Scopul evaluării este stabilirea valorii de piață la momentul examinării conform metodelor și standardelor acceptate.
Raportul de evaluare a terenului se intocmeste in scris. Dacă este întocmit cu competență și profesionalism, atunci poate fi atașat, dacă este necesar, procedurilor judiciare. Documentul este obligatoriu din punct de vedere juridic.
Înainte de întocmirea raportului, trebuie formulată o sarcină care să indice obiectul evaluării viitoare și scopul examinării.
O examinare de evaluare se efectuează din următoarele motive:
Dreptul de a efectua o examinare a terenului este obținut de un specialist care trebuie să aibă o anumită pregătire și educație. Doar o persoană cu cunoștințe și metode speciale este capabilă să facă o evaluare competentă și apoi să întocmească un raport. Raportul trebuie intocmit conform regulilor in conformitate cu legislatia in vigoare.
Un evaluator trebuie să fie membru al uneia dintre organizațiile de evaluatori de autoreglementare și să fie certificat. Un specialist poate efectua lucrări de stabilire a prețului atât în mod independent, cât și în cadrul companiei, în conformitate cu articolul 4 din Legea federală nr. 135.
Evaluatorul are dreptul, la propria discreție, să aleagă modalitatea de evaluare și să ceară furnizarea documentației necesare lucrării. El trebuie să fie independent (articolul 16 din Legea federală nr. 135).
Referinţă: nu doar proprietarul terenului poate dispune actul de evaluare, ci si orice persoana interesata de aceasta. De exemplu, un potențial cumpărător sau chiriaș.
Baza examinării trebuie să fie un acord încheiat în scris (articolul 10 din Legea federală nr. 135).
Costul realizării și întocmirii unui raport privind evaluarea unui teren este determinat de mulți indicatori. Depinde de locația terenului, de zonă și de scopul pentru care se efectuează evaluarea. Procedura durează 1 până la 10 zile.
De exemplu, pentru o cabană de vară, o evaluare va costa o sumă începând de la 5.000 de ruble, pentru a contesta valoarea cadastrală de 20.000 de ruble.
Articolul 11 din Legea federală 135 descrie principalele cerințe pentru raport. Trebuie să caracterizeze fără ambiguitate obiectul evaluat.
Următoarele secțiuni ar trebui incluse în raport:
Evaluarea servituții se efectuează pentru a determina plata corectă pentru folosirea terenului altcuiva în cazul soluționării litigiului în instanță.
Acest lucru este influențat de următorii factori:
Formula pentru determinarea costului plății pentru utilizarea restricției:
Toate calculele trebuie făcute sub forma unui raport scris.
Raportul de evaluare a servituții parcelei este compus din următoarele secțiuni:
La raport sunt atașate diagrame care indică limitele sarcinilor și calculele costurilor.
Această evaluare este efectuată pentru a stabili o valoare mai exactă a chiriei. Depinde de beneficiile economice ale utilizării suprafeței de teren:
Conditiile in care se incheie contractul de inchiriere joaca si ele un rol semnificativ in evaluarea costului. Un raport de evaluare a închirierii terenului este furnizat de evaluatori în același mod ca un raport de valoare a terenului. Numai în secțiunea Asignație de evaluare, scopul stabilirii costului este definit ca Închiriere.
Notă: raportul da si caracteristicile obiectului, furnizeaza datele evaluatorului si clientului, descrie metodele folosite pentru examinare, munca efectuata. Se atașează o diagramă a zonei în care se află amplasamentul și o scurtă descriere a acestuia. La finalul raportului este furnizată o listă a documentelor utilizate.
Raportul este în scris. O copie a acestuia este păstrată de evaluator.
Pentru a stabili valoarea de piață a unui teren, este necesară o evaluare independentă a terenului și un raport asupra acestuia. Rezultatele evaluării terenului sunt înscrise într-un raport scris, care este furnizat clientului.
Poate fi folosit pentru rezolvarea unor chestiuni controversate: pentru a contesta valoarea cadastrală stabilită a terenului, pentru a clarifica prețul de vânzare sau pentru a determina plata pentru servitute sau chirie.
În consecință, evaluarea terenurilor poate fi efectuată în scopul următoarei revizuiri pe teritoriul trimestrului cadastral, comparând prețurile curente și înlocuindu-le cu o valoare mai reală.
