Clasificarea este distribuirea unui set de obiecte imobiliare în subseturile lor prin similaritate sau diferență în conformitate cu caracteristicile și metodele selectate. Facilitează procesul de studiere a proprietăților imobiliare, vă permite să găsiți rapid modele interne care determină starea și schimbările în proprietățile sale de consum și de piață. Obiectele de clasificare sunt elementele setului studiat (clădiri, structuri etc.). Semnele de clasificare sunt cele mai esențiale și practic importante proprietăți și caracteristici ale obiectelor care servesc drept bază pentru gruparea sau divizarea lor1

Clasificarea generală a imobilelor

Toate drepturile rezervate. Materialele de pe acest site pot fi utilizate numai cu un link către acest site.

Este una dintre cele mai importante caracteristici ale societății civile. Proprietatea asupra caselor, apartamentelor, spațiilor de birouri și terenurilor este înregistrată la autoritățile competente, formând astfel o evidență cadastrală. De obicei, proprietatea imobiliară este asociată cu proprietățile rezidențiale, dar spectrul acestei categorii de proprietăți este mult mai larg. În plus față de principalele soiuri, există și grupuri separate de proprietăți, a căror poziționare dă naștere adesea dificultăți în evaluarea valorii de piață. Cu toate acestea, practica juridică a dezvoltat un set de parametri prin care este posibilă clasificarea imobilelor relativ precise. Conceptul și tipurile acestui tip de proprietate vor ajuta la identificarea caracteristicilor proprietăților financiare și rezidențiale, precum și la determinarea atractivității lor pentru investiții, ceea ce este important. Dar mai întâi, trebuie să vă dați seama care obiecte, în principiu, se pot potrivi definiției imobilului.

Semne de proprietate

Experții identifică trei caracteristici de bază prin care se poate distinge un obiect imobiliar - staționaritate, valoare materială și durabilitate. Poate că caracteristica principală este staționaritatea, din care derivă numele acestui tip de proprietate ca atare. Această caracteristică înseamnă că obiectul are o legătură fizică inseparabilă cu suprafața pământului. Adică, proprietatea este în mod constant într-un singur loc și nu implică mișcare fără procese distructive. Deși cele mai frecvente tipuri de imobile din Federația Rusă îndeplinesc acest criteriu, această proprietate se înmoaie treptat și apar excepții. Cel puțin, apar un fel de categorii limită care au unele dintre proprietățile inerente imobiliarelor în sens tradițional.

Următorul semn este materialitatea. Pentru început, merită menționat faptul că orice obiect al unei astfel de proprietăți este supus evaluărilor în ceea ce privește caracteristicile fizice. Acestea pot fi date despre zonă, locație, calitatea structurilor și materialelor. Luate împreună, aceste informații oferă o idee despre posibilele beneficii ale obiectului - în consecință, apare valoarea sa materială. În ceea ce privește durabilitatea, inițial această caracteristică este condiționată, prin urmare este clarificată de lege. Deci, în conformitate cu reglementările, toate tipurile de imobile pot fi, de asemenea, împărțite în 6 grupe, în funcție de starea tehnică și de resursa operațională. Durata de viață minimă a obiectelor imobiliare este de 15 ani, iar cea maximă este de 150 de ani.

Clasificări ale proprietății

Există multe abordări pentru clasificarea obiectelor imobiliare după diferite criterii. De exemplu, agenții imobiliari care lucrează cu apartamente acordă prioritate unor parametri precum prestigiul zonei, numărul de camere, numărul de etaje și alte caracteristici. O abordare ușor diferită este utilizată dacă intenționați să clasificați tipurile de bunuri imobile destinate utilizării comerciale. În acest caz, diviziunea are loc în primul rând în termeni de indicatori de lichiditate și profitabilitate. Cu toate acestea, proprietățile fizice ale acestor obiecte și îndepărtarea lor de centrul orașului determină în mare măsură atractivitatea investițiilor pe piață.

Dacă abordăm divizarea proprietății într-o linie mai largă, principalul factor din clasificare va fi originea. În special, se disting tipurile de obiecte imobiliare create de natură, precum și cu participarea umană. Există, de asemenea, o a treia categorie - aceasta este proprietatea imobiliară, care a fost creată prin eforturile oamenilor, dar în procesul de funcționare presupune o legătură indisolubilă cu natura. De exemplu, mineralele și terenurile sunt resurse din care se formează obiecte imobiliare de origine naturală. De regulă, acestea se află inițial în proprietatea statului, dar pot fi transferate și în proprietatea privată.

Principalele tipuri de imobile

Astăzi, toate bunurile imobiliare sunt împărțite în trei grupe principale - terenuri, proprietăți comerciale și locuințe. La rândul său, fiecare categorie implică propriile sale clasificări și caracteristici unice. De exemplu, poate avea un scop diferit din punctul de vedere al operației. Se poate spune că acesta este cel mai controversat tip de proprietate, care se explică printr-o gamă largă de moduri de utilizare a acestuia. Pe de altă parte, locuințele și proprietățile comerciale de acest fel au propriile lor caracteristici unice. De exemplu, astfel de instalații pot avea diferite grade de pregătire operațională. Căci proprietatea este irelevantă. Se poate concluziona că caracteristicile, tipurile și caracteristicile bunurilor imobile sunt strâns corelate și ajută la definirea reciprocă. Dar, dacă aruncați o privire mai profundă asupra diferențelor dintre fiecare dintre principalele tipuri de bunuri imobiliare, atunci caracteristicile lor specifice vor deveni mai pronunțate. De asemenea, este demn de remarcat faptul că un tip de imobil poate fi transferat către altul. De exemplu, un teren agricol poate fi recalificat în teren pentru construcții individuale și, în timp, o casă de țară va apărea în locul său.

Proprietăți rezidențiale

În primul rând, trebuie să determinați ce obiecte pot fi numite carcasă. De regulă, acest concept înseamnă o clădire cu facilități care asigură existența unei persoane. De obicei, acestea diferă în ceea ce privește caracteristicile tehnice și operaționale. În ansamblu, proprietățile spațiilor apartamentelor și caselor le permit să se distingă în categoria proprietăților imobiliare de elită, standard, de afaceri etc. În consecință, costul diferă în funcție de apartenența proprietății la unul dintre grupurile desemnate. . De asemenea, prevede împărțirea locuințelor în urban și suburban. În primul caz, vorbim de obicei despre apartamente în case și complexe separate, iar în al doilea - despre cabane. Există, de asemenea, facilități de frontieră. De exemplu, în orașe se construiesc case pentru mai multe familii. Deși astfel de obiecte păstrează caracteristicile apartamentelor urbane, proprietarii pot avea o intrare individuală și un teren propriu lângă casă.

De asemenea, ar trebui să luăm în considerare un condominiu - acesta este un tip de locuință care se poate încadra în diferite categorii. Pentru a înțelege caracteristicile acestei proprietăți, merită împărțit tipurile de obiecte imobiliare în obiecte individuale și generale. Condominiul se distinge prin posibilitatea de a conține mai multe case sau o parte dintr-o singură clădire, spațiile în care vor fi utilizate de diferiți proprietari. De asemenea, acest tip de imobil poate asigura prezența în compoziția terenurilor. Adică, în acest caz, un obiect poate conține unități de bunuri imobiliare de clasă diferită, care sunt combinate într-o infrastructură comună.

