Legislația prevede trei moduri administrarea unui bloc de apartamente. Metoda de gestionare a unei clădiri de apartamente este aleasă de adunarea generală a proprietarilor clădirilor de locuințe, care o poate schimba oricând în baza deciziei sale (articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente sunt obligați să aleagă una dintre metodele de gestionare a blocurilor de apartamente:
1. Gestionarea directă a proprietarilor de spații într-un bloc de locuințe
Administrarea directă este posibilă într-un bloc de apartamente, numărul de apartamente în care este nu mai mult de 30.
În baza hotărârii adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe care administrează direct casa, unul dintre proprietari sau o altă persoană care are autoritate certificată printr-o procură (Partea 3 a articolului 164 din Codul locuinței din Federația Rusă) are dreptul de a acționa în numele proprietarilor de apartamente în relațiile cu terții.
În gestionarea directă a blocurilor de locuințe, contractele de prestare a serviciilor de întreținere și (sau) efectuarea de reparații a proprietății comune sunt încheiate de către proprietarii de spații dintr-o astfel de casă pe baza hotărârilor adunării generale. În acest caz, toți sau majoritatea proprietarilor acționează ca o parte la acordurile încheiate (Partea 1 a articolului 164 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Acorduri pentru furnizarea de apă caldă, alimentare cu apă rece, canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzire (furnizare de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobei) și gestionarea deșeurile municipale solide sunt încheiate de fiecare proprietar al spațiilor care efectuează gestionarea directă a unui bloc de locuințe, în nume propriu (Partea 2 a articolului 164 din Codul locuinței al Federației Ruse).
2. Administrarea unui bloc de locuințe de către o HOA sau o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă specializată de consum
O asociație de proprietari (HOA) este creată de proprietarii unui bloc de locuințe (printr-o decizie a mai mult de 50% dintre proprietari) sau de proprietarii de apartamente din mai multe imobile, este un tip de asociație de proprietari imobiliari, care este o asociație a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente și este înregistrată ca organizație non-profit (clauza 4 din partea 2 articolul 44, partea 1 articolul 46 din Codul civil al Federației Ruse;
Din 01.09.2014, HOA a fost creat sub forma organizatorică și juridică a unei persoane juridice - un parteneriat de proprietari imobiliari (denumit în continuare TSN). În același timp, nu este necesară reînregistrarea HOA-urilor create în TSN (articolul 50, articolul 123.12 din Codul civil al Federației Ruse).
Scopul HOA este de a gestiona proprietatea comună a casei și de a desfășura activități pentru crearea, întreținerea, conservarea și creșterea acestor proprietăți, furnizarea de utilități și desfășurarea altor activități care vizează atingerea obiectivelor de administrare a blocurilor de locuințe sau de împărțire a proprietății. a proprietarilor (Partea 1 a articolului 135 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Asociația de proprietari are dreptul de a presta servicii și (sau) de a efectua lucrări de întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pe cont propriu sau de a angaja, pe bază de contracte, persoane care desfășoară tipurile de activități relevante. . Dacă HOA a încheiat un acord cu organizația de management, acesta controlează îndeplinirea obligațiilor din acest acord.
3. Managementul unui bloc de locuințe de către o organizație de management
Conducerea organizației– o organizație comercială care oferă servicii de management pentru un bloc de apartamente pe baza unei licențe (Partea 1.3 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Pe lângă metoda de gestionare, adunarea generală a proprietarilor de spații trebuie să selecteze o anumită organizație de management, să fie de acord cu aceasta asupra termenilor contractului și cuantumul taxelor pentru întreținere și reparații.
La alegerea unei organizații de conducere de către adunarea generală a proprietarilor de spații, se încheie un contract de management cu fiecare proprietar în condițiile specificate în hotărârea adunării generale.
În conformitate cu termenii acordului, organizația de management, într-o perioadă convenită contra unei taxe, se angajează să furnizeze servicii și să efectueze lucrări de întreținere și reparare corespunzătoare a proprietății comune dintr-o clădire de apartamente, să furnizeze utilități proprietarilor de spații și persoanelor care utilizează sediul din acest imobil, și desfășoară alte activități care vizează atingerea scopurilor de gestionare a activităților de bloc de locuințe (părțile 1, 2 ale articolului 162 din Codul Locuinței RF).
Contractul de administrare pentru un bloc de locuințe se încheie pe o perioadă de cel puțin un an și nu mai mult de 5 ani. În același timp, proprietarii spațiilor au dreptul de a rezilia contractul de administrare din motivele prevăzute de legislația civilă (părțile 5, 8, articolul 162 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Pentru prestarea necorespunzătoare a serviciilor, organizația de conducere răspunde față de proprietari în conformitate cu legislația în vigoare.
Proprietarii spațiilor, pe baza unei hotărâri a adunării generale, au dreptul de a refuza în mod unilateral îndeplinirea contractului de administrare pentru un bloc de locuințe dacă organizația de management nu respectă termenii unui astfel de acord și decid să alege o altă organizație de management sau pentru a schimba metoda de administrare a casei (Partea 8.2 din Articolul 162 din Codul Locuinței RF).
Astfel, legislația locativă permite proprietarilor de spații să determine în mod independent modalitatea cea mai convenabilă de a gestiona un bloc de locuințe, ținând cont de întreaga amploare a relațiilor existente atât între proprietari, cât și cu terții.
În conformitate cu partea 1 a art. 161.1 din Codul locuinței al Federației Ruse, dacă într-un bloc de locuințe nu a fost creată o asociație de proprietari sau clădirea nu este administrată de o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă specializată de consum și există mai mult de 4 apartamente în această clădire, proprietarii din incinte sunt obligate să aleagă consiliu bloc de locuinte.
Consiliul unui bloc de locuințe este ales în adunarea generală dintre proprietarii de spații din clădire cu majoritate simplă de voturi. Înregistrarea consiliului unui bloc de locuințe la autoritățile locale sau la alte organisme nu se efectuează (Partea 1 a articolului 161.1 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Consiliul blocurilor de apartamente nu poate fi ales în legătură cu mai multe blocuri de locuințe (partea 3 a articolului 161.1 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Consiliul MKD este ales dintre proprietarii spațiilor MKD pentru o perioadă de 2 ani, numărul membrilor se stabilește ținând cont de numărul de intrări, etaje și apartamente. În cazul îndeplinirii necorespunzătoare a atribuțiilor, consiliul poate fi reales anticipat (Partea 4 a articolului 161.1 din Codul locuinței RF).
Președintele consiliului este ales dintre membrii consiliului clădirii de apartamente și răspunde în fața adunării generale a proprietarilor spațiilor unui bloc de apartamente (partea 7 a articolului 161.1 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente are dreptul de a decide cu privire la plata remunerației membrilor consiliului blocului de locuințe, inclusiv președintelui consiliului blocului de locuințe. O astfel de decizie trebuie să conțină condițiile și procedura de plată a remunerației specificate, precum și procedura de determinare a mărimii acesteia (Partea 8.1 a articolului 161.1 din Codul Locuinței al Federației Ruse).
Dacă în cursul anului calendaristic decizia privind alegerea consiliului imobilului de către proprietarii spațiilor din acesta nu este luată sau decizia corespunzătoare nu este pusă în aplicare, organul administrației locale, în termen de trei luni, convoacă adunarea generală a proprietarilor sediul din blocul de locuințe, a cărei ordine de zi include întrebări cu privire la alegerea consiliului blocului de locuințe din acest imobil, inclusiv a președintelui consiliului acestui imobil, sau cu privire la crearea unei asociații de proprietari în acest imobil.
