Instrucțiuni pas cu pas pentru cumpărarea unui apartament. Procedura de finalizare a unei tranzacții de vânzare a unui apartament fără agent imobiliar. Despre puterile vânzătorului

Costul serviciilor de agent imobiliar este calculat ca procent din prețul tranzacției sau într-o sumă fixă. În medie, variază de la 2 la 4% din prețul unui apartament sau 80-300 de mii de ruble. Pentru a economisi bani, puteți aranja cumpărarea și vânzarea unui apartament fără agent. Pentru a face acest lucru, este necesar să identificați toate etapele tranzacției, să aflați ce dificultăți așteaptă la fiecare dintre ele; calculați cât costă vânzarea de la proprietar; încheie un contract. Cumpărătorul va trebui să stabilească lista de documente pentru a verifica puritatea juridică a tranzacției, să aleagă cea mai sigură metodă de decontare reciprocă, să reînregistreze dreptul de proprietate.

Este posibil să vinzi un apartament fără agent imobiliar?

Puteți vinde un apartament pe cont propriu sau cu implicarea unui specialist - un agent imobiliar, un notar. Fiecare metodă are avantajele și dezavantajele sale.

Vânzare contactând un notar

Vânzarea prin notar nu presupune asistență în găsirea unui cumpărător, dar garantează disponibilitatea suportului juridic. Sarcina principală a notarului este să certifice contractul, să verifice documentația de însoțire.

Pentru o taxă suplimentară, notarul va ajuta la întocmirea unui contract de vânzare, va sfătui ce riscuri sunt de așteptat la încheierea unei tranzacții.

Există tranzacții de înstrăinare de bunuri care sunt supuse legalizării notariale obligatorii și cele pentru care este suficientă întocmirea unui contract de vânzare cumpărare într-o formă scrisă simplă. Un contract simplu, dacă se dorește, poate fi legalizat, dar cuantumul taxei de stat va fi majorat.

Costul legalizării voluntare a contractului la vânzarea unui apartament către terți depinde de prețul bunurilor imobiliare (PR). Suma va fi:

• 3000+0,4% din preț, dacă costul până la 1 milion de ruble;
• 7000+0,2% din CN depăşind 1 milion de ruble, dar la un preț până la 10 milioane de ruble;
• 25000+0,1% din CN depășind 10 milioane de ruble Potrivit art. 22.1 Fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii, suma nu poate fi peste 100 de mii de ruble.

Apelând la un notar pentru ajutor la întocmirea unui contract, va trebui să plătiți pentru serviciile juridice și tehnice. Valoarea lor fluctuează în interiorul 5-7 mii de ruble

Vând cu un agent imobiliar

Aproape 80% tranzactiile de cumparare si vanzare se fac cu implicarea unui agent imobiliar. Specialiștii în domeniul vânzărilor imobiliare își găsesc ei înșiși vânzători oferindu-și serviciile. Aceștia din urmă sunt de acord cu bucurie, eliberându-se de responsabilitatea de a monitoriza progresul tranzacției. Cu toate acestea, nu trebuie să vă pierdeți vigilența, deoarece cerințele pentru profesia de „actor imobiliar” nu conțin o clauză privind prezența unei educații juridice, ceea ce înseamnă că inexactitățile în pregătirea textului titlului nu sunt excluse.

Marile agenții imobiliare oferă o gamă completă de servicii, inclusiv asistență juridică, dar acest lucru crește semnificativ costul suportului pentru tranzacții. Prețul include de obicei următoarele:

• căutarea unui cumpărător;
• discuție cu proprietarul principalelor nuanțe ale tranzacției;
• găsirea de compromisuri între vânzător și cumpărător;
• întocmirea unui contract, explicându-i principalele prevederi;
• instruirea cu privire la colectarea documentaţiei pentru înregistrarea contractului.

Agentul imobiliar coordonează procesul de cumpărare și vânzare, oferă clientului suport informațional.

Agentul imobiliar al vânzătorului acționează întotdeauna în interesul său, așa că cumpărătorul este sfătuit să contacteze o agenție imobiliară terță sau să comande suport juridic pentru tranzacție.

Pe cont propriu

Dacă doriți, puteți vinde apartamentul fără agent imobiliar. Dar, în același timp, trebuie să aveți răbdare, deoarece un cumpărător poate să nu fie găsit imediat. Va trebui să alocați timpul necesar pentru a prezenta apartamentul, să vă familiarizați cu regulile de prezentare a imobilului către cumpărător, cu caracteristicile tranzacției.

Este posibil să cumpărați un apartament fără un agent imobiliar?

Pentru cumpărător, achiziția independentă de bunuri imobiliare este asociată cu riscul întâlnirii cu vânzători fără scrupule care vând locuințe care nu le aparțin, împovărați cu sarcini sub formă de garanții, un împrumut bancar, care are „proprietari ascunși”. Cetățenii apelează la agenții imobiliari în speranța de a evita riscul de a nu primi bunuri imobiliare. O achiziție în siguranță a unui apartament implică un studiu amănunțit al documentelor referitoare la toți proprietarii actuali și foștii, iar apoi puteți refuza ajutorul unui agent imobiliar.

Etapele achiziționării unui apartament: secvență, instrucțiuni pas cu pas în 2020

Când plănuiți să cumpărați o casă fără agent imobiliar, primul lucru de făcut este să descrieți în detaliu procedura de vânzare a unui apartament și să o urmați pas cu pas.

Schema de vânzări este potrivită și pentru vânzător. Tot el întocmește înțelegerea în etape, de la analizarea unei cereri de arătare a unui apartament până la reînregistrarea proprietății din Rosreestr.

Unde se face afacerea

Există o listă de tranzacții de vânzare de bunuri imobiliare pe piața secundară, care sunt supuse legalizării notariale obligatorii. Contractul se întocmește la notar dacă:

• vorbim de înstrăinarea unei cote de imobil;
• se vinde proprietatea unui cetățean minor, incompetent;
• se încheie un contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere.

Suma pentru certificarea tranzacției va fi 0,5% din valoarea proprietăţii şi nu depăşeşte 20 de mii de ruble(clauza 5 clauza 1 articolul 333.24 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Ulterior, tranzactia se inregistreaza la Rosreestr, indiferent daca se executa prin incheierea unui contract in forma simpla scrisa sau legalizata. Cumpărătorului i se eliberează un certificat USRN, care va indica ora, locul achiziției și documentul de bază.

Cum decurge cumpărarea și vânzarea unui apartament: comandă, proces, procedură, reguli

Principalul document care va ajuta la înregistrarea vânzării unui apartament fără intermediari este Codul civil al Federației Ruse. Conține „bazele” care vă permit să determinați ordinea corectă a vânzării.

Tranzacția presupune întocmirea unui contract de înstrăinare a proprietății în vederea despăgubirii. Principalele prevederi privind modul în care se realizează organizarea relațiilor dintre cetățeni sunt prezentate în cap. 27 din Codul civil al Federației Ruse.

Opinia expertului

Alexey Petrushin

Avocat. Specializare în dreptul familiei și al locuinței.

Codul conține conceptul de contract preliminar (articolul 429 din Codul civil al Federației Ruse). Executarea acestuia va simplifica foarte mult probabilitatea erorilor în pregătirea contractului principal, va face posibilă asigurarea că contrapartea intenționează să încheie o tranzacție în viitor.

Conceptul de contract de vânzare este prevăzut la art. 549 din Codul civil al Federației Ruse. După ce a întocmit și semnat documentul, vânzătorul se obligă să transfere dreptul de proprietate asupra apartamentului, casei sau a altor bunuri imobiliare. Alineatul 7 al Codului civil al Federației Ruse prevede principiile de bază pentru întocmirea unui acord.

După ce te-ai familiarizat cu conceptele de bază, este necesar să studiezi o serie de întrebări: ce măsuri de precauție să iei, unde să întocmești un contract, când să verifici și să transferi proprietatea.

Găsirea unui vânzător este un pas preliminar care necesită vigilență maximă pentru a reduce riscul de fraudă. Cumpărătorul trebuie să se asigure că apartamentul aparține proprietarului. Până în acest moment, vânzătorul a pregătit deja un pachet de documente necesare, totuși, unele certificate vor trebui comandate imediat înainte de tranzacție. Conform regulilor de înregistrare, documentele sunt acceptate cu data de cel mult 1 lunăînainte de vânzarea bunurilor imobile.