Tipuri de imobile comerciale

Pe piața imobiliară, există de obicei patru categorii principale de proprietăți comerciale, care diferă prin natura funcționării lor. Acestea sunt comerțul cu amănuntul, depozitele, birourile și spațiile industriale sau complexele de zone. Adesea, un obiect include mai multe unități imobiliare din diferite categorii simultan. De exemplu, o zonă de vânzare este conectată la sediul pentru depozitarea mărfurilor. Caracteristica comună care unește aceste categorii de obiecte este accentul pe obținerea de beneficii materiale. Putem spune că acestea sunt tipuri de imobile financiare, care într-un fel sau altul contribuie la acumularea de fonduri. De exemplu, complexele industriale sunt destinate fabricării produselor, depozitele sunt utilizate pentru depozitarea produselor gata de vânzare sau pentru o circulație logistică suplimentară, iar facilitățile de vânzare cu amănuntul vând direct mărfurile. Separat, merită subliniat spațiile de birou care pot îndeplini diverse sarcini, de la furnizarea anumitor servicii până la îndeplinirea funcțiilor de management - de exemplu, la aceleași facilități de producție și de vânzare cu amănuntul. Imobilele rezidențiale pot fi, de asemenea, considerate, în unele cazuri, comerciale. De exemplu, dacă proprietarul închiriază zona, realizând astfel un profit financiar.

Teren ca teren imobiliar

După cum sa menționat mai sus, terenul este o proprietate naturală și poate fi considerată o proprietate subiacentă. În funcție de statutul juridic pe care îl are un anumit site, scopul stabilit al acestuia este determinat. Cele mai răspândite sunt tipurile de bunuri imobile destinate utilizării agricole. În special, terenurile sunt alocate pentru pășuni, terenuri arabile, fânețe, plantarea plantațiilor perene etc. Parcele destinate agriculturii subsidiare nu pot fi utilizate, de exemplu, pentru plantarea plantelor cultivate, dar pot fi folosite pentru a construi hambare, băi, senniki și alte obiecte ale infrastructurii de proprietate asupra locuințelor. Categoria căsuțelor de vară este, de asemenea, destul de populară. Ele diferă prin faptul că proprietarul are dreptul de a construi case mici în zona lor. Dar astfel de clădiri nu aparțin clădirilor rezidențiale, adică nu sunt proiectate pentru rezidență permanentă. Aceste clădiri sunt, de asemenea, supuse anumitor restricții în ceea ce privește sprijinul comunicării.

Există, de asemenea, o categorie separată de terenuri destinate construcției individuale. Dacă tipurile agricole de bunuri imobile nu pot fi construite cu clădiri rezidențiale, atunci obiectele pentru construcția de locuințe individuale permit construirea de case private și cabane. Este de remarcat faptul că numeroase așezări moderne de cabane sunt organizate pe cele dintâi, care astăzi au dobândit statutul de construcție individuală de locuințe. Un grup specific și mai puțin comun include site-uri pentru stații științifice. Complexe și baze de cercetare sunt organizate pe astfel de terenuri.

Imobiliare mobile

Este exact cazul când putem vorbi despre o excepție de la regulă atunci când gestionăm proprietăți imobiliare ca atare. Obiectele mobile care se referă la proprietăți imobiliare sunt reprezentate de așa-numitele case mobile. Ca obiect imobiliar cu drepturi depline, astfel de structuri s-au răspândit recent în Statele Unite. Aceste tipuri de bunuri imobiliare sunt mai puțin populare în Rusia, dar sunt folosite și pentru echiparea satelor situate pe șantierele îndepărtate. Avantajele caselor mobile includ costuri reduse, alegerea neprețuită a șantierului și versatilitatea în exploatare. Printre neajunsuri, există un nivel scăzut de confort, caracteristici medii de durabilitate și nesiguranță. Acest lucru se datorează faptului că majoritatea acestor tipuri de structuri nu sunt încă concepute pentru rezidență permanentă.

Există, de asemenea, subtilități legale care nu fac posibilă în orice caz considerarea unor astfel de construcții drept imobile cu drepturi depline. Conceptul și tipurile de astfel de obiecte pot diferi în funcție de metoda dispozitivului tehnic. Deci, înregistrarea documentelor pentru dreptul de proprietate astăzi este permisă pentru structurile mobile, care se bazează pe fundația din limitele site-ului aparținând proprietarului obiectului. În unele cazuri, este permisă și înregistrarea într-o casă mobilă. Desigur, dispozitivul fundației pentru o astfel de structură te face să uiți de proprietățile mobilității, deși, dacă se dorește, utilizatorul poate muta casa într-un alt loc cu pierderi minime. Navele maritime, care aparțin și obiectelor imobiliare publice, sunt parțial incluse în această categorie, deși, de fapt, au capacitatea de a se deplasa.

Esența economică a imobilelor

Extragerea intenționată a beneficiilor materiale este mai tipică pentru imobilele financiare. Acesta este sensul existenței unor astfel de obiecte. Tipurile comerciale de proprietăți imobiliare, proprietățile și caracteristicile sale de investiții sunt determinate de atractivitatea lor pe piață. Adică indicatori care determină lichiditatea obiectului și posibila sa rentabilitate în ochii unui potențial cumpărător sau chiriaș. Construcția unei clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente este, de asemenea, un proiect de investiții și aparține domeniului imobiliarelor comerciale.

Specialiștii în acest domeniu sunt angajați în planificarea arhitecturală, proiectarea tehnică a unei case și realizează construcția directă a acesteia, concentrându-se pe atractivitatea investițiilor viitoare. Dar chiar și după finalizarea construcției, punerea în funcțiune a clădirii și trecerea apartamentelor la statutul de imobile rezidențiale, caracteristicile investiției sunt păstrate. De exemplu, chiar și primul client al unei companii care vinde spațiul de locuit al acestei case poate considera achiziția nu ca un loc pentru viitoarea sa reședință, ci ca un instrument de investiții financiare cu extragerea ulterioară a profitului din vânzare.

Tipuri de proprietate imobiliară

Cea mai comună formă de proprietate este proprietatea privată. Un document care confirmă acest drept permite unei anumite persoane să dispună de o anumită proprietate imobiliară la propria sa discreție. În același timp, există diferite tipuri de proprietate imobiliară în ceea ce privește proprietatea privată. Astfel, se disting proprietatea individuală și cea comună. Al doilea tip apare în cazurile în care un obiect nepartajat implică prezența a doi sau mai mulți proprietari. În acest context, merită să treceți la o formă comună de proprietate, care este, de asemenea, considerată comună, dar fără alocarea unor acțiuni specifice. Dacă se presupune împărțirea obiectului imobiliar între proprietari, atunci putem vorbi despre o altă formă de proprietate - partajată. Proprietatea comună implică formarea de acțiuni unice între proprietari, dar dimensiunea lor specifică nu este specificată. Acesta poate fi apartamentul soților, care a fost cumpărat în căsătorie cu resurse financiare comune.

Concluzie

Totuși, baza pentru împărțirea imobilelor în diferite tipuri și categorii este natura utilizării. Pe baza caracteristicilor scopului viitor, arhitecții și constructorii formează calitățile operaționale ale obiectului, care sunt stabilite în etapa de dezvoltare a proiectului și sunt implementate deja la locul de muncă. De asemenea, prevede proprietăți juridice speciale pe care le dețin diferite tipuri de bunuri imobiliare. În dreptul civil, sunt consacrate condiții separate pentru menținerea, funcționarea și efectuarea tranzacțiilor de piață pentru diferite categorii de bunuri imobiliare. De exemplu, impozitarea poate acționa diferit în ceea ce privește imobilele rezidențiale și comerciale. Mai mult, chiar și în cadrul anumitor categorii, diferențierea este adesea observată în abordările de formare a documentelor de reglementare privind întreținerea și întreținerea anumitor obiecte. Acest lucru se aplică, în special, conformității cu standardele sanitare, regulile serviciului public, problemele de siguranță la incendiu etc.