Funcțiile și atribuțiile consiliului unui bloc de locuințe
Sfaturi pentru constructii de apartamente:
1. Asigură punerea în aplicare a hotărârilor adunării generale a proprietarilor de spații din blocuri de locuințe;
2. Supune spre dezbatere la adunarea generală:
3. Monitorizează prestarea serviciilor și efectuarea lucrărilor privind gestionarea unui bloc de locuințe, întreținerea și repararea proprietății comune și calitatea utilităților furnizate proprietarilor;
4. Ia decizii cu privire la alegerea comisiilor de proprietari care să întocmească propuneri pe problemele administrării unui bloc de locuințe (organe consultative colegiale pentru administrarea unui bloc de locuințe);
5. Supune un raport cu privire la munca depusă, propuneri pe probleme ce țin de competența consiliului, comisiilor alese etc., spre aprobare la adunarea generală anuală.
Funcțiile și atribuțiile președintelui consiliului unui bloc de locuințe
Președintele consiliului de administrație al unui bloc de locuințe:
Timp de citire: 6 minute
Nu toată lumea înțelege termenul „gestionarea unui bloc de apartamente”. Dar tocmai acest lucru este conceput pentru a asigura confortul locuirii și pentru a monitoriza funcționarea proprietății. Curățarea zonei locale, pregătirea sezonieră a utilităților, reparațiile de întreținere a structurilor - toate aceste activități sunt atribuite organizațiilor ale căror activități sunt extrem de importante, deși nu întotdeauna sesizabile. Ne propunem să aflăm ce include o astfel de muncă, cine ar trebui să o facă, cine are dreptul să aleagă și să schimbe metoda de management.
Conceptul, scopurile și metodele funcțiilor de management în blocurile de apartamente sunt determinate de legislația privind locuințe a Federației Ruse. Această activitate este concepută pentru a oferi condiții de viață confortabile și sigure în clădirea de apartamente, pentru a-și menține proprietatea în stare corespunzătoare, pentru a furniza rezidenților utilitățile și serviciile necesare și, de asemenea, pentru a menține funcționalitatea sistemelor de utilități interne.
Principiile generale ale unor astfel de activități impun respectarea standardelor tehnice și sanitare și includ măsuri pentru a asigura:
Conducerea unui bloc de apartamente este realizată de o organizație aleasă de proprietari în cadrul unei reuniuni special convocate a rezidenților. Dacă aceasta este o societate comercială, serviciile acesteia sunt furnizate pe baza unui contract de management pentru un bloc de locuințe. Dar există și alte forme de conducere, despre care vor fi discutate mai jos.
De obicei, compania angajată de rezidenți oferă în mod independent toate lucrările și serviciile necesare. Dacă, prin decizia proprietarilor, organul de conducere al unui bloc de locuințe este consiliul rezidenților clădirilor de apartamente, o organizație terță parte - un antreprenor - este adesea implicată în întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății clădirii de apartamente.
În funcție de metoda de guvernare aleasă și de caracteristicile acesteia, se determină gradul de responsabilitate a organizației manageriale.
Reglementarea activităților legate de întreținerea blocurilor de locuințe se realizează strict în conformitate cu legislația locativă. În special, Secțiunea VIII a Codului Locuinței al Federației Ruse a introdus conceptul de activități de management într-o clădire de apartamente și, de asemenea, a stabilit:
Problemele care nu sunt reglementate de Codul Locuinței sunt de competența statutului. Acestea includ, de exemplu:
Datorită faptului că sistemul juridic actual este în stadiu de reformă, în fiecare an autoritățile sunt nevoite să modifice anumite reglementări care reglementează activitățile de administrare a proprietății blocurilor de locuințe.
Pe lângă reglementarea directă de reglementare, relațiile privind întreținerea proprietății blocului de locuit sunt reglementate și prin contracte încheiate de prestare de servicii.
Ce forme de organizare a întreținerii proprietății clădirilor rezidențiale cu mai multe etaje există sunt determinate de legislația locativă. Proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale din blocurile de apartamente, prin convocarea unei adunări generale a rezidenților și discutarea acestei probleme, sunt obligați să aleagă una dintre metodele propuse. În caz contrar, legea transferă puterile de alegere guvernelor locale.
Potrivit paragrafului 2 al art. 161 LCD, metodele de administrare a unui bloc de locuințe pot lua următoarele forme:
Să luăm în considerare fiecare metodă propusă mai detaliat.
În cazul întreținerii directe a blocurilor de locuințe de către rezidenți, organul de conducere este adunarea generală. Pe baza deciziilor sale, o organizație de servicii sau alți contractori sunt angajați pentru întreținerea și repararea proprietății comune.
Acordurile cu companiile de utilități care furnizează energie și alte resurse și oferă servicii de gestionare a deșeurilor solide trebuie încheiate separat de fiecare proprietar de spații rezidențiale.
Pentru a simplifica soluționarea problemelor de management, adunarea generală elaborează documente normative care pot transfera dreptul de a reprezenta interesele tuturor proprietarilor unuia dintre rezidenți sau chiar unui terț.
Toate organizațiile care au fost implicate în temeiul acordurilor încheiate prin hotărâre a adunării generale sau a unui reprezentant ales sunt responsabile de activitățile lor direct către proprietari.
Dacă cel mai potrivit mod pentru rezidenți de a gestiona un bloc de apartamente de către un HOA ZhSK pare a fi cel mai potrivit mod, atunci această asociație de proprietari sau altă cooperativă specială de consumatori va fi responsabilă pentru:
În acest caz, o cooperativă sau parteneriat poate îndeplini funcții de întreținere și reparații în mod independent sau prin atragerea de organizații de service/management și monitorizarea activităților acestora.
Potrivit art. 111 din Codul Locuinței, atât persoanele fizice, cât și persoanele juridice care sunt proprietari de locuințe au dreptul de a adera la cooperative locative.
De regulă, parteneriatele de proprietari sunt mult mai des create pentru scopurile discutate. Ele sunt stabilite la o întâlnire a rezidenților. La întâlnire pot participa reprezentanți ai mai multor case din apropiere.
Administrarea proprietății, conform art. 136 LCD, este responsabilitatea directă a HOA.
Întreținerea blocurilor de locuințe de către o societate de administrare este cea mai comună modalitate de administrare a proprietății comune. Astfel de firme comerciale sunt responsabile față de rezidenți:
În esență, societatea de administrare este un intermediar, acționând ca un singur reprezentant al rezidenților pentru furnizorii de resurse și un furnizor consolidat de servicii pentru proprietarii de spații.
Societatea de administrare încheie un contract de servicii energetice pentru un bloc de locuințe pentru a:
Există diferite tipuri de societăți de administrare, dar toate își îndeplinesc funcțiile în baza unor acorduri încheiate în numele proprietarilor de spații rezidențiale din blocul de locuințe.
Metoda de gestionare a unui bloc de apartamente este selectată în cadrul unei adunări generale a rezidenților, luând în considerare următoarele criterii:
Astfel, în clădirile mici cu până la 30 de apartamente, proprietarii de proprietăți se pot organiza cu ușurință și pot îndeplini în mod independent funcțiile de conducere. Acest lucru le va permite să determine bugetul pentru întreținerea proprietății clădirii de apartamente, precum și să monitorizeze punerea în aplicare a lucrărilor.
Alegerea metodei de administrare a unui bloc de apartamente este, de asemenea, determinată ținând cont de capacitățile financiare ale majorității rezidenților. De reținut că, chiar dacă cineva nu este de acord, este totuși obligat să se supună hotărârii adunării generale.
Crearea unui HOA necesită, de asemenea, un grad semnificativ de auto-organizare din partea rezidenților.
Deoarece fiecare proprietar este membru al parteneriatului, el trebuie să participe la activitățile acestuia într-o formă sau alta.
