9 caracteristici ale prețurilor pe piața imobiliară din Rusia. Suport pentru resurse pentru construcții. Prețuri și factori de stabilire a prețurilor

Estimarea costului structurii principale

Estimarea costurilor indirecte

Estimarea sumei profitului

Evaluarea cantității de deteriorare a structurii

Estimarea costului structurii principale, luând în considerare uzura generală

Evaluarea valorii terenului

Evaluarea valorii de piață a proprietății imobiliare

Estimarea costului clădirilor și structurilor auxiliare, luând în considerare uzura generală

INSTITUȚIA EDUCAȚIONALĂ DE STAT FEDERALĂ A ÎNVĂȚĂMÂNTULUI PROFESIONAL SUPERIOR

Departamentul de "Economia întreprinderilor
și tehnologii de afaceri în complexul agroindustrial "

ESEU
privind prețurile

Pe subiect:
"Prețuri pe piața imobiliară"

Efectuat:
Student în anul 4 din 2 grupe
Facultatea de Economie

Verificat: profesor superior

Stavropol, 2010
Conţinut p.

Introducere 3
1. Imobilul ca obiect al prețului 4

1.1. Conceptul imobiliar. Piața imobiliară în sistemul economic 4

1.2. Metode de determinare a valorii imobilelor 9

2. Analiza pieței imobiliare rezidențiale din orașul Stavropol pentru perioada 2008-2009 14
Concluzie 19
Referințe 20

Introducere
În orice structură socială, un loc special în sistemul relațiilor sociale îl ocupă imobilele, cu funcționarea cărora viața și activitățile oamenilor din toate sferele afacerilor, managementului și organizării sunt legate într-un fel sau altul. Principalele caracteristici fizice ale bunurilor imobile ca marfă sunt: unicitatea și originalitatea; staționaritate; durata creației și durabilitatea.
Prin urmare, piața imobiliară este fundamental diferită de alte piețe. Are cel puțin două caracteristici care îl disting de alte piețe: un număr limitat de bunuri care pot satisface nevoile cumpărătorilor și, în consecință, un număr limitat de potențiali cumpărători pentru vânzători; un nivel mai ridicat al costurilor asociate căutării produsului solicitat și contingentului tranzacției. Prin urmare, prețurile pe piața imobiliară vor avea, de asemenea, propriile sale caracteristici specifice. Prin urmare, studiul acestui subiect al rezumatului este relevant în timpul formării și dezvoltării pieței imobiliare din Rusia.
Scopul redactării unui eseu este de a studia procedura și metodele de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară și de a analiza proprietățile imobiliare din Stavropol.

1. Imobilul ca obiect al prețului

Conceptul imobiliar. Piața imobiliară în domeniul economic
sistem
Conform Codului civil al Federației Ruse, art. 130„Lucrurile imobile (proprietăți imobiliare, imobiliare) includ terenuri de teren, parcele de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de teren, adică obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără daune disproporționate scopului lor, inclusiv păduri , plantații perene, clădiri, structuri.
O întreprindere în ansamblu, ca un complex imobiliar, aeronave și nave maritime supuse înregistrării de stat, nave de navigație interioară, nave de navigație râu-mare, obiecte spațiale sunt, de asemenea, echivalate cu lucruri imobile. Actele legislative pot include și alte bunuri ”.
Imobilul este un activ financiar, tranzacțiile cu care se efectuează pe piața imobiliară, adică într-unul dintre sectoarele pieței financiare.
Imobilul este o categorie financiară și este o formă de investiții de capital.
Imobilele includ următoarele grupuri de active financiare:

teren;

corp de apă închis;

locuințe (casă, apartament, cameră);

spații nerezidențiale;

clădire și structură;

parcela fondului forestier;

aeronave, nave maritime și de navigație interioară, obiecte spațiale supuse înregistrării.

Bunurile imobile devin un obiect al pieței atunci când se formează un sistem în care, cu ajutorul mecanismului prețului, bunurile sunt schimbate între cumpărători și vânzători. Principalii participanți la piața imobiliară sunt cumpărătorii (proprietari, investitori), intermediarii de piață (bănci, companii de asigurări, autorități fiscale, agenți de privatizare, procurori, instanțe, companii de evaluare și vânzare a proprietăților), vânzători (persoane fizice și juridice).
În țările cu economii în tranziție, imobilele treptat (nu numai cantitativ, ci și calitativ) au devenit un obiect al pieței. Și acest proces este contradictoriu. Și acest proces este contradictoriu.
În general, este acceptat faptul că piața imobiliară este strâns interconectată cu piețele financiare, precum și cu piețele pentru lucrări de construcții, materiale de construcție, resurse de muncă și bunuri de larg consum. Deci, pe de o parte, odată cu creșterea activității pieței imobiliare, se formează o cerere crescută de resurse financiare, materiale de construcție și constructori. Pe de altă parte, rentabilitatea activelor financiare, riscul mai mic de investiții și starea sistemului bancar pot influența dezvoltarea pieței imobiliare. În multe țări occidentale, activitățile imobiliare reprezintă aproximativ 25-30% din toate tranzacțiile efectuate în sfera economică. În Statele Unite, proprietatea imobiliară reprezintă 30-40% din averea națională. Cu toate acestea, rolul real al bunurilor imobile pentru economie este subestimat atât în țările dezvoltate, cât și în țările în curs de dezvoltare.
Reprezentanții „economiei reale” susțin că investițiile imobiliare deviază resursele financiare din alte sectoare ale economiei și pot duce în cele din urmă la stagnare economică. Pentru a confirma această poziție, se utilizează curbele ciclurilor de dezvoltare a pieței imobiliare și a dezvoltării economiei (Fig. 1).

Fig. 1. Curbele ciclurilor de dezvoltare a pieței imobiliare și de dezvoltare economică
Curbele ciclurilor de dezvoltare a pieței imobiliare și dezvoltarea economiei în timp nu coincid. Declinul de pe piața imobiliară se înregistrează de obicei înainte de începerea declinului întregii economii. Dacă crește, raportul rămâne același. Baza funcționării unui astfel de mecanism este explicată după cum urmează. Creșterea valorii banilor și scăderea ofertei de bani din sectorul financiar îi obligă pe consumatori să abandoneze investițiile pe termen lung în imobiliare, ceea ce, la rândul său, predetermină o scădere a cererii pe piața imobiliară. Oferta imobiliară nu poate reacționa rapid la schimbarea condițiilor, adică un anumit timp depășește cererea. În consecință, scad prețurile proprietăților, contractele de construcție etc. Astfel, consecințele scăderii prețurilor de pe piața imobiliară se „mută” pe alte piețe. În cele din urmă, atunci când piața imobiliară atinge punctul cel mai de jos al ciclului, aceasta „se reconstruiește” - tehnologia se schimbă, construcția începe în alte zone și așa mai departe. Mai târziu, odată cu creșterea ofertei de bani în circulație și sub influența altor factori, cererea de bunuri imobiliare începe să crească și piața reînvie treptat. În acest moment al ciclului, piața imobiliară acționează de fapt ca un motor al creșterii economice.
Astfel, piața imobiliară poate fi caracterizată ca un indicator al stării economiei: dacă situația de pe această piață se deteriorează, întreaga economie poate scădea; dacă situația de pe piața imobiliară se îmbunătățește, vă puteți aștepta la redresarea întregii economii.
Piața imobiliară este o sferă a investițiilor de capital în imobiliare și un sistem de relații economice care decurg din tranzacțiile imobiliare. Aceste relații se manifestă între investitori la cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, ipoteci, leasing de obiecte imobiliare într-un trust, leasing, chirie etc.
Cumpărarea și vânzarea de obiecte imobiliare nu este doar cumpărarea și vânzarea de bunuri de larg consum, ci mișcarea de capital, adică venituri generatoare de valoare.
Deci, cumpărarea unui teren înseamnă a investi bani în acest teren, care poate fi apoi vândut la un preț mai mare și poate primi venituri din diferența de prețuri, sau îl poate folosi pentru producția agricolă și poate primi venituri din această producție.
O casă sau un apartament rezidențial cumpărat poate fi vândut și după un timp la un preț mai mare sau închiriat chiriașilor.
Capitalul cheltuit pentru achiziționarea unei întreprinderi va genera venituri pentru investitor ca urmare a funcționării acestei întreprinderi.
Investiția în imobiliare este o armă fiabilă împotriva inflației. Prețurile imobilelor sunt în continuă creștere, motiv pentru tranzacțiile imobiliare speculative și contribuie la concentrarea terenurilor în mâinile proprietarului, la retragerea parcelelor de teren din circulația economică pentru a aștepta creșterea prețurilor.
Caracteristicile pieței imobiliare includ următoarele:

Cantitatea cererii de obiecte imobiliare este în mare măsură determinată de factori geografici (localizarea obiectului în oraș, regiune) și istorici (case din diferite perioade de construcție); starea infrastructurii din microdistrictul obiectului imobiliar (prezența căilor de acces, drumuri, metrou și alte tipuri de căi de transport, servicii comerciale și de consum, parcuri, alte locuri de recreere în masă etc.);

Cererea imobiliară este nefungibilă. Această situație a dus la un exces semnificativ de ofertă față de cerere pe piața imobiliară.

Aproape toate tranzacțiile de pe piața imobiliară trebuie să treacă prin înregistrarea de stat.

Investițiile de capital în imobiliare sunt asociate cu trei tipuri de costuri:

costurile menținerii proprietății într-o stare funcțională normală (pentru reparații, întreținere etc.);

impozitul anual pe proprietatea;

impozite și taxe pentru tranzacțiile imobiliare.

Astfel, conform tradiției stabilite, imobilele includ terenuri, resurse naturale (naturale), clădiri, șantiere. Piața imobiliară - relații economice care decurg din tranzacții imobiliare. Piața imobiliară este o parte integrantă a întregii economii și funcționează într-un mod interdependent. În continuare, vom lua în considerare procedura de stabilire a prețurilor pentru diverse obiecte imobiliare.

1.2. Metode de determinare a valorii imobilelor
Trei metode sunt utilizate pentru a determina valoarea imobilelor: costul, compararea vânzărilor, valorificarea veniturilor.
Toate cele trei metode pot fi de obicei aplicate. Utilizarea uneia sau mai multor metode vă permite să oferiți o estimare mai realistă a costului. Astfel, metoda costurilor poate să nu fie aplicabilă atunci când se evaluează proprietățile imobiliare pentru clădirile vechi care au amortizare acumulată semnificativă din cauza deprecierii fizice și a caducității externe, lucru dificil de evaluat.
Metoda de comparație a vânzărilor nu poate fi aplicată tipurilor imobiliare foarte specializate în absența informațiilor pentru comparație. Metoda valorificării veniturilor este rar utilizată pentru a evalua porțiunile de case ocupate de proprietari, deși poate fi utilizată cu dovezi ale pieței. Capitalizarea veniturilor este de obicei nesigură pe piața proprietății comerciale sau industriale, unde proprietarii depășesc prețul investitorilor. Prin urmare, acolo unde este posibil, evaluatorii aplică cel puțin două metode. Estimările alternative rezultate servesc ca un test util reciproc.
1. Metoda costurilor se bazează pe principiul: cumpărătorul nu plătește, de obicei, mai mult pentru proprietate decât costul achiziționării (construirii) unei proprietăți similare de calitate echivalentă. Prin urmare, evaluarea valorii de piață a imobilelor este suma valorii terenului și a costului de construcție la data evaluării. Această abordare se bazează pe înțelegerea faptului că participanții de pe piață corelează costurile și costurile.
Metoda costurilor este utilă în special în evaluarea clădirilor și proprietăților noi care sunt rareori vândute.
Utilizarea metodei costurilor pentru a determina valoarea imobilelor este prezentată în Figura 2.

Fig. 2. Schema de determinare a valorii imobilelor folosind metoda costului

Esența metodei de comparație a vânzărilor este de a determina prețul pe care un cumpărător îl va plăti pentru bunurile imobile de utilitate similară. În absența unor astfel de bunuri imobiliare pe piață, nu se aplică metoda de comparare a vânzărilor.
2. Metoda de comparație a vânzărilor este utilă atunci când un număr de articole similare au fost vândute recent sau scoase la vânzare pe același segment de piață. Folosind această metodă, evaluatorul obține o reflectare a valorii prin compararea proprietății cu proprietăți imobiliare similare, numite „vânzări de comparație”. În opinia evaluatorului, prețurile vânzărilor de bunuri imobile sunt cele mai comparabile, ar trebui să arate limita în care reflectarea valorii bunurilor imobiliare evaluate poate cădea. Utilizarea metodei de comparație a vânzărilor pentru a determina valoarea imobilelor este prezentată în Figura 3.

Fig. 3. Schema de determinare a valorii imobilelor prin compararea vânzărilor
Evaluatorul calculează dificultatea vânzării unui articol sau diferența dintre un articol și vânzări comparabile, luând în considerare:

condiții de finanțare;

condiții de vânzare;

condițiile (starea) pieței;

caracteristici fizice;

caracteristici economice;

componente de cost nevalide;

drepturi transferate asupra imobilelor;

drepturi de proprietate asupra imobilelor.

