Astăzi, unul dintre cele mai comune tipuri de tranzacții de drept civil este încheierea unui contract de închiriere rezidențială între părți. Dacă trecem la practică, redactarea unor astfel de contracte este larg răspândită, așa că această problemă este cea mai relevantă și interesantă pentru o analiză detaliată. În special, acest lucru se datorează numeroaselor nuanțe care se referă la contractul de închiriere, precum și lacunelor legislative din sectorul locativ.
Orice contract, fie el de închiriere sau de închiriere, presupune identificarea obiectului contractului, în jurul căruia iau naștere raporturi juridice între părți. De aceea, înainte de a pătrunde în nuanțele juridice ale încheierii contractului în sine, este necesar să se evidențieze conceptul de obiect al contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale dintr-un fond special.
Care este obiectul unui contract de închiriere? Ce înseamnă acest concept? Puteți găsi răspunsuri la întrebările puse doar analizând normele legislației actuale (actuale) a Federației Ruse. Astfel, obiectul unui contract de închiriere rezidențială îl constituie imobilul în sine, care este destinat în primul rând reședinței cetățenilor pe teritoriul său: chiriașului și co-locatarii reprezentați de membrii familiei sale.
Cu toate acestea, merită să ne amintim că subiectul unui contract de închiriere comercială diferă de subiectul unui contract de închiriere socială.
De aceea, aspectele care se referă la reglementarea relațiilor dintre părțile la un contract de închiriere socială sunt precizate la articolul 672. Codul civil al Federației Ruse. Întrucât angajarea comercială este discutată la articolul 673 din prezentul cod.
Așadar, pentru a înțelege mai detaliat acest subiect de actualitate, ar trebui să înțelegeți ce înseamnă legiuitorul prin conceptul de spații rezidențiale furnizate din fondul social pentru asigurarea cetățenilor cu locuințe la prețuri accesibile. Astfel, conceptul de spații rezidențiale are următoarea semnificație - este un imobil care este ideal pentru reședința permanentă sau primară a cetățenilor. În special, apartamentele sau casele trebuie să îndeplinească toate cerințele legale privind securitatea sanitară, la incendiu și tehnică.
Între timp, procedura de încheiere a unui contract de închiriere a spațiilor rezidențiale din fondul social este reglementată doar de Codul Locuinței al Federației Ruse, deoarece există unele dezacorduri cu normele acestei legislații civile. Cu alte cuvinte, acțiunile legislației privind locuințe se aplică într-o măsură mai mare locuințelor de stat sau municipale, în timp ce proprietatea privată este supusă reglementării de către Codul civil al Federației Ruse.
Pentru ca un anumit spațiu rezidențial să fie recunoscut ca obiect al acestui contract de închiriere, acesta trebuie să îndeplinească toate cerințele care se aplică unor astfel de obiecte. Potrivit art. 15 din Codul locuinței al Federației Ruse, spațiile rezidențiale trebuie să fie recunoscute oficial ca adecvate pentru reședința permanentă pe teritoriul său. Termenul „adecvat” implică următoarele caracteristici:
In plus, apartamentul trebuie izolat. Acest concept presupune că locuința are intrare proprie, ceea ce nu necesită trecerea cetățenilor prin alte apartamente rezidențiale. De foarte multe ori, izolarea locuințelor face obiectul unui litigiu în timpul alocării unei cote specifice pe teritoriul proprietății comune.
Există și alte standarde pentru furnizarea de locuințe, în conformitate cu acest acord privind chiria socială, care sunt consacrate în Codul Locuinței al Federației Ruse. În special, vorbim despre inadmisibilitatea alocării unei premise participanților de sexe diferite în relațiile juridice fără a obține consimțământul acestora (excepția este un cuplu căsătorit). Un rol semnificativ în acest caz îl joacă un astfel de concept ca o normă contabilă, care este dimensiunea minimă a spațiului de locuit care este alocată fiecărui cochiriaș.
Astfel, se poate rezuma că obiectul acestui contract de închiriere socială îl reprezintă doar acele spații de locuit care respectă în totalitate cerințele legale. În alte cazuri, alocarea de bunuri imobiliare fără a ține cont de caracteristicile fundamentale este o încălcare directă a drepturilor și intereselor cetățenilor ruși.
Pe lângă obiectul contractului privind alocarea locuințelor din fondul social, există și alte informații fundamentale care trebuie incluse în cadrul acestui contract.
Un contract de închiriere socială trebuie să specifice drepturile și obligațiile părților. Niciun acord nu poate fi întocmit fără specificarea drepturilor și obligațiilor specifice din partea participanților săi. Un contract de închiriere socială nu face excepție. Aceste aspecte juridice sunt prescrise atât în cadrul acestei legislații privind locuința, cât și al legislației civile. Astfel, potrivit actelor juridice, locatorul este înzestrat cu următoarele obligații:
În consecință, obligațiile angajatorului, conform prezentei legislații, sunt următoarele:
Un punct la fel de important într-un contract de închiriere socială este responsabilitatea părților. Drepturile și obligațiile participanților la un acord legal implică, de asemenea, declanșarea răspunderii în cazul îndeplinirii necinstite a obligațiilor, care este reglementată de legislația actuală a Federației Ruse. Există mai multe tipuri principale de responsabilitate:
În plus, acordul precizează:
O tranzacție juridică între participanți poate fi reziliată în două moduri:
Motivele de reziliere a contractului pot include încălcări ale condițiilor de funcționare a locuinței puse la dispoziție chiriașului, precum și abuzul de drepturi de către proprietar. Dacă participanții nu pot ajunge la un acord cu privire la evacuare, atunci singura opțiune de soluționare a litigiului este apelarea la o autoritate judiciară.
Pentru aceasta, persoana interesată trebuie să întocmească o declarație de revendicare cu privire la pretenții specifice împotriva celui de-al doilea subiect al raporturilor juridice. În plus, este necesar să se furnizeze argumente oficiale care pot servi drept temei pentru rezilierea contractului în instanță. Instanța are în vedere toate împrejurările cauzei, cu respectarea intereselor legitime atât ale proprietarului, cât și ale chiriașului. Fiecare participant poate contesta decizia la autoritățile superioare.
Întrebați un avocat
Veți găsi utile și următoarele articole
Modificările Codului Locuinței introduse prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014 au făcut posibil ca cetățenii care nu au venituri mici, dar nu au mijloace pentru achiziționarea de locuințe, să fie asigurați cu locuințe în case închiriate. . O casă închiriată este o clădire în care sau toate spațiile în care aparțin dreptului de proprietate unei singure persoane și care sau toate spațiile în care sunt destinate să fie puse la dispoziție cetățenilor pentru posesie și utilizare (Partea 1 a articolului 91 16 din Codul Locuintei). Astfel de case pot fi nu numai în proprietate publică, ci și în proprietate privată (partea 3 a articolului 19, partea 1 a paragrafului 2 al articolului 91 2 din Codul Locuinței), dar în funcție de scopul utilizării aparțin fondului locativ. pentru uz social. Pentru crearea și funcționarea unei case închiriate pentru uz social, care este în proprietate publică sau privată, se poate acorda sprijin de stat, municipal și (sau) de altă natură (părțile 1, 2 ale articolului 91 și Codul locuinței) în condițiile și în modul prevăzut în prezentul articol.
Spațiile de locuit din casele închiriate pot fi de două feluri în funcție de scopul utilizării: spații de locuit pentru uz social, prevăzute în contractele de închiriere pentru spații rezidențiale ale fondului locativ de uz social și contracte de închiriere pentru spații de locuit; și spații rezidențiale în case închiriate pentru uz comercial, furnizate în baza contractelor de închiriere rezidențială (Partea 2 a Articolului 96™ din Codul Locuinței).
Legiuitorul nu permite încheierea altor tipuri de acorduri în case închiriate, la fel cum nu permite închirierea de camere (părți de apartamente) în case închiriate (Partea 3 a art. 96 16 din Codul Locuinței).
Cetățenii ruși care au nevoie de condiții de locuință îmbunătățite, care nu au venituri mici, dar ale căror venituri nu le permit să cumpere un apartament la prețurile pieței (chiar cu ajutorul împrumuturilor preferențiale), pot solicita încheierea unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale. într-un fond de locuințe sociale.
Determinarea temeiurilor și a procedurii pentru furnizarea de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere pentru spațiile rezidențiale ale fondului de locuințe pentru uz social intră în competențele organismelor guvernamentale ale Federației Ruse (clauza 6 1 din articolul 12 din Codul Locuinței).
Etapa obligatorie de furnizare a spațiilor rezidențiale în case închiriate în baza unui contract de închiriere a spațiilor rezidențiale ale unui fond de locuințe pentru uz social (în continuare - în temeiul unui contract de închiriere necomercial) este înregistrarea cetățenilor care au nevoie de condiții de locuință îmbunătățite (partea 1 al art. 91 3 din Codul locuinţei).
Procedura de înregistrare a cetățenilor cărora trebuie să li se pună la dispoziție spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere necomerciale este stabilită prin reglementările autorităților publice ale entităților constitutive ale Federației Ruse (Partea 4 a articolului 91 13 din Codul locuinței).
În acest caz, proprietarul are dreptul să nu mai accepte cereri dacă numărul acestora a atins numărul de spații rezidențiale de care dispune proprietarul, i.e. în timp ce acestea există sau vor fi construite în viitorul apropiat. Aceasta este regula stabilită de Partea 3 a art. 91 14 LCD, este prevăzut pentru a nu crea o nouă coadă pentru apartamente în baza contractelor de închiriere necomerciale. Înregistrarea cetățenilor care au nevoie de spații rezidențiale pentru închiriere necomercială este posibilă pe baza prevederilor Codului Locuinței și a altor reglementări (Partea 1, Articolul 9 G 3 din Codul Locuinței). Mai mult, o condiție obligatorie pentru acceptarea în înregistrarea apartamentului este ca venitul unui cetățean și al membrilor familiei acestuia care locuiesc împreună cu acesta și valoarea proprietății lor supuse impozitării să nu depășească suma care permite unui astfel de cetățean și acestor membri ai familiei să dobândească proprietatea. de spații rezidențiale pe cheltuiala proprie, credit sau împrumut pentru achiziționarea de spații rezidențiale pe teritoriul municipiului relevant.
Motivele de admitere la înregistrarea apartamentului sunt în prezent determinate de art. 51 LCD. Evident, pentru închirierea necomercială ar trebui crescute criteriile pentru unele motive de admitere la înregistrarea locuințelor. Înregistrarea cetățenilor pentru încheierea unui contract de închiriere necomercială a spațiilor rezidențiale se realizează pe baza unei cereri din partea unui cetățean cu atașarea documentelor necesare care confirmă condițiile și temeiurile acceptării pentru înregistrarea apartamentului. De regulă, documentele sunt depuse la locul de reședință al cetățeanului, iar în cazurile prevăzute de legile entităților constitutive ale Federației Ruse, ele pot fi depuse nu la locul de reședință. Proprietarul are dreptul de a refuza acceptarea cererii pe motivele stabilite de partea 1 a art. 91 14 LCD; un astfel de refuz poate fi atacat în instanță.
