Înlocuind datele reale privind costul pe metru pătrat al apartamentelor din orașul Novosibirsk în fiecare trimestru al anului 2006, se poate observa că această valoare se încadrează în limitele intervalelor de încredere construite folosind modelul. Potrivit experților, modelul rezultat descrie adecvat situația actuală de pe piața imobiliară. Prognoza de creștere a costurilor locuințelor până la sfârșitul anului 2006 pentru anumite tipuri de apartamente coincide cu datele reale, întrucât creșterea pieței prezisă de experți este de 20 - 30%. Un evaluator se confruntă în mod constant cu problema anticipării costului apartamentelor; această problemă este deosebit de acută atunci când efectuează evaluări în scopuri de împrumut. Corectitudinea deciziei depinde de experiența, calificările specialistului, precum și de calitatea datelor colectate pe piața obiectului evaluat.
După conectare, colectările de prețuri sunt trimise înapoi la Gosstroy pentru aprobare ulterioară. În prezent, procesul de dezvoltare a unui nou cadru de reglementare nu a fost încă finalizat.
Efectuarea unei evaluări imobiliare pe baza noului cadru de reglementare este o sarcină foarte complexă și consumatoare de timp, care necesită cunoștințe și abilități speciale. Pentru ca noul cadru de reglementare sa intre in practica evaluarii este necesara realizarea unui set de lucrari de dezvoltare software si sisteme de calcul adaptate pentru rezolvarea problemelor aplicate de evaluare imobiliara.
Recent, centrele regionale de stabilire a prețurilor în construcții au început să funcționeze activ și au apărut firme specializate în furnizarea de servicii de informare, de exemplu, Centrul NPF pentru Tehnologii Informaționale în Construcții.
La utilizarea acestor publicații, este necesar să rețineți că majoritatea calculelor lor se bazează pe cadrul de reglementare al vremurilor economiei planificate, indexat după anumiți coeficienți de preț și, prin urmare, rezultatele evaluării finale pot avea o eroare semnificativă din motive menționat mai sus. Atunci când se utilizează anumiți indici, este necesar să se studieze cu atenție condițiile preliminare pentru calcularea acestora.
Directorul Regional al Costurilor de Construcție (RCC-2006) a fost publicat recent și anunțat ca fiind primul din țară așteptat de evaluatori. Acesta conține indicatori de cost după tipul de lucrări de construcție, indicatori de cost agregat (UCI) și „informații pentru evaluarea volumului necesar de investiții în versiunea expresă”.
De fapt, ultima definiție se referă la costul estimat al analogilor clădirilor și structurilor moderne.
În special, cererea de evaluare pentru a reflecta activele în situațiile financiare în conformitate cu IAS, US GAAP sau standardele de contabilitate rusești este în continuă creștere; evaluarea valorii activelor necorporale pentru a determina eficacitatea strategiilor de marketing și brand; evaluare în scopul finalizării tranzacțiilor de cumpărare și vânzare, închiriere a activelor, fuziuni și achiziții și alte tranzacții pentru transferul drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate; evaluare în scopuri de asigurare, emisiune suplimentară de acțiuni sau răscumpărare de acțiuni în timpul privatizării întreprinderilor de stat; evaluare în scopul împrumutului garantat cu proprietate etc. Potrivit rezultatelor unui studiu al agenției de rating Expert RA, cele mai populare servicii din ultimul an și jumătate au fost serviciile de evaluare pentru imobiliare și afaceri în general.
AGENȚIA FEDERALĂ DE EDUCAȚIE UNIVERSITATEA DE SERVICII DE STAT MOSCVA Facultate: Institutul de Economie Regională și Administrație Municipală Departamentul: Administrația de stat și municipală Proiect de curs. Subiect: Îmbunătățirea metodelor de evaluare imobiliară.
Disciplina: Administrarea imobiliara municipala. Completat de un elev al Grupului GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Acceptat de profesorul Dubovik M.V.
Astfel, colecțiile RCC ar trebui să devină baza de bază pentru evaluarea imobilelor. Cu toate acestea, există și deficiențe semnificative ale acestor colecții.
Principalul este că nu oferă datele inițiale și ipotezele de bază ale valorilor obținute ale costului analogilor. Astfel, nu este complet clar care este exact compoziția echipamentului a fost luată în considerare în cifrele finale, ce a fost inclus în celelalte costuri ale dezvoltatorului etc.
Munca comună a estimatorilor, analiștilor și evaluatorilor în direcția îmbunătățirii RSS poate duce la crearea unei baze de informații atât de necesară pentru evaluatorii imobiliari. Principala direcție de dezvoltare a activităților de evaluare este în prezent evaluarea valorii de piață a imobiliare.
Acest lucru devine posibil datorită faptului că în țara noastră se acumulează o bază de date cu privire la valoarea reală de piață a imobilului.
Alte situații de aplicare: - analiza de fezabilitate pentru construcții noi, - determinarea celei mai bune și eficiente utilizări a terenului, - renovare, - negocierea costurilor finale, - clădiri instituționale și cu destinație specială, - în scopuri de asigurare. — metoda de comparare a pieței: evaluarea valorii de piață a proprietății pe baza datelor privind tranzacțiile recente cu obiecte similare. Se presupune că un investitor sau un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o anumită proprietate decât ar costa să achiziționeze o altă proprietate similară care are aceeași utilitate. - metoda venitului: valoarea proprietatii este determinata de marimea, calitatea si durata perioadei de primire a beneficiilor pe care acest obiect este de asteptat sa le aduca in viitor.
Atenţie
Origine · Obiecte naturale (naturale) · Obiecte artificiale (cladiri).2. Scop · Terenuri libere (de dezvoltare sau alte scopuri) · Complexe naturale (depozite) pentru exploatarea acestora · Clădiri Pentru locuințe. Pentru birou. Pentru comerț și servicii cu plată. Pentru industrie. · Altele.3.
Scară · Terenuri de teren · Terenuri individuale · Complexe de clădiri și structuri · Clădire de locuințe cu mai multe apartamente · Clădire de locuințe cu un singur apartament (conac, cabană) · Secțiune (intrare). · Etaj într-o secțiune. · Apartament. · Cameră. · Cabana de vară .· Complex de clădiri administrative.· Clădire.· Spații sau părți de clădiri (secțiuni, etaje).4. Gata de utilizare · Obiecte finite · Necesită reconstrucție sau reparații majore · Necesită finalizarea construcției. 1.2 Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare rezidentiale.
Astfel, în încasările UPVS sunt luate în considerare următoarele elemente de cost: · costuri directe; · costuri neestimate; · economii planificate (profit); · cheltuieli generale de șantier pentru alocarea și dezvoltarea unui șantier; · costul lucrărilor de proiectare și sondaj; · costuri aferente efectuării lucrărilor pe timp de iarnă; · costuri cu salariile bonus; · costul menținerii conducerii unei întreprinderi permanente; · pierderi din lichidarea clădirilor și structurilor temporare; · costurile transportului lucrătorilor pe o distanţă mai mare de 3 km. în lipsa transportului în comun; · cheltuieli pentru plata bonusurilor angajaților pentru natura mobilă a muncii. Evaluatorii cu experiență folosesc propriile evoluții în calculele lor bazate pe ajustări la analogi sau estimări extinse.
În lucrarea lui P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev „Evaluarea proprietății, partea I.
Indicatorii statistici pentru acest model au confirmat semnificația rezultatelor obținute. Astfel, modelul rezultat reflectă foarte bine dependența costului mediu al apartamentelor de parametrii săi pe piața imobiliară a orașului Novosibirsk (fără a lua în considerare opțiunile extreme).
Modelele prezentate au fost puse în practică în agențiile imobiliare din orașul Novosibirsk „Zhilfond” și „Amir - Real Estate”, care au angajați cu normă întreagă care evaluează costul apartamentelor care vin la vânzare, precum și acționează ca garanție în contracte de creditare. Trebuie remarcat faptul că experții au apreciat foarte mult eficacitatea utilizării lor. A doua problemă importantă cu care se confruntă evaluatorii este prezicerea valorii unui apartament în viitor.
Propuneri de perfecţionare a metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare Concluzie Lista literaturii şi surselor utilizate Anexă INTRODUCERE Dintre elementele unei economii de piaţă, un loc aparte îl ocupă imobilele, care acţionează ca mijloc de producţie (teren, administrativ, industrial, de depozit, etc.). clădiri comerciale și alte clădiri și spații, precum și alte structuri) și un articol sau obiect de consum (terenuri, clădiri rezidențiale, case, apartamente, garaje). Imobilul este baza existenței personale pentru cetățeni și servește drept bază pentru activitatea economică și dezvoltarea întreprinderilor și organizațiilor de toate formele de proprietate.
În Rusia, există o formare și o dezvoltare activă a pieței imobiliare și un număr tot mai mare de cetățeni, întreprinderi și organizații participă la tranzacțiile imobiliare.
ACADEMIA RUSĂ DE SERVICIU PUBLIC
SUB PREŞEDINTELE FEDERATIEI RUSE
Instituția de învățământ de stat federal de învățământ profesional superior
„ACADEMIA DE SERVICIUL PUBLIC DE NORD-VEST”
în Kaluga
finante si credit
MUNCĂ DE LICENȚĂ
Kaluga
Introducere
Capitolul 1. Fundamente teoretice pentru evaluarea valorii de piata a bunurilor imobiliare
1.1 Evaluarea bunurilor imobile: concepte de bază și principii de evaluare
1.2 Abordări și metode de evaluare a valorii imobilelor
1.3 Probleme de evaluare a proprietății
Capitolul 2. Determinarea valorii de piata a unei proprietati
2.1 Descrierea subiectului de evaluare
2.2 Determinarea valorii de piață a imobilului în cadrul abordării costurilor
2.3 Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare în cadrul abordării pieței
2.4 Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare în cadrul abordării veniturilor
3.1 Determinarea valorii finale a valorii de piata a obiectului de evaluare
Concluzie
Bibliografie
Tranziția țării noastre către o economie de piață a necesitat dezvoltarea în profunzime a unui număr de noi domenii de știință și practică, în special, evaluarea imobiliară.
Piața imobiliară este un sector al economiei naționale de piață, care este un ansamblu de obiecte imobiliare, entități economice care activează pe piață, procese de funcționare a pieței, i.e. procesele de producție (creare), consum (utilizare) și schimb de bunuri imobiliare și managementul pieței, precum și mecanisme care asigură funcționarea pieței (infrastructura și mediul juridic al pieței).
Acum piața imobiliară include apartamente și camere rezidențiale, clădiri de birouri și spații, clădiri industriale și comerciale, cabane, case rurale și case rurale cu terenuri. Trebuie luate în considerare caracteristicile regionale ale pieței imobiliare.
În producția și practica economică a entităților economice, multe cazuri apar atunci când devine necesară evaluarea valorii de piață a proprietății întreprinderii. Nici o singură tranzacție care implică cumpărarea și vânzarea de proprietăți, împrumuturi garantate, asigurare, soluționarea litigiilor de proprietate, impozitare etc. nu este completă fără o evaluare a valorii.
Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare este un proces complex și unic, deoarece este aproape imposibil să găsiți două proprietăți absolut identice. Chiar și atunci când clădirile sunt construite după același design standard, dar situate pe terenuri diferite, costul acestora poate varia semnificativ.
Relevanța temei tezei se datorează faptului că astăzi există o nevoie din ce în ce mai mare de o evaluare competentă și obiectivă a valorii imobilelor, iar instituția de evaluare a proprietății nu a fost încă pe deplin formată, nu există informații. baza de evaluare, iar pregătirea profesională a evaluatorilor din Rusia nu a atins încă la nivel mondial.
Scopul lucrării este de a determina valoarea de piață a proprietății și de a justifica modalități de creștere a acesteia.
Pentru a atinge acest obiectiv, este necesar să rezolvați următoarele sarcini:
1. Explorează baza teoretică pentru evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare;
2. Caracterizați obiectul evaluării și mediul acestuia;
3. Justificarea valorii de piață a obiectului de evaluare pe baza a trei abordări general acceptate;
Obiectul studiului îl constituie procedura de determinare a valorii de piață a proprietății.
Obiectul studiului îl constituie justificarea valorii de piață a proprietății și elaborarea de recomandări pentru creșterea acesteia.
Din punct de vedere structural, lucrarea constă dintr-o introducere, trei capitole, o concluzie și o listă de referințe. Primul capitol discută bazele teoretice ale evaluării imobiliare, al doilea capitol calculează valoarea de piață a proprietății, iar al treilea coordonează rezultatele evaluării și determină modalități de creștere a valorii de piață a imobilului.
Baza teoretică și metodologică a cercetării este metoda dialectică a cunoașterii, precum și lucrările oamenilor de știință, literatura periodică și materialele de pe Internet privind problema studiată. În plus, s-au folosit următoarele metode: economico-statistică, monografică, de calcul-constructivă, precum și metoda comparației.
Diverse bunuri (obiecte, lucruri, proprietăți) sunt create, vândute și dobândite pentru a satisface anumite nevoi ale statului, persoanelor juridice și persoanelor fizice, precum și pentru a obține beneficii din deținerea și utilizarea lor. Valoarea sa, și, prin urmare, costul său, depinde de capacitatea unei anumite proprietăți de a satisface nevoile existente și de beneficiile pe care proprietatea asupra acestei proprietăți le va aduce în viitor.
Toate operațiunile și tranzacțiile cu bunuri imobiliare necesită cunoașterea valorii proprietății. În condițiile pieței, valoarea imobilului depinde de factori, tendințe și schimbări din economie și societate în ansamblu. Necesitatea evaluării imobilelor apare în următoarele cazuri:
§ tranzactii de cumparare si vanzare sau inchiriere;
§ corporatizarea intreprinderilor si redistribuirea cotelor de proprietate;
§ atragerea de noi actionari si emiterea suplimentara de actiuni;
§ evaluarea cadastrală în scopuri fiscale a bunurilor imobile: clădiri și terenuri;
§ asigurarea bunurilor imobiliare;
§ împrumuturi garantate cu bunuri imobiliare;
§ aport de bunuri imobiliare ca aport la capitalul autorizat al intreprinderilor si organizatiilor;
§ dezvoltarea proiectelor de investitii si atragerea investitorilor;
§ lichidarea bunurilor imobile;
§ executarea dreptului de moştenire, verdictul instanţei, soluţionarea litigiilor de proprietate;
§ alte operațiuni legate de punerea în aplicare a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
Lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv păduri, plantări perene. , clădiri, structuri. Proprietățile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale supuse înregistrării de stat. Legea poate clasifica alte bunuri drept bunuri imobiliare.
În evaluarea imobiliară, terenul este considerat a avea valoare, în timp ce îmbunătățirile contribuie la valoare.
Imobilul se află în liberă circulație civilă și face obiectul diferitelor tranzacții, ceea ce creează necesitatea evaluării valorii acestuia, i.e. în determinarea echivalentului monetar al diferitelor tipuri de bunuri imobiliare la un anumit moment în timp.
În economia actuală, există multe tipuri diferite de valoare. Sunt necesare datorită diverselor nevoi și funcții. Acestea includ tipuri precum valoarea împrumutată, valoarea asigurării, valoarea rezonabilă de piață, valoarea contabilă, valoarea leasingului, valoarea de lichidare, valoarea investiției și multe altele. Cu toate acestea, în general, valoarea poate fi împărțită în două categorii: valoarea de schimb și valoarea de utilizare.
Valoarea în schimb este prețul care ar prevala pe o piață liberă, deschisă și competitivă bazată pe echilibrul stabilit de factorii cererii și ofertei. Uneori este numită valoare obiectivă deoarece este determinată de factori economici reali.
Valoarea de utilizare este valoarea proprietății pentru un anumit utilizator sau grup de utilizatori, de ex. valoarea bunurilor imobiliare care sunt utilizate ca parte a unei întreprinderi operaționale (de exemplu, imobile utilizate de o fabrică).
Dintre toate tipurile de valoare, valoarea de piață este cea mai răspândită - principalul tip de valoare în condițiile pieței. La determinarea valorii de piață, presupunem că piața a existat în trecut (proprietățile au fost deja vândute), există în prezent (proprietatea este creată pentru vânzare) și va exista în viitor, deoarece nici trecutul, nici prezentul pieței contrazice acest lucru.
Pe baza celor de mai sus, putem concluziona: nu doar piața în sine, ci și instrumentele formate de piață, dintre care cel mai important este costul, au o natură tricomponentă. Din aceste poziții putem spune că costul:
Într-adevăr, costul, adică cel mai probabil preț pe o anumită piață;
Cu adevărat piață, întrucât spațiul valorilor de piață, care include costul unui anumit obiect, se formează exclusiv sub influența factorilor unei piețe libere, deschise și competitive;
Este cu adevărat obiectiv, deoarece reflectă opiniile tuturor participanților principali pe piață ai producătorului (vânzătorului), cumpărătorului și investitorului, epuizând astfel interesele de piață ale părților.
Valoarea poate fi extrasă din trecut punându-ne în pielea cumpărătorului, din prezent punându-ne în pielea constructorului și din viitor dacă ne punem în pielea investitorului. Aceasta conduce la trei abordări principale ale evaluării proprietății: abordări de piață, cost și venit.
Sarcina principală în determinarea valorii este de a prezice cantitatea, calitatea și durata beneficiilor viitoare din deținerea proprietății care este evaluată și recalcularea acestor beneficii în valoare actuală. Proprietatea este analizată pe baza principiilor de evaluare.
Principiile evaluării sunt împărțite în patru grupe:
1) principii bazate pe percepțiile utilizatorilor (principii de utilitate, substituție și așteptare);
2) principii care decurg din procesul de exploatare a bunurilor imobiliare (principii de contribuție, productivitate reziduală, productivitate marginală, echilibru, dimensiune economică și diviziune economică);
3) principii determinate de acţiunea mediului de piaţă (principii de alternativitate, variabilitate, dependenţă, cerere şi ofertă, concurenţă şi conformare);
4) principiul utilizării optime și eficiente este principiul principal al evaluării. Acest principiu combină toate celelalte principii și stă la baza oricărei evaluări imobiliare.
O condiție prealabilă pentru evaluarea imobiliară este să se țină cont de specificul funcționării pieței imobiliare, întrucât starea pieței imobiliare are un impact semnificativ asupra fluxurilor de venit, nivelurilor de risc și posibilului preț de vânzare al unei proprietăți imobiliare. la un anumit moment al viitorului, de ex. asupra datelor de bază utilizate în evaluare folosind metode de abordare a veniturilor.
În evaluarea imobiliară, există trei abordări general acceptate pentru determinarea valorii: cost, piață și venit. Fiecare abordare are propriile sale metode, tehnici și proceduri stabilite. Este relevată o similitudine conceptuală a abordărilor privind evaluarea diferitelor obiecte de proprietate. În același timp, tipul de obiect evaluat determină trăsăturile metodelor specifice care decurg din probleme specifice de evaluare inerente, de regulă, numai acestui tip de proprietate.
Abordare rentabilă
Abordarea costurilor pentru evaluarea bunurilor imobiliare se bazează pe o comparație a costurilor de creare a unui obiect imobiliar cu costul obiectelor evaluate sau comparabile. Abordarea se bazează pe studierea capacităților investitorului în achiziționarea de bunuri imobiliare și se bazează pe principiul substituției, care prevede că cumpărătorul, exercitând prudența cuvenită, nu va plăti pentru proprietate mai mult decât ar costa obținerea terenului de construcție corespunzător. și să construiască un obiect cu scop și calitate similare în perioada previzibilă fără întârzieri semnificative.