Prețul unui obiect este determinat de profitul obținut din vânzarea drepturilor de proprietate asupra imobilelor. Proprietățile foarte profitabile pot fi transferate împreună cu contractele de leasing existente. Luând în considerare diferența dintre chiria de piață și contractul la determinarea valorii, se numește ajustare a titlului. Punctul de plecare pentru ajustare este că proprietatea este mai complet determinată cu chiriile pieței și cu finanțarea actuală disponibilă.
Capitalizarea veniturilor este transformarea veniturilor viitoare așteptate într-o sumă forfetară primită în prezent sau conversia venitului în capital.
3. Metoda valorificării veniturilor este o metodă de conversie a venitului net într-o estimare a valorii actuale.
Principiul principal al metodei valorificării veniturilor este principiul așteptării, adică valoarea de piață este definită ca valoarea actuală a drepturilor la câștigurile viitoare așteptate.
Capitalizarea veniturilor implică calcularea valorii actuale a beneficiilor financiare viitoare pe care proprietarul le poate primi din proprietate.
Beneficiile financiare constau dintr-un flux de venituri recurente pe durata de viață așteptată a proprietății sau din încasările din vânzarea (sau transferul) de proprietate asupra proprietății. Beneficiile financiare pot include venitul brut, venitul net (adică diferența dintre plățile de chirie proiectate la ratele pieței și veniturile curente) etc.
În cazul evaluării drepturilor de proprietate deplină, revânzarea proprietății în ansamblu este utilizată pentru a calcula veniturile viitoare din vânzarea imobilelor. Acest preț este determinat de valoarea viitoare a terenului, de gradul de amortizare a clădirilor și structurilor, de costurile efectuării unei tranzacții pentru vânzarea obiectului. La evaluarea costului de proprietate asupra capitalului investitorului, datoria rămasă a creditului ipotecar este dedusă din prețul de vânzare al întregii proprietăți.
În evaluarea imobiliară, două proceduri principale sunt utilizate pentru a utiliza veniturile viitoare în valoarea lor actuală folosind:

raportul de capitalizare;

ratele de reducere.

Raportul de capitalizare se aplică câștigurilor de un an. Acesta este de obicei primul an prognozat. Costul este calculat conform formulei:

unde K este valoarea curentă (adică valoarea curentă), ruble.
К t - venit așteptat până la sfârșitul anului t, ruble.
n - rata de actualizare (rata rentabilității sau rata dobânzii), fracțiuni unitare.
Raportul de capitalizare este fie derivat direct din vânzările de proprietăți comparabile ca raportul dintre venitul anual și prețul de vânzare (capitalizare directă), fie este calculat pe baza ratei de rentabilitate recurente preconizate a capitalului și a condițiilor specificate pentru rentabilitatea investiție (valorificare prin rentabilitate).
Rata de actualizare este utilizată pentru a construi modele de fluxuri de numerar actualizate. În același timp, venitul periodic al fiecărui an prognozat, precum și veniturile ipotetice din vânzări, sunt aduse la valoarea actuală.
Calculul modelului de flux de numerar actualizat se face conform formulei:

K =	K t	(3.3)
	(1 + n) T

Metoda valorificării veniturilor necesită cercetări de piață extinse bazate pe analiza cererii și ofertei, oferind informații despre tendințele așteptărilor pieței.
Natura utilizării metodelor de evaluare a imobilelor depinde de problema evaluării, de alegerea abordărilor și de fiabilitatea estimărilor obținute. În toate cele trei metode, evaluatorul verifică trei estimări separate. Fiabilitatea relativă și aplicabilitatea fiecărei metode sunt luate în considerare la combinarea valorilor de cost.

Analiza pieței imobiliare rezidențiale pentru perioada 2008-2009

în Stavropol
Piața imobiliară rezidențială din orașul Stavropol, precum și din Rusia în ansamblu, este foarte diversă. Este reprezentat de obiecte atât pe piața primară, cât și pe cea secundară, cumpărătorul poate achiziționa o cameră într-un hostel, un apartament, o proprietate de casă detașată. Oferta de imobile rezidențiale de vânzare crește în fiecare an mai repede, proiectul „Locuințe accesibile - pentru cetățenii ruși” este în curs de implementare, volumul construcțiilor este în creștere, dar și prețul acestor obiecte este în creștere. Gama de prețuri pentru proprietățile imobiliare din Stavropol este destul de largă și fiecare cumpărător poate alege ce calitate și la ce preț să cumpere locuințe. Alegerea este complicată de imperfecțiunile pieței, de publicitatea deliberat falsă, de un număr mare de oferte și de alți factori. Pentru a identifica situația actuală, a fost efectuată o analiză a pieței secundare pentru apartamente în clădiri cu mai multe apartamente.
Conform datelor Departamentului Regional de Statistică Stavropol, volumul de muncă efectuat de tipul de activitate „construcție” în ianuarie-octombrie 2009 s-a ridicat la 15,6 miliarde de ruble, sau cu 14,7% mai mult decât în aceeași perioadă a anului 2008. Organizațiile de toate formele de proprietate pentru zece luni ale anului 2009 au pus în funcțiune clădiri rezidențiale cu o suprafață totală de 734,8 mii metri pătrați. metri, ceea ce reprezintă 28,8% mai mult decât în zece luni din 2008. Lichiditatea spațiilor rezidențiale este determinată de costul, calitatea construcției și locația acestora.
Prețul imobilelor din orașul Stavropol este determinat în principal de factori precum:
1. Caracteristicile fizice și calitative ale obiectului (tipul casei, materialul peretelui, podeaua, starea apartamentului);
2. Dimensiunile obiectului (numărul de camere, suprafața totală și de locuit);
3. Amplasarea obiectului (distanță de centrul orașului, legături de transport, condiții de mediu, prestigiu etc.).
În funcție de amplasarea facilităților rezidențiale, orașul este împărțit condiționat în următoarele districte: Centru, Sud-Vest, Nord-Vest, cartierul 204.
Pentru a analiza piața imobiliară rezidențială, au fost colectate și analizate date despre ofertele apartamentelor cu una, două și trei camere din cele patru cartiere ale orașului menționate mai sus
Tabelul 1. Numărul de apartamente de vânzare în Stavropol

Districtele	Număr de apartamente oferite, buc.
Districtele	2008 r.	2009 r.	2009-2008 în%
C / Z	15372	11325	73,7 %
S / W	72412	56400	77,9 %
Centru	51300	45500	88,7 %
Trimestrul 204	45521	37589	78,2 %
Total:	184605	150814	81,7 %

Nivelul aprovizionării în districtele orașului este diferit. Cea mai mare pondere din oferta totală pe piața imobiliară rezidențială aparține unei zone precum Sud-Vest, urmată de Centru, trimestrul 204 și regiunea Nord-Vest.
Diagrama 1. Structura ofertei de apartamente pe district în Stavropol

Analiza a arătat că cel mai mare număr de apartamente este oferit spre vânzare în cartierul sud-vest al orașului Stavropol. Ponderea acestei regiuni în ansamblul total de propuneri fluctuează în limita a 39%. Regiunea Sud-Vest este relativ tânără, dar, în ciuda acestui fapt, are o infrastructură foarte bine dezvoltată, sunt construite în mod constant noi facilități. A fost inițial conceput ca o zonă de dormit. Toți acești factori determină prezența unui număr mare de proprietăți rezidențiale și popularitatea acestei zone. Urmând regiunea Sud-Vest din punct de vedere al numărului de oferte este regiunea Centru. Greutatea specifică a acestei regiuni este, de asemenea, ridicată - aproximativ 28%. Acesta este urmat de Trimestrul 204, care este o zonă nouă, dar în dezvoltare dinamică. Este urmată de regiunea Nord-Vest, la fel ca regiunea Sud-Vest, este una dintre zonele de dormit, dar este mai puțin populară, iar ritmul de construcție în ea este mai mic. Deși trebuie remarcat faptul că ponderea acestei regiuni în numărul total de propuneri este în creștere treptată și este de 8%.
Diagrama 2. Structura ofertei de locuințe după numărul de camere

etc .................

Întreaga piață imobiliară poate fi aproximativ împărțită în piața funciară, piața rezidențială, piața nerezidențială și piața imobiliară comercială. Subiectul tranzacțiilor pe piața imobiliară are o caracteristică specifică care îl deosebește de alte bunuri. Vorbim despre o locație fixă de terenuri și clădiri. În acest sens, tranzacțiile imobiliare sunt cele mai active pe piețele locale.

O entitate specifică, a cărei prezență este caracteristică doar pieței imobiliare, este un evaluator care, în conformitate cu standardele existente, situația de pe piață în sine și alte criterii, evaluează valoarea obiectelor imobiliare, precum și a terenurilor parcele.

Datorită particularităților subiectului tranzacțiilor pe piața imobiliară, piața în sine are o serie de caracteristici și, mai presus de toate, este individualitatea prețurilor. Experții de pe piață identifică anumite categorii de bunuri imobiliare în conformitate cu prețul și caracteristicile sale de calitate. Cu toate acestea, o astfel de clasificare poate fi numită condițională, deoarece este dificil să se găsească mai multe clădiri sau terenuri care sunt exact similare între ele într-o serie de caracteristici de bază.

Prețurile pe piața imobiliară depind adesea direct de starea socio-economică a regiunii. În plus, piața se caracterizează printr-o abundență de riscuri pentru vânzători, cumpărători și chiriași. Datorită faptului că este adesea dificil pentru proprietarii de proprietăți să își vândă sau să închirieze proprietatea (cu excepția segmentelor de piață în care cererea depășește semnificativ oferta), piața imobiliară este nelichidă.

În ciuda celor de mai sus, există o altă problemă. Adesea este dificil pentru experți să evalueze situația reală de pe piață datorită faptului că este dificil să se obțină informații fiabile despre tranzacții, spre deosebire, de exemplu, de piața valorilor mobiliare, unde este disponibilă în orice moment. Principalul instrument de analiză aici este împărțirea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi localizarea obiectelor, calitatea, scopul sau chiar un întreg complex de caracteristici.

Prețul oricărui obiect imobiliar, fie că este un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diferite motive determină faptul că o proprietate este mai scumpă decât alta și invers, precum și faptul că imobilele în general devin mai scumpe sau mai ieftine.

Analizând motivele schimbărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: - local și global. Factorii locali includ motivele binecunoscute ale diferenței de prețuri pentru diferite obiecte - acestea sunt locația, tipul clădirii, starea obiectului, umplerea, mediul. Luând în considerare influența factorilor locali în teoria și practica evaluării se exprimă sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament la primul etaj este în medie cu 15% mai ieftin decât un similar în medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decât același, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp.

Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, este posibil să se rezolve problema evaluării unui obiect separat, cunoscând nivelul general actual al prețurilor imobiliare. Cu toate acestea, luarea în considerare a factorilor locali nu permite prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, prezicerea creșterii sau declinului acesteia. Pentru a rezolva problemele dinamicii pieței, este necesar să se acorde atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristici macroeconomice: - situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și a producției într-un oraș dat, volumul exporturilor și investițiilor, nivelul veniturilor populației.

Separarea tuturor factorilor care afectează prețurile în local și global are o altă proprietate foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind slab de timp. De exemplu, casele din cărămidă sunt într-o oarecare măsură mai scumpe decât casele cu panouri similare. Era acum șase, cincisprezece și mai mulți ani, este clar că așa va fi în viitor. La fel, locuințele de la periferie sunt probabil mai ieftine decât în centru, iar locuințele în apropierea unui parc sunt mai scumpe decât în apropierea unei zone industriale. Ca primă aproximare, factorii locali pot fi considerați independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului caselor staliniste sau o scădere a rolului de a avea un telefon într-un apartament datorită dezvoltării rapide a comunicațiilor celulare, atunci acest proces durează ani și schimbări tangibile pot să fie observat numai după zece până la douăzeci de ani.

Experiența practică indică: pentru proprietățile imobiliare rezidențiale mici, este recomandabil să se efectueze evaluări conform unei proceduri simplificate, care se poate baza numai pe metoda de comparare a vânzărilor de pe piață. Abordarea evaluării în ceea ce privește compararea vânzărilor se bazează pe o comparație directă a proprietății evaluate cu alte bunuri imobiliare care au fost vândute sau sunt incluse în registrul de vânzare. Cumpărătorii își bazează adesea judecățile de valoare în primul rând pe proprietățile oferite spre vânzare. Evaluatorii folosesc, de asemenea, aceste informații împreună cu informații despre proprietățile vândute sau închiriate. Această abordare se bazează pe principiul substituției, care afirmă: atunci când există mai multe bunuri sau servicii de aceeași calitate, cel care are cel mai mic preț este cel mai solicitat și are cea mai largă distribuție. În ceea ce privește locuințele, acest lucru înseamnă: dacă poate fi văzut pe piață (ceea ce se întâmplă de obicei), atunci valoarea sa este stabilită de obicei la costul achiziționării unei locuințe cu un grad egal de atractivitate, care nu va dura mult timp pentru a implementa o înlocuire .

Evaluarea imobiliară în masă este o abordare specială a evaluării simplificate a unui grup mare de obiecte similare (apartamente). O astfel de evaluare se efectuează în conformitate cu o anumită metodă: pentru obiectul evaluat se determină setul de valori corespunzător al unui set fix de parametri și apoi, conform regulilor neschimbate pentru toate obiectele, valoarea acestuia se formează evaluarea.