Ca regulă generală, spațiile rezidențiale în baza contractelor de închiriere necomerciale sunt asigurate în ordinea priorității, în funcție de momentul înregistrării. La rândul lor, spațiile rezidențiale sunt puse la dispoziție cetățenilor care locuiesc în spații rezidențiale recunoscute ca improprii pentru locuire și fără reparații și reconstrucție; precum și cetățenii care suferă de forme severe de boli cronice (partea 2 a articolului 57 din LC; partea 2 a articolului 91 15 din LC).
Pentru a încheia un contract de închiriere necomercial, un cetățean trebuie să prezinte proprietarului o decizie de înregistrare și un document care confirmă veniturile care nu permit achiziționarea de spații nerezidențiale. Proprietarul trebuie să aibă un document care să confirme scopul utilizării imobilului ca proprietate socială de închiriere.
Locurile de locuit prevăzute în contract, pe baza suprafeței totale de persoană, sunt stabilite de administrația locală. Aceasta va depinde de numărul de persoane care doresc să încheie un contract de închiriere necomercial și de numărul de case de închiriere construite într-o anumită zonă, dar nu mai puțin decât rata de furnizare, ținând cont de art. 58 LCD, de ex. Interesele cetăţenilor trebuie luate în considerare din punctul de vedere al împiedicării cetăţenilor de sexe diferite să se mute în aceeaşi cameră, cu excepţia soţilor. Dar dacă sunt de acord, o astfel de mișcare este posibilă. Un cetățean poate fi de acord cu furnizarea de spații rezidențiale cu o suprafață totală mai mică decât norma de furnizare (pe care trebuie să o indice în cerere), dar locuința oferită nu trebuie să fie mai mică decât cea înregistrată (Partea 3 a articolului 91 15 din Codul Locuintei).
Un contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale este încheiat pe baza deciziei proprietarului de a oferi spații rezidențiale în temeiul acestui acord (Partea 5 a articolului 91 1 din Codul locuinței).
Conceptul de contract este definit ca un acord în temeiul căruia proprietarul se obligă să transfere spațiile rezidențiale celeilalte părți (chiriaș) pentru a-l deține și utiliza pentru a locui în el (Partea 1 a articolului 91 din Codul locuinței).
Termenii esentiali ai contractului sunt subiect, pret, termen. Obiectul contractului poate fi doar un apartament sau o casă separată.
Contractul poate fi pe termen scurt (minim 1 an) sau pe termen lung (nu mai mult de 10 ani).
Chiriașul are dreptul de a-l reînnoi pentru un nou termen dacă continuă să aibă nevoie de locuință și veniturile sale nu îi permit să cumpere un apartament (casă).
Alături de chiriaș, membrii familiei acestuia au și dreptul de a folosi spațiile de locuit. Acestea includ aceleași persoane ca în contractul de închiriere socială: soțul chiriașului, copiii acestuia, părinții, dar cu condiția ca aceștia să locuiască permanent (spre deosebire de articolul 69 din Codul Locuinței) împreună cu chiriașul. Alte rude, persoanele cu handicap în întreținere și, în cazuri excepționale, alți cetățeni pot fi recunoscuți ca membri ai familiei angajatorului dacă sunt instalați de către angajator ca membri ai familiei acestuia. Menținerea unei gospodării comune cu chiriașul (ca în cazul unui contract de închiriere socială) nu este necesară. Membrii familiei trebuie să fie indicați în contract; au drepturi egale și poartă responsabilități egale cu angajatorul.
Drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului sunt determinate de Codul Locuinței (Capitolul 8 - închirierea socială a spațiilor de locuit), cu unele excepții legate de particularitățile contractului de închiriere necomercial: scopul acestuia, urgența etc. , chiriașul nu are dreptul de a schimba spațiul de locuit ocupat cu altul, nu are dreptul de a închiria în întregime sau parțial imobilul de locuit pentru subînchiriere sau folosință gratuită, dar nu i se interzice deplasarea în rezidenți temporari ( Art. 91 7 din Codul Locuintei).
Chiriașul este obligat să plătească la timp chiria și utilitățile. Această obligație decurge din momentul încheierii contractului (Clauza 1 1 Partea 2 Articolul 153 din Codul Locuinței), structura plăților pentru spațiile de locuit și utilități include:
Contractul poate prevedea că chiriașul poate plăti pentru toate utilitățile nu proprietarului, ci organizațiilor de furnizare a resurselor (Partea 4, 1, Articolul 155 din Codul Locuinței).
Valoarea plății pentru serviciile de utilități este determinată pe baza citirilor dispozitivelor de contorizare și, în lipsa acestora, pe baza standardelor de consum de servicii de utilități aprobate de autoritățile locale în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse (Partea 1) al articolului 157 din Codul locuinței).
Taxa pentru închirierea spațiilor rezidențiale în case de închiriere include:
Locatorul are dreptul de a modifica taxa de închiriere, dar nu mai mult de o dată la trei ani de la semnarea contractului. Totodată, taxa poate fi indexată anual în modul prevăzut la Partea 5 a art. 156 1 LCD, evident avînd în prealabil notificat angajatorul despre acest lucru.
Contract de închiriere necomercial pe perioadă determinată cu drept de reînnoire. Acesta poate fi reziliat în orice moment prin acordul părților cu încetarea tuturor drepturilor și obligațiilor din prezentul acord. Este posibilă rezilierea contractului la voința angajatorului, dar aceasta necesită:
Un contract de închiriere poate fi reziliat și la inițiativa locatorului, dar numai în instanță, deoarece doar o astfel de procedură permite studiul cât mai aprofundat și cuprinzător al împrejurărilor cauzei. Evacuarea se efectuează fără punerea la dispoziție a altor spații de locuit și numai în cazurile prevăzute de Codul Locuinței (Partea 3 a articolului 91 10, articolul 91 12).
Evacuarea la inițiativa proprietarului este posibilă dacă chiriașul nu plătește integral sau în timp util pentru spațiile rezidențiale și utilitățile, transferă spațiile rezidențiale în baza contractelor de subînchiriere sau utilizarea gratuită a spațiilor rezidențiale; chiriașului i se asigură locuință într-o anumită localitate la o rată mai mare decât cota de asigurare, cu excepția cazului în care nu există alți solicitanți pentru localul de locuit pe care îl ocupă în casa închiriată sau există alte spații de locuit în casa închiriată; dacă chiriașul distruge sau deteriorează spațiile de locuit sau încalcă sistematic drepturile și interesele legitime ale vecinilor, ceea ce face imposibilă conviețuirea (articolul 91 10).
Este posibil să reziliați un contract într-o casă de închiriere din cauza unor evenimente precum decesul unui chiriaș care locuiește singur; pierderea (distrugerea) spațiilor de locuit. Decesul angajatorului încetează contractul pe măsură ce subiectul iese la pensie. Distrugerea spațiilor rezidențiale (ca urmare, de exemplu, a unui dezastru natural) reziliază și contractul din cauza distrugerii obiectului său. În ambele cazuri, contractul este reziliat fără reziliere. În cazul în care chiriașul și membrii familiei acestuia pleacă în alt loc de reședință permanentă, contractul se consideră reziliat de la data plecării.
Astfel, odată cu apariția caselor închiriate, devine posibil ca cetățenii cu venituri mici să închirieze locuințe de la un proprietar public la un preț mai accesibil. Potrivit experților, acesta va fi cu cel puțin o treime mai mic decât prețul pieței. Iar locatorul (proprietarul public) este mai de încredere ca parte la contract. Așadar, la încheierea unui contract de închiriere necomercial, chiriașul poate fi sigur că contractul nu va fi reziliat anticipat deoarece a apărut un solicitant de locuințe comerciale mai profitabil. Legea nu permite acest lucru.
Capitolul 8.1. Închirierea spațiilor rezidențiale din fondul de locuințe sociale
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
1. Conform unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale, una dintre părți - persoana menționată în partea 1 a articolului 91.2 din prezentul cod (proprietar), se obligă să transfere celeilalte părți - cetățeanul menționat în partea 1 a articolului. 91.3 din prezentul Cod (chiriaș) spațiile de locuit, prevăzute la articolul 91.5 din prezentul Cod, pentru deținerea și folosința pentru locuire în acesta în condițiile stabilite de prezentul Cod.
2. Un acord de închiriere de spații rezidențiale a unui fond de locuințe sociale trebuie să indice perioada de valabilitate a prezentului acord, valoarea plății pentru închirierea spațiilor de locuit, procedura de schimbare a acesteia și condițiile de încheiere a unui contract de închiriere. de spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale pentru un nou termen după expirarea contractului încheiat anterior.
3. Contractul de închiriere pentru spații de locuit ale unui fond de locuințe sociale se încheie în scris.
4. O restricție (grevare) asupra dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale care decurge pe baza unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale este supusă înregistrării de stat în modul stabilit de Legea federală nr. 218-FZ din iulie 13, 2015 „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”.
(modificată prin Legea federală din 3 iulie 2016 nr. 361-FZ)
5. Un acord de închiriere a spațiilor rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale se încheie pe baza deciziei proprietarului de a oferi spații rezidențiale în temeiul prezentului contract.
6. Guvernul Federației Ruse aprobă un contract standard de închiriere pentru spațiile rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
(1) Locatorul în baza contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale din fondul de locuințe sociale poate fi:
1) un organism guvernamental, un organism administrativ local autorizat să acționeze, respectiv, în numele Federației Ruse, un subiect al Federației Ruse, o entitate municipală în calitate de proprietar al spațiilor rezidențiale ale fondului de locuințe de stat sau municipal, sau o organizație autorizată de organismul specificat;
2) o organizație care este proprietarul spațiilor rezidențiale ale unui fond de locuințe private sau autorizată de proprietarul unor astfel de spații rezidențiale și îndeplinește cerințele stabilite de Guvernul Federației Ruse.
2. Locatorul în baza contractelor de închiriere de spații rezidențiale a unui fond de locuințe sociale într-o clădire închiriată pentru uz social poate fi o singură persoană.
3. O organizație autorizată de proprietarul unui spațiu rezidențial să acționeze ca locator în temeiul contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale nu poate transfera altei persoane prin acord, procură sau altă bază autoritatea de a încheia aceste contracte. .
