Obveznost razvijalca, da registrira pogodbo o kapitalski udeležbi pri gradnji ( Nadalje- DDU) je določeno v 3. delu čl. 4 Zveznega zakona "O sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičninskih objektov ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije" z dne 30.12.2004 št. 214-FZ ( Nadalje- Zakon št. 214-FZ).
Če je podjetje kršilo te zahteve in pogodbe ni registriralo, bo na sodišču priznano, da ni sklenjeno (člen 168 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Opomba! Osnova za izvedbo dokumenta je pisna vloga, ki so jo organom Rosreestra predložile pogodbene stranke - razvijalec in delničar.
Postopek registracije predšolskega vzgojno-izobraževalnega zavoda urejajo naslednji regulativni pravni akti:
Na splošno je postopek videti takole:
Državna registracija pogodbe DDU je potrebna, da brezvestni razvijalec ne bi imel možnosti ponovno prodati stanovanja drugim osebam.
Svetujejo vam najboljši usposobljeni odvetniki
Brezplačno: Naši odvetniki nudijo brezplačno začetno posvetovanje o vseh pravnih vprašanjih. 90% primerov se reši z enim brezplačnim posvetom.
24 ur na dan: zastavite vprašanje nepremičninskemu odvetniku v spletnem klepetu ali uporabite obrazce na spletni strani
V primeru skupne stanovanjske gradnje so predmet registracije:
Če je prišlo do situacije, ko je razvijalec prodal isto stanovanje dvema osebama, od katerih je ena registrirala pogodbo DDU, druga pa ne, bo imela prva prednost pri pridobitvi stanovanja. Sama po sebi odsotnost državne registracije pogodbe ne razveljavi samodejno.
Če se razvijalec izogne izvršitvi posla, potem sodišče na podlagi določb čl. 165 Civilnega zakonika Ruske federacije ga lahko prizna kot veljavno. V tem primeru se šteje, da je začela veljati od trenutka, ki je določen v sodni odločbi.
Registracijo predšolskih izobraževalnih ustanov izvajajo teritorialni organi Rosreestra. Trenutek vložitve vloge v zakonu ni opredeljen, iz analize sodne prakse pa je razvidno, da je treba dokumente predložiti takoj po podpisu pogodbe in pred nakazilom sredstev. Ta potreba je posledica dejstva, da med neposredno vložitvijo dokumentov in vpisom v register nastane tako imenovana registrska vrzel. Na tej točki lahko brezvestni razvijalec poskuša ponovno prodati stanovanje, da bi pridobil protipravno finančno korist.
V skladu s 1. delom čl. 48 Zveznega zakona "O državni registraciji nepremičnin" z dne 13. julija 2015 št. 218-FZ se za registracijo pogodbe predloži naslednji paket dokumentov:
Opomba! Zaposleni v Rosreestru pri registraciji poznejših pogodb DDU nima pravice zahtevati dokumentov, ki jih je že zagotovil razvijalec, ki so značilni za vse imetnike kapitala, na primer projektno izjavo.
Dejstvo sprejema dokumentov potrjuje potrdilo, ki ga izda uslužbenec Rosreestra. Vsebovati mora naslednje podatke:
V skladu z 78. členom Odredbe št. 789 in 5. čl. 78 zakona št. 218-FZ je rok za državno registracijo prve pogodbe o predšolski vzgoji 10 delovnih dni, vseh naslednjih v isti hiši pa 5 delovnih dni.
Državno registracijo pogodbe DDU lahko preverite na naslednje načine:
Opomba! Da bi našli informacije o vpisu pogodbe v register, morate poznati katastrsko številko. Zanj lahko zaprosite razvijalca ali si ga ogledate na žigu, ki se nahaja na zadnjem listu pogodbe.
Ko DDU prestane državno registracijo, se zašije in zapečati.
