Cetățenii Federației Ruse pot deține proprietăți imobiliare sub formă de proprietate comună sau partajată. Care este fiecare dintre opțiunile de înregistrare a titlului de proprietate?
Sub proprietate comună se obișnuiește să se înțeleagă proprietatea de către cetățeni (cel mai adesea de către soți) a unor bunuri fără a le împărți în cote specifice. Putem spune că 100% aparține soțului și soției în același timp.
În caz de proprietate comună, soții împart și procedura de folosire a bunului comun. Se poate observa că proprietatea achiziționată de soț și soție după căsătorie devine implicit proprietate comună. Ea nu poate fi împărtășită dacă soții nu convin în mod contractual să-i acorde statutul corespunzător - prin divizare.
Un alt fapt remarcabil despre proprietatea comună a soțului și a soției: poate caracteriza raportul juridic doar al persoanelor care și-au înregistrat oficial căsătoria. Dacă oamenii trăiesc într-o căsătorie civilă sau, în principiu, nu au o relație, atunci nu pot avea proprietatea comună asupra unui obiect sau al unuia.
Deținând o proprietate în comun, soțul și soția plătesc împreună taxele prevăzute de legislația cu privire la acesta, suportă costurile de întreținere - de exemplu, dacă este un apartament, atunci ambii soți sunt obligați simultan să plătească facturile la utilități.
Sub proprietate comună se obișnuiește să se înțeleagă proprietatea soților asupra proprietății, împărțită în cote specifice. Deci, soțul poate deține 50% din el, iar soția - celelalte 50%. Raportul acțiunilor poate fi diferit - de exemplu, 25% și 75%. Dar în cazul general, soții au cote egale în proprietate.
Este demn de remarcat faptul că nu numai soțul și soția pot avea proprietatea comună, ci și orice altă persoană. Nu trebuie să fie rude unul cu celălalt.
După cum am menționat mai sus, soții au dreptul de a înregistra proprietăți în proprietate comună prin semnarea unui acord. Alternativ, un contract de căsătorie. Este important ca acesta să fie complet legitim - altfel transferul proprietății comune în proprietatea comună poate fi recunoscut ca fiind ilegal.
În unele cazuri, transferul proprietății comune în proprietatea comună se efectuează în cadrul unei proceduri judiciare. Uneori, instanța stabilește și mărimea specifică a acțiunilor soților - dacă aceștia nu pot rezolva această problemă între ei. De obicei, în acest caz, se ia în considerare valoarea contribuțiilor financiare personale ale soțului și soției la achiziționarea proprietății.
Soții sau coproprietari ai proprietății care se află într-un statut diferit au dreptul de a-și vinde cota de proprietate fără acord între ei. Mai mult, dacă, de exemplu, soțul dorește să-și pună la vânzare partea sa din apartament, atunci soția are dreptul să o cumpere cu prioritate - înaintea oricăror alte persoane.
După împărțirea proprietății, soțul și soția în mod proporțional - în funcție de cotele lor - plătesc impozitele prevăzute de lege asupra acesteia și suportă și cheltuielile de întreținere.
Principala diferență între proprietatea comună și proprietatea comună este că, în primul caz, cotele în proprietatea asupra proprietății unor persoane - de regulă, soții - nu sunt determinate procentual. Al doilea tip de proprietate presupune o împărțire corespunzătoare a drepturilor de folosință a proprietății. Prin urmare, apar și alte diferențe între tipurile de proprietate asupra obiectelor luate în considerare.
După ce am identificat diferența dintre proprietatea comună și comună, vom reflecta concluziile în tabel.
| Proprietate comună | Proprietate comună |
| Ce au in comun? | |
| Ambele tipuri de proprietate presupun deținerea simultană a mai multor persoane a unui fel de proprietate - de exemplu, un apartament | |
| Care este diferența dintre ele? | |
| Nu implică determinarea cotelor în proprietatea asupra proprietății | Presupune determinarea obligatorie a unor cote specifice în proprietatea asupra proprietății |
| Doar persoanele căsătorite oficial pot avea proprietate comună | Poate fi setat pentru proprietatea persoanelor în orice statut |
| Implică plata în comun a impozitelor pe acesta de către proprietarii imobilului, costuri de întreținere | Presupune plata separată a impozitelor pe proprietate și efectuarea plăților pentru întreținerea acesteia proporțional cu valoarea acțiunilor din proprietatea sa |
| În raporturile juridice dintre soți, se stabilește implicit la cumpărarea proprietății | În raporturile juridice dintre soți, se stabilește pe bază de contract |
| Nu permite vânzarea unei părți din proprietate de către niciunul dintre coproprietari | Permite executarea tranzacțiilor relevante |
La fel ca proprietatea comună, proprietatea comună se caracterizează prin faptul că în acest caz aceeași proprietate aparține simultan și în comun mai multor persoane. Există însă diferențe semnificative între proprietatea comună comună și comună comună - atât din punctul de vedere al conținutului puterilor proprietarilor, cât și din punctul de vedere al temeiurilor apariției raporturilor pe proprietatea comună.