Cel mai scăzut grad de participare implică delegarea de competențe către firmele de management. Cu toate acestea, acest lucru implică adesea probleme de gestionare a unui bloc de apartamente. Proprietarii sunt uneori nemulțumiți de activitățile societății de administrare, care sunt însoțite de reclamații și reclamații.
Pe măsură ce creanțele se acumulează împotriva organizației care întreține și repara proprietățile blocurilor de locuințe, proprietarii spațiilor rezidențiale pot decide să schimbe metoda de gestionare sau compania care furnizează astfel de servicii.
Datorită faptului că alegerea tipului de gestiune intră în competența adunării proprietarilor de spațiu de locuit, în conformitate cu clauza 3 a art. 161 din Codul locuinței, prin hotărârea lor în adunarea generală pot oricând să schimbe modalitatea de întreținere și să transfere aceste competențe către o altă organizație.
Decizia, în conformitate cu art. 46 din Codul locuinței, se adoptă cu majoritatea de voturi ale proprietarilor prezenți la ședință.
Aflați mai multe despre pe ce bază se poate întâmpla acest lucru.
Responsabilitățile societății de administrare în ceea ce privește întreținerea proprietății sunt termeni esențiali ai contractului de administrare pentru un bloc de locuințe. Pe lângă alte detalii precum componența proprietății blocului de locuințe, costul lucrărilor, procedura de monitorizare și asigurare a siguranței, contractul specifică o listă completă a acțiunilor și serviciilor pentru care societatea de administrare este responsabilă în cadrul a puterilor sale de a întreține și repara proprietatea.
În același timp, Hotărârea Guvernului nr. 290 definește o listă minimă de astfel de evenimente. Astfel, lucrările și serviciile de administrare a proprietății comune includ:
În conformitate cu art. 192 din Codul Locuinței al Federației Ruse, din 2015, activitățile de management pot fi efectuate numai de organizații licențiate de Goszhilnadzor. Societățile de administrare vor primi o licență numai în următoarele condiții:
Locuitorii se întreabă adesea cine întreține casa dacă nu există o societate de administrare. De menționat că absența unei societăți de administrare nu înseamnă că competențele de întreținere nu au fost transferate unei alte organizații sau că, de exemplu, nu a fost aleasă metoda de întreținere directă de către rezidenți sau adunarea generală nu a dorit alăturați-vă sau formați o cooperativă/asociație de locuințe.
În orice caz, locuitorii au obligația de a alege - fără aceasta, casa nu poate exista.
Și totuși, dacă nu a fost aleasă o metodă de management sau forma planificată nu a fost încă implementată, ședința rezidenților nu a putut decide sau aduna cvorum, autoritatea locală este obligată să organizeze un concurs deschis pentru selectarea unei organizații de management care va efectua întreținerea și repararea proprietății comune. Acest lucru este discutat în paragraful 4 al art. 161, alin. 5 al art. 200 LCD.
Astfel, este imposibil să răspundem fără ambiguitate la întrebarea dacă un bloc de locuințe poate exista fără o societate de administrare. Este posibil să nu existe o societate de administrare într-un bloc de locuințe, ci doar cu condiția să se aleagă o altă metodă de management.
Managementul blocurilor de apartamente este întreținerea, repararea și asigurarea utilizării adecvate a proprietății apartamentelor de către rezidenți. Astfel de funcții pot fi îndeplinite de organizația de management, cooperativa de locuințe, HOA sau rezidenții casei înșiși. Aceștia sunt obligați să aleagă una dintre modalitățile de conducere în adunarea generală, în caz contrar societatea de administrare va fi desemnată pe baza rezultatelor unui concurs.
Avocat. Membru al Baroului din Sankt Petersburg. Peste 10 ani de experiență. A absolvit Universitatea de Stat din Sankt Petersburg. Sunt specializată în drept civil, familie, locuințe și drept funciar.
Concept, semne și metode de administrare a unui bloc de locuințe;
Contract de administrare a unui bloc de locuinte. Caracteristici ale încheierii unui contract la licitație;
Statutul juridic al adunării generale a proprietarilor;
Statutul juridic și tipurile de cooperative de locuințe;
Asociația de proprietari.
Legea federală „Cu privire la cooperativele de economii pentru locuințe”
1 intrebare
Prin natura juridică, administrarea unui bloc de locuințe este o formă de coordonare a intereselor diferitelor persoane, în calitate de titulari de drepturi ai apartamentelor în întreținerea și folosirea proprietății comune a casei. Obiectivele managementului includ:
Asigurarea unor condiții de viață favorabile și sigure;
Determinarea procedurii de utilizare a proprietății;
Reglementarea prestării serviciilor publice.
Pentru atingerea acestor obiective, în puterea legii, proprietarul spațiilor de locuit este obligat să stabilească modalitatea de administrare a unei clădiri de locuit. Această responsabilitate revine numai proprietarilor. Aceasta înseamnă atât proprietarii de spații rezidențiale, cât și nerezidențiale. Pentru a-și îndeplini această obligație, proprietarii trebuie să cadă de acord asupra voinței lor, care se exprimă sub forma unei hotărâri luate de adunarea generală ca organ colectiv. Prin urmare, caracteristicile de management includ:
Managementul este o formă de coordonare a intereselor participanților în relațiile juridice cu locuințe pentru a gestiona un obiect care este valoros pentru utilizarea sa cea mai eficientă;
Obiectul managementului este un complex de proprietate sub forma proprietatii comune. Proprietatea comună este un element numai al unui bloc de locuințe. Prin urmare, raporturile juridice de conducere pot apărea numai într-un astfel de obiect;
Înființarea conducerii este responsabilitatea proprietarilor spațiilor. Cu toate acestea, rezultatul colectiv al managementului este de interes pentru orice titular de drepturi;
Încălcarea obligației de a stabili o metodă de management implică dreptul autorităților locale de a determina în mod independent metoda de management, adică se exercita influenta puterii publice;
Forma de coordonare a vointei proprietarilor asupra modului de gestiune este hotararea adunarii generale a proprietarilor. O astfel de decizie este obligatorie pentru toată lumea, inclusiv. și pentru cei care nu au participat la vot în adunarea generală (articolele 44-48 din Codul Locuinței RF). Majoritate calificată. Mai mult decât atât, decizia poate fi schimbată oricând cu acordul proprietarilor.
Tipurile de metode de control sunt clasificate pe baza următoarelor:
Ordinea controlului variază:
Managementul de sine;
Management realizat cu implicarea terților.
Forma de management diferă:
Administrarea proprietarilor de clădiri de locuințe;
Managementul organizației de conducere;
Managementul unei organizații special creată de proprietarii spațiilor (cooperativă sau HOA).
intrebarea 2
În conformitate cu acordul, una dintre părți (organizația de conducere), la instrucțiunile celeilalte părți (proprietarii spațiilor rezidențiale), pentru o anumită perioadă de timp se angajează, contra cost, să presteze servicii și să execute lucrări pentru întreținerea și folosirea corespunzătoare a proprietății comune a casei, precum și pentru asigurarea utilităților și desfășurarea altor activități, care vizează atingerea scopurilor de management.
Prin natura sa juridică, contractul este consensual, reciproc și compensat. Se referă la un tip de contract mixt care combină elemente de contractare și servicii. Părțile la acord sunt:
Proprietarii de spații rezidențiale, precum și autoritățile de stat sau administrațiile locale, dacă casa este în proprietate de stat sau municipală. În plus, părțile pot fi o HOA sau o cooperativă de locuințe;
O organizație de management, care este o organizație comercială sau un antreprenor individual.
Acordul se încheie în scris, care se consideră a fi respectat prin întocmirea unui singur document semnat de părți. În acest caz, forma este o condiție a încheierii.