Verificarea starii apartamentului

În ajunul achiziției, nu este suficient să efectuați o inspecție vizuală a proprietății. Ar trebui să vă asigurați de următoarele:

• Curatarea apartamentului conform documentelor corespunde cu dimensiunea reala.
• Sunt toți pereții portanti și pereții despărțitori la locul lor. Dacă reamenajarea nu este legalizată în locuințe, sarcina cumpărătorului este să identifice modificările. În caz contrar, contestarea înțelegerii va costa nervi și timp, iar legalizarea modificărilor va avea ca rezultat o sumă de la 10 mii de ruble Dacă integritatea pereților portanti este încălcată, totul va trebui să fie readus la starea inițială, iar costurile pot crește semnificativ.
• Care este starea comunicării.
• Este bun cartierul?

După inspectarea proprietății, verificarea parametrilor tehnici, identificarea defectelor ascunse, este necesar să se procedeze la verificarea purității legale a tranzacției. Nu faceți fără a verifica documentația.

Colectarea documentelor

Este necesar un minim de documente de la cumpărător. Adesea, este suficient să prezentați un pașaport pentru a finaliza o afacere și, deja, în etapa finală a achiziției - să încheiați un acord privind închirierea unei celule cu o bancă, să primiți o chitanță pentru plata taxei de stat în Rosreestr.

Vânzătorul trebuie să furnizeze o listă mai largă de certificate și extrase, printre care există obligatorii și suplimentare necesare pentru verificarea purității tranzacției de vânzare-cumpărare.

Anexat la contract:

• pașaport (copie și original);
• certificat de proprietate sau extras din USRN;
• pașaport cadastral (dacă a fost eliberat dupa 2016, atunci nu este necesar să-l prezinți: datele sunt în baza de date);
• act de transfer al apartamentului;
• informații despre componența familiei;
• un extras din contul personal privind absența datoriilor la facturile de utilități.

În cele mai multe cazuri, aceste documente sunt suficiente, dar există situații nestandard în care vânzătorul este obligat să furnizeze:

1. Certificatul de nastere al copiilor.
2. Permisul autorităților tutelare de vânzare. Acest document este necesar dacă proprietatea a fost privatizată cu alocarea unei acțiuni unui copil minor sau cumpărată cu capital de maternitate. În acest caz, PEP trebuie să se asigure că interesele copilului nu sunt încălcate, iar acestuia i se va aloca spațiu de locuit în alte imobile care nu sunt mai mici ca cotă și în natură. Pentru a obține un document, ambii părinți trebuie să depună o cerere la OLP, precum și să atașeze o copie a contractului preliminar de vânzare a altor bunuri imobiliare pentru copil (sau alt document care confirmă transferul dreptului de proprietate către minor în altă locuință). ).
3. Contract ipotecar. Documentul este furnizat atunci când luați un apartament într-o ipotecă.
4. Consimțământul scris, notarizat al soției (soțului) pentru vânzarea proprietății comune. În cazul în care imobilul este împărțit, nu va fi de prisos să obțineți permisiunea scrisă de la soț pentru a vinde, pentru a exclude posibilitatea de a contesta pe viitor contractul.
5. Consimțământul tuturor co-acționarilor la vânzare. Documentul este necesar dacă apartamentul este în proprietate comună și este vândut nu printr-un singur, ci prin diferite contracte de vânzare. Mai mult:
6. Acord de depozit sau avans.
7. Contract de închiriere bancară. Se proceseaza pana in momentul platii. Documentul prescrie condițiile în care vânzătorul va avea acces la bani.
8. Împuternicire.În cazul în care nu este posibilă asistența personală la tranzacție, fiecare dintre părți poate trimite un reprezentant prin împuternicire.

O atenție principală ar trebui acordată certificatului EGRN. Acesta este documentul din care se pot obține informații:

• pe baza ce document a fost primit apartamentul;
• de câte ori a avut loc transferul dreptului de proprietate;
• Există sarcini pe proprietate?

Acordați atenție datei emiterii extrasului. Cu cât este mai aproape de cea actuală, cu atât mai bine.

Incheierea unui antecontract de vanzare

Un antecontract este un acord prin care contractul principal de vânzare va fi încheiat în viitor. Semnarea documentului oferă vânzătorului încredere că tranzacția se va finaliza în condițiile convenite, totuși, de comun acord sau în instanță, clauzele contractului pot fi modificate.

Caracteristicile contractului preliminar:

1. Condițiile pot fi schimbate, dar este important să ajungem la compromisuri cu privire la schimbări.
2. Valabilitatea este limitată. Contractul este valabil implicit. 1 an, iar dacă niciuna dintre părți nu a inițiat executarea contractului principal, cel preliminar devine nul. Este posibil să se convină asupra unei durate diferite a MAAP.
3. Este necesară forma scrisă a documentului, dar legalizarea notarală nu este.
4. Ca garanție a executării contractului, prescrie condiția efectuării unui depozit sau plăți în avans. Diferența dintre ele este că avansul este întotdeauna returnat atunci când tranzacția este anulată, dar vânzătorul poate deduce din sumă costul ridicării documentelor. Astfel de acțiuni vor trebui contestate în instanță.

Alte drepturi și obligații apar la efectuarea unui depozit. Deci, potrivit art. 381 din Codul civil al Federației Ruse, dacă cumpărătorul refuză obligațiile în temeiul contractului, el pierde depozitul, iar dacă vânzătorul returnează depozitul în două sume.

Contractul nu trebuie inregistrat la Rosreestr, nu sta la baza transferului dreptului de proprietate, ci reflecta intentia de a face o tranzactie si poate fi prezentat la banca la primirea unei ipoteci, la OLP.

Intocmirea contractului principal de vanzare a unui apartament

Contractul de vânzare a unui apartament este încheiat în conformitate cu cerințele Codului civil al Federației Ruse, conține condiții esențiale și suplimentare. Cele semnificative includ:

• Numele, data și locul înregistrării.
• Informații despre părțile la acord. După nume, sunt indicate numele complet, datele pașaportului contrapărților.
• Obiectul contractului. Potrivit art. 554 din Codul civil al Federației Ruse, subiectul trebuie identificat. Sunt indicate adresa, numărul de etaje ale casei, principalii parametri ai apartamentului: cuadratura, raportul dintre suprafața rezidențială și nerezidenţială.
• Principalele prevederi ale tranzacției: cine deține apartamentul (acțiunile) cu indicarea bazei de documente, cui este transferat. Dacă tranzacția presupune atragerea de fonduri de credit, capital-mamă, acest lucru este specificat în text.
• Preț. O condiție esențială a contractului este prețul (articolul 555 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă nu este specificat, acordul se consideră neîncheiat.
• Lista persoanelor îndreptățite să locuiască în apartament. Potrivit paragrafului 1 al art. 558 din Codul civil al Federației Ruse, aceasta este și una dintre condițiile esențiale. Unul dintre puncte stabilește data radierii persoanelor menționate.

Condițiile suplimentare includ:

• metoda de transfer de fonduri;
• repartizarea responsabilităților pentru plata serviciilor notariale și a altor tipuri de cheltuieli;
• starea reală a apartamentului;
• termenii de înregistrare a actului de transfer (înainte sau după înregistrarea de stat);
• informații despre absența datoriilor, sarcinilor;
• obligațiile părților și răspunderea pentru încălcarea acestora;
• procedura de reziliere a contractului;
• acţiuni în cazul unor situaţii neprevăzute.

După semnarea contractului, care necesită certificare obligatorie, trebuie să fie certificat. Dacă înregistrarea este permisă într-o formă scrisă simplă, puteți trece imediat la înregistrarea tranzacției la Rosreestr.

Înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate

În conformitate cu art. 551 din Codul civil al Federației Ruse, este necesar să se înregistreze transferul de proprietate asupra apartamentului. Puncte cheie de care trebuie să fii conștient:

• Până în 2013 DKP a fost supus înregistrării de stat obligatorii, iar apoi transferul de proprietate a fost înregistrat separat. Din 2013 este necesară oficializarea transferului de proprietate prin furnizarea unui DCT. Astfel, procedura de înregistrare a fost simplificată.
• Transferul proprietății în proprietate se efectuează în conformitate cu Legea nr. 218-FZ din 13 iulie 2015 „Cu privire la înregistrarea de stat a imobilelor”. Obiectului i se atribuie un număr de înregistrare și se face o notă pe contract despre efectuarea înscrierii corespunzătoare în USRN.
• Până la înregistrarea tranzacției, cumpărătorul nu este proprietar, dar drepturile sale sunt protejate de art. 551 din Codul civil al Federației Ruse. Dacă proprietarul anterior refuză să se reînregistreze, cumpărătorul, care a îndeplinit toate prevederile contractului, are dreptul de a se adresa justiției. Decizia luată în favoarea sa va sta la baza întocmirii unei evidențe de proprietate în USRN.

Pentru a vă înscrie, trebuie să contactați filiala Rosreestr, MFC sau să aplicați prin intermediul comunicațiilor prin Internet. În acest din urmă caz, solicitantul trebuie să aibă o semnătură electronică calificată îmbunătățită.

