Obligația dezvoltatorului de a înregistra contractul de participare la capital la construcție ( Mai departe- DDU) este stabilit în partea 3 a art. 4 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse” din 30.12.2004 nr. Mai departe- Legea nr. 214-FZ).
Dacă compania a încălcat aceste cerințe și nu a înregistrat acordul, acesta va fi recunoscut ca neîncheiat în instanță (articolul 168 din Codul civil al Federației Ruse).
Notă! Baza pentru execuția documentului este o cerere scrisă, care a fost depusă organelor Rosreestr de către părțile la contract - dezvoltator și acționar.
Procedura de înregistrare a unei instituții de învățământ preșcolar este reglementată de următoarele acte normative:
În general, procedura arată astfel:
Înregistrarea de stat a acordului DDU este necesară pentru ca dezvoltatorul fără scrupule să nu aibă posibilitatea de a revânde apartamentul altor persoane.
Cei mai bine calificați avocați vă sfătuiesc
Gratuit: Avocații noștri oferă consultanță inițială gratuită cu privire la orice problemă juridică. 90% din cazuri sunt rezolvate cu o singură consultație gratuită.
Non-stop: puneți o întrebare unui avocat imobiliar prin chat online sau utilizați formularele de pe site
În cazul construcției de locuințe comune, sunt supuse înregistrării:
Dacă a existat o situație în care dezvoltatorul a vândut același apartament la două persoane, dintre care una a înregistrat acordul DDU, iar cealaltă nu, atunci prima va avea un avantaj în obținerea unui apartament. În sine, absența înregistrării de stat a unui acord nu îl invalidează automat.
Dacă dezvoltatorul se sustrage de la executarea tranzacției, atunci instanța, în virtutea prevederilor art. 165 din Codul civil al Federației Ruse, îl poate recunoaște ca fiind valabil. În speță, se consideră că a intrat în vigoare din momentul precizat în hotărârea judecătorească.
Înregistrarea instituțiilor de învățământ preșcolar se realizează de către organele teritoriale din Rosreestr. Momentul depunerii cererii nu este definit în lege, dar din analiza practicii judiciare reiese că documentele trebuie depuse imediat după semnarea contractului și înainte de transferul de fonduri. Această necesitate se datorează faptului că între depunerea directă a documentelor și efectuarea unei înscrieri în registru apare un așa-numit decalaj de înregistrare. În acest moment, un dezvoltator fără scrupule poate încerca să vândă din nou apartamentul pentru a obține un câștig financiar ilegal.
În conformitate cu partea 1 a art. 48 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare” din 13 iulie 2015 Nr. 218-FZ, pentru înregistrarea contractului se depune următorul pachet de documente:
Notă! Angajații Rosreestr, la înregistrarea acordurilor ulterioare, DDU nu are dreptul de a cere documentele deja furnizate de dezvoltator, care sunt tipice pentru toți deținătorii de capital, de exemplu, o declarație de proiect.
Faptul de acceptare a lucrărilor este confirmat de o chitanță, care este eliberată de un angajat al Rosreestr. Ar trebui să conțină următoarele informații:
În conformitate cu clauza 78 din Ordinul nr. 789, precum și cu partea 5 din art. 78 din Legea nr. 218-FZ, termenul de înregistrare de stat a primului contract de învățământ preșcolar este de 10 zile lucrătoare, iar toate cele ulterioare în aceeași casă - 5 zile lucrătoare.
Puteți verifica înregistrarea de stat a acordului DDU în următoarele moduri:
Notă! Pentru a găsi informații despre înregistrarea unui acord în registru, trebuie să cunoașteți numărul cadastral. Îl poți cere dezvoltatorului sau îl poți vedea pe ștampila situată pe ultima foaie a contractului.
După ce DDU a trecut de înregistrarea de stat, acesta este cusut și sigilat.
În conformitate cu art. 27 din Legea nr. 218-FZ, principalul motiv de refuz este că reclamanta, în termenul stabilit de registratorul de stat, nu a înlăturat erorile din documentele depuse.
