Zakonodaja predvideva tri načine upravljanje stanovanjske hiše. Način upravljanja stanovanjske stavbe izbere skupščina lastnikov prostorov stanovanjske stavbe, ki jo lahko kadar koli spremeni na podlagi svoje odločitve (161. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši so dolžni izbrati enega od načinov upravljanja večstanovanjskih stavb:
1. Neposredno upravljanje lastnikov prostorov v stanovanjski hiši
Neposredno upravljanje je možno v stanovanjski hiši, katere število stanovanj je ne več kot 30.
Na podlagi sklepa skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, ki neposredno upravljajo hišo, eden od lastnikov ali druga oseba, ki ima pooblastilo, potrjeno s pooblastilom (3. del 164. člena Stanovanjskega zakonika RS). Ruska federacija) ima pravico delovati v imenu lastnikov stanovanj v odnosih s tretjimi osebami.
Pri neposrednem upravljanju stanovanjskih stavb pogodbe o opravljanju storitev vzdrževanja in (ali) izvajanja popravil skupne lastnine sklenejo lastniki prostorov v takšni hiši na podlagi sklepov skupščine. V tem primeru vsi ali večina lastnikov delujejo kot ena stranka sklenjenih pogodb (1. del 164. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Pogodbe za oskrbo s toplo vodo, oskrbo s hladno vodo, kanalizacijo, oskrbo z električno energijo, oskrbo s plinom (vključno z dobavo gospodinjskega plina v jeklenkah), ogrevanje (oskrba s toploto, vključno z dobavo trdega goriva ob pečnem ogrevanju) in upravljanje trdnih komunalnih odpadkov sklene vsak lastnik prostorov, ki izvaja neposredno upravljanje stanovanjske stavbe, v svojem imenu (2. del 164. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
2. Upravljanje stanovanjske stavbe s strani HOA ali stanovanjske zadruge ali druge specializirane potrošniške zadruge
Združenje lastnikov stanovanj (HOA) ustanovijo lastniki stanovanjske stavbe (s sklepom več kot 50% lastnikov) ali lastniki stanovanj v več stavbah, je vrsta združenja lastnikov nepremičnin, ki je združenje lastnikov prostorov v stanovanjski hiši in je registrirano kot neprofitna organizacija (4. odstavek 2. člena, 44. člen, 1. del 46. člena Stanovanjskega zakonika RF; 4. odstavek, 3. odstavek, 50. člen 2. odstavek 291. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
Od 01.09.2014 je HOA ustanovljena v organizacijski in pravni obliki pravne osebe - družbe lastnikov nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: TSN). Hkrati ponovna registracija ustvarjenih HOA v TSN ni potrebna (člen 50, člen 123.12 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Namen HOA je upravljanje skupnega premoženja hiše in izvajanje dejavnosti za ustvarjanje, vzdrževanje, ohranjanje in povečevanje tega premoženja, zagotavljanje komunalnih storitev in izvajanje drugih dejavnosti, namenjenih doseganju ciljev upravljanja večstanovanjskih stavb ali delitve premoženja. lastnikov (1. del 135. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Združenje lastnikov stanovanj ima pravico opravljati storitve in (ali) izvajati dela za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v stanovanjski hiši samostojno ali na podlagi pogodb angažirati osebe, ki opravljajo ustrezne vrste dejavnosti. . Če je HOA sklenila pogodbo z organizacijo za upravljanje, nadzoruje izpolnjevanje obveznosti iz take pogodbe.
3. Upravljanje stanovanjske stavbe s strani upravljavske organizacije
Organizacija upravljanja– komercialna organizacija, ki opravlja storitve upravljanja stanovanjske stavbe na podlagi licence (1.3. del 161. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Skupščina lastnikov prostorov mora poleg načina upravljanja izbrati posebno upravljavsko organizacijo, se z njo dogovoriti o pogojih pogodbe in višini pristojbin za vzdrževanje in popravila.
Pri izbiri organizacije za upravljanje na skupščini lastnikov prostorov se z vsakim lastnikom sklene pogodba o upravljanju pod pogoji, določenimi v sklepu skupščine.
V skladu s pogoji pogodbe se upravljavska organizacija v dogovorjenem roku za plačilo zavezuje, da bo zagotovila storitve in opravila dela za pravilno vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v stanovanjski hiši, zagotovila komunalne storitve lastnikom prostorov in osebam, ki uporabljajo prostore v tej stavbi in opravlja druge dejavnosti, namenjene doseganju ciljev upravljanja dejavnosti stanovanjske stavbe (1. in 2. del 162. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Pogodba o upravljanju stanovanjske stavbe se sklene za obdobje najmanj enega leta in največ 5 let. Hkrati imajo lastniki prostorov pravico odpovedati pogodbo o upravljanju na podlagi razlogov, ki jih določa civilna zakonodaja (5. in 8. del 162. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Za nepravilno opravljanje storitev upravljavska organizacija odgovarja lastnikom v skladu z veljavno zakonodajo.
Lastniki prostorov imajo na podlagi sklepa skupščine enostransko pravico zavrniti izpolnitev pogodbe o upravljanju stanovanjske stavbe, če upravljavska organizacija ne izpolnjuje pogojev te pogodbe, in odločiti, da izbrati drugo organizacijo za upravljanje ali spremeniti način upravljanja hiše (del 8.2 člena 162 Stanovanjskega zakonika RF).
Tako stanovanjska zakonodaja omogoča lastnikom prostorov, da samostojno določijo najprimernejši način upravljanja stanovanjske stavbe, pri čemer upoštevajo celotno obstoječe odnose tako med lastniki kot s tretjimi osebami.
V skladu s 1. delom čl. 161.1 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, če v stanovanjski hiši ni bilo ustanovljeno združenje lastnikov stanovanj ali stavbe ne upravlja stanovanjska ali druga specializirana potrošniška zadruga in je v tej stavbi več kot 4 stanovanja, lastniki prostorov, ki jih je treba izbrati svet stanovanjske hiše.
Svet stanovanjske hiše se izvoli na skupščini izmed lastnikov prostorov v stavbi z navadno večino glasov. Registracija sveta stanovanjske stavbe pri lokalnih organih ali drugih organih se ne izvaja (1. del člena 161.1 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Sveta stanovanjskih stavb ni mogoče izvoliti v zvezi z več stanovanjskimi stavbami (3. del člena 161.1 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Svet MKD je izvoljen izmed lastnikov prostorov MKD za dobo 2 let, število članov se določi glede na število vhodov, etaž in stanovanj. V primeru nepravilnega opravljanja nalog je lahko svet predčasno ponovno izvoljen (4. del člena 161.1 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Predsednik sveta je izvoljen izmed članov sveta stanovanjske hiše in je odgovoren skupščini lastnikov prostorov stanovanjske hiše (7. del člena 161.1 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Skupščina lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši ima pravico odločati o plačilu plačila članom sveta stanovanjske hiše, vključno s predsednikom sveta stanovanjske hiše. Takšna odločitev mora vsebovati pogoje in postopek za plačilo določenega nadomestila ter postopek za določitev njegove velikosti (odstavek 8.1 člena 161.1 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Če v koledarskem letu lastniki prostorov v njej ne sprejmejo odločitve o izvolitvi sveta stanovanjske stavbe ali se ustrezna odločitev ne izvrši, organ lokalne samouprave v treh mesecih skliče skupščino lastnikov stanovanjske stavbe. prostore v stanovanjski hiši, na dnevnem redu so vprašanja o izvolitvi sveta stanovanjske hiše v tej stavbi, vključno s predsednikom sveta te stavbe, ali o ustanovitvi društva lastnikov stanovanj v tej stavbi.
