Takoj je treba opozoriti, da krog oseb, ki so lahko poroki, določi banka. Hkrati so praviloma za poroke naložene enake zahteve kot za posojilojemalce (na primer, če banka izda posojila samo državljanom Ruske federacije, starejšim od 21 let, mora biti tudi garant za posojilo star vsaj 21 let). let in ima rusko državljanstvo). Oblika poroštvene pogodbe v letu 2018 čl. 362 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je poroštvena pogodba sestavljena v pisni obliki:
Opomba! Neupoštevanje pisne oblike pomeni neveljavnost poroštvene pogodbe.
Slabosti poroštvene pogodbe
Kako zaščititi svoje interese pri sklenitvi garancijske pogodbe? Kaj morate vedeti, preden postanete porok?
Datum objave članka: 02.12.2014 Letos, 1. januarja, so bile sprejete spremembe zveznega zakona z dne 30. decembra 2004 N 214-FZ „O sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičninskih objektov ter o spremembah nekaterim zakonodajnim aktom Ruske federacije. Te spremembe so zlasti zaostrile zahteve za banke, ki izdajajo jamstva za razvijalce. DDU in garancijska pogodba Člen 15.1 Zveznega zakona z dne 30. decembra 2004 N 214-FZ "O sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije", ki vsebuje določbe o jamstvu bank za izpolnjevanje obveznosti razvijalcev, se je v tem zakonu prvič pojavilo julija 2006.
5. Soporoki po poroštveni pogodbi so solidarno odgovorni udeležencu skupne gradnje. 6. Investitor, ki je sklenil poroštvo, je dolžan pred sklenitvijo pogodbe obvestiti osebo, ki namerava skleniti pogodbo o sodelovanju pri skupni gradnji, pogoje garancije in podatke o poroku (soporoku). o sodelovanju pri skupni gradnji. 7.
Neskladnost poroka (soporoka) z zahtevami iz 3. dela tega člena je podlaga za enostransko zavrnitev izvajalca za sklenitev poroštvene pogodbe. 8. Prekinitev, predčasna odpoved poroštvene pogodbe, vključno v primeru enostranske zavrnitve razvijalca, da izpolni poroštveno pogodbo, predvideno v 7. delu tega člena, ne razbremeni poroštva (soporokov) obveznosti izpolniti svoje obveznosti iz poroštvene pogodbe, ki so nastale pred datumom prenehanja ali predčasne odpovedi poroštvene pogodbe. 9. V primeru prenehanja ali predčasne odpovedi poroštvene pogodbe pred njenim iztekom sta porok in nosilec projekta dolžna obvestiti udeleženca skupne gradnje najkasneje en mesec pred dnem prenehanja oziroma predčasnega prenehanja poroštvene pogodbe.
Odlok plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 12. julija 2012 N 42). Omeniti velja tudi, da so prej v sodni in arbitražni praksi obstajale predvsem solidarne zahteve za garancijske pogodbe, sklenjene med razvijalci in drugimi osebami. (sklenjeno ne v okviru zakona N 214-FZ) kot način zagotavljanja obveznosti. Tako je udeleženec skupne gradnje vložil tožbo zoper razvijalca in njegovega poroka (LLC Suvarstroy), da od njih solidarno izterja globe za kršitev rok za prenos predmeta skupne udeležbe po DDU, medtem ko je razvijalec vložil tožbo z nasprotno tožbo za izterjavo kazni od udeleženca skupne gradnje zaradi kršitve plačilnih pogojev za objekt skupne gradnje po DDU Zahtevki delničarja so temeljili na normah čl.