Diferența de conținut al puterilor se manifestă prin faptul că participanții la proprietate comună au o cotă-parte din dreptul de proprietate comună, în timp ce participanții la impozitul comun comun pe proprietate au drepturi egale asupra proprietății comune în ansamblu, dar niciunul dintre ei nu are un cota la dispozitia aceluiasi bun... Partajările corespunzătoare sunt evidențiate ultimul numai la partiționare sau evidențiere. Dar, în primul rând, se repartizează cota reală din proprietate, și nu din dreptul de proprietate asupra acesteia, iar, în al doilea rând, ca urmare a împărțirii sau separării, raporturile asupra proprietății comune sunt încetate fie în întregime, fie pentru o anumită perioadă. participant. Atâta timp cât există proprietate comună, nu cunoaște acțiuni. Principala trăsătură juridică a proprietății comune este că nu are capital propriu.
Deținerea, folosirea și înstrăinarea proprietății în proprietate comună sunt efectuate de toți participanții săi. Ei dețin și folosesc împreună proprietăți comune, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un acord între ei. La efectuarea unei tranzacții de înstrăinare a bunurilor comune este necesar acordul obligatoriu al coproprietarilor. Este importantă indicarea legii privind deținerea și folosirea „în comun”, privind dispunerea „prin consimțământ”. Datorită faptului că participanții la coproprietate constituie o familie sau o comunitate familială-muncă cu scopuri și interese comune, acordurile între aceștia nu se încheie, dar pot fi încheiate. Ordinul „prin acordul tuturor participanților” presupune existența unui acord sau se presupune că este.
Fiecare dintre participanții la proprietatea comună poate încheia tranzacții pentru înstrăinarea proprietății comune, dacă nu rezultă altfel din acordul tuturor participanților. De exemplu, un astfel de drept poate fi acordat doar unuia dintre participanți, pentru care ceilalți îi eliberează o împuternicire.
În cazul în care unul dintre participanții la proprietatea comună este incapabil, parțial sau parțial capabil, atunci când efectuează tranzacții cu participarea sa în scopul apărării drepturilor și intereselor sale, trebuie respectate cerințe speciale stabilite de lege. Așadar, pentru tranzacțiile cu privire la locuințe privatizate în care locuiesc minorii (indiferent dacă sunt proprietari, coproprietari sau membri de familie ai proprietarilor, inclusiv foștii), care au dreptul de a folosi acest spațiu rezidențial, acordul prealabil al este necesară tutela și autoritățile de tutelă. Această regulă se aplică și unei locuințe în care un minor nu locuiește, dacă la momentul privatizării avea drepturi egale asupra acestui spațiu cu proprietarul.
În cazul în care unul dintre participanții la proprietate comună a efectuat o tranzacție de înstrăinare a bunului comun în lipsa competențelor necesare, atunci aceasta, la cererea celorlalți participanți, poate fi invalidată numai dacă se dovedește că cealaltă parte la tranzacția știa sau ar fi trebuit să știe despre asta. Această tranzacție este anulabilă, în cazul în care sarcina probei este impusă părții care solicită anularea tranzacției.
Regimul juridic al proprietății comune se aplică în măsura în care Codul civil sau alte legi nu stabilesc altfel pentru anumite tipuri de bunuri comune. Astfel, dezvoltarea prevederilor consacrate la alin.3 al art. 253 din Codul civil al Federației Ruse și reprodus în esență la alineatele 2 și 3 ale art. 35 din IC al Federației Ruse, prevede că pentru ca unul dintre soți să finalizeze o tranzacție de înstrăinare a bunurilor imobiliare și o tranzacție care necesită notarizare și (sau) înregistrare în conformitate cu procedura stabilită de lege, este necesar să obține consimțământul notar al celuilalt soț. În lipsa unui astfel de consimțământ, celălalt soț are dreptul de a cere ca tranzacția să fie declarată nulă în termen de un an de la ziua în care a aflat sau ar fi trebuit să afle despre tranzacție.
Proprietatea comună a soților ia naștere numai la înregistrare. Viața reală de familie, chiar dacă este lungă, dar fără înregistrarea corespunzătoare a căsătoriei, nu creează proprietatea comună asupra proprietății. În astfel de cazuri, poate exista o proprietate comună comună a persoanelor care, prin muncă sau fonduri comune, au dobândit o proprietate. Raporturile de proprietate în aceste cazuri vor fi reglementate numai de legea civilă.
Bunurile mobile și imobile dobândite din venitul comun al soților sunt recunoscute ca proprietate comună. Aceste lucruri devin proprietate comună din momentul în care sunt transferate unui soț. În consecință, atunci când unul dintre soți dobândește bunuri de la o terță persoană, celălalt soț dobândește și proprietatea asupra lucrului.
Dreptul la proprietatea comună a soților aparține și soțului care, în perioada căsătoriei, a efectuat menaj, îngrijirea copiilor sau, din alte motive întemeiate, nu a avut un venit independent. Alte motive valabile includ boala, serviciul militar și alte circumstanțe.
