Metodele tradiționale pot fi folosite pentru a calcula valoarea investiției, dar nu folosesc date de piață. De exemplu, un investitor poate aplica o rată de rentabilitate care nu este de piață și specifică doar acelui investitor.
Atunci când se utilizează metoda fluxului de numerar actualizat pentru a determina valoarea, evaluatorul ajunge la valoarea estimată a valorii investiției, nu la valoarea de piață. Astfel, valoarea investiției poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață în funcție de cerințele investitorului.
Valoarea actuală netă(valoarea actuală netă, valoarea actuală netă, abreviere utilizată în practica internațională pentru analiza proiectelor de investiții - VAN sau VAN) este suma valorilor actualizate ale fluxului de plăți acordat până în prezent.
Indicatorul VAN este diferența dintre toate intrările și ieșirile de numerar, redusă la momentul actual (momentul în care este evaluat proiectul de investiții). Acesta arată suma de numerar pe care investitorul se așteaptă să o primească din proiect după ce intrările de numerar și-au recuperat costurile de investiții inițiale și ieșirile recurente de numerar asociate proiectului. Deoarece plățile în numerar sunt evaluate în funcție de valoarea lor în timp și de risc, VAN poate fi interpretat ca valoare adăugată de proiect. De asemenea, poate fi interpretat ca randamentul total al investitorului. Valoarea actuală netă VAN este calculată folosind formula:
unde este rata de actualizare
unde este plata în ani () și investiția inițială IC (Capitalul investit) la rata de
Într-o versiune generalizată, investițiile ar trebui și ele reduse, deoarece în proiectele reale acestea nu se realizează deodată (în perioada zero), ci se prelungesc pe mai multe perioade. Calculul VAN este o metodă standard de evaluare a eficacității unui proiect de investiții și prezintă o evaluare a efectului unei investiții, dat la momentul prezent în timp, ținând cont de valoarea în timp diferită a banilor. Dacă VAN este mai mare decât 0, atunci investiția este eficientă din punct de vedere economic, iar dacă VAN este mai mică de 0, atunci investiția este neprofitabilă din punct de vedere economic (adică un proiect alternativ, a cărui rentabilitate este acceptată ca rată de actualizare, necesită mai puțină investiție pentru a obține un flux similar de venit).
Cu ajutorul VAN este posibilă și evaluarea eficienței comparative a investițiilor alternative (cu aceleași investiții inițiale, proiectul cu cea mai mare VAN este mai profitabil). Dar totuși, pentru analiza comparativă, indicatorii relativi sunt mai aplicabili. În ceea ce privește analiza proiectelor de investiții, un astfel de indicator este rata internă de rentabilitate.
Spre deosebire de valoarea actualizată, investiția inițială este luată în considerare la calcularea valorii actuale nete. Prin urmare, formula pentru valoarea actualizată netă diferă de formula pentru valoarea actualizată prin valoarea investiției inițiale.
Atunci când ia o decizie de participare la un proiect de investiții, un investitor sau o bancă trebuie să evalueze principalii indicatori ai proiectului. Acești indicatori includ indicatorii de performanță ai proiectului de investiții (IRR, NPV, PBP, DPBP, PI), precum și valoarea finanțării necesare și costul proiectului de investiții. Dar dacă metodologia de determinare a indicatorilor eficacității proiectelor de investiții este bine stabilită și este utilizată în mod activ, atunci indicatorul „costul unui proiect de investiții” este folosit cel mai adesea la nivel intuitiv. Acest indicator reflectă valoarea absolută a costurilor necesare construcției, lansării și ieșirii din proiectul de investiții pentru autofinanțare. Utilizarea unui astfel de indicator de către specialiștii din sfera investițională, managementul companiei, acționari și investitori este predeterminată de necesitatea de a prezenta participanților la procesul investițional capacitatea proiectului din punct de vedere al capitalului. Orice bancă care are în vedere proiecte de investiții pentru posibilitatea de a le împrumuta, prin finanțare de proiect sau prin creditare pentru investiții, propune o condiție obligatorie pentru investirea unei cote minime din costul proiectului (de obicei de la 20%) a inițiatorului proiectului. În același timp, ce se înțelege prin costul proiectului și ce costuri sunt incluse în această definiție nu este complet clar. Utilizarea unui astfel de indicator are loc fie pe o bază intuitivă, fie pe baza dezvoltării proprii a unei metodologii de calcul a acestui indicator, deoarece nu există metode dezvoltate în literatura științifică internă privind investițiile.
În primul rând, este necesar să se dea o definiție precisă a acestui indicator. Autorul oferă următoarea definiție. Costul unui proiect de investiții este valoarea estimată sau reală a totalului de investiții, costuri curente și alte costuri pentru cercetare, proiectare, construcție, lansare și lansare a unui singur proiect de investiții pentru autofinanțare.
Pe baza acestei definiții, putem evidenția principiile de bază ale metodologiei de evaluare a costului unui proiect de investiții (denumite în continuare CIP sau CIP):
Pe baza definiției SIP, a principiilor de bază ale metodologiei de evaluare a SIP și a practicii de gestionare a proiectelor de investiții, autorul articolului a dezvoltat următoarea metodă de evaluare a costului unui proiect de investiții.
Costul unui proiect de investiții este determinat de următoarea formulă:
CIP = L + M + N + O + P + Q + R, (1)
Unde CIP- costul proiectului de investitie;
L- active permanente, excluzând fondurile dobândite prin leasing. În acest articol de cost, este necesar să se ia în considerare:
M- costuri de pre-investitie. În acest articol de cost, este necesar să se ia în considerare:
N- plăți de leasing, ținând cont de avansul (luat în considerare înainte ca proiectul să intre în autofinanțare);
O- cheltuieli amânate (luate în considerare înainte ca proiectul să intre în autofinanțare);
P- dobânzi la împrumuturi (luate în considerare înainte ca proiectul să intre în autofinanțare);
Q- creșterea capitalului de lucru net (luată în considerare înainte ca proiectul să intre în autofinanțare);
R- acoperirea lipsurilor de numerar în activitățile operaționale (luate în considerare înainte ca proiectul să intre în autofinanțare). În acest articol, trebuie să luați în considerare costurile:
În acest caz, calculul lui Q:
Q = S - T, (2)
unde S - D active curente standardizate, T - D pasive curente standardizate
S = SU + SV + SW + SX + SY + SZ, (3)
unde SU este modificarea stocurilor de materii prime și materiale; SV - modificarea volumului de lucru în curs; SW - modificarea volumului stocurilor de produse finite; SX - modificarea volumului conturilor de încasat; SY - modificarea volumului avansurilor către furnizori; SZ - modificarea volumului TVA ca activ;
T = TU + TV + TW + TX, (4)
unde TU este modificarea volumului conturilor de plătit; TV - modificarea volumului avansurilor cumparatorilor; TW - modificarea datoriilor față de personal; TX - modificarea datoriei față de buget (inclusiv TVA (ca pasiv), taxe și accize, impozit pe venit și alte plăți).