Rolul social al imobilelor este satisfacerea tuturor nevoilor umane (psihologice, fiziologice, intelectuale).

Există trei tipuri principale de bunuri imobiliare- aceasta este terenuri, locuințe și spații nerezidențiale.

Baza proprietății este terenul.

Pământ - este un factor fundamental în orice activitate comercială care este implicată indirect sau direct în producția de bunuri sau în furnizarea de servicii

Terenul este împărțit în:

1) terenuri destinate construirii sau în alte scopuri de utilizare;

2) complexe naturale destinate exploatării lor (zăcăminte etc.)

Cazare - aceasta este o clădire cu toate facilitățile, destinată vieții umane.

Locuințele pot fi: elite, standard, suburbane urbane etc.

Proprietatea imobiliară este eterogenă prin compoziția sa, capacitatea de a satisface diferite nevoi umane și funcțiile sale.

Imobilele sunt subdivizate funcțional în rezidențiale și nerezidențiale.

Proprietatea nerezidențială include proprietăți imobiliare industriale, comerciale, de agrement, instituționale, moteluri, hoteluri și proprietăți imobiliare, destinate utilizării mixte.

Bunurile imobile industriale sunt înțelese ca clădiri industriale, fabrici de exploatare, depozite.

Proprietate de agrement destinate recreerii - acestea sunt structuri din teritoriile stațiunilor, stadioanelor, cluburilor, piscinelor și altor structuri destinate divertismentului.

Imobiliare instituționale - acestea sunt clădiri pentru autoritățile guvernamentale sau municipale, spitale, sanatorii și alte funcții cu scop special.

Proprietate mixtă - este o combinație a tipurilor imobiliare listate.

Tipuri de bunuri imobile în funcție de gradul de pregătire pentru exploatare:

1) facilități puse în funcțiune;

2) clădiri care necesită reparații majore sau reconstrucție;

3) construcție în desfășurare.

În funcție de gradul de reproductibilitate în natură, proprietățile imobiliare se disting:

1) nereproductibil - acestea sunt depozite minerale;

2) reproductibile - acestea sunt structuri, clădiri. În funcție de gradul de specializare, acestea se disting:

1) specializate: rafinării chimice și petroliere; muzee și alte clădiri culturale.

2) nespecializate - aceasta este o altă proprietate imobiliară pentru care există o cerere de investiții pe piața deschisă.

Prin natura utilizării sale, proprietatea imobiliară este necesară pentru locuințe, activități comerciale, nevoi agricole, scopuri speciale (școli, biserici).

În scopul proprietății, este destinat afacerilor, reședința proprietarului, ca investiție, pentru dezvoltare și dezvoltare, ca stoc de mărfuri, pentru consumul de resurse care sunt epuizate în prezent.

Imobiliare - terenuri și toate îmbunătățirile atașate permanent acestuia (clădiri, structuri, construcții în desfășurare).

În Rusia, termenul „bunuri imobile și mobile” a apărut pentru prima dată în legislație în timpul domniei lui Petru I în Decretul din 23 martie 1714 „Cu privire la procedura de moștenire a bunurilor mobile și imobile”. Terenul, pământul, casele, fabricile, fabricile, magazinele erau recunoscute ca proprietăți imobiliare. Imobilele includeau și minerale situate în pământ și diverse structuri, ambele înălțate deasupra solului și construite sub acesta, de exemplu: mine, poduri, baraje.

Reformele economice din Rusia, consolidarea proprietății pe baza drepturilor de proprietate pentru persoanele fizice și juridice, au condus la necesitatea împărțirii proprietății în bunuri mobile și imobile (pentru mai multe detalii, consultați Shevchuk DA Organizarea și finanțarea investițiilor. - Rostov-on- Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of banking - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operațiuni bancare. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Din 1994, conform art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, „lucrurile imobile (proprietăți imobile, proprietăți imobiliare) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără daune disproporționate scopului lor, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri. " Imobilele includ, de asemenea, aeronave și nave maritime supuse înregistrării de stat, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

Alte proprietăți pot fi, de asemenea, clasificate ca proprietăți imobiliare. Deci, conform art. 132 din Codul civil al Federației Ruse, „o întreprindere în ansamblu ca un complex imobiliar utilizat pentru activități antreprenoriale este recunoscută ca proprietate imobiliară”. Articolele care nu aparțin imobilelor, inclusiv banii și valorile mobiliare, sunt considerate bunuri mobile.

Se pot distinge următoarele caracteristici ale imobilului:

- bunurile imobile nu pot fi mutate fără a provoca daune obiectului;

- bunurile imobile sunt strâns legate de terenuri, nu numai fizic, ci și legal;

- longevitatea obiectului de investiții;

- fiecare proprietate specifică este unică în ceea ce privește caracteristicile fizice și în ceea ce privește atractivitatea investițiilor;

- bunurile imobile nu pot fi furate, sparte sau pierdute în condiții normale;

- costul imobilelor este ridicat, iar împărțirea acestuia în acțiuni de proprietate este dificilă, iar în alte cazuri este imposibilă;

- informațiile despre tranzacțiile imobiliare sunt adesea indisponibile;

- pierderea proprietăților consumatorului sau transferul de valoare în procesul de producție are loc treptat pe măsură ce acestea se epuizează;

- utilitatea imobilelor este determinată de capacitatea de a satisface o nevoie umană specifică de spațiu rezidențial și industrial;

- posibilitatea unui impact pozitiv sau negativ al unei construcții noi asupra costului terenurilor, clădirilor adiacente;

- există tendința creșterii valorii imobilelor în timp;

- există riscuri specifice inerente imobilelor ca obiect de investiții: riscul de daune fizice sub influența factorilor naturali și antropici, riscul de acumulare a deprecierii externe și funcționale, riscul financiar asociat cu termenii revizuirii chiriei;

- reglementarea strictă de stat a tranzacțiilor imobiliare.

Există trei tipuri principale de imobile: terenuri, locuințe și spații nerezidențiale.

Proprietatea de bază este terenul.

Odată cu împărțirea pe tipuri, proprietățile imobiliare sunt clasificate în funcție de o serie de caracteristici, ceea ce contribuie la un studiu mai reușit al pieței imobiliare și facilitează dezvoltarea și aplicarea metodelor de evaluare a diferitelor categorii de proprietăți imobiliare, gestionarea acestora. Clasificarea în funcție de cele mai comune caracteristici este prezentată în tabel. 1.1.

Există următoarele forme de venituri din investiții imobiliare:

- o creștere a valorii imobilelor datorită modificărilor prețurilor pieței, achiziționării de noi și dezvoltării de obiecte vechi;

- viitoarele fluxuri periodice de numerar;

- venituri din revânzarea obiectului la sfârșitul perioadei de deținere.