Toată proprietatea care spălat înainte de căsătorie, precum și primite prin moștenire sau prin acord de donație sau altele tranzactii gratuite, și obiecte personale, excluzând bijuteriile și obiectele de lux, este proprietatea fiecăruia dintre soți. Pe de altă parte, bunurile fiecăruia dintre soți pot fi atribuite coproprietății dacă, în timpul căsătoriei, s-au făcut investiții în proprietatea menționată pe cheltuiala bunurilor comune ale celuilalt soț, ceea ce a majorat semnificativ valoarea proprietate. Cu toate acestea, această regulă se aplică numai atunci când acordul dintre soți nu prevede altfel (capitolele 7 și 8 din RF IC).
Problema executării silite asupra bunurilor comune ale soților se soluționează în funcție de faptul dacă doar unul dintre soți este parte la obligație sau ambii. Dacă vorbim de obligația unuia dintre soți, atunci executarea nu poate fi percepută decât asupra bunului care se află în proprietatea sa separată, precum și asupra cotei sale în proprietatea comună. Însă dacă ambii soți pot fi recunoscuți ca parte la obligație, atunci încasarea poate fi percepută atât asupra bunurilor care se află în proprietatea separată a fiecăruia dintre ei, cât și asupra bunurilor comune (capitolul 9 din RF IC).
Proprietate comună comună a membrilor unei economii țărănești (ferme). În conformitate cu legislația în vigoare, proprietatea unei economii țărănești (de fermă) îi aparține proprietate comună. Totuși, această regulă este dispozitivă: în acordul dintre membrii fermei se poate stabili un regim diferit de proprietate asupra proprietății fermei.
Codul civil al Federației Ruse nu stabilește cine poate fi membru al unei ferme țărănești.
La paragraful 2 al art. 257 din Codul civil al Federației Ruse stabilește ce proprietate este deținută în comun de ferma țărănească. Dar formularea prezentată aici ridică și o serie de întrebări. De exemplu, ce înseamnă sintagma „terenul acordat acestei ferme”? Conform legislației anterioare, amplasamentul a fost pus la dispoziție, deși ținând cont de numărul de membri ai fermei, dar cu toate acestea șefului acesteia, asupra acestuia i s-a întocmit act de stat asupra terenului (certificat) etc. pornesc de la faptul ca acest site a fost pus la dispozitie tocmai fermei ca asociatie familiala si de munca, dar proprietatea a fost inregistrata pe cap? Probabil, o astfel de interpretare este admisibilă în principiu, mai ales pentru acele ferme țărănești care au fost create de foști fermieri colectivi și muncitori ai fermelor de stat, adică de persoane care au intrat în fermă cu propriile cote de pământ. Legislația anterioară, în opinia noastră, le-a lipsit în mod nejustificat aceste persoane de drepturile lor asupra pământului atunci când au intrat în economia țărănească. Dacă îi recunoaștem ca participanți la proprietatea comună (sau în comun) asupra pământului, atunci justiția ar fi restabilită.
Proprietatea poate fi individuală, comună și partajată. Fiecare dintre aceste forme implică consecințe juridice speciale, la care oamenii nu se gândesc atunci când își înregistrează proprietățile. Ele sunt mai ales neașteptate când se înregistrează proprietatea comună sau comună. Acestea nu sunt doar nume diferite - sunt destine diferite ale lucrurilor, imobiliare și chiar proprietarii lor.
Litigiile apar de obicei între coproprietari de spații rezidențiale, case, cabane de vară. Merită să vorbim mai în detaliu despre diferența dintre proprietatea comună și comună a bunurilor imobiliare pentru a înțelege diferențele dintre aceste instituții și a acționa cu deplină conștientizare a rezultatului final.
Dreptul de proprietate vă permite să dispuneți, să dețineți și să utilizați proprietatea dumneavoastră în orice mod legal. Aceasta este o definiție alfabetică pentru un avocat. Cu toate acestea, doar unicul proprietar poate dispune relativ liber de ceea ce îi aparține. Pentru proprietatea comună și comună, legiuitorii au prevăzut o serie de restricții. Dar înainte de a vorbi despre ele, trebuie să aflați ce se înțelege prin acești termeni.
Și mai întâi, să spunem că aceste concepte se unesc. Aceste regimuri de proprietate sunt generale, adică presupun că proprietatea are mai mulți proprietari. Proprietatea comună este înregistrată pentru lucruri indivizibile care nu pot fi împărțite în natură fără a le schimba proprietățile și scopul. De exemplu, nu puteți împărți o mașină sau un apartament în părți, se poate face doar pe hârtie. Indiferent de numărul de proprietari, fie vor continua să fie un singur lucru, fie va fi imposibil să le folosești.
