Tržna in katastrska vrednost nista enak parameter, čeprav sta si pogosto zelo podobni. Razlika v izračunu je:
Na primer, če imata stanovanja št. 3 in št. 4 v isti hiši enako površino in druge parametre, bo cena po Državnem davčnem zakoniku zanje enaka. Pri tem ni upoštevano, da je četrt št. 3 ostala nespremenjena od datuma uvedbe hiše, torej 30 let, četrta št. 4 pa je bila pred kratkim obnovljena.
Ob prodaji nepremičnine se obračuna davek, ki jih mora nekdanji lastnik odšteti v blagajno. Lastnikom to ni všeč, mnogi pa poskušajo podcenjevati vrednost v prodajni pogodbi, da se zniža tudi davek. Seveda dobijo polno ceno.
Ob spoznanju tega so zakonodajalci prišli na idejo, da bi pri izračunu davka upoštevali katastrsko vrednost. Upošteva se tudi pri letnem davku na nepremičnine, vendar je to ločeno vprašanje.
tako, lahko prodate objekt pod katastrsko ceno Glede tega vprašanja ni zakonskih omejitev. Če pa je transakcija fiktivna, je pomembno oceniti, zakaj je to storjeno in ali se splača sodelovati v takšnih avanturah.
Za tiste, ki imajo tretjo možnost, je bolje narediti vse v okviru zakona: zaprositi za popravek stroškov in nato mirno prodati dom brez preplačila davkov. Podobne situacije se na primer zgodijo, ko se stare hiše nahajajo na istem območju s skupino elitnih novih stavb. Zaradi splošne formule za izračun cene nekaterih stanovanj se izkaže za zelo predrago.
Za tiste, ki se le delno zavedate davka, plačanega od prodaje nepremičnine, morate vedeti: ne plačujejo ga vsi! 13% je potrebno plačati le, če je od nakupa minilo 3 leta ali 5 let, odvisno od odtenkov situacije.
Tisti, ki imajo te roke že zdavnaj, naj ne skrbijo za davek in znižanje katastrske vrednosti, da bi jo zmanjšali.
Želja po znižanju davka je glavni razlog, zakaj lastniki želijo znižati ceno. Danes je to plačilo v skoraj vseh primerih potrebno, če je od datuma nakupa minilo manj kot 5 let.
V tem primeru so situacije drugačne:
Odgovor na to vprašanje izhaja iz zgornjega. Vse je odvisno od situacije, ciljev in prisotnosti ali odsotnosti dejanj, ki se lahko štejejo za davčno utajo.
Zakon ne prepoveduje transakcij za vsako ceno. Tudi če se nekdo odloči prodati stanovanje 10-krat ceneje od tržnih, mu ne bodo prepovedali. Bodo pa preverili čistost posla in obračunali davek, kot na katastrsko ceno.
REFERENCA! Tisti, ki bodo imeli »srečo«, da jih zalotijo pri tem dejanju, bodo morali nositi upravno odgovornost. In to je sodišče in globa.
Posledično se lahko dejanje izkaže za popolnoma nedonosno, poleg tega pa bo dodan tudi poškodovan ugled.
Ali prodati nepremičnino spodaj, je odvisno od situacije. Najbolje je, da ga zmanjšate, če je mogoče.
Če se trg ne ujema, seveda nima smisla dvigovati cene in več let čakati na kupca. Toda napačni podatki v pogodbi imajo posledice. Zato, če se lastnik odloči za to, je bolje vnaprej izračunati vsa tveganja in koristi in se po možnosti obrniti na odvetnika s tem vprašanjem.
Ali je mogoče prodati nepremičnino pod to vrednostjo?
Lahko. Vprašanje je le, koliko je potrebno. Natančneje, kaj pričakujete od tega.
Zmanjšajte davekše vedno ne bo šlo tako.