În acest caz, calculul acoperirii lipsurilor de numerar în activitățile operaționale:
R = | RS - RT - RU - RV - RW |
Dacă RS> RT + RU + RV + RW
La - R = 0 (5)
unde RS - chitanțe fără TVA și accize; RT - costuri de exploatare; RU - plăți de leasing; RV - cheltuieli de afaceri; RW - plăți de impozite.
Contabilitatea grupelor de cost a metodologiei de evaluare a costului unui proiect de investiții în diferite etape ale unui proiect de investiții este prezentată în tabelul de mai jos (Tabelul 1).
Trebuie menționat că plățile de leasing nu dublează plățile pentru echipamente, deoarece natura economică a acestor operațiuni este diferită. De asemenea, este important de remarcat faptul că metodologia de evaluare a SIP include atât indicatori de flux de numerar, cât și modificări ale elementelor din bilanţ, ca parte a calculului modificărilor capitalului de lucru net. Acest lucru se datorează faptului că această metodologie calculează investiția totală cumulată în capitalul de lucru ca valoare a investiției necesare în formarea acestuia. În cazul calculării fluxului de numerar către capitalul de lucru prin însumarea fluxurilor, vom obține un cost necorespunzător supraestimat al proiectului din cauza mișcării ciclice a capitalului în capitalul de lucru.
Trebuie avut în vedere faptul că o astfel de metodologie de evaluare a SIP va fi corectă pentru proiectele de investiții industriale și comerciale. Pentru proiectele de investiții, scopul implementării, care este construirea și vânzarea ulterioară sau primirea veniturilor din chirii din clădiri și structuri rezidențiale, comerciale, de birouri, de vânzare cu amănuntul și de divertisment și de depozitare construite, utilizarea acestei tehnici nu va fi în întregime corectă din cauza specificul produsului proiectului, precum și constanța mărimii veniturilor primite în etapa de planificare.
Determinarea metodologiei de evaluare a costului proiectelor de investiții oferă companiei o serie de oportunități în domeniul managementului proiectelor de investiții:
Datorita faptului ca in faza de investitie, costul unui proiect de investitii, alaturi de calendarul fazei de investitie, sunt factori cheie care determina eficienta viitoare a unui proiect de investitii, un instrument de control financiar si economic al costului un proiect de investiții și reglementarea factorilor negativi care afectează creșterea costului proiectelor este cel mai important în activitățile de investiții ale unei întreprinderi aflate în stadiul investițional. Un astfel de instrument poate fi implementat pe baza unui raport privind structura costurilor investiției și sursele de finanțare pentru prognoză (actuală) și planificată (pe baza planului de afaceri, conform căruia s-a luat decizia de implementare a proiectului de investiții) ÎNGHIŢITURĂ;
capacitatea de a evalua fezabilitatea participării la proiect pe baza SIP și a sumei necesare de fonduri proprii;
capacitatea de a evalua investițiile și riscurile financiare ca urmare a modificărilor în volumul sau structura surselor de finanțare, a volumului costurilor și a intervalelor de timp în finanțarea unui proiect de investiții;
posibilitatea de a stabili rapoarte de management asupra proiectelor de investiții pentru a oferi informații prompte și precise instituțiilor financiare și de credit și agențiilor guvernamentale, precum și pentru a evalua și analiza rambursarea anticipată și reală a unui proiect de investiții.
Este important de remarcat faptul că metodologia elaborată de evaluare a costului unui proiect de investiții a confirmat în practica activității de investiții conformitatea acestuia cu principiile de bază evidențiate mai sus.
În investiții, ca și în alte ramuri ale sectorului financiar, există o anumită terminologie. Pentru a înțelege conceptul de valoare a investiției, trebuie să înțelegeți ce este investiția în general.
Fenomenul de a investi bani în ceva cu scopul de a genera venituri ca atare a apărut în economia țării noastre relativ recent. Cu forma planificată a economiei, care era sub Uniunea Sovietică, nu a existat nicio investiție ca atare. Proprietatea privată nu a fost binevenită, iar subvențiile au fost alocate întreprinderilor naționalizate de către stat.
Așadar, investiția ca tip de activitate financiară a apărut în țara noastră odată cu restructurarea economiei în conformitate cu modul capitalist occidental. Într-o astfel de economie, să-ți investești economiile într-un obiect cu scopul de a obține profit este o modalitate bună de a câștiga bani.
Ce este valoarea investiției? Acest termen ar trebui să fie distins de prețul pieței, deoarece acestea sunt concepte complet diferite.
Valoarea de piață a unui obiect este prețul pentru care poate fi vândut, schimbat sau cumpărat. Adică aceasta este evaluarea lui reală. Valoarea investiției este diferită. Acest termen reflectă câștigurile viitoare pentru fiecare investitor specific. Procedând astfel, beneficiul viitor este adus în prezent.
Faptul că prețul investiției este diferit pentru diferiți investitori este destul de rezonabil și ușor de explicat. Fiecare investitor specific investește o anumită sumă de bani în obiect. Fiecare dintre ele are o sumă diferită de depozite. De asemenea, pentru fiecare entitate financiară individuală va exista un nivel diferit de risc. În consecință, profitul din obiectul de investiție va fi și el diferit.
Acest tip de valoare poate merge împotriva pieței. Acest lucru se întâmplă din următorul motiv: venitul estimat din obiect poate fi mai mare decât prețul de piață al întreprinderii sau mai mic. Este o măsură subiectivă a modului în care este evaluat un activ. Reflectă intențiile investitorului, care nu sunt legate de vânzare-cumpărare și de orice activitate comercială în legătură cu obiectul.
Dacă evaluăm prețul de investiție al unei întreprinderi, atunci acest factor poate oferi informații voluminoase și destul de utile despre dezvoltarea și perspectivele acestei producții. Poate arăta cât de atractivă este pentru o investiție, precum și poate ajuta la elaborarea unui plan de finanțare.
Pentru a estima costul, se folosesc astfel de factori ca:
Dacă, în urma evaluării, s-a dovedit că prețul investiției este mult mai mare decât prețul pieței, atunci aceasta înseamnă că compania este extrem de atractivă pentru viitorii investitori.
Dacă se observă situația opusă, atunci atractivitatea pentru investitori este scăzută. Aceasta înseamnă că va fi mai dificil să găsești oameni care să facă o investiție de bani.
Sarcina principală pentru un specialist angajat în atragerea investitorilor în dezvoltarea unei întreprinderi este de a crește valoarea investiției prin toate mijloacele disponibile. Acest lucru va atrage un număr mare de depozite, ceea ce va permite întreprinderii să se dezvolte și mai intens. Această sarcină se realizează prin studierea politicii de contribuții și asigură competitivitatea producției sau a unei firme.
Acest factor este foarte important atunci când se evaluează raționalitatea investițiilor. El este cel care va arăta viitorului investitor dacă este necesar să investească în acest proiect sau dacă este doar un alt „manichin”.
În etapa de alegere a unui proiect de afaceri, este important să-l evaluezi corect. Rețineți că există mai multe variații de cost pentru scopuri diferite.
Valoarea investiției nu este prețul de piață cu care suntem obișnuiți. Specificul său constă într-o abordare individuală a fiecărui investitor unic cu setul său unic de sarcini pentru utilizarea obiectului de investiție evaluat.
