Achiziționarea de case și apartamente la țară este însoțită de executarea obligatorie a unui număr mare de documente și verificările necesare. Acest lucru se aplică documentelor și certificatelor care vor confirma oficial tranzacția. Înainte de a face o înțelegere, trebuie să efectuați o verificare amănunțită a spațiilor rezidențiale pentru puritatea legală. Printre numeroasele întrebări care apar în procesul unei astfel de verificări, se poate reține cererea dacă datoriile la facturile de utilități sunt transferate noului proprietar. În acest articol, puteți obține un răspuns la acesta, precum și informații despre ce să faceți dacă este găsit un astfel de defect și cum să preveniți problemele.
Pentru a oferi un răspuns detaliat la întrebarea dacă datoriile de utilități sunt transferate unui nou proprietar, va trebui să vă referiți la legislația modernă. Din cauza faptului că tranzacțiile unui astfel de plan sunt reglementate de Codul locuințelor al Federației Ruse, articolul 153, este necesar să se bazeze pe acesta. Aici scrie că în tranzacțiile imobiliare plățile întârziate efectuate de fostul proprietar nu trec către noul proprietar.
Conform legislatiei in vigoare, datoriile formate la plata datoriilor de locuinte si servicii comunale, cu exceptia contributiei de revizie, sunt problema fostului proprietar al locuintei.
În ciuda acestui fapt, există anumite nuanțe:
Starea actuală este puțin diferită de condițiile stabilite anterior prin lege. În prezent, utilitățile cer noului proprietar rambursarea integrală a restanțelor la restanțe, pe care le-a primit „moștenit”. În articol, puteți afla dacă astfel de obligații sunt legale, cât de legitime sunt cerințele angajaților HOA și, de asemenea, ce ar trebui să facă noii proprietari în astfel de situații.
Deci, proprietarul trebuie să plătească datorii de chirie care i-au trecut după cumpărarea unei locuințe? Companiile moderne de management interpretează liber prevederile legislației actuale și pun presiune asupra noilor proprietari, amenințând să dea în judecată. De fapt, astfel de acțiuni nu sunt legale.
Proprietarul propriei noi locuințe are tot dreptul să refuze rambursarea datoriilor care nu sunt ale sale, cu excepția cazului în care sunt prevăzute alte condiții în contract.
Cu alte cuvinte, restanțele de chirie de la proprietarul anterior rămân exclusiv problema vânzătorului. Motivul este că suma datoriei este fixată în contul său personal. Dacă o astfel de datorie a fost înregistrată, cumpărătorul trebuie să anunțe utilitățile. Este necesar să vă exprimați refuzul de a plăti datoriile altor persoane, atașați la cerere o copie a contractului cu data intrării oficiale în proprietate.
Trebuie avut în vedere faptul că, în astfel de cazuri, proprietarii se confruntă foarte des cu amenințări din partea angajaților HOA care refuză să semneze un nou acord cu proprietarul până la rambursarea tuturor plăților conform acordului anterior prevăzut de lege.
Cererea este ilegală, încalcă drepturile civile ale noilor proprietari.
Motivul acestei încălcări a legii este lipsa de voință a reprezentanților HOA de a-și asuma responsabilitatea pentru rambursarea datoriei. Este mult mai ușor să transferați responsabilitatea pentru rambursarea datoriilor către noii proprietari. În cazul unor astfel de situații, merită să indicați cine și în ce condiții ar trebui să plătească datoriile acumulate.
Pe lângă problemele constante cu HOA, proprietarii pot avea probleme cu faptul că conducerea biroului de locuințe refuză categoric să semneze un acord privind furnizarea de servicii noului proprietar și să rezolve problema prin instanțe. Pentru a evita acest lucru, este necesar să se verifice corectitudinea tuturor valorilor mobiliare depuse de fostul proprietar înainte de a încheia o tranzacție. Este necesar să vă asigurați că fostul proprietar va plăti integral datoriile pentru apartamentul comunal la schimbarea proprietarului. O astfel de verificare va evita probleme serioase în viitor.