Condiția generală esențială este condiția pe subiect, care este serviciile de management. Alte condiții esențiale includ:
Condiții privind componența proprietății comune pentru care se efectuează gestiunea;
Lista lucrărilor și serviciilor prestate de societatea de administrare în scopuri de management;
Procedura de modificare a listei de servicii și lucrări;
Procedura de monitorizare a îndeplinirii de către societatea de administrare a obligațiilor care decurg din contract;
Procedura de stabilire a prețului contractului, modalitățile de plată a acestuia, precum și cuantumul taxelor pentru întreținere și reparații.
Condițiile contractului sunt aceleași pentru toți proprietarii de spații din casă. Contractul este de natura determinata si poate fi incheiat pe o perioada de minim 1 an. În acest caz, ca regulă generală, termenul legal maxim al contractului este determinat să fie de 5 ani. Dacă, la încheierea contractului, niciuna dintre părți nu declară încetarea acestuia, atunci contractul se consideră prelungit pentru perioada stabilită prin contractul inițial și în condițiile specificate în contractul inițial. Procedura de modificare și reziliere a contractului se stabilește în conformitate cu regulile generale de drept civil. În plus, proprietarilor de spații rezidențiale li se acordă dreptul la refuz unilateral (clauza 8 a articolului 162 din Codul locuinței al Federației Ruse).
În cazul în care proprietarii spațiilor rezidențiale nu au determinat metoda de administrare sau decizia adunării generale de a pune în aplicare metoda convenită de gestionare nu este pusă în aplicare sau gestionarea este efectuată în legătură cu o casă care este în întregime proprietate de stat sau municipală, atunci gestiunea se stabileşte pe baza unui contract de management încheiat la licitaţie. Licitația se desfășoară sub forma unui concurs, care este deschis în ceea ce privește componența participanților și formularul de depunere a cererilor de participare. Obiectul concursului îl constituie dreptul de a încheia un contract de administrare (licitație) pentru un bloc de locuințe, sau dreptul de a încheia un contract de administrare pentru mai multe blocuri. În acest din urmă caz, suprafața totală a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale din astfel de case nu trebuie să depășească 100.000 mp. iar astfel de case trebuie să fie situate pe terenuri adiacente. Organizatorul competiției este un organism administrativ local sau autorități de stat.
Pentru desfășurarea unui concurs, aceste organisme au dreptul, în baza unui acord, de a atrage terți pentru a-și îndeplini funcțiile. Funcțiile organizatorului competiției includ:
Formarea comisiei de concurs. Comisia este formată din persoane fizice, incl. DL organismelor abilitate ca organizatori ai competitiei. În acest caz, componența membrilor comisiei nu poate fi mai mică de 5. Comisia examinează cererile de participare la concurs și gestionează desfășurarea competiției;
Notificarea concursului, care se desfășoară în publicații sau site-uri web oficiale tipărite. Anunțul se publică cu cel puțin 30 de zile înainte de data limită de depunere a cererilor de participare la concurs;
Aprobarea documentației de licitație;
Stabilirea sumei plății pentru întreținerea și repararea proprietății comune, precum și cuantumul garanției pentru îndeplinirea cererilor de către solicitanți și cuantumul garanției pentru îndeplinirea obligațiilor din contract.
Participanții la concurs pot fi orice organizație sau antreprenor individual. Câștigătorul concursului este participantul care s-a oferit, pentru suma de plată specificată de organizator, să execute cel mai mare volum de lucrări și servicii pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de locuințe. Sunt gata să muncesc mult, dar pentru bani puțini. Câștigătorul concursului, în termen de 10 zile de la data aprobării protocolului, pune la dispoziție organizatorului un proiect de acord semnat, precum și o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale. În plus, el trimite proiectul de acord proprietarilor de spații din casă în termen de 20 de zile. În cazul în care câștigătorul concursului evită încheierea unui acord, atunci acordul se încheie cu participantul care, datorită rentabilității sale, a propus propunerea anterioară. În același timp, încheierea unui acord este obligatorie pentru el (clauza 4 din articolul 445 din Codul civil al Federației Ruse). Ele nu sunt considerate invalide.
Întrebarea 3
Adunarea generală a proprietarilor este o formă a unei astfel de metode de management precum managementul proprietarilor unui bloc de apartamente (autoguvernare). Semnele acestei metode includ:
Managementul propriu-zis, ca activitate și atingerea scopurilor sale, se realizează direct de către proprietarii spațiilor rezidențiale;
Pentru realizarea managementului nu se formează o entitate juridică independentă și nu sunt implicați terți;
La implementarea obiectivelor de management în relațiile cu terții, subiecții sunt coproprietarii, conform cărora activitățile acestora sunt considerate comune și gestionarea treburilor comune poate fi efectuată atât în comun, cât și de către unul dintre (sau mai mulți) coproprietari. în numele tuturor sau de către un alt proprietar autorizat. Parteneriat simplu: scopuri comerciale și necomerciale;
Baza și forma de stabilire a gestiunii directe este hotărârea adunării generale a proprietarilor, adoptată cu majoritate de voturi;
În vederea prestării serviciilor publice, decizia privind procedura de implementare se ia și de adunarea generală, dar contractul de prestare a serviciilor publice se încheie separat cu fiecare proprietar;
Adunarea Generală a Proprietarilor este organul de conducere al unui bloc de locuințe și are competență exclusivă, ale cărei probleme includ:
Decizia asupra reconstrucției;
Decizia asupra limitelor utilizării memoriei, incl. privind introducerea de restricții privind utilizarea acestuia de către terți (servitute);
Luarea unei decizii privind acceptarea utilizării proprietății terților;
Alegerea unei metode diferite de administrare a unui bloc de apartamente.
La adunarea generală au dreptul de a participa numai proprietarii de ansambluri de locuințe. În același timp, participarea la vot poate fi fie personală, fie prin reprezentant. În același timp, împuternicirea (această autoritate) este o singură dată (articolul 48, clauza 2 din Codul locuinței al Federației Ruse). Tipuri de procura: unică; general; special. Conform ordinii de convocare, adunarea generală se împarte în:
Obligatoriu anual, efectuat o dată pe an. Procedura de desfășurare a adunării anuale, precum și notificarea ținerii acesteia, se stabilește prin hotărârea adunării generale, i.e. prin acordul părților;
Extraordinar, realizat la inițiativa oricăruia dintre proprietari.
In temeiul legii, initiatorul sedintei este obligat sa anunte ceilalti coproprietari cu 10 zile inainte. În acest caz, conținutul sesizării este determinat de lege (clauza 5 a art. 45 din Codul Locuinței RF). Notificarea se trimite prin scrisoare recomandată. Ședința este valabilă dacă la ea participă coproprietari cu mai mult de 50% din numărul total de voturi. Artă. 34 RF IC. Vocea este proporțională. Decizie prin vot, care poate fi fie personal, fie în lipsă (Articolul 47 din Codul Locuinței al Federației Ruse). Ca regulă generală, deciziile se iau cu majoritate simplă. Prin excepție, se folosește majoritatea calificată (2/3) la luarea deciziilor referitoare la probleme de competență exclusivă. Dacă se decide chestiunea reducerii mărimii proprietății comune, atunci se ia o decizie cu privire la o astfel de problemă ca urmare a consimțământului unanim al tuturor coproprietarilor. Hotărârea adunării generale este obligatorie pentru toți proprietarii, inclusiv. și cei care nu au luat parte la vot. Decizia adunării generale poate fi contestată dacă încalcă drepturile proprietarului sau este luată cu încălcare (articolul 46, alineatul 6 din Codul locuinței al Federației Ruse). În plus, în cazul votului în absență, decizia poate fi atacată cu recurs dacă este executată incorect (art. 48, alin. 6).
