In nepremičninarji po tihem mislijo, da bi bilo lepo obema odtrgati provizijo. To je akrobatika! Če nepremičninskemu agentu to uspe, potem prejme ne le dvojno materialno nagrado, ampak tudi močno moralno zadovoljstvo ( jaz sem genij! Jaz sem super zvezda!).
Vendar tega ne povedo na glas. Izkušenega agenta vodi situacija: če obstaja možnost, da vzame denar od prodajalca stanovanja, potem bo; obstaja možnost, da ga vzamete od kupca - tudi on ne bo zavrnil. Zgodi se, da niti prodajalec niti kupec niti ne vesta, kdo od njiju plača nepremičninarju ( na skrivaj upa, da "nisem jaz"). Kako je to mogoče?
O! To je prava stvar nepremičninska spretnost! In sploh ne pri iskanju stanovanj in ne pri preverjanju dokumentov, kot mnogi mislijo. Konec koncev iskanje primernega stanovanja na internetu z odprtimi bazami podatkov ni težko. In bolje je, da delo z dokumenti zaupate njegovi specializirani izobrazbi in praksi. Nepremičninski posrednik ni odvetnik ( z redkimi občasnimi izjemami).
Toda kaj je potem spretnost prav tega nepremičninarja, za katerega so mu pripravljeni plačati tako prodajalci kot kupci stanovanj? Odgovor se morda zdi presenetljiv za povprečnega človeka. Naloga številka ena nepremičninskega posrednika- to je prepričati stranko, da brez njega ( brez nepremičninarja) je nemočen in brez obrambe na trgu nepremičnin. Nato mu določite primerno ceno za vaše storitve.
Za takšno prepričevanje se uporabljajo različne tehnike - osebni šarm, zapleteni pravni izrazi, naštevanje množice nerazumljivih dokumentov in preprosto ustrahovanje ( pravijo, pred kratkim se je en kupec odločil za nakup stanovanja na lastno pest, tako da je ostal brez stanovanja in brez denarja - hmmm...). Kompetentno obravnavan naročnik po takem odnosu začne močno razmišljati, njegova samozavest močno zbledi in v mislih že začne računati, koliko ga bo stalo najeti »pravega profesionalca«, ki zagotovo ne bo odšel. njega “brez stanovanja in brez denarja.” .
Prav ta del dela nepremičninarja velja za ključnega in od tega je v veliki meri odvisen njegov honorar. Kako pa je z iskanjem stanovanja, pregledovanjem dokumentov, pogodb, prijav in vsega tega? Bistvo je, da vse to tehnološki proces nakupa in prodaje stanovanja se razvija že dolgo in poteka po dobro utečeni poti. In vsaka pismena oseba lahko preuči ta proces, tako kot vsaka pismena oseba lahko dela kot nepremičninski posrednik.
... Bistvo je, da dobimo naslednje: sodna praksa za reševanje sporov med realtorji in njihovimi strankami se ni razvila. Posrednik in agencija namreč NE ODGOVARJAta kupcem in prodajalcem nepremičnine za posledice transakcije.
Komentarji so, kot pravijo, nepotrebni.
Za tiste, ki ste se odločili najeti nepremičninskega posrednika, naj povemo, da je trg sprejel naslednje privzeto pravilo. Za lastnike stanovanj ( Prodajalci) storitve nepremičninskega posrednika so brezplačne, ker tukaj agent razume, da že ima na razpolago drag predmet in kako ga lahko premaga, ne da bi se užalil, je njegov problem.
Kupcu tudi sporočajo, da nima razloga za skrb, saj so v ceni stanovanja, ki je navedena v oglasu, že vključene vse posredniške provizije in mu ne bo treba ničesar doplačati. Zdi se, da so vsi v redu, vsi bi morali biti srečni!
A tudi tukaj je ulov! “Brezplačne storitve za prodajalce stanovanj” - odlična reklamna poteza, ki prijetno ogreje ušesa lastnikov nepremičnin. Toda malo jih razmišlja o takšnem paradoksu - kakšen je interes nepremičninarja, da dela brezplačno, saj kupcu tudi ne objavi stroškov svojih storitev in mu ne izda računa? Kupcu se sporoči le cena stanovanja.
Tu se začne spretnost nepremičninskega posrednika. Določiti mora ceno in organizirati nakazilo denarja za transakcijo tako, da prodajalec in kupec prejmeta, kar sta naročila, a hkrati čim manj stika drug z drugim ( idealno - le med samo transakcijo in nato pod nadzorom nepremičninarja). Zakaj?
In da ne pride do škandala. Navsezadnje je lahko uganiti, da sta cena stanovanja, ki je navedena prodajalcu, in cena, ki je navedena kupcu, različni ceni. In včasih se zelo razlikujejo. Tako pomembno, da če prodajalec izve, koliko je dejansko stalo njegovo stanovanje, lahko povzroči škandal ( tukaj imate "brezplačne storitve za prodajalca"). Naloga nepremičninskega posrednika je nadzorovati proces transakcije, ločiti prodajalca in kupca stanovanja v različne kote in ne dovoliti, da bi "dodatne informacije" prišle na površje v najbolj neprimernem trenutku.