Nu poate fi calculat o dată și apoi plasat într-un anunț sau anunțat tuturor cumpărătorilor fără discernământ. Pentru că pentru fiecare dintre ei IP-ul va fi diferit - la urma urmei, își fac propriile planuri, investesc o anumită cantitate de resurse, se confruntă cu anumite niveluri de riscuri și, în consecință, obțin profit.
Valoarea investiției - valoarea unei proprietăți pentru un anumit investitor sau o anumită clasă de investitori în scopuri specifice de investiție.
Acest concept subiectiv corelează o anumită proprietate cu un anumit investitor, un grup de investitori sau o organizație cu obiective și/sau criterii specifice de investiție. Valoarea de investiție a articolului de evaluare poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață a acestui articol de evaluare.
Valoarea investiției se determină în următoarele cazuri:
Valoarea de lichidare - cel mai probabil preț la care obiectul evaluat poate fi înstrăinat pentru o perioadă insuficientă pentru a atrage un număr suficient de potențiali cumpărători, sau în condițiile în care vânzătorul este obligat să încheie o tranzacție de înstrăinare a proprietății.
Valoarea de lichidare se determină atunci când proprietatea unei întreprinderi falimentare este vândută la licitație deschisă, proprietatea este sechestrată în urma unei proceduri judiciare sau la vamă. Valoarea de lichidare poate fi determinată în plus față de valoarea de piață atunci când se împrumută împotriva garanției proprietății.Valoarea de reciclare este prețul cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat ca ansamblu de elemente și materiale conținute în acesta dacă este imposibil să se continue folosirea acestuia fără reparații și îmbunătățiri suplimentare.
Valoarea de utilizare se determină la sfârșitul duratei de viață utilă a obiectului evaluat sau în prezența unor daune semnificative, dacă utilizarea ulterioară a articolului evaluat în scopul propus este imposibilă.
Cost de înlocuire - (cost de reproducere și înlocuire) - suma costurilor în prețurile de piață existente la data evaluării, pentru realizarea unui obiect identic cu obiectul evaluării, folosind materiale și tehnologii identice, sau pentru realizarea de un obiect asemănător cu obiectul evaluării, utilizând cele existente data de evaluare a materialelor și tehnologiilor.
Costul de înlocuire se stabilește:
Costul de înlocuire poate fi determinat la asigurarea proprietății.
Valoarea specială este o valoare care este suplimentară în raport cu valoarea de piață care poate apărea din cauza legăturii fizice, funcționale sau economice a unui obiect de proprietate cu un alt obiect de proprietate.
Valoarea specială este o valoare suplimentară care poate exista mai mult pentru cumpărătorul de interes special decât pentru piață în ansamblu.
În special, costul special poate fi calculat pentru a determina efectul de sinergie al reorganizării întreprinderii.
Sursa: "rrg.ru"
Fenomenul de a investi bani în ceva cu scopul de a genera venituri ca atare a apărut în economia țării noastre relativ recent. Cu forma planificată a economiei, care era sub Uniunea Sovietică, nu a existat nicio investiție ca atare. Proprietatea privată nu a fost binevenită, iar subvențiile au fost alocate întreprinderilor naționalizate de către stat.
Așadar, investiția ca tip de activitate financiară a apărut în țara noastră odată cu restructurarea economiei în conformitate cu modul capitalist occidental. Într-o astfel de economie, să-ți investești economiile într-un obiect cu scopul de a obține profit este o modalitate bună de a câștiga bani.
Ce este valoarea investiției? Acest termen ar trebui să fie distins de prețul pieței, deoarece acestea sunt concepte complet diferite.
Faptul că prețul investiției este diferit pentru diferiți investitori este destul de rezonabil și ușor de explicat. Fiecare investitor specific investește o anumită sumă de bani în obiect. Fiecare dintre ele are o sumă diferită de depozite.
De asemenea, pentru fiecare entitate financiară individuală va exista un nivel diferit de risc. În consecință, profitul din obiectul de investiție va fi și el diferit.
Acest tip de valoare poate merge împotriva pieței. Acest lucru se întâmplă din următorul motiv: venitul estimat din obiect poate fi mai mare decât prețul de piață al întreprinderii sau mai mic. Este o măsură subiectivă a modului în care este evaluat un activ. Reflectă intențiile investitorului, care nu sunt legate de vânzare-cumpărare și de orice activitate comercială în legătură cu obiectul.
Dacă evaluăm prețul de investiție al unei întreprinderi, atunci acest factor poate oferi informații voluminoase și destul de utile despre dezvoltarea și perspectivele acestei producții. Poate arăta cât de atractivă este pentru o investiție, precum și poate ajuta la elaborarea unui plan de finanțare.
Pentru a estima costul, se folosesc astfel de factori ca:
Dacă, în urma evaluării, s-a dovedit că prețul investiției este mult mai mare decât prețul pieței, atunci aceasta înseamnă că compania este extrem de atractivă pentru viitorii investitori. Dacă se observă situația opusă, atunci atractivitatea pentru investitori este scăzută. Aceasta înseamnă că va fi mai dificil să găsești oameni care să facă o investiție de bani.
Sarcina principală pentru un specialist angajat în atragerea investitorilor în dezvoltarea unei întreprinderi este de a crește valoarea investiției prin toate mijloacele disponibile. Acest lucru va atrage un număr mare de depozite, ceea ce va permite întreprinderii să se dezvolte și mai intens.Această sarcină se realizează prin studierea politicii de contribuții și asigură competitivitatea producției sau a unei firme. Acest factor este foarte important atunci când se evaluează raționalitatea investițiilor. El este cel care va arăta viitorului investitor dacă este necesar să investească în acest proiect sau dacă este doar un alt „manichin”.
Sursa: "kudainvestiruem.ru"
Când contactează un evaluator, clientul cere de obicei să estimeze valoarea de piață a terenului sau proprietății. În discuția care urmează, de multe ori reiese că clientul nu are nevoie de o evaluare de piață, ci de o valoare de investiție. Acest lucru se întâmplă adesea din cauza faptului că clientul (utilizatorul serviciilor evaluatorului) pur și simplu nu știa despre existența altor valori și, prin urmare, nu putea formula corect comanda.
De exemplu, se întâmplă adesea ca două părți - cumpărătorul și vânzătorul - să fi convenit deja asupra unei tranzacții imobiliare ca parte a unui contract mai complex care include vânzarea unei părți din afacere. Cumpărătorul, căruia prețul contractual al obiectului i s-a părut prea mare, cere evaluatorului să estimeze valoarea de piață a obiectului.
La întocmirea unui contract, un evaluator calificat trebuie să afle scopul evaluării și să indice clientului că termenii tranzacției nu îndeplinesc standardul pentru determinarea valorii de piață, deoarece cumpărătorul și vânzătorul din această tranzacție au fost deja determinate și sunt legate de alte obligații reciproce.
Dacă aceste circumstanțe externe nu sunt tipice pentru piață, evaluatorul ar trebui să invite clientul să ia în considerare valoarea investiției a obiectului, care în acest caz este mai în concordanță cu meritele tranzacției.
Dacă clientul nu intenționează să scoată imediat obiectul gratuit și înțelegerea sa asupra valorii nu este aceeași cu cea a participanților tipici de pe piață, atunci valoarea de piață probabil nu este tipul de valoare pe care și-l dorește clientul.