Un exemplu de cerere este emis de registrator. Documente care trebuie anexate la acesta:

• pașapoartele participanților la tranzacție (se furnizează copii și originale);
• DKP, întocmit în condițiile legii în formă simplă sau legalizată;
• act de acceptare și transfer de proprietate;
• pașaport cadastral, tehnic;
• primirea plății taxei de stat;
• la depunerea documentelor, reprezentantului i se pune la dispoziție o procură legalizată.

Dacă proprietatea a fost înregistrată în prealabil cadastral, nu este necesar să depuneți un pașaport cadastral: toate datele sunt conținute în baza de date USRN.

Odată cu înregistrarea obligatorie a tranzacției la notar, acesta din urmă efectuează înregistrarea de stat în mod independent. Acest serviciu nu este plătit suplimentar. Clientul plătește doar taxa de stat. Regulamentul privind depunerea documentelor de către notar a fost introdus prin Legea nr. 338-FZ din 08.03.2018 și este valabil. din februarie 2019În mod implicit, transmiterea documentelor către Rosreestr ar trebui să fie efectuată în ziua tranzacției. Dacă apar circumstanțe neprevăzute, documentele pe hârtie pot fi depuse în termen 2 zile viitoare. Alte reguli de înregistrare pot fi stabilite de către DCT.

Transferul apartamentului sub actul de acceptare și transfer

Unul dintre documentele necesare la cumpărarea unui apartament este certificatul de acceptare. Se eliberează după o inspecție detaliată a proprietății. Un specialist invitat - un inginer civil - va ajuta la identificarea defectelor ascunse. Plata pentru o inspecție profesională plătește posibilele riscuri de a obține o locuință cu caracteristici de calitate slabă.

Înregistrarea actului, conform art. 556 din Codul civil al Federației Ruse, simbolizează executarea contractului. Alți termeni de performanță pot fi specificati în contract. Din momentul semnării documentului, noul proprietar este responsabil de siguranța proprietății, dar nu este încă proprietar.

Pentru a evita răspunderea inutilă, se poate menționa în contractul principal că semnarea actului de transfer se efectuează după înregistrarea dreptului de proprietate. Atunci nu vor fi întrebări în Rosreestr de ce actele au fost depuse fără un act de transfer, iar noul proprietar va fi responsabil de proprietate după ce va deveni proprietarul înregistrat.

Transferul de bani în siguranță pentru un apartament: modalități

În timpul transferului de bani, cumpărătorul riscă să fie jefuit. Pentru a nu vă pune în pericol viața, sănătatea și finanțele, cel mai bine este să încheiați un acord cu banca privind depunerea banilor într-un seif (celulă). Schema de calcul va fi următoarea:

1. Cumpărătorul și vânzătorul apelează la o bancă de încredere.
2. Cumpărătorul selectează grila tarifară pentru depunerea sumei și întocmește un acord privind depunerea fondurilor. Documentul reflectă condițiile de acces la celulă, termenul posibil pentru ca contrapartea să aplice pentru retragerea sumei. În acest caz, este necesar să se consulte cât de adânc ar trebui să fie seiful pentru a încăpea toate bancnotele.
3. Vânzătorul este prezent în timpul numărării bancnotelor. Pentru a le verifica autenticitatea, un angajat al băncii va furniza un detector de valută și un calculator pentru numărare.
4. După marcare, angajatul băncii predă cheia cumpărătorului.
5. O tranzacție este încheiată, cumpărătorul îi transmite vânzătorului cheia celulei, dar în conformitate cu termenii contractului, acesta din urmă va putea prelua fondurile numai după prezentarea unui anumit document, de obicei un certificat de transfer al proprietății, un contract de vânzare-cumpărare finalizat.

Contractul de închiriere trebuie să specifice perioada de valabilitate, care va corespunde cu durata tranzacției. Acesta constă de obicei din intervale de timp:

• până la 14 zile- inregistrarea documentelor, inregistrarea contractului;
• 10-12 zile- perioada în care vânzătorul poate accesa celulă;
• 3-4 zile pentru a oferi acces cumpărătorului pentru o rambursare în cazul în care tranzacția a eșuat.

In total iese 30 de zile, ceea ce înseamnă că se poate încheia un contract de închiriere cu o bancă timp de 1 luna.

O alternativă la cooperarea cu o bancă

O altă modalitate de a transfera bani este prin intermediul unui depozit notarial. În acest caz, cumpărătorul contribuie cu suma necesară de fonduri contra costului apartamentului în contul notarului. Vânzătorul îl primește numai după ce a furnizat documentele privind tranzacția. Notarul este responsabil pentru siguranța fondurilor cu proprietatea sa. În plus, depozitul notarului este asigurat. Există protecție pe mai multe niveluri pentru astfel de investiții:

• se realizează asigurarea notarială individuală;
• asigurarea se eliberează de camera notarial regională;
• se formează un fond de compensare la nivel federal.

Toate riscurile de pierdere a fondurilor sunt minimizate.

Una dintre cele mai periculoase moduri este de a transfera bani în numerar. Vânzătorii fără scrupule pot pretinde că banii nu au fost transferați sau pot iniția un jaf.

Caracteristicile achiziționării unui apartament în proprietate comună

Vânzarea și cumpărarea unui apartament în proprietate comună are loc în următoarele cazuri:

• proprietatea a fost privatizată de chiriași;
• apartamentul a fost moștenit de mai multe persoane;
• o parte din proprietate a fost donată;
• apartamentul dobândit în timpul căsătoriei a fost împărțit prin acordul părților sau conform unui act judiciar;
• locuințele au fost cumpărate cu implicarea capitalului mamă și părinții erau obligați să aloce acțiuni copiilor.

Înstrăinarea bunurilor imobile în proprietate comună este reglementată de prevederile cap. 16 din Codul civil al Federației Ruse. Vanzarea unei actiuni se face numai daca exista refuzuri scrise ale celorlalti proprietari de a face o cumparare. În cazul în care întregul apartament este vândut prin decizia tuturor co-acționarilor, se întocmește 1 contract de vânzare-cumpărare - nu sunt necesare acorduri.

Dacă nu se primește un răspuns la o ofertă de cumpărare a unei părți din locuință in termen de 1 luna, proprietarul acțiunii o poate vinde fără a aștepta un răspuns. Vânzătorul trebuie să aibă dovezi că a trimis notificări către alți co-acționari.

Cumpărarea unui apartament de la o rudă, caracteristici ale impozitării

În practică, transferul proprietății către rude se realizează prin donație, întocmirea unui testament, dar este posibilă și dobândirea imobilelor în proprietate. În acest caz, este necesar să se țină seama de particularitățile impozitării veniturilor din vânzare.

Ruda vânzătorului care deține proprietatea mai putin de 5 ani, trebuie să plătească impozit pe venitul persoanelor fizice în valoare de 13% din valoarea proprietatii.

Cetăţenii care deţin proprietăţi sunt scutiţi de impozitare peste 3 ani daca a fost achizitionat pana in 2016, sau primit cadou, prin moștenire, în baza unui contract de rentă viageră sau în curs de privatizare.

Persoanelor care trebuie să plătească impozitul pe venitul persoanelor fizice li se acordă un beneficiu în valoare de 1 milion de ruble Dacă există dovezi ale costurilor locuinței, atunci deducerea este proporțională cu costul. Cu toate acestea, beneficiul nu este oferit dacă tranzacția este efectuată între părți afiliate (clauza 5, articolul 220 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Conceptul de persoane interdependente relevă art. 105.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. Aceste rude includ:

• sotii;
• părinţi;
• copii;
• tutori, curatori, pupilo;
• frati surori.

Există și nuanțe în ceea ce privește calculul onorariului notarial. Atunci când proprietatea este înstrăinată în favoarea părinților, copiilor, nepoților, soților și a dorinței (nu obligației) de a certifica contractul la notar, tariful se va calcula după formula:

• 3000 + 0,2% din prețul locuinței, dacă nu este mai mult 10 milioane de ruble
• 23000+0,1% din prețul locuinței care depășește suma de 10 milioane de ruble Tarif maxim - 50 de mii de ruble

Astfel de tranzacții sunt periculoase de făcut prin acord. Un acord cu rudele încheiat în mod fictiv are forță juridică. În orice moment, cumpărătorii pot cere să părăsească apartamentul și să se mute în calitate de proprietari.