Naloge in pristojnosti sveta stanovanjske hiše
Nasveti za stanovanjsko gradnjo:
1. skrbi za izvajanje sklepov skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjskih stavbah;
2. Predloži v obravnavo na skupščini:
3. spremlja opravljanje storitev in opravljanje del pri upravljanju stanovanjske stavbe, vzdrževanju in popravilu skupnega premoženja ter kakovost komunalnih storitev lastnikov;
4. sprejema sklepe o izvolitvi komisij lastnikov za pripravo predlogov o vprašanjih upravljanja večstanovanjske stavbe (kolegijski posvetovalni organi za upravljanje stanovanjske hiše);
5. Predlaga poročilo o opravljenem delu, predloge o vprašanjih iz pristojnosti sveta, izvoljenih komisij ipd., v potrditev letni skupščini.
Naloge in pristojnosti predsednika sveta stanovanjske hiše
Predsednik uprave stanovanjske hiše:
Čas branja: 6 minut
Vsi ne razumejo izraza "upravljanje stanovanjske hiše". A prav ta je namenjena zagotavljanju udobja bivanja in spremljanju delovanja nepremičnine. Čiščenje lokalnega območja, sezonska priprava komunalnih storitev, vzdrževalna popravila objektov - vse te dejavnosti so dodeljene organizacijam, katerih dejavnosti so izjemno pomembne, čeprav niso vedno opazne. Predlagamo, da se ugotovi, kaj takšno delo obsega, kdo naj ga opravlja, kdo ima pravico izbirati in spreminjati način vodenja.
Koncept, cilji in metode upravljanja funkcij v stanovanjskih stavbah določa stanovanjska zakonodaja Ruske federacije. Ta dejavnost je namenjena zagotavljanju udobnih in varnih bivalnih pogojev v stanovanjski hiši, vzdrževanju njene lastnine v ustreznem stanju, oskrbi stanovalcev s potrebnimi komunalnimi storitvami in storitvami ter ohranjanju funkcionalnosti notranjih komunalnih sistemov.
Splošna načela takšnih dejavnosti zahtevajo skladnost s tehničnimi in sanitarnimi standardi ter vključujejo ukrepe za zagotovitev:
Upravljanje večstanovanjske stavbe izvaja organizacija, ki jo izberejo lastniki na posebej sklicanem zboru stanovalcev. Če gre za gospodarsko družbo, opravlja svoje storitve na podlagi pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše. Obstajajo pa tudi druge oblike vodenja, o katerih bomo razpravljali v nadaljevanju.
Običajno podjetje, ki ga najamejo stanovalci, samostojno opravlja vsa potrebna dela in storitve. Če je po odločitvi lastnikov organ upravljanja večstanovanjske hiše svet stanovalcev večstanovanjske hiše, se pri pravilnem vzdrževanju in popravilu nepremičnine večstanovanjske stavbe pogosto vključi tretja organizacija - izvajalec.
Glede na izbrani način upravljanja in njegove značilnosti se določi stopnja odgovornosti upravljavske organizacije.
Ureditev dejavnosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb poteka strogo v skladu s stanovanjsko zakonodajo. Zlasti oddelek VIII Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je uvedel koncept dejavnosti upravljanja v stanovanjski stavbi in tudi določil:
Vprašanja, ki niso urejena s stanovanjskim zakonikom, so v pristojnosti podzakonskih aktov. Ti vključujejo na primer:
Glede na to, da je veljavna zakonodaja v fazi reforme, morajo oblasti vsako leto spremeniti nekatere predpise, ki urejajo dejavnost upravljanja premoženja stanovanjskih stavb.
Poleg neposredne regulativne ureditve se razmerja glede vzdrževanja premoženja večstanovanjske stavbe urejajo tudi s sklenjenimi pogodbami o opravljanju storitev.
Kakšne oblike organiziranja vzdrževanja lastnine stanovanjskih večnadstropnih stavb obstajajo, določa stanovanjska zakonodaja. Lastniki stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah morajo s sklicem skupščine stanovalcev in razpravo o tem vprašanju izbrati enega od predlaganih načinov. V nasprotnem primeru zakon prenaša pristojnost izbire na lokalne oblasti.
V skladu z 2. odstavkom čl. 161 LCD so lahko načini upravljanja stanovanjske hiše v naslednjih oblikah:
Razmislimo o vsaki predlagani metodi podrobneje.
V primeru neposrednega vzdrževanja stanovanjskih hiš s strani stanovalcev je organ upravljanja skupščina. Na podlagi njegovih odločitev se najame servisna organizacija ali drugi izvajalci za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja.
Pogodbe s komunalnimi podjetji, ki zagotavljajo energijo in druge vire ter opravljajo storitve ravnanja s trdnimi odpadki, mora vsak lastnik stanovanjskega prostora skleniti posebej.
Za poenostavitev reševanja problemov upravljanja skupščina oblikuje normativne dokumente, ki lahko prenesejo pravico do zastopanja interesov vseh lastnikov na enega od prebivalcev ali celo tretjo osebo.
Vse organizacije, ki so bile vključene v sporazume, sklenjene s sklepom skupščine ali izvoljenega predstavnika, so za svoje dejavnosti odgovorne neposredno lastnikom stanovanj.
Če se zdi najprimernejši način za stanovalce, da upravljajo stanovanjsko hišo s strani HOA ZhSK, potem je to združenje lastnikov ali druga posebna potrošniška zadruga, ki bo odgovorna za:
V tem primeru lahko zadruga ali partnerstvo opravlja funkcije vzdrževanja in popravil samostojno ali tako, da pritegne storitvene/upravljavske organizacije in spremlja njihove dejavnosti.
Po čl. 111 Stanovanjskega zakonika imajo tako fizične kot pravne osebe, ki so lastniki stanovanj, pravico pridružiti se stanovanjskim zadrugam.
Za obravnavane namene se praviloma veliko pogosteje ustanavljajo lastniška partnerstva. Ustanovijo se na zboru stanovalcev. Srečanja se lahko udeležijo predstavniki več bližnjih hiš.
Upravljanje premoženja, po čl. 136 LCD, je neposredna odgovornost HOA.
Vzdrževanje stanovanjskih stavb s strani družbe za upravljanje je najpogostejši način upravljanja skupnega premoženja. Takšna komercialna podjetja so odgovorna prebivalcem:
V bistvu je družba za upravljanje posrednik, ki deluje kot edini predstavnik stanovalcev do ponudnikov virov in konsolidiran ponudnik storitev do lastnikov prostorov.
Družba za upravljanje sklene pogodbo o energetski storitvi za večstanovanjsko hišo z namenom:
Obstajajo različne vrste družb za upravljanje, vendar vse opravljajo svoje funkcije na podlagi pogodb, sklenjenih v imenu lastnikov stanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši.
Način upravljanja stanovanjske hiše se izbere na skupščini stanovalcev ob upoštevanju naslednjih kriterijev:
Tako se lahko v majhnih stavbah z do 30 stanovanji lastniki enostavno organizirajo in samostojno opravljajo funkcije upravljanja. To jim bo omogočilo določitev proračuna za vzdrževanje premoženja večstanovanjske hiše ter spremljanje izvajanja del.
Izbira načina upravljanja stanovanjske hiše se določi tudi ob upoštevanju finančnih zmožnosti večine stanovalcev. Ne smemo pozabiti, da tudi če se nekdo ne strinja, je še vedno dolžan upoštevati sklep skupščine.
Ustanovitev HOA zahteva tudi precejšnjo stopnjo samoorganizacije prebivalcev.
Ker je vsak lastnik član partnerstva, mora v takšni ali drugačni obliki sodelovati pri njegovih dejavnostih.
Najnižja stopnja sodelovanja vključuje prenos pooblastil na družbe za upravljanje. To pa pogosto potegne za seboj težave pri upravljanju stanovanjske hiše. Lastniki so včasih nezadovoljni z delovanjem družbe za upravljanje, kar spremljajo pritožbe in zahtevki.