Evaluarea în bloc are propriile domenii specifice de aplicare. Un exemplu de astfel de evaluare este evaluarea apartamentelor „conform Biroului de inventar tehnic (ITO)” pe baza unei abordări a costurilor. Acesta este efectuat de o agenție guvernamentală și este utilizat pentru a determina impozitele și taxele. Cu toate acestea, evaluarea ITO nu este ghidată de valoarea de piață. Prin urmare, informațiile de piață nu sunt necesare pentru a le construi.

Trebuie subliniată diferența dintre prețul real de vânzare și valoarea de piață. Prețurile sunt împărțite în prețul vânzătorului, prețul cumpărătorului și prețul de vânzare.

Prețul vânzătorului este suma pe care o primește pentru el în urma tranzacției. Prețul cumpărătorului este suma totală a tuturor costurilor de cumpărare a unui apartament. Prețul de vânzare este suma de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului pentru apartament.

Ele diferă în ceea ce privește valoarea plății pentru serviciile intermediarilor și costul finalizării tranzacției. Intermediarul poate fi sau nu prezent atât pentru cumpărătorul apartamentului, cât și pentru vânzător. Tranzacția poate fi sau nu asigurată. Costurile înregistrării unei tranzacții pot fi distribuite între participanții săi în diferite moduri. Prin urmare, prețul de vânzare caracterizează apartamentul ca atare, iar prețurile cumpărătorului și ale vânzătorului depind în mare măsură de condițiile tranzacției. De regulă, dacă vânzătorul are un intermediar, atunci plata acestuia este dedusă din prețul de vânzare și reduce prețul vânzătorului și invers, plata de către cumpărător pentru serviciile intermediarului său crește prețul cumpărătorului în raport cu vânzarea Preț. În același mod, aceste prețuri sunt afectate de plata pentru executarea tranzacției. În consecință, prețul vânzătorului și al cumpărătorului poate diferi semnificativ (până la 15% sau mai mult). Dar prețul de vânzare depinde minim de caracteristicile lor specifice ale mecanismului de vânzare și executare a tranzacției și este determinat de specificul apartamentului în sine. Înseamnă că este recomandabil să simulați exact dependența prețului de vânzare de mulți parametri ai apartamentului.

În conformitate cu definiția sa, valoarea de piață a unei proprietăți depinde de acei factori care determină prețul mediu sau mai probabil al vânzării sale pe piață în condiții normale ale tranzacției.

La primul nivel de clasificare, acestea pot fi împărțite în factori obiectivi și subiectivi.

Factorii obiectivi sunt luați în considerare la determinarea valorii de piață. În ceea ce privește factorii subiectivi, aceștia sunt asociați cu comportamentul unui anumit cumpărător, vânzător sau intermediar la încheierea unei tranzacții, parțial nedeterminat direct de condițiile sale economice (temperament, conștientizare, onestitate, răbdare, credulitate, aprecieri și antipatii personale etc.) .).

Factorii obiectivi sunt în principal factori determinanți economici, în cele din urmă, nivelul mediu al prețului tranzacțiilor specifice.

Factorii economici pot fi împărțiți în: macroeconomic și microeconomic. Primii includ factori legați de situația generală a pieței: nivelul inițial de asigurare a necesității imobilelor din regiune; volumele și structura noilor construcții și reconstrucții; factorii migrației; condițiile juridice și economice ale tranzacțiilor; nivelul și dinamica inflației; rata dolarului și dinamica acestuia. În condițiile noastre, următorii factori pe termen lung pot fi indicați și ca parte a grupului de factori economici:

* Diferențe în dinamica prețurilor pentru bunuri și servicii, precum și a condițiilor de remunerare, care afectează amploarea acumulării de fonduri și valoarea cererii amânate;
* ritmul și amploarea formării unui nou strat social cu oportunități de a investi în imobiliare;
* dezvoltarea sistemului ipotecar;
* dezvoltarea unui sistem de reprezentări străine în regiune.

Factorii microeconomici caracterizează parametrii obiectivi ai tranzacțiilor specifice. Dintre acestea, cele care descriu obiectul tranzacției (apartament) sunt deosebit de importante. Factorii care țin de natura tranzacției și de condițiile de plată sunt, de asemenea, semnificativi. Au fost elaborate principalele proceduri pentru înregistrarea tranzacțiilor și plata acestora. În consecință, în evaluarea în masă a valorii de piață a apartamentelor, se poate și ar trebui să se ghideze după natura tipică (medie) a tranzacției, să se considere acest factor constant și să nu se țină cont de acesta atunci când se evaluează valoarea de piață a apartamentelor. Apoi, valoarea de piață (prețul mediu) al unui apartament este estimată la o dată fixă și este determinată de parametrii (caracteristicile) acestuia ca valoare de utilizare.

Principalele tendințe în dezvoltarea pieței imobiliare și caracteristicile acestora

Locuința este cel mai mare segment al pieței imobiliare rusești. În 2012, potrivit Rosstat, prețurile cu amănuntul pentru apartamente au crescut: în clădirile noi - cu 10,2%, în sectorul secundar - cu 16,8% (raportul dintre prețurile medii pentru trimestrele IV din 2012 și 2011). Există, de asemenea, o tendință spre o creștere a diferenței de cost pe metru pătrat: la începutul anului 2012, apartamentele noi erau cu 13,4% mai ieftine decât imobilele care dețineau deja proprietari, iar la final - cu 14,6%. În trimestrul IV al anului 2012, prețul mediu de vânzare cu amănuntul pe metru pătrat al unui apartament primar a fost de 48162,5 ruble, unul secundar - 56369,5.

Punerea în funcțiune a locuințelor noi în 2012 a ajuns la 65,2 milioane de metri pătrați. m., o creștere în comparație cu cifra de anul trecut - 4,7%. Aceasta este mai mică decât rata de creștere din 2011, când s-au construit cu 6,6% mai multe locuințe decât în 2010. Cu toate acestea, oportunitățile de cumpărare a propriilor locuințe de la cetățenii ruși sunt în scădere. Pe de o parte, venitul scade odată cu creșterea cheltuielilor; pe de altă parte, ratele ipotecare, deși nu prea multe, au crescut. Cu toate acestea, oamenii au contractat împrumuturi: conform AHML, în 2012 au fost emise 870 de mii de împrumuturi (cu 28% mai mult decât în 2011) pentru mai mult de 1 trilion de ruble (cu 44% mai mult).

Segmentul imobilelor comerciale din Rusia a atras 6,5-7,9 miliarde de dolari în 2012, conform estimărilor diferitelor agenții analitice. În orice caz, toată lumea este de acord că volumul investițiilor a scăzut față de anul precedent. Sectorul de birouri este încă atractiv - 40,9% din tranzacții sunt în el. Cu toate acestea, se construiesc în mod activ complexe de depozite, volumul investițiilor a crescut cu 34% față de 2011. De asemenea, interesul pentru centrele comerciale continuă să crească.

Particularitatea investițiilor în imobiliare de birou și de vânzare cu amănuntul este că investitorii preferă obiectele de lucru gata făcute. Potrivit calculelor Welhome, profitabilitatea unor astfel de achiziții poate ajunge la 9-9,5% pentru birouri și 10-10,5% pentru centrele comerciale. Perioada de recuperare este de 8-14 ani. Ca urmare a anului 2012, Rusia a terminat pe locul 7 în Europa în ceea ce privește investițiile în imobiliare comerciale.

Dimpotrivă, este adesea mai profitabil pentru investitori să construiască clădiri de depozite și întreprinderi. De exemplu, potrivit ILM Rusia & CSI, spațiul industrial liber este de numai 0,2%. Nu există mult mai multe bunuri imobiliare logistice, în plus, calitatea spațiilor construite sovietic lasă mult de dorit. De asemenea, în ultimii ani, în legătură cu proiectele de construcție a imaginilor, investițiile în facilități de infrastructură au crescut semnificativ.

La sfârșitul anului 2012, liderii în investiții și activități de chiriași pe piața imobiliară comercială sunt Asia, Emiratele Arabe Unite (EAU), America de Nord și Rusia. Aceste date sunt prezentate în cel mai recent sondaj al pieței imobiliare comerciale globale, realizat de organizația internațională Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Dacă vă uitați la piața imobiliară rusă în general, puteți vedea că aceasta se dezvoltă inegal. O parte mai mică a acesteia (regiunile Moscova și Leningrad) este liderul în parametri precum nivelul prețurilor imobiliare, volumul investițiilor și construcții, numărul tranzacțiilor. Principalele tranzacții publice sunt observate aici, tarifele de închiriere sunt la nivelul celorlalte capitale europene.

Cu toate acestea, majoritatea, și anume toate celelalte regiuni, acționează ca o recuperare. Există puține tranzacții publice, tarifele de închiriere și prețurile tranzacțiilor sunt semnificativ mai mici decât în capitală. În general, aceasta este o situație normală în multe alte țări.

În ultimii ani, pentru dezvoltatorii imobiliari comerciali a devenit mai dificil să găsească terenuri în Moscova și Sankt Petersburg pentru construirea de centre comerciale moderne, birouri și depozite. Administrația orașului ia, de asemenea, măsuri pentru a reduce construcția unor astfel de facilități în oraș, acordând preferință construcției mai multor infrastructuri și locuințe. Toate acestea duc la formarea unei penurii de obiecte imobiliare comerciale de înaltă calitate. Pe fondul activității în creștere a chiriașilor, acest lucru duce la o creștere a tarifelor de închiriere pentru astfel de proprietăți. Urmărindu-le de-a lungul lanțului, prețurile pentru imobilele comerciale și perioada de recuperare a investițiilor cresc.

Această situație îi obligă pe jucătorii de pe piața imobiliară să-și întoarcă privirile spre alte regiuni. Conform observațiilor experților, în ultimii ani există un număr mare de exemple de extindere a dezvoltatorilor în regiuni, atât în perioadele pre-criză, cât și post-criză. De exemplu, IKEA a construit Mega centre comerciale în Samara, Ekaterinburg, Nijni Novgorod; Raven Rusia a deschis complexe de depozite de clasă A în Rostov-pe-Don și Novosibirsk.

Potrivit reprezentanților acestor companii, în regiuni costul terenurilor este mai mic, concurența redusă, ceea ce vă permite să recuperați rapid investițiile făcute în construcția de facilități de înaltă calitate. De exemplu, dacă în regiunea Moscovei perioada de recuperare a investițiilor în imobiliare comerciale este, în medie, de la 8 la 10 ani, în alte regiuni este semnificativ mai mică - de la 4 la 6 ani.

Extinderea dezvoltatorilor din cele două capitale rusești în regiuni aduce atât dividende economice, cât și sociale teritoriilor.

Avantajele economice includ, în primul rând, primirea de investiții suplimentare în economia regiunii, deoarece în timpul construcției, de exemplu, a unui centru comercial cu o suprafață de 50 până la 100 de mii de metri pătrați. metri este necesar să se investească câteva sute de milioane de dolari SUA. În plus, în urma dezvoltatorilor, lanțurile de comerț cu amănuntul federale mari și mijlocii și mărcile occidentale vin pe piața regională ca chiriași, care contribuie, de asemenea, la atragerea investițiilor în regiuni și la creșterea atractivității lor pentru investiții.

Marii dezvoltatori occidentali și ruși aduc standarde moderne de construcție și administrare a proprietății pe piața imobiliară locală. Dacă mai devreme toți chiriașii plăteau rate fixe de închiriere, acum mulți încep să treacă la un procent din cifra de afaceri. În acest caz, atât proprietarul clădirii, cât și chiriașul au un interes reciproc în creșterea atractivității centrului lor comercial pe piață.

Plusurile sociale ale extinderii dezvoltatorilor, care astăzi este una dintre problemele de actualitate pentru regiunile Rusiei, este faptul incontestabil că, în timpul construcției de obiecte imobiliare comerciale de înaltă calitate, în multe cazuri aspectul arhitectural al orașului este transformat , deoarece majoritatea sunt ridicate pe teritorii abandonate, cu clădiri vechi sau la sediul întreprinderilor industriale. De exemplu, odată cu apariția centrului comercial și de divertisment „MoreMall” din Sochi, terasamentul de-a lungul râului Sochi și autostrăzile din apropiere au fost reconstruite pe locul unei fabrici de beton armat.

Astfel, ratele ridicate de închiriere a imobilelor comerciale de înaltă calitate și creșterea acestora în Moscova și Sankt Petersburg, precum și lipsa terenurilor, remarcate în ultimul studiu al pieței imobiliare comerciale globale, joacă în mâinile regiunile. Au toate șansele să obțină profit din acest lucru, creând condiții atractive de investiții pentru dezvoltatorii occidentali și interni. Mai mult, o creștere a expansiunii acestora în regiuni va permite cel puțin parțial nivelarea pieței imobiliare din Rusia. Cel puțin, reduceți decalajul dintre piețele de capital și piețele regionale, precum și creșteți transparența pieței imobiliare comerciale regionale.

Atunci când se analizează factorii de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară (RN), se obișnuiește împărțirea acestora în factori de cerere și ofertă, interni în raport cu RN și externi, stimulând și inhibând creșterea prețurilor, independenți și interdependenți. În opinia noastră, nu se acordă suficientă atenție separării factorilor în funcție de profunzimea perioadei studiate (pe termen lung, pe termen mediu, pe termen scurt, pot acționa diferiți factori), conform ierarhiei nivel (arborele factorilor), în funcție de starea pieței (la diferite etape ale ciclului pieței, etapele de dezvoltare pot acționa factori diferiți, iar natura acțiunii aceluiași factor poate fi opusă).