Întrebarea 4
Locuințe și economii; Locuințe; Locuințe și construcții. Prima este reglementată de legislație specială. Al doilea și al treilea sunt organizații non-profit.
COOPERATIVA DE LOCUINȚE ȘI DE ECONOMII (STATUL LEGAL)
ZhNK, ca și dezvoltatorul, are dreptul de a atrage fonduri de la persoane fizice pentru construcții, precum și pentru achiziția de bunuri imobiliare. Cu toate acestea, caracteristicile activităților sale includ:
Prin participarea la cooperative de locuințe, este permisă achiziționarea numai de spații rezidențiale (Legea federală „Cu privire la participarea la capitalul propriu în construcția de blocuri de locuințe și alte bunuri imobiliare”). Căsuțele nu sunt permise conform acestui acord;
DS poate fi folosit nu numai pentru construcția de subdiviziuni rezidențiale, ci și pentru achiziționarea acestora (puteți cumpăra locuințe gata făcute);
Activitățile de construcție și achiziție de clădiri rezidențiale se desfășoară chiar de către cooperativă, ca persoană juridică și pentru a răspunde nevoilor membrilor săi. În consecință, în calitate de cooperativă de consumatori, o astfel de organizație se bazează pe o asociație voluntară a participanților pe principiile apartenenței. În plus, spre deosebire de regulile generale, pentru cooperativele de consum doar persoanele fizice pot acționa ca participanți. Activitățile cooperativei de asigurare a locuințelor participanților se desfășoară pe cheltuiala cotizațiilor și cotizațiilor acestora, precum și pe baza fondurilor împrumutate;
Participanții sunt obligați să plătească atât taxele de intrare, cât și de membru, din care se formează proprietatea cooperativei;
Proprietatea imobilului ia naștere inițial cu cooperativa. Membrii săi folosesc spațiile rezidențiale pe bază de închiriere până la plata cotei;
Membrii cooperativei pot fi de cel puțin 50, dar nu mai mult de 500 de persoane;
Lipsa unui membru al unei cooperative de a face o acțiune sau o altă contribuție atrage răspunderea civilă;
În scopul protejării drepturilor membrilor cooperativei, se exercită controlul asupra componenței participanților, conform căruia calitatea de membru al cooperativei ia naștere după introducerea datelor despre persoană în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice în baza unei decizii a organele de conducere ale cooperativei.
O cooperativă de locuințe și o cooperativă de construcții de locuințe sunt tipuri de cooperative de consum create pentru a satisface nevoile de locuințe ale persoanelor fizice, precum și pentru a gestiona spațiile rezidențiale și nerezidențiale și spațiile comune dintr-un bloc de locuințe. Cooperativele au capacitate juridică specială și sunt proprietarii proprietății lor, care se formează prin contribuții de la membrii cooperativei. În același timp, membrii cooperativei participă și cu fonduri proprii la construcția, achiziționarea de locuințe, precum și la reconstrucția și întreținerea unui bloc de locuințe.
Membrii unei cooperative au drepturi de obligație în raport cu cooperativa. Actul constitutiv este carta. Aceste tipuri de cooperative diferă unele de altele prin faptul că:
Complexul locativ desfășoară activități care vizează achiziționarea de locuințe pentru membrii săi;
Cooperativa de locuințe creează o nouă facilitate.
Numărul membrilor cooperatori nu poate fi mai mic de 5, dar nu mai mare decât numărul spațiilor de locuit din casă. Cetăţenii care au împlinit vârsta de 16 ani, precum şi cei recunoscuti ca fiind pe deplin capabili înainte de împlinirea vârstei de 16 ani, au dreptul de a se alătura unei cooperative (articolul 13 din RF IC). În același timp, cetățenii cu venituri mici și nevoiași au dreptul prioritar de a dobândi calitatea de membru într-o cooperativă dacă cooperativa este creată cu asistența unei entități publice. În plus, persoanele juridice pot fi membri ai cooperativei. Organele de conducere ale cooperativei includ:
Adunarea generală a participanților, ca cel mai înalt organ de conducere cu competență exclusivă (articolul 116, clauza 2 din Codul locuinței RF). O ședință este valabilă dacă sunt prezenți mai mult de 50% din numărul total al membrilor. În acest caz, ca regulă generală, hotărârile se iau cu votul majorității celor prezenți. Se aplică majoritate calificată (2/3) în problemele de competență exclusivă. Deciziile sunt obligatorii pentru toți membrii cooperativelor, inclusiv. și cei care nu au participat la întâlnire;
O conferință ca organism de conducere creată dacă numărul de participanți este mai mare de 50 și acest lucru este prevăzut de cartă;
Consiliul și președintele consiliului, ca organe executive, i.e. desfășurarea conducerii curente a activităților cooperativei. În acest caz, președintele este ales dintre membrii consiliului. Drepturile și responsabilitățile președintelui includ:
Asigurarea implementarii deciziilor cooperativei;
Acționează independent și fără împuternicire în numele cooperativei.
Cooperativele pot fi reorganizate într-o asociație de proprietari. Lichidarea cooperativelor se efectuează în conformitate cu regulile generale, iar o bază specială pentru lichidare este demolarea unei case (articolele 61-65 din Codul civil al Federației Ruse).
STATUT JURIDIC AL UNUI MEMBRU COOPERATOR
Cetăţenii şi persoanele juridice care doresc să devină membri ai cooperativei depun o cerere la consiliu pentru admitere. În acest caz, cererea este supusă examinării în termen de o lună și aprobării de către adunarea generală a cooperativei. Calitatea de membru în cooperativă începe din momentul plății taxei de intrare. Procedura și condițiile de plată a aportului de acțiuni sunt stabilite de Statutul cooperativei. În acest caz, o acțiune poate aparține uneia sau mai multor persoane. Dreptul la o cotă (articolul 128 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă cota nu este plătită integral, atunci proprietatea asupra spațiilor rezidențiale este atribuită cooperativei. Un membru al cooperativei, precum și membrii familiei sale, au dreptul de a folosi spațiile de locuit. În același timp, cu acordul adunării generale a cooperativei, unui membru al cooperativei i se oferă posibilitatea de a încheia un contract de subînchiriere, precum și de a se muta în rezidenți temporari. La plata integrală a cotei, proprietatea asupra spațiilor de locuit este atribuită membrului cooperativei. Calitatea de membru al cooperativei încetează în următoarele cazuri:
Retragerea din calitatea de membru. În acest caz, cota este plătită;
La excludere (articolul 130 din Codul locuinței RF). Dacă membrul exmatriculat al cooperativei nu a achitat integral cota, atunci i se plătește suma efectivă contribuită. În acest caz, dreptul de folosință a spațiului rezidențial încetează pentru membrul cooperativei și membrii familiei acestuia. Aceste persoane sunt obligate să elibereze localul în termen de 2 luni de la data intrării în vigoare a deciziei de excludere;
Lichidarea cooperativei;
În cazul decesului unui membru al cooperativei. În caz de deces, moștenitorii dobândesc dreptul de a deveni membri ai cooperativei respective, sub rezerva unei hotărâri a adunării generale. În acest caz, soțul are dreptul prioritar de aderare dacă are dreptul la o cotă-parte. Cota este proprietate comună.