Semnificația proprietății fracționate asupra bunurilor imobiliare este parțial clar din nume: proprietatea este împărțită în acțiuni, fiecare având propriul proprietar. El are dreptul de a dispune liber de proprietate numai în limitele acestei cote. Acționarii ar trebui să stabilească soarta unui lucru în ansamblu numai de comun acord. Chiar dacă proprietarul unei cote foarte mici nu este de acord cu decizia celorlalți coproprietari, acesta are dreptul să o blocheze. Proprietatea comună poate fi atât bunuri imobile, cât și mobile. Dar, mai des, proprietatea comună este înregistrată pentru apartamente, case și alte locuințe.
Proprietatea comună presupune, de asemenea, că există mai mulți proprietari ai proprietății, dar nimeni nu are acțiuni. Toată lumea deține totul. Și acționează, de asemenea, ca un întreg: folosesc împreună și, cel mai important, împreună dispun de ceea ce au dobândit. Niciunul dintre coproprietari nu are dreptul, la propria discreție, de a vinde, ipoteca, dona sau face altceva cu o astfel de proprietate. Fără aprobarea tranzacției de către coproprietar, este imposibilă realizarea acesteia.
Legea consideră drept proprietate comună următoarele:
Va fi mai ușor de înțeles diferențele semnificative dintre aceste opțiuni pentru deținerea de imobile uitându-ne la tabel.
| Criterii de diferență | Care este diferența | |
| Proprietatea comună a unei locuințe | Proprietatea comună a locuințelor | |
| Prezența acțiunilor. | Există. | Întocmit fără definirea acțiunilor. |
| Cine are dreptul de a emite. | Orice persoana. | Doar soții. |
| Capacitatea de a dispune de bunuri fără acordul coproprietarilor. | Doar în cuantumul cotei lor în apartament (casă, cameră). | Nu există o astfel de posibilitate. |
| Înregistrare. | Fiecare acțiune este înregistrată pentru un anumit proprietar, despre care i se eliberează un certificat corespunzător. | Imobilul poate fi înregistrat integral la un soț, ceea ce nu îi dă dreptul de a dispune de el fără acordul celuilalt coproprietar. |
| Dovada de drept. | Este întotdeauna confirmat de un document privind dreptul de proprietate (indicând mărimea cotei). | Dreptul soților de a deține în comun apartamentul achiziționat este uneori confirmat nu prin hârtie, ci prin lege, ceea ce presupune că al doilea soț îl deține. |
După cum sa menționat deja, dacă cetățenii căsătoriți nu fac nimic, atunci bunurile pe care le-au dobândit vor fi considerate proprietatea soților. Dacă doresc, îl pot reînregistra într-o partajare. Dar înainte de a face acest lucru, trebuie să luați în considerare avantajele și dezavantajele acestui pas.
Atunci când sunt de acord să împartă proprietatea comună în acțiuni, partenerii de căsătorie ar trebui să înțeleagă că le va fi mai dificil să controleze manipularea soțului lor cu partea lor din locuință. De exemplu, va putea să-l gaj, să-l dea sau să-l moștenească oricărei persoane, despre care al doilea coproprietar nici măcar nu va ști (până la un moment dat). Acționarul are dreptul să-l vândă, însă, cu o singură restricție: trebuie să ofere mai întâi răscumpărarea acestuia coproprietarului. Dacă tăce o lună sau refuză, atunci proprietarul acțiunii o poate vinde oricui. Dar nu mai ieftin decât prețul oferit celui de-al doilea soț.
Pe de altă parte, dacă proprietatea comună a unui apartament este înregistrată pe numele unui soț, dintre care unul iubește să se îndatoreze, să ia împrumuturi, atunci poate fi mai profitabil pentru partenerul său să înregistreze acțiuni. Apoi, în cazul restituirii premature a fondurilor de executare silită, acestea nu se aplică tuturor bunurilor în ansamblu, ci doar cotei debitorului.
Este cu siguranță imposibil să răspundem la întrebarea care este mai bine - proprietatea comună sau comună a unui apartament. Totul depinde de circumstanțele specifice. Înțelegeți-le cu competență și oferiți cea mai bună opțiune pentru un avocat. Prin urmare, pentru orice manipulări cu proprietatea proprie, mai ales când vine vorba de imobiliare, este mai bine să vă consultați cu un specialist. Acest lucru va ajuta la evitarea multor probleme în viitor.
Legislația rusă prevede mai multe opțiuni pentru implementarea de către cetățeni a dreptului de proprietate comună - proprietatea comună asupra proprietății, precum și proprietatea comună. Care este specificul fiecăreia dintre ele? Ce surse de norme reglementează relațiile juridice relevante ale cetățenilor? Contează specificul proprietății care este în proprietate comună?
Potrivit articolului 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea comună este o proprietate deținută de două sau mai multe persoane. Obiectul său poate include bunuri imobiliare. Există o proprietate comună și una comună. În primul caz, proprietarii împart proprietatea în cote fixe. În al doilea, obiectul proprietății comune este indiviz.
