Împărțirea imobilelor se poate face după un acord prealabil asupra parametrilor acțiunilor fiecărui proprietar. Dacă nu există un astfel de acord, acțiunile vor fi distribuite în mod egal. În acest articol, veți afla despre procesul de alocare și vânzare a unei cote într-un apartament și despre diferitele nuanțe asociate unei astfel de tranzacții.
Articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse este dedicat împărțirii bunurilor imobiliare, care este în proprietate comună și alocării unei cote din aceasta:
Una dintre opțiunile în acest caz este încheierea unui acord privind constituirea de acțiuni, care necesită un pachet standard de documente:
În conformitate cu articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, în procesul de înstrăinare a unei acțiuni, este necesar să se respecte regula de cumpărare preventivă, adică alți proprietari de acțiuni au dreptul prioritar de a cumpăra această proprietate. Pentru a face acest lucru, este necesar să îi informați despre vânzare (prin scrisoare cu confirmare de primire) cu o explicație atât a prețului, cât și a altor condiții ale tranzacției.
Principala dificultate a tranzacției de vânzare a unei acțiuni într-un apartament este imposibilitatea de a stabili limite clare pentru proprietatea fiecărui proprietar, deoarece nu există un document care să stabilească acești parametri.
Chiar dacă proprietarul cotei sale locuiește într-o anumită cameră, asta nu înseamnă că el este proprietarul acesteia.
Codul civil definește 2 tipuri de proprietate comună asupra proprietății rezidențiale:
Cazurile în care unul dintre proprietari își exprimă dorința de a-și vinde cota sunt destul de frecvente, deoarece pot exista o mulțime de motive pentru aceasta:
Înainte de a începe o tranzacție, 2 concepte ar trebui separate:
Uneori, ceilalți proprietari de acțiuni din acest imobil se sustrage de la livrarea notificării, iar Serviciul Federal de Înregistrare refuză să înregistreze tranzacția fără a-și confirma informațiile despre tranzacție.
Deci, în cazul vânzării cotei dumneavoastră de imobil, dreptul de prim refuz devine un fel de aprobare a tranzacției.
În cazurile în care una dintre acțiuni aparține unui minor, în proces intervin autoritățile tutelare, care hotărăsc problema autorizației de vânzare. În cazul în care se suspectează că tranzacția va putea înrăutăți condițiile de viață ale unui minor sau va încălca drepturile acestuia, tutela va lua decizia de a refuza vânzarea.
Până în prezent, există 3 scheme de înregistrare a acțiunilor utilizate în cazurile în care alți proprietari rezistă vânzării:
Toate aceste dificultăți în formalizarea vânzării unei părți din imobil se datorează faptului că un apartament indiviz este mult mai rentabil la vânzare decât vânzarea separată a părților sale. Singura problemă este că adesea proprietarul restului celeilalte acțiuni nu numai că nu dorește să-și vândă cota împreună, dar nici nu vrea să o cumpere în proprietatea sa la prețul pieței, încercând să o reducă prin orice mijloace.
Cea mai frecventă situație este de a intenta o acțiune în justiție pentru eliminarea obstacolelor din calea accesului în incinta contestată și stabilirea procedurii de utilizare a imobilului, dacă există o astfel de posibilitate (de exemplu, dacă există o cameră izolată corespunzătoare în suprafață dimensiunii imobilului). cota in apartament).
Dar chiar dacă procesul este satisfăcut, în practică proprietarul cotei în litigiu poate intra o singură dată pe teritoriul său cu ajutorul executorilor judecătorești. Ulterior, va trebui să se descurce singur cu coproprietari incomozi.
În cazul înstrăinării acțiunii cu probleme către un terț, toate procedurile judiciare vor trebui începute de la început, întrucât a avut loc o schimbare a proprietarului acțiunii. Și în acest caz, decizia instanței poate fi diferită, deoarece noul proprietar poate deține alte imobile sau alți factori care afectează verdictul final.
Astfel, merită întotdeauna să ne amintim că o cotă într-un apartament cu mai mulți proprietari este întotdeauna dificultăți suplimentare în efectuarea oricăror tranzacții.
Prin urmare, vânzarea unei părți din imobil către terți în cazul unor obstacole din partea altor proprietari este cea mai rezonabilă opțiune.
Cererea pentru o cotă într-un apartament este de obicei formată de următoarele grupuri de persoane:
De regulă, un simplu calcul bazat pe valoarea de piață a unei locuințe nu poate deveni prețul real de vânzare al unei părți dintr-un apartament.