Po pravici povedano velja pojasniti, da ta pravila igre pogosteje uporabljajo male in srednje nepremičninske agencije ter zasebni posredniki. Velike agencije ( v velikih mestih) lahko odkrito objavi višino svojih provizij tako pri prodaji nepremičnine kot pri njenem nakupu. Tradicionalno se velikost takšnih provizij giblje od 2 do 4% zneska transakcije.
Ne smemo pa pozabiti, da agenti delajo v nepremičninski agenciji. In ti so po svoji naravi pustolovski in neodvisni ljudje, ki nimajo redne plače ( ali plačati simboličen minimum), in to počnejo namerno. Glavni dohodek zastopnika je odstotek transakcije, ki jo opravi. In to jih sili, da se izmikajo in gradijo kombinacije, da bi si ustvarili čim več dohodka. Da bi to naredili, obstajajo številne tehnike, ki jim pomagajo zamenjati velikost provizije, tako da niti prodajalec, niti kupec, niti agencija sama ne vedo točnega zneska zaslužka nepremičninarja.
Toda zgodba o takšnih tehnikah je ločena zgodba od "SKRIVNOSTI NEPREMIČNINSKEGA POSREDNIKA".
"SKRIVNOSTI POSREDNIKA":
Pravila za pripravo in izvedbo transakcije za nakup in prodajo stanovanja - na interaktivnem zemljevidu. Odpre se v pojavnem oknu."> NAVODILA PO KORAKIH (se odpre v pojavnem oknu).
Kdo plača nepremičninarju pri nakupu stanovanja – prodajalec ali kupec? To vprašanje zanima veliko ljudi, ki iščejo stanovanje. V večini primerov je proračun precej omejen, zato so dodatni stroški nezaželeni. Prav zaradi tega se postavlja vprašanje glede plačila storitev nepremičninarja pri sklenitvi kupoprodajne transakcije. Kot kaže praksa, stranke poskušajo to stroškovno postavko preložiti na druge ljudi, da bi prihranile denar. Naj opozorimo, da se včasih odločijo, da ne bodo poiskali pomoči tretjih oseb, čeprav so koristi od tega precej dvomljive. Danes vam bomo povedali, kdo mora kriti stroške nepremičninskega posrednika in zakaj.
Preden preidemo na glavno temo našega članka, želimo opozoriti, da so storitve strokovnih pomočnikov potrebne. Dejstvo je, da je nakup stanovanja precej drag, zato morate pri sklepanju posla vse narediti pravilno. Ker sta v transakciji udeleženi 2 stranki, morate pravilno določiti svoj položaj, saj vas lahko, če prodajalca zastopa izkušen nepremičninski odvetnik, prepriča, da sprejmete neugodne pogoje.
Ko se obrnete na nepremičninskega posrednika, obvezno sklenite pogodbo o opravljanju storitev, v kateri bodo navedene pravice, obveznosti in odgovornosti strank ter višina plačila. To vam bo pomagalo, da se boste počutili samozavestni in brez težav kupili dom. Kdo so nepremičninski posredniki? Ugotovimo.
Najprej je treba opozoriti, da je poklic nepremičninarja precej pogojen, saj ga ne morete študirati na univerzi in se imenovati specialist. Glavna vrednost nepremičninskega posrednika so praviloma izkušnje.
Ne pozabite, da nepremičninar ni odvetnik, ki se profesionalno ukvarja s kakršnimi koli transakcijami s stanovanji in temeljito razume vse nianse. V skladu s tem nima pravne izobrazbe. Vendar to ne pomeni, da ne more zagotavljati kakovostnih storitev. V večini primerov imajo nepremičninski posredniki bogate izkušnje in zato lahko pomagajo pri nakupu stanovanja.
Kot smo že omenili, je nemogoče pridobiti potrebno znanje na univerzah, vendar je na internetu veliko tečajev in izobraževalnih gradiv, ki vam bodo pomagali obvladati ta poklic. Nemalokrat se ljudje odločijo za prekvalifikacijo in postanejo nepremičninski posredniki. Glavna zahteva je sposobnost komuniciranja z ljudmi in njihovo prepričevanje, zato postanejo predstavniki tega področja psihologi, učitelji, vodje prodaje itd.
Ker je honorar nepremičninarja precej visok, ta posebnost pritegne veliko ljudi. Vendar je dejansko privabljanje strank in sklepanje poslov zelo težko. Zato je treba pri izbiri določenega posrednika upoštevati njegov ugled in izkušnje.
Pri izbiri nepremičninskega posrednika morate upoštevati nekatere dejavnike, vključno z:
Dajte prednost strokovnjakom, ki delajo v velikih podjetjih ali imajo dolgoletne izkušnje in stotine zadovoljnih strank.
Za začetek omenimo, da je razmerje zavarovano s pogodbo, ki določa, kdo plača nepremičninarju pri nakupu stanovanja. Plačnik je odvisen od stranke in uporablja pomoč posrednikov.