În unele cazuri, acțiunile comune și proprietatea comună se stabilesc în baza prevederilor legii. De exemplu, proprietatea soților sau a participanților la o fermă țărănească este definită prin lege drept proprietate comună. Totodată, proprietarii pot conveni între ei să împartă proprietatea și să asigure această decizie, dacă este posibil, în modul prevăzut de lege.
Să luăm în considerare mai detaliat specificul unei astfel de categorii precum proprietatea partajată. Acest tip de proprietate presupune, în special, nu doar repartizarea drepturilor asupra activelor proprii în acțiuni fixe, ci și posibilitatea de a obține venituri proporționale din utilizarea comercială a proprietății.
Totodată, persoanele care dețin proprietăți pe bază de proprietate comună sunt obligate să poarte, proporțional cu cota lor, responsabilitatea pentru întreținerea bunurilor.
Proprietatea comună este exprimată în fracțiuni sau procente. În ceea ce privește definirea cifrelor corespunzătoare din articolul 245 din Codul civil al Federației Ruse, se spune că proporția corespunzătoare este recunoscută ca fiind egală, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege, acord sau practica relațiilor dintre proprietari.
Mărimea acțiunilor poate fi ajustată datorită apariției de noi proprietari, precum și modernizării proprietății, rolul principal în care revine unui anume proprietar, iar acest lucru poate fi dovedit. Mai mult decât atât, dacă îmbunătățirea corespunzătoare a imobilului poate fi separată într-un fel sau altul, atunci persoana care a furnizat-o poate dobândi în mod legal dreptul de proprietate asupra acesteia fără a crește cota-parte din activul principal.
Dreptul de proprietate comună este exercitat de fiecare dintre proprietarii de proprietate în virtutea consimțământului tuturor celorlalți proprietari. Dacă nu este posibil să se stabilească tipul corespunzător de consens, atunci litigiile sunt supuse unei hotărâri judecătorești. În unele cazuri, după cum au remarcat avocații, instanța poate facilita soluționarea litigiilor și în domeniul dispunerii proprietății comune.
Vânzarea unei proprietăți comune în comun are o serie de caracteristici. Deci, de exemplu, dacă unul dintre proprietari decide să-și vândă cota, atunci ceilalți proprietari au dreptul să o achiziționeze în ordine de prioritate. Acestea sunt prevederile articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse. Dar numai dacă nu vorbim de vânzare prin licitație publică. Dacă unul dintre proprietari încalcă această regulă, atunci ceilalți proprietari pot contesta rezultatele tranzacției în instanță.
Am menționat mai sus că fiecare dintre proprietarii care deține proprietatea în acțiuni are dreptul de a conta pe veniturile din utilizarea comercială a bunurilor. Să luăm în considerare acest aspect mai detaliat.
Proprietarul, în conformitate cu prevederile articolului 248 din Codul civil al Federației Ruse, are astfel dreptul la distribuirea proporțională a oricărui venit din utilizarea proprietății care este deținută în comun - cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acorduri între coproprietari. . În același timp, dacă o persoană primește un tip adecvat de venit, atunci ea este, de asemenea, obligată să plătească impozit pe acesta în proporții similare, să suporte costurile asociate cu întreținerea proprietății și cu asigurarea funcționalității acesteia.
Luați în considerare mecanismele care reflectă încetarea dreptului de proprietate comună. Există două dintre ele în practica rusă - secțiune și secțiune.
Dacă vorbim de împărțire, atunci în cadrul acestui mecanism, proprietatea comună este reziliată în raport cu toți proprietarii proprietății. La rândul său, separarea de proprietatea comună implică faptul că o singură persoană părăsește proprietatea. Legea prevede o varietate de motive pentru implementarea ambelor proceduri. Deci, de exemplu, împărțirea proprietății comune în comun sau alocarea poate fi efectuată pe baza consimțământului reciproc al tuturor proprietarilor. O altă opțiune este în virtutea unei hotărâri judecătorești. Este, de asemenea, posibilă separarea acesteia la creanță de creditori în cursul încasării.
Articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse spune că o secțiune sau o secțiune trebuie efectuată în natură, dacă acest lucru este posibil și nu contravine normelor legii. Cu toate acestea, dacă procedura corespunzătoare nu poate fi implementată, atunci proprietarul, care trebuie să primească partea sa din proprietate ca urmare a împărțirii sau alocării, are dreptul de a conta pe compensații bănești. În unele cazuri, acest mecanism este declanșat pe baza unei hotărâri judecătorești. După ce a primit despăgubiri, persoana încetează să mai participe la proprietatea comună asupra proprietății.
După ce ați studiat ce este proprietatea comună partajată, luați în considerare specificul proprietății comune. Caracteristica sa distinctivă este că proprietarii efectuează administrarea în comun a proprietății, nu există acțiuni. Cu toate acestea, proprietarii au dreptul de a conveni asupra unei anumite diferențieri în utilizarea proprietății. Într-un fel sau altul, unul dintre proprietari poate dispune de proprietate prin coordonarea intențiilor sale cu alți proprietari. Totodata, orice proprietar poate incheia tranzactii, al caror obiect este cedarea activelor corespunzatoare. Daca insa nu isi coordoneaza actiunile cu alti proprietari, atunci acordul incheiat poate fi invalidat in instanta.