Prețul adevărat este de obicei redus din cauza potențialelor probleme cu care se poate confrunta noul proprietar al cotei imobiliare.
La Moscova, prețul unei acțiuni într-un apartament poate fi de 60-70% din costul unei camere într-un apartament comun din aceeași zonă. O reducere suplimentară de 20-40% poate fi un argument puternic în favoarea achiziționării unei cote într-un apartament, ținând cont de toate dificultățile viitoare.
Având în vedere cererea scăzută pentru acest tip de proprietate, este posibil să vindeți direct unui agent imobiliar, dar prețul va trebui stabilit deja la nivelul de 30-50% din cel calculat.
SELECTAREA ÎN NATURĂ NU ESTE NECESARĂ
M. GALIMOV
Tatăl meu deține 1/6 cotă într-un apartament cu o cameră. El nu poate fi de acord cu al doilea proprietar (5/6 cotă) cu privire la vânzarea (răcumpărarea) cotei sale. Este necesar să se aloce mai întâi o acțiune în natură, prin instanță, și apoi să o vândă, sau poate fi vândută fără alocare, trimițând-o în conformitate cu art. 250 din Codul civil al Federației Ruse notificarea celui de-al doilea proprietar cu privire la intenția de a-și vinde cota?
A. Dapov, Sankt Petersburg
Nu, nu trebuie să evidențiați.
Proprietatea deținută de două sau mai multe persoane le aparține pe baza proprietății comune (clauza 1, articolul 244 din Codul civil al Federației Ruse).
Potrivit paragrafului 2 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, un participant la proprietatea comună are dreptul, la discreția sa, de a vinde, dona, lăsa moștenire, gaja cota sa sau dispune în alt mod de ea, sub rezerva regulilor prevăzute la art. 250 din Codul civil al Federației Ruse.
Astfel, din paragraful 1 al art. 250 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când vând o acțiune din dreptul de proprietate comună unui străin, participanții rămași la proprietatea comună au dreptul de preempțiune de a cumpăra acțiunea vândută la prețul pentru care este vândută, și în alte condiții egale, cu excepția cazului vânzării la licitație publică.
Vânzătorul unei acțiuni este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietatea comună intenția de a vinde acțiunea sa unei persoane din afara, indicând prețul și alte condiții în care o vinde. În cazul în care ceilalți participanți la proprietatea comună refuză să cumpere sau nu achiziționează cota care este vândută în proprietatea imobiliară în termen de o lună și în proprietatea asupra bunurilor mobile - în termen de 10 zile de la data notificării, vânzătorul are dreptul să-și vândă cota oricărei persoane (clauza 2 articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse).
Proprietatea care este în proprietate comună poate fi împărțită între participanții săi prin acord între aceștia (clauza 1, articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse).
Un participant la proprietatea comună are dreptul de a cere ca partea sa să fie separată de proprietatea comună (clauza 2, articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse).
În cazul în care nu s-a ajuns la un acord între participanții la proprietatea comună cu privire la modalitatea și condițiile de împărțire a proprietății comune sau de separare a cotei de proprietate a unuia dintre ei, participantul la proprietatea comună are dreptul de a cere în instanță ca cota sa să fie împărțită în natura din proprietatea comună (clauza 3, articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse).
Astfel, legislația actuală a Federației Ruse nu obligă vânzătorul unei părți din imobil să o separe în natură înainte de a o înstrăina. Prin urmare, aveți dreptul de a vinde o 1/6 cotă dintr-un apartament cu o cameră oricărui cumpărător, dar cu o notificare prealabilă obligatorie a vânzării viitoare a celui de-al doilea proprietar a unei cote de 5/6 din apartament, indicând în scris costul vânzării acțiunii dvs. În cazul refuzului sau neprimirii unui răspuns din partea celui de-al doilea proprietar după 10 zile de la data notificării acestuia, aveți dreptul să vă vindeți cota oricărei persoane.
Compania noastră oferă asistență la redactarea lucrărilor și a tezelor de curs, precum și a lucrărilor de master în domeniul Dreptului Civil, vă sugerăm să apelați la serviciile noastre. Toate lucrările sunt garantate.