Do prvega dne leta 2016 je bilo mogoče prodajati brez posebnih posledic. Toda v skladu s trenutnimi standardi, znesek davka na noben način ne sme biti nižja od 70 odstotkov od ugotovljene katastrske vrednosti.
To je bilo uvedeno kot obvezno normo v davčnem zakoniku z zveznim zakonom št. 382-FZ z dne 29. novembra 2014.
Več o metodah določanja najdete na naši spletni strani. Preberite tudi o naročilu.
Zakaj se lastniki sploh zanimajo za to problematiko?
Pogosto se izkaže, da je katastrska vrednost nerazumno visoka. In to pomeni višje davke, ki jih morate plačati.
Včasih je vzrok huda napaka, na primer Specifikacije zgradbe so napačne(pet sob namesto treh). Obstajajo tudi drugi razlogi za to številko.
Dejstvo je, da cenilci pri pregledu vzamejo za osnovo številne podatke, med drugim prestiž območja, raven dohodka prebivalstva, koliko stanejo sosednje stavbe.
Nastali podatki se vnesejo v Rosreestr in s tem v objekte. Za katero koli nepremičninski posel ali zaprosilo za hipotekarno posojilo, je del obveznega sklopa dokumentov.
Kako je katastrska vrednost stanovanja, če je, lahko izveste na naši spletni strani.
Če se soočate s takim vprašanjem in zagotovo veste, da je mogoče zmanjšati vrednost, ki je v zalogi - kontaktirajte odvetnike pa čeprav samo za posvet. In ne pozabite, da vas tudi znižana cena ne bo rešila pred davki, ni vam treba bežati pred njimi. Dajte Cezarju, kar je Cezarjevega, ni vam treba dati svojega.
Katastrska vrednost stanovanja obstaja zato, da lahko enostavno določite višino davka na svojo nepremičnino. Če pa nameravate prodati stanovanje, se lahko pojavi vprašanje o zakonitosti prodaje nepremičnine, ki je cenejša, kot je navedeno v katastrskem potnem listu.
Stanovanje je povsem mogoče prodati po ceni, ki bo nižja od tiste, ki je navedena v katastrskem potnem listu. Poleg tega, če bi prej, pred spremembami zakonodaje, udeleženci posla v prodajno-nakupnih dokumentih lahko namerno navedli podcenjen znesek posla, je zdaj to preprosto nesmiselno. V letu 2016 je katastrska cenitev nepremičnin ključna pri določanju dohodnine in davka na nepremičnine.
Davčnemu inšpektorju ne bo težko priti v bazo podatkov in videti vrednost nepremičnine v Odboru za državno premoženje, nato pa primerjati podatke s tistimi, ki so navedeni v dokumentih.
Zvezni zakon št. 382 z dne 29. novembra 2014, in sicer njegov člen 2, klavzula 11, vam omogoča določitev minimalne pravne vrednosti nepremičnine. Podatke si lahko ogledate tudi v davčnem zakoniku Ruske federacije v 1. odstavku 217. člena.
V skladu s temi dokumenti se na katastrsko vrednost lahko uporabi koeficient 0,7. Prav ta rezultat vam bo omogočil pravilen izračun zneska transakcije, torej znižanje cene za več kot 30% katastrske vrednosti vsekakor ni priporočljivo.
Toda glavno vodilo pri nakupu ali drugem predmetu bi morala biti povprečna tržna vrednost, ki se bo spremenila glede na številne dejavnike, na primer gospodarske razmere v državi kot celoti.
Med temeljnimi vzroki za znižanje vrednosti stanovanja med prodajo so naslednji:
Treba je razumeti, da najpomembnejše cene oblikuje trg. Povprečna cena nepremičnine je izpeljana na podlagi številnih dejavnikov, zato je pri prodaji ali nakupu stanovanja najbolj relevantna povprečna cena na trgu.
Dejansko je prodaja stanovanja pod katastrsko vrednostjo nedonosna tako za prodajalca kot za kupca.