Se pravi, kdor potrebuje storitve nepremičninarja, mora plačati njegove storitve, kar je predvideno v pogodbi. Pomembno vprašanje je, kdaj nakazati denar za opravljeno delo. Tradicionalno obstajajo 3 možnosti. Najbolj priljubljeno je plačilo nepremičninskih storitev po tem, ko obe strani podpišeta pogodbo. Prav tako se prenos denarja lahko izvede po dejanskem zaključku transakcije. To pomeni, da se storitve plačajo po odjavi vseh občanov, izpraznitvi prostorov prejšnjih lastnikov in predaji ključev. Druga možnost je možna, ko se storitve plačajo po formalnem zaključku posla. To pomeni, da je lastništvo preneseno, kar pomeni, da je prišel čas za prenos sredstev.
Razčistili smo vprašanje, kdo naj plača nepremičninarju in kdaj. Oglejmo si še eno pomembno točko glede višine plačila. Pri izbiri ene ali druge možnosti oblikovanja stanovanja se vedno upoštevajo njegovi stroški. Kar zadeva nepremičninarja, je plačilo njegovih storitev neposredno odvisno od dejanske cene nepremičnine.
Praviloma se plačilo nepremičninskega posrednika giblje od 3 do 5% stroškov stanovanja. V nekaterih situacijah je lahko znesek višji, vendar so takrat od njega potrebne nekatere dodatne storitve. Na primer organiziranje selitve in tako naprej.
Plačilo je mogoče določiti v fiksnem znesku. Ta možnost se uporablja v več primerih:
Kakšna je razlika med samim zaključkom transakcije in sodelovanjem z nepremičninsko agencijo, kdo plača provizijo nepremičninarja in zakaj v Moskvi narašča delež transakcij brez posrednikov
Večina poslov za nakup in prodajo stanovanj na sekundarnem trgu v Moskvi poteka s sodelovanjem nepremičninskih posrednikov, so za RBC-Nepremičnine povedale agencije, ki delujejo v prestolnici. Podjetje Bon Ton je delež tovrstnih transakcij ocenilo na 95 %. To pomeni, da le ena transakcija od dvajsetih poteka brez posrednikov – ko se prodajalec in kupec pogajata neodvisno.
Dela nepremičninarjev ne ovirajo niti predpisi, ki bi urejali nepremičninske dejavnosti, niti želja nekaterih za vsako ceno. Uredniki RBC Real Estate so ugotovili, kako je strukturirana interakcija med agenti in strankami ter ali lahko stik z agencijo zaščiti kupca pred razglasitvijo transakcije za nično.
Kdo stopi v stik z nepremičninarjem
Glavna stvar, ki jo mora vedeti oseba, ki komunicira z nepremičninskim posrednikom, je lahko formulirana na naslednji način: dohodek agenta se oblikuje iz provizije, ki jo plačajo stranke v transakciji med medsebojnimi poravnavami. Tako je nepremičninar neposredno zainteresiran za sklenitev posla - brez tega preprosto ne bo prejel provizije. To je vredno zapomniti, če agent nenadoma začne hvaliti eno od možnosti, vztrajati pri hitrem nakupu ali prodaji ali ga prisiliti, da zniža ceno: ta dejanja so lahko povezana z banalno željo, da čim prej pobere svojo provizijo.
K nepremičninarjem se obračajo tako prodajalci kot kupci. Prvi - da bi bili na prezaloženem trgu. Drugi je najti možnost. Nepremičninarji imenujejo "čista" stanovanja, ki jih je mogoče kupiti brez strahu pred kasnejšimi sodišči in priznavanjem transakcije kot neveljavne - v ta namen nepremičnino preverjajo odvetniki.
"Stroški storitev so odvisni od tega, kdo jih zagotavlja: zasebni posrednik, majhna ali velika agencija," je povedala Ekaterina Nikitina, vodja sekundarnega oddelka za prodajo nepremičnin pri Bon Tonu. — Na splošno provizije velikih agencij vključujejo dodatne stroške za celotno osebje, ki servisira transakcijo, zasebni nepremičninski posrednik pa odloži, saj je sam odgovoren za transakcijo in nekatere možnosti preprosto ne bodo izvedene. Vsako podjetje ima svoje odstotke in sistem plač. Ponekod agent prejme odstotek od posla, drugje fiksen znesek. Zasebni nepremičninski posredniki običajno prejmejo celoten znesek zasluženih provizij posamično.«
Delež transakcij, ki jih spremlja nepremičninar v Moskvi
Podatki: "Bon Ton"
Koliko stanejo storitve agencije?
V povprečju na trgu se provizija agenta giblje od 2% do 6% zneska transakcije, kot je na zahtevo uredništva izračunala družba Miel-Network of Real Estate Offices. V agenciji Bon Ton je bila zgornja stopnja provizije 8%, spodnja pa fiksen znesek 50 tisoč rubljev. za podporo ene transakcije.