Discurs la clubul de discuții IUE 6.11.09

1. Factorii de stabilire a prețurilor

Clasificarea factorilor

Structura tipică mărită a factorilor de preț pe piața imobiliară

În opinia noastră, nu se acordă suficientă atenție separării factorilor în funcție de profunzimea perioadei studiate (pe termen lung, mediu, pe termen scurt, pot acționa diferiți factori), conform ierarhiei nivel (arborele factorilor), în funcție de starea pieței (la diferite faze ale ciclului pieței, etapele de dezvoltare pot acționa diferiți factori, iar natura acțiunii aceluiași factor poate fi opusă). În acest sens, este necesar să se ia în considerare toate semnele de clasificare incluse în tabel.

Semne ale clasificării factorilor de preț pe RN

Mai jos în tabel, pe baza multor ani de cercetare pe piața imobiliară din Moscova, există o analiză fenomenologică și o listă a factorilor de preț existenți, indicând clasificarea acestora în funcție de toate criteriile introduse. Mai mult, diagramele arată structura ierarhică a factorilor și săgeților - interacțiunea lor.

Este important de remarcat faptul că o analiză semnificativă, fenomenologică a factorilor de preț, bazată pe cunoștințe de specialitate despre piață, studii calitative și cantitative ale modelelor pieței, caracteristici care disting piețele țărilor cu economii de tranziție de economiile de piață dezvoltate, ar trebui să preceadă orice încercări la modelarea formalizată a pieței. Modelele matematice, chiar trecând cu succes filtrele de analiză statistică a semnificației factorilor, nu pot fi recunoscute ca fiind adecvate dacă nu se bazează pe o ipoteză economică despre esența proceselor care au loc pe piață într-o anumită fază și etapa etapei sale dezvoltare.

Factorii de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară și relația lor

Factori		Analiza fenomenologică a factorilor
Factorii cererii
1. Volumul cererii efective de locuințe		Factorul intern RN este de ordinul 1. Pe termen lung, depinde de factorii 2 și 3. Pe termen mediu, depinde de factorii 3, 4 și 5 și de nivelul prețului (relația inversă - cererea este prețul elastic). Cu o creștere, duce la o creștere a prețurilor, cu o scădere, duce la o scădere.
2. Cererea de locuințe (cererea potențială)		Factorul intern pe termen lung RN este de aproximativ 2. În contextul deficitului istoric de locuințe din Federația Rusă (factorul 14), acesta crește constant prețurile prin factorul 1.
3. Veniturile populației și diferențierea acestora	Un factor extern de ordinul 2. Depinde de factorii 6 și 7. Pe termen lung, cu o creștere a venitului, conduce la o creștere a factorului 1 și, prin intermediul acestuia, la prețuri și, cu o scădere, la o scădere . Pe termen mediu, diferențierea ridicată a veniturilor din Federația Rusă duce la faptul că, atunci când prețurile cresc, o parte semnificativă a populației cu venituri mici părăsește piața, creșterea prețurilor se oprește și, dacă venitul continuă să crească, cererea amânată după o jumătate de perioadă se realizează într-o nouă creștere a cererii și a prețurilor.
4. Tendința populației și a investitorilor speculativi de a cumpăra locuințe și așteptări de preț	Factorul intern RN este de aproximativ 2. Pe termen lung, pe o piață cu deficit, este constant ridicat, pe termen mediu depinde de factorii 3 (elastici în ceea ce privește ratele de creștere a venitului), 8 și 9 (odată cu consolidarea rubla, o scădere a inflației, crește, cu căderi), 12 (cu neîncredere în dezvoltatori, rate scăzute de construcție, populația părăsește piața locală). Prin factorul 1, aceasta duce la o creștere a prețurilor odată cu creșterea sa și la o scădere a prețurilor - cu o scădere. Există o relație inversă cu schimbările de preț: așteptările de preț sunt inerțiale, iar atunci când prețurile cresc, cumpărătorii se grăbesc să facă o achiziție, crescând cererea și stimulând prețurile; cererii și creșterea ratei de scădere a prețurilor.
5. Condițiile și volumul împrumuturilor pentru locuințe pentru cumpărători, incl. ipoteca, numărul și proporția tranzacțiilor ipotecare	Factorul extern de ordinul 2. Depinde de factorii 6-11 și de politica comunității bancare. Când condițiile se îmbunătățesc (2003-2006) prin factorul 1 stimulează creșterea prețurilor, atunci când condițiile se deteriorează (2008-2006) reduce factorul 1 și încetează să stimuleze prețurile. Există o relație inversă cu factorii 1 și 13: cu rate ridicate de creștere a prețurilor, volumul ofertei de apartamente și tranzacțiile ipotecare scade, ceea ce încetinește creșterea prețurilor.
6. Factori macrofinanciari (baza monetară)	Factorul extern de ordinul a 3. Depinde de factorii 7-11 și de politica monetară a Băncii Centrale. Cu o creștere, contribuie la o creștere a veniturilor populației și prin factorul 1 - o creștere a prețurilor, cu o scădere - la o scădere a ratei de creștere a veniturilor, înclinația populației de a cheltui fonduri și prin factorul 1 încetinește creșterea prețurilor.
7. Factori macroeconomici (rate de creștere a PIB, producție industrială, nivel de ocupare)	Factorii externi de ordinul 3. În contextul materiei prime natura economiei rusești depinde în principal de factorul 10. Odată cu creșterea, contribuie la o creștere a bazei monetare și, prin aceasta - la creșterea factorilor 6, 5, 3, 1 și creșteri de preț.
8. Inflația și deflația	Un factor extern de ordinul 3. Depinde de factorii 9-11 și de un factor de ordin unic 6. Afectează factorii 4, 5 și, prin intermediul acestora, factorul 1 și prețurile.
9. Factori macrofinanciari (modificarea cursurilor de schimb - devalorizare și reevaluare)	Factorul extern de ordinul 4. Depinde de factorii 10-11. Odată cu consolidarea rublei față de dolar în condițiile economiei dolarizate a Rusiei, crește tendința populației de a cheltui atât rubla, cât și economiile în dolari și de a cumpăra apartamente (factorul 4), ceea ce prin factorul 1 contribuie ușor la creștere în prețuri. Cu o devalorizare lină, tendința de a cheltui economii în dolari scade, iar economiile în ruble cresc, efectul influenței asupra prețurilor nu este determinat. Cu o devalorizare accentuată există un efect de neîncredere în populație în politica financiară a autorităților, tendința de a cheltui toate economiile scade, cererea de locuințe scade și creșterea prețurilor nu este stimulată. Cu o reevaluare accentuată, crește tendința de a cheltui toate economiile („zborul din dolar”), proprietatea imobiliară este percepută ca un mijloc de economisire a economiilor.
10. Prețurile pentru petrol și alte bunuri de export
11. Volumul fluxului de capital	Factorul extern de ordinul a 5. Depinde de mediul global. Determină cererea efectivă și prețurile locuințelor prin factorii 5-9.
12. Reputația dezvoltatorilor și a proprietăților	Factorul intern de ordinul a 5. Depinde de starea fondului de locuințe existent și de clădire (factor. Factorii 4 afectează.
Factorii de aprovizionare
13. Valoarea ofertei de locuințe	Factorul intern RN este de aproximativ 1. Pe termen lung, depinde de factorii 14 (pe piața secundară) și 15 (creșterea volumelor de construcții crește oferta și limitează creșterea prețurilor). Pe termen mediu, există o relație inversă cu factorul 1: cu o cerere mare, oferta este eliminată din listări, ceea ce contribuie la o creștere a ratei de creștere a prețurilor și la reducerea ratei de creștere a numărului de tranzacții ipotecare; cu o scădere a cererii, oferta se acumulează, limitând creșterea prețurilor și contribuind la o creștere a numărului și a ponderii tranzacțiilor ipotecare ... În situația unei scăderi a cererii, depinde de factorul 22 - vânzătorii reduc volumul ofertei pentru a stimula prețurile.
14. Fondul locativ specific	Factorul intern RN este de aproximativ 2. Depinde de situația istorică din oraș, regiune, de eliminarea fondului degradat și de volumul de construcție (factorul 15). În această situație, aceasta conduce pe termen lung la un nivel ridicat al cererii de locuințe (factorul 2) și, cu condiția ca creșterea veniturilor populației să fie pozitivă (factorul 3), conduce la o creștere a prețurilor (2000-2008 ). Cu o scădere a venitului (2009), este neutru. Pe termen mediu, este neutru.
15. Volumul de construcție și punerea în funcțiune a locuințelor, rata de construcție a instalațiilor	Factorul de pH intrinsec este de ordinul 2. Depinde de factorii 16-22. Acționează prin factorii 13 și 14: pe termen lung, creșterea volumelor de construcții ar trebui să crească fondul de locuințe și volumul de aprovizionare și, astfel, să încetinească rata creșterii prețurilor pe termen lung. Într-o situație de lipsă de locuințe și de creștere a pieței (2000-2008), aceasta este neutră. Pe termen mediu, este neutru. Într-o situație de criză (2009), o scădere a volumelor de punere în funcțiune nu afectează tendința prețurilor, dar o scădere a ratelor de construcție afectează factorul 4 și, prin intermediul acestuia, prețurile.
16. Finanțarea construcției de locuințe cu fonduri proprii ale dezvoltatorilor și investitorilor, împrumuturi bancare, fonduri ale populației și investitori speculativi, alte fonduri atrase	Factorul intern RN este de aproximativ 3. Depinde de condițiile macroeconomice (factorul 7), de strategia investițională a dezvoltatorului (factorul 20), de disponibilitatea obiectelor de investiții alternative (factorul 21). Împrumutul bancar depinde în plus de factorii 6-11 și de politicile comunității bancare. Finanțarea prin intermediul populației și a investitorilor speculativi depinde de factorii 3-5, 12, în cele din urmă - 1. O creștere a finanțării pe termen lung crește volumul construcției (factorul 15) și ajută la reducerea ratei de creștere a prețurilor. Pe termen mediu, accelerează rata de construcție a clădirilor și crește astfel factorul 12, iar prin acesta - cererea (factorul 1) și prețurile.
17. Costul și costul total (de investiție) al construcției	Factorul de pH intrinsec este de ordinul 3. Depinde de factorii 18-19. Pe termen mediu, cu un nivel ridicat al prețurilor și al rentabilității proiectelor (2005-2007), nu afectează prețurile de vânzare; cu un nivel scăzut al prețurilor și al rentabilității (2009), duce la retragerea dezvoltatorilor de pe piață , o scădere a volumului de construcție și aprovizionare (factorii 15 și 13) și stimulează creșterea prețurilor. Pe termen lung, cu un nivel ridicat de prețuri și rentabilitate, există un flux de capital către industriile de resurse, o creștere a producției de resurse și, astfel, - în ciuda unei creșteri a costurilor - o creștere a volumelor de construcții, care poate încetini scăderea creșterii prețurilor locuințelor.
18. Disponibilitatea terenurilor pentru construcția de locuințe și condițiile de acces la acestea	Factorul extern de ordinul 4. Depinde de echilibrul terenurilor din oraș, regiune, țară, de prețurile terenurilor, de politica autorităților federale, regionale, locale pentru dezvoltarea construcției de locuințe și a ingineriei și sprijinului infrastructurii acesteia. Afectează factorii 17, 15 și, prin intermediul acestuia, prețurile pe termen lung.
19. Sprijin pentru resurse pentru construcții	Factorul intern de ordinul 4. Depinde de disponibilitatea capacităților de producție (inclusiv tehnologie, echipamente, personal) de la producătorii de resurse, de prețurile resurselor (la prețuri mici în condiții de investiții insuficiente pentru dezvoltare, se formează o lipsă de resurse). Afectează factorii 17, 15 și prin intermediul acestuia - asupra prețurilor pe termen lung și, uneori, pe termen mediu.
20. Condiții administrative și economice pentru ca dezvoltatorul să intre pe piață și să lucreze pe piață	Factorul extern de ordinul a 4. Depinde de politica autorităților în domeniul reglementării planificării urbane, de gradul de birocratizare și corupție al procesului, de nivelul rentabilității dezvoltării. Afectează factorii 17, 15 și prin intermediul acestuia - asupra prețurilor pe termen lung, mediu și, uneori, pe termen scurt.
21. Disponibilitatea unor obiecte de investiții alternative	Factorul extern de ordinul 4. Depinde de condițiile pieței regionale și mondiale și se exprimă în căutarea unor obiecte de investiții atractive în afara orașului, regiunii, țării, în afara RN (piața de valori). Afectează volumul ofertei de construcții și locuințe (factor 15, 14), precum și volumul cererii efective (factor 1): în situația 2006-2007, dezvoltatorii, investitorii și cumpărătorii au migrat de la Moscova în regiunea Moscovei, din Rusia în Bulgaria, Muntenegru etc. .NS.
22. Strategia de investiții a dezvoltatorilor	Factorul intern de ordinul a 5. Depinde de calificările economice, manageriale ale dezvoltatorilor și de situația din țară și regiune. Pe termen lung și mediu, strategia de extindere duce la dispersarea resurselor financiare pe un număr semnificativ de terenuri și proiecte noi și la o scădere a ratei de construcție a facilităților, apoi prin factorii 15 și 13 stimulează creșterea prețurilor și prin factorii 4 și 1 duce la o scădere a cererii și a prețurilor, înghețarea proiectelor de construcții și ruina dezvoltatorilor (2004, 2009). O strategie de investiții competentă optimizează investițiile atrase și costurile reale și conduce la o creștere evolutivă a volumelor de construcții, cu perspectiva de a reduce rata de creștere a prețurilor.
23. Strategia de marketing și prețuri a vânzătorilor și dezvoltatorilor	Factorul intern de ordinul 5. Depinde de nivelul de profit așteptat, în legătură cu care pieței i se oferă o creștere a prețurilor. Într-o situație în care cererea efectivă depășește oferta, așteptările sunt satisfăcute (2003-2007). În situația opusă, sunt posibile trei strategii. 1) Vânzătorii prețuri mai mici (cu un factor de 0), realizând o creștere a cererii, prețurilor și vânzărilor. 2) Vânzătorii reduc volumul ofertei (factorul 13), realizând echilibrul cu volumul cererii și creșterea prețurilor. 3) Vânzătorii nu scad prețurile, reducând astfel cifra de afaceri pe piață și așteptând o creștere a cererii din cauza factorilor externi.