Moștenitorul unui cooperator care are dreptul la o parte din cota-parte și locuiește împreună cu acesta are și un drept preferențial de aderare dacă soțul testatorului nu are dreptul la o cotă-parte. Alți moștenitori care nu locuiesc împreună cu testatorul dobândesc dreptul de a se alătura cooperativei dacă nu există anumite categorii de persoane cu drept de preempțiune. Prin excepție, este permisă împărțirea spațiilor rezidențiale situate într-o clădire cooperativă. Secțiunea este permisă numai dacă:
Exista posibilitatea alocarii in natura a unui spatiu de locuit izolat;
Dacă, ca urmare a reconstrucției sau reamenajării, există posibilitatea de a separa în natură o cameră izolată.
Numai persoanele care au dreptul la o cotă-parte au dreptul de a împărți spațiile de locuit.
Întrebarea 5
O asociație de proprietari este o organizație non-profit bazată pe o asociație voluntară a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. În acest caz, scopurile asociației (scopurile creației) includ:
Administrarea comună a proprietății comune a casei;
Asigurarea functionarii proprietatii comune;
Stabilirea procedurii de proprietate, folosință și înstrăinare a proprietății comune.
Documentul fondator al HOA este Carta aprobată de adunarea generală. În plus, la momentul înființării cooperativei, numărul participanților acesteia trebuie să fie mai mare de 50% din numărul total al proprietarilor de spații. În casele nou create, după ce sunt puse în funcțiune, HOA este creat de dezvoltator.
Pentru atingerea scopurilor creației, parteneriatul are dreptul de a se angaja în activități economice, ale căror tipuri includ:
Întreținerea, operarea și repararea bunurilor imobiliare;
Construire spații suplimentare și proprietăți comune;
Furnizare de proprietate comuna spre inchiriere.
În baza hotărârii adunării generale a asociaților, veniturile din activități economice sunt utilizate pentru plata cheltuielilor generale sau sunt direcționate către fonduri special create de societate pentru atingerea scopurilor prevăzute de statut. O HOA este creată fără limitare a perioadei de activitate, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin charter. Pentru o perioadă nedefinită. În același timp, proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente pot crea un singur parteneriat.
Un parteneriat poate fi creat și prin fuziunea:
Mai multe blocuri de apartamente, ale căror spații aparțin diferiților proprietari. În același timp, terenurile trebuie să aibă teritorii învecinate și să aibă rețele inginerești și tehnice și elemente de infrastructură comune;
Un număr de clădiri, structuri sau structuri apropiate, destinate să ofere ocuparea mai multor familii pe loturi învecinate.
HOA nu este răspunzător cu proprietatea sa pentru obligațiile proprietarului și nu este răspunzător cu proprietatea lor pentru obligațiile parteneriatului. Prin urmare, HOA își asumă întreaga responsabilitate.
Proprietatea HOA este formată din:
Plăți obligatorii, precum și taxele de intrare și alte taxe ale membrilor parteneriatului;
Venituri din activități economice;
Subvenții pentru asigurarea funcționării proprietății comune, precum și reparații.
Organele parteneriatului includ:
Adunarea generală, ca cel mai înalt organ de conducere cu competență exclusivă (articolul 145 din Codul locuinței al Federației Ruse). Convocarea adunării generale se realizează pe baza unei înștiințări scrise, care este transmisă participanților cu cel puțin 10 zile înainte de adunare. În acest caz, notificarea conține o ordine de zi a problemelor care nu sunt supuse modificărilor ulterioare. Hotărârile adunării generale se iau cu majoritate simplă, iar asupra problemelor de competență exclusivă, cu majoritate calificată;
Consiliul HOA, ca organ executiv colegial, a cărui competență este determinată de lege sau de cartă (Articolul 148 din Codul Locuinței al Federației Ruse);
Preşedinte;
Comisia de Audit, care trebuie să auditeze activitățile financiare ale HOA cel puțin o dată pe an.
Reorganizarea unui parteneriat este permisă prin transformarea într-o cooperativă de locuințe sau de construcții de locuințe. Lichidarea unui parteneriat se efectuează în conformitate cu regulile generale (articolul 141 din Codul locuinței al Federației Ruse), precum și în cazul dobândirii dreptului de proprietate asupra tuturor spațiilor de către un singur proprietar. În plus, lichidarea are loc dacă membrii parteneriatului nu dețin mai mult de 50% din voturi ca urmare a reducerii acestora în cursul activităților parteneriatului. Reducerea are loc:
La părăsirea membrilor HOA;
În cazul decesului unui membru al HOA.
Drepturile și obligațiile parteneriatului includ puterile și obligațiile stabilite prin lege (articolele 137, 138 din Codul Locuinței RF).
Articolul 162. Contract de administrare a unui bloc de locuințe
1. Se încheie un acord pentru administrarea unui bloc de locuințe cu o organizație de management căreia i s-a acordat o licență de desfășurare a activităților de administrare a blocurilor de locuințe în conformitate cu cerințele prezentului Cod, în scris sau în formă electronică, folosind sistem prin întocmirea unui singur document semnat de părți. La alegerea unei organizații de conducere de către o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, se încheie un contract de management cu fiecare proprietar de spații dintr-o astfel de clădire în condițiile specificate în decizia acestei adunări generale. În acest caz, proprietarii de spații din această clădire, având mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații din această clădire, acționează ca parte la contractul încheiat. Fiecare proprietar de spații dintr-o clădire de apartamente îndeplinește în mod independent obligațiile din contractul de administrare pentru clădirea de apartamente, inclusiv obligația de a plăti spațiile rezidențiale și utilitățile, și nu este responsabil pentru obligațiile celorlalți proprietari de spații din această clădire.
Legea federală se aplică la intrarea în vigoare
2. În baza unui acord de administrare a unui bloc de locuințe, una dintre părți (organizația de conducere) la instrucțiunile celeilalte părți (proprietarii spațiilor din blocul de locuințe, organele de conducere ale asociației de proprietari, organele de conducere a unei cooperative de locuințe sau a organelor de conducere ale altei cooperative de consum specializate, persoana menționată la paragraful 6 al părții 2 art. 153 din prezentul cod sau, în cazul prevăzut în partea 14 a articolului 161 din prezentul cod, dezvoltatorul) în cadrul unui perioada convenită contra unei taxe se angajează să execute lucrări și (sau) să presteze servicii pentru gestionarea unui bloc de locuințe, să furnizeze servicii și să efectueze lucrări pentru întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comune într-o astfel de casă, să furnizeze servicii de utilități proprietarilor de spații într-o astfel de casă și persoanele care utilizează spațiile din această casă, sau în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul Cod, asigură pregătirea sistemelor inginerești și desfășoară alte activități care vizează atingerea obiectivelor administrării unui bloc de locuințe.
Prevederile articolului 162 din prezentul cod (modificat prin Legea federală nr. 59-FZ din 3 aprilie 2018) se aplică relațiilor care decurg din acordurile de administrare a unui bloc de locuințe încheiate înainte de data intrării în vigoare a respectivului stat federal. Lege
2) o listă de lucrări și (sau) servicii pentru gestionarea unui bloc de locuințe, servicii și lucrări pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente, procedura de modificare a unei astfel de liste, precum și o listă de utilități furnizate de organizația de conducere, cu excepția serviciilor de utilități prestate în conformitate cu articolul 157.2 din prezentul Cod;
Clauza 3 modificată din 3 aprilie 2018 - Legea federală din 3 aprilie 2018 N 59-FZ
Prevederile articolului 162 din prezentul cod (modificat prin Legea federală nr. 59-FZ din 3 aprilie 2018) se aplică relațiilor care decurg din acordurile de administrare a unui bloc de locuințe încheiate înainte de data intrării în vigoare a respectivului stat federal. Lege
3) procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținerea și repararea spațiilor de locuit și cuantumul plății pentru serviciile de utilități, precum și procedura de efectuare a acestei plăți, cu excepția plății pentru utilități; serviciile prestate în conformitate cu articolul 157.2 din prezentul cod;
4) procedura de monitorizare a îndeplinirii de către organizația de conducere a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului de management.