Merită să luați în considerare comportamentul cumpărătorului, care va oferi o oportunitate de a evita diverse situații neplăcute, de a corecta situația dacă noul proprietar a devenit victima unui vânzător fără scrupule. Acțiunile luate în timp util vă vor permite să scăpați de pretențiile neplăcute venite de la angajații din utilitățile publice.
Înainte de încheierea tranzacției, cumpărătorul este obligat să verifice starea reală a conturilor vânzătorului, este important să solicite un certificat relevant chiar înainte de încheierea contractului de vânzare. Înainte de tranzacție, este necesară obținerea unui certificat privind absența completă a datoriilor pentru un apartament comunal. Acest lucru va permite noului proprietar să nu fie victima unui vânzător necinstit.
O adeverință privind starea facturilor de utilități se eliberează la HOA sau la EIRT-uri. Un punct important este faptul că valabilitatea unui astfel de document este de doar 10 zile. La primirea acestui document, cumpărătorul trebuie să acorde atenție datei întocmirii acestuia. De asemenea, vă puteți verifica întotdeauna conturile online. Acestea pot fi site-uri web ale furnizorilor de utilități și portaluri oficiale ale companiilor de administrare și ale asociațiilor de proprietari.
Datoria critică se reflectă în mod necesar pe site-ul web al FSSP. Verificarea acestui lucru este destul de ușoară.
Cu o datorie serioasă la facturile de utilități, apariția litigiilor este inevitabilă, iar toate acestea se reflectă automat pe site-ul executorilor judecătorești. În actul de acceptare și transfer al carcasei, ar trebui să se reflecte doar citirile reale ale dispozitivelor de măsurare. Acest lucru vă va permite să aveți dovezi reale la îndemână pentru a vă argumenta în mod eficient propria poziție în procesul de posibile proceduri cu utilitățile.
Dacă cumpărătorul nu a luat nicio măsură pentru a se proteja de datorii, va fi necesar să se discute schema de interacțiune viitoare cu proprietarul. Această problemă poate fi rezolvată în următoarele moduri:
Nu cumpărați proprietăți cu facturi de utilități. Acest lucru amenință cu probleme serioase cu reprezentanții organizației de servicii, în special dacă fostul proprietar a dispărut din câmpul vizual general dacă pleca în altă localitate.
Cumpărătorii și vânzătorii de locuințe pot rambursa integral plățile acumulate. Decizia cu privire la cine va efectua plata depinde direct de termenii specifici ai contractului și de valoarea apartamentului sau casei. Principalul lucru de reținut este că este imposibil să forțați noul proprietar să plătească datoria. Singura excepție o constituie neplata contribuțiilor care vizează reparații majore și acordul notarial la plata datoriilor.
Dacă, totuși, cumpărătorul s-a dovedit a fi o victimă a neglijenței, adică dacă a achiziționat un apartament cu această formă de grevare, nimeni nu are dreptul să-l oblige să plătească astfel de plăți. Trebuie să știți că prestarea de servicii din cauza datoriilor nu poate fi reziliată, este ilegală. Într-o astfel de situație, toată lumea trebuie să acționeze în condițiile legii.
Cumpărătorul, în primul rând, trebuie să notifice angajații Codului Penal sau HOA despre schimbarea dreptului de proprietate asupra locuinței, iar după aceea să solicite imediat deschiderea de noi conturi personale. Nu este ușor să o faci! O astfel de cerere va trebui să fie însoțită de un pachet de documente care să ateste debutul dreptului de proprietate asupra noului proprietar. Acesta poate fi un contract de vânzare, un act de acceptare și transfer de proprietate, documente ale unui plan diferit.
Dacă HOA refuză să se întâlnească la jumătatea drumului, proprietarul noului spațiu rezidențial ar trebui să se adreseze instanței. De reținut că în situațiile unui astfel de plan, legea este de partea noului proprietar și îi va obliga pe angajații societății de locuințe să facă anumite concesii. Astfel de acțiuni vor necesita aplicarea unor cheltuieli de timp și nervoase, dar nu există altă modalitate de a corecta situația care a apărut.