V primeru odpovedi ali predčasne odpovedi poroštvene pogodbe pred njenim iztekom sta porok in izvajalec dolžna obvestiti udeleženca skupne gradnje najkasneje en mesec pred dnem prenehanja oziroma predčasnega prenehanja poroštvene pogodbe. V primeru kršitve te dolžnosti s strani garanta nosi odgovornost, določeno s poroštveno pogodbo v skladu s prvim odstavkom četrtega dela tega člena. 10. V primeru prenehanja ali predčasne odpovedi garancijske pogodbe pred njenim iztekom je razvijalec dolžan v petih delovnih dneh obvestiti pooblaščeni izvršilni organ subjekta Ruske federacije, določen v 2. delu 23. člena tega zveznega zakona. .
Zakon N 214-FZ v novi izdaji lahko bančna garancija zagotovi le obveznosti razvijalca, da prenese stanovanjske prostore na delničarja (to je nedenarna terjatev) za plačilo škode, ki mu pripada kot odškodnina in ( ali) kot kazen (globa, kazni) denarnih sredstev zaradi neizpolnitve, zamude pri izpolnitvi ali druge nepravilne izpolnitve obveznosti prenosa nepremičnine Poleg tega v skladu z besedilom čl. 15.1 zakona N 214-FZ je lahko vsaka banka porok za razvijalca.
, a glede na dejstvo, da od začetka veljavnosti sprememb zakona N 214-FZ ni minilo veliko časa, bo po našem mnenju treba ponovno počakati na pojasnila najvišjega sodišča, kot je bilo v februarja 2013. Nato je Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije zagovarjalo pravice imetnikov lastniškega kapitala in opozorilo, da če imetnik lastniškega kapitala zamudi rok za vložitev zahtevka za vključitev v register zahtev za prenos stanovanjskih prostorov, je sodišče ni bil prikrajšan za pravico do obravnave vprašanja njegove obnove, saj je bil glavni namen sprejetja posebnih pravil o stečaju razvijalcev zagotoviti prednostno zaščito te kategorije nepoklicnih vlagateljev (Odločitev Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 27. februarja 2013 N VAS-14452/12).<1 Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки. 2014.
Zakon N 294-FZ je dopolnil 7. odstavek 201.5 člena poglavja IX zakona N 127-FZ "Stečaj razvijalcev" s 4. odstavkom, ki navaja, da je na zahtevo in na stroške banke, ki je izdala garancijo za pravilno izpolnitev s strani izvajalec obveznosti prenosa stanovanjskih prostorov po DDU, arbitražni upravitelj ali registrar pošlje izpisek iz registra terjatev upnikov o višini, sestavi in vrstnem redu poplačila terjatev udeležencev gradnje. Državljani, ki sodelujejo pri gradnji, so predmet za izpolnitev zahtev banke, ki je izdala garancijo, za pravilno izpolnitev s strani izvajalca obveznosti prenosa stanovanjskih prostorov po DDU, ki so bile nanj prenesene kot posledica izpolnitve obveznosti, zavarovanih z garancijo.
Zakon N 214-FZ, pismo Rosreestra z dne 14. februarja 2014 N 14-ref / 01657-GE / 14). Ni skrivnost, da je po mnenju bank gradbeni posel nepregleden in zato visoko tvegan. Zaradi tega je navadnemu razvijalcu, zlasti v začetni fazi gradnje (kot zahteva zakon N 214-FZ), precej težko pridobiti bančno garancijo, tega pa tudi ne olajšuje nestabilna finančna situacija mnogih Ruski razvijalci. Analiza sprememb Glede na družbeni pomen varovanja pravic državljanov, ki sodelujejo pri skupni gradnji, in da bi nekako popravili razočaranje na trgu skupne gradnje stanovanj, je zakon N 294-FZ dopolnil zakon N 214-FZ s spremembami čl. .
Umetnost. 12.1, 15.1 in čl. 15.2, ki je stopil v veljavo 1. januarja 2014. Takoj je treba opozoriti, da po čl.