4. Controlul asupra conformității de către o organizație autorizată de proprietarul spațiilor rezidențiale să acționeze ca locator în cadrul contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale a unui fond de locuințe sociale cu cerințele obligatorii stabilite prin prezentul Cod pentru încheierea și executarea acestor contracte este efectuat de acest proprietar. Acest control se efectuează în modul stabilit de proprietarul imobilului de locuit sau prin acordul acestui proprietar cu proprietarul imobilului de locuit.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
1. Spațiile rezidențiale pot fi furnizate în baza contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale cetățenilor recunoscuți, pe motivele stabilite de prezentul cod, ca având nevoie de spații rezidențiale, și cetățenilor recunoscuți în temeiul stabilit de o altă lege federală, un decret al Președintele Federației Ruse sau o lege a unei entități constitutive a Federației Ruse sau un act al unui organism reprezentativ al autonomiei locale care impune furnizarea de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale, dacă:
1) venitul unui cetățean și al membrilor familiei sale care locuiesc permanent cu acesta și valoarea proprietății lor supuse impozitării, care sunt determinate de organele administrației publice locale în modul stabilit de legea entității constitutive a Federației Ruse, nu să nu depășească suma maximă stabilită în conformitate cu partea 2 a prezentului articol;
2) cetățeanul nu este recunoscut și nu are motive pentru a fi recunoscut ca având venituri mici în modul prevăzut de legea subiectului relevant al Federației Ruse.
2. Cuantumul maxim al venitului unui cetățean și al membrilor familiei acestuia cu reședința permanentă cu acesta și valoarea bunurilor acestora supuse impozitării, specificate la paragraful 1 al părții 1 a prezentului articol, se stabilesc de organele administrației publice locale în modul stabilit. conform legii subiectului Federației Ruse și nu poate depăși suma care permite unui astfel de cetățean și acestor membri ai familiei sale să dobândească proprietatea asupra spațiilor rezidențiale pe cheltuiala fondurilor proprii, credit sau împrumut pentru achiziționarea de spații rezidențiale pe teritoriul municipiului relevant.
3. Locurile de locuit nu sunt furnizate în baza contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale din fondul de locuințe sociale cetățenilor străini și apatrizilor, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un tratat internațional al Federației Ruse.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
Utilizarea spațiilor rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale se realizează în conformitate cu prezentul Cod și prezentul acord.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
Subiectul unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale poate fi spațiile rezidențiale dintr-o casă închiriată pentru uz social, cu excepția camerelor (parte a unui apartament), sau o clădire rezidențială care este o casă închiriată pentru uz social. .
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
1. Contractul de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale se încheie pe o perioadă de cel puțin un an, dar nu mai mult de zece ani.
2. Perioada specificată în partea 1 a acestui articol este determinată la alegerea chiriașului în temeiul unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale, cu excepția cazului în care se stabilește altfel în partea 3 a acestui articol, partea 2 a articolului 91.9 sau în conformitate cu cu paragraful 2 din partea 3 a articolului 91.17 din prezentul Cod.
3. Contractul de închiriere pentru spații de locuit dintr-un fond de locuințe sociale se încheie pe o perioadă de un an în perioada procedurii de executare silită pentru spații de locuit într-o casă închiriată cu destinație socială sau pentru o clădire de locuințe care este casă închiriată cu scop social. utilizarea în conformitate cu Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102 -Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
1. Părțile contractului de închiriere pentru spații rezidențiale din fondul de locuințe sociale au drepturile și obligațiile prevăzute în partea 2 a articolului 61, articolul 65, alineatele 1, 3 și 5 din partea 1, partea 2, alineatele 1-3, 5 și 6 din Partea 3, Partea 4 Articolul 67, Articolele 70, 71 și 80 din prezentul Cod și poartă, de asemenea, responsabilitatea prevăzută la Articolele 66 și 68 din prezentul Cod.
3. Nu este permisă transferul de către chiriaș în temeiul unui contract de închiriere a spațiilor rezidențiale a fondului de locuințe pentru utilizarea socială a unor astfel de spații rezidențiale sau a unei părți a acestuia pentru subînchiriere sau în temeiul unui acord de utilizare și schimb gratuit a acestor spații rezidențiale.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
1. Membrii familiei chiriașului unui spațiu rezidențial în temeiul unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale includ soțul acestuia, copiii și părinții chiriașului care locuiesc permanent cu chiriașul. Alte rude, persoanele cu handicap în întreținere și, în cazuri excepționale, alți cetățeni pot fi recunoscuți ca membri ai familiei angajatorului dacă sunt instalați de către angajator ca membri ai familiei acestuia.
2. Membrii de familie ai chiriașului spațiilor rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale trebuie să fie indicați într-un astfel de contract și să aibă drepturile și obligațiile stabilite de părțile 2 și 4 ale articolului 69 din prezentul cod.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
1. La expirarea contractului de închiriere pentru spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale, chiriașul are dreptul de a încheia un contract de închiriere a spațiilor rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale pe o nouă perioadă în raport cu același spațiu locativ, dacă chiriașul îndeplinește condițiile stabilite de paragraful 1 al părții 1 a articolului 91.3 din prezentul cod sau în conformitate cu paragraful 3 al părții 3 a articolului 91.17 din prezentul cod.
2. Chiriașul care, la expirarea contractului de închiriere de spații rezidențiale a unui fond de locuințe sociale, a încetat să mai îndeplinească condițiile stabilite de Partea 1 a prezentului articol, are dreptul de a încheia un contract de închiriere de spații rezidențiale. a unui fond de locuințe sociale pe o nouă perioadă în raport cu același spațiu de locuit în absența altor cetățeni care au dreptul de a încheia prezentul contract, sau în prezența altor spații de locuit care pot fi puse la dispoziție acestor cetățeni în baza unor contracte de închiriere pt. spaţii rezidenţiale ale fondului de locuinţe sociale. În acest caz, contractul de închiriere pentru spațiile rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale se încheie pe un an.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
(1) Un contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale poate fi reziliat în orice moment prin acordul părților.
2. Chiriașul unui spațiu de locuit în baza unui contract de închiriere de spații rezidențiale a unui fond de locuințe sociale, cu acordul membrilor familiei sale cu domiciliul permanent cu el, are dreptul de a rezilia prezentul contract în orice moment prin înștiințarea proprietarului în scris cu trei luni înainte de data încetării contractului menționat.
(3) Un contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale poate fi reziliat în instanță la cererea proprietarului în următoarele cazuri:
1) plata incompletă și (sau) la timp a plății pentru spații de locuit și de mai mult de șase ori în decurs de douăsprezece luni sau prezența unui chiriaș în restanță la plata plății pentru închirierea spațiilor rezidențiale și utilități într-o sumă care depășește trei sume medii lunare de o astfel de plată pentru ultimele douăsprezece luni;
2) transferul spațiilor rezidențiale sau a unei părți a acestuia în baza unui contract de subînchiriere, un acord de utilizare gratuită;
3) prezența chiriașului și (sau) a membrilor familiei acestuia care locuiesc permanent cu el în alte spații rezidențiale de pe teritoriul aceleiași municipalități (în entitățile constitutive ale Federației Ruse - orașele federale Moscova, Sankt Petersburg și Sevastopol - pe teritoriul aceleiași entități constitutive a Federației Ruse) le-a furnizat în temeiul unui contract de închiriere socială, un acord de închiriere de spații rezidențiale a unui fond de locuințe pentru uz social, un acord de utilizare gratuită sau pe baza calitatea de membru într-o cooperativă de locuințe, construcții de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată sau deținută de aceștia, dacă dimensiunea suprafeței totale a unor astfel de spații rezidențiale pentru fiecare locatar specificat și membrii familiei acestuia depășește rata de furnizare, cu excepția cazului specificat în partea 2 a articolului 91.9 din prezentul cod;
4) specificate la paragraful 2 sau paragraful 3 sau paragraful 4 din partea 4 a articolului 83 din prezentul cod.
4. Contractul de închiriere pentru spații de locuit dintr-un fond de locuințe sociale se reziliază din cauza pierderii (distrugerii) spațiilor de locuit sau a decesului chiriașului care locuiește singur.
5. În cazul în care, pe durata contractului de închiriere pentru spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale, chiriașul încetează să mai îndeplinească condițiile stabilite de Partea 1 a articolului 91.3 sau în conformitate cu paragraful 1 al părții 3 din articolul 91.17 din prezentul Cod. , această modificare nu constituie o bază pentru rezilierea anticipată a prezentului acord, cu excepția cazului specificat în paragraful 3 al părții 3 a acestui articol.
6. În cazul în care chiriașul și membrii familiei acestuia pleacă în alt loc de reședință, contractul de închiriere pentru spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale se consideră reziliat de la data plecării.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
Transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale ocupate în temeiul unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale, dreptul de gestiune economică în legătură cu astfel de spații rezidențiale, dreptul de administrare operațională a acestor spații rezidențiale sau alte drepturi, o modificare a locatorul în temeiul prezentului contract nu implică rezilierea prezentului contract sau modificarea condițiilor acestuia.
(introdus prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)
La rezilierea unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale, chiriașul și ceilalți cetățeni care locuiesc în spații rezidențiale sunt supuși evacuarii din spațiul rezidențial pe baza unei hotărâri judecătorești, fără furnizarea altor spații rezidențiale.
100 RUR bonus pentru prima comandă
Selectați tipul de muncă Lucrări de diplomă Lucrări de curs Rezumat Lucrare de master Raport de practică Articol Raport Revizuire Lucrări de testare Monografie Rezolvarea problemelor Plan de afaceri Răspunsuri la întrebări Lucru de creație Eseu Desen Eseuri Traducere Prezentări Dactilografiere Altele Creșterea unicității textului Teza de master Lucrări de laborator Ajutor on-line
Aflați prețul
Codul Locuinței reglementează temeiurile și condițiile pentru furnizarea de spații rezidențiale în baza unui contract de închiriere socială numai din fondul locativ municipal. Prin închirierea socială, este implementată prevederea constituțională privind dreptul cetățenilor cu venituri mici de a primi o locuință gratuită sau la un preț accesibil (Partea 3 a articolului 40 din Constituția Federației Ruse).
O condiție pentru furnizarea de spații rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere socială a unui fond de locuințe municipale este clasificarea unui cetățean ca persoană cu venituri mici prin decizia unui organism administrativ local. Pentru a face acest lucru, sunt luate în considerare două criterii: venitul pe membru de familie și valoarea proprietății impozabile deținute de membrii familiei.
La stabilirea listei de tipuri de venituri care trebuie luate în considerare, organismele administrației publice locale sunt ghidate de Decretul Guvernului Federației Ruse din 20 august 2003 N 512 „Pe lista tipurilor de venituri luate în considerare la calcularea venitul mediu pe cap de locuitor al familiei și venitul unui cetățean care trăiește singur pentru a le oferi asistență socială de stat.” Proprietatea impozabilă deținută de cetățeanul solicitant și de membrii familiei acestuia se stabilește pe baza legislației fiscale.