Structura factorilor de prețuri pe piața imobiliară și relația acestora (continuare)

Bulele prețurilor locuințelor

Clubul de discuții a analizat întrebarea dacă există bule de preț pe piața imobiliară din Rusia și dacă acestea au fost cauza crizei din 2008-2009. Sub această întrebare va primi răspunsul „da, nu”.

Studiul mai multor lucrări dedicate bulelor economice (și o bulă pe piața imobiliară este una dintre varietățile acestora) sugerează că acestea se bazează pe eroarea acumulată în comportamentul agenților economici (cumpărători sau vânzători) în raport cu valoarea reală a unui activ. Balonul începe să se formeze atunci când tranzacțiile pe piață în legătură cu subiectul cumpărării și vânzării sunt încheiate la prețuri semnificativ mai mari decât valoarea sa reală. Balonul prețului locuințelor este un fenomen multifactorial. În orice caz, principala sa caracteristică este rata de creștere a prețurilor locuințelor care depășește rata de creștere a cererii efective a populației, ca semne ale tipului de indicatori utilizați pe piață:

Ratele de creștere a prețurilor pe piața imobiliară dP / P

Ratele de creștere a veniturilor populației dI / I

Elasticitatea prețului locuinței la modificările veniturilor В = dP / dI x I / P

Durata perioadei T (pe termen scurt C - 1-3 luni, pe termen mediu M - de la 6-12 luni la trei ani) și pe termen lung L - 3 ani sau mai mult).

La studierea situației pe piețele țărilor occidentale, dinamica prețurilor și a veniturilor pe piața imobiliară din Moscova, din iunie 1990 până în martie 2009, au fost identificate 12 tipuri de piețe și conceptul de bule de preț de primul tip („rezolvare”) iar al doilea tip („prăbușirea”) a fost introdus.

S-a constatat că la Moscova au existat 4 perioade de dezvoltare a pieței în funcție de tipul de bule de primul fel și nici unul - în funcție de tipul de bule de al doilea fel. Mai jos sunt două exemple ale acestui tip de piață.

Un exemplu de balon de preț de primul tip pe termen mediu

Acest tip de piață se numește o piață în creștere, cu supraîncălzire parțială din cauza sprijinului ipotecar. S-a caracterizat prin următorii parametri: T = 17 luni; dP / P = 0,050; dI / I = 0,022; B = 2,27. O bulă de tip 1 s-a format pe piață datorită faptul că această etapă a constituit un segment al dinamicii unei piețe în curs de dezvoltare, rare, în care, odată cu creșterea continuă a veniturilor populației, a fost asigurată o creștere constantă a prețurilor, asemănătoare valului.

Un exemplu de balon de preț de primul tip pe termen lung

Prețurile ofertei de locuințe și veniturile pe cap de locuitor pe termen lung au crescut într-un ritm accelerat, în medie cu 2,5% și, respectiv, 1,5% pe lună.

Acest tip de piață se numește o piață emergentă, limitată. S-a caracterizat prin următorii parametri: T = 99 luni; dP / P = 0,025; dI / I = 0,015; B = 1,61.

O balonă de preț de tipul al doilea este tipică pentru tipul de piață „umflată” care s-a format în SUA în 2004-2007 (excesul de împrumuturi ipotecare cu ipoteci subprime). Pe o piață dezvoltată (saturată), pe o piață în curs de dezvoltare în stadiul de stabilizare, în stadiul dezvoltării crizei, nu se formează bule.

Semnificația semnelor pentru diferite tipuri de piață imobiliară

Tipul pieței	Valori caracteristice generalizate	Caracteristicile tipului de piață și exemple
Tipul pieței		Caracteristicile tipului de piață și exemple
Dezvoltat (saturat)		Piața este saturată din punct de vedere al ofertei, iar creșterea veniturilor gospodăriilor nu este însoțită de o creștere semnificativă a prețurilor.
Creştere		„Supraîncălzirea de tip I” - o balonă a prețului berii, dar „dizolvarea” sub influența unei tendințe pe termen lung către creșterea prețurilor pe o piață emergentă
În curs de dezvoltare (rar)		Acest tip de piață diferă de cea precedentă printr-un singur semn - durata perioadei
Supraîncălzit		Astfel de rate de creștere a prețurilor sunt cauzate nu de o creștere a venitului pe cap de locuitor, ci de o creștere a venitului unui strat îngust de cumpărători - un grup de persoane extrem de profitabil, al cărui număr este egal cu numărul de oferte de apartamente la magazin
Grajd		Această situație a fost observată în diferite orașe din Rusia, odată cu debutul etapei de stabilizare după etapa de creștere rapidă a prețurilor.
		Această situație s-a manifestat în SUA (împrumuturile către straturile cu venituri mici ale populației), în țările baltice (creșterea economică a împrumuturilor către cererea consumatorilor și nu a creșterii producției). Mai devreme sau mai târziu, o astfel de balon (să-i spunem o bulă de al doilea fel) se prăbușește, iar piața intră într-o etapă de criză
Căderea (criza)		Dinamica prețurilor în 1998-2001 a fost în formă de U. Noua criză promite să fie mai lungă și mai profundă și să fie în formă de L: de la șase luni la un an - o cădere, 2-3 ani - stabilizare depresivă și abia apoi o nouă creștere, al cărei ritm nu va fi mare
Deprimat		Ieșirea din criză, în ciuda încetinirii construcției de locuințe și a scăderii rezultate a volumelor de aprovizionare, este posibilă numai după ce începe recuperarea creșterii veniturilor curente ale populației (deoarece o scădere a veniturilor curente crește înclinația populației pentru a economisi) și se realizează un echilibru între creșterea cererii și scăderea ofertei. Din această situație, este posibilă o tranziție fie la stabilizarea depresivă (tip 8), fie la recuperarea post-criză (tip 2)
Pornire		Această situație a fost observată la Moscova și în alte orașe din Rusia la începutul anilor '90. Motivul acestui fenomen a fost oferta nesemnificativă pe piață la începutul tranziției de la „non-piață” la piața legală (din iunie 1990 până în aprilie 1992): privatizarea apartamentelor abia începuse, volumele vânzărilor (în principal în case de cooperare) s-au ridicat la mai puțin de 2 mii de apartamente.
Decolarea		În primăvara anului 1992, prețurile au început să crească brusc, iar până în decembrie au crescut la 708 dolari / mp. m (de 6,0 ori). Veniturile populației au început să scadă brusc, volumul ofertei a crescut nesemnificativ, în ciuda faptului că s-a format destul de repede un strat îngust de oameni bogați (volumul vânzărilor în 1991-1992 a fost, conform estimărilor noastre, de aproximativ 10 mii; pentru comparație, după 1994, volumul anual al vânzărilor a fost de 65-85 mii de apartamente)

Modele pentru prezicerea parametrilor dezvoltării pieței imobiliare rusești

În funcție de orizontul de prognoză, prognozele pot fi pe termen lung, pe termen mediu și pe termen scurt. Valoarea specifică a orizontului permis pentru fiecare dintre aceste tipuri de prognoză depinde de conținutul fizic (economic) al problemei, de situația economică generală, de starea unui anumit segment de piață și se poate modifica semnificativ. Astfel, previziunile pe termen mediu ale guvernului pentru dezvoltarea economiei rusești au un orizont de 3 ani. În prezent, pe piața imobiliară din Rusia, o considerăm pe termen scurt - o prognoză pentru 1-3 luni, pe termen mediu - pentru un an sau trei, pe termen lung - pentru trei până la cinci ani.

Este important să subliniem că pentru fiecare dintre aceste tipuri de prognoză, este necesar să se studieze o listă diferită de factori care afectează modificarea indicatorului studiat (a cărui jumătate de perioadă de modificare este apropiată de valoarea orizontului prognozat ). De exemplu:

Cunoscutul fenomen al plăților restante ale salariilor, bonusurilor și bonusurilor din decembrie își răspândește efectul pe piața imobiliară în termen de 1-2 luni;

Factorii sezonieri au un efect redus asupra rezultatelor tendinței anuale și, în același timp, se pot dovedi semnificativi pentru prognoza modificărilor prețurilor și a cifrei de afaceri pe piață timp de 3-4 luni;

Ratele de creștere a PIB au un efect nesemnificativ asupra creșterii lunare a prețurilor, dar sunt importante pentru o prognoză pe termen lung;

Nivelul prețurilor la energie, rata ieșirii de capital din țară sunt semnificative atât pentru prognoza pe termen scurt (cu un decalaj de 2-3 luni), cât și pentru prognoza pe termen mediu (prin creșterea acumulată a prețurilor locuințelor peste lunile trecute ale anului).

În funcție de gradul de formalizare a metodelor de prognoză utilizate pe piața imobiliară din Rusia, acestea pot fi împărțite în predicție expertă, prognoză euristică, analiză „fundamentală”, modelare statistică de regresie („analiză tehnică”), modelare multivariată (inclusiv modelare și prognoză) pe rețelele neuronale). În practică, diferite metode sunt utilizate împreună, într-o combinație sau alta. Cu toate acestea, este necesar să se facă distincția între predicția de către experți a tendințelor pieței (metoda 1), numită în mod nerezonabil o prognoză (care, datorită calificărilor ridicate ale unui expert, poate fi destul de precisă), de o prognoză metodologică solidă și calculată (metode 2) -5).

Clasificarea previziunilor după gradul de formalizare a metodelor

Dezvoltator prognoză (nume de glumă)	Metoda de prognozare	Tipul prognozei
(-1) „Agnostic”	Nu („predicțiile sunt în general imposibile”)
(1) Expert	Intuitia, cunostinte de piata, metoda analogica	Predicția expertului
(2) Analist prognozator	Analiza „fundamentală” cantitativă și calitativă a factorilor, metoda scenariului	Prognoza euristică
(3) Forecaster- „optimist”	Analiza „fundamentală” a situației economice și impactul acesteia asupra indicatorilor pieței imobiliare (metoda „demografică”, metoda de prognozare a veniturilor populației)	Prognoza „fundamentală” a factorilor - volumele de construcții, oferta, cererea, cifra de afaceri de pe piață
(4) Forecaster - „statistician”	Analiza „tehnică” (analiza de regresie, modelarea statistică)	Prognoza „tehnică” bazată pe modelul statistic de regresie
(5) Forecaster-Modeler	Modelare multivariată, prognoză rețea neuronală	Prognoza bazată pe modelul multivariat, rețelele neuronale
(+1) „Puritan”	Nu („cunoașterea slabă a fenomenului nu permite construirea unui model adecvat”)

Un exemplu de utilizare a unui model de regresie statistică în februarie 1995 pentru a prezice dinamica prețurilor locuințelor din Moscova, Sankt Petersburg, Ekaterinburg, Tver, Ryazan, Barnaul este prezentat în figură. Modelul s-a bazat pe ipoteza că economia rusă trece printr-o tranziție de la reglementarea centralizată planificată la piață și, prin urmare, principalul model al dinamicii prețurilor pe piața imobiliară este creșterea lor la un nivel corespunzător prețurilor din „orașele analoage”. . În consecință, pentru a descrie tranziția unui sistem cibernetic, de autoreglare, la un nou stat, un model logistic al unei „decolări a aeronavelor” de forma

V(T) = A / (1 + exp (B - CT)),

Unde V- media perioadei (medie lunară) preț de ofertă de 1 mp m din aria totală a obiectului;

T- numărul de serie al perioadei (luna);

A, Bși CU - coeficienți constanți (parametrii modelului).

Figura arată că prognoza calculată a dinamicii prețurilor pentru 1995-1998 înainte de criza din august a coincis îndeaproape cu datele reale.

Un model similar de prognoză a fost aplicat la studierea etapelor inițiale ale pieței pentru tranzacțiile ipotecare cu proprietăți imobiliare din Moscova și a fost construit în trimestrul 3 al anului 2005, doar dinamica volumului tranzacțiilor ipotecare ale Companiei a fost un indicator modelat:

Unde t- numărul ordinal al trimestrului.

Modelul a prezis corect tranziția dinamicii de creștere a volumului de tranzacții ipotecare la stabilizare, iar prognoza cantitativă pentru 5 trimestre a coincis îndeaproape cu datele reale.