Atractivitatea investițiilor în imobiliare se explică prin următorii factori:

- în momentul achiziției imobiliare, investitorul primește un pachet de drepturi, în timp ce multe obiecte de investiții nu implică drepturi de proprietate;

- siguranța fondurilor investite în general (în condiții normale, imobilele nu pot fi pierdute, furate) și inflația în special (procesele inflaționiste sunt însoțite de o creștere a prețurilor imobilelor și a veniturilor din acestea);

- capacitatea de a primi venituri din imobile în termeni monetari și alte efecte utile ale vieții, prestigiul deținerii unui anumit obiect etc.

Investițiile în proprietăți imobiliare au caracteristici pozitive precum posibilitatea utilizării pe termen lung a obiectului și păstrarea capitalului.

Piata imobiliara - este un set de relații în jurul tranzacțiilor cu bunuri imobiliare: cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, credite ipotecare, leasing imobiliar etc.

Principalele segmente ale pieței imobiliare sunt piața funciară, piața imobiliară și piața nerezidențială.

În mod separat, se distinge piața imobiliarelor profitabile, care este segmentată de scopul funcțional al obiectelor:

- piața obiectelor de birou;

- piața obiectelor comerciale;

- piața instalațiilor de producție și depozitare;

- piața serviciilor hoteliere;

- piața construcțiilor în desfășurare.

În funcție de drepturile legale asupra imobilelor, care fac obiectul tranzacției dintre vânzător-cumpărător, piața imobiliară este împărțită în piețe de cumpărare și vânzare și închiriere.

Pe piața de cumpărare și vânzare, în schimbul echivalentului corespunzător, este transferată proprietatea deplină, inclusiv dreptul de a dispune, în timp ce pe piața leasingului, obiectul tranzacției este un set parțial de drepturi care exclud dreptul de a dispune.

Se pot distinge următoarele caracteristici ale pieței imobiliare:

- localitate;

- interschimbabilitate redusă a obiectelor;

- fluctuații sezoniere;

- necesitatea înregistrării de stat a tranzacțiilor.

La finanțarea imobilelor, există trei grupe de costuri:

- costurile menținerii proprietății într-o stare funcțională;

- impozitul anual pe proprietatea imobiliară;

- costuri ridicate ale tranzacțiilor în tranzacțiile imobiliare.

Fluctuațiile cererii și ofertei pe piața imobiliară sunt lente, deoarece, în prezența cererii, o creștere a numărului de obiecte imobiliare are loc pe o perioadă lungă de timp, determinată de perioada de construcție a clădirii. În cazul unui exces de bunuri imobiliare, prețurile rămân scăzute timp de câțiva ani (pentru mai multe detalii, consultați cartea de DA Shevchuk Cumpararea unei case și a unui teren: pas cu pas. - M.: AST: Astrel, 2008).

Principalii factori care afectează cererea și oferta:

– economic: nivelul veniturilor populației și afacerilor, disponibilitatea resurselor financiare, nivelul tarifelor de închiriere, costul lucrărilor de construcție și instalare și al materialelor de construcție, tarifele pentru utilități;

– social: schimbarea numărului, densității populației, nivelului de educație;

– administrativ: cote de impozitare și restricții zonale;

– ecologic: expunerea zonei în care se află proprietatea la secete și inundații, deteriorarea sau îmbunătățirea situației de mediu.

Imobilul este un activ financiar, deoarece este creat de muncă umană și investiții de capital. Achiziția și dezvoltarea imobilelor sunt însoțite de costuri ridicate și, în consecință, nevoia adesea apărută de a atrage fonduri împrumutate etc. Prin urmare, piața imobiliară este unul dintre sectoarele pieței financiare.

Piata financiara - este un sistem economic complex care include un set de instituții și proceduri care vizează implementarea interacțiunii dintre cumpărători și vânzători a tuturor tipurilor de documente financiare.

Piața imobiliară este una dintre cele mai semnificative părți ale pieței financiare.

Există o relație strânsă între piața financiară și piața imobiliară: creșterea investițiilor în imobiliare reînvie piața imobiliară, în timp ce declinul o înfășoară. Instabilitatea economică împiedică creditorii și investitorii ruși și străini. Este necesar sprijinul guvernului pentru a spori finanțarea investițiilor imobiliare.

În mod tradițional, participanții la procesul de finanțare imobiliară sunt împărțiți în următoarele categorii:

- autoritățile și administrațiile federale și locale;

- instituții financiare și de credit;

- investitori etc.

Guvernele și administrațiile locale și federale asigură relații economice și juridice între participanții la procesul de finanțare a imobilelor. Statul asigură respectarea regulilor și reglementărilor legate de funcționarea pieței imobiliare; reglementează problemele de zonare, dezvoltare urbană și înregistrarea drepturilor de proprietate asupra obiectelor imobiliare; stabilește beneficii sau impune restricții (restricții legale, particularități fiscale) investițiilor în proprietăți imobiliare. În plus, statul acționează ca proprietar al multor obiecte imobiliare.

Instituțiile financiare oferă capital investitorilor care nu au fonduri suficiente.

Investitorii sunt persoane fizice și juridice (rezidenți și nerezidenți) care cumpără bunuri imobile și le mențin într-o stare funcțională adecvată.

Investitorii pot fi împărțiți în două tipuri:

1) activ - finanțează și sunt angajați în construcția, dezvoltarea sau gestionarea instalației;

2) pasive - finanțează proiectul doar fără a mai lua parte la acesta.

În prezent, piața imobiliară s-a dezvoltat dezvoltare - un tip special de activitate profesională în gestionarea unui proiect de investiții în domeniul imobiliar, una dintre sarcinile căreia este reducerea riscurilor asociate dezvoltării imobiliare. Dezvoltator - un organizator, ale cărui activități pot fi împărțite în trei etape:

1) analiza posibilității de implementare a proiectului: se iau în considerare starea și tendințele schimbărilor legislative, preferințele consumatorilor, condițiile financiare și economice, perspectivele de dezvoltare a regiunii;

2) elaborarea unui plan de implementare a proiectului: se determină suprafața terenului necesar pentru implementarea proiectului, se selectează o locație cu mediul adecvat, se selectează comunicațiile și se evaluează eficacitatea proiectului. Apoi se determină sursele de resurse financiare, se obține o autorizație de construire etc .;

3) implementarea unui proiect de investiții: atragerea de resurse financiare, organizații de proiectare și construcții, monitorizarea progresului construcției, închirierea sau vânzarea unui obiect în întregime sau în părți.

Surse de finanțare a investițiilor de capital: fonduri de stat, fonduri bugetare locale (municipale), resurse financiare proprii ale întreprinderilor și persoanelor fizice, fonduri atrase, fonduri ale investitorilor.

Investiția în imobiliare care generează venituri este cea mai profitabilă. Atractivitatea achiziției de imobile profitabile constă în rentabilitatea investiției după achitarea cheltuielilor de exploatare. Cu toate acestea, în acest caz, riscul este mai mare datorită lichidității reduse a imobilului și a perioadei lungi de recuperare a investiției.

Metodele de investiții pe piața imobiliară pot fi directe și indirecte.

Direct- achiziționarea de bunuri imobile la licitație în conformitate cu un contract privat, cumpărare și leaseback.

Indirect- achiziționarea de valori mobiliare ale unor companii specializate în investiții imobiliare, investiții în credite ipotecare garantate cu proprietăți imobiliare.

Investițiile în proprietăți imobiliare, precum investițiile în valori mobiliare corporative, sunt pe termen lung.

Avantaje investiții imobiliare în legătură cu valori mobiliare:

1. Spre deosebire de valorile mobiliare corporative, cum ar fi acțiunile, pentru care dividendele sunt plătite trimestrial, proprietatea asupra imobilelor oferă investitorului numerar lunar, deoarece plata lunară a chiriei duce la plăți lunare către investitor.