Furnizarea de spații de locuit în clădirile sociale ale fondului locativ de stat este posibilă în baza unor legi speciale care pot determina alte categorii de cetățeni decât cei săraci care au nevoie de locuințe publice, precum și motive suplimentare pentru necesitatea de locuințe sociale.
Codul Locuinței stabilește patru temeiuri pe baza cărora cetățenii cu venituri mici pot fi recunoscuți ca având nevoie de spații rezidențiale în baza unui contract de închiriere socială. Prima dintre ele este asociată cu lipsa locuințelor cu venituri mici, ocupate în baza unui contract de închiriere socială sau deținute. În consecință, reședința cetățenilor cu venituri mici în spații rezidențiale pe bază de sub-chiriaș, în calitate de rezidenți temporari, în spații rezidențiale ale unui fond de locuințe specializate (camine, spații de birouri, fonduri pentru refugiați și persoane strămutate în interior, etc.) sau sub un contract de închiriere comercială sau utilizare gratuită dă dreptul de a fi considerat nevoiaș. A doua bază este legată de asigurarea unei suprafețe totale de locuit per membru al familiei care este mai mică decât norma contabilă. Norma de contabilitate este stabilită de fiecare administrație locală în mod independent și reprezintă dimensiunea suprafeței totale a spațiilor rezidențiale, pe baza căreia se determină nevoia de spații rezidențiale. A treia bază pentru nevoia de locuință în baza unui contract de închiriere socială este locuirea în spații care nu îndeplinesc cerințele stabilite pentru spațiile rezidențiale. Vorbim de cerințe sanitar-epidemiologice, tehnice, de siguranță la incendiu și alte cerințe. În al patrulea rând - locuința într-un apartament pentru pacienții care suferă de forme severe de boli cronice, în care este imposibil să trăiești împreună cu ei în același apartament.
Înregistrarea cetățenilor care au nevoie de locuințe sociale se efectuează la locul lor de reședință de către organul administrației publice locale, pe baza cererilor personale ale cetățenilor sau ale reprezentanților legali ai acestora. Prin excepție, Codul Locuinței permite păstrarea evidenței care nu se află la locul de reședință al cetățenilor. Lista motivelor de refuz de înregistrare este cuprinsă în art. 54 LCD și este exhaustiv. Codul oferă, de asemenea, o listă exhaustivă a motivelor pentru radierea cetățenilor (articolul 56). Deciziile de refuzare a înregistrării și de radiere pot fi atacate în instanță.
Locurile de locuit sunt oferite cetățenilor înregistrați numai pe principiul primul venit, primul servit. Furnizarea cu prioritate a spațiilor de locuit poate fi rezervată numai celor care s-au înscris ca nevoiași înainte de 1 martie 2005 și au avut dreptul la o astfel de asigurare în temeiul stabilit de Codul Locuinței din 1983 al RSFSR.
Locuința neîntreruptă în temeiul unui contract de închiriere socială este oferită numai pentru trei categorii de cetățeni cu venituri mici, nevoiași.
În primul rând, acestea sunt persoane care ocupă spații rezidențiale care sunt recunoscute în mod corespunzător ca improprii pentru locuire și nu pot fi reparate sau reconstruite. Clădirile rezidențiale (spațiile de locuit) aflate în paragină, precum și spațiile rezidențiale în care au fost identificate efectele nocive ale factorilor de mediu sunt considerate necorespunzătoare.
În al doilea rând, aceștia sunt orfani, copiii rămași fără îngrijire părintească, precum și persoane din rândul orfanilor și copiii rămași fără îngrijire părintească * (78). Dreptul de a primi o locuință apare din cauza faptului că șederea lor în instituții de învățământ și alte instituții, orfelinate de tip familial, familii de plasament s-a încheiat, tutela a încetat, serviciul în Forțele Armate ale Federației Ruse s-a încheiat sau ei. au fost eliberați din instituții care execută pedepse sub formă de închisoare.
În al treilea rând, aceștia sunt cetățeni care suferă de o formă severă de boală cronică.
Locurile rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere socială sunt furnizate prin decizie a guvernului local (și nu pe baza unui mandat, așa cum este prevăzut de Codul Locuinței din 1983 al RSFSR).
Locul de locuit prevăzut trebuie să fie situat în aceeași localitate, iar suprafața totală a acesteia, i.e. suprafața spațiilor rezidențiale și auxiliare (cu excepția loggiilor, balcoanelor etc.) nu trebuie să fie mai mică decât norma de prevedere. Norma de asigurare a spațiului de locuit este stabilită de administrația locală și depinde de nivelul de asigurare a spațiilor de locuit în casele fondului de utilizare socială. Noul Cod a abandonat de fapt furnizarea de spațiu suplimentar de locuit. O excepție de la această regulă este, în special, furnizarea de spații rezidențiale cetățenilor care suferă de una dintre formele severe de boli cronice (Partea 2 a articolului 58). Cetăţenii de diferite sexe, cu excepţia soţilor, ar trebui să aibă camere separate.
Un contract de închiriere socială în literatura juridică este caracterizat ca un contract de consum. Este un acord în baza căruia o parte - proprietarul unui spațiu rezidențial al unui fond de locuințe de stat sau municipal (un organism de stat autorizat sau un organism guvernamental local care acționează în numele lor) sau o persoană autorizată de proprietar (proprietar) se angajează să transfere spații rezidențiale către cealaltă parte - un cetățean (chiriaș) în posesia și utilizarea pentru a locui în el în anumite condiții (articolul 60 din Codul locuinței). Baza apariției dreptului de utilizare a spațiului rezidențial de stat și municipal este structura juridică - decizia de a oferi spații rezidențiale și contractul de închiriere socială a spațiilor rezidențiale.
Doar un cetățean al Federației Ruse ca persoană fizică poate acționa ca angajator în baza unui contract de închiriere socială, cu excepția cazului în care un tratat internațional al Federației Ruse prevede altfel. Persoanele juridice pot primi spații rezidențiale pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt contract. Spațiile de locuit puse la dispoziție unei persoane juridice trebuie să fie utilizate numai pentru reședința cetățenilor (articolul 671 din Codul civil).
Locatorul în baza unui contract de închiriere socială este o persoană juridică - proprietarul fondului de locuințe de stat (municipale) sau al organismelor autorizate sau al persoanelor autorizate care acționează în numele acestuia (de exemplu, societățile de administrare).
Contractul de închiriere socială pentru spații de locuit este nelimitat. Aceasta relevă una dintre cele mai importante garanții ale implementării dreptului constituțional al cetățenilor la locuință. Stabilitatea acestor relații se manifestă și prin faptul că cetățenii care folosesc spații de locuit în baza unui contract de închiriere socială, dar care nu mai sunt săraci, au dreptul să le folosească în continuare (Partea 3 a articolului 60 din Codul Locuinței) .
Contractul de închiriere socială se încheie în scris. Model de contract de închiriere socială pentru spații de locuit, aprobat. Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 mai 2005 N 315 prevede necesitatea semnării acestuia de către părți, ceea ce presupune o formă scrisă simplă a acordului, nerespectarea căreia nu atrage invaliditatea acestuia, dar privează părțile de dreptul (în cazul unui litigiu) de a se referi la mărturia martorilor (articolul 162 din Codul civil).
Subiectul (obiectul) unui contract de închiriere socială este spațiile rezidențiale, care pot fi o clădire rezidențială (un singur apartament), un apartament, o parte dintr-o clădire sau un apartament rezidențial sau o cameră. Spațiul de locuit trebuie să îndeplinească o serie de cerințe: 1) să fie izolat (ceea ce presupune prezența unei intrări separate); 2) să fie imobiliare (adică situate într-o clădire permanentă); 3) să fie potrivite pentru rezidență permanentă (adică să îndeplinească regulile și standardele sanitare, tehnice și de altă natură stabilite). Spațiile rezidențiale neizolate (o cameră de intrare într-un apartament formată din camere adiacente), precum și proprietatea comună a unui bloc de locuințe (mansarde, subsoluri etc.) nu pot face obiectul unui contract de închiriere socială.
Conform unui contract de închiriere socială, spațiile rezidențiale sunt transferate chiriașului pentru posesie și utilizare. Este permisă eliminarea spațiilor de locuit prin schimb, înlocuire etc. Este permisă utilizarea spațiului rezidențial pentru activități profesionale (medicale, de avocat etc.), activități de întreprinzător individual, dar numai sub rezerva drepturilor și intereselor legitime ale altor cetățeni, precum și neîncălcarea normelor sanitare, igienice, de mediu, de incendiu. cerințe de siguranță și alte cerințe.
După cum rezultă din art. 64 din Codul locuinței, transferul dreptului de proprietate, dreptul de gestiune economică sau dreptul de administrare operațională la spații rezidențiale de uz social nu atrage rezilierea contractului sau modificarea condițiilor acestuia precum perioada de valabilitate a acestuia, plata, etc. Această prevedere are drept scop protejarea intereselor chiriașilor, este aplicabilă atunci când are loc o modificare a proprietarului public al fondului de locuințe și reflectă principiul imuabilității contractului de închiriere socială.
Drepturile și obligațiile părților.
Chiriașului i se oferă spații rezidențiale libere de drepturile altor persoane și potrivite pentru locuire. Astfel de spații trebuie să fie supuse unor reparații de rutină, cu excepția cazului în care sunt furnizate într-o clădire nou pusă în funcțiune. Funcția de funcționare a spațiilor rezidențiale și a echipamentelor sale este confirmată printr-un act semnat de părțile la acord (subparagraful „a”, paragraful 4 din Modelul de contract de închiriere socială pentru spații rezidențiale). Caracteristicile spațiilor de locuit furnizate și echipamentelor acestuia sunt indicate în pașaportul tehnic al spațiilor de locuit.
Chiriașul are dreptul de a muta alți cetățeni în spațiile de locuit ocupate ca membri ai familiei (articolul 70 din Codul Locuinței). Totodată, mutarea copiilor, soțului și părinților chiriașului necesită acordul scris al membrilor familiei chiriașului care locuiesc deja în spațiul de locuit, iar mutarea altor cetățeni necesită și acordul proprietarului. Această regulă este o noutate a Codului Locuinței și are scopul de a preveni apariția artificială a nevoii de locuințe sociale (articolul 51 din Codul Locuinței). Ca și în Codul Locuinței existent anterior al RSFSR, nici consimțământul membrilor familiei chiriașului, nici consimțământul proprietarului nu este necesar pentru plasarea copiilor minori la părinții lor. Recunoașterea statutului de membru al familiei chiriașului pentru cei care se mută depinde de o serie de condiții. Soțul, copiii și părinții chiriașului o dobândesc în virtutea faptului de a locui împreună cu chiriașul. Ceilalți cetățeni și persoanele aflate în întreținere cu handicap sunt recunoscuți ca membri ai familiei angajatorului, în primul rând, atunci când se mută ca atare și, în al doilea rând, atunci când conduc o gospodărie comună cu angajatorul. Alte persoane, ținând cont de circumstanțe specifice, pot fi recunoscute ca membri ai familiei angajatorului în condiții similare în instanță.