În octombrie 2000, la doi ani de la începutul crizei, să prezică dinamica prețurilor la Moscova pentru 2001-2002. un nou model al „ieșirii avionului din scufundarea” formularului

V = B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 *T+ B 4) 2)).

Până la mijlocul anului 2002, modelul a oferit o prognoză foarte precisă.

În 2006-2008, pe baza studiului ciclurilor pe termen lung și mediu pe piața imobiliară din Moscova și alte orașe, a fost construit pe baza metoda de expansiune narmonică a tendinței prețurilor, modelul se prezintă sub forma următorului sistem de ecuații:

Da = y 1 + .Y 2 + .Y 3 + .Y 4 + …. + Δy n, (1)

y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 + a 1 x + a 0, (2)

Δ y 2, (3)

Δ y 3 = , (4)

.Y 4 = , (5)

…………………………………… , ( n)

Unde Da- valoarea prezisă a prețului unitar mediu al ofertei de locuințe, $ / mp. m;

y 1 - ecuația tendinței de bază (prognoză pe termen lung), $ / mp. m;

.Y 2 – prognoză de creștere prețul unitar mediu al ofertei de locuințe în raport cu tendința de bază, $ / mp. m;

.Y 3 - prognoză de creștere prețul unitar mediu al ofertei de locuințe în raport cu tendința de ordinul doi, $ / mp. m;

.Y 4 - prognoză de creștere prețul mediu unitar al ofertei de locuințe în raport cu tendința de ordinul al treilea, $ / mp. m;

Δy n- prognoză de creștere prețul unitar mediu al ofertei de locuințe în raport cu tendința penultimului ordin, $ / mp. m;

A, b , c , d cu indici - coeficienți de ecuații (tendințe de diferite ordine) care aproximează datele reale. Calculat din date reale folosind metoda celor mai mici pătrate.

Aproximarea tendinței prețurilor pe parcursul a 5-6 ani (de exemplu, printr-un polinom de ordinul doi) arată că piața imobiliară din Moscova, ca și în alte orașe rusești, se află la începutul unei jumătăți de perioadă de creștere (mai precis, în primul trimestru al perioadei) a unui ciclu „lung” de fluctuații, a cărui responsabilitate este un set de indicatori macroeconomici ai unei țări și ai unui oraș (regiune). Am numit această ecuație „tendința de bază” și am luat-o ca bază pentru o prognoză pe termen lung a dinamicii prețurilor - creștere cu o rată medie anuală de 20-25%.

În viitor (conform estimărilor noastre din 2006, în afara perioadei 2010-2011), când volumul construcției și ofertei de apartamente va crește semnificativ, iar ratele de creștere pe termen lung ale prețurilor încep să scadă (piața se va muta în a doua trimestrul perioadei), se așteaptă o scădere a ratelor de creștere pe termen lung a prețurilor, așa cum este ilustrat în mod convențional în figură.

Dar pe piața imobiliară există și alți factori interni care impun fluctuații mai rapide asupra tendinței de bază. De exemplu, asociat cu ciclul de construcții și investiții, cu dezvoltarea infrastructurii pieței construcțiilor de locuințe, cu comportamentul consumatorilor cetățenilor etc.

Aceste fluctuații de pe piața imobiliară s-au realizat nu în fluctuațiile prețurilor, ci în fluctuațiile primului instrument derivat - rata creșterii prețurilor. Acestea formează cicluri „medii”, cu curgere mai rapidă și cicluri „scurte”, cu curgere mai rapidă. Astfel de cicluri pot fi ușor de prezis folosind modelarea de regresie unidirecțională.

Suprapunerea inversă, integrarea previziunilor, oferă prognoza finală a dinamicii prețurilor - pe termen mediu și lung.

Cifra arată că până în septembrie 2008 prognoza pentru Moscova a fost realizată cu o precizie ridicată. Din cele 12 orașe rusești pentru care s-a calculat o prognoză similară, s-a obținut o convergență bună pentru 8 orașe și nesatisfăcătoare - pentru două.

Din octombrie 2008, criza financiară și economică globală a schimbat direcția tendinței prețurilor pe termen lung în toate orașele din Rusia, iar previziunile executate anterior au necesitat o revizuire.

În septembrie 2009, a fost realizat un studiu al pieței imobiliare din 10 orașe din Rusia, ca urmare a concluziei că pe termen lung, piața intră într-o fază de încetinire a creșterii și începutul unui declin și a fost elaborat un scenariu prognozat pentru dezvoltarea situației.

Scenariile au fost calculate utilizând un model cu patru factori al dependenței prețurilor locuințelor de parametrii macroeconomici, ale căror valori au fost stabilite pentru decembrie 2008, iunie și decembrie 2009 și 2010 în diferite opțiuni acceptabile:

Y = f (x 1, x 2, x 3, x 4),

Unde X 1 – prețul unui baril de petrol;

X 2 – inflația;

X 3 – devalorizarea rublei față de dolar;

X 4 – fluxul de capital.

Au fost obținute patru scenarii de dinamică a prețurilor, dintre care scenariul nr. 2 (pesimist) părea a fi cel mai probabil.

Dar deja în decembrie 2008, s-a ajuns la concluzia că scenariul nr. 3 (criză) este de fapt implementat.

Comparația prognozei cu datele reale este prezentată în figura următoare.

Astfel, utilizarea modelelor matematice de regresie, bazate pe ipoteze semnificative despre esența economică a proceselor care au loc pe piața imobiliară, fac posibilă obținerea unor prognoze destul de precise pe termen mediu. Cu toate acestea, ele nu pot prevedea schimbările tendințelor prețurilor pe termen lung și tranziția către o dezvoltare a pieței condusă de criză.

Sternik G.M., Sternik S.G. Analiza pieței locuințelor pentru profesioniști. - M.: „Economie”, 2009. - 601 p.

Gusev A.B. Bulele prețurilor locuințelor. - www.urban-planet.org, 2008.

Sternik G.M., Sternik S.G. Tipologia piețelor imobiliare pe baza tendinței lor de a forma bule de preț. - Revista „Proprietăți în Federația Rusă” nr. 8 (95) 2009, p. 168-185.

Sternik G.M., Korobkova M.V. Impactul pieței imobiliare galopante asupra dinamicii tranzacțiilor ipotecare din Moscova. - Revista „Proiecte naționale”, martie 2007.

Sternik G.M. Piața imobiliară rusă în 2001. Analiză și prognoză. - RGR, decembrie 2001.

Sternik G.M., Pechenkina A.V. Ce se întâmplă pe piața imobiliară din Moscova. Abordare macroeconomică (raport la Conferința analitică IDA „Piața imobiliară: situație, tendințe, prognoză” 30.08.2007). - www.realtymarket.ru, august 2007.

Sternik G.M. Prețurile pe piața imobiliară a orașelor rusești în anii 1990-2006: analiză și prognoză. - Grupul analitic al G.M. Sternik. –Www.realtymarket.ru, ianuarie 2007.

Sternik G.M. Piața imobiliară a orașelor rusești în 2008: prognoze și realitate. - Raport la conferința analitică a Forumului pentru locuințe din Sankt Petersburg 1.10.08. - www.realtymarket.ru.

Sternik G.M. Piața imobiliară a orașelor rusești în condițiile crizei. Tendințe de dezvoltare. - Raport la conferința analitică a Forumului pentru locuințe din Sankt Petersburg din 9.12.08. -

Arefin, A.V. (2015). Factorii de stabilire a prețurilor pe piața de închiriere a imobilelor rezidențiale. Strategii de locuință, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898

Limba publicării: rusă

Jurnalul rus de cercetare a locuințelor, 2015, volumul 2, numărul 4

Factori de preț pe piața proprietăților de închiriere rezidențiale

1 Universitatea de Industrie și Finanțe din Moscova, Federația Rusă

Articolul discută factori de preț valabili în general pe piața imobiliară din Rusia. Autorul determină, de asemenea, factorii de prețuri pe piața proprietăților de închiriere rezidențiale din punctul de vedere al unui chiriaș privat. Metodele utilizate în cursul studiului sunt revizuirea științifică a literaturii și analiza pieței imobilelor de închiriere rezidențiale.

chirie, imobiliare, prețuri, factori, Rusia

Arefin, A.V. (2015). Factori de preț pe piața proprietăților de închiriere rezidențiale. Jurnalul rus de cercetare a locuințelor, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Limba originală de cercetare: rusă

Această lucrare este licențiată sub un Creative Commons BY-NC-ND 3.0

® Pentru corespondență: [e-mail protejat]

Piața imobiliară este în continuă schimbare și în creștere; în perioadele de criză, acest proces de creștere tinde să stagneze

La stabilirea tarifelor de închiriere, obiectivele proprietarilor și ale chiriașilor sunt similare

În practică, proprietarii nu consideră un astfel de factor ca vederea de la ferestre

Factorii de preț ai pieței imobiliare afectează prețurile de pe piața imobiliară de închiriere

Strategii de locuință, 2015, volumul 2, numărul 4

Factori de preț

pe piața de închiriere a imobilelor rezidențiale

Anton Arefin1®

1 Universitatea din Moscova pentru Finanțe și Industrie „Sinergie”, Rusia

ADNOTARE_

Articolul examinează factorii de preț general acceptați pe piața imobiliară din Rusia și, de asemenea, determină factorii de prețuri de pe piața de închiriere imobiliară, luând în considerare din partea unui chiriaș privat. Metodologia de cercetare este o revizuire a articolelor și articolelor științifice, o analiză a pieței de închirieri imobiliare.

CUVINTE CHEIE_

chirie, imobiliare, prețuri, factori, Rusia

PENTRU COTARE: _

Arefin, A.V. (2015). Factorii de stabilire a prețurilor pe piața de închiriere a imobilelor rezidențiale. Strategii de locuință, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 ^ .2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Limba de publicare: rusă

n Pentru comunicare: [e-mail protejat]

Piața imobiliară este un organism în continuă schimbare și în creștere; în perioade de criză, acest proces de creștere tinde să stagneze

Obiectivele proprietarului și ale chiriașului la stabilirea tarifelor de închiriere sunt similare

În practică, proprietarul nu ia în considerare un astfel de factor ca orientarea ferestrelor apartamentului.

Prețul pe piața de închiriere este influențat de factori de preț pe piața imobiliară

Arefin Anton Viktorovich, student postuniversitar, Universitatea Financiară și Industrială din Moscova „Sinergia” ( [e-mail protejat])

Relevanța cercetării

În lumea modernă, problema prețurilor pe piața de închirieri imobiliare devine din ce în ce mai relevantă datorită faptului că situația economică și politică tensionată din lume și sancțiunile împotriva Rusiei, precum și schimbarea zilnică a cursului de schimb al moneda națională, face procesul de stabilire a prețurilor pe piață din ce în ce mai dificil ca o achiziție. / vânzarea și închirierea de bunuri imobiliare în țară.

De asemenea, observăm că dezvoltarea pieței moderne de închiriere a primit recent din ce în ce mai multă atenție atât de la participanții profesioniști de pe piața imobiliară, cât și de la autoritățile guvernamentale. Cu toate acestea, problemele de stabilire a prețurilor pe piața de închiriere primesc o atenție insuficientă atât din partea organismelor guvernamentale, cât și a participanților la piață. Identificarea factorilor și a procesului de stabilire a prețurilor pe piața de închiriere imobiliară va fi extrem de utilă pentru piața imobiliară modernă atât în Moscova, cât și în Rusia în ansamblu.

Ce este piața imobiliară?

Potrivit majorității experților, piața imobiliară este un mecanism care servește proceselor de cumpărare, vânzare și închiriere de bunuri imobile în funcție de cerere și ofertă (Rodionova, 2009).

Datorită teritoriului în continuă expansiune al orașelor, piața imobiliară este un „organism” în continuă creștere, cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, în perioade de criză, piața imobiliară tinde să stagneze și / sau să încetinească creșterea. Un astfel de exemplu este perioada crizei financiare globale din 2008, perioadă în care nu s-a observat creșterea prețurilor imobiliare, dar până la jumătatea anului 2011 piața imobiliară a atins nivelul de dinaintea crizei și a existat o creștere a prețurilor.

În prezent, piața imobiliară din Federația Rusă este împărțită în 2 categorii:

Piața imobiliară primară.

Piața imobiliară secundară.

Obiectele tranzacțiilor de pe piața imobiliară primară devin de obicei obiecte imobiliare în curs de construcție sau de construcție nouă, indiferent de scopul viitorului obiect imobiliar. Pot fi vândute de dezvoltatori, investitori care au finanțat construcția.

Spațiile rezidențiale care anterior erau utilizate în scopul propus devin de obicei obiectul tranzacțiilor pe piața imobiliară secundară. Trebuie remarcat faptul că piața imobiliară primară reflectă volumul locuințelor produse, în timp ce piața imobiliară secundară este determinată de următorii factori (Rodionova, 2009).

Bunăstarea populației.

Rentabilitatea obiectelor de investiții.

Evenimente de viață umană.

Mobilitatea forței de muncă.

Mulți experți consideră că structura pieței secundare este o structură imuabilă datorită faptului că procesul vieții umane urmează un anumit tipar. Schimbările de pe piața imobiliară secundară apar din cauza schimbărilor în structura și / sau numărul populației sau a unei schimbări accentuate a situației economice și politice din regiune.