Ker se terjatve do organizacije, ki vzdržuje in popravlja nepremičnine večstanovanjskih stavb, kopičijo, se lahko lastniki stanovanjskih prostorov odločijo za spremembo načina upravljanja ali podjetja, ki opravlja tovrstne storitve.
Glede na to, da je izbira vrste upravljanja v pristojnosti zbora lastnikov stanovanjskih prostorov, v skladu s 3. točko čl. 161 Stanovanjskega zakonika lahko s svojo odločitvijo na skupščini kadar koli spremenijo način vzdrževanja in ta pooblastila prenesejo na drugo organizacijo.
Sklep, v skladu s čl. 46 Stanovanjskega zakonika, sprejme z večino glasov lastnikov, prisotnih na zboru.
Izvedite več o tem, na podlagi česa se to lahko zgodi.
Obveznosti družbe za upravljanje glede vzdrževanja premoženja so bistveni pogoji pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše. Poleg drugih podrobnosti, kot so sestava premoženja stanovanjske stavbe, stroški dela, postopek nadzora in zagotavljanja varnosti, pogodba določa celoten seznam dejanj in storitev, za katere je odgovorna družba za upravljanje v okviru svojih pristojnosti za vzdrževanje in popravilo nepremičnine.
Hkrati vladna resolucija št. 290 določa minimalni seznam takih dogodkov. Tako dela in storitve za upravljanje skupnega premoženja vključujejo:
V skladu s čl. 192 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije lahko od leta 2015 dejavnosti upravljanja izvajajo samo organizacije, ki imajo dovoljenje Goszhilnadzorja. Družbe za upravljanje bodo prejele dovoljenje le pod naslednjimi pogoji:
Stanovalci se pogosto sprašujejo, kdo vzdržuje hišo, če ni družbe za upravljanje. Pri tem je treba omeniti, da odsotnost družbe za upravljanje ne pomeni, da pooblastila za vzdrževanje niso bila prenesena na drugo organizacijo ali da na primer ni bil izbran način neposrednega vzdrževanja stanovalcev ali pa skupščina ni želela pridružite se ali ustanovite stanovanjsko zadrugo/stanovanjsko združenje.
Vsekakor pa so stanovalci dolžni izbrati – brez tega hiša ne more obstajati.
In vendar, če način upravljanja ni bil izbran ali načrtovana oblika še ni bila izvedena, zbor stanovalcev ni mogel odločiti ali zbrati sklepčnosti, je organ lokalne samouprave dolžan izvesti javni natečaj za izbiro upravljavske organizacije, ki bo izvajal vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja. To je obravnavano v 4. odstavku čl. 161, 5. odst. 200 LCD.
Tako je nemogoče nedvoumno odgovoriti na vprašanje, ali stanovanjska stavba lahko obstaja brez družbe za upravljanje. V večstanovanjski hiši ne sme biti družbe za upravljanje, vendar le pod pogojem, da se izbere drugačen način upravljanja.
Upravljanje stanovanjske stavbe je vzdrževanje, popravilo in zagotavljanje pravilne uporabe stanovanjske lastnine s strani stanovalcev. Takšne funkcije lahko opravljajo upravljavska organizacija, stanovanjska zadruga, HOA ali sami prebivalci hiše. Na skupščini so dolžni izbrati enega od načinov upravljanja, sicer se družba za upravljanje imenuje na podlagi natečaja.
Odvetnik. Član odvetniške zbornice Sankt Peterburga. Več kot 10 let izkušenj. Diplomiral na državni univerzi v Sankt Peterburgu. Specializiran sem za civilno, družinsko, stanovanjsko in zemljiško pravo.
Koncept, znaki in načini upravljanja stanovanjske stavbe;
Pogodba o upravljanju stanovanjske hiše. Značilnosti sklenitve pogodbe na dražbi;
Pravni položaj skupščine lastnikov;
Pravni status in vrste stanovanjskih zadrug;
Združenje lastnikov stanovanj.
Zvezni zakon "O stanovanjskih varčevalnih zadrugah"
1 vprašanje
Po pravni naravi je upravljanje stanovanjske stavbe oblika usklajevanja interesov različnih oseb kot imetnikov stanovanjske pravice pri vzdrževanju in uporabi skupnega premoženja hiše. Cilji upravljanja vključujejo:
Zagotavljanje ugodnih in varnih življenjskih pogojev;
Določitev postopka uporabe nepremičnine;
Ureditev izvajanja javnih služb.
Za doseganje teh ciljev je po sili zakona lastnik stanovanjskega prostora dolžan določiti način upravljanja stanovanjske stavbe. Ta odgovornost je le na lastnikih. To pomeni lastnike stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov. Za izpolnitev te obveznosti se morajo lastniki dogovoriti o svoji volji, ki je izražena v obliki sklepa skupščine kot kolektivnega organa. Zato funkcije upravljanja vključujejo:
Upravljanje je oblika usklajevanja interesov udeležencev stanovanjskih pravnih razmerij za upravljanje predmeta, ki je dragocen za njegovo najučinkovitejšo uporabo;
Predmet upravljanja je premoženjski kompleks v obliki skupnega premoženja. Skupna lastnina je le element stanovanjske stavbe. Pravna razmerja za upravljanje torej lahko nastanejo samo v takem objektu;
Za vzpostavitev upravljanja so odgovorni lastniki prostorov. Vendar pa je skupni rezultat upravljanja zanimiv za vse imetnike pravic;
Kršitev obveznosti določitve načina upravljanja ima za posledico pravico lokalne samouprave, da samostojno določi način upravljanja, tj. izvaja se vpliv javne oblasti;
Oblika usklajevanja volje lastnikov o načinu upravljanja je sklep skupščine lastnikov. Takšna odločitev je obvezna za vse, vklj. in za tiste, ki niso sodelovali pri glasovanju na skupščini (členi 44-48 Stanovanjskega zakonika RF). Kvalificirana večina. Poleg tega se lahko odločitev kadarkoli spremeni s soglasjem lastnikov.
Vrste nadzornih metod so razvrščene glede na naslednje:
Vrstni red nadzora je različen:
Samokontrola;
Upravljanje se izvaja s sodelovanjem tretjih oseb.
Oblika upravljanja se razlikuje:
Upravljanje lastnikov stanovanjskih stavb;
Upravljanje upravljavske organizacije;
Upravljanje organizacije, ki so jo posebej ustvarili lastniki prostorov (zadruga ali HOA).
2. vprašanje
V skladu s pogodbo se ena stranka (upravljavska organizacija) po navodilih druge stranke (lastniki stanovanjskih prostorov) za določen čas zaveže, da bo za plačilo opravljala storitve in dela za pravilno vzdrževanje in uporabo skupne lastnine hiše ter zagotavljanje komunalnih storitev in opravljanje drugih dejavnosti, namenjenih doseganju ciljev upravljanja.
Po svoji pravni naravi je pogodba sporazumna, medsebojna in odplačna. Nanaša se na vrsto mešane pogodbe, ki združuje elemente pogodbe in storitev. Stranki pogodbe sta:
Lastniki stanovanjskih prostorov, pa tudi državni organi ali lokalne samouprave, če je hiša v državni ali občinski lasti. Poleg tega sta stranki lahko združenje HOA ali stanovanjska zadruga;
Organizacija za upravljanje, ki je komercialna organizacija ali samostojni podjetnik posameznik.
Pogodba je sklenjena v pisni obliki, ki se šteje za izpolnjeno s sestavo ene same listine, ki jo podpišeta stranki. V tem primeru je oblika pogoj za sklenitev.