În contractul de închiriere socială sunt incluși noi membri ai familiei chiriașului care se mută în spațiul de locuit, ceea ce determină modificarea termenilor acestuia în ceea ce privește plata spațiilor de locuit, taxele utilităților etc.
Codul Locuinței se bazează pe principiul egalității în drepturi și obligații a chiriașului și a membrilor familiei acestuia, i.e. cochiriași, care se păstrează parțial dacă cetățenii încetează să mai fie membri ai familiei angajatorului (de exemplu, la divorț), dar locuiesc în spațiile rezidențiale date. Garantând păstrarea drepturilor acestora, Codul a stabilit responsabilitatea independentă a foștilor membri ai familiei angajatorului care decurge din contractul de închiriere socială. Această prevedere a Codului trebuie considerată ca o oportunitate de a încheia un acord independent între chiriaș și un fost membru al familiei acestuia, conform căruia obligațiile acestuia din urmă în temeiul contractului de închiriere socială vor fi precizate și aduse la cunoștința proprietarului în pentru a avea o idee despre care dintre rezidenți și în ce măsură ar trebui prezentate pretenții legate de neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor relevante.
Subînchirierea spațiilor de locuit (articolele 76-79 din Codul locuinței). Subînchirierea reprezintă dreptul chiriașului de a dispune de spațiul de locuit ocupat în baza unui contract de închiriere socială. O parte sau toate spațiile de locuit pot fi subînchiriate pentru perioada de absență temporară a chiriașului și a membrilor familiei acestuia. Pentru subînchirierea spațiului de locuit este necesar acordul scris al membrilor familiei care locuiesc cu chiriașul, precum și acordul proprietarului.
La subînchirierea spațiilor rezidențiale situate într-un apartament comunal, este, de asemenea, necesar să obțineți acordul altor chiriași, proprietari și membri ai familiilor acestora care locuiesc în acest apartament. Un contract de subînchiriere încheiat în lipsa consimțământului locatorului sau al altor persoane autorizate poate fi declarat nul în instanță.
La subînchirierea spațiilor rezidențiale este necesar să se respecte cerințele Codului Locuinței privind dimensiunea suprafeței totale a spațiilor de locuit, care va fi alocată fiecărui rezident. În apartamentele individuale nu poate fi mai mic decât norma contabilă pe fiecare locuitor, iar în apartamentele comunale nu poate fi mai mic decât norma de prevedere. O altă condiție este absența persoanelor care suferă de forme severe de boli cronice în spațiile de locuit.
Contractul de subînchiriere trebuie să fie în scris. Procedura, condițiile, termenele de plată și cuantumul plății pentru subînchirierea spațiilor de locuit se stabilesc prin acordul părților. Dacă durata contractului nu este determinată, acesta se consideră încheiat pe un an.
Subchiriașul nu dobândește drepturi independente de utilizare a spațiilor rezidențiale. Chiriașul este responsabil pentru acțiunile sale față de proprietar.
Contractul de subînchiriere se reziliază prin expirarea perioadei pentru care a fost încheiat sau prin încetarea contractului de închiriere pentru spații rezidențiale (de exemplu, ca urmare a schimbului acestuia). Contractul de subînchiriere poate fi reziliat anticipat prin acordul părților sau la cererea unilaterală a oricăreia dintre acestea. Partea la contract trebuie notificată cu 3 luni înainte de încetarea anticipată a unui contract de subînchiriere încheiat fără precizarea unei perioade. În cazul rezilierii (anulării) contractului de subînchiriere, subchiriașul este obligat să elibereze localul de locuit. Neîndeplinirea acestei obligații duce la evacuarea sublocatarului și a membrilor familiei acestuia în instanță fără asigurarea altor spații de locuit.
Rezidenți temporari (articolul 80 din Codul locuinței). Rezidenții temporari pot fi orice cetățean: rude, prieteni etc. Mutarea lor nu necesită formal încheierea unui contract special și nu implică taxa pentru cazare. Rezidenții temporari se pot muta pe o perioadă de cel mult 6 luni. Mutarea lor necesită acordul membrilor familiei chiriașului și notificarea prealabilă a proprietarului, ceea ce înseamnă de fapt necesitatea obținerii consimțământului acestuia. Faptul este că proprietarul are dreptul de a interzice rezidența rezidenților temporari dacă, ca urmare a mutarii acestora, suprafața totală pentru fiecare rezident într-un apartament separat este mai mică decât norma contabilă, iar într-un apartament comun - mai puțin decât norma de prevedere.
La fel ca subchiriașii, rezidenții temporari nu dobândesc drepturi independente de a folosi spațiile rezidențiale, iar chiriașul poartă responsabilitatea pentru acțiunile lor față de proprietar. Rezidenții temporari sunt evacuați de instanță fără a li se pune la dispoziție un alt loc de locuit la expirarea perioadei de ședere convenită cu aceștia și refuzul de a elibera locația de locuit. În cazul în care perioada de ședere nu a fost convenită, chiriașul are dreptul de a cere plecarea acestora în cel mult 7 zile de la avertismentul în acest sens. Rezilierea unui contract de închiriere pentru locuințe sociale încetează dreptul de ședere al rezidenților temporari și duce, de asemenea, la evacuarea acestora.
Schimb de spații de locuit (articolele 72-75 din Codul locuinței). Noul Cod al Locuinței a adus modificări semnificative în reglementarea acestei instituții. În prezent, spațiile rezidențiale din fondul de locuințe de stat și municipal nu pot fi schimbate cu alte spații de locuit din fondul de locuințe private. Nu puteți schimba locuințe pentru uz social cu spații rezidențiale ale unui fond de locuințe specializate, precum și un fond pentru uz comercial. Astfel, este permisă schimbarea doar a acelor spații de locuit care aparțin fondului locativ pentru uz social.
Schimbul se realizează cu acordul scris al membrilor de familie ai angajatorului, inclusiv al celor temporar absenți. Schimbul de spații de locuit în care locuiesc minori, membri de familie incapabili sau parțial capabili ai chiriașului necesită și acordul autorităților tutelare și tutelare. Nu există restricții pentru schimbul de spații de locuit situate în diferite localități; Numărul participanților la schimb nu este limitat de lege.
Chiriașii spațiilor rezidențiale ale unui fond de utilizare socială își păstrează dreptul de schimb forțat. Acest lucru este posibil atunci când angajatorul și membrii familiei acestuia nu au ajuns la un acord privind schimbul. Ca urmare, orice cochiriaș al spațiului de locuit are dreptul să ceară schimbul acestuia în instanță. Baza schimbului forțat poate fi relațiile ostile dintre membrii familiei. Prin urmare, scopul schimbului forțat este de a rezolva conflictul care a apărut între părți. Condițiile de viață ale persoanelor strămutate prin schimb forțat trebuie să corespundă în general cu cele pe care le aveau înainte de strămutare.
Noul Cod al Locuinței nu mai prevede schimburi „intra-familiale” sau „de rudenie”, în care, în loc ca o persoană să înceteze să mai fie membru al familiei chiriașului, o altă persoană s-a mutat ca membru al familiei aceluiași chiriaș. Schimbul de locuințe nu este permis dacă:
1) se face o cerere împotriva chiriașului pentru rezilierea sau modificarea contractului de închiriere socială, sau în cazul în care dreptul de folosință a imobilului de locuit schimbat este contestat în instanță;
2) imobilul de locuit în curs de schimb este recunoscut conform procedurii stabilite ca improprie pentru locuire;
3) s-a luat decizia de a demola casa sau de a o renova pentru utilizare în alte scopuri, de ex. privind transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale;
4) a fost luată o decizie de revizuire a casei cu reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor rezidențiale;
5) ca urmare a unui schimb, un cetățean care suferă de una dintre formele severe de boli cronice se mută într-un apartament comunal (articolul 51 din Codul locuinței).
Un schimb nu este permis, de asemenea, dacă suprafața totală a spațiilor rezidențiale în care chiriașul, precum și alți membri ai familiei sale, pe lângă soțul, copiii și părinții, intenționează să se mute ca urmare a schimbului. , se dovedește a fi mai mică ca dimensiune decât cea ocupată anterior, drept urmare va fi posibil ca o astfel de familie să fie înregistrată ca nevoiașă.
Un contract de schimb între chiriașii spațiilor rezidențiale se formalizează printr-un contract de schimb. Un contract de inchiriere sociala incheiat anterior se considera reziliat din momentul primirii acordului proprietarului acestui spatiu rezidential la schimb. Consimțământul proprietarului de a schimba un alt spațiu de locuit stă la baza încheierii unui nou contract de închiriere socială.
Un schimb poate fi declarat nul în instanță din cauza încălcării cerințelor atât din legislația locativă, cât și din legislația civilă (de exemplu, din cauza recunoașterii schimbului ca tranzacție efectuată sub influența unei concepții greșite care are o semnificație semnificativă). Invaliditatea contractului de schimb conduce la mutarea părților sale în spații de locuit ocupate anterior, precum și la compensarea de către partea vinovată a pierderilor în cazul în care schimbul este declarat nul din cauza acțiunilor ilicite ale acestei părți.
Înlocuirea spațiilor de locuit (articolul 81 din Codul locuinței). Chiriașul are dreptul de a cere înlocuirea unui spațiu de locuit mai mare cu unul mai mic. Numai spațiile rezidențiale individuale sub formă de apartament sunt supuse înlocuirii. Înlocuirea este permisă cu acordul tuturor membrilor de familie ai angajatorului, inclusiv al celor temporar absenți. Prin acord cu chiriașul, proprietarul este obligat să îi pună la dispoziție un alt spațiu de locuit în termen de 3 luni de la data depunerii cererii.
Alte motive de înlocuire pot fi prevăzute de legislația federală și de legislația entităților constitutive ale Federației Ruse. Cel mai adesea, un motiv suplimentar pentru înlocuirea spațiului de locuit este prezența oricăror boli din partea chiriașului care împiedică utilizarea spațiilor ocupate.
Modificarea contractului de închiriere pentru spații de locuit (articolul 82 din Codul Locuinței). Contractul de închiriere socială poate fi modificat la inițiativa angajatorului și a membrilor familiei acestuia. Astfel, cetățenii uniți într-o singură familie și care locuiesc în același apartament în baza unor acorduri diferite au dreptul de a cere ca unul dintre ei să încheie un singur acord pentru toate spațiile ocupate. Proprietarul nu are dreptul de a refuza combinarea mai multor contracte, cu condiția ca o astfel de intenție să fie exprimată atât de chiriașii înșiși, cât și de membrii familiilor acestora. Ca urmare, se încheie un singur contract de închiriere socială, al cărui obiect va fi spațiile de locuit ale contractelor în vigoare anterior.