Astfel, se poate concluziona că piața imobiliară în ansamblu este un organism în continuă schimbare și în creștere, schimbări în care apar datorită influenței factorilor economici, politici și sociali asupra acesteia. Cu toate acestea, în perioadele de criză, acest proces de volatilitate crescândă tinde să stagneze, dar să nu inverseze niciodată creșterea.

Factori de preț imobiliari acceptați în mod obișnuit

Atunci când se iau în considerare factorii de stabilire a prețurilor de pe piața imobiliară, este obișnuit să se împartă în factori de cerere și ofertă, care la rândul lor sunt împărțiți în factori interni de stabilire a prețurilor și factori externi de stabilire a prețurilor.

Factorii externi în stabilirea prețurilor pieței imobiliare sunt împărțiți în următoarele tipuri1:

Factori microeconomici.

Factori macroeconomici.

Statutul social în regiune.

Factori sociali.

Experții atribuie de obicei următorii factori factorilor interni de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară2:

Dinamica pieței.

1 Principalii factori care influențează valoarea imobilelor rezidențiale și nerezidențiale (2006, 28 aprilie). Mod de acces: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256

2 Vaskina, M.G. (2009). Economia imobiliară. Rostov-pe-Don: Phoenix.

Dinamica volumului și a raportului dintre cerere și ofertă.

Raportul de preț al pieței imobiliare primare și secundare.

Deschiderea pieței imobiliare și securitatea acesteia.

Factori instituționali.

Cu toate acestea, observăm că în factorii dați de stabilire a prețurilor obiectelor imobiliare, toți factorii nu sunt luați în considerare pe deplin, în special la nivelul obiectelor imobiliare individuale. Sunt vag considerați factorii de preț la care un potențial locatar și proprietar își acordă atenția în primul rând atunci când evaluează o proprietate.

Vom încerca să luăm în considerare factorii de preț cei mai prioritari, luând în considerare din partea locatorului. Acești factori includ:

Venitul populației și capacitatea sa de plată (adică salariile medii în regiune).

Nivelul cererii și ofertei din regiune.

Situația ecologică din regiune. Problema de mediu a devenit recent o problemă de actualitate pentru piața imobiliară din marile orașe din Rusia și din lume și, în special, din Moscova. Nivelul ridicat de poluare a stării ecologice a orașului afectează direct atât sănătatea cetățenilor, cât și starea pieței imobiliare a orașului. Este evident că cu cât starea ecologică a regiunii în care se află proprietatea este mai bună, cu atât va fi mai atractivă pentru un potențial consumator.

PC. Katyshev și Yu.A. Khakimova în lucrarea sa „Factori de mediu și prețuri pe piața imobiliară (pe exemplul Moscovei)” a analizat în detaliu influența factorilor care caracterizează starea mediului pe piața imobiliară din Moscova. Autorii notează că situația de mediu din diferite regiuni ale orașului afectează prețul imobilelor în moduri diferite. Costul mediu al imobilelor este de obicei mai mic în acele regiuni ale orașului care sunt mai aproape de întreprinderile industriale,

mai degrabă decât în regiunile situate în zone ecologice ale orașului (Katyshev, Khakimova, 2012; С113).

Starea proprietății. Acest factor, desigur, este principalul factor pentru stabilirea prețului chiriei datorită faptului că prețul său depinde în totalitate de clasa și starea proprietății (de la casă la apartament). De exemplu, este suficient să menționăm faptul că, în funcție de calitatea renovării locuinței, rata de închiriere se va schimba dramatic. Astfel, obiectele imobiliare situate în districtul administrativ central al Moscovei sunt în stare bună (renovate) de tipul „odnushka” cu un preț mediu de închiriere de 90.000 ruble, în timp ce obiectele imobiliare se află în aceeași zonă, dar în medie sau sub starea medie (reparațiile cosmetice sau lipsa acestora) au un preț mediu de închiriere de 30.000 de ruble.

Structura proprietății. Acest factor este înțeles ca prezența unor obiecte suplimentare în casă și adiacente acesteia, cum ar fi un lift, parcare, interfon etc. preț în medie de 5-10%. 4T. Adică, dacă există două apartamente, unul cu balcon, celălalt fără, atunci un apartament fără balcon (în acest caz, "apartament cu o cameră") va avea o rată medie de închiriere de 30.000 de ruble, în timp ce același apartament , dar cu balcon va avea o rată de -33.000 de ruble.

Venitul populației și capacitatea sa de plată. Acest factor este important în primul rând pentru determinarea inițială a ratei de închiriere estimate datorită faptului că proprietarul potențial trebuie să cunoască salariul mediu din regiunea sa și, pe baza acestuia, să deducă chiria inițială. Deci, ca exemplu, putem cita că, din 2014-2015, salariul mediu la Moscova se ridica la 59.000 de ruble5, ceea ce face ca rata medie de închiriere a unei proprietăți să nu depășească acest indicator, adică -30.000 de ruble.

Nivelul cererii și ofertei din regiune. În orice zonă a pieței, dinamica nivelului cererii și ofertei este principalul indicator pentru formarea prețului său inițial. Această regulă este valabilă și pentru piața de închirieri imobiliare. Dacă nivelul ofertei depășește nivelul cererii, atunci tarifele de închiriere

3 Bazat pe analiza prețurilor pentru Moscova.

4 Apartamente cu și fără balcon: diferența de preț este de obicei 5-7% (2014, 5 septembrie). Mod de acces: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/

5 Mereminskaya, E. (2015, 26 ianuarie). Cel mai bun oraș în care să lucrezi. Mod de acces: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml

tind să scadă și invers. Așadar, ca exemplu, putem urmări modul în care nivelul ofertei și cererii din Moscova a influențat tarifele medii de închiriere pentru diferite tipuri de apartamente în august 2015. Una dintre cele mai importante agenții imobiliare expert „MIEL-Rent” a furnizat următoarele date. În august 2015, nivelul cererii și ofertei de leasing imobiliar rezidențial a atins următorii indicatori: cererea de leasing imobiliar rezidențial a crescut cu 13,6% față de iulie, oferta de leasing imobiliar rezidențial a scăzut cu 13,65% față de iulie. Rata medie de închiriere a apartamentelor de clasă economică s-a modificat după cum urmează: „odnushki” - o scădere cu 0,49% până la 30 830 ruble, „copeici” - o creștere de 0,84% până la 39.950 ruble, 3,83% până la 51240 6 RUB.

Disponibilitatea obiectelor serviciilor municipale. În acest caz, facilitățile municipale sunt înțelese ca facilități educaționale, spitale, stații de pompieri etc., amplasate de clădiri rezidențiale. În acest caz, situația este similară, ca și în prezența întreprinderilor industriale din zonă, doar în acest caz această regulă funcționează în direcția opusă, adică, cu cât obiectele serviciilor municipale sunt mai apropiate, cu atât proprietatea va scumpi fi.

În continuare, vom lua în considerare factorii prioritari de stabilire a prețurilor, luând în considerare din partea unui potențial chiriaș. Cu toate acestea, observăm imediat că unii factori vor fi similari cu cei anteriori datorită faptului că acești factori sunt în general obișnuiți atât pentru locatar, cât și pentru locator.

Factori prioritari de stabilire a prețurilor, luând în considerare un potențial chiriaș:

Locația geografică a obiectului.

Situația ecologică din regiune.

Starea proprietății.

Structura proprietății (prezența unui balcon, parcare, lift etc.).

Prezența facilităților municipale.

6 Cererea și oferta pe piața de închiriere au devenit egale (2015, 10 septembrie). Mod de acces: http://miel.ru/lenta/6868/

Depărtarea instalației de transportul public se oprește.

Raportul de preț al locuințelor primare și secundare.

Factorul amplasării geografice a obiectului

imobiliare. Acest factor este unul dintre primii pe care un potențial chiriaș îi acordă atenție datorită faptului că în diferite cartiere ale orașului rata de închiriere este adesea radical diferită. Cu cât zona este mai prestigioasă, cu atât rata pe care o solicită proprietarul apartamentului este mai mare. Deci, ca exemplu, să cităm diferența dintre tarifele de închiriere pentru imobilele rezidențiale din Moscova, în interiorul Garden Ring și în afara Garden Ring. Astfel, rata medie de închiriere în interiorul Garden Ring a fost de 54.000 de ruble, în timp ce un apartament similar din exterior are o rată medie de închiriere de 33.000 de ruble.

Raportul de preț al locuințelor primare și secundare. Astăzi acest factor capătă relevanță, în special la Moscova, datorită expansiunii constante a pieței imobiliare și apariției din ce în ce mai multe obiecte imobiliare. Tarifele de închiriere pentru imobilele primare (noi) și secundare au în mod istoric o diferență puternică. Astfel, rata medie de închiriere într-o clădire nouă din Moscova este de 46.000 de ruble, în timp ce rata medie de închiriere pentru apartamentele secundare este de 35.000 de ruble7.

Distanța de la stațiile de transport public. Acest factor este similar în situația cu disponibilitatea facilităților de servicii municipale și are aceeași schemă: cu cât este mai departe de stațiile de transport public, cu atât este mai ieftin.

Astfel, este posibil să se concluzioneze că, în ciuda obiectivelor diferite ale locatorului și ale locatarului, factorii prioritari în stabilirea prețurilor tarifelor de închiriere pentru imobilele rezidențiale sunt în general similare. Deci, principalii factori sunt starea externă a obiectului, distanța față de centrul orașului, rata de schimb a monedei naționale și starea economică din regiune în ansamblu. Cu toate acestea, observăm că, în practică, proprietarul de multe ori nu ia în considerare un factor atât de important pentru chiriaș ca orientarea ferestrelor apartamentului, complicând astfel procesul de predare a proprietății și creșterea duratei acesteia.

7 Pe baza analizei prețurilor pentru Moscova în 2015.

Cei mai mulți factori de preț și cel mai puțin prioritar

Astfel, pe baza analizei multor factori de preț pe piața imobiliară rezidențială, aceștia pot fi grupați într-o singură structură și pot prezenta o evaluare generală:

1. Factori externi în stabilirea prețurilor pieței imobiliare.

1.1. Factori microeconomici:

Situația economică din regiune;

Fluxul de fonduri de investiții;

Ocuparea forței de muncă a populației active;

Ritmul de dezvoltare a regiunii.

1.2. Factori macroeconomici:

Rata de inflație;

Ratele de returnare a instrumentelor financiare;

Venitul populației;

Nivelul ocupării forței de muncă și nivelul capacității de muncă a populației;

Indicele prețurilor de consum pentru bunurile și serviciile din regiune;

Starea balanței comerciale.

1.3. Factori sociali:

Rata migrației populației;

Rata șomajului în regiune;

Situația demografică din regiune;

Ponderea populației în vârstă de muncă în totalul populației.

2. Factori interni de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară.

2.1. Factorii dinamicii pieței.

2.2. Factorii dinamicii volumului și a raportului dintre cerere și ofertă:

Solvența populației;

Modificări ale preferințelor populației.

2.3. Raportul de preț al pieței imobiliare primare și secundare.

2.4. Deschiderea pieței imobiliare și securitatea acesteia.

2.5. Factori instituționali:

Reglementarea de stat;

Reglementarea impozitului pe bunurile imobile.

3. Factorii utilizatorului de imobile.

3.1. Factorul de utilitate al proprietății.

3.2. Factorul interschimbabilității imobiliare.

3.3. Factorul de așteptare.

4. Factorii mediului pieței externe.

4.1. Creșterea economică și perspectivele sale posibile.

4.2. Oportunități financiare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare.

4.3. Relația dintre valoare și proprietăți imobiliare și perspectivele economice pentru dezvoltarea unei anumite regiuni.

5. Factorii celei mai bune și mai eficiente utilizări.

6. Factori de mediu.

6.1. Concentrația de monoxid de carbon, oxid de azot și dioxid de azot în aer.

6.2. Depărtarea proprietății de la cele mai apropiate întreprinderi industriale.

Factorii invocați vor fi cei mai utili pentru investitorii mari datorită faptului că, în funcție de acești factori, este posibil să se formeze cel mai precis prețul imobilelor primare, care la rândul lor sunt obiecte de investiții prioritare pentru un potențial mare investitor. De asemenea, unii dintre acești factori vor fi utili pentru un chiriaș privat și un proprietar. Cu toate acestea, observăm imediat că pentru un chiriaș privat și proprietar, în cele mai multe cazuri, factorii cei mai prioritari sunt starea unei proprietăți potențiale, distanța de la cea mai apropiată stație de metrou, distanța de autostradă și întreprinderile industriale, precum și locația geografică a proprietății.

Prin urmare, pe baza unei revizuiri anterioare a factorilor prioritari în stabilirea prețurilor tarifelor de închiriere, am propus o listă cu factori generali și specifici în stabilirea prețurilor tarifelor de închiriere pe piața imobiliară rezidențială:

1. Factori generali:

Starea unei proprietăți potențiale.

Localizarea geografică a proprietății.

Depărtarea proprietății de transportul public se oprește.

Distanța de la autostradă.

Depărtarea de întreprinderile industriale.

Starea ecologică din regiune.

2. Factori privați:

Prezența unui loc de parcare.

Prezența facilităților municipale (școală, spital, magazine

Amplasare în interiorul sau exteriorul clădirii.

Numărul de etaje ale proprietății.

Zgomotul zonei.

Prezența unui balcon și a unei logii.

Prezența unui lift.