Od 01.01.2017 začnejo veljati spremembe, uvedene z zveznim zakonom št. 304-FZ z dne 03.07.2016. Razvijalec mora med drugim imeti določen znesek odobrenega kapitala. Če razvijalec nima zahtevanega zneska odobrenega kapitala, je dolžan skleniti poroštveno pogodbo v skladu s tretjim odstavkom 15. člena zakona. V zvezi s tem se je pojavilo več vprašanj, prvič, katera pravna oseba ima pravico biti porok (samo ustanovitelj ali kateri koli drug), in drugič, poleg skladnosti poroka z zahtevami 2.-8. 2, 3. člen zakona št. 304-FZ, če ima ustrezen znesek odobrenega kapitala. Ali lahko posameznik nastopa kot porok?
Porok po poroštveni pogodbi, sklenjeni v skladu z Zveznim zakonom št. 214-FZ z dne 30. decembra 2004, je lahko samo pravna oseba, ki je ustanovitelj (udeleženec) pravne osebe - razvijalca in izpolnjuje zahteve iz klavzul. . 2. del 3. člena zveznega zakona z dne 30. decembra 2004 št. 214-FZ (kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom o). Druge zahteve za poroka, vklj. glede na velikost odobrenega kapitala, ni določena.
Utemeljitev tega stališča je podana spodaj v gradivu System Glavbukh
Razvijalci: pomembne spremembe zakona o skupni gradnji
« O čem se bo razpravljalo: V zakonu o skupni gradnji je veliko novosti. Med njimi je tudi poseben mehanizem za poravnave z imetniki lastniškega kapitala – depozitni računi. Razvijalec bo imel dodatne odgovornosti: dodelitev denarja v nov sklad, povečanje odobrenega kapitala, vzdrževanje spletne strani itd. Podrobnosti so v članku.
Sklad za varstvo pravic imetnikov lastniškega kapitala
4. julija 2016 je začel veljati zakon št. 214-FZ. Predvideva nov sklad za dodatno zaščito lastnikov kapitala. Oblikovali ga bodo razvijalci. Dolžni bodo odšteti določene zneske – največ 1 odstotek načrtovanih stroškov gradnje. Odločitev o ustanovitvi sklada bo sprejela vlada Ruske federacije.
dokument
Najmanjši odobreni kapital
Od 1. julija 2017 mora biti odobreni kapital investitorja v skupni gradnji najmanj najmanjši. Velikosti so določene v 3. členu zakona št. 214-FZ (glej tabelo na strani 72). Če od 1. julija 2017 znesek kapitala ni zadosten, mora razvijalec skleniti poroštvene pogodbe z drugimi organizacijami.
Odobreni kapital mora biti v celoti vplačan.
Tu so obvezne zahteve za razvijalca (veljajo za predmete, za katere je bila prva delniška pogodba registrirana po 1. januarju 2017):
– ne sme biti v postopku likvidacije, stečaja ali v stanju mirovanja dejavnosti;
– ne smejo biti navedeni v registrih nevestnih dobaviteljev (izvajalcev, izvajalcev) itd.;
- predstojnik in glavni računovodja ne smeta imeti kazenske evidence zaradi gospodarskih kaznivih dejanj in diskvalifikacije;
– zamude pri davkih, taksah in drugih obveznih plačilih za preteklo leto ne smejo presegati 25 odstotkov knjigovodske vrednosti sredstev.
Nove zahteve za odobreni kapital razvijalca
Druge spremembe
Povedal vam bom o glavni stvari.
Na opombo
Spletna stran
Razvijalec je dolžan vzdrževati spletno stran na internetu in na njej postavljati podatke o sebi in o vsakem predmetu skupne rabe.
Med obveznimi informacijami je sklep o skladnosti nosilca projekta in projektna deklaracija z uveljavljenimi zahtevami, uporabljeni osnutek pogodbe za sodelovanje pri skupni gradnji, fotografije objektov v gradnji itd. ().
- ne vpiše pravice na zemljiški parceli;
- ne bo prejel gradbenega dovoljenja in sklepa o skladnosti s projektno deklaracijo.
Projektna deklaracija
Pojasnjene zahteve za izjavo (). Njegovo obliko mora določiti pooblaščeni organ. Razvijalec je dolžan objaviti izjavo na svoji spletni strani.