Rețineți că standardele ruse definesc mai multe cazuri de aplicare obligatorie a valorii de piață. Una dintre ele este „determinarea valorii obiectului gajat, inclusiv în cazul unei ipoteci”.
Această cerință este în concordanță cu definiția valorii de piață, deoarece împrumutătorul, nu împrumutatul, va cere ca proprietatea să fie scoasă la vânzare gratuită în cazul neîndeplinirii împrumutului.
Valoarea investiției conform standardelor ruse este definită ca valoarea unui obiect „pentru o anumită persoană sau grup de persoane cu scopurile de investiție stabilite de această persoană (persoane) pentru utilizarea obiectului de evaluare. La determinarea valorii investiției, spre deosebire de determinarea valorii de piață, nu este necesară luarea în considerare a posibilității de înstrăinare la valoarea investiției pe piața liberă.”
Standardele internaționale de evaluare oferă o descriere mai concisă: „Valoarea investiției este valoarea unui obiect pentru un anumit investitor, sau o clasă de investitori, în scopuri specifice de investiție”. Valoarea investiției depinde în întregime de obiectivele specifice ale investitorului și poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață.Valoarea de investiție a obiectului va fi mai mare decât valoarea de piață dacă acest investitor are cel puțin unul dintre următoarele avantaje față de ceilalți participanți la piață:
Practica noastră arată că, de cele mai multe ori, este mai important ca investitorii ruși să cunoască investiția și nu valoarea de piață a proprietății imobiliare în următoarele cazuri:
Explicațiile pentru fiecare dintre punctele de mai sus arată utilitatea analizei valorii investiției.
Dacă un teren sau un imobil este achiziționat pentru proiectarea și construcția unui nou obiect imobiliar profitabil, atunci înainte de a achiziționa obiectul, investitorul trebuie să evalueze conformitatea acestuia cu obiectivele de investiție.
Dacă parametrii de investiție ai cumpărătorului sunt mai puțin stringenți decât media pieței, atunci valoarea estimată a investiției va fi mai mare decât valoarea de piață. Cumpărătorul de obicei nu își dezvăluie obiectivele și începe prin a oferi un preț sub valoarea de piață. Costul investiției este limita superioară a prețului pe care și-l poate permite consumatorul mediu.
O astfel de evaluare este necesară pentru investitor, pentru partenerii și creditorii săi și pentru potențialii cumpărători atunci când creează un nou proiect. Un proiect de investiții bine planificat și implementat corespunzător va avea o valoare investițională, de regulă, mai mare decât valoarea de piață, chiar și după finalizarea construcției.
În timpul implementării proiectului, un dezvoltator cu experiență elimină incertitudinile, depășește barierele administrative și rezolvă problemele tehnice, ceea ce reduce riscurile pentru cumpărătorii următori.
În consecință, valoarea de piață a obiectului este în creștere și, odată cu aceasta, valoarea investiției, prin urmare, la organizarea finanțării prin capitaluri proprii sau prin datorii, este necesară o reevaluare regulată a valorii de piață și a investiției obiectului în timpul implementării proiectului.
În cazul în care are loc o cumpărare sau vânzare de imobil „în legătură” cu alte condiții de afaceri, cumpărătorul (și uneori și vânzătorul), este important să cunoască investiția (pentru acest caz) și valoarea de piață a obiectului. .
Condițiile legate pot fi atractive pentru cumpărător, iar valoarea investiției proprietății poate fi mai mare decât valoarea de piață pentru cumpărător, dar valoarea oricărei „primă de vânzător” ar trebui comparată cu beneficiul cumpărătorului din alți termeni „legați”.Activitatea de investiții în lumea rapidă de astăzi este atât de importantă încât două Comisii Internaționale pentru Standarde de Raportare Financiară au recomandat recent ca proiectele de investiții aflate în construcție să fie contabilizate la valoarea lor justă.
Evaluatorii care efectuează evaluări de active în scopuri de raportare IFRS vor trebui să acorde o atenție deosebită îndrumărilor din acest document - și să facă distincția între elementele cheie ale valorii de piață și atributele valorii investiției care sunt mai frecvente în vânzări și achiziții.
Sursa: "cre.ru"
Spre deosebire de evaluarea de piață a imobilelor sau a terenurilor, al cărei scop este de a determina valoarea de piață a obiectului evaluat, valoarea investiției poate fi definită ca suma pe care un investitor ar plăti-o pentru o anumită proprietate cu obiectivele de investiții date de acest investitor, inclusiv profitabilitatea țintă, statutul fiscal etc...
Decizia de a investi sau nu într-un proiect de afaceri este luată de investitori pe baza unei evaluări a investiției.
Pentru a obține toate informațiile necesare pentru a lua o decizie informată cu privire la fezabilitatea investiției într-o anumită afacere, este necesar să se efectueze o analiză cuprinzătoare a proiectului și să se determine valoarea investiției acestuia.
La determinarea valorii investiției, raportul de evaluare a proprietății analizează condițiile de vânzare (investiție) și diferența acestora față de condițiile tipice de vânzare a proprietății similare pe piață, influența condițiilor notate asupra formării valorii acesteia, inclusiv pe baza principiului celei mai eficiente utilizări.
Sursele de informații care fac posibilă luarea în considerare a condițiilor notate pot fi un plan de afaceri, estimări de proiectare și documente care confirmă efectuarea anumitor lucrări, rezultatele unei analize a impactului condițiilor suplimentare de investiții în procesul de vânzare a evaluatului. obiect și altele asemenea.
Conform standardelor naționale de evaluare:
Valoarea investițională a obiectului de evaluare este utilizată pentru a se ține cont de termenii contractului, în legătură cu încheierea căruia se efectuează evaluarea, în ceea ce privește necesitatea investiției suplimentare sau îndeplinirea altor cerințe care necesită material suplimentar. cheltuieli.
Valoarea investițională a obiectului evaluării sub forma unui complex integral de proprietate al intereselor financiare se determină în primul rând utilizând abordarea venitului folosind metoda fluxului de numerar actualizat, iar obiectul material de evaluare se determină prin combinarea mai multor abordări metodologice.
Conform paragrafelor. 20-21 din Standardul național nr. 3 pentru prognoza investițiilor de capital, o creștere (scădere) a capitalului de lucru și a sumei datoriilor pe termen lung se efectuează pe baza și împreună cu indicatorii prognozați ai performanței întreprinderii, al cărui complex integral de proprietate este în curs de evaluare.În timpul prognozării, este necesar să se ia în considerare doar acele investiții, creșteri (scăderi) de capital de lucru și sume de datorii pe termen lung, a căror fezabilitate este justificată din punct de vedere economic, iar costurile corespunzătoare sunt asigurate prin surse interne sau externe proiectate de finanţare (posibilitatea de a împrumuta fondurile necesare).
În cazul în care ipoteza cu privire la posibilitatea de a începe sau continua implementarea activității economice prevăzute a întreprinderii, fără investiții inițiale de capital sau investiții în capitalul de lucru, este incorectă, astfel de investiții sunt luate în considerare în timpul calculelor:
Pe baza rezultatelor lucrărilor efectuate se întocmește un raport de evaluare a investițiilor (evaluarea investițiilor), care are putere juridică deplină pentru părțile la tranzacție și utilizatorii raportului de evaluare a investițiilor (evaluarea investițiilor).