Principalele etape ale procedurii de evaluare în această abordare:
1. Calculul costului de achiziție sau închiriere pe termen lung a terenului liber și disponibil în scopul utilizării optime a acestuia;
2. Estimarea costului de înlocuire a clădirii evaluate. Calculul costului de înlocuire se bazează pe calculul costurilor de recreare a obiectului în cauză, pe baza prețurilor curente și a condițiilor de fabricație a obiectelor similare la o anumită dată.
3. Determinarea cantității de uzură fizică, funcțională și exterioară a proprietății;
4. Estimarea valorii profitului afacerii (profitul investitorului);
5. Calculul valorii finale a obiectului de evaluare prin ajustarea costului de înlocuire pentru uzură, urmată de majorarea valorii rezultate cu costul terenului.
Abordarea costurilor este cea mai potrivită atunci când se evaluează obiectele care au fost recent puse în funcțiune; duce la cele mai convingătoare rezultate în cazul unui cost suficient de justificat al terenului și al uzurii acumulate nesemnificative a îmbunătățirilor. Abordarea costurilor este legitimă atunci când se estimează costul obiectelor planificate, al obiectelor cu destinație specială și al altor proprietăți, tranzacții pentru care sunt rareori încheiate pe piață și pot fi utilizate în evaluare în scopuri de asigurare. Această abordare atunci când se evaluează obiectele supuse reconstrucției face posibilă determinarea dacă costurile de construcție vor fi compensate printr-o creștere a veniturilor din exploatare sau a veniturilor din vânzarea proprietății. Utilizarea abordării costurilor în acest caz evită riscul investițiilor de capital în exces.
De asemenea, abordarea costurilor este utilizată în scopul impozitării proprietății persoanelor juridice și persoanelor fizice, la sechestrarea bunurilor imobile, pentru a analiza cea mai bună și mai eficientă utilizare a unui teren.
Determinarea valorii unui teren
În conformitate cu art. 35 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când proprietatea asupra unei clădiri, structuri, structuri situate pe terenul altcuiva este transferată unei alte persoane, aceasta dobândește dreptul de a folosi partea corespunzătoare a terenului ocupat de clădire, structura, structura si necesara folosirii acestora, in aceleasi conditii si in aceeasi cantitate ca anteriorul proprietar.
Dintre toate metodele de evaluare a terenurilor, metoda analizei comparative a vânzărilor este de o importanță decisivă.
Costul de înlocuire al construcției proprietății care se evaluează se calculează la prețurile curente ca noi (fără a lua în considerare amortizarea cumulată) și în raport cu data evaluării. Baza pentru determinarea costului de înlocuire este calculul costurilor asociate cu construcția unității și livrarea acesteia către client. În funcție de ordinea contabilizării acestor costuri în costul construcției, se obișnuiește să se facă distincția între costurile directe și indirecte.
Costurile directe sunt direct legate de construcție (costul materialelor, salariile muncitorilor din construcții, costul mașinilor și mecanismelor de construcții etc.). Costurile indirecte sunt costuri care nu sunt direct legate de construcție (taxe pentru proiectarea și estimarea organizațiilor, costul investițiilor în teren, costuri de marketing, asigurări și publicitate etc.). Profitul dezvoltatorului reflectă costurile de gestionare și organizare a construcției, supravegherea generală și riscul de afaceri asociat dezvoltării. Profitul antreprenorului este determinat ca parte a profitului din vânzarea obiectului. Indiferent de valoarea dobânzii și de baza corespunzătoare (componenta valorii proprietății), valoarea profitului comercial rămâne constantă.
Principala sursă de date comparative cu privire la costul imobiliar o constituie contractele de construcție pentru construcția de structuri similare celei în curs de evaluare. În plus, evaluatorii de design își mențin în mod obișnuit propriile baze de date cu prețurile curente pentru case prefabricate, clădiri de birouri, apartamente, hoteluri, clădiri comerciale și clădiri industriale. În prezent, în Rusia există un sistem de standarde și niveluri de preț determinate de indicii de preț corespunzători.
Sub influența diverșilor factori naturali și funcționali, obiectele construite își pierd calitățile de performanță și sunt distruse. În plus, valoarea de piață a unui obiect este influențată de influențele economice externe din mediul imediat și de schimbările din mediul de piață. În același timp, se face distincția între uzura fizică (pierderea calităților de performanță), îmbătrânirea funcțională (pierderea conformității și valorii tehnologice datorită progresului științific și tehnologic), uzura externă sau economică (modificări ale atractivității un obiect în ceea ce priveşte schimbările din mediul extern şi situaţia economică din regiune). Toate împreună, aceste tipuri de uzură constituie uzură acumulată, care va fi diferența dintre costul de înlocuire al obiectului și costul de reproducere (înlocuire) obiectului evaluat.
Cea mai completă și de încredere sursă de informații despre starea tehnică a unei clădiri sau structuri sunt materialele dintr-un sondaj natural. Prima condiție pentru efectuarea unor astfel de anchete ar trebui să fie o determinare exactă a scopului funcțional al obiectului evaluat: utilizarea în scopul propus sau cu o modificare a parametrilor tehnologici și funcționali. În acest caz, este necesar să se prezinte limitele modificărilor sarcinilor și impacturilor asupra structurilor portante ale clădirilor.
A doua condiție pentru efectuarea cercetărilor este obținerea de informații complete despre parametrii naturali și climatici și factorii specifici care afectează zona în care se află obiectul și modificările acestora în procesul activităților create de om.
Abordarea pieței
O condiție prealabilă necesară pentru aplicarea metodelor de abordare a pieței este disponibilitatea informațiilor privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare similare (care sunt comparabile ca scop, dimensiune și locație) care au avut loc în condiții comparabile (momentul tranzacției și condițiile de finanțare a tranzacției) .
Abordarea comparativă se bazează pe trei principii de bază ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție. Pe baza acestor principii de evaluare a proprietăților imobiliare, abordarea bazată pe piață folosește o serie de metode cantitative și calitative pentru a izola comparatorii și pentru a măsura ajustările datelor de pe piață pentru proprietăți comparabile pentru a modela valoarea proprietății care se evaluează.
Principiul de bază în abordarea pe piață a evaluării imobilelor este principiul substituției, care prevede că un potențial cumpărător nu va plăti pentru proprietate un preț care să depășească costul achiziționării unei proprietăți similare, din punctul său de vedere.
Principalele dificultăți în aplicarea metodelor de abordare a pieței sunt legate de opacitatea pieței imobiliare din Rusia. În cele mai multe cazuri, prețurile reale ale tranzacțiilor imobiliare sunt necunoscute. În acest sens, la efectuarea unei evaluări, de multe ori se folosesc prețurile ofertelor pentru obiectele scoase la vânzare.
Metoda de comparare a vânzărilor determină valoarea de piață a unei proprietăți pe baza unei analize a vânzărilor recente de proprietăți comparabile care sunt similare ca mărime și utilizare cu proprietatea în cauză. Această metodă de determinare a valorii presupune că piața va stabili un preț pentru proprietatea care este evaluată în același mod ca și pentru proprietățile comparabile, competitive. Pentru a aplica metoda compararii vanzarilor, expertii folosesc o serie de principii de evaluare, inclusiv principiul substitutiei.
Aplicarea metodei de comparare a vânzărilor constă în efectuarea secvenţială a următoarelor etape:
1. cercetare de piață detaliată pentru a obține informații fiabile despre toți factorii relevanți pentru obiectele de utilitate comparabilă;
2. identificarea unităților de comparație adecvate și efectuarea unei analize comparative pentru fiecare unitate;
3. compararea obiectului evaluat cu obiectele de comparație selectate pentru ajustarea prețurilor de vânzare a acestora sau excluderea lor din lista celor comparați;
4. aducerea unui număr de indicatori ajustați ai valorii obiectelor comparabile la valoarea de piață a proprietății care se evaluează.
Birourile imobiliare, sursele guvernamentale, bazele de date proprii, publicațiile etc. pot fi folosite ca surse de informații despre tranzacțiile imobiliare de pe piață.
După alegerea unei unități de comparație, este necesar să se determine principalii indicatori sau elemente de comparație, cu ajutorul cărora puteți modela valoarea obiectului prin ajustările necesare la prețurile de cumpărare și vânzare a imobilelor comparabile.
În practica evaluării, la determinarea valorii bunurilor imobiliare se identifică următoarele elemente principale de comparație: drepturi cedate asupra bunurilor imobiliare, condițiile decontărilor financiare la achiziționarea imobilului, condițiile de vânzare (puritatea tranzacției), momentul vânzării, scopul funcțional al obiectului, amplasarea, confortul căilor de acces, suprafața obiectului, starea tehnică și nivelul de finisare al incintei.
Această metodă este cea mai eficientă pentru obiectele vândute în mod regulat.
Tehnicile cantitative și calitative sunt utilizate pentru identificarea elementelor de măsurare a ajustărilor.
Metodele cantitative includ:
· Analiza vânzărilor în pereche (se compară două vânzări diferite pentru a determina ajustarea pentru un articol de comparație);
· analiza statistică (metoda se bazează pe utilizarea statisticii matematice pentru efectuarea analizei de corelație și regresie);
· analiza pieței secundare (această metodă determină valoarea ajustărilor pe baza unor date care nu au legătură directă cu obiectul evaluării sau cu obiectul comparației) și altele.
Metodele calitative includ:
· analiza de clasificare (comparativă) (metoda este similară cu analiza vânzărilor perechi, cu excepția faptului că ajustările sunt exprimate nu în procente sau sume monetare, ci în categorii de logică fuzzy);
· analiza distribuţiei (vânzările comparative se repartizează în ordinea descrescătoare a adecvării, apoi se determină locul obiectului de evaluare în seria vânzărilor comparative).
Abordarea veniturilor
Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind abordarea venitului se bazează pe principiul așteptării. În conformitate cu acest principiu, un investitor tipic, adică cumpărătorul unei proprietăți, o cumpără în așteptarea primirii veniturilor viitoare din utilizare. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile din utilizarea comercială a obiectului investițional, valoarea imobilului este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venitul pe care îl generează, cu alte cuvinte, valoarea obiectului imobiliar este definită ca valoarea actuală a veniturilor viitoare generate de obiectul de evaluare.
Avantajul abordării venitului în comparație cu abordările de cost și de piață este că reflectă mai îndeaproape ideea investitorului despre imobilul ca sursă de venit, adică această calitate a proprietății imobiliare este luată în considerare ca principal factor de preț. . Principalul dezavantaj al abordării veniturilor este că, spre deosebire de celelalte două abordări, se bazează pe date de prognoză.
Principalele etape ale procedurii de evaluare în această abordare:
1. Întocmirea unei previziuni a veniturilor viitoare din închirierea suprafețelor estimate pentru perioada de proprietate și, pe baza datelor obținute, determinarea venitului brut potențial (PVI), care se calculează conform formulei 1.1:
PVD = S * Ca, (1,1)
S – suprafata de inchiriat, mp;
Sa – tarif de închiriere pe 1 mp.
2. Determinarea, pe baza analizei de piata, a pierderilor din subutilizarea spatiului si in incasarea chiriei, calculul venitului brut real (VDV). De regulă, proprietarul pe termen lung nu are posibilitatea de a închiria în mod constant 100% din suprafața clădirii. Pierderile din chirie apar din cauza ocupării insuficiente a proprietății și a neplății chiriei de către chiriași fără scrupule. Gradul de neocupare a unei proprietăți generatoare de venit este caracterizat de un coeficient de subutilizare, determinat de raportul dintre cantitatea de spațiu neînchiriat și suprafața totală supusă închirierii.
Calculul venitului brut real (DVI) se efectuează conform formulei 1.2:
DVD = PVD * Kz * Ks, (1,2)
DVD venit brut real;
venit brut potențial PVD;
factor de utilizare a spațiului Kz;
Rata de colectare a plăților Kc.
Trebuie remarcat faptul că la DVD-ul calculat în modul de mai sus, este necesar să adăugați și alte venituri primite din exploatarea unității, pe lângă plățile de închiriere (de exemplu, pentru utilizarea serviciilor suplimentare - parcare auto etc.) .
3. Calculul costurilor de funcționare a proprietății care se evaluează, care se bazează pe o analiză a costurilor reale de întreținere a acesteia și/sau a costurilor tipice pe o anumită piață. Cheltuielile pot fi fixate condiționat (impozit pe proprietate, prime de asigurare, plăți pentru terenuri), variabile condiționat (utilități, reparații de rutină, salariile personalului de întreținere etc.), costuri de înlocuire (costuri pentru înlocuirea periodică a componentelor structurale uzate). elemente).
Astfel, din DV se scad costurile estimate de exploatare, iar cifra rezultată este venitul net din exploatare (NOI).
4. Recalcularea venitului net din exploatare în valoarea curentă a obiectului.
Metoda capitalizării directe este o metodă de determinare a valorii de piață a unui obiect generator de venit, bazată pe conversia directă a celui mai tipic venit din primul an în valoare prin împărțirea acestuia la coeficientul de capitalizare obținut pe baza analizei datelor de piață. asupra raportului dintre venitul net și valoarea activelor similare obiectului evaluat, obținut prin extragerea metodei pieței. Această versiune clasică occidentală a metodei de capitalizare directă, în care coeficientul de capitalizare este extras din tranzacțiile de pe piață, este practic imposibil de aplicat în condițiile rusești din cauza dificultăților întâmpinate în colectarea informațiilor (cel mai adesea, termenii și prețurile tranzacțiilor sunt informații confidențiale). ). Pe baza acestui fapt, în practică, este necesar să se utilizeze metode algebrice pentru construirea raportului de capitalizare, care prevăd o evaluare separată a ratei de rentabilitate a capitalului și a ratei de rentabilitate.
De precizat că metoda capitalizării directe este aplicabilă evaluării activelor existente care nu necesită investiții de capital mari în reparații sau reconstrucție la data evaluării.
Dificultățile sunt asociate cu o serie de probleme care apar la evaluarea proprietății (abordări și metode), incorectitudinea sau inconsecvența legilor și reglementărilor în acest domeniu. Să ne uităm puțin mai detaliat la aceste întrebări.
Prima problemă din punct de vedere al contului, și nu al scopului, este alegerea ratelor de capitalizare și de actualizare.
1. Costul împrumutului (costul capitalului) – pentru întreprinderile care nu au un comportament independent (nu există piață de valori mobiliare).
2. Costul marginal mediu al finanțelor proprii – pentru întreprinderile ale căror acțiuni sunt cotate pe piață.
3. Pe baza rentabilității medii de producție a întreprinderii sau a propriei industrie.
4. Costurile marginale marginale medii ale proiectelor aflate în studiu (pentru investiții).
5. Standarde de rambursare a creditelor.
6. Norme de planificare.
7. Rata dobânzii la împrumut (un concept economic politic asociat cu venitul național (NI) și produsul național intern (PNB)).
8. Rentabilitatea unei investiții alternative (de exemplu, un cont de depozit la o bancă).
9. Randament minim fără risc, din punctul de vedere al investitorului.
Rata reală a dobânzii pe termen scurt, definită ca diferența dintre randamentul bonurilor de trezorerie și indicele prețurilor de consum.
Multitudinea de metode practice de alegere a unei rate cu aceeași bază teoretică indică faptul că metodele și criteriile de selectare a acesteia sunt nesatisfăcătoare. Determinarea tarifului camerei este în afara teoriei managementului financiar - în domeniul psihologiei (o artă, nu o știință).
Pentru a face o evaluare de către diferiți specialiști, valoarea ratei dobânzii compuse ar trebui să fie adoptată prin lege și reflectată în metodologie, așa cum era la vremea ei, conform coeficientului standard de eficiență al investițiilor de capital (investiții - așa cum acestea spune acum). Inițial, standardul de eficiență a fost diferit pentru fiecare industrie, apoi a fost adoptat un standard pentru toate industriile. Trebuie subliniat faptul că coeficientul de eficiență standard a jucat același rol (a purtat aceeași sarcină) ca și rata de capitalizare (rata de eficiență, rata de comparație, rata de plasare a investițiilor).
A doua problemă se referă la estimările punctuale ale valorilor proprietății. Situația este de așa natură încât zece experți care lucrează independent unul de celălalt vor oferi zece estimări diferite ale valorii aceleiași proprietăți (proprietate). Acest lucru se datorează procedurii de calcul și alegerii coeficienților standard. Situația amintește de fabricarea unei piese. Pe aceeași mașină, piese diferite vor fi realizate de același muncitor conform aceluiași desen. Există multe motive pentru aceasta, dintre care majoritatea nu pot fi excluse în principiu. Prin urmare, în producție a fost adoptat un sistem de toleranțe asupra dimensiunilor pieselor. Dacă dimensiunile piesei fabricate se încadrează în toleranță, atunci aceasta este considerată acceptabilă. Abaterile și dispersarea datelor inițiale utilizate pentru calcule în toate abordările și metodele, ca procent din medie, sunt mai semnificative decât toleranțele asupra dimensiunilor pieselor.
Calea de ieșire din această situație (soluția la această problemă) este înlocuirea estimării punctuale a valorii proprietății cu un interval unu - pe de o parte, iar calculul numeric ar trebui efectuat folosind metode probabilistice. Conceptul de estimare în matematică presupune un calcul aproximativ, cel mai adesea la nivelul ordinii unui număr. De exemplu, atunci când se calculează pe o regulă de calcul, a fost necesar să se determine numărul de cifre dintr-o parte întreagă a unui număr.
O altă problemă este legată de alegerea factorilor de ponderare la reconcilierea calculelor valorii proprietății efectuate folosind cele trei abordări. Fiecare autor (expert, evaluator) acceptă coeficienții de ponderare (coeficienții de semnificație ai metodei de calcul) la propria discreție, iar diferența dintre estimări poate fi semnificativă. O cale de ieșire din această situație este adoptarea unui coeficient de ponderare care să fie distribuit uniform pe un anumit interval pentru fiecare metodă (abordare) de evaluare.
Următoarea problemă apare în timpul unei evaluări comparative (de piață) a valorii proprietății, când este necesar să se introducă factori de corecție pentru a aduce obiectul evaluat și analogii de piață într-o formă comparabilă. Există, de asemenea, un arbitrar semnificativ aici. Acest lucru este valabil mai ales pentru coeficienții de corecție atunci când se compară locațiile teritoriale ale proprietății care sunt evaluate și o serie de altele.
Una dintre cele mai dificile probleme este fiabilitatea informațiilor. Acest lucru se aplică atât informațiilor de piață despre prețul cerut și vândut al valorii evaluate a proprietății, cât și informațiilor despre standarde atunci când se calculează valoarea folosind metoda standard în abordarea costului. Anterior, institutele de proiectare și tehnologice din toate sectoarele economiei naționale aveau aceste informații. Astfel de informații sunt fie pierdute, fie depășite.
Pentru a elimina majoritatea problemelor care apar în procesul de evaluare a valorii proprietății, toate calculele ar trebui efectuate pe baza intervalelor de probabilitate. Ca rezultat al calculului, valoarea proprietății va fi prezentată sub forma unei distribuții trunchiate. Estimarea costului mediu ar trebui să fie recomandată ca preț de ofertă de cost. În acest caz, șansele pentru vânzător și pentru cumpărător sunt aceleași: probabilitatea ca cumpărătorul să cumpere sub prețul oferit este egală cu probabilitatea ca vânzătorul să vândă peste prețul oferit.
În acest caz, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au informații complete despre posibilele prețuri de cumpărare și vânzare și probabilitatea acestora. În funcție de urgența tranzacției propuse, contrapărțile pot lua decizii în cunoștință de cauză: ca cumpărătorul să aștepte și să caute un alt obiect de achiziție, dacă timpul este esențial; pentru vânzător - o reducere a prețului cerut dacă există urgență în tranzacție.