Pred sklenitvijo prve delniške pogodbe morate izpolnjeno elektronsko izjavo poslati upravi in počakati na odgovor (podan bo v 30 dneh). Razvijalec lahko pritegne denar od imetnikov lastniškega kapitala le s pozitivnim zaključkom. V nasprotnem primeru boste morali izjavo ponovno poslati.
Nevarno
Za razvijalca bodo nove zahteve. Šele po njihovem izpolnjevanju ima podjetje pravico pritegniti denar od imetnikov lastniškega kapitala
Ali je treba v izjavi navesti, da je razvijalec član SRO? Praviloma razvijalci v izjavi napišejo, da članstvo v SRO za razvijalca ni predvideno z zakonom. Če pa združite funkcije razvijalca in tehnične stranke ali generalnega izvajalca, se morate pridružiti SRO. To zahteva urbanistični zakonik. V tem primeru mora izjava vsebovati podatke o kombinaciji funkcij in članstva v SRO.
Depozitni račun
Pojavil se je nov koncept "escrow računa" (čl. , zakon št. 214-FZ). Njegovo bistvo je, da bo razvijalec prejel denar od imetnika lastniškega kapitala ne neposredno, ampak prek banke v skladu s shemo:
Ti računi se bodo začeli uporabljati s 1. julijem 2017 v primeru, ko banka investitorju zagotovi ciljno posojilo za gradnjo. Banka mora imeti pravico odpreti depozitne račune. Mehanizem bo takšen.
1. Banka investitorju izda ciljno gradbeno posojilo v višini, ki zadostuje za gradnjo.
Preverite
Centralna banka Ruske federacije bo na svojem uradnem spletnem mestu četrtletno objavljala informacije o seznamu bank, ki imajo pravico delati s depozitnimi računi.
2. Razvijalec poroča o uporabi depozitnih računov v deklaraciji projekta. In v pogodbah o sodelovanju pri skupni gradnji določa obveznost imetnikov lastniškega kapitala, da položijo denar v višini cene pogodbe na depozitne račune ustrezne banke.
3. Delničar nakaže banki denar za plačilo cene pogodbe za sodelovanje pri skupni gradnji. Banka za vsakega delničarja odpre ločen depozitni račun. Zasnovan je za evidentiranje in blokiranje denarja, ki ga je banka prejela od udeleženca v skupni gradnji. Za te račune veljajo vse pravice in obveznosti tako imetnika računa kot banke ter regulativnih organov. Banka zaračunava obresti na sredstva na depozitnem računu. Na depozitni račun se banki ne izplača nobeno nadomestilo.
4. Banka razvijalcu mesečno posreduje informacije o odpiranju, vodenju in zaprtju depozitnih računov. Vključno z deponiranjem denarja imetnikov lastniškega kapitala na depozitne račune.
5. Razvijalec obvešča banko o vseh organizacijah, ki sodelujejo pri gradnji, vključno z dobavitelji materiala (za nadzor namenske porabe denarja, ki ga izda banka za gradnjo).
6. Ko je hiša zgrajena, banka zapre depozitne račune in denar z njih nakaže investitorju za poplačilo gradbenega posojila. Če delničar odpove pogodbo o sodelovanju pri skupni gradnji, preden investitor izroči hišo, banka zapre račun in delničarju vrne denar.
Tako bo banka posrednik in porok pri poravnavah med lastnikom kapitala in razvijalcem. Denar lastnikov kapitala bo hranjen v banki, razvijalec pa ga ne bo prejel, dokler hiša ne bo začela obratovati.
S to metodo bo lahko razvijalec pridobil denar tudi od lastnikov lastniškega kapitala šele, ko bo prijavil pogodbo o sodelovanju pri skupni gradnji ali pogodbo o odstopu terjatve za objekt skupne gradnje.