Datorită faptului că pe baza valorii stabilite se determină baza, care este plătită de titularii unității de depozitare (cu excepția chiriașilor), proprietarii de terenuri nu sunt interesați de o creștere semnificativă a valorii cadastrale. Pe baza intereselor municipalității sau ale statului, al căror buget este completat din fonduri de impozitare, acestea au ca scop majorarea valorii cadastrale.
Pentru a evalua terenul de care veți avea nevoie. Dacă nu știi cum să-l obții, atunci citește-l.
Atunci când faceți pretenții cu privire la prețuri, va fi necesar un act oficial privind efectuarea unei examinări independente de către un evaluator. Aceste servicii sunt oferite contra cost. Costul acestora variază semnificativ, respectiv:
Aceasta ia în considerare statutul contractantului pentru serviciile de evaluare a terenurilor, disponibilitatea licențelor și alte nuanțe de statut.
În regiunile din centrul Rusiei, astfel de servicii costă de la 1,5 mii de ruble, pentru a determina costul cabanelor de vară standard în 6-8 acri. Acest cost include pregătirea documentației relevante din punct de vedere legal. Deplasarea la locul de depozitare se plătește suplimentar. Aceeași sumă poate fi atinsă de un rezident al unui sat sau al unui centru regional, evaluând terenul parcelelor de gospodărie privată sau construcția de locuințe individuale. Locurile non-standard au prețuri individuale.
Costul evaluării terenului așezărilor este semnificativ diferit și variază de la 2,5-3 mii la 5-10, în funcție de valoarea imobilului dintr-o anumită locație, cu o zonă și un scop adecvat.
În suburbiile îndepărtate și în regiunea Leningrad, prețurile variază de la 2,5 la 3 mii... În orașe, ele sunt atât de diferite încât este imposibil să se stabilească un echivalent comun.
da, poti... Și următoarea întrebare, care se impune de la sine, este cum să estimați singur valoarea unui teren?
Folosind o abordare comparativă, este permis să se determine costul aproximativ al memoriei, cu condiția să existe analogi cu care nu ar trebui să existe o discrepanță semnificativă.
Cu toate acestea, utilizarea abordărilor privind costurile și veniturile este practic inacceptabilă., întrucât nu există informații disponibile public cu privire la costurile contribuite la dezvoltarea infrastructurii din bugetele municipale sau federale. Fără aceste ipoteze, chiar și aplicarea exactă a metodelor indicate poate fi inutilă.
Raport privind determinarea valorii de piata a unei cladiri rezidentiale cu teren
Principalul punct de completare a bugetului municipal îl reprezintă impozitele. Peste tot, taxele imobiliare încep să fie calculate din valoarea cadastrală, ceea ce crește semnificativ sarcina fiscală asupra proprietarilor și chiriașilor terenurilor, precum și plătitorilor de impozite pentru proiectele de construcții capitale.
Este planificat ca în toate entitățile constitutive ale Rusiei până la 1 ianuarie 2020, valoarea impozitelor pe bunuri imobiliare să fie determinată pe baza valorii cadastrale.
În prezent, valoarea valorii cadastrale poate fi contestată și înlocuită cu valoarea de piață. Pentru majoritatea întreprinderilor situate în Moscova și regiunea Moscovei, noile taxe au avut un impact critic asupra indicatorilor de producție, punându-le în pragul supraviețuirii. Dorința firească a proprietarului de a-și minimiza costurile a provocat un val de aprecieri pentru a determina valoarea de piață și a o accepta ca valoare cadastrală.
În etapa procedurii preliminare, la depunerea unei cereri la comisia de soluționare a litigiilor cu privire la rezultatele determinării valorii cadastrale, este necesar să se prezinte un raport al evaluatorului independent și o opinie pozitivă a unui expert - care să confirme faptul că raportul s-a realizat ținând cont de cerințele legislației în materie de evaluare, iar valoarea certă a obiectului corespunde valorilor de piață.
Este imposibil de anticipat rezultatul procedurii litigiului în comisie, chiar dacă există o examinare întocmită de un expert autorizat.
Pe baza practicii consacrate de provocare, se evidențiază indicatorii cărora le acordă atenție membrii comisiei. Indicatorul specific calculat al valorii de piață a obiectului se compară cu indicatorul specific mediu al valorii cadastrale din trimestrul cadastral pentru grupa din care face parte obiectul estimat.
Comisia atrage atenția și asupra câte procente este mai mică valoarea de piață decât valoarea cadastrală. O scădere la 30%, de regulă, nu ridică întrebări din partea oponenților și este posibilă o discuție ulterioară a raportului. Cu o abatere mai semnificativă de la valorile indicate, decizia comisiei, de regulă, este negativă.
În cele mai multe cazuri, atunci când cererile de revizuire a valorii cadastrale sunt respinse, acestea indică faptul că raportul nu este în conformitate cu articolul 11 din Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, cerințe pentru conținutul rapoartelor de evaluare, la descrierea în raportul de evaluare a informațiilor utilizate în evaluare, stabilite de standardele federale de evaluare, care se exprimă în faptul că raportul nu respectă principiul neechivocității. în care comisia nu indica ce anume raportul nu corespunde principiului specificat astfel încât evaluatorul să aibă posibilitatea de a elimina comentariile.
Unele rapoarte pot fi „respinse” chiar și în etapa de acceptare a cererilor din cauza metodologiei aplicate incorect, de exemplu, excluderea TVA din valoarea de piață a unui obiect de construcție a capitalului... De regulă, clientul evaluării are o întrebare cu privire la dubla impozitare, iar evaluatorul, în loc să se familiarizeze cu metoda de evaluare utilizată la determinarea valorii cadastrale, este ușor de acord cu argumentele persoanei ale cărei interese sunt afectate ca urmare. a evaluării cadastrale.
Conform practicii consacrate și în baza hotărârilor judecătorești, este incorect să se compare două valori (cadastrală și de piață), dacă au baze diferite, deoarece o valoare include taxa pe valoarea adăugată, iar cealaltă nu. În opinia mea, evaluatorul, atunci când întocmește un raport de determinare a valorii de piață, are o altă sarcină: nu trebuie să intre în controverse cu privire la metodologia folosită în evaluarea cadastrală, ci să determine valoarea de piață pe baza unor parametri similari, în în acest caz trebuie luată în considerare taxa pe valoarea adăugată.
Există rapoarte în care evaluatorul la determinarea valorii de piata a unui teren determină dreptul la închiriere pe termen lung, fără a ține cont de drepturile transferabile.
La Moscova, parcelele sunt utilizate în principal pe baza unor contracte de închiriere, în oraș, doar aproximativ 3% din terenurile sunt înregistrate ca proprietate... În plus, piața terenurilor fără clădiri este limitată, prin urmare, evaluatorii, de regulă, folosesc metode de alocare și de rest pentru calcule atunci când evaluează terenurile. Deoarece evaluarea se efectuează la o dată retroactivă, de obicei nu este posibil să se verifice ce drepturi au fost acordate unui teren aparținând unei clădiri sau unui complex atunci când se selectează obiecte analogice unificate.
Antreprenorul pleacă de obicei de la ipoteza că atunci când evaluează în comun terenul și obiectul de construcție capital situat pe acesta, este necesar să se ghideze după comportamentul tipic al proprietarilor în raport cu terenuri similare (clauza 6, OFS nr. 7) . Și deoarece drepturile de închiriere pe termen lung sunt cel mai adesea înregistrate pentru terenurile din Moscova, atunci când se deduce costul înlocuirii unei clădiri din costul unui singur obiect, se determină valoarea de piață a dreptului de a închiria un teren.
În raportul de determinare a valorii cadastrale a terenurilor se calculează valoarea dreptului de proprietate, astfel încât acest fapt nu trebuie uitat. Lipsa unei modificări a drepturilor cedate este considerată o greșeală, atât în comisie, cât și în instanță.
La evaluarea terenurilor construite este necesară identificarea clădirilor situate pe acesta. Unii evaluatori nu se deranjează să descrie imobilele situate pe amplasamentul evaluat, pornind doar de la condițiile că la efectuarea unei evaluări în scopul contestării valorii cadastrale este necesară determinarea valorii amplasamentului ca liber condiționat. În același timp, tipul de dezvoltare afectează semnificativ valoarea proprietății care se evaluează.
De reținut că valoarea de piață a unui teren construit cu obiecte de construcție capitală, pentru înscrierea acestei valori în registrul cadastral de stat, este estimată. pe baza folosirii efective a terenului, în timp ce terenul intravilan este evaluat ca neamenajat, destinat utilizării în conformitate cu tipul de utilizare efectivă (clauza 20, OSF nr. 7).
În cadrul raportului cadastral, costul obiectelor de construcție capitală se determină, de regulă, fără componenta de teren.
Înainte de a continua cu evaluarea valorii de piață efectuată în scopul provocării, experții recomandă să vă familiarizați cu raportul cadastral să înțeleagă logica raționamentului și metodologia aplicată, ceea ce va ajuta la determinarea corectă a bazei calculului. Dacă, la determinarea valorii de piață a obiectelor de construcție de capital, s-a stabilit că valoarea terenului s-a dovedit a fi mai mică decât valoarea cadastrală, atunci comisia, de regulă, recomandă executarea și depunerea unei cereri de revizuire a valoarea cadastrală a terenului și a obiectului de construcție capitală în același timp.
În comisia de examinare a litigiilor cu privire la rezultatele valorii cadastrale din regiunea Moscova, se consideră o eroare lipsa calculelor valorii de piață a terenurilor în cadrul abordării veniturilor indiferent de utilizarea permisă și dacă parcela este construită sau liberă de clădiri.
Opinie opusa aderă, de exemplu, la comisia de examinare a litigiilor cu privire la rezultatele determinării valorii cadastrale de la Oficiul Rosreestr din regiunea Kaliningrad, care în refuzul său indică faptul că raportul nu respectă articolul 11 din Legea federală a 29 iulie 1998 Nr. 135-FZ, cerințele stabilite de standardele federale, deoarece în raportul de evaluare la determinarea valorii de piață a terenurilor evaluatorul a aplicat metoda echilibrului în cadrul abordării veniturilor... Antreprenorul este învinuit pentru faptul că evaluatorul în raportul de evaluare „S-a făcut un calcul al valorii de piață a înlocuirii îmbunătățirilor efectiv construite pe terenurile evaluate iar rezultatele acestui calcul au stat la baza calculării valorii de piață a terenurilor. Astfel, evaluatorul care a întocmit raportul de evaluare, a calculat valoarea de piață a terenurilor ca intravilan, ceea ce a încălcat clauza 20 OFS nr..
La Moscova și regiunea Moscovei utilizarea metodelor de izolare și reziduuri este general acceptată și nu ridică întrebări la evaluarea terenurilor în scopul contestării valorii cadastrale a membrilor comisiei, dar, se pare, pentru unii experți regionali această metodă nu este acceptabilă. Evaluatorul poate doar să ridice din umeri nedumerit, pentru că restul metodei este recomandată pentru utilizarea de către Ministerul Proprietății al Rusiei (Ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 06.03.2002 nr. 568-r (modificat la 31.07.2002). )).
Uneori evaluatorii greșesc cu data evaluării, pentru care ar trebui determinată valoarea de piață a obiectului. În cazul contestării rezultatelor determinării valorii cadastrale, valoarea de piață a obiectului imobil trebuie stabilită la data de la care a fost stabilită valoarea cadastrală a acestuia (art. 29.18, din 29 iulie 1998, nr. 135-FZ) . Pentru a evita inexactitățile, trebuie să solicitați un certificat cadastral, care să indice data la care a fost stabilită valoarea cadastrală.
La Moscova, există o practică când Departamentul de Proprietăți Orașului, pe baza unui act al Inspectoratului de Stat pentru Imobiliare, modifică utilizarea permisă a unui teren. În baza ordinului se efectuează modificări la cadastru, ceea ce duce la modificarea valorii cadastrale a obiectului. De exemplu, o companie a închiriat o parte a spațiilor dintr-o clădire administrativă, iar chiriașul a deschis o cafenea, este foarte probabil ca comisia să schimbe scopul clădirii într-unul administrativ și comercial, ceea ce va duce la o schimbare. în utilizarea permisă a terenului și, ca urmare, valoarea cadastrală. Potrivit art. 24.19 din Legea federală din 29 iulie 1998, nr. 135-FZ, data determinării valorii cadastrale a unei proprietăți în cazurile prevăzute în acest articol este data introducerii informațiilor despre aceasta în cadastrul imobiliar de stat, ceea ce a antrenat necesitatea determinării valorii cadastrale.
În cursul evaluării cadastrale, valoarea terenurilor se determină fără a ține seama de sarcini, pe baza acestei ipoteze, ar trebui determinată și valoarea de piață a obiectului.
Pentru a evita greșelile descrise mai sus, evaluatorii ar trebui să analizeze exemple practice care sunt în domeniul public, precum și să studieze experiența colegilor.