Prin factorii generali de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară, ne referim la formarea prețurilor pe baza unei scurte cunoștințe cu proprietatea. Astfel, un factor important este amplasarea geografică a unui potențial obiect imobiliar datorită faptului că cererea de obiecte imobiliare situate mai aproape de centrul orașului este adesea mai mare decât pentru obiectele situate la periferia orașului și, prin urmare, prețul diferența poate fi de la 30% și peste. Acest lucru se explică prin concentrarea facilităților municipale și a birourilor mai aproape de centrul orașului.

Prin factori privați, înțelegem formarea prețurilor pentru o proprietate pe baza celei mai complete familiarizări cu o proprietate potențială.

De asemenea, pe baza factorilor de mai sus, autorul a propus o clasificare a factorilor de stabilire a prețurilor pe piața de închiriere imobiliară de la cea mai mare prioritate la cea mai mică prioritate, luând în considerare din partea unui chiriaș privat și a unui proprietar (a se vedea tabelul 1). Această clasificare arată la ce factori ar trebui să se acorde o atenție mai mare atunci când se formează prețul unei proprietăți (1 - mai important, 10 - mai puțin important).

Astfel, putem concluziona că prețul pe piața de închiriere pentru imobiliare este influențat în principal de factori de preț pe piața imobiliară în ansamblu, datorită faptului că chiria este o parte integrantă a imobilului. Astfel, factori externi și interni precum nivelul PIB-ului, situația economică din regiune, nivelul capacității de plată și ocuparea forței de muncă a populației, nivelul cererii și ofertei în regiune sunt principalii factori de stabilire a prețurilor nu numai în piata imobiliara. Cu toate acestea, pe lângă factorii generali de stabilire a prețurilor economice, prețurile de pe piața de închiriere sunt influențate și de factorii aplicați obiectelor imobiliare individuale. Acești factori nu pot

se aplică separat, deoarece factorii generali de prețuri economici sunt capabili să deducă prețul pentru regiune în ansamblu, iar factorii propuși de autor sunt capabili să deducă prețul pentru o singură proprietate.

tabelul 1

Clasificarea factorilor de prețuri pe piața de închiriere imobiliară (cea mai mică și cea mai mică prioritate)

Factorii de stabilire a prețurilor pe piața închirierilor rezidențiale

Cea mai mare prioritate Cea mai mică prioritate

1 Amplasarea geografică a proprietății Utilitatea proprietății

2 Starea unei potențiale proprietăți Loc de parcare

3 Îndepărtarea de întreprinderile industriale Disponibilitatea unui balcon, logie și lift

4 Depărtarea proprietății de stațiile de transport public Dinamica pieței imobiliare

5 Disponibilitatea facilităților municipale Rata de inflație

6 Raportul prețurilor nivelului PIB al locuințelor primare și secundare

7 Starea ecologică și nivelul de zgomot al regiunii Situația demografică

8 Nivelul cererii și ofertei Reglementarea de stat și fiscală a tranzacțiilor imobiliare

9 Situația economică din regiune Fluxul fondurilor de investiții

10 Venitul și capacitatea de plată a populației

Prețuri pe piața imobiliară

Numele parametrului	Sens
Subiectul articolului:	Prețuri pe piața imobiliară
Rubrică (categorie tematică)	Casă

Prețurile pe piața imobiliară sunt rezultatul ultimei vânzări și negocierilor dintre participanții la tranzacție. Prin urmare, prețurile pe piața valorilor mobiliare sunt mai dinamice decât pe piața imobiliară, iar fluctuațiile prețurilor sunt mai frecvente.

Analizând motivele schimbărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: local și global. Factorii locali includ motivele binecunoscute ale diferenței de prețuri pentru diferite obiecte - ϶ᴛᴏ locația, tipul clădirii, starea umplerii obiectului, mediul înconjurător. Luând în considerare influența factorilor locali în teoria și practica evaluării se exprimă sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, potrivit cărora, de exemplu, un apartament la parter este în medie cu 15% mai ieftin decât un similar în medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decât același, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp.

Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, este posibil să se rezolve problemele de evaluare a unui obiect separat, cunoscând nivelul general actual al prețurilor pentru imobiliare. În același timp, luarea în considerare a factorilor locali nu permite prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, prevederea creșterii sau declinului acesteia. Pentru a aborda provocările dinamicii pieței, este extrem de important să acordați atenție factorilor globali. Acestea sunt, mai presus de toate, caracteristici macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producției într-un oraș dat, volumul exporturilor și investițiilor, nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova sunt aproximativ în proporții egale în toate segmentele pieței mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în Londra sau Paris.

Separarea tuturor factorilor care influențează prețurile în local și global are o altă proprietate foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind slab de timp. De exemplu, casele din cărămidă sunt într-o oarecare măsură mai scumpe decât casele cu panouri similare. Acesta a fost cazul în urmă cu cinci și zece sau mai mulți ani, este evident că va fi așa în viitor. Pe lângă locuințele de la periferie, cel mai probabil, vor fi mai ieftine decât în centru, iar locuințele lângă un parc sunt mai scumpe decât în apropierea unei zone industriale. Ca primă aproximare, factorii locali pot fi considerați independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului caselor staliniste sau o scădere a rolului prezenței unui telefon într-un apartament datorită dezvoltării rapide a comunicațiilor celulare, atunci acest proces durează ani și schimbări tangibile poate fi observat doar în cinci până la zece ani.

Dimpotrivă, factorii globali au proprietăți opuse. Οʜᴎ se schimbă mult mai repede în timp, ca răspuns la schimbările din mediul economic și politic, dar sunt comune tuturor proprietăților. De exemplu, într-un mediu economic favorabil, orice proprietate imobiliară devine mai scumpă în termeni aproximativ proporționali, în timp ce într-o criză toate segmentele de piață experimentează un declin similar. Desigur, din motive suplimentare cu creșterea generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește prețul puțin mai repede, altele - puțin mai lent, dar acestea sunt modificări destul de mai subtile.

Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei centrului analitic „Indicatorii pieței imobiliare”. Este ușor să o reprezentați sub forma unei formule simbolice simple (formulele reale de calcul, desigur, sunt mult mai complicate):

Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)

În această formulă, Ck (t, pi) este prețul unui anumit al k-lea obiect imobiliar, care constă din G (t) - contribuția factorilor globali comuni tuturor obiectelor, ᴛ.ᴇ. independent de k și pi, și Lk (pi) - contribuția factorilor locali pentru k-th obiect͵ independent de timpul t. Valorile pi sunt un set de parametri care descriu obiectul.

Avantajul practic al acestei abordări: în primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția problemelor de evaluare. De obicei, la evaluarea unui anumit apartament, se utilizează analogi care sunt prezenți în prezent pe piață, de exemplu, în bazele de date din ultima lună, al căror volum este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi, să zicem, un apartament cu două camere într-un panou de 17 etaje, nu departe de metrou, nu la primul etaj, atunci în acest moment nu pot exista deloc astfel de apartamente sau fie doar doi sau trei dintre ei. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă valorile prețurilor medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tipul de casă - district), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece statistici insuficiente.

Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea efectului factorilor locali - ajustări pentru evaluare - mult mai precis utilizând statistici pe mai mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Mai mult, un astfel de sistem de rating necesită calcule preliminare serioase. Pentru ca această metodă să fie adecvată utilizării practice, este necesar să se organizeze un serviciu pentru evaluarea gratuită a apartamentelor utilizând mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să folosească noua metodologie și să o încerce în acțiune.

A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G (t) comună pentru întreaga piață imobiliară, care nu depinde de un obiect specific și descrie dinamica pieței în ansamblu. Poate fi calculat cunoscând nivelul curent al prețului Ck și un set de ajustări Lk. Această funcție se numește indicele de cost sau rata pe metru pătrat. Funcția G (t) nu este prețul mediu, așa cum ar putea părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator matematic corect al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, la fel cum indicii bursieri, spre deosebire de prețurile bursiere ale companiilor individuale, arată creșterea sau scăderea generală a pieței bursiere. Indiferent dacă piața imobiliară scade sau crește la un moment dat, prețurile pentru obiectele individuale se schimbă sincron - într-un singur „pachet”, iar indicele valoric este doar un indicator al direcției acestui „pachet”.

Noua metodologie are o serie de alte avantaje semnificative. Calculul direct al prețului mediu se datorează calculului valorii medii a costului obiectelor pentru luna curentă (sau săptămână), apoi pentru următoarea etc. Ca urmare, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza bazei de date a noii perioade și nu este legată în niciun fel de baza perioadei anterioare. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - un grafic din dinte de ferăstrău al prețului mediu, care nu permite efectuarea de predicții. „Creșterea” sau „eșecul” punctului actual din grafic nu înseamnă începutul creșterii sau scăderii pieței - este doar zgomot statistic.

Metodologia pentru calcularea funcției G (t), pe de altă parte, folosește valorile lui Lk, calculate pe baza setului de date pentru toți anii trecuți, datorită cărora noua valoare a lui G (t) este determinată de toate valorile anterioare ale acestei funcții. Acest lucru duce la un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă lină a costurilor vă permite să observați rapid noi tendințe ascendente sau descendente.

Un avantaj clar al filozofiei descrise este dependența slabă a rezultatelor de dimensiunea eșantionului curent, deoarece Toți indicatorii actuali de piață sunt determinați, mai presus de toate, de date pentru o perioadă de mai mulți ani și sunt corectați doar de date noi. Un parametru caracteristic pentru activitatea analiștilor este că dimensiunea eșantionului își pierde pur și simplu sensul. Dimensiunea eșantionului metodei descrise este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.

Un rezultat practic important al apariției unei funcții corecte din punct de vedere logic G (t) este conectarea pieței imobiliare cu alți parametri macroeconomici. După cum știți, proprietatea imobiliară nu este o marfă de schimb.
Postat pe ref.rf
Toate obiectele sunt unice și diferite între ele. Funcția G (t) comună pentru întreaga piață imobiliară, care exprimă dinamica acestei piețe, este un fel de „numitor comun” care face posibilă compararea imobilelor cu alte sfere de activitate. De exemplu, funcția G (t) - indicele costului locuinței - poate fi privită ca rata pe metru pătrat - un fel de analog al ratei monedelor mondiale - dolarul sau euro. În realitate, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punți între piața imobiliară și alte sfere ale economiei.

Metoda de stabilire a prețurilor - o metodă de calcul al prețului unui produs, luând în considerare costurile de producție, profitul mediu și luând în considerare și cererea și oferta.

Puteți selecta următoarele trei grupuri de metode de stabilire a prețurilor:

1) Prețuri, optimizate pentru costurile totale.

Metoda „Cost + profit”.

Prețul este calculat în funcție de formatul: P = C x (l + R / 100),

În cazul în care C - servicii individuale curente pentru producția și vânzarea de bunuri,

R este toleranța normală.

Metoda de profit țintă.

În aceasta există clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (în ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey și planovoy cebectoimocti obema vypycka) și ocyschectvlya

unde C - servicii curente individuale asociate cu producția și vânzarea de bunuri,

K - investiții separate în capitalul principal și circulant, generate de producția și vânzarea de bunuri,

E - rata profiturilor pentru capital, reflectând dorința de a primi suma profiturilor înainte de plata impozitelor.

2) Prețuri, în funcție de cerere. Atunci când se utilizează această metodă, acestea sunt preluate din calitatea și cantitatea unei bune analize a consumului Elementele importante studiate aici sunt utilitatea (valoarea percepută a produsului) și sensibilitatea produsului la preț.

3) Prețuri, optimizate pentru concurență.

Metoda prețurilor la mijlocul pieței. Metoda presupune vânzarea bunurilor în funcție de „prețul mediu” calculat pe baza datelor concurențiale.

Metoda „cursei pentru lider”. Cu această metodă de stabilire a prețului unui produs, prețul se bazează pe prețul concurenței principale în ceea ce privește competitivitatea situației, conform principiului concurenței. Apropo, această metodă presupune respingerea dezvoltării politicii proprii de prețuri bazată pe prețul principal.

Stabilirea prețului pe baza tranzacțiilor deschise. Metoda folosește estimări fiabile și presupune următoarea succesiune de calcule:

calcularea costurilor asociate executării contractului;

analiza tacticilor comerciale, folosind concurența potențială;

determinarea probabilității ca prețul ofertei firmei să fie mai mic decât prețul solicitat de concurență;

Determinarea valorii prețului, care va aduce „profitul maxim așteptat”.

Problema prețurilor ocupă un loc special în sistemul relațiilor de piață. Liberalizarea prețurilor pentru bunuri și servicii efectuată în Rusia a dus la o reducere a influenței statului asupra procesului de reglementare a prețurilor și la o creștere colosală a prețurilor. Cu ajutorul prețurilor ridicate ridicate artificial, producătorii rambursează orice costuri de producție și, în același timp, nu sunt interesați să îmbunătățească calitatea mărfurilor. Din 1992, sistemul de stabilire a prețurilor a fost redus la utilizarea prețurilor de piață gratuite, a căror valoare este determinată de cererea și oferta de bunuri de pe piață. Reglementarea de stat a prețurilor este utilizată pentru o gamă restrânsă de bunuri produse de întreprinderile de stat cu monopol.

Prețuri pe piața imobiliară - concept și tipuri. Clasificare și caracteristici ale categoriei „Prețuri pe piața imobiliară” 2017, 2018.