»Trend zadnjih treh let je pavšalni znesek. Zdaj je takšnih transakcij več kot 70%,« je priznala Ekaterina Nikitina. — V času rastočega trga so prodajalci pogosteje izbrali odstotek stroškov, saj so na ta način spodbudili agenta, da stanovanje proda po višji ceni. Obstaja še tretja možnost - ko agent ponudi mešano provizijo. Na primer, minimalni fiksni znesek (30-50 tisoč rubljev) plus od 2% do 6% nekega praga vrednosti.«
V devetdesetih in zgodnjih 2000-ih so bile prednost nepremičninskih agencij lastne baze oglasov. Z razvojem spletnih storitev za brezplačne oglase je ta prednost izginila: zdaj lahko vsakdo najde stanovanja za prodajo - za iskanje ponudb preprosto pojdite na splet (Foto: Alexander Ryumin/TASS)
V zadnjem času je na moskovskem sekundarnem trgu vedno več transakcij, pri katerih posrednik spremlja samo prodajalca, kupec pa deluje neodvisno, ugotavljajo nepremičninske agencije. "Kupci se pri izbiri stanovanja odločajo za nakup od lastnika, ki je svoje stanovanje prijavil prek nepremičninske agencije, in menijo, da je to zagotovilo, da je preverjeno in lahko pri svojem nepremičninarju prihranijo," je pojasnila Nikitina. trend. Dodaten dejavnik je bila presežna ponudba, v kateri prodajalci med seboj tekmujejo za kupce, pravijo nepremičninarji.
"Pomembno je razumeti, da izkušeni nepremičninar nikoli ne bo rekel, da stane 50, 10 ali 20 tisoč," pravi Tatyana Saxontseva, poslovodna partnerica agencije Miel-Network of Real Estate Offices. — Najprej si bo ogledal nepremičnino, ugotovil, kaj želite narediti, in preučil vse dokumente in pogoje za prodajo nepremičnine. Šele po vseh teh korakih bo določena cena storitve. Če ti takoj povedo ceno, ne da bi sploh pogledali stanovanje, to pomeni, da je ta oseba neprofesionalna.”
Agenciji Bon Ton in Etazhi se z argumenti Saxontseve nista strinjali. "Situacija bi me zelo vznemirila, če ob podpisu pogodbe ne bi vedela, koliko bom morala plačati za storitev v prihodnosti," je dejala Ekaterina Nikitina. Etazhi je opozoril, da vsaka agencija cenika ne objavi v javnosti, in opozoril, da cenovna odprtost pozitivno vpliva na ugled nepremičninskega podjetja.
Kdo plača agenta
Provizijo plača naročnik storitve. "Če se prodajalec obrne na nepremičninarja, potem se praviloma znesek agentovega honorarja odšteje od stroškov stanovanja," so pojasnili v agenciji Bon Ton. »Vsoto denarja kupec fizično nakaže, zdaj pa se je pojavil nov trend - prodajalci posebej plačajo provizijo iz lastnih sredstev, celoten znesek za stanovanje pa prejmejo od kupca prek celice oz.
Na trgu obstajajo agencije, ki ponujajo brezplačno podporo pri transakcijah prodajalcem stanovanj. Takšni nepremičninarji pričakujejo, da bodo od kupca prejeli provizijo, so povedali sogovorniki RBC Real Estate. "Prodajalec lahko stroške nepremičninskega posrednika vključi v ceno nepremičnine, ki se prodaja, vendar prodajalec ni oproščen plačila nepremičninskih storitev," je opozoril Andrej Komissarov, vodja odvetniške zbornice Komissarov in partnerji. »Posledično velja pogoj pogodbe med prodajalcem stanovanja in nepremičninarjem, ki določa, da prodajalec nepremičninarju ne plačuje storitev, vsi stroški pa so na strani kupca.«
Kako preveriti pravno čistost
Velike nepremičninske agencije pogosto poudarjajo temo »pravne zaščite«, ki jo ponujajo strankam - tovrstne storitve pogosto najdemo v oglasih različnih podjetij. Ogled stanovanja, ki ga opravijo izkušeni pravniki, pa še ne zagotavlja nedotakljivosti posla, so opozorili nepremičninarji in pravniki, s katerimi se je pogovorilo uredništvo.
"Zgodi se, da je agencija opravljala storitve v dobri veri, vendar je bil posel zaradi pravnih odtenkov razglašen za neveljaven," je dejal Andrey Lesin, vodja pravne službe agencije Etazhi. — Na primer, pojavi se prej neznani dedič prodajalca stanovanja in izpodbija vašo lastninsko pravico. V tem primeru večina nepremičninskih družb naročniku ne more pomagati v ničemer: to ni v njihovi pristojnosti, preverili so vse razpoložljive potrebne dokumente in sprejeli tako imenovane »ukrepe razumne skrbnosti«.
"Težko bo izterjati odškodnino od nepremičninske agencije, če bo transakcija pozneje razglašena za nično, in veliko je odvisno od vsebine pogodbe," je potrdil Vladimir Starinsky, poslovodni partner odvetniške zbornice Starinsky, Korchago in partnerji. »Če so storitve vključevale pravno spremljanje posla, torej preverjanje morebitnih tveganj, potem lahko izvajalec odgovarja za nepravilno opravljeno storitev.«
Primeri odškodnine za materialno škodo s strani nepremičninske agencije zaradi neustreznega preverjanja pravne integritete obstajajo, vendar je vsak od takšnih precedensov izjemen primer, ugotavljajo sogovorniki RBC-Nepremičnine. »Primeri izterjave škode so, vendar jih je malo. Tako je v enem od primerov sodišče, ki je od nepremičninskega posrednika v korist kupca izterjalo znesek, plačan za nepremičnino, navedlo, da nepremičninska odgovornost vključuje pravni pregled transakcije; V skladu s pogoji pogodbe o opravljanju nepremičninskih storitev je bil nepremičninar dolžan pripraviti potrebne dokumente za pravilno izvedbo transakcije, vendar je kršil pogoje pogodbe (sodba okrožnega sodišča Sverdlovsk z dne 15. 2013 v zadevi št. 33-501/2013),« je dejal Andrey Komissarov.