Sursa: "rentagroup.com.ua"
Valoarea investiției este valoarea rezonabilă a unei entități pentru un proprietar specific sau destinat. Acest indicator ia în considerare creșterea profitului din utilizarea know-how-ului companiei, planurile de reorganizare a acesteia și altele asemenea.
Valoarea investiției reflectă cât costă un activ sau o firmă în ansamblu pentru un anumit proprietar sau poate costa un proprietar în viitor. Acest tip de valoare reprezintă cunoștințele, capacitățile, așteptările proprietarului prezent sau viitor cu privire la riscuri, rentabilitatea cea mai probabilă și mulți alți factori.
Fezabilitatea evaluării valorii investiției este asociată cu adoptarea unei decizii de investiție, adică compararea valorii de piață a obiectului evaluat și a valorii investiției acestuia.
Valoarea de piață și valoarea investiției sunt diferite în natură, dar pot fi aceleași dacă anumite circumstanțe coincid.
O evaluare independentă a valorii de piață are loc de obicei fără referire la valoarea valorii investiției, dar evaluarea valorii investiției este aproape întotdeauna însoțită de o evaluare a valorii de piață pentru a asigura capacitatea de a lua decizia corectă de investiție. .
Evaluarea valorii de piață nu ține cont de existența unor vânzători sau cumpărători specifici pe piață, un expert evaluator provine din cea mai tipică tranzacție potențială între un vânzător și un cumpărător care au calitățile și motivația tipice pieței de piață. obiectele care se evaluează.
În acest caz, este foarte important să se poată distinge între condițiile tipice de piață și cerințele speciale individuale ale unui anumit investitor, cum ar fi sinergiile din combinarea cu alte operațiuni efectuate și diferențele dintre următoarele componente:
Astfel, dacă rezultatul evaluării valorii investiției depășește valoarea de piață a obiectului de evaluare, atunci atractivitatea investițională a bunului în cauză este ridicată. În schimb, dacă valoarea investiției afacerii evaluate este sub valoarea de piață, atunci investitorul potențial va refuza cel mai probabil să finanțeze acest proiect de investiții.
Adică, sarcina principală cu care se confruntă un specialist în evaluarea valorii de piață a unei afaceri este implementarea unei politici de investiții care vizează creșterea continuă a valorii investiției pentru a asigura avantaje competitive.
De obicei, scopul evaluării este de a determina costul cerut de client pentru a lua o decizie de management.
În realizarea lucrărilor de evaluare pot fi interesate diferite părți: de la agenții guvernamentale până la persoane fizice; Organismele de audit, structurile de conducere, băncile, companiile de asigurări și alte organizații pot fi interesate de evaluarea afacerilor.
Factorii valorii investiției determină metodele de evaluare a acesteia, iar criteriul principal de determinare a metodei este capacitatea de a evalua valoarea investiției unei întreprinderi, ținând cont de cele mai importante riscuri.
Abordarea veniturilor ia în considerare în cea mai mare măsură acești factori și este potrivită pentru evaluarea valorii investiției. Utilitatea unei organizații pentru un investitor sau manager este determinată de rentabilitatea potențială a investiției, iar această înțelegere a valorii de piață a unei afaceri reflectă valoarea investiției.
Sursa: ocenka-stoimosti.ru "
Aceste orientări iau în considerare experiența efectuării lucrărilor de evaluare în conformitate cu Legea federală nr. 135 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, precum și cu Standardele federale de evaluare FSO 1, FSO 2, FSO 3, obligatorii pentru subiecți. a activitatilor de evaluare.
Această metodologie are scopul de a determina valoarea investițională a terenurilor pentru participanții la relațiile funciare.
Teren - o parte a suprafeței pământului (inclusiv stratul de sol), ale cărei limite sunt descrise și certificate în conformitate cu procedura stabilită.
Terenul poate fi divizibil și indivizibil. Divizibil este un teren care poate fi împărțit în părți, dintre care fiecare, după împărțire, formează un teren independent, a cărui utilizare permisă poate fi efectuată fără a-l transfera pe terenuri de altă categorie, cu excepția cazurilor. stabilite prin legile federale.
Îmbunătățirea terenului - clădiri, structuri, structuri, dotări de infrastructură inginerească situate în cadrul terenului, precum și rezultatele lucrărilor și alte influențe (modificarea reliefului, fertilizare, etc.) care modifică caracteristicile de calitate ale terenului. complot.Valoarea de piata a obiectului evaluat este pretul cel mai probabil la care obiectul evaluat poate fi instrainat pe piata deschisa intr-un mediu concurential, atunci cand partile la tranzactie actioneaza rezonabil, avand toate informatiile necesare, si nu sunt reflectate circumstante extraordinare. în valoarea preţului tranzacţiei.
Valoarea de investitie a obiectului de evaluare este valoarea terenului pentru un anumit investitor.
Spre deosebire de valoarea de piață, care presupune un cumpărător „tipic” sau un investitor „tipic”, valoarea investiției este determinată de nevoile și caracteristicile unei anumite persoane.
Valoarea investiției se referă la valoarea actuală a veniturilor viitoare din utilizarea proprietății. Pentru investitor, factori precum riscul, amploarea și costul finanțării, creșterea sau scăderea viitoare a valorii obiectelor, modificările legislației fiscale sunt importante.
Metoda de evaluare - o metodă de calcul a valorii obiectului de evaluare în cadrul uneia dintre abordările de evaluare.
Data evaluării - data calendaristică, de la care se determină valoarea obiectului de evaluare.
Preț - suma de bani oferită sau plătită pentru obiectul de evaluare sau echivalentul acestuia.
Un analog al obiectului evaluării este un alt obiect asemănător prin principalele sale caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură cu obiectul evaluării, al cărui preț este cunoscut dintr-o tranzacție care a avut loc în condiții similare.
Valoarea totală a valorii obiectului de evaluare este valoarea obiectului de evaluare, obținută ca urmare a generalizării rezultatelor calculelor de valoare a obiectului de evaluare, fundamentate de evaluator, folosind diverse abordări ale evaluării și evaluării. metode.
Rata de rentabilitate fără risc - rata de rentabilitate a investițiilor atunci când investiți bani în cele mai de încredere active.
Actualizarea este procesul de determinare a valorii prezente a veniturilor și cheltuielilor viitoare. Chiria terenului - venitul generat de un teren.
Factorul valoric - un factor a cărui modificare afectează valoarea de piață a unui teren.
Determinarea valorii de piață a unui teren se bazează pe următoarele principii:
Raportul dintre cerere și ofertă determină nivelul prețurilor pe piața de echilibru.
Există trei stări posibile ale raportului dintre cerere și ofertă:
În țările cu o economie de piață echilibrată, aceste state se înlocuiesc periodic între ele în funcție de factori care țin atât de starea generală a economiei, cât și de procesele sociale, demografice și de altă natură.