V skladu s čl. 27 zakona št. 218-FZ je glavni razlog za zavrnitev ta, da vlagatelj v roku, ki ga je določil državni registrar, ni odpravil napak v predloženih dokumentih.
V primeru neskladnosti, nepopolnih podatkov uslužbenec Rosreestra v treh delovnih dneh pošlje vlagatelju pisno obvestilo, v katerem navede, kaj in v katerem roku je treba odpraviti. Seznam napak je naveden v čl. 26 zakona št. 218-FZ. Zakon o njih navaja naslednje:
Opomba! Da bi se izognili goljufijam s strani brezvestnega razvijalca, je treba natančno preučiti pogoje pogodbe in dokumentacijo gradbenega podjetja.
To je posledica dejstva, da pogosto brezvestni razvijalci jemljejo denar od državljanov, hkrati pa nimajo pravice izvajati gradnje na tem zemljišču.
To vodi v situacije, ko funkcionarji družbe iz nje umaknejo premoženje, vendar ne izpolnijo obveznosti. Zaradi tega državljani ostanejo brez denarja in brez stanovanj.
Če se obrnete na profesionalnega odvetnika, se boste izognili vsem tem težavam. Odvetniki naše spletne strani so specializirani za zaščito pravic lastnikov lastniškega kapitala in imajo široko in uspešno odvetniško prakso.
Strokovnjaki bodo nudili pomoč v fazi podpisa pogodbe, analizirali njene določbe in tehtali tveganja. V fazi registracije predšolske vzgojne ustanove bodo zbirali dokumente, jih v vašem imenu predložili po pooblaščencu in se pritožili zoper nezakonite odločitve uradnikov.
Artem Sidorov, odvetnik Odvetniške zbornice za pravno zaščito, je spletni strani povedal o niansah registracije vrtca, zapletenosti tega postopka in načinih reševanja spornih vprašanj.
V postopku nakupa stanovanja v novi stavbi je eden najpomembnejših trenutkov državna registracija delniške pogodbe (DPA), ki jo izvaja Rosreestr, saj se pred tem pogodba šteje za nesklenjeno.
Zakonodaja določa, da se državna registracija vrtca izvaja v ustanovah, ki formalizirajo pravice do nepremičnin in transakcije z njimi na ozemlju registrskega okrožja na lokaciji objekta, za gradnjo katerega se v skladu s tem pridobijo sredstva. s tem sporazumom.
Samoregistracija predšolskih izobraževalnih ustanov
Ker je DDU mogoče registrirati le ob sodelovanju tako delničarja kot razvijalca, je nemogoče govoriti o neodvisni izvedbi pogodbe v polnem pomenu besede.
S samoregistracijo je pravilno razumeti sodelovanje delničarja neposredno v njej, ne da bi se obrnil na razvijalca ali tretjo organizacijo in brez izdaje pooblastila za izvedbo registracije tretjim osebam.
Pomembno je omeniti, da sta v skladu z veljavno zakonodajo obe strani dolžni sodelovati pri registraciji predšolskih vzgojnih zavodov. Hkrati razvijalec nima pravice nalagati svojih storitev za izvajanje dejanj, potrebnih za izvedbo pogodbe. To je v nasprotju z zakonom. Toda veliko podjetij to počne.
In pri samoregistraciji, tj. Neposredna udeležba delničarja v procesu, obstajata dve pomembni prednosti: prihranek pri stroških storitev gradbenega podjetja in odsotnost potrebe po prenosu izvirnih dokumentov (vaša kopija pogodbe in drugi) razvijalcu ali tretjemu zabava.
Kaj je potrebno za samoregistracijo predšolske vzgojne ustanove
Dokumente za registracijo DDU lahko predložite Rosreestru samostojno ali skupaj s predstavnikom prodajalca.
V prvem primeru boste morali od gradbenega podjetja vnaprej prejeti vse potrebne dokumente: pooblastilo za izdajo DDU, kopijo pogodbe z razvijalcem, kopijo pogodbe za Rosreestr, pa tudi plačilo naročilo v potrditev, da je razvijalec plačal dajatev (v praksi je to redko, vendar se zgodi).