În procesul de verificare a conturilor proprietarului anterior, trebuie acordată o atenție deosebită datoriilor pentru contribuțiile la reparații majore. Motivul este că, într-o astfel de situație, legea a stabilit continuitatea plăților către noii proprietari.
Rezumând toate cele de mai sus, este de remarcat faptul că, dacă proprietarul a devenit proprietarul locuinței „cu o surpriză”, el nu este deloc obligat să stingă toate datoriile moștenite. O excepție pot fi doar plățile pentru revizie sau o situație legată de acceptarea voluntară a obligațiilor financiare.
Nu vă faceți griji cu privire la plata datoriilor foștilor proprietari. Conform legislației moderne, cumpărătorul de imobil este obligat să plătească facturile numai după intrarea efectivă în proprietate. Amenințările și șantajele emanate de la utilități în această situație sunt o încălcare a legii.
„Locuințe și servicii comunale: contabilitate și fiscalitate”, 2009, N 7
Contabilitatea și controlul creanțelor, impactul asupra neplătitorilor, colectarea judiciară a datoriilor - aceasta este rutina muncii organizațiilor de conducere și asociațiilor de proprietari. Astăzi vom lua în considerare o situație în care proprietarul, fără a plăti datoria către contractorul de locuințe și servicii comunale, și-a vândut sediul. Este posibil să încasăm datorii de la noii proprietari? Cum să tragi la răspundere proprietarul anterior?
Din păcate, nu toți cetățenii plătesc în mod conștiincios locuința și serviciile comunale prestate și lucrările efectuate la întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe. Această problemă se aplică în egală măsură companiilor de management, asociațiilor de proprietari și cooperativelor de locuințe. Practica NP „Asociația Nizhny Novgorod a HOA” arată că chiar și o datorie mică a proprietarului față de HOA implică pierderi semnificative, deoarece parteneriatul este o organizație non-profit și singura sursă de venit are adesea o plată de la proprietari pentru locuințe. Între timp, pentru organizațiile furnizoare de resurse nu contează dacă abonatul lor este o organizație comercială și cer legal plata în baza acordurilor de furnizare de resurse, precum și o penalitate pentru întârzierea plății.
Să trecem la situația în care datoria la plata unei locuințe a apărut înainte de momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra unei locuințe. Cu alte cuvinte, fostul proprietar a vândut, a donat, a mai făcut o afacere cu apartamentul fără a plăti datoria către organizația de gestionare. Cea mai ușoară cale de ieșire, la care recurg adesea organizațiile de management, este să ceri plata datoriilor de la noul proprietar. Emoțiile acestuia din urmă sunt destul de înțelese: se îndoiește dacă ar trebui să plătească pentru servicii pe care nu le-a consumat?
Pentru a răspunde la această întrebare, ar trebui luate în considerare două opțiuni:
Nu este un secret pentru nimeni că prima situație este mult mai frecventă. În cazul în care acordul privind transferul apartamentului nu conține o clauză privind plata datoriilor la locuințe și plățile comunale de către noul proprietar (cumpărător, donatar, acționar), acesta din urmă nu este obligat să plătească datoria care a apărut înainte de a intra în contract. proprietate.
În conformitate cu art. 210 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul poartă sarcina întreținerii proprietății. Potrivit art. 153 din Codul Locuinței al Federației Ruse, obligația de a plăti pentru spațiile rezidențiale și utilitățile provine de la proprietarul spațiilor rezidențiale din momentul în care ia naștere dreptul de proprietate. În virtutea paragrafului 2 al art. 8 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile asupra proprietății supuse înregistrării de stat apar din momentul înregistrării drepturilor relevante asupra acesteia, dacă legea nu prevede altfel. Drepturile asupra bunurilor imobiliare (căreia îi aparține apartamentul) sunt supuse înregistrării de stat (clauza 1, articolul 131 din Codul civil al Federației Ruse).
Astfel, obligația de plată a locuințelor și serviciilor comunale prestate în legătură cu apartamentul achiziționat ia naștere după înregistrarea transferului de proprietate către noul proprietar. Până în acest moment, obligația de plată a serviciilor este suportată de fostul proprietar al apartamentului.