În condițiile de neechilibru ale unei economii de tranziție caracteristice Rusiei, acest principiu nu are adesea un efect semnificativ, deoarece oferta și cererea sunt în mare măsură reglementate administrativ, adesea din cauza unei subestimari semnificative a prețului de ofertă a terenurilor.
Acest principiu presupune disponibilitatea opțiunilor pentru cumpărător, adică. valoarea unui obiect imobiliar (teren) depinde dacă pe piață există obiecte similare sau obiecte care îl înlocuiesc pe acesta.
Principiul arată că costul unui anumit obiect nu trebuie să depășească costul achiziționării unui obiect similar (teren) pe piață.
În consecință, valoarea unui anumit teren este determinată de cel mai mic preț la care este posibil să achiziționați un teren similar cu aceiași indicatori de bază, inclusiv utilitatea potențială și rentabilitatea.
La Moscova, în special în partea centrală a orașului, ca și în majoritatea celorlalte orașe cu un aspect arhitectural dezvoltat istoric, este aproape imposibil să găsești terenuri libere absolut identice. Unicitatea fiecărui site creează anumite dificultăți pentru vânzarea pe piața terenurilor, dezvoltarea ulterioară, dar contribuie la formarea unui nivel suficient de ridicat al prețurilor de piață.
Situația pieței arată diferit în orașele noi, zonele de dezvoltare în masă nouă, unde nivelul de standardizare a soluțiilor de urbanism arhitectural este mai ridicat și, prin urmare, există mai multe terenuri de același tip. Aici se manifestă pe deplin principiul substituției, contribuind la stabilizarea prețurilor pieței la un nivel relativ scăzut.
Valoarea valorii de piata a unui teren depinde de venitul ramas dupa plata factorilor de productie implicati in terenul pentru activitate de antreprenoriat.
Acest principiu arată că valoarea unui obiect imobiliar - valoarea actuală a tuturor veniturilor viitoare primite din utilizarea acestuia (inclusiv vânzarea și valoarea obiectelor imobiliare, în primul rând terenuri) - este în continuă creștere din cauza creșterii cererii și ofertei. constrângeri.
Cu toate acestea, acest principiu nu înseamnă că proprietarul unui imobil (teren) trebuie să aștepte ca prețul imobilului să crească sau rentabilitatea închirierii acestuia. Ea reflectă doar faptul că utilizarea unei proprietăți, teren, este fundamental pe termen lung.Prin urmare, atunci când se evaluează o proprietate, trebuie reținut că valoarea acesteia este departe de a fi întotdeauna egală cu prețul mediu care s-a dezvoltat pe piață pentru proprietăți similare la momentul evaluării. Valoarea actuală a întregii sume de venit poate fi semnificativ mai mare.
Cu alte cuvinte, dacă toți factorii economici care determină utilitatea și rentabilitatea maximă a unui anumit site sunt echilibrați în cel mai bun mod.
Astfel, pentru un teren dat și un obiect imobiliar situat sau creat pe acesta trebuie îndeplinite condițiile de potrivire a costurilor de achiziție și dezvoltare a acestuia și costul sau rentabilitatea obiectului imobiliar creat pe acesta.
Unul dintre criteriile de verificare a conformității evaluării unui teren cu acest principiu este ponderea costului terenului însuși în valoarea totală a proprietății situate pe acesta.
În partea centrală a Moscovei, acest raport este apropiat de indicatorii tipici pentru alte orașe mari din lume.
Prin urmare, potențialul de creștere în continuare a prețurilor pentru terenurile din centrul orașului este relativ mic (excluzând terenurile destinate construcției de clădiri înalte) și se poate datora în principal unei creșteri suplimentare a costului construcției și real prețurile imobiliare, îmbunătățindu-și în același timp calitățile de consumator.
Implementarea acestui principiu face posibilă separarea valorii terenului propriu-zis din valoarea totală a obiectului imobiliar.
Cea mai eficientă utilizare a unui teren este cea mai probabilă utilizare a unui teren, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod rezonabil, cu respectarea cerințelor legale, fezabilă din punct de vedere financiar și în urma căreia valoarea terenului va fi maximizată.
Utilizarea cea mai eficientă a unui teren este determinată ținând cont de posibila împărțire justificată a acestuia în părți separate, care diferă prin forme, tip și natura utilizării. Utilizarea cea mai eficientă poate să nu coincidă cu utilizarea actuală a terenului.Atunci când se stabilește cea mai eficientă utilizare, se iau în considerare următoarele:
Atunci când se evaluează un teren, dintre toate opțiunile posibile (permise) pentru utilizarea acestuia, este selectată cea mai bună și mai profitabilă și el este cel care este folosit pentru evaluare.
Cu toate acestea, așa cum s-a menționat anterior, se consideră doar cazurile de utilizare care:
Ca urmare, este selectată varianta de utilizare, în care se poate obține prețul maxim, ținând cont de toate restricțiile legale, urbanistice, de mediu și de altă natură.
Dacă șantierul este lipsit de clădiri, atunci se stabilește ce obiect poate fi construit pe baza opțiunii de utilizare cât mai eficientă a site-ului, ținând cont de toate restricțiile existente.
Dacă există o clădire pe șantier, atunci se efectuează o analiză dacă se crește costul șantierului cu valoarea costului acestei clădiri sau se reduce cu suma costului demolarii acestei clădiri cu opțiunea aleasă pentru cea mai bună utilizare a acestui teren, desigur, ținând cont de restricțiile existente.
Acest principiu este cel mai aplicabil în evaluarea terenurilor libere. Pentru evaluarea terenurilor construite, aplicarea acesteia este mult mai complicată, deoarece permite să se evidențieze costul terenului în sine din valoarea întregului complex imobiliar.
O clădire sau structură situată pe un teren nu are întotdeauna cea mai mare valoare sau aduce cel mai mare venit.
În plus, în timp, ca urmare a uzurii naturale a clădirii, a modificărilor condițiilor pieței și a altor factori, valoarea proprietății în ansamblu poate scădea semnificativ, în timp ce valoarea de piață a terenului poate rămâne neschimbată și chiar creste.
Astfel, principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări face posibilă estimarea sumei maxime posibile a chiriei de teren dintr-un anumit teren, indiferent dacă terenul este construit sau nu și ce clădire sau structură se află pe acesta la timpul evaluării.De asemenea, trebuie acordată atenție faptului că acest principiu este important atunci când se evaluează nu numai terenuri individuale, ci și zone urbane mari.
Utilizarea lui face posibilă optimizarea politicii de urbanism și amenajare a orașului pe baza unor calcule economice stricte. În primul rând, aceasta se referă la îmbunătățirea terenurilor intravilane aflate în proprietatea orașului, adică proprietatea acestuia.
Valoarea valorii de piață a unui teren se modifică în timp și este determinată pentru o anumită dată (data evaluării).
Valoarea de piață a unui teren depinde nu numai de cazul de utilizare actual, ci și de cazurile de utilizare alternative disponibile. Acest principiu vă permite să estimați venitul maxim dintr-un teren și să determinați valoarea cea mai mare a acestuia, indiferent dacă parcela este construită sau nu și ce clădiri se află la data evaluării.
Analiza celei mai bune și mai eficiente opțiuni de utilizare se realizează în două etape:
Situația actuală se va menține până când costul terenului va depăși costul total al unui singur obiect în folosință curentă, ținând cont de costul demolarii clădirii.