În caz de neconcordanțe, date incomplete, un angajat al Rosreestr, în termen de trei zile lucrătoare, trimite o notificare scrisă solicitantului indicând ce și în ce interval de timp trebuie eliminat. Lista erorilor este indicată la art. 26 din Legea nr.218-FZ. Legea se referă la acestea după cum urmează:
Notă! Pentru a evita frauda din partea unui dezvoltator fără scrupule, este necesar să se studieze cu atenție termenii acordului și documentația companiei de construcții.
Acest lucru se datorează faptului că, destul de des, dezvoltatorii fără scrupule iau bani de la cetățeni, dar nu au dreptul să execute construcții pe acest teren.
Acest lucru duce la situații în care funcționarii companiei retrag active din aceasta, dar nu își îndeplinesc obligațiile. Drept urmare, cetățenii rămân fără bani și fără locuințe.
Contactarea unui avocat profesionist vă va ajuta să evitați toate aceste necazuri. Avocații site-ului nostru web sunt specializați în protejarea drepturilor deținătorilor de capital și au o practică juridică largă și de succes.
Experții vor oferi asistență în etapa semnării contractului, analizând prevederile acestuia și cântărind riscurile. La etapa de înregistrare a instituției de învățământ preșcolar, aceștia vor colecta documente, le vor depune în numele dumneavoastră prin împuternicire și vor face contestație împotriva deciziilor ilegale ale funcționarilor.
Artem Sidorov, avocat al Asociației Baroului de Protecție Juridică, a spus site-ului web despre nuanțele înregistrării unei instituții preșcolare, complexitățile acestui proces și modalitățile de rezolvare a problemelor controversate.
În procesul de cumpărare a unui apartament într-o clădire nouă, unul dintre cele mai importante momente este înregistrarea de stat a contractului de acționariat (DPA), realizată de Rosreestr, întrucât până atunci acordul se consideră neîncheiat.
Legislația stabilește că înregistrarea de stat a instituțiilor preșcolare se efectuează în instituții care formalizează drepturile de proprietate imobiliară și tranzacțiile cu aceasta pe teritoriul districtului de înregistrare de la locația unității, pentru construcția căreia se atrag fonduri în conformitate cu cu acest acord.
Autoînregistrarea instituțiilor de învățământ preșcolar
Deoarece un DDU poate fi înregistrat numai cu participarea atât a unui acționar, cât și a unui dezvoltator, este imposibil să vorbim despre executarea independentă a contractului în sensul deplin al cuvântului.
Prin autoînregistrare, este corect să înțelegeți participarea unui acționar direct la aceasta, fără a contacta dezvoltatorul sau o organizație terță și fără a emite o împuternicire pentru a efectua înregistrarea către terți.
Este important de menționat că, în conformitate cu legislația în vigoare, ambele părți sunt obligate să participe la înregistrarea instituțiilor de învățământ preșcolar. Totodată, dezvoltatorul nu are dreptul să-și impună serviciile pentru realizarea acțiunilor necesare executării contractului. Acest lucru este împotriva legii. Dar multe companii o fac.
Iar în autoînregistrare, i.e. participarea directă a acționarului la proces, există două avantaje semnificative: economisirea costurilor serviciilor companiei de construcții și absența necesității de a transfera documentele originale (copia dvs. a contractului și altele) dezvoltatorului sau unui terț. parte.
De ce aveți nevoie pentru auto-înregistrarea unei instituții de învățământ preșcolar
Puteți depune documente către Rosreestr pentru înregistrarea unui DDU fie independent, fie împreună cu un reprezentant al vânzătorului.
În primul caz, va trebui să primiți în prealabil toate documentele necesare de la firma de construcții: o împuternicire pentru emiterea unui DDU, o copie a contractului dezvoltatorului, o copie a contractului pentru Rosreestr, precum și o plată. comanda pentru confirmarea plății taxelor de către dezvoltator (în practică, acest lucru este rar, dar apare).