În cazul în care organizația de gestionare a transmis noului proprietar o factură pentru achitarea datoriilor proprietarului anterior, proprietarul de drept poate fi sfătuit să informeze organizația de administrare cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra locuinței și să ceară ca aceștia să nu mai depună pretenții de rambursare a datoriei. Copii ale contractului de vânzare-cumpărare și un certificat de înregistrare de stat a dreptului, precum și citirile contoarelor certificate de organizațiile relevante, înregistrate la momentul intrării în posesie a apartamentului, ar trebui să fie atașate acestei cereri.
Organizația de gestionare, la rândul său, are dreptul de a se adresa instanței de judecată cu o cerere împotriva fostului proprietar pentru colectarea datoriilor la plăți obligatorii (organizație de gestionare - pe baza unui contract de management încheiat cu proprietarul anterior, sau pe baza baza faptului consumului de servicii; ZhSK și HOA - în virtutea obligației, definite în cartă și clauza 8, articolul 138 din RF LC ca persoană obligată să reprezinte interesele legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe , inclusiv în relațiile cu terții).
Pentru a se adresa instanței, este necesar să se întocmească o cerere de creanță, anexând la aceasta o chitanță de plată a taxei de stat și documente care confirmă temeiul și cuantumul penalității.
Cuantumul taxei de stat se calculează în conformitate cu paragrafele. 1 p. 1 art. 333.19 din Codul fiscal al Federației Ruse și depinde de prețul creanței. Deci, la colectarea datoriilor, a căror valoare nu depășește 10.000 de ruble, taxa de stat este calculată ca 4% din valoarea creanței, dar nu mai puțin de 200 de ruble. Dacă prețul creanței se încadrează în limitele de la 10.001 la 50.000 de ruble, taxa de stat va fi de 400 de ruble. plus 3% din valoarea datoriei care depășește 10.000 de ruble. Declarația de cerere este depusă judecătorului de pace cu valoarea cererii de până la 100.000 de ruble, mai mult de 100.000 de ruble. - la tribunalul districtual.
În cadrul ședinței, reclamantul (organizația de gestionare, HOA, ZhSK) va trebui să confirme următoarele fapte.
În primul rând, mărimea datoriei rezultate. Pentru a face acest lucru, se întocmește în mod necesar un calcul detaliat al sumei datoriei, ținând cont de tarifele aplicabile și de citirile contoarelor.
În al doilea rând, mărimea tarifului pentru întreținere și reparație. Spre deosebire de tarifele pentru utilități (stabilite de organismul de reglementare), valoarea plății pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de apartamente este determinată de proprietarii spațiilor dintr-o astfel de casă sau de membrii HOA, dacă casa este gestionat de HOA (clauzele 7, 8 al articolului 156 din RF LC ). Și numai dacă proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente în adunarea lor generală nu au decis să stabilească suma plății pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale, o astfel de sumă este stabilită de administrația locală. Astfel, este necesar un protocol al unei adunări generale a proprietarilor spațiilor unui bloc de locuințe sau a unei adunări generale a membrilor unui HOA.
În al treilea rând, prezența sau absența unui acord cu proprietarul. Reamintim că, dacă casa este administrată de HOA, aceasta este obligată să încheie un acord pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de locuințe și furnizarea de servicii publice cu proprietarul care nu este membru al HOA, și un acord pentru furnizarea de servicii publice cu fiecare membru al HOA. Atunci când deservește o casă de către o societate de administrare, este necesar un contract de management; în absența unui astfel de acord, societatea de administrare va trebui să dovedească faptul că prestează lucrări și prestează servicii prin furnizarea diferitelor tipuri de acte de muncă efectuate, contracte pentru prestarea de servicii etc.<1>.
<1>A se vedea articolul „Dacă organizația de gestionare nu are un acord cu proprietarul spațiilor nerezidențiale”, N 3, 2009.