Proprietatea comună este larg răspândită în orașele mari și zonele metropolitane. Ca urmare a privatizării imobilelor comunale și a „compartimentului” acestuia, proprietarii unui apartament pot fi de la două până la șapte persoane. Aceștia sunt fie complet străini (vecini de comună), fie rude (părinții și copiii lor), fie chiar foste rude (soț și soție divorțați). Mai devreme sau mai târziu, unul dintre coproprietari are o dorință complet logică de a „împrăștia”, de a-și vinde partea. La fel și cetățenii cu venituri mici care vând orice parte din apartamentul lor mare pentru a primi o sumă mare de bani. Și cumpărătorii sunt destul de repede. Sunt persoane care nu au capacitatea financiară de a cumpăra locuințe separate (nu există nicio modalitate de a contracta un împrumut, de exemplu), prin urmare sunt de acord să cumpere un „colț personal” în apartamentul altcuiva. Este ușor de înțeles că această problemă este deosebit de acută pentru locuitorii capitalei și ai centrelor regionale, unde locuințele devin mai scumpe cu pasi. Cu toate acestea, perspectiva de a deveni coproprietar al unei cote într-un apartament nu este atât de roz. Acest tip de proprietate este plin de dezavantaje semnificative. Fără obținerea acordului tuturor coproprietarilor, este imposibil să înregistrați noi chiriași și chiar să faceți reparații. Tot mai complicată devine și procedura de vânzare și închiriere a cotei dintr-un apartament.
Pentru a vinde o cotă într-un apartament, este necesar să parcurgeți o procedură nu rapidă și supărătoare pentru alocarea unei cote. Adică, teoretic, după privatizare, unul dintre proprietari deține o anumită cotă. În acest moment, această cotă pare destul de virtuală. Deci procedura de alocare a unei acțiuni specifică acest concept. Cota poate fi ideală, adică exprimată în fracții. De exemplu, într-un apartament cu două camere sunt doi coproprietari, iar cota fiecăruia dintre ei este ½. O cotă-parte în natură presupune transferul dreptului de proprietate asupra uneia dintre camere către fiecare proprietar, iar proprietatea asupra spațiilor comune (hol, bucătărie, cămară) rămâne cotă. Mai mult, la alocarea unei cote nu se anulează faptul deținerii în comun. Doar că fiecare cotă devine personală, iar vecinii rămân coproprietari.
Există, de asemenea, o procedură de împărțire a proprietății comune. Acesta este adesea un proces complex și îndelungat, în urma căruia proprietatea comună este anulată. O persoană devine proprietarul proprietății.
Este important să se legalizeze alocarea unei acțiuni; o hotărâre orală nu are forță juridică. Alocarea unei acțiuni se poate efectua în modul reglementat de lege. Dar, de regulă, coproprietarii sunt în conflict, nu pot găsi un limbaj comun și iau o decizie reciproc avantajoasă. Prin urmare, alocarea unei cote se face de obicei prin instanță. O copie este ușor de găsit online. De regulă, cererea este depusă de coproprietarul cel mai interesat de rezultat. Copii după actele de identitate și titlul de proprietate pentru locuință sunt atașate la declarația de revendicare. Litigiile pot dura mai mult de șase luni, mai ales dacă restul proprietarilor de case nu participă. Totuși, în multe cazuri, alocarea unei cote prin instanță este singura soluție posibilă.
După alocarea unei cote într-un apartament, procesul de cumpărare și vânzare merge aproape la fel ca o tranzacție obișnuită. În afară de câteva detalii. Conform legii, toți proprietarii acesteia au dreptul prioritar de a cumpăra o cotă dintr-un apartament. Din punct de vedere tehnic, acest drept poate fi exercitat astfel. Toți coproprietarii ar trebui să fie familiarizați cu oferta de cumpărare a unei acțiuni. Ar trebui să indice caracteristicile tehnice ale proprietății și valoarea acesteia. În termen de o lună de la data familiarizării cu acest document, coproprietarii decid să cumpere proprietatea propusă sau să refuze. Pentru a evita problemele pe viitor, scrisorile de ofertă trebuie trimise prin scrisoare recomandată cu notificare. Deci, dacă este necesar, vei avea probe în mâinile tale pentru instanță.
Există o credință persistentă că se presupune că vecinii-proprietari pot împiedica cumva decizia unuia dintre coproprietari de a vinde o cotă din apartament. De fapt, au doar două opțiuni - să răscumpere singuri această acțiune sau să refuze să cumpere. Desigur, sunt posibile mici trucuri murdare din partea coproprietarilor, dar nu pot crea obstacole legale în realizarea dorinței tale.
După o perioadă de 30 de zile de la data familiarizării coproprietarilor, vă puteți vinde cota. Potrivit legii, în caz de refuz al tuturor proprietarilor, puteți vinde o cotă din apartament oricărei persoane la alegere. Cu toate acestea, prețul tranzacției nu trebuie să fie nici mai mic, nici mai mare decât cel menționat în ofertă. În caz contrar, în termen de trei luni, oricare dintre coproprietari poate contesta și anula tranzacția de vânzare-cumpărare în instanță.