Costul încheierii unei înțelegeri

Costurile vânzătorului și cumpărătorului nu sunt aceleași. Dacă vânzătorul angajează un agent imobiliar, acesta plătește pentru servicii după vânzarea proprietății. Costuri semnificative sunt asociate cu executarea contractului la notar. Dacă certificarea nu este obligatorie, dar se realizează prin acordul părților, conform practicii stabilite, suma se împarte la jumătate. Dacă contractul este supus legalizării notariale obligatorii, totul depinde și de ajungerea la compromisuri. Tariful fie este plătit de vânzător în întregime, fie costurile sunt împărțite pe sex.

Cumpărătorul și vânzătorul vor cheltui:

Nu există reguli clar stabilite în legislație despre cine va plăti pentru o anumită etapă a tranzacției. Un lucru este clar: cumpărătorul plătește taxa de stat pentru înregistrare. Costurile rămase sunt împărțite conform practicii consacrate, acordurilor părților.

Cât durează o afacere

Părțile convin asupra duratei tranzacției la o întâlnire personală. De obicei, perioada este limitată de clauzele contractului:

• la termenul limită pentru transferul proprietății;
• la ultima dată de efectuare a plății în contul costului locuinței;
• la data evacuării persoanelor înscrise în imobile sau care locuiesc în acesta în calitate de chiriași.

Contractul de vânzare intră în vigoare din momentul executării acestuia. Un document poate fi considerat nul printr-o hotărâre judecătorească, cu acordul părților. În caz contrar, acordul este valabil până când părțile își îndeplinesc obligațiile.

Termenele ulterioare de înregistrare a contractului sunt prevăzute în legislația art. 16 din Legea nr. 218-FZ din 13 iulie 2015 și sunt:

• în cazul depunerii documentelor către Rosreestr - 7 zileși când contactați MFC - 9 zile;
• in timpul inregistrarii de stat si cadastrale - 10 și 12 zileîn Rosreestr și, respectiv, MFC.

Termenul de achiziție de bunuri imobiliare poate crește în următoarele cazuri:

• Implicarea autorităților tutelare și tutelare. La cererea parintilor, un angajat al OLP in cadrul 14-30 zile emite autorizatie de vanzare de bunuri imobiliare.
• Solicitarea unui împrumut la o bancă. Totodată, intenția de a vinde apartamentul trebuie confirmată de către PDCP, care poate dura câteva zile pentru a întocmi și executa.
• Vânzarea imobilelor în proprietate comună. Acest lucru poate dura câteva zile. pana la 2 luni pentru a anunța pe ceilalți proprietari despre vânzare. Dacă co-acționarii eliberează imediat consimțământul scris pentru înstrăinarea acțiunii, nu vă puteți aștepta 30 de zileși începeți să încheiați afacerea imediat. Uneori, coproprietarii împiedică în mod deliberat vânzarea unei acțiuni, ceea ce mărește durata procesului de cumpărare și vânzare.

Știind că încheierea tranzacției poate dura pe termen nelimitat, este necesar să se negocieze cu contrapartea, să se descrie situația și să se stipuleze perioada maximă admisă pentru încheierea contractului principal.

Recomandări: cum să desfășurați în siguranță o tranzacție de cumpărare și vânzare de apartamente

Când cumpărați și vindeți un apartament pe cont propriu, trebuie imediat:

• Verificați identitatea vânzătorului: verificați aspectul cu fotografia din pașaport, verificați conformitatea numelui complet în cartea de identitate și documentele de titlu.
• Aflați numărul exact de proprietari actuali și foști. Dacă tranzacţiile de înstrăinare au fost efectuate cu o frecvenţă 1-2 ori pe an de câțiva ani, există o mare probabilitate de fraudă.Dacă proprietarul este moștenitorul, este necesar să contactați un notar și să clarificați dacă există persoane care au avut dreptul de a moșteni și au depășit termenul limită de aplicare. Dacă există, există o mare probabilitate ca terții să prezinte drepturi asupra unui apartament, deoarece termenul de solicitare la notar pentru înregistrarea unei moșteniri poate fi restabilit.
• În cazul acțiunilor unui mandatar, este important să se clarifice perioada de valabilitate a împuternicirii care i-a fost eliberată. Pentru a face acest lucru, trebuie doar să introduceți datele documentului pe site-ul Camerei Notariale Federale.
• Cereți să vedeți documentele originale ale titlului.

Multe informații pot fi obținute din certificatul EGRN. Într-o coloană separată, vor fi introduse datele despre sarcini. Acestea includ:

• Credit ipotecar. La luarea unui credit garantat cu imobiliare, apartamentul este grevat, ceea ce înseamnă că tranzacția este posibilă doar cu permisiunea băncii.
• Arestare. Locuința nu este supusă vânzării dacă proprietarul acesteia are datorii semnificative la facturile de utilități, obligații de întreținere sau locuința este supusă înstrăinării pentru acțiuni ilegale.
• Chirie. Contractul presupune transferul de proprietate către o altă persoană în viitor. Apartamentul, care poate aparține altui proprietar, se află sub sarcină și nu este de vânzare.
• Chirie. Dacă chiriașii locuiesc în apartament, aceștia au dreptul de a folosi proprietatea până la sfârșitul contractului de închiriere. După ce ați cumpărat un astfel de apartament, trebuie să vă pregătiți pentru împărțirea temporară a locuințelor cu chiriașii.

O verificare atentă a documentelor va ajuta la efectuarea tranzacției de cumpărare și vânzare a unui apartament în siguranță - fără riscul de a pierde fonduri, proprietăți.

Cumpărarea și vânzarea unui apartament este un proces care se desfășoară în etape. Fiecare nou pas mai aproape de obiectivul final necesită anumite cunoștințe și abilități. Dacă aveți îndoieli cu privire la corectitudinea acțiunilor, întrebați un avocat: este necesară întocmirea unui PDCP? Cum să întocmești un contract de vânzare și dacă este necesar să-l certifici la notar? Cum se asigură securitatea plăților? Când să semnezi certificatul de acceptare? Unde să solicitați înregistrarea transferului de proprietate?

Pune o întrebare unui avocat expert GRATUIT!

Fiecare opțiune are avantajele și dezavantajele sale. Când vindeți pe cont propriu, veți cheltui mult timp și efort, inclusiv pentru soluționarea problemelor legale, dar veți economisi pe un comision către un intermediar.

A vinde un apartament cu un agent imobiliar este mai ușor. Tot ce trebuie să faci este să găsești un intermediar, să fii prezent la vizionarea apartamentului (de preferință, dar nu este necesar dacă te afli, de exemplu, în alt oraș) și la încheierea contractului de vânzare. Dar pentru ajutor, va trebui să plătiți unui specialist 2-6% din valoarea proprietății.

Denis Rumyantsev, managing partner al agenției imobiliare Goodman Estate, sfătuiește atunci când alegeți un agent imobiliar să acorde atenție competenței sale, și nu timpului în care a fost pe piață.

Intermediarul trebuie să aibă cunoștințe tehnice, economice, juridice și să fie evaluator, inginer, avocat, broker, psiholog, vânzător, marketer, fotograf, toate într-un singur loc.

Denis Rumyantsev, managing partner al agenției imobiliare Goodman Estate

Pentru a verifica competența agentului imobiliar, îi puteți solicita să prezinte documente care confirmă cunoștințele sale: diplome, certificate și certificate. Apartenența la comunități profesionale, de exemplu, la Breasla Agenților Imobiliari din Rusia, va fi, de asemenea, un indicator al aptitudinii profesionale.

Asigurați-vă că întrebați cum puteți vinde apartamentul în intervalul de timp de interes și la cel mai mare preț posibil. Cereți să vorbiți despre succesele personale în vânzări din zona dvs. De asemenea, este important să găsești persoana „ta” cu care ar fi confortabil, plăcut și ușor să lucrezi și să comunici.

Cum să vinzi un apartament fără intermediari

1. Cum să evaluezi o proprietate

Evaluarea corectă vă va permite să vindeți rapid apartamentul și, în același timp, să nu pierdeți bani. Potrivit lui Denis Rumyantsev, prețurile medii pot fi găsite pe site-ul Serviciului Federal de Statistică de Stat. Dar acest portal nu este adevărul suprem, deoarece costul unui anumit apartament este alcătuit din mai mulți factori. Pretul este afectat de:

1. Număr de camere.
2. Zona apartamentului.
3. Aspect: camerele izolate sunt evaluate mai mult decât cele alăturate.
4. Împrejurimile, infrastructura: parcare și loc de joacă în curte sau în apropiere, magazine alimentare, școli și grădinițe la câțiva pași vă vor permite să vindeți apartamentul pentru mai mult.
5. Etajul pe care se afla apartamentul: cu cat mai sus, cu atat mai bine.
6. Prezența unui balcon sau a unei logii.
7. Zona: se ține cont de apropierea de centru și de stațiile de transport în comun, prezența parcurilor și zonelor de recreere din apropiere etc.
8. Valoarea facturilor la utilități.