Nu trebuie să uităm de confirmarea obligatorie a autorității reprezentantului organizației. Acesta poate fi un protocol privind alegerea unui președinte pentru cooperativele de locuințe și HOA sau o procură din partea organizației de gestionare.
În plus, termenul de prescripție pentru cererile de colectare a datoriilor, dar plățile obligatorii și plata pentru serviciile prestate este de trei ani (articolul 196 din Codul civil al Federației Ruse).
Trebuie remarcat faptul că organizația de conducere nu dispune de modalități legale de a influența încheierea unei tranzacții cu spații rezidențiale în prezența restanțelor la plată pentru locuințe și servicii comunale, întrucât relațiile privind vânzarea (sau altă formă de înstrăinare) a un apartament ia naștere între proprietar și dobânditor, iar relațiile privind datoria - între proprietar și organizația de gestionare.
În conformitate cu clauza 4 din Instrucțiunea privind procedura de înregistrare de stat a contractelor de vânzare și transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit<2>pentru înregistrarea de stat a contractului de vânzare în conformitate cu art. Artă. 16 și 17 din Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” sunt prezentate:
După cum puteți vedea, pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate, nu este necesar un document care să confirme absența restanțelor la plata pentru locuințe și servicii comunale, care poate fi un certificat de la organizația de gestionare privind absența restanțelor.
Între timp, în opinia noastră, cererea de la cumpărătorul apartamentului către proprietar de a furniza un astfel de certificat este mai mult decât logică (pentru a evita surprizele pe viitor). Pe lângă certificat, puteți cere proprietarului să prezinte cele mai recente chitanțe de plată pentru serviciile relevante. Și dacă există o datorie pe care proprietarul nu o poate rambursa înainte de vânzarea spațiului de locuit, este posibilă rambursarea datoriei către societatea de administrare de către noul proprietar cu o reducere corespunzătoare a prețului contractului plătit privind transferul apartament (vânzare, participare la capital în construcție).
Acordurile privind transferul dreptului de proprietate asupra unui apartament cu condiția ca cumpărătorul să fie obligat să plătească datoriile vânzătorului sunt mult mai puțin frecvente. Formularea poate arăta astfel: „Părțile au convenit ca apartamentul să fie transferat de către vânzător cumpărătorului cu o datorie grevată pentru plata locuinței în valoare de XXX ruble. Obligația de a plăti datoria respectivă trece cumpărătorului de la momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra apartamentului.”
Dacă această condiție există, are loc transferul datoriei. În virtutea art. 391 din Codul civil al Federației Ruse, transferul de către debitor a datoriei sale către o altă persoană trebuie să fie executat în scris (cerința este îndeplinită dacă există condiția avută în vedere în contract sau dacă este întocmit un acord suplimentar) și este permis numai cu acordul creditorului. Cu alte cuvinte, nu este suficient să includeți o condiție doar în contract; este necesar să obțineți acordul scris al organizației de gestionare pentru a transfera datoria de la proprietarul anterior către cumpărătorul spațiilor rezidențiale.
În consecință, toate cerințele de plată a locuințelor și a serviciilor comunale, stipulate de vânzător, cumpărător și organizația de gestionare, sunt prezentate noului proprietar.
M.A. Purgina
consilier juridic
NP „Asociația Nizhny Novgorod a HOA”
Decizi să te muți și să cumperi un apartament. Tranzacția a decurs fără probleme, am primit un certificat de la Rosreestr. Ne-am dus să ne înregistrăm la firma de administrare. Și apoi îți spun că nu va exista nicio înregistrare până când nu vei achita datoria pentru facturile de utilități...
Situație familiară? Vai, da. Nu toți vânzătorii de apartamente sunt conștiincioși și chiar și o înțelegere cu un agent imobiliar nu este o garanție de 100% că nu vor fi probleme cu locuințele noi. Ce il puteti sfatui pe noul proprietar al apartamentului daca incearca sa-i factureze datoriile fostului proprietar?