Na opombo
Pri plačilu preko depozitnih računov bo imel obrestni imetnik dodatno jamstvo za namensko porabo svojih sredstev, saj bo to nadzorovala banka.
Pogodbena cena
Zakonodajalec je določil, kako določiti ceno pogodbe (). Razvijalec lahko izbere enega od naslednjih načinov:
- bodisi glede na skupno površino prostora - brez balkonov, lož, verand itd.;
- ali iz dane površine z balkoni in ložami (z padajočimi koeficienti).
Navodilo
Razvijalec bo imel še eno obveznost: skupaj s predmetom mora delničarju prenesti navodila za uporabo (). Vseboval bo potrebne in zanesljive informacije o pravilih in pogojih za uporabo objekta, njegovi življenjski dobi, pa tudi o zaključnih elementih, inženirskih podpornih sistemih in konstrukcijskih elementih.
Poskrbite za to – to je v vašem interesu. Konec koncev je razvijalec odgovoren za stanje predmeta v garancijskem obdobju. A ne bo odgovarjal, če bo delničar upravljal objekt v nasprotju z navodili.
Namenska poraba sredstev
Seznam stroškov razvijalca, za katere lahko porabi denar imetnika lastniškega kapitala, je bil razširjen (). Zlasti bo razvijalec na svoje stroške lahko:
– plačati obresti na ciljna posojila za gradnjo skupnih objektov;
- graditi objekte socialne in prometne infrastrukture - vrtce, šole, ambulante, ceste, pločnike, kolesarske steze ipd. A le tiste, za katere imajo lastniki lastnine skupne lastnine oziroma jih bo razvijalec brezplačno prenesel v državno ali občinsko lastnino. Te objekte mora razvijalec navesti v projektni deklaraciji in določiti v pogodbi o sodelovanju pri skupni gradnji. Razvijalec upošteva stroške zanje posebej.
Prekinitev pogodbe
Pri obrambi razvijalca je pomembna novost.
Če svoje obveznosti do delničarja izpolnjuje v dobri veri in izpolnjuje določene zahteve, potem delničar nima pravice enostransko odstopiti od pogodbe. Pogodbo lahko odpove samo na sodišču ().
Enotni register razvijalcev bo javno dostopen. Vključeval bo samo preverjene razvijalce
Enotni register razvijalcev
Razvijalci, ki izpolnjujejo uveljavljene zahteve, bodo vključeni v Enotni register razvijalcev (). Ta javni vir bo javen.
Zakon št. 214-FZ lastnikov lastniškega kapitala ni v celoti rešil pred morebitnim zavajanjem njihovih razvijalcev, zato so od začetka leta 2014 v veljavi spremembe tega zakona. Zavezali so razvijalce, da zagotovijo svojo odgovornost do imetnikov lastniškega kapitala, ki sodelujejo pri gradnji MKD po delniških pogodbah (DDU). Uvedene so bile naslednje obveznosti:
Obveznost gradbenega podjetja, da na delničarja prenese stanovanje v MKD ali drugih prostorih (če obstaja eno dovoljenje za gradnjo objekta), je zavarovana z zastavo zemljiške parcele in objekta, ki se gradi, ter , po lastni izbiri na enega od naslednjih načinov:
Zakon št. 214-FZ določa, da je jamstvo banke za obveznosti razvijalca po DDU do udeležencev gradnje poroštvena pogodba.
Pri izbiri poroštvene pogodbe kot ukrepa za zavarovanje svojih obveznosti mora razvijalec o tem obvestiti imetnike kapitala. Bančna garancija se izda pred državno registracijo DDU v Rosreestr.
Garancijska pogodba določa:
Banka, ki izda takšno garancijo, mora izpolnjevati nekatere zahteve:
Ta način varovanja je najbolj koristen za imetnike lastniškega kapitala, vendar je izbira odvisna od razvijalca. Razvijalec bo lahko prejel bančno garancijo po 214-FZ, če bo izpolnjeval zahteve banke glede zanesljivosti, poleg tega pa zagotovi jamstvo ustanoviteljev ali izda zastavo v višini najmanj 100% zneska garancije. V tem primeru mora biti zastava likvidna.