2. Fluxul de numerar al veniturilor din proprietatea imobiliară (diferența dintre veniturile din numerar din chirie și costul menținerii proprietății plus investiția de capital) este mai puțin dinamic decât fluxul de numerar al veniturilor corporațiilor cu o proporție mare de capital cu efect de levier:

- fluxul de numerar al veniturilor corporațiilor depinde de volumul vânzărilor de produse, care sunt dependente de deciziile zilnice ale consumatorilor, iar fluxurile de venituri din imobiliare sunt mai stabile, deoarece se bazează pe contracte de închiriere;

- sursele de venituri în numerar ale întreprinderilor se pot schimba în timp, iar sursele de venituri din proprietăți imobiliare sunt mai previzibile, deoarece clădirile sunt imobile, activele sunt fixate atât fizic, cât și legal.

3. Rata de rentabilitate a corporațiilor este în general mai mică decât cea a imobilelor. Acest lucru se datorează faptului că munca intensivă a activelor imobiliare este comparabilă cu majoritatea domeniilor de activitate. Pentru a recupera costul capitalului fix investit în proprietăți imobiliare, este necesară o rată de rentabilitate mai mare, deoarece rentabilitatea așteptată pentru investitor trebuie să depășească costul de exploatare a imobilului. Rata randamentului ar trebui să fie mai mare decât atunci când se investește în active financiare, care ar trebui să corespundă riscurilor mai mari de a investi în imobiliare.

4. Investițiile în proprietăți imobiliare se caracterizează printr-un grad mai mare de siguranță, securitate și control de către investitor decât investițiile în acțiuni.

Sursele și valoarea investițiilor în imobiliare sunt influențate de:

- rentabilitatea așteptată a investiției;

- rata dobânzii bancare;

- politica fiscală în general și în sfera investițiilor în special;

- rata inflației;

- gradul de risc al investiției în imobiliare.

Motivele atractivității investițiilor imobiliare în contextul inflației:

- deprecierea rapidă a banilor cu fiabilitate insuficientă a siguranței acestora în instituțiile de credit;

- discrepanța frecventă între rata bancară și rata inflației;

- zone limitate de investiții mai profitabile;

- disponibilitatea reziduală și ușurința investițiilor în locuințe;

- un investitor în imobiliare care generează venituri poate, în aceste condiții, să crească chiria, păstrând astfel fondurile investite.

Pe de altă parte, în condiții de inflație, există circumstanțe care stimulează investițiile în alte domenii: veniturile reale scad, este dificil pentru un investitor să prezică raportul dintre costuri și beneficiile preconizate, este mai dificil să obții un termen pe termen lung împrumut la o rată a dobânzii acceptabilă, ceea ce duce la lipsa resurselor financiare din partea potențialilor cumpărători.

În stadiul actual de dezvoltare a economiei rusești cu rate de inflație ridicate, activitatea de investiții este supusă unor riscuri semnificative, ceea ce duce la o scădere a activității de investiții pe piața imobiliară. Resursele limitate de investiții au condus la procesul de reducere a construcțiilor în aproape toate sectoarele economiei (pentru mai multe detalii, consultați cartea Shevchuk DA Evaluarea imobiliară și administrarea proprietății. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Cu toate acestea, piața imobiliară este atractivă pentru potențialii investitori din următoarele motive:

- investițiile în imobiliare se caracterizează printr-un grad semnificativ de siguranță, securitate și capacitatea de a controla investitorul;

- în momentul achiziției imobiliare, investitorul primește un pachet de drepturi, în timp ce majoritatea celorlalte obiecte de investiții nu implică dreptul de proprietate;

- piața imobiliară, care are o dimensiune mare, este puțin dezvoltată;

- investițiile în imobiliare sunt însoțite de o rentabilitate acceptabilă a tranzacțiilor pe această piață.

Începând de astăzi, activitatea de investiții pe piața imobiliară a fost redusă în Rusia. Chiar și pe piața imobiliară, care este cel mai activ segment al pieței imobiliare, nu i s-au oferit mecanisme financiare și de credit adecvate care să susțină cererea efectivă a populației și să permită îmbunătățirea condițiilor de viață ale populației într-o masă scară. Echilibrarea intereselor tuturor participanților la procesul de finanțare imobiliară este o componentă necesară a funcționării normale a pieței imobiliare.

În conformitate cu „ipoteca” înțelege ipoteca imobiliară ca pe o modalitate de asigurare a obligațiilor. Prezența unui sistem de creditare ipotecară este o parte integrantă a oricărui sistem dezvoltat de drept privat. Rolul creditelor ipotecare crește în special atunci când starea economiei este nesatisfăcătoare, deoarece un sistem ipotecar bine gândit și eficient, pe de o parte, ajută la reducerea inflației, pe baza fondurilor temporare gratuite ale cetățenilor și întreprinderilor, pe de altă parte. mână, ajută la rezolvarea problemelor sociale și economice.

Apariția ipotecilor. Prima mențiune a creditelor ipotecare datează din secolul al VI-lea. Î.Hr. NS. În Grecia, o ipotecă însemna răspunderea debitorului față de creditorul anumitor exploatații funciare. La granița suprafeței funciare deținute de debitor, la înregistrarea obligației, a fost plasat un stâlp, numit „ipoteca”.

Primele acte de gaj care au ajuns la noi în Rusia datează din secolele XIII - XIV, iar normele legislative au apărut pentru prima dată chiar la sfârșitul secolelor al XIV-lea sau începutul secolului al XV-lea. în Carta judiciară din Pskov, în care, împreună cu cea mai veche metodă de colectare - personală - există o colecție de proprietăți.

La sfârșitul secolului XIX - începutul secolului XX. procesul de împrumut împotriva securității parcelelor de teren, pe care debitorul urma să îl dobândească, se desfășura activ. Acest proces s-a dezvoltat cu ajutorul băncilor de terenuri țărănești, care au fost create în aproape toate provinciile din Rusia și au contribuit la alocarea de pământ către țăranii săraci.

Din 1922 până în 1961 în Rusia a fost în vigoare Codul civil al RSFSR, art. 85 dintre care au definit gajul ca un drept de creanță, care permite creditorului, în caz de neîndeplinire a obligației de către debitor, să primească satisfacție preferențială față de alți creditori în detrimentul valorii bunului gajat (fără împărțirea în mobil și imobil).

Ca atare, instituția creditelor ipotecare, datorită diferitelor obstacole economice și juridice, nu a dobândit încă o distribuție semnificativă în Rusia, prin urmare este reglementată de un număr relativ mic de reglementări.

În 1992, a fost adoptată Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj”, care a asigurat posibilitatea ipotecilor ca modalitate de asigurare a obligațiilor. Codul civil al Federației Ruse (Partea I) a clarificat unele dispoziții cu privire la gaj (articolele 334-358). În art. 340 se prevede că ipoteca unei clădiri sau a unei structuri este permisă numai cu o ipotecă simultană în temeiul aceluiași contract al unui teren pe care se află această clădire sau structură sau a unei părți a acestui teren care furnizează funcțional obiectul gajat, sau dreptul de a închiria această parcelă sau partea corespunzătoare a acesteia deținută de angajator. Și în cazul unei ipoteci asupra unui teren, dreptul de gaj nu se aplică clădirilor și structurilor gajului situate sau care se ridică pe acest teren, dacă nu se prevede altfel în acord.