V drugem primeru bo specialist prinesel vse s seboj, le dogovoriti se morate o datumu obiska. Predstavniki gradbenega podjetja praviloma predložijo več sklopov dokumentov hkrati. Zato je vredno poskusiti organizirati sestanek na dan, ko je načrtovana registracija drugih sporazumov. Če lahko izberete čas, je bolje, da se vnaprej dogovorite za sestanek v ustreznem oddelku Rosreestra - pogosto je skoraj nemogoče predložiti dokumente po načelu, kdor prej pride, prvi dobi.
Za sestavo pogodbe je potrebno, da je vsaj en vrtec že registriran za isto novogradnjo, saj je s prvo vlogo priložen velik paket dokumentov za hišo kot celoto.
Od samega delničarja boste potrebovali izvirno kopijo DDU in potrdilo o plačilu državne dajatve (obrazec lahko prenesete na spletni strani urada Rosreestr). V registracijo se predložijo trije izvodi pogodbe - eden ostane v zadevah zavoda.
Težave pri samoregistraciji predšolskih izobraževalnih ustanov in načini njihovega reševanja
Razvijalec se lahko izogne izpolnjevanju svoje neposredne odgovornosti - zagotovitvi potrebnih dokumentov za registracijo in naloži svoje storitve.
Morda je to glavna težava, ki se lahko pojavi - ne bi smelo biti drugih težav, povezanih z izpolnjevanjem vloge ali z dokumenti. DDU se sklepajo v eni sami obliki, in če so bile pogodbe za predmet že registrirane, potem najverjetneje ne bo nobenih ovir za registracijo drugih.
Če se razvijalec izogne predložitvi potrebnih dokumentov, mu morate poslati zahtevek, v katerem bo predlagano izvajanje ukrepov, potrebnih za registracijo DDU (pridite v Rosreestr z dokumenti, plačajte državno pristojbino). Bolje je, da se predhodno prijavite za vložitev - navedite čas in kraj v zahtevku. Prav tako mora navesti, da si kupec pridržuje pravico do sodišča, če prodajalec še naprej kljubuje svojim obveznostim.
Praviloma se razvijalci v takšnih razmerah raje pogajajo, še posebej, ker le majhno število udeležencev v skupni gradnji vztraja pri samoregistraciji vrtca. Težko se je dogovoriti le, ko je gradbeno podjetje veliko in deluje po določeni shemi.
Ali je treba zadevo rešiti na sodišču?
Registracija pogodbe o deljenem sodelovanju je možna v sodnem postopku v skladu s čl. 165 Civilnega zakonika Ruske federacije. Če želite to narediti, morate vložiti tožbo. Toda pogosto je to nedonosno, še posebej, če je ovira samo nepripravljenost razvijalca, da se prijavi (zaradi vsiljevanja njihovih storitev).
Dejstvo je, da so te storitve v primerjavi s ceno predšolske izobraževalne ustanove poceni - od 10 do 50 tisoč rubljev. Pomoč profesionalnega odvetnika lahko stane približno enako. Poleg tega je sojenje dolgotrajen postopek, traja več mesecev. V tem primeru je delničar zelo ogrožen, saj bo pogodba ves ta čas ostala nesklenjena, kar pomeni, da ne bo imela pravne veljave. Tudi v teh pogojih obstaja možnost "dvojne realizacije" pravic do stanovanja.
Tako se pogosteje vloži zahtevek za registracijo vrtca zaradi drugih razlogov za zavrnitev razvijalca. V praksi se takšni primeri pojavljajo, čeprav ne tako pogosto. Kljub temu se stranke običajno uspejo dogovoriti. Poleg tega je razvijalcu prepovedano sprejemati sredstva od delničarja pred sklenitvijo DDU - podjetja so zainteresirana za rešitev tega vprašanja, če ne uporabljajo nobenih "sivih" shem za privabljanje financiranja (varnostni depozit itd.).