Razvijalno podjetje bo potrebovalo 2-3 tedne, da sestavi poroštvo. Prejem bančne garancije po 214-FZ lahko pospešimo, če nam zaupate to delo.
Da bi zaščitili pravice lastnikov lastniškega kapitala pri skupni gradnji stanovanj in drugih objektov, je bil zakon št. 214-FZ spremenjen tako, da od razvijalcev zahteva, da udeležencem gradnje zagotovijo jamstva za zagotovitev obveznosti pravočasnega zagona objekta. Ena od oblik zavarovanja obveznosti razvijalcev po 214-FZ je bančna garancija (garancija).
ZAO Sberbank AST je elektronska platforma za trgovanje. Za udeležence javnih naročil sistem AST ponuja spletno registracijo bančnih garancij po FZ-44 in FZ-223 pri partnerskih bankah v 2 dneh neposredno prek te platforme, ki deluje kot BG posrednik.
Trenutno stranke med obveznimi zahtevami za udeležence v javnih naročilih vse pogosteje navajajo prisotnost bančne garancije po 223-FZ dobavitelja.
Od 01.01.2017 začnejo veljati spremembe, uvedene z zveznim zakonom št. 304-FZ z dne 03.07.2016. Razvijalec mora med drugim imeti določen znesek odobrenega kapitala. Če razvijalec nima zahtevanega zneska odobrenega kapitala, je dolžan skleniti poroštveno pogodbo v skladu s tretjim odstavkom 15. člena zakona. V zvezi s tem se je pojavilo več vprašanj, prvič, katera pravna oseba ima pravico biti porok (samo ustanovitelj ali kateri koli drug), in drugič, poleg skladnosti poroka z zahtevami 2.-8. 2, 3. člen zakona št. 304-FZ, če ima ustrezen znesek odobrenega kapitala. Ali lahko posameznik nastopa kot porok?
Porok po poroštveni pogodbi, sklenjeni v skladu z Zveznim zakonom št. 214-FZ z dne 30. decembra 2004, je lahko samo pravna oseba, ki je ustanovitelj (udeleženec) pravne osebe - razvijalca in izpolnjuje zahteve iz klavzul. . 2. del 3. člena zveznega zakona z dne 30. decembra 2004 št. 214-FZ (kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom o). Druge zahteve za poroka, vklj. glede na velikost odobrenega kapitala, ni določena.
Utemeljitev tega stališča je podana spodaj v gradivu System Glavbukh
Razvijalci: pomembne spremembe zakona o skupni gradnji
« O čem se bo razpravljalo: V zakonu o skupni gradnji je veliko novosti. Med njimi je tudi poseben mehanizem za poravnave z imetniki lastniškega kapitala – depozitni računi. Razvijalec bo imel dodatne odgovornosti: dodelitev denarja v nov sklad, povečanje odobrenega kapitala, vzdrževanje spletne strani itd. Podrobnosti so v članku.
Sklad za varstvo pravic imetnikov lastniškega kapitala
4. julija 2016 je začel veljati zakon št. 214-FZ. Predvideva nov sklad za dodatno zaščito lastnikov kapitala. Oblikovali ga bodo razvijalci. Dolžni bodo odšteti določene zneske – največ 1 odstotek načrtovanih stroškov gradnje. Odločitev o ustanovitvi sklada bo sprejela vlada Ruske federacije.
dokument
Najmanjši odobreni kapital
Od 1. julija 2017 mora biti odobreni kapital investitorja v skupni gradnji najmanj najmanjši. Velikosti so določene v 3. členu zakona št. 214-FZ (glej tabelo na strani 72). Če od 1. julija 2017 znesek kapitala ni zadosten, mora razvijalec skleniti poroštvene pogodbe z drugimi organizacijami.
Odobreni kapital mora biti v celoti vplačan.
