijskimi zemljišči lahko prejme zemljišče (najboljša černozemska tla zahtevajo manj stroškov za kmetijsko rabo kot podobna lokacija, ki se nahaja na podzolnih tleh, prepojenih z vodo). Zato je uporaba stroškovnega pristopa za kmetijska zemljišča smiselna le, če so na zemljišču pomembne izboljšave (infrastrukturni objekti, objekti za skladiščenje in predelavo kmetijskih pridelkov ipd.).
Za objektivno oceno vrednosti zemljišč v oddaljenih območjih je možno uporabiti dohodkovni pristop, predvsem metodo kapitalizacije zemljiške rente.
V kontekstu nastajanja zemljiškega trga, njegove nepreglednosti, nezadostne informiranosti o prodaji zemljišč je najpomembnejše množično ocenjevanje kmetijskih zemljišč. Prav ta omogoča oblikovanje pristopa k analizi celotnega spektra razpoložljivih informacij, ki se izvaja z namenom zagotavljanja izvajanja državne politike učinkovite in smotrne rabe in gospodarjenja z zemljiškimi viri in drugimi nepremičninami v interesi krepitve nacionalnega gospodarstva, objektivne obdavčitve zemljišč in razvoja ozemelj. Vendar pa tehnologija množičnega vrednotenja ne more zagotoviti izvajanja številnih standardnih postopkov, potrebnih za določitev tržne vrednosti zemljišča (določitev najboljšega in najučinkovitejšega načina uporabe zemljišča ob upoštevanju razmerja med ponudbo in povpraševanjem ter posamezne potrošniške lastnosti nepremičnine, ki se ocenjuje na določen datum itd.). To se izvaja v okviru individualne ocene po določenem algoritmu, ki vključuje kapitalizacijo zemljiške rente.
Katastrska ocena se izvaja v enem trenutku in po enotni metodologiji za celotno ozemlje Ruske federacije (predmet Ruske federacije) z uporabo praviloma enega metodološkega pristopa, služi kot osnova za oblikovanje sistem zemljiških plačil in učinkovit razvoj zemljiških odnosov. To je glavna razlika med katastrsko cenitvijo in drugimi vrstami cenitve, skupaj z uporabo njenih rezultatov predvsem za davčne namene in daljšim obdobjem ustreznosti njenih rezultatov - 3-5 let.
Doslej so bila izdelana Metodološka priporočila za državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč, ki delno odražajo tržne pristope k določanju tržne vrednosti. V skladu z metodološkimi priporočili je katastrska vrednost izračunana vrednost v denarju, ki odraža idejo o vrednosti (uporabnosti) zemljiške parcele za vse udeležence na trgu pri njeni uporabi. Vrednost, izračunana v okviru množične cenitve, mora odražati realno tržno vrednost v pogojih razvoja trga in čim učinkovitejše rabe zemljišča. Pravzaprav ta priporočila opisujejo postopek množičnega vrednotenja zemljišč za davčne namene. Treba je opozoriti, da je množična cenitev namenjena ugotavljanju ne le vrednosti za davčne namene, temveč tudi za namene najemnine, zavarovanja ipd.
Glavni znanstveni in praktični rezultati diplomske raziskave so naslednji:
Določitev razvoja zemljiškega trga v Ruski federaciji, zlasti oblikovanje cen in tržne vrednosti zemljiških parcel;
ugotavljanje lastnosti kmetijskega zemljišča kot predmeta odmere;
ugotavljanje katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč;
razvoj in analiza metodoloških pristopov k ocenjevanju vrednosti kmetijskih zemljišč;
vzdrževanje, naloge in metodologija ocenjevanja katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč;
razvoj izboljšanja kakovosti ocenjevanja katastrske vrednosti kmetijskih zemljišč.
katastrsko tržno vrednost zemljišča
Seznam uporabljenih virov
1. Proračunsko sporočilo predsednika Rusije Zvezni skupščini Ruske federacije o proračunski politiki v letih 2008–2010 (datum dostopa 15.4.2014).
Proračunski zakonik Ruske federacije. Zadnja izdaja. M.: Yurayt-Izdat, 2009 (dostop 15.04.2014).
Zemljiški zakonik Ruske federacije. M.: Omega-L, 2006. (z nadaljnjimi spremembami in dopolnitvami) (dostopano 15.4.2014).
4. Zemljiški trg v Rusiji
5. Metodologija za državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč na ravni sestavnih subjektov Ruske federacije / Državni odbor Ruske federacije za zemljiško politiko. M., 2000 (dostop 15. 4. 2014).
7. Vrednotenje kmetijskih zemljišč v Ruski federaciji
Cena zemljišča. Značilnosti oblikovanja cen na zemljiškem trgu
9. Odlok vlade regije št. 304 "O organizaciji registracije pravic do zemljiških parcel v skupni lasti in izboljšanju učinkovitosti obdavčitve kmetijskih zemljišč" (datum dostopa 20.04.2014).
Pravila za državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč v sestavi Ruske federacije, Moskva: Goskomzem, 2000.
Odredba Ministrstva za finance Ruske federacije z dne 16. septembra 2008 št. 95n "O odobritvi obrazcev davčne napovedi in obračuna davka za akontacije zemljiškega davka in postopkov za njegovo izpolnjevanje" (datum dostopa 20.04. .2014).
Odredba »O odobritvi zveznega standarda vrednotenja« »Splošni koncepti vrednotenja, pristopi in zahteve za vrednotenje« (FSO N 1) z dne 20. julija 2007 št. 256 (dostopano 20.04.2014).
Odlok Vlade Ruske federacije z dne 25. avgusta 1999 št. 945 "O državnem katastrskem vrednotenju zemljišč" (datum dostopa 20.04.2014).
Pravila za izvajanje državnega katastrskega vrednotenja zemljišč, odobrena z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 8. aprila 2000 št. 316 (datum dostopa 20.04.2014).
Zvezni zakon z dne 21. julija 1997 št. 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" (dostopan 20. aprila 2014).
Zvezni zakon št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 »O ocenjevalni dejavnosti v Ruski federaciji« (dostopan 20. aprila 2014).
Zvezni standard vrednotenja, odobren z odredbo št. 508 z dne 22. oktobra 2010, FSO št. 4 "Določanje katastrske vrednosti nepremičninskih predmetov".
Potrebujete pomoč pri učenju teme?
Naši strokovnjaki vam bodo svetovali ali nudili storitve mentorstva o temah, ki vas zanimajo.
Oddajte prijavo navedite temo prav zdaj, da izveste o možnosti pridobitve posvetovanja.