Optimalna shema ukrepov
Če je razvijalec velik in znan in ima že več registriranih pogodb, je lažje zaupati izvedbo DDU strokovnjakom: strokovnjaki se bodo ukvarjali z vprašanjem, dokumenti bodo predloženi po določenem urniku, vse težave bodo hitro rešene. V tem primeru je priporočljivo sestaviti podroben akt o prevzemu in prenosu dokumentov. V tem primeru je lahko nepripravljenost do uporabe storitev razvijalca posledica le njihovih stroškov.
Samostojna registracija ABO je res potrebna le, če je s posredniško organizacijo (investitor, izvajalec) sklenjen sporazum o prenosu pravice do terjatve po ABA, saj je lahko precej nevarno posredovati organizaciji verodostojne dokumente in dajte postopek pod nadzor osebe, ki dodeli dodelitev.
Datum objave 07. november 2014Pogodba se šteje za sklenjeno od trenutka, ko so ustrezni podatki vpisani v USRR - register pravic na nepremičninah.
V čl. 4 zakona št. 214-FZ določa glavne določbe, brez katerih bo ta dokument neveljaven.
| Podroben opis objekta, ki se gradi | v katerega delničar vloži svoja sredstva. Opis mora biti podan v skladu s projektno dokumentacijo za ta objekt. |
| Pogoji za prenos kupljene nepremičnine | ki jih mora razvijalec izpolnjevati |
| Cena kupljenega predmeta | cena je navedena v ruskih rubljih. Če nakup poteka v valuti druge države, je treba prilagoditi nianse nihanj menjalnega tečaja |
| Garancijska doba | namesti ga razvijalec sam, vendar ne sme biti krajši od 5 let. V tem obdobju vse pomanjkljivosti popravi razvijalec sam ali lastniku prostorov nadomesti stroške njihove odprave. |
| Načini | s katerim stranki zavarujeta svoje obveznosti po pogodbi |
Glede na nianse transakcije se lahko dokumentu dodajo dodatni pogoji.
Na primer:
| Postopek spremembe cene | razvijalec nima pravice spremeniti cene kupljene nepremičnine, če ustreza prijavljeni površini. Tudi če je bil nakup opravljen v tuji valuti in se je njegov tečaj močno spremenil. Cena se lahko spremeni navzdol, če se ob prevzemu ugotovi, da je površina prostorov manjša od tiste, ki je določena s pogodbo, ali kakovost ne ustreza standardom |
| Največje število krat, ko je bila hiša v obratovanju | če državna komisija nekajkrat ne sprejme stanovanjske hiše, ima delničar pravico enostransko soglašati |
| Časovni okvir, v katerem mora razvijalec odpraviti pomanjkljivosti | v kupljenih prostorih, če jih najdemo ob prevzemu |
| Informacije o tem, kako se bo ta hiša upravljala | če je Združeno kraljestvo, potem njegove koordinate |
| Druge posamezne določbe | ki se lahko nastavi glede na posebnosti posla |
Ni ga treba registrirati, lahko pa spremenite. Takoj, ko je dosežen dogovor o vseh določilih dokumenta, se lahko vpiše v register.
Prispevke lahko oddate tako med osebnim obiskom kot prek MFC.
Če prijavitelj sam ne more biti osebno prisoten pri registraciji, lahko namesto tega pošlje zastopnika.
S seboj pa mora imeti originalno notarsko overjeno pooblastilo prosilca.
Enak postopek velja, če se dokumenti pošiljajo prek MFC.
V odstavku 2.1 čl. 25. 1 zakona št. 122-FZ določa, da je predšolska vzgoja predmet registracije v 10 koledarskih dneh od datuma predložitve dokumentov.
Tak rok se določi, če je vpisana pogodba s prvim delničarjem.
Z naslednjimi je dodeljenih 5 koledarskih dni.