Tu so obvezne zahteve za razvijalca (veljajo za predmete, za katere je bila prva delniška pogodba registrirana po 1. januarju 2017):
– ne sme biti v postopku likvidacije, stečaja ali v stanju mirovanja dejavnosti;
– ne smejo biti navedeni v registrih nevestnih dobaviteljev (izvajalcev, izvajalcev) itd.;
- predstojnik in glavni računovodja ne smeta imeti kazenske evidence zaradi gospodarskih kaznivih dejanj in diskvalifikacije;
– zamude pri davkih, taksah in drugih obveznih plačilih za preteklo leto ne smejo presegati 25 odstotkov knjigovodske vrednosti sredstev.
Nove zahteve za odobreni kapital razvijalca
Druge spremembe
Povedal vam bom o glavni stvari.
Na opombo
Spletna stran
Razvijalec je dolžan vzdrževati spletno stran na internetu in na njej postavljati podatke o sebi in o vsakem predmetu skupne rabe.
Med obveznimi informacijami je sklep o skladnosti nosilca projekta in projektna deklaracija z uveljavljenimi zahtevami, uporabljeni osnutek pogodbe za sodelovanje pri skupni gradnji, fotografije objektov v gradnji itd. ().
- ne vpiše pravice na zemljiški parceli;
- ne bo prejel gradbenega dovoljenja in sklepa o skladnosti s projektno deklaracijo.
Projektna deklaracija
Pojasnjene zahteve za izjavo (). Njegovo obliko mora določiti pooblaščeni organ. Razvijalec je dolžan objaviti izjavo na svoji spletni strani.
Pred sklenitvijo prve delniške pogodbe morate izpolnjeno elektronsko izjavo poslati upravi in počakati na odgovor (podan bo v 30 dneh). Razvijalec lahko pritegne denar od imetnikov lastniškega kapitala le s pozitivnim zaključkom. V nasprotnem primeru boste morali izjavo ponovno poslati.
Nevarno
Za razvijalca bodo nove zahteve. Šele po njihovem izpolnjevanju ima podjetje pravico pritegniti denar od imetnikov lastniškega kapitala
Ali je treba v izjavi navesti, da je razvijalec član SRO? Praviloma razvijalci v izjavi napišejo, da članstvo v SRO za razvijalca ni predvideno z zakonom. Če pa združite funkcije razvijalca in tehnične stranke ali generalnega izvajalca, se morate pridružiti SRO. To zahteva urbanistični zakonik. V tem primeru mora izjava vsebovati podatke o kombinaciji funkcij in članstva v SRO.
Depozitni račun
Pojavil se je nov koncept "escrow računa" (čl. , zakon št. 214-FZ). Njegovo bistvo je, da bo razvijalec prejel denar od imetnika lastniškega kapitala ne neposredno, ampak prek banke v skladu s shemo:
Ti računi se bodo začeli uporabljati s 1. julijem 2017 v primeru, ko banka investitorju zagotovi ciljno posojilo za gradnjo. Banka mora imeti pravico odpreti depozitne račune. Mehanizem bo takšen.
1. Banka investitorju izda ciljno gradbeno posojilo v višini, ki zadostuje za gradnjo.
Preverite
Centralna banka Ruske federacije bo na svojem uradnem spletnem mestu četrtletno objavljala informacije o seznamu bank, ki imajo pravico delati s depozitnimi računi.
2. Razvijalec poroča o uporabi depozitnih računov v deklaraciji projekta. In v pogodbah o sodelovanju pri skupni gradnji določa obveznost imetnikov lastniškega kapitala, da položijo denar v višini cene pogodbe na depozitne račune ustrezne banke.
3. Delničar nakaže banki denar za plačilo cene pogodbe za sodelovanje pri skupni gradnji. Banka za vsakega delničarja odpre ločen depozitni račun. Zasnovan je za evidentiranje in blokiranje denarja, ki ga je banka prejela od udeleženca v skupni gradnji. Za te račune veljajo vse pravice in obveznosti tako imetnika računa kot banke ter regulativnih organov. Banka zaračunava obresti na sredstva na depozitnem računu. Na depozitni račun se banki ne izplača nobeno nadomestilo.
4. Banka razvijalcu mesečno posreduje informacije o odpiranju, vodenju in zaprtju depozitnih računov. Vključno z deponiranjem denarja imetnikov lastniškega kapitala na depozitne račune.
5. Razvijalec obvešča banko o vseh organizacijah, ki sodelujejo pri gradnji, vključno z dobavitelji materiala (za nadzor namenske porabe denarja, ki ga izda banka za gradnjo).
6. Ko je hiša zgrajena, banka zapre depozitne račune in denar z njih nakaže investitorju za poplačilo gradbenega posojila. Če delničar odpove pogodbo o sodelovanju pri skupni gradnji, preden investitor izroči hišo, banka zapre račun in delničarju vrne denar.
Tako bo banka posrednik in porok pri poravnavah med lastnikom kapitala in razvijalcem. Denar lastnikov kapitala bo hranjen v banki, razvijalec pa ga ne bo prejel, dokler hiša ne bo začela obratovati.
S to metodo bo lahko razvijalec pridobil denar tudi od lastnikov lastniškega kapitala šele, ko bo prijavil pogodbo o sodelovanju pri skupni gradnji ali pogodbo o odstopu terjatve za objekt skupne gradnje.
Na opombo
Pri plačilu preko depozitnih računov bo imel obrestni imetnik dodatno jamstvo za namensko porabo svojih sredstev, saj bo to nadzorovala banka.
Pogodbena cena
Zakonodajalec je določil, kako določiti ceno pogodbe (). Razvijalec lahko izbere enega od naslednjih načinov:
- bodisi glede na skupno površino prostora - brez balkonov, lož, verand itd.;
- ali iz dane površine z balkoni in ložami (z padajočimi koeficienti).
Navodilo
Razvijalec bo imel še eno obveznost: skupaj s predmetom mora delničarju prenesti navodila za uporabo (). Vseboval bo potrebne in zanesljive informacije o pravilih in pogojih za uporabo objekta, njegovi življenjski dobi, pa tudi o zaključnih elementih, inženirskih podpornih sistemih in konstrukcijskih elementih.
Poskrbite za to – to je v vašem interesu. Konec koncev je razvijalec odgovoren za stanje predmeta v garancijskem obdobju. A ne bo odgovarjal, če bo delničar upravljal objekt v nasprotju z navodili.
Namenska poraba sredstev
Seznam stroškov razvijalca, za katere lahko porabi denar imetnika lastniškega kapitala, je bil razširjen (). Zlasti bo razvijalec na svoje stroške lahko:
– plačati obresti na ciljna posojila za gradnjo skupnih objektov;
- graditi objekte socialne in prometne infrastrukture - vrtce, šole, ambulante, ceste, pločnike, kolesarske steze ipd. A le tiste, za katere imajo lastniki lastnine skupne lastnine oziroma jih bo razvijalec brezplačno prenesel v državno ali občinsko lastnino. Te objekte mora razvijalec navesti v projektni deklaraciji in določiti v pogodbi o sodelovanju pri skupni gradnji. Razvijalec upošteva stroške zanje posebej.
Prekinitev pogodbe
Pri obrambi razvijalca je pomembna novost.
Če svoje obveznosti do delničarja izpolnjuje v dobri veri in izpolnjuje določene zahteve, potem delničar nima pravice enostransko odstopiti od pogodbe. Pogodbo lahko odpove samo na sodišču ().
Enotni register razvijalcev bo javno dostopen. Vključeval bo samo preverjene razvijalce
Enotni register razvijalcev
Razvijalci, ki izpolnjujejo uveljavljene zahteve, bodo vključeni v Enotni register razvijalcev (). Ta javni vir bo javen.