Pentru a stabili independent prețul unui apartament, trebuie să găsiți cele mai asemănătoare obiecte de pe piață. Folosiți toate sursele disponibile: site-uri de anunțuri, reviste imobiliare și așa mai departe.

Prețul mediu pentru un apartament similar va fi ceea ce căutați. Acesta poate fi ușor mărit dacă sunteți gata să așteptați o afacere pentru o perioadă lungă de timp, sau ușor redus dacă trebuie să vindeți urgent proprietatea.

Un obiect a cărui valoare este cu 15% mai mare decât valoarea de piață reprezintă până la 10% din toți cumpărătorii posibili, iar 10% - o treime. O proprietate cu prețuri adecvate va atrage 60% dintre clienții potențiali.

2. Ce acte sunt necesare pentru a vinde un apartament

Pentru a încheia o tranzacție de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, vânzătorul trebuie să aibă la îndemână:

• pasaportul;
• certificat de proprietate;
• pașaport cadastral pentru un apartament de la ITO;
• un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (trebuie să-l luați de la oficiul teritorial al Rosreestr, sau pe site-ul departamentului sau la MFC);
• un extras din cartea casei cu privire la numărul de persoane înscrise în apartament (mergeți la Cod penal, Asociația de proprietari, cooperativa locativă sau MFC);
• un certificat de absență a datoriilor pentru facturile de utilități (HOA, cooperativă de locuințe, societate de administrare, birou de locuințe sau Centrul Unificat de Informare și Decontare);
• un certificat de legalitate a reamenajării, dacă aceasta a fost efectuată (ITO);
• soțul legal pentru vânzarea imobilului, dacă acesta a fost cumpărat în căsătorie;
• permisiunea autorităților tutelare de a vinde apartamentul dacă proprietarul acestuia este minor.

3. Cum să faci publicitate unui apartament

Pentru a atrage potențiali cumpărători, trebuie să compuneți corect și să plasați o reclamă pentru vânzarea unui apartament.

Faceți fotografii de calitate

Nu este suficient să faci o poză cu apartamentul la telefon. Pregătește-ți casa pentru filmare. Scoateți din cadru tot ce este de prisos, dărăpănat, prea cotidian, neplăcut ochiului. Ștergeți praful, spălați instalațiile sanitare, așezați cu grijă pantofii în pragul ușii, sortați tuburile și borcanele pe rafturile deschise. Adaugă elemente de confort: un buchet de flori pe masa din bucătărie, perne decorative pe canapea.

Fotografierea se face cel mai bine într-o zi însorită.

Scrieți un text care atrage atenția

Scrieți un anunț detaliat care să arate toate avantajele apartamentului. Prima parte a textului ar trebui să conțină caracteristici tehnice: numărul de etaje ale casei, numărul de camere, prezența unei loggii și așa mai departe.

Gândește-te la beneficiile apartamentului care nu contează pentru tine, dar ar putea fi de interes pentru cumpărător. De exemplu, prezența grădinițelor și școlilor în apropiere nu este importantă pentru cei fără copii, dar apropierea de instituțiile de învățământ este un avantaj pentru o familie numeroasă.

Pune un anunț

Selectați platforme pentru a vă face publicitate apartamentului. Printre site-urile universale pentru vânzarea de bunuri imobiliare din Rusia se numără Avito, Domofond, Yandex.Real Estate. Pot exista site-uri locale pentru postarea de reclame în orașul dvs.

4. Cum să arăți un apartament și să negociezi cu un cumpărător

Înainte de a demonstra o proprietate, potențialii cumpărători trebuie să pună în ordine nu numai apartamentul, ci și intrarea. Înșurubați becurile strălucitoare pe casa scării, spălați-l sau măcar măturați-l.

Acasă, lipiți tapetul care s-a desprins de pe perete, spălați geamurile, curățați scurgerile astfel încât să nu existe miros neplăcut,. Puteți coace un tort înainte de a vă întâlni cu clientul: nu este necesar să îl mâncați, dar mirosul de coacere proaspătă va crea o senzație plăcută pentru vizitator.

Sarcina ta este de a crea un efect wow la orice contact al unui potențial cumpărător cu tine și proprietatea ta.

Denis Rumyantsev, managing partner al agenției imobiliare Goodman Estate

Discutați cu clienții în modul corect

Cunoști bine nu doar avantajele, ci și dezavantajele apartamentului. Privește-l prin ochii cumpărătorului și gândește-te la ce întrebări poate pune care îi vor provoca nemulțumire. Faceți o listă de argumente care să-l încline pe persoana care a venit de partea dvs.

Este posibil ca un potențial cumpărător să se negocieze. Mai ales dacă la întâlnire a venit un reseller, care este interesat să scadă prețul cât mai mult. Decide în avans cât de mult ești dispus să mergi. Cumpărătorul poate da diverse (inclusiv inexistente) argumente de ce ar trebui să vinzi apartamentul mai ieftin. Nu cedați presiunii psihologice, priviți situația cu sobru, apărați-vă prețul.

5. Cum se încheie contracte de depozit și vânzare

Contract de depozit

Acesta este un document care confirmă seriozitatea intențiilor ambelor părți. Cumpărătorul își declară dorința de a cumpăra o proprietate și transferă vânzătorului o anumită sumă (de obicei 2-5% din costul final al apartamentului). Proprietarul apartamentului, la rândul său, se obligă să-l vândă acestui anumit client la prețul convenit.

Oferă sancțiuni în cazul refuzului tranzacției pentru ambii participanți. Dacă cumpărătorul se răzgândește, vânzătorul păstrează banii. În cazul în care proprietarul imobilului nu dorește să vândă apartamentul, acesta va rambursa depozitul în mărime dublă.

Contract de vânzare

Înainte de tranzacție, vânzătorul trebuie să pregătească un pachet de documente pentru imobile și să scrie toți rezidenții înregistrați în apartament.

Se face de obicei de un notar. Se semneaza dupa ce primesti banii pentru apartament si scrii ca te-a platit cumparatorul.

După semnarea contractului, trebuie să depuneți documentele pentru înregistrarea transferului de proprietate asupra bunurilor imobiliare la organul teritorial Rosreestr. Taxa de stat pentru stabilirea tranzacției va fi de 2.000 de ruble.

6. Cum se transferă bani

Prin celulele bancare

Cumpărătorul închiriază un seif la depozitul bancar și încheie un acord cu instituția, în care se precizează condițiile de acces la seiful fostului proprietar al apartamentului. De exemplu, existența unui contract de vânzare.

Vânzătorul, la rândul său, închiriază un seif, unde pune chitanță pentru primirea banilor. Cumpărătorul îl va putea ridica după încheierea tranzacției în condițiile specificate în contractul de închiriere de celule. De exemplu, din nou, dacă există un contract de vânzare.

La completarea celulelor, ambele părți la tranzacție trebuie să fie prezente. Astfel, vânzătorul va putea număra banii, iar cumpărătorul se va putea asigura că chitanța este la loc.

Prin depozit notarial

Notarul poate efectua o tranzacție prin contul său: ia banii de la cumpărător și îi transferă vânzătorului. Dar serviciul, cel mai probabil, va include un comision bancar, al cărui cuantum depinde doar de poftele instituției.

Transfer de numerar

Puteți schimba bani fără trucuri pentru o chitanță pentru chitanța lor. În acest caz, merită să le numărați, luând în considerare fiecare bancnotă pentru autenticitate. Este mai bine să efectuați o tranzacție sub camerele de luat vederi sau în fața martorilor (de exemplu, în biroul unui notar).

Desigur, nu trebuie să vorbiți despre unde și când veți primi o sumă mare de bani pentru a o aduce în siguranță acasă sau la bancă.

7. Cum să transferați un apartament unui nou proprietar

În ziua depunerii documentelor la Rosreestr, vânzătorul predă cumpărătorului cheile apartamentului. Părțile semnează proprietatea, ceea ce confirmă că cumpărătorul a lăsat apartamentul în stare bună.

Cum să evitați înșelătoriile

În tranzacțiile imobiliare, cea mai vulnerabilă verigă este cumpărătorul. Dar vânzătorul trebuie să acorde atenție:

1. Transferul de bani trebuie să aibă loc înainte de semnarea contractului de vânzare. În caz contrar, vânzătorul riscă să rămână fără a plăti proprietatea: afacerea a fost deja încheiată și cumpărătorul nu are de ce să se grăbească cu calculul. Daca ai de-a face cu un escroc, acesta poate vinde rapid apartamentul si sa dispara cu o parte dubla de bani: a ta si a noului cumparator.
2. Nu predați documentele originale până la finalizarea tranzacției fie cumpărătorilor, fie agentului imobiliar. În caz contrar, apartamentul poate fi vândut fără știrea dumneavoastră.