În cel de-al doilea caz, specialistul va aduce totul cu el, trebuie doar să conveniți asupra datei vizitei. De regulă, reprezentanții unei companii de construcții depun mai multe seturi de documente simultan. Prin urmare, merită să încercați să organizați o întâlnire în ziua în care este planificată înregistrarea altor acorduri. Dacă puteți alege ora, atunci este mai bine să faceți o programare în avans la departamentul corespunzător din Rosreestr - de multe ori este aproape imposibil să trimiteți documente pe principiul primul venit, primul servit.
Pentru a întocmi un contract, este necesar ca cel puțin o instituție preșcolară să fi fost deja înregistrată pentru aceeași clădire nouă, deoarece odată cu prima cerere este furnizat un pachet mare de documente pentru casa în ansamblu.
De la însuși acționar, veți avea nevoie de o copie originală a DDU și de o chitanță pentru plata taxei de stat (formularul poate fi descărcat de pe site-ul Oficiului Rosreestr). Trei copii ale acordului sunt depuse spre înregistrare - unul rămâne în treburile instituției.
Dificultăți în autoînregistrarea instituțiilor de învățământ preșcolar și modalități de rezolvare a acestora
Dezvoltatorul se poate sustrage de la îndeplinirea răspunderii sale directe - furnizarea documentelor necesare înregistrării, impunându-și serviciile.
Poate că aceasta este principala problemă care poate apărea - nu ar trebui să existe alte dificultăți asociate cu completarea unei cereri sau cu documente. DDU-urile sunt încheiate într-o formă unificată, iar dacă au fost deja înregistrate contracte pentru obiect, atunci, cel mai probabil, nu vor exista obstacole pentru înregistrarea altora.
Dacă dezvoltatorul se sustrage să furnizeze actele necesare, trebuie să îi trimiți o cerere în care i se va propune să ia măsurile necesare pentru înregistrarea unui DDU (veniți la Rosreestr cu actele, plătiți taxa de stat). Este mai bine să vă preînregistrați pentru depunere - indicați ora și locul în cerere. De asemenea, trebuie să indice faptul că cumpărătorul își rezervă dreptul de a se adresa justiției dacă vânzătorul continuă să-și sfideze obligațiile.
De regulă, dezvoltatorii în astfel de condiții preferă să negocieze, mai ales că doar un număr mic de participanți la construcția comună insistă asupra autoînregistrării instituțiilor preșcolare. Este dificil să ajungi la un acord doar atunci când firma de construcții este mare și lucrează după o anumită schemă.
Ar trebui rezolvată problema prin instanță?
Înregistrarea unui acord de participare este posibilă în cadrul unei proceduri judiciare în conformitate cu art. 165 din Codul civil al Federației Ruse. Pentru a face acest lucru, trebuie să depuneți un proces. Dar, adesea, acest lucru este neprofitabil, mai ales dacă obstacolul este doar reticența dezvoltatorului de a aplica (din cauza impunerii serviciilor lor).
Faptul este că, în comparație cu prețul unei instituții de învățământ preșcolar, aceste servicii sunt ieftine - de la 10 la 50 de mii de ruble. Ajutorul unui avocat profesionist poate costa aproximativ același cost. În plus, procesul este o procedură îndelungată, durează câteva luni. În acest caz, acționarul este expus unui mare risc, deoarece contractul va rămâne neîncheiat în tot acest timp, ceea ce înseamnă că nu va avea forță juridică. Tot in aceste conditii exista posibilitatea de „dubla realizare” a drepturilor asupra apartamentului.
Astfel, mai des o cerere de înregistrare a unei instituții preșcolare este depusă din alte motive pentru refuzul dezvoltatorului. În practică, astfel de cazuri apar, deși nu atât de des. Cu toate acestea, părțile reușesc de obicei să cadă de acord. Mai mult, dezvoltatorului îi este interzis să accepte fonduri de la acționar înainte de încheierea DDU - companiile sunt interesate să rezolve această problemă, dacă nu folosesc scheme „gri” pentru a atrage finanțare (depozit de garanție etc.).