O modificare a contractului de închiriere socială are loc și în cazul în care chiriașul inițial al spațiului de locuit este „înlocuit” cu o altă persoană din rândul membrilor familiei chiriașului pensionat (mutarea într-un alt loc de reședință permanentă, deces etc.) . O astfel de „înlocuire” necesită consimțământul membrilor de familie rămași ai chiriașului care pleacă, precum și consimțământul proprietarului.
Spre deosebire de Codul Locuinței existent anterior al RSFSR, legiuitorul a exclus posibilitatea ca un membru al familiei capabil al chiriașului să ceară încheierea unui contract de închiriere socială separat cu acesta, în conformitate cu cota sa din spațiul de locuit, i.e. secțiunea spațiului de locuit. Acest lucru se datorează dorinței de a abandona legislativ transformarea apartamentelor individuale în apartamente comunale.
Dreptul la reconstrucția și reamenajarea spațiilor de locuit (articolul 25-29 din Codul Locuinței). Reconstrucția este instalarea, înlocuirea sau transferul de rețele de utilități, echipamente sanitare, electrice sau de altă natură (de exemplu, sobe electrice în loc de gaz), care necesită și modificări ale pașaportului tehnic al spațiilor rezidențiale (Partea 1 a articolului 25 din Legea Locuinței). Cod). Reamenajarea este o modificare a configurației unui spațiu rezidențial (amenajarea spațiilor suplimentare în apartament, extinderea spațiilor rezidențiale datorită celor auxiliare etc.), care necesită modificări ale pașaportului tehnic al spațiilor rezidențiale. Reconstrucția și reamenajarea spațiilor de locuit se efectuează cu acordul autorității locale, a tuturor membrilor familiei chiriașului și necesită aprobarea autorităților pentru protecția monumentelor de arhitectură, istorice și culturale, în cazul în care clădirea rezidențială în care se află acest sediu. situat este un monument de arhitectură, istoric și cultural.
Refuzul de a aproba reconstrucția și (sau) reamenajarea este permis numai în trei cazuri: 1) nedepunerea documentelor necesare; 2) depunerea documentelor la autoritatea greșită; 3) nerespectarea proiectului de reconstrucție și (sau) reamenajare a spațiilor de locuit cu cerințele legii. Finalizarea lucrărilor de reconstrucție și (sau) reamenajare a spațiilor rezidențiale este reflectată în raportul comitetului de acceptare, care este trimis ITO.
Formularul de cerere pentru reconstrucție și reamenajare, precum și forma documentului care confirmă decizia de aprobare a reconstrucției și (sau) reamenajării spațiilor rezidențiale, au fost aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 aprilie 2005 N 266 .
Reamenajarea și (sau) reamenajarea pot fi considerate neautorizate în absența unei decizii a guvernului local, precum și în cazul încălcării proiectului convenit. Chiriașul unui imobil rezidențial neautorizat reorganizat și (sau) reamenajat este obligat să îl aducă în starea anterioară într-un termen rezonabil și în modul stabilit de organul administrației locale. Conservarea spațiilor rezidențiale într-o formă reconstruită sau reproiectată este posibilă pe baza unei hotărâri judecătorești și cu condiția ca aceasta să nu încalce drepturile și interesele cetățenilor și să nu creeze o amenințare la adresa vieții acestora.
Codul Locuinței rezervă chiriașului și membrilor familiei acestuia dreptul la locuință în timpul absenței temporare (articolul 71). Această putere importantă, asociată cu menținerea neschimbată a statutului angajatorului, a fost confirmată prin Rezoluția Curții Constituționale a Federației Ruse din 23 iunie 1995 în cazul verificării constituționalității părții 1 și clauzei 8 din partea 2 a art. . 60 LCD RSFSR.
În prezent, orice absență a unei persoane dintr-un spațiu rezidențial pentru orice perioadă de timp este considerată a fi temporară și nu încetează drepturile și obligațiile sale în temeiul unui contract de închiriere socială. Proprietarul este obligat să facă dovada că chiriașul și membrii familiei acestuia au plecat cu domiciliul permanent în alt loc și nu intenționează să se întoarcă.
Taxe de utilitati. Cea mai importantă responsabilitate a chiriașului este să plătească locuința și utilitățile. Plata pentru locuințe sociale și utilități include taxe pentru: utilizarea spațiilor rezidențiale (taxa de închiriere); întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale (plata pentru servicii și lucrări de administrare a unui bloc de locuințe, întreținere și reparații de rutină a proprietății comune într-un bloc de locuințe); pentru utilitati. Pentru chiriași, valoarea plății pentru locuință este determinată de autoritățile locale în funcție de suprafața totală a spațiilor ocupate, precum și de calitatea și facilitățile acesteia, precum și de locația casei. Plata spațiilor de locuit și plata utilităților (alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică și gaz, încălzire) se plătește proprietarului lunar, cel târziu în data de 10 a lunii următoare încheierii. Furnizarea de servicii de utilități de calitate scăzută presupune o reducere a sumei taxelor plătite pentru aceste servicii. Valoarea plății pentru serviciile de utilități este determinată de citirile contorului. În absența unor astfel de dispozitive, se stabilește pe baza standardelor de consum de utilități aprobate de autoritățile locale. Aceștia stabilesc și tarifele prin care se calculează suma plății pentru serviciile de utilități.
Codul Locuinței stabilește pentru prima dată că cetățenii cu venituri mici care ocupă spații rezidențiale în temeiul contractelor de închiriere socială sunt scutiți de la plata taxelor pentru utilizarea spațiilor de locuit (Partea 9, Articolul 156). În cazul în care un cetățean încetează să mai fie cu venituri mici, el este obligat să informeze proprietarul în acest sens în cel mult 10 zile de la data unei astfel de modificări pentru recalculare (subclauza „l”, clauza 4 din Modelul de contract de închiriere socială pentru spații rezidențiale. ).
Reparatii curente de spatii rezidentiale; reparații majore (reconstrucții) casei. Chiriașul este obligat să folosească spațiile rezidențiale în scopul propus, să asigure siguranța acesteia și, de asemenea, să efectueze reparații de rutină ale spațiilor rezidențiale. Lista reparațiilor de rutină efectuate de angajator pe cheltuiala sa este cuprinsă în subparagraful. „e” clauza 4 din Contractul standard de închiriere socială pentru spații rezidențiale. Efectuarea reparațiilor majore este responsabilitatea locatorului. Dreptul chiriașului de a cere de la proprietar reparații majore în timp util ale spațiilor rezidențiale este de o importanță deosebită, deoarece nerespectarea termenelor pentru astfel de reparații duce la distrugerea obiectelor relevante.
O noutate a Codului Locuinței este o normă care permite unui chiriaș, în cazul neefectuării unor reparații majore într-un interval de timp determinat, să ceară o reducere a taxelor pentru utilizarea spațiilor de locuit, precum și a proprietății comune a o clădire de apartamente sau pentru a cere compensații pentru cheltuielile efectuate pentru a elimina defectele locuinței și (sau) proprietatea comună a casei sau compensarea pierderilor.
Efectuarea unor reparații majore sau reconstrucție a unei case (articolul 88 din Codul locuinței) poate avea următoarele caracteristici. Dacă, conform planului de lucrări de capital sau de reconstrucție, este planificată, de exemplu, extinderea spațiului de locuit datorită spațiilor auxiliare etc., atunci efectuarea unor astfel de lucrări necesită evacuarea (relocarea) cetățenilor. Relocarea este temporară, efectuată de proprietar și poate fi efectuată cu forța în cazul în care chiriașul și membrii familiei acestuia refuză să elibereze localul. Cetăţenilor relocaţi li se asigură unităţi locative flexibile de cel puţin 6 metri pătraţi. m suprafață de locuit per persoană (articolul 106 din Codul locuinței). În acest caz, contractul de închiriere socială a localului de locuit în reparație nu este reziliat, ci este suspendat. La finalizarea reparațiilor majore, proprietarul trebuie, pe cheltuiala sa, să mute chiriașul în spațiile rezidențiale renovate.
Relocarea cetățenilor în timpul reparațiilor majore nu este obligatorie. Proprietarul are dreptul (dar nu este obligat) să ofere cetățenilor ale căror spații fac obiectul reparației alte locuințe în temeiul unui contract de închiriere socială prin rezilierea contractului de închiriere pentru spațiile rezidențiale supuse reparației. Furnizarea altor spații de locuit este permisă cu acordul chiriașului și al membrilor familiei acestuia.
Ca urmare a unor reparații majore sau reconstrucție a spațiilor, dimensiunea acestora poate crește sau scădea. Acest lucru, în consecință, duce la apariția unui spațiu total în exces pentru chiriaș și membrii familiei acestuia sau, dimpotrivă, la recunoașterea acestora ca având nevoie de locuință. În astfel de cazuri, proprietarul este obligat să ofere chiriașului și membrilor familiei acestuia alte spații rezidențiale în baza unui contract de închiriere socială înainte de începerea reparațiilor majore sau a reconstrucției.
Proprietarul este, de asemenea, obligat să ia parte la întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comune dintr-o clădire de apartamente și să poarte alte responsabilități care decurg din acordul specificat și din cerințele legislației privind locuințe. În consecință, proprietarul are dreptul de a cere chiriașului să îndeplinească toate îndatoririle care îi revin.
Responsabilitatea chiriașului și proprietarului spațiilor de locuit. Chiriașii vinovați și membrii familiilor lor poartă răspundere administrativă, civilă și locativă.
Codul contravențiilor administrative prevede, în special, responsabilitatea chiriașului pentru daunele aduse spațiilor rezidențiale, echipamentelor și reamenajării neautorizate a spațiilor rezidențiale din blocurile de locuințe (articolul 7.21). Proprietarul vinovat de încălcarea regulilor de întreținere și reparare a clădirilor rezidențiale poate fi, de asemenea, tras la răspundere administrativă (articolul 7.22 din Codul administrativ). Locuința și răspunderea juridică a chiriașilor de locuințe sociale este evacuarea chiriașilor din spațiile de locuit ocupate în cazul unui comportament vinovat.
Pentru încălcarea obligației de plată a locuinței și utilităților, răspunderea civilă a chiriașului se stabilește sub forma unei penalități (penalități). Cuantumul penalității este de 1/300 din rata de refinanțare a Băncii Centrale în vigoare la momentul plății sumelor neachitate la timp pentru fiecare zi de întârziere, începând din ziua următoare după scadență până în ziua plății efective. , inclusiv. Nu este permisă creșterea cuantumului pedepsei. De asemenea, chiriașul și proprietarul pot cere despăgubiri pentru daune în cazul încălcării drepturilor lor.