Tudi če ste podcenili znesek pogodbe, ne boste mogli dobiti ugodnosti, saj se ne glede na stroške stanovanja, navedene v dokumentih, davki odštejejo od katastrske vrednosti stanovanja, pomnoženega s faktorjem 0,7.
Dajmo primer, ki vam bo omogočil vizualno preučevanje celotnega procesa.
Predstavljajte si, da je katastrska vrednost stanovanja 3 milijone rubljev, vendar se kupec in prodajalec odločita skleniti posel po ceni 1,7 milijona. Toda znesek, od katerega bo odtegnjen davek, je 2,1 milijona (koeficient 3 * 0,7). Po zakonu je nemogoče odtegniti davek od prvega milijona, od preostalega zneska pa - v celoti. To pomeni, da se bo prodajalcu od 1,1 milijona odštelo 13 % dohodnine, ne glede na to, koliko je dejansko zaslužil s prodajo stanovanja.
Izkazalo se je, da zaradi transakcije prodajalec izgubi svoj potencialni dohodek. Zato je prodaja nepremičnine po ceni pod 70 % katastrske vrednosti očitno nedonosna.
Če razumete, da je prodaja stanovanja po ceni, navedeni v katastrskem potnem listu, nemogoča, torej v nasprotju s tem, kar je navedeno v državnem katastru nepremičnin, se morate obrniti na sodišče s tožbo za zmanjšanje katastrska vrednost stanovanja. Plačate davek na svojo lastnino in to je »živ« denar.
Odstavek 6 člena 217.1 Davčnega zakonika Ruske federacije določa, da lahko vsak subjekt v državi spremeni koeficient glede na katastrsko vrednost, navedeno v Zakonu o državni lastnini. Zato je treba najprej ugotoviti, katera pravila veljajo v regiji, kjer se nepremičnina nahaja. Obrnite se na urad Rosreestra ali katastrsko zbornico, da ugotovite trenutni faktor zmanjšanja. In šele po razjasnitvi vseh obstoječih birokratskih vprašanj lahko varno določite ceno za svoje stanovanje in počakate na primernega kupca, ki bo zadovoljen z zneskom transakcije.
V obravnavanem primeru se organizacija na DOS ukvarja z nakupom in prodajo lastnih nepremičnin. Preostanek neprodanih stanovanjskih stavb je v letu 2016 spadal pod davek na nepremičnine od katastrske vrednosti. Tudi v letu 2016 so bili evidentirani in prejeti certifikati za nedokončane objekte. Hiše in nedokončane stanovanjske stavbe se nahajajo v Kaliningradu in se prodajajo posameznikom, ki niso soodvisni od organizacije. Organizacija je vse hiše in nedokončane objekte prodala po tržnih cenah, zdaj pa se davčni organ zanima za katastrsko vrednost prodanih hiš in nedokončanih objektov. V zvezi s tem so se pojavila vprašanja: ali bi morala organizacija plačati davek na nepremičnine na katastrsko vrednost nedokončanih objektov? Kakšne so posledice, če se nepremičnina proda po ceni, nižji od katastrske vrednosti?
Dejstvo je, da civilno pravo strank v pogodbi o prodaji prostorov ne omejuje pri dogovoru o kakršnem koli pogoju o ceni te pogodbe. Zato se v primeru posla za prodajo prostorov v lasti gospodarske organizacije cena nepremičnine, ki se prodaja, določi sporazumno strank. Hkrati se taka cena lahko razlikuje od tržne ali katastrske vrednosti predmeta prodaje ( , ). Norme davčnega zakonika Ruske federacije tudi ne določajo omejitve določanja vrednosti v pogodbah o prodaji nepremičnin.
Kar zadeva davek na nepremičnine organizacij, so predmeti obdavčitve zanj premičnine in nepremičnine (vključno s premoženjem, prenesenim v začasno posest, uporabo, razpolaganje, skrbniško upravljanje, prispevano k skupnim dejavnostim ali prejetim na podlagi koncesijske pogodbe), obračunano na bilance stanja kot osnovnih sredstev na način, predpisan za računovodstvo, če ni drugače določeno, ().