V najboljšem primeru je znesek nadomestila za izgube zaradi dejanj nepremičninarjev omejen na stroške same storitve, to je na znesek, ki ga je nepremičninar naenkrat prejel od stranke, je dodal Komissarov. Stroški nakupa stanovanja ostanejo osebna odgovornost kupca – ne glede na to, ali je pri transakciji sodeloval nepremičninar ali ne.
Nakup in prodaja brez posrednikov
V zadnjem času se je število neodvisnih kupcev v Moskvi povečalo, so ugotovili posredniki, ki delajo na sekundarnem trgu prestolnice. »Zakaj se to zgodi: prvi in glavni razlog je želja, da preprosto prihranite denar pri transakciji. Ljudje mislijo: "Prodajalci imajo agenta, on bo naredil vse," pravi Ekaterina Nikitina. — Pogost je tudi drugi razlog: če stranka kupi stanovanje s hipoteko, verjame, da banka stanovanje preveri in če to odobri, je pravno čisto. Naslednji razlog je zaupanje v ljudi.”
Dokumente za registracijo transakcije lahko predložite v podružnici Rosreestr ali v večnamenskem centru (na sliki) - oba oddelka sta pooblaščena za registracijo prenosov lastninskih pravic na stanovanja (Foto: Vjačeslav Prokofjev/TASS)
Trenutno obstaja nekaj ovir za samostojno dokončanje transakcije. Običajno morate za sklenitev sporazuma pridobiti le soglasje skrbniških organov. Zadnja točka je pomembna samo za tiste, ki imajo nepremičnine v skupni lasti z otroki. Če tako prodajalec kot kupec delujeta sama in ne nameravata dodeliti deležev v kupljeni nepremičnini, potem tudi notar ni potreben: takšne transakcije v Rusiji so v preprosti pisni obliki.
Pogojni kompromis med sodelovanjem z enim nepremičninarjem in samostojnim nakupom in prodajo je, da se obrnete na več nepremičninskih agencij hkrati. Teoretično lahko ta praksa poveča prizadevanja več podjetij. "Kar zadeva delo z več agencijami, je to dokaj običajna praksa," je potrdil Bon Ton. — Tukaj lahko v pogodbi določite veliko sankcij, vključno s kaznimi, vendar to dejansko ne deluje vedno. Nemogoče je naročnika zavezati k sodelovanju izključno z eno agencijo.«
Nekatere velike agencije vztrajajo pri tako imenovanih ekskluzivnih pogodbah. Pod tem izrazom nepremičninski posredniki razumejo sporazum, ki stranko zavezuje, da ne stopi v stik z več podjetji hkrati. Kdor na takšne pogoje ni pripravljen, lahko izbere agencijo, ki je bolj zvesta svobodi izbire svojih strank.
"V pogodbi podjetja Etazhi ni klavzule, ki bi prepovedovala stik z drugimi agencijami," je navedel primer Andrej Lesin. — Ne prizadevamo si delati po tako imenovanem ekskluzivnem modelu, ko je naročnik dolžan sodelovati samo z enim podjetjem. V skladu s tem ne zaračunamo globe, če se stranka obrne po pomoč na naše sodelavce. Ekskluzivno pogodbo lahko sklenemo le, če naročnik sam želi sodelovati z nami po taki shemi.”
Ugotovimo, kdo nepremičninarju (nepremičninski agenciji), kupcu ali prodajalcu plača storitev, ali naj prodajalec stanovanja plača pri prodaji nepremičnine nepremičninarju. Ugotovite, kdaj plačati posredniku!
Za tiste, ki uporabljajo storitve nepremičninske agencije in posrednikov, je vprašanje plačila za storitve nepremičninskega posrednika zelo pomembno.
Kdo naj plača nepremičninarja - kupec ali lastnik stanovanja? Navsezadnje je znesek plačila precej velik, vendar želita oba prihraniti. Razjasnimo to vprašanje.
Pogosto posrednik prepriča obe stranki v transakciji, da druga stranka plača
In s tem sta zadovoljni obe strani - stranka je mirna, agent dela brez motenj. Metode argumentacije:
In zdi se, da je vse v redu - vsi so srečni in mirni.
Osebno menim, da je glajenje ostrih robov v finančnih zadevah pri opravljanju storitev nepremičninskega strokovnjaka na ta način nekoliko kratkovidno in nekorektno.
Oba naročnika sta zavedena in vrednost nepremičninske storitve teži k ničli, saj Lastnik stanovanja je prepričan, da kupec plača prodajo nepremičnine, kar pomeni, da je ta storitev zanj brezplačna.