De foarte multe ori, pentru a evita procedura de sesizare a vecinilor, vanzatorul unei actiuni nu o vinde, ci intocmeste o donatie. La acest tip de tranzactie nu este necesara notificarea coproprietarilor, tranzactia este mai ieftina si merge mai repede. Totuși, dacă dai o cotă din apartament unei persoane care nu are rude cu tine, poate fi contestată și această tranzacție. Adevărat, pentru aceasta, reclamantul va trebui să facă dovada că transferul de bani la donație a avut loc, însă, având în vedere lipsa de rudenie dintre donator și donatar, șansele reclamantei de a câștiga cauza sunt cât mai mari.
Cota din apartament poate fi vândută în rate sau cu plăți amânate. Aceste nuanțe trebuie acoperite cât mai mult posibil în contract, iar vânzătorul este interesat în primul rând de acest lucru.
Vânzarea unei cote într-un apartament nu este atât un proces complicat, cât un proces supărător. Din cauza neînțelegerii dintre coproprietari, poate dura mult timp. Cu toate acestea, procedura de alocare a unei cote într-un apartament va fi cea mai dificilă.
Vânzarea unei cote într-un apartament este însoțită de dificultăți și neînțelegeri între mai mulți proprietari. Practic, problemele sunt legate de faptul că părți din spațiul de locuit aparținând cetățenilor individuali nu sunt definite exact în natură. Anumite camere nu sunt atribuite rezidenților și, prin urmare, spațiul de locuit privatizat aparține în întregime proprietarilor.
În acest sens, vânzarea unei piese în proprietate comună este destul de dificilă. Instrucțiunile pas cu pas prezentate în articol vor ajuta la executarea tranzacției.
Înainte de a vinde partea ta din spațiul de locuit unei terțe părți, trebuie să o alocați. Această procedură este obligatorie, indiferent dacă proprietatea este în proprietate comună sau în comun.
Proprietatea comună presupune acele cazuri în care proprietatea este deținută de mai mulți cetățeni, dar filmarea acestora nu este determinată. Cu proprietatea comună, dimpotrivă, fiecare dintre coproprietari are dreptul doar la o anumită parte, care este de obicei indicată sub formă de fracție (1/2, 3/5 etc.). În același timp, nu este definită care parte aparține fiecăruia dintre ei.
Pentru a întocmi un contract, puteți face o separare de proprietatea comună. Ca urmare, o parte din incintă în natură, corespunzătoare filmării sale, este transferată cetățeanului. O astfel de procedură poate fi efectuată atât prin acordul comun al proprietarilor, cât și prin instanță.
Cum să alocați o parte din imobil - instrucțiuni pas cu pas:
În 2018, pentru a înregistra o schimbare a proprietății, trebuie să contactați Rosreestr și să furnizați următoarele documente:
De asemenea, părțile vor trebui să plătească taxa de stat pentru procedura de înregistrare a drepturilor de proprietate.
La vânzarea unei părți dintr-o locuință, proprietarii de imobil au drept de preempțiune de a o cumpăra. Inainte de a oficializa vanzarea proprietatii catre un tert, este obligatoriu sa anunti si alti chiriasi despre acest lucru. Numai după ce a primit un refuz în scris de la coproprietari, o persoană dobândește dreptul de a-și vinde cota unui terț.
Fără acordul celui de-al doilea proprietar, căruia nu a fost notificat transferul dreptului de proprietate, tranzacția nu poate fi încheiată. Această notificare are o durată nelimitată și trebuie să fie în scris. Lucrarea trebuie sa precizeze in detaliu toate conditiile care vor include contractul de vanzare. Pentru a afla răspunsul la întrebarea „cum se scrie o notificare”, puteți descărca un eșantion și îl puteți folosi ca șablon. De asemenea, un avocat poate ajuta la redactarea și executarea tuturor lucrărilor.
Noua lege cu privire la impozitul pe vânzarea unei părți dintr-un apartament stabilește noi reguli pentru plata impozitului pe venitul persoanelor fizice. Anterior, locuințele cumpărate puteau fi vândute fără plata unui impozit de 13% într-o perioadă de trei ani. Conform noilor reguli, dacă imobilul a fost achiziționat în 2016, atunci această perioadă se prelungește la 5 ani.
Această inovație vă permite să limitați capacitatea speculatorilor de a-și majora capitalul ilegal. Cu toate acestea, această regulă eludează tranzacțiile efectuate între rude..