Înregistrarea bunurilor imobiliare este cea mai importantă funcție a statului, fără a cărei executare corectă este imposibilă o cifră de afaceri stabilă a bunurilor imobile, este reglementată de Legea federală din 21.07.1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta." Implementarea efectivă a drepturilor ipotecare ale băncii este posibilă în cadrul Legii „Cu privire la procedurile de executare”. Normele speciale separate, care, totuși, ar trebui luate în considerare la încheierea contractelor ipotecare, sunt împrăștiate în conformitate cu legile relevante.

În 1998, a fost adoptată Legea federală „Ipotecă (gaj imobiliar)”, potrivit căreia, în temeiul unui acord privind gajarea imobilelor (acord asupra ipotecii), o parte - creditorul ipotecar, care este creditor pentru o obligație garantată printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacția creanțelor sale monetare față de debitorul sub această obligație din valoarea bunurilor imobiliare gajate ale celeilalte părți - gajant, în principal către alți creditori ai gajului, cu excepțiile stabilite de lege . Gajatorul poate fi el însuși debitorul sub obligația garantată prin ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (un terț). Proprietatea pe care se stabilește creditul ipotecar rămâne cu ipotecarul aflat în posesia și utilizarea acestuia (articolul 1).

O ipotecă poate fi stabilită și ca garanție pentru o obligație în temeiul unui contract de împrumut, în temeiul unui contract de împrumut sau a unei alte obligații, inclusiv o obligație bazată pe vânzare și cumpărare, închiriere, contract, alt acord, care cauzează prejudicii, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel "(Art. 2). Acordul ipotecar este încheiat în conformitate cu regulile generale ale Codului civil al Federației Ruse privind încheierea acordurilor, precum și cu prevederile legii federale specificate.

Ipoteca este supusă înregistrării de stat de către instituțiile de justiție în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra bunurilor imobile la locul imobilului care face obiectul ipotecii și asigură plata sumei principale a datoriei către creditorul ipotecar fie în baza unui contract de împrumut sau a unei alte obligații garantate printr-un credit ipotecar (pentru mai multe detalii, a se vedea cartea de DA Shevchuk Mortgage: aproape despre complex. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2008).

Odată cu introducerea Legii cu privire la gajul imobiliar, o „ipotecă” a apărut ca o garanție liber tranzacționabilă pe piață. O obligațiune ipotecară este o garanție înregistrată care certifică dreptul proprietarului de a primi performanțe în temeiul unei obligații bănești garantate printr-un credit ipotecar asupra proprietății specificate în contractul ipotecar, fără a prezenta alte dovezi ale existenței acestei obligații și a dreptului de gaj asupra proprietății specificate în contractul de ipotecă. După înregistrarea de stat a ipotecii de către organismul care efectuează această înregistrare, actul ipotecar este emis către creditorul ipotecar inițial și transferat prin executarea avizului. Garanția ipotecară simplifică transferul drepturilor ipotecare de către bancă - se transferă făcând următoarea inscripție de transfer cu înregistrarea ulterioară a statului. O altă caracteristică pozitivă a unei ipoteci este că ipoteca în sine poate face obiectul unei garanții.

Adesea, termenul „ipotecă” înseamnă împrumuturi ipotecare, dar „ipotecă” are o semnificație independentă - gaj imobiliar ca modalitate de asigurare a obligațiilor.

Conform art. 5 din Legea „Cu privire la ipotecă (gaj imobiliar)” în temeiul unui contract ipotecar, proprietatea imobiliară specificată la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale cărui drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor, inclusiv:

- terenuri, cu excepția terenurilor specificate la art. 63 din prezenta lege federală;

- întreprinderi, clădiri, structuri și alte bunuri imobiliare utilizate în activități comerciale;

- clădiri rezidențiale, apartamente și părți ale clădirilor și apartamentelor rezidențiale, constând din una sau mai multe camere izolate;

- căsuțe de vară, case de grădină, garaje și alte clădiri pentru consumatori;

- nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

Dacă vorbim despre o ipotecă de locuințe, atunci subiectul gajului trebuie să îndeplinească următoarele cerințe: să aibă o bucătărie și o baie separate de alte apartamente sau case (adică apartamentele comunale nu sunt acceptate ca garanție); să fie conectat la sisteme de încălzire electrice, cu abur sau gaz care asigură căldură întregii zone a locuinței; să fie prevăzut cu apă caldă și rece în baie și bucătărie; să aveți echipament sanitar, uși, ferestre și acoperiș în stare bună (pentru apartamente la ultimele etaje). Clădirea în care se află obiectul gajat trebuie să îndeplinească următoarele cerințe: să nu fie în stare de urgență; să nu fie înregistrat pentru revizie; au o fundație de ciment, piatră sau cărămidă; au pardoseli metalice sau din beton armat; numărul de etaje ale unei clădiri nu trebuie să fie mai mic de trei etaje (pentru mai multe detalii, a se vedea cartea Shevchuk D.A. Apartment on credit without problems. - M.: AST: Astrel, 2008).

Contractul de ipotecă trebuie să indice subiectul ipotecii, rezultatele evaluării valorii acesteia, natura și durata contractului garantat de ipotecă, precum și dreptul în temeiul căruia proprietatea care face obiectul ipotecii aparține creditorului. Subiectul ipotecii este stabilit în contract, cu indicarea numelui, locației și o descriere suficientă pentru identificare. Evaluarea subiectului ipotecii este stabilită în conformitate cu Legea „Activități de evaluare în Federația Rusă” prin acordul gajului cu gajistul.

Contractul ipotecar trebuie notarizat și supus înregistrării de stat, din momentul intrării sale în vigoare. Un credit ipotecar este supus înregistrării de stat de către instituțiile de justiție în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor la locul proprietății care face obiectul unei ipoteci, în modul prevăzut de Legea federală privind înregistrarea de stat. drepturile asupra imobilelor și tranzacțiile cu acestea. Un contract de împrumut garantat printr-o ipotecă poate fi încheiat după înregistrarea contractului de ipotecă, iar dreptul de gaj apare din momentul încheierii contractului de împrumut, iar împrumutatul nu riscă nimic dacă nu se încheie contractul de împrumut. Datorită faptului că legislația permite mai multe gajuri ulterioare de bunuri deja grevate cu o ipotecă, o clauză prohibitivă adecvată ar trebui să fie inclusă în fiecare contract ipotecar (pentru mai multe detalii, consultați cartea Shevchuk DA Loans to individuals. - M.: AST: Astrel, 2008).

Ipoteca asigură plata către creditorul ipotecar a sumei principale a datoriei în temeiul contractului de împrumut sau a altei obligații garantate de ipotecă în totalitate sau în partea stipulată prin contractul de ipotecă. Ipoteca, constituită pentru a asigura executarea contractului de împrumut cu condiția plății dobânzilor, asigură și plata către creditor a dobânzii care i se datorează pentru utilizarea împrumutului și plata către gajist a sumelor datorate:

- în despăgubiri pentru pierderi și / sau ca decădere (amendă, penalizare) din cauza neexecutării, întârzierii în executare sau alte executări necorespunzătoare a obligației garantate prin credit ipotecar;

- sub formă de dobândă pentru utilizarea ilegală a banilor altcuiva prevăzute de o obligație garantată printr-un credit ipotecar sau prin Legea federală, art. 393 din Codul civil al Federației Ruse (este dificil să se colecteze dobânzi de la o persoană pentru utilizarea fondurilor altor persoane, deoarece este necesar să se demonstreze în procedurile judiciare că cetățeanul a avut posibilitatea de a achita datoria, dar a să nu returneze fondurile pe care le avea și să le folosească diferit și încă nu există astfel de evoluții practice);

- să ramburseze costurile legale și alte cheltuieli cauzate de executarea silită asupra bunului gajat;

- să ramburseze costurile de vânzare a bunului gajat.

Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, ipoteca asigură creanțele gajantului în măsura în care acestea sunt disponibile în momentul satisfacerii lor pe cheltuiala bunului gajat. Înstrăinarea proprietății gajate de către proprietar este posibilă numai cu acordul băncii. Banca poate închide imobilul gajat pentru a-și satisface creanțele în detrimentul acestei proprietăți, cauzate de neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligației garantate prin ipotecă, în special, neplata sau plata în timp util a sumei datoriei în totalitate sau în parte. De exemplu, dacă termenele limită pentru efectuarea plăților periodice sunt încălcate de mai mult de trei ori în decurs de 12 luni. Colectarea, de regulă, se efectuează printr-o hotărâre judecătorească.

Regulile Legii „Cu privire la ipotecă (gaj imobiliar)” se aplică gajului bunurilor imobile în curs de desfășurare, dacă acestea sunt construite pe un teren alocat construcției în conformitate cu procedura stabilită de lege.

Alocarea garanțiilor imobiliare într-o categorie separată, numită „ipotecă”, se datorează particularităților imobiliare. Avantajele bunurilor imobile ca obiect de garanție în raport cu alte obiecte de garanție sunt următoarele:

- valoarea imobilului ipotecat poate crește proporțional cu rata inflației;

- pericolul real al pierderii de bunuri (în special locuințe cu împrumut ipotecar pentru locuințe) este un bun stimulent pentru debitor pentru a-și îndeplini obligațiile;

- posibilitatea utilizării acestuia ca garanție în cazul în care împrumutul este pe termen lung și are o valoare semnificativă, deoarece proprietatea este durabilă și valoarea acesteia este mare;

- o creștere a valorii imobilelor poate fi prevăzută cu o fiabilitate suficientă, ceea ce este imposibil atunci când se utilizează, de exemplu, bunuri de consum ca garanție.

Se poate acorda un împrumut pe termen lung garantat cu transferul către creditorul ipotecar al imobilului ipotecat: metale prețioase și produse din acestea, garantate cu valori mobiliare deosebit de fiabile, al căror preț este deosebit de stabil. Cu toate acestea, în practica mondială, majoritatea covârșitoare a împrumuturilor pe termen lung sunt emise împotriva securității imobilelor. Ipotecile pot deveni cel mai prioritar mod de a asigura îndeplinirea obligațiilor în Rusia.

Credit ipotecar - este un împrumut garantat de anumite bunuri imobiliare. Împrumutul ipotecar este furnizarea unui împrumut garantat de bunuri imobiliare. Crearea unui sistem eficient de creditare ipotecară este posibilă pe baza dezvoltării piețelor primare și secundare pentru capitalul ipotecar.

Piața principală a capitalului ipotecar constă în creditori care oferă capital de împrumut și împrumutători-investitori care cumpără bunuri imobiliare pentru investiții sau pentru uz comercial.

Piața secundară acoperă procesul de cumpărare și vânzare a creditelor ipotecare emise pe piața primară. Sarcina principală a pieței secundare pentru capitalul ipotecar este de a oferi creditorilor primari posibilitatea de a vinde ipoteca primară și de a utiliza fondurile primite pentru a oferi un alt împrumut pe piața locală.

Avantajul creditării ipotecare este că, dacă împrumutatul nu rambursează împrumutul, creditorul are dreptul de a dispune de proprietate la propria sa discreție. Datorită faptului că proprietatea imobiliară este durabilă și prețul acesteia este destul de stabil, creditorul are temeri scăzute privind neîndeplinirea obligațiilor de împrumut și există motive pentru diversificarea pe termen lung a resurselor financiare.

Obținerea unui credit ipotecar este asociată cu necesitatea îndeplinirii obligațiilor care decurg din contractul de împrumut. Prin urmare, înainte de a obține un astfel de împrumut, un potențial împrumutat trebuie să analizeze:

- există destui bani pentru a efectua plata inițială pentru apartament și pentru a acoperi costurile asociate tranzacției pentru cumpărarea și vânzarea apartamentului (legalizarea contractului, taxa pentru înregistrarea contractului în registrul de stat), încheierea contracte de asigurare;

- dacă vor rămâne fonduri pentru menținerea nivelului de trai necesar după implementarea plăților periodice în temeiul contractului de împrumut;

- dacă se așteaptă o scădere a venitului în perioada de creditare, există o perspectivă de a găsi rapid un alt loc de muncă în cazul încetării celui existent, cu o plată nu mai mică decât cea precedentă;

- dacă există o experiență de lucru continuă în ultimii 2 ani și care sunt motivele concedierii și întreruperilor în muncă și dacă obligațiile actuale legate de locuințe sunt îndeplinite în timp util: plata pentru utilități, telefon, electricitate (verificată de bancă);

- dacă există bunuri sub formă de bunuri mobile sau imobile (autoturisme, garaj, cabană, alt apartament) care pot fi utilizate ca garanție suplimentară.

Principala problemă cu împrumuturile ipotecare este lipsa resurselor financiare pe termen lung. Una dintre sursele de fonduri pe termen lung sunt depozitele investitorilor privați. Dar în prezent, populația a subminat încrederea în băncile în general și în băncile comerciale în special. Criza financiară și economică din 1998 a dus la o scădere semnificativă a veniturilor reale ale populației, la deprecierea economiilor și la o ieșire a depozitelor private către Sberbank. O altă problemă este evaluarea solvabilității unui potențial împrumutat pe baza venitului său real. Datorită sarcinii fiscale excesive, ponderea sectorului negru în economie este mare, astfel încât veniturile oficiale ale potențialilor împrumutători nu sunt mari, ceea ce face dificilă băncile comerciale să ia decizii cu privire la împrumuturi. O politică fiscală de stat bine gândită în cazul împrumuturilor ipotecare acordate populației va face posibilă scoaterea veniturilor reale din „umbră”. Dar legile fiscale nu se pot schimba rapid.

Evaluarea subiectului ipotecii se efectuează în conformitate cu Legea „Activități de evaluare în Federația Rusă” prin acordul gajului cu gajistul. Acest capitol rezumă elementele de bază ale evaluării imobiliare.

Termenul „obiect imobiliar” trebuie înțeles ca orice teren, precum și toate tipurile de clădiri și structuri care sunt proprietatea statului, a întreprinderii, a entității juridice sau a persoanei fizice.

Imobiliare se numește orice obiect, prezentat ca un tip de proprietate, care este recunoscut legal ca imobil.

Include toate obiectele care nu pot fi deplasate fără a provoca daune semnificative sau chiar distrugere. De aceea, toate clădirile, structurile și chiar clădirile neterminate au în mod egal dreptul de a fi numite obiecte imobiliare. În acest caz, nu contează nici stilul clădirii, nici particularitățile sale.

Dar clădirile cu importanță istorică sau culturală, cum ar fi bisericile, catedralele, castelele antice și altele asemenea, pot fi atribuite în mod condiționat imobilelor doar pentru că nu sunt supuse vânzării gratuite, ci sunt patrimoniul cultural al statului și sunt sub paza lui.