Če želite izvedeti, ali je lastništvo kupljenih prostorov registrirano ali ne, lahko:
Znesek je odvisen od tega, kdo je prosilec.
Rečeno je, da mora posameznik plačati 350 rubljev za registracijo pogodbe o kapitalski udeležbi, pravna oseba pa 6.000 rubljev.
Če je treba spremeniti DDU ali ga prekiniti, boste morali pristojbino znova plačati.
V tem primeru bo njegova velikost enaka tako za državljane kot za organizacije - 350 rubljev leta 2020.
Plačate ga lahko na več načinov:
Potrdilo o plačilu je mogoče ustvariti neodvisno na uradni spletni strani Rosreestra.
Nekatere banke lahko zaračunajo dodatno provizijo za plačilo provizije. Zato je bolje uporabiti storitve Sberbank.
Če uporabljate terminal za plačilo, se prepričajte, da ima Rosreest pogodbo s tem plačilnim sistemom.
Če želite to narediti, si morate v plačilnem meniju ogledati, ali je ikona "Rosreestr".
Po zaključku registracijskih dejanj se prijavitelju zagotovi bodisi izvleček iz USRR.
Kako registrirati pogodbo o kapitalski udeležbi v Rosreestr. Zakaj je to potrebno in zakaj je nemogoče položiti denar razvijalcu pred registracijo
Registracija DDU vas pravno ščiti v sporih z razvijalcem:
1. Daje pogodbi pravno moč. Po sklenitvi pogodbe se investitor zavezuje, da bo nepremičnino prenesel na kupca. A to je še vedno le obljuba, ki nima pravne veljave. Da pogodba postane uradni dokument, mora biti registrirana pri Rosreestr. Tega ne morejo nadomestiti nobeni podpisi in pečati!
2. Daje vam status delničarja in omogoča vračilo. Brez registracije zavoda za predšolsko vzgojo po zakonu ne boste veljali za delničarja, ne glede na to, koliko denarja ste dejansko vložili v gradnjo. In denar v primeru nepoštene gradnje bo nemogoče vrniti.
3. Bo pomagal na sodišču. Če se med razvijalcem in kupcem začnejo spori, bo za sodišče potreben sporazum z registrsko oznako.
Ne prispevajte denarja za gradnjo do vpisa pogodbe v register! Plačilo po registraciji zagotavlja dve stvari:
1. Izvajalec ima vso dokumentacijo urejeno: dobil je gradbeno dovoljenje, ima normalen projekt in ima lastninsko pravico na zemljišču. tiste. dejanja razvijalca so v skladu z zahtevami zakona.
2. Ta lastnina je dodeljena delničarju in ne bo prodana komu drugemu v obdobju med plačilom in naknadno registracijo.
tiste. če plačate prej kot registrirate DDU, boste v tem časovnem obdobju izpostavljeni goljufivim dejanjem razvijalca.
Ob registraciji se na hrbtni strani pogodbe naredi zapis:
1. Žig oddelka in pečat vpisnika.
2. Podpis specialista.
3. Registrska številka, ki označuje, da je bila pogodba vpisana v bazo in je bila nepremičnina vpisana v katastrsko evidenco.
Tudi če je bila registracija opravljena elektronsko, je oznaka še vedno na papirju.
Če se odločite preveriti registracijo vrtca na spletni strani Rosreestr, potem ne pozabite, da so podatki v razdelku "Referenčne informacije o nepremičninskih objektih na spletu" objavljeni z zamudo. Zato ne bodite prestrašeni, če vašega DDU ni tam niti nekaj mesecev po registraciji. Če ima pogodba registrsko številko in ste v izjavi USRN navedeni kot lastnik, je registracija minila, vse je v redu. Izpisek USRN lahko naročite na naši spletni strani.