Legea în acest caz este de partea noului proprietar al apartamentului. Articolul 153 din Codul Locuinței al Federației Ruse prevede în mod explicit că obligația de a plăti pentru utilitățile și întreținerea locuinței de la proprietarul unui apartament, camere și alte locuințe apare din momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra acestei locuințe. Din punct de vedere juridic, acest moment este luat în considerare data eliberarii certificatului de proprietate noului proprietar al apartamentului.În consecință, toate datoriile pentru locuințe și servicii comunale care au apărut înainte de această dată trebuie rambursate de către fostul proprietar al apartamentului.
Cu toate acestea, aici există o nuanță importantă: uneori, noul proprietar al apartamentului mai trebuie să plătească datoriile vechiului proprietar pentru utilități. Acest lucru se întâmplă dacă, la transferul unui apartament, ați uitat complet să verificați și să înregistrați citirile dispozitivelor de contorizare. În acest caz, este dificil să stabilești ce citiri erau pe contoarele de apă sau electricitate la momentul în care ai primit apartamentul. Ei bine, dacă în același timp fostul proprietar transmitea măcar în mod regulat mărturie către societatea de administrare. Dacă mărturia nu a fost transmisă deloc sau vechiul proprietar al apartamentului le-a subestimat în mod regulat, valoarea datoriei poate crește semnificativ.
Pentru a evita plata facturilor la utilități pentru vechiul proprietar al apartamentului, faceți un act de acceptare și transfer al apartamentului în 2 exemplare și semnați-l împreună cu vânzătorul. În act, este necesar să se noteze citirile contoarelor pentru apă, încălzire, electricitate, gaz la data efectivă a transferului apartamentului.
Din păcate, companiile de management și președinții HOA nu cunosc întotdeauna bine legea. O concepție greșită foarte frecventă a utilităților publice este că datoria nu atârnă de proprietar, ci de apartamentul în sine. De fapt nu este. Dacă proprietarul anterior s-a mutat fără să plătească utilitățile, datoria lui nu dispare și nu trece la noul proprietar al apartamentului. Dacă datoria nu este achitată, societatea de administrare poate oricând să recupereze în instanță de la vechiul proprietar datoria de locuințe și servicii comunale - care, de altfel, este în responsabilitatea directă a societății de administrare, pentru care chiriașii îi plătesc bani. Noul proprietar conștiincios al apartamentului nu trebuie în niciun caz să sufere pentru „păcatele” proprietarului anterior.
Cel mai adesea, în această situație neplăcută, compania de management amenință:
Toate acestea sunt, desigur, ilegale.
Separat, vom discuta situația cu contribuții pentru revizie. Partea 3 a articolului 158 din Codul locuinței prevede că obligația de a plăti costurile reparațiilor majore în MKD apare proprietarilor din momentul în care ia naștere dreptul de proprietate asupra spațiilor din casă. Cu toate acestea, în cazul unui transfer de proprietate (de exemplu, la vânzarea unui apartament), toate obligațiile fostului proprietar al apartamentului de a plăti costurile de revizie sunt transferate simultan noului proprietar. Adică datoriile pentru contribuțiile de revizie rămase de la proprietarul anterior vor trebui rambursate de noul proprietar al apartamentului.
O excepție de la această regulă este prevăzută de lege pentru apartamentele care aparțineau anterior Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalități: ei înșiși vor trebui să își închidă datoriile la contribuțiile de revizie până la transferul dreptului de proprietate către un nou proprietar.
Unele companii de management deosebit de persistente pot crea o problemă atunci când se înregistrează pentru un apartament nou, refuzând să accepte pașapoartele noului proprietar și ale membrilor familiei acestuia. Dacă ofițerii de pașapoarte din Codul Penal pun posibilitatea înregistrării sub condiția plății datoriilor vechiului proprietar al apartamentului, contactați Departamentul Principal de Afaceri Interne al Ministerului Afacerilor Interne al Federației Ruse din orașul dvs. pentru înregistrare. intr-un apartament nou. O cerere de radiere la vechea adresă și înregistrarea la noua adresă pot fi depuse simultan. Este convenabil să faceți acest lucru prin intermediul site-ului web al Serviciilor de Stat.