4. Condițiile contractului de administrare pentru un bloc de locuințe sunt stabilite la fel pentru toți proprietarii de spații din blocul de locuințe.
5. Contractul de administrare pentru un bloc de locuințe se încheie:
8.1. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe au în mod unilateral dreptul de a refuza încheierea unui contract de administrare pentru un bloc de locuințe, încheiat ca urmare a unui concurs deschis prevăzut în părțile 4 și 13 ale articolului 161 din prezentul cod, după fiecare an următor de la data încheierii contractului menționat, dacă, înainte de expirarea termenului de valabilitate al unui astfel de acord, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe a luat decizia de a alege sau de a schimba modalitatea de administrare a acestui imobil.
8.2. Proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente, pe baza unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, au unilateral dreptul de a refuza îndeplinirea contractului de administrare pentru un bloc de apartamente dacă organizația de management nu respectă termenii unui astfel de acord și decid să selecteze o altă organizație de management sau să schimbe metoda de administrare a acestei case.
9. Administrarea unui bloc de locuințe, care este deținut de o cooperativă de locuințe sau în care a fost creată o asociație de proprietari, se realizează ținând cont de prevederile Secțiunilor V și ale prezentului Cod.
10. Organizația de management, în termen de trei zile lucrătoare de la data încetării contractului de administrare pentru un bloc de locuințe, este obligată să transfere documentația tehnică pentru blocul de locuințe și alte documente legate de administrarea unui astfel de imobil, cheile sediului. care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații din blocul de locuințe, codurile electronice de acces la echipamentele incluse în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și alte mijloace tehnice și echipamente necesare pentru funcționarea și gestionarea un bloc de locuințe, o organizație de management nou selectată, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe sau de construcții de locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată, iar în cazul administrării directe a unei astfel de case de către proprietarii spațiilor dintr-o astfel de casă, să unul dintre acești proprietari, indicat în hotărârea adunării generale a acestor proprietari cu privire la alegerea modului de administrare a unei astfel de case, sau, dacă acest proprietar nu este specificat, oricărui proprietar al spațiilor dintr-o astfel de casă.
11. Cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin contractul de administrare pentru un bloc de locuințe, organizația de conducere anual, în primul trimestru al anului în curs, prezintă proprietarilor de spații din blocul de locuințe un raport privind punerea în aplicare a contractului de administrare pentru precedentul an și plasează, de asemenea, raportul specificat în sistem.
Articolul 162 a fost completat cu partea 12 din 11 ianuarie 2018 - Legea federală din 31 decembrie 2017 N 485-FZ
12. În cazul în care, pe baza rezultatelor executării contractului de management pentru un bloc de locuințe, în conformitate cu raportul privind implementarea acordului de management publicat în sistem, cheltuielile efective ale organizației de management s-au dovedit a fi mai mici decât cele care au fost luate în considerare la stabilirea sumei plății pentru întreținerea spațiilor rezidențiale, sub rezerva prestării de servicii și (sau) efectuării lucrărilor pentru gestionarea unui bloc de locuințe, prestarea de servicii și (sau) efectuarea de lucrări la întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe, prevăzute de un astfel de acord, diferența specificată rămâne la dispoziția organizației de conducere, cu condiția ca economiile primite de organizația de management să nu conducă la o calitate necorespunzătoare a serviciilor prestate și (sau) lucrările efectuate la administrarea unui bloc de locuințe, serviciile prestate și (sau) lucrările efectuate la întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, prevăzute de un astfel de acord, confirmate în modul stabilit de Guvernul Federația Rusă. În acest caz, contractul de management pentru un bloc de locuințe poate prevedea o distribuție diferită a economiilor primite de organizația de management.
5. Organismul administrației publice locale, în termen de zece zile de la data concursului general prevăzut în Partea 4 a prezentului articol, notifică tuturor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe despre rezultatele concursului menționat și condițiile contractului de administrare pentru aceasta cladire. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe sunt obligați să încheie un contract de administrare cu o organizație de management selectată pe baza rezultatelor unui concurs deschis prevăzut în partea 4 a prezentului articol, în modul stabilit de articolul 445 din Codul civil al Federația Rusă.
La alegerea unei organizații de conducere de către adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, se încheie un contract de management cu fiecare proprietar al spațiilor în condițiile specificate în hotărârea acestei adunări generale. Contractul de administrare se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți.
În acest caz, proprietarii de spații din această clădire, având mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații din această clădire, acționează ca parte la contractul încheiat.
Acum se presupune că organizațiile de management sunt obligate să selecteze executanți ai serviciilor și să lucreze pentru întreținerea și repararea proprietății comune.
Acest lucru este reflectat în Codul Locuinței al Federației Ruse.
Un astfel de acord este supus compensației. Din punct de vedere organizatoric, societatea de administrare este un intermediar între proprietarii de spații cu mai multe apartamente și persoanele care prestează direct servicii de întreținere și deservire a clădirii cu același nume. Acord de administrare pentru un bloc de apartamente: La alegerea unei societăți de administrare de către adunarea generală a proprietarilor de spații rezidențiale dintr-un bloc de locuințe, se încheie un contract de management cu fiecare membru al acestei adunări.
1.2. Componența listei minime de servicii și lucrări necesare pentru a asigura întreținerea corespunzătoare a proprietății comune într-un bloc de apartamente, procedura de furnizare și implementare a acestora sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse.
2.1. Atunci când exercită administrarea directă a unei proprietăți cu mai multe apartamente, proprietarii spațiilor la această persoană efectuează lucrări de întreținere și reparare a proprietății comune din clădirea cu mai multe apartamente, asigură alimentarea cu apă rece și caldă și realizează canalizare, alimentare cu energie electrică. , furnizarea de gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzirea (furnizarea de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobei), sunt responsabile față de proprietarii spațiilor dintr-o anumită clădire pentru îndeplinirea lor obligații în conformitate cu acordurile încheiate, precum și în conformitate cu regulile stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, regulile de furnizare, suspendare și restricții privind furnizarea de servicii de utilități către proprietari și utilizatorii spațiilor din blocuri de locuințe și clădiri rezidențiale.
Pentru a defini un fenomen este necesar să se identifice caracteristicile acestuia.
Astfel, administrarea unui bloc de locuințe este o activitate coordonată a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sau a persoanelor implicate de aceștia, care urmărește asigurarea condițiilor de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, rezolvarea probleme de utilizare a proprietății comune, precum și furnizarea de utilități pentru cetățenii care locuiesc într-o astfel de casă.
1.2. Componența listei minime de servicii și lucrări necesare pentru a asigura întreținerea corespunzătoare a proprietății comune într-un bloc de apartamente, procedura de furnizare și implementare a acestora sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse.
1.3. Activitățile legate de administrarea blocurilor de locuințe se desfășoară pe baza unei licențe de punere în aplicare a acesteia, cu excepția cazului în care astfel de activități sunt desfășurate de către o asociație de proprietari, cooperativă locativă sau altă cooperativă de consum specializată și cazul prevăzut. căci în partea 3 a articolului 200 din prezentul cod.
La 7 noiembrie, președintele Uzbekistanului Shavkat Mirziyoyev a semnat legea „Cu privire la administrarea blocurilor de apartamente”. Documentul a fost adoptat de Camera Legislativă pe 6 august și aprobat de Senat pe 11 octombrie. Acesta va intra în vigoare la 1 august 2020.
Legea se aplică proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale din blocuri de locuințe, organizațiilor și administratorilor de blocuri de locuințe, asociațiilor de proprietari, precum și altor persoane ale căror activități sunt legate de administrarea blocurilor de locuințe.