Există multe astfel de opțiuni care apar pe piață. Pentru vânzător și cumpărător, urgența de cumpărare și vânzare poate fi diferită.
În 2001, Guvernul Federației Ruse a adoptat Rezoluția nr. 519 din 6 iulie, care a însărcinat Ministerul Relațiilor cu Proprietatea al Federației Ruse responsabilitatea „elaborarii și aprobării recomandărilor metodologice pentru activitățile de evaluare”. Acest lucru trebuie făcut în legătură cu diferite obiecte de evaluare, tipuri de valoare ale obiectului de evaluare, efectuarea unei evaluări, precum și examinarea rapoartelor de evaluare. Lucrarea se desfășoară în acord cu autoritățile executive federale care reglementează domeniul de activitate relevant.
Cu toate acestea, ministerul nu este capabil să dezvolte o metodologie pentru toate obiectele de proprietate (pentru toate ocaziile), cu atât mai puțin să elaboreze materiale de reglementare.
Așadar, la nivel regional, în funcție de piața imobiliară existentă, pe baza unei metodologii generale de industrie, se dezvoltă metode regionale pentru grupuri de obiecte omogene cu crearea cadrului de reglementare necesar. Apoi apare sarcina coordonării și aprobării metodelor locale la nivelul administrației regiunii, orașului sau regiunii.
Procedura de coordonare și aprobare a materialelor metodologice regionale în legătură cu diferite obiecte de proprietate ar trebui reglementată de Ministerul Relațiilor cu Proprietatea al Federației Ruse.
Acest lucru va ajuta la evaluarea mai rezonabilă a tuturor tipurilor de valori ale diferitelor tipuri de proprietate, ceea ce va elimina diversele neînțelegeri, va duce la comparabilitatea rezultatelor calculelor de către diferiți evaluatori și firme de evaluare și va reduce conotația semi-criminală în domeniul activităților de evaluare. .
În prezent, există o cerere destul de stabilă pentru imobile noi sub formă de clădiri decomandate, în intervalul de prețuri de 330 USD-3250 USD mp. În general, oferta variază de la 400 $ mp până la 4500 $ mp. În același timp, se remarcă o tendință de creștere ușoară a limitei superioare a prețului de ofertă.
Acest lucru se explică prin faptul că până de curând cererea în insolvență devine justificată financiar.
Pe de altă parte, spațiile de birouri și spațiile comerciale deosebit de prestigioase și-au „găsit” acum proprietarii relativ permanenți. În consecință, prețurile pentru spații, deși mai puțin prestigioase, dar totuși destinate vânzării, sunt în creștere. În plus, fluctuațiile prețurilor de ofertă nu sunt întotdeauna justificate din punct de vedere al logicii economice.
Proprietatea este deținută de Aris LLC și este situată în districtul Leninsky din Kaluga.
Facilitatea include o clădire administrativă din cărămidă cu trei etaje, cu un restaurant cu o suprafață totală de 1.375,8 mp.
Unitatea este situată pe una dintre cele mai lungi autostrăzi ale orașului, relativ aproape de centrul de afaceri și administrativ din Kaluga. Accesibilitatea la transport este bună.
Descrierea terenului
Forma complotului dreptunghiular;
Zona de aterizare 556,0 m2
Starea solului Fundațiile clădirii au la bază soluri nisipoase.
Topografia zonei: terenul zonei este calm.
Furnizarea infrastructurii:
Următoarele comunicații sunt conectate la clădirea rezidențială:
· rezerva de apa;
· canalizare;
· alimentare electrică;
· alimentare cu căldură;
· instalarea telefonului
Posibile restricții de utilizare și servituți
Utilizare permisă. Practica lucrului pe piața imobiliară arată că schimbarea scopului funcțional al imobilului este posibilă doar cu acordul administrației locale, care este confirmat de proprietarul imobilului evaluat.
Servitute. Se presupune că site-ul este supus unor servituți tipice, cum ar fi drepturi de trecere și utilități, dar se presupune că nicio servitute existentă nu va interfera cu cea mai bună și mai eficientă utilizare a site-ului. Site-ul nu include monumente, obiecte naturale unice, suporturi de linii electrice, semne de poartă etc., prin urmare nu există restricții speciale pentru construirea de spații de birouri și rezidenți.
Descrierea clădirii
Cladirea are 3 etaje si este construita in conformitate cu standardele moderne de constructie.
tabelul 1
Elemente structurale ale clădirii
| Element structural | Caracteristică | Stare tehnica |
| Fundații | Banda de beton | Excelent |
|
și decorarea lor exterioară |
Caramida nisip-var caramida rosie de finisare, t=0,5 |
Excelent |
| Paravane | Cărămidă | Excelent |
|
Etaje: Mansarde; Interfloor; Deasupra subsolului |
Beton armat Beton armat Beton armat |
Excelent |
| Acoperiş | Combinate | Excelent |
| Etaje | Parchet, gresie, linoleum | Excelent |
|
De lemn |
Lemn modernizat | Excelent |
| Decoratiune interioara | Euroclasa | Excelent |
|
Instalatii sanitare si electrice: Incalzi · țevi de apa · canalizare · iluminat electric · telefon · ventilație |
Central, din camera cazanelor Scurgeți în canalizarea orașului Cablaj ascuns Natural |
Excelent |
| Alte lucrări | zone oarbe | Excelent |
În acest caz, ca obiect analog a fost aleasă o clădire administrativă din cărămidă cu trei etaje, potrivit Sat. UPVS nr 33, tabel. 4 (Indicatori lărgiți ai costului de înlocuire a construcției clădirilor rezidențiale, publice, comunale și clădirilor de servicii pentru consumatori. M: 1972) tabelul 52 ca fiind cel mai potrivit din punct de vedere al caracteristicilor de proiectare obiectului evaluării.
masa 2
Analiza comparativă a obiectului evaluat și a obiectului analog
(Determinarea coeficientului de similaritate)
| Elemente structurale | Obiect analogic | Obiectul evaluării | Gradul de similitudine (coeficient de similaritate) | Greutate specifică, elemente % | |||
| obiect analogic | obiect de evaluare | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Fundații | blocuri de beton armat | blocuri de beton armat | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Pereți și pereți despărțitori | cărămidă | cărămidă | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Podele | beton armat | beton armat | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Podele | beton | beton | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Deschideri | simplu din lemn | simplu din lemn | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Decoratiuni interioare | simplu | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Instalatii sanitare si electrice |
· încălzire centrală · țevi de apa · canalizare · ventilație · electric/iluminat |
· încălzire centrală · țevi de apa · canalizare · ventilație · electric/iluminat |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Acoperiș | rulează pe plăci de beton armat | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Scări și intrări | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Muncă simplă | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| TOTAL: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Factor de corectie | 0,86 | ||||||
Determinarea costului integral de înlocuire a obiectului de evaluare.
Date de intrare de bază:
· Grupul de capital – I.;
· Volumul constructiei: Vstr. = 4.444 mc;
· Suprafata totala: S=1.375,8 m2;
· Surse de date normative: SB UPVS Nr.4, tabel 52
Formula de calcul de bază:
PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-12/20/2007 x Kn, (3,1)
unde PVS este costul total de înlocuire al obiectului, frecați.
US1969 costul construcției pe unitate de volum de construcție în prețurile din 1969; US1969=24,9 r/m3
Vpage volum constructie, metri cubi m;
I69-84 indicele de conversie a costurilor de la prețurile din 1969 la prețurile din 1984; pentru clădiri rezidențiale și comerciale în medie - 2,21;
I84-20.12.2007 - indice de conversie a costurilor din prețurile din 1984 în prețuri la data evaluării (20.12.2007) conform Inf. sat. privind prețurile și decontările pentru lucrările efectuate în construcții, Kaluga: decembrie 2007;
K84-12/20/2007 = 61,07
Кn factor de corecție pentru diferența dintre obiectul-analog al evaluării. Kn=0,86
Calculul costului complet de înlocuire al obiectului:
PVA = 24,9 x 4.444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12.843.755,88 rub.
Evaluarea uzurii (deteriorării) unui obiect
Pe baza duratei de viață efective estimate a obiectului (capital de grup I), uzura fizică (depreciere) de la data evaluării va fi de 5%, i.e. 642.187,80 RUR
Deoarece clădirea este nouă, nu există nicio uzură funcțională (morală).
Amortizarea economică (externă) nu a fost stabilită: clădirile de acest tip și stare sunt în prezent solicitate pe piață și nu există niciun motiv să presupunem că această situație se va schimba în vreun mod semnificativ în viitorul apropiat.
Determinarea profitului antreprenorului
Profitul antreprenorului este nivelul de venit stabilit pe piață pe care antreprenorul se așteaptă să îl primească ca primă pentru utilizarea capitalului său investit în construcții.
Profitul antreprenorului (Ppr) poate fi determinat din raportul dintre venitul antreprenorial Dpr și costul construcției (linia S/b) ținând cont de perioada de construcție (Tstr.) folosind formula:
Potrivit organizațiilor de construcții Kaluga, costul construcției de 1 mp. m de clădiri individuale de birouri de construcție convențională este în medie de 10.500 de ruble. tinand cont de finisare. Finisarea convențională a spațiilor crește costul construcției cu 9-12%. Finisajele de lux cresc costul lucrărilor individuale de 1,38 ori (Marshall & Swift Reference). Perioada de construcție în prezent nu depășește de obicei 2 ani. Costul investiției în Kaluga în spațiul de vânzare cu amănuntul situat în partea centrală a orașului se situează în intervalul de $$ 1200÷3500 mp. m. Pentru calculele noastre vom accepta valoarea de 1200 de dolari SUA sau 30936 de ruble. În aceste condiții, profitul antreprenorului:
= 0,937 sau 97,3%.
Tabelul 3
Calculul valorii finale a valorii obiectului de evaluare
Astfel, valoarea de piață a proprietății obținută folosind abordarea costului este de 25.982.918,15 ruble sau rotunjită la 25.982.918 ruble. (Douăzeci și cinci de milioane nouă sute optzeci și două de mii nouă sute optsprezece ruble) fără TVA.
Tabelul 4
Caracteristicile obiectelor de comparație
| Caracteristicile obiectelor de comparație | Obiectul evaluării | Obiectul nr. 1 | Obiectul nr. 2 | Obiectul nr. 3 | Obiectul nr. 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Adresa obiectului | Kaluga, st. Suvorova, 29 de ani |
Kaluga, str. Televiznaya, 2a |
Kaluga, Sf. Moskovskaia, 237 |
Kaluga, Sf. Azarovskaya, 26 |
Kaluga, Khrustalnaya, |
||||
| Anul de construcție | 2002 | 1995, reconstrucție 1998 | 2003 | 1971, reconstrucție 2002 | 1988 | ||||
| Suprafata totala (mp) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Scopul principal în starea actuală | Spații de birouri, cafenele, zone de recreere | Camere de birouri | Spații de birouri, zone de recreere | Birouri și spații de expoziție | Camere de birouri | ||||
| Numirea inițială | La fel | Clădire administrativă | Clădire administrativă | Baza de date de cărți | Clădire administrativă și de producție | ||||
| Structuri de închidere exterioare | cărămidă | cărămidă | cărămidă | panou de cărămidă cu inserții de blocuri de spumă | panouri din beton armat | ||||
| Locație | peste medie | in medie | in medie | sub medie | sub medie | ||||
| Teren |
122971 m2 (alte clădiri disponibile) |
sub clădire | sub bloc + zona rampa | ||||||
| Calitate finisaj | clasa "E" | clasa "U" | clasa de lux | clasa de lux | clasa "E" | ||||
| Calitatea parcărilor și a vehiculelor | De-a lungul străzii, special organizat, 20 m lungime; loc de joaca in curte | Parcare de-a lungul străzii (20 m); parcare interioara | Parcare organizată (zonă specială) | De-a lungul străzii, special organizat 20 m lungime; parcare interioara | Parcare interioară limitată | ||||
| Perioada de vanzari | –– | decembrie 2007 | august 2007 | februarie 2007 | octombrie 2006 | ||||
| Numărul de etaje | 3 etaje | 2 etaje | 3 etaje | 2 etaje | 3 etaje | ||||
| Pret 1 mp. m de suprafață totală, frecare. freca. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Determinarea (justificarea) ajustărilor
1. Ajustare pentru condițiile pieței (data vânzării)
În acest caz, cea mai corectă metodă este folosirea metodei de vânzare pereche. Presupune identificarea obiectelor care diferă doar în momentul vânzării și determinarea cuantumului ajustărilor. Nu am găsit astfel de obiecte, prin urmare, valoarea ajustărilor a fost determinată pe baza datelor privind ratele lunare de inflație pentru perioadele care ne interesează folosind formula:
unde Mi este rata medie lunară a inflației, Kinfl. = 1,0072
Formula de calcul: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072
100 × Ktsrminfl 100
Tabelul 5
2. Locația.
Locația obiectelor comparate a fost evaluată pe baza evaluării experților pe scara: „excelent”, „excelent”, „bun”, „peste medie”, „medie”, „sub medie”, „satisfăcător”, „rău”, "foarte rău". Astfel, scara este formată din 8 gradații. Fiecare gradație valorează 10%.
Tabelul 6
| Obiectul evaluării | Obiectul nr. 1 | Obiectul nr. 2 | Obiectul nr. 3 | Obiectul nr. 4 | |
| Locație | peste medie | in medie | in medie | sub medie | sub medie |
| Valoarea ajustărilor, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Ajustare pentru diferența fizică.
Singura diferență semnificativă între obiectele de comparație și obiectul de evaluare este materialul structurilor de împrejmuire din obiectul de comparație nr. 3 - panouri din beton armat, în timp ce la obiectul de evaluare și alte obiecte de comparație s-a folosit cărămidă în aceste scopuri. Estimăm această diferență la 6%
4. Ajustare pentru starea obiectului
Starea în care se află obiectul de vânzare are un impact direct asupra prețului acestuia. Cel mai simplu mod de a lua în considerare diferența în factorul „condiție” este ajustarea prețului de vânzare în funcție de costul reparațiilor care trebuie efectuate, astfel încât obiectul comparației să devină în concordanță cu starea obiectului evaluat.
În acest caz, starea obiectului a fost evaluată de experți în următoarele gradări: „excelent”, „bun”, „peste medie”, „medie”, „sub medie”, „satisfăcător”, „rău”, foarte rău. ” cu prețul unei gradații – 6%.
Tabelul 7
5. Ajustare pentru calitatea finisajului
La evaluarea calității finisajului, au fost luate în considerare șase niveluri de calitate:
· cea mai înaltă calitate – clasa lux;
· calitate sporită – clasa „U”;
· calitate medie – clasa “C”;
· calitate satisfăcătoare – clasa „E” (economică)
· calitate scăzută – „N”;
· foarte rău – „O”.
Preț de absolvire 5%
Tabelul 8
6. Ajustare pentru zona obiectului.
În cazul nostru, avem o suprafață cuprinsă între 297,3 m2 și 3806,0 m2. Conform cercetării noastre, o creștere a suprafeței cu 1 m2 are ca rezultat o reducere a prețului de 1 m2 cu suma:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
unde: Sob.av. zona obiectului de comparație;
zona Sob.ots a obiectului de evaluare;
K coeficient empiric, K = 0,00533
Formula de calcul:
Tabelul 9
7. Ajustare pentru disponibilitatea terenului.
Prezența unui teren este considerată un avantaj, deoarece este unul dintre potențialele proprietății. Cercetările arată că, în majoritatea cazurilor, prezența sau absența unui teren pentru clădirile de birouri este evaluată de piață în limita a 5% din valoarea proprietății (în plus față de parcare).
8. Ajustare pentru numărul de etaje.
În cazul nostru, luăm în considerare obiectele cu un număr de etaje de la 2 la 5. Cercetările arată că mai mult de 3 etaje nu sunt considerate un avantaj. Situația actuală pe piața spațiilor de birouri este de așa natură încât investitorii și chiriașii preferă să folosească clădiri cu 2-3 etaje ca spațiu de birou. Din punct de vedere al valorii de piață (valoare la schimb), și nu al valorii investiției (în uz), costul unui mp de clădiri cu mai mult de 3 etaje este mai mic decât costul a 1 mp. cladiri cu 2÷3 etaje. Până la 5÷6 etaje, o astfel de reducere a costurilor este de 3÷5%. Pentru clădirile cu 9, 11 etaje această valoare este de 12÷15%.
9. Ajustare pentru disponibilitatea și calitatea parcării.
Prezența parcării la o proprietate este considerată un factor de cost în creștere. În acest caz, a fost evaluată disponibilitatea și calitatea parcării. Calitatea parcării a fost luată în considerare în trei opțiuni:
· parcare exterioară– de-a lungul străzii din fața fațadei imobilului există un loc de parcare în raza de 50 m; o astfel de parcare a fost evaluată expert la 5% (calitate medie);
· parcare organizata -în afara drumului există o zonă specială asfaltată pentru parcarea mașinilor - 10% (de bună calitate);
· parcare interioara - parcare pentru mașini în afara porților întreprinderii (teritoriu intern) – 0%, (proastă).
Tabelul 10
Ajustări finale
| Elemente de comparație | VÂNZĂRI COMPARABILE | ||||
| Obiectul evaluării | Obiectul nr. 1 | Obiectul nr. 2 | Obiectul nr. 3 | Obiectul nr. 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Preț de vânzare, rub./mp. m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Drepturi transferate | Proprietate deplină | Proprietate deplină | Proprietate deplină | Proprietate deplină | Proprietate deplină |
| Suma de ajustare | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Preț ajustat | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Condiții de finanțare | Piaţă | Piaţă | Piaţă | Piaţă | Piaţă |
| Suma de ajustare | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Pret dupa ajustare | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Condiții de vânzare | Comercial | Comercial | Comercial | Comercial | Comercial |
| Ajustare pentru condițiile de vânzare | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Pret dupa ajustare | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Condiții de piață (data vânzării) | ― | decembrie 2007 | februarie 2007 | octombrie 2006 | |
| Ajustare pentru condițiile pieței | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Pret dupa ajustare | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Concluzie: Cel mai mic număr de ajustări a fost efectuat pentru obiectul de comparație nr. 3, prin urmare prețul obiectului de evaluare se ia egal cu prețul ajustat al obiectului de comparație nr. 3, adică. 32.205 RUB/mp. Valoarea găsită se află în intervalul de preț de la 18.151 rub./mp până la 45.235 rub./mp. Valoarea obiectului de evaluare, obținută prin compararea directă a vânzărilor, va fi: 32205 × 1375,8 = 44.307.639 ruble.
Astfel, valoarea proprietății în cauză este de 44.307.639 de ruble. (Patruzeci și patru de milioane trei sute șapte mii șase sute treizeci și nouă de ruble) fără TVA.
Lucrarea a folosit metoda capitalizării directe pentru a evalua valoarea proprietății ca fiind gata de utilizare. Această metodă oferă o estimare destul de precisă a valorii prezente a venitului viitor în cazul în care fluxul de venit așteptat este stabil sau are o rată constantă de creștere (declin).
Analiza veniturilor
Toate veniturile pentru proprietatea evaluată sunt proiectate pe baza chiriei pentru spații în diverse scopuri funcționale. Am realizat un studiu de piață, al cărui scop este stabilirea unor tarife de închiriere pentru spațiile rezidențiale care să fie comparabile cu proprietatea evaluată. Această cercetare a inclus interviuri cu mai mulți proprietari, agenți de închiriere și dezvoltatori, examinarea prețurilor ofertei și a condițiilor contractelor de închiriere existente.
În timpul lucrărilor pregătitoare s-a constatat că, ținând cont de locația obiectului și de profilul acestuia, trebuie luat în calcul următorul cost lunar de închiriere: 1175 rub./mp.
Analiza costului
Cheltuielile de exploatare sunt costurile curente asociate cu deținerea și exploatarea unei proprietăți. Acestea sunt împărțite în constante - a căror valoare nu depinde de gradul de ocupare al clădirii de către utilizatori (impozite pe proprietate, prime de asigurare, chirie teren) și variabile - în funcție de gradul de ocupare al clădirii (plata pentru energie electrică). , apă etc.).
Taxele pe proprietate includ: impozit pe teren, impozit pe clădiri. Deoarece valoarea terenului nu a fost efectuată ca parte a acestei evaluări, nivelul de impozitare a acestuia nu trebuie determinat.
Impozitul pe proprietate este de 2% din valoarea contabilă a proprietății (Valoarea contabilă = Cost inițial - Amortizare).
Pentru un obiect nou achiziționat, costul inițial este egal cu prețul de achiziție. Pentru o clădire nou construită sau în construcție, costul inițial este egal cu costurile de construcție, amortizarea este 0. Valoarea contabilă a clădirii la data evaluării este suma prețului de achiziție (sau a valorii contabile la momentul achiziției) a clădirea și costurile suportate pentru reconstrucție, fără TVA. Considerăm constantă valoarea impozitului pe proprietate, deoarece pentru o clădire din grupa de capital 1, rata de amortizare este de 1% pe an, iar modificările valorii impozitului pe proprietate pot fi neglijate în siguranță.
Plățile de asigurare se ridică la 0,3% din costul de înlocuire al obiectului finit, fără TVA.
În acest caz, suma facturilor de utilități este luată la 7% din venitul brut real (DVI).
Includerea costurilor de management al facilității în costurile de exploatare se datorează particularității proprietății ca sursă de venit. Deținerea de bunuri imobiliare, spre deosebire de deținerea unui depozit în numerar într-o bancă, necesită anumite eforturi pentru a gestiona proprietatea. Indiferent dacă proprietatea este administrată de proprietar sau de un terț, prin includerea costurilor de administrare în costul total, recunoaștem că o parte din venitul brut din chirie este generată nu direct de proprietatea în sine, ci de eforturile manager de proprietăți.
Pentru acest tip de facilitate, costurile de management sunt de 2,2% din venitul brut real.
Deoarece clădirea a fost construită în 2002 și nu sunt necesare reparații majore, costul reparațiilor curente este determinat la 4% din EVA.
Pe baza datelor fiabile disponibile privind costul înlocuirii elementelor de construcție de scurtă durată care au caracteristici similare cu obiectul evaluat, a fost acceptată pentru calcul o valoare de 3,6% din EVD.
Alte cheltuieli se ridică de obicei la 2% din cheltuielile de exploatare.
Determinarea ratei de capitalizare globală
Rata de capitalizare reflectă dependența valorii unui obiect de venitul așteptat din exploatarea acestuia. Din cauza lipsei de date suficiente privind vânzările de obiecte similare, rata de capitalizare poate fi determinată numai prin metoda însumării, conform căreia valoarea ratei de capitalizare este egală cu suma:
SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., unde
SC – rata de capitalizare;
NPb/r rata de rentabilitate fără risc;
P – prima de risc aferenta investitiei in acest activ;
L – prima pentru lichiditatea scazuta a obiectului;
St.k. rata de rentabilitate a capitalului.
Rata fără risc la depozitele la termen în valută străină în băncile de cea mai înaltă categorie este de 5-9% (acceptăm 7%).
Prima de risc (R). Probabilitatea pierderii proprietății a fost evaluată pe baza informațiilor privind numărul de cazuri de pierdere a proprietății în Kaluga, luând în considerare datele colectate P = 4%.
Prima pentru risc suplimentar este de 4%.
Rata de lichiditate este determinată de timpul aproximativ de vânzare a imobilelor de acest tip, pe care îl estimăm, ținând cont de situația economică actuală, la 0,4 ani.
Kn/liq. = Kbezrisk. × timpul vânzării = 0,07 × 0,4 = 0,028 sau 2,8%
Prima de risc pentru administrarea investițiilor este estimată a fi de 4,8%.
A doua componentă a ratei de capitalizare globală - rata de înlocuire a capitalului sau de creștere/scădere a valorii fondului - se calculează ca raport de unu la numărul de ani necesari pentru returnarea capitalului investit.
Timpul necesar pentru returnarea capitalului conform calculelor unui investitor tipic este de 20 de ani, pe baza acestuia rata de recuperare a capitalului va fi de 5% (1/20).
În prezent, condițiile de piață pentru spațiile nerezidențiale din Kaluga sunt de așa natură încât pentru proprietăți relativ noi, cu uzură naturală nesemnificativă (depreciere), nu există niciun motiv să presupunem o scădere a valorii acestora în viitorul previzibil. În plus, creșterea costurilor este foarte influențată de amplasarea favorabilă a proprietății în apropierea centrului orașului și a principalelor rute de transport. În acest caz, atractivitatea investițională a obiectului de evaluare este evidentă, astfel încât rata rentabilității capitalului este luată cu semnul (–).
Raportul total de capitalizare este:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186
Calculul valorii obiectului de evaluare prin metoda valorificării directe a veniturilor din chirii
Pentru a calcula venitul brut potențial (PVI), sunt utilizate tarifele lunare de închiriere disponibile pe an: 14.100 ruble/mp.
Astfel, impozitul pe venit din închirierea suprafețelor proprietății evaluate va fi: 14.100 × 1.375,8 = 19.398.780 ruble;
Calculul venitului brut efectiv (EGI) se face ținând cont de eventualele pierderi din subîncărcarea plăților de chirie și pierderile din încasarea chiriei. Pentru calcule, valoarea luată este de 8%, determinată pe baza datelor disponibile din surse externe și a observațiilor proprii.
Calculele au arătat că EVD a obiectului de evaluare este:
19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 ruble.
Tabelul 11
Determinarea valorii de piata a obiectului de evaluare prin metoda valorificarii directe a venitului
| Venit brut efectiv (EGI) | 17846877,60 rub. |
| Costuri de operare, | 3.045.391,19 RUB |
| incl. | |
| impozitul pe clădiri | 291.494,44 RUB |
| · plăți de asigurări | 53.897,45 RUB |
| · plăți comunale | 1.249.281,43 RUB |
| · managementul facilitatilor | 392.631,31 RUB |
| · reparații curente (4% din EVD) | 713875.10 rub. |
| · alte cheltuieli (2% din OR) | 47.115,76 RUB |
| · rezervă pentru înlocuire (3,6% din EVD) | 642.487,59 RUB |
| Venitul net din exploatare (NOI) înainte de impozitare | 14801486.41 rub. |
| Venitul net din exploatare (NOI) inclusiv impozitul pe venit | 11249129,67 rub. |
|
Rata totală de capitalizare (R0) |
0,19 |
| Valoarea clădirii care se evaluează este | 60479191,77 rub. |
Astfel, valoarea de piață a proprietății obținute prin metoda veniturilor este de 60.479.191,77 ruble sau rotunjită la 60.479.192 de ruble. (Șaizeci de milioane patru sute șaptezeci și nouă de mii o sută nouăzeci și două de ruble) fără TVA.
Aplicând diverse abordări ale evaluării proprietății, am ajuns la următoarele rezultate:
Tabelul 12
| Abordări (metode) | Coeficientul de greutate | Cost, freacă. |
| Abordarea costurilor (metoda unitară comparativă) | 0,35 | 25982918 |
| Abordarea pieței (metoda de comparare a vânzărilor directe) | 0,25 | 44307639 |
| Abordarea venitului (metoda de capitalizare directă a venitului) | 0,4 | 60479192 |
| Cost total | 1,00 | 44362607,85 |
Abordarea de ponderare bazată pe costuri este utilizată în principal pentru a evalua obiectele care sunt unice prin tipul și scopul lor, sau obiectele cu uzură redusă. Imobilul evaluat aparține categoriei de imobile cu un nivel redus de uzură, prin urmare ponderea valorii de piață obținută în cadrul abordării costului va avea un coeficient destul de ridicat de 0,35.
Datele care stau la baza abordării pieței nu pot fi considerate absolut fiabile și, prin urmare, rezultatele abordării pieței pentru evaluarea valorii unui anumit obiect trebuie tratate cu prudență. Pe baza acestui fapt, rezultatului abordării pieței i se acordă un factor de ponderare de 0,25.
Valoarea rentabilității reflectă comportamentul de piață al unui investitor tipic, astfel încât rezultatului acestei abordări i se atribuie un factor de ponderare maxim de 0,40.
Astfel, în opinia noastră, următoarea distribuție a coeficienților este cea mai obiectivă:
· abordare prin cost – 0,35;
· abordarea pieței – 0,25;
· abordarea veniturilor – 0,40.
Luând în considerare coeficienții de ponderare, valoarea de piață a proprietății subiect la 20 decembrie 2007. este de aproximativ 44.362.608 ruble. (Patruzeci și patru de milioane trei sute șaizeci și două de mii șase sute opt ruble) fără TVA.
Valoarea imobilului unei companii este determinată de fluxurile de numerar viitoare actualizate, iar o nouă valoare este creată numai atunci când companiile obțin o rentabilitate a capitalului investit care depășește costul strângerii capitalului. Managementul costurilor aprofundează și mai mult aceste concepte, deoarece într-un astfel de sistem de management se construiește întregul mecanism de luare a deciziilor strategice și operaționale majore. Managementul valorii bine stabilit înseamnă că toate aspirațiile, metodele analitice și tehnicile de management ale companiei sunt îndreptate către un singur scop comun: să ajute compania să-și maximizeze valoarea imobiliară, bazând procesul de luare a deciziilor de management pe factori de valoare cheie.
Managementul costurilor este fundamental diferit de sistemele de planificare adoptate în anii '60. A încetat să mai fie o funcție exclusivă a aparatului de management și este conceput pentru a îmbunătăți procesul decizional la toate nivelurile organizației. Se presupune în mod inerent că stilul de comandă și control de sus în jos al luării deciziilor nu produce rezultatele dorite, în special în corporațiile mari multi-industriale. Aceasta înseamnă că managerii de nivel inferior trebuie să învețe să folosească indicatorii de cost pentru a lua decizii mai bune. Managementul valorii necesită gestionarea bilanțului, precum și a contului de profit și pierdere și menținerea unui echilibru rezonabil între obiectivele de afaceri pe termen lung și pe termen scurt. Dacă managementul valorii este implementat și gestionat corespunzător, corporația culege beneficii enorme. Un astfel de management este în esență o reorganizare continuă care vizează atingerea valorii maxime.
Pentru proprietatea evaluată, managementul costurilor se reduce la o utilizare mai eficientă a spațiului disponibil.
Imobilul evaluat dispune de mansarda cu o suprafata totala de 328,2 m2, care in prezent este partial folosita ca spatiu de depozitare pentru rechizite de birou. Pe de o parte, realizarea unei reconstrucții adecvate va face acest sediu rezidențial. Pe de altă parte, recent, datorită extinderii cooperării între întreprinderile din Kaluga și companiile din afara orașului și străine, cererea de servicii hoteliere a crescut semnificativ. În acest sens, se propune realizarea unei reconstrucții cuprinzătoare a spațiului mansardei pentru a-l transforma într-o mansardă rezidențială, unde se preconizează organizarea unui hotel de 14 camere duble de lux.
Costul măsurilor pentru reconstrucția mansardei este prezentat în Tabelul 13.
Tabelul 13
Deviz de cost pentru reconstrucția mansardei
| № | Denumirea lucrărilor | Cost, freacă. |
| 1 | Lucrari civile (dezmembrari) | 406.211 |
| 2 | Lucrari civile (nou) | 2.448.728 |
| 3 | Alimentare cu apă rece și caldă | 49.818 |
| 4 | Incalzi | 90.144 |
| 5 | Echipamente de canalizare și instalații sanitare | 31.738 |
| 6 | Ventilație de alimentare și evacuare și aer condiționat | 67.534 |
| 7 | Echipamente electrice si iluminat electric | 422.402 |
| 8 | Dispozitiv de comunicare | 37.010 |
| 9 | Securitate si alarma de incendiu | 114.531 |
| 10 | Incalzire automata, ventilatie | 7.638 |
| 11 | Facilități în cameră | 872.640 |
| Total | 4.548.394 | |
Pentru finanțarea acestor lucrări se propune utilizarea unui împrumut în următoarele condiții:
· Suma împrumutului – 5.250.000 de ruble.
· Rata dobânzii – 14% pe an;
· Termenul creditului – 1 an;
· Furnizarea imobilului în curs de evaluare;
· Condiții de rambursare a creditului – plata trimestrială a dobânzii și a principalului în rate egale, i.e. la 1.866.506 ruble. la sfarsitul fiecarui trimestru.
După cum sa menționat deja, hotelul va fi format din 14 camere duble de lux. Costul vieții într-o astfel de cameră în hotelurile Kaluga variază de la 1.400 de ruble. până la 2500 de ruble. pe zi. Pentru calcule, se ia valoarea de 1.600 de ruble, deoarece proprietatea evaluată este situată aproape de centrul orașului, dar inițial această clădire nu a fost destinată afacerilor hoteliere, ceea ce creează anumite inconveniente clienților.
Orizontul de investiție este stabilit pentru 1 an, deoarece nu există motive obiective pentru a crede că proprietatea evaluată nu va fi vândută după această perioadă.
Fluxul de numerar este prezentat în tabel. 14.
Tabelul 14
Fluxul de numerar în ruble.
| Element de cheltuială | primul trimestru | al 2-lea trimestru | al 3-lea trimestru | al 4-lea trimestru | Total pentru anul |
| Reconstrucţie | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Servicii de creditare | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Costuri de operare | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| Impozit pe venit | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Total | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Element de venit | primul trimestru | al 2-lea trimestru | al 3-lea trimestru | al 4-lea trimestru | Total pentru anul |
| Afaceri hoteliere | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Depreciere | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Credit | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Total | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Echilibru | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Principala sursă de venit este afacerea hotelieră. Totodată, este important de subliniat faptul că odată cu excesul de cerere pentru acest tip de servicii, nu au fost identificate motive obiective pentru ocuparea scăzută a camerelor.
Pentru a determina cât de mult va crește valoarea de piață curentă a proprietății care se evaluează ca urmare a măsurilor recomandate, este recomandabil să se folosească raportul de capitalizare utilizat în abordarea veniturilor. Acest lucru se datorează faptului că acest proiect este un proiect de investiții, adică. concentrat în primul rând pe generarea de venituri.
În consecință, creșterea valorii curente de piață a proprietății în cauză va fi:
1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (fr.)
(Cinci milioane șapte sute șaizeci și opt de mii patru sute treizeci și două de ruble) fără TVA.
După cum rezultă din prevederile standardelor, „toate metodele, procedurile și tehnicile de măsurare a valorii de piață, dacă se bazează pe indicatori de piață și sunt aplicate corect, conduc la aceeași exprimare a valorii de piață”. În plus, „orice metodă bazată pe informațiile de piață este în mod inerent comparativă”. Astfel, conform standardelor existente, doar calitatea informațiilor și aplicarea corectă a procedurilor pot servi drept restricții privind utilizarea unei anumite metode.
Primul capitol al lucrării examinează conceptul de imobil, tipuri de valori imobiliare, abordări de bază, metode de evaluare a imobiliare, precum și problemele asociate cu justificarea valorii imobiliare.
Bunurile imobiliare sunt obiecte fizice cu o locație fixă în spațiu și tot ceea ce este inseparabil legat de ele atât sub, cât și deasupra suprafeței pământului sau tot ceea ce este un articol de serviciu, precum și drepturile, interesele și beneficiile care decurg din proprietatea asupra obiecte.
O proprietate imobiliară este înțeleasă, în primul rând, ca o întreprindere în ansamblu, ca un complex imobiliar, iar în al doilea rând, ca un teren, o parte integrantă din care poate fi: o clădire (structură) sau un grup de clădiri; corpuri de apă izolate, plantări perene; structuri inginerești și rețele; structuri staționare amenajarea terenului; elemente de sprijin economic, de transport și de inginerie; alte obiecte.
Evaluarea imobiliară se realizează din perspectiva a trei abordări: profitabilă, costisitoare și comparativă. Fiecare abordare vă permite să subliniați anumite caracteristici ale obiectului.
Fiecare dintre cele trei abordări luate în considerare implică utilizarea metodelor sale inerente atunci când se evaluează:
Metoda de valorificare directă a veniturilor;
Metoda de comparare a vânzărilor;
Metoda unității comparative.
Astfel, dacă eficiența utilizării lor scade, obiectele imobiliare își pot schimba scopul. Acest lucru se întâmplă atât ca urmare a deteriorării clădirilor și a altor îmbunătățiri, cât și ca urmare a tendințelor pieței imobiliare.
Al doilea capitol evaluează proprietatea folosind trei abordări de evaluare.
Fiecare dintre metodele utilizate are avantaje și dezavantaje.
Abordarea comparativă oferă o evaluare directă a valorii de piață, bazată pe statistici privind piața imobiliară comercială reală. La prelucrarea datelor, au fost luate măsuri speciale pentru a proteja creditorul de supraestimare. Prin urmare, abordării comparative i se acordă cea mai mare pondere.
Abordarea costurilor face posibilă luarea în considerare cel mai bine a caracteristicilor de proiectare și a stării fizice a proprietății care este evaluată. În același timp, baza de informații nu este perfectă. Principalele probleme se referă la evaluarea valorilor terenurilor. În plus, atunci când se calculează costul de înlocuire, trebuie să se bazeze pe indici medii de conversie la prețurile curente, ceea ce poate duce la erori.
Abordarea veniturilor se bazează pe datele pieței și nu prezintă unele dintre dezavantajele abordării costurilor. Principala sursă de eroare a metodei este incertitudinea asociată cu utilizarea datelor de prognoză privind veniturile și ratele de creștere.
În capitolul al treilea al lucrării au fost coordonate rezultatele aprecierii valorii de piață a proprietății, s-a justificat valoarea finală a acesteia, s-au dat recomandări pentru creșterea acesteia.
Calculele au arătat că valoarea de piață a proprietății în cauză la 20 decembrie 2007. este de aproximativ 44.362.608 ruble. (Patruzeci și patru de milioane trei sute șaizeci și două de mii șase sute opt ruble) fără TVA.
Cu toate acestea, măsurile propuse de management al costurilor fac posibilă creșterea valorii actuale de piață cu 5.768.432 de ruble. (Cinci milioane șapte sute șaizeci și opt de mii patru sute treizeci și două de ruble) fără TVA.
1. Codul civil al Federației Ruse (prima parte) din 30 noiembrie 1994 nr. 51-FZ (modificat la 2 iulie 2005 nr. 83-FZ)
2. Legea federală nr. 135-FZ din 29 iulie 1998 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (modificată prin Legile federale nr. 178-FZ din 21 decembrie 2001, nr. 31-FZ din 21 martie 2002) , Nr. 143 din 14 noiembrie 2002) -FZ, din 10.01.2003 N 15-FZ, din 27.02.2003 N 29-FZ, din 22.08.2004 N 122-FZ, din 05.02.2003 Nr. din 27.07.2006 Nr. 157-FZ)
3. Decretul Guvernului Federației Ruse din 06/07/2002 395 (modificat la 10/03/2002) „Cu privire la autorizarea activităților de evaluare”
4. Decretul Guvernului Federației Ruse din 20 august 1999 932 „Cu privire la organismul autorizat pentru monitorizarea implementării activităților de evaluare în Federația Rusă”
5. Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare”
6. Colecții de indicatori integrați ai costului de înlocuire a clădirilor și structurilor
7. Standarde internaționale de evaluare. – M.: ROO, 1995
9. Analiza și evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997
10. Valdaytsev S.V. Evaluarea afacerii. – M.: Prospekt, 2006. - 355 p.
11. Granova I. V. Evaluare imobiliară. – Sankt Petersburg: Peter, 2001. - 208 p.: ill. – (Seria de tutoriale)
12. Gribovsky S.V., Medvedeva O.E., Kasyanov P.V. Curs de prelegeri privind evaluarea valorii de piață a terenurilor. – M.: ARMO, 2002. – 95 p.
13. Grigorieva V.V. ş.a. Evaluarea obiectelor imobiliare. - M.: INFRA, 2000. – 78 p.
14. Gryaznova N. A. Estimarea costului întreprinderilor (afacerilor) existente. – M.: INFRA-M, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Evaluarea afacerilor. - Sankt Petersburg: Peter, 2006. – 457 p.
16. Korobkin Yu. I. Evaluare imobiliară. – Filiala Kaluga a SZAGS, Kaluga, 2005
17. Korostylev S.P. Fundamentele teoriei și practicii evaluării imobiliare: Manual. – M.: Literatură de afaceri rusă, 1998
18. Evaluarea afacerilor / Ed. A. G. Gryaznova și M. A. Fedotova. – M.: Finanțe și Statistică, 2004
19. Evaluarea afacerilor: Probleme și soluții / Prosvetova G.I. – RDL, 2006. – 192 p.
20. Evaluarea imobilelor: Manual / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. – M.: Finanțe și Statistică, 2005. – 496 p.: ill.
21. Evaluarea imobilelor: Manual. manual pentru universități / Ed. prof. V. A. Shvandara. – M.: UNITATEA-DANA, 2002. – 303 p.
22. Evaluarea bunurilor imobile: aspecte teoretice și practice / Ed. V.V.Grigorieva. – M.: INFRA-M, 1997
23. Evaluarea valorii de piata a bunurilor imobiliare: Ghid educativ si practic / Ed. V. M. Rutgaiser. – M.: Delo, 1998
24. Activitati de evaluare in economie. Manual / ed. Dzhukhi V.M., Kireeva V.D. – M.: ICC „MarT”, 2003. 101 p.
25. Solovyov M. M. Activități de evaluare (evaluare imobiliară): Manual. – M.: Școala Superioară de Economie a Universității de Stat, 2002
26. Simionova N., Simionov R. Evaluarea valorii unei întreprinderi (afaceri). – M.: MarT, 2004. – 464 p.
27. Tarasevich E.I. Metode de evaluare a bunurilor imobiliare. Sankt Petersburg, 1998. – 247 p.
28. Tepman L. N. Evaluare imobiliară. - M.: UNITATEA, 2006. – 463 p.
29. Gospodărirea terenurilor. Manual educativ și practic / Ed. d.e. Sc., prof. L. I. Koshkina. – M.: VSPP, 2004. – 520 p.
30. Fedotova M. A. Cât costă o afacere? Metode de evaluare. – M., Editura Perspektiva, 2004
31. Friedman J., Ordway Nick. Analiza si evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit. Pe. din engleza – M.: Delo, 1997. – 480 p.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Acte legislative, documente de reglementare și standarde pentru activitățile de evaluare: Manual educațional și metodologic. – M.: Finanțe și Statistică, 2003. 164 p.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Estimarea valorii unei întreprinderi (afaceri). – M.: Omega-L, 2006. – 286 p.
34. Economia imobiliară / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. – M.: Lan, 2001. - 297 p.
35. Economia imobiliară: manual. – M.: Delo, 2000
36. Avdeev A.P. Probleme de evaluare a obiectelor imobiliare // Probleme de evaluare. Nr. 1. – 2001. – str. 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. Noi abordări ale standardizării evaluării imobiliare în sistemul de legislație actuală și practica reală de aplicare a legii // Drept și economie. – 2005. – Nr. 12. - Cu. 18-21
38. Gribovsky S. Evaluarea în masă a bunurilor imobiliare // Afaceri financiare. 2000. – Nr. 4. - Cu. 43-45
39. Gribovsky S. Evaluarea bunurilor imobiliare folosind abordarea veniturilor // Probleme de imobiliare. 2000. Vol. 2.
40. Gribovsky S. Modele economice și matematice de evaluare imobiliară // Finanțe și credit. 2005. – Nr. 3. - Cu. 24-43
41. Grigorieva I. L. Probleme de evaluare a proprietăților // Afaceri financiare. – 2004. – Nr. 1. - Cu. 48–49
42. Zelensky Yu. V. Cu privire la comparabilitatea rezultatelor abordărilor privind evaluarea imobiliară - principiul coerenței modelelor // Întrebări de evaluare. 2005. – Nr. 4.
43. Loginov M.P. Pe problema evaluării imobilelor în Rusia // EKO. – 2002. – Nr. 9. - Cu. 103–107
44. Ozerov E.S. Fenomenul prețului de echilibru ca bază a axiomei teoriei evaluării // Probleme imobiliare. 2000. Vol. 1. De la 32–54.
45. Ozerov E.S. Economie și management imobiliar. Sankt Petersburg: MKS, 2003.
46. Ozerov E.S. Pe problema justificării și utilizării axiomei teoriei evaluării // Probleme de imobil. 2004. Problemă. 1. De la 3-5.
47. Patskalev A. F. Evaluarea valorii terenurilor // Probleme de evaluare. – 2006. – Nr. 1.
48. Site-ul oficial al SBRF htpp:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
Clauza 1 Articolul 30 din Codul civil al Federației Ruse.
Economia imobiliară / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., p. 48-49
INTRODUCERE
Una dintre cele mai importante resurse ale întreprinderilor și organizațiilor care necesită un management eficient este imobiliare - terenuri, clădiri, structuri și spații.
Imobilele, pe de o parte, sunt supuse impozitelor, pe de altă parte, pot aduce profituri semnificative datorită utilizării lor eficiente. Fără exagerare, putem spune că imobilele pot contribui atât la prosperitatea unei întreprinderi, cât și, dimpotrivă, utilizarea ineficientă a acesteia duce la declin. În acest sens, dezvoltarea unui sistem de management al proprietății pentru a răspunde nevoilor proprietarilor de a obține venituri maxime din activele pe care le dețin sau de a obține un alt efect pozitiv are o importanță deosebită. Pentru a obține un rezultat pozitiv, este necesar să monitorizați în mod constant utilizarea bunurilor imobiliare și să găsiți cele mai eficiente modalități de a le gestiona.
Gestionarea eficientă a proprietății este esențială pentru dezvoltarea atât a pieței imobiliare, cât și a economiei în ansamblu. Într-o economie de piață, imobiliarul este un activ care conectează resursele financiare enorme ale participanților la relațiile de piață și modalitățile de a obține rezultatele dorite.
Pentru a lua decizii cu privire la managementul eficient al bunurilor imobiliare, o întreprindere trebuie să se bazeze pe un sistem bine gândit de înregistrare și utilizare a bunurilor imobiliare, bazat pe informații fiabile și ușor accesibile prezentate în diverse moduri.
Relevanța temei de cercetare constă în faptul că piața imobiliară rusă nu este încă pe deplin formată și nu are un cadru legislativ strict structurat. Un sistem eficient de management al proprietății vă va permite să satisfaceți nevoile pieței în măsura maximă, să maximizați veniturile bugetare, să creșteți lichiditatea și valoarea de piață a proprietăților.
Scopul acestei lucrări este de a evalua eficiența managementului imobiliar în orașul Kazan și de a dezvolta măsuri pentru îmbunătățirea acestuia.
Luați în considerare clasificarea piețelor imobiliare;
Explicați esența și rolul economic al managementului proprietății;
Luați în considerare indicatorii pentru evaluarea eficienței managementului proprietății;
Efectuați o evaluare a eficacității managementului imobiliar rezidențial și de birou;
Faceți propuneri pentru îmbunătățirea evaluării eficienței managementului proprietății.
Obiectul studiului este piața imobiliară a orașului Kazan.
Obiectul studiului este un sistem de evaluare a eficacității managementului imobiliar.
La baza scrierii acestei lucrări se află documentele legislative și de reglementare în vigoare pe teritoriul Federației Ruse, precum și literatura specială pe tema studiată, munca economiștilor interni și străini implicați în studiul problemelor de evaluare a eficacității. de management imobiliar, legislația Federației Ruse, manuale și literatură de autori precum A. Kharlamov. S., Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., precum și materiale din cercetările efective efectuate la Kazan pentru 2013 -2014.
Primul capitol examinează teoria și practica evaluării eficienței managementului proprietății. Al doilea capitol evaluează și analizează eficiența managementului imobiliar folosind exemplul imobiliar rezidențial și de birou și formulează propuneri pentru îmbunătățirea evaluării eficienței managementului imobiliar.
1. ASPECTE TEORETICE ȘI MOTODOLOGICE ALE EVALUAREA EFICACITĂȚII MANAGEMENTULUI IMOBIL
1.1 CLASIFICAREA PIEȚELOR Imobiliare
Există multe definiții ale pieței imobiliare. Toate acestea, într-o măsură sau alta, reflectă esența pieței imobiliare, totuși, unele au diferențe izbitoare între ele. În această teză au fost selectate cele mai simple, mai înțelese și mai complete definiții, în opinia autorului.
Piața imobiliară este un sistem de aranjamente organizatorice prin care cumpărătorii și vânzătorii sunt reuniți pentru a determina un anumit preț la care o anumită marfă, cum ar fi imobilul, poate fi schimbată.
Piața imobiliară este o zonă pentru investirea capitalului în imobiliare și un sistem de relații economice care apar în timpul tranzacțiilor imobiliare. Aceste relații apar între investitori atunci când cumpără și vând bunuri imobiliare, ipoteci, punerea în încredere a imobilelor, închirierea, leasingul.
Piața imobiliară este un mecanism prin care se leagă interesele și drepturile cumpărătorilor și vânzătorilor și se stabilesc prețurile imobiliare.
Piața imobiliară și nivelul ei de dezvoltare pot fi caracterizate prin dezvoltarea economiei naționale. În dezvoltarea pieței imobiliare din Rusia, se obișnuiește să se distingă următoarele mai multe etape.
Piața imobiliară a cunoscut prima și cea mai rapidă perioadă de dezvoltare la începutul anilor 90. Deschiderea și dezvoltarea întreprinderilor s-a produs datorită faptului că cererea a depășit cu mult oferta și, ca urmare, veniturile au fost foarte mari. Punctul de plecare al acestei etape poate fi considerat permisiunea de a privatiza apartamente și, în consecință, oamenii au acum posibilitatea de a vinde și cumpăra în mod independent apartamente. Atunci a apărut un număr semnificativ de oameni de afaceri și oameni înstăriți care doreau să-și îmbunătățească condițiile de viață într-un mod nou descoperit. Adică nu prin așteptarea locuințelor municipale gratuite, nu prin scheme complexe de schimb, ci pur și simplu prin achiziționarea directă de apartamente, dintre care relativ puține erau privatizate la acea vreme. Erau puțini oameni care vindeau apartamente, dar erau deja destui cumpărători.
În a doua etapă, legea face propriile corecții problemei, și anume, apar primele reglementări care reglementează activitățile imobiliare din Rusia. Această perioadă se caracterizează prin acordarea unor beneficii semnificative, care, menținând condiții bune de piață, au făcut posibilă obținerea de venituri bune și au atras noi antreprenori în acest segment de piață. Prețurile locuințelor au început să crească, dar spre deosebire de aceasta, apartamentele au devenit mult mai greu de vândut, iar cumpărătorii au devenit mai pretențioși. În special, vânzările în rate și acordarea de împrumuturi garantate au apărut și s-au răspândit. Unele companii au început să lucreze în baza unor contracte nestandard, asumându-și obligația de a vinde apartamentul clientului într-o anumită perioadă de timp.
A treia etapă se caracterizează din nou printr-un exces al cererii față de ofertă, o înăsprire a cadrului legislativ și o concurență intensă pe piață, care împreună au dus la o scădere a veniturilor vânzătorilor. Întreprinderile mici pur și simplu intră în faliment, întreprinderile mijlocii și chiar marile sunt pe punctul de a se ruina. La începutul anului 1996, a început o scădere naturală a prețurilor apartamentelor. Numărul de apartamente scoase la vânzare era în creștere, dar numărul potențialilor cumpărători, dimpotrivă, era în scădere.
Din a doua jumătate a anului 1999, după criza din august 1998, a început o nouă etapă în dezvoltarea pieței imobiliare ruse - etapa de oprire a scăderii prețurilor, începutul stabilizării și o oarecare redresare. Acest lucru s-a produs pe fondul dezvoltării favorabile a indicatorilor macroeconomici din țară și, în special, a ratelor inflației scăzute (comparativ cu toamna anului 1998) și a unei devalorizări line și limitate a rublei față de dolar.
În consecință, piața imobiliară, după cum reiese din teoria economiei de piață, este ciclică, prin urmare a trecut printr-o etapă de declin, a ajuns la stabilizare și se aștepta o nouă creștere, inclusiv o oarecare creștere a prețurilor.
Imobilul ocupă un loc central în orice structură socială, îndeplinind simultan două funcții importante: un mijloc de producție și un articol de consum personal pentru locuit, recreere, agrement cultural etc. Reglementarea economică și juridică de către stat a diferitelor sfere ale vieții sociale și ale producției materiale este strâns legată de imobiliar, de unde și următoarele caracteristici ale pieței imobiliare.
Tabelul 1.1.1 Caracteristicile pieței imobiliare
|
Caracteristică |
||
|
Localizare |
Liniște absolută Dependență mare de preț de locație |
|
|
Tip de concurs |
Imperfect, oligopol Număr mic de cumpărători și vânzători Unicitatea fiecărui obiect Controalele prețurilor sunt limitate Intrarea pe piata necesita capital semnificativ |
|
|
Elasticitatea ofertei |
Scăzută, cu creșterea cererii și a prețurilor, oferta crește puțin Cererea poate fi foarte variabilă |
|
|
Gradul de deschidere |
Tranzacțiile sunt private Informații publice, adesea incomplete și inexacte |
|
|
Competitivitatea produselor |
În mare măsură determinată de mediul extern înconjurător, influența cartierului Specificul preferințelor individuale ale cumpărătorilor |
|
|
Condiții de zonare |
Reglementată de legislația civilă și funciară, ținând cont de legislația apei, silvicultură, de mediu și alte legi speciale Interdependență mai mare a proprietății private și a altor forme |
|
|
Înregistrarea tranzacțiilor |
Dificultăți juridice, Restricții și condiții |
|
|
Preț |
include costul obiectului și drepturile conexe |
Piețele imobiliare regionale pot diferi semnificativ unele de altele. Acest lucru se datorează multor motive subiective, de exemplu, condițiile economice sau naturale, precum și cadrul legal regional, care este format de autoritățile locale.
Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi împărțită după diverse criterii, de exemplu, conform celor prezentate în tabelul 1.1.2.
Tabelul 1.1.2 Clasificarea piețelor imobiliare
|
Semn de clasificare |
Tipuri de piețe |
|
|
Tipul obiectului |
Terenuri, cladiri, structuri, intreprinderi, spatii, plantatii perene, drepturi de proprietate, alte obiecte |
|
|
geografic (teritorial) |
Local, oraș, regional, național, global |
|
|
Scop functional |
Spații industriale, clădiri rezidențiale, neindustriale și spații |
|
|
Gradul de pregătire pentru operare |
Dotari existente, constructie neterminata, constructie noua |
|
|
Tipul de participanți |
Vânzători și cumpărători individuali, vânzători intermediari, municipalități, organizații comerciale |
|
|
Tipul tranzacțiilor |
Cumpărare și vânzare, închiriere, ipotecă, drepturi de proprietate |
|
|
Afilierea în industrie |
Instalatii industriale, unitati agricole, cladiri publice, altele |
|
|
Tip de proprietate |
Dotari de stat si municipale, private |
|
|
Metoda tranzacției |
Primar și secundar, organizat și neorganizat, schimb și fără ghișeu, tradițional și computerizat |
După cum putem observa din Tabelul 1.1.2, există destul de multe tipuri de piețe imobiliare, a căror segmentare depinde de criteriul solicitat.
De exemplu, în funcție de structură, piața imobiliară este împărțită în:
Piața imobiliară;
Piata imobiliara comerciala;
Piața de terenuri.
Fiecare segment de piață poate fi, de asemenea, împărțit în subpiețe specializate. Astfel, piața imobiliară industrială poate fi împărțită în piețe pentru întreprinderi industriale, clădiri institute de cercetare, sau piața imobiliară în locuințe primare și secundare, cu și fără finisaje, de la proprietari și de la stat, etc.
Diferențierea piețelor imobiliare este, de asemenea, asociată cu mulți factori economici, de mediu, sociali și guvernamentali și, în mod direct, cu funcțiile pe care le îndeplinește:
Stabilirea prețurilor de echilibru la care cererea efectivă să corespundă volumului ofertei imobiliare;
Funcția de reglementare, cu ajutorul căreia resursele sunt distribuite pe sectoarele economice, se formează structura ei efectivă, iar interesele publice sunt satisfăcute;
Funcția comercială, care constă în organizarea mișcării capitalului și realizarea de profit;
Funcția de reorganizare, exprimată în curățarea economiei de elementele slabe, necompetitive și ineficiente;
Funcția de stimulare, care constă în dezvoltarea concurenței și utilizarea inovațiilor științifice, tehnice și de management în urmărirea profitului în crearea și utilizarea imobiliare;
O funcție socială manifestată prin creșterea activității populației care urmărește să devină proprietari de apartamente, precum și de alte capitale și obiecte de prestigiu.
Concluzie: imobiliarul este cel mai durabil produs dintre toate cele existente, oferind securitate investiției, deși valoarea sa poate fie să crească, fie să scadă în timp, sub influența diverșilor factori. Piața imobiliară a primit un imbold de dezvoltare, în concordanță cu dezvoltarea economiei naționale a țării. Este împărțit în segmente în funcție de scopul proprietății și de atractivitatea acesteia pentru diverși participanți pe piață. De asemenea, fiecare segment independent este împărțit în mai multe subpiețe, astfel încât este dificil de identificat și generalizat cele mai semnificative caracteristici pentru clasificare, deoarece fiecare participant de pe piață are propriile sale, cele mai acceptabile criterii de alegere a segmentului în care este interesat să intre. în relaţiile de piaţă.
1.2 ESENȚA ȘI ROLUL ECONOMIC AL MANAGEMENTULUI IMOBIL
Imobilul este o proprietate (imobil), a cărei administrare poate fi structurată la următoarele niveluri:
Administrarea proprietății federale;
Managementul imobiliar al entităților constitutive ale Federației Ruse;
Administrarea proprietății municipale;
Administrarea proprietății întreprinderilor și organizațiilor;
Gestionarea obiectelor imobiliare individuale.
Conceptul de „management imobiliar” este interpretat în două sensuri: larg și restrâns.
În sens larg, managementul imobiliar, de regulă, este înțeles ca activitate de întreprinzător pentru a desfășura toate lucrările legate de executarea oricăror atribuții ale proprietarului imobilului permise de legea civilă. De exemplu, în conformitate cu ciclul de viață al bunurilor imobiliare, proprietarilor li se permit următoarele drepturi:
1. plan;
2. proiectare;
3. producție (construcții, construcții);
4. recurs;
5. consum (serviciu);
6. întreținere, exploatare, reparare;
7. reparații majore, modernizare, reconstrucție și restaurare;
8. reutilizare;
9. reciclare.
O interpretare restrânsă a managementului proprietății este următoarea: „Gestiunea imobiliară este implementarea unui set de operațiuni pentru exploatarea clădirilor și structurilor (menținerea acestora în stare de funcționare, reparații, prestarea de servicii, determinarea condițiilor de închiriere a spațiului, încasarea chiriei). , și așa mai departe) în scopul utilizării celei mai eficiente bunuri imobiliare."
Imobilul se referă și la bunuri imobiliare, și anume, vorbim de managementul proprietății, adică managementul imobiliar include gestionarea tuturor drepturilor rezultate asupra proprietății imobiliare. Proprietatea aflată în administrare este prezentată ca o unitate de caracteristici juridice, economice și fizice.
În opinia noastră, de aici rezultă că managementul are ca scop în primul rând asigurarea eficienței maxime în utilizarea bunurilor imobile în conformitate cu interesele proprietarului.
Managementul imobiliar este o activitate în domeniul său asociată cu definirea obiectivelor și stabilirea sarcinilor de planificare, organizare, executare și monitorizare a utilizării utile, eficiente a bunurilor imobiliare.
Considerăm că activitățile de management, prin esența și natura lor, au mai multe fațete, coordonând scopurile și obiectivele proprietarilor, utilizatorilor, companiilor de servicii și tuturor entităților legate într-un fel sau altul de imobiliare.
Într-o economie de piață, managementul imobiliar se realizează în conformitate cu legea cererii și ofertei.
Pe lângă condițiile pieței, factori tangibili în managementul imobiliar sunt legislația care o reglementează și activitățile diferitelor organisme și instituții oficiale.
Managementul proprietății poate fi intern sau extern:
Managementul intern imobiliar este activitatea unei entități de pe piața imobiliară, reglementată prin documente de reglementare proprii (cod, carte, reglementări, reguli, contracte, instrucțiuni etc.).
Managementul imobiliar extern este activitatea agențiilor guvernamentale care vizează crearea unui cadru de reglementare și monitorizarea conformității de către toate entitățile din piața imobiliară cu normele și regulile stabilite.
Activitățile de administrare imobiliară se desfășoară în primul rând în cele trei aspecte cele mai semnificative - juridic, economic și tehnic. Aspectul juridic al managementului imobiliar constă în utilizarea, distribuirea și combinarea cât mai rațională a drepturilor asupra bunurilor imobiliare.
Aspectul economic al gestiunii imobiliare se realizează prin gestionarea veniturilor și cheltuielilor generate în timpul exploatării imobiliare. Cu alte cuvinte, administratorul are dreptul de a controla și reglementa în totalitate și în mod independent, în cadrul legii, partea de venituri și cheltuieli a proprietății imobiliare, precum și de a o exploata la propria discreție.
Aspectul tehnic al managementului constă în menținerea obiectului de control în stare de funcționare în conformitate cu scopul său funcțional.
Managementul proprietății este o abordare integrată pentru îmbunătățirea și menținerea stării unei proprietăți, organizarea și prognozarea dezvoltării acesteia și a modului de funcționare în conformitate cu scopul propus. Conceptul de management al proprietății include, în primul rând, acțiuni precum închirierea și administrarea clădirilor de birouri, adică administrarea proprietății ca mijloc de atragere a investițiilor. Pe de altă parte, managementul proprietății poate fi privit ca o investiție în sine. Pe baza celor de mai sus, am identificat următoarele obiective pentru gestionarea pieței imobiliare:
Punerea în aplicare a drepturilor constituționale ale cetățenilor asupra bunurilor imobiliare și a responsabilităților legate de proprietatea acestora;
Stabilirea unei anumite ordini și condiții pentru munca participanților săi pe piață;
Protejarea participanților de necinste, fraudă și organizații și persoane criminale;
Asigurarea prețurilor gratuite pentru bunuri imobiliare în conformitate cu cererea și oferta;
Crearea de condiții pentru investiții care să stimuleze activitatea antreprenorială în sectorul de producție;
Impozitarea echitabilă a participanților pe piața imobiliară și imobiliară.
Pentru atingerea acestor obiective, în opinia noastră, este necesar:
1. întocmește un registru complet al bunurilor imobiliare de stat (bilanțul imobiliar), cuprinzând caracteristicile cantitative, de cost, tehnice și juridice ale obiectelor imobiliare;
2. delimitează și coordonează în mod clar competențele tuturor autorităților statului implicate în procesul de administrare imobiliară;
3. formează obiecte de gestiune, excluzând posibilitatea de a dispune de o parte a obiectului fără cealaltă în cazurile în care formează un singur întreg (de regulă, acestea sunt terenuri și clădiri și structuri situate pe acestea);
4. să asigure aplicarea necondiționată a mecanismului de evaluare de piață la utilizarea bunurilor imobiliare;
5. crearea condițiilor pentru atragerea investițiilor în sectorul real al economiei prin maximizarea implicării imobiliarelor în circulația civilă;
6. soluționează problemele de achiziție de către stat a bunurilor imobile, inclusiv prin definirea scopurilor pentru atingerea cărora se realizează achiziția acestor obiecte;
7. să utilizeze pentru o gestionare eficientă a bunurilor imobiliare un mecanism de rambursare a cheltuielilor pentru administrarea imobilului (inclusiv inventarierea și evaluarea), similar dreptului civil, întrucât statul, atunci când își folosește bunurile imobile, participă la circulația civilă în mod egal cu alți participanți;
8. modificarea mecanismului existent de vânzare a bunurilor imobiliare, deoarece permite achiziționarea de proprietăți la prețuri mici;
9. să stabilească pentru toți subiecții Federației Ruse o procedură unificată de luare a deciziilor privind utilizarea bunurilor imobiliare federale (în primul rând în legătură cu obiectele închiriate), asigurând luarea rapidă a deciziilor;
10. să ofere pregătire profesională pentru funcționarii publici care administrează bunuri imobiliare federale.
Un obiect de gestiune în domeniul imobiliar este un lucru imobil sau un ansamblu de lucruri imobile, considerat ca un singur obiect din punctul de vedere al organizării celei mai eficiente gestiuni a acestora, ținând cont de costurile de întreținere și administrare.
Pentru a rezuma cele de mai sus, putem spune că managementul proprietății este cu siguranță un proces complex și cu mai multe fațete, care include mulți factori și aspecte diferiți. Mecanismul de management conține nu numai drepturile și obligațiile proprietarului proprietății, ci este supus și intervenției guvernului, inclusiv întărirea managementului prin cadrul legislativ.
1.3 INDICATORI PENTRU EVALUAREA EFICACITATII MANAGEMENTULUI IMOBIL
Pentru a desfășura procedura de evaluare a eficacității managementului imobiliar, se folosesc diverse abordări și indicatori. În teorie, nu există indicatori clar definiți prin care să poată fi determinat gradul de eficiență a gestionării proprietății, deoarece, în practică, orice indicator ales poate să nu fie eficient pentru o singură întreprindere, iar experiența unei singure întreprinderi poate să nu fie aplicabilă pentru mai mari. -distribuirea la scară.
Cu toate acestea, abordarea tradițională a evaluării performanței pe baza indicatorilor financiari este considerată tradițională. Într-adevăr, dacă o companie este proprietara, de exemplu, a unui sediu administrativ și afacerea sa constă în închirierea spațiilor, atunci această abordare nu va fi dificilă, deoarece toate informațiile necesare sunt la îndemână, fie că este vorba, pe de o parte, de costuri. de întreținere a personalului, reparații și construcție de echipamente, menținerea comunicațiilor în stare corespunzătoare și, pe de altă parte, valoarea plăților primite de la chiriași este clar definită.
Tabel 1.3.1 Analiza principalilor indicatori tehnici și economici ai întreprinderii NKF „Audit și Evaluare”
|
Indicatori |
Abatere absolută, mii de ruble |
Rata de crestere, % |
|||
|
Venitul net, mii de ruble |
|||||
|
Costul serviciilor, mii de ruble |
|||||
|
Profit brut, mii de ruble |
|||||
|
Cheltuieli de vânzare și administrative, mii de ruble |
|||||
|
Profit din vânzări, mii de ruble |
|||||
|
Profit înainte de impozitare, mii de ruble |
|||||
|
Profit net, mii de ruble |
|||||
|
Costul mediu anual al mijloacelor fixe, mii de ruble |
|||||
|
Număr mediu de angajați, oameni |
|||||
|
Productivitatea muncii, mii, rub/persoană |
|||||
|
Rentabilitatea producției, % |
3 puncte procentuale |
||||
|
Rentabilitatea vânzărilor, % |
4 puncte procentuale |
||||
|
Productivitatea capitalului frec la 1 rub |
Dar dacă firma este un mare proprietar de imobile industriale, se pune problema obținerii informațiilor complete necesare pentru a evalua eficiența managementului imobiliar. Situațiile financiare nu reflectă factori precum:
Promovarea unui nou produs pe piață;
Oportunitățile potențiale ale companiei;
Interesul angajaților pentru succesul companiei;
Fidelizarea clienților etc.
Deși astfel de indicatori nemateriali sunt reflectați și își ocupă pe bună dreptate nișa în evaluarea eficienței managementului imobiliar.
Din punct de vedere economic, principiul fundamental al „eficienței – raportul dintre rezultate și costuri” nu permite întotdeauna o evaluare corectă a eficienței. Acest lucru se datorează mai multor factori:
Trăsături ale erei informaționale, și anume trăsăturile sale esențiale - rolul și importanța tot mai mare a resursei informaționale, activele necorporale;
Complicarea vieții economice - o creștere a gradului de deschidere, globalizare, concurență;
Modificări ale conținutului rezultatelor și costurilor și, în consecință, dificultăți în determinarea valorilor acestora;
Dezvoltarea rapidă a unui sistem de valori și, în consecință, o schimbare a sistemului de indicatori, caracteristici și indicatori, care reflectă împreună eficacitatea activităților.
B.A. Reizberg și V.Yu. Buryak, luând în considerare aspectele de eficiență în raport cu proprietatea statului, notează că „o metodologie specifică de evaluare a eficienței economice, sociale, funcționale a gestionării unei anumite clase, grup de obiecte de proprietate ale proprietății de stat, variind în raport cu metoda evaluată de utilizare. complexul imobiliar, este conceput pentru a face posibilă stabilirea indicatorilor de performanță de valoare, amploare. Dar acești indicatori nu sunt de natură universală; ei depind în mare măsură de obiectul evaluării, scopul și natura aplicării acestui obiect.” În consecință, concluzia este „ar trebui să fie recunoscută ca fiind imposibilă crearea unei metodologii universale unice pentru evaluarea eficacității”.
Cu excepția abordării tradiționale, printre abordările moderne, sistemul Balanced Scorecard (BSS) dezvoltat de R. Kaplan și D. Norton este de asemenea evidențiat ca fiind cel mai promițător. Aceștia au identificat cele mai importante patru componente în evaluarea eficienței: activitățile financiare, relațiile cu consumatorii, organizarea proceselor interne de afaceri, formarea și dezvoltarea personalului. Esența BSC este realizarea unui echilibru între numărul de indicatori interni și externi, obiectivi și subiectivi. Un alt avantaj al acestei abordări este că acest sistem, conform autorilor, este destul de flexibil și „creativ” în ceea ce privește implementarea sa în orice producție.
Ținând cont de prevederile conceptului general și strategiei la care aderă societatea, de experiența acumulată de suport metodologic pentru evaluarea eficienței, aceasta poate determina indicatori specifici de performanță pentru evaluarea managementului imobiliar pe baza BSC (vezi Anexa 1).
Cel mai important detaliu pentru crearea unui BSC este, ca și în abordarea tradițională, două rezultate financiare: reducerea costurilor și creșterea veniturilor. Pe baza acestui fapt, putem include în BSC astfel de indicatori care, sub rezerva realizării lor consecvente, ne permit să evaluăm cât mai complet eficacitatea. Putem introduce astfel de indicatori la orice nivel în cadrul BSC.
Pe baza Anexei 1, putem identifica mai mulți indicatori ai eficienței managementului imobiliar. Acești indicatori includ fiecare dintre cele patru componente separat. Toți indicatorii au fost revizuiți și comentariile sunt prezentate în tabelele de mai jos.
Tabel 1.3.2 Criterii de eficacitate a managementului imobiliar (componenta financiară)
Tabel 1.3.3 Criterii pentru eficacitatea managementului imobiliar (componenta client)
|
Inițiative strategice |
Indicatori de performanta |
|
|
Furnizarea de servicii suplimentare |
1.Program pentru determinarea cererii de servicii suplimentare și relevanța acestora; |
|
|
2.Organizarea lucrărilor contractuale în scopul furnizării de servicii suplimentare; 3.Elaborarea criteriilor de evaluare a calității serviciilor oferite |
||
|
Îmbunătățirea serviciului pentru clienți |
1. Menținerea clienților existenți și asigurarea interesului acestora pentru continuarea cooperării; 2. Dezvoltarea unui mecanism de procesare de înaltă calitate și promptă a propunerilor primite pentru diverse proiecte. |
|
|
Formarea imaginii unui „cetățean corporativ” |
1.Program de mediatizare a rolului social al companiei (programe sociale, taxe plătite etc.) 2. Un program menit să dezvolte în mintea oamenilor o înțelegere a importanței activităților companiei și a interesului acestora pentru aceste activități; 3. Desfasurarea activitatilor care vizeaza imbunatatirea situatiei de mediu la unitățile companiei |
Tabelul 1.3.4 Criterii pentru eficacitatea managementului imobiliar (componenta proceselor de afaceri)
|
Inițiative strategice |
Indicatori de performanta |
|
|
Orientarea în utilizarea imobiliară către o combinație de interese ale companiei și ale clienților |
1. Oferirea unei oferte avantajoase pentru clienți; 2. Efectuarea de sondaje pentru a afla ce schimbări și-ar dori dealerii în activitățile companiei; 3. Determinarea serviciilor și bunurilor „vândute” consumatorilor finali; 4. Program de monitorizare și satisfacere a cererii consumatorilor și a dorințelor acestora. |
|
|
Îmbunătățirea activităților de management în sine |
1.Schimbarea si optimizarea structurii interne a companiei; 2.Program de dezvoltare socială; 3.Îmbunătățirea formularelor contabile |
|
|
Intensificarea utilizării imobiliare |
1. Introducerea activă a tehnologiilor de economisire; 2.Identificarea obiectelor imobiliare supuse repararii; 3. Determinarea costurilor companiei pentru întreținerea imobilelor; 4.Program de eficientizare a costurilor de întreținere a imobilelor și reducerea acestora |
|
|
Inovații în managementul imobiliar |
1. Asigurarea utilizării operaționale |
|
|
opinii despre inovații promițătoare; 2.Program pentru dezvoltarea rapidă a inovațiilor în sectorul imobiliar, determinând eficacitatea și fezabilitatea implementării acestora |
Mai jos este o descriere a criteriilor de eficacitate a managementului imobiliar care alcătuiesc blocul de creștere și învățare.
Tabel 1.3.5 Criterii pentru eficacitatea managementului imobiliar (formare și creștere)
|
Inițiative strategice |
Indicatori de performanta |
|
|
Pregătirea personalului în tehnici moderne de management |
1. Corespondența nivelului de cunoștințe al salariatului cu munca prestată; 2. Determinarea cunoștințelor și specialităților în care ar trebui să fie pregătiți angajații; 3.Program de monitorizare ulterioară a nivelului de cunoștințe al angajaților |
|
|
Accesul la resursele informaționale |
1.Introducerea de noi tehnologii; 2.Crearea de locuri de informare vizuală în departamente despre rezultatele obținute și sarcini noi |
|
|
Crearea condițiilor pentru activitatea personalului |
1. Participarea activă a fiecărui angajat la activitățile companiei; 2.Program de protecție socială a lucrătorilor |
|
|
Sistem de recompense pentru atingerea obiectivelor stabilite |
1. Stabilirea dependenței remunerației de rezultatele performanței; 2. Determinarea indicatorilor de performanță pentru departamente și angajați individuali 3. Informarea echipei despre realizările colegilor. |
Cu alte cuvinte, analizând Anexa 1, în opinia noastră, putem spune că sistemul de management imobiliar este:
Gradul în care obiectivele companiei sunt atinse folosind diverse resurse limitate, inclusiv imobiliare;
Gradul în care obiectivele managementului proprietății ca proces de afaceri sunt atinse la cel mai mic cost;
Capacitatea sistemului de management imobiliar de a răspunde nevoilor în evoluție pentru imobiliare, ținând cont de utilizarea rațională și economică a acestuia;
Capacitatea managementului influențează să asigure reproducerea proprietăților de consum ale bunurilor imobiliare de calitatea cerută la cel mai mic cost.
În cadrul corporațiilor individuale, controlul asupra evaluării eficienței managementului proprietății este atribuit următoarelor proprietăți:
1. Sustenabilitatea direcției strategice de operare;
2. O viziune clară asupra viitorului;
3. Diversificarea deciziilor de management;
4. Efectul acțiunilor interdependente;
5. Constanta si varietatea schimbarilor;
6. Capacitatea de a percepe tehnologii inovatoare.
Pe de altă parte, în țara noastră criteriile și recomandările evidențiate mai sus în tabele aproape că nu sunt respectate.
Deci, rezumând cele de mai sus, putem spune că nu există indicatori general acceptați pentru evaluarea eficienței utilizării bunurilor imobiliare, cu toate acestea, există mai multe abordări generalizate pentru rezolvarea acestei probleme. Una dintre abordări se bazează doar pe rezultatul financiar al activității unei întreprinderi, organizații, corporații, în timp ce a doua include mai multe etape, la fiecare dintre acestea fiind selectate anumite criterii de evaluare a eficienței. Pe de altă parte, șeful oricărei organizații este relativ liber să ia decizii privind evaluarea performanței și își poate crea un anumit sistem de indicatori prin care se va ghida pentru atingerea anumitor obiective ale corporației.
evaluare imobiliara birou rezidential
2. ANALIZA EFICIENTĂȚII MANAGEMENTULUI IMOBIL ÎN KAZAN
2.1 EVALUAREA EFICACITATII MANAGEMENTULUI IMMOBILIAR REZIDENTIAL
Pentru a evalua eficacitatea managementului proprietății rezidențiale, autorul a identificat următorii, cei mai semnificativi indicatori și criterii în opinia sa:
Suprafața totală a spațiilor de locuit puse în funcțiune în anul 2014;
Preturile proprietatilor rezidentiale;
Dinamica estimată a prețurilor de vânzare;
Influența factorilor externi asupra bunurilor imobiliare rezidențiale
Prima jumătate a anului 2014 a fost marcată de evenimente importante în economia țării, care s-au reflectat și pe piața imobiliară a Republicii Tatarstan: deprecierea rublei, impunerea de sancțiuni de către Occident și factorii socio-demografici, asupra de o parte, și o selecție mare de oferte de la dezvoltatori împreună cu o scădere a ratelor ipotecare, cu alta.
În urma cererii crescute, dezvoltatorii au construit în mod activ locuințe. Astfel, la începutul lunii iulie, în Tatarstan au fost dați în funcțiune peste 1,2 milioane de metri pătrați. m de locuințe - aproape 51% din obiectivul anual. Până la sfârșitul celor șase luni, Kazan a ocupat primul loc în rândul orașelor din Districtul Federal Volga în ceea ce privește volumul de locuințe comandate: în total, au fost puse în funcțiune peste 508 mii de metri pătrați. m.
În 2014, procentul achizițiilor de apartamente în clădiri noi a crescut - aproximativ 40% din tranzacțiile din Kazan sunt efectuate folosind fonduri ipotecare. Creditele ipotecare, de regulă, sunt contractate pe termen lung, astfel încât debitorii aleg în mod rezonabil locuințe mai noi.
Datele Rosreestr pentru Republica Tatarstan arată că în cele șase luni ale anului 2014 au fost înregistrate în republică 45,3 mii de contracte, cu 11% mai mult decât în aceeași perioadă a anului trecut. Dintre acestea, 65% sunt locuințe, 22% sunt terenuri, 13% sunt spații nerezidențiale.
Creșterea cererii a determinat și prețurile pe piață: în prima jumătate a anului, prețurile imobiliarelor din oraș au crescut mai repede decât de obicei (în interval de 6-8% în primele șase luni pe piața primară).
Potrivit „Serverului imobiliar din Kazan și Republica Tatarstan”, costul mediu pe metru pătrat până în iulie 2014 a fost de 67,5 mii de ruble pe piața secundară de locuințe, 50,7 mii de ruble pe piața primară de locuințe și, în special, în actuala Situația pe Pe piața imobiliară din Kazan, dezvoltatorii de top sunt „Unistroy”, „YIT Kazan”, „Ak Bars Real Estate”, „Tatstroyinvest”, și au propus următoarele prețuri pentru proprietățile lor imobiliare:
Tabel 2.1.1 Analiza comparativă a proiectelor de locuințe din Kazan pentru a doua jumătate a anului 2014
|
Dezvoltator |
Termen limită |
Zona apartamentului |
Preț, milioane de ruble |
||
|
Complexul rezidențial „Emerald City” (cartierul Privolzhsky) |
„Unistroy” |
Prima jumătate a anului 2014 |
|||
|
Complexul rezidențial „Sovremennik” (cartierul Novo-Savinovsky) |
„YIT Kazan” |
trimestrul IV 2014 |
|||
|
Complexul rezidențial „Svetlaya Dolina” (raionul Sovetsky) |
„Ak Bars Real Estate” |
trimestrul IV 2014 |
|||
|
Complexul rezidențial „Raduzhny” (cartierul Kirovsky) |
„Tatstroyinvest” |
trimestrul III 2014 |
Costul apartamentelor, de regulă, este influențat de locație: un așa-numit apartament Hrușciov din districtul Vakhitovsky va fi mult mai scump decât același apartament din districtul Aviastroitelny sau Kirovsky. În plus, costul este afectat de starea generală a apartamentului, de numărul de etaje și de materialul din care este construită casa. În zonele îndepărtate ale orașului, clădirile și hotelurile Stalin pot sta inactiv luni de zile așteptând cumpărătorul lor.
Apartamente cu o cameră Hrușciov cu o suprafață de 32 de metri pătrați. m în Kazan costă astăzi de la 1,9 milioane la 2,25 milioane de ruble, Leningrad (34 mp) - de la 2,2 la 2,8 milioane, proiectul „odnushka” Moscova (30 mp) - de la 2,15 la 2,35 milioane.
O casă Hrușciov cu două camere (43 mp) este estimată la 2,2-2,7 milioane de ruble, o casă Leningrad (51 mp) - de la 3 la 3,5 milioane, un proiect la Moscova - de la 2,4 la 3 milioane. trei- Prețurile apartamentelor cu camere sunt după cum urmează: Hrușciovka (56 mp) - 2,7-3,3 milioane de ruble, Leningradka (65 mp) - 3,4-3,8 milioane.
De asemenea, trebuie menționat faptul că fondul de locuințe al republicii la sfârșitul anului 2014. numără 1.618 mii apartamente (inclusiv case proprietate privată a cetățenilor), dintre care 1.130,9 mii apartamente (69,9%) sunt situate în blocuri de locuințe. Dimensiunea medie a unui apartament este de 56,5 mp din suprafata totala. Fondul total de locuințe este în mod invariabil în majoritate covârșitor de proprietate privată.
Piața rezidențială în 2014 s-a dezvoltat activ în sectorul achiziționării de locuințe cu ajutorul unui credit ipotecar. Aproximativ jumătate din tranzacțiile imobiliare înregistrate au fost în credit ipotecar, ceea ce a dat impuls dezvoltării intensive a ramurii construcțiilor rezidențiale, de care unii dezvoltatori nu au omis să profite.
Pentru a prezice dezvoltarea pieței rezidențiale din Kazan pentru 2015, să luăm în considerare dinamica prețurilor pentru închirierea și achiziționarea de locuințe.
Tabel 2.1.2 Dinamica prețurilor pentru închirierea unui apartament cu o cameră în Kazan 2011-2014
Pe baza tabelelor de mai sus, autorul a întocmit trei previziuni pentru dezvoltarea pieței rezidențiale: optimiste, moderate și pesimiste. Prognoza optimistă s-a bazat pe faptul că inflația chiriilor va fi comparabilă cu inflația de consum, estimată la 10% în 2015. Pe această bază, presupunem că nivelul de creștere a costului închirierii apartamentelor va fi la nivelul de 10% pe an.
Prognoza moderată este nivelul mediu de creștere între prognoza optimistă și cea pesimistă, prin care costul închirierii și achiziționării unui apartament în 2015 va scădea cu 10% pe an.
Prognoza pesimistă se bazează pe raționamentul că, dacă luăm în considerare criza din 2008-2009, când au avut loc procese similare (factorul costul banilor și impactul acestuia asupra prețului imobilului rezidențial, precum și scăderea rubla), costul închirierii și achiziționării unui apartament a scăzut cu 30%.
Tabelul 2.1.4 Prognoza moderată pentru închirierea și cumpărarea unui apartament cu credit ipotecar în Kazan pentru 2015
|
Prognoza (-10%) |
Prognoza (-10%) |
Prognoza moderată sugerează că închirierea și cumpărarea unui apartament cu credit ipotecar va scădea în medie cu 10% față de anul precedent.
Tabel 2.1.5 Prognoza optimistă pentru închirierea și cumpărarea unui apartament cu credit ipotecar în Kazan pentru 2015
|
rub./kW m. |
RUB/mp |
|||||
|
Prognoza (+10%) |
Prognoza (+10%) |
O prognoză optimistă presupune o creștere cu 10% a chiriilor și a creditelor ipotecare, ținând cont de inflație.
Tabel 2.1.6 Prognoza pesimistă pentru închirierea și cumpărarea unui apartament cu credit ipotecar în Kazan pentru 2015
|
Prognoza (-30%) |
Prognoza (-30%) |
Potrivit unei previziuni pesimiste, creditele cu chirie si ipotecare ar trebui sa scada cu 30% anul viitor.
Pe baza previziunilor și tabelelor compilate, precum și a dinamicii considerate a prețului de achiziție și a dinamicii prețului de închiriere, putem spune că prețurile de pe piața locuințelor închiriate anul viitor vor fi extrem de instabile și vor varia probabil de la 12.700 de mii de ruble. la 15 600 de mii de ruble, iar pe piața de cumpărare folosind împrumuturi ipotecare de la 45.000 de mii de ruble. până la 70.576 mii de ruble.
Potrivit autorului, scenariul cel mai probabil pentru desfășurarea evenimentelor ar trebui considerat o prognoză pesimistă, deoarece Din analiza comparativă de mai sus reiese clar că prețurile de pe piața imobiliară sunt extrem de instabile din următoarele motive:
1.) impactul sancțiunilor din țările occidentale;
Sancțiunile occidentale au intrat în vigoare într-un moment în care Rusia se confrunta cu cel mai mare ritm și volum de construcție de locuințe, cel mai mare număr de credite ipotecare contractate de persoane fizice și cele mai accesibile dobânzi la acestea.
Consecințele sancțiunilor pe piața imobiliară pot fi împărțite în două categorii: ce s-a întâmplat și ce s-a așteptat.
Dintre cele care s-au întâmplat, este de remarcat:
1. Investitorii străini amână implementarea proiectelor de dezvoltare în Rusia (pe diverse segmente de piață) până la rezolvarea situației din Ucraina.
2. Băncile analizează cu mai multă atenție noile proiecte de dezvoltare.
3. Imobilul ca activ (în special bunuri imobiliare rezidențiale - apartamente pe piețele primare și secundare) și-a sporit atractivitatea pentru investitorii privați.”
În ceea ce privește consecințele așteptate ale sancțiunilor pe piața imobiliară, se pot spune următoarele:
1. Se așteaptă ca băncile să majoreze ratele dobânzilor la creditele de consum și ipotecare din cauza creșterii costului fondurilor de pe piață. În același timp, o serie de bănci pot limita în mod independent activitatea debitorilor de credite ipotecare prin stabilirea unor rate ale dobânzilor artificial ridicate.
2. O scădere a volumului finanțării proiectelor de dezvoltare a investițiilor de către bănci poate determina o scădere a volumului construcțiilor noi în anul 2015.
3. Piața locuințelor de închiriere poate pierde o audiență formată din străini care lucrează în Rusia sub contract sau în companii occidentale, a căror activitate poate fi redusă semnificativ pe perioada sancțiunilor. (Autoarea va observa, de asemenea, că, în același timp, pe piața locuințelor de închiriere pot apărea procese opuse: dacă valoarea imobilului scade, atunci băncile vor trebui să majoreze ratele dobânzilor la creditele ipotecare. Acest lucru va reduce semnificativ puterea de cumpărare a cetăţeni, ceea ce va presupune o creştere a numărului de chiriaşi).
4. Cele mai mari bănci rusești au șanse mai mari să continue să acorde împrumuturi proiectelor de dezvoltare care se află în stadiul activ/final de pregătire pentru construcție.”
2.) influența factorului valutar;
Prima abordare: impactul cursului de schimb asupra pieței rezidențiale.
Un element important al relațiilor economice legate de achiziționarea de locuințe este cursul de schimb. Cursul de schimb afectează diverși indicatori care leagă cumpărătorii și vânzătorii de pe piața imobiliară. Cursul de schimb este raportul dintre două unități monetare pe piața valutară, care se formează în funcție de cererea și oferta unei anumite monede, precum și de o serie de alți factori.
În funcție de relația dintre cerere și ofertă pentru o anumită monedă, cursul de schimb este cel mai adesea determinat, motiv pentru care nu poate fi o valoare constantă, deoarece oferta și cererea de pe piața valutară sunt în continuă schimbare.
A doua abordare: impactul prețurilor rezidențiale asupra monedei naționale.
Există o relație directă între prețul imobilului și cursul de schimb al monedei naționale; atunci când valoarea imobilului scade, scade și cursul monedei naționale. Această dependență se datorează faptului că, de regulă, o scădere a costurilor locuințelor indică procese nefavorabile în economie - o creștere a ratei șomajului, o scădere a puterii de cumpărare a populației. Toate acestea duc la o scădere a cererii de bunuri imobiliare.
Pe baza celor de mai sus, în condițiile actuale de pe piața imobiliară, prima abordare va fi mai reflectată. Cel de-al doilea este cel mai probabil cu o dezvoltare economică stabilă.
3.) influenţa factorilor socio-demografici.
Este general acceptat că formarea nevoilor pe piață nu poate fi controlată. Cu toate acestea, nevoile apar și se schimbă după anumite modele, o parte importantă din care este mentalitatea, modul de viață și modul de viață al populației. Dintre aceștia, vom lua în considerare mai detaliat următorii factori cei mai importanți, în opinia autorului:
1. Numărul de rezidenți ai unei așezări are un impact semnificativ asupra structurii consumului, în primul rând datorită nivelului mai ridicat al veniturilor în localitățile mari.
2. Comportamentul consumatorului este influențat și de criterii situaționale. În prezent, acestea includ activitatea statului care vizează stimularea dezvoltării construcției de locuințe prin creșterea disponibilității diferitelor programe sociale, în special:
Capital de maternitate (program valabil până în 2016 inclusiv);
Ipoteca militară;
Ipoteca sociala;
Ipoteca în cadrul programului „Familie tânără” etc.
3. În vara anului 2014, statul a făcut modificări regulilor de creditare ipotecară. La 25 iulie, a intrat în vigoare Legea nr. 169-FZ „Cu privire la modificările la articolele 31 și 61 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”. Modificările aduse legii conțin două puncte importante. În primul rând: băncile își vor putea asigura riscurile financiare în cazul în care trebuie să execute silite garanția și valoarea acesteia se dovedește a fi mai mică decât valoarea datoriei. Al doilea este că prezența unei astfel de asigurări (fie de la bancă, fie de la debitor) îl eliberează pe împrumutat de plățile ulterioare ale împrumutului. Același lucru se întâmplă și în cazul falimentului asigurătorului care a emis o astfel de asigurare.
Rezumând cele de mai sus, credem că putem spune că introducerea sancțiunilor va avea cu siguranță un impact negativ asupra tuturor sferelor economiei ruse. În ceea ce privește piața imobiliară, trebuie menționat că, din cauza sancțiunilor, ratele creditelor ipotecare sunt în creștere și acest segment al pieței rezidențiale va pierde un număr semnificativ de consumatori. Dar pe fondul acestui fapt, piața de închiriere, dimpotrivă, este capabilă să-și mărească aria de distribuție. Astfel, acea parte a populației care a plănuit anterior să cumpere locuințe cu ipotecă poate abandona această idee în favoarea unui mecanism de închiriere, adică. Va fi mai profitabil să închiriezi locuințe la prețuri relativ stabile (prețul de închiriere proiectat este de la 10.000 la 15.600 de ruble/lună, în funcție de natura prognozei) decât să iei un credit ipotecar în condiții de instabilitate valutară (de exemplu, ca din 24 martie 2015, raportul dolar la rublă este de 1/58, 28, iar la 14.03.2015 era de 1/61,32)
Acum există o creștere bruscă a întregii piețe imobiliare în ansamblu, aceasta se datorează faptului că, din cauza creșterii cursului de schimb al dolarului, oamenii încearcă să-și vândă banii în imobiliare, dar această tendință nu poate fi lungă - termen și promițător, pentru că Consumatorii sunt nevoiți să întreprindă astfel de acțiuni de tensiunea constantă în ceea ce privește cursurile de schimb, care poate duce în cele din urmă la inflație sau, mai mult, la prăbușirea sistemului monetar rusesc.
Factorul socio-demografic, desigur, nu are un impact la fel de mare asupra pieței imobiliare precum, de exemplu, factorul valutar, dar fără ele piața imobiliară, în principiu, nu poate exista ca atare, întrucât viteza, volumul de construcții, ipoteci, chirie etc. sunt determinate tocmai pe baza unei analize a diverșilor factori preponderent neeconomici. Rata natalității, dimensiunea populației, venitul mediu al unei persoane, numărul de familii tinere și alți indicatori sociali - din aceștia sunt compilate cele mai generale idei despre piața imobiliară și potențialul de dezvoltare al țării.
În general, piața imobiliară rezidențială este o combinație de mulți factori economici și non-economici care, fie individual, fie în combinație, oferă o perspectivă asupra situației economice într-un anumit segment de piață.
Cele trei previziuni prezentate de autor reflectă esența economică a influenței diverșilor factori asupra mecanismelor de cumpărare a locuințelor. În condițiile unei situații economice instabile în țară, este imposibil să vorbim cu deplină încredere despre eficacitatea sau ineficacitatea gestionării imobiliare, totuși, după cum arată studiile, segmentul pieței imobiliare - piața spațiilor rezidențiale - rămâne. cea mai fundamentală în raport cu alte elemente ale economiei și, datorită fondurilor strânse, poate manevra relativ lin între mediul extern în schimbare.
2.2 EVALUAREA EFICIENȚEI GESTIUNII PROPRIETĂȚII BIROURILOR
Pe piața imobiliară comercială, și anume pe segmentul imobiliar de birouri, în opinia noastră, s-au format trei sectoare focalizate:
Primul sector include birouri prestigioase care îndeplinesc standardele internaționale pentru spațiile administrative. De aici putem concluziona că chiria în astfel de spații este adesea foarte mare. Acesta devine principalul motiv pentru care unii antreprenori ruși închiriază birouri de primă clasă în străinătate la prețuri mai accesibile.
În al doilea sector am inclus birouri care sunt situate în spații bine finisate și echipate, iar recent a devenit populară practica achiziționării de apartamente mari cu renovare ulterioară de înaltă calitate. Aici, plățile de închiriere sunt destul de acceptabile pentru companiile care operează cu succes. Există o cerere activă constantă în acest sector.
Am definit cel de-al treilea sector drept spații din clădirile clădirilor municipale și departamentale nerezidențiale, întreprinderilor de stat (în principal instituții științifice), întreprinderilor cooperative și private. Acestea sunt spații fără finisare și reparații, precum și alte servicii conexe. Prețurile de închiriere aici, de regulă, nu sunt deloc mari.
În opinia noastră, libertatea antreprenoriatului duce la crearea din ce în ce mai multe noi structuri de afaceri, care, în primul rând, vor avea nevoie de premise pentru a funcționa, ceea ce înseamnă că piața spațiilor de birouri are perspective mai mult decât bune de dezvoltare.
Orez. 2.2.1 Corelarea claselor de centre de afaceri din Kazan la sfârșitul anului 2014
Piața imobiliară de birouri din Kazan include centre de afaceri de înaltă calitate din toate cele trei clase: A, B și C. Oferta orașului de imobiliare de birouri de înaltă calitate la sfârșitul anului 2014 este de 183 mp. m la 1.000 de locuitori.
Birourile care aparțin categoriei B sunt asemănătoare în majoritatea caracteristicilor cu spațiile de clasa A, însă nu sunt la fel de prestigioase, au o locație mai puțin favorabilă și nu dispun de o gamă atât de largă de servicii precum birourile de clasa A. Practica arată că uneori birourile de cea mai înaltă categorie sunt promovate la clasa B. Acest lucru se întâmplă, de exemplu, după câțiva ani de utilizare intensivă. Factorul standardelor de calitate joacă, de asemenea, un rol important aici. Tehnologiile sunt într-o dinamică constantă, așa că ceea ce anterior părea „de ultimă generație” devine treptat „nou”.
Oferta totală de spații de birouri în orașul Kazan este de peste 410 mii mp. Dintre acestea, aproximativ 210 mii de metri pătrați. m se referă la o ofertă de calitate.
Așa cum este corect, în orașele mari, cererea pentru spații de birouri de calitate rămâne stabilă. Marea majoritate a centrelor de afaceri de clasa „A” din Kazan au o ocupare de aproape 100%, și anume centre de afaceri precum: „Business Center Suvar Plaza”, „Korston”, „Idea Business Park”. Obiectele din clasa „B” au, de asemenea, un grad de ocupare destul de ridicat, acesta variind de la 85% la 90%. Vorbind despre cererea de spații de birouri, merită menționat faptul că recent a existat o tendință ca activitatea de afaceri să se deplaseze la periferia Kazanului. Acest lucru este influențat cel mai mult de factori precum: accesibilitatea insuficientă la transport (blocuri de trafic), lipsa locurilor de parcare sau plata acestora.
Conceptul de imobil municipal. Fundamentele funcționării pieței imobiliare. Directii principale de informatizare a procesului de management imobiliar. Informații utilizate pentru administrarea proprietății. Sistem informatic de inregistrare imobiliara.
rezumat, adăugat 30.10.2010
Probleme moderne ale managementului proprietății municipale în Federația Rusă. Cadrul instituțional pentru managementul imobiliar municipal. Analiza practicii curente din Orsk. Probleme organizatorice de delimitare a imobilelor municipale în funcție de scopurile activității.
teză, adăugată 18.11.2013
Esența, funcțiile, metodele și nivelurile managementului imobiliar. Analiza pieței imobiliare de retail din Samara. Scurtă descriere a centrului comercial MegaCity și a politicii sale de închiriere. Analiza sistemului de management al dezvoltării imobiliare comerciale la întreprindere.
lucrare curs, adaugat 18.10.2011
Concepte de bază ale pieței imobiliare, segmentarea acesteia. Planificarea și contabilizarea costurilor pentru exploatarea unei proprietăți. Analiza mediului de marketing al întreprinderii Diol LLC. Aplicarea practică a tehnicilor de management imobiliar, optimizarea formelor și metodelor.
lucrare de curs, adăugată 22.07.2011
Esența, conceptul și principalele tipuri de management al proiectelor de dezvoltare imobiliară. Conceptul de proiect de dezvoltare și principalele caracteristici ale managementului imobiliar comercial. Studiu de fezabilitate financiara si economica a proiectului. Analiza pieței imobiliare de retail.
lucrare curs, adaugat 25.03.2011
Criterii de evaluare a eficacității. Metoda de clasificare de planificare și evaluare a performanței. Un set cuprinzător de criterii pentru eficacitatea unui sistem de management. Indicatori de performanta. Îmbunătățirea eficienței sistemului de management al producției.
rezumat, adăugat la 05.08.2002
Conceptul de evaluare a eficacității managementului. Factori de evaluare a eficacității managementului. Criterii și indicatori ai eficienței managementului. Evaluarea economică a eficacității. Indicatori de eficiență economică. Îmbunătățirea eficienței managementului.
rezumat, adăugat 26.07.2008
Concepte și principii de construire a unui sistem de management, metode de evaluare a eficacității acestuia. Scurtă descriere a industriei, întreprinderii și analizei SWOT a Quinta LLC. Evaluarea eficacității sistemului de management existent, elaborarea metodelor de îmbunătățire a acestuia.
teză, adăugată 06.04.2011
Aspecte teoretice și locul evaluării performanței în sistemul de management al personalului. Abordări de bază ale certificării personalului. Analiza sistemului de evaluare a angajaților întreprinderii și propuneri de îmbunătățire a acestuia folosind exemplul Rosvestalko Trading House LLC.
lucrare curs, adaugat 18.03.2011
Sisteme de management în organizațiile de servicii. Sistemul de management al personalului organizațional. Indicatori pentru evaluarea eficacității sistemului de management al personalului unei organizații. Caracteristici generale ale organizarii si strategiei de dezvoltare. Evaluarea eficacității activităților.
evaluarea proprietății rezidențiale
În general, primul capitol este dedicat în mare măsură fundamentelor teoretice și categoriilor de bază asociate cu evaluarea imobiliară.
Al doilea capitol al lucrării prezintă rezultatele evaluării unei proprietăți din perspectiva a trei abordări de determinare a valorii de piață: evaluarea din punct de vedere al costurilor (abordarea costurilor), evaluarea prin compararea directă a vânzărilor (abordarea comparativă), evaluarea din din punctul de vedere al venitului aşteptat sau real (abordarea veniturilor) .
La compararea rezultatelor evaluării, sa relevat că toate abordările dau rezultate diferite. Să luăm în considerare principalele direcții de îmbunătățire a abordărilor prezentate în evaluarea imobiliară.
În practica modernă de evaluare, tehnologia de calcul a costului de înlocuire folosind colecțiile UPVS este adesea folosită. Utilizarea acestor colecții a început în 1997, când practic nu existau informații de piață cu privire la imobile, iar utilizarea acestor colecții era singura modalitate de a determina „valoarea de piață”, în principal în scopul reevaluării mijloacelor fixe. În ultimul deceniu s-au produs schimbări majore în suportul informațional al pieței imobiliare și a afacerilor de estimare. Comitetul de Stat pentru Construcții al Federației Ruse a trecut la o nouă estimare a costurilor și un nou cadru de reglementare. Prin Decretul Gosstroy al Rusiei nr. 16 din 8 aprilie 2002 „Cu privire la măsurile de finalizare a tranziției la o nouă bază estimativă și normativă pentru stabilirea prețurilor în construcții”, documentele de reglementare ale URSS Gosstroy, întocmite la nivelul prețurilor prevăzute căci prin devizul şi bazele normative din 1991, au fost anulate din 01.01.2003 şi 1984. Pentru înlocuirea acestora se introduc normele elementare de deviz de stat (GESN) şi preţurile unitare federale (FER). Comitetul de Stat pentru Construcții din Rusia a aprobat și a pus în aplicare:
· GESNr-2001 „Standarde deviz elementare de stat pentru lucrări de reparații și construcții”;
· GESN-2001 „Standarde de deviz elementar de stat pentru lucrări generale de construcții”;
GESNm-2001 „Standarde de estimare elementară de stat pentru instalarea echipamentelor”
GESN-urile sunt concepute pentru a determina compoziția și necesarul de resurse necesare pentru realizarea lucrărilor de construcții pe șantiere, întocmirea devizelor folosind metoda resurselor, precum și pentru plățile pentru lucrările efectuate și anularea materialelor.
Gosstroy din Rusia dezvoltă prețuri unitare federale (FER, FERr și FERm) doar pentru regiunea Moscova. În continuare, prețurile pentru regiunea Moscovei sunt transferate de către Gosstroy către Centrele Regionale de Prețuri în Construcții pentru a lega prețurile la condițiile regionale. După conectare, colectările de prețuri sunt trimise înapoi la Gosstroy pentru aprobare ulterioară. În prezent, procesul de dezvoltare a unui nou cadru de reglementare nu a fost încă finalizat. Efectuarea unei evaluări imobiliare pe baza noului cadru de reglementare este o sarcină foarte complexă și consumatoare de timp, care necesită cunoștințe și abilități speciale. Pentru ca noul cadru de reglementare sa intre in practica evaluarii este necesara realizarea unui set de lucrari de dezvoltare software si sisteme de calcul adaptate pentru rezolvarea problemelor aplicate de evaluare imobiliara.
Recent, centrele regionale de stabilire a prețurilor în construcții au început să funcționeze activ și au apărut firme specializate în furnizarea de servicii de informare, de exemplu, Centrul NPF pentru Tehnologii Informaționale în Construcții.
Și doar evaluatorii imobiliari mai folosesc colecții de mult depășite din anii 70 ai secolului trecut și, în același timp, le folosesc pentru a justifica „valoarea de piață” a obiectelor. Evaluatorii cu experiență au înțeles de mult dezavantajele utilizării colecțiilor UPVS, asociate în primul rând cu lista de costuri incluse în prețurile unitare, indexarea medie, nerespectarea tehnologiilor, raportul dintre aria de lucru etc.
Astfel, în colectiile UPVS sunt luate în considerare următoarele elemente de cost:
· costuri directe;
· costuri neestimate;
· economii planificate (profit);
· cheltuieli generale de șantier pentru alocarea și dezvoltarea unui șantier;
· costul lucrărilor de proiectare și sondaj;
· costuri aferente efectuării lucrărilor pe timp de iarnă;
· costuri cu salariile bonus;
· costul menținerii conducerii unei întreprinderi permanente;
· pierderi din lichidarea clădirilor și structurilor temporare;
· costurile transportului lucrătorilor pe o distanţă mai mare de 3 km. în lipsa transportului în comun;
· cheltuieli pentru plata bonusurilor angajaților pentru natura mobilă a muncii.
Evaluatorii cu experiență folosesc propriile evoluții în calculele lor bazate pe ajustări la analogi sau estimări extinse.
În lucrarea lui P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev „Evaluarea proprietății, Partea I. Evaluarea proprietății imobiliare”, folosind un exemplu specific, se arată că rezultatele calculării costului de înlocuire a bunurilor imobiliare rezidențiale folosind metodologia UPVS diferă semnificativ, de mai multe ori , din indicatorii pieței.
Cu toate acestea, în majoritatea rapoartelor examinate de Consiliul de experți al Societății Ruse a Evaluatorilor, evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare se bazează încă pe UPVS învechite. Mai mult, pentru a aduce cumva rezultatele acestor calcule mai aproape de indicatorii de piață, se introduce în aceștia un anumit coeficient crescător, care se numește „profitul antreprenorului”. Este adoptat în mod absolut arbitrar, deoarece nu este posibilă eliminarea acestui indicator de pe piață în condiții moderne. Trebuie remarcat în special că, în conformitate cu IVS 2003, „aplicarea valorii de piață necesită elaborarea unei concluzii de evaluare exclusiv pe baza datelor de piață”. La aplicarea UPVS, evaluatorul determină clar valoarea non-piață, care trebuie reflectată în raport.
În Rusia nu există încă o bază de informații fiabile cu privire la indicatorii de bază agregați ai costurilor de construcție, care sunt disponibile pentru evaluatorii occidentali (urmând exemplul WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
În prezent, principala bază de informații recunoscută pentru evaluarea imobiliară este dezvoltarea Co-Invest LLC. Această companie publică trimestrial buletinul „Indici de preț în construcții”, precum și seria „Manualul evaluatorului”: „Clădiri industriale”, „Clădiri de locuit”, „Colecții de parități ale puterii de cumpărare ale valutelor pe piețele naționale de construcții”, „Directorul costul de înlocuire a clădirilor și structurilor la nivelul actual al prețurilor” etc.
La utilizarea acestor publicații, este necesar să rețineți că majoritatea calculelor lor se bazează pe cadrul de reglementare al vremurilor economiei planificate, indexat după anumiți coeficienți de preț și, prin urmare, rezultatele evaluării finale pot avea o eroare semnificativă din motive menționat mai sus. Atunci când se utilizează anumiți indici, este necesar să se studieze cu atenție condițiile preliminare pentru calcularea acestora.
Directorul Regional al Costurilor de Construcție (RCC-2006) a fost publicat recent și anunțat ca fiind primul din țară așteptat de evaluatori. Oferă indicatori de cost în funcție de tipul de lucrări de construcție, indicatori de cost agregat (UCI) și „informații pentru evaluarea volumului necesar de investiții în versiunea expresă”. De fapt, ultima definiție se referă la costul estimat al analogilor clădirilor și structurilor moderne. Partea a III-a a RSS conține „obiecte analogice cu indicatori tehnici și economici ai elementelor structurale, obiecte analogice cu indicatori tehnici și economici pentru obiectul în ansamblu și un tabel rezumativ al indicatorilor tehnici și economici recomandați pentru determinarea costului clădirilor rezidențiale și a celor sociale. -obiecte culturale.” Indicatorii de cost sunt determinați în prețuri începând cu 01.01.2006 pentru „regiunea Moscova”. Directorul include indicatori de cost pentru 18 tipuri de clădiri rezidențiale moderne și 27 de obiecte imobiliare nerezidențiale. În RSS-2007, această listă de obiecte a fost extinsă semnificativ.
Publicarea RSS creează condiții pentru utilizarea acestuia în procedurile de evaluare imobiliară și de afaceri. Dacă în evaluarea imobiliară este posibil să se folosească partea a II-a a cărții de referință „Indicatori agregați de valoare”, atunci în abordarea prin cost a evaluării afacerilor este posibil să se utilizeze partea a III-a „Obiecte analoge ale clădirilor și structurilor”.
Astfel, colecțiile RCC ar trebui să devină baza de bază pentru evaluarea imobilelor. Cu toate acestea, există și deficiențe semnificative ale acestor colecții. Principalul este că nu oferă datele inițiale și ipotezele de bază ale valorilor obținute ale costului analogilor. Astfel, nu este complet clar care este exact compoziția echipamentului a fost luată în considerare în cifrele finale, ce a fost inclus în celelalte costuri ale dezvoltatorului etc. Munca comună a estimatorilor, analiștilor și evaluatorilor în direcția îmbunătățirii RSS poate duce la crearea unei baze de informații atât de necesară pentru evaluatorii imobiliari.
Principala direcție de dezvoltare a activităților de evaluare este în prezent evaluarea valorii de piață a imobiliare. Acest lucru devine posibil datorită faptului că în țara noastră se acumulează o bază de date cu privire la valoarea reală de piață a imobilului.
Pentru a simplifica procesul de evaluare a proprietății imobiliare rezidențiale, agențiile de evaluare pot utiliza un model de regresie al costului unui apartament, care vă permite să calculați costul unei proprietăți rezidențiale în funcție de o serie de parametri ai acestuia.
Un exemplu de construire a unui astfel de model este dat în revista Real Estate din decembrie 2005. Modelul a fost construit conform listelor de prețuri ale mai multor companii imobiliare care vând locuințe cu diferite caracteristici ale consumatorilor în diferite zone ale orașului Novosibirsk. Pentru analiză s-au colectat informații privind 450 de apartamente (150 de opțiuni pentru fiecare tip de apartament - una, două, trei camere) conform următorilor parametri:
costul apartamentului,
zona în care se află locuința,
tipul de proprietate:
locuințe publice,
Locuință achiziționată în baza unui contract de privatizare
Locuințe achiziționate în baza unui contract de vânzare-cumpărare,
* materialul imobilului in care se afla apartamentul:
Panou, caramida, monolit,
*tip casa:
Elită,
Aspect îmbunătățit
Tipic
Marime intreaga,
- „Hruşciovka”,
numărul de etaje ale casei,
etajul pe care se afla apartamentul,
suprafata totala a apartamentului,
zona de locuit a apartamentului,
zona de bucatarie,
prezența unui balcon sau a unei logii,
prezența unui telefon.
Să luăm în considerare în detaliu procedura de construire a modelului folosind exemplul apartamentelor cu o cameră.
În prima etapă de construire a modelului, a fost analizată matricea coeficienților de corelație pentru a identifica parametrii care erau foarte dependenți unul de celălalt. Sarcina principală a fost selectarea factorilor pentru care coeficientul de corelație să nu depășească 0,8. Pe baza rezultatelor analizei a fost construită o matrice de coeficienți de corelație care ia în considerare 6 factori, adică exact jumătate din cei culeși inițial, întrucât factorii rămași nu au îndeplinit condiția impusă coeficientului de corelație.
Pe baza datelor colectate privind factorii selectați, a fost construit următorul model de regresie:
C = -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)
sau in general:
C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
Următoarea notație este utilizată în ecuația prezentată:
C - prețul unui apartament cu parametrii fixe definiți mai jos,
Stotal - suprafața totală a apartamentului,
x1 este o variabilă inactivă care caracterizează zona în care se află apartamentul,
x2 este o variabilă inactivă care caracterizează materialul clădirii în care se află apartamentul;
x3 este o variabilă care caracterizează numărul de etaje ale imobilului în care se află apartamentul evaluat;
x4 este o variabilă dummy care caracterizează etajul pe care se află apartamentul;
x5 este o variabilă inactivă care caracterizează prezența unui telefon în apartament.
Indicatorii statistici pentru acest model au confirmat semnificația rezultatelor obținute.
Astfel, modelul rezultat reflectă foarte bine dependența costului mediu al apartamentelor de parametrii săi pe piața imobiliară a orașului Novosibirsk (fără a lua în considerare opțiunile extreme).
Modelele prezentate au fost puse în practică în agențiile imobiliare din orașul Novosibirsk „Zhilfond” și „Amir - Real Estate”, care au angajați cu normă întreagă care evaluează costul apartamentelor care vin la vânzare, precum și acționează ca garanție în contracte de creditare. Trebuie remarcat faptul că experții au apreciat foarte mult eficacitatea utilizării lor.
A doua problemă importantă cu care se confruntă evaluatorii este prezicerea valorii unui apartament în viitor. Această problemă devine deosebit de relevantă atunci când se evaluează costul unui apartament în scopuri ipotecare, deoarece vânzarea apartamentului va avea loc în viitor și este important să se determine rata de creștere a costului apartamentului pentru perioada contractului de împrumut. .
Datele inițiale pentru construirea unui model de dinamică a prețurilor pe piața secundară a locuințelor au fost preluate din revistele Imobiliare pentru trimestrele anilor corespunzători. Pentru fiecare an, s-au colectat informații privind 240 de apartamente - 80 pentru fiecare tip de apartament (una, două, trei camere). . Scopul principal al construirii unui model este de a determina modelul de modificări de preț pentru bunurile imobiliare de pe piața secundară.
Structura datelor colectate despre apartamente este prezentată în Fig. 2.1, 2.2, 2.3.
Orez. 2.1. Structura apartamentelor luate în considerare la construirea modelului, pe tip de locuință
Orez. 2.2. Structura apartamentelor luate în considerare la construirea modelului, pe tip de locuință
Orez. 2.3. Structura apartamentelor luate în considerare la construirea modelului, după tipul de material de construcție
Analiza temporală a fenomenelor economice distinge diferite tipuri de evoluții.
1. Tendință, tendință sau mișcare pe termen lung. Nu există o definiție strictă a unei tendințe; aceasta este identificată intuitiv. O tendință corespunde unei schimbări lente care se produce într-o direcție specifică care persistă pe o perioadă lungă de timp.
2. Ciclu, componentă de scurtă durată - mișcare cvasiperiodică rapidă, în care există o fază crescătoare și o fază descrescătoare.
3. Componenta sezoniera – schimbari care apar in mod regulat, spre deosebire de un ciclu.
4. Fluctuații aleatorii, efecte - mișcare aleatorie de frecvență relativ mare, având un caracter mai mult sau mai puțin constant.
Unele serii statistice reprezintă în forma lor pură unul sau altul tip de evoluție, dar majoritatea sunt o combinație a tuturor componentelor sau individuale.
Teoretic, o serie de dinamică a prețurilor este o combinație între o tendință, o componentă sezonieră și fluctuații aleatorii. În stadiul actual de dezvoltare a pieței imobiliare, componenta sezonieră a prețului unui apartament a fost perturbată, ceea ce se datorează ratelor mari de creștere a prețurilor și atractivității investiționale a pieței în cauză. De aceea, s-a acordat o atenție deosebită identificării tendinței în seria temporală luată în considerare.
Pe baza acestor serii de dinamică a prețurilor apartamentelor, a fost construit următorul model.
Polinom de gradul II:
уi = a + bt2, (3.3)
unde i este tipul de apartament,
t - perioada de timp.
Trebuie remarcat faptul că, în conformitate cu criteriile utilizate în statistică, coeficientul de corelație ar trebui să fie apropiat de 1 (depășește 0,7), coeficientul de semnificație F ar trebui să fie mai mic de 0,03 (pentru parametrii modelului dați).
Deci, modelele rezultate reflectă bine dinamica prețurilor pe piața secundară de locuințe a orașului Novosibirsk.
Conform modelului rezultat, creșterea costului apartamentelor cu o cameră ar fi trebuit să fie de 22,0% în 2006, creșterea efectivă a costului a fost de 24,3%.
Conform acestui model, creșterea costului unui apartament cu două camere în orașul Novosibirsk în 2006 ar fi trebuit să fie de 21,7%, dar de fapt rata de creștere a fost de 21,6%.
În conformitate cu modelul prezentat, creșterea costului unui apartament cu trei camere în orașul Novosibirsk în 2006 ar fi trebuit să fie de 21,5%, dar de fapt rata de creștere a fost de 31,0%.
Înlocuind datele reale privind costul pe metru pătrat al apartamentelor din orașul Novosibirsk în fiecare trimestru al anului 2006, se poate observa că această valoare se încadrează în limitele intervalelor de încredere construite folosind modelul.
Potrivit experților, modelul rezultat descrie adecvat situația actuală de pe piața imobiliară. Prognoza de creștere a costurilor locuințelor până la sfârșitul anului 2006 pentru anumite tipuri de apartamente coincide cu datele reale, întrucât creșterea pieței prezisă de experți este de 20 - 30%.
Un evaluator se confruntă în mod constant cu problema anticipării costului apartamentelor; această problemă este deosebit de acută atunci când efectuează evaluări în scopuri de împrumut. Corectitudinea deciziei depinde de experiența, calificările specialistului, precum și de calitatea datelor colectate pe piața obiectului evaluat. Utilizarea modelelor statistice propuse în munca specialiștilor va contribui la îmbunătățirea acurateței prognozelor, precum și a calității evaluării imobiliarelor rezidențiale.