Hkrati se podajajo nepremičnine, katerih davčna osnova je določena kot katastrska vrednost. Značilnosti določanja njihove davčne osnove določa zakon subjekta Ruske federacije (). Če zakon subjekta ne določa posebnosti ugotavljanja davčne osnove na podlagi katastrske vrednosti v zvezi z nepremičninami, navedenimi v, potem so stanovanjske stavbe in stanovanjski prostori v bilanci stanja evidentirani kot blago ali končni izdelki. na način, določen za računovodstvo, niso obdavčeni z davkom na premoženje pravnih oseb ( , ).
Hkrati je na ozemlju Kaliningradske regije davek določen z zakonom Kaliningradske regije z dne 27. novembra 2003 št. 336 "" (v nadaljnjem besedilu - zakon št. 336).
Zlasti določa, da se v letu 2017 in v naslednjih letih davčna osnova kot katastrska vrednost nepremičnin ugotavlja med drugim tudi za stanovanjske stavbe in stanovanjske prostore, ki v bilanci stanja niso prikazani kot osnovna sredstva. na način, določen za računovodstvo, po enem letu od datuma prevzema teh predmetov v računovodstvo ob začetku obratovanja stanovanjskih stavb ().
Po mnenju strokovnjakov objekti v teku, evidentirani v bilanci stanja s stopnjo pripravljenosti 18%, ne ustrezajo znakom stanovanjskih stavb v razumevanju Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (). Hkrati niti davčni zakonik Ruske federacije niti neposredno ne določa obveznosti obračunavanja davka za objekte v gradnji.
Obračun dohodnine zaradi prodaje stanovanja je lahko tesno povezan z vrednostjo katastrske vrednosti nepremičnine. Preučili bomo, kako je mogoče to razmerje zaslediti v praksi.
Morda bo treba obračunati davek od prodaje stanovanja po katastrski vrednosti s sodelovanjem prodajalca nepremičnine v različnih pravnih razmerjih. Dejstvo, da je katastrska vrednost stanovanja določena ob prodaji, lahko bistveno vpliva na obračunavanje davka od dohodka prodajalca zadevne nepremičnine (v obliki sredstev, prejetih od kupca). Poleg tega je mogoče ugotoviti nekatere posredne mehanizme vpliva katastrske vrednosti stanovanja na obdavčitev dohodka od njegove prodaje.
Tako ali drugače je katastrska vrednost pri določanju višine davkov na prodajo nepremičnin pomembna v smislu:
V skladu z določbami novega člena Davčnega zakonika Rusije - člen 217.1 Davčnega zakonika Ruske federacije ima katastrska vrednost izjemno pomembno vlogo pri določanju davčne osnove za dohodek, ki izhaja iz prodaje stanovanjske nepremičnine. s strani davčnega zavezanca (v okviru pravnih razmerij, ki so nastala po začetku veljavnosti tega člena davčnega zakonika Ruske federacije - od 01.01.2016).
Če je cena stanovanja po pogodbi nižja od katastrske vrednosti (od začetka leta, ko je bila transakcija sklenjena), ki se pomnoži z 0,7 (fiksni koeficient, določen z davčnim zakonikom Ruske federacije), potem predpostavlja se, da je davčna osnova enaka katastrski vrednosti. Če je cena stanovanja večja od ustreznega kazalnika, se davčna osnova vzame enaka vrednosti nepremičnine.
Seveda to pravilo velja le, če mora prodajalec stanovanja po zakonu plačati davek. Določbe člena 217.1 Davčnega zakonika Ruske federacije in ustrezni pravni predpisi določajo merila, po katerih je državljan v tem ali drugem primeru oproščen plačila dohodnine pri transakcijah z nepremičninami.