Schema optimă de acțiuni
Dacă dezvoltatorul este mare și cunoscut și are deja mai multe contracte înregistrate, atunci este mai ușor să încredințezi execuția DDU-ului specialiștilor: profesioniștii se vor ocupa de problemă, documentele vor fi depuse conform unui program specific. , orice probleme vor fi rezolvate rapid. În acest caz, se recomandă întocmirea unui act detaliat de acceptare și transfer de documente. În acest caz, reticența de a utiliza serviciile dezvoltatorului se poate datora doar costului acestora.
Este într-adevăr necesar să se înregistreze independent un ABO numai dacă se încheie un acord privind cesiunea dreptului de creanță conform unui ABA cu o organizație intermediară (investitor, antreprenor), deoarece poate fi destul de periculos să furnizezi organizației documente autentice și plasează procesul sub controlul persoanei cesionează.
Data publicării 07 noiembrie 2014Acordul se consideră încheiat din momentul în care informațiile relevante sunt introduse în USRR - registrul drepturilor imobiliare.
În art. 4 din Legea nr. 214-FZ prevede principalele prevederi fără de care acest document va fi nul.
| Descrierea detaliată a obiectului construit | în care acţionarul îşi investeşte fondurile. Descrierea trebuie făcută în conformitate cu documentația de proiect pentru acest obiect. |
| Condiții de transfer al proprietății achiziționate | pe care dezvoltatorul trebuie să le îndeplinească |
| Costul obiectului achiziționat | prețul este indicat în ruble rusești. Dacă achiziția are loc în moneda altei țări, atunci nuanțele fluctuațiilor cursului de schimb trebuie ajustate |
| Perioada de garantie | este instalat de către dezvoltator însuși, dar nu poate fi mai mic de 5 ani. În această perioadă, toate deficiențele sunt corectate de către dezvoltator însuși sau compensate pentru costurile eliminării acestora către proprietarul spațiilor. |
| Modurile | prin care părțile își asigură obligațiile asumate prin contract |
În funcție de nuanțele tranzacției, la document pot fi adăugate condiții suplimentare.
De exemplu:
| Procedura de modificare a pretului | Dezvoltatorul nu are dreptul de a modifica prețul imobilului achiziționat dacă acesta corespunde suprafeței declarate. Chiar dacă achiziția a fost făcută în valută, iar cursul acesteia s-a schimbat foarte mult. Pretul poate fi modificat in jos daca, la acceptare, se constata ca suprafata incintei este mai mica decat cea stabilita prin contract sau calitatea nu corespunde standardelor. |
| De câte ori a fost pusă în funcțiune casa | dacă clădirea de apartamente nu este acceptată de comisia de stat de un anumit număr de ori, atunci acționarul are dreptul de a conveni unilateral |
| Perioada de timp în care dezvoltatorul trebuie să elimine deficiențele | in incinta achizitionata, daca se gasesc la receptie |
| Informații despre cum va fi administrată această casă | dacă este Marea Britanie, atunci coordonatele sale |
| Alte prevederi individuale | care poate fi stabilit pe baza specificului tranzacţiei |
Nu este necesar să fie înregistrat, dar puteți face modificări. De îndată ce se ajunge la un acord cu privire la toate prevederile documentului, acesta poate fi înscris în registru.
Puteți depune lucrări atât în timpul unei vizite personale, cât și prin intermediul MFC.
Dacă solicitantul însuși nu poate fi prezent personal la înregistrare, acesta poate trimite în schimb un reprezentant.
Dar trebuie să aibă cu el împuternicirea originală notarială a solicitantului.
Aceeași procedură se aplică dacă documentele sunt trimise prin MFC.
În clauza 2.1 al art. 25.1 din Legea nr.122-FZ spune că învățământul preșcolar este supus înscrierii în termen de 10 zile calendaristice de la data depunerii documentelor.
O astfel de perioadă se stabilește dacă se înregistrează un acord cu primul acționar.
Cu cele ulterioare, sunt alocate 5 zile calendaristice.
Pentru a afla dacă proprietatea asupra spațiilor achiziționate este înregistrată sau nu, puteți:
Suma depinde de cine este solicitantul.
Se spune că o persoană trebuie să plătească 350 de ruble pentru înregistrarea unui acord privind participarea la capital, iar o persoană juridică - 6.000 de ruble.