Rezilierea și rezilierea unui contract de închiriere socială. Evacuarea cetățenilor (articolele 83-91 din Codul locuinței). Rezilierea unui contract se produce ca urmare a încetării drepturilor și obligațiilor părților sale prin exprimarea reciprocă a voinței, a voinței uneia dintre părți, precum și ca urmare a unui eveniment care nu depinde de voința participanților săi. Rezilierea contractului este unul dintre motivele rezilierii acestuia și este permisă la inițiativa oricărei părți.
Rezilierea unui contract de închiriere socială la inițiativa angajatorului poate interveni în orice moment și din orice motiv. Este condiționat de un singur lucru - obținerea consimțământului membrilor familiei chiriașului de a pleca, care, pentru a evita disputele, trebuie obținut în scris. În cazul în care chiriașul și membrii familiei acestuia pleacă în alt loc de reședință, contractul de închiriere socială încetează de la data acestei plecări. Plecarea pentru rezidenta permanenta este determinata doar de intentiile angajatorului, ceea ce poate fi confirmat prin diverse probe - obtinerea unui alt spatiu de locuit in baza unui contract de inchiriere sociala, incheierea unui contract de munca (cu exceptia celui pe durata determinata) in alta localitate etc. . Achiziționarea spațiilor de locuit în proprietatea chiriașului nu poate fi considerată în sine drept motiv de reziliere a contractului de închiriere socială de către proprietar.
La cererea oricăreia dintre părți, un contract de închiriere socială poate fi reziliat în instanță dacă spațiile de locuit sunt declarate improprii pentru locuire.
La inițiativa proprietarului, un contract de închiriere socială nu poate fi reziliat decât în instanță și din cauza comportamentului vinovat al chiriașului. Codul Locuinței identifică cinci motive pentru o astfel de încetare:
1) neachitarea de către chiriaș a locuinței și (sau) utilităților timp de 6 sau mai multe luni la rând;
2) distrugerea sau deteriorarea spațiilor de locuit de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil;
3) încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor, ceea ce face imposibilă conviețuirea în același spațiu de locuit; imposibilitatea conviețuirii în același loc de locuit pentru copiii și părinții lipsiți de drepturile părintești;
4) utilizarea spațiilor de locuit în alte scopuri;
5) reconstrucția și (sau) reamenajarea neautorizată care încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor sau creează o amenințare la adresa vieții sau sănătății acestora, dacă instanța refuză să păstreze spațiile de locuit într-o formă reconstruită (reproiectată), iar chiriașul refuză să restaureze; la starea sa anterioară.
Neplata pentru locuințe și utilități ca motiv de reziliere a unui contract de închiriere socială necesită clarificarea obligatorie a motivelor datoriei de plată pentru locuințe și utilități.
Distrugerea sau deteriorarea (deteriorarea) spațiilor rezidențiale apar ca urmare a unei administrări defectuoase. Ele pot fi o consecință a inacțiunii sau rezultatul deteriorării și distrugerii intenționate a locuințelor. Rezilierea unui contract pe această bază nu depinde de faptul dacă persoana a fost anterior adusă la răspundere administrativă pentru infracțiunea relevantă.
Rezilierea unui contract din cauza încălcării sistematice a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor, ceea ce face imposibilă locuirea împreună în același spațiu rezidențial (casă sau apartament), necesită, în plus, dovada nu numai a comportamentului vinovat al persoanei, ci și a sistematicitatea (repetarea) acțiunilor sale ilegale. Această bază ar trebui să fie interpretată în sens larg și să se aplice cazurilor de încălcare a drepturilor și intereselor legitime ale oricărei persoane, inclusiv ale membrilor de familie ai angajatorului. Imposibilitatea conviețuirii în același spațiu rezidențial între copiii și părinții lipsiți de drepturile părintești este asociată cu o încălcare a drepturilor și intereselor copiilor și intră de fapt în domeniul de aplicare al Codului Locuinței.
Utilizarea spațiilor rezidențiale în alte scopuri decât scopul propus, de ex. amplasarea de birouri, depozite și producție industrială în acesta este interzisă, deoarece în acest caz spațiile rezidențiale sunt efectiv transformate în spații nerezidențiale, fără a le transforma în astfel de spații și, prin urmare, duce la rezilierea contractului de închiriere socială cu chiriașul. .
O condiție obligatorie pentru aplicarea prevederilor Codului Locuinței privind rezilierea unui contract de închiriere socială la inițiativa proprietarului (cu excepția neplatei locuinței și utilităților) este un avertisment adresat chiriașului și membrilor familiei acestuia cu privire la trebuie să eliminați încălcările. Nerespectarea instrucțiunilor relevante ale locatorului este o bază necondiționată pentru rezilierea contractului.
O nouă bază pentru rezilierea unui contract de închiriere socială la cererea proprietarului este reconstrucția (reamenajarea) neautorizată a spațiilor rezidențiale. În acest caz, contractul poate fi reziliat numai dacă chiriașul refuză să readucă spațiile de locuit în starea anterioară și în absența unei hotărâri judecătorești care să legitimeze reconstrucția și (sau) reamenajarea neautorizată care încalcă drepturile și interesele cetățenilor. Obligația de a readuce spațiul de locuit în starea anterioară revine ulterior proprietarului.
În cazul rezilierii unui contract de închiriere socială la inițiativa proprietarului, chiriașul și membrii familiei acestuia sunt evacuați din spațiul ocupat printr-o procedură judiciară. O astfel de evacuare este permisă atât fără asigurarea altor spații de locuit (articolul 91 din Codul Locuinței), cât și cu asigurarea unor spații de locuit de calitate mai slabă (articolul 90 din Codul Locuinței).
Evacuarea fără punerea la dispoziție a altor spații de locuit se efectuează dacă chiriașul și membrii familiei sale folosesc spațiile de locuit în alte scopuri, încalcă în mod sistematic drepturile și interesele legitime ale vecinilor sau manipulează greșit spațiile de locuit, permițând distrugerea acestora. Persoanele private de drepturile părintești sunt evacuate în același mod dacă conviețuirea lor cu copiii pentru care sunt decăzute de drepturile părintești este considerată imposibilă. Potrivit poziției juridice a Curții Constituționale a Federației Ruse, o astfel de evacuare nu poate fi considerată contrară Constituției Federației Ruse, deoarece interzice doar privarea arbitrară de locuință (articolul 40). Evacuarea în instanță și pe baza legii federale nu este arbitrară.
Evacuarea cu punerea la dispoziție a altor spații rezidențiale se efectuează împotriva chiriașilor care se fac vinovați de neplata spațiilor rezidențiale și utilităților timp de 6 sau mai multe luni la rând. Locurile de locuit puse la dispoziția acestora trebuie să fie situate în limitele unei anumite localități, să îndeplinească cerințele stabilite, dar pot fi mai puțin confortabile decât cele ocupate anterior, întrucât art. 90 din Codul Locuinței prevede în mod direct punerea la dispoziție în speță a unui alt, și nu altui, spatiu confortabil. În acest caz, evacuarea se efectuează într-un spațiu rezidențial de 6 metri pătrați. m de spațiu de locuit per persoană, adică conform normei stabilite pentru mutarea în cămin.
Codul Locuinței prevede, de asemenea, patru motive de evacuare cu asigurarea altor spații de locuit confortabile, care nu au legătură cu comportamentul vinovat al chiriașului (articolul 85):
1) demolarea casei în care se află localul de locuit;
2) transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale;
3) recunoașterea incintei de locuit ca improprie pentru locuire;
4) reparații majore sau reconstrucție a unei case, în urma cărora localul de locuit nu poate fi conservat sau suprafața acestuia va scădea și, prin urmare, chiriașul și membrii familiei sale pot fi recunoscuți ca având nevoie de spații de locuit, sau se vor mări, ca un rezultat din care suprafața totală a spațiilor rezidențiale ocupate va depăși semnificativ rata de aprovizionare.
Demolarea unei case ca bază independentă pentru evacuare conform art. 85 din Codul locuinței intervine în cazul confiscării unui teren pentru nevoile statului sau municipalității prin hotărâre a organului competent.
Transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale se efectuează prin hotărâre a guvernului local în cazurile în care nu este adecvată utilizarea casei ca spații rezidențiale dintr-un motiv sau altul.
Nepotrivit pentru locuire în conformitate cu Reglementările privind recunoașterea spațiilor ca spații de locuit, spații rezidențiale improprii pentru locuire și un bloc de locuințe ca nesigur și supus demolării, aprobat. Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47 recunoaște casele în care au fost identificate efectele nocive ale factorilor de mediu care nu asigură siguranța vieții și sănătatea cetățenilor din cauza uzurii fizice a clădirii. , modificări ale parametrilor de microclimat ai spațiilor de locuit etc.
Obligația de a oferi alte spații de locuit confortabile cetățenilor evacuați în cazul în care casa este recunoscută ca nesigură sau supusă demolării revine proprietarului sau organelor administrației publice locale dacă demolarea casei este efectuată ca urmare a confiscării unui teren. pentru nevoile de stat și municipale.
Reconstrucția sau reparațiile majore ale unei clădiri rezidențiale sunt motive de evacuare a cetățenilor numai în cazurile în care:
1) spațiul de locuit nu se va păstra deloc;
2) suprafața totală a imobilului de locuit în care locuiesc chiriașul și membrii familiei acestuia se va reduce la dimensiunea normei contabile, care, în conformitate cu art. 51 din Codul Locuinței stă la baza punerii la dispoziție a acestora cu alte spații de locuit în baza unui contract de închiriere socială;
3) suprafața totală a spațiului de locuit va crește, iar dimensiunea acesteia pentru fiecare membru al familiei chiriașului va depăși semnificativ rata de furnizare.
Comoditatea spațiului de locuit asigurat la evacuare presupune ca acesta să fie amplasat într-o clădire permanentă, să fie prevăzut cu facilități comunale care să îndeplinească condițiile unei anumite localități, să fie situat în limitele sale administrative și să îndeplinească cerințele sanitare și tehnice necesare.
O nouă caracteristică a Codului Locuinței este prevederea conform căreia spațiile de locuit confortabile furnizate la evacuare trebuie să fie egale ca suprafață totală cu spațiile de locuit ocupate anterior. Această regulă a fost introdusă pentru a preveni îmbunătățirea condițiilor de viață ale cetățenilor prin ocolirea cozii generale a celor aflați în nevoie. Atunci când chiriașul și membrii familiei acestuia sunt evacuați, aceștia trebuie să fie asigurați cu locuințe compuse din același număr de camere. Dacă proprietatea ocupată anterior era un apartament, atunci chiriașului trebuie să i se pună la dispoziție un apartament.
Litigiile legate de evacuare și punerea la dispoziție a altor spații de locuit se soluționează în instanță. În cazurile de evacuare, participarea unui procuror este obligatorie. Motivele de evacuare a cetățenilor, altele decât cele enumerate în Cod, pot fi prevăzute doar de legile federale.