Splošni bistveni pogoj je pogoj o predmetu, ki je storitev upravljanja. Drugi bistveni pogoji vključujejo:
Pogoji o sestavi skupnega premoženja, v zvezi s katerim se upravlja;
Seznam del in storitev, ki jih družba za upravljanje opravlja za namene upravljanja;
Postopek spreminjanja seznama storitev in del;
Postopek spremljanja izpolnjevanja obveznosti družbe za upravljanje iz pogodbe;
Postopek za določitev pogodbene cene, načini njenega plačila, pa tudi višina pristojbin za vzdrževanje in popravila.
Pogoji pogodbe so enaki za vse lastnike prostorov v hiši. Pogodba je sklenjena za določen čas in se lahko sklene za obdobje najmanj 1 leta. V tem primeru je praviloma najdaljše pravno trajanje pogodbe določeno na 5 let. Če ob izteku pogodbe nobena stranka ne izjavi, da je odpovedala, se šteje, da je pogodba podaljšana za obdobje, določeno s prvotno pogodbo, in pod pogoji, določenimi v prvotni pogodbi. Postopek za spremembo in odpoved pogodbe je določen v skladu s splošnimi pravili civilnega prava. Poleg tega imajo lastniki stanovanjskih prostorov pravico do enostranske zavrnitve (odstavek 8 člena 162 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Če lastniki stanovanjskih prostorov niso določili načina upravljanja ali se sklep skupščine o izvajanju dogovorjenega načina upravljanja ne izvaja ali se upravljanje izvaja v zvezi s hišo, ki je v celoti v državni ali občinski lasti, nato se upravljanje vzpostavi na podlagi pogodbe o upravljanju, sklenjene na dražbi. Dražba poteka v obliki natečaja, ki je odprt glede na sestavo udeležencev in obrazec za oddajo prijav za sodelovanje. Predmet natečaja je pravica do sklenitve pogodbe o upravljanju (razpis) večstanovanjske stavbe oziroma pravica do sklenitve pogodbe o upravljanju večstanovanjskih stavb. V slednjem primeru skupna površina stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov v takih hišah ne sme presegati 100.000 kvadratnih metrov. in takšne hiše morajo biti nameščene na sosednjih zemljiščih. Organizator natečaja je organ lokalne samouprave ali državni organ.
Za izvedbo natečaja imajo ti organi pravico na podlagi sporazuma privabiti tretje osebe za opravljanje svojih nalog. Funkcije organizatorja tekmovanja vključujejo:
Sestava natečajne komisije. Komisijo sestavljajo posamezniki, vklj. DL pooblaščenih organov kot organizatorjev tekmovanja. V tem primeru sestava članov komisije ne sme biti manjša od 5. Komisija pregleda prijave za sodelovanje na tekmovanju in vodi izvedbo tekmovanja;
Obveščanje o natečaju, ki se izvede v uradnih tiskanih publikacijah ali na spletnih straneh. Obvestilo se objavi najmanj 30 dni pred iztekom roka za oddajo prijav za sodelovanje na natečaju;
Potrditev razpisne dokumentacije;
Določitev višine plačila za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja ter višine varščine za izpolnitev vlog prosilcev in višine varščine za izpolnitev obveznosti iz pogodbe.
Udeleženec natečaja je lahko vsaka organizacija ali samostojni podjetnik posameznik. Zmagovalec natečaja je udeleženec, ki je za znesek plačila, ki ga določi organizator, ponudil izvedbo največjega obsega del in storitev za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine večstanovanjske stavbe. Pripravljen sem delati veliko, a za malo denarja. Zmagovalec natečaja v roku 10 dni od dneva potrditve protokola posreduje organizatorju podpisan osnutek pogodbe ter varščino za izpolnitev svojih obveznosti. Poleg tega v 20 dneh pošlje osnutek pogodbe lastnikom prostorov v hiši. Če se zmagovalec natečaja izogne sklenitvi pogodbe, se pogodba sklene z udeležencem, ki je zaradi svoje donosnosti predlagal prejšnjo ponudbo. Hkrati je sklenitev sporazuma zanj obvezna (člen 4 445 Civilnega zakonika Ruske federacije). Niso priznani kot neveljavni.
3. vprašanje
Skupščina lastnikov je oblika takšnega načina upravljanja, kot je upravljanje lastnikov stanovanjske stavbe (samouprava). Znaki te metode vključujejo:
Samo upravljanje kot dejavnost in doseganje njenih ciljev izvajajo neposredno lastniki stanovanjskih prostorov;
Za izvajanje upravljanja se ne oblikuje samostojna pravna oseba in ne sodelujejo tretje osebe;
Pri uresničevanju ciljev upravljanja v odnosih s tretjimi osebami so subjekti solastniki, po čemer se njihove dejavnosti štejejo za skupne in lahko upravljanje skupnih zadev izvaja tako skupno kot eden od (ali več) solastnikov. v imenu vseh ali s strani drugega pooblaščenega lastnika. Enostavna družba: komercialni in nekomercialni nameni;
Podlaga in oblika za vzpostavitev neposrednega upravljanja je sklep skupščine lastnikov, sprejet z večino glasov;
Za opravljanje javne službe odloča tudi o postopku izvajanja skupščina, vendar se pogodba o opravljanju javne službe sklene z vsakim lastnikom posebej;
Skupščina lastnikov je organ upravljanja večstanovanjske stavbe in ima izključno pristojnost, ki obravnava:
Odločitev o rekonstrukciji;
Odločanje o omejitvah uporabe pomnilnika, vklj. o uvedbi omejitev njegove uporabe s strani tretjih oseb (služnost);
Sprejemanje odločitve o sprejemu v uporabo premoženja tretjih oseb;
Izbira drugačnega načina upravljanja stanovanjske hiše.
Pravico do udeležbe na skupščini imajo samo lastniki stanovanjskih sosesk. Hkrati je udeležba pri glasovanju lahko osebna ali prek predstavnika. Hkrati je pooblastilo (ta organ) enkratno (2. odstavek 48. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Vrste pooblastil: enkratno; splošno; poseben. Po vrstnem redu sklica se skupščina deli na:
Obvezno letno, izvaja se enkrat letno. Postopek izvedbe letne skupščine, kot tudi obvestilo o njeni izvedbi, se določi s sklepom skupščine, t.j. po dogovoru strank;
Izredni, izveden na pobudo katerega od lastnikov.
Po zakonu je pobudnik dolžan obvestiti ostale solastnike 10 dni vnaprej. V tem primeru vsebino obvestila določa zakon (odstavek 5 člena 45 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Obvestilo se pošlje priporočeno po pošti. Skupščina je veljavna, če se je udeležijo solastniki z več kot 50 % vseh glasov. Umetnost. 34 RF IC. Glas je sorazmeren. Odločitev z glasovanjem, ki je lahko osebno ali v odsotnosti (člen 47 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Praviloma se odločitve sprejemajo z navadno večino. Pri odločanju o vprašanjih izključne pristojnosti se izjemoma uporablja kvalificirana večina (2/3). Če se odloča o vprašanju zmanjšanja skupnega premoženja, se o tem odloči s soglasnim soglasjem vseh solastnikov. Sklep skupščine je zavezujoč za vse lastnike, vklj. in tiste, ki se niso udeležili glasovanja. Na odločitev skupščine se je mogoče pritožiti, če krši pravice lastnika ali je sprejeta v nasprotju (6. odstavek 46. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Poleg tega je v primeru glasovanja v odsotnosti možna pritožba zoper sklep, če je nepravilno izvršen (6. odstavek 48. člena).
4. vprašanje
Stanovanje in varčevanje; Nastanitev; Stanovanje in gradnja. Prvo ureja posebna zakonodaja. Druga in tretja sta neprofitni organizaciji.