V tem primeru posrednik zagotovi, da nihče ne bo zahteval kakovosti in dodelanosti brezplačne storitve – to je ena glavnih stav.
Da, lastnik stanovanja ali njegov kupec, ko bo slišal, da plačilo ni njihova stvar, se bo umiril in morda ne bo več postavljal vprašanj, hkrati pa preneha ceniti delo strokovnjaka za nepremičnine. Dolgo uveljavljen aksiom je, da nihče ne ceni brezplačnih stvari.
Posledično takšne izjave kupcev in etažnih lastnikov, ki še vedno mislijo, da storitev posrednika prejemajo brezplačno, ne nehajo presenečati. Čeprav, če si človek nekaj resnično želi in mu je to dano, bo prostovoljno verjel darovalcem.
Ali prodajalec stanovanja plača nepremičninarju in kakšne storitve?
Plača, ker sklene ekskluzivno pogodbo z nepremičninsko agencijo. Navsezadnje je v pogodbi določen znesek plačila nepremičninarja za opravljene storitve pri prodaji stanovanja. Znesek je bodisi odstotek bodisi fiksen znesek.
Prodajalec nima veliko izbire - ali ga proda sam in prihrani, ali pa prejme denar in plača provizijo agenciji.
Lastnik nepremičnine plača nepremičninarju za uspešno prodajo stanovanja, kar pomeni prodajo po najboljši ceni.
V praksi je situacija naslednja:
lastnik začne prodajati stanovanje in prejme klice nepremičninarjev, ki obljubljajo, da bodo pripeljali kupce. Seveda ustrezna reakcija prodajalca:
- "Vodite naprej, vendar ga bom prodal po svoji ceni, kar vzamete od zgoraj, je vaše!"
Takoj, ko se kupec najde in se od njega vzame predujem, nepremičninska agencija s prodajalcem podpiše pogodbo, v kateri navede višino plačila (oziroma to stori preden vzame predujem od kupca).
Ko kupec nepremičninarju plača storitev
Sklene pogodbo o izboru stanovanja in plača storitve izbora. Velikost se spreminja in je odvisna od apetitov agencije.
Hkrati, če se stanovanje nahaja v drugi agenciji, potem kupec dodatno "prejme" storitve nepremičninarja, vključene v njegovo ceno.
Tudi kupec ima tako kot prodajalec možnost izbire, da stanovanje poišče in kupi sam.
Toda hkrati, če najde stanovanje, ki ga prodaja nepremičninar, je prisiljen skleniti pogodbo za opravljanje storitev nepremičninske agencije (vsaj tako je na trgu nepremičnin v Habarovsku).
Zakaj, če sploh, ste stanovanje našli sami? In potem, kot je običajno na trgu nepremičnin v Habarovsku, kupec plača storitve agencije. Velikost od 5 do 25 tisoč rubljev.
Posledično mora kupec plačati trojno:
Kaj pa zaščita interesov kupca in prodajalca?
Na kateri točki:
Drugo vprašanje, ki se pojavi vzporedno s plačilom nepremičninskih storitev, je spoštovanje interesov stranke.
Kupec zmotno verjame, da če ima kupec strokovnjaka za nepremičnine, bo on uredil celotno transakcijo
Ja, bo, ampak nepremičninar lahko spoštuje le interese stranke - tistega, ki plača!
In tukaj je kamen spotike cilj strank - sprva želi kupec stanovanje kupiti ceneje, lastnik pa želi prodati po višji ceni.
Nepremičninski strokovnjak, ki poskuša zaščititi interese obeh strani, se znajde med kladivom in nakovalom. Kot bi igral šah sam s seboj - nekje, pa lažeš :)
Agent ne more biti služabnik dveh gospodarjev, a to se na nepremičninskem trgu pogosto izvaja – komedija Carla Goldonija, ki je izšla leta 1749, je še danes živa.
Kaj storiti - klasika :)
In tu je kupec spet najbolj nezaščitena stran! Plačuje kjerkoli in povsod in poleg tega ni zaščiten, če je čisto sam.
Tako na primer na ameriškem nepremičninskem trgu, ki je star že 200 let, kupec, ki stopi v stik z nepremičninsko agencijo, prejme storitev brezplačno, saj jo v vsakem primeru plača lastnik nepremičnine, ki se zanima zanjo. uspešna prodaja.
Prodaja stanovanja poteka po naslednji shemi: nepremičninar, ki je z lastnikom sklenil pogodbo o prodaji stanovanja, obvesti vse kolege v mestu, da se je stanovanje pojavilo v prodaji - kdor prvi pripelje kupca, bo delil pristojbina, ki jo plača lastnik nepremičnine in je vključena v ceno nepremičnine.
Tako se stanovanja na nepremičninskem trgu prodajajo hitreje in pogosteje. Med agenti gre za medsebojno pomoč, ne pa za boj za stranke in plačilo, kar je trenutno mogoče opaziti na nepremičninskem trgu.
Če se nepremičninski strokovnjaki tepejo z glavami, o strokovnem delu ne more biti govora, poleg tega pa zaradi tega trpi tudi stranka.
Ameriški model zagotavljanja nepremičninskih storitev se ne ukorenini, ker med posredniki vlada nezaupanje - ali bo agent prodajalca delil svoje plačilo?