Secvența de analiză a celei mai bune și mai eficiente utilizări a terenului:
Selectarea opțiunilor se realizează pe baza:
Acest lucru vă permite să definiți piața țintă, adică să identificați potențialii cumpărători și chiriași.
Exemplu. Terenul conform datelor de zonare este potrivit pentru construirea de clădiri de depozite, birouri sau comerciale. Suprafata constructiei 3000 mp. Rata de capitalizare 20%. Determinați valoarea investiției terenului, ținând cont de cea mai bună și mai eficientă utilizare.
Concluzie: Astfel, cea mai bună și mai eficientă utilizare a unui teren este construirea unei clădiri de birouri. Valoarea investiției terenului, ținând cont de cea mai bună și eficientă utilizare, este de 787.500 USD.
În determinarea celei mai bune și mai eficiente opțiuni de utilizare, se compară diferitele opțiuni de utilizare a terenului îmbunătățit din punct de vedere al ratei de rentabilitate a capitalului.
Dacă aceste opțiuni nu implică cheltuieli de capital pentru reconstrucție sau modernizare, atunci venitul net din exploatare poate fi comparat.
Utilizările tipice pentru terenul îmbunătățit sunt:
Pentru a determina valoarea investiției unui teren, se folosesc aceleași metode ca și pentru determinarea valorii de piață a unui teren. Metodele suplimentare includ următoarea metodă: Evaluarea terenului intravilan în condițiile contractelor standard de investiții.
Această metodă a apărut în legătură cu furnizarea de terenuri în condițiile împărțirii ulterioare a unui obiect construit pe cheltuiala investitorului între oraș, proprietarul terenului și investitor. Primăria oferă un loc de îmbunătățire pentru o fracțiune din costul îmbunătățirilor.Cota Moscovei este de la 30% la 50% din suprafața obiectului construit. Astfel, plata dreptului de închiriere pe termen lung a unui teren se efectuează în natură.
Procedura de evaluare conform acestei metode:
Valoarea primită este valoarea de investiție a terenului utilizat în acest proiect de investiții.
Evaluarea terenului nu trebuie să contravină principiilor de bază ale evaluării valorii de piaţă indicate mai sus.
Dacă într-un act juridic de reglementare care conține cerința evaluării obligatorii a unui teren sau într-un acord privind evaluarea unui teren (denumit în continuare acord), nu este determinat un anumit tip de valoare a obiectului de evaluare , se stabilește valoarea de piață a acestui obiect.Evaluarea terenurilor este obligatorie dacă în tranzacție sunt implicate terenuri care aparțin în totalitate sau parțial Federației Ruse, entități constitutive ale Federației Ruse sau municipalități, inclusiv:
Aceste cerinţe nu se aplică relaţiilor care decurg din înstrăinarea întreprinderilor unitare de stat şi municipale şi a instituţiilor de proprietate ce li se atribuie în baza dreptului de conducere economică sau de conducere operaţională, cu excepţia cazurilor în care înstrăinarea proprietăţii în conformitate cu legislaţia în vigoare. din Federația Rusă este permisă cu acordul proprietarului acestei proprietăți.
Baza pentru efectuarea lucrărilor de evaluare a valorii terenului este un acord între evaluator și client.
În cazurile prevăzute de legislația Federației Ruse, o evaluare a valorii unui teren, inclusiv una repetată, poate fi efectuată de către un evaluator pe baza unei hotărâri a unei instanțe, a unei instanțe de arbitraj sau a unui arbitraj. tribunal, precum și printr-o decizie a unui organ abilitat.
Instanța, instanța de arbitraj, instanța de arbitraj sunt independente în alegerea evaluatorului.
Costurile asociate cu evaluarea obiectului de evaluare, precum și remunerația bănească către evaluator, sunt supuse rambursării (plății) în modul prevăzut de legislația Federației Ruse.
Contractul dintre evaluator si client se incheie in scris si nu necesita legalizare notariala. Contractul trebuie sa contina:
Acordul trebuie să cuprindă informații cu privire la dacă evaluatorul deține licență pentru a desfășura activități de evaluare, indicând numărul de ordine și data eliberării acestei licențe, autoritatea care a eliberat-o, precum și perioada pentru care a fost eliberată această licență.
Contractul de evaluare trebuie să conțină o indicație exactă a terenului și descrierea acestuia.
În ceea ce privește evaluarea terenurilor aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților, contractul este încheiat de evaluator cu o persoană autorizată de proprietar să încheie o tranzacție cu obiectele de evaluare, dacă nu se prevede altfel. conform legislației Federației Ruse.
La evaluarea evaluatorului, evaluatorul este obligat să utilizeze informații care să asigure fiabilitatea raportului de evaluare ca document care conține informații cu valoare probatorie. Cantitatea de informații utilizate în evaluare, alegerea surselor de informații și procedura de utilizare a informațiilor sunt determinate de evaluator.
Atunci când se evaluează valoarea de piață a unui teren, scopul propus și utilizarea permisă, trebuie luate în considerare drepturile altor persoane asupra terenului. Valoarea de piață a unui teren se modifică odată cu modificarea oricăreia dintre caracteristicile legale enumerate.
Rezultatele evaluării ar trebui să fie documentate sub forma unui raport scris de evaluare.
Raportul de evaluare nu trebuie să fie ambiguu sau înșelător. Raportul de evaluare trebuie să fie redactat într-un limbaj public, cu explicații de termeni speciali, să cuprindă justificări detaliate și explicațiile necesare ale ipotezelor, calculelor și concluziilor evaluatorului.
Dacă la evaluarea unui teren nu se determină valoarea de piață, ci alte tipuri de valoare, în raport trebuie să se indice criteriile și motivele abaterii de la posibilitatea determinării valorii de piață a obiectului evaluat.Raportul trebuie să indice în mod necesar:
Raportul de evaluare a valorii terenului trebuie să cuprindă, pe lângă datele obligatorii:
Raportul de evaluare poate conține anexe, a căror componență este stabilită de evaluator, ținând cont de cerințele prevăzute de clauzele contractului de evaluare.
Toate materialele raportului de evaluare trebuie să aibă ca scop justificarea tipului determinat de valoare a terenului. Materialele și informațiile care nu au legătură cu procedura de stabilire a costurilor trebuie evitate în raportul de evaluare.
Valoarea totală a valorii terenului trebuie exprimată în ruble ca valoare unică, dacă nu se prevede altfel în contractul de evaluare.
Contractul poate prevedea ca valoarea totală a terenului să fie determinată sub forma unui interval de valori.
Valoarea totală a valorii articolului de evaluare indicată în raportul de evaluare întocmit în modul și pe baza cerințelor stabilite de Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, poate fi recunoscută ca fiind recomandată pentru scopul efectuării unei tranzacții cu obiectul evaluării, dacă nu au trecut mai mult de 6 luni de la data raportului de evaluare până la data tranzacției cu subiectul evaluării sau data depunerii ofertei publice.