Principiile de bază ale administrării blocurilor de locuințe sunt libertatea de alegere a metodei de management, autoguvernarea, colegialitatea, deschiderea și transparența, independența organizațională și financiară, raportarea sistematică către proprietarii spațiilor.
Legea defineste apartament ca o colecție de două sau mai multe apartamente care au acces independent fie la un teren adiacent unui bloc de locuințe, fie la zonele comune dintr-o astfel de clădire. Un bloc de locuințe conține elemente de proprietate comună deținute de proprietarii spațiilor pe dreptul de proprietate comună.
Metoda de administrare a unui bloc de locuințe este stabilită de adunarea generală a proprietarilor de spații. Ei pot gestiona casa direct proprietarii spațiilor, o entitate juridică - o organizație de management sau o persoană fizică (antreprenor individual) - un manager pe baza unui acord. Managementul poate fi, de asemenea, transferat unei asociații de proprietari - o organizație non-profit care reunește proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale într-unul sau mai multe blocuri compacte.
Controlul de stat în domeniul administrării blocurilor de locuințe este atribuit Inspectoratului pentru Controlul în Sfera de Funcționare a Fondului de Locuințe Multiapartamentale din cadrul Ministerului Locuinței și Serviciilor Comunale și inspecțiilor teritoriale ale acestuia (Inspectoratul Locuințelor).
Inspectoratul pentru Locuințe, în special, exercită control asupra:
Inspectoratul pentru Locuințe a primit competența de a emite instrucțiuni obligatorii:
Proprietarului imobilului îi este interzis să ridice în mod arbitrar diverse clădiri și structuri fără permisiune, să blocheze pasajele de incendiu, coridoarele comune, casele scărilor, ieșirile de urgență și alte încăperi comune cu obiecte și echipamente, păstrarea animalelor de companie în zonele comune, efectuarea de lucrări neautorizate la reconstrucție. și reamenajarea spațiilor care încalcă capacitatea portantă a elementelor structurale și rezistența seismică a casei.
Este interzisă prin lege interferența autorităților administrației publice locale și a funcționarilor acestora în activitățile organelor de conducere ale blocurilor de locuințe.
Până la 1 mai 2020, un experiment legal pe aprobarea normelor legale.
Conform părții 2 a articolului 18 din Legea federală din 29 decembrie 2004 N 189-FZ „Cu privire la adoptarea Codului locuinței al Federației Ruse”, astfel cum a fost modificată prin Legea federală din 29 decembrie 2006 N 251-FZ, anterior Obligațiile suportate ale organizațiilor responsabile cu gestionarea, întreținerea și repararea caselor unui bloc de locuințe sunt păstrate până când apar obligații legate de gestionarea unui bloc de apartamente, în conformitate cu prevederile secțiunii VIII din Codul locuinței al Federației Ruse.
Spre deosebire de opinia reclamanților, legislația privind locuințe (Capitolul 6 din Secțiunea II, Secțiunea VIII din Codul Locuinței al Federației Ruse), bazată pe proprietatea comună într-un bloc de locuințe de către toți proprietarii de spații din acesta, nu acordă proprietarilor individuali de spații dreptul de a conveni cu contrapărțile asupra termenilor contractelor privind proprietatea comună, fără o autoritate specială din partea comunității de proprietari de spații. Cele de mai sus nu exclud participarea lor la relațiile contractuale relevante în condiții comune tuturor proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente.
Articolul 162 din Codul Locuinței al Federației Ruse, care stabilește în partea 10 perioada pentru transferul documentației tehnice pentru o clădire de apartamente către o organizație de management nou selectată, este inclus în secțiunea VIII a Codului Locuinței al Federației Ruse „Management”. a blocurilor de locuințe”; În același timp, respectarea de către persoanele juridice a cerințelor pentru gestionarea blocurilor de locuințe face și obiectul verificării în timpul implementării supravegherii locuințelor de stat.
Problemele de management din blocurile de apartamente sunt rezolvate în conformitate cu Secțiunea VIII a Codului Locuinței al Federației Ruse, potrivit căreia dreptul de a alege metoda de gestionare aparține proprietarilor spațiilor dintr-un bloc de apartamente.
În cazul în care proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente, în baza paragrafului 2 din partea 2 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, au decis să gestioneze clădirea rezidențială de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe sau o altă cooperativă de consumatori specializată, Subiecții răspunderii pentru infracțiunile administrative prevăzute la articolul 7.22 din Codul contravențiilor administrative al Federației Ruse vor fi, respectiv, asociațiile de proprietari sau cooperativele de locuințe sau alte cooperative de consum specializate ca persoane încredințate cu funcțiile de administrare a acestei case.
2. Obligațiile apărute anterior ale organizațiilor responsabile cu gestionarea, întreținerea și repararea unui bloc de locuințe sunt păstrate până când obligațiile asociate cu gestionarea blocului de locuințe apar în conformitate cu prevederile secțiunii VIII din Codul locuinței al Federației Ruse.
Restricția stabilită nu înseamnă privarea proprietarilor de spații de dreptul de a participa la activitățile de administrare a casei. Din prevederile Secțiunii a VIII-a „Administrarea blocurilor de locuințe” în relația acestora cu prevederile Capitolului 6 „Proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Adunarea generală a acestor proprietari” din Codul locuinței al Federației Ruse, rezultă că, cu alte metode de administrare a unui bloc de apartamente, proprietarii de spații au cele mai multe drepturi ca și în cazul administrării directe, inclusiv dreptul de a participa la adunările generale. proprietarilor de spații, să participe la elaborarea deciziilor lor, prin decizii colective de schimbare a modului de administrare a unui bloc de locuințe, să-și reprezinte și să-și protejeze drepturile și interesele legitime ale altor proprietari în organele guvernamentale și administrațiile locale.
Ținând cont de faptul că în materie de protecție a drepturilor consumatorilor de locuințe și servicii comunale, definirea corectă a subiectului responsabilității relevante este de mare importanță, trebuie acordată o atenție deosebită prevederilor secțiunii a VIII-a din Codul locuinței. al Federației Ruse „Managementul clădirilor de apartamente” și art. 18 din Legea federală din 29 decembrie 2004 N 189-FZ „Cu privire la punerea în aplicare a Codului locuinței al Federației Ruse” (modificată prin Legea federală din 26 decembrie 2005 N 184-FZ). În acest sens, departamentele teritoriale din Rospotrebnadzor ar trebui să asigure cu promptitudine o interacțiune eficientă cu autoritățile locale pentru a preveni eventualele încălcări ale drepturilor consumatorilor din cauza selecționării participanților pe piață fără scrupule și incompetenți ca organizații de management. În același timp, în partea relevantă, ar trebui să se asigure și interacțiunea necesară cu parchetul, departamentele teritoriale ale FAS Rusia și organele de inspecție a locuințelor.
1) în temeiul părții 2 a art. 18 din Legea federală din 29 decembrie 2004 N 189-FZ „La intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse” (denumită în continuare Legea introductivă), obligațiile contractate anterior ale organizațiilor responsabile cu gestionarea, întreținerea și repararea unui bloc de locuințe se păstrează până la îndeplinirea obligațiilor asociate administrării unui bloc de locuințe în conformitate cu prevederile Secțiunii. VIII Codul locuinței al Federației Ruse (denumit în continuare Codul). Obligațiile acestor organizații rămân până la:
„2. Obligațiile care apar anterior ale organizațiilor responsabile cu gestionarea, întreținerea și repararea unui bloc de locuințe rămân până în momentul în care apar obligații legate de gestionarea blocului de apartamente, în conformitate cu prevederile secțiunii VIII din Codul locuinței al Federației Ruse.”