Motivele de reziliere a unui contract de închiriere socială care nu necesită evacuare sunt distrugerea spațiului de locuit și decesul chiriașului care locuiește singur.
Omarov O.Kh.
Consilier stiintific:
Kryuchkova K.Yu.
Particularitățile închirierii spațiilor rezidențiale din fondul de locuințe sociale
Una dintre principalele probleme sociale, care a fost și rămâne în centrul atenției speciale ale statului și societății ruse, este problema asigurării locuințelor populației țării noastre. Constituția Federației Ruse (articolul 2) proclamă o persoană, drepturile și libertățile sale ca fiind cea mai înaltă valoare. Recunoașterea, respectarea și protecția drepturilor și libertăților omului și civil sunt responsabilitatea statului. Acest lucru se aplică și dreptului cetățenilor de a deține și de a folosi locuințe. Prezența unei locuințe adecvate este o parte integrantă a conceptului de un nivel de trai decent pentru o persoană, care este menționat și în instrumentele internaționale fundamentale (articolul 25 din Declarația Universală a Drepturilor Omului, articolul 11 din Pactul internațional privind drepturile omului, Drepturi sociale și culturale etc.).
Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014, care a intrat în vigoare (cu excepția anumitor prevederi) la 22 iulie 2014, a legalizat o nouă formă de furnizare de locuințe pentru cetățeni - furnizarea de spații rezidențiale în fondul de locuințe. pentru uz social, în așa-numitele case de închiriere . În aceste scopuri, au fost aduse modificări și completări adecvate Codului civil al Federației Ruse și Codului locuinței al Federației Ruse (LC RF).
Potrivit art. 91.1 din Codul Locuinței al Federației Ruse, în temeiul unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale, o parte (locatorul) se obligă să transfere celeilalte părți - un cetățean (chiriaș) care îndeplinește cerințe speciale, spații rezidențiale în o clădire închiriată pentru uz social pentru deținere și folosință pentru locuire în ea în condițiile stabilite Complexul de locuințe al Federației Ruse.
Obiectul contractului de închiriere în cauză îl constituie spațiile de locuit situate într-o casă închiriată în scop social. În acest caz, obiectul chiriei poate fi doar un apartament separat și nu o cameră (parte a unui apartament) (Articolul 91.5 din Codul Locuinței al Federației Ruse). La rândul său, o casă închiriată este înțeleasă ca o clădire, care sau toate spațiile în care aparțin prin drept de proprietate unei singure persoane și care sau toate spațiile rezidențiale în care se intenționează a fi puse la dispoziție cetățenilor pentru deținere și folosință pentru locuire în în conformitate cu contractul de închiriere pentru spații rezidențiale de utilizare a fondului de locuințe sociale (articolul 91.16 din Codul locuinței RF).
Un contract de închiriere de spații rezidențiale a unui fond de locuințe sociale nu este pe durată nedeterminată, așa cum este cazul unui contract de închiriere socială a spațiilor de locuit, și poate fi încheiat pe o perioadă de cel puțin un an, dar nu. mai mult de 10 ani.
Acordul se încheie în scris. Acesta trebuie să indice perioada de valabilitate a prezentului acord, valoarea plății pentru închirierea spațiilor de locuit, procedura de schimbare a acestuia și condițiile pentru încheierea unui contract de închiriere a spațiilor rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale pentru o nouă perioadă după expirarea contractului încheiat anterior.
Un contract standard de închiriere pentru spațiile rezidențiale ale unui fond de locuințe sociale va fi aprobat de Guvernul Federației Ruse.
De menționat că diferența dintre aceste acorduri este valoarea plății pentru spațiile rezidențiale și utilitățile pentru chiriașul spațiilor rezidențiale.
Potrivit părții 1.1 a art. 154 și partea a 2-a a art. 156.1 din Codul locuinței al Federației Ruse, plata pentru spații rezidențiale și utilități pentru chiriașul spațiilor rezidențiale în baza unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale include:
1) plata pentru închirierea spațiilor de locuit, inclusiv:
Rambursarea cheltuielilor pentru construirea, reconstrucția, achiziționarea unei case închiriate pentru uz social sau achiziționarea tuturor spațiilor dintr-o astfel de casă;
Costurile asociate cu întreținerea și reparațiile în curs ale unor astfel de spații rezidențiale;
Cheltuieli asociate cu reparațiile majore ale unei case închiriate;
Alte cheltuieli prevăzute de procedura de stabilire, modificare și indexare anuală a taxelor pentru închirierea spațiilor rezidențiale stabilite de Guvernul Federației Ruse;
2) plata utilităților.
Pentru comparație: conform părții 1 a art. 154 din Codul locuinței al Federației Ruse, plata pentru spații rezidențiale și utilități în baza unui contract de închiriere socială include:
a) plata pentru utilizarea spațiilor de locuit (taxă de închiriere);
b) taxele pentru întreținerea și repararea spațiilor de locuit, care includ taxele pentru servicii și lucrări legate de administrarea unui bloc de locuințe, întreținerea și reparațiile de rutină a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe. Reparațiile majore ale proprietății comune într-un bloc de locuințe sunt efectuate pe cheltuiala proprietarului fondului de locuințe;
c) facturile de utilitati.
Desigur, locuirea în spații rezidențiale prevăzute în cadrul unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale dintr-un fond de locuințe sociale va costa chiriașului mult mai mult decât în baza unui contract de închiriere socială. Plata în baza unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale într-o casă închiriată nu va mai fi simbolică, ca în cazul locuințelor sociale, ci una care va compensa integral toate costurile bugetare, ținând cont de costurile de construcție. Chiriașii vor plăti integral utilitățile și întreținerea. În acest sens, nu va fi nevoie de alocarea de fonduri de la buget pentru întreținerea și repararea caselor de închiriat, inclusiv pentru reparații majore. O astfel de casă de închiriere, care aparține fondului de utilizare socială, conform estimărilor disponibile, se va plăti integral în 25 - 30 de ani.
Există și alte diferențe între aceste tipuri de contracte de închiriere rezidențială (vezi anexa la acest articol).
Astfel, odată cu intrarea în vigoare a Legii federale din 21 iulie 2014 N 217-FZ „Cu privire la modificările Codului locuinței al Federației Ruse și anumite acte legislative ale Federației Ruse privind reglementarea legislativă a relațiilor pentru închirierea locuințelor. sediul fondului de locuințe pentru uz social” în rusă Federația a introdus o nouă formă de furnizare de locuințe pentru cetățeni care poate reduce gravitatea problemei eterne a locuințelor pentru țara noastră.
Necesitatea introducerii unei noi forme de furnizare de locuințe se datorează faptului că în ultimii ani, în cadrul politicii de stat privind locuința, pe lângă posibilitatea de a utiliza instituția de închiriere socială a spațiilor rezidențiale, care este limitată de cerințe categorice. pentru cetățeni (clasificarea ca având venituri mici sau categorii speciale, de exemplu, personalul militar și recunoașterea ca având nevoie de spații rezidențiale) și instituția de închiriere comercială, al cărei scop principal este ca proprietarii să obțină profit din utilizarea spațiilor rezidențiale dețin, sarcina de a crește disponibilitatea de locuințe pentru cetățenii care nu au venituri mici, dar care nu pot achiziționa în mod independent spații de locuit prin fonduri personale sau prin credite ipotecare din cauza dobânzilor ridicate la acestea.
Personalul militar, în calitate de cetățeni cu drepturi depline ai Federației Ruse, are cu siguranță dreptul de a beneficia de această formă de furnizare de locuințe. Timpul va spune dacă anumite caracteristici specifice ale implementării acestei uniforme pentru personalul militar vor fi stabilite prin regulament.
Consider că este necesară completarea normei Codului Locuinței al Federației Ruse, care stabilește obligația principală a proprietarului - de a transfera chiriașului un spațiu rezidențial liber de drepturile altor persoane - cu o dispoziție conform căreia proprietarul este obligat să transfere chiriașului un spațiu de locuit care îndeplinește anumite cerințe.
Codul Locuinței al Federației Ruse obligă proprietarul să ia parte la întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de apartamente. Luând în considerare orientarea socială a unui contract de închiriere socială, precum și practica judiciară în soluționarea litigiilor din această categorie, este recomandabil să se clarifice în Codul Locuinței al Federației Ruse că întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comune într-un bloc de apartamente din în care se află localul de locuit închiriat este în sarcina proprietarului.
Lista literaturii folosite
Reguli
1. Constituția Federației Ruse (adoptă prin vot popular la 12 decembrie 1993) (ținând cont de modificările introduse prin Legile Federației Ruse privind modificările la Constituția Federației Ruse din 30 decembrie 2008 N 6- FKZ, din 30 decembrie 2008 N 7-FKZ, din 5 februarie 2014 N 2 -FKZ, din 21 iulie 2014 N 11-FKZ)
2. Codul locuinței al Federației Ruse din 29 decembrie 2004 N 188-FZ (modificat la 28 decembrie 2016) (modificat și completat, a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2017)
Literatură educațională și științifică
3. Alekseeva O.G. Motive pentru apariția raportului juridic de locuințe de închiriere socială // Jurnalul juridic rusesc. - 2011. - Nr. 5. - P. 105-112.
4. Bakirova Yu. Contractele de închiriere socială și comercială ca fapte juridice care dau naștere la relații juridice de locuințe // Dreptul familiei și al locuinței. - 2013. - Nr 3. - P. 26-30.
5. Tarasova A.E. Regimul juridic al apartamentelor comunale: conflicte de legislatie locativa si practica solutionarii acestora // Dreptul familiei si locuintei. - 2013. - Nr. 6. - P. 44.
6. Titov A.A. Comentariu la Codul locuinței al Federației Ruse: post. cometariu din spaniola legislația entităților constitutive ale Federației Ruse și cea mai recentă. tribunal. practici. - Ed. a 9-a, revizuită. si suplimentare - M.: Yurayt, 2014. - 541 p.
Titov A.A. Comentariu la Codul locuinței al Federației Ruse: post. cometariu din spaniola legislația entităților constitutive ale Federației Ruse și cea mai recentă. tribunal. practici. - Ed. a 9-a, revizuită. si suplimentare - M.: Yurayt, 2014. P. 51
Tarasova A.E. Regimul juridic al apartamentelor comunale: conflicte de legislatie locativa si practica solutionarii acestora // Dreptul familiei si locuintei. - 2013. - Nr. 6. - P. 44.
Bakirova Yu. Contractele de închiriere socială și comercială ca fapte juridice care dau naștere la relații juridice privind locuința // Dreptul familiei și al locuinței. - 2013. - Nr. 3. - P. 26
Alekseeva O.G. Motive pentru apariția raportului juridic de locuințe de închiriere socială // Jurnalul juridic rusesc. - 2011. - Nr. 5. - P. 105.