În cazul unei dispute cu privire la fiabilitatea valorii de piață sau a altei valori a terenului stabilită în raport, inclusiv în legătură cu celălalt raport existent privind evaluarea aceluiași teren, se va lua în considerare litigiul menționat. de către o instanță, o instanță de arbitraj în conformitate cu jurisdicția stabilită, un tribunal de arbitraj, de către instanță prin acordul părților la diferend sau contract sau în modul stabilit de legislația Federației Ruse care reglementează activitățile de evaluare.
Instanța, instanța de arbitraj, instanța de arbitraj au dreptul de a obliga părțile să încheie o tranzacție la prețul stabilit cu ocazia examinării litigiului în ședința de judecată, numai în cazurile în care tranzacția este obligatorie în conformitate cu legislația. a Federației Ruse.
Pretul investitiei Este valoarea unui complex imobiliar sau a unui activ care este de interes pentru un anumit investitor care are obiective în legătură cu un obiect de investiție. Nu trebuie echivalat cu prețul de piață al obiectului de investiție. Valoarea de piață este suma de bani calculată pentru care complexul ar fi schimbat la data evaluării între cumpărător și vânzător ca urmare a tranzacției.
Prețul capitalului investițional poate fi fie mai mare, fie mai mic decât prețul său de piață. În procesul activităților de evaluare, acest preț este identificat cu o valoare specială, care se referă la elemente extraordinare peste prețul pieței. Cu alte cuvinte, reflectă un preț suplimentar care joacă un rol semnificativ pentru toți proprietarii.
Prețul de capital al unui proiect de investiții poate fi aplicat doar investitorilor cu un interes economic deosebit. Se dezvoltă datorită efectului de sinergie, ca urmare a procesului de comasare a unui anumit număr de linii de business, considerate în sensul larg și restrâns al cuvântului.
Considerat în sens larg, poate fi distins ca un sistem de drepturi de proprietate, privilegii pe termen lung și avantaje competitive, proprietate înalt specializată și universală, tehnologii și acorduri care asigură primirea unor profituri specifice stabile. De asemenea, linia se numește linie de produse, iar în analiza investițiilor investiționale - un proiect de investiții situat în toate etapele ciclului de viață al unei întreprinderi.
În sensul restrâns al cuvântului, o linie de afaceri este prezentată ca un sistem de anumite acorduri și active specifice, care includ licențe pentru anumite tipuri de activități, care sunt principalele pentru generarea unui flux de profit net. Procesul de investire în active rare, riscante și necomercializabile pe piață, excluzând contrafacerea și legate de activitățile organizației, active cu caracter inovator, se desfășoară sub rezerva dobândirii unor priorități competitive.
Prețul investiției nu este valoarea de piață. Se adaugă prețului de utilizare, care este de natura unei entități și reflectă intențiile proprietarului, investitorului, chiriașului, care nu au legătură cu contractul de vânzare-cumpărare a obiectului, închiriere și alte acțiuni similare.
Legea federală cu modificări și completări „Cu privire la activitatea de evaluare în Federația Rusă” nr. 135, adoptată la 29 iulie 1998, prevede că activitatea de evaluare este o activitate profesională a tuturor subiectelor procesului de evaluare, care are ca scop determinarea din punct de vedere al obiecte de piaţă sau alte evaluări. În plus, legea oferă o definiție largă a valorii de piață. În cadrul acestui document legislativ, prețul capitalului investițional este clasificat ca un preț diferit.
Standardul federal de evaluare nr. 225 „Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2)”, care a fost aprobat prin decrete ale Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse la 20 iulie 2007, identifică mai multe tipuri de valoare. a obiectului evaluat:
1) Valoarea de piata.
2) Valoarea investiției.
4) Valoarea cadastrală.
Pretul resurselor de investitii ale obiectelor de activitate de evaluare se determina ca pret pentru o anumita persoana sau mai multe persoane cu obiectivele investitionale de utilizare a acestui obiect stabilite de aceasta. Pentru determinarea prețului investiției, spre deosebire de stabilirea valorii de piață, nu este atât de important să se țină cont de cazurile de înstrăinare la prețul de pe piața liberă.
Prețul capitalului unui proiect de investiții joacă un rol important în alegerea celui mai bun sistem de finanțare. În modelele de date asimetrice, presupunând că există inegalități informaționale semnificative în condițiile pieței, iar principalii operatori care au acces la informații privilegiate sunt managerii de top.
Datorită înaltei poziții oficiale, acești manageri au acces la toate mișcările de informații ascunse din cadrul organizației. Există două tipuri condiționate de modele ale celui mai bun sistem de capital, a căror separare se bazează pe teoria distribuției asimetrice a fluxurilor de informații. Acestea sunt modele de investiții și modele de semnalizare.
Modelele de investiții se caracterizează printr-o astfel de structură de capital, care este utilizată de manageri pentru susținerea financiară eficientă a obiectelor de investiții. Pentru alegerea corectă a modului de finanţare a proiectului de investiţii. Aceștia acordă adesea atenție subestimărilor și supraestimărilor relative ale fluxurilor de venit așteptate pe care alți investitori le fac din cauza informațiilor asimetrice existente.
Un anumit transmițător de informații unic este utilizat de manageri în sistemul de finanțare a modelului de semnalizare. Transmite informații despre poziția actuală a întreprinderii și perspectivele de creștere prin intermediul unei metode de semnal către investitorii externi. Emisia diferitelor valori mobiliare ale organizației poate servi drept obiecte semnal.
Un standard utilizat pe scară largă pentru prețurile de piață, fundamentale sau interne, de investiții și de lichidare sunt standarde de valoare de bază.
Utilizarea standardului de preț al pieței presupune procesul de evaluare a organizației, realizat pe baza tuturor informațiilor necesare, la care există acces liber atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. Bazele acestui lucru sunt uneori modelul ideal de piață, care se caracterizează prin prezența unor activități de informare cuprinzătoare și disponibile publicului.
Baza standardului prețului de investiție este capacitatea unui anumit investitor de a obține un preț mai mare decât cel oferit de vânzător. utilizat pentru acest standard, în fiecare caz specific, se exprimă prin accesibilitatea insuficientă completă pentru investitori.
Aceste standarde de preț asigură că toți participanții la procesul de investiții sunt conștienți de perspectivele de creștere în continuare a organizației. se va întâmpla dacă investitorul își evaluează capacitățile mai mult decât vânzătorul însuși.
De asemenea, este de remarcat faptul că, pe lângă abordările diferite ale ambelor părți în procesul de evaluare a unei anumite organizații, este de mare importanță ca investitorul să aibă oportunități specifice de a obține profitul maxim posibil din obiectul de investiție. Diferența de preț de investiție din punctul de vedere al potențialilor investitori este destul de evidentă, ceea ce se observă datorită tuturor tipurilor de orizonturi de dezvoltare și creșterii atractivității investiționale pentru un anumit domeniu de afaceri.
Prețul resurselor investiționale este reglementat de standardul valoric intrinseci, care presupune procesul de evaluare a obiectului investițional de către un expert independent din exterior pe baza experienței și cunoștințelor sale, precum și utilizarea propriului chestionar de evaluator. Evaluarea finală va fi afișată folosind toate abordările și metodele posibile și disponibile, cu luarea în considerare obligatorie a experienței expertului în această afacere și folosind un flux de informații complet și independent despre obiectul evaluat.