Atunci când se efectuează tranzacții legate de imobiliare, este important cum să aranjezi cumpărarea și vânzarea unui apartament. Pentru a organiza totul cât mai corect posibil, mulți oameni au nevoie de un index detaliat pas cu pas. Având motivele vânzării profitabile a unui apartament în 2020 în Moscova sau în alt oraș, vedeți cum arată instrucțiunile pas cu pas și cumpărarea și vânzarea unui apartament în 2020.

Înainte de a stabili modul în care se execută o tranzacție de cumpărare și vânzare de apartament, vom analiza ce reprezintă un astfel de acord. Înregistrarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare este un acord prin care vânzătorul și cumpărătorul fac un schimb atunci când apartamentul este schimbat pentru o anumită sumă de fonduri. Toate operațiunile finalizate ale imobilului vândut sunt caracterizate printr-o succesiune clară.

Acordul intră în vigoare imediat după semnarea documentației de către părți. Totuși, dacă proprietarul apartamentului nu mai este implicat în nimic, acesta nu este sfârșitul pentru sertar. Luați în considerare ce trebuie făcut pentru ca procedura să aibă succes.

Dragi cititori!

Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic. Dacă doriți să știți cum să vă rezolvați problema particulară, vă rugăm să utilizați formularul de consultant online din dreapta →

Este rapid și gratuit! Sau sună-ne (24/7):

Pe cont propriu

O modalitate independentă de a efectua o tranzacție de vânzare a unui apartament are o serie de avantaje. În acest fel, puteți controla cu ușurință un astfel de proces, precum și puteți economisi semnificativ bani pe serviciile unui notar sau alt intermediar. În același timp, pentru a întocmi pe cont propriu o afacere pentru vânzarea unui apartament, trebuie să aveți niște cunoștințe în acest domeniu, va trebui să aprofundați în detaliu reglementările, ceea ce poate întârzia semnificativ această procedură.

La notar

Un notar are dreptul de a ajuta la aranjarea achiziției și vânzării unui apartament. Apoi va fi responsabil din punct de vedere legal pentru încheierea tranzacției și va putea spune toate capcanele procedurii. Cu toate acestea, va trebui să plătiți o sumă substanțială pentru serviciile sale.

In agentie

Acordul de vânzare a unui apartament în 2020 poate fi aranjat cu participarea unui agent. Agenția imobiliară va ajuta nu numai la întocmirea componentei documentare a tranzacției, dar poate găsi și o contrapartidă, precum și consiliere cu privire la toate problemele legate de vânzarea de bunuri imobiliare.

Opțiuni de tranzacție

Determinând modul în care se desfășoară tranzacția de vânzare a unui apartament, trebuie să se stipuleze că atât întregul local, cât și cota sa pot fi înstrăinate. Ambele tranzacții sunt diferite. Luați în considerare caracteristicile modului în care se realizează fiecare dintre ele.

Cumpararea si vanzarea unui apartament

Cumpărarea și vânzarea se efectuează în scris. La contract este atașat un act de transfer și acceptare. Înainte de a întocmi documentul principal, este adesea semnat un acord preliminar, precum și o hârtie care indică faptul că a fost făcută un depozit.

Cumpărarea și vânzarea unei cote într-un apartament

Regulile pentru înstrăinarea unei părți din spații prevăd că, dacă o astfel de parte este vândută în proprietate comună, atunci este necesară o legalizare a tranzacției. Dacă spațiile sunt în proprietate unică sau comună, este potrivită și o formă simplă de acord. O excepție va fi alocarea unei acțiuni unui soț din proprietatea unică.

Procesul va ține cont de următoarele caracteristici:

• proprietarul trebuie să furnizeze documentația pentru obiect;
• va trebui să emiteți un cont separat pentru plata facturilor de utilități;
• înainte de a vă vinde acțiunile unui străin, trebuie să oferiți să o cumpărați altor cetățeni care dețin acțiunile rămase;
• un avertisment cu privire la vânzarea unei acțiuni se face în scris.

Cumpărarea și vânzarea între rude

Acordurile între rude se întocmesc în același mod ca și cele încheiate între străini. De obicei, astfel de tranzacții sunt fictive, deoarece rudele nu își dau fonduri între ele.

Adesea, această metodă este folosită ca alternativă la întocmirea unui testament.

Sincronizare

Efectuarea unei acțiuni sau aceleia implică întotdeauna întrebarea cât de repede se va contura procedura. Durata acordului va depinde de metoda aleasă pentru încheierea acestuia (in mod independent sau cu implicarea a 3 persoane). Dar perioada de înregistrare va dura până la 18 zile.

Cerințe pentru conținutul contractului

Partea introductivă a documentului conține datele părților, dacă este o persoană juridică, pe lângă denumire, se indică și forma organizatorică și juridică. În plus, elementul obligatoriu din textul însuși face obiectul contractului. Spune în detaliu despre obiect: tipul acestuia, tipul proprietății, adresa, suprafața etc.

O altă condiție prealabilă este prețul. Este scris în ruble sau echivalentul în ruble a unei anumite sume în valută. Uneori, documentația prevede și obligația anumitor cetățeni de a fi radiați. Textul se referă și la persoanele care locuiesc în incintă, care își păstrează dreptul de folosință a metrilor pătrați. Dacă cumpărătorul are vreo restricție privind utilizarea proprietății, acest lucru trebuie specificat și în contract.

Pe lângă punctele de mai sus, fără de care lucrarea este invalidată, acordul poate conține condiții suplimentare care variază de la circumstanțe specifice. Acestea includ:

• cum și când vor fi efectuate plățile;
• descrierea stării incintei;
• când are loc efectiv transferul de proprietate;
• fără sarcini la instalație;
• procedura de asumare a răspunderii în caz de încălcare a prevederilor acordului;
• forță majoră etc.

Documentația necesară

Stabilind ceea ce este necesar pentru o tranzacție de vânzare a unui apartament, ale cărei etape prevăd înregistrarea transferului de proprietate în baza de date Rosreestr, documentele pentru MFC vor fi solicitate de la părți sunt diferite.

Hârtii pentru vânzător

Interesat de modul de a executa corect o afacere, documentul principal de la vânzător este o hârtie care confirmă dreptul de proprietate. Și mai avea nevoie de:

• planul tehnic sau cadastral al incintei;
• dacă proprietarul obiectului sau unul dintre ei este minor, va trebui să luați permisiunea autorităților tutelare;
• act de identitate (dacă este necesar, o procură);
• dacă operațiunea este efectuată de unul dintre soți - acordul celui de-al doilea;
• certificat de absență a datoriilor;
• extras din cartea casei.

Documentatia cumparatorului

Pentru a înregistra DCT, cumpărătorul va trebui, de asemenea, să ia:

• pașaport (pentru minor certificat de naștere);
• afirmație;
• certificatul de căsătorie și acordul soțului/soției (dacă tranzacția este încheiată de unul dintre ei);
• primirea plății taxei de stat (părțile convin în mod independent cine o va plăti).

Contractul trebuie adus în 3 exemplare: câte unul pentru fiecare parte, iar unul rămâne la autoritatea de înregistrare.

Unde să mergem

Materialele pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament sunt transportate la una dintre următoarele autorități:

• Camera de înregistrare;

Pași înainte de a încheia o afacere

Înainte de a avea loc o tranzacție de vânzare-cumpărare, este necesar să vă pregătiți serios pentru aceasta și să verificați toate componentele.

Verificarea proprietarilor apartamentului si a vanzatorului

Etapele existente ale tranzacției presupun inițial verificarea vânzătorului imobilului. Este necesar să se stabilească cine este proprietarul spațiilor și dacă îl vinde. O atenție deosebită trebuie acordată cazurilor de vânzare a unui apartament prin procură. Aceasta este cea mai comună metodă pentru escroci. Este important să vă asigurați că documentul este autentic, iar proprietarul metrilor pătrați este la curent cu tranzacția planificată.

Autenticitatea documentelor

La încheierea unui contract, contrapartidei ar trebui să fie solicitate doar originalele oricăror materiale sau copiile lor legalizate.

Astăzi, totul poate fi falsificat, chiar și o copie a pașaportului sau aceeași procură, așa că este important să studiezi cu atenție toată documentația.

Prezența unei sarcini a apartamentului

Înainte de a cumpăra o proprietate, este important să vă asigurați că nu există sarcini asupra acesteia: nu este listată ca gaj, împrumut sau terții nu au drepturi asupra ei.