V skladu s členom 220 Davčnega zakonika Ruske federacije ima davčni zavezanec pravico zmanjšati davčno osnovo (neobvezno):
Ivanov je leta 2015 kupil stanovanje za 2.000.000 rubljev, v začetku leta 2017 pa ga je prodal za 2.500.000 rubljev. Katastrska vrednost tega stanovanja od začetka leta 2017 je 2.200.000 rubljev.
Pri prodaji stanovanja se davčna osnova vzame 2.500.000 rubljev, saj je katastrska vrednost, pomnožena z 0,7 - 1.540.000 rubljev, nižja od prodajne cene stanovanja po pogodbi.
Ivanov ima pravico zmanjšati to osnovo - za 2.000.000 rubljev. Končna davčna osnova za dohodek prodajalca bo 500.000 rubljev. Od njega bo treba plačati dohodnino v višini 260.000 rubljev (13% od 2.000.000).
Ruski nepremičninski trg je v mnogih segmentih zelo nestanoviten. Cenovni procesi v njej so včasih zelo lokalizirani in določeni trendi, ki so pomembni za eno občino, morda ne odražajo bistva gospodarskih procesov v drugi.
Katastrska vrednost je kazalnik, ki po eni strani v veliki meri temelji na tržni ceni stanovanja (v primerih, ki jih določa zakon, samo na njej), po drugi strani pa vključuje upoštevanje Rosreestra (ag. določa katastrsko vrednost nepremičnin) po številnih drugih merilih, npr.
Torej, če navedene lastnosti stanovanja niso visoke, potem ima stanovanje, kljub temu, da imajo nepremičnine, ki spadajo v pripadajoči tržni segment, enako vrednost, po katastru lahko bistveno nižjo ceno.
In obratno - nepremičnine, ki tradicionalno niso v velikem povpraševanju v mestu (in zato njihove cene niso visoke), vendar imajo odlične lastnosti - lahko Rosreestr oceni nad povprečnimi tržnimi kazalniki.
Se pravi, da je katastrska vrednost v nekaterih primerih lahko primarna referenčna točka za prodajalca nepremičnine (ko gre za vprašanje določitve poštene tržne cene določenega stanovanja). V tem smislu bo ta vrednost vplivala na velikost davčne osnove ne le de jure, ampak tudi de facto.
Drugi možni kriterij vpliva katastrske vrednosti na prodajno vrednost (in posledično na davčno osnovo) je ocena prihodnje davčne obremenitve kupca stanovanja – v smislu plačila davka na nepremičnine. Vezana je posebej na katastrsko ceno nepremičnine. To pomeni, da lahko z visoko katastrsko vrednostjo stanovanja njegov kupec s sklicevanjem na visoke stroške davčne obremenitve stanovanja v prihodnosti prepriča prodajalca, da naredi manjši popust na stanovanje (in to bo vplivalo tudi na velikost davčne osnove).
In še ena možna razlaga razmerja med katastrsko ceno in prodajo stanovanja je določitev višine davka ob upoštevanju meseca, v katerem je bilo stanovanje prodano. Dejstvo je, da se davek na nepremičnine po katastrski vrednosti izračuna na podlagi skupnega števila polnih mesecev lastništva osebe na nepremičnini med letom. Če je na primer oseba prodala stanovanje konec oktobra 2016, bo plačala davek na katastrsko vrednost za 10 mesecev 2016. Po drugi strani bo kupec zadevne nepremičnine dolžan plačati davek na nepremičnine za november in december 2016.
Ivanov je konec februarja 2017 prodal svoje stanovanje s katastrsko vrednostjo 2.000.000 rubljev. Kupec te nepremičnine Petrov bo zanjo dolžan plačati davek na nepremičnine za 10 mesecev, Ivanov pa za 2, med tem ko je bil lastnik stanovanja.
Po izračunu na spletnem mestu https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ za celotno leto lastništva stanovanja za leto 2017 se plača davek na nepremičnine v višini 1800 rubljev. Dejansko bo moral Petrov plačati 1500 rubljev ((1800 / 12) * 10), Ivanov pa 300 rubljev ((1800 / 12) * 2).