Dacă este necesar să faceți modificări la DDU sau să îl reziliați, va trebui să plătiți din nou taxa.
În acest caz, dimensiunea sa va fi aceeași atât pentru cetățeni, cât și pentru organizații - 350 de ruble în 2020.
Puteți plăti în mai multe moduri:
O chitanță de plată poate fi generată independent pe site-ul oficial al Rosreestr.
Unele bănci pot percepe o taxă suplimentară pentru plata taxei. Prin urmare, este mai bine să utilizați serviciile Sberbank.
Dacă utilizați terminalul pentru plată, atunci ar trebui să vă asigurați că Rosreest are un acord cu acest sistem de plată.
Pentru a face acest lucru, trebuie să vedeți în meniul de plată dacă pictograma este „Rosreestr”.
După finalizarea acțiunilor de înregistrare, solicitantului i se oferă fie un extras din USRR.
Cum se înregistrează un acord de participare la capitalul social în Rosreestr. De ce este necesar acest lucru și de ce este imposibil să depuneți bani către dezvoltator înainte de înregistrare
Înregistrarea unui DDU vă protejează din punct de vedere legal în litigiile cu dezvoltatorul:
1. Conferă contractului forță juridică. La încheierea contractului, dezvoltatorul se obligă să transfere proprietatea cumpărătorului. Dar aceasta este încă doar o promisiune care nu are forță legală. Pentru ca acordul să devină un document oficial, acesta trebuie să fie înregistrat la Rosreestr. Nicio semnătură și sigiliu nu poate înlocui acest lucru!
2. Vă oferă statutul de acționar și face posibilă o rambursare. Fără să înregistrezi o instituție de învățământ preșcolar, nu vei fi considerat acționar în condițiile legii, indiferent câți bani ai investit în construcții de fapt. Și va fi imposibil să returnați banii în caz de construcție nedreaptă.
3. Va ajuta in instanta. Dacă încep disputele între dezvoltator și cumpărător, atunci va fi necesar un acord cu o marcă de înregistrare pentru instanță.
Nu contribuiți cu bani la construcție până la înregistrarea contractului în registru! Plata după înregistrare garantează două lucruri:
1. Dezvoltatorul are toată documentația în regulă: a primit autorizație de construire, are un proiect normal și are titlu de proprietate asupra terenului. Acestea. acțiunile dezvoltatorului respectă cerințele legii.
2. Această proprietate este atribuită acționarului și nu va fi vândută altcuiva în perioada dintre plată și înregistrarea ulterioară.
Acestea. dacă plătiți mai devreme decât înregistrarea unui DDU, atunci în această perioadă de timp veți fi vulnerabil la acțiunile frauduloase din partea dezvoltatorului.
La înregistrarea pe spatele contractului se face o înregistrare:
1. Ştampila departamentului şi sigiliul registratorului.
2. Semnătura specialistului.
3. Număr de înregistrare, care indică faptul că contractul a fost introdus în baza de date și proprietatea a fost înscrisă în evidența cadastrală.
Chiar dacă înregistrarea s-a făcut electronic, marca este încă pusă pe hârtie.
Dacă decideți să verificați înregistrarea unei instituții preșcolare pe site-ul Rosreestr, atunci amintiți-vă că datele din secțiunea „Informații de referință privind obiectele imobiliare online” sunt publicate cu întârziere. Prin urmare, nu vă alarmați dacă DDU-ul dvs. nu este acolo nici măcar la câteva luni de la înregistrare. Dacă contractul are un număr de înregistrare și sunteți listat ca proprietar în declarația USRN, atunci înregistrarea a trecut, totul este în regulă. Puteți comanda o declarație USRN pe site-ul nostru.