În principiu, regulile de împărțire și detașare atunci când se ocupă de proprietate comună sunt similare cu cele care includ dreptul la proprietate comună. Cu toate acestea, imediat înainte de a efectua procedurile corespunzătoare, proprietarii trebuie să stabilească în comun mărimea acțiunilor pentru fiecare. Dacă nu reușesc să facă acest lucru printr-un acord, problema va trebui să fie decisă în instanță.
Proprietatea comună a cetățenilor căsătoriți are propriile sale particularități. Este reflectat în articolul 256 din Codul civil al Federației Ruse. Se spune că proprietatea comună este recunoscută ca proprietate dobândită de soți după înregistrarea căsătoriei, dar în cazul în care în contractul de căsătorie nu sunt stipulate alte condiții. Adică, un contract de tipul adecvat poate arăta ca un contract de proprietate comună, reflectând împărțirea proprietății, de exemplu, un apartament, într-o astfel de proporție.
De asemenea, este posibil ca tipul corespunzător de proprietate să fie determinat ca urmare a unei creșteri semnificative a valorii proprietății individuale a soțului sau soției în timpul căsătoriei. La rândul lor, dacă soții au trăit într-o căsătorie civilă, adică fără înregistrarea corespunzătoare, atunci proprietatea lor este, în general, definită ca fiind separată.
Proprietatea comună a participanților la întreprinderile țărănești și agricole are și o anumită specificitate. Prevederile corespunzătoare sunt consacrate în articolul 257 din Codul civil al Federației Ruse. Potrivit legii, proprietatea fermierilor este comună, dacă nu se prevede altfel în acordurile dintre ei sau în virtutea prevederilor actelor juridice relevante. Participanții unei întreprinderi țărănești sau agricole au dreptul de a folosi proprietatea prin negocieri între ei. Totodata, tranzactiile, al caror obiect este proprietatea comuna a fermierilor, pot fi incheiate numai de imputerniciti sau conducatori de exploatatii.
Secțiunea de proprietate a fermei are și ea specificul său. În special, dacă se înțelege separarea unuia dintre participanții la economie, atunci, așa cum notează unii avocați, în multe cazuri, acesta nu își poate lua partea din teren. Cu toate acestea, el are dreptul să primească despăgubiri bănești, procedura de calcul care este stabilită în comun cu alți fermieri sau cu instanța de judecată.
După ce am studiat specificul coproprietății, putem investiga aspectul care reflectă practica dispoziției proprietății în coproprietate. Ce fel de nuanțe sunt caracteristice procedurilor respective? În primul rând, se poate observa că, în ciuda faptului că legea definește suficient de detaliat regulile privind repartizarea părților în proprietatea asupra proprietății, în practică, exercitarea dreptului de a dispune de bunuri în acțiuni poate fi dificilă. . Luați ca exemplu imobiliare.
Dacă un grup de persoane a stabilit o proprietate comună asupra unui apartament, cum poate fiecare dintre ele să dispună de proprietate în practică? Să luăm unul dintre cele mai comune scenarii - vânzările de locuințe.
Dacă vorbim despre vânzarea integrală a apartamentului, atunci este necesar acordul tuturor proprietarilor. Același lucru este necesar dacă, de exemplu, o persoană dorește să gaje imobile. Nu contează câți oameni sunt de acord - chiar dacă unul este împotrivă, atunci afacerea nu poate fi finalizată.
În același timp, după cum au remarcat avocații, nici măcar instanța nu are dreptul să oblige o persoană să fie de acord cu faptul că locuința în care are o acțiune a fost vândută. În același timp, proprietatea comună a unui apartament presupune că o persoană are dreptul de a dispune de partea sa în posesie după cum dorește. Adevărat, în acest caz, pot apărea dificultăți la determinarea cotei naturale reale. Ce scenarii pot exista?
Dacă proprietatea comună este stabilită în legătură cu un apartament cu o cameră, în practică, alocarea părții corespunzătoare, după cum au observat avocații, este dificil de realizat. Cu toate acestea, dacă există o acțiune comună a unei case în care există mai multe apartamente, atunci procedura corespunzătoare, la rândul său, este destul de reală. Mai ales dacă, de exemplu, numărul de camere din acesta este proporțional cu numărul de proprietari. Astfel, imobilele, din punct de vedere al implementării practice a procedurii de vânzare a unei acțiuni, trebuie să fie divizibile.
În unele cazuri, la alocarea unei părți a imobiliare, este permisă atragerea de specialiști competenți care sunt gata să efectueze împărțirea corectă a spațiului de locuit. Un alt mecanism se duce în instanță. De regulă, în urma rezultatelor unor astfel de audieri, proprietarul primește o anumită cantitate de metri pătrați în acele părți ale apartamentului care, din punct de vedere operațional, reflectă confortul deplin al locuirii în acesta. În unele cazuri, instanța poate, de exemplu, să acorde unei persoane o cameră întreagă și, în același timp, să îi acorde dreptul de a folosi baia, bucătăria, holul într-o manieră comună.