Načeloma lahko v okviru pravnih razmerij med prodajalcem in kupcem (po prodajno-kupoprodajni pogodbi) in v primerih, ki jih določa zakon – davčna služba (FTS), obstajajo scenariji, v katerih so navedeni pravni mehanizmi Hkrati se bo opazoval vpliv katastrske vrednosti na znesek davka.
Naši odvetniki vedo Odgovor na vaše vprašanje
oz po telefonu:
Tako smo preučili vlogo, ki jo ima vrednost katastrske vrednosti stanovanja ob prodaji. Koristno bi bilo tudi izvedeti, kako lahko davčni zavezanec pred načrtovanjem posla ugotovi katastrsko ceno nepremičnine, ki jo ima v lasti. Zakonodaja Ruske federacije predvideva naslednje možnosti za rešitev tega problema:
Res je, da bi pridobili informacije iz sklada, morate poznati katastrsko številko nepremičnine - to je že mogoče zahtevati z osebno pritožbo na Rosreestr.
Če ima davčni zavezanec vprašanja o vrednosti katastrske vrednosti (na primer, zdi se pretirano visoka), ima pravico, da pošlje pritožbo Rosreestru z zahtevo za pojasnilo glede katastrske cene določene nepremičnine. Oddelek je dolžan državljanu dati ustrezna pojasnila v 30 dneh po prejemu njegove zahteve.
Če pojasnila Rosreestra davkoplačevalcu niso ustrezala, ima pravico sprožiti postopek za pregled katastrske vrednosti predmeta. Preučimo njegove značilnosti podrobneje.
Revizija katastrske cene nepremičnine se lahko izvede:
Hkrati uporaba prve možnosti po zakonu ni prednostna naloga. Državljan ima pravico nemudoma vložiti tožbo na sodišču. Vendar pa prijava na komisijo v praksi ne more biti nič manj učinkovita. Za izvedbo potrebujete:
Komisija, pristojna za reševanje vprašanj pri določanju katastrske cene nepremičnin, mora v enem mesecu vlogo obravnavati in nanjo dati odgovor. Hkrati pa odločitev o tem, kakšen bo odgovor, komisija sprejme na ločeni seji, lastnik nepremičnine pa ima pravico biti navzoč na njej (obvestiti ga je treba o datumu seje).
Če se argumenti lastnika stanovanja štejejo za dovolj tehtne, potem Rosreestr v 5 dneh sproži prilagoditev katastrske cene nepremičnine in pošlje potrebne podatke pristojnim strukturam Rosreestra.
Če rezultati dela komisije Rosreestr lastniku stanovanja ne ustrezajo, ima pravico do sodišča. Za to potrebujete:
Vloga mora vsebovati tudi:
Prav tako je pomembno, da v aplikacijo vključite:
Vlogi se lahko dopolni z različnimi dokumenti, pisnimi dokazili. Na splošno ga spremljajo:
Ta seznam ni izčrpen in se lahko dopolni z drugimi dokumenti, odvisno od posebnosti posameznega zahtevka. Na primer, če se oseba za pomoč obrne na odvetnika, bodo potrebni dokumenti, ki potrjujejo pooblastilo zastopnika. Poleg tega lahko odvetnik za potrditev stališča tožnika sodišču zahteva predložitev drugih virov.
To je treba storiti:
Če se sodišče postavi na stran državljana, bo Rosreestr naredil potrebne spremembe v državnem katastru. Veljajo za vsa pravna razmerja od 1. januarja leta, v katerem je sodišče vložilo vlogo, oziroma od trenutka, ko je bil v kataster vpisan začetni podatek o stanovanju – če se je ta vpis v katastru pojavil pozneje kot 1. leto, ko je sodišče obravnavalo zahtevek lastnika stanovanja.