Začetna registracija je, ko ste prvi delničar iz svojega doma, ki registrira pogodbo. Za začetno registracijo mora razvijalec zagotoviti celoten paket dokumentov za svoje dejavnosti:
Gradbeno dovoljenje za vaš specifični objekt (ne blok!);
Zakonska in ustanovna dokumentacija;
Projekt, potrjen s strani generalnega direktorja razvijalca (deklaracija, dodatne vključitve) in sklep o skladnosti s projektno izjavo;
Potrdilo o registraciji pravne osebe;
Poroštvena pogodba za obveznosti razvijalca;
Načrt nepremičnine z lokacijo, opisom stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov ter parkirnih mest;
Zavarovalna pogodba ali pogodba o bančni garanciji, če je taka pogodba sklenjena za vsakega delničarja.
tiste. ob prvi registraciji bodo natančno preverili delo razvijalca.
Mimogrede, po zakonu kot prosilec ne morete predložiti gradbenega dovoljenja in projektne izjave v paketu dokumentov. Rosreestr jih lahko sam zahteva v enotnem sistemu stanovanjske gradnje ali od organa izdaje - v samo 2 delovnih dneh.
Če je nekdo iz vaše večnadstropne stavbe že registriral DDU (vsaj enega), bodo podatki o izvajalcu že vpisani v register. In v tem primeru se za ugotovitev lastništva predložijo samo osebni dokumenti delničarja: hipotekarna pogodba (če vzamete stanovanje pod hipoteko), soglasje zakonca za nakup (če ste poročeni) ali rojstni list (če lastnik je mladoletna oseba).
Če ste nenadoma že položili denar, je treba to formalizirati. Ne pozabite predložiti kopije potrdila, vendar je najbolje, da ne plačate pred registracijo.
Za registracijo morate oddati vlogo v Enotni državni register nepremičnin (USRN). Kako narediti:
Pojdite v oddelek registra na lokaciji nepremičnine;
Prijavite se prek lokalnega MFC;
Preko odvetnikov.
Naslove USRN in MFC v vaši regiji/mestu lahko poiščete na njihovih uradnih spletnih mestih ali prek službe za pomoč uporabnikom.
Kako se to zgodi:
1. Sam DDU je sklenjen s podpisi strank in pečatom razvijalca.
2. Vloga se odda (v elektronski ali tiskani obliki). Vlogi so priloženi dokumenti. Če želite po registraciji DDU takoj prejeti izpisek iz USRN, da se prepričate, da je lastništvo nepremičnine ugotovljeno, to navedite v prijavi.
3. Država. organ vam izda potrdilo o sprejemu paketa dokumentov v obravnavo. Vsebovati mora popis vseh dokumentov, ki ste jih priložili vlogi, datum pritožbe, ime organa za registracijo in polno ime uradnika, ki je dokumente sprejel. Pa tudi kontaktne podatke osebe, na katero se morate obrniti za odgovor na obravnavo vloge.
4. V prijavljen vrtec pridejo osebno, za prevzem predložijo potni list in potrdilo.
Obrazec za prijavo lahko vzamete pri MFC ali oddelku Rosreestr. Če se prijavite za registracijo preko spleta, potem se prijava izpolni, potrdilo pa se izda tudi elektronsko, preko sistema.
Za registracijo je bila določena državna dajatev: za fizične osebe - 350 rubljev, za pravne osebe - 6.000 rubljev. Dolžnosti so navedene v davčnem zakoniku Ruske federacije.
Pomembno: razvijalec nima pravice delničarju naložiti storitve registracije DDU. Poleg tega je dolžnost za pravne osebe. oseb je 20-krat več, a na koncu boste vseeno morali plačati. Registracijo lahko enostavno opravite sami in za samo 350 rubljev.
Od leta 2017 se je rok za registracijo vrtca zmanjšal na 5 delovnih dni, če pa se odda prek MFC, potem 7 delovnih dni. Če pa je to primarna pogodba, potem 18 dni, odkar bodo podatki razvijalca preverjeni in vpisani v register.