STANOVANJSKA VARČILNA ZADRUGA (PRAVNI STATUS)
ZhNK, tako kot razvijalec, ima pravico pritegniti sredstva posameznikov za gradnjo, pa tudi za nakup nepremičnin. Vendar pa značilnosti njegovih dejavnosti vključujejo:
Z udeležbo v stanovanjskih zadrugah je dovoljena pridobitev samo stanovanjskih prostorov (zvezni zakon "O kapitalski udeležbi pri gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin"). Počitniške hiše po tem sporazumu niso dovoljene;
DS se lahko uporablja ne samo za gradnjo stanovanjskih pododdelkov, temveč tudi za njihovo pridobitev (lahko kupite že pripravljena stanovanja);
Dejavnosti za gradnjo in pridobitev stanovanjskih objektov opravlja zadruga sama kot pravna oseba in za zadovoljevanje potreb svojih članov. Skladno s tem takšna organizacija kot potrošniška zadruga temelji na prostovoljnem združevanju udeležencev po načelu članstva. Poleg tega lahko v nasprotju s splošnimi pravili pri potrošniških zadrugah kot udeleženci nastopajo samo posamezniki. Dejavnosti zadruge za zagotavljanje stanovanjskih udeležencev se izvajajo na račun njihovih deležev in članarine ter na podlagi izposojenih sredstev;
Udeleženci so dolžni plačati tako vstopnino kot članarino, iz katere se tvori premoženje zadruge;
Lastništvo stanovanjskega naselja sprva nastane z zadrugo. Njeni člani uporabljajo stanovanjske prostore v najemu do plačila deleža;
Člani zadruge so lahko najmanj 50, vendar ne več kot 500 oseb;
Če član zadruge ne vplača deleža ali drugega vložka, je civilna odgovornost;
Zaradi varstva pravic članov zadruge se izvaja nadzor nad sestavo udeležencev, po kateri članstvo v zadrugi nastane po vpisu podatkov o osebi v Enotni državni register pravnih oseb na podlagi odločbe št. organi upravljanja zadruge.
Stanovanjska zadruga in stanovanjsko gradbena zadruga sta vrsti potrošniške zadruge, ustanovljene za zadovoljevanje stanovanjskih potreb posameznikov ter za upravljanje stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov ter skupnih prostorov v stanovanjski hiši. Zadruge imajo posebno pravno sposobnost in so lastnice svojega premoženja, ki ga tvorijo s prispevki članov zadruge. Hkrati pa člani zadruge z lastnimi sredstvi sodelujejo tudi pri gradnji, nakupu stanovanja ter rekonstrukciji in vzdrževanju stanovanjske hiše.
Člani zadruge imajo v razmerju do zadruge obligacijske pravice. Ustanovni dokument je listina. Te vrste zadrug se med seboj razlikujejo po tem, da:
Stanovanjski kompleks izvaja dejavnosti za nakup stanovanj za svoje člane;
Stanovanjska zadruga gradi nov objekt.
Število zadružnikov ne sme biti manjše od 5, vendar ne večje od števila stanovanjskih prostorov v hiši. Državljani, ki so dopolnili 16 let, pa tudi tisti, ki so bili priznani kot popolnoma sposobni, preden so dopolnili 16 let, imajo pravico, da se pridružijo zadrugi (13. člen IC Ruske federacije). Hkrati imajo državljani z nizkimi dohodki in potrebni državljani prednostno pravico do članstva v zadrugi, če je zadruga ustanovljena s pomočjo javne osebe. Poleg tega so lahko člani zadruge pravne osebe. Organi upravljanja zadruge so:
Skupščina udeležencev kot najvišji organ upravljanja z izključno pristojnostjo (člen 116, odstavek 2 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Seja je veljavna, če je prisotnih več kot 50 % vseh članov. V tem primeru se praviloma odloča z večino glasov navzočih. Za zadeve iz izključne pristojnosti se uporablja kvalificirana večina (2/3). Sklepi so zavezujoči za vse člane zadruge, vklj. in tisti, ki se srečanja niso udeležili;
Konferenca kot organ upravljanja, ustanovljena, če je število udeležencev več kot 50 in je to določeno z listino;
Uprava in predsednik uprave kot izvršilna organa t.j. opravljanje tekočega vodenja dejavnosti zadruge. V tem primeru je predsednik izvoljen izmed članov upravnega odbora. Pravice in odgovornosti predsednika vključujejo:
Zagotavljanje izvajanja sklepov zadruge;
Nastopa samostojno in brez pooblastila v imenu zadruge.
Zadruge se lahko preoblikujejo v združenje lastnikov stanovanj. Likvidacija zadrug se izvaja v skladu s splošnimi pravili, posebna podlaga za likvidacijo pa je rušenje hiše (členi 61-65 Civilnega zakonika Ruske federacije).
PRAVNI POLOŽAJ ZADRUGNIKA
Državljani in pravne osebe, ki želijo postati člani zadruge, podajo pri upravnem odboru prošnjo za sprejem. V tem primeru mora vlogo obravnavati v enem mesecu in odobriti skupščina zadruge. Članstvo v zadrugi začne teči s plačilom pristopnine. Postopek in pogoje za plačilo delniškega vložka določa statut zadruge. V tem primeru lahko delnica pripada eni ali več osebam. Pravica do deleža (člen 128 Civilnega zakonika Ruske federacije). Če delež ni v celoti vplačan, se lastništvo stanovanjskih prostorov prenese na zadrugo. Zadružnik in člani njegove družine imajo pravico do uporabe stanovanjskih prostorov. Hkrati je s soglasjem skupščine zadruge članu zadruge omogočena sklenitev podnajemne pogodbe in vselitev začasnih prebivalcev. Po celotnem vplačilu deleža postane lastništvo stanovanjskega prostora član zadruge. Članstvo v zadrugi preneha v naslednjih primerih:
Izstop iz članstva. V tem primeru se delež izplača;
Ob izključitvi (130. člen Stanovanjskega zakonika RF). Če izključeni član zadruge ni plačal deleža v celoti, se mu izplača dejansko vplačani znesek. V tem primeru zadružniku in njegovim družinskim članom preneha pravica do uporabe stanovanjskega prostora. Te osebe so dolžne izprazniti prostore v roku 2 mesecev od pravnomočnosti sklepa o izločitvi;
Likvidacija zadruge;
V primeru smrti člana zadruge. V primeru smrti pridobijo dediči pravico postati člani ustrezne zadruge po sklepu občnega zbora. V tem primeru ima zakonec prednostno pravico do vključitve, če ima pravico do deleža. Delež je skupna last.
Prednostno pravico do pristopa ima tudi dedič zadružnika, ki ima pravico do dela deleža in živi skupaj z njim, če zapustnikov zakonec nima pravice do deleža. Drugi dediči, ki ne živijo skupaj z zapustnikom, pridobijo pravico pristopiti k zadrugi, če ni določenih kategorij oseb s prednostno pravico. Izjemoma je dovoljena delitev stanovanjskih prostorov v zadružni stavbi. Razdelek je dovoljen le, če:
Obstaja možnost dodelitve izoliranega bivalnega prostora v naravi;
Če zaradi rekonstrukcije ali prenove obstaja možnost ločitve izolirane sobe v naravi.
Pravico do delitve stanovanjskih prostorov imajo samo upravičenci do deleža.
5. vprašanje
HOA je neprofitna organizacija, ki temelji na prostovoljnem združenju lastnikov prostorov v stanovanjski hiši. V tem primeru cilji društva (cilji ustvarjanja) vključujejo:
Skupno upravljanje skupnega premoženja hiše;
Zagotavljanje delovanja skupnega premoženja;
Določitev postopka lastništva, uporabe in razpolaganja s skupnim premoženjem.