Există o înregistrare inițială, când ești primul acționar de acasă care înregistrează un contract. Pentru înregistrarea inițială, dezvoltatorul trebuie să furnizeze întregul pachet de documente pentru activitățile sale:
Autorizație de construcție pentru instalația dvs. specifică (nu un bloc!);
Documentatii statutare si constitutive;
Proiectul, certificat de directorul general al dezvoltatorului (declarație, incluziuni suplimentare) și o concluzie privind conformitatea cu declarația de proiect;
certificat de înregistrare persoană juridică;
Contractul de garanție pentru obligațiile dezvoltatorului;
Plan imobiliar cu locația, descrierea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale și a locurilor de parcare;
Contract de asigurare sau contract de garanție bancară, dacă un astfel de acord este încheiat pentru fiecare acționar.
Acestea. în timpul înregistrării inițiale, aceștia vor verifica cu meticulozitate activitatea dezvoltatorului.
Apropo, conform legii, dumneavoastră, în calitate de solicitant, nu puteți furniza în pachetul de documente o autorizație de construire și o declarație de proiect. Rosreestr însăși le poate solicita în sistemul unificat de construcție de locuințe sau de la autoritatea emitentă - în doar 2 zile lucrătoare.
Dacă cineva din clădirea dumneavoastră cu mai multe etaje a înregistrat deja un DDU (cel puțin unul), atunci datele despre dezvoltator vor fi deja înscrise în registru. Și în acest caz, doar documentele personale ale acționarului sunt depuse pentru a stabili dreptul de proprietate: un contract de ipotecă (dacă luați o casă pe o ipotecă), consimțământul soțului de a cumpăra (dacă sunteți căsătorit) sau un certificat de naștere (dacă proprietarul). este minor).
Dacă brusc ați depus deja bani, atunci acest lucru ar trebui să fie oficializat. Nu uitați să trimiteți o copie a chitanței dvs., dar cel mai bine este să nu plătiți înainte de înregistrare.
Pentru a vă înregistra, trebuie să depuneți o cerere la Unified State Register of Real Estate (USRN). Cum să o facă:
Mergeți la subdiviziunea Registrului de la locația imobilului;
Aplicați prin MFC local;
Prin avocați.
Puteți afla adresele USRN și MFC din regiunea/orașul dvs. pe site-urile lor oficiale sau prin intermediul biroului de asistență.
Cum se întâmplă asta:
1. DDU-ul propriu-zis se încheie cu semnăturile părților și sigiliul dezvoltatorului.
2. Se depune o cerere (în formă electronică sau tipărită). La cerere se anexează documente Dacă, după înregistrarea unui DDU, doriți să primiți imediat un extras de la USRN pentru a vă asigura că dreptul de proprietate asupra imobilului este stabilit, atunci indicați acest lucru în cerere.
3. Statul. organismul vă eliberează o chitanță cu privire la acceptarea pachetului de documente cu titlu oneros. Ar trebui să conțină un inventar al tuturor documentelor pe care le-ați atașat cererii, data apelului, numele autorității de înregistrare și numele complet al funcționarului care a acceptat documentele. Precum și datele de contact ale persoanei la care trebuie să o contactați pentru un răspuns la examinarea cererii.
4. Vin personal la o instituție preșcolară înregistrată, pentru primire depun un pașaport și o chitanță.
Formularul de cerere în sine poate fi preluat de la MFC sau departamentul Rosreestr. Dacă aplicați pentru înregistrare online, atunci cererea se completează, iar chitanța se eliberează și electronic prin intermediul sistemului.
A fost stabilită o taxă de stat pentru înregistrare: pentru persoane fizice - 350 de ruble, pentru persoane juridice - 6.000 de ruble. Taxele pot fi găsite în Codul Fiscal al Federației Ruse.
Important: dezvoltatorul nu are dreptul de a impune acționarului serviciul de înregistrare a unui DDU. Mai mult, datoria pentru persoane juridice. sunt de 20 de ori mai multe persoane, dar pana la urma tot va trebui sa platesti. Puteți face cu ușurință înregistrarea singur și pentru doar 350 de ruble.
Din 2017, perioada de înregistrare a unei instituții preșcolare a fost redusă la 5 zile lucrătoare, dar dacă se depune prin MFC, atunci 7 zile lucrătoare. Totuși, dacă acesta este contractul principal, atunci 18 zile, deoarece datele dezvoltatorului vor fi verificate și introduse în registru.