Posledično pri opravljanju storitve izbire stanovanja posrednik od kupca po pogodbi vzame provizijo.
Danes ste izvedeli, kdo mora plačati nepremičninarju, prodajalcu ali kupcu in kako so v tem primeru zaščiteni njihovi interesi.
Sprejmite pametno odločitev, da se izognete plačevanju nepremičninskih posrednikov, ki jim je v srcu samo njihov interes.
V procesu nakupa stanovanja je vprašanje plačila storitev nepremičninskega posrednika eno najpomembnejših.
Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:
PRIJAVE IN KLICE SPREJEMAMO 24/7 in 7 dni v tednu.
Je hiter in ZASTONJ!
Storitve strokovnjaka zahtevajo veliko časa, saj se lahko obdobje od trenutka podpisa pogodbe s stranko do izvedbe transakcije pogosto vleče več mesecev.
Odvisno od situacije se plačilo za nepremičninske storitve pri nakupu stanovanja razlikuje, upoštevajmo posebnosti izračuna in velikost provizije agencije ali določenega strokovnjaka.
V tem razdelku bomo ugotovili, koliko stanejo storitve nepremičninskega posrednika pri nakupu nepremičnin. Stroški storitev se izračunajo glede na specifično situacijo.
Na primer, če je v postopku nakupa stanovanja treba rešiti vprašanja s solastniki deležev v stanovanju ali z, ali so na stanovanju obremenitve ali aretacije, se bodo s temi vprašanji ukvarjali strokovnjaki.
Posledično tudi cena nepremičninskih storitev pri nakupu stanovanja ni poceni, saj želijo državljani biti prepričani, da kupljeno stanovanje ne bo imelo drugih težav.
| Nepremičninska agencija | Specializirana ustanova, katere strokovnjaki nudijo potrebne storitve za prodajo in nakup nepremičnin, najem stanovanj in hiš ter se ukvarjajo s celotno pravno stranjo registracije prometa z nepremičninami |
| provizija | Plačilo glede na znesek kupljene nepremičnine, ki se plača nepremičninskemu posredniku ali specializirani nepremičninski agenciji |
| Nepremičninski posrednik | Specialist, ki se ukvarja z izvajanjem vseh vrst transakcij z nepremičninami. Za svoje storitve pri sestavljanju pogodb in poslov prejema provizijo. |
| Lastnik | Oseba, ki je na podlagi lastninskih listin lastnik nepremičnine in lahko z njo opravlja različne vrste poslov |
Pri nakupu ali prodaji nepremičnine znaša provizija v večini primerov približno 2 % vrednosti nepremičnine.
Lahko pa je v transakciji določen drugačen znesek, natančno določen v denarju.
Tako na primer, če je cena stanovanja 30 milijonov rubljev, posrednik ali agencija nima pravice zahtevati provizije v višini 2% zneska.
Tuje izkušnje so najpogosteje povezane s plačilom provizije s strani prodajalca stanovanja, saj kupec nosi precejšnje stroške že z nakupom in pripravo paketa zahtevane dokumentacije.
Prihaja tudi do situacij, ko kupec stanovanja strokovnjaku plača honorar nad ceno nepremičnine, ki jo kupuje, prodajalec stanovanja pa ne plača nepremičninski agenciji za storitve pri izvedbi prodaje.
V ruskih izkušnjah v preteklih letih se izkušnje prodajalcev nepremičnin, ki plačujejo za storitve nepremičninskih posrednikov, niso prijele.
Navsezadnje je domači nepremičninski trg nenehno v znamenju rasti cen stanovanj. Razlog za to je bil precejšen presežek števila kupcev nad številom prodajalcev.
Pridobiti prodajalca stanovanja za nepremičninsko agencijo je bil vedno velik uspeh, saj je zagotovilo, da bo prejel provizijo od kupca stanovanja.
Prej je bila provizija fiksen znesek in se je izračunavala kot odstotek cene stanovanja.
Poleg tega je bila pred nekaj leti višina provizije 6 % v primeru, ko je kupec potreboval le nakup stanovanja.
Provizija je znašala 3%, če je bilo treba najprej formalizirati prodajo obstoječega stanovanja in nato izvesti transakcijo za nakup stanovanja.
V drugem primeru preostale 3 % plača kupec prvega stanovanja. Zaradi gospodarske krize je prišlo do situacije, ko nepremičninske storitve plača tisti, ki je bolj zainteresiran za posel.
Če je stranka zainteresirana za hitro prodajo stanovanja, potem provizijo plača prodajalec nepremičnine.
V primeru nakupa stanovanja stroške v celoti nosi kupec stanovanja. Številne nepremičninske agencije in nepremičninarji so še pred nekaj leti ponujale storitev hitre prodaje stanovanja.
Cene storitev za prodajalce so se znižale, danes znaša provizija 2-3% cene. Za kupca stanovanja se znesek provizije na splošno ni spremenil.
Video: nepremičninske storitve pri prodaji in nakupu stanovanja
Odvisno od regije transakcije in vrednosti nepremičnine znaša provizija za kupca stanovanja 2-4% cene.