Ustanovni dokument HOA je listina, ki jo potrdi skupščina. Poleg tega mora biti v času ustanovitve zadruge število njenih udeležencev več kot 50% celotnega števila lastnikov prostorov. V novo ustvarjenih hišah, potem ko so dane v obratovanje, razvijalec ustvari HOA.
Za doseganje ciljev ustvarjanja ima partnerstvo pravico opravljati gospodarske dejavnosti, katerih vrste vključujejo:
Vzdrževanje, upravljanje in popravilo nepremičnin;
Gradnja dodatnih prostorov in skupne lastnine;
Zagotavljanje skupne lastnine v najem.
Na podlagi sklepa skupščine članov partnerstva se dohodki iz gospodarskih dejavnosti uporabljajo za plačilo splošnih stroškov ali se nakažejo v sklade, ki jih posebej ustvari partnerstvo za doseganje ciljev, določenih z listino. HOA se ustvari brez omejitve glede obdobja delovanja, razen če listina ne določa drugače. Za nedoločen čas. Hkrati lahko lastniki prostorov v eni stanovanjski stavbi ustvarijo samo eno partnerstvo.
Partnerstvo lahko nastane tudi z združitvijo:
Več stanovanjskih stavb, katerih prostori pripadajo različnim lastnikom. Hkrati morajo imeti zemljiške parcele sosednja ozemlja in imeti skupna inženirska in tehnična omrežja ter infrastrukturne elemente;
Številne tesno nameščene zgradbe, strukture ali strukture, namenjene zagotavljanju bivanja več družin na sosednjih parcelah.
HOA ne odgovarja s svojim premoženjem za obveznosti lastnika, oni pa ne odgovarjajo s svojim premoženjem za obveznosti partnerstva. Zato HOA prevzema polno odgovornost.
Premoženje HOA tvorijo:
Obvezna plačila ter vstopni in drugi prispevki družbenikov;
Dohodek iz gospodarske dejavnosti;
Subvencije za zagotavljanje delovanja skupne lastnine, pa tudi popravila.
Organi partnerstva so:
Skupščina kot najvišji organ upravljanja z izključno pristojnostjo (145. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Sklic skupščine se izvede na podlagi pisnega obvestila, ki se pošlje udeležencem najkasneje 10 dni pred skupščino. V tem primeru obvestilo vsebuje dnevni red vprašanj, ki ni predmet kasnejših sprememb. Na skupščini se odloča z navadno večino, o vprašanjih iz izključne pristojnosti pa s kvalificirano večino;
Svet HOA kot kolegijalni izvršni organ, katerega pristojnost je določena z zakonom ali listino (člen 148 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije);
predsednik;
Revizijska komisija, ki mora vsaj enkrat letno pregledati finančne dejavnosti HOA.
Preoblikovanje družbe je dovoljeno s preoblikovanjem v stanovanjsko ali stanovanjsko-gradbeno zadrugo. Likvidacija partnerstva se izvede v skladu s splošnimi pravili (člen 141 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije), pa tudi v primeru pridobitve lastništva vseh prostorov s strani enega lastnika. Poleg tega se likvidacija zgodi, če člani partnerstva nimajo več kot 50% glasov zaradi njihovega zmanjšanja med dejavnostmi partnerstva. Zmanjšanje poteka:
Ob izstopu iz članov HOA;
V primeru smrti člana HOA.
Pravice in obveznosti partnerstva vključujejo pooblastila in obveznosti, ki jih določa zakon (člena 137, 138 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
162. člen Pogodba o upravljanju stanovanjske hiše
1. Pogodba o upravljanju stanovanjske stavbe se sklene z upravljavsko organizacijo, ki ima dovoljenje za opravljanje dejavnosti upravljanja večstanovanjskih stavb v skladu z zahtevami tega kodeksa, v pisni ali elektronski obliki z uporabo sistem tako, da sestavi en dokument, ki ga podpišejo stranke. Pri izbiri upravljavske organizacije na skupščini lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi se z vsakim lastnikom prostorov v taki stavbi sklene pogodba o upravljanju pod pogoji, določenimi v sklepu te skupščine. V tem primeru so lastniki prostorov v tej stavbi, ki imajo več kot petdeset odstotkov glasov od skupnega števila glasov lastnikov prostorov v tej stavbi, ena stranka sklenjenega sporazuma. Vsak lastnik prostorov v stanovanjski hiši samostojno izpolnjuje obveznosti iz pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše, vključno z obveznostjo plačila stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev, in ne odgovarja za obveznosti drugih lastnikov prostorov v tej stavbi.
Zvezni zakon se uporablja ob začetku veljavnosti
2. Pri pogodbi o upravljanju stanovanjske hiše ena stranka (upravljavska organizacija) po nalogu druge stranke (lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, upravnih organov društva lastnikov stanovanj, upravnih organov) stanovanjske zadruge ali upravnih organov druge specializirane potrošniške zadruge, oseba, navedena v 6. odstavku drugega dela 153. člena tega zakonika, ali v primeru iz 14. dela 161. člena tega zakonika, razvijalec) v okviru dogovorjeno obdobje za plačilo se zavezuje, da bo opravljal dela in (ali) opravljal storitve za upravljanje stanovanjske stavbe, opravljal storitve in opravljal dela za pravilno vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v taki hiši, zagotavljal komunalne storitve lastnikom prostorov v takšni hiši in osebe, ki uporabljajo prostore v tej hiši, ali v primerih iz drugega odstavka 157. člena tega zakonika zagotavljajo pripravljenost inženirskih sistemov in izvajajo druge dejavnosti, namenjene doseganju ciljev upravljanja stanovanjske stavbe.
Določbe 162. člena tega zakonika (spremenjen z zveznim zakonom št. 59-FZ z dne 3. aprila 2018) se uporabljajo za razmerja, ki izhajajo iz pogodb o upravljanju stanovanjske stavbe, sklenjenih pred dnem začetka veljavnosti omenjenega zveznega zakona. Zakon
2) seznam del in (ali) storitev za upravljanje stanovanjske hiše, storitev in del za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v stanovanjski hiši, postopek za spremembo takega seznama, pa tudi seznam komunalnih storitev. zagotavlja organizacija za upravljanje, razen komunalnih storitev, ki se izvajajo v skladu s členom 157.2 tega zakonika;
3. člen spremenjen od 3. aprila 2018 - Zvezni zakon z dne 3. aprila 2018 N 59-FZ
Določbe 162. člena tega zakonika (spremenjen z zveznim zakonom št. 59-FZ z dne 3. aprila 2018) se uporabljajo za razmerja, ki izhajajo iz pogodb o upravljanju stanovanjske stavbe, sklenjenih pred dnem začetka veljavnosti omenjenega zveznega zakona. Zakon
3) postopek za določitev pogodbene cene, višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov ter višine plačila komunalnih storitev, pa tudi postopek za takšno plačilo, razen plačila komunalnih storitev. storitve, opravljene v skladu s členom 157.2 tega zakonika;
4) postopek spremljanja izpolnjevanja obveznosti organizacije za upravljanje iz pogodbe o upravljanju.
4. Pogoji pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše so enaki za vse lastnike prostorov v stanovanjski hiši.
5. Pogodba o upravljanju stanovanjske hiše se sklene:
8.1. Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo pravico enostransko zavrniti sklenitev pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše, sklenjene na podlagi javnega natečaja iz 4. in 13. dela 161. člena tega zakonika, po vsakem naslednjem letu od datum sklenitve navedene pogodbe, če je skupščina lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi pred iztekom roka veljavnosti te pogodbe sprejela odločitev o izbiri ali spremembi načina upravljanja te stavbe.
8.2. Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo na podlagi sklepa skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši pravico enostransko zavrniti izpolnjevanje pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše, če upravljavska organizacija ne spoštuje pogojev te pogodbe in se odloči za izbiro druge upravljavske organizacije ali spremembo načina upravljanja tega doma.
9. Upravljanje stanovanjske stavbe, ki je v lasti stanovanjske zadruge ali v kateri je bilo ustanovljeno združenje lastnikov stanovanj, se izvaja ob upoštevanju določb V. oddelka in tega zakonika.
10. Upravljavska organizacija je dolžna v treh delovnih dneh od dneva prenehanja pogodbe o upravljanju stanovanjske stavbe prenesti tehnično dokumentacijo stanovanjske stavbe in druge dokumente v zvezi z upravljanjem takšne hiše, ključe prostorov ki so del skupne lastnine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, elektronske dostopne kode do opreme, ki je del skupne lastnine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, ter druga tehnična sredstva in oprema, potrebna za delovanje in upravljanje večstanovanjska stavba, novoizbrana upravljavska organizacija, društvo lastnikov stanovanj ali stanovanjska ali stanovanjsko-gradbena zadruga ali druga specializirana potrošniška zadruga, v primeru neposrednega upravljanja takšne hiše s strani lastnikov prostorov v taki hiši pa teh lastnikov, navedenih v sklepu skupščine teh lastnikov o izbiri načina upravljanja takšne hiše, če ta lastnik ni naveden, kateri koli lastnik prostorov v taki hiši.
11. Če s pogodbo o upravljanju stanovanjske stavbe ni drugače določeno, upravljavska organizacija enkrat letno v prvem četrtletju tekočega leta lastnikom prostorov v stanovanjski stavbi predloži poročilo o izvajanju pogodbe o upravljanju za preteklo leto. leto, navedeno poročilo pa tudi postavi v sistem.
162. člen je bil dopolnjen z 12. delom od 11. januarja 2018 - Zvezni zakon z dne 31. decembra 2017 N 485-FZ
12. Če se na podlagi rezultatov izvajanja pogodbe o upravljanju stanovanjske stavbe v skladu s poročilom o izvajanju pogodbe o upravljanju, objavljenim v sistemu, izkaže, da so dejanski stroški upravljavske organizacije manjši od tistih, ki so bili upoštevani pri določanju zneska plačila za vzdrževanje stanovanjskih prostorov, glede na opravljanje storitev in (ali) opravljanje dela za upravljanje stanovanjske stavbe, opravljanje storitev in (ali) opravljanje dela na vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja v stanovanjski stavbi, predvideno s takšnim sporazumom, navedena razlika ostane na razpolago upravljavski organizaciji, pod pogojem, da prihranki, ki jih je prejela upravljavska organizacija, niso povzročili neustrezne kakovosti opravljenih storitev in (ali) opravljeno delo pri upravljanju stanovanjske stavbe, opravljene storitve in (ali) opravljeno delo pri vzdrževanju in popravilu skupne lastnine v stanovanjski hiši, predvideno s takšnim sporazumom, potrjenim na način, ki ga določi vlada Ruska federacija. V tem primeru lahko pogodba o upravljanju stanovanjske hiše predvideva drugačno razdelitev prihrankov, ki jih prejme upravljavska organizacija.
5. Organ lokalne samouprave v desetih dneh od dneva javnega natečaja iz 4. dela tega člena obvesti vse lastnike prostorov v stanovanjski hiši o rezultatih navedenega natečaja in pogojih pogodbe o upravljanju za ta zgradba. Lastniki prostorov v stanovanjski hiši so dolžni skleniti pogodbo o upravljanju z organizacijo za upravljanje, izbrano na podlagi rezultatov javnega natečaja iz 4. dela tega člena, na način, ki ga določa 445. člen Civilnega zakonika RS. Ruska federacija.
Ko upravljavsko organizacijo izbere skupščina lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, se z vsakim lastnikom prostorov sklene pogodba o upravljanju pod pogoji, določenimi v sklepu te skupščine. Pogodba o upravljanju se sklene v pisni obliki s sestavo ene listine, ki jo podpišeta stranki.
V tem primeru so lastniki prostorov v tej stavbi, ki imajo več kot petdeset odstotkov glasov od skupnega števila glasov lastnikov prostorov v tej stavbi, ena stranka sklenjenega sporazuma.
Zdaj se domneva, da so upravljavske organizacije dolžne izbrati izvajalce storitev in del za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine.
To se odraža v stanovanjskem zakoniku Ruske federacije.
Tak dogovor je predmet odškodnine. Z organizacijskega vidika je družba za upravljanje posrednik med lastniki večstanovanjskih prostorov in osebami, ki neposredno opravljajo storitve vzdrževanja in servisiranja istoimenske stavbe. Pogodba o upravljanju stanovanjske hiše: Pri izbiri družbe za upravljanje na skupščini lastnikov stanovanjskih prostorov v večstanovanjski stavbi se z vsakim članom skupščine sklene pogodba o upravljanju.
1.2. Sestavo minimalnega seznama storitev in del, potrebnih za zagotovitev pravilnega vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski hiši, postopek za njihovo zagotavljanje in izvajanje določi vlada Ruske federacije.
2.1. Pri neposrednem upravljanju večstanovanjske nepremičnine lastniki prostorov v tej osebi izvajajo dela na vzdrževanju in popravilu skupnega premoženja v večstanovanjski stavbi, zagotavljajo oskrbo s hladno in toplo vodo ter izvajajo kanalizacijo, oskrbo z električno energijo. , oskrba s plinom (vključno z dobavo plina za gospodinjstvo v jeklenkah), ogrevanje (oskrba s toploto, vključno z dobavo trdega goriva ob prisotnosti peči), so odgovorni lastnikom prostorov v določeni stavbi za izpolnjevanje svojih obveznosti v skladu s sklenjenimi pogodbami, pa tudi v skladu s pravili, ki jih je določila vlada Ruske federacije za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši, pravili za zagotavljanje, prekinitev in omejitve opravljanja komunalnih storitev za lastniki in uporabniki prostorov v večstanovanjskih hišah in stanovanjskih stavbah.
Da bi definirali pojav, je treba prepoznati njegove značilnosti.
Upravljanje stanovanjske hiše je torej usklajena dejavnost lastnikov prostorov v stanovanjski hiši ali oseb, ki jih ti vključujejo, namenjena zagotavljanju ugodnih in varnih življenjskih razmer občanom, pravilnemu vzdrževanju skupne lastnine v stanovanjski hiši, reševanju vprašanja uporabe skupne lastnine, pa tudi zagotavljanje komunalnih storitev za državljane, ki živijo v takšni hiši.
1.2. Sestavo minimalnega seznama storitev in del, potrebnih za zagotovitev pravilnega vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski hiši, postopek za njihovo zagotavljanje in izvajanje določi vlada Ruske federacije.
1.3. Dejavnost upravljanja večstanovanjskih stavb se opravlja na podlagi dovoljenja za njeno opravljanje, razen v primeru, ko to dejavnost opravlja društvo lastnikov stanovanj, stanovanjska zadruga ali druga specializirana potrošniška zadruga in primer, ki ga določa za v 3. delu 200. člena tega zakonika.
7. novembra je predsednik Uzbekistana Shavkat Mirziyoyev podpisal zakon "O upravljanju stanovanjskih zgradb." Zakonodajni zbor je dokument sprejel 6. avgusta, senat pa ga je potrdil 11. oktobra. Veljati bo začel 1. avgusta 2020.
Zakon se uporablja za lastnike stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah, organizacije in upravnike stanovanjskih hiš, združenja lastnikov stanovanj ter druge osebe, katerih dejavnosti so povezane z upravljanjem večstanovanjskih stavb.
Temeljna načela upravljanja večstanovanjskih stavb so svoboda izbire načina upravljanja, samoupravljanje, kolegialnost, odprtost in javnost, organizacijska in finančna neodvisnost, sistematično poročanje lastnikom prostorov.
Zakon opredeljuje stanovanjska hiša kot skupek dveh ali več stanovanj, ki imajo samostojen dostop bodisi do zemljišča ob stanovanjski hiši bodisi do skupnih prostorov v takšni stavbi. Stanovanjska stavba vsebuje elemente skupne lastnine, ki so v lasti lastnikov prostorov na skupni lastninski pravici.
Način upravljanja stanovanjske hiše določi skupščina lastnikov prostorov. Lahko upravljajo hišo neposredno lastniki prostorov, pravna oseba - organizacija za upravljanje ali posameznik (samostojni podjetnik) - upravnik na podlagi sporazuma. Upravljanje se lahko prenese tudi na društvo lastnikov stanovanj - neprofitno organizacijo, ki združuje lastnike stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov v eni ali več strnjenih stanovanjskih stavbah.
Državni nadzor na področju upravljanja stanovanjskih stavb je dodeljen Inšpektoratu za nadzor na področju upravljanja večstanovanjskih stanovanj pri Ministrstvu za stanovanjske in komunalne storitve in njegovim teritorialnim inšpekcijam (Stanovanjski inšpektorat).
Stanovanjska inšpekcija nadzoruje predvsem:
Stanovanjska inšpekcija je dobila pooblastilo, da izda obvezna navodila:
Lastniku prostorov je prepovedano samovoljno brez dovoljenja postavljati različne zgradbe in objekte, zapirati požarne prehode, skupne hodnike, stopnišča, zasilne izhode in druge skupne prostore s predmeti in opremo, zadrževati hišne ljubljenčke v skupnih prostorih, opravljati nedovoljena dela pri obnovi. in prenova prostorov, ki kršijo nosilnost konstrukcijskih elementov in potresno odpornost hiše.
Vmešavanje lokalnih oblasti in njihovih uradnikov v dejavnosti upravnih organov stanovanjskih stavb je z zakonom prepovedano.
Do 1. maja 2020 pravni poskus na odobritev pravnih norm.
V skladu z 2. delom 18. člena zveznega zakona z dne 29. decembra 2004 N 189-FZ "O uveljavitvi Stanovanjskega zakonika Ruske federacije", kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom z dne 29. decembra 2006 N 251-FZ, prej Nastale obveznosti organizacij, odgovornih za upravljanje, vzdrževanje in popravilo stanovanjske hiše, se ohranijo, dokler ne nastanejo obveznosti v zvezi z upravljanjem stanovanjske stavbe v skladu z določbami VIII. oddelka Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.
V nasprotju z mnenjem pritožnikov stanovanjska zakonodaja (poglavje 6 oddelka II, oddelek VIII Stanovanjskega zakonika Ruske federacije), ki temelji na lastništvu skupne lastnine v stanovanjski stavbi vseh lastnikov prostorov v njej, ne dati posameznim lastnikom prostorov pravico, da se z nasprotnimi strankami dogovorijo o pogojih pogodb o skupni lastnini brez posebnega pooblastila skupnosti lastnikov prostorov. Navedeno ne izključuje njihove udeležbe v ustreznih pogodbenih razmerjih pod pogoji, ki so skupni vsem lastnikom prostorov v stanovanjski hiši.
Člen 162 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, ki v 10. delu določa obdobje za prenos tehnične dokumentacije za stanovanjsko stavbo na novo izbrano upravljavsko organizacijo, je vključen v oddelek VIII Stanovanjskega zakonika Ruske federacije »Upravljanje večstanovanjskih stavb«; Hkrati je predmet preverjanja pri izvajanju državnega stanovanjskega nadzora tudi izpolnjevanje zahtev za upravljanje stanovanjskih stavb pri pravnih osebah.
Vprašanja upravljanja v večstanovanjskih stavbah se rešujejo v skladu z oddelkom VIII Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, v skladu s katerim pravico do izbire načina upravljanja pripada lastnikom prostorov v stanovanjski hiši.
Če so se lastniki prostorov v stanovanjski hiši na podlagi 2. odstavka 2. dela 161. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije odločili, da stanovanjsko stavbo upravljajo združenje lastnikov stanovanj ali stanovanjska zadruga ali druga specializirana potrošniška zadruga, Subjekti odgovornosti za upravne prekrške, predvidene v členu 7.22 Zakonika o upravnih prekrških Ruske federacije, bodo združenja lastnikov stanovanj ali stanovanjske zadruge ali druge specializirane potrošniške zadruge kot osebe, ki jim je zaupana naloga upravljanja te hiše.
2. Prej nastale obveznosti organizacij, odgovornih za upravljanje, vzdrževanje in popravilo stanovanjske stavbe, se ohranijo, dokler ne nastanejo obveznosti, povezane z upravljanjem stanovanjske stavbe, v skladu z določbami oddelka VIII Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.
Ugotovljena omejitev ne pomeni odvzema lastnikom prostorov pravice do sodelovanja pri dejavnostih upravljanja hiše. Iz določb VIII. oddelka »Upravljanje stanovanjskih stavb« v razmerju do določb 6. poglavja »Skupna lastnina lastnikov prostorov v stanovanjski stavbi. Skupščina takih lastnikov" Stanovanjskega zakonika Ruske federacije izhaja, da imajo lastniki prostorov pri drugih načinih upravljanja stanovanjske stavbe večinoma enake pravice kot pri neposrednem upravljanju, vključno s pravico do udeležbe na skupščinah. lastnikov prostorov, sodelovati pri oblikovanju njihovih odločitev, s kolektivnimi odločitvami o spremembi načina upravljanja stanovanjske stavbe, zastopati in varovati njihove pravice in zakonite interese drugih lastnikov v državnih organih in samoupravah lokalne samouprave.
Ob upoštevanju dejstva, da je pri vprašanjih varstva pravic potrošnikov stanovanjskih in komunalnih storitev zelo pomembna pravilna opredelitev subjekta ustrezne odgovornosti, je treba posebno pozornost nameniti določbam VIII. oddelka stanovanjskega zakonika. Ruske federacije "Upravljanje stanovanjskih zgradb" in čl. 18 zveznega zakona z dne 29. decembra 2004 N 189-FZ "O izvajanju Stanovanjskega zakonika Ruske federacije" (kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom z dne 26. decembra 2005 N 184-FZ). V zvezi s tem bi morali teritorialni oddelki Rospotrebnadzorja nemudoma zagotoviti učinkovito sodelovanje z lokalnimi vladami, da bi preprečili morebitne kršitve pravic potrošnikov zaradi izbire brezvestnih in nesposobnih udeležencev na trgu kot upravljavske organizacije. Hkrati je treba v ustreznem delu zagotoviti potrebno interakcijo s tožilstvom, teritorialnimi oddelki FAS Rusije in stanovanjskimi inšpekcijskimi organi.
1) na podlagi 2. dela čl. 18 zveznega zakona z dne 29. decembra 2004 N 189-FZ "O začetku veljavnosti Stanovanjskega zakonika Ruske federacije" (v nadaljnjem besedilu: uvodni zakon), predhodno nastale obveznosti organizacij, odgovornih za upravljanje, vzdrževanje in popravila večstanovanjske stavbe se ohranijo do obveznosti upravljanja stanovanjske hiše v skladu z določbami čl. VIII Stanovanjski zakonik Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu zakonik). Obveznosti teh organizacij ostanejo do:
"2. Prej nastale obveznosti organizacij, odgovornih za upravljanje, vzdrževanje in popravilo stanovanjske stavbe, ostanejo do trenutka, ko nastanejo obveznosti v zvezi z upravljanjem stanovanjske stavbe v skladu z določbami oddelka VIII Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.