Tipuri de proprietăți

Toate obiectele imobiliare sunt împărțite în două tipuri:

• Obiecte naturale- acestea sunt obiecte imobiliare de origine naturală (terenuri forestiere, terenuri, corpuri de apă și parcele de subsol). Obiectele naturale sunt proprietăți imobiliare naturale.
• Obiecte artificiale- acestea sunt diferite tipuri de clădiri și structuri (clădiri private și de apartamente, facilități comerciale și clădiri publice, structuri de inginerie și multe altele).

Să aruncăm o privire mai atentă la fiecare tip de imobil și să luăm în considerare trăsăturile caracteristice ale utilizării lor.

Principalele caracteristici ale imobilului

Printre principalele caracteristici distinctive ale imobilelor se numără următoarele:

• Preț mare- costul majorității obiectelor imobiliare este destul de mare. Nu este de mirare pentru mulți oameni, achiziționarea propriei case este una dintre cele mai importante achiziții din întreaga lor viață.
• Imposibilitatea de a vă deplasa- obiectele imobiliare nu pot circula liber în spațiu fără a le provoca daune semnificative.
• Atașamentul Pământului- aproape fiecare obiect imobiliar este strâns legat de teren, atât din punct de vedere legal, cât și legal, și pur din punct de vedere fizic (clădirile și structurile sunt construite la sol, parcelele subsolului sunt la sol și așa mai departe).
• Longevitatea investiției- în toată lumea, achiziționarea de bunuri imobiliare este considerată unul dintre cele mai fiabile și pe termen lung investiții.
• Unicitate- fiecare proprietate este unică prin caracteristicile sale fizice de bază. Chiar și la prima vedere clădirile tipice similare au, de asemenea, diferențe semnificative și trăsături caracteristice (locație, rol în infrastructură și alți factori).
• Pierderea valorii pe măsură ce se uzează- majoritatea obiectelor imobiliare artificiale își pierd treptat valoarea pe măsură ce clădirile se epuizează și îmbătrânesc. Cu toate acestea, acest lucru nu se aplică obiectelor din patrimoniul cultural și istoric al statului, deoarece în timp, importanța și valoarea unor astfel de structuri nu fac decât să crească.
• Creșterea valorii clădirile sau terenurile construite anterior au loc atunci când construcția clădirilor noi începe în apropiere.
• Controlul statului- toate tranzacțiile comerciale și imobiliare se află sub controlul strict al statului. Pentru ca tranzacția pentru cumpărarea sau vânzarea imobilelor să fie recunoscută ca legală. ar trebui să se facă numai cu ajutorul organismelor și persoanelor autorizate de stat.
• Utilitate pentru oameni- obiectele imobiliare reprezintă anumite beneficii pentru oameni. Sunt folosite ca spațiu de locuit sau în multe alte scopuri.

Proprietățile obiectelor imobiliare

Fără excepție, toate obiectele imobiliare au anumite proprietăți:

• Fundamentalitate- oricare dintre obiectele imobiliare nu pot fi sparte, pierdute sau furate. De aceea, mulți oameni de afaceri consideră imobiliarul una dintre cele mai profitabile domenii de investiții.
• Utilitate- fiecare proprietate trebuie să răspundă nevoilor proprietarului.
• Unicitate- fiecare proprietate are propriile caracteristici și este unică.
• Staționaritate- toate obiectele imobiliare sunt strâns legate de terenuri.
• Lichiditate- obiectele imobiliare se caracterizează prin lichiditate redusă (adică viteza vânzărilor imobiliare este scăzută în comparație cu multe alte tipuri de bunuri).

Clasificarea generală a imobilelor

Obiective de proprietate:

• Comercial (fac afaceri)
• Locuințe - ca locuințe pentru familia proprietarului
• Investiție - cumpărarea de bunuri imobiliare pentru a realiza o investiție profitabilă a fondurilor.

Gata de funcționare

• Comandat
• În nevoie de reparații majore, reconstrucție totală sau parțială
• Clădiri neterminate

Jocabilitate

• Obiecte imobiliare nereproductibile, care includ terenuri și zăcăminte minerale.
• Obiecte reproductibile - plantații perene, precum și diverse clădiri și structuri.

Obiecte artificiale (clădiri)

Proprietate publică:

• Spitale
• Policlinici
• Teatre
• Muzeele
• Case de cultură
• Biblioteci
• Școli
• Instituții de învățământ superior
• Stații de tren

Toate clădirile și structurile publice sunt locuri deschise accesului liber al cetățenilor. Majoritatea oferă acces gratuit.

Proprietate comerciala:

• Întreprinderiîntrucât complexele imobiliare sunt și proprietăți imobiliare. În acest caz, o întreprindere de producție poate include mai multe unități de imobile de diferite tipuri. Acestea sunt clădiri administrative și instalații de producție (ateliere), corpuri de apă și plantații perene, rețele de inginerie și transport, precum și numeroase dependințe și depozite.
• Clădiri și construcții, scopul principal al căruia este afacerea, organizarea întâlnirilor de afaceri, negocierea și așa mai departe.
• Birouri - imobiliare comerciale, destinate să găzduiască personalul companiilor, firmelor și așa mai departe. Chiar și un apartament mic echipat corespunzător poate acționa ca un birou pentru o firmă mică.
• Restaurante și cafenele - sunt, de asemenea, obiecte imobiliare comerciale și servesc drept locuri de alimentație publică.
• Magazinele - clădiri separate sau metri pătrați alocați spre închiriere în clădirea generală a centrelor comerciale.
• Garaje de închiriat
• Depozite

Proprietăți rezidențiale

Cazare Este o clădire destinată locuinței umane. Unitatea de cazare este dotată cu toate facilitățile esențiale și vitale.

Prin natura clădirii, caracteristicile aspectului și locației, obiectele rezidențiale pot fi împărțite condiționat în mai multe tipuri:

• Locuințe urbane
• Locuințe la țară
• Clădiri tipice
• Clădiri de elită

În ceea ce privește dimensiunea, caracteristicile tehnice și funcționale, se pot distinge următoarele tipuri de locuințe:

• Locuințe secundare
• Casă de vacanță
• Apartament
• Apartament
• Cameră
• Casă individuală (privată)

Obiecte naturale (naturale)

Terenul este o proprietate naturală importantă. Mai mult, pământul apare în două aspecte diferite:

1. Pământ- acestea sunt terenuri pe care se planifică construcția în viitor.
2. Pământ- acestea sunt complexe naturale separate, care sunt destinate dezvoltării și exploatării lor ulterioare.

În toate secolele și vremurile, pământul a fost considerat principala valoare, un indicator al bogăției și prosperității. Nu este de mirare că celebrul scriitor american Mark Twain a scris: „Cumpărați pământ - la urma urmei, nimeni altcineva nu-l produce”. De aceea, din cele mai vechi timpuri a existat o luptă acerbă pentru cele mai bune pământuri - teritoriu și resurse naturale.

Proprietățile naturale includ următoarele:

• Parcele de subsol
• Obiecte de apă
• Păduri naturale
• Plantări perene
• Teren

Diferite țări ale lumii au propriile legi cu privire la vânzarea resurselor naturale - în special, posibilitatea cumpărării și vânzării lor gratuite de către cetățeni. Cu toate acestea, în majoritatea țărilor, toate obiectele imobiliare naturale de mai sus sunt deținute de stat.