Da, davek se v tem primeru plača: njegova vrednost je 13% zneska, uporabljenega za obdavčitev (vsaj 70% vrednosti, določene v pogodbi). Če samostojni podjetnik uporablja poenostavljeni davčni sistem, bo plačal 6%, pod pogojem, da ta vrsta dejavnosti ni zagotovljena. Hkrati ni ugodnosti v obliki 1 milijona rubljev pri prodaji predmeta, pa tudi lastništva stanovanja za obdobje, daljše od treh let. Besedilo je pripravila Maria Gureeva. Vaša vprašanja o nepremičninah, popravilu in oblikovanju pošljite na naslov: Našli bomo tiste, ki bodo nanje lahko odgovorili! Ne zamudite: Vsi članki z dobrimi vprašanji Odgovori na 5 najpogostejših vprašanj o najemu stanovanja Kdaj moram plačati davek na nepremičnine? 25 besedil o tem, kako prodati stanovanje, sobo ali deliti Članki niso pravni nasveti.
Davek na prodajo poslovnih nepremičnin v Rusiji Če je bila nepremičnina kupljena s hipoteko, je to lahko tudi podlaga za oprostitev davka. Hiša za prodajo ima lahko več lastnikov. Največkrat so to bližnji ali daljni sorodniki. Zato je način izračuna davka odvisen od tega, ali so bili deleži dodeljeni.
Če je hiša preprosto skupna last več oseb, se dohodnina plača na splošni podlagi. Druga stvar je, ko je bilo premoženje razdeljeno zakonito. Nato oba lastnika plačata davek. Za primer vzemite zasebno hišo, vredno 2 milijona dolarjev.
250 tisoč rubljev. Oba lastnika, če delnice niso dodeljene, plačajo 162 tisoč 500 rubljev davka (vključno z odbitkom). Če pa je hiša uradno enakomerno razdeljena, se izračun izvede na naslednji način: (2.250.000: 2 - 1.000.000) * 13% = 16.250 rubljev.
Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, potem ste upravičeni do odbitka v višini odkupne vrednosti te nepremičnine, pod. 2 str.1 čl. 220 davčnega zakonika Ruske federacije. IZ VERODOSTOJNIH VIROV »Ker davčni zakonik Ruske federacije ne določa nobenih omejitev za zaseženo premoženje, to pomeni, da ni pomembno, ali je bilo uporabljeno v podjetniški dejavnosti ali ne, ali je državljan podjetnik v času zasega ali ne, ima davčni zavezanec pravico do odbitka davka na nepremičnine, ki ga določa sub. 2 str.1 čl. 220 Davčnega zakonika Ruske federacije. STELMAKH Nikolaj Nikolajevič Ministrstvo za finance Rusije *** Če je od izgube statusa IP minilo več kot 3 leta in se odločite prodati nepremičnino, ki ste jo prej uporabljali v svojih poslovnih dejavnostih, potem davčni organi verjetno ne bodo mogli dokazati vpletenosti nepremičnine, ki se prodaja v okviru vaših prejšnjih dejavnosti.
Na naši spletni strani lahko od naših odvetnikov brezplačno dobite najbolj podroben nasvet o vaši zadevi prek spletnega obrazca ali s klicem v Moskvi (+7-499-350-97-04) in Sankt Peterburgu (+7-812-309). -87 -91). Obdavčitev dohodka od prodaje nepremičnin IP: nianse Dejansko je z vidika zakonodaje Ruske federacije IP tudi posameznik. Kako bo izračunal davek na prodajo pisarne, pa lahko določijo ne le norme členov 217 in 217.1 Davčnega zakonika Ruske federacije, temveč tudi zakonodaja, ki ureja postopek plačila davkov. o prejemkih, ki jih prejme samostojni podjetnik posameznik.
Če samostojni podjetnik prodane pisarne ni uporabljal v dejavnosti - obdavčitev prihodkov od prodaje tega predmeta se bo izvajala na enak način, kot smo preučili zgoraj - v tem smislu status samostojnega podjetnika ne spremeni ničesar. .
Nikolaj je podjetnik in je delal za USN. Dobival je dohodek od najemnin. In če je prejemal dohodek od najemnin, je svoje premoženje uporabljal za poslovanje. Ko je prodal svoje osebne prostore, je bilo, kot da dohodka ni prejel kot navaden lastnik, ampak kot podjetnik.
V pogodbi ni bilo nobenega sklicevanja na njegov status IP.
Pomembno
Davek na promet nepremičnin za fizične osebe je od leta 2017–2018 doživel nekaj sprememb. Postopek obdavčitve se je nekoliko zapletel, pojavili so se novi pogoji za popolno oprostitev obveznosti plačila davka na promet nepremičnin. Državne dajatve mora plačati vsaka oseba, ki je zaposlena v proizvodnji in je sposobna za delo.
Če pa ima garaža, ki ste jo prodali, veliko površino, se ne morete izogniti pridihovanju davčnih organov - poskušali bodo dokazati, da takšne nepremičnine ni mogoče uporabljati izključno za osebne namene, glejte na primer Odlok FAS UO z dne 11. 13/2012 Št. Ф09-10672 / 12;
Se pravi, če je prodaja nepremičnine enolične narave in ni povezana z vašo IP dejavnostjo, potem lahko dohodek od te prodaje z zelo velikim nategom imenujemo podjetniški. V skladu s tem je ta dohodek obdavčen kot navaden državljan.
prodajate nepremičnino, evidentirano v IP dejavnosti kot osnovno sredstvo;
Bile so že zgodbe, ko ni pomagala niti pritožba na ustavno sodišče zaradi domnevno nepravične obdavčitve samostojnih podjetnikov. Opredelitev COP št. 833-O maj. Če se izkaže, da ste to nepremičnino uporabljali za dejavnost, potem se prihodek od njene prodaje prizna kot prihodek. Z avtomobilom se to zlahka zgodi: davkarija dobi podatke od prometne policije.
Nekaterim samostojnim podjetnikom so že obračunali davek od prometa osebnih avtomobilov. Pritožba ni uspela. Pri nepremičninah tudi to ni prvi primer. Z računalnikom je težje, saj podatkov o tovrstnih transakcijah med posamezniki davčna uprava ne prejme samodejno.
Vendar vedno obstajajo nianse in nihče ne bo zagotovil, da vam pri prodaji prenosnega računalnika, pohištva ali garaže kot samostojnemu podjetniku ne bodo zaračunali davka. Pa kaj? 08.06.17 Davkarija se sama odloči, koliko vam bo nakopala. Tudi če so v zakonu določene časovne omejitve, to ni mogoče.
Med drugimi zakonitimi odbitki, ki so na voljo lastniku stanovanjske nepremičnine, je 1.000.000 rubljev, ki se lahko uporabijo za zmanjšanje davčne osnove v primerih, ko prodajalec ne more potrditi stroškov nakupa stanovanja (da bi jih uporabili za znižanje dohodnine osnova). Lastnik poslovne nepremičnine ni obdarjen s takim privilegijem. Toda tako ali drugače v tem primeru govorimo o dohodku od prodaje premoženja, poleg tega v komercialne namene.
Pozor
Razmislite o več možnih scenarijih za izračun davkov nanje. Stanje: prodana nepremičnina, ki je vpisana pred letom 2016. Primer 1. Vasiliev A.S. leta 2015 je kupil pisarno za 2.000.000 rubljev, poleti 2016 pa jo je lahko prodal za 2.100.000 rubljev.
Pomembno! Ne bi smeli zmanjšati velikosti pristojbine na nezakonite načine. Mnogi prodajalci v dokumentih navedejo neveljavno vrednost nepremičnine, ki se pojavi v transakciji. Ob odkritju takšne kršitve transakcija postane neveljavna.
Storilec pričakuje upravno ali kazensko kazen, odvisno od resnosti kaznivega dejanja. Poleg tega, če je dokumentirana vrednost stanovanja sumljivo drugačna od povprečne tržne vrednosti, lahko pristojni državni organi transakcijo razveljavijo brez dodatnih postopkov. Rok lastništva nepremičnine je več kot 3 leta Drugi rok je več kot 3 leta.
3 leta - minimalno obdobje, da ne plačate davka na prodajo nepremičnine. Obstajata dva glavna obdobja - več kot 3, vendar manj kot 5 let in več kot 5 let. Upoštevajmo jih ločeno.
500
cena
vprašanje
težava rešena
Strni
Odvetniki Odgovori (2)
prejeli
pristojbina 50%
Odvetnik, Elektrostal
Klepetajte
Zdravo!
Imel sem odprt IP (najem, prihodki minus stroški), nepremičnino sem kupil za najem, čez tri leta IP zaprl, potem pa sem se po 4 letih odločil nepremičnino prodati (lastnik več kot 5 let). Ali moram plačati davek na razliko med nabavno in prodajno ceno?
Vaš dohodek ni oproščen davka v skladu s členom 217 davčnega zakonika in ga ni mogoče zmanjšati za stroške.
Vprašanje: O dohodnini od prodaje premoženja, ki se uporablja za opravljanje podjetniške dejavnosti.
odgovor:
Oddelek za davčno in carinsko politiko je obravnaval pritožbo o vprašanju obdavčitve osebnih dohodkov od dohodka od prodaje premoženja, ki se uporablja v poslovnih dejavnostih, in v skladu s členom 34.2 Davčnega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Code), pojasnjuje naslednje.
V skladu z odstavkom 17.1 člena 217 zakonika se določbe tega odstavka ne uporabljajo za dohodke, ki jih prejmejo posamezniki, zlasti od prodaje premoženja, ki se neposredno uporablja v poslovnih dejavnostih.
Tako se določbe odstavka 17.1 člena 217 zakonika ne uporabljajo za dohodke, prejete od prodaje nestanovanjskih prostorov, ki so bili neposredno uporabljeni v podjetniški dejavnosti, ne glede na prenehanje dejavnosti kot samostojni podjetnik posameznik.
V skladu z 2. pododstavkom prvega odstavka 228. člena zakonika se posamezniki, ki so prejeli dohodek od prodaje premoženja, ki je v lasti teh oseb po lastninski pravici in lastninskih pravicah, razen v primerih, določenih v odstavku 17.1 217. zakonika, kadar ti dohodki niso predmet obdavčitve, so dolžni samostojno izračunati in plačati dohodnino od zneska prejetega dohodka.
V skladu s prvim pododstavkom prvega odstavka 220. člena zakonika ima davčni zavezanec pri določanju velikosti davčne osnove za dohodnino v skladu s tretjim odstavkom 210. člena zakonika pravico do odbitka davka na nepremičnine. ob prodaji premoženja, pa tudi deleža (deležev) v njem.
V skladu z 2. pododstavkom 2. odstavka 220. člena zakonika, ki določa posebnosti uporabe odbitka davka na nepremičnine iz prvega pododstavka 1. odstavka 220. člena zakonika, namesto prejema odbitka davka na nepremičnine v V skladu s prvim odstavkom tega odstavka ima davčni zavezanec pravico zmanjšati znesek svojega obdavčljivega dohodka posameznika v višini dejansko nastalih in dokumentiranih stroškov, povezanih s pridobitvijo tega premoženja.
Četrti pododstavek 2. odstavka 220. člena zakonika določa, da se določbe 1. pododstavka 1. odstavka 220. člena zakonika ne uporabljajo za dohodke, prejete s prodajo nepremičnine in (ali) vozila, ki so se uporabljala v poslovnih dejavnostih.
Na podlagi navedenega davčni zavezanec nima pravice do zmanjšanja zneska svojega dohodninskega obdavčljivega dohodka, prejetega od odsvojitve nepremičnin in (ali) vozil, ki so bila uporabljena pri opravljanju dejavnosti, v višini dejansko nastalih in dokumentiranih stroškov v zvezi s pridobitvijo tega premoženja, glede na to, da navedeni davčni zavezanec ni upravičen do odbitka davka na nepremičnine, predvidenega v 1. pododstavku 1. odstavka 220. člena zakonika.
ne spremeni, saj nepremičnina se je uporabljala v PD IP.
Je bil odvetnikov odgovor koristen? + 2 - 0
Strni
prejeli
pristojbina 50%
Odvetnik, Serpukhov
Klepetajte
Dober dan, Vadim!
Kaj se spremeni, če IP-ja nisem zaprl, ampak spremenil vrsto dejavnosti?
Dodal bom kolegu, ki je pravilno odgovoril na vse o dohodnini, ni pa razkril primerov, ko je pri plačilu davka mogoče uporabiti davčno stopnjo, plačano v zvezi s poenostavljenim davčnim sistemom. Jasno je, da vam s predmetom "prihodki minus odhodki" to ne bo donosno. Obstaja pa možnost, ko na primer registrirate samostojnega podjetnika in uporabite poenostavljeni davčni sistem s predmetom obdavčitve "dohodek" (6%). Ob tem na ministrstvu za finance menijo, da bo v tem primeru za dohodek od prodaje premoženja mogoče uveljaviti ne dohodnino (13 %), temveč davčno stopnjo v povezavi z veljavnim sistemom obdavčitve.
Vprašanje: O obdavčitvi dohodka samostojnega podjetnika, ki uporablja poenostavljeni davčni sistem, od prodaje stanovanja.
odgovor:
MINISTRSTVO ZA FINANCE RUSKE FEDERACIJE
PISMO
z dne 21. junija 2016 N 03-11-11/35847Oddelek za davčno in carinsko politiko je obravnaval pritožbo o vprašanju obdavčitve dohodka, ki ga samostojni podjetnik prejme od prodaje stanovanja,
…
Če samostojni podjetnik posameznik opravlja podjetniško dejavnost pri prodaji nepremičnin in je bila nepremičnina uporabljena pri opravljanju podjetniške dejavnosti samostojnega podjetnika posameznika, se dohodek od prodaje upošteva kot dohodek pri ugotavljanju davčne osnove za davek. plačana v zvezi z uporabo poenostavljenega sistema obdavčitve.
Če samostojni podjetnik posameznik ne opravlja podjetniške dejavnosti za prodajo nepremičnin in se nepremičnina ne uvršča med osnovna sredstva, je navedeni dohodek samostojnega podjetnika predmet obdavčitve z dohodnino na način, ki ga določa 23. poglavje zakonika.
Poleg tega vas obveščamo, da to pismo ministrstva ne vsebuje pravnih norm, ne določa regulativnih zahtev in ni regulativni pravni akt. Pisna pojasnila Ministrstva za finance Rusije o uporabi zakonodaje Ruske federacije o davkih in pristojbinah so informativne in pojasnjevalne narave in ne preprečujejo davkoplačevalcem, da bi se ravnali po normah zakonodaje Ruske federacije o davkih. in honorarji v razumevanju, ki se razlikuje od razlage, podane v tem pismu.
Namestnik direktorja Oddelka
R.A.SAHAKJAN
21.06.2016
In mimogrede, ministrstvo za finance ne piše zaman, da je to le njegovo stališče. Davčni organ lahko določi obveznost plačila davka od takšne prodaje nepremičnine tudi v odsotnosti takšne vrste dejavnosti, kot je prodaja nepremičnine, kot je razvidno na primer iz naslednjega sodnega akta:
Sodišče je dejanja davčnih organov priznalo kot pravilno in navedlo:
...Tako je navedeni nestanovanjski prostor pritožnik uporabljal za opravljanje podjetniške dejavnosti, in sicer: dajal ga je v najem za trgovino, zneske prejetih dohodkov od najema nestanovanjskih prostorov je nakazoval na račun pritožnika. Skladno s tem se na podlagi 1. odstavka 249. člena Davčnega zakonika Ruske federacije dohodek od prodaje tega nestanovanjskega prostora vključi v davčno osnovo pri izračunu davka po poenostavljenem davčnem sistemu.
Hkrati sodišče zavrača pritožnikovo trditev, da mu sporni nestanovanjski prostor ni pripadal kot samostojnemu podjetniku posamezniku, temveč kot posamezniku; kot samostojni podjetnik posameznik spornega premoženja ni prodal, izkupiček od prodaje prostorov ni šel v podjetnikovo blagajno oziroma na njegov TRR zaradi naslednjega.
V Odloku N 20-P z dne 17.12.1996 in Odločbi N 833-O z dne 11.05.2012 je Ustavno sodišče Ruske federacije navedlo, da ima pravna oseba, za razliko od državljana - posameznika, ločeno lastnino in je odgovorna za svoje obveznosti. s tem premoženjem, medtem ko državljan - samostojni podjetnik posameznik svoje premoženje uporablja ne samo za opravljanje podjetniške dejavnosti, ampak tudi kot lastno osebno premoženje, potrebno za uresničevanje neodtujljivih pravic in svoboščin, in v tem smislu njegovo premoženje ni pravno razmejeno. .
Prosim za nasvet, kaj je najboljši in pravilen način ukrepanja v tej situaciji. Sem podjetnik in združujem 2 sistema obdavčitve UTII in poenostavljeno obdavčitev. Sem lastnik več trgovin in skladišča. V svojih načrtih sem želel prodati nekaj nepremičnin, pa tudi urediti donacijo ene trgovine svoji ženi, zdaj pa poteka ogled na kraju samem, v katerem sodelujeta predstavnik UEEB in PC Ministrstva za promet. Notranje zadeve Vprašanje? Ali imam zdaj pravico prodati ali podariti nepremičnino? Kako bodo to ocenili regulativni organi? Ali ne bi to škodovalo revizijski odločitvi? Ali pa je bolje vse to odložiti do konca testa.?
Ogled na kraju samem ni ovira za prodajo ali darovanje nepremičnine, saj ima lastnik pravico razpolagati s svojo lastnino na kakršen koli način, ki ni prepovedan z zakonom (člen 209 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Zato ima podjetnik pravico svoje premoženje prodati in podariti. Vendar mora biti transakcija izvedena v strogem skladu z zahtevami zakona, saj je verjetno, da se bodo zanjo začeli zanimati regulativni organi in preverili pogodbe o odtujitvi in plačilu davka na dohodek.
Upoštevati morate tudi, da je samostojni podjetnik odgovoren za obveznosti z vsem svojim premoženjem in ima pravico z njim razpolagati tako v osebne kot komercialne namene. To pomeni, da lahko podjetnik po lastni izbiri proda premoženje kot podjetnik in dohodek od prodaje upošteva kot dohodek po veljavnem sistemu obdavčitve ali pa proda premoženje kot državljan in od prejetega dohodka plača dohodnino.
Hkrati se z vidika davčnih organov dohodek od prodaje nepremičnine, ki se uporablja za opravljanje dejavnosti, obdavči kot dohodek iz dejavnosti ()
Utemeljitev
Iz Civilnega zakonika Ruske federacije
“Člen 23. Podjetniška dejavnost državljana
1. Državljan ima pravico opravljati podjetniško dejavnost brez ustanovitve pravne osebe od trenutka državne registracije kot samostojni podjetnik posameznik.
3. Za podjetniške dejavnosti državljanov, ki se izvajajo brez ustanovitve pravne osebe, se uporabljajo pravila tega zakonika, ki urejajo dejavnosti pravnih oseb, ki so gospodarske organizacije, razen če iz zakona, drugih pravnih aktov ali bistva zakona ne izhaja drugače. pravno razmerje.
4. Državljan, ki opravlja podjetniško dejavnost brez ustanovitve pravne osebe v nasprotju z zahtevami prvega odstavka tega člena, nima pravice sklicevati se v zvezi s posli, ki jih je sklenil, na dejstvo, da ni podjetnik. *. Sodišče lahko za take posle uporabi pravila tega zakonika o obligacijskih razmerjih v zvezi z opravljanjem podjetniške dejavnosti.
5. Državljani imajo pravico opravljati proizvodno ali drugo gospodarsko dejavnost na področju kmetijstva brez ustanovitve pravne osebe na podlagi pogodbe o ustanovitvi kmečkega (kmetijskega) gospodarstva, sklenjene v skladu z zakonom o kmečkem gospodarstvu. (kmečko) gospodarstvo.
Vodja kmečkega (kmetijskega) gospodarstva je lahko državljan, registriran kot samostojni podjetnik *.
24. člen. Premoženjska odgovornost državljana
Državljan odgovarja za svoje obveznosti z vsem svojim premoženjem, razen s premoženjem, ki ga v skladu z zakonom ni mogoče zarubiti.*
Seznam premoženja državljanov, na katerem ni mogoče izvršbe, določa civilna procesna zakonodaja.
209. člen Vsebina lastninske pravice
1. Lastnik ima pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s svojo lastnino.
2. Lastnik ima pravico po lastni presoji sprejeti kakršna koli dejanja v zvezi s svojo lastnino, ki niso v nasprotju z zakonom in drugimi pravnimi akti ter ne kršijo pravic in pravno zaščitenih interesov drugih oseb, vključno z odtujitvijo njegove lastnine v last drugih oseb, prenesti nanje, ostanejo lastniki, pravico lastnine, uporabe in razpolaganja z nepremičnino, zastaviti nepremičnino in jo kako drugače obremeniti, z njo razpolagati na drug način*.
IZ PISMA UFNS RUSIJE ZA MOSKVO Z DNE 16.02.2009 št. 20-14 / 013870 »Prodaja nepremičnine»
"Vprašanje: Samostojni podjetnik posameznik po poenostavljenem sistemu opravlja podjetniško dejavnost oddajanja lastnih nestanovanjskih nepremičnin v najem. Kakšen je postopek obdavčitve prejetih dohodkov v primeru prodaje nepremičnine, ki se uporablja za opravljanje dejavnosti?
Odgovori:
Na opombo
Kako davčni organi izvedo prodajo nepremičnine
Vsaka transakcija za prodajo nepremičnine mora biti registrirana pri teritorialnem organu Rosreestra (2. odstavek 8. člena, 1. odstavek 131. člena, 1. odstavek 551. člena Civilnega zakonika Ruske federacije in 1. odstavek 4. člena Zvezni zakon z dne 21. julija 1997 št. 122 - Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi"). Nato je teritorialni organ v 10 delovnih dneh od datuma registracije dolžan prijaviti transakcijo davčnemu uradu (4. člen 85. člena in 6. člen 6.1. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). Če je ta rok prekršen, bo inšpekcija vseeno najpozneje do 1. marca v letu, ki sledi letu, v katerem je bil opravljen posel, razpolagala s podatki o prodajalcu, prodani nepremičnini in ceni posla (4. čl. člen 85 davčnega zakonika Ruske federacije).
Ni pomembno, ali je od prodaje prejet pravi dobiček ali ne. Glavna stvar je dejstvo, da so dejanja usmerjena v ustvarjanje dobička s prodajo premoženja. To potrjujejo tudi sodniki (sklepi predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 16. marca 2010 št. 14009/09 in Zvezne protimonopolne službe Severozahodnega okrožja z dne 15. marca 2012 št. A05 -5609/2011).
Pri odločanju, ali je prodaja nepremičnine podjetniška dejavnost, morate biti pozorni na to, katero kodo OKVED podjetnik vnese v EGRIP.
Na primer, med registracijo so takšne dejavnosti označene kot "priprava na prodajo lastne nepremičnine" in "nakup in prodaja lastne nepremičnine" (oznaki OKVED 70.11 oziroma 70.12). Potem se lahko dohodek od prodaje nepremičnine šteje za prihodek od poslovanja in je predmet "poenostavljenega" davka (odstavek 1 člena 346.15 Davčnega zakonika Ruske federacije). Podobno mnenje je bilo izraženo v pismih Ministrstva za finance Rusije z dne 08.09.2011 št. 03-11-11/226 in z dne 05.12.2011 št. 03-11-11/309.*
Opomba
Dohodek posameznika, prejet iz podjetniške dejavnosti v okviru poenostavljenega davčnega sistema (odstavek 3 člena 346.11 Davčnega zakonika Ruske federacije), je oproščen plačila dohodnine.
Če je v USRIP navedena samo ena šifra 70.11 »priprava na prodajo lastne nepremičnine«, potem izkupiček od prodaje nepremičnine ni več poslovni dohodek. To pomeni, da bo obdavčen od osebnega dohodka po stopnji 13% (odstavek 1, člen 224 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Upoštevajte, da podjetniku ni prepovedano spreminjati USRIP in dodajati nove vrste dejavnosti, o tem poročati davčnemu uradu (5. člen 5. člena zveznega zakona z dne 08.08.2001 št. 129-FZ). Zato lahko po potrebi najprej dodate drugo vrsto dejavnosti, nato pa nepremičnino prodate.*
Lahko naredite drugače. Takoj ob registraciji namesto na primer dveh kod 70.11 in 70.12 navedite eno – bolj posplošeno šifro 70.1 »priprava na prodajo, nakup in prodaja lastne nepremičnine«. Potem se ne bo pojavilo vprašanje, ali je ta vrsta dejavnosti obdavčena po poenostavljenem davčnem sistemu ali ne.
Primer #2 Prodaja nepremičnine, ki ni več v poslovni uporabi
Možno je tudi, da podjetnik preneha uporabljati lastno nepremičnino pri opravljanju podjetniške dejavnosti in jo proda. Na primer, pri registraciji podjetnika je navedel takšno vrsto dejavnosti, kot je oddajanje premoženja v najem. V skladu s tem je prejel dohodek iz te vrste dejavnosti in je bil obdavčen po poenostavljenem davčnem sistemu (odstavek 1 člena 346.15 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Opomba
Poenostavljeni davčni sistem je predmet dohodka, ki ga posameznik prejme od poslovanja, ki ga je prijavil ob registraciji (pismo Ministrstva za finance Rusije z dne 06.03.2012 št. 03-04-05 / 3-260).
Če se pozneje poslovnež odloči sam prodati prostore, se prejeti dohodek ne bo upošteval pri "poenostavljenem" (pismo Zvezne davčne službe Rusije z dne 19. avgusta 2009 št. 3-5-04 / [e-pošta zaščitena]) . Poleg tega, kot so poudarili davčni organi, lahko podjetnik v tem primeru prejme olajšavo za dohodnino. Obstajajo tudi sodne odločbe, ki podpirajo to stališče (glej na primer odločitev Zvezne protimonopolne službe Severozahodnega okrožja z dne 21. decembra 2011 št. A13-2339 / 2011).
Če je torej podjetnik, preden je prodal premoženje v okviru podjetniške dejavnosti, le-to prenehal uporabljati pri opravljanju dejavnosti, bo moral od premoženja plačati dohodnino.
Primer #3 Prodaja zasebnega stanovanja
Na koncu razmislite o tretji možnosti. Podjetnik prodaja nepremičnino, kot je lastno stanovanje, ki ga je uporabljal v osebne namene. Nato mora, kot vsak drug posameznik, plačati ustrezen znesek dohodnine ali uporabiti odbitek premoženja v skladu z zahtevami člena 220 Davčnega zakonika Ruske federacije.
Praviloma je dohodnina obdavčena od dohodkov, prejetih od prodaje premoženja, ki se nahaja na ozemlju Ruske federacije, pa tudi zunaj nje (pododstavek 5, odstavek 1, pododstavek 5, odstavek 3, člen 208 in odstavek 1 209. člen Davčnega zakonika Ruske federacije). Poleg tega, če je nepremičnina v lasti posameznika tri leta ali več, potem vam ni treba plačati dohodnine (podčlen 2, klavzula 1, člen 228 in klavzula 17.1, člen 217 Davčnega zakonika Ruske federacije) . Če ima državljan nepremičnino v lasti manj kot tri leta, bo moral od dohodka od prodaje takšne nepremičnine plačati dohodnino po stopnji 13% (1. člen 224. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). zveza). Posameznik praviloma samostojno izračuna in plača davek ter ob koncu leta, v katerem prejme dohodek od prodaje, predloži napoved v obliki 3-NDFL.
Hkrati ima podjetnik pravico do odbitka premoženja (3. člen 210. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). Se pravi zmanjšati znesek, od katerega bo obračunana dohodnina. Lahko ga zmanjšate za znesek, prejet od kupca, vendar ne več kot 1 milijon rubljev. (podpis 1, klavzula 1, člen 220 Davčnega zakonika Ruske federacije).*
Namesto odbitka lahko uporabite drugo pravico. Dohodek od prodaje nepremičnine se namreč zmanjša za znesek, ki je bil nekoč plačan zanjo. To je priročno, če je bila nepremičnina kupljena in ni prejeta, na primer z dedovanjem. V tem primeru morajo biti stroški dokumentirani.
Poslovne nepremičnine prodajajo samostojni podjetniki: kako bolj donosno
Samostojni podjetnik se je po "poenostavljenem sistemu" odločil za prodajo nepremičnine, ki se uporablja v dejavnosti. Kakšen davek plačati: dohodnino ali davek po poenostavljenem davčnem sistemu? To vprašanje je še posebej pomembno v primeru, ko je bila nepremičnina v lasti podjetnika več kot tri leta.
Posebnost individualne podjetniške dejavnosti državljanov je, da je nemogoče jasno razlikovati med lastnino, ki se uporablja za domače namene in za dobiček. Obračunavanje dohodka od prodaje premoženja je odvisno od tega, kako ta dohodek opredeliti: kot poslovnega ali osebnega. Če se šteje, da je dohodek prejet iz podjetniške dejavnosti, potem je treba v skladu s prvim odstavkom člena 346.15 Davčnega zakonika Ruske federacije vključiti v davčno osnovo po poenostavljenem davčnem sistemu. Osebni dohodek podjetnikov, tako kot vseh drugih posameznikov, je predmet dohodnine v skladu s pravili 23. poglavja Davčnega zakonika Ruske federacije.
Takoj ugotavljamo: če je nepremičnina v lasti več kot tri leta, je bolje, da podjetnik, ki uporablja poenostavljeni davčni sistem, dohodek od prodaje označi kot osebni. Razložimo zakaj.*
Če trgovec uporablja poenostavljeni davčni sistem s predmetom dohodka, bo plačal davek po stopnji 6% od celotnega dohodka od prodaje, brez stroškov pridobitve nepremičnine. Pri predmetu, dohodek minus odhodki, bo v nekaterih primerih treba upoštevati ne le dohodek od prodaje nepremičnine, ki je bila del osnovnih sredstev, ampak tudi prilagoditi predhodno evidentirane odhodke *. Spomnimo se, da je v skladu s členom 346.16 Davčnega zakonika Ruske federacije pri prodaji osnovnega sredstva pred iztekom treh let od datuma obračunavanja stroškov njegove pridobitve (za predmete z življenjsko dobo več kot 15 let). let - pred potekom 10 let od datuma nakupa), je treba davčno osnovo ponovno izračunati za celotno obdobje njegove uporabe, zaračunati dodatne davke in kazni. Hkrati je treba v odhodkih pustiti le znesek amortizacije, obračunan v skladu s pravili poglavja 25 Davčnega zakonika Ruske federacije. Če nepremičnina ni bila vključena med osnovna sredstva, ampak je bila obračunana kot nabavljeni proizvod, se v davčno osnovo vštevajo prihodki od prodaje in odhodki za nakup.
Če se dohodek od prodaje premoženja šteje za osebnega, je predmet dohodnine (v skladu s 3. odstavkom člena 346.11 Davčnega zakonika Ruske federacije "poenostavitelji" ne plačujejo dohodnine samo v zvezi s podjetniškim dohodkom ). In v odstavku 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije je navedeno, da je pri prodaji premoženja, ki je v lasti tri leta ali več, dohodek oproščen plačila dohodnine. Hkrati se določbe tega odstavka ne uporabljajo za dohodek od prodaje premoženja, ki se uporablja za opravljanje podjetniške dejavnosti. Spomnimo se, da je ta odstavek začel veljati z zveznim zakonom z dne 19. julija 2009 št. 202-FZ. Prej je bila za dohodek od prodaje premoženja, ki je v lasti posameznika tri ali več let, zagotovljena davčna olajšava v višini dohodka od prodaje tega premoženja (s spremembami do 1. januarja 2010).
Očitno se posamezniku, ki proda premoženje, ki je v njegovi lasti več kot tri leta, po ceni, višji od nabavne cene ali njegove preostale vrednosti, bolj splača, da dohodek od prodaje nepremičnine prijavi kot osebni dohodek, ki ni povezan. do izvajanja podjetniške dejavnosti. Dejansko v tem primeru dohodek ne bo obdavčen po poenostavljenem davčnem sistemu in dohodnine ne bo treba plačati v skladu s klavzulo 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije *. Vprašanje je, kako to narediti.
Torej, analizirajmo različne situacije, ki se lahko pojavijo v praksi, in ugotovimo, kako bo prejeti dohodek obdavčen.
Nepremičnina prodana med poslovanjem
Prva situacija: posameznik, registriran kot podjetnik in uporablja poenostavljeni davčni sistem, je pridobil nestanovanjsko nepremičnino in jo uporabil za ustvarjanje dohodka - na primer za postavitev proizvodne delavnice, pisarne ali, morda, za oddajo v najem. Nato se je podjetnik odločil nepremičnino prodati.
V tem primeru je za namene kvalificiranja dohodka od prodaje tega premoženja najpomembnejših več dejavnikov:
- kako natančno je bilo premoženje pridobljeno: kot posledica odplačne transakcije ali kot posledica darovanja, dedovanja, ustvarjanja (gradnje);
- kakšni so pogoji za njegovo pridobitev;
- ali so bili stroški pridobitve nepremičnine upoštevani v davčno osnovo po poenostavljenem davčnem sistemu;
- v kakšnem statusu je posameznik predmet prodal: kot podjetnik ali kot posameznik;
– ali se je nepremičnina v času prodaje uporabljala za opravljanje dejavnosti.*
Posebej bomo govorili tudi o situacijah, v katerih se bo dohodek štel za podjetniški.
Pridobitev ali prodaja nepremičnine s strani posameznika kot podjetnika
Upoštevajte, da trenutek, ko je bila nepremičnina kupljena - pred registracijo posameznika kot podjetnika ali po njej, ni pomemben. V primeru spora z davčnim organom pa je bolje, da nepremičnino kupi posameznik, preden se registrira kot samostojni podjetnik posameznik. Konec koncev je to dejstvo lahko dodaten argument na sodišču.*
Pri pridobitvi nepremičnine, na primer po pogodbi o prodaji ali zamenjavi, je kot stranka v pogodbi s prodajalcem navedeno samo polno ime podjetnika, ne da bi bil naveden njegov status samostojnega podjetnika posameznika. To je posledica dejstva, da samostojni podjetnik posameznik ni subjekt pravnih razmerij. To je posameznik, katerega osebni podatki so vpisani v Enotni državni register pravic do nepremičnin in transakcij z njimi (člen 18 Odloka Vlade Ruske federacije z dne 18. februarja 1998 št. 219). Pri prodaji nepremičnine status prodajalca na isti podlagi ne sme biti naveden v pogodbi.
Druga stvar pa je, če podjetnik želi kupiti ali prodati nepremičnino prav zaradi opravljanja podjetniške dejavnosti. Nato je status mogoče določiti v samem besedilu pogodbe. Vendar pa bo v tem primeru dohodek od prodaje tega premoženja davčni organ nedvoumno označil kot podjetniški in ga bo moral upoštevati v davčni osnovi za davek po poenostavljenem davčnem sistemu.
Stroški nakupa nepremičnine so vključeni v poenostavljeni davčni sistem
Druga podlaga za opredelitev dohodka od prodaje nerezidenčne nepremičnine kot podjetniškega (poleg navedbe statusa samostojnega podjetnika posameznika v pogodbi o pridobitvi) je obračunavanje stroškov njenega nakupa po poenostavljenem davčnem sistemu. Logika v tem primeru je naslednja: stroški pridobitve premoženja se upoštevajo kot odhodki iz podjetniške dejavnosti, kar pomeni, da se bodo prihodki od njegove prodaje šteli za podjetniške. Navsezadnje je bila nepremičnina kupljena za poslovne namene. To stališče se odraža v pismu Ministrstva za finance Rusije z dne 07.10.2009 št. 03-04-05-01 / 730.
Treba je opozoriti, da je z vidika davčnih organov dohodek od prodaje nepremičnin, ki se uporabljajo v podjetniški dejavnosti, obdavčen kot dohodek iz podjetniške dejavnosti (pismo Zvezne davčne službe Rusije za Moskvo z dne 16. februarja 2009 št. 20-14 / [e-pošta zaščitena])*. Pri tem, kot implicitno izhaja iz tega dopisa, ni pomembno obdobje pridobitve te nepremičnine, namen pridobitve in način prodaje nepremičnine. Z drugimi besedami, pomembno je samo dejstvo uporabe premoženja v podjetniški dejavnosti. Vendar se s tem težko strinjamo. Dejstvo je, da določbe odstavka 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije veljajo samo za nepremičnine, ki se v času prodaje ne uporabljajo v poslovnih dejavnostih (in sploh niso bile nikoli uporabljene).
Nepremičnine se načrtno poslužujejo
Kot že omenjeno, davčni organi kljub stališču Ministrstva za finance Rusije dejstvo, da podjetnik uporablja nepremičnino za ustvarjanje dobička, štejejo za zadostno podlago za opredelitev dohodka od njene prodaje kot podjetniškega. Ampak ni. Eno je pridobivanje dohodka z uporabo premoženja, drugo pa z njegovo prodajo. Vrste dejavnosti so različne in če ena od njih lahko ustreza konceptu podjetništva (sistematični dobiček), potem druga ne (če je posel prodaje nepremičnine enkraten, to pomeni, da ga samostojno ne moremo obravnavati kot sistematičnega). , torej podjetniški ).*
Sodniki nimajo jasnega stališča glede kvalifikacije dohodka od prodaje nepremičnine v primeru uporabe v gospodarski dejavnosti. V korist davkoplačevalcev o tem vprašanju sta bili odločitvi Zvezne protimonopolne službe Zahodno-sibirskega okrožja z dne 28. oktobra 2008 št. F04-6196 / 2008 (13272-A70-19) in Zvezne protimonopolne službe Uralskega okrožja 9. julij 2009 št. F09-4605 / 09-C2. Proti - Sklepi predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 16. marca 2010 št. 14009/09 in Zvezne protimonopolne službe severozahodnega okrožja z dne 2. oktobra 2008 št. A05-7915 / 2007.
Vendar pa je za opredelitev takega dohodka treba upoštevati naslednje. Sodišča so pri odločanju presojala, ali je bilo premoženje sistematično uporabljeno za opravljanje dejavnosti in v kakšnem statusu je posameznik nastopal pri prodaji nepremičnine: kot samostojni podjetnik posameznik ali kot posameznik. Zlasti predsedstvo Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije se je postavilo na stran davčnih organov zaradi dejstva, da je trgovec nepremičnino uporabljal za poslovne namene in je ob prodaji prejel denar na bančni račun, namenjen poslovnim dejavnostim. .
Hkrati je bila v primeru, obravnavanem v sklepu Zvezne protimonopolne službe Severozahodnega okrožja z dne 2. oktobra 2008 št. A05-7915 / 2007, odločitev sprejeta v korist davčnega organa na več različnih podlagah : nepremičnino je pridobila oseba v statusu podjetnika, uporabljala za opravljanje podjetniške dejavnosti in amortizirala pri njenem izvajanju.
Povedano drugače, če je bila nepremičnina prej uporabljena za opravljanje dejavnosti, vendar stroški njenega nakupa niso bili upoštevani in v pogodbi ni naveden status podjetnika, sodišča nimajo enoznačnega mnenja o kvalifikaciji prihodek od njegove prodaje. In to lahko igra na roko davkoplačevalcem.
Če se nepremičnina proda po končani poslovni dejavnosti
Druga situacija: podjetnik je pridobljeno nepremičnino uporabljal v svoji dejavnosti, nakar je IP »zaprl« in to nepremičnino prodal. Kako torej opredeliti prihodke od prodaje in kakšne davke je treba od njih plačati?
V tem primeru je po našem mnenju pomembno, v kakšnem statusu je bilo premoženje pridobljeno (v statusu samostojnega podjetnika posameznika ali posameznika) in ali so bili stroški pridobitve upoštevani v davčni osnovi za davek po poenostavljenem davčnem sistemu. .
Stroški nakupa so bili upoštevani po poenostavljenem davčnem sistemu
Recimo, da je podjetnik kupil nepremičnino, upošteval njeno ceno v odhodkih, se nato odjavil pri Zvezni davčni službi in nato to nepremičnino prodal. Kako bo obdavčen dobiček od prodaje?
Jasno je, da vam ne bo treba plačati davka po poenostavljenem davčnem sistemu, saj oseba, ko izgubi status samostojnega podjetnika, preneha uporabljati ta režim.
Vprašanje se nanaša na dohodnino: ali je mogoče uporabiti določbo iz odstavka 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije, če je bila nepremičnina seveda v lasti tri leta ali več, s čimer se je izognil plačilu davka. . Po našem mnenju vsekakor. Po eni strani odstavek 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije določa, da se ta določba ne uporablja za dohodek od prodaje premoženja, ki se uporablja v podjetniški dejavnosti. Po drugi strani pa oseba v času prodajne transakcije, prvič, ni opravljala podjetniške dejavnosti, in drugič, izgubila je status samostojnega podjetnika posameznika. Tako se nepremičnina ne šteje več za poslovno dejavnost.
Upoštevajte, da se davčni organi s tem morda ne bodo strinjali in bo morda treba spor reševati na sodišču. Njihovi argumenti so lahko naslednji. Stroški se upoštevajo po poenostavljenem davčnem sistemu, kar pomeni pridobitev premoženja za podjetniško dejavnost, kar pomeni, da se klavzula 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije ne uporablja. Davčni zavezanec je zlorabil svojo pravico in uporabil formalne razloge za davčno utajo ().
Zadnji trditvi lahko ugovarjamo: ta norma ureja civilna (zasebnopravna) razmerja in je ni mogoče izvajati v okviru javnega prava (davki). Vendar je treba razumeti, da takšne "malenkosti" praviloma ne ustavijo sodišč. Dovolj je, da se spomnimo, da so si sodišča izposodila izraz "kupec v dobri veri" iz Civilnega zakonika Ruske federacije in njegovo uporabo v davčnih pravnih razmerjih pod krinko izraza "davkoplačevalec v dobri veri". Čeprav v davčnem zakoniku Ruske federacije drugega izraza ni in nikoli ni bilo.
Pri tem je treba biti pozoren na to, da bo v primeru nesoglasij z davčnim organom glede izterjave zamudnine od celotne prodajne cene nepremičnine, kazni in glob za dohodnino, spor reševalo splošno sodišče. pristojnosti (posameznik ni več samostojni podjetnik posameznik). Napovedati izid takšnega spora je precej težko zaradi pomanjkanja informacij o tovrstnih primerih v praksi.
Če stroški pridobitve niso odpisani po poenostavljenem davčnem sistemu
V tem primeru po našem mnenju davkarija nima razloga, da bi tak dohodek posameznika kvalificirala za podjetniške. In če je bila nepremičnina v lasti osebe tri leta ali več, potem vam od dohodka od prodaje ne bo treba plačati dohodnine.
Prvič, stroški pridobitve nepremičnine niso bili upoštevani pri ugotavljanju davčne osnove za davek po poenostavljenem davčnem sistemu. Drugič, do trenutka prodaje nepremičnine je bila njena komercialna uporaba prekinjena in zato dohodek od prodaje nepremičnine izpolnjuje zahteve iz člena 217 člena 17.1 Davčnega zakonika Ruske federacije (to je ob v času prodaje se nepremičnina ne uporablja za opravljanje dejavnosti). Tretjič, davčni zavezanec sploh nima statusa samostojnega podjetnika posameznika.
Na žalost tudi v praksi ni podatkov o takšnih sporih, vendar so argumenti v prid davkoplačevalca tehtni in njegov položaj je bolj zaželen za sodišče.
Bo družinsko pravo pomagalo rešiti problem?
Obstajajo situacije, ko je nepremičnina pridobljena v okviru podjetniške dejavnosti, se v njej uporablja, stroški njenega nakupa se upoštevajo po poenostavljenem davčnem sistemu in podjetnik nima možnosti zapreti IP pred prodajo. Poglejmo, ali je mogoče s pomočjo družinskega prava v tem primeru uporabiti ugodnost, določeno v odstavku 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije v zvezi s premoženjem, ki je v lasti tri leta ali več.
Samostojni podjetnik posameznik lahko z ženo (možem) sklene pogodbo o delitvi premoženja. V pogodbi mora biti določeno, da je to premoženje (seveda če je bilo pridobljeno med zakonsko zvezo) last zakonca (zakonca), ne glede na to, kdo je bil stranka v poslu v zvezi z nakupom te nepremičnine. Hkrati bo po drugem pogoju pogodbe dohodek od uporabe tega premoženja pripadal izključno zakoncu, ki je registriran kot podjetnik. Tako se bo delil dohodek od komercialne rabe nepremičnine in dohodek od njene prodaje.
Res je, da bosta zakonca za te namene potrebovala več predhodnih dejanj. Prvič, notarsko overite sporazum o delitvi premoženja v smislu premoženja in dohodka od njegove uporabe (2. člen 41. člena Družinskega zakonika Ruske federacije). Zakonska pogodba se lahko sklene pred in med zakonsko zvezo in ureja razmerja med zakoncema tako med zakonsko zvezo kot po njej. Ni ovira in pridobitev nepremičnine pred sklenitvijo zakonske pogodbe.
Drugič, vpisati lastništvo nepremičnine na enega od zakoncev (ne na podjetnika). Lahko celo zahteva predhodno sojenje na podlagi zahtevka zakonca, ki ni podjetnik, za priznanje lastništva nepremičnine (priznanje pravnega dejstva v skladu z Zakonikom o civilnem postopku Ruske federacije).
Tretjič, pogodbo o prodaji nepremičnine bo treba skleniti v imenu zakonca, ki ni podjetnik.
Na žalost odstavek 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije ne ureja vprašanja, kako določiti trenutek nastanka lastninske pravice v zvezi s premoženjem, ki je skupno premoženje zakoncev. Torej bo pri vpisu lastninske pravice do predmeta v Enotni državni register pravic do nepremičnin in transakcij z njim navedeno, da je predmet v skupni lasti (brez navedbe lastniških deležev, ker skupno lastništvo ni deljeno).
Hkrati se ob preregistraciji nepremičnine zakoncu, ki ni registriran kot samostojni podjetnik posameznik, izda novo potrdilo - o lastništvu celotnega predmeta. Skladno s tem se postavlja vprašanje: od katerega trenutka naj se začne šteti triletna doba lastništva nepremičnine zakonca, ki ni podjetnik?
Po našem mnenju ne od trenutka državne registracije nepremičnine, temveč od trenutka veljavnosti zakonske pogodbe, ki lahko ugotovi, da ima učinek v zvezi s premoženjem, pridobljenim od datuma poroke.
Verjetno pa takšnega stališča davčna uprava ne bo podprla. Zato lahko v zakonski pogodbi določite, da nepremičnina ni v lasti enega od zakoncev, ampak v njuni skupni lasti. V tem primeru ne morete niti spremeniti podatkov o lastništvu nepremičnine v Enotnem državnem registru pravic do nepremičnin in transakcij z njimi, temveč preprosto prodati predmet v imenu obeh zakoncev.
Kljub temu ne moremo priporočiti uporabe predporočne pogodbe za zmanjšanje davkov, saj se lahko zaradi namišljenega () prizna kot neveljavna transakcija ali pa bodo sodišča zavzela stališče, da bo datum vstopa zakonca v lastnino datum ustrezne spremembe v registru. Povedano drugače, sodišče bo štelo, da pravica do izločitve zneska dohodka od prodaje nepremičnine iz osnove za dohodnino ni nastala, saj je zakonec, ki jo je prodal, lastnik nepremičnine manj kot tri leta.
Da bi se izognili plačilu davka po poenostavljenem davčnem sistemu od dohodka od prodaje premoženja podjetnikom, ki niso poročeni in uporabljajo nepremičnine v svoji dejavnosti, in preprosto vsem, priporočamo naslednje:
- ustaviti komercialno uporabo nepremičnine pred njeno prodajo (tako da nepremičnina izpolnjuje zahteve iz odstavka 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije);
- zaključiti podjetniško dejavnost in se odjaviti pri IFTS, zavrniti status samostojnega podjetnika posameznika (kasneje se bo mogoče ponovno registrirati kot samostojni podjetnik posameznik).
Če so ti pogoji izpolnjeni, se dohodek ne šteje za podjetniški in se lahko uporabijo določbe odstavka 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije, tako da ne bo treba plačati niti davka po poenostavljenem davčnem sistemu niti dohodnine. plačan. In tudi če se davčni inšpektorat ne strinja, obstaja velika verjetnost, da sodišče dohodka od prodaje nepremičnine ne bo prerazvrstilo v podjetniške in bo dovolilo uporabo določbe 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije.*
Poleg tega se posameznik po lastni presoji odloči, ali bo denar oziroma premoženje uporabil za delo ali za osebne namene.
Osnovna davčna stopnja za "poenostavitve" s predmetom dohodek minus odhodki je 15% (odstavek 2 člena 346.20 Davčnega zakonika Ruske federacije), vendar imajo regionalni organi pravico, da jo znižajo (najmanjša stopnja je 5 %).
IP je status, v katerem subjekt pravnih razmerij vstopa v pravna razmerja z drugimi osebami.
V skladu s prvim odstavkom člena 346.11 Davčnega zakonika Ruske federacije lahko poenostavljeni sistem uporabljajo samo organizacije in samostojni podjetniki.
Možnost sklenitve takšne pogodbe v zakonski zvezi predvideva družinski zakonik.
Na primer, po pogodbi je 1% v lasti podjetnika, 99% pa v lasti zakonca.
V. V. Danilin
Vodilni davčni pravnik pri KUZMINYKH, EVSEEV & PARTNERS LLC
Pogosto poslovneži pri svojih dejavnostih uporabljajo osebno lastnino (na primer avto). Za to ni nobenih prepovedi in še več sankcij. Navsezadnje zakonodaja ne razlikuje med osebno lastnino posameznika in njegovo lastnino kot samostojnega podjetnika posameznika. Dokler se IP ne odloči za prodajo te nepremičnine. Tu se poraja veliko vprašanj. Kateri davki so obdavčeni z dohodki od prodaje? Ali se davek obračuna od dobička od prodaje podjetja? Ali pa naj plačam dohodnino kot fizična oseba? Ali lahko uveljavljam odbitek nepremičnine in s tem znižam davek? Takoj povejmo, da je vse odvisno od številnih odtenkov: značilnosti same nepremičnine, vrste dejavnosti in nekaterih drugih dejavnikov, ki jih je treba upoštevati skupaj. Na žalost je v okviru enega gradiva nemogoče zajeti absolutno vse nianse izračuna davkov. Zato bomo upoštevali le splošna načela in pristope, ki so potrebni za odločitev IP-ja.
Prihodki od prodaje takega premoženja so poslovni prihodki in so obdavčeni v skladu z veljavno davčno ureditvijo. O dohodku občana v tem primeru ni mogoče govoriti, davek plača podjetnik.
USN. Prihodki se pri obračunu davka v celoti vključijo v dohodek. Pri prodaji osnovnih sredstev od podjetnika na poenostavljenem davčnem sistemu s predmetom "prihodki minus odhodki" ni stroškov. Navsezadnje so bili stroški upoštevani že prej - v letu, ko je bila nepremičnina pridobljena. Pozor: prodaja nepremičnine pred potekom treh let (za nepremičnine z dobo koristnosti do 10 let) od dneva nakupa ima lahko za samostojnega podjetnika posameznika zelo neugodne davčne posledice. Dejstvo je, da bo pri takšni prodaji treba preračunati davek po poenostavljenem davčnem sistemu za celotno obdobje lastništva nepremičnine: povrne se strošek, ki je bil prej odpisan kot odhodek, namesto njega pa se obračuna amortizacija. odpišejo kot odhodke na podlagi standardne dobe koristnosti. Amortizacija se obračunava za obdobje od meseca, ki sledi mesecu uvedbe v obratovanje, do vključno meseca prodaje. Takšen preračun pomeni doplačilo davka za leto pridobitve sredstva in posledično doplačilo davka in obresti. Pojasnimo s hipotetičnim primerom.
Podjetnik na USN 15% je avgusta 2013 kupil, plačal in začel obratovati nepremičnino v vrednosti 100.000 rubljev. Doba koristnosti osnovnih sredstev je 61 mesecev.
Stroški osnovnih sredstev se upoštevajo pri izračunu davka po poenostavljenem davčnem sistemu v letu 2013 (50.000 rubljev v III četrtletju 2013 in 50.000 rubljev v IV četrtletju 2013). OS je bil prodan avgusta 2014, to je manj kot 3 leta od leta nakupa. Narediti morate naslednje:
1) stroški za nakup osnovnih sredstev v višini 100.000 rubljev so popolnoma izključeni iz odhodkov v letu 2013;
2) amortizacija osnovnih sredstev za leto 2013 je obračunana glede na normirano dobo koristnosti (61 mesecev). Znesel bo 6557 rubljev, vključno z:
4) pri izračunu davka v letu 2014 stroški vključujejo amortizacijo osnovnih sredstev, izračunano za 8 mesecev (od januarja do avgusta 2014), v višini 13.115 rubljev. (100.000 rubljev / 61 mesecev x 8 mesecev).
Preostale vrednosti osnovnih sredstev ni mogoče upoštevati v odhodkih (pisma Ministrstva za finance Rusije z dne 18. aprila 2007 št. 03-11-04 / 2 / 106, z dne 15. februarja 2013 št. 03-11- 11 / 70).
Enako je treba ravnati, če samostojni podjetnik proda osnovno sredstvo z dobo koristnosti nad 15 let pred potekom 10 let od dneva nakupa.
ENVD. Prodaja nepremičnine na UTII je dodaten dohodek, ki ni povezan z "pripisanimi" dejavnostmi. To pomeni, da so prihodki obdavčeni v drugih režimih. Če je samostojni podjetnik predložil obvestilo o prehodu na poenostavljeni davčni sistem, se izkupiček od prodaje obdavči po poenostavljenem davčnem sistemu (pismo Ministrstva za finance Rusije z dne 10. decembra 2010 št. 03-11-11 / 319). Upoštevajte: ne glede na predmet obdavčitve, izbran pri prehodu na poenostavljeni davčni sistem, stroški osnovnih sredstev ne morejo biti vključeni v odhodke. Podjetniki, ki niso oddali priglasitve prehoda na poenostavljeni davčni sistem, plačajo davke na dobiček od prodaje osnovnih sredstev po splošnem režimu (dohodnina, DDV). Opomba: IP ni upravičen do prijave odbitkov premoženja v zvezi s podjetniškim dohodkom.
USN + UTII. Pri tem izkupiček od prodaje premoženja v vsakem primeru sodi v "poenostavljen" dohodek. Navsezadnje se na UTII prenesejo le nekatere strogo določene vrste dejavnosti. In prodaja nepremičnine ni »pripisana« dejavnost. Torej, tudi če je bilo premoženje uporabljeno v dejavnostih na UTII, dohodek od prodaje ne spada pod "pripis". In ker IP uporablja poenostavljeni davčni sistem, bo davek plačan v okviru tega posebnega davčnega režima.
Izkazalo se je, da bo dan nakupa (plačilo in dokumentacija) dejansko prišel prej kot dan, ko se pojavi sam IP, tj. dan registracije v tem statusu, naveden v potrdilu. Očitno bodo v tem primeru dokumenti, ki potrjujejo nakup, izdani posamezniku (brez navedbe "IP"). Dejstvo, da je bila nepremičnina (v našem primeru betonski mešalnik) prvotno pridobljena za namene, ki niso povezani s poslovnimi dejavnostmi (za osebne, družinske, gospodinjske potrebe), ne igra vloge. Pomembno je, da je kasneje IP za poslovanje začel uporabljati mešalnik betona. In od trenutka, ko se nepremičnina začne uporabljati v komercialne namene, se šteje za osnovno sredstvo.
Kot lahko vidite, niti datum nakupa niti status kupca, naveden v dokumentih, ne vplivata na plačilo davka pri prodaji nepremičnine. Odločilnega pomena je narava nepremičnine in namen njene dejanske uporabe. Izkazalo se je, da če lahko dokažete, da se nepremičnina uporablja v komercialne dejavnosti, bo pripoznana kot osnovno sredstvo. Poleg tega Ministrstvo za finance Rusije dovoljuje, da se stroški za nakup osebne lastnine, ki bo v prihodnosti vključena v poslovanje, odpišejo kot odhodki. Res je, da je mogoče njegove stroške odpisati kot odhodke ne v celoti, ampak v skladu z računovodskimi pravili za osnovna sredstva, pridobljena pred prehodom na poenostavljeni davčni sistem (3. pododstavek, 3. odstavek, člen 346.16 Davčnega zakonika RS Ruska federacija). To so:
Poleg tega v tem primeru ni pomembno, koliko časa je minilo od izgube statusa IP, kakšen režim je bil uporabljen v obdobju poslovanja. Ni pomembna dolžina lastništva in vrsta nepremičnine. V vsakem primeru se plača dohodnina. V tem primeru ni mogoče zahtevati odbitkov nepremičnine.
b) v višini 1.000.000 rubljev. pri prodaji stanovanj, poletnih koč, zemljišč (250.000 rubljev pri prodaji drugega premoženja), če so dokumenti izgubljeni ali manjkajo iz drugih razlogov.
Če olajšava ne zajema dohodka od prodaje, se od razlike plača dohodnina. Kot smo že omenili, je davčna stopnja pri prodaji nepremičnine 13 %.
Če je bila po dokumentih prodaja izvedena v imenu posameznika ali je bil izkupiček knjižen na račun državljana ali se prodaja osebna lastnina, ki je bila le posredno vključena v delo - vse to je lahko razlog da inšpektorji zahtevajo plačilo dohodnine. Hkrati ne bo mogoče prijaviti odbitka nepremičnine za prodajo, saj je nepremičnina "poudarjena" v podjetniški dejavnosti.
Prodaja se nepremičnina, ki je bila pri dejavnosti samostojnega podjetnika upoštevana kot osnovno sredstvo in se je uporabljala pri dejavnosti. Na primer, samostojni podjetnik ima avto in v skladu s pogoji prodaje blaga dostavo opravi podjetnik. Potem bo prodaja avtomobila padla v podjetniški dohodek. Drug primer: samostojni podjetnik se z osebnim avtomobilom vozi do kupcev, dobaviteljev, hkrati pa se avto uporablja za osebne namene - prodaja avtomobila se bo v tem primeru najverjetneje štela za osebni dohodek posameznika.
Zamenjava situacij ne bo ostala neopažena inšpektorjem. Če je vrsta dejavnosti samostojnega podjetnika najem stanovanj, potem ne bo mogoče prodati stanovanja in prijaviti odbitka nepremičnine. Davek mora plačati samostojni podjetnik v okviru poenostavljenega davčnega sistema ali splošnega režima. Tukaj je vse očitno. Hkrati, če je samostojni podjetnik kot posameznik kupil, recimo, več avtomobilov, jih registriral zase (hkrati njegove dejavnosti niso povezane s prevozom itd.) In čez nekaj časa prodal avtomobilov, imajo kontrolorji vse razloge za sum, da so bili avtomobili prvotno kupljeni za nadaljnjo prodajo. In to že lahko štejemo med podjetniško dejavnost. Skladno s tem mora samostojni podjetnik plačati davek v skladu z davčnim sistemom, ki ga uporablja za svojo gospodarsko dejavnost.
Kot lahko vidite, vsaka specifična situacija zahteva ločeno analizo in oceno. Poskušali smo opisati le splošne pristope k vprašanju obdavčitve poslov prodaje nepremičnine IP. V praksi igrajo vlogo številne nianse: posebnosti dejavnosti posameznega podjetnika, vrsta nepremičnine, njen namen, izvedba dokumentov za prodajno transakcijo itd. Vendar je za inšpektorje na koncu pomembno le eno - ali je davek plačan ali ne. Če je davek plačan: dohodnina se plača v imenu samostojnega podjetnika po poenostavljenem davčnem režimu ali v imenu posameznika, transakcija verjetno ne bo pritegnila posebne pozornosti nadzornikov. Toda uporaba odbitkov premoženja vedno vključuje podrobnejše preverjanje okoliščin prodaje.
Samostojni podjetnik posameznik, ki uporablja poenostavljeni davčni sistem s predmetom obdavčitve "dohodek", opravlja podjetniško dejavnost z oddajo lastne nepremičnine - nestanovanjskih prostorov. SP namerava ta nestanovanjski prostor prodati. Nepremičnina je v njegovi lasti več kot 3 leta. Po katerem sistemu obdavčitve (STS ali dohodnina) bo ta transakcija obdavčena, če samostojni podjetnik preneha uporabljati prostore za opravljanje dejavnosti, odpove vse najemne pogodbe in nato proda prostore, pri čemer ohrani ali ne ohrani status samostojnega podjetnika? Ali v tej situaciji obstaja zastaralni rok (na primer eno leto po prenehanju uporabe prostorov v poslovnih dejavnostih se šteje za lastnino posameznika in zanj ne velja poenostavljeni davčni sistem, ampak osebni dohodek davek)?
Po preučitvi problematike smo prišli do naslednje ugotovitve:
Če IP v času transakcije ni izgubil statusa podjetnika in uporablja poenostavljeni davčni sistem, potem se pri prodaji nerezidenčne nepremičnine, ki je bila uporabljena v poslovnih dejavnostih, dohodek obdavči po poenostavljenem davčnem sistemu. Pri tem ni pomembno, ali se predmet ob prodaji uporablja za poslovno dejavnost ali ne in koliko časa je preteklo od uporabe te nepremičnine za poslovno dejavnost.
V primeru izgube statusa IP se dobiček od prodaje všteva v osnovo za dohodnino in je obdavčen po 13-odstotni davčni stopnji tudi ne glede na to, ali se nepremičnina ob prodaji uporablja za ustvarjanje dohodka. ali ne.
Hkrati davčni zakonik Ruske federacije in pojasnila ruskega ministrstva za finance ne predvidevajo "zastaralnega roka" za uporabo premoženja za ustvarjanje dohodka.
Utemeljitev sklepa:
Prodaja nepremičnin s strani samostojnih podjetnikov v obdobju uporabe poenostavljenega davčnega sistema
Pri določanju predmeta obdavčitve za davčne zavezance, ki uporabljajo poenostavljeni sistem obdavčitve, se upoštevajo prihodki od prodaje, ugotovljeni v skladu z Davčnim zakonikom Ruske federacije, kot tudi neposlovni dohodki, ugotovljeni v skladu z Davčnim zakonikom Ruske federacije (TC RF). se upoštevajo.
Hkrati se vsako premoženje, prodano ali namenjeno prodaji (TC RF), prizna kot blago za davčne namene.
Oziroma transakcije prodaje nepremičnin bi morale biti davčno opredeljene kot transakcije prodaje blaga.
Ob tem je treba opozoriti, da premoženje samostojnega podjetnika posameznika in posameznika ni pravno ločeno. Zato je dolgo časa ostalo predmet razprav med strokovnjaki in sodnih sporov vprašanje, katere dejavnosti je treba upoštevati pri obdavčitvi transakcij prodaje IP nepremičnin.
Do nedavnega je veljalo mnenje uradnih organov, da če je nepremičnino uporabljal samostojni podjetnik za opravljanje podjetniške dejavnosti, potem je njeno prodajo mogoče pripisati tudi prodaji nepremičnine v okviru podjetniške dejavnosti (Ministrstvo za finance Rusije z dne 21. 02. -198, Zvezna davčna služba Rusije za Moskvo z dne 16. februarja 2009 N).
V tem primeru dohodek, ki ga samostojni podjetnik prejme od prodaje nepremičnin, ki jih uporablja za opravljanje dejavnosti, za obdavčitev katerih se uporablja poenostavljeni davčni sistem, ni predmet dohodnine v skladu z davčnim zakonikom RS. Ruska federacija (Ministrstvo za finance Rusije z dne 10.05.2012 N 03-11-11 / 151, od 15.3.2012 N , od 08.09.2011 N , od 05.12.2011 N , od 14.4. /2011 N ).
Hkrati je po mnenju strokovnjakov finančne službe za obračunavanje dohodka od prodaje nepremičnine v davčni osnovi za davek, plačan v zvezi z uporabo poenostavljenega davčnega sistema (v nadaljevanju: davka), morata biti izpolnjena 2 pogoja:
Pri registraciji samostojnega podjetnika v Enotnem državnem registru samostojnih podjetnikov so navedene zlasti vrste gospodarskih dejavnosti, kot so "Priprava na prodajo lastnih nepremičnin", "Nakup in prodaja lastnih nepremičnin" ali "Gradnja zgradbe in objekti" (oziroma šifre 70.11, 70.12 in 45.2 vseruskega klasifikatorja vrst gospodarskih dejavnosti (OKVED), odobrenega z državnim standardom Rusije z dne 06.11.2001 N 454-st);
Nepremičnina je bila uporabljena pri opravljanju podjetniške dejavnosti samostojnega podjetnika posameznika.
Ostaja vprašanje, ali morajo biti ti pogoji izpolnjeni hkrati.
Po drugi strani pa sodniki pri obravnavi zadev o tem vprašanju v večini primerov navajajo, da če je bila nepremičnina uporabljena v poslovnih dejavnostih, se dohodek od njene prodaje obdavči po poenostavljenem davčnem sistemu, tudi če ustrezne kode OKVED niso bile prijavljene med registracija IP in pozneje (FAS Moskovsko okrožje z dne 28.10.2011 N F05-11288/11 v zadevi N A41-40926/2010, Zvezna protimonopolna služba Severozahodnega okrožja z dne 19.04.2011 N v zadevi N A05-7156/ 2010).
Predsedstvo Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 16. marca 2010 N 14009/09 se je strinjalo s tem stališčem (glej tudi Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije z dne 11. oktobra 2011 N VAC-12756/11).
Očitno si je glede na stališče vrhovnih arbitrov v zadnjih pojasnilih finančna uprava nekoliko premislila.
Ministrstvo za finance Rusije je svoje stališče podrobneje pojasnilo v pismu z dne 23. aprila 2013 N 03-04-05 / 14057. Po mnenju strokovnjakov oddelka, če je bila nepremičnina uporabljena za opravljanje dejavnosti ali če je samostojni podjetnik ob registraciji tovrstno dejavnost prijavil kot prodajo nepremičnine, se dohodek od takšne prodaje upošteva kot dohodek pri določitvi davka. osnova za dav. V skladu s tem, kot je bilo že omenjeno, če samostojni podjetnik uporablja poenostavljeni davčni sistem s predmetom obdavčitve v obliki dohodka, se za prejeti dohodek uporabi davčna stopnja 6%.
Hkrati se dohodki, prejeti od prodaje nepremičnin, ki jih IP ni uporabljal za opravljanje podjetniške dejavnosti, tudi če IP ob registraciji ni navedel vrst dejavnosti, povezanih s prodajo lastnih nepremičnin. nepremičnine, so predmet dohodnine na način, ki ga določa davčni zakonik Ruske federacije.
Prodaja nepremičnine fizične osebe po izgubi statusa IP
S pridobitvijo in izgubo statusa samostojnega podjetnika državljan postane subjekt določenih davčnih pravnih razmerij, oziroma s prenehanjem svoje dejavnosti samostojni podjetnik preneha biti poseben subjekt davčnih pravnih razmerij z razveljavitvijo državne registracije (Drugo arbitražno sodišče pritožbe z dne 12.3.
Hkrati, kot pojasnjuje Ministrstvo za finance Rusije (z dne 20.08.2012 N 03-11-11 / 25), je v skladu z davčnim zakonikom Ruske federacije davčno obdobje za davek, plačan v zvezi z uporabo poenostavljeni davčni sistem je koledarsko leto, obdobja poročanja pa so prvo četrtletje, šest mesecev in devet mesecev koledarskega leta. Davčno obdobje za davek, plačan v zvezi z uporabo poenostavljenega davčnega sistema za davčnega zavezanca, ki je prenehal opravljati dejavnost kot samostojni podjetnik posameznik, je obdobje od začetka koledarskega leta do dneva prenehanja opravljanja dejavnosti po poenostavljenem davčnem sistemu. davčni sistem.
To je, na primer, če od 01.07.2014 državljan izgubi status samostojnega podjetnika, njegove pravice in obveznosti, povezane z uporabo poenostavljenega davčnega sistema, od tega datuma prenehajo. Od tega trenutka se bo obdavčitev njegovega dohodka izvajala v skladu z davčnim zakonikom Ruske federacije "Davek na dohodek fizičnih oseb".
Pri odgovorih na takšna vprašanja se Ministrstvo za finance Rusije drži naslednjega mnenja.
Glede na to, da se to stališče ne ujema s stališčem finančne službe, bo verjetno treba pravico do oprostitve obdavčitve obravnavanih transakcij in prejetih dohodkov zagovarjati na sodišču.
Zaenkrat o tem vprašanju nimamo primerov iz arbitražne prakse.
Pripravljen odgovor:
Storitev pravnega svetovanja Expert GARANT
strokovni računovodja Molchanov Valery
Odgovor je prestal kontrolo kakovosti
Gradivo je bilo pripravljeno na podlagi individualnega pisnega svetovanja v okviru storitve Pravno svetovanje.