Na trgu obstajajo tudi posebne alternativne transakcije, ki vključujejo prodajo in nato iskanje stanovanja za nakup.
Se pravi, da tisti, ki stanovanje proda, kasneje išče novo stanovanje za nakup.
Pri tej shemi državljan nastopa tako kot prodajalec kot kupec, zato pogosto nastane težava pri izračunu provizij.
Alternativna transakcija je formalizirana z dvema kupoprodajnima pogodbama, od katerih vsaka vključuje ločen obračun in plačilo provizije.
Provizija je določena na dva načina:
Višina provizije se izračuna glede na to, ali nakup stanovanja izvaja ista agencija ali pa je izbrana možnost stanovanja v okviru dejavnosti druge agencije ali nepremičninskega posrednika.
V vsakem primeru so nepremičninske storitve enake približno 4-6% vsake transakcije. V procesu nakupa stanovanja s strani kupca se lahko plačilo nepremičninarja izplača na več načinov.
Šteje se, da je standardno določiti znesek kot odstotek cene stanovanja. V bistvu višji kot je strošek stanovanja, večja je stopnja in kompleksnost transakcije.
Najnižji znesek se začne od 30 tisoč rubljev, vendar ta znesek ne pokriva vedno stroškov vzdrževanja pisarne, oglaševanja in stroškov dela strokovnjakov.
Pri nakupu stanovanja v novogradnji se pogosto domneva, da je transakcija za kupca nepremičnine brezplačna.
To je na primer mogoče, če imata investitor in nepremičninska agencija podpisano partnersko pogodbo.
Provizijo za prodano nepremičnino plača agencija sama, ki se zanima za prodajo stanovanj v novogradnji.
Obstaja več možnosti za plačilo nepremičninskih storitev:
| Če plača prodajalec stanovanja | V tem primeru prodajalec z agencijo ali nepremičninarjem sklene posel prodaje nepremičnine, po katerem mora agencija oziroma specialist opraviti storitev iskanja kupca za stanovanje za določeno ceno. Izhodišče je cena stanovanja, ki jo določi prodajalec, šele po določitvi stroškov sledi podpis pogodbe z nepremičninarjem. Višina provizije je določena v fazi sestave pogodbe in je v njej določena. Znesek provizije se odšteje od navedenega zneska za prodajo stanovanja. Provizija se običajno plača po prodaji stanovanja iz izkupička. |
| Če provizijo plača kupec stanovanja | V tem primeru kupec sklene pogodbo z agencijo ali nepremičninarjem za izbiro stanovanja za želeni znesek. Plačilo nepremičninarja je v tem primeru določeno v fiksnem znesku. Po plačilu celotnega zneska stroškov nepremičnine kupec plača še provizijo nepremičninskemu posredniku |
Če provizijo plača prodajalec, potem kupec stanovanja ne plača nobenih plačil za transakcijo, ki jo mora izvesti nepremičninar.
Če storitve plača kupec stanovanja, potem nepremičninar do prodajalca nima nobenih obveznosti in ne plača nobenih provizij.
Razmislimo o značilnostih storitev agencije za nakup stanovanja s hipoteko, pa tudi o storitvah nepremičninskega posrednika pri nakupu stanovanja za.
Nepremičninski posrednik ali strokovnjak za nakup nepremičnin v primeru nakupa stanovanja s hipoteko opravlja naslednje naloge:
| Iskanje in izbira želenih možnosti | Nepremičninski posrednik je odgovoren ne le za iskanje stanovanja po parametrih, ki jih je določil kupec, ampak tudi od prodajalca ugotovi, ali je pri plačilu nakupa stanovanja mogoče pritegniti hipotekarno shemo |
| Pogajanja z bančno institucijo | Banke raje sodelujejo s profesionalnimi nepremičninskimi posredniki, saj zagotavljajo stalen pretok strank in potencialnih kupcev |
| Priprava paketa dokumentacije za sklenitev | Nepremičninski posrednik je odgovoren ne le za dokončanje kupoprodajne transakcije, temveč tudi za odobritev izbranega stanovanja pri banki, zbiranje potrebnega paketa papirjev in potrdil. |
| Dekoracija | Stanovanje je kupljeno z izposojenimi sredstvi, bančna institucija pa se poskuša zaščititi pred morebitno izgubo sredstev. Specialist pripravi dokumente za registracijo transakcijskega zavarovanja, s čimer zavaruje tveganja banke pred nenačrtovanimi okoliščinami |
| Popolna transakcijska podpora | Nepremičninski posrednik mora v celoti preveriti pravno čistost transakcije, da popolnoma izključi goljufiva dejanja prodajalca ali tretje osebe |
V Moskvi in moskovski regiji se stroški nepremičninskih storitev pri nakupu stanovanja gibljejo od 75 tisoč rubljev.
Nepremičninski posredniki ločeno obravnavajo stanovanja s ceno premium segmenta. Stroški nepremičninskih storitev se v takih primerih izračunajo posamično.
V Sankt Peterburgu obstaja standardna shema za plačilo provizij nepremičninskemu posredniku ali agenciji.
Lahko se izračuna kot fiksen znesek ali kot odstotek stroškov stanovanja.