Așa cum am menționat deja mai sus, alți proprietari ai apartamentului au dreptul de preempțiune de a achiziționa lotul. În acest caz, participantul la acțiunile comune trebuie să avertizeze în scris despre intenția sa de a vinde acțiunile altor proprietari și apoi să aștepte o lună pentru decizia lor. În acest caz, prețul vânzării efective ar trebui să fie același cu cel anunțat la momentul furnizării documentului relevant către coproprietari. Dacă o persoană dorește să-și vândă cota din apartament la un preț mai ieftin, trebuie să ofere din nou altor proprietari să o cumpere.
Dacă o persoană își vinde cota sa din apartament către terți fără a se oferi coproprietarilor să o răscumpere, atunci tranzacția corespunzătoare poate fi contestată în instanță. Ca urmare, proprietarul va fi obligat să restituie banii cumpărătorului, redobândind în schimb dreptul de a deține cota-parte.
Un alt scenariu care poate fi întâlnit în practică este asigurarea unei cote într-un apartament de închiriat. Prin lege, o astfel de procedură poate fi efectuată cu acordul tuturor coproprietarilor. Cu toate acestea, în practică, astfel de tranzacții sunt adesea încheiate doar cu persoana care și-a găsit un chiriaș potrivit. Este legal? Potrivit multor avocați, nu.
Dacă, astfel, în apartament au fost mutate persoane cu care unul dintre proprietari a încheiat un contract de închiriere, atunci ceilalți proprietari au dreptul de a le evacua, contactând poliția. În același timp, după cum au remarcat avocații, în practică acest lucru se face rar, deoarece proprietarul poate convinge poliția că, relativ vorbind, au venit la el rude îndepărtate din Austria. Conform legii, nimeni nu poate interzice insuflarea lor în ordinea rezidenței temporare.
Desigur, coproprietarii nemulțumiți pot merge și în instanță. Cu toate acestea, chiar dacă vor câștiga cauza, decizia corespunzătoare va funcționa, după cum notează unii avocați, numai în legătură cu un anumit grup de persoane care s-au mutat în sediu în baza unui contract de închiriere separat. Dacă unul dintre proprietarii de apartament încheie un nou contract de închiriere, atunci pentru a-i evacua pe cei care au primit dreptul de a locui în apartament într-o manieră contrară legii, va trebui să te îndrepti din nou în instanță. Prin urmare, o astfel de măsură, după cum au remarcat mulți avocați, adesea nu are nicio semnificație practică.
Am examinat aspecte ale modului în care este determinată proprietatea comună și comună a locuințelor. În același timp, raportul juridic relevant poate fi specific dacă subiectul acestora îl reprezintă terenurile. În unele nuanțe, proprietatea comună asupra terenului este reglementată pe baza unor principii diferite de cele care sunt caracteristice, în special, bunurilor imobiliare. Să luăm în considerare acest aspect mai detaliat.
Potrivit legii, rușii pot deține pământ atât individual, cât și prin dreptul de proprietate comună - dacă există doi sau mai mulți proprietari. Reglementarea legală a proprietății respective este în general similară cu alte categorii de proprietate. Deci, de exemplu, există o acțiune comună de proprietate asupra unui teren și există una comună.
Similar regulilor generale stabilite în legislația rusă, terenurile vor fi în proprietate comună, cu excepția cazului în care legea prevede mecanisme prin care se formează proprietatea comună. De asemenea, dacă respectați prevederile articolului 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea comună apare dacă obiectul său este indivizibil, adică nu este supus distribuirii în natură fără modificarea specificului funcțional sau în virtutea legii. După cum notează unii avocați, doar a doua regulă se aplică raporturilor juridice din domeniul dreptului funciar. Adică un teren în proprietate comună – dacă legea nu prevede altfel – este supus unei corecte distribuiri în natură.
Un exemplu de caz în care proprietatea comună este direct prescrisă în actele juridice este scenariul cu ferme pe care l-am considerat mai sus. Potrivit articolului 257 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea comună a fermierilor, inclusiv un teren, aparține tuturor membrilor asociației pe baza proprietății comune. Totuși, acest lucru se face dacă fermierii înșiși nu au fost de acord să distribuie pământul în baza altor acorduri.
Această normă juridică, deci, aparține categoriei dispozitivului. Totodată, după cum notează unii avocați, în Legea „Cu privire la economia (de fermă) țărănească” exista o prevedere potrivit căreia proprietatea comună a fermierilor este împărțită, cu excepția cazului în care există o decizie unanimă a membrilor asociației de a transfera. aceasta la proprietate comună. Adică asistăm la o anumită evoluție a legislației în acest domeniu.
Conform legislației, există 3 forme de proprietate. Când o locuință este deținută exclusiv de un singur proprietar, este o formă individuală de proprietate. Cu toate acestea, alte forme prevalează astăzi.
De exemplu, o caracteristică a proprietății partajate este faptul că o anumită cotă clar limitată din proprietate este alocată fiecărui coproprietar. Dacă o comparăm cu forma comună, este de remarcat faptul că proprietatea nu este delimitată pe părți.
Prin proprietate comună se înțelege deținerea simultană a bunurilor imobile de către mai multe persoane. În același timp, imobilele deținute nu sunt împărțite în acțiuni specifice. De exemplu, atunci când un apartament este deținut de soț și soție, acesta este deținut sută la sută de ambii soți în același timp.
Această formă de proprietate se bazează pe împărțirea procedurii de utilizare a proprietății comune. Pentru soți, bunul comun devine automat acel bun dobândit după căsătorie.
Poate deveni cota-parte doar atunci când soții doresc să facă o alocare, adică să dea bunului un anumit statut. Se pot distinge mai multe caracteristici:
D 
Proprietatea abandonată presupune deținerea asupra proprietății de către mai multe persoane în același timp. Este important să înțelegeți că proprietatea este împărțită în anumite cote. De exemplu, un soț poate avea 50%, la fel ca și soțul său. Cu toate acestea, raportul poate fi, de asemenea, diferit, de exemplu, 75% și 25%, 60% și 40% și așa mai departe.
Este important să înțelegeți că nu doar un cuplu căsătorit poate deține o proprietate comună. Participanții pot fi rude, dar acest lucru nu este obligatoriu. De exemplu, construcția de capital și ipoteci. Oamenii care nu sunt complet familiarizați între ei încheie contractul de participare la construcția comună.
Pentru a împărți proprietatea soților în cote specifice, aceștia trebuie să semneze un acord special, cea mai bună variantă pentru care poate fi numită contract de căsătorie. Principalul lucru este că acordul semnat este legitim după toate standardele, altfel ar putea să nu aibă forță juridică.
Se întâmplă ca proprietatea comună să devină proprietate comună doar printr-o procedură judiciară. Justiția trebuie deseori să stabilească mărimea acțiunilor pe care le vor avea soții dacă nu pot rezolva problema fără asistență.
Pentru determinarea faptului de a deține o anumită acțiune, se ia în considerare suma separată a contribuției soției sau soțului la dobândirea proprietății.
Printre principalele caracteristici ale acestei forme de proprietate se numără următoarele nuanțe:
În cazul proprietății partajate, costul împrumutului nu este împărțit, indiferent de ce plată va fi utilizată -.
Principala diferență între proprietatea comună și proprietatea comună este faptul că în al doilea caz dreptul de proprietate nu poate fi exprimat procentual. Această distincție poate fi numită una cheie.
Prima variantă se caracterizează prin împărțirea dreptului de folosință a proprietății. Fiecare coproprietar cunoaște cota de proprietate care îi aparține.
În termeni generali, este de remarcat faptul că ambele forme de proprietate presupun deținerea simultană a proprietății de către mai multe persoane deodată. Cu toate acestea, există mult mai multe diferențe între acțiunile și formele comune:
Astfel, diferența dintre proprietatea comună și cea partajată este tangibilă, conceptele ar trebui considerate ca doi termeni separați, fără legătură unul cu celălalt. Ceea ce este mai bun poate fi decis doar pentru o anumită situație.
Proprietatea comună poate fi împărțită la divorț. Baza pentru determinarea cotei fiecăruia dintre soți este luată din contribuția lor separată la achiziționarea de bunuri imobiliare (chiar dacă sunt utilizate), o mașină și alte proprietăți. Care este dificultatea?
În acest sens, proprietatea asupra proprietății comune este mai puțin atractivă decât în cazul proprietății comune, când totul este reglementat printr-un acord special. Cel mai bine este dacă cazul privind împărțirea proprietății nu ajunge în instanță, dacă coproprietarii ajung la o înțelegere generală fără ajutor extern.
O atenție deosebită trebuie acordată acelor cazuri în care proprietatea este împărțită de cupluri căsătorite în care crește un copil minor. Autoritățile tutelare monitorizează cu atenție astfel de procese, deoarece copilul nu trebuie lăsat fără spațiu de locuit pentru o zi. De aceea, orice înțelegere între fostul soț și soție trebuie consemnată în scris.
Dacă unul dintre soți decide să dispună independent de proprietate, în ciuda acordului existent, aceasta este considerată o încălcare gravă a condițiilor tranzacției, prin urmare, aceasta poate fi anulată prin instanță.
Potrivit legii, locuințele care sunt în proprietate comună, după un divorț, trebuie împărțite în următorii trei ani. Dacă timpul a expirat, nu are rost să contactați autoritățile competente. O excepție poate fi doar ilegalitatea, care a fost dezvăluită în cursul unei cercetări judiciare.
Numai cu condiția neconcordanței relevate cu cadrul legislativ actual, termenul poate fi restabilit.