O mostră de extras din USRN cu privire la principalele caracteristici și drepturile înregistrate, pe care o veți primi prin intermediul widget-ului:

O mostră de extras din USRN privind transferul drepturilor asupra proprietății, pe care o veți primi prin widget:

Procedura de executare a unei tranzacții de vânzare a unui apartament

Procedura de vânzare și cumpărare a unui apartament presupune o anumită succesiune de acțiuni. După ce ați verificat din nou contrapartea și toată documentația, puteți trece direct la încheierea contractului în sine.

Încheierea unui acord

Procedura de întocmire a unui acord de vânzare de locuințe presupune semnarea, de regulă, a unui document tip. Părțile reglementează procesul de încheiere a tranzacției în mod independent, prin urmare ele însele au dreptul de a alege cum să o întocmească, ce să noteze și unde să o ducă pentru înregistrare.

Transferul apartamentului

Tranzacția de cumpărare și vânzare de spații este însoțită de transferul acesteia. Poate avea loc in aceeasi zi in care se semneaza documentul, acordul propriu-zis poate preciza data la care apartamentul va fi transferat de catre persoanele responsabile. În urma unei astfel de proceduri se întocmește un act de acceptare și transfer.

Transfer de bani

Adesea, atunci când cumpără și vând bunuri imobiliare, vânzătorii solicită adesea un depozit. Transferul lui se face prin chitanță. Cum va fi transferată suma rămasă, părțile decid între ele. Pentru a efectua astfel de acțiuni, este convenabil pentru mulți să folosească această opțiune, cum să începeți să puneți bani într-o celulă. Aceasta va asigura confidențialitatea părților și va servi și ca garanție că vânzătorul își va putea primi banii numai după îndeplinirea tuturor obligațiilor stipulate prin contract.

O altă metodă sigură este transferul bancar. Dar și dacă o persoană folosește serviciile agenților imobiliari, puteți aranja transferul de fonduri printr-o agenție. Acesta va acționa ca un fel de intermediar care se va putea asigura că ambele părți își îndeplinesc toate obligațiile și abia după aceea se face o decontare.

Înregistrarea de stat a transferului drepturilor asupra unui apartament

În ciuda tuturor documentației semnate, noul proprietar va avea dreptul de proprietate finală asupra obiectului numai după înregistrarea tranzacției de cumpărare și vânzare a apartamentului. S-a menționat deja unde să mergi și unde să formalizezi dreptul de proprietate, acestea sunt autoritățile de justiție, iar MFC oferă și servicii similare.

Documentele

Pentru a vă înregistra metri pătrați și a obține un certificat care confirmă acest fapt, veți avea nevoie de următoarele materiale:

• pașapoartele tuturor participanților la operațiune;
• procura (dacă este necesar);
• permisiunea autorităților tutelare (dacă unul dintre proprietari este minor);
• pașaport cadastral;
• documente legale;
• afirmație;
• chitanta pentru plata taxei de stat.

În ce cazuri poate fi refuzat

Apartamentul este înregistrat dacă sunt prezentate toate documentele necesare. Acest lucru poate fi refuzat dacă:

• nerespectarea cererii cu formatul stabilit;
• în materiale sunt afișate date incorecte, există ștersături, corectări etc.;
• acte depuse de o persoana care nu are drept sau imputernicire;
• nu a fost plătită taxa de stat;
• cererea nu a fost semnată;
• au fost relevate contradicții ale drepturilor declarate și anterior înregistrate;
• există litigiu legat de obiectul revendicat;
• privind arestarea imobiliară sau interzicerea de a efectua orice acțiuni semnificative din punct de vedere juridic cu aceasta;

Nuanțe

• nu acordați un depozit prea mare și nu uitați că în acest caz trebuie eliberată o chitanță;
• nu sunteți de acord că vânzătorul în documentație subestimează în mod specific costul achiziției, altfel în viitor va fi posibil să recupereze doar această sumă de la el;
• este important să verificați toate actele, chiar dacă achiziția se va face de la dezvoltator;
• Inițial, cel mai bine este să întocmești un acord preliminar.

Dacă nu cunoașteți toate nuanțele, este adesea logic să solicitați ajutor de la specialiști. Contractul potrivit este o garanție a oportunității de a aplica cu acesta pentru apărarea drepturilor dumneavoastră în instanță.

Riscuri posibile la cumpărarea unui apartament

Pentru riscurile care pot apărea din achiziția de bunuri imobiliare, vezi videoclipul de mai jos.

La ce ar trebui să fii atent

Când se face o tranzacție, ar trebui să fii deosebit de atent. Este important să înțelegeți că o acțiune incorectă poate duce la pierderea multor bani, precum și la privarea spațiului de locuit al unei persoane. Este foarte ușor să faci o greșeală aici și uneori este imposibil să o corectezi. Cu o atenție deosebită, verificați toate actele furnizate, contrapartea însăși și, dacă este posibil, apelați la serviciile unui avocat.

Noi reguli pentru vânzarea unui apartament

Legislația nu stă pe loc, reglementările sunt în continuă modificare. Pentru a desfășura în mod corespunzător o tranzacție de cumpărare și vânzare, trebuie luate în considerare următoarele inovații:

• vânzarea acțiunii trebuie înregistrată la notar;
• o regulă similară se aplică la împărțirea proprietății, toată documentația este supusă notarii;
• dacă proprietatea asupra apartamentului vândut este mai mică de 5 ani, tranzacția este supusă unui impozit de 13% (cu excepția moștenirii proprietății, a chiriei și a privatizării acesteia).

pro

Din manipularea luată în considerare cu imobiliare, se pot distinge următoarele puncte pozitive:

• se poate încheia un acord între orice persoană, inclusiv între rude;
• este permisă indicarea în lucrare a oricăror condiții suplimentare care vor ajuta la reglementarea mai detaliată a procesului de executare a contractului
• contestarea unui document bine scris nu va fi ușoară.

Minusuri

Ca și în altă parte, aici puteți evidenția deficiențele sale:

• complexitatea procedurii, care necesită mult timp și cunoștințe;
• există șansa de a se îndrăgosti de escroci;
• pot exista costuri suplimentare pentru serviciile agentilor imobiliari, notarilor etc.

Video util

Este posibil să vinzi un apartament fără a vizita un birou notarial, precum și cum va avea loc cumpărarea și vânzarea unui apartament fără notar, vezi videoclipul de mai jos.

Concluzie

Achiziționarea unui imobil este un proces serios și consumator de timp, care necesită o atenție specială din partea părților. Ea trebuie efectuată în conformitate cu toate regulile stabilite prin reglementări prin semnarea acordului relevant. Cu toate acestea, dacă totul este făcut corect, nu va fi atât de dificil să realizați sau să achiziționați un nou obiect. Este important să ne amintim că drepturile asupra acesteia în totalitate vor apărea numai după ce astfel de declarații vor fi introduse în USRN.

Ar trebui să știți că agenții imobiliari iau de obicei aproximativ 1-3% din valoarea sa pentru achiziționarea unui apartament ca plată pentru munca lor. Dacă doriți să economisiți bani, puteți cumpăra o casă pe cont propriu, fără a crește semnificativ timpul de căutare pentru achiziția potrivită. Principalul lucru este să cunoașteți toate nuanțele pentru a nu pierde bani și a nu ajunge la nimic. Pentru a învăța cum să cumpărați un apartament fără un agent imobiliar și, în același timp, să vă protejați, trebuie să luați în considerare cu atenție toate etapele acestui proces. Instrucțiunile corecte pas cu pas pentru a cumpăra o casă pe cont propriu fără agenție vă vor ajuta să faceți față acestei sarcini.

Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic.

Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați exact problema - contactați formularul de consultant online din dreapta sau sunați la numerele de mai jos. Este rapid și gratuit!

Unde sa cauti apartamente?

Experții vă sfătuiesc să căutați oferte curente in ziare, deoarece mulți oameni folosesc vechile moduri de a vinde locuințe. Ar trebui să te uiți și tu diverse site-uri, unde toată lumea își poate depune propunerea pe așa-numita avizier. Pe astfel de resurse, datele despre vânzare, de regulă, sunt furnizate de proprietari, și nu de intermediari sub formă de agenți imobiliari.

Exista bazele plătite, dar aceasta este decizia ta cu privire la cum să cauți apartamente. Bazele gratuite vă permit să găsiți o locuință pentru o perioadă mai lungă, dar totuși este posibil. Se întâmplă să fie mai multe oferte pentru un apartament. În acest caz, unele reclame au fost create de agenții imobiliari, dar totuși proprietarul este și el acolo.