Modificările s-au manifestat și prin faptul că de acum înainte suma pentru care se vinde imobilul nu trebuie să fie mai mică de 70% din valoarea sa cadastrală. Dacă acest indicator este mai mic, atunci se ia ca bază de calcul a impozitului suma indicată în cadastru.
Iată câteva instrucțiuni pas cu pas pentru a vă ajuta să faceți o afacere:
Nu vă puteți vinde în mod liber particulele dintr-un apartament unui terț fără acordul celui de-al doilea proprietar, ca și cum ar fi un SRL. Mai întâi trebuie să faceți o ofertă pentru a vă vinde contoarele altor proprietari. Totodata, pretul propus trebuie sa ramana neschimbat si sa corespunda cu suma pentru care se va intocmi in viitor un contract de vanzare catre un tert. În cazul în care proprietarii nu doresc să cumpere acțiunea care le-a fost oferită, trebuie să întocmească de urgență un refuz scris și să îl certifice la notar.
În cazul în care un alt chiriaș refuză să emită un refuz legalizat, puteți vinde proprietatea fără acordul celui de-al doilea proprietar.
O variantă alternativă ar putea fi un act de cadou. Potrivit legii, o parte din proprietate poate fi donată unui terț fără acordul celui de-al doilea proprietar. Cu toate acestea, donația trebuie să fie gratuită și, prin urmare, exclude posibilitatea de a transfera bani sau alte obiecte de valoare în schimbul părții cedate a locuinței. Efectuarea unei donații, de asemenea, nu necesită permisiunea autorităților de tutelă dacă o parte din spațiul de locuit aparține unui copil minor.
Pentru a vinde în mod legal bunuri imobiliare, în care o parte aparține unui copil minor, este important să obțineți permisiunea autorităților de tutelă. Autoritățile tutelare trebuie, de asemenea, anunțate în scris. Puteți folosi o mostră pentru aceasta. Oficialii verifică dacă drepturile copilului minor sunt încălcate și dacă tranzacția contravine intereselor acestuia din cauza dorinței paterne sau materne.
Legea stabilește o perioadă nedeterminată de valabilitate pentru o notificare de vânzare a unei particule într-o locuință. Pentru a efectua tranzacția, părinții sau tutorele proprietarului minor trebuie să întocmească o cerere în prezența unui inspector al UZSN. Este imposibil să se încheie un contract de cumpărare fără acordul autorităților tutelare. După primirea aprobării, trebuie să repetați pașii care conțin instrucțiuni pas cu pas.
După ce primesc proprietatea ca moștenire, cetățenii pot efectua orice tranzacție cu aceasta, adică poate fi vândută. Cu toate acestea, cumpărarea nu se poate face în termen de trei luni de la deschiderea moștenirii, ci după înregistrarea dreptului de proprietate asupra acțiunii. În ciuda faptului că însăși primirea proprietății ca moștenire nu este supusă impozitării, în tranzacțiile ulterioare, noii proprietari sunt obligați să plătească impozit conform regulilor generale.
Ne face plăcere să vă urăm bun venit pe site-ul nostru oficial.
Avocați cu experiență și calificare care lucrează în compania noastră,
gata să dăruiască tuturor
suport juridic de încredere și de înaltă calitate pentru clientul său.
În deplină conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse, avem
toate posibilitățile de a vă proteja interesele în următoarele domenii juridice:
|
|
Cu toate acestea, chiar și această listă este departe de a fi completă - aveți întotdeauna posibilitatea de a solicita ajutor de la avocații noștri pentru ajutor în alte probleme juridice. Dacă este necesar, vom putea să vă transferăm calitativ și profesional cazul la un nivel superior de jurisdicție, până la Curtea Constituțională a Federației Ruse sau Curtea Europeană a Drepturilor Omului de la Strasbourg.
Deci, care sunt principalele avantaje ale serviciilor juridice oferite de specialiștii noștri? Putem evidenția câteva principii fundamentale care stau la baza activității avocaților noștri și fac ca cooperarea cu noi să fie atât de confortabilă și eficientă pentru clienții noștri:
Fiecare avocat al companiei este capabil să lucreze fructuos și cu succes atât cu „începători” în domeniul litigiilor, cât și cu clienți obișnuiți. În activitățile noastre, urmărim obiective nobile - protecția intereselor legitime încălcate în mod nedrept ale oamenilor și organizațiilor. Rezultatul final impecabil al acestei protecții este garantat - trebuie doar să încheiați un contract cu noi pentru servicii juridice.