O metodă destul de populară de a găsi un apartament este postarea de reclameîn zone de interes şi chiar la intrările unor case specifice. Reclamele care sunt concepute într-un mod amuzant și original vor putea atrage atenția multor trecători. Vă sfătuim să profitați de acest lucru. De asemenea, puteți ocoli conciergerii în căutarea ofertei dorite, aceștia vă pot sugera informațiile necesare.

intreaba prietenii, este posibil și dacă unul dintre cunoscuții lor vinde un apartament, dar nu ar trebui să vă bazați foarte mult pe această metodă de căutare a opțiunilor.

• conciergerii pot ști destul de multe despre ocupanții caselor și ar trebui să le ceri mai multe informații;
• dacă apartamentul are nevoie de o vânzare urgentă, atunci ar trebui să acordați atenție disponibilității tuturor documentelor necesare pentru a evita problemele pe viitor;
• dacă aveți bani să cumpărați un apartament nou, nu ar trebui să vorbiți despre asta, pentru că escrocii pot profita de asta;
• nu trebuie sa contati pe oferte la care costul unui apartament este subestimat cu 10-20% fata de pretul pietei. Cu ajutorul unei astfel de reclame, agentul imobiliar atrage atentia clientilor. Dacă pe piață apar astfel de oferte unice, de obicei sunt greu de găsit singure.

Avantaje și dezavantaje ale auto-achiziționării unui apartament

Pro:

1. economisiți banii refuzând serviciile intermediarilor;
2. nu sunteți în pericol când un agent imobiliar fără scrupule vă poate jefui;
3. mediatorul poate să nu justifice rezultatul dorit;
4. aveți posibilitatea de a găsi în mod independent ceea ce aveți nevoie în funcție de cerințele și solicitările dumneavoastră;
5. acest lucru vă permite să faceți noi cunoștințe care vă vor ajuta în căutarea dvs.

Minusuri:

1. găsirea unui apartament poate dura mult mai mult decât era de așteptat;
2. un agent imobiliar de încredere este capabil să găsească locuințe exact conform cerințelor dumneavoastră mult mai rapid cu ajutorul propriilor baze de date;
3. un intermediar te poate proteja de riscul de a întâlni escroci.

La ce ar trebui să fiu atent la inspecția inițială a apartamentului?

Locuința poate fi mult mai bună sau mai proastă decât prima impresie despre aceasta. Dacă ați venit deja să inspectați, atunci ar trebui să verificați corect apartamentul. Uneori, proprietarul dorește să vândă o proprietate cu unele defecte la un preț avantajos, așa că este indicat să inspecteze proprietatea la lumina zilei. Deci puteți vedea toate defectele asociate cu pereți neuniformi, podele. La urma urmei, renovarea unui apartament te poate face să cheltuiești o sumă ordonată.

De asemenea, este recomandat să verificați munca tuturor comunicatii in apartament: deschideti apa rece si calda in toate robinetele, aprindeti lumina in camere (verificarea cablajului), verificati temperatura bateriilor iarna. Puteți verifica disponibilitatea contoarelor de apă, puteți privi pe ferestre (uneori, reperați clădirile blochează lumina zilei).

Amplasarea apartamentului important și pentru mulți. Locuința s-ar putea să ți se potrivească perfect, dar din cauza faptului că poate fi departe de magazin alimentar, școală sau are un peisaj slab, părerea ta se poate schimba. Lipsa parcării sau îndepărtarea locului de joacă este, de asemenea, importantă pentru mulți. Astfel de cazuri se întâmplă destul de des. Ar trebui să te plimbi prin zona de unde vei cumpăra o casă și să te gândești la toate înainte de a alege un apartament.

Plata in avans pentru achizitionarea unui apartament

Datorită depozitului, proprietarul și cumpărătorul vor putea fi mai disciplinați unul în raport cu celălalt. În acest caz, partea vătămată poate primi despăgubiri la încetarea tranzacției. Dacă cumpărătorul se răzgândește cu privire la cumpărarea unei locuințe, vânzătorul păstrează depozitul. Se presupune că proprietarul apartamentului este obligat să plătească cumpărătorului afectat contravaloarea depozitului și aceeași sumă în plus dacă încearcă să-și vândă locuința către terți.

Totul pare a fi destul de simplu, dar înainte de a cumpăra un apartament fără experiență, ar trebui să fii conștient de unele dintre caracteristicile unei astfel de tranzacții în avans. Potrivit Codului civil al Federației Ruse, un acord privind un depozit nu are consecințele indicate mai sus. Nu va fi valabil dacă a fost încheiat înainte de încheierea contractului de vânzare. Toate acestea pentru că o tranzacție de înstrăinare de locuințe se consideră încheiată numai după înregistrarea ei de stat. Din cauza legislației actuale, astfel de acorduri pe piața imobiliară sunt pur și simplu invalide, deși nu interzice plățile în avans.

Posibile întâlniri cu escroci

La achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, veți avea un minim de probleme în găsirea unei firme de încredere care comercializează locuințe. Cu toate acestea, atunci când cumpărați o locuință secundară pe cont propriu, este posibil să aveți unele probleme cu escrocii. Există multe capcane în a face o astfel de afacere.

Un contract preliminar de vânzare vă poate proteja dacă vânzătorul caută un cumpărător mai bun (eșantion de contract preliminar). La întocmirea unui contract de depozit, ar trebui să discutați despre prețul apartamentului, termenul limită pentru întocmirea documentelor privind vânzarea și cumpărarea, precum și suma depozitului. Data evacuarii fostului proprietar este de asemenea importanta.

Înainte de a face o afacere, ar trebui să verificați documentația pentru. Aceasta înseamnă verificarea locuinței pentru legalitatea temeiurilor pentru vânzarea imobilului. Dacă acest lucru nu este posibil, s-ar putea să fiți păcălit. De o importanță deosebită este zona de locuit în care a avut loc. Dacă un astfel de fapt este descoperit, instanța poate recunoaște tranzacția ca fiind nevalidă.

O înșelătorie destul de comună este vânzarea unei locuințe după ce proprietarul a murit. În acest caz, tranzacția este invalidă din momentul încheierii. De asemenea, ar trebui să monitorizeze cu atenție momentele în care unii cetățeni le pot avea dreptul de a revendica o cotă din acest apartament după vânzare(întors din locurile de detenție etc.). Cartea de casă a biroului de pașapoarte poate ajuta în acest sens.

Când transferați bani, ar trebui să fiți foarte atenți. Pentru a face acest lucru, adesea închiriază celule în bănci. Acest lucru vă permite să vă protejați cât mai mult posibil. Destul de des, băncile oferă proprietarilor de apartamente acces la o celulă numai după încheierea înregistrării de stat a unui contract de cumpărare și vânzare imobiliară. Măsura este destul de acceptabilă și este foarte populară în rândul cumpărătorilor.

Dacă nu sunteți sigur că puteți evita toate problemele asociate escrocilor, atunci ar trebui să contactați o agenție de încredere care se va asigura că tranzacția este finalizată cu anumite garanții.

Înregistrarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliare

În această etapă, ar trebui în primul rând să vă familiarizați cu documentele de proprietate ale apartamentului și să le comparați cu pașapoartele proprietarilor. Pot exista mai mulți proprietari și trebuie să obțineți acordul fiecăruia dintre ei. Este indicat să vă întâlniți personal cu vânzătorul pentru a verifica semnătura de pe împuternicire. Cu ajutorul autorităților tutelare, puteți verifica capacitatea juridică a tuturor proprietarilor de apartamente.

Vânzătorul trebuie să vă furnizeze întregul pachet de documente pentru înregistrarea vânzării:

• certificat de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate;
• pașapoartele tuturor proprietarilor;
• un document care confirmă drepturile proprietarilor asupra apartamentului (, privatizare, donație, certificat de moștenire sau o hotărâre judecătorească);
• permisiunea autorităților tutelare (dacă copilul deține o cotă în apartament);

Fără documentele de mai sus, tranzacția nu poate fi înregistrată. De asemenea, trebuie să cunoașteți următoarele puncte:

• toate documentele trebuie să vă fie furnizate în forma lor originală;
• dacă proprietarul apartamentului este căsătorit, aveți nevoie de consimțământul notarial al soțului pentru a vinde apartamentul sau de o hotărâre judecătorească privind împărțirea proprietății comune;
• vânzătorul trebuie să vă furnizeze un pașaport cadastral și tehnic pentru apartament;
• are sens sa se solicite un extras de la USRR din care sa se precizeze ca nu exista greve pe apartament si nu face obiectul unui proces;
• nu uitați să cereți proprietarilor un certificat de absență a restanțelor la plata facturilor de utilități;

La semnarea contractului, ar trebui să verificați cu atenție corectitudinea datelor pașaportului participanților la tranzacție și să vă asigurați că detaliile apartamentului sunt corecte. Trebuie indicat costul apartamentului și trebuie îndeplinite toate condițiile pentru transferul de bani